ZNALECKÝ POSUDEK č. 399-3/2015 o ceně obvyklé podílu 4/60 nemovitostí vedených na listu vlastnictví 253, vše katastrální území Ráj, obec Karviná, okres Karviná.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-město JUDr. VÍT NOVOZÁMSKÝ Bratislavská 73 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
znalecký posudek je zpracován za účelem stanovení ceny obvyklé.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.6.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Libor Folwarczny, Ph.D. Komenského 654/24 708 00 Ostrava Počet stran: 15 včetně titulního listu a přílohy. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Ostravě 26.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby exekučního řízení č.j.056 EX 801/12.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Nemovitosti na LV 253 Borovského 208/80 734 01 Karviná Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Ráj Počet obyvatel: 56 848 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 540,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5. a 24.6.2015 za přítomnosti objednatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, LV č. 253, pro katastrální území Ráj (663981), obec Karviná, okres Karviná, vyhotovený dne 29.4.2015. 2) Kopie katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, Mapový list Český Těšín 9-0/34, vyhotovený dne 29.4.2015. 3) Výměry a další informace zjištěné místním šetřením. Znalec získal některé informace od majoritního vlastníka pouze ve formě ústního podání, část potřebných údajů byla odborně odhadnuta. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.mmreality.cz, www.sreality.cz, www.reality.cz, www.realitymorava.cz apod.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Česká republika, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 60 Petr Duda, Na Kopci 2117/43, 734 01 Karviná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 Pavla Dudová, Třanovského 10, 735 53 Dolní Lutyně, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 Věra Dudová, Ciolkovského 727/36, 734 01 Karviná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 Vanda Járová, Borovského 208/80, 734 01 Karviná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 34 / 60 Jiřina Jelínková, Valdštejnská 2066, 436 01 Litvínov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 60 -2-
Jiří Majewski, Sokola-Tůmy 60/7, 737 01 Český Těšín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 pro zastupování státu ve věcech majetkových Úřad, Rašínovo nábřeží 390/42, 128 00 Praha 2, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 60 Vlastníci pozemku: Česká republika, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 60 Petr Duda, Na Kopci 2117/43, 734 01 Karviná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 Pavla Dudová, Třanovského 10, 735 53 Dolní Lutyně, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 Věra Dudová, Ciolkovského 727/36, 734 01 Karviná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 Vanda Járová, Borovského 208/80, 734 01 Karviná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 34 / 60 Jiřina Jelínková, Valdštejnská 2066, 436 01 Litvínov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 60 Jiří Majewski, Sokola-Tůmy 60/7, 737 01 Český Těšín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 60 pro zastupování státu ve věcech majetkových Úřad, Rašínovo nábřeží 390/42, 128 00 Praha 2, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 60
6. Dokumentace a skutečnost Vlastnické a evidenční údaje odpovídají ke dni ocenění skutečnosti.
7. Celkový popis nemovité věci Údaje o oceňovaných nemovitostech: Jedná se o rodinný dům a hospodářskou budovu dislokované na pozemku p.č. 726, se rodinným domem tvoří jednotný funkční celek pozemky p.č. 727 a 728, které jsou užívány jako zahrada. Ze sítí jsou nemovitosti napojeny na pojeny na síť elektro, vodu a plyn, je možno využít i napojení na kanalizaci. Součástí ocenění je i pozemek p.č. 723, vedený v KN v druhu pozemků trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní fond, v územním plánu obce je tento v zóně rozptýlené zástavby.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 208 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky stavební a ve funkčním celku
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 208 Rodinný dům je z pohledu přístupové cesty ul. Borovského levou částí dvojdomku, je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a šikmou střechou bez zřízeného podkroví. Dispoziční řešení 1.PP - sklepní místnosti 1. NP - předsíň, WC, koupelna, chodba, kuchyň, obývací místnosti, komora, vstup do 1.PP a do podstřešního prostoru. Orientační kubatura, konstrukce a vybavení jsou uvedeny níže. Vzhledem ke stavebně-technickému stavu je orientační výpočet opotřebení provedený analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní a vrchní stavby 11,10*10,90*(4,56+2,45/2)+34,20*1,55 včetně zastřešení
=
[m3] 752,94 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Spodní a vrchní stavby včetně zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
-5-
Obestavěný prostor 752,94 m3 752,94 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu betonové pasy s nefunkční izolací proti P zemní vlhkosti zděné podstandardní P Standardní S krov dřevěný, vázaný S osinkocementová S pozinkovaný plech S Standardní S břízolitové omítky S chybí C pouze koupelny P podstandardní S hladké plné nebo prosklené S Standardní S Podstandardní P Standardní S ústřední topení S světelná, třífázová S chybí C ocelové trubky, studená i teplá voda S bojler S zemní plyn S žumpa P Standardní S umyvadlo, vana, WC S splachovací S chybí C Provedení
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností
Obj. podíl [%] P P S S S S S S C P S S S P
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 1,06 1,00 3,20 5,20 1,01
15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S C S S S P S S S C
1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00
1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 75,52 0,7552
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 8,20 100,00 0,46 3,77 5,00 107 137 78,10 1. Základy P 21,20 100,00 0,46 9,75 12,91 107 137 78,10 2. Zdivo S 7,90 100,00 1,00 7,90 10,46 107 137 78,10 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,67 40 70 57,14 4. Střecha S 3,40 100,00 1,00 3,40 4,50 40 45 88,89 5. Krytina S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,19 40 45 88,89 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 7,68 40 0,00 7. Vnitřní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,71 40 0,00 8. Fasádní omítky P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,40 40 41 97,56 10. Vnitřní obklady S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,32 107 108 99,07 11. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,24 107 110 97,27 12. Dveře S 5,20 50,00 1,00 2,60 3,44 45 45 100,00 13. Okna S 5,20 50,00 1,00 2,60 3,44 8 33 24,24 13. Okna 2,20 100,00 0,46 1,01 1,34 30 31 96,77 14. Podlahy obytných místností P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,32 30 31 96,77 15. Podlahy ostatních místností S S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,89 40 45 88,89 16. Vytápění S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,69 40 45 88,89 17. Elektroinstalace S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,24 40 42 95,24 19. Rozvod vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,52 30 32 93,75 20. Zdroj teplé vody S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,66 17 37 45,95 21. Instalace plynu P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,89 40 45 88,89 22. Kanalizace S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,66 40 42 95,24 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,43 40 42 95,24 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,40 40 109 36,70 25. Záchod Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): -7-
= * *
Opot. z celku 3,9050 10,0827 8,1693 5,5254 4,0001 1,0578 0,0000 0,0000 1,3658 1,3077 4,1242 3,4400 0,8339 1,2967 1,2774 6,1245 5,0578 4,0382 2,3625 0,3033 1,6800 0,6286 5,1715 0,1468
71,9 %
2 290,0,7552 1,1500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* =
Plná cena: 752,94 m3 * 4 206,35 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 71,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
3 167 129,17 Kč 0,281 889 963,30 Kč 1,040 925 561,83 Kč
Rodinný dům č.p. 208 - zjištěná cena
=
925 561,83 Kč
2,1150 4 206,35
1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova Hospodářská budova je dislokována na pozemku p.č. 726, ve smyslu vyhlášky se jedná o vedlejší stavbu. Popis konstrukcí a vybavení níže. Její opotřebení neodpovídá běžné údržbě (např. poruchy svislých konstrukcí - praskliny v obvodovém zdivu - víz fotodokumentace v příloze č. 3 posudku), zjednodušený výpočet opotřebení proveden analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavby a 14,90*6,10*(2,80 +2,05/2) zastřešení
=
[m3] 347,65 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Vrchní stavby a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 347,65 m3 347,65 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy
Provedení betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí -8-
Hodnocení standardu S S C
Část [%] 100 100 100
4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina žlaby a svody z pozinku vápenná omítka
P S S S X P C C P
dřevěné svlakové chybí chybí světelná
100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C P S S S X P C C P
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,46
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00 1,38 0,00 0,00 2,67 62,21 0,6221
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 7,10 100,00 1,00 7,10 11,41 90 120 75,00 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 51,12 90 100 90,00 2. Obvodové stěny P 7,30 100,00 0,46 3,36 5,40 90 95 94,74 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 13,02 90 95 94,74 5. Krytina S 1,70 100,00 1,00 1,70 2,73 90 95 94,74 6. Klempířské práce S 6,10 100,00 1,00 6,10 9,81 90 95 94,74 7. Úprava povrchů P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,22 90 95 94,74 9. Dveře P 5,80 100,00 0,46 2,67 4,29 90 95 94,74 12. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 8,5575 46,0080 5,1160 12,3351 2,5864 9,2940 2,1032 4,0643
90,1 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,6221 1,1500 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3]
=
1 848,45
-9-
Plná cena: 347,65 m3 * 1 848,45 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 90,1 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
642 613,64 Kč 0,099 63 618,75 Kč 1,040 66 163,50 Kč
Hospodářská budova - zjištěná cena
=
66 163,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky stavební a ve funkčním celku Na pozemku p.č. 726 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) je dislokován rodinný dům č.p. 208 a hospodářská budova. S tímto pozemkem tvoří jednotný funkční celek p.č. 727 (druh pozemku ostatní plocha) a p.č. 728 (zahrada), oba tyto pozemky jsou skutečně užívány jako zahrada. Pozemek p.č. 723 (druh pozemku trvalý travní porost) je dle platného územního plánu v zóně rozptýlené zástavby [U-R]. Přípustné využití území v této zóně je následující: a) u stávající stavby nástavba, přístavba a stavební úpravy b) stavba doplňková ke stavbě hlavní, včetně zařízení zemědělské malovýroby, tato však musí být v souladu s platnými hygienickými předpisy a příp. negativní vlivy nesmí obtěžovat bydlení (ani vlastníka, uživatele či správce zařízení) c) na pozemku navazujícím na stávající zástavbu (pozemek zastavěný stavbou rodinného domu a pozemek tvořící s tímto pozemkem a stavbou na něm funkční celek) výstavba rodinného domu, za podmínek napojení na veřejnou komunikaci kapacitně vyhovující komunikační přípojkou, možného odkanalizování na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírnu odpadních vod a ekologického způsobu vytápění d) oplocení samostatného pozemku pouze se souhlasem orgánu ochrany přírody e) v garáži u rodinného domu změny v užívání na provozovnu služeb, prodejní zařízení a skladování, a to za předpokladu, že bude zajištěno garážové stání nebo plocha pro odstavení vozidla f) zahrádkářská chata a skleník na pozemku, který navazuje na pozemek se stávající zahrádkářskou chatou nebo na zahrádkovou osadu a na pozemku v této osadě stavba zahrádkářské chaty a skleníku g) studna h) čerpací stanice pohonných hmot a plnící stanice LPG i) odstavná a parkovací plocha pro osobní automobily j) provozovna služeb, která má charakter výrobního provozu, pouze za předpokladu, že svými vlivy a účinky nebude mít negativní účinky na životní prostředí (zejména škodlivými exhalacemi, hlukem, teplem, otřesy, vibracemi, prachem, zápachem apod.) a splní požadavky požární bezpečnosti, hygienické, ochrany podzemních a povrchových vod a požadavky na zachování pohody bydlení k) stavba pro rekreaci a sport l) stavba pro ubytování Nepřípustné využití území v této zóně je následující: a) stavba pro individuální rekreaci (vyjma zahrádkářské chaty) b) v městské části Louky, Kempy II výstavba rodinného domu c) lokalitách řadových garáží změny v užívání na provozovny, výrobní a prodejní zařízení a - 10 -
skladování d) samostatná stavba garáže na pozemku e) stavba pro výrobu a skladování f) parkovací stání, odstavná stání a garáž pro nákladní automobily a autobusy a pro přívěsy těchto nákladních vozidel g) sběrna surovin a šrotu, včetně změny účelu užívání stavby pro sběr a výkup surovin a šrotu h) vrakoviště Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 268,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 268,00) / 1 268,00 = 0,958 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 540,1,040 § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 517,32 1,040 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,958 - 11 -
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
168,48 538,01
Typ
Název
§ 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) § 4 odst. 1
trvalý travní porost
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 723
Výměra [m2] 13 285,00
Jedn. cena [Kč/m2] 168,48
Cena [Kč] 2 238 256,80
726
846,00
538,01
455 156,46
727 728
252,00 170,00 14 553,00
538,01 538,01
135 578,52 91 461,70 2 920 453,48
Pozemky stavební a ve funkčním celku - zjištěná cena
- 12 -
m2 =
2 920 453,48 Kč
C. REKAPITULACE CENY DLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 208 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova
925 561,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
991 725,30 Kč
66 163,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky stavební a ve funkčním celku
2 920 453,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 920 453,50 Kč
Celkem
3 912 178,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionydevětsetdvanácttisícjednostoosmdesát Kč
- 13 -
3 912 180,- Kč
D. Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části "C” výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 253, katastrální území Ráj, obec Karviná, okres Karviná, nevázne na oceňované nemovitosti žádné věcné břemeno. Cena stanovená dle cenových předpisů je uvedena pouze orientačně, část B. posudku slouží především pro přesnější zdokumentování stavu oceňovaných nemovitostí. Po zmapování nemovitosti a na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu v regionu Ostravsko-karvinska, s přihlédnutím k současným aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy a charakteru nemovitosti odhaduji ke dni 24.6.2015 cenu pozemku p.č. 723, který netvoří jednotný funkční celek s ostatními oceňovanými nemovitostmi, se zohledněním k velikosti a přístupu k inženýrským sítím na 2 200 000 Kč, ostatních nemovitostí - především z důvodu stavebně-technického stavu - na 950 000 Kč, tedy celkovou cenu obvyklou oceněných nemovitostí na 3 150 000 Kč.
Obvyklou cenu podílu 4/60 nemovitostí uvedených na LV 253 tedy odhaduji v úrovni 210 000 Kč, slovy dvěstědesettisíckorunčeských. V souvislosti s počtem vlastníků různého vlastnického podílu a deklarovaným nezájmem majoritního vlastníka o odkoupení minoritních podílů oceňovaných nemovitostí lze předpokládat, že prodej podílu ve výši 4/60 bude velmi problematický. V Ostravě 26.6.2015
Ing. Libor Folwarczny, Ph.D. Komenského 654/24 708 00 Ostrava
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.10.1997 pod číslem Spr. 2710/97, přičemž znalecká činnost byla dne 26.7.1999 pod číslem Spr. 2612/99 rozšířena o základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí o základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 399-3/2015 znaleckého deníku.
- 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 - Snímek katastrální mapy Příloha 3 - Fotodokumentace
- 15 -
