Realizace staveb III Pavel Vysloužil, 12/2004
Výběrové řízení na zhotovitele stavby 1/
úvod – předmět a cíl seminární práce 1.1/ Předmět a cíl seminární práce 1.2/ Vysvětlení pojmů z obecného hlediska 1.3/ Přehled náležitostí – zákonný rámec
2/
výběrové řízení na zhotovitele stavby 2.1 / kdo a za jakým účelem provádí výběrové řízení na zhotovitele stavby Výběrové řízení na zhotovitele stavby provádí investor stavby (v případě staveb menšího rozsahu zpravidla soukromá osoba) za účelem vybrání kvalitního (nejvhodnějšího) zhotovitele, který provede stavbu v požadované kvalitě, v odpovídajícím čase a za odpovídající finanční náklady. Výběrové řízení může provádět: • •
investor sám investor, s určitou mírou pomoci a spolupráce (např. s autorem projektové dokumentace, technickým dozorem, osobou vykonávajícím inženýring apod.)
• investorem pověřená osoba či firma (autor projektové dokumentace, technický dozor, osoba, či firma zajišťující inženýring apod.) Investor se ve vztahu ke zhotoviteli stává objednatelem (v textu je do pojmu objednatel zahrnuta i pověřená osoba, či firma provádějící výběrové řízení)
2.2 / jednotlivé fáze výběrového řízení 2.2.1/ příprava výběr potenciálních zhotovitelů stavby (stavebních firem)
možné zdroje:
• reference a zkušenosti lidí (známí, příbuzní či kolegové), kteří v současné době staví či nedávno dostavěli • novostavby v okolí v lokalitě, kde je aktivní výstavba je možné požádat majitele novostavby o kontakt na stavební firmu • doporučení autora projektové dokumentace • doporučení technického dozoru • internet a jiná média
výběr (rozsah) potencionálních zhotovitelů • širší výběr vybrané stavební firmy je nutné seznámit se základními parametry a požadavky: - stručná charakteristika domu (typ a velikost domu, zastavěná a užitná plocha, použité materiály) - lokalita výstavby - předpokládaný termín zahájení stavby - požadované dokončení stavby - rozsah zajištění prací stavební firmou (stavba na klíč, zajištění pouze některých částí stavby) na základě těchto údajů zpracují potencionální zhotovitelé stručné prezentace ve zvoleném termínu, prezentace by měla obsahovat: -
profil stavební firmy (kapacita pracovníků, kvalifikované profese, vybavení, finanční zázemí apod.) seznam referenčních staveb
- preferovaný postup výstavby (jak bude stavba probíhat – popis jednotlivých etap) - detailní vyjádření k základním požadavkům objednatele (především zda je stavební firma schopna zajistit požadované činnosti v daných termínech) na základě těchto stručných prezentací objednatel utvoří užší výběr stavebních firem • užší výběr počet vybraných firem (i do event. širšího výběru) záleží na situaci a podmínkách objednatele (časové možnosti, počet kopií dokumentace pro výběrové řízení apod.) objednatel samozřejmě může utvořit užší výběr potencionálních zhotovitelů stavby přímo (bez zpracování jejich stručné prezentace) na základě jiných již zmíněných zdrojů
dokumentace pro výběrové řízení na zhotovitele stavby • výkresová dokumentace a technická zpráva (u staveb menšího rozsahu jako jsou např. rodinné domy je zpravidla použita dokumentace pro provedení stavby) • výkaz výměr, specifikace standardů stavebních prací a materiálů • předepsané členění nabídkové ceny • zadávací podmínky a požadavky na obsah nabídky zhotovitele stavby (termíny výstavby, stanovení jakosti pro prováděné konstrukce apod.) ( Dokumentace musí být zpracována v rozsahu a podrobnostech, které umožní předložit dodavatelům ve svých nabídkách pevnou cenu za dodávku stavby. Rozsahem se vychází z dokumentace pro provedení stavby. Součástí je výkaz výměr a specifikace technického a uživatelského standardu.)
organizace výběrového řízení – termíny stanovení časového programu celého výběrového řízení V programu výběrového řízení je určen termín pro převzetí podkladů, čas na konzultace při zpracování nabídky, termín předložení nabídky, termín prvního čtení nabídky, čas na opravení popř. doplnění nabídky a termín vyhlášení vítěze výběrového řízení.
2.2.2/ realizace
předání podkladů potencionálním zhotovitelům stavby (užší výběr firem) objednatel předá dokumentaci pro výběrové řízení a termíny pro výběrového řízení
zpracování nabídek a předání objednateli Potencionální zhotovitelé stavby zpracují detailní cenovou nabídku formou položkového rozpočtu, kdy doplní ceny materiálů, prací a dalších dodávek souvisejících se stavbou domu do dodaného výkazu výměr, stavební firmy výkaz výměr položkově ocení, což umožní objednateli získat dostatečný přehled o cenových nabídkách jednotlivých dodavatelů a tyto nabídky budou snadno porovnatelné. Položkový rozpočet se poté stane nedílnou součástí smlouvy o dílo, ceny v něm uvedené budou pro stavební firmu závazné. Nabídka by také měla obsahovat harmonogram výstavby a prezentaci firmy (viz. výše – stručná prezentace). Vypracované nabídky musí být do určeného termínu odevzdány objednateli, ten ji může po pročtení vrátit k opravení, popř.doplnění. (určen termín odevzdání opravených nabídek)
2.2.3/ vyhodnocení
porovnání a vyhodnocení nabídek
kritéria hodnocení Nabídky jednotlivých potenciálních zhotovitelů jsou objednatelem porovnány na základě určených kritérií U staveb menšího rozsahu, např. rodinných domů se může jednat zejména o tyto kritéria: • cena U staveb menšího rozsahu (např. rodinného domu) bývá investorem zpravidla soukromá osoba, která je většinou také dlouhodobým uživatelem objektu a tudíž nemůže dojít k navrácení vložených finančních prostředků. Pro investora s omezenými finančními prostředky je tedy cena stavby velmi důležité kritérium nabídky. V hodnocení je však nutno zohlednit vedle výše ceny také její reálnost. (toto hledisko je možné zohlednit v rámci kritéria ceny, nebo v ceně zohledňovat pouze její výši a použít zvláštní kritérium pro reálnost ceny.) Pokud firma záměrně nabídku nereálně podceňuje, aby získala zakázku, může to znamenat, že počítá s navýšením ceny v průběhu výstavby např. formou víceprací, nebo nebude schopná dodržet kvalitu materiálů, či provedení práce. V jiném případě se může stavební firma v průběhu výstavby dostat do finančních potíží, což může vést až k odstoupení firmy a nutnosti dokončení stavby jinou firmou (prodloužení doby výstavby apod). • reference firmy - kvalita provedených staveb, srovnatelné stavby podobného rozsahu a standardu (možnost návštěvy vybraných hotových, či rozestavěných staveb).
- doporučení od bývalých, či stávajících klientů firmy (pozitivní / negativní) • úroveň předložené nabídky Úroveň zpracování předložené nabídky (úplnost, přehlednost, apod.) může leccos napovědět o budoucím jednání a preciznosti stavební firmy. • dojem z jednání Dojem z osobního jednání se zástupci stavební firmy může naznačit schopnosti firmy jednat s investorem, technickým a autorským dozorem, nebo některými subdodavateli v průběhu výstavby. • harmonogram stavby Důležitým hlediskem také může být časový úsek, ve kterém je firma stavbu schopna postavit a celkový harmonogram stavby a jeho vhodnost pro investora. Samozřejmě opět nelze hodnotit pouze délku tohoto úseku, protože nepřiměřeně krátký časový úsek výstavby může znamenat např. nedodržení správných technologických postupů (technologické přestávky apod.), což může vést k poruchám stavby a následným komplikacím.
způsob hodnocení dle vybraných kritérií • bodové ohodnocení Stavební firmy jsou obodovány dle jednotlivých kritérií,u každého z nich je určeno pořadí firem a přiděleny body (rozdíl celkového počtu firem a pořadí, zvětšený o jednu). Všechna kritéria mají stejnou váhu. • bodové a váhové ohodnocení V tomto případě se zohledňuje důležitost kritérií.Jednotlivá kritéria jsou párově porovnána a je jim přidělena váha. Bodové ohodnocení je poté přezásobeno váhou jednotlivých kritérií.
výběr zhotovitele Výběr zhotovitele stavby je výhradním právem objednatele (investora), vyhodnocení nabídek je pro něho pouze doporučující.
uzavření smlouvy o dílo S vybraným zhotovitelem je posléze uzavřena smlouva o dílo, do které jsou zakotveny veškeré požadavky investora (např.
platební podmínky,apod.), nabídka firmy (položkový rozpočet) se jako příloha stává nedílnou součástí smlouvy.
2.3 / příklad konkrétního výběrového řízení na zhotovitele stavby (rodinný dům) viz. příloha TAB1
3/
závěr – vyhodnocení Důkladné výběrové řízení na zhotovitele stavby a z něho vyplývající vyběr kvalitního a vhodného zhotovitele může být u staveb malého rozsahu, např. rodinného domu, stejně důležité, jako u rozsáhlejších staveb. Investor (povětšinou soukromá osoba) vkládá do stavby často veškeré své finanční prostředky a ve výsledku investice, výrazně ovlivněným právě také kvalitou stavební firmy, bude dlouhá léta žít.
Použitá literatura: - Přednášky – Realizace staveb III, FA ČVUT - Zákon o veřejných zakázkách č. 40/2004 Sb. - Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník
/ Pavel Vysloužil / Realizace staveb III
/výběrové řízení na zhotovitele stavby
