ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1226/175/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, lesní pozemek p.č. 889/1 v k.ú. a obci Potvorov, zapsaný na LV č. 266, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Potvorov, k.ú. Potvorov Adresa nemovité věci: Potvorov, 331 41 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 9, Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 199 000 Praha 18
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420 777 300 093
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 184Ex 5287/16-23 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
26 000 Kč
Datum místního šetření: 16.10.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a konsultanta Počet stran: 13 stran Počet příloh: 9
V Trutnově, dne 18.10.2016
Ing. Michal Danielis
16.10.2016 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinné společnosti a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému. Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.
-2-
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a jeho využití neodpovídá územně plánovací dokumentaci- nyní holina. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 266 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 16.10.2016. Povinná společnost Slemoner, s.r.o. byla řádně obeslána doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka se vrátila s poznámkou, že se společnost odstěhovala. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 5287/16-23 9. Povodňová zpráva www.cap.cz -3-
10. Údaje lesního hospodářského plánu (LHP) internetový výstup UHUL 11. Zjištěné ceny lesních pozemků a porostů v místě a čase obvyklé v lokalitě Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Chapness, P. Ort, P. 2013 Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P.
Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010
Místopis Potvorov je vesnice v severní části okresu Plzeň-sever, 8 km severozápadně od Kralovic. V obci žije okolo 150 obyvatel, její katastrální území je 622,63 ha a PSČ všech adres je 331 41. Obec je součástí Mikroregionu Kralovicko. Vsí protéká Potvorovský potok. Potvorov sousedí na východě s Bílovem, na jihovýchodě se Sedlcem, na jihu s Bukovinou a Řemešínem a na severozápadě s Přehořovem a Žihlí. Západně od vsi, za Potvorovským kopcem je na Mladotickém potoce Odlezelské jezero. Na západní straně kopce býval lom na načervenalý pískovec, používaný na výrobu mlýnských kamenů a na stavby plaského kláštera. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - samota
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná parcela č. 889/1 se nachází v jižní okrajové části obce Potvorov, na okraji katastrálního území, v lokalitě bez okolní zástavby. Místním šetřením je zjištěno, že se jedná o proluku v lesním smíšeném porostu ve stáří cca. 50-60 let, ze dvou stran ohraničená lesním pozemkem a zbylá část navazuje na zemědělský užívané pozemky. Pozemek je bez lesního porostu, který byl vymýcen, s pouze náletovými listnatými porosty a s křovinami ve stáří cca. 10-15 let. Pozemek není přístupný z veřejné komunikace, pouze přes okolní pozemky ve vlastnictví jiných vlastníků a ze sousedního lesního pozemku p.č. ve vlastnictví obce. Pozemek je mírně svažitý k severu.
-4-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Pozemek není přístupný z veřejné komunikace, přístup na pozemek je možný pouze přes okolní pozemky jiných vlastníků a přes sousední lesní pozemek ve vlastnictví obce.
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Vlastnické právo Slemoner s.r.o., Mezibranská 1579/4, Nové Město, 11000 Praha 1 Způsob ochrany nemovitosti pozemek určený k plnění funkcí lesa Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Slemoner s.r.o. Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Kralovice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 24.10.2016 11:00:00.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se že pozemky užívá povinná společnost..
-5-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny lesních pozemků porovnány pozemky obdobného využití nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Všehrdy, okres Plzeň-sever KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
39 931 360 000 9,02 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: lesní pozemky o celkové ploše 39931 m2 nacházejících se v obci Všehrdy, katastrální území Všehrdy u Kralovic. Dle LHO zásoba 552 m3, z toho 263 m3 obnovní těžba. Jedná se o parcely zapsané na LV č. 54: 362/2, 438/1, 581/25, 665/2, 697/1, 700/2, 703/1, 1975/1, 1975/2, 1991/1, 1992, 1993, 2019/1, 2020/2, 2021/2, 2446, 2458, 2464, 2487, 2493, 2550, PZE 363, PZE 567, PZE 726, PZE 2022, PZE 2023, PZE 2024. Jedná se o svažité pozemky, pokryté porostem tvořeným běžnými druhy jehličnatých a listnatých stromů (převažuje BO, dále SM, BR, DB a MD). Přístup k pozemkům je přes sousední lesní pozemky, louky, pole a lesní cesty. Lokalita: Pláně, okres Plzeň-sever KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
27 907 495 000 17,74 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: Lesní pozemky ve výlučném vlastnictví. Různověká skladba porostů s převahou BO + SM, MD, BK, DB stáří 10-150 let. Mýtní zásoba BO, BK cca 150 m3. Lokalita: Hromnice, okres Plzeň-sever KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
7,67
KUV: 1,00
15,08
KVP: 1,00
KUV: 1,00
9 733 185 000 19,01 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: lesní pozemky o celkové výměře 9733 m2, katastrální území Nynice, okres Plzeň-sever. Jedná se o tři parcely, na kterých je vysázen smrk, modřín, borovice a bříza.
16,16
-6-
KIV: 1,00
KUV: 1,00
Lokalita: Nečtiny, okres Plzeň-sever KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
57 429 1 290 000 22,46 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: lesní pozemky v katastrálním území Březín, Plzeňský kraj, o celkové výměře 5,74 ha. Pozemky jsou situovány ve dvou lokalitách. Na 3,59 ha smíšený jehličnatý porost stáří 60 let s převahou SM (skladba SM/BO/MD/BR 70/15/10/5%), zásoba cca 1250 m3. Na 0,52 ha mýtní BO stáří 130 let, mýtní zásoba 220 m3. Na 0,36 ha BR, JR, BK stáří 15 let z přirozené samoobnovy. Zbývající 1 ha je navazující ostatní plocha k zalesnění. Na pozemcích není platný pachtovní vztah. Lokalita: Potvorov KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
19,09
KUV: 1,00
8 413 170 478 20,26 1,00 Parcela č.: 20,26 Popis pozemku: lesní pozemek p.č. 889/2 o výměře 8413 m2 v obci Potvorov, katastrální území Potvorov, se všemi součástmi a příslušenstvím, za dohodnutou kupní cenu 170.478 Kč (slovy jednostosedmdesáttisícčtyřistasedmdesátosmkounčeských). Kupní cena je stanovena takto: pozemek 8413 m2 á 6 Kč za 1 m2, tj. 50.478 Kč a dřevní hmota 150 m3 á 800 Kč za 1 m3, tj. 120.000 Kč, celkem 170.478 Kč. Zobchodované v řízení V1449/2016-435, Listina: Smlouva kupní ze dne 30.06.2016. Právní účinky zápisu ke dni 01.07.2016. Zápis proveden dne 22.07.2016. Průměrná jednotková cena 15,65 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: – lesní pozemky- „holina” s nálety porostů a křovin z části bezlesí- objem dřevní hmoty 0m3, situované mimo zastavěné území města, bez přístupu přímo z veřejné komunikace. Realizované ceny a upravené nabídkové ceny pozemků s porosty se pohybují v intervalu od 7,- do 20,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, která je indikovaná hodnota je pod spodní úrovní intervalu, t.j. 3,-Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
lesní pozemek 889/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 8 588 8 588
-7-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 3,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 25 764 25 764
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
25 764 Kč
Obvyklá cena 26 000 Kč slovy: Dvacetšesttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. lesní pozemky (holina) s náletovými porosty dřevin a křovin, z části bezlesí- zás.dř.hmoty 0m3, situované mimo zastavěné území města, bez přístupu přímo z veřejné komunikace, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
25 764 ,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 266 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 26 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-
-8-
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - lesní pozemek p.č. 889/1 v k.ú. a obci Potvorov, zapsaný na LV č. 266, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Kralovice, se zohledněním práv a závad
ve výši 26 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 18.10.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420 777 300 093 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1226/175/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Výpisy LHO Cenové údaje Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz
- 10 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 3 1 0
Snímek z katastrální mapy
- 11 -
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
