Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/5 6
Rodinný dům, č.p. 14 Valkeřice 14 Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Valkeřice, k.ú. Valkeřice, kód k.ú. 776629, LV 429
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 291, 1869/1, 1870, 1877/4, 2743/2 SJM Miroslav Liška, Valkeřice 14, 407 24, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Dana Lišková, Valkeřice 14, 407 24, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Miroslav Liška, Valkeřice 14, 407 24, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Dana Lišková, Valkeřice 14, 407 24, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Č.j. 590/2015-A Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 600 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 20.7.2015
změna stavby
20.7.2015
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
20.7.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1880 změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
střecha
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD 415 (setrvalý stav) k celkové rekonstrukci
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 1 013
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 249
m2 151
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 1 013
OP
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 603 219 Kč 0 Kč 606 356 Kč 600 000 Kč 101 300 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 3 367 041 Kč 3 367 041 Kč 0 Kč
x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k neatraktivnosti lokality.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 429 Kopie katastrální mapy Valkeřice jsou obec s 415 obyvateli s minimální infrastrukturou. Stavba RD je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů v okrajové části obce.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Komentář: V posledních 7 letech byl RD dvakrát vytopen místní vodotečí. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní, exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Všechna tato rizika zaniknou dražbou a proto nejsou zahrnuta do ceny.
RIZIKO
Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP. Stáří domu cca 135 let. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Rodinný dům. 2+kk Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová s taškovou krytinou bez bleskosvodu, klempířské prvky chybí, fasáda je vápenná - dožitá částečně opadaná, okna jsou plastová. Vytápění chybí, schodiště chybí, dveře hladké, podlahy plovoucí - zničené, dlažby, PVC, elektroinstalace třífázová, koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem, samostatné WC, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler. Technický stav domu je špatný. Studna Popis základy bez izolace smíšené zdivo rovný podhled, klenby dřevěný vázaný tašková chybí vápenné vápenné omítky běžné obklady chybí hladké plastová PVC, plovoucí, dlažba chybí světelná třífázová chybí studená i teplá standardní chybí -3-
21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
boiler chybí WC, umyvadla, sprchový kout, vana chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 291 o velikosti 198m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 1869/1 o velikosti 162m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 1870 o velikosti 230m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 1877/4 o velikosti 363m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 2743/2 o velikosti 60m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada zahrada Celková výměra pozemků
Cena stavebních pozemků se v současné době v okolí pohybuje od 100,-Kč až do 300,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 100,-Kč/m2. Parcela č.
Výměra m2 198 162 230 363 60 1 013
st. 291 1869/1 1870 1877/4 2743/2
Jednotková cena Kč/m2 100 100 100 100 100 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 19 800 16 200 23 000 36 300 6 000 101 300
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová s taškovou krytinou bez bleskosvodu, klempířské prvky chybí, fasáda je vápenná - dožitá částečně opadaná, okna jsou plastová. Vytápění chybí, schodiště chybí, dveře hladké, podlahy plovoucí - zničené, dlažby, PVC, elektroinstalace třífázová, koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem, samostatné WC, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler. Technický stav domu je špatný.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 150,94 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP - celkem
Podlahová plocha 0,00 m2
-4-
Koeficient
Započitatelná plocha 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
13,33x8,96x2,50+3,00x10,50x2,30 13,33x8,96x4,90÷2x3,00-x10,50x0,70÷2
= = =
Současný stav 151 1 248,90 2 696 100,00 3 367 041 135 15 85,00 505 056
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 371,04 m3 877,86 m3 1 248,90 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Valkreřice 645,00 538
Upravená cena
KC 0,28
Foto Kč/m3 500
Valkeřice 780,00 1 914 430 000 551 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 2.NP, k rekonstrukci.
0,85
471
Valkeřice 728,00 1 782 990 000 Samostatný rodinný dům, sedlová střecha, 2.NP, 6+kk, před rekonstrukcí
0,35
479
Kč 1 172 000
Kč/m3 1 817
Zděný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 2.NP, 5+1, stáří cca 100 let, po rekonstrukci
Variační koeficient před úpravami: 42,11 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1 360
Variační koeficient po úpravách:
-5-
2,53 % 3 483 Kč/m 3 1 248,90 m 603 219 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
nájem [Kč/rok]
Celkový výnos za rok:
0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh
m2 Kč
0 0
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
101 300Kč 498 700Kč 2 0,00m 2 498 700Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
0,00 %
600 000Kč 0Kč 0Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
