2011 VÝTISK Č. 1

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR

J.

Martího

2/407,

CZ

-

162

00

Praha

6,

IČ:

61384399,

DIČ:

CZ61384399

ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 110A41/2011 VÝTISK Č. 1

ZPRÁVA OBJEDNATELI

Vážení, dovoluji si Vám předložit znalecký posudek č. 110A41/2011 ve věci stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, přičemž konkrétně se jedná o nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Ing. Jiřím Rezkem, Ing. Larisou Rezkovou, Antonínem Vejsadou a společností VEREBEX spol. s r.o. (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne 19. 7. 2010, a o nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne 12. 8. 2010. Nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí v katastrálním území 628794 Dolní Břežany na listech vlastnictví č. 743, 978, 995 a 1279. V rámci své znalecké činnosti se Institut oceňování majetku při Vysoké škole ekonomické snaží vždy zohlednit, nejen při oceňování nemovitého majetku, veškeré jemu známé skutečnosti mající vliv na výslednou stanovenou hodnotu (vliv tzv. cenotvorných prvků). Téměř vždy (snad vyjma velikosti, rozlohy apod.) se jedná o kvalitativní skutečnosti (vlivy), které jsou velmi obtížně kvantifikovatelné (vliv polohy, vliv technického stavu, vliv dopravní dostupnosti atd.). Pro stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku není žádným předpisem či nařízením v právním řádu České republiky jednoznačně specifikován postup jejího stanovení. Odbornou literaturou je pouze doporučeno užití porovnávacího, výnosového či nákladového přístupu pro stanovení tržní hodnoty, přičemž finální volba metody je vždy závislá na odborné úvaze znalce (samozřejmě v závislosti na charakteristikách oceňované nemovitosti). Vzhledem k již zmíněné neexistenci jakýchkoliv právně závazných předpisů a postupů stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku bývá způsob kvantifikace kvalitativních vlivů na tržní hodnotu nemovitostí obvykle založen na odborných odhadech a zkušenostech znalce. Jsme toho názoru, že při stanovení tržní hodnoty totožného nemovitého majetku mohou dva na sobě nezávislí znalci v rámci hodnocení zejména kvalitativních cenotvorných faktorů dojít ke dvěma různým výsledkům. V rámci podání tohoto znaleckého posudku jsme se i přes vynaložení veškeré péče při zpracování předloženého znaleckého posudku setkali s určitými obtížemi se získáváním relevantních a zejména úplných podkladů – tedy právě informací o zmíněných kvalitativních skutečnostech (vlivech na tržní hodnotu). Kromě pasivního obdržení informací o oceňovaných nemovitostech jsme se snažili získat další informace sami, a to zejména provedením

obhlídek dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010

oceňovaného nemovitého majetku se snahou o zjištění všech zjistitelných skutečností majících vliv na Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR

e-mail: [email protected] http://iom.vse.cz

Zpráva objednateli o znaleckém posudku 110A41/2011

i

tržní hodnotu. I přes veškerou vynaloženou snahu, úsilí a odbornostní předpoklady konstatujeme, že jsme nemuseli v rámci místního šetření zajistit (a tedy v rámci stanovení tržní hodnoty zohlednit) všechny potřebné skutečnosti, které ovlivňují výslednou hodnotu. Typicky se při obhlídce nedaří zjistit podloží pozemků (např. ztížené zakládací podmínky staveb nelze obvykle zjistit bez provedení geologického průzkumu), jednoznačně ohledat vlivy problematického technického stavu staveb (např. některé ze statických vad nebo poruch zakrytých konstrukcí Znalec není schopen bez informací o provedeném statickém auditu či provedené diagnostiky staveb zjistit) aj. Z výše uvedeného je zřejmé, že nejen vlivem neexistence právně závazného postupu stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – tedy možnou aplikací různých postupů stanovení tržní hodnoty, ale i vlivem odlišného rozsahu podkladových informací (ať již je to způsobeno naší činností v rámci provedeného a možného rozsahu místního šetření nebo určitými překážkami na straně objednatele znaleckého posudku – nesdělení všech podstatných informací o oceňovaném nemovitém majetku, které jsme nahradili našimi odbornými odhady), mohou existovat i jiné odborné názory na tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Závěrem bych Vás rád ujistil, že pro stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí jsme postupovali v souladu s naším nejlepším vědomím a svědomím, ve znalecké praxi obvyklými metodami tak, abychom do jejich výsledné tržní hodnoty promítli veškeré nám známé relevantní skutečnosti, jimiž jsme k datu ocenění, tj. k datu 31. března 2011, disponovali. Dospěli jsme k názoru, že tržní hodnota nemovitostí s příslušenstvím evidovaných v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

budova bez čp/če, způsob využití – jiná stavba, na parcele St. 399, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978;

ii.


iii.


iv.

budova bez čp/če, způsob využití – občanská vybavenost, na parcele St. 455 (list vlastnictví 995), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1279;

v.

část pozemku parc. č. 81/3, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – jiná plocha, výměra 8 942 m2, list vlastnictví č. 995;

vi.

pozemek parc. č. 81/4, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – jiná plocha, výměra 624 m2, list vlastnictví č. 995;

vii.

pozemek parc. č. St. 399, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 392 m2, list vlastnictví č. 978;

Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



ii

viii.

pozemek parc. č. St. 400, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 261 m2, list vlastnictví č. 978;

ix.

část pozemku parc. č. 81/3 (k datu podpisu smlouvy parc. č. 81/13), druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – jiná plocha, výměra 2 171 m2, list vlastnictví č. 995;

x.


xi.


xii.

pozemek parc. č. St. 455, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1279, výměra 134 m2, list vlastnictví č. 995;

xiii.

pozemek parc. č. 533, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – ostatní komunikace, výměra 2 792 m2, list vlastnictví č. 995;

xiv.

pozemek parc. č. 81/5, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – jiná plocha, výměra 1 424 m2, list vlastnictví č. 743;

xv.


xvi.

pozemek parc. č. 82/1, druh pozemku – zahrada, výměra 1 483 m2, list vlastnictví č. 743;

xvii.


xviii.


činí k datu 31. 3. 2011 74 510 000,00 Kč.

S úctou,

………………………………………………………………. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Ředitel Institut oceňování majetku při Vysoké škole ekonomické v Praze




iii

ZNALECKÝ POSUDEK

 ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO:

110A41/2011

 OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy

 PRO ÚČEL:

Znalecký posudek je vypracován pro účely stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku

 DATUM VYPRACOVÁNÍ:

31. 3. 2011

 DATUM OCENĚNÍ:

31. 3. 2011

 ZHOTOVITEL ZNALECKÉHO POSUDKU:

Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku

 ODPOVĚDNÝ ZPRACOVATEL OCENĚNÍ:

Ing. Petr Turczer (vedoucí zpracovatel)

 ŘEDITEL ZNALECKÉHO ÚSTAVU:

prof. Ing. Miloš Mařík, CSc.

 POČET VYHOTOVENÍ:

3 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu

Posudek obsahuje 50 stran včetně úvodní strany a 15 přílohových stran.



Znalecký posudek 110A41/2011

Str. 2 | 50

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU

1

ÚVOD 1.1

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

10

1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

11

1.3.1

12

1.4

2

3

4

9 9

Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku

POJEM „TRŽNÍ HODNOTA“

12

POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ

14

2.1

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

14

2.1.1

Výsledky místního šetření

14

2.1.2

Poloha Nemovitostí

14

2.1.3

Popis Nemovitostí

15

2.1.4

Věcná břemena a omezení vlastnických práv

16

VOLBA METODY OCENĚNÍ

17

3.1

ZNALECKÝ ÚKOL

17

3.2

METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

17

3.2.1

Porovnávací metoda

17

3.2.2

Metoda stanovení nákladů na odstranění staveb

17

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

19

4.1

19

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ




Str. 3 | 50

4.1.1

Stanovení tržní hodnoty Areálu

19

4.1.2

Stanovení tržní hodnoty Pozemků

24

4.1.3

Stanovení nákladů na odstranění Staveb

32

4.1.4

Stanovení tržní hodnoty Staveb

36

4.1.5

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí

46

5

ZÁVĚR

48

6

ZNALECKÁ DOLOŽKA

50




Str. 4 | 50

PŘÍLOHY

Příloha č. 1:

Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území 628794 Dolní Břežany, LV 743, 978, 995, 1279 ze dne 31. 3. 2011

Příloha č. 2:

Snímky katastrálních map

Příloha č. 3:

Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku




Str. 5 | 50

POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA

Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nám byly dány k dispozici níže uvedené dokumenty: [1]

Informace získané při místním šetření dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010

[2]

Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území 628794 Dolní Břežany, LV 978, 1279, 995, 743 ze dne 31. 3. 2011

[3]

Snímky katastrálních map

[4]

Zaměření areálu ZDV

[5]

Technická zpráva, dokumentace bouracích prací

[6]

800 - 6 Demolice objektů. ÚRS PRAHA, a.s.

[7]

Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku

Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o Předmětu znaleckého posudku k datu 31. března 2011. Značný odstup data ocenění od data vypracování znaleckého posudku zapříčinil, že dostupné podklady nejsou pro vypracování znaleckého posudku vyčerpávající. Zejména z tohoto důvodu je znalecký posudek založen také na odborných odhadech Znalce. Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury a obecně přijímaných standardů oceňování: [1]

Brealey, R.A.– Myers, S.C. (2000): Teorie a praxe firemních financí. Praha, Computer Press, 2000.

[2]

Copeland T., Koller T., Murrin J. (2000): Valuation Measuring and managing the Value of companies, 3rd edition. McKinsey & company, Inc., Published by John Wiley & Sons, Inc. 2000.

[3]

Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN 1213-8223.

[4]

Fotr, J. – Švecová, L. – Dědina, J. – Hrůzová, H. – Richter, J. (2006): Manažerské rozhodování, postupy, metody a nástroje. Praha, Ekopress 2006.




Str. 6 | 50

[5]

Kislingerová, E. (2001): Oceňování podniku. 2. Přepracované a doplněné vydání, Praha, C. H. Beck, 2001.

[6]

Kislingerová, E. a kol. (2007): Manažerské finance. 2. přepracované a rozšířené vydání. Praha, C.H.Beck, 2007.

[7]

Marek, P. a kol. (2009): Studijní průvodce financemi podniku, Druhé přepracované vydání. Praha, Ekopress, 2009.

[8]

Mařík M., Maříková P. (2005): Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Praha, EKOPRESS, 2005.

[9]

Mařík, M. – Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica 2007.

[10]

Mařík, M. a kol. (2007): Metody oceňování podniku, process ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené vydání. Praha, Ekopress, 2007.

[11]

Mařík, M. a kol. (2003): Metody oceňování podniku, process ocenění – základní metody a postupy. Praha, Ekopress, 2003.

[12]

Pratt, P.S. – Grabowski, J.R. (2008): Cost of capital. Applications and Examples. Third Edition. New Jersey, John Wiley & Sons, Inc. 2008.

[13]

Pratt, P.S. – Niculita, V.A. (2008): Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Fifth Edition. New York, The McGraw-Hill Companies, Inc. 2008.

[14]

Radová, J. – Dvořák, P. (2001): Finanční matematika pro každého. 3. rozšířené vydání, Havlíčkův Brod, GRADA Publishing, 2001.

[15]

Soudní inženýrství, ročníky 1990 – 2007. Brno 1990 – 2007, Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN 1211-443X.

[16]

Šantrůček, J. (2005): Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání. Praha, Oeconomica VŠE, 2005.

[17]

The European Group of Valuers’ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997.

[18]

The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007.

[19]

Valach, J. (2006): Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. Přepracované vydání, Praha, Ekopress, 2006.




Str. 7 | 50

[20]

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2.

[21]

Zazvonil,

Z.:

Porovnávací

hodnota

nemovitostí.

Praha

2006,

EKOPRESS,

s.r.o.,

ISBN 80-86929-14-0. [22]

ÚRS

PRAHA,

a.s.:

800

-

6

Demolice

objektů.

Praha

2011,

ÚRS

PRAHA,

ISBN 978-80-7369-332-9. [23]

www.justice.cz

[24]

www.damodaran.com

[25]

www.cnb.cz

[26]

www.mpo.cz

Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckého posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené.




Str. 8 | 50

1

ÚVOD

1.1

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o zhotoviteli znaleckého posudku a o Objednateli, jsou platné rovněž k datu vypracování znaleckého posudku.

Předmět znaleckého posudku:

Stanovení tržní hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Ing. Jiřím Rezkem a Ing. Larisou Rezkovou (budoucí prodávající) a Antonínem Vejsadou (budoucí prodávající) a VEREBEX spol. s r.o. (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne 19. 7. 2010. Stanovení tržní hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským (budoucí prodávající) a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i. (budoucí kupující), ze dne 12. 8. 2010. (dále také „Předmět znaleckého posudku“)

Objednatel znaleckého posudku:

Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy (dále také „Objednatel“)

Vypracoval:

Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem W. Churchilla 4, 130 67 Praha 3, IČ: 61384399, do prvního a druhého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika (dále také „Znalec“ nebo „Institut oceňování majetku“ nebo „IOM“)

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je zpracován pro účely stanovení tržní hodnoty Předmětu znaleckého posudku.




Str. 9 | 50

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

Úkolem tohoto znaleckého posudku je: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni 31. 3. 2011, přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

budova bez čp/če, způsob využití – jiná stavba, na parcele St. 399, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 978 (dále také „Objekt 399“);

ii.


iii.


iv.

budova bez čp/če, způsob využití – občanská vybavenost, na parcele St. 455 (list vlastnictví 995), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1279 (dále také „Objekt 455“);

v.


vi.


vii.


viii.


ix.


x.


xi.


xii.


xiii.





Str. 10 | 50

xiv.


xv.


xvi.


xvii.


xviii.

pozemek parc. č. St. 407, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1316, výměra 82 m2, list vlastnictví č. 743.

Pozn.: nemovitosti uvedené pod odstavci i. až iv. budou dále v textu zmiňovány jako „Stavby“. Nemovitosti uvedené pod odstavci v. až xiii. budou dále v textu zmiňovány jako „Pozemky 1“. Nemovitosti uvedené pod odstavci xiv. až xviii. budou dále v textu zmiňovány jako „Pozemky 2“. Nemovitosti uvedené pod odstavci v. až xviii. budou dále v textu zmiňovány jako „Pozemky“. Všechny uvedené nemovitosti budou dále v textu zmiňovány jako „Nemovitosti“.

1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

Při zpracování Předmětu znaleckého posudku jsme vyšli z informací, které jsou uvedené v kapitole Použité podklady a literatura. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu znaleckého posudku, identity Institutu oceňování majetku nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení Institutem oceňování majetku. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu znaleckého posudku, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli, či Předmětu znaleckého posudku (viz § 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu 31. 3. 2011 a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve čtyřech originálech. Tři originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu.




Str. 11 | 50

1.3.1 Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku Dostupné informace o Předmětu znaleckého posudku budou vztaženy k datu cenění 31. března 2011. Znalecký posudek nebere v úvahu neočekávanou změnu tržních podmínek po datu ocenění. Výsledek ocenění je tedy časově omezen právě datem ocenění, tedy platný v zásadě k datu ocenění, v jiné době může být výsledek nesprávný či nevhodný. Tento znalecký posudek je vypracován na základě podkladů, které se Znalci podařilo získat po vynaložení veškeré řádné péče do 31. března 2011. Jelikož je možné, že i po tomto datu budou Znalci předány relevantní podklady, vyhrazuje si Znalec právo aktualizovat své závěry v tomto znaleckém posudku obsažené např. formou dodatku. 1.4

POJEM „TRŽNÍ HODNOTA“

V rámci tohoto znaleckého posudku bude stanovena tržní hodnota Předmětu znaleckého posudku v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy. Pro daný účel ocenění a potřeby tohoto znaleckého posudku bude tržní hodnota chápána jako ekvivalent ceny obvyklé definované v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V rámci ocenění Předmětu znaleckého posudku se s ohledem na naši úlohu ztotožňujeme s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme hodnotu Předmětu znaleckého posudku jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým)

kupujícím

a

dobrovolným

(prodejechtivým)

prodávajícím

při

transakci

mezi

samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Odhadnutá částka – nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi.

Směna – hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění

Datum ocenění – vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu tržní hodnoty.

Dobrovolný kupující – nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh.

Dobrovolný prodávající – neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu.




Str. 12 | 50

Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery – subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty.

Náležitý marketing – majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění.

Informované a rozumné jednání – kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena.

Bez nátlaku – každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem.

Legislativní definice pojmu „obvyklá cena“ je v zásadě uvedena pouze v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V § 2 uvedeného zákona se uvádí: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“




Str. 13 | 50

2

POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ

2.1

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

2.1.1 Výsledky místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne 28. 3. 2011 a dne 6. 12. 2010 v obci Dolní Břežany v okrese Praha západ. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu znaleckého posudku. 2.1.2 Poloha Nemovitostí Nemovitosti se nacházejí v obci Dolní Břežany. Obrázek 2-1 Lokalizace Předmětu znaleckého posudku

Zdroj: www.mapy.cz

Počet obyvatel v obci Dolní Břežany byl ke dni ocenění 2 681. Nemovitosti se nacházejí v areálu v centru obce Dolní Břežany, který byl k datu provedení místního šetření z větší části nevyužíván. Dolní Břežany bezprostředně navazují na Prahu a zahrnují sídla Ohrobec, Zvole, Březová a Oleško. Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 14 | 50

Dolní Břežany jsou centrem i pro sousední obec Zlatníky - Hodkovice (vzdálené přibližně 1 km) a osadu Libeň obce Libeř (vzdálenou přibližně 2 km). V Dolních Břežanech najdeme pouze základní vybavenost (mateřská a základní škola, zdravotní středisko, obchody). Dolní Břežany jsou dobře dopravně dostupné. Obcí prochází silnice II. třídy číslo 101 a přibližně 2 km severně vede rychlostní komunikace R1, která je součástí Pražského okruhu. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami číslo 331, 333, 341 a 342. V obci je rozvod elektrické energie, vodovodu, zemního plynu a kanalizace. 2.1.3 Popis Nemovitostí 2.1.3.1

OBJEKT 399

Jde o dvoupodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 399 je zděný. Objekt 399 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukci tvoří betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek typu Bobrovka. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu. Dveře jsou většinou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úpravy povrchů stěn jsou tvořeny omítkou nebo nátěrem. Technický stav Objektu 399 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý. 2.1.3.2

OBJEKT 400

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 400 je kovový s vyzdívkami. Objekt 400 je účelově využitelný ke skladování. Střecha je řešená jako oblouková z kovových příhradových nosníků. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Vrata jsou kovová z profilovaného plechu. Úpravy povrchů stěn jsou tvořeny omítkou. Technický stav Objektu 400 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý. 2.1.3.3

OBJEKT 401

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem. Konstrukční systém Objektu 401 je zděný. Objekt 401 je účelově využitelný jako administrativní objekt. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Dveře jsou většinou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Úpravy povrchů stěn jsou tvořeny omítkou. Technický stav Objektu 401 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý.




Str. 15 | 50

2.1.3.4

OBJEKT 455

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s podkrovím. Konstrukční systém Objektu 455 je zděný. Objekt 455 je účelově využitelný jako administrativní objekt. Základovou konstrukci tvoří betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů stěn je tvořena omítkou. Technický stav Objektu 455 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako dobrý. 2.1.4 Věcná břemena a omezení vlastnických práv 2.1.4.1

Věcná břemena

Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne 31. 3. 2011 a dle smluv o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 19. 7. 2010 a 12. 8. 2010 neváznou na nemovitostech žádná věcná břemena. 2.1.4.2

Omezení vlastnických práv

Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne 31. 3. 2011 a dle smluv o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 19. 7. 2010 a 12. 8. 2010 vázne na stavbě bez č.p./č.e. na parc. 455 exekuční příkaz Ex245/04-23 ze dne 20. 4. 2004, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské ve výši 2 271 240 Kč s příslušenstvím návrh na zřízení ze dne 4. 2. 2010. Blíže viz výpis z katastru nemovitostí LV 1279 ze dne 31. 3. 2011. 2.1.4.3

Jiná práva a poznámky

Bez vlivu na stanovení hodnoty, blíže viz výpis z katastru nemovitostí.




Str. 16 | 50

3

VOLBA METODY OCENĚNÍ

3.1

ZNALECKÝ ÚKOL

Znaleckým úkolem je stanovení tržní hodnoty Nemovitostí k datu uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. 3.2

METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Předmětem znaleckého posudku jsou Pozemky 1 včetně Staveb (dohromady dále také jako „Areál“) a Pozemky 2. Na Pozemcích 1 se nachází Stavby, které z převážné části plní funkci prodejny a skladu stavebních materiálů a jsou využitelné jen ke stejnému nebo obdobnému účelu užití. Pozemky 1 a Stavby tvoří uzavřený areál. Vzhledem ke skutečnosti, že Pozemky 2 se nacházejí mimo zájmový areál budou tyto pozemky oceněny zvlášť. Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků a Staveb byla zvolena ve znalecké praxi obvyklá porovnávací metoda. Takto bude stanovena tržní hodnota nezastavěných Pozemků a Staveb, pro určení hodnoty Pozemků, na nichž se nachází Stavby, bude hodnota nezastavěných pozemků stanovená porovnávací metodou snížena o náklady na odstranění Staveb. Tržní hodnota Staveb bude určena jako rozdíl tržní hodnoty Areálu a tržní hodnoty Pozemků 1 snížené o náklady na odstranění Staveb. 3.2.1 Porovnávací metoda Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buďto přímé (přímo mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí) nebo nepřímé, kdy jsou údaje o prodejních cenách nejprve převedeny na standardní nemovitost, se kterou je následně porovnávána nemovitost oceňovaná. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, kdy existuje dostatečné množství obdobných nemovitostí. Postup stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v rámci ocenění (viz kapitola 4.1.2). 3.2.2 Metoda stanovení nákladů na odstranění staveb Demoliční náklady budou vypočteny s použitím Katalogu popisů a směrných cen stavebních prací ÚRS Praha. Směrné ceny budou stanoveny podle převažující konstrukčně materiálové charakteristiky jednotlivých staveb. Měrnou jednotkou je obestavěný prostor stavby, případně hmotnost konstrukce objektu. Výměry objektů k datu ocenění budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. Technický stav objektů k datu ocenění byl stanoven dle podkladů Objednatele a provedeného místního šetření. Ocenění provedené dle směrných Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 17 | 50

cen ÚRS Praha je podrobnější obdobou technicko-hospodářských ukazatelů (dále také jako „THU“). Jedná se o ceny získané výběrovými šetřeními stejně jako u THU, ale v podrobnějším členění.




Str. 18 | 50

4

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

4.1

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Tržní hodnota Areálu bude určena jako tržní hodnota Pozemků 1 včetně Staveb. Mimo Areál se nacházejí Pozemky 2, které netvoří funkční celek s Areálem, proto bude ocenění Pozemků provedeno ve dvou částech, tj. odděleně pro Pozemky 1 a Pozemky 2. Pozemky 2 jsou zčásti zastavěny budovami bez č.p./č.e., jedná se o pozemky parc. č. St. 406 a St. 407. Vzhledem k materiálové charakteristice (jednoduché kovové objekty) a k faktu, že budovy na pozemcích parc. č. St. 406 a St. 407 nejsou Předmětem znaleckého posudku, nebude s nimi dále ve výpočtu kalkulováno. Tržní hodnota Pozemků bude určena jako součet tržní hodnoty Pozemků 1 a Pozemků 2. Tržní hodnota Pozemků 1 (uvažovaných v nezastavěném stavu) bude snížena o náklady na případné odstranění Staveb. Tržní hodnota Staveb bude určena jako rozdíl tržní hodnoty Areálu a tržní hodnoty Pozemků 1 snížené o náklady na odstranění Staveb. Stanovení tržní hodnoty jednotlivých Staveb zvlášť bude provedeno rozdělením celkové tržní hodnoty všech Staveb a to na základě výnosů plynoucích z případného pronájmu jednotlivých Staveb. Výnosy budou stanoveny na základě porovnávací analýzy nájemného provedené Znalcem. 4.1.1


Tržní hodnota Areálu bude stanovena porovnáním s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění. Jelikož byly Stavby a Pozemky 1 předmětem smlouvy jako celek, bude k nim v rámci stanovení tržní hodnoty také tak přistupováno. 4.1.1.1


Pro stanovení tržní hodnoty Areálu bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňované nemovitosti (Areál) jsou porovnávány se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardní nemovitostí se rozumí nemovitosti (stavby včetně pozemků) v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně dostupné, ve velmi dobrém technickém stavu s dostupnými nebo částečnými Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 19 | 50

inženýrskými sítěmi, s komerční využitelností, o velikosti pozemků 5 001 m2 až 10 000 m2 a užitná plocha staveb 501 m2 až 1 000 m2. Další vlivy nemovitosti nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční výměry pozemků, jelikož hodnota předmětných nemovitostí je tvořena z převážné části Pozemky 1 a Stavby tvoří jen velmi malou část oceňovaných nemovitostí. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTCO) použit tzv. index oceňované nemovitosti (IO).

4.1.1.1.1.1

Databáze srovnávacích nemovitostí

Srovnávací nemovitosti byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost a lokalitu, v níž se nemovitosti nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích nemovitostech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 nemovitostí, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, technický stav, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, užitná plocha staveb, velikost pozemku a další vlivy.




Str. 20 | 50

Tabulka 4-1 Databáze srovnávacích nemovitostí

i

Nabídková cena nemovitosti [Kč]

KRC

Cena po redukci na Výměra pramen ceny areálu [m2] [Kč]

1

21 900 000,00

0,90

19 710 000,00

4 500,00

Černošice

2

29 000 000,00

0,90

26 100 000,00

8 291,00

Jesenice

3

23 500 000,00

0,90

21 150 000,00

8 000,00

Senohraby

4

49 000 000,00

0,90

44 100 000,00

17 150,00

Kunice

5

12 000 000,00

0,90

10 800 000,00

4 000,00

Chrášťany

6

20 000 000,00

0,90

18 000 000,00

4 534,00

Rudná

7

60 000 000,00

0,90

54 000 000,00

35 289,00

Úvaly

8 488,00

Horní Jirčany

8

32 000 000,00

0,90

28 800 000,00

Lokalita

Dopravní dostupnost dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný

Technický stav staveb dobrý dobrý dobrý velmi dobrý dobrý dobrý dobrý velmi dobrý

Inženýrské sítě dostupné, částečné u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku

Využitelnost pozemku komerční komerční komerční komerční komerční komerční komerční komerční

Užitná plocha staveb [m2] 1 001 až 2 000 m2 1 001 až 2 000 m2 1 001 až 2 000 m2 1 001 až 2 000 m2 do 500 m2 1 001 až 2 000 m2 6 001 až 8 000 m2 4 001 až 6 000 m2

Velikost pozemku [m2]

Další vlivy

2 001 až bez vlivu 5 000 m2 5 001 až bez vlivu 10 000 m2 5 001 až bez vlivu 10 000 m2 10 001 až bez vlivu 25 000 m2 2 001 až bez vlivu 5 000 m2 2 001 až bez vlivu 5 000 m2 nad bez vlivu 25 000 m2 5 001 až nadstandardně 10 000 m2 vybavený

Zdroj: vlastní výpočet

Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.




Str. 21 | 50

4.1.1.1.1.2

Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích pozemků – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient dopravní dostupnosti

k3

…

koeficient technického stavu

k4

…

koeficient inženýrských sítí

k5

…

koeficient využitelnosti pozemku

k6

…

koeficient užitné plochy staveb

k7

…

koeficient velikosti pozemku

k8

…

koeficient dalších vlivů

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-2 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Výměra areálu [m2]

Jednotková cena [Kč/m2]

k1

1 19 710 000,00

4 500,00

4 380,00

1,00

2 26 100 000,00

8 291,00

3 147,99

3 21 150 000,00

8 000,00

k4

k5

k6

k7

k8

IS

JTCS [Kč/m2]

1,00 0,95

1,00

1,00

1,05

1,05

1,00

1,05

4 171,43

1,00

1,00 0,95

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

3 147,99

2 643,75

0,85

1,00 0,95

1,05

1,00

1,05

1,00

1,00

0,89

2 970,51

4 44 100 000,00 17 150,00

2 571,43

0,90

1,00 1,00

1,00

1,00

1,05

0,95

1,00

0,90

2 857,14

5 10 800 000,00

4 000,00

2 700,00

1,00

1,00 0,95

1,05

1,00

0,95

1,05

1,00

1,00

2 700,00

6 18 000 000,00

4 534,00

3 970,00

1,00

1,00 0,95

1,05

1,00

1,05

1,05

1,00

1,10

3 609,09

7 54 000 000,00 35 289,00

1 530,22

1,05

1,00 0,95

1,00

1,00

1,20

0,90

1,00

1,08

1 416,87

8 28 800 000,00

3 393,03

0,95

1,00

1,00

1,00

1,15

1,00

1,02

1,11

3 056,78

i

8 488,00

k2

k3

1,00


4.1.1.1.1.3

Stanovení standardní jednotkové tržní ceny - SJTC

Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-2. Dvě ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-2 - zvýrazněna kurzívou) byla ze srovnání vyloučena z důvodu přílišné odlehlosti její výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny. Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 22 | 50

Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 6 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-3). Tabulka 4-3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

8

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

6

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

2 700,00

2

3 609,09

Maximum použitých hodnot [Kč/m ] 2

Směrodatná odchylka [Kč/m ]

285,18

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2]

2 771,74

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

3 342,10

2

Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m ]

3 056,92 Zdroj: vlastní výpočet

4.1.1.1.1.4

Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného Areálu

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k8 oceňované nemovitosti byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO. Tržní hodnota Areálu bude určena dohromady. Tabulka 4-4 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného Areálu – JTCO Lokalita

Dolní Břežany

Dopravní dostupnost

dobře dostupný

Technický stav staveb

dobrý

Inženýrské sítě

dostupné, částečné u paty pozemku

Využitelnost pozemku

stavební

Užitná plocha staveb

1 001 až 2 000 m2 10 001 až 25 000 m2

Velikost pozemku Další vlivy

bez vlivu

Koeficienty odlišnosti k1

1,00

k2

1,00

k3

0,95

k4

1,00

k5

1,00

k6

1,05

k7

0,95

k8

1,00

Index odlišnosti oceňované nemovitosti IO

0,95 2

Jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO [Kč/m ]





Str. 23 | 50

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. 4.1.1.1.2

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Areálu

Tabulka 4-5 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Areálu

Areál

Výměra [m2]

JTCO [Kč/m2]

Obvyklá cena/tržní hodnota [Kč]

18 433,00

2 904,07

53 530 722,31 Zdroj: vlastní výpočet

4.1.2 Stanovení tržní hodnoty Pozemků Stanovení tržní hodnoty Pozemků tvoří stěžejní část ocenění. Tržní hodnota Pozemků bude stanovena porovnáním s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění. Jelikož byly pozemky předmětem smlouvy jako celek bude k nim v rámci stanovení tržní hodnoty také tak přistupováno. Pomocí porovnávací metody bude stanovena tržní hodnota oceňovaných pozemků tak, že bude zohledněn charakter Pozemků jako jednoho funkčního celku.




Str. 24 | 50

Tabulka 4-6 Výměry oceňovaných Pozemků 1 Výměra [m2]

Pozemek parcelní číslo část 81/3

8 942,00

81/4

624,00

St. 399

392,00

St. 400

1 261,00

81/13 (část původní parcely 81/3)

2 171,00

81/12 (část původní parcely 81/3 )

2 013,00

St. 401

104,00

St. 455

134,00

533

2 792,00

Pozemky 1 celkem

18 433,00 Zdroj: podklady dodané Objednatelem

Tabulka 4-7 Výměry oceňovaných Pozemků 2 Výměra [m2]

Pozemek parcelní číslo 81/5

1 424,00

81/10

5 272,00

82/1

1 483,00

St. 406

40,00

St. 407

82,00

Pozemky 2 celkem

8 301,00 Zdroj: podklady dodané Objednatelem

4.1.2.1

Stanovení tržní hodnoty Pozemků

Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňovaný pozemek je porovnáván se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardním pozemkem se rozumí rovinatý stavební pozemek v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně dostupný s částečnými inženýrskými sítěmi a velikostí do 2 000 m2. Další vlivy u standardního pozemku nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční výměry pozemku. Cena standardního pozemku je stanovena komparací se srovnávacími pozemky. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího pozemku je užito tzv. indexu srovnávacího pozemku (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávacího pozemku (JTCS).




Str. 25 | 50

Obdobně je pro zohlednění odlišností standardního a oceňovaného pozemku a stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku (JTCO) použit tzv. index oceňovaného pozemku (IO).

4.1.2.1.1.1


Srovnávací nemovitosti – pozemky – byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost pozemků a lokalitu, v níž se pozemky nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 9 pozemků, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, svažitost, velikost pozemku a další vlivy.




Str. 26 | 50


i

Nabídková cena KRC nemovitosti [Kč]

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Výměra pozemku [m2]

Lokalita

Dopravní dostupnost dobře dostupný

1

5 900 000,00

0,90

5 310 000,00

1 714,00

Dolní Břežany Za Příkopem

2

6 137 500,00

0,90

5 523 750,00

2 455,00

Vestec

3

1 995 000,00

0,90

1 795 500,00

675,00

Dolní Břežany

4

4 746 000,00

0,90

4 271 400,00

1 582,00

Dolní Jirčany Ke Kukaláku

dobře dostupný

5

102 012 946,00

0,90

91 811 651,40

34 027,00

Kunratice Vídeňská

dobře dostupný

6

35 000 000,00

0,90

31 500 000,00

12 827,00

7

17 000 000,00

0,90

15 300 000,00

5 979,00

8

25 972 400,00

0,90

23 375 160,00

8 956,00

9

17 891 250,00

0,90

16 102 125,00

9 175,00

Zbraslav Cisterciácká Kunratice - U Rakovky Jesenice Budějovická Vestec, Hodkovická

velmi špatně dostupný obtížně dostupný

dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný

Inženýrské sítě kompletní u paty pozemku obtížně dostupné dostupné kompletní u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku dostupné kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku

Využitelnost pozemku stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební

Svažitost pozemku

Velikost pozemku

Další vlivy

rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek mírně svažitý

do 2 000 m2

rovinatý pozemek

nad 25 000 m2

bez vlivu

rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek

10 001 až 25 000 m2 5 001 až 10 000 m2 5 001 až 10 000 m2 5 001 až 10 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

2 000 až 5 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu


Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.




Str. 27 | 50

4.1.2.1.1.2



…

koeficient lokality

k2

…


k3

…


k4

…

koeficient využitelnosti pozemku

k5

…

koeficient svažitosti pozemku

k6

…

koeficient velikosti pozemku

k7

…


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-9 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS

i

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Výměra Jednotková pozemku cena [m2] [Kč/m2]

1

5 310 000,00

1 714,00

2

5 523 750,00

3 4

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

IS

JTCS [Kč/m2]

3 098,02

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

2 950,50

2 455,00

2 250,00

0,95

0,80

0,80

1,00

1,00

0,95

1,00

0,58

3 879,31

1 795 500,00

675,00

2 660,00

1,00

0,90

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

0,81

3 283,95

4 271 400,00

1 582,00

2 700,00

0,95

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

0,95

2 842,11

5

91 811 651,40 34 027,00

2 698,20

1,20

1,00

1,00

1,00

1,00

0,80

1,00

0,96

2 810,63

6

31 500 000,00 12 827,00

2 455,76

1,15

1,00

1,05

1,00

1,00

0,85

1,00

1,03

2 384,23

7

15 300 000,00

5 979,00

2 558,96

1,20

1,00

0,90

1,00

1,00

0,90

1,00

0,97

2 638,10

8

23 375 160,00

8 956,00

2 610,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

0,90

1,00

0,95

2 747,37

9

16 102 125,00

9 175,00

1 755,00

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

0,90

1,00

0,90

1 950,00


4.1.2.1.1.3


Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-9. Dvě ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-9 - zvýrazněny kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny.




Str. 28 | 50

Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-10). Tabulka 4-10 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

9


7

2

2 384,23

2

3 283,95

Minimum použitých hodnot [Kč/m ] Maximum použitých hodnot [Kč/m ] 2


256,38

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2]

2 551,75

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

3 064,51

2

Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m ]





Str. 29 | 50

4.1.2.1.1.4

Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 oceňované nemovitosti byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO. Tabulka 4-11 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků 1 - JTCO Lokalita

Dolní Břežany


dobře dostupný




stavební

Svažitost pozemku

rovinatý pozemek

Velikost pozemku

10 001 až 25 000 m2

Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

0,85

k7

1,00


0,85 2



Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi.




Str. 30 | 50

Tabulka 4-12 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků 2 - JTCO Lokalita

Dolní Břežany


dobře dostupný




stavební

Svažitost pozemku

rovinatý pozemek

Velikost pozemku

5 001 až 10 000 m2

Další vlivy

bez vlivu


1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

0,90

k7

1,00


0,90 2



Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. 4.1.2.1.2

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou

Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků byla zvolena porovnávací metoda ocenění, která vychází z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách k datu ocenění. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti bylo provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií bylo kvantifikováno pomocí indexů. Tržní hodnota Pozemků byla stanovena přímo k datu ocenění. Tato metoda je přímo navázána na vývoj trhu s nemovitostmi, nejlépe vystihuje střet nabídky s poptávkou k datu ocenění. Tabulka 4-13 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků Výměra [m2] Pozemky 1 Pozemky 2 Pozemky celkem

JTCO [Kč/m2]

Obvyklá cena/tržní hodnota [Kč] 43 997 912,03

18 433,00

2 386,91

8 301,00

2 527,32

20 979 283,32

26 734,00

-





Str. 31 | 50

Tabulka 4-14 Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty jednotlivých Pozemků Výměra [m2]

Pozemek parcelní číslo

JTCO [Kč/m2]


Pozemky 1 část 81/3

8 942,00

2 386,91

21 343 749,22

81/4

624,00

2 386,91

1 489 431,84

St. 399

392,00

2 386,91

935 668,72

St. 400

1 261,00

2 386,91

3 009 893,51


2 171,00

2 386,91

5 181 981,61


2 013,00

2 386,91

4 804 849,83

St. 401

104,00

2 386,91

248 238,64

St. 455

134,00

2 386,91

319 845,94

2 792,00

2 386,91

6 664 252,72

533 Pozemky 1 celkem

18 433,00

43 997 912,03

Pozemky 2 81/5

1 424,00

2 527,32

3 598 903,68

81/10

5 272,00

2 527,32

13 324 031,04

82/1

1 483,00

2 527,32

3 748 015,56

St. 406

40,00

2 527,32

101 092,80

St. 407

82,00

2 527,32

207 240,24

Pozemky 2 celkem Pozemky celkem

8 301,00

20 979 283,32

26 734,00

64 977 195,35

Zdroj: vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví

Poznámka: Tímto způsobem byla určena tržní hodnota nezastavěných Pozemků. Tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou umístěny Stavby, bude snížena o náklady na odstranění těchto Staveb. 4.1.3 Stanovení nákladů na odstranění Staveb Demoliční náklady budou vypočteny na základě směrných cen stavebních prací katalogu publikovaného ÚRS Praha. Jednotkové směrné ceny odpovídající charakteru stavby a prováděných demoličních prací budou vynásobeny počtem příslušných měrných jednotek (m3 obestavěného prostoru, t hmotnosti konstrukce), které budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. V případě, že svislá nosná konstrukce oceňovaného objektu je kovová, budou z nákladů na odstranění stavby odečtena cena za výkup materiálu. Stavební materiály vzniklé demolicí ostatních objektů nemají, dle odborného úsudku Znalce a technického stavu materiálů, výkupní cenu a nebudou tedy pro výpočet nákladů na odstranění uvažovány. Objekt 400 bude dle materiálové charakteristiky členěn na zděnou část a na kovovou část, v rámci výpočtu nákladů na odstranění Objektu 400 bude s touto skutečností uvažováno.




Str. 32 | 50

Tabulka 4-15 Náklady na odstranění Objektu 399 Objekt

399

Objekt na parcele č.

St. 399 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 812.7 Budovy pro skladování a úpravu produktů

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO Zařazení objektu dle JKSO Obestavěný prostor objektu [m3]

3 175,20 3

Jednotkové náklady na odstranění stavby [Kč/m ]

205,00

Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč]

650 916,00

Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet Tabulka 4-16 Náklady na odstranění ocelové části Objektu 400 Objekt

400


St. 400

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO

7 svislá nosná konstrukce kovová 811.6 Haly pro skladování a úpravu produktů (mimo zeměď. produkty) 625,91

Zařazení objektu dle JKSO Hmotnost konstrukcí [t] *) Jednotkové náklady na odstranění ocelové části stavby [Kč/t] Náklady na odstranění ocelové části stavby v cenové úrovni roku 2011 [Kč]

3 360,00 2 103 057,60

Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet Tabulka 4-17 Náklady na odstranění zděné části Objektu 400 Objekt

400


St. 400 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 811.6 Haly pro skladování a úpravu produktů (mimo zeměď. produkty) 1 891,50

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO Zařazení objektu dle JKSO Obestavěný prostor objektu [m3] Jednotkové náklady na odstranění zděné části stavby [Kč/m3] Náklady na odstranění zděné části stavby v cenové úrovni roku 2011 [Kč]

135,00 255 352,50

Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet




Str. 33 | 50

Tabulka 4-18 Zisk z prodeje ocelové části Objektu 400 Objekt

400


St. 400

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO

7 svislá nosná konstrukce kovová 811.6 Haly pro skladování a úpravu produktů (mimo zeměď. produkty) 625,91

Zařazení objektu dle JKSO Hmotnost konstrukcí [t] *) Cena za výkup materiálu [Kč/t] *))

3 200,00

Zisk z prodeje materiálu

2 002 912,00 Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet

Tabulka 4-19 Náklady na odstranění Objektu 400 Náklady na odstranění ocelové části stavby v cenové úrovni roku 2011 [Kč] Náklady na odstranění zděné části stavby v cenové úrovni roku 2011 [Kč] Zisk z prodeje materiálu

2 103 057,60 255 352,50 2 002 912,00

Náklady na odstranění stavby v cenové úrovni roku 2011 [Kč]

355 498,10


*) Hmotnost konstrukcí byla určena na základě odhadu podílu stavebních konstrukcí z obestavěného prostoru Objektu 400. Objemový podíl stavebních konstrukcí byl vynásoben objemovou hmotností materiálu. *)) Cena za výkup byla stanovena porovnávací analýzou z nabídkových cen za výkup materiálu. Tabulka 4-20 Náklady na odstranění Objektu 401 Objekt

401


St. 401 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 803.6 Domky rodinné jednobytové

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO Zařazení objektu dle JKSO Obestavěný prostor objektu [m3]

442,00

Jednotkové náklady na odstranění stavby [Kč/m3]

205,00


90 610,00





Str. 34 | 50

Tabulka 4-21 Náklady na odstranění Objektu 455 Objekt

455


St. 455 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 801.6 Budovy pro řízení, správu a administrativu 737,00

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO Zařazení objektu dle JKSO Obestavěný prostor objektu [m3] Jednotkové náklady na odstranění stavby [Kč/m3]

205,00


151 085,00


4.1.3.1.1

Rekapitulace stanovení nákladů na odstranění Staveb

Tabulka 4-22 Rekapitulace stanovení nákladů na odstranění Staveb Objekt

Náklady na odstranění staveb [Kč]

Objekt 399

650 916,00

Objekt 400

355 498,10

Objekt 401

90 610,00

Objekt 455

151 085,00

Objekty celkem

1 248 109,10 Zdroj: podklady dodané Objednatelem, místní šetření, vlastní výpočet

Demoliční náklady v cenové úrovni roku 2011 byly vypočteny na základě směrných cen stavebních prací katalogu publikovaného ÚRS Praha.




Str. 35 | 50

4.1.3.2

Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků snížené o náklady na odstranění Staveb závěr

Tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou umístěny Stavby, bude snížena o náklady na odstranění těchto Staveb. Tabulka 4-23 Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků snížené o náklady na odstranění Staveb – závěr

Tržní hodnota pozemku [Kč]

Pozemek parcelní číslo

Odpočet nákladů Výsledná tržní na odstranění hodnota stavby [Kč] pozemku [Kč]

Pozemky 1 část 81/3

21 343 749,22

-

21 343 749,22

81/4

1 489 431,84

-

1 489 431,84

St. 399

935 668,72

650 916,00

284 752,72

St. 400

3 009 893,51

355 498,10

2 654 395,41


5 181 981,61

-

5 181 981,61


4 804 849,83

-

4 804 849,83

St. 401

248 238,64

90 610,00

157 628,64

St. 455

319 845,94

151 085,00

168 760,94

6 664 252,72

-

6 664 252,72

43 997 912,03

-

42 749 802,93

81/5

3 598 903,68

-

3 598 903,68

81/10

13 324 031,04

-

13 324 031,04

82/1

3 748 015,56

-

3 748 015,56

St. 406

101 092,80

-

101 092,80

St. 407

207 240,24

-

207 240,24

Pozemky 2 celkem

20 979 283,32

-

20 979 283,32

Pozemky celkem

64 977 195,35

Pozemkový katastr - 533 Pozemky 1 celkem Pozemky 2

63 729 086,25

Zdroj: vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví

4.1.4 Stanovení tržní hodnoty Staveb Tržní hodnota Staveb bude určena jako rozdíl tržní hodnoty Areálu a tržní hodnoty Pozemků 1 snížené o náklady na odstranění Staveb. Stanovení tržní hodnoty jednotlivých Staveb zvlášť bude provedeno rozdělením celkové tržní hodnoty všech Staveb a to na základě výnosů plynoucích z případného pronájmu jednotlivých Staveb. Výnosy budou stanoveny na základě porovnávací analýzy nájemného provedené Znalcem.




Str. 36 | 50

Tabulka 4-24 Stanovení užitných ploch Staveb Zastavěná plocha Užitná plocha*) [m2] objektu [m2] 392,00 380,80

Objekt Objekt 399 (skladové prostory) Objekt 400 (skladové prostory)

1 261,00

1 134,90

Objekt 401 (administrativní prostory)

104,00

88,40

Objekt 455 (administrativní prostory)

134,00

214,40 Zdroj: vlastní výpočet

*) Pro přepočet zastavěné plochy jednotlivých nadzemních podlaží Staveb na užitnou plochu byl použit koeficient zohledňující konstrukční systém a vnitřní členění stavby. Koeficient pro přepočet zastavěné plochy na užitnou plochu byl na základě odborného úsudku Znalce stanoven ve výši 0,85 pro zděné stavby, 0,90 pro ocelovou skeletovou stavbu a 0,75 pro podkroví. 4.1.4.1

Stanovení tržního nájemného administrativních prostor

Pro stanovení tržního nájemného administrativních prostor bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Pro účely ocenění je stanovena cena standardní nemovitosti přesně definovaných vlastností. Standardním nemovitostí se rozumí kancelářský prostor v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, ve velmi dobrém technickém stavu nemovitosti a prostoru, skeletové nebo cihlové konstrukce, částečně vybavený bez možnosti parkování, dobře dopravně dostupný, vytápění ústřední, v 1. a 2. nadzemním podlaží bez výtahu. Další vlivy u standardní nemovitosti nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS).




Str. 37 | 50

4.1.4.1.1.1


Srovnávací nemovitosti byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost nemovitostí a lokalitu, v níž se nemovitosti nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích nemovitostech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 7 nemovitostí, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, technický stav prostoru a nemovitosti, typ konstrukce, vybavení, možnost parkování, dopravní dostupnost, vytápění, výtah – poloha v domě a další vlivy.




Str. 38 | 50


KRC

Cena po redukci na pramen ceny [Kč/měsíc]

Užitná plocha nemovitosti [m2]

10 000,00

0,95

9 500,00

100,00

2

8 900,00

0,95

8 455,00

76,00

3

8 000,00

0,95

7 600,00

100,00

i

Nabídková cena [Kč/měsíc]

1

Lokalita

Jesenice, Belnická Sokolovská, Čelákovice Hostivice

Technický stav prostoru

Technický stav nemovitosti

velmi dobrý

velmi dobrý

velmi dobrý

velmi dobrý

po rekonstrukci

po rekonstrukci

4

20 540,00

0,95

19 513,00

204,00

Hostivice

velmi dobrý

velmi dobrý

5

9 000,00

0,95

8 550,00

90,00

Líbeznice

dobrý

velmi dobrý

6

20 000,00

0,95

19 000,00

250,00

velmi dobrý

velmi dobrý

7

110 000,00

0,95

104 500,00

700,00

velmi dobrý

velmi dobrý

Křižíkova, Čelákovice Průhonice U Komárova

Typ konstrukce cihlová, skeletová cihlová, skeletová cihlová, skeletová cihlová, skeletová cihlová, skeletová cihlová, skeletová cihlová, skeletová

Vybavení

Možnost parkování


Vytápění

Výtah poloha v domě

částečně vybavený

ano

dobrá

ústřední

1.NP

standardní

ano

dobrá

ústřední

1.NP

standardní

ano

dobrá

ústřední

ne/2.NP

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu EZS

částečně vybavený částečně vybavený částečně vybavený nadstandardně

ano

dobrá

ústřední

ne/1.NP a 2.NP

ano

dobrá

ústřední

1.NP

ano

dobrá

ústřední

ne/2.NP

ano

velmi dobrá

ústřední

ne/1.NP a 2.NP

Další vlivy

bez vlivu bez vlivu


Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečné tržní nájemné nemovitosti je nižší než nájemné nabídkové.




Str. 39 | 50

4.1.4.1.1.2



…

koeficient lokality

k2

…

koeficient technický stav prostoru

k3

…

koeficient technický stav nemovitosti

k4

…

koeficient typu konstrukce

k5

…

koeficient vybavení

k6

…

koeficient možnosti parkování

k7

…


k8

…

koeficient vytápění

k9

…

koeficient přítomnosti výtahu a polohy v domě

k10

…


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-26 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS Cena po Užitná redukci na Jednotková plocha i pramen cena k1 nemovitosti ceny [Kč/m2/měsíc] 2 [m ] [Kč/měsíc]

k2

k3

k4

k5

k6

k7

k8

k9

k10

IS

JTCS [Kč/m2/měsíc]

1 9 500,00

100,00

95,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03

92,23

2 8 455,00

76,00

111,25

0,95 1,00 1,00 1,00 1,03 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01

110,15

3 7 600,00

100,00

76,00

1,00 1,05 1,05 1,00 1,03 1,03 1,00 1,00 0,90 1,00 1,05

72,38

4 19 513,00

204,00

95,65

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 0,95 1,00 0,98

97,60

5 8 550,00

90,00

95,00

1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,05 1,03

92,23

6 19 000,00

250,00

76,00

0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 0,90 1,00 0,88

86,36

7 104 500,00

700,00

149,29

1,20 1,00 1,00 1,00 1,05 1,03 1,05 1,00 0,95 1,00 1,29

115,73





Str. 40 | 50

4.1.4.1.1.3


Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-26. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-27). Tabulka 4-27 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

7


7

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m /měsíc]

72,38

Maximum použitých hodnot [Kč/m2/měsíc]

115,73

2

Směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc]

13,46 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc]

81,78

2

108,70

2

95,24

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m /měsíc] Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m /měsíc]


4.1.4.2

Stanovení tržního nájemného skladovacích prostor

Pro stanovení tržního nájemného skladovacích prostor bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Pro účely ocenění je stanovena cena standardní nemovitosti přesně definovaných vlastností. Standardním nemovitostí se rozumí skladovací prostor v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, ve velmi dobrém technickém stavu nemovitosti, skeletové nebo cihlové konstrukce, částečně vybavený s možností parkování, vytápěný, dobře dopravně dostupný, s částečnými inženýrskými sítěmi. Další vlivy u standardní nemovitosti nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTCS).

4.1.4.2.1.1


Srovnávací nemovitosti byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost nemovitostí a lokalitu, v níž se nemovitosti nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 41 | 50

nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích nemovitostech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 8 nemovitostí, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, technický stav nemovitosti, typ konstrukce, vybavení, vytápění, možnost parkování, dopravní dostupnost, inženýrské sítě a další vlivy.




Str. 42 | 50


i

Nabídková cena KRC [Kč/m2/měsíc]

Cena po Užitná redukci na plocha pramen ceny nemovitosti [Kč/m2/měsíc] [m2]

Lokalita

Technický Typ stav konstrukce nemovitosti kovová opláštěna plechem cihlová, skeletová

1

40 000,00

0,95

38 000,00

787,00

Dolní Břežany

dobrý

2

42 000,00

0,95

39 900,00

500,00

V Uličce, Jesenice

velmi dobrý

dobrý

smíšená

smíšená

3

95 000,00

0,95

90 250,00

1 900,00

Družstevní, Chýně

4

20 700,00

0,95

19 665,00

300,00

Chrášťany

dobrý

5

50 000,00

0,95

47 500,00

492,00

Vestec Průmyslová

dobrý

6

25 600,00

0,95

24 320,00

640,00

Úvaly

dobrý

7

11 900,00

0,95

11 305,00

125,00

Úvaly

8

21 600,00

0,95

20 520,00

240,00

Úvaly

Možnost Dopravní Inženýrské parkování dostupnost sítě

Vybavení

Vytápění

nevybavený

ne

ano

dobrá

částečné

bez vlivu

nevybavený

ne

ano

dobrá

částečné

bez vlivu

nevybavený částečně vybavený částečně vybavený

Další vlivy

ne

ano

dobrá

částečné

ostraha, EZS, velká výměra zpevněných ploch

ne

ano

dobrá

částečné

bez vlivu

ne

ano

dobrá

částečné

bez vlivu

ano

dobrá

částečné

bez vlivu

ano

dobrá

kompletní

zabezpečovací zařízení

ano

dobrá

částečné

bez vlivu

nevybavený

ne

po rekonstrukci

cihlová, skeletová kovová opláštěna plechem cihlová, skeletová

částečně vybavený

dobrý

smíšená

nevybavený

možné, lokální možné, lokální


Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečné tržní nájemné nemovitosti je nižší než nájemné nabídkové.




Str. 43 | 50

4.1.4.2.1.2



…

koeficient lokality

k2

…

koeficient technického stavu nemovitosti

k3

…

koeficient typu konstrukce

k4

…

koeficient vybavení

k5

…

koeficient vytápění

k6

…

koeficient možnosti parkování

k7

…


k8

…


k9

…


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-29 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS

i

Cena po redukci na pramen ceny [Kč/m2/měsíc]

Užitná plocha nemovitosti [m2]

Jednotková cena [Kč/m2/měsíc]

1

38 000,00

787,00

48,28

1,00 0,95 0,95 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,77

62,70

2

39 900,00

500,00

79,80

1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,86

92,79

3

90 250,00

1 900,00

47,50

0,95 0,95 0,96 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,10 0,81

58,64

4

19 665,00

300,00

65,55

1,00 0,95 0,96 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,82

79,94

5

47 500,00

492,00

96,54

0,98 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,84

114,93

6

24 320,00

640,00

38,00

1,05 0,95 0,95 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,81

46,91

7

11 305,00

125,00

90,44

1,05 1,05 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,05 1,05 1,15

78,64

8

20 520,00

240,00

85,50

1,05 0,95 0,96 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,86

99,42

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

k8

k9

IS

JTCS [Kč/m2/měsíc]


4.1.4.2.1.3


Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-29. Dvě ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-29 - zvýrazněny




Str. 44 | 50

kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny. Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 6 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-30). Tabulka 4-30 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

8


6

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

58,64

2

99,42

Maximum použitých hodnot [Kč/m ] 2


14,65 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m ]

64,04

2

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m ]

93,34

2

78,69

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m ]


4.1.4.2.2

Stanovení celkové tržní hodnoty Staveb

Tržní hodnota Staveb bude určena jako rozdíl tržní hodnoty Areálu a tržní hodnoty Pozemků 1 snížené o náklady na odstranění Staveb. Tabulka 4-31 Tržní hodnota Staveb Celková tržní hodnota Staveb včetně Pozemků 1 [Kč]

53 530 722,31

Celková tržní hodnota Pozemků 1 [Kč]

42 749 802,93

Celková tržní hodnota Staveb [Kč]


Předmětné Stavby jsou využitelné k administrativním a skladovacím účelům, tato skutečnost bude zohledněna v rozdělení tržní hodnoty Staveb v poměru dle tržního nájemného jednotlivých objektů zjištěného porovnávací metodou. 4.1.4.2.3

Stanovení tržního nájemného Staveb

Tabulka 4-32 Rekapitulace nájemného jednotlivých typů prostor stanoveného porovnávací metodou Standardní jednotkové tržní nájemné skladových prostor [Kč/m2/měsíc]

78,69

Standardní jednotkové tržní nájemné administrativních prostor [Kč/m2/měsíc]

95,24 Zdroj: vlastní výpočet




Str. 45 | 50

Tabulka 4-33 Užitná plocha a využití Staveb Užitná plocha skladových prostor Objektu 399 [m2]

380,80

2

Užitná plocha skladových prostor Objektu 400 [m ]

1 134,90 2

88,40

2

214,40

Užitná plocha administrativních prostor Objektu 401 [m ] Užitná plocha administrativních prostor Objektu 455 [m ]

Zdroj: vlastní výpočet, podklady dodané zástupcem Objednatele

V následující tabulce je uvedeno roční nájemné jednotlivých objektů. Poměr výše ročního nájemného bude použit pro rozdělení celkové tržní hodnoty Staveb na hodnotu jednotlivých objektů. Tabulka 4-34 Tržní nájemné jednotlivých Staveb Užitná plocha [m2]

Stavba

Jednotkové tržní nájemné [Kč/m2]

Roční nájemné objektu [Kč/rok]

Objekt 399

380,80

78,69

359 581,82

Objekt 400

1 134,90

78,69

1 071 663,37

Objekt 401

88,40

95,24

101 030,59

Objekt 455

214,40

95,24


4.1.4.2.4

Stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty jednotlivých Staveb

Tabulka 4-35 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Staveb Obvyklá cena/tržní hodnota [Kč] Tržní hodnota Objektu 399

2 181 175,06

Tržní hodnota Objektu 400

6 500 566,18


612 838,00


1 486 340,14

Stavby celkem


4.1.5 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí Tržní hodnota Nemovitostí je stanovena zvlášť pro Pozemky a Stavby. Tržní hodnota Pozemků (uvažovaných v nezastavěném stavu) byla stanovena porovnávací metodou, která byla snížena o náklady na odstranění Staveb. Tržní hodnota Staveb byla určena jako rozdíl tržní hodnoty Areálu a tržní hodnoty Pozemků 1 snížené o náklady na odstranění Staveb. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětné Stavby jsou využitelné k administrativním a skladovacím účelům, bude tato skutečnost zohledněna v přepočtu tržní hodnoty Staveb dle tržního nájemného zjištěného porovnávací metodou.




Str. 46 | 50

Tabulka 4-36 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí Položka


Objekt 399

2 181 175,06

Objekt 400

6 500 566,18

Objekt 401

612 838,00

Objekt 455

1 486 340,14

část 81/3

21 343 749,22

81/4

1 489 431,84

St. 399

284 752,72

St. 400

2 654 395,41


5 181 981,61


4 804 849,83

St. 401

157 628,64

St. 455

168 760,94

Pozemkový katastr - 533

6 664 252,72

81/5

3 598 903,68

81/10

13 324 031,04

82/1

3 748 015,56

St. 406

101 092,80

St. 407

207 240,24

Položky celkem





Str. 47 | 50

5

ZÁVĚR

Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni 31. 3. 2011, přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.


ii.


iii.


iv.

budova bez čp/če, způsob využití – občanská vybavenost, na parcele St. 455 (list vlastnictví 995), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1279;

v.


vi.


vii.


viii.


ix.


x.


xi.


xii.





Str. 48 | 50

xiii.


xiv.


xv.


xvi.


xvii.


xviii.

pozemek parc. č. St. 407, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1316, výměra 82 m2, list vlastnictví č. 743.

Dle názoru Znalce, vypracovaných analýz a metod použitých v tomto znaleckém posudku tržní hodnota předmětu znaleckého posudku k datu ocenění činí (matematicky zaokrouhleno na tisíce korun českých)

74 510 000,00 Kč (slovy: sedmdesát čtyři milióny pět set deset tisíc korun českých).

V Praze dne 31. 3. 2011 hlavní zpracovatel

............................................... Ing. Petr Turczer Pozn. případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2007.




Str. 49 | 50

6

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek podal Institut oceňování majetku při VŠE Praha se sídlem W. Churchilla 4, 130 67 Praha 3 jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR zveřejněným v Ústředním věstníku, částka 4/1995 ze dne 1. 6. 1995 č.j. 110/95/OOD pro obor Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění vymezeného rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 22. 9. 2009 č.j. 217/2009-OD-ZN:

pro • pro • pro • pro • • • • • • • • • • • • •

účetní evidenci: stanovení reálné hodnoty pro účetní účely daňovou a celní problematiku: způsob stanovení a stanovení převodních (zúčtovacích) cen mezi spojenými osobami pro daňové účely mzdy: ocenění naturální mzdy a jiných nepeněžních příjmů ceny a odhady: oceňování věcí movitých oceňování nemovitostí oceňování podniků oceňování cenných papírů posuzování obchodů s cennými papíry oceňování práv, pohledávek a závazků, nehmotného majetku a jiných majetkových hodnot, oceňování služeb, oceňování investičních instrumentů, majetkových účastí a obchodních podílů, oceňování nepeněžitých vkladů do obchodních společností, oceňování vypořádacího podílu posuzování ceny bydlení pro účely stanovení nájemného přezkoumání návrhu smlouvy o fúzi, vypořádání v penězích při zrušení obchodní společnosti s převodem jmění na akcionáře, resp. společníka, přezkoumání projektu rozdělení a přezkoumání smlouvy o rozdělení a převzetí obchodního jmění přezkoumání ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku, přezkoumání přiměřenosti ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí, přezkoumání přiměřenosti ceny při veřejném návrhu smlouvy o převodu cenných papírů stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení přezkum zpráv o vztazích mezi propojenými osobami oceňování podnikatelských rizik oceňování ochranných známek a jiných práv průmyslového vlastnictví, výrobně technických a jiných hospodářsky využitelných poznatků, autorských práv a podobných práv právům autorským

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 110A41/2011 znaleckého deníku. Úhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku účtujeme na základě faktury - daňového dokladu. V Praze dne 31. března 2011 Ředitel znaleckého ústavu:

………………………………………………………………. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc.




Str. 50 | 50

3ĤÌ/2+<

PŘÍLOHA Č. 1




PŘÍLOHA Č. 2




PŘÍLOHA Č. 3




Fotodokumentace – Projekt 2/etapa 2

Objekt 401

Objekt 401

Objekt 400

Objekt 400

Objekt 455

Objekt 455

Objekt 399

Objekt 399

2011 VÝTISK Č. 1

Recommend Documents