2011 VÝTISK Č. 1

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR J. Martího 2/407, CZ - 162 00 Praha 6, IČ: 61384399, DIČ: CZ61384399

2/407,

CZ - 162 00 Praha 6, IČ: 61384399, DIČ: CZ61384399

ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 109A40/2011 VÝTISK Č. 1

ZPRÁVA OBJEDNATELI

Vážení, dovoluji si Vám předložit znalecký posudek č. 109A40/2011 ve věci stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, přičemž konkrétně se jedná o nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i., ze dne 7. 10. 2009. Nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí v katastrálním území 628794 Dolní Břežany na listech vlastnictví č. 743, 849 a 1034. V rámci své znalecké činnosti se Institut oceňování majetku při Vysoké škole ekonomické snaží vždy zohlednit, nejen při oceňování nemovitého majetku, veškeré jemu známé skutečnosti mající vliv na výslednou stanovenou hodnotu (vliv tzv. cenotvorných prvků). Téměř vždy (snad vyjma velikosti, rozlohy apod.) se jedná o kvalitativní skutečnosti (vlivy), které jsou velmi obtížně kvantifikovatelné (vliv polohy, vliv technického stavu, vliv dopravní dostupnosti atd.). Pro stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku není žádným předpisem či nařízením v právním řádu České republiky jednoznačně specifikován postup jejího stanovení. Odbornou literaturou je pouze doporučeno užití porovnávacího, výnosového či nákladového přístupu pro stanovení tržní hodnoty, přičemž finální volba metody je vždy závislá na odborné úvaze znalce (samozřejmě v závislosti na charakteristikách oceňované nemovitosti). Vzhledem k již zmíněné neexistenci jakýchkoliv právně závazných předpisů a postupů stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku bývá způsob kvantifikace kvalitativních vlivů na tržní hodnotu nemovitostí obvykle založen na odborných odhadech a zkušenostech znalce. Jsme toho názoru, že při stanovení tržní hodnoty totožného nemovitého majetku mohou dva na sobě nezávislí znalci v rámci hodnocení zejména kvalitativních cenotvorných faktorů dojít ke dvěma různým výsledkům. V rámci podání tohoto znaleckého posudku jsme se i přes vynaložení veškeré péče při zpracování předloženého znaleckého posudku setkali s určitými obtížemi se získáváním relevantních a zejména úplných podkladů – tedy právě informací o zmíněných kvalitativních skutečnostech (vlivech na tržní hodnotu). Kromě pasivního obdržení informací o oceňovaných nemovitostech jsme se snažili získat další informace sami, a to zejména provedením obhlídek dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010 oceňovaného nemovitého majetku se snahou o zjištění všech zjistitelných skutečností majících vliv na tržní hodnotu. I přes veškerou vynaloženou snahu, úsilí a odbornostní předpoklady konstatujeme, že jsme nemuseli v rámci místního šetření zajistit (a tedy v rámci stanovení tržní hodnoty zohlednit) všechny potřebné skutečnosti, které ovlivňují výslednou hodnotu. Typicky se při obhlídce nedaří zjistit

Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR

e-mail: [email protected] http://iom.vse.cz

Zpráva objednateli o znaleckém posudku 109A40/2011

i

podloží pozemků (např. ztížené zakládací podmínky staveb nelze obvykle zjistit bez provedení geologického průzkumu), jednoznačně ohledat vlivy problematického technického stavu staveb (např. některé ze statických vad nebo poruch zakrytých konstrukcí Znalec není schopen bez informací o provedeném statickém auditu či provedené diagnostiky staveb zjistit) aj. Z výše uvedeného je zřejmé, že nejen vlivem neexistence právně závazného postupu stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – tedy možnou aplikací různých postupů stanovení tržní hodnoty, ale i vlivem odlišného rozsahu podkladových informací (ať již je to způsobeno naší činností v rámci provedeného a možného rozsahu místního šetření nebo určitými překážkami na straně objednatele znaleckého posudku – nesdělení všech podstatných informací o oceňovaném nemovitém majetku, které jsme nahradili našimi odbornými odhady), mohou existovat i jiné odborné názory na tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Závěrem bych Vás rád ujistil, že pro stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí jsme postupovali v souladu s naším nejlepším vědomím a svědomím, ve znalecké praxi obvyklými metodami tak, abychom do jejich výsledné tržní hodnoty promítli veškeré nám známé relevantní skutečnosti, jimiž jsme k datu ocenění, tj. k datu 31. října 2009, disponovali. Dospěli jsme k názoru, že tržní hodnota nemovitostí s příslušenstvím evidovaných v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

část budovy bez čp/če (výměra 807 m2), způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

ii.

část budovy bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/17, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

iii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/25 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

iv.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 293 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

v.


vi.

budova bez čp/če, způsob využití – jiná stavba, na parcele St. 398 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

vii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská usedlost, na parcele St. 411 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;




Str. ii

viii.

budova bez čp/če, způsob využití – bydlení, na parcele St. 468 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 849;

ix.


x.

část pozemku parc. č. 81/1, pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK), výměra 29 150 m2, list vlastnictví č. 743;

xi.

část pozemku parc. č. 88/1, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – zeleň, výměra 6 020 m2, list vlastnictví č. 743;

xii.

část pozemku parc. č. St. 65/1, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – společný dvůr, výměra 680 m2, list vlastnictví č. 743;

xiii.

pozemek parc. č. St. 65/25, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1034, výměra 144 m2, list vlastnictví č. 743;

xiv.


xv.

pozemek parc. č. St. 204, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba bez LV, výměra 15 m2, list vlastnictví č. 743;

xvi.

pozemek parc. č. St. 293, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1034, výměra 1 635 m2, list vlastnictví č. 743;

xvii.

pozemek parc. č. St. 294, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1034, výměra 269 m2, list vlastnictví č. 743;

xviii.


xix.


xx.


xxi.


xxii.





Str. iii

xxiii.

pozemek parc. č. St. 65/15, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – společný dvůr, výměra 22 m2, list vlastnictví č. 1034;

xxiv.

část pozemku parc. č. St. 65/16, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 807 m2, list vlastnictví č. 1034;

xxv.

pozemek parc. č. St. 65/17, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 327 m2, list vlastnictví č. 1034;

činí k datu 31. 10. 2009 86 198 000,00 Kč.

S úctou,

………………………………………………………………. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Ředitel Institut oceňování majetku při Vysoké škole ekonomické v Praze




Str. iv

ZNALECKÝ POSUDEK

 ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO:

109A40/2011

 OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy

 PRO ÚČEL:

Znalecký posudek je vypracován pro účely stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku

 DATUM VYPRACOVÁNÍ:

31. 3. 2011

 DATUM OCENĚNÍ:

31. 10. 2009

 ZHOTOVITEL ZNALECKÉHO POSUDKU:

Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku

 ODPOVĚDNÝ ZPRACOVATEL OCENĚNÍ:

Ing. Petr Turczer (vedoucí zpracovatel)

 ŘEDITEL ZNALECKÉHO ÚSTAVU:

prof. Ing. Miloš Mařík, CSc.

 POČET VYHOTOVENÍ:

3 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu

Posudek obsahuje 47 stran včetně úvodní strany a 13 přílohových stran.



Znalecký posudek 109A40/2011

Str. 2 | 47

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU

1

ÚVOD 1.1

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU A ZNALECKÉM POSUDKU

9

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

9

1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

11

1.3.1

12

1.4

2

9

Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku

POJEM „TRŽNÍ HODNOTA“

12

POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ

15

2.1

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

15

2.1.1

Výsledky místního šetření

15

2.1.2

Poloha Nemovitostí

15

2.1.3

Popis Nemovitostí

16

2.1.4

OBJEKT 65/16B

16

2.1.5

OBJEKT 65/17

16

2.1.6

OBJEKT 65/25

16

2.1.7

OBJEKT 293

17

2.1.8

OBJEKT 294

17

2.1.9

OBJEKT 398

17

2.1.10

OBJEKT 411

17

2.1.11

OBJEKT 468

18

2.1.12

OBJEKT 469

18

2.1.13

Věcná břemena a omezení vlastnických práv

18




Str. 3 | 47

3

4

VOLBA METODY OCENĚNÍ

20

3.1

ZNALECKÝ ÚKOL

20

3.2

METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

20

3.2.1

Porovnávací metoda

20

3.2.2

Metoda stanovení nákladů na odstranění Staveb

20

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

22

4.1

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

22

4.1.1

Stanovení tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou

22

4.1.2

Stanovení nákladů na odstranění Staveb

37

4.1.3

Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí - závěr

42

4.1.4

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí

43

5

ZÁVĚR

44

6

ZNALECKÁ DOLOŽKA

47




Str. 4 | 47

PŘÍLOHY

Příloha č. 1:

Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území 628794 Dolní Břežany, LV 743, LV 849, LV 1034 ze dne 4. 11. 2010

Příloha č. 2:

Snímky katastrálních map

Příloha č. 3:

Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku




Str. 5 | 47

POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA

Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nám byly dány k dispozici níže uvedené dokumenty: [1]

Informace získané při místním šetření dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010

[2]

Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území 628794 Dolní Břežany, LV 743 ze dne 4. 11. 2010

[3]

Snímky katastrálních map

[4]

Zaměření areálu ZDV

[5]

Technická zpráva, dokumentace bouracích prací

[6]

800 - 6 Demolice objektů. ÚRS PRAHA, a.s.

[7]

Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku

Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o Předmětu znaleckého posudku k datu 31. března 2011. Značný odstup data ocenění od data vypracování znaleckého posudku zapříčinil, že dostupné podklady nejsou pro vypracování znaleckého posudku vyčerpávající. Zejména z tohoto důvodu je znalecký posudek založen také na odborných odhadech Znalce. Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury a obecně přijímaných standardů oceňování: [1]

Brealey, R.A.– Myers, S.C. (2000): Teorie a praxe firemních financí. Praha, Computer Press, 2000.

[2]

Copeland T., Koller T., Murrin J. (2000): Valuation Measuring and managing the Value of companies, 3rd edition. McKinsey & company, Inc., Published by John Wiley & Sons, Inc. 2000.

[3]

Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN 1213-8223.

[4]

Fotr, J. – Švecová, L. – Dědina, J. – Hrůzová, H. – Richter, J. (2006): Manažerské rozhodování, postupy, metody a nástroje. Praha, Ekopress 2006.




Str. 6 | 47

[5]

Kislingerová, E. (2001): Oceňování podniku. 2. Přepracované a doplněné vydání, Praha, C. H. Beck, 2001.

[6]

Kislingerová, E. a kol. (2007): Manažerské finance. 2. přepracované a rozšířené vydání. Praha, C.H.Beck, 2007.

[7]

Marek, P. a kol. (2009): Studijní průvodce financemi podniku, Druhé přepracované vydání. Praha, Ekopress, 2009.

[8]

Mařík M., Maříková P. (2005): Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Praha, EKOPRESS, 2005.

[9]

Mařík, M. – Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica 2007.

[10]

Mařík, M. a kol. (2007): Metody oceňování podniku, process ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené vydání. Praha, Ekopress, 2007.

[11]

Mařík, M. a kol. (2003): Metody oceňování podniku, process ocenění – základní metody a postupy. Praha, Ekopress, 2003.

[12]

Pratt, P.S. – Grabowski, J.R. (2008): Cost of capital. Applications and Examples. Third Edition. New Jersey, John Wiley & Sons, Inc. 2008.

[13]

Pratt, P.S. – Niculita, V.A. (2008): Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Fifth Edition. New York, The McGraw-Hill Companies, Inc. 2008.

[14]

Radová, J. – Dvořák, P. (2001): Finanční matematika pro každého. 3. rozšířené vydání, Havlíčkův Brod, GRADA Publishing, 2001.

[15]

Soudní inženýrství, ročníky 1990 – 2007. Brno 1990 – 2007, Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN 1211-443X.

[16]

Šantrůček, J. (2005): Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání. Praha, Oeconomica VŠE, 2005.

[17]

The European Group of Valuers’ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997.

[18]

The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007.

[19]

Valach, J. (2006): Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. Přepracované vydání, Praha, Ekopress, 2006.




Str. 7 | 47

[20]

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2.

[21]

Zazvonil,

Z.:

Porovnávací

hodnota

nemovitostí.

Praha

2006,

EKOPRESS,

s.r.o.,

ISBN 80-86929-14-0. [22]

ÚRS

PRAHA,

a.s.:

800

-

6

Demolice

objektů.

Praha

2011,

ÚRS

PRAHA,

ISBN 978-80-7369-332-9. [23]

www.justice.cz

[24]

www.damodaran.com

[25]

www.cnb.cz

[26]

www.mpo.cz

Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckého posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené.




Str. 8 | 47

1

ÚVOD

1.1

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU A ZNALECKÉM POSUDKU

Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o zhotoviteli znaleckého posudku a o Objednateli, jsou platné rovněž k datu vypracování znaleckého posudku.

Předmět znaleckého posudku:

Stanovení tržní hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským

a

Fyzikálním

ústavem

AV

ČR, v.v.i., ze

dne

7. 10. 2009. (dále také „Předmět znaleckého posudku“) Objednatel znaleckého posudku:

Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy (dále také „Objednatel“)

Vypracoval:

Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem W. Churchilla 4, 130 67 Praha 3, IČ: 61384399, do prvního a druhého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika (dále také „Znalec“ nebo „Institut oceňování majetku“ nebo „IOM“)

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je zpracován pro účely stanovení tržní hodnoty Předmětu znaleckého posudku.

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

Úkolem tohoto znaleckého posudku je: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni 31. 10. 2009, přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

část budovy bez čp/če (výměra 807 m2), způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/16B“);




Str. 9 | 47

ii.

část budovy bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/17, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/17“);

iii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/25 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/25“);

iv.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 293 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 293“);

v.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 294 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 294“);

vi.

budova bez čp/če, způsob využití – jiná stavba, na parcele St. 398 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 398“);

vii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská usedlost, na parcele St. 411 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 411“);

viii.

budova bez čp/če, způsob využití – bydlení, na parcele St. 468 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 849 (dále také „Objekt 468“);

ix.

budova bez čp/če, způsob využití – bydlení, na parcele St. 469 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 849 (dále také „Objekt 469“);

x.


xi.


xii.


xiii.


xiv.


xv.


xvi.





Str. 10 | 47

xvii.


xviii.


xix.


xx.


xxi.


xxii.


xxiii.


xxiv.


xxv.

pozemek parc. č. St. 65/17, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 327 m2, list vlastnictví č. 1034.

Pozn.: nemovitosti uvedené pod odstavci i. až ix. budou dále v textu zmiňovány jako „Stavby“. Nemovitosti uvedené pod odstavci x. až xxv. budou dále v textu zmiňovány jako „Pozemky“. Všechny uvedené nemovitosti budou dále v textu zmiňovány jako „Nemovitosti“. 1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

Při zpracování Předmětu znaleckého posudku jsme vyšli z informací, které jsou uvedené v kapitole Použité podklady a literatura. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu znaleckého posudku, identity Institutu oceňování majetku nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení Institutem oceňování majetku. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku.




Str. 11 | 47

Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu znaleckého posudku, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli, či Předmětu znaleckého posudku (viz § 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu 31. 10. 2009 a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve čtyřech originálech. Tři originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu. 1.3.1 Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku Dostupné informace o Předmětu znaleckého posudku budou vztaženy k datu cenění 31. října 2009. Znalecký posudek nebere v úvahu neočekávanou změnu tržních podmínek po datu ocenění. Výsledek ocenění je tedy časově omezen právě datem ocenění, tedy platný v zásadě k datu ocenění, v jiné době může být výsledek nesprávný či nevhodný. Dále je nutné přihlédnout ke skutečnosti, že datum vypracování tohoto znaleckého posudku se od data ocenění velmi liší. Rozdíl cca 17 měsíců způsobuje značné obtíže se získáním zejména relevantních údajů o Předmětu znaleckého posudku pro některé metody ocenění (zejména pro případné ocenění metodami založenými na majetku ve stavu k datu ocenění). Tento znalecký posudek je vypracován na základě podkladů, které se Znalci podařilo získat po vynaložení veškeré řádné péče do 31. března 2011. Jelikož je možné, že i po tomto datu budou Znalci předány relevantní podklady, vyhrazuje si Znalec právo aktualizovat své závěry v tomto znaleckém posudku obsažené např. formou dodatku. 1.4

POJEM „TRŽNÍ HODNOTA“

V rámci tohoto znaleckého posudku bude stanovena tržní hodnota Předmětu znaleckého posudku v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy. Pro daný účel ocenění a potřeby tohoto znaleckého posudku bude tržní hodnota chápána jako ekvivalent ceny obvyklé definované v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V rámci ocenění Předmětu znaleckého posudku se s ohledem na naši úlohu ztotožňujeme s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme tedy hodnotu Předmětu znaleckého posudku jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.




Str. 12 | 47

Odhadnutá částka – nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi.

Směna – hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění

Datum ocenění – vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu tržní hodnoty.

Dobrovolný kupující – nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh.

Dobrovolný prodávající – neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu.

Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery – subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty.

Náležitý marketing – majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění.

Informované a rozumné jednání – kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena.

Bez nátlaku – každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem.

Legislativní definice pojmu „obvyklá cena“ je v zásadě uvedena pouze v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V § 2 uvedeného zákona se uvádí: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 13 | 47

kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“




Str. 14 | 47

2

POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ

2.1

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

2.1.1 Výsledky místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne 28. 3. 2011 a dne 6. 12. 2010 v obci Dolní Břežany v okrese Praha západ. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu znaleckého posudku. 2.1.2 Poloha Nemovitostí Nemovitosti se nacházejí v obci Dolní Břežany. Obrázek 2-1 Lokalizace Předmětu znaleckého posudku

Zdroj: www.mapy.cz

Počet obyvatel v obci Dolní Břežany byl ke dni ocenění 2 476.




Str. 15 | 47

Nemovitosti se nacházejí v areálu v centru obce Dolní Břežany, který byl k datu provedení místního šetření z větší části nevyužíván. Dolní Břežany bezprostředně navazují na Prahu a zahrnují sídla Ohrobec, Zvole, Březová a Oleško. Dolní Břežany jsou centrem i pro sousední obec Zlatníky - Hodkovice (vzdálené přibližně 1 km) a osadu Libeň obce Libeř (vzdálenou přibližně 2 km). V Dolních Břežanech najdeme pouze základní vybavenost (mateřská a základní škola, zdravotní středisko, obchody). Dolní Břežany jsou dobře dopravně dostupné. Obcí prochází silnice II. třídy číslo 101 a přibližně 2 km severně vede rychlostní komunikace R1, která je součástí Pražského okruhu. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami číslo 331, 333, 341 a 342. V obci je rozvod elektrické energie, vodovodu, zemního plynu a kanalizace. 2.1.3 Popis Nemovitostí 2.1.4 OBJEKT 65/16B Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem, na kterou navazují Objekty 65/17 a 65/25. Konstrukční systém Objektu 65/16B je zděný. Objekt 65/16B je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Okna jsou z převážné části dřevěná. Vnitřní a venkovní úpravou povrchu stěn jsou hladké omítky. Technický stav Objektu 65/16B byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. 2.1.5 OBJEKT 65/17 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem, na kterou navazuje Objekt 65/16B. Konstrukční systém Objektu 65/17 je zděný. Objekt 65/17 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Okna jsou dřevěná. Vrata jsou z profilovaného plechu. Vnitřní a venkovní úpravou povrchu stěn jsou hladké omítky. Technický stav Objektu 65/17 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. 2.1.6 OBJEKT 65/25 Jde o dvoupodlažní stavbu, na kterou navazuje Objekt 65/16B. Konstrukční systém Objektu 65/25 je zděný. Objekt 65/25 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy.




Str. 16 | 47

Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Okna jsou z dřevěná. Venkovní úpravou povrchu stěn je hrubá omítka. Technický stav Objektu 65/25 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. 2.1.7 OBJEKT 293 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 293 je kovový skeletový s vyzdívkami. Objekt 293 je účelově využitelný k výrobě a skladování. Střecha je řešená jako sedlová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Venkovní úpravou povrchu stěn tvoří vlnité šablony, hrubá omítka nebo žádná povrchová úprava. Technický stav Objektu 293 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako horší. 2.1.8 OBJEKT 294 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 294 je zděný. Objekt 294 je účelově využitelný ke skladování. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna a vrata jsou kovová. Venkovní úpravu povrchu stěn tvoří vápenná hrubá omítka. Technický stav Objektu 294 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako horší. 2.1.9 OBJEKT 398 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu účelově využitelnou ke skladování. Konstrukční systém Objektu 398 je kovový. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou kovová dvoukřídlá. Technický stav Objektu 398 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako horší. 2.1.10 OBJEKT 411 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu účelově využitelnou ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Konstrukční systém Objektu 411 je dřevěný s cihelnými pilíři. Střecha je řešená jako sedlová. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu.




Str. 17 | 47

Technický stav Objektu 411 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako velmi špatný. 2.1.11 OBJEKT 468 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 468 je dřevěný. Objekt 468 je účelově využitelný k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je řešená jako plochá. Střešní krytina je tvořena z pozinkovaného plechu s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úprava povrchů stěn je tvořena nátěrem. Technický stav Objektu 468 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. 2.1.12 OBJEKT 469 Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 469 je dřevěný. Objekt 469 je účelově využitelný k ubytování. Základovou konstrukci tvoří betonová deska. Střecha je řešená jako plochá. Střešní krytina je tvořena z pozinkovaného plechu s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úprava povrchů stěn je tvořena nátěrem. Technický stav Objektu 469 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. Stavby dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Při místním šetření bylo zjištěno, že z tohoto důvodu byly některé oceňované stavby již odstraněny. 2.1.13 Věcná břemena a omezení vlastnických práv 2.1.13.1 Věcná břemena Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne 4. 11. 2010 a smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 7. 10. 2009 neváznou na Nemovitostech žádná věcná břemena. 2.1.13.2 Omezení vlastnických práv Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne 4. 11. 2010 a smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 7. 10. 2009 neváznou na Nemovitostech žádná omezení vlastnických práv.




Str. 18 | 47

2.1.13.3 Jiná práva a poznámky Bez vlivu na stanovení hodnoty, blíže viz výpis z katastru nemovitostí.




Str. 19 | 47

3

VOLBA METODY OCENĚNÍ

3.1

ZNALECKÝ ÚKOL

Znaleckým úkolem je stanovení tržní hodnoty Nemovitostí k datu uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. 3.2

METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Předmětem znaleckého posudku jsou nezastavěné pozemky a pozemky, na nichž se nachází Stavby, které dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Znalec tedy spatřuje hodnotu Nemovitostí pouze v hodnotě Pozemků. Tržní hodnota Staveb je dle odborného úsudku Znalce, v souladu s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů, nulová. Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků byla zvolena ve znalecké praxi obvyklá porovnávací metoda. Takto bude stanovena tržní hodnota nezastavěných Pozemků a pro určení hodnoty Pozemků, na nichž se nachází Stavby, bude hodnota nezastavěných pozemků stanovená porovnávací metodou snížena o náklady na odstranění Staveb. 3.2.1 Porovnávací metoda Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buďto přímé (přímo mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí) nebo nepřímé, kdy jsou údaje o prodejních cenách nejprve převedeny na standardní nemovitost, se kterou je následně porovnávána nemovitost oceňovaná. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, kdy existuje dostatečné množství obdobných nemovitostí. Postup stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v rámci ocenění (viz kapitola 4.1.1). 3.2.2 Metoda stanovení nákladů na odstranění Staveb Demoliční náklady budou vypočteny s použitím Katalogu popisů a směrných cen stavebních prací ÚRS Praha. Směrné ceny budou stanoveny podle převažující konstrukčně materiálové charakteristiky jednotlivých staveb. Měrnou jednotkou je obestavěný prostor stavby, případně hmotnost konstrukce objektu. Výměry objektů k datu ocenění budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. Technický stav objektů k datu ocenění byl stanoven dle podkladů Objednatele a provedeného místního šetření. Směrné ceny ceníku hlavní stavební výroby oddíl 800-6 Demolice objektů platné pro rok 2011 budou upraveny na ceny roku 2009




Str. 20 | 47

pomocí indexu změny cen stavebních prací publikovaným Českým statistickým úřadem. Ocenění provedené dle směrných cen ÚRS Praha je podrobnější obdobou technicko hospodářských ukazatelů (dále také jako „THU“). Jedná se o ceny získané výběrovými šetřeními stejně jako u THU, ale v podrobnějším členění.




Str. 21 | 47

4

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

4.1

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Tržní hodnota Nemovitostí bude v souladu s výše uvedeným určena jako tržní hodnota Pozemků, přičemž tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou Stavby, bude snížena o náklady na jejich odstranění. 4.1.1 Stanovení tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou Stanovení tržní hodnoty Pozemků tvoří stěžejní část ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že znalecký posudek je vypracován s časovým odstupem od data ocenění, bude tržní hodnota Pozemků stanovena porovnávací metodou ve dvou variantách různými přístupy. První přístup bude spočívat v porovnání s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění. Ve druhé variantě bude stanovena tržní hodnota Pozemků porovnávací metodou s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu provedení místního šetření a pomocí koeficientu vývoje cen pozemků bude přepočtena k datu ocenění. Jelikož byly pozemky předmětem smlouvy jako celek bude k nim v rámci stanovení tržní hodnoty také tak přistupováno. Pomocí porovnávací metody bude stanovena tržní hodnota oceňovaných pozemků tak, že bude zohledněn charakter Pozemků jako jednoho funkčního celku.




Str. 22 | 47

Tabulka 4-1 Stanovení celkové výměry oceňovaných Pozemků Výměra [m2]

Pozemek parcelní číslo Pozemkový katastr - část 81/1

29 150,00

část 88/1

6 020,00

část St. 65/1

680,00

St. 65/25

144,00

část St. 65/27

32,00

St. 204

15,00

St. 293

1 635,00

St. 294

269,00

St. 398

767,00

St. 411

456,00

St. 461

8,00

St. 468

93,00

St. 469

93,00

St. 65/15

22,00

část St. 65/16

807,00

St. 65/17

327,00

Pozemky celkem

40 518,00 Zdroj: vlastní výpočet, podklady dodané zástupcem Objednatele

4.1.1.1

VARIANTA 1 - Stanovení tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění

Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňovaný pozemek je porovnáván se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardním pozemkem se rozumí rovinatý stavební pozemek v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně dostupný s částečnými inženýrskými sítěmi a velikostí do 2 000 m2. Další vlivy u standardního pozemku nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční výměry pozemku. Cena standardního pozemku je stanovena komparací se srovnávacími pozemky. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího pozemku je užito tzv. indexu srovnávacího pozemku (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávacího pozemku (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardního a oceňovaného pozemku a stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku (JTCO) použit tzv. index oceňovaného pozemku (IO).




Str. 23 | 47

4.1.1.1.1

Databáze srovnávacích nemovitostí

Srovnávací nemovitosti – pozemky – byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost pozemků a lokalitu, v níž se pozemky nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 10 pozemků, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, svažitost pozemku, velikost pozemku a další vlivy.




Str. 24 | 47

Tabulka 4-2 Databáze srovnávacích nemovitostí

i

Nabídková cena nemovitosti [Kč]

1

7 490 000,00 0,90 6 741 000,00

19 062,00

2

2 177 100,00 0,90 1 959 390,00

738,00

3

2 500 000,00 0,90 2 250 000,00

1 000,00

4

2 400 000,00 0,90 2 160 000,00

1 059,00

Oleško u Zvole

5

4 998 000,00 0,90 4 498 200,00

1 203,00

Zdiměřice

6

2 998 800,00 0,90 2 698 920,00

1 020,00

Dolní Jirčany

7

3 190 000,00 0,90 2 871 000,00

722,00

Zdiměřice

8

3 000 000,00 0,90 2 700 000,00

1 000,00

Dolní Jirčany Třešňovka

9

2 900 000,00 0,90 2 610 000,00

876,00

Dobřejovice

10

3 800 000,00 0,90 3 420 000,00

1 000,00

Jesenice Mladíkov

KRC

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Výměra pozemku [m2]

Lokalita Dolní Břežany Průmyslová Jesenice Osnice Dolní Břežany Libeň

Dopravní dostupnost

Inženýrské sítě

dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný

částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku

Využitelnost pozemku stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební

Svažitost pozemku

Velikost pozemku

Další vlivy

rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek

10 001 až 25 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2

stavební

mírně svažitý

do 2 000 m2

stavební

mírně svažitý

do 2 000 m2

stavební

rovinatý pozemek

do 2 000 m2

Zdroj: vlastní výpočet

Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.




Str. 25 | 47

4.1.1.1.2

Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích pozemků – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient dopravní dostupnosti

k3

…

koeficient inženýrských sítí

k4

…

koeficient využitelnosti pozemku

k5

…

koeficient svažitosti pozemku

k6

…

koeficient velikosti pozemku

k7

…

koeficient dalších vlivů

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-3 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS

i



1

6 741 000,00

2

1 959 390,00

3

Jednotková cena [Kč/m2]

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

IS

19 062,00

353,64

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,85

1,00

0,85

416,05

738,00

2 655,00

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

2 655,00

2 250 000,00

1 000,00

2 250,00

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

2 250,00

4

2 160 000,00

1 059,00

2 039,66

0,85

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,85

2 399,60

5

4 498 200,00

1 203,00

3 739,15

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

3 739,15

6

2 698 920,00

1 020,00

2 646,00

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

2 646,00

7

2 871 000,00

722,00

3 976,45

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

3 976,45

8

2 700 000,00

1 000,00

2 700,00

0,90

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

0,90

3 000,00

9

2 610 000,00

876,00

2 979,45

1,00

1,00

1,00

1,00

0,95

1,00

1,00

0,95

3 136,26

10

3 420 000,00

1 000,00

3 420,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

3 257,14

JTCS [Kč/m2]


4.1.1.1.3

Stanovení standardní jednotkové tržní ceny - SJTC

Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-3. Tři ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-3 - zvýrazněny




Str. 26 | 47

kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-4). Tabulka 4-4 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

10

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

7

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

2 250,00

Maximum použitých hodnot [Kč/m2]

3 257,14

Směrodatná odchylka [Kč/m2]

350,56 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m ]

2 412,87

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

3 113,99

2

Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m ]

2 763,43 Zdroj: vlastní výpočet

4.1.1.1.4

Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 oceňované nemovitosti byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO. Tabulka 4-5 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků - JTCO Lokalita

Dolní Břežany


dobře dostupný


částečné u paty pozemku

Využitelnost pozemku

stavební

Svažitost pozemku

rovinatý pozemek

Velikost pozemku

nad 25 000 m2

Další vlivy

bez vlivu

Koeficienty odlišnosti k1

1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

0,80

k7

1,00

Index odlišnosti oceňované nemovitosti IO

0,80

Jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO [Kč/m2]


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi.




Str. 27 | 47

4.1.1.1.5

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací

o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění - varianta 1 Tabulka 4-6 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění Výměra [m2]


Obvyklá cena/tržní hodnota [Kč]

JTCO [Kč/m2]

29 150,00

2 210,74

64 443 071,00

6 020,00

2 210,74

13 308 654,80

část St. 65/1

680,00

2 210,74

1 503 303,20

St. 65/25

144,00

2 210,74

318 346,56

část St. 65/27

32,00

2 210,74

70 743,68

St. 204

15,00

2 210,74

33 161,10

St. 293

1 635,00

2 210,74

3 614 559,90

St. 294

269,00

2 210,74

594 689,06

St. 398

767,00

2 210,74

1 695 637,58

St. 411

456,00

2 210,74

1 008 097,44

St. 461

8,00

2 210,74

17 685,92

St. 468

93,00

2 210,74

205 598,82

St. 469

93,00

2 210,74

205 598,82

St. 65/15

22,00

2 210,74

48 636,28

část St. 65/16

807,00

2 210,74

1 784 067,18

St. 65/17

327,00

2 210,74

722 911,98

část 88/1

Pozemky celkem

40 518,00

89 574 763,32 Zdroj: vlastní výpočet

4.1.1.2

VARIANTA 2 - Stanovení tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu provedení místního šetření a přepočet tržní hodnoty k datu ocenění pomocí koeficientu vývoje cen pozemků

4.1.1.2.1

Stanovení

tržní

hodnoty

Pozemků

s

použitím

informací

o

srovnávacích

nemovitostech k datu vypracování znaleckého posudku Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňovaný pozemek je porovnáván se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardním pozemkem se rozumí rovinatý stavební pozemek v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně




Str. 28 | 47

dostupný s částečnými inženýrskými sítěmi a velikostí do 2 000 m2. Další vlivy u standardního pozemku nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční výměry pozemku. Cena standardního pozemku je stanovena komparací se srovnávacími pozemky. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího pozemku je užito tzv. indexu srovnávacího pozemku (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávacího pozemku (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardního a oceňovaného pozemku a stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku (JTCO) použit tzv. index oceňovaného pozemku (IO).

4.1.1.2.1.1

Databáze srovnávacích nemovitostí

Srovnávací nemovitosti – pozemky – byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost pozemků a lokalitu, v níž se pozemky nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu vypracování znaleckého posudku. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 9 pozemků, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, svažitost, velikost pozemku a další vlivy.




Str. 29 | 47

Tabulka 4-7 Databáze srovnávacích nemovitostí

i

Nabídková cena nemovitosti [Kč]

KRC



Lokalita

1

5 900 000,00

0,90

5 310 000,00

1 714,00

Dolní Břežany Za Příkopem

2

6 137 500,00

0,90

5 523 750,00

2 455,00

Vestec

3

1 995 000,00

0,90

1 795 500,00

675,00

Dolní Břežany

4

4 746 000,00

0,90

4 271 400,00

1 582,00

Dolní Jirčany Ke Kukaláku

dobře dostupný velmi špatně dostupný obtížně dostupný dobře dostupný

5

102 012 946,00 0,90

91 811 651,40

34 027,00

Kunratice Vídeňská

dobře dostupný

6

35 000 000,00

0,90

31 500 000,00

12 827,00

7

17 000 000,00

0,90

15 300 000,00

5 979,00

8

25 972 400,00

0,90

23 375 160,00

8 956,00

9

17 891 250,00

0,90

16 102 125,00

9 175,00

Zbraslav Cisterciácká Kunratice U Rakovky Jesenice Budějovická Vestec, Hodkovická

dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný


Inženýrské sítě kompletní u paty pozemku obtížně dostupné dostupné kompletní u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku dostupné kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku

Využitelnost pozemku stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební

Svažitost pozemku

Velikost pozemku

Další vlivy

rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek mírně svažitý

do 2 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

rovinatý pozemek

nad 25 000 m2

bez vlivu

rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek

10 001 až 25 000 m2 5 001 až 10 000 m2 5 001 až 10 000 m2 5 001 až 10 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

2 000 až 5 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2


Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.




Str. 30 | 47

4.1.1.2.1.2

Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích pozemků – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient dopravní dostupnosti

k3

…

koeficient inženýrských sítí

k4

…

koeficient využitelnosti pozemku

k5

…

koeficient svažitosti pozemku

k6

…

koeficient velikosti pozemku

k7

…

koeficient dalších vlivů

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-8 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS

i



Jednotko vá cena [Kč/m2]

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

IS

JTCS

1

5 310 000,00

1 714,00

3 098,02

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

2 950,50

2

5 523 750,00

2 455,00

2 250,00

0,95

0,80

0,80

1,00

1,00

0,95

1,00

0,58

3 879,31

3

1 795 500,00

675,00

2 660,00

1,00

0,90

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

0,81

3 283,95

4

4 271 400,00

1 582,00

2 700,00

0,95

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

0,95

2 842,11

5

91 811 651,40

34 027,00

2 698,20

1,20

1,00

1,00

1,00

1,00

0,80

1,00

0,96

2 810,63

6

31 500 000,00

12 827,00

2 455,76

1,15

1,00

1,05

1,00

1,00

0,85

1,00

1,03

2 384,23

7

15 300 000,00

5 979,00

2 558,96

1,20

1,00

0,90

1,00

1,00

0,90

1,00

0,97

2 638,10

8

23 375 160,00

8 956,00

2 610,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

0,90

1,00

0,95

2 747,37

9

16 102 125,00

9 175,00

1 755,00

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

0,90

1,00

0,90

1 950,00


4.1.1.2.1.3

Stanovení standardní jednotkové tržní ceny - SJTC

Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-8. Jedna ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-8 - zvýrazněna kurzívou) byla ze srovnání vyloučena z důvodu přílišné odlehlosti její výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny.




Str. 31 | 47

Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 9 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-9). Tabulka 4-9 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

9

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

7

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

2 384,23

2

3 283,95

Maximum použitých hodnot [Kč/m ] 2

Směrodatná odchylka [Kč/m ]

256,38

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2]

2 551,75

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

3 064,51

2

Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m ]


4.1.1.2.1.4

Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 oceňované nemovitosti byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO. Tržní hodnota Pozemků bude určena pro oceňované Pozemky dohromady. Tabulka 4-10 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků - JTCO Lokalita

Dolní Břežany


dobře dostupný


částečné u paty pozemku

Využitelnost pozemku

stavební

Svažitost pozemku

rovinatý pozemek

Velikost pozemku

nad 25 000 m2

Další vlivy

bez vlivu

Koeficienty odlišnosti k1

1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

0,80

k7

1,00

Index odlišnosti oceňované nemovitosti IO

0,80 2

Jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO [Kč/m ]





Str. 32 | 47

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. 4.1.1.2.2

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací

o srovnávacích nemovitostech k datu vypracování znaleckého posudku - varianta 2 Tabulka 4-11 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu vypracování znaleckého posudku Výměra [m2]


JTCO [Kč/m2]


29 150,00

2 246,50

65 485 475,00

část 88/1

6 020,00

2 246,50

13 523 930,00

část St. 65/1

680,00

2 246,50

1 527 620,00

St. 65/25

144,00

2 246,50

323 496,00

32,00

2 246,50

71 888,00

St. 204

15,00

2 246,50

33 697,50

St. 293

1 635,00

2 246,50

3 673 027,50

St. 294

269,00

2 246,50

604 308,50

St. 398

767,00

2 246,50

1 723 065,50

St. 411

456,00

2 246,50

1 024 404,00

St. 461

8,00

2 246,50

17 972,00

St. 468

93,00

2 246,50

208 924,50

St. 469

93,00

2 246,50

208 924,50

část St. 65/27

St. 65/15

22,00

2 246,50

49 423,00

část St. 65/16

807,00

2 246,50

1 812 925,50

St. 65/17

327,00

2 246,50

734 605,50

Pozemky celkem

40 518,00


4.1.1.2.2.1

Přepočet tržní hodnoty k datu ocenění pomocí indexu vývoje cen pozemků

Index vývoje cen pozemků je publikován Českým statistickým úřadem. Jelikož k datu vypracování znaleckého posudku byl dostupný pouze vývoj mezi roky 2005 - 2009, byl další vývoj určen statisticky pomocí logaritmického zobrazení vývoje trendu cen pozemků. Vývoj trendu byl simulován pro období od počátku roku 2007 do konce roku 2009 (viz Graf 4-1) z důvodu skokového cenového vývoje cen pozemků (indexu cen pozemků) v období od počátku roku 2005 do konce roku 2006. Pro potřeby znaleckého posudku budou uvažovány roční průměrné hodnoty tohoto indexu. Zdrojem dat jsou přiznání k dani z převodu nemovitostí, která jsou povinni podávat vlastníci (prodejci) nemovitostí místně příslušným finančním úřadům, po zápisu vkladu práva do katastru nemovitostí. Tyto údaje v zakódované podobě obdrží ČSÚ 1x měsíčně. Založení databáze cenových informací na




Str. 33 | 47

finančních úřadech bylo zahájeno zpracováním dat ze zaslaných daňových přiznání v roce 1998 (podle vyhlášky č. 279/1997 Sb.). Hlavní výhodou tohoto administrativního zdroje je, že vychází z reálných, skutečně placených (přiznaných) cen. Jedná se o celoplošný a pravidelný datový tok o cenách transakcí na trhu nemovitostí. Případné námitky, že cena přiznaná ke zdanění nemusí být vždy totožná se skutečně placenou cenou, téměř ztrácí na váze, pokud se jedná o relativní srovnání cen v čase i (ve většině případů) v umístění nemovitostí, neboť lze předpokládat, že toto zkreslení je v daných případech prakticky stejné. Dle názoru Znalce logaritmická aproximace vývoje cen pozemků nejlépe vystihuje předpokládaný další vývoj cen pozemků do roku 2011 a to na základě předchozího období od počátku roku 2007 do konce roku 2009. Graf 4-1 Index vývoje cen pozemků

Zdroj: Český statistický úřad, vlastní úprava Tabulka 4-12 Indexu vývoje cen pozemků za období 2005 – 2011 Rok 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Index cen pozemků 100,00 109,80 130,20 136,70 138,60 141,26 143,01 Zdroj: vlastní výpočet

Poznámka: kurzívou zvýrazněné údaje byly stanoveny na základě analýzy provedené Znalcem.




Str. 34 | 47

Z analýzy vývoje cen dle indexu vývoje cen vydávaného Českým statistickým úřadem je patrný růst ceny pozemků. Růst ceny pozemků mezi roky 2009 - 2011 je přibližně 3,08 %. Dynamiku růstu cen pozemků potvrzují i analýzy vydávané nezávislými subjekty. Podle nich se omezení developerských projektů v letech projevilo i zmrazením obchodů s pozemky, ceny stavebních pozemků ve většině měst stagnovaly. Ceny dále rostly v atraktivních lokalitách, jako jsou například Praha a její širší centrum nebo celé území města Karlovy Vary. Mírný cenový nárůst zaznamenaly i ostatní oblasti s dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností. Vzhledem k omezené nabídce kvalitních pozemků v Praze a jejím bezprostředním okolí lze předpokládat, že ceny pozemků po uklidnění situace na realitním trhu budou dále růst. Tabulka 4-13 Stanovení indexu vývoje cen oceňovaných pozemků k datu ocenění Rok vypracování

2011

Rok ocenění

2009

Index vývoje cen oceňovaných pozemků

3,08 % Zdroj: vlastní výpočet

4.1.1.2.3

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou

- varianta 2 Tržní hodnota byla určena k datu vypracování a přepočtena pomocí indexu vývoje cen pozemků k datu ocenění. Tabulka 4-14 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou - varianta 2 Obvyklá cena/tržní hodnota stanovená k datu vypracování [Kč] Přírůstek mezi datem místního šetření a datem ocenění

91 023 687,00 3,08 %

Obvyklá cena/tržní hodnota stanovená datu ocenění [Kč]


4.1.1.3

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou

Tržní hodnota Pozemků byla stanovená porovnávací metodou ve dvou variantách. První varianta vychází z informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění. Tato varianta nejlépe vystihuje tržní podmínky v daném místě a čase. Pro ověření byla tržní hodnota určena ve variantě k datu vypracování a přepočtena pomocí indexu vývoje cen. Jelikož byly pozemky předmětem smlouvy jako celek bylo k nim v rámci stanovení tržní hodnoty také tak přistupováno. Pomocí porovnávací metody byla stanovena tržní hodnota oceňovaných pozemků tak, že byl zohledněn charakter Pozemků jako jednoho funkčního celku.




Str. 35 | 47

Tabulka 4-15 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou Obvyklá cena/tržní hodnota určená porovnávací metodou - varianta 1 [Kč]

89 574 763,32

Obvyklá cena/tržní hodnota určená porovnávací metodou - varianta 2 [Kč]


Jako první varianta byla zvolena porovnávací metoda ocenění, která vychází z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách k datu ocenění. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti bylo provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií bylo kvantifikováno pomocí indexů. Tržní hodnota Pozemků byla stanovena přímo k datu ocenění. Druhou variantou byla zvolena porovnávací metoda ocenění, která vychází z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách k datu vypracování. Takto určená tržní hodnota byla přepočtena k datu ocenění pomocí indexu vývoje cen pozemků. Tato metoda byla použita z důvodu ověření stanovení tržní hodnoty. Nejblíže tržní hodnotě je dle odborného úsudku Znalce metoda spočívající v ocenění nemovitého majetku porovnáním s obdobnými nemovitostmi k datu ocenění. Tato metoda je přímo navázána na vývoj trhu s nemovitostmi, nejlépe vystihuje střet nabídky s poptávkou k datu ocenění.




Str. 36 | 47

Tabulka 4-16 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění Pozemek parcelní číslo


Pozemkový katastr - část 81/1

64 443 071,00

část 88/1

13 308 654,80

část St. 65/1

1 503 303,20

St. 65/25

318 346,56

část St. 65/27

70 743,68

St. 204

33 161,10

St. 293

3 614 559,90

St. 294

594 689,06

St. 398

1 695 637,58

St. 411

1 008 097,44

St. 461

17 685,92

St. 468

205 598,82

St. 469

205 598,82

St. 65/15

48 636,28

část St. 65/16

1 784 067,18

St. 65/17

722 911,98

Pozemky celkem


Poznámka: Tímto způsobem byla určena tržní hodnota Pozemků v nezastavěném stavu. Tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou umístěny Stavby, bude snížena o náklady na odstranění těchto Staveb. 4.1.2 Stanovení nákladů na odstranění Staveb Demoliční náklady budou vypočteny na základě směrných cen stavebních prací katalogu publikovaného ÚRS Praha. Jednotkové směrné ceny odpovídající charakteru stavby a prováděných demoličních prací budou vynásobeny počtem příslušných měrných jednotek (m3 obestavěného prostoru, t hmotnosti konstrukce), které budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. Takto získané náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 budou přepočteny na ceny roku 2009 pomocí indexu změny cen stavebních prací publikovaného Českým statistickým úřadem. V případě, že svislá nosná konstrukce oceňovaného objektu je kovová, budou z nákladů na odstranění stavby odečtena cena za výkup materiálu. Stavební materiály vzniklé demolicí ostatních objektů nemají, dle odborného úsudku Znalce a technického stavu materiálů, výkupní cenu a nebudou tedy pro výpočet nákladů na odstranění uvažovány.




Str. 37 | 47

Tabulka 4-17 Náklady na odstranění Objektu 65/16B Objekt

65/16B

Objekt na parcele č.

St. 65/16 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 811.7 Haly pro skladování a úpravu zemědělských produktů 4 770,90

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO Zařazení objektu dle JKSO Obestavěný prostor objektu [m3] Jednotkové náklady na odstranění stavby [Kč/m3]

135,00

Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč]

644 071,50

Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet Tabulka 4-18 Náklady na odstranění Objektu 65/17 Objekt

65/17




135,00


333 450,00

Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet Tabulka 4-19 Náklady na odstranění Objektu 65/25 Objekt

65/25




135,00


155 250,00

Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet




Str. 38 | 47

Tabulka 4-20 Náklady na odstranění Objektu 293 Objekt

293


St. 293 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 811.1 Haly výrobní pro průmysl, bez jeřábových drah 13 208,00


135,00


1 783 080,00

Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet Tabulka 4-21 Náklady na odstranění Objektu 294 Objekt

294


St. 294 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 811.7 Haly pro skladování a úpravu zemědělských produktů 1 540,00


135,00


207 900,00


398


St. 398

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO

7 svislá nosná konstrukce kovová 811.7 Haly pro skladování a úpravu zemědělských produktů 235,50

Zařazení objektu dle JKSO Hmotnost konstrukcí [t] *) Jednotkové náklady na odstranění stavby [Kč/t]

3 360,00

Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč] Cena za výkup materiálu [Kč/t] *))

791 280,00 3 200,00

Zisk z prodeje materiálu

753 600,00

Výsledné náklady na odstranění v cenové úrovni roku 2011 [Kč]

37 680,00


*) Hmotnost konstrukcí byla určena na základě odhadu podílu stavebních konstrukcí z obestavěného prostoru Objektu 398. Objemový podíl stavebních konstrukcí byl vynásoben objemovou hmotností materiálu. *)) Cena za výkup byla stanovena porovnávací analýzou z nabídkových cen za výkup materiálu.




Str. 39 | 47

Tabulka 4-23 Náklady na odstranění Objektu 411 Objekt

411


St. 411 8 svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 812.7 Budovy pro skladování a úpravu produktů 2 320,00


69,90


162 168,00


468


St. 411 8 svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 801.7 Budovy pro společné ubytování a rekreaci 310,00


69,90


21 669,00


469


St. 469 8 svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 801.7 Budovy pro společné ubytování a rekreaci 310,00


69,90


21 669,00





Str. 40 | 47

4.1.2.1.1

Rekapitulace stanovení nákladů na odstranění Staveb v cenové úrovni roku 2011

Tabulka 4-26 Rekapitulace stanovení nákladů na odstranění Staveb v cenové úrovni roku 2011 Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč] 644 071,50

Objekt Objekt 65/16B Objekt 65/17

333 450,00

Objekt 65/25

155 250,00

Objekt 293

1 783 080,00

Objekt 294

207 900,00

Objekt 398

37 680,00

Objekt 411

162 168,00

Objekt 468

21 669,00

Objekt 469

21 669,00

Objekty celkem

3 366 937,50 Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet

4.1.2.2

Stanovení nákladů na odstranění Staveb - závěr

Tabulka 4-27 Stanovení nákladů na odstranění Staveb Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč] 644 071,50

Přepočet indexem cen stavebních prací 1,0028

Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2009 [Kč] 645 874,90

Objekt 65/17

333 450,00

1,0028

334 383,66

Objekt 65/25

155 250,00

1,0028

155 684,70

Objekt 293

1 783 080,00

1,0028

1 788 072,62

Objekt 294

207 900,00

1,0028

208 482,12

Objekt 398

37 680,00

1,0028

37 785,50

Objekt 411

162 168,00

1,0028

162 622,07

Objekt 468

21 669,00

1,0028

21 729,67

Objekt 469

21 669,00

1,0028

21 729,67

3 366 937,50

-

3 376 364,91

Objekt Objekt 65/16B

Objekty celkem

Zdroj: Vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví

Demoliční náklady v cenové úrovni roku 2011 byly vypočteny na základě směrných cen stavebních prací katalogu publikovaného ÚRS Praha. Takto získané náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 byly přepočteny na ceny roku 2009 pomocí indexu změny cen stavebních prací publikovaného Českým statistickým úřadem.




Str. 41 | 47

4.1.3 Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí - závěr Tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou umístěny Stavby, bude snížena o náklady na odstranění těchto Staveb. Tabulka 4-28 Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí - závěr Obvyklá cena/tržní hodnota pozemku [Kč]

Odpočet nákladů na odstranění stavby [Kč]

Výsledná obvyklá cena/tržní hodnota pozemku [Kč]


64 443 071,00

-

64 443 071,00

část 88/1

13 308 654,80

-

13 308 654,80

1 503 303,20

-

1 503 303,20

318 346,56

155 684,70

162 661,86

část St. 65/27

70 743,68

-

70 743,68

St. 204

33 161,10

-

33 161,10

St. 293

3 614 559,90

1 788 072,62

1 826 487,28

St. 294

594 689,06

208 482,12

386 206,94

St. 398

1 695 637,58

37 785,50

1 657 852,08

St. 411

1 008 097,44

162 622,07

845 475,37

Pozemek parcelní číslo

část St. 65/1 St. 65/25

St. 461

17 685,92

-

17 685,92

St. 468

205 598,82

21 729,67

183 869,15

St. 469

205 598,82

21 729,67

183 869,15

48 636,28

-

48 636,28

1 784 067,18

645 874,90

1 138 192,28

722 911,98

334 383,66

388 528,32

St. 65/15 část St. 65/16 St. 65/17 Pozemky celkem

89 574 763,32

86 198 398,41 Zdroj: vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví




Str. 42 | 47

4.1.4 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí Předmětem znaleckého posudku byly nezastavěné pozemky a pozemky, na nichž se nachází Stavby, které dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Znalec tedy spatřuje hodnotu Nemovitostí pouze v hodnotě Pozemků. Tržní hodnota Staveb je dle odborného úsudku Znalce, v souladu s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů, nulová. Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků byla zvolena ve znalecké praxi obvyklá porovnávací metoda. Takto byla stanovena tržní hodnota nezastavěných Pozemků a pro určení hodnoty Pozemků, na nichž se nachází Stavby, byla hodnota nezastavěných pozemků stanovená porovnávací metodou snížena o náklady na odstranění Staveb. Tabulka 4-29 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí Položka


Objekt 65/16B

0,00

Objekt 65/17

0,00

Objekt 65/25

0,00

Objekt 293

0,00

Objekt 294

0,00

Objekt 398

0,00

Objekt 411

0,00

Objekt 468

0,00

Objekt 469

0,00


64 443 071,00

část 88/1

13 308 654,80

část St. 65/1

1 503 303,20

St. 65/25

162 661,86

část St. 65/27

70 743,68

St. 204

33 161,10

St. 293

1 826 487,28

St. 294

386 206,94

St. 398

1 657 852,08

St. 411

845 475,37

St. 461

17 685,92

St. 468

183 869,15

St. 469

183 869,15

St. 65/15

48 636,28

část St. 65/16

1 138 192,28

St. 65/17

388 528,32

Položky celkem

86 198 398,41 Zdroj: vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví




Str. 43 | 47

5

ZÁVĚR

Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni 31. 10. 2009, přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

část budovy bez čp/če (výměra 807 m2), způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

ii.

část budovy bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/17, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

iii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/25 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

iv.


v.


vi.

budova bez čp/če, způsob využití – jiná stavba, na parcele St. 398 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

vii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská usedlost, na parcele St. 411 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

viii.


ix.


x.


xi.


xii.





Str. 44 | 47

xiii.


xiv.


xv.


xvi.


xvii.


xviii.


xix.


xx.


xxi.


xxii.


xxiii.


xxiv.


xxv.

pozemek parc. č. St. 65/17, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 327 m2, list vlastnictví č. 1034.




Str. 45 | 47

Dle názoru Znalce, vypracovaných analýz a metod použitých v tomto znaleckém posudku tržní hodnota předmětu znaleckého posudku k datu ocenění činí (matematicky zaokrouhleno na tisíce korun českých)

86 198 000,00 Kč (slovy: osmdesát šest miliónů sto devadesát osm tisíc korun českých).

V Praze dne 31. 3. 2011

hlavní zpracovatel

............................................... Ing. Petr Turczer

Pozn. případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2007.




Str. 46 | 47

6

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek podal Institut oceňování majetku při VŠE Praha se sídlem W. Churchilla 4, 130 67 Praha 3 jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR zveřejněným v Ústředním věstníku, částka 4/1995 ze dne 1. 6. 1995 č.j. 110/95/OOD pro obor Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění vymezeného rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 22. 9. 2009 č.j. 217/2009-OD-ZN:

pro • pro • pro • pro • • • • • • • • • • • • •

účetní evidenci: stanovení reálné hodnoty pro účetní účely daňovou a celní problematiku: způsob stanovení a stanovení převodních (zúčtovacích) cen mezi spojenými osobami pro daňové účely mzdy: ocenění naturální mzdy a jiných nepeněžních příjmů ceny a odhady: oceňování věcí movitých oceňování nemovitostí oceňování podniků oceňování cenných papírů posuzování obchodů s cennými papíry oceňování práv, pohledávek a závazků, nehmotného majetku a jiných majetkových hodnot, oceňování služeb, oceňování investičních instrumentů, majetkových účastí a obchodních podílů, oceňování nepeněžitých vkladů do obchodních společností, oceňování vypořádacího podílu posuzování ceny bydlení pro účely stanovení nájemného přezkoumání návrhu smlouvy o fúzi, vypořádání v penězích při zrušení obchodní společnosti s převodem jmění na akcionáře, resp. společníka, přezkoumání projektu rozdělení a přezkoumání smlouvy o rozdělení a převzetí obchodního jmění přezkoumání ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku, přezkoumání přiměřenosti ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí, přezkoumání přiměřenosti ceny při veřejném návrhu smlouvy o převodu cenných papírů stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení přezkum zpráv o vztazích mezi propojenými osobami oceňování podnikatelských rizik oceňování ochranných známek a jiných práv průmyslového vlastnictví, výrobně technických a jiných hospodářsky využitelných poznatků, autorských práv a podobných práv právům autorským

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 109A40/2011 znaleckého deníku. Úhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku účtujeme na základě faktury - daňového dokladu.

V Praze dne 31. března 2011 Ředitel znaleckého ústavu:

………………………………………………………………. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 47 | 47

3ĤÌ/2+<

PŘÍLOHA Č. 1




PŘÍLOHA Č. 2




PŘÍLOHA Č. 3




Fotodokumentace – Projekt 2/etapa 1

Objekt 65/16B

Objekt 65/17

Objekt 65/25

Objekt 294

Objekt 398

Objekt 293

Objekt 411

2011 VÝTISK Č. 1

Recommend Documents