Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1854/129/2015/1 6
Bytová jednotka, č. 51/3 Střednice 51, Vysoká - Střednice Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Vysoká, k.ú. Střednice, kód k.ú. 787965, LV 779
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 85 SJM Michal Kristlík, Vojtěšská 810, 277 11 Neratovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ester Kristlíková, Střednice 51, 277 24 Vysoká, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Michal Kristlík, Vojtěšská 810, 277 11 Neratovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Ester Kristlíková, Střednice 51, 277 24 Vysoká, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Č.j. 713/2015-A Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 420 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 1.10.2015
změna stavby
1.10.2015
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
1.10.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1975 rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
51
4
Typ
3
3+1
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
okna, dveře
okna
dveře
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 869 (růst) neudržovaná - k částečné rekonstrukci neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - elektřina
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
76,22
4,54
2,29
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
změna stavby v r.
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
6/
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
ks
m2
m2
83,04
79,63
Kč/m2
7 737 / 52 332
5 274 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 420 446 Kč 0 Kč 466 400 Kč 420 000 Kč 13 483 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 1 132 293 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 779 Kopie katastrální mapy Vysoká je obec s 869 obyvateli cca 10 km severovýchodně od okresního města Mělník s minimální infrastrukturou a s minimální pracovní nabídkou Střednice je odloučená místní část bez infrastruktury.. Stavba BD je u místní komunikace na okraji odloučené místní části obce v zástavbě rodinných domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní není zehrnuto v ceně, protože dražbou zanikne. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod
Jedná se o samostatně stojící bytový dům s 1.PP a 3.NP, cca z roku 1975. BD má plochou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou montované železobetonové. Bytová jednotka 3+1 v 1.NP 3+1 Základy jsou betonové. Svislé i vodorovné konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá s bleskosvodem s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je pohledový beton, okna jsou plastová, vnitřní konstrukce jsou standardní, topení je ústřední s vlastním elektrickým kotlem, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, schody železobetonové, podlahy PVC, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, sporák elektrický. Stav objektu zanedbaný. Popis betonové pasy panelové železobetonové montované plochá živičné pozinkovaný plech vápenné chybí běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké chybí plastová PVC ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá -3-
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
standardní chybí bojler elektrický sporák nefunkční WC, umyvadla, vana chybí chybí instalační šachty
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 85 o velikosti 228m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 400,-Kč do 1.000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m2.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 85
Výměra m2 228
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 400 7 737 / 52 332 228 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 13 483 13 483
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Základy jsou betonové. Svislé i vodorovné konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá s bleskosvodem s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je pohledový beton, okna jsou plastová, vnitřní konstrukce jsou standardní, topení je ústřední s vlastním elektrickým kotlem, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, schody železobetonové, podlahy PVC, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, sporák elektrický. Stav objektu zanedbaný.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název pokoj pokoj pokoj kuchyň WC koupelna komora chodba lodžie nezasklená sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 14,13 m2 15,74 m2 20,85 m2 11,67 m2 1,03 m2 2,92 m2 2,72 m2 7,15 m2 4,54 m2 2,29 m2 83,04 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 14,13 m2 15,74 m2 20,85 m2 11,67 m2 1,03 m2 2,92 m2 2,72 m2 7,15 m2 2,27 m2 1,14 m2 79,63 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří
[m2] [Kč/m2] Kč % roků
Současný stav 83,04 13 635 1 132 293 100,00 40 -4-
Budoucí stav
Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků % Kč
60 60,00 452 917
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Stavba RD je v odlučené místní části Střednice Bytová jednotka panelový bytový dům
79,63
X
1.NP
2+1
X
X
X
X
Srovnávané jednotky Nebužely 3+1 v panelovém domě, po rozsáhlé rekonstrukci.
panelová
89,00
2.NP
3+1
950 000
10 674
0,49
5 274
3+1
1 299 000
18 826
0,28
5 291
249 000
7 324
0,72
Nebužely 3+1 v panelovém domě, po rekonstrukci
panelová
69,00
2.NP
kokořín 1+1 v panelovém domě, dobrý technický stav
panelová
34,00
2.NP
1+1
Variační koeficient před úpravami: 39,35 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
5 274
0,15 % 2 5 280 Kč/m 2 79,63 m 420 446 Kč
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: -5-
420 000Kč 0Kč 0Kč 420 000Kč 2 79,63m 2 5 274Kč/m
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
