ZNALECKÝ POSUDEK číslo 37/2015 (Stanovení obvyklé ceny předmětu aukce.)
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
219 552 550, 551, 552, 553
Objednatel:
paní Ing. Monika Fabrinská insolvenční správkyně,
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
Miroslav Dragoun, Na Horecku 652/66, 75131 Lipník nad Bečvou, 1 / 1 Miroslav Dragoun, Na Horecku 652/66, 75131 Lipník nad Bečvou, 1 / 1 Žeravice 685 LV č.: Olomoucký Přerov Okres: Přerov Přerov XII-Žeravice Část obce: Pod Lapačem Číslo orientační:
tel.: 774727054 11.11.2015 / 11.11.2015
630 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Datum:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137 75142 Měrovice nad Hanou 22.11.2015
604529836 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI
Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Olomoucký Kraj: Katastrální území: Žeravice
Obec, část obce: Přerov Pod Lapačem Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
1 1
1 3+1 2
136 m 3 1 012 m 2 114 m 4 200 Kč/m
3
ano 85
30 70 % Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2007 fasáda, zateplení, rekonstrukce v interiéru domu ano ne Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z pozemku parc.č.88 (vlastník-Olomoucký kraj, způsob využití-silnice, druh pozemku-ostatní plocha) respektive z pozemku parc.č.339 (vlastník-Statutární město Přerov, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Pozemky je možno napojit na všechny IS nacházející se v místní části Žeravice. Pozemek parc.č.553 je převážně v prudkém neupraveném svahu s porostem z náletu. 2 1 777 m 2 266 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Věcná břemena Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis OP 3 parc. č. [m ] jiná 551 garáž se skladem
JC 3 [Kč/m ]
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Reprodukční cena 616 000
-2-
Opotřebení 85,00 %
Věcná hodnota 92 400
Statutární město 44 824 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Statutární a okresní město Přerov náleží pod Olomoucký kraj. Přerov je také obcí s rozšířenou působností. Město má úplnou infrastrukturu odpovídající jeho významu. Popis lokality s oceňovanou nemovitostí: Žeravice je místní část evidována jako Přerov XII-Žeravice. Nachází se asi 5,5 km na severozápad od okresního města Přerova. Trvale zde žije okolo 560 obyvatel (ca 268 adres). Jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení, kde za kulturou, vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do Přerova a dalších okolních měst. Oceňovaná nemovitost s čp. 219 se nachází na po pravé straně místní komunikace na ulici Pod Lapačem krátce po sjezdu ze silnice 1.třídy č.55 (Plomouc-Přerov).
Rizika: Věcná břemena Na LV č.685 pro k.ú.Žeravice ze dne 11.8.2015 zapsáno omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy - povinnost pro oceňované pozemky parc.č.551 a parc.č.552. Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v ceně Na LV č.685 pro k.ú.Žeravice ze dne 11.8.2015 zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo ve prospěch FÚ pro Olomoucký kraj; zástavní právo smluvní ve prospěch ČS a.s. Popis / dispozice:
Zděný, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, postavený ve 30-tých letech min. století. V domě je byt 3+1 se soc. zařízením. Krytina střechy z osinkocementových šablon. Po r.2000 bylo provedeno zateplení fasády bez závěrečného nátěru. RD je napojen na IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace. Dům není plynofikován. Vytápěn je ústředním teplovodním vytápěním s kotlem na tuhá paliva umístěným ve sklepě. V současné době není ústřední vytápění domu funkční. RD nemá vlastní měřice elektřiny ani vody a v současné době je odpojen od jejich přívodů. V domě jsou v pokojích betonové podlahy většinou s krytinou z PVC. V ostatních prostorách je ker. dlažba. V koupelně s ker. dlažbou a s obkladem je vana a umyvadlo. Na splachovacím WC je ker. dlažba a obklad. Okna jsou původní dřevěná, zdvojená. V současné době chybí v objektu sporák v kuchyni a zdroj pro ohřev teplé užitkové vody. K RD je přistavena garáž se skladem a se schodištěm do sklepa a na půdu. Tento přístavek byl v minulosti využíván k provozování živnosti v oboru oprava motorových vozidel. K RD patří dvůr, který je z části opatřen asfaltovou zpevněnou plochou a je přístupný z místní komunikace přes plechovou bránu. Tento dvůr je zatížen věcným břemenem chůze a jízdy s oprávněním pro vlastníka pozemku parc.č.554/2.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností
Popis betonové pasy dřevěné osinkocementová dvouvrstvé vápenné omítky
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
chybí 10. Vnitřní obklady železobetonové monolitické s 12. Dveře běžným povrchem dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba 16. Vytápění
-3-
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech zateplení PPS bez povrchové úpravy běžné keramické obklady hladké plné dveře PVC ústřední topení
17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Závady:
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda chybí chybí splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
chybí chybí plastové potrubí umyvadlo, vana, WC chybí
Chybí zařízení kuchyně, chybí zdroj pro ohřev teplé vody, odpojen přívod elektřiny. Objekt nemá vlastní měření pro odběr elektřiny a vody z veřejných řadu. Vytápění domu není funkční.
Seznam podlaží Název místnosti sklep sklep přízemí technická místnost-prádelna chodba s kuch. koutem chodba pokoj pokoj WC obývací pokoj komora koupelna
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 24,78 m 8,25 m 2 2 16,50 m 0,50 8,25 m 2 2 135,78 m 105,49 m 2 2 6,88 m 1,00 6,88 m 2 2 18,70 m 1,00 18,70 m 2 2 13,45 m 1,00 13,45 m 2 2 14,35 m 1,00 14,35 m 2 2 16,80 m 1,00 16,80 m 2 2 1,30 m 1,00 1,30 m 2 2 29,52 m 1,00 29,52 m 2 2 2,16 m 1,00 2,16 m 2 2 2,34 m 1,00 2,34 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Čelechovice u Přerova
143,00
3 767
Kč 1 850 000
Kč/m2
KC
12 937
0,46
Upravená cena Foto Kč/m2 5 982
Prodáme celopodsklepený rodinný dům o zastavěné ploše 128 m2, se dvěma byty a prostornou půdou v Žeravicích u Přerova. Ve zvýšeném přízemí se nachází byt 3+1 s komorou a šatnou, v patře pak podobně prostorově řešený byt s terasou a pod zateplenou střechou prostorná půda. V suterénu je umístěna kotelna, dílna a sklepy. K domu přiléhá garáž, zastřešené venkovní posezení s krbem a hospodářské stavby dříve využívané jako dílna, prádelna, holubník, chlévy a kotce pro psy. Okolo domu je rozsáhlá zahrada osázená ovocnými a okrasnými stromy. Do objektu je přivedena elektřina i plyn, dále je napojen na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do septiku. Objekt je vytápěn centrálně plynovými kotly s možností alternativního využití kotle na tuhá paliva. Televizní signál je přijímán klasickou anténou i satelitem. Žeravice jsou místní částí Přerova, najdeme zde školku, obchod, sportovní areál a restauraci. K1 Zdroj ceny - Kupní cena z r.2014. K2 Velikosti objektu - Podobná. K3 Poloha - Podobná.
0,85 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - Lepší K5 Celkový stav - Lepší
0,85 0,80
K6 Vliv pozemku - Větší pozemek a bez VB. K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,80 1,00
Rokytnice u Přerova
108,68
1 145
750 000
6 901
0,81
Vnitřní, řadový, rodinný dům, nepodsklepený a s obytným přízemím, postavený ve 20-tých letech min.století klasickou stavební technologií, tj.zděním, stropy dřevěné s rovným podhledem, střecha sedlová v uliční části a pultová ve dvorní části. Dům je napojen na IS v rozsahu - elektřina, zemní plyn, vodovod a veřejná kanalizace s ČOV. Dispozice RD: průjezd, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj, komora, spíž, chodba, koupelna, WC, ložnice, pokoj. Technický stav RD: prováděna pouze běžná údržba, před 10-ti lety byla provedena -4-
5 590
výměna střešní krytiny. RD je před celkovou modernizací. K domu náleží oplocená zahrada, která je přístupná ze dvora. K1 Zdroj ceny - Kupní cena z 01/2015. K2 Velikosti objektu - Podobná. K3 Poloha - Podobná.
1,00 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - Podobné. K5 Celkový stav - Lepší-vlastní přípojky od IS.
1,00 0,90
K6 Vliv pozemku - Lepší-bez VB. K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,90 1,00
Rokytnice u Přerova
181,37
1 207
2 500 000
13 784
0,46
6 352
Řadový koncový, zděný rodinný dům, který je částečně podsklepený a který má obytné přízemí a obytné podkroví. V RD je byt 6+1 se soc. zařízením v přízemí i v podkroví. Střecha šikná s taškou pálenou. RD je napojen na IS - elektřina, veřejný vodovod, veřejná kanalizace s ČOV. Vytápění je elektrické přímotopy. Ohřev TUV v el. boileru. V kuchyni je el. sporák se sklokeramickou deskou. Dispozice RD: 1.PP-schodiště, 2 sklepy 1.NP-veranda, chodba se schodištěm do podkroví, ložnice, WC, koupelna, kuchyně, pokoj podkroví-chodba, komora, koupelna s WC, 3 pokoje. V r.2007 až 2009 proběhla kompletní rekonstrukce RD včetně přestavby spočívají v rozšíření obytného podkroví o 2 pokoje a soc. zařízení. Zbývá pouze dokončit fasádu, u které chybí závěrečný fasádní nátěr. Příslušenství stavby: zděný sklad, garáž, přístřešek, domovní studna, oplocená zahrada. K1 Zdroj ceny - Kupní cena z 03/2015. K2 Velikosti objektu - Větší. K3 Poloha - Podobná.
1,00 0,90 1,00
K4 Provedení a vybavení - Lepší. K5 Celkový stav - Lepší - po rekonstrukci.
0,80 0,80
K6 Vliv pozemku - Lepší - bez VB a s přípojkami. K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,80 1,00
Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
5 590 Kč/m 2 114 m 635 000 Kč
2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty RD bez vlastního měření spotřeby el. energie a vody. V současné době RD odpojen od přívodu elektřiny a vody. Vytápění domu není funkční. Nádvoří u domu zatíženo věcným břemenem s právem chůze a jízdy pro sousední pozemek - narušeno soukromí pro bydlení v RD. Na sousedním pozemku autoservis (lakovna). Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zahrada: ostatní plochy: zastavěná plocha a nádvoří: ostatní plochy: Celkem:
Parcelní číslo 550 551 552 553
Výměra 2 374 m 2 814 m 2 379 m 2 210 m 2 1 777 m
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.685 ze dne 11.8.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 22.11.2015. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j. 711/2015-A ze dne 1.10.2015 od Eurodražby.CZ.
-5-
Jednotková cena pozemku 2 300 Kč/m 2 300 Kč/m 2 300 Kč/m 2 10 Kč/m
počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 1
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Klady nemovitosti: - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s garáží a skladem - v RD byt 3+1 se soc. zařízením, zateplená fasáda s PPS - možnost provozování živnosti (k dispozici garáž s montážní jámou, sklad možno upravit jako kancelář) Zápory nemovitosti: - RD bez vlastního měření spotřeby el. energie a vody (napojen na sousední objekt) a v současné době RD odpojen od přívodu elektřiny a vody - v současné době je nefunkční vytápění domu - nádvoří u domu zatíženo věcným břemenem s právem chůze a jízdy pro sousední pozemek (narušeno soukromí pro bydlení v RD, na sousedním pozemku autoservis s lakovnou) - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.685 pro k.ú. Žeravice - vesnická lokalita Obvyklou cenu nemovitosti po zvážení jejich kladů a záporů a s ohledem na porovnávací cenu stanovuji na 630 000,-Kč.
Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 37/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.37/2015. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-6-
Fotodokumentace ze dne 11.11.2015.
Uliční pohled.
Dvorní pohled.
Koupelna.
WC.
Kuchyně.
Pokoj.
-7-
