Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1833/108/2015/4 6
Bytová jednotka, č. 52/1 Střednice 18, Vysoká - Střednice Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Vysoká, k.ú. Střednice, kód k.ú. 787965, LV 777
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
84 SJM Roman Berky, Strážnice 18, 277 24 Vysoká, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Angelika Berkyová, Strážnice 18, 277 24 Vysoká, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Roman Berky, Strážnice 18, 277 24 Vysoká, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Angelika Berkyová, Strážnice 18, 277 24 Vysoká, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Č.j. 699/2015-A Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 400 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 8.9.2015
změna stavby
8.9.2015
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
Budoucí stav
Datum zpracování :
8.9.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
leasing
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1975 rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
52
4
Typ
1
2+1
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
okna, dveře
okna
dveře
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 869 (růst) neudržovaná - k částečné rekonstrukci
autobus silnice II.,III.tř
ústřední / etážové - elektřina
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
60,22
4,57
2,24
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
změna stavby v r.
3
Počet bytů/nebytů
6/
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
ks
m2
m2
67,03
63,63
Kč/m2
1/1
6 286 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 406 723 Kč 393 083 Kč 559 422 Kč 400 000 Kč 11 066 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 913 927 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 777 Kopie katastrální mapy Vysoká je obec s 869 obyvateli cca 10 km severovýchodně od okresního města Mělník s minimální infrastrukturou a s minimální pracovní nabídkou Střednice je odloučená místní část bez infrastruktury.. Stavba BD je u místní komunikace na okraji odloučené místní části obce v zástavbě rodinných domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou NE Bez věcných břemen RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Nájemní smlouva do července 2015.
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod
Jedná se o samostatně stojící bytový dům s 1.PP a 3.NP, cca z roku 1975. BD má plochou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou montované železobetonové. Bytová jednotka 2+1 v 1.NP 2+1 Základy jsou betonové. Svislé i vodorovné konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá s bleskosvodem s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je pohledový beton, okna jsou plastová, vnitřní konstrukce jsou standardní, topení je ústřední s vlastním elektrickým kotlem, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, schody železobetonové, podlahy PVC, koupelna se sprchou a umyvadlem, samostatné WC, sporák elektrický. Stav objektu zanedbaný. Popis betonové pasy panelové železobetonové montované plochá živičné pozinkovaný plech vápenné chybí běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké chybí plastová PVC ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá standardní chybí -3-
21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
bojler běžný elektrický sporák WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí instalační šachty
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 84 o velikosti 229m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 400,-Kč do 1.000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m2.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
84
Výměra m2 229
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 400 6 322 / 52 332 229 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 11 066 11 066
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Základy jsou betonové. Svislé i vodorovné konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá s bleskosvodem s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je pohledový beton, okna jsou plastová, vnitřní konstrukce jsou standardní, topení je ústřední s vlastním elektrickým kotlem, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, schody železobetonové, podlahy PVC, koupelna se sprchou a umyvadlem, samostatné WC, sporák elektrický. Stav objektu zanedbaný.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název pokoj pokoj kuchyň koupelna WC chodba komora lodžie nezasklená sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 20,36 m2 16,24 m2 12,08 m2 2,16 m2 0,75 m2 6,05 m2 2,59 m2 4,57 m2 2,24 m2 67,03 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 20,36 m2 16,24 m2 12,08 m2 2,16 m2 0,75 m2 6,05 m2 2,59 m2 2,28 m2 1,12 m2 63,63 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 67,03 13 635 913 927 100,00 40 60 40,00 548 356 -4-
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Stavba RD je v odloučené místní části Střednice Bytová jednotka panelový bytový dům
63,63
X
1.NP
2+1
X
X
X
X
Srovnávané jednotky Nebužely 3+1 v panelovém domě, po rozsáhlé rekonstrukci.
panelová
89,00
2.NP
3+1
950 000
10 674
0,61
6 469
3+1
1 299 000
18 826
0,34
6 367
249 000
7 324
0,87
Nebužely 3+1 v panelovém domě, po rekonstrukci
panelová
69,00
2.NP
Kokořín 1+1 v panelovém domě, dobrý technický stav
panelová
34,00
2.NP
1+1
Variační koeficient před úpravami: 39,35 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
6 341
0,86 % 2 6 392 Kč/m 2 63,63 m 406 723 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
1.Obytné prostory Celkový výnos za rok:
podlaží 1.NP
podlahová plocha [m2] 64
-5-
nájem [Kč/m2/rok] 943
nájem [Kč/měsíc] 5 000
nájem [Kč/rok] 60 003 60 003
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh 0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv
m2 Kč
64 913 927
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
943 60 003 85 % 51 003
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 27 418 0 0 27 418 23 585 6,00 20 393 083
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Koncesní listina:
400 000Kč 0Kč 0Kč 400 000Kč 2 63,63m 2 6 287Kč/m
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
