Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1833/108/2015/1 6
Rodinný dům, č.p. 152 Alšova 152, Nový Bor Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Nový Bor, k.ú. Nový Bor, kód k.ú. 707155, LV 3775 Garáž 989, 990 SJM Ferdinand Aloisius Maria Kruidbos, Skalice u České Lípy 570, 471 17, spoluvlast. podíl: 1 / 1 SJM Eva Švajcrová, Alšova 152, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ferdinand Aloisius Maria Kruidbos, Skalice u České Lípy 570, 471 17, spoluvlast. podíl: 1 / 1 SJM Eva Švajcrová, Alšova 152, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
736/2015-N Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 2 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10 stran
České Lípě, dne 3.9.2015
3.9.2015
Budoucí stav
Datum zpracování :
3.9.2015
Počet příloh:
4
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1794 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha
fasáda, zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. ostatní
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD 11 962 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3x 3+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 802
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 333
m2 151
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
OP
m2 802
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 2 215 629 Kč 0 Kč 1 866 021 Kč 2 200 000 Kč 578 400 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 7 512 807 Kč 7 122 807 Kč 390 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 3775 Kopie katastrální mapy Nový Bor je město s 11962 obyvateli s odpovídající infrastrukturou. Nemovitost je umístěna v ulici Alšova jižně od centra města v zástavbě rodinných domů a bytových domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Poloha nemovitosti v chráněném území – památkově chráněný objekt RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Exekuce RIZIKO Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah
Dle výpisu z KN je způsob využití občanská vybavenost. Při místním šetření bylo zjištěno, že více než polovina podlahové plochy je využívána k bydlení, dům má 1.PP, 2.NP a podkroví a obsahuje tři byty. Splňuje podmínky pro rodinný dům. Dům je z roku 1794. RD má mansardovou střechu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou částečně zděné, převážně však dřevěné roubené. Příslušenství tvoří garáž na p.č. 989 a venkovní úpravy. Rodinný dům. v 1.NP nebytový prostor a garáž v 2.NP 2x byt 3+kk podkroví byt 3+kk Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou částečně zděné, převážně dřevěné roubené. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klenby a s viditelnými trámy. Střecha je mansardová s eternitovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná a dřevo, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění ústřední s plynovými kotli pro každý byt, TUV - plynové kotle a elektrické boilery, vodoinstalace studená i teplá, koupelny s vanou a umyvadlem, standardní WC. Podlahy prkenné a dlažba, dveře náplňové, sporáky elektrické a plynové. Garáž na p.č. 989, venkovní úpravy, pozemky p.č. 989, 990 Popis kamenné na bázi dřevní hmoty klenby, trámy, rovné dřevěný vázaný eternit pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné omítky běžné obklady dřevěné náplňové chybí dřevěná, zdvojená prkna palubky -3-
15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá standardní rozvod zemního plynu plynový kotel běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí standard chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 989 o velikosti 370m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 990 o velikosti 353m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
Cena stavebních pozemků v obci se v současné době pohybuje od 300,-Kč až do 850,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 800,-Kč/m2. Parcela č. 989 990
Výměra m2 370 353
Celková výměra pozemků
723
Jednotková cena Kč/m2 800 800 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 296 000 282 400 578 400
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou částečně zděné, převážně dřevěné roubené. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, klenby a s viditelnými trámy. Střecha je mansardová s eternitovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná a dřevo, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění ústřední s plynovými kotli pro každý byt, TUV - plynové kotle a elektrické boilery, vodoinstalace studená i teplá, koupelny s vanou a umyvadlem, standardní WC. Podlahy prkenné a dlažba, dveře náplňové, sporáky elektrické a plynové.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP 2.NP podkroví
Zastavěná plocha 23,94 m2 151,30 m2 146,81 m2 146,81 m2
-4-
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= = = = Současný stav 151 1 333,11 5 343 100,00 7 122 807 221 39 85,00 1 068 421
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 46,68 m3 975,55 m3 310,88 m3 1 333,11 m3 Budoucí stav
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Garáž
Popis Parc. číslo zděná dvougaráž se 989 sedlovou střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 195,00 m3
JC 2 000 Kč/m3
RC Opotřebení 390 000 Kč 60 %
VH 156 000 Kč 156 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Nový Bor, Dvořákova 1 670,00 1 973
Kč 2 450 000
Kč/m3 1 467
KC 1,14
Upravená cena Foto Kč/m3 1 665
Zděný dům, se stanovou střechou, 1.PP, 2.NP, podkroví, stáří cca 100 let, dobrý stav, pozemek 1973m2.
Nový Bor, Palackého 1 955,00 750 4 490 000 2 297 0,73 náměstí Samostatný rodinný dům s mansardovou střechou, 2.NP, 4 byty, stáří cca 150 let. Velmi dobrý stav, 2009 celková rekonstrukce.
1 667
Nový Bor, Palackého náměstí
1 655
1 753,00
978
3 400 000
1 940
0,85
Samostatný bytový dům, mansardová střecha, stáří cca 150 let, 1.PP, 2.NP, podkroví, velmi dobrý stav po celkové rekonstrukci.
Variační koeficient před úpravami: 17,88 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-5-
0,32 % 3 1 662 Kč/m 3 1 333,11 m 2 215 629 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
nájem [Kč/rok]
Celkový výnos za rok:
0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh
m2 Kč
0 0
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
578 400Kč 1 405 600Kč 2 0,00m 2 1 405 600Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 2 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
3,00 %
2 200 000Kč 150 000Kč 66 000Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
