ZNALECKÝ POSUDEK č. 3490-007/2015 O ceně nemovitosti - rekreační chalupy ev.č. 62 v k.ú. Tanvald, obec Tanvald v okrese Jablonec nad Nisou
Objednatel znaleckého posudku:
Jan Trinner Rýmařovská 433 19900 Praha
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/3 460 01 Liberec telefon: 608 320 120 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Liberci 16.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti, rekreační chalupy ev.č.62 v k.ú. Tanvald, obec Tanvald v okrese Jablonec nad Nisou, aktualizace k datu 15.3.2015.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Stavba pro rodinnou rekreaci Tanvald eč.62 468 41 Tanvald Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Tanvald Katastrální území: Tanvald Počet obyvatel: 6 622 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 715,70 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.1.2013 a 15.3.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN, LV č.368 pro k.ú.Tanvald - katastrální mapa - informace a výměry zjištěné prohlídkou
5. Vlastnické a evidenční údaje Pro provedení aktualizace nebyl předložen aktuální výpis z KN, ani nebyla provedena vnitřní prohlídka nemovitosti pouze vnější. Znalec vychází ze stavu a prohlídky k datu 12.1.2013, předpokládá nezměněný stav.
6. Dokumentace a skutečnost Nedoloženo.
-2-
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je samostatně stojící rekreační chalupa umístěná v okrajové části města Tanvald v řídké zástavbě rodinnými a rekreačními domy. Dále se oceňují související pozemky.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rekreační chalupa 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku I 0,04 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 -3-
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
-0,10 -0,01 -0,05 -0,01 -0,01 0,00 -0,01 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,800 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,792
1. Ocenění staveb 1.1. Rekreační chalupa Předmětem ocenění je samostatně stojící rekreační chalupa umístěná v okrajové části města Tanvald v řídké zástavbě rodinnými a rekreačními domy. Objekt je umístěn uprostřed pozemku svažitého severovýchodním směrem. Veškerá občanská vybavenost je ve městě Tanvald. Příjezd k nemovitosti je místní obslužnou komunikací a částečně po nezpevněné cestě. V blízkosti se nachází rekreační lyžařské středisko Špičák - Jizerské hory. Stavba je roubená na kamenné podezdívce se sedlovým krovem a střechou krytou asfaltovými pásy na dřevěném bednění. Okna dřevěná rámová dvojitá, podlahy betonové, dlažba a dřevěné. Schody do podkroví dřevěné. Celkové vybavení standardní. Objekt je napojen na přípojku el.energie 220/380 V, vodovodní přípojku z pramene a vybírací jímku, Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem a lokálními topidly, v hlavní obytné místnosti jsou kachlová kamna. Ohřev vody el.bojlerem. Dům je přízemní s obyvatelným podkrovím, není podsklepen (využíván je zemní sklep v přístavbě). Koupelna je vybavena umyvadlem, sprchovým koutem a WC, v kuchyni sporák na PB. Dispozice: 1.NP: vstup přes zastřešené zádveří do chodby se schody do podkroví, po pravé straně koupelna s WC, vlevo hlavní obytná místnost s galerií, dále proti vstupu kuchyň a průchod do chodby s přístupem do zemního sklepa. Podkroví: dvě ložnice a dále volný půdní prostor malé světlé výšky. Stáří a stav: Přesné stáří objektu se nepodařilo zjistit, je možné předpokládat, že původní stavba je přes 200 let stará a v průběhu let zaznamenala pouze dílčí úpravy. Je prováděna dostatečná údržba a dům je v celkově uspokojujícím stavu.
-4-
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 200 let 1 997,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,20*11,50+2,30*2,50+4,00*7,00 podkroví: 6,20*11,50+2,30*2,50+4,00*7,00 Název podlaží 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 105,05 m2 105,05 m2
105,05 m2 105,05 m2
= =
Konstrukční výška 2,10 m 2,00 m
Obestavěný prostor vrchní stavba:
221,18 m3
(6,20*11,50+4,00*7,00)*2,10+(2,30*2,50)*2,2 = 0 zastřešení: (6,20*11,50)*4,20/2+(4,00*7,00)*2,85/2 = Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
189,63 m3 410,81 m3 105,05 m2 210,10 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 200 let: -5-
č. I
Vi typ L
I I
-0,02 -0,08
I II III
-0,02 0,01 0,00
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III IV II
0,01 0,01 1,05
s = 1 - 0,005 * 200 = 0,000 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,605
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,800 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 997,- Kč/m3 * 0,605 = 1 208,19 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 410,81 m3 * 1 208,19 Kč/m3 * 0,990 * 0,800= 393 098,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
393 098,53 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky uvedené na LV č.368 pro k.ú. Tanvald a to stpč.231 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 105 m2, která je zcela zastavěná objektem ev.č.62 a dále ppč.1570/2 trvalý travní porost o výměře 5 589 m2, která je využívána jako zahrada u domu. Pozemky jsou značně svažité severovýchodním směrem, příjezd k pozemkům je z části po nezpevněné cestě, je zde možnost napojení pouze na el.síť NN a nacházejí se v rozsáhlém chráněném území. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,800
-6-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,800 = 0,792 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 715,70 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 231
Výměra [m2] 105,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost 1570/2 5 589,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,792
Upr. cena [Kč/m2] 566,83
Jedn. cena [Kč/m2] 566,83
Cena [Kč] 59 517,15
566,83
3 168 012,87 3 227 530,02
=
3 227 530,02 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rekreační chalupa
393 098,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
393 098,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
3 227 530,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
3 227 530,- Kč
Celkem
3 620 628,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 620 628,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionyšestsetdvacettisícšestsettřicet Kč
-7-
3 620 630,- Kč
Obvyklá cena objektu je stanovena porovnávací hodnotou z nabízených nemovitostí. Dle nabídkových cen porovnávaných objektů v lokalitě snížených a cca 20 % lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti, která se pohybuje ve výši 2,0 až 2,1 mil. Kč. Oceňovaná nemovitost nemá slabší stránky, který by limitovaly případný prodej nemovitosti. Objekt lze po drobných úpravách využívat též k trvalému bydlení. Pro porovnání je v současné době v nabídce chalupa v Tanvaldě Šumburku za částku 2 990 000,-Kč s 12 689 m2 pozemků. Dále je v nabídce chata v Tanvaldě Šumburku (před rekonstrukcí) za částku 2 000 000,-Kč, též s velkým pozemkem 9 000 m2. a dále chalupa ve Smržovce s pozemkem 1 100 m2 za částku 1 990 000,-Kč. (porovnávací objekty jsou uvedeny v příloze) Ceny nemovitostí zhruba kopírují ceny roku 2013, proto Obvyklá cena oceňovaného objektu, stavby pro rodinnou rekreaci č.e. 62 včetně pozemku za předpokladu vyklizené nemovitosti bez omezení vlastnických práv zapsaných na LV č. 368 je s ohledem na výše uvedené skutečnosti stanovena znalcem ve výši
celkem
2 000 000,- Kč
slovy: dva miliony Kč
V Liberci 16.3.2015
Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/3 460 01 Liberec telefon: 608 320 120 e-mail:
[email protected]
-8-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím MS ČSR, č.j. 811/84 ze dne 5.října 1984 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3490-007/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 007.
V Liberci 16.3.2015
Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/3 460 01 Liberec
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 3 1
LV 368 Katastrální mapa porovnávací objekty Foto
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
