2016

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

78/20/2016

o obvyklé ceně nemovitých věcí – pozemků parc. č. 980/42 a 1391/1 vč. příslušenství; vše v k. ú. Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov (LV 1978); – pozemku parc. č. 394/54 vč. příslušenství; v k. ú. Oplocany, obec Oplocany, okres Přerov (LV 453).

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j. 167 EX 11853/15-43 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 22. 1. 2016.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 552 577 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 7. 2. 2016. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 46 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 10. 2. 2016

Znalecký posudek č. 78/20/2016

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8

6.

6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10

7.

7.1.

Poloha a vnější vlivy – město Tovačov, LV 1978 ............................................................................ 10

7.2.

Poloha a vnější vlivy – obec Oplocany, LV 453............................................................................... 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 13

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 17

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 18

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 19

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 19 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 19

8.1.1.

Zemědělské pozemky .............................................................................................................. 20

8.1.2.

Pozemek určený k zastavění silnicí ......................................................................................... 26

8.1.3.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 28

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 28

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 28

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 33

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 34

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 34

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 34



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 11853/15-43: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1978 v k. ú. Tovačov a LV č. 453 v k. ú. Oplocany, tj.: - pozemky parc. č. 980/42 a 1391/1 vč. příslušenství; vše v k. ú. Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov (LV 1978); - pozemek parc. č. 394/54 vč. příslušenství; v k. ú. Oplocany, obec Oplocany, okres Přerov (LV 453). b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1978 pro k. ú. Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov; ke dni 6. 1. 2016 ALV:

BLV:

FLV:

Vlastník SJM Hillebrand Petr a Hillebrandová Zuzana, Nám. družby č.ev. 301, 78361 Hlubočky, Dr. Milady Horákové 1080/23, 77900 Olomouc; identifikátor: 760714/4897, 765405/5321 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 980/42 orná půda 1533 m2 parc. č. 1391/1 orná půda 1598 m2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 980/42 36200 1533 m2 parc. č. 1391/1 30401 1598 m2


Stránka 3 z 34



* LV č. 453 pro k. ú. Oplocany, obec Oplocany, okres Přerov; ke dni 6. 1. 2016 ALV:

BLV:

FLV:

Vlastník SJM Hillebrand Petr a Hillebrandová Zuzana, Nám. družby č.ev. 301, 78361 Hlubočky, Dr. Milady Horákové 1080/23, 77900 Olomouc; identifikátor: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 394/54 orná půda 12989 m2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 394/54 30100 12989 m2

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 345/2015.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; KM – katastrální mapa; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc


Stránka 4 z 34



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 7. 2. 2016 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byla obeslána také manželka povinného: Hillebrandová Zuzana. Dopis nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že paní Hillebrandová byla o místním šetření informována. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1978 ze dne 6. 1. 2016, k. ú. Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 453 ze dne 6. 1. 2016, k. ú. Oplocany, obec Oplocany, okres Přerov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 11853/15-43 ze dne 22. 1. 2016 Dokumenty získané z katastru nemovitostí: 

Kupní smlouva ze dne 9. 12. 2008, právní účinky vkladu práva ke dni 10. 12. 2008, V-5750/2008-808

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1978 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 453 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Tovačov – dálkový náhled - viz. příloha Kopie katastrální mapy, katastrální území Oplocany – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Tovačov Územní plán obce Oplocany


Stránka 5 z 34



Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2015 – https://www.czso.cz/csu/czso/maly-lexikon-obci-ceske-republiky-2015 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a 345/2015 Sb. Vyhláška MF ČR č. 345/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3


Stránka 6 z 34



Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 7 z 34



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Pozemky jsou využívány k zemědělské činnosti, nevylučujeme možnost existence nájemní smlouvy. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisů z katastru nemovitostí LV č. 1978 v k. ú. Tovačov a LV č. 453 v k. ú. Oplocany ze dne 6. 1. 2016 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádíme v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 34



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. Použití výnosové metody u oceňovaných pozemků nemá vypovídací schopnost, a proto není provedeno.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné zemědělské pozemky a pozemek určený k zastavění přeložkou silnice, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 34



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy – město Tovačov, LV 1978 Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Přerov na území města Tovačov, v katastrálním území Tovačov, mimo zastavěné území obce. Konkrétně se pozemek parc. č. 980/42 rozkládá při jižním konci ulice Nádražní, která je kolmá na hlavní ulici Prostějovská (č. II/434), asi 100 m jižním směrem od objektu č. p. 297. Centrum města (Náměstí) je vzdáleno cca 900 m pěší chůzí severovýchodním směrem. Druhý oceňovaný pozemek parc. č. 1391/1 se rozkládá při pravém břehu Mlýnského náhonu, jižním směrem od zástavby městské části Annín, asi 150 m jihovýchodním směrem od objektu č. p. 81. Příjezd nejblíže k pozemku je druhou odbočkou vpravo za železničním přejezdem při příjezdu do městské části Annín od Oplocan. Centru města (Náměstí) je vzdáleno cca 2,3 km pěší chůzí severním směrem. Okresní město Přerov je vzdáleno cca 13 km jízdy autem východním směrem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží v rovinaté krajině při pravém břehu řeky Moravy. V okolí zástavby převažují pole, severovýchodním směrem od města lesy. Okolní zástavba: Pozemky se nachází mimo zastavěné území obce a sousedí s okolními poli. Severním směrem od pozemku parc. č. 980/42 se nachází průmyslový areál a SŠ řezbářská. Západní stranou pozemek sousedí s ulicí Nádražní. Severním směrem od pozemku parc. č. 1391/1 se rozkládá zástavba rodinných domů a zahrádkářských chat. Při východní straně pozemku protéká mlýnský náhon. Občanská vybavenost: Ve městě Tovačov je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, městský úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, SŠ, domov pro seniory, knihovna, muzeum, zámek, kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Přerově. Dopravní dostupnost: Město je průměrně dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic II. třídy. Nájezdy na nejbližší dálnice D1 (exit 253) a D46 (exit 24) jsou vzdáleny cca 14 km jízdy autem. Z veřejné dopravy jsou ve městě zastávky autobusů, které zajišťují přímé spojení do Prostějova, Přerova, Kroměříže i Olomouce. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo dopravní špičku a absence nočních linek. Nejbližší železniční zastávka je v obci Čelčice cca 9 km jízdy autem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek parc. č. 980/42 je přístupný po nezpevněné cestě ze západu, z ulice Nádražní, z pozemku parc. č. 804/2 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: dráha; vlastník: Česká republika). Z ostatních stran pozemek sousedí s okolními poli. Pozemek parc. č. 1391/1 je přístupný přes okolní pole – ornou půdu. Jeden ze sousedních pozemků parc. č. 1391/15 je ve vlastnictví města Tovačov. Vzhledem k charakteru oceňovaných pozemků (zemědělské) není právní přístup řešen. Parkovací možnosti: Parkovací možnosti nejsou v případě oceňovaných pozemků řešeny, protože nejsou přístupné po veřejných komunikacích a jsou určeny k zemědělské činnosti. Při nejbližších komunikacích existují parkovací možnosti.


Stránka 10 z 34



Inženýrské sítě: V těsné blízkosti oceňovaných pozemků nebyla zjištěna možnost napojení na žádné inženýrské sítě. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0714 Tovačov

Kód obce

Správní 2 obvod 1

519146 7109

2

3 1

4

5

6

7

8

2276,8208 2544 1688 53 50

9 10 11 12 1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – domácností s počítačem v %; 8 – domácností s internetem v %; 9 – pošta; 10 – škola; 11 – zdravotní zařízení; 11 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 11: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Poloha a vnější vlivy – obec Oplocany, LV 453 Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Přerov na území obce Opocany, na severovýchodním okraji katastrálního území Oploceny, částečně v zastavitelné ploše silnicí a částečně mimo zastavitelné území. Konkrétně se pozemek nachází při železniční vlečce asi 250 m severním směrem od železničního přejezdu na silnici č. II/435 mezi obcí Oploceny a částí města Tovačov – Annín. Pozemek východní stranou sousedí se skládkou materiálu společnosti ROPOS PREFA Tovačov s.r.o., z ostatních stran s ornou půdou. Centrum obce (obecní úřad) je vzdáleno cca 2 km pěší chůzí jihozápadním směrem. Vzdálenost pozemku od okresního města Přerov je cca 14 km jízdy autem. Jedná se o malou, zemědělsky orientovanou obec ležící v rovinaté krajině nedaleko řeky Moravy. Okolní zástavba: Pozemek sousedí ze tří stran s okolními poli a východní stranou se skládkou materiálu. Nejbližší zástavba je vzdálena cca 250 m jižním směrem (objekt: Oplocany č. p. 90). V okolí zástavby obce převažují pole. Občanská vybavenost: V obci Oplocany chybí občanská vybavenost. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v sousedním městě Tovačov. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Přerově či v Kroměříži. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na silnici II. třídy č. II/435. Nájezd na nejbližší dálnici D1 (exit 253) je vzdálen cca 14 km jízdy autem jižním směrem. Z veřejné dopravy je v obci zastávka autobusů, které zajišťují spojení do okolních okresních měst. Nejbližší zastávka je vzdálena cca 250 m. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo dopravní špičku a absence nočních linek. Nejbližší železniční zastávka je v obci Čelčice cca 9 km jízdy autem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek je přístupný přes okolní pole – ornou půdu. Jeden ze sousedních pozemků parc. č. 394/68 je ve vlastnictví obce Oplocany. Vzhledem k charakteru oceňovaného pozemku (zemědělsku) není právní přístup řešen.


Stránka 11 z 34



Parkovací možnosti: Parkovací možnosti nejsou v případě oceňovaného pozemku řešeny, protože není přístupný po veřejné komunikaci a je převážně určen k zemědělské činnosti. Při nejbližších komunikacích existují parkovací možnosti. Inženýrské sítě: V těsné blízkosti oceňovaných pozemků nebyla zjištěna možnost napojení na žádné inženýrské sítě. Pozemek pouze křižuje podzemní vedení VTL plynovodu. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Kód obce

Název obce

CZ0714 Oplocany

Správní obvod 1 2

553000 7109

1

3 1

4

5

6

7

8

545,2641 326 206 31 26

9 10 11 12 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – domácností s počítačem v %; 8 – domácností s internetem v %; 9 – pošta; 10 – škola; 11 – zdravotní zařízení; 11 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 11: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 980/42 a 1391/1 vč. příslušenství; vše v k. ú. Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov (LV 1978), a pozemek parc. č. 453 vč. příslušenství; v k. ú. Oplocany, obec Oplocany, okres Přerov (LV 453). Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely: parc. č. 980/42: 804/2 (přístup), 980/41, 980/43, 2955/1 parc. č. 1391/1: 1377/4, 1391/2, 1391/3, 1391/10, 1391/12, 1391/15, 1397, 1402/1, 3019/3 parc. č. 394/54: 394/55, 394/68, 394/69, 421/2 Pozemky zapsané na LV č. 1978 v k. ú. Tovačov Pozemek parc. č. 980/42

Pozemek je rovinný, má podlouhlý obdélníkový tvar s rozměry cca 205 m x 7,5 m, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda.


Stránka 12 z 34



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1391/1

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek zapsaný na LV č. 453 v k. ú. Oplocany Pozemek parc. č. 394/54

Pozemek je rovinný, má přibližně obdélníkový tvar s rozměry cca 224 m x 58 m, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Západní část pozemku je dle územního plánu určena k zastavění silnicí (přeložka silnice II/435), viz. územní plán níže. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Pozemky zapsané na LV č. 1978 v k. ú. Tovačov Podle územního plánu obce Tovačov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „PZ“ – plochy zemědělské.


Stránka 13 z 34



Pozemek parc. č. 980/42

Pozemek parc. č. 1391/1


Stránka 14 z 34



Pozemek zapsaný na LV č. 453 v k. ú. Oplocany, parc. č. 394/54 Podle územního plánu obce Oplocany se: - východní část oceňovaného pozemku o výměře cca 9.103 m2 (bylo odměřeno z KM) nachází v území vymezeném jako „NZ“ – plochy zemědělské. Tuto část pozemku také křižuje podzemní vedení VTL plynovodu pod 40 barů vč. ochranného pásma (viz. zelená barva v mapě níže, dle odměření z katastrální mapy je výměra ochranného pásma na pozemku cca 3628 m2). - západní část oceňovaného pozemku o výměře cca 3.886 m2 (bylo odměřeno z KM) nachází v území vymezeném změnou č. „Z14“ jako „DS“ – plochy dopravní infrastruktury silniční, a je tak díky změně v zastavitelné ploše.


Stránka 15 z 34




Stránka 16 z 34



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se pozemky: - parc. č. 1391/1 v k. ú. Tovačov (bod 2) a parc. č. 394/54 v k. ú. Oplocany (bod 3) nenachází v záplavovém území; - parc. č. 980/42 v k. ú. Tovačov (bod 1) nachází v záplavovém území 5-leté vody řeky Moravy (Mlýnského náhonu a přítoku Blata). Pozemek byl mj. zaplaven při historické povodni v roce 1997.


Stránka 17 z 34



7.6. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků LV, k. ú. 1978, Tovačov 453, Oplocany

Parcela Druh pozemku 980/42 orná půda 1391/1 orná půda

Územní plán PZ - plochy zemědělské PZ - plochy zemědělské NZ - plochy zemědělské

Skutečné / nejlepší využití orná půda / dtto. orná půda / dtto. orná půda / dtto.

394/54 orná půda

Z14 - DS - plochy dopravní orná půda / silnice infrastruktury silniční

Výměry 1 533 m2 1 598 m2 9 103 m2 3 886 m2

Výměra pozemků celkem

16 120 m2

Výměra zemědělských pozemků celkem Výměra části pozemku parc. č. 394/54 určeného k využití jako silnice

12 234 m2 3 886 m2


Stránka 18 z 34



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 9. 12. 2008 (Právní účinky vkladu práva ke dni 10. 12. 2008; V-5750/2008-808) byla kupní cena za oceňované nemovité věci ve výši 200.500,- Kč, tj. 12,17 Kč/m2. V té době byly ještě pozemky ve zjednodušené evidenci. Navíc od roku 2008 došlo k výraznému nárůstu cen zemědělských pozemků. Podle vývoje tržních cen zemědělských pozemků dle farmy.cz by se aktuální cena oceňovaných zemědělských pozemků měla pohybovat ve výši cca 22,83 Kč/m 2, za předpokladu, že původní cena odpovídala obvyklé ceně v daném místě a čase. Takto odvozená cena podle vývoje trhu přibližně odpovídá určené obvyklé ceně zemědělských pozemků. Vývoj ceny zemědělské půdy dle farmy.cz Rok 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Změna ceny v % nákup pozemku 11,11% 6,39% 5,51% 9,82% 4,51% 12,51% 16,46%


Cena zemědělského pozemku Kč/m2 12,17 13,52 14,39 15,18 16,67 17,42 19,60 22,83

Stránka 19 z 34



8.1.1. Zemědělské pozemky Jedná se o pozemky parc. č. 980/42 (1533 m2) a 1391/1 (1598 m2)v k. ú. Tovačov a východní část pozemku parc. č. 394/54 v k. ú. Oplocany o výměře 9.103 m2. Srovnání je provedeno pro zemědělskou část pozemku parc. č. 394/54. Srovnávací hodnota ostatních oceňovaných zemědělských pozemků je odvozena od této srovnávací hodnoty. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí vzhledem k obci; životního prostředí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient svažitost a orientace zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 4 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 5 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 6 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 7 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku, zda se jedná o jeden velký celek či více menších celků. K 8 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 9 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1.


Stránka 20 z 34



V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu se zemědělskými pozemky – nabídka v inzerci 1.) www.sreality.cz V obci Tovačov a okolí do 5 km od obce jsou v nabídce na tomto serveru celkem 2 pozemky s nabídkovou cenou 97.858 Kč a 227.000 Kč, tj. ve výši 23,06 Kč/m2 a 34 Kč/m2. V obci a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 12 pozemků od 46.380 Kč do 3.325.888 Kč, tj. od 16,66 Kč/m2 do 84,67 Kč/m2. 2.) www.reality.cz Nabídka pozemků v obci Tovačov a okolí do 10 km od obce - byly nalezen 2 pozemky s nabídkovou cenou 97.858 Kč a 227.000 Kč, tj. od 23,06 Kč/m2 do 34 Kč/m2. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka pozemků na Přerovsku - bylo nalezeno celkem 5 pozemků s nabídkovou cenou od 46.380 Kč do 227.000 Kč, tj. od 17 Kč/m2 do 30 Kč/m2. 4.) http://www.eurodrazby.cz ; http://www.exdrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Tovačov ani v obci Oplocany nalezena žádná nedobrovolná dražba zemědělských pozemků. Analýza trhu se zemědělskými pozemky Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. V inzerci na serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz, www.reality.cz a www.ceskereality.cz jsou v regionu v nabídce zemědělské pozemky s nabídkovou cenou od 10 Kč/m 2. Většinou se však nabídkové ceny pohybují v rozpětí od 15 Kč/m 2 do 30 Kč/m2. V regionu je nabídka obdobných pozemků přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zde uvedená tabulka. Obchodovatelnost proto posuzuji jako průměrnou.


Stránka 21 z 34



Srovnávací metoda – pozemek parc. č. 394/54 Část parc. č. 394/54

Oceňované nemovité věci

Adresa:

Oplocany, část p. č. 394/54

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 1 Křenovice u Kojetína, p. č. 2289

Reprezentant č. 2 Horní Moštěnice, p. č. 695/7

Reprezentant č. 3 Čechy, p. č. 528

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Citov, p. č. 551/2 a 589/1 Břest, p. č. 687

49°25'10.02"N, 17°16'49.63"E

49°19'32.99"N, 17°16'57.53"E

49°25'38.79"N, 17°28'57.14"E

49°25'09.94"N, 17°31'30.70"E

49°26'57.79"N, 17°20'04.42"E

49°21'38.94"N, 17°24'56.84"E

x

14,5 km

17,3 km

21 km

7 km

18 km

Pozemek orné půdy u silnice II. třídy č. II/47, je součástí velkého celku orné půdy. Přístup k pozemku je po obecní komunikaci.

Pozemek orné půdy, převážná část je vedena v LPISu - možnost dotace. Nájemní vztah do října 2025. Přístup je z obecní nezpevněné cesty.

Rovinný pozemek užívaný jako orná půda, v KN je veden jako trvalý travní porost. A malý pozemek p. č. 589/1 vedený jako ostatní plocha - ostatní komunikace užívaný jako orná půda. V současnosti není pronajato.

Rovinný pozemek vedený v KN jako orná půda. Půda je užívána pro pěstování obilovin kvalitní černozem.

1 569

3 940

5 442

9 845

13 851

46 380

98 500

130 000

227 000

443 232

29,56

25,00

23,89

23,06

32,00

dál od zástavby - horší



Fotografie:

Doplňující popis:

x

Výměra pozemku [m2]:

9 103

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč / m2 poz.]:

0,00

Variační koeficient [%]:

Pozemek orné půdy přístupný po obecní nezpevněné komunikaci. BPEJ 61410. S možností sjednání pachtovní smlouvy.

13,01% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

Oplocany, část p. č. 394/54; mimo zastavěné území u železniční vlečky

K2 - Tvar pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


obdélníkový


dál od zástavby, u města Přerov - horší

1,10

1,05

1,10

1,10

1,10

4 638 Kč

4 925 Kč

13 000 Kč

22 700 Kč

44 323 Kč

obdélníkový - obdobný

cca lichoběžníkový obdobný

obdélníkový - obdobný



1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

Stránka 22 z 34



K3 - Svažitost a orientace pozemku: Koeficient úpravy

rovinný - obdobný rovinný

tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Stav: obdělávaná orná půda

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Vybavení IS: Koeficient úpravy

nejsou k dispozici

tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Příslušenství: Koeficient úpravy

žádné (nebylo zjištěno)

tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy

9.103 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Přístup:

přes sousední pole, nezpevněný

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Právní vztahy: Koeficient úpravy

v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K11 - Ostatní:

mírně svažitý - obdobný

mírně svažitý - obdobný

rovinný - obdobný

rovinný - obdobný

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdělávaná orná půda obdobný





1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

bez IS - obdobné 1,00





0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

žádné - obdobné

žádné - obdobné

žádné - obdobné

žádné - obdobné

žádné - obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

menší výměra 1,05



obdobná 1,00

větší výměra 0,99

2 551 Kč

3 103 Kč

2 860 Kč

0 Kč

-4 876 Kč

zpevněný, obecní - lepší

nezpevněný, obecní lepší

nezpevněný, obecní lepší

přes sousední pole, nezpevněný - obdobný

přes sousední pole, nezpevněný - obdobný

0,90

0,95

0,95

1,00

1,00

-5 357 Kč

-5 326 Kč

-7 293 Kč

0 Kč

0 Kč

ceskereality.cz, ID: ceskereality.cz, ID: 0833 398212

ceskereality.cz, ID: 496919

sreality.cz, ID: 490291

sreality.cz, ID: N00903

0,80

0,85

0,85

0,85

0,75

-9 642 Kč

-15 180 Kč

-20 785 Kč

-37 455 Kč

-120 670 Kč

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

0,96

0,96

0,96

0,96

0,96

-1 543 Kč

-3 441 Kč

-4 711 Kč

-8 490 Kč

-14 480 Kč

obdobné

dlouhodobá nájemní smlouva - horší

obdobné

obdobné

obdobné

Koeficient úpravy

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

tj. číselná úprava v hodnotě

0 Kč

4 129 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Váhy: Vážený průměr [Kč / m poz.]:

22,43

23,60

22,01

20,78

20,70

25,09

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

204 218 Kč 7,55%

214 822 Kč

200 334 Kč

189 137 Kč

188 399 Kč

228 399 Kč

2


Stránka 23 z 34



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

15 427 Kč 188 399 Kč 188 791 Kč 204 218 Kč 219 645 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

228 399 Kč

Obvyklá cena zemědělské části pozemku parc. č. 394/54 (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

204 000 Kč

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m 2. V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají průměrnou či vysokou bonitu, dle BPEJ je jednotková cena zemědělské části pozemku parc. č. 394/54 dle oceňovací vyhlášky ve výši 20 Kč/m2 (BPEJ 30100). Vzhledem k umístění v obci sousedící s obcí s 2–5 tisíci obyvateli se cena upravuje o 20 % nahoru. Upravená jednotková cena je pak 22,96 Kč/m2. Ostatní oceňované zemědělské pozemky mají jednotkovou cenu 12,10 Kč/m 2 (BPEJ 36200) parc. č. 980/42 a 9,64 Kč/m2 (BPEJ 30401) parc. č. 1391/1. Vzhledem k umístění v obci s 2–5 tisíci obyvateli se cena upravuje o 20 % nahoru. Upravená jednotková cena je pak 16,94 Kč/m 2 a 13,50 Kč/m2. Dle zprávy o trhu s půdou z ledna 2016 (zdroj: www.farmy.cz) byla v roce 2015 průměrná tržní cena zemědělské půdy ve výši 16,26 Kč/m2. Nejčastěji se zemědělská půda obchoduje za ceny v rozmezí od 13 do 23 Kč/m2, u nejkvalitnějších pozemků i nad 30 Kč/m2. S rostoucí výměrou obchodovaného pozemku také roste jednotková cena – viz. graf.


Stránka 24 z 34



Průměrná zjištěná (administrativní) cena zemědělského pozemku pro Českou republiku aktuálně činí 7,14 Kč/m2. Průměrná tržní cena je však 16,26 Kč/m2, tj. rozdíl 128%. Při dostatečné konkurenci nemají úřední ceny podstatný vliv na cenu obvyklou. Graf závislosti tržní ceny půdy v jednotlivých úrovních úředních cen (zjištěná cena) ukazuje, že největší rozdíl mezi cenou zjištěnou a tržní cenou je u pozemků s nízkou bonitou. Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělské části pozemku parc. č. 394/54 v k. ú. Oplocany byla indikována pomocí srovnávací metody ve výši 204.218 Kč, tj. 22,43 Kč/m2. Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemku určena na základě provedené srovnávací metody. Obvyklá cena zemědělské části pozemku parc. č. 394/54 v k. ú. Oplocany o výměře 9.103 m 2 je určena na základě srovnání po zaokrouhlení ve výši 204.000 Kč, tj. 22,41 Kč/m2. Určení obvyklé ceny ostatních zemědělských pozemků parc. č. 980/42 a 1391/1 V tabulce níže je určena srovnávací hodnota těchto pozemků na základě porovnání se zemědělskou částí pozemku parc. č. 394/54 v k. ú. Oplocany. Pozemky se liší především ve výměře, umístění v záplavové oblasti a v charakteru přístupu. Určení obvyklé ceny ostatních zemědělských pozemků parc. č. 980/42 a 1391/1 v k. ú. Tovačov část p. č. 394/54 Pozemek parc. č. 980/42 1391/1 9 103 Popis 9 103 m2 mimo záplavové území nezpevněný, přes okolní pole x

Výměra [m2]: Odlišnosti - výměra

1 533 Popis menší

Koef. 0,95

- záplavové území

záplava Q5 horší

0,85

- přístup

po nezpevněné cestě - lepší

1,05

Koeficient odlišnosti celkem (tj. součin koeficientů): 22,43 Srovnávací hodnota pozemků [Kč/m 2]: 204 218 Srovnávací hodnota pozemků [Kč]: 204 000

1 598

Obvyklá cena pozemků (po zaokrouhlení) [Kč]:

0,85

Popis menší mimo záplavové území nezpevněný, přes okolní pole

Koef. 0,95 1,00

1,00

0,95 19,02

21,31

29 160

34 057

29 000

34 000

267 000 Obvyklá cena oceňovaných zemědělských pozemků je určena na základě porovnání, v současném stavu, celkem ve výši 267.000,- Kč.


Stránka 25 z 34



8.1.2. Pozemek určený k zastavění silnicí Jedná se o západní část pozemku parc. č. 394/54 o výměře 3.886 m 2, která je podle územního plánu dle změny Z14 vymezena pro provedení přeložky silnice č. II/435 – DS - plochy dopravní infrastruktury silniční. Stát obdobné pozemky vykupuje podle zákona o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) č. 184/2006 Sb. §10 odstavec 5: „Cena pozemku nebo stavby se pro účely stanovení náhrady určí vždy podle jejich skutečného stavu a účelu užití ke dni podání žádosti o vyvlastnění; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění.“ To znamená, že cena, kterou stát za pozemek zaplatí, vychází z obvyklé ceny pozemku dle aktuálního využití. Pozemek je v současnosti využíván k zemědělským účelům jako orná půda. Dne 13. 1. 2016 senát schválit změnu zákona č. 416/2009 Sb. o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury, ve které je uvedeno, že se kupní cena za pozemek určuje ve výši „ceny stanovené znaleckým posudkem vynásobené koeficientem 8 v případě pozemku s výjimkou stavebního pozemku.“ Kupní cena v případě výkupu státem je odvozena v tabulce níže. Kupní cena v případě výkupu státem pro realizaci přeložky silnice Srovnávací hodnota zemědělské části pozemku parc. č. 394/54 Nová pravidla pro výkup pozemků - násobek obvyklé ceny dle využití: Jednotková kupní cena části pozemku určené k využití jako silnice Výměra části pozemku parc. č. 394/54 určená k využití jako silnice Kupní cena v případě výkupu státem Kupní cena v případě výkupu státem po zaokrouhlení

22,43 Kč/m2 8 násobek 179,47 Kč/m2 3 886 m2 697 432,69 Kč 697 430 Kč

Příklady realizovaných transakcí Olomoucký kraj - Tovačov, výkup pozemků pro úpravu silnice, rok 2011 Dle důvodové zprávy ze zastupitelstva Olomouckého kraje ze dne 22. 9. 2011 kraj pozemky pro stavební úpravu silnice II/435 při akci „Silnice II/435 MÚK R35 – Tovačov, stavební úpravy 9 a 10“ vykupoval za cenu 100 Kč/m2. Jedná se však o rok 2011. Pardubický kraj – Opatovice nad Labem, výkup pozemků pro stavbu D35, rok 2014 a 2015 Pro výstavbu rychlostní komunikace dálnice D35 v úseku Opatovice nad Labem – Časy probíhal výkup pozemků za 120 Kč/m2 zemědělského pozemku. Jihočeský kraj – Rudolfov, Vráto, výkup pozemků pro stavbu D3, rok 2014 a 2015 Pro výstavbu dálnice D3 v úseku okolo Českých Budějovic probíhal výkup původních zemědělských pozemků dle uvedených kupních smluv vč. popisu pozemků za kupní ceny od 136 Kč/m2 do 168 Kč/m2 pozemku – viz. tabulka níže. Průměr kupních cen vychází ve výši 146 Kč/m2 pozemku.


Stránka 26 z 34



Realizované transakce Reprezentant č. 1 Katastrální území: GPS:

Hůry

Reprezentant č. 2 Hlinsko u Vráta

49°0'23.758"N, 14°31'6.326"E

48°58'43.475"N, 14°31'23.553"E

Pozemek parc. č. 623/3 evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha v obci Hůry, k. ú. Hůry u Českých Budějovic. Pozemek pro výkup státem pro dálnici D3.

Pozemky parc. č. 421/41, 421/42, 421/43, 459/4, 459/5 a 459/6 zemědělské a ostatní plochy v k. ú. Hlinsko u Vráta na okraji Českých Budějovic. Pozemky pro výkup státem pro dálnici D3. Pozemky tvoří funkční celek.

Reprezentant č. 3 Hlinsko u Vráta 48°58'49.230"N, 14°31'24.518"E

Reprezentant č. 4 Vráto

Reprezentant č. 5 Hůry

Reprezentant č. 6 Hůry

48°59'18.038"N, 14°31'15.892"E

49°0'5.414"N, 14°30'58.602"E

49°0'5.414"N, 14°30'58.602"E

Pozemky parc. č. 255/5, 255/7, 255/18, 255/23 a 268/22 zemědělské v k. ú. Vráto u Českých Budějovic. Pozemky navazují na průmyslovou zónu a jsou přístupné z Rudolfovské třídy. Pozemky pro výkup státem pro dálnici D3. Pozemky tvoří funkční celek.

Pozemky parc. č. 527/12 a 623/8 evidované v katastru nemovitostí jako ostatní plocha v obci Hůry, k. ú. Hůry u Českých Budějovic. Pozemek pro výkup státem pro dálnici D3. Pozemky tvoří funkční celek.

Pozemek parc.č. 543/25 evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha v obci Hůry, k. ú. Hůry u Českých Budějovic. Pozemek pro výkup státem pro dálnici D3.

V-1107/2015-301 5 451

V-17555/2014-301 1 818

V-7133/2015-301 792

749 600 138

248 100 136

114 920 145

Fotografie:

Doplňující popis:

Kupní smlouvy: Výměra pozemku [m2]:

V-10025/2015-301 222

Prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč/m2 poz.]:

37 220 168

Variační koeficient [%]: Aritmetický průměr cen [Kč]:

7,68% 146


Pozemky parc. č. 137/8, 137/10, 137/11, 404/2, 413/11, 414/2, 421/45, 421/21, 421/22, 421/23, 464/2, 464/3 a 464/4 zemědělské a ostatní plochy v k. ú. Hlinsko u Vráta. Pozemky navazují na okraj obce Hlinsko, přístup je po polní cestě. Pozemky pro výkup státem pro dálnici D3, tvoří funkční celek. V-3101/2015-301 V-7821/2015-301 2 577 7 261 350 480 136

1 091 630 150

Stránka 27 z 34



Určení obvyklé ceny části pozemku určené k zastavění silnicí Podle výše uvedených příkladů realizovaných transakcí se kupní ceny za obdobné pozemky v letech 2011 až 2015 pohybovaly v rozmezí od 100 Kč/m 2 do 168 Kč/m2. Tyto ceny byly většinou odvozovány násobkem obvyklé ceny zemědělského pozemku. Cena zemědělských pozemků stabilně roste, a to především v posledních 2 letech (viz. tabulka: Vývoj tržních cen zemědělské půdy v bodě 8.1.1.). Díky tomuto růstu by měly růst také ceny pozemků vykupovaných pro realizaci silnic a dálnic. Obvyklá cena této části pozemku určené k zastavění silnicí je určena na základě porovnání s výše uvedenými realizovanými cenami a podle výpočtu ze srovnávací hodnoty zemědělské části pozemku po zaokrouhlení ve výši 697.000 Kč, tj. 179 Kč/m2.

8.1.3. Rekapitulace určení obvyklé ceny Obvyklá cena

Pozemek parc. č. 980/42 v k. ú. Tovačov parc. č. 1391/1 v k. ú. Tovačov parc. č. 394/54 v k. ú. Oplocany

29 000 Kč 34 000 Kč část určená k zastavění silnicí část zemědělská 697 000 Kč 204 000 Kč

Obvyklá cena celkem

901 000 Kč 964 000 Kč

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace 1.LV č. 1978 v k. ú. Tovačov Název předmětu ocenění: Zemědělské pozemky Adresa předmětu ocenění: 751 01 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Tovačov Katastrální území: Tovačov Počet obyvatel: 2 544 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 720,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, II zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Pi 0,80 0,60 0,80 1,00 0,90 0,98

Stránka 28 z 34



Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 244,00 Kč/m2 2.LV č. 453 v k. ú. Oplocany Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: 751 01 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Oplocany Katastrální území: Oplocany Počet obyvatel: 326 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 720,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI

Pi 0,50 0,60 0,80 0,85 0,90 0,80

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 106,00 Kč/m2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku LV č. 1978 v k. ú. Tovačov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

LV č. 453 v k. ú. Oplocany 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 1978 v k. ú. Tovačov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny:


40 % 40,00 %

Stránka 29 z 34


Název


Parcelní číslo

BPEJ Výměra [m2]JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2]

orná půda 980/42 36200 1 533,00 orná půda 1391/1 30401 1 598,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 3 131,00 m2 Pozemky - zjištěná cena

12,10 9,64

40,00 40,00

16,94 13,50

Cena [Kč] 25 969,02 21 573,00 47 542,02

=

47 542,02 Kč

LV č. 453 v k. ú. Oplocany Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez zástavby IV -0,03 3. Poloha pozemku v obci - Ostatní neuvedené VI -0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu motorovým I -0,08 vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,677 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,677

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání


Stránka 30 z 34



Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; IV ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000

Index omezujících vlivů

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,677 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,677 = 0,677 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 106,0,677

Zatřídění

Typ

Parcelní číslo 394/54 - část

Název

§ 9 odst. 4 orná půda Stavební pozemek - celkem

Výměra [m2] 3 886,00 3 886,00

Parcelní číslo


Upr. cena [Kč/m2] 21,53 Cena [Kč] 83 665,58 83 665,58

20 % 20,00 %

BPEJ Výměra [m2]JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2]

orná půda 394/54 - část 30100 9 103,00 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 9 103,00 m2 Pozemek - zjištěná cena

0,300

Jedn. cena [Kč/m2] 21,53 2 m

Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název

Koef.

19,13

20,00

22,96

Cena [Kč] 209 004,88 209 004,88

=

292 670,46 Kč

Stránka 31 z 34



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č. 1978 v k. ú. Tovačov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

47 542,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

47 542,- Kč

LV č. 1978 v k. ú. Tovačov celkem

47 542,- Kč

LV č. 453 v k. ú. Oplocany 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

292 670,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

292 670,50 Kč

LV č. 453 v k. ú. Oplocany celkem

292 670,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

340 212,50 Kč

340 210,- Kč

slovy: Třistačtyřicettisícdvěstědeset Kč


Stránka 32 z 34



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

964 000 Kč 340 210 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1978 v k. ú. Tovačov a LV č. 453 v k. ú. Oplocany, tj.: o

pozemky parc. č. 980/42 a 1391/1 vč. příslušenství; vše v k. ú. Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov (LV 1978);

o

pozemek parc. č. 394/54 vč. příslušenství; v k. ú. Oplocany, obec Oplocany, okres Přerov (LV 453).

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 7. 2. 2016, částkou ve výši:

964 000,- KČ slovy: Devětsetšedesátčtyřitisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Žádné příslušenství nebylo zjištěno.

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 10. 2. 2016 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Jan Rejmon a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.

……………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková)


……………………………. Ing. Jan Rejmon

Stránka 33 z 34



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 78/20/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 20 - 2016.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 453 v k. ú. Oplocany ze dne 6. 1. 2016 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1978 v k. ú. Tovačov ze dne 6. 1. 2016 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 7. 2. 2016


Stránka 34 z 34

Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled Pozemek parc. č. 980/42 – LV č. 1978

Pozemek parc. č. 1391/1 – LV č. 1978


Příloha č. 3: Mapa oblasti Pozemek parc. č. 980/42 -– LV č. 1978

Letecká fotomapa – pozemek parc. č. 980/42 GPS: 49°25'26.15"N, 17°16'54.41"E; příjezd k okraji pozemku je z ulice Nádražní

Umístění pozemku parc. č. 980/42 v rámci města Tovačov


Letecká fotomapa – pozemek parc. č. 1391/1 ; GPS (severní okraj pozemku): 49°24'55.510"N, 17°17'8.700"E GPS k RD č. p. 81, Tovačov II-Annín: 49°24'56.654"N, 17°17'2.664"E

Umístění v rámci části obce Annín


Letecká fotomapa – pozemek parc. č. 394/54 GPS (východní okraj pozemku): 49°25'10.380"N, 17°16'53.820"E

Umístění v rámci části obce Tovačov II-Annín

bod GPS: 49°25'3.758"N, 17°16'52.414"E

Umístění nemovitých věcí v rámci části města Tovačov II-Annín 1) parc. č. 980/42 2) parc. č. 1391/1

Umístění nemovitých věcí v rámci regionu

3) parc. č. 394/54

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Pozemek parc. č. 980/42 v k. ú. Tovačov – LV č. 1978

Pozemek parc. č. 1391/1 v k. ú. Tovačov – LV č. 1978

Pozemek parc. č. 394/54 v k. ú. Oplocany – LV č. 453

2016

Recommend Documents