Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/2 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům, č.p. 136 Na Kopečku 136, Chleby Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Chleby, k.ú. Chleby, kód k.ú. 651184, LV 358 kolna, zemní sklep, studna st. 183, 402/7 Pan Jaromír Vajs, Na Kopečku 136, 289 31 Chleby, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Pan Jaromír Vajs, Na Kopečku 136, 289 31 Chleby, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Č.j. 322/2015-A Ing. Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 1 100 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: , dne 13.7.2015
9 stran
změna stavby
13.7.2015
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
13.7.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
střecha
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD 424 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
garso niéra
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 972
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 540
m2 101
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 972
OP
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 108 544 Kč 0 Kč 1 065 129 Kč 1 100 000 Kč 291 600 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 2 848 301 Kč 2 444 301 Kč 404 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 358 Kopie katastrální mapy Chleby jsou obec cca 5km severovýchodně od okresního města Nymburk. Stavba je v okrajové části v zástavbě rodinných domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady nejsou obsaženy v ceně, protože dražbou zaniknou.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP. Dům byl postaven cca v roce 1930. Kanalizace do septiku, vodovod - vlastní studna, napojení na elektrickou distribuční síť.RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu. Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Rodinný dům 2+kk Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová. vnitřní vybavení standardní - koupelna s vanou, umyvadlem a WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni sklokeramický sporák, vytápění lokální na tuhá paliva, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody chybí. Technický stav odpovídající stáří. Kolna a zemní sklep ( oboje nezakreslené v katastrální mapě ani nezapsané v KN ), studna, venkovní úpravy a trvalé porosty. Popis Bez izolace proti zemní vlhkosti zděné tl. 45 cm rovný podhled krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná špaletová dlažba a PVC keramická dlažba -3-
16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamna na tuhá paliva třífázová chybí studená i teplá bojler chybí standardní elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 183 o velikosti 374m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 402/7 o velikosti 598m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemky jsou rovinaté.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Cena pozemků se v okolí pohybuje od 300,- Kč/m2 do 500,- Kč/m2. Vzhledem k umístění a okolnostem odhaduji cenu pozemku na 300Kč/m2. Parcela č. st. 183 402/7
Výměra m2 374 598 972
Jednotková cena Kč/m2 300 300 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 112 200 179 400 291 600
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová. vnitřní vybavení standardní - koupelna s vanou, umyvadlem a WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni sklokeramický sporák, vytápění lokální na tuhá paliva, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody chybí. Technický stav odpovídající stáří.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 100,52 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost
6,02x14,08x4,53+5,97x2,64x3,40 6,02x14,08x2,20÷2+5,97x2,64x1,13÷2
[m2] [m3] [Kč/m3] %
Současný stav 101 539,70 4 529 100,00 -4-
= = =
Obestavěný prostor 437,56 m3 102,14 m3 539,70 m3 Budoucí stav
Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Kč roků roků % Kč
2 444 000 85 35 70,83 713 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo kolna zděná kolna st. 183 zemní sklep zděný zemní sklep 402/7 studna kopaná studna st. 183 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 152,00 m3 28,00 m3 10,00 1
JC 2 000 Kč/m3 2 500 Kč/m3 3 000 Kč/1
RC Opotřebení 304 000 Kč 85 % 70 000 Kč 85 % 30 000 Kč 85 %
VH 45 600 Kč 10 500 Kč 4 500 Kč 60 600 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Chleby, Na Kopečku 368,00 637
Kč 950 000
Kč/m3 2 582
Upravená cena Foto Kč/m3 2 079
KC 0,81
Zděný RD, 1.NP 1+1, stáří cca 90 let, dobrý technický stav, pozemek 637m 2.
Chleby, Průběžná 623,00 882 1 500 000 2 408 0,84 Samostatný RD 4+1, 1.NP, pozemek 882m 2, studna zděná chata se sedlovou střechou, 2.NP + podkroví, stáří cca 40 let, 3+kk, velmi dobrý stav, pozemek 530m2.
2 023
Chleby, Draho 892,00 3 994 2 000 000 2 242 Samostatný RD, 1.NP, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Pozemek 612m2, stodola.
2 059
Variační koeficient před úpravami: 5,76 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
0,92
Variační koeficient po úpravách:
1,13 % 3 2 054 Kč/m 3 539,70 m 1 108 544 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
Podlahová plocha
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP -5-
m2
0
Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
RC
Kč
Nj Nj x PP
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
Nh 0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv
0
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
291 600Kč 753 400Kč 2 0,00m 2 753 400Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
5,00 %
1 100 000Kč 0Kč 55 000Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
