2015. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci

Posudek / č. 530-2209/2015 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna ve vlastnictví Hail Pavel, Náměstí 1, 341 92 Kašperské Hory, nar. dne 4. 2. 1976, 181 EX 9440/15-76

Objednatel:

Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary, PSČ 360 01

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, 110 00 Praha 1 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení

Posudek je vyhotoven ve třech exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 26 stran textu a 15 stran příloh.

V Praze dne 11. 1. 2016

Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 530-2209/2015

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

Použitá literatura a jiné zdroje............................................................................................................................. 6

5

Definice základních pojmů ................................................................................................................................... 7

6

7

8

5.1

Metody ocenění ............................................................................................................................................. 7

5.2

Výběr základních pojmů oceňování .............................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

6.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku ............................................................................................ 9

6.4

Komunikace s povinným a provedení místního šetření ............................................................................... 9

6.5

Základní informace o nemovité věci ........................................................................................................... 10

Analýza trhu nemovitostí.................................................................................................................................... 13 7.1

Vývoj trhu nemovitostí ................................................................................................................................. 13

7.2

Rezidenční trh ...............................................................................................................................................14

7.3

Trh s pozemky ............................................................................................................................................... 15

Ocenění ............................................................................................................................................................... 18 8.1

Volba metody ocenění ................................................................................................................................. 18

8.2

Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot ........................................................................... 18

8.2.1 Výpočet hodnoty rodinného domu............................................................................................................. 18 8.2.2 Výpočet hodnoty pozemku .......................................................................................................................... 21 9

Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza ....................................................................................................... 23 9.1

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 23

9.2

Závěrečná analýza ....................................................................................................................................... 23

10

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 24

11

Přílohy ................................................................................................................................................................. 26

Strana 2

Znalecký posudek /č. 530-2209/2015

1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna (rozestavěná budova rodinného domu umístěná na parcele č. St 30 a dále pak pozemky parc. č. St. 30 a č. 54/5) ve vlastnictví Hail Pavel, Náměstí 1, 341 92 Kašperské Hory, nar. dne 4. 2. 1976. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 15. 12. 2015.

Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši:

3 197 000,00 Kč (slovy: Tři miliony jedno sto devadesát sedm tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 11. 1. 2016

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, 110 00 Praha 1 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že 

nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku;



odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách;



zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování;



nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost;



zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny;



informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné;



další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné;



ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných;



hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených;



datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku;



odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování;



obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele;



tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů;



zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními;



zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související;



znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem;



posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění;



znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


4 Použitá literatura a jiné zdroje 

Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů:



Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 – Přehled českého nemovitostního trhu, Praha;



Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN 8071795038;



Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN 978-807201-761-4;



Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011.



Ort, Petr: Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN 978-80-87212-77-9;



The European Group of Valuers´ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997;



The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007;



Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2;



Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN 80-902109-3-7;



Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN 80-902109-0-2;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 978-80-86929-88-0;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN 978-80245-1211-2;



Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0;



Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>;



Česká národní banka, <www.cnb.cz>;



Český statistický úřad, <www.czso.cz>;



České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>.

Strana 6


5 Definice základních pojmů 5.1

Metody ocenění

Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také „nemovitosti“) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.

Strana 7


5.2

Výběr základních pojmů oceňování

Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Strana 8


6 Nález 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna (rozestavěná budova rodinného domu umístěná na parcele č. St 30 a dále pak pozemky parc. č. St. 30 a č. 54/5) ve vlastnictví Hail Pavel, Náměstí 1, 341 92 Kašperské Hory, nar. dne 4. 2. 1976. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary.

6.2

Datum znaleckého posudku

Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 15. 12. 2015.

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku

Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1)

Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: 

Usnesení č. j. 181 EX 9440/15-76 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary

2) Podklady získané zhotovitelem: 

Výpis z KN LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna k datu 2. 1. 2016



Fotodokumentace z místního šetření



Kopie katastrální mapy předmětného pozemku



Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění.

6.4

Komunikace s povinným a provedení místního šetření

Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne 29. 10. 2015. Místní šetření bylo provedeno dne 15. 12. 2015 bez účasti povinného, z jehož strany nebyla poskytnuta součinnost. Na místě se nepodařilo navázat kontakt s nikým, kdo by umožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci, předloženého prohlášení a odborného odhadu Znaleckého ústavu.

Strana 9


6.5

Základní informace o nemovité věci

Informace o nemovité věci Název nemovité věci:

Rozestavěná budova rodinného domu umístěná na parcele č. St 30 a dále pak pozemky parc. č. St. 30 a č. 54/5

Kraj:

Plzeňský

Okres:

Klatovy

Obec:

Rejštejn

Katastrální území:

740080 Radešov u Rejštejna

Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Hail Pavel, Náměstí 1, 341 92 Kašperské Hory, nar. dne 4. 2. 1976. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Technická dokumentace Nebyla předložena žádná technická dokumentace. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům včetně příslušných pozemků. Oceňovaná nemovitá je tvořena budovou, pozemky a společně s příslušenstvím tvoří jeden funkční celek. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna se nachází v obci Rejštejn, okres Klatovy, Plzeňský kraj. Město Rejštejn se nachází na okraji NP Šumava v Chráněné krajinné oblasti, ve vzdálenosti přibližně 50 km jihovýchodně od Klatov a 50km jihozápadně od Strakonic. Počtem obyvatel se jedná se páté nejmenší město v České republice, žije zde zhruba 250 obyvatel. Rejštejn je správně rozdělen na několik katastrálních území, které tvoří okolní osady. Jedná se o Jelenov, Klášterský Mlýn, Malý Kozí Hřbet, Radešov, Svojše, Velký Kozí Hřbet, Velký Radkov a Zhůří. Město leží v nadmořské výšce 568 m. n. m., přímo skrze město protéká řeka Otava. Ve městě se nachází pouze základní občanská vybavenost, rozšířená občanská vybavenost se nachází v blízkých Kašperských Horách nebo Sušicích. Městem prochází silnice II/145 a II/169. Dopravní spojení je průměrné, městem a okolními osadami projíždějí jen autobusové linkové spoje. Nejbližší železniční zastávka se nachází v Sušicích (cca 12 km severně).

Strana 10


Oceňovaná nemovitá věc se nachází v osadě Radešov. Osada se nachází asi 2 km od města Rejštejn, jehož je součástí. Předmětná nemovitost leží na východním břehu řeky Otavy, nejbližší autobusová zastávka „Rejštejn, Radešov“ ve vzdálenosti asi 500 metrů. Obcí prochází několik turistických a cykloturistických stezek, jedná se o turisticky atraktivní lokalitu.

Strana 11


Oceňovaná nemovitá věc představuje rozestavěnou budovu rodinného domu umístěnou na parcele č. St 30 a dále pak pozemky parc. č. St. 30 a č. 54/5. Rozestavěná stavba rodinného patrového domu představuje roubenou stavbu o obdélníkovém půdorysu. Z místního šetření není zcela patrné, zdali se jedná o novostavbu nebo celkově rekonstruovanou stavbu. Všechny materiály, použité pro stavbu vnějšího skeletu domu, jsou nové. Střecha klasická sedlová se zateplením, střešní krytina pálené tašky. V přízemí jsou vnější obvodové zdi domu tvořeny dřevěnými trámy, v prvním patře pak dřevěnými prkny. Okna v celém objektu jsou dvojitá dřevěná. Komín zděný. Objekt je dle vnějšího ohledání téměř dokončený. Chybí dřevěné podbití u střechy a drobné úpravy, jinak se, dle vnějšího ohledání, jedná o dokončenou stavbu. Z místního šetření dále vyplývá, že je objekt v současné době již využíván a je obydlen. I přes to, že nebyl umožněn přístup do vnitřních prostor budovy, lze předpokládat, že i interiéry domu jsou z velké části dokončeny nebo že jsou alespoň v takovém stavu, který dovolí jejich využívání. Kolem domu jsou na několika místech odloženy nepoužité matriály, jako dřevěná prkna, cihly atd. Dům je obklopen rozlehlou zahradou, evidovanou jako trvalý travní porost. Zahrada není nijak zvlášť udržována, je porostlá řídkým travním porostem. Na pozemku se dále nachází výběh pro koně, tento výběh je ohraničen elektrickým plotem a zabírá jen malou část zahrady. Dále se na pozemku nachází dřevěná kůlna v horším stavebně-technickém stavu a dřevěný stánek, který může sloužit jako stánek s občerstvením, jeho hodnota je však vzhledem k předmětu ocenění zanedbatelná. Pozemek je z velké části oplocen pletivovým oplocením, část však zůstává neoplocena. Na pozemku se nachází kopaná studna. Napojení na elektřinu. Odhad užitné plochy činí 155,2 m2 na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí (LV, katastrální mapa a ortomapa), provedeného místního šetření a odborného odhadu Znalce. Půdorys domu ani jiná technická dokumentace nebyly k dispozici. Celková plocha pozemku parc. č. St. 30 (zastavěná plocha a nádvoří) činí 97 m 2, výměra pozemku parc. č. 54/5 představující zahradu činí 4420 m2. Zahrada je mírně svažitá. Pozemek je dle územního plánu veden jako pozemek stavební pro nízkopodlažní bydlení venkovského typu. Tyto plochy slouží k trvalému bydlení nebo individuální rekreaci. Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňovaných parcel. Parcela č. St. 30 54/5 Výměra pozemků celkem

Druh pozemku Zastavěná plocha a nádvoří Trvalý travní porost

BPEJ 85600

Výměra [m2] 97,0 4420,0 4517,0

Strana 12


7 Analýza trhu nemovitostí 7.1

Vývoj trhu nemovitostí

Trh nemovitostí lze definovat jako oblast zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Charakteristickým znakem tohoto trhu je jeho provázanost s hospodářskou situací země. Pro následné demonstrování této skutečnosti využijeme segment trhu nemovitostí - oblast stavebnictví. Tento segment má přímou návaznost na obchod s nemovitostmi, jelikož vytváří podmínky pro utváření nabídky na tomto trhu. Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Následující tabulka dokládá vývoj HDP a produkce ve stavebnictví. Ukazatel HDP [v mld. Kč] Produkce ve stavebnictví [v mld. Kč]

2006 3 507 473

2007 3 832 522

2008 4 015 548

2009 3 922 521

2010 3 954 489

2011 4 022 464

2012 4 048 424

2013 4 086 398

Z tabulky výše, dle vývoje HDP je patrné, že od roku 2006 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. Provázanost obou veličin je patrná z podílu tržeb stavebnictví na HDP, jehož vývoj v jednotlivých letech je uveden v tabulce níže. Ukazatel Podíl stavebnictví na HDP [%]

2006 6,7

2007 6,4

2008 6,4

2009 6,3

2010 6,4

2011 6,8

2012 6,3

2013 5,9

Tento ukazatel vypovídá o stabilním přispění stavebnictví na celkové výši HDP jako položky agregované. Stavební produkce se podílí na tvorbě HDP ve stálé výši cca 6 – 7 % po celé sledované období, z čehož lze usuzovat dlouhodobě velmi stabilní přispění na výši HDP. Jedno z hlavních kritérií hospodářské činnosti na trhu je výnosnost, tj. schopnost dosahovat výnosu (tedy zisku).

Průměrný výnos trhu nemovitostí [%]

8 7 6 5 4 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Nemovitosti lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy).

Strana 13


7.2

Rezidenční trh

Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě rekreace. Podle toho, zda se jedná o nemovitosti individuálního nebo hromadného charakteru, se dělí na rodinné domy a byty (nebo bytové domy). Rodinné domy představují stavbu určenou pro bydlení spíše individuálního charakteru. Byty a bytové domy o typ nemovitostí poskytuje bydlení hromadného charakteru. Na základě sčítání lidu, domů a bytů bylo zjištěno, že je v České republice k roku 2011 více než 2 miliony domů, přičemž valná část z nich (cca 80 %) je obydlena. Nejčastějším důvodem pro trvalé neobydlení domu (cca 50 % z trvale neobydlených domů) je jeho účel jako rekreační zařízení. Hypoteční banka představila v dubnu roku 2011 index vývoje cen nemovitostí v České republice. Tento ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky a ČSOB.

Index cen bytů v ČR 2010 - 2014 110 105 100 95 90 85 80 2010

2011

pozemky

2012

byty

RD

2013

2014

V roce 2013 se trh rezidenčních nemovitostí celkově nesl hlavně ve znamení pokračující stabilizace cen v jednotlivých segmentech. Zatímco vývoj indexu v roce 2014 potvrdil trend růstu cen u všech tří typů rezidenčních nemovitostí. Navíc se tento růst dokonce pozvolna zrychluje. Na trhu pokračuje zájem o rodinné domy v okolí měst – demograficky je tento trend nejsilnější v Praze a Středních Čechách. Pozemky trvale představují nejstabilnější segment z rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že do tvorby ceny nemovitosti zásadním způsobem vstupuje i faktor lokalizace daného majetku, je více než žádoucí zmínit se o různých hladinách cen v rámci částí České republiky.

Kupní ceny bytů [Kč/m2] 45 000 35 000 25 000 15 000 5 000 -5 000

Strana 14


Vývoj cen dokončených bytů jako takových v jednotlivých krajích dosahuje vysoké míry variability. Dlouhodobě sice ceny bytů v hlavním městě Praze dosahují nejvyšších hodnot, ale v průběhu sledovaného období dochází k časté změně v pořadí dle cenových hladin. Například v roce 2004 se na první místo dostal Zlínský kraj a v letech 2007, 2010 a 2011 patřilo prvenství, co do nejvyšší ceny, Karlovarskému kraji. Trh s byty v Praze Rezidenční trh s novými byty v bytových domech v Praze zcela dominuje z hlediska ročních prodejů bytů celému trhu v České republice. Rok 2013 byl z hlediska kusového prodeje nových bytů na pražském developerském trhu znovu rekordním. Již čtvrtým rokem po sobě se prodeje bytů zvyšují.

Roční prodeje bytů v Praze 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Prodeje bytů v Praze lze také kategorizovat vzhledem k jejich dispozice. Názorná čísla jsou uvedena v tabulce níže, která zobrazuje pohled na prodané byty v hlavním městě ČR dle dispozic. Dispozice

Podíl

1+kk 2+kk 3+kk 4+kk ostatní

Výměra [m2] 14 % 34 % 34 % 15 % 4%

39,4 55,4 81,7 120,0

Průměrná cena s DPH [Kč] 2 397 568,00 3 333 336,00 5 202 758,00 7 446 197,00

Jednotková cena [Kč/m2] 60 851,98 60 168,52 63 681,25 62 051,64

Na základě dat uvedených v předchozí tabulce lze zřetelně vyčíst největší zájem o koupi bytů v dispozicích 2+kk a 3+kk. Z hlediska jednotkové ceny za metr čtverečný vychází cena nejvyšší u bytu ve velikosti 3+kk.

7.3

Trh s pozemky

Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen. Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady a popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy ve sledovaném období od roku 2006 do roku 2014 trvale rostly. Za sledované období došlo k téměř dvojnásobnému nárůstu průměrných tržních cen. Meziroční nárůst byl zaznamenán v každém roce sledovaného období. Vývoj cen půdy byl plynulý, bez významných výkyvů a to i v obdobích se zdánlivě významnými impulsy pro růst cen půdy (např. po vstupu ČR do EU nebo v roce 2011, kdy skončilo omezení pro nákup půdy občany z ostatních členských zemí EU). Průměrné ceny půdy v jednotlivých letech jsou uvedeny níže.

Strana 15


Ukazatel Tržní cena půdy [Kč/m2] Meziroční růst [%] Nájem - 1% z tržní ceny [Kč/m2/rok]

2006 7,39 8,26 0,074

2007 7,69 3,94 0,077

2008 2009 8,66 9,63 12,71 11,11 0,087 0,096

2010 10,26 6,39 0,102

2011 10,81 5,51 0,108

2012 11,87 9,82 0,119

2013 12,40 4,51 0,124

2014 13,95 12,51 0,140

Průměrná tržní cena zemědělských pozemků (primárně určených pro další zemědělské využívání ve střednědobém horizontu) se pohybuje mezi 8–14 Kč/m2. Vzhledem k výrazné heterogenitě ve vlastnostech obchodovaných pozemků je rozpětí cen vysoké. Ceny půdy obecně dlouhodobě rostou (v průměru o 6–10 % ročně). Ve srovnání se státy EU-15 jsou stále nižší, ve vztahu k novým státům EU-12 jsou ceny půdy v ČR většinou srovnatelné nebo vyšší. Do kategorie lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem spadají pozemky evidované v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a pozemky, které tak evidované nejsou, ale jsou zalesněné. V ČR se obvykle pronajímá les, resp. lesní porost (ve významu lesní půda + lesní porost). Dostupné jsou pouze údaje za celou ČR. Tyto údaje jsou znázorněny níže, jako průměrné za celou ČR, a to v členění na nájemné městských a obecních lesů a nájemné soukromých lesů. Ukazatel Průměrné nájemné - lesní majetky měst a obcí [Kč/m2/rok] Průměrné nájemné - soukromé lesy [Kč/m2/rok] Průměrné roční nájemné - lesy [Kč/m2/rok]

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0,16 0,20 0,232 0,206 0 0,241 8 0,193 0,241 0,23 0,18 0,162 0,168 0,151 6 0,148 4 0,171 0,20 0,197 0,187 0,156 0,238 0,178 0,189 6

Stavební pozemky jsou pozemky, které byly buď na základě pověřené instituce určeny k zastavění, nebo již zastavěné jsou. Vývoj cen stavebních pozemků vykazuje obdobné charakteristiky jako celý trh s nemovitostmi. Toto dokládá v absolutních i relativních výších dle jednotlivých let následující tabulka. Ukazatel Průměrná kupní cena stavebních pozemků [v Kč/m2] Cenový index

2008 1 217 x

2009 1 207 0,99

2010 1 331 1,10

2011 1 408 1,06

2012 1 406 1,00

2013 1 359 0,87

Na počátku sledovaného období dosahovala průměrná cena pozemku 1 217 korun na jeden metr čtvereční. Tato cena se nachází spíše v nižší hladině vzhledem k okolnosti, že v této době byla celková hospodářská situace ovlivněna hospodářskou krizí. Toto se odrazilo i v roce následujícím. Ve dvou následujících letech dochází k opětovnému pozvolnému nárůstu následkem postupné rekonvalescence trhu a cena pozemků velmi mírně stoupá, těsně nad 1 400 korun za metr čtvereční (2011, 2012). K mírnému poklesu cen dochází v roce 2013. Pro stavební pozemky je dominantní závislost na velikosti obce, u velkých měst značně závisí na poloze v obci. Nižší je závislost na regionu a nejnižší na časovém období. Ze všech druhů nemovitostí je pro stavební pozemky nejvyšší cenová variabilita. Následující graf uvádí průměrné kupní ceny stavebních pozemků z roku 2013 v závislosti na velikosti obce, ve kterých se nachází.

Strana 16


Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle velikosti obcí v roce 2013 [Kč/m2] 7 005 6 005

Praha

5 848

50 000 obyv. a více

5 005

10 000 - 49 999 obyv.

4 005

2 000 - 9 999 obyv.

3 005 2 005 1 005

1 819

do 1 999 obyv.

1 198 456

246

5

V porovnání kupních cen stavebních pozemků dle velikosti obcí je zcela zřejmá dominance nejvyšších cen v oblasti hlavního města. To také dokládají velikosti cen pohybující se na úrovni až 27 tis. Kč/m2 v oblasti Prahy 1, které pro svoji unikátnost nebyly do předchozí analýzy zahrnuty. Vysokou variabilitu kupních cen také dokládají velká města s 50 tis obyvatel a více, kde se ceny mezi městy liší až o jednotky tisíců korun. U cen stavebních pozemků v menších městech a obcích lze spatřovat již menší rozdíly, řádově ve stovkách korun, a v obcích do 1 999 obyvatel je již cenová diferenciace minimální. Pozemky vodní plochy jsou pozemky s vodním dílem, vodní nádrže, zamokřenou plochou a další. Jiné pozemky představují doplněk k pozemkům, vymezeným výše.

Strana 17


8 Ocenění 8.1

Volba metody ocenění

Pro účely tohoto posudku bude nemovitá věc, vzhledem k velké celkové výměře pozemků, rozdělena na rodinný dům včetně příslušného pozemku o celkové výměře 2 0517 m2 a na pozemek o výměře 2 500 m2. Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě.

8.2

Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot

Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase.

8.2.1 Výpočet hodnoty rodinného domu Z důvodu nedostatečného statisticky vyhodnotitelného vzorku nabízených obdobných nemovitých věcí k prodeji v daném čase a místě, budou do vzorku porovnávacích nemovitých věcí zvoleny nemovité věci ze širšího okolí. Předmětná nemovitá věc představuje téměř dokončenou dřevostavbu rodinného domu, z toho důvodu budou pro porovnání vybírané takové nemovité věci, které co nejvíce odpovídají charakteru předmětné nemovité věci. Popis srovnávacích objektů: 1. Čkyně - Novostavba plně roubeného stylového domu z masivní kulatiny s velkým pozemkem, navazujícím na les, s veškerými přípojkami elektro, vody, kanalizace, plynu. V místě klid a výhled, vhodné k rekreaci i k trvalému bydlení-v obci je veškerá vybavenost, školy, vlak, v místě ranč koní, Volyňka. Dům je nově kompletně postaven, vybaven kuchyní, nábytkem, centrální vysavač, alarm, kotlem na plyn, dlažby. Dům má v přízemí verandu a vstupní halu, komoru, kuchyň propojenu volně s jídelnou a vstupem na terasu, velkou terasu, dále velký obývací pokoj s krbovými kamny a vstup do podkroví, dále koupelnu a WC. V podkroví jsou 2 velké místnosti na ložnice a pokoje, koupelna s vanou a WC, přístřešek na auto. 2. Čkyně – Stylová dřevostavba - srub je dvoupodlažní objekt se sedlovou střechou umístěný na okraji obce u lesa. Srub má v přízemí kryté stání na auto, předsíň, technickou místnost, obývací pokoj s kuchyňským koutem a terasou, koupelnu s WC, ložnici, schodiště a samostatné WC. V podkroví je hala s balkonem, čtyři ložnice a koupelna s WC. Objekt z nadstandardních materiálů je postaven z dřevěných trámů, zateplen skelnou vatou a vnitřními stěnami ze dřeva. Podlahy jsou dřevěné a dlažby, okna dřevěná s trojsklem. Vytápění podlahové a ohřev vody je tepelným čerpadlem voda - voda. Objekt je napojen na všechny sítě včetně plynu na

Strana 18


hranici pozemku. U objektu je krásná oplocená zahrada se skladem navazující na vzrostlý les. 3. Mirotice – RD v Miroticích s celkovou užitnou plochou 160 m2 na pozemku o celkové rozloze 900 m2. Jedná se o dřevostavbu kanadského srubu, s použitím smrku, borovice, modřínu, olše a dubu. RD je dispozičně řešen jako 4+kk. V přízemí je zádveří, kuchyň s jídelnou, obývací hala, spíž, koupelna s WC, technická místnost, dřevník s kolnou. V podkroví se nachází centrální obývací místnost s balkonem, dvě ložnice, samostatné WC a komora. Vytápění řešeno centrálním krbem a podlahovým topením. Na hranici pozemku možnost připojení plynu. Příprava na centrální vysavač. Venkovní zastřešené parkovací stání pro dvě vozidla. Veřejná kanalizace napojena na čističku. 4. Srní – Rodinný dům je situován na okraji obce Mechov, při výjezdu na Prášily. V přízemí je předsíň, kuchyňský kout, tři pokoje a koupelna s WC. V podkroví jsou 2 místnosti a sociální zařízení. Na obytnou část navazuje dílna a kotelna s kotlem na tuhá paliva v kombinaci s elektrokotlem. Dům je odkanalizován do veřejné sítě, vodovod připojen na obecní řad.

3

1, 2

4

Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy rodinného domu.

i 1. 2. 3. 4.

Užitná plocha [m2]

Celková plocha pozemků [m2]

Lokalita

Dopravní dostupnost

Typ konstrukce

Technický stav nemovitosti

Podlaží

250,00 250,00 160,00 144,00

1000,00 1935,00 900,00 905,00

Čkyně Čkyně Mirotice Srní

dobrá dobrá velmi dobrá dobrá

dřevěná dřevěná dřevěná cihlová

velmi dobrý velmi dobrý velmi dobrý dobrý

2 2 2 2

Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty:

Strana 19


K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 – koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 – koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé koeficienty byly stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Všechny srovnávací nemovité věci se liší výměrou vlastních pozemků, proto je pro srovnání v rámci adjustační matice použit korekční činitel vlastních pozemků. Vzhledem k nedokončenosti předmětné nemovité věci a jejímu technickému stavu vzhledem k porovnávacím nemovitým věcem, je dále užit korekční činitel technického stavu a typu konstrukce zohledňující právě tyto skutečnosti. Výše rozestavěnosti byla stanovena dle provedeného místního šetření na základě odborného odhadu znaleckého ústavu. Jednotkou je metr čtvereční užitné plochy nemovité věci. Nabídková cena [Kč]

Užitná plocha [m2]

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

Jedn. cena [Kč/m2]

1.

4 900 000,00

250,00

1,00

1,05

1,00

0,90

1,00

1,00

0,80

14 817,60

2.

4 950 000,00

250,00

1,00

1,00

1,00

0,90

1,00

1,00

0,80

14 256,00

3.

3 300 000,00

160,00

1,00

1,05

1,00

0,90

1,00

1,00

0,80

15 592,50

4.

2 800 000,00

144,00

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

0,80

15 516,67

i

Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy rodinného domu. Název

Hodnota

Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí

4

Minimální jednotková cena [Kč/m2]:

14 256,00

Maximální jednotková cena [Kč/m2]:

15 592,50

Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

15 045,69

Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Užitná plocha nemovité věci [m2] Celková plocha pozemků [m2] Základní jednotková cena [Kč/m2] Celková hodnota nemovité věci [Kč] Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 155,20 2 017,00 15 045,69 2 335 091,09 2 335 000,00

Pozn.: Výše stanovená obvyklá cena rodinného domu je kalkulována včetně pozemků o výměře 2 017 m2 a všech součástí a zjištěného příslušenství nemovité věci.

Strana 20


8.2.2 Výpočet hodnoty pozemku Z důvodu nedostatečného statisticky vyhodnotitelného vzorku nabízených obdobných nemovitých věcí k prodeji v daném čase a místě, budou do vzorku porovnávacích nemovitých věcí zvoleny nemovité věci ze širšího okolí. Předmětná nemovitá věc představuje téměř dokončenou dřevostavbu rodinného domu, z toho důvodu budou pro porovnání vybírané takové nemovité věci, které co nejvíce odpovídají charakteru předmětné nemovité věci. Popis srovnávacích objektů: 1. Rejštejn - Klášterský Mlýn, okres Klatovy - Na prodej rovinatý velký pozemek o výměře 1.574 m2 (dle platného územního plánu města Rejštejn je pozemek určený k výstavbě rodinného domu) s přípojkou kanalizace a vlastní studnou, situovaný na okraji části obce Klášterský Mlýn u městečka Rejštejn (568 m.n.m.; hranice CHKO a NP Šumava), ležící v krásné přírodě v údolí zlatonosné řeky Otavy. Popis: Jedná se o částečně oplocený, rovinatý, velký pozemek do tvaru „L“ s vlastní studnou a přípojkou obecní kanalizace. Přístup po obecní asfaltové cestě. Výměra pozemků celkem: 1.574 m2 Inženýrské sítě: - elektřina: kladné vyjádření od firmy ČEZ na možnost připojení; - voda: vlastní studna; - odpad: obecní řad; Velký, slunný, cenově zajímavý a dostupný (413 Kč/m2) pozemek na hranici NP Šumava. Rejštejna (obchod; hospoda; městský úřad; kostel; pošta; SDH; dobré BUS spojení; turistické cesty, cyklostezky, běžecké tratě...). Srní 9 km, Kašperské Hory 3,5 km a Sušice 13 km. 2. Zadov, Stachy – Prodej stavebního pozemku o výměře 8035 m² s možným využitím na výstavbu. IS (vodovod+ kanalizace + rozvod elektřiny) na hranici pozemku. 3. Stachy – prodeji stavební pozemky o celkové rozloze 2647 m2 mezi obcemi Stachy a Kůsov, 3 km od sjezdovek na Zadově. Pozemky jsou v krásném prostředí s výhledem na panorama Šumavy. Elektřina je zavedena přímo na pozemek, ostatní IS jsou v blízkosti pozemku. Lokalita: cca 70 km od Českých Budějovic, 37 km od Strakonic a asi 140 km jižně od Prahy. V místě je veškerá občanská vybavenost.

1 3 2 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční výměry pozemku. i 1. 2. 3.

Výměra pozemku [m2]

Lokalita

Dopravní dostupnost

Typ pozemku

Charakter

1574,00 8035,00 2647,00

Rejštejn Zadov Stachy

dobrá dobrá dobrá

stavební stavební stavební

rovinatý rovinatý rovinatý

Strana 21


Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 – koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 – koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé koeficienty byly stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Větší výměra srovnávacího pozemku č. 2 bude zohledněna v rámci korekčního činitele velikosti výměr. Jelikož jsou oceňované pozemky součástí funkčního celku s rodinným domem, bude tato skutečnost zohledněna pomocí koeficientu ostatních vlivů. Jednotkou je metr čtvereční celkové plochy nemovité věci. i 1. 2. 3.

Nabídková cena [Kč] 650 000,00 4 621 000,00 1 508 790,00

Výměra pozemku [m2] 1574,00 8035,00 2647,00

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

1,00 1,10 1,00

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80

0,80 0,80 0,80

Jedn. cena [Kč/m2] 264,29 404,88 364,80

Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční plochy nemovité věci. Název

Hodnota

Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí

3

Minimální jednotková cena [Kč/m2]:

264,29

Maximální jednotková cena [Kč/m2]:

404,88

Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

344,66

Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Výměra pozemku [m2] Základní jednotková cena [Kč/m2]

Hodnota 2 500,00 344,66

Celková hodnota nemovité věci [Kč]

861 650,00

Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

862 000,00

Strana 22


9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1

Rekapitulace hodnot

Výsledná obvyklá cena nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna (rozestavěná budova rodinného domu umístěná na parcele č. St 30 a dále pak pozemky parc. č. St. 30 a č. 54/5) vč. všech příslušenství a součástí: Název Cena obvyklá rodinného domu vč. části pozemku [Kč] Cena obvyklá hodnota pozemku [Kč] Cena obvyklá nemovité věci celkem [Kč]

9.2

Hodnota 2 335 000,00 862 000,00 3 197 000,00

Závěrečná analýza

Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedené ceny obvyklé po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Jedná se o dřevostavbu rodinného domu včetně příslušných pozemků, které se stavbou tvoří jeden funkční celek. Výslednou hodnotu nemovité věci negativně ovlivňuje nedokončenost rekonstrukce a neupravenost okolních pozemků. Pozitivní vliv na hodnotu nemovité věci má její atraktivní umístění v blízkosti NP Šumava a rozlehlost předmětných pozemků. Dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva nebyla předložena. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna vč. všech součástí a zjištěných příslušenství stanovena dle zvláštního právního předpisu činí 3 197 000,00 Kč.

Strana 23


10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna (rozestavěná budova rodinného domu umístěná na parcele č. St 30 a dále pak pozemky parc. č. St. 30 a č. 54/5) ve vlastnictví Hail Pavel, Náměstí 1, 341 92 Kašperské Hory, nar. dne 4. 2. 1976. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 15. 12. 2015.

Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši:

3 197 000,00 Kč (slovy: Tři miliony jedno sto devadesát sedm tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením § 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2010.

Strana 24


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16. 12. 2009 pod č. j. 194/2009OD-ZN.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 530-2209/2015 do znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 16020.

V Praze dne 11. 1. 2016

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, 110 00 Praha 1 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Jan Wohlhöfner

Strana 25


11 Přílohy Příloha 1

Usnesení č. j. 181 EX 9440/15-76 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary

Příloha 2

Výpis z KN LV č. 323 k. ú. Radešov u Rejštejna

Příloha 3

Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci

Příloha 4

Fotodokumentace předmětné nemovité věci

Příloha 5

Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet)

Strana 26

2015. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci

Recommend Documents