EXTERNE BOUWBEGELEIDING ZORGVASTGOED 10/12/2015
Visie van de vastgoedinvesteerder
INHOUD
2
1.
Cofinimmo ... ook in zorgvastgoed
2.
Types projectopvolging in zorgvastgoed
3.
Aanbod Project Management by Cofinimmo
4.
Verduidelijking projecttraject
5.
Voorbeeldproject : WZC Henri Dunant – Evere
6.
Besluit
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
1. Cofinimmo … ook in zorgvastgoed
3
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
COFINIMMO
- Opgericht in 1983 - “Gereglementeerde Vastgoedvennootschap” (GVV – voorheen “Vastgoedbevak”) - Reële waarde van de portefeuille > 3 miljard EUR - Totale beurskapitalisatie: 1,5 miljard EUR, 90% free float
- Opgenomen in de belangrijkste indexen: BEL20, EPRA Europe and GPR 250 - Sinds 2005 in Zorgvastgoed - Intern vastgoedbeheer (115 medewerkers)
- Zorgsector = 143 activa verspreid over 4 landen - Zorgsector = reële waarde van de portefeuille ten belope van 1,4 miljard EUR
76
14
4
50
3
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
MIJLPALEN IN COFINIMMO’S EVOLUTIE -
Cofinimmo had regelmatig toegang tot kapitaalmarkten om de belangrijkste transacties in haar 30-jarig bestaan te financieren Internalisering van het vastgoedbeheer
Notering op de Beurs van Brussel
1983
1994
Oprichting van de vennootschap (kapitaal 6M EUR)
5
1996
Verkrijging van het Vastgoedbevak statuut
1999
« Sale and leaseback » met AB Inbev
2005
Eerste investering in het zorgvastgoed in België
2007
« Sale and leaseback » met MAAF
2008
Verwerving van 51 zorgvastgoedactiva in Frankrijk
2011
2012
Eerste investering in het zorgvastgoed in Nederland
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
2014
Eerste investering in het zorgvastgoed in Duitsland
OPERATIONEEL BEHEER -
-
Ons doel is om een toegewijd HC team te ontwikkelen dat property management combineert met... -
Controle van de kwaliteit van het vastgoed
-
Onderhoudsbeheer en technische bijstand
… , project developmentcapaciteit en, … -
Projectbeheer voor nieuwe sites
-
Due Diligence (operationeel – wettelijk – technisch)
-
Renovaties en herontwikkeling van ondergewaardeerde activa
- … , kredietanalyse en marktkennis.
6
-
Kredietwaardigheid van huurders controleren
-
Marktoverzicht en business development
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
RELATIEBEHEER MET DE KLANT -
Partnerschappen met uitbaters opbouwen door een geïntegreerde aanpak aan te bieden •
•
Financiering : gemakkelijke toegang tot kapitaalmarkten dankzij -
Omvang en diversiteit van marktkapitalisatie (90% free float)
-
Beleggingsfonds met vast kapitaal
-
Defensief aandelenprofiel
Property en project management -
Capaciteit om nieuwe sites en renovatieprojecten voor klanten te beheren
•
7
-
Technische bijstand en service desk
-
Onderhoudsengagement op lange termijn
Efficientie in afsluiten van overeenkomsten -
Korte beslissingsprocedures
-
Intern Due Diligence & transactieteam
-
Ervaring in structurering van transacties
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
2.
8
Types projectopvolging in zorgvastgoed : • open boek investering in partnership • ontwikkeling op risico door Cofinimmo • ontwikkeling op risico door Exploitant • onderhoudsformules
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
TYPES PROJECTOPVOLGING ZORGVASTGOED
-
µ
-
Open boek investering in partnership : •
Meest gebruikte formule op heden
•
Open en permanente dialoog tussen Cofinimmo & Exploitant
•
Gezamenlijk ontwikkelingsmodel : ieder draagt zijn beste specifieke know how aan van dag tot dag
•
Flexibel aanpasbaar model doorheen het ontwikkelingsproces …, maar regelmatig toetsen aan de haalbaarheid !
•
Gedeelde verantwoordelijkheid, maar wel dagdagelijkse taakverdeling
•
Elk van beide partners kan pilootfunctie toegewezen krijgen
-
9
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
TYPES PROJECTOPVOLGING ZORGVASTGOED -
Ontwikkeling op risico door Cofinimmo : •
Ontwikkeling programmatie en bussinessplan in gezamenlijk overleg ; eventueel gekoppeld
aan schetsontwerp •
10
Verdeling verantwoordelijkheden bij contract -
Budgetrisico
-
Planning
ifv afspraken
-
Vergunningsrisico’s (bouwen + uitbaten)
ifv afspraken
-
Studie- en aannemingsrisico’s
-
Kwaliteitstoezicht
•
Minder flexibel model na contractvorming
•
Wijzigingen blijven natuurlijk steeds mogelijk na overleg
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
Cofinimmo
Cofinimmo Exploitant
TYPES PROJECTOPVOLGING ZORGVASTGOED -
Ontwikkeling op risico door Exploitant : risico’s omgekeerd aan vorig model •
Ontwikkeling programmatie en bussinessplan in gezamenlijk overleg ; eventueel gekoppeld
aan schetsontwerp •
11
Verdeling verantwoordelijkheden bij contract -
Budgetrisico
-
Planning
ifv afspraken
-
Vergunningsrisico’s (bouwen + uitbaten)
ifv afspraken
-
Studie- en aannemingsrisico’s
-
Kwaliteitstoezicht
•
Minder flexibel model na contractvorming
•
Wijzigingen blijven natuurlijk steeds mogelijk na overleg
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
Exploitant
Exploitant Cofinimmo
TYPES PROJECTOPVOLGING ZORGVASTGOED -
Onderhoudsformules : •
Contract NNN : -
Exploitant neemt het volledige onderhoudsrisico op zich gedurende de ganse looptijd
van het contract -
Noodzaak om geregeld verantwoording af te leggen aan vastgoedeigenaar
-
Cofinimmo kan toezicht uitoefenen op structurele werken teneinde de restwaarde na huurcontract te vrijwaren
•
Contract NN : -
Cofinimmo neemt deel van onderhoudsrisico : meestal structuur, daken, gevels en eventueel primaire technische installaties
-
12
Cofinimmo bepaalt kost en planning onderhoudstaken ten hare laste
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
3.
13
Aanbod Project Management by Cofinimmo
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
AANBOD PROJECT MANAGEMENT BY COFINIMMO 3 niveaus van diensten, aangepast aan de noden van de klanten
KWALITEITSCONTROLE & FINANCIEEL MGT
KWALITEITSCONTROLE ° Evaluatie van de vereisten van het Project (programma & prestaties); ° Evaluatie van de Designfase; ° Technisch & kwaliteitsschatting; ° Inspectie van de bouwconformiteit; ° Nakijken as built.
KWALITEITSCONTROLE + ° Financiële doelen stellen op lange termijn; ° Ondersteuning verschaffen voor financiële beslissing & strategische risico’s; ° Opmaken en onderhandelen van contracten; ° Financiële planning Project & verwerken van facturen.
VOLLEDIG PROJECT MANAGEMENT
KWALITEITSCONTROLE FINANCIEEL MANAGEMENT + ° Team motiveren & coördineren; ° Problemen oplossen; ° Budgetteren & plannen van het project; ° Opvolgen betalingen & budget; ° Permanente technische evaluatie; ° Toezicht houden op de conformiteit van de bouwwerken; ° Aanvaarden van de werken; ° Opvolgen van garantieproblemen; ° Procesondersteuning commercialisatie documentatie.
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
AANBOD PROJECT MANAGEMENT BY COFINIMMO •
De voordelen voor de klanten -
•
15
Uniek team (22 personen) met verschillende specialisten (architecten, ingenieurs, binnenhuisarchitecten, …) ;
-
Interne specialisten in duurzaamheid, ecologisch bouwen, kostencontrole, …
-
Energiebesparende mogelijkheden ;
-
Technische en juridische ondersteuning ;
-
Globaal aanpak, step back visie ;
-
Efficiënte & flexibele manier van werken.
•
Aantal begeleide projecten (inclusief lopende projecten) België : Nederland : Frankrijk : Duitsland :
Referenties
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
48 9 8 0
4.
16
Verduidelijking projecttraject
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
PROJECTTRAJECT - VOORTRAJECT
-
µ
-
Haalbaarheidsstudie :
-
•
Opstellen bouwprogramma
•
Stedenbouwkundige haalbaarheid checken
•
Opstellen eerste kostenraming ifv referentiewaardes
•
Opmaak bussinessplan
•
Haalbaarheid financieel model
Cofinimmo
•
Voorstel samenwerking aan Exploitant
Cofinimmo
Cofinimmo en/of Exploitant ifv taakverdeling Exploitant
Samenwerkingsakkoord : •
• 17
Cofinimmo + Exploitant
Opstellen leidraad voor samenwerking -
Taakverdeling
-
Risicotoewijzing
-
Timing
Ondertekening LOI en/of contract
Cofinimmo
Cofinimmo + Exploitant
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
PROJECTTRAJECT – ONTWERP- + VERGUNNING
-
µ
-
Gezamenlijke projectvergaderingen
-
Selectie studiebureau’s
-
Voorontwerpfase : •
-
ifv taak- en risicoverdeling
Evaluatie ontwerpen en plannen -
Functionaliteit
-
Conformiteit wetgeving
-
Kwaliteit
•
Aftoetsing met administratieve overheden
•
Verfijnen kostenraming
•
Toetsing aan haalbaarheidsstudie
Cofinimmo + Exploitant
Cofinimmo en/of Exploitant
Cofinimmo
Stedenbouwkundige vergunning + milieuvergunning : aanvraagdossier + opvolging
18
ifv taakverdeling
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
ifv taakverdeling
PROJECTTRAJECT - AANBESTEDING -
µ
-
Uitwerken aanbestedingsdossier :
-
-
•
Opstellen dossiers
•
Nazicht dossiers
Studiebureau’s Cofinimmo + Exploitant
Prijsaanvraag : •
Selectie te consulteren aannemers + methodologie
ifv taak- en risicoverdeling
•
Organisatie aanbesteding
ifv taak- en risicoverdeling
Prijsonderhandeling + toewijzing : •
Prijsvergelijking opstellen
•
Prijs- en contract onderhandeling
ifv taak- en risicoverdeling Studiebureau’s Cofinimmo + Exploitant ifv taak- en risicoverdeling
19
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
PROJECTTRAJECT – WERF + OPLEVERINGEN
-
µ
-
Werfopvolging : •
Werfvergaderingen
Cofinimmo + Exploitant ifv taak- en risicoverdeling
•
Nazicht uitvoeringsplannen en technische fiches
Cofinimmo + Exploitant ifv taak- en risicoverdeling
•
-
20
Beheer vorderingsstaten en verrekeningen
ifv taak- en risicoverdeling
Opleveringen : •
Testprocedures voor oplevering
•
Voorlopige oplevering
•
Opvolging herstellingen oplevering
•
Definitieve oplevering
ifv taak- en risicoverdeling Cofinimmo + Exploitant ifv taak- en risicoverdeling
Cofinimmo + Exploitant
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
5.
21
Voorbeeldproject : WZC Henri Dunant - Evere
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT - VERKAVELINGSPLAN
22
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT - INPLANTINGSPLAN
23
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – PLAN GELIJKVLOERS
24
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – PLAN +1 TOT +3
25
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – PLAN +4
26
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – PLAN +5
27
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – PLAN +6
28
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – PLAN -1
29
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – TYPEKAMER
30
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – OPPERVLAKTES
verdieping 6 5 4 3 2 1 0 totalen -1 eindtotaal gepondereerd
31
# enkele kamers 9 22 25 26 26 26 134
WZC Henri Dunant - Evere # dubbele kamers # bedden # kamers oppervlakte (m²) 1 11 10 505 3 28 25 1.286 1 27 26 1.286 3 32 29 1.422 3 32 29 1.422 3 32 29 1.422 zonder inrit parking 1.224 14 162 148 8.567 1.596 10.163 9.365
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – FOTO’S
32
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – FOTO’S
33
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – FOTO’S
34
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – PLANNING
35
-
Ondertekening intentiebrief aankoop terrein :
29/09/2011
-
Indienen vergunningsaanvraagdossier :
30/03/2012
-
Akte aankoop terrein :
03/04/2012
-
Ondertekening intentiebrief met Exploitant :
26/06/2012
-
Aanbestedingsdossier bouwteam :
30/10/2012
-
Toekennen bouw- en milieuvergunning :
14/11/2012
-
Toewijzing bouwwerken :
15/04/2013
-
Uitwerken opties bouwteam :
-
Start funderingswerken :
05/08/2013
-
Voorlopige oplevering werken :
19/12/2014
04/2013 - 10/2013
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
WZC HENRI DUNANT – KERNCIJFERS BOUW
36
-
Totaal bouwbudget (keuken inbegrepen) :
-
Bouwkost per gepondereerde m² (9.365 m²) :
-
Honoraria studiebureau’s :
€ 11.580.000,00 excl BTW € 1.223,00 excl BTW
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
8,70 %
6.
37
Besluit
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
CONTACT
Domien SZEKÉR Head Project Management Tel.: +32 2 373 60 41
[email protected] www.cofinimmo.com
38
ZORGVASTGOED – EXTERNE BOUWBEGELEIDING – 10/12/2015
