2011 i m m» i Afd

Reglstraüedatum 17/08/2011 Aanmaakdatum 17/08/2011 i m m ■■■■■ »■■ i—— ■■

11.27343 Afd.

NOTA GRONDBELEID 2011 e.v.

l Hoorn I I

Versie 5.0 definit ief

Gemeente Hoorn Hoorn, l okt ober 2011

TT Y

GEMEENTE

Ambt

Verantwoording

Titel

Nota grondbeleid 2011 e.v. gemeente Hoorn

Referentienummer Status

Versie 5.0 definitief

Datum

1 oktober 2011

Auteur(s)

D.J. Jesterhoudt en E. Kandhai

E-mail adres

[email protected] en e.kandhai(3>hoorn.nl

Gecontroleerd door

HoofdBweau Vastgoed T.M. Plat

Paraaf gecontroleerd Goedgekeurd door

fd Middelenen-Beheer Öj». A.W. Reijm

Paraaf goedgekeurd Contact

lieuwe Steen 1 Postbus 603 1620AR Hoorn T +31 0229 252 493 F +31 0229 252 020

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

1 1.1

Voorwoord Leeswijzer

1 2

2 2.1 2.2 2.3

Inleiding Aanleiding Doelen grondbeleid Beleidsregel

3 3 3 4

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Gemeentelijke Organisatie Algemeen Taken, rollen en verantwoordelijkhede College van burgemeester en wethouders Gemeenteraad Bedrijfsvoering en informatievoorziening Rapportage Beleidsregels

5 5 5 7 8 9 10 12

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.5

Kaders Grondbeleid Inleiding Wettelijke kaders grondbeleid Procedure Het exploitatieplan Verevening of Fondsvorming Wettelijke mogelijkheden tot verwerving Vormen van grondbeleid Actief grondbeleid Faciliterend (passief) grondbeleid Overzicht kenmerken Keuze grondbeleid Beleidsregels

13 13 13 13 13 14 14 15 15 16 17 17 18

5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.3 5.4 5.5 5.6

Financiële grondslagen en Risicomanagement Planning & Control instrumentarium Exploitatieopzetten Herziening van de grondexploitaties Financiële grondslagen Boekwaarde Resultatenbepaling Winstneming Verliezen Geprognosticeerd eindresultaat Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken Weerstandsvermogen Grondexploitaties Benodigde weerstandscapaciteit Aanwezige weerstandscapaciteit

19 19 19 20 20 20 21 21 21 21 22 22 22 23

Inhoudsopgave (vervolg)

5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Risicomanagement Informatievoorzieningen verantwoording Wettelijk financieel kader voor uitvoering gemeentelijk grondbeleid Paragraaf Grondbeleid Beleidsregels

24 24 24 24 25

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.5 6.5.1 6.5.2 6.6

Grondbeleid 2011 e.v Doelstellingen Beleidsstukken en doelen Vastgoedbeleid Gereedschap voor grondbeleid Actief en faciliterend grondbeleid Grondprijsbeleid Verhuurbeleid Financiële grondslagen en risicomanagement Grondverwerving en gronduitgifte Grondverwerving Uitgifte Beleidsregels

26 26 26 26 27 27 28 28 28 28 28 29 30

7 7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4

Beleidsregels grondbeleid periode 2011 e.v Overzicht Beleidsregels Documenten Beleid Weerstandsvermogen Risicoanalyse Literatuur en referenties

31 31 31 31 31 32 32 33

Bijlagen: Bijlage 1: Nota Grondprijsbeleid 2011 inclusief grondprijsbeleidsregels. Bijlage 2: Nota Verhuurbeleid 2011 inclusief verhuurbeleidsregels.

Voorwoord

Voorwoord

Hierachter vindt u de Nota Grondbeleid 2011 e.v. Deze nota is in hoofdzaak een technische wijziging van de huidige nota 2009-2010. Op onderdelen zijn echter wel beleidswijzigingen opgenomen of is nieuw beleid voorgesteld. Zowel de ongewijzigde, de gewijzigde en de nieuwe beleidsregels zijn gezamenlijk aan het eind van ieder hoofdstuk rood omkaderd opgenomen en in finale nog eens samengevat in hoofdstuk 7 als beslispunten voor de gemeenteraad. Deze werkwijze is eveneens gehanteerd in de nu in bijlagen opgenomen nota's "Grondprijsbeleid" en "Verhuurbeleid". Door de bundeling van nota's ontstaat zo een, modulair opgebouwd, totaal beleidskader voor gemeentelijk vastgoed. In deze nota komt het grondbeleid voor de bestaande en de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en de daarbij behorende instrumenten uitgebreid aan de orde. Van belang bij een evenwichtige stedelijke ontwikkeling is een instrument om elke "ruimtevrager" op juiste wijze te kunnen bedienen. Grondbeleid ondersteunt daarbij het ruimtelijk beleid van de gemeente. Door dit beleid vast te stellen worden de kaders bepaald die nodig zijn om te komen tot de realisering van maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in onze stad. De uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college van B & W. Het college formuleert het beleid bij de begroting. In de jaarrekening wordt vervolgens verslag gedaan en verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het verslagjaar. Aanvullend informeert het college de gemeenteraad jaarlijks over de herziening van de grondexploitaties middels het "meerjarenperspectief grondzaken (MJP)". Hierin wordt een actuele prognose gegeven van de resultaten van de grondexploitaties. Verder wordt er in het MJP een actuele stand van zaken gegeven van de reserves en voorzieningen. De systematiek van rapporteren en plannen van het MJP sluit in onze gemeente nauw aan bij de P&C- cyclus. Dit wil zeggen dat het MJP op het gebied van grondzaken een basis vormt voor de programmarekening en programmabegroting. In het duale stelsel controleert de gemeenteraad het college van B&W. Om de gemeenteraad in staat te stellen effectief controle uit te oefenen op het college, heeft de raad instrumenten nodig. De vastlegging van het gemeentelijk grondbeleid geeft de raad een controle-instrument op de uitvoering van het grondbeleid door het college. Door het vaststellen van deze nota wordt het grondbeleid transparant en uniform voor de gemeenteraad, het college en het gehele ambtelijke apparaat. T.M. Plat Bureauhoofd Vastgoed

Inleiding

1.1

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 de "Inleiding" worden doel en tijdpad van deze nota beschreven. Om te komen tot het beoogde grondbeleid wordt in hoofdstuk 3 de bestuurlijke rolverdeling tussen de raad en het College van Burgemeester en Wethouders beschreven alsmede de rol van het ambtelijk apparaat (Vastgoed, Projectmanagement en Planning en Control) bij het opstellen, bewaken en regisseren van een project. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de kaders voor het grondbeleid aangegeven. De vormen van grondbeleid en de wettelijke kaders voor het grondbeleid worden kort toegelicht. De specifieke kenmerken, risico's en kansen voor de gemeente worden weergegeven. In hoofdstuk 5 worden de financiële grondslagen en het risicomanagement beschreven en toegelicht. Begrippen die hier worden behandeld zijn de exploitatieopzet, de financiële grondslagen, de algemene bedrijfsreserve (ABR) en het Weerstandsvermogen. Gehanteerde begrippen worden toegelicht om het proces van grondbeleid voor alle lezers, maar vooral voor gebruikers van deze nota transparant te maken. Ook wordt het belang van een adequate risicoanalyse aangeroerd. Vervolgens worden in hoofdstuk 6 de doelstellingen die het gemeentebestuur zich stelt beschreven op basis voor het geformuleerde grondbeleid voor de periode 2011 e.v. Aan de orde komen de beleidstukken welke als vertrekpunt dienen, het gereedschap voor het uitvoeren van het beoogde beleid en de beleidsuitgangspunten zoals deze zijn verwoord in het "College uitvoeringsprogramma 2010 -2014". Tot slot wordt nog een paragraaf gewijd aan grondverwerving en gronduitgifte. Hoofdstuk 7 is de verzameling van de, in deze nota opgesomde, te hanteren beleidsregels. Elke beleidsregel is voorzien van een eigen nummer waarnaar kan worden verwezen. Bijlage 1 is de nota Grondprijsbeleid. Bijlage 2 is de nota Verhuurbeleid.

Inleiding

Inleiding

2.1

Aanleiding

Momenteel is het vigerend grondbeleid zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2009-2010 van kracht. Deze nota is door het collegebesluit van 11 november 2008 bekrachtigd en op 16 december 2008 door de raad aangenomen. Om bestuurlijk gewenste wijzigingen in het grondbeleid adequaat en direct te kunnen opnemen wordt gestreefd naar een tijdkoppeling tussen de nota en de vierjaarlijkse bestuursperioden. Na de gemeentelijke verkiezingen in 2010 is een nieuw college en een nieuwe raad gevormd. Het vervolgens opgestelde "College Uitvoeringsprogramma" voedt, via het ruimtelijk beleid, de nota grondbeleid. Vandaar de nieuwe nota grondbeleid 2011 e.v. 2.2

Doelen grondbeleid

Op basis van de wetgeving zoals deze van kracht is, zoals de Wet ruimtelijke ordening en de daarin opgenomen Grondexploitatiewet, de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet kan de gemeente de vereiste sturing geven aan gebiedsontwikkeling. Zowel bij actief als bij passief grondbeleid. Daarvoor heeft de gemeente in een dynamisch proces een aantal instrumenten tot haar beschikking, zoals bijvoorbeeld een structuurvisie, een bestemmingsplan, een welstandsnota en eventueel een bijbehorend beeldkwaliteitplan. Per project worden kaders gesteld voor de ruimtelijke ontwikkeling en realisatie van de gewenste functies. Op deze wijze kunnen maatschappelijke belangen worden verwezenlijkt zoals bijvoorbeeld sociale woningbouw, scholen, zorg, natuurwaarden, inrichting van de openbare ruimte, enzovoort. Kortom, functies die niet of minder snel door de markt worden opgepakt. Middels deze kaders schept de gemeente voorwaarden voor de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen. Het doel van deze nota Grondbeleid is het vaststellen van nadere uitvoeringskaders om de ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk en transparant te kunnen realiseren in de beoogde kwaliteit en met de beschikbare middelen. In deze Nota wordt het grondbeleid voor 2011 en verder beschreven. Het beleid is afgestemd op het "College Uitvoeringsprogramma 2010 - 2014". De ontwikkelingen voor deze periode zijn goed in beeld. Het grondbeleid is, door de lange looptijd van diverse projecten, programma overschrijdend. Voor de nakomende periode zal te zijner tijd het beleid opnieuw getoetst moeten worden aan nieuwe ontwikkelingen en politieke uitgangspunten. In de nota 2009-2010 was als beleidsregel opgenomen de nota te vernieuwen in het eerste jaar van een nieuwe collegeperiode. Dit leidt tot een tijdklem omdat de nota afhankelijk is van vaststelling van een nieuw College Uitvoeringsprogramma. Beter is de nieuwe nota een jaar later vast te stellen. Door de nota in naam een looptijd 2009-2010 te geven wordt gesuggereerd dat de geldigheid is begrensd tot het laatstgenoemde jaar. Juridisch zou dit wellicht kunnen leiden tot een beleidsvacuüm met ongewenste effecten. Dat is zo niet bedoeld. De vigerende nota vervalt pas nadat een nieuwe nota is vastgesteld. Zo wordt continuïteit in het grondbeleid geborgd. Voorgesteld wordt dan ook elke 4 jaar, één jaar naijlend op de start van een nieuwe collegeperiode, de nota grondbeleid te herijken en opnieuw te laten vaststellen. Pas na vaststelling door de

Inleiding

raad van een nieuwe nota vervalt de bestaande nota. De eerste herijking vindt volgens dit schema dan in het najaar van 2015 plaats. Tevens zijn in dit proces aan deze nota nu twee bijlagen toegevoegd die voorheen apart werden aangeboden en vastgesteld. Het gaat om de nota grondprijsbeleid en de nota verhuurbeleid. Op deze wijze ontstaat een integraal product. 2.3

Beleidsregel

In te stemmen met de volgende gewijzigde beleidsregel: • De nota grondbeleid, per college periode, elke 4 jaar herijken en opnieuw laten vaststellen. Dit geschiedt in het tweedejaar van de nieuwe college periode. De vigerende nota vervalt niet eerder dan dat door de raad een nieuwe nota grondbeleid is vastgesteld.

Gemeentelijke organisatie

Gemeentelijke Organisatie

3

Bestuur en Organisatie

3.1

Algemeen

In de Gemeentewet worden de taken en bevoegdheden van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders op hoofdlijnen omschreven. Daarnaast fungeert het 'Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten' (BBV) als leidraad voor de begroting, meerjarenraming en jaarrekening. In het kader van de vaststelling en uitvoering van het grondbeleid zijn deze hoofdlijnen nader geconcretiseerd door aan te geven welk bestuursorgaan waarvoor verantwoordelijk is en welk orgaan uitvoering geeft aan de ontwikkeling van onze stad. 3.2

Taken, rollen en verantwoordelijkheden

Een slagvaardig grondbeleid vereist heldere afspraken tussen raad, college en ambtelijk apparaat. Er moet een flexibel kader zijn waarbinnen (bestuurlijk) kan worden gehandeld en waarover achteraf verantwoording kan worden afgelegd. Als het nodig is moet gericht en snel kunnen worden gehandeld, bijvoorbeeld in het kader van vroegtijdige (strategische) aankopen zonder een vastgestelde grondexploitatie. Bij de vertaling van algemeen geformuleerde taken en bevoegdheden van de raad en het college worden in het kader van het actief grondbeleid de volgende uitgangspunten gehanteerd: • • • • •

De gemeenteraad moet op hoofdlijnen sturing kunnen geven aan grondzaken en de ruimtelijke plannen, vanwege haar kaderstellende en controlerende taak; De gemeente moet slagvaardig kunnen optreden; De besluitvormingsprocedures moeten helder zijn; De uitvoering van het grondbeleid moet transparant zijn; Verantwoording vindt correct, volledig en tijdig plaats.

De taken van de gemeenteraad en het college zijn als volgt:

Activiteit

Het College

De gemeenteraad

Toekomstvisie(s) en doelstellingen

Het college bereidt een en ander voor binnen de door de raad aangegeven kaders.

De raad stelt de visiedocumenten en de daaruit voortvloeiende doelstellingen vast.

Ontwikkelingsgebieden en locaties

In samenspraak met de raad stelt het college de te ontwikkelen gebieden en locaties vast.

De doelstellingen worden wat betreft het grondbeleid door de raad en het college vertaald naar te ontwikkelen gebieden en locaties.

Reguliere aankopen binnen vastgestelde exploitaties

Het college verricht de aankopen binnen het door de raad vastgestelde budgettaire kader.


Beheer

Het beheer, dus verpachten, verhuren of in gebruik geven van onroerende zaken vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college. Via mandatering ligt deze taak bij bureau Vastgoed van de afdeling Middelen en Beheer.

Grondexploitatie

De vastgestelde exploitatie vormt het budgettaire kader waarbinnen het college moet handelen. De bevoegdheid tot het openen, vaststellen, toetsen en afsluiten is gedelegeerd aan het college van B&W.

Uitgifte

Het college stelt de algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte vast. De grondprijzen worden vastgesteld door het college binnen de door de raad vastgestelde kaders, zoals die zijn vastgelegd in de Nota Grondprijzenbeleid

Nota Grondbeleid

De Nota Grondbeleid wordt ambtelijk voorbereid binnen bureau Vastgoed van de afdeling Middelen en Beheer onder verantwoordelijkheid van het college.

De raad stelt de Nota Grondbeleid vast.

Nota Grond prijsbeleid

De Nota Grondprijsbeleid wordt ambtelijk voorbereid binnen bureau Vastgoed van de afdeling Middelen en Beheer onder verantwoordelijkheid van het college

De raad stelt de Nota Grondprijsbeleid vast.

Nota Verhuurbeleid

De Nota Verhuurbeleid wordt ambtelijk voorbereid binnen bureau Vastgoed van de afdeling Middelen en Beheer onder verantwoordelijkheid van het college

De raad stelt de Nota Verhuurbeleid vast.

Onteigening

Het college stelt de raad voor tot het starten van een procedure tot onteigening.

De raad besluit conform collegevoorstel te starten met onteigening.

Wet voorkeursrecht gemeenten

Het college stelt de raad voor om over te gaan tot vestiging van een voorkeursrecht.

De raad wijst conform collegebesluit de aangewezen gronden aan als WVGgronden

De raad stelt (via de nota grondbeleid) de uitgangspunten vast die worden gehanteerd bij de grondexploitaties.


Kostenverhaal

Samenwerkingverbanden

Kostenverhaal (exploitatie verordening / baatbelasting / exploitatieplan); Sluiten van anterieure en posterieure overeenkomsten en kostenverhaal bij omgevingsvergunning. Deelneming in privaatrechterlijke rechtspersoon

Bouw- en woonrijpmaken

Uitvoering

Sturing en verantwoording

Begroting en jaarrekening, paragraaf grondbeleid. Vertrouwelijke behandeling Meerjaren Perspectief en tussentijdse rapportage

3.3

Sluiten van exploitatieovereenkomsten. Bepalen of exploitatieplan noodzakelijk is bij bestemmingsplan. Vaststellen exploitatieplannen. Vaststellen Paragraaf verbonden partijen bij begrotingsbehandeling. Vaststellen aanbestedingsbeleid Vaststellen Begroting en jaarrekening, Paragraaf grondbeleid

College van burgemeester en wethouders

Het college voert het beoogde grondbeleid uit. Dit beleid is verwoord in het "College Uitvoeringsprogramma 2010 - 2014". Voor het ten uitvoer brengen van dit beleid heeft het college, op basis van de in deze nota grondbeleid gestelde kaders en naast de wettelijke middelen, de volgende middelen ter beschikking: • verwerving van grond en vastgoed; • deelneming in privaatrechterlijke rechtspersoon (PPS); • heffen van baatbelasting; • afsluiten van een exploitatieovereenkomst ( volgens gemeentelijke exploitatieverordening); • opstellen en herzien van exploitatieplannen; • afsluiten van anterieure of posterieure grondexploitatieovereenkomsten; • kostenverhaal bij afgifte van de bouwvergunning. Het college dient, conform het BBV, jaarlijks bij de begroting het beleid voor het komend jaar te verwoorden en zal bij de jaarrekening (jaarverslag) verantwoording afleggen over het gerealiseerde. Momenteel zijn de volgende beleidsstukken leidraad voor het college: • Stadsvisie 2005 - 2025 Op 17 mei 2005 heeft de gemeenteraad de stadsvisie vastgesteld. De stadsvisie geeft de richting aan waarin Hoorn zich moet ontwikkelen op weg naar het jaar 2025; • Collegeakkoord 2010-2014 Het college wil een koerswijziging realiseren, maar werkt ook volgens het uitgangspunt 'bestuur is continu', omdat het college een betrouwbare overheid belangrijk vindt. Het college zal besluiten van de vorige raad uitvoeren en respecteren, totdat de nieuwe raad een beleidswijziging vaststelt. • College uitvoeringsprogramma 2010-2014 In het college-uitvoeringsprogramma staan de voornemens voor deze bestuursperiode en het is een uitwerking van het coalitieakkoord 2010-2014, met verwijzingen naar de stadsvisie 2005-2025. De indeling volgt de thema's van het coalitieakkoord. De Nota Grondbeleid en de begroting bieden kaders voor het door het College uit te voeren grondbeleid. In de jaarrekening legt het College verantwoording af over de realisatie en voortgang van de projecten. De financiële positie van de grondexploitaties is een centraal onderwerp


in de jaarrekening. De wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid plus de effecten hiervan op de boekwaarde, het geprognosticeerd eindresultaat en de algemene bedrijfsreserve grondzaken worden toegelicht. 3.4

De gemeenteraad

De gemeenteraad heeft aan het begin van de nieuwe bestuursperiode besloten om een nieuwe 'lange termijnagenda' van de raad, de Beleidsagenda gemeenteraad 2010-2014, op te stellen. Op deze agenda staan onderwerpen waarbij de raad als geheel extra sturing van belang acht. Het is een instrument om naar de inwoners aan te geven welke prioriteit een bepaald thema heeft. De Raad stelt de nota grondbeleid vast en daarmee de daarin gestelde kaders. Vastgelegd zijn de kaders voor actief en passief grondbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie. Vervolgens toetst zij het college bij de uitvoering van het beleid. Dit gebeurt aan de hand van de jaarlijkse rapportage en de jaarrekening (programma 8). Het Meerjarenperspectief grondexploitaties is de onderlegger voor de jaarrekening en wordt opgesteld aan de hand van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties. De jaarrekening wordt in mei van elk jaar gepresenteerd. Door het vaststellen van ruimtelijke visies geeft de gemeenteraad richting aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Deze visies zijn kaderstellend voor de uitvoering van het grondbeleid. Tevens wordt in deze fase de keuze van de vorm van grondbeleid (actief, passief, PPS of bouwclaimmodel) bepaald. Er wordt een financiële haalbaarheid en risicoverkenning opgesteld en, indien kostenverhaal niet verzekerd is, een concept-exploitatieplan volgens de Wro. Dit is een nieuw instrument om dit kostenverhaal veilig te stellen (Zie ook 4.2). Een door de raad vast te stellen bestemmingsplan c.q. projectbesluit, al dan niet voorzien van een exploitatieplan, bepaalt specifiek wat de kaders zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied zelf. Bij de besluitvorming over een plan maakt de raad een afweging tussen alle gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van het gebied en het beoogde financiële resultaat. Indien sprake is van actief grondbeleid dan wordt het complex vanaf dat moment in exploitatie genomen. De gemeente is dan risicodrager voor de gewenste ontwikkeling en zal alle activiteiten direct managen. Is gekozen voor passief grondbeleid dan zal de ontwikkeling ook in exploitatie worden genomen om het kostenverhaal volgens de Wro te kunnen realiseren. Daar zitten voor de gemeente echter ook nog risico's aan vast want latere tegenvallers, die er praktisch altijd zijn, zijn contractueel meestal niet meer te verhalen terwijl een positief resultaat boven de 5% moet worden terugbetaald aan de kostendragers. Conform de BBV heeft de raad de bevoegdheid tot openen, vaststellen, toetsen en afsluiten van grondexploitaties. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het budgetrecht van de raad om de begroting vast te stellen. Het openen en vaststellen van grondexploitaties geschiedt op basis van een haalbaarheidsstudie. Deze bevoegdheid is gedelegeerd aan het college, binnen de kaders van deze nota grondbeleid. De reden tot het delegeren is dat grondexploitaties geheimhouding vereisen en vertrouwelijk behandeld dienen te worden. Raadstukken zijn echter openbaar. Ook kan bij delegeren de besluitvorming, volgens de geldende procedures, sneller verlopen. Middels een besloten raadscommissievergadering wordt de raad op de hoogte gehouden. De budgetten voor de grondexploitatie zijn in de begroting opgenomen. Deze budgetten zijn afgeleid van de grondexploitatieberekening. Door het vaststellen van de begroting verleent de gemeenteraad autorisatie voor financiële inkomsten en uitgaven. De grondexploitatie maakt deel uit van de normale begrotingscyclus. In de begroting staat, vooral in de programma's 'Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting', aangegeven welke concrete projecten in het betreffende jaar centraal zullen staan. Daarnaast


worden in de paragraaf 'Grondbeleid' de hoofdlijnen van het grondbeleid, zoals verwoord in de nota grondbeleid, weergegeven plus de mogelijke effecten die actuele ontwikkelingen hierop hebben. Bij dit laatste kan men in het bijzonder denken aan wijzingen in algemene weten regelgeving. 3.5

Bedrijfsvoering en informatievoorziening

Bedrijfsvoering is vooral intern georiënteerd, en richt zich vooral op het operationele deel en uitvoering van de activiteiten in het kader van de grondexploitaties zoals aan- en verkopen en planbegeleiding. Ook de administratieve weerslag en de procesmatige implementatie in de organisatie worden gerekend tot bedrijfsvoering. Hoorn kent geen traditioneel Grondbedrijf meer. De taken in het kader van de grondbeleid en grondexploitaties zijn ondergebracht bij bureau Vastgoed van de afdeling Middelen en Beheer. Tot de taken behoren: • Verwerving: het zorgdragen voor de tijdige beschikking van de benodigde gronden en opstallen, al dan niet met ondersteuning van het wettelijk instrumentarium; • Uitgifte: het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken; • Contractvorming: het opstellen van contracten en overeenkomsten (aan- en verkopen, huurovereenkomsten, intentie- en samenwerkingsovereenkomsten, etc); • Planeconomie: het opstellen van haalbaarheidsanalyses, grondexploitaties, exploitatieplannen en de financiële begeleiding en bewaking van projecten, en het jaarlijks actualiseren van de gezamenlijke grondexploitaties (MJP). Het maken van risicoanalyses. Het opstellen van beleidsnotities zoals de Nota grondbeleid en de Nota grondprijsbeleid; • Advisering en projectondersteuning: op aspecten van het grondbeleid, inbrengen van de expertise in werken projectgroepen, gevraagd en ongevraagd adviseren over grondbedrijfaangelegenheden; • Vastgoedbeheer: het op bedrijfsmatige manier beheren van zowel tijdelijk als permanent vastgoed. Betreft o.a. verhuur en in gebruikgeving. Opstellen van beleidsnotities, waaronder de Nota verhuurbeleid; • Bouwkundig beheer: Het opstellen van meerjarenonderhoudsplanning en uitvoeren eigenaaronderhoud. Betrokken bij realisatie gemeentelijke nieuwbouwprojecten. De planbegeleiding en de uitvoering van de projecten zijn ondergebracht bij de afdelingen Stadsontwikkeling en Stadsbeheer. Een planontwikkeling kan zowel door de gemeente als een particulier (grondeigenaar / ontwikkelaar / woningbouwcorporatie) worden geïnitieerd. Vanuit de lijntaak verricht Bureau Vastgoed op initiatieven een haalbaarheidsonderzoek op basis waarvan bestuurlijk besloten wordt er al dan niet een project van te maken. Op basis van een door het college geaccordeerde projectopdracht, opgesteld door Bureau Projectmanagement van de afdeling Stadsontwikkeling, wordt dan vervolgens een project opgestart. Een te ontwikkelen plangebied doorloopt een aantal procesfasen welke door Bureau Projectmanagement worden aangestuurd. Deze fasen zijn: Initiatieffase (quickscan / haalbaarheidsanalyse); Definitiefase (programma van eisen); Ontwerpfase (Stedenbouwkundig plan, definitief ontwerp ruimtelijke inrichting); Voorbereidingsfase (bestek); Uitvoeringsfase (toezicht en directievoering); Beheerfase.


Bureau Projectmanagement werkt op basis van de systematiek " Projectmatig werken" en stuurt het proces van planontwikkeling op de volgende aspecten: kwaliteit; planning; geld; communicatie; informatie. Dit geschiedt middels het aansturen van interne en externe partijen welke producten leveren in het proces. De financiële opzet, onderbouwing en bewaking van projecten geschiedt, als lijntaak, door Bureau Vastgoed, zoals in vorige paragraaf beschreven. Nadat plan en grondexploitatie zijn vastgesteld (ontwerpfase) begint de feitelijke realisatie met de voorbereidingen uitvoeringfase. Voor de realisatie van deze producten worden bij Bureau Vastgoed budgetten aangevraagd op basis van de door raad vastgestelde en door het college beschikbaar gestelde jaarschijven. Hier vindt de eerste toets plaats of de realisatie nog past binnen het kader, de grondexploitatie. Het is vervolgens aan Projectmanagement om de gestelde kaders te realiseren binnen de afgegeven budgetten. Bij afwijkingen wordt in overleg naar oplossingen gezocht binnen de overeengekomen kaders. Pas als dat niet mogelijk is worden aanvullende kredieten aangevraagd. 3.6

Rapportage

Over de financiële verantwoording van het grondbeleid wordt middels de jaarrekening verslag uitgebracht. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar, geven de gezamenlijke grondexploitaties inzicht in de budgetten en een prognose van de resultaten bij volledige realisatie van de projecten op langere termijn. De resultaten van de jaarrekening, maar bovenal de resultaten van de grondexploitaties worden betrokken bij het bepalen van het verloop van de algemene bedrijfsreserve grondzaken. In november wordt de begroting voor de komende jaar vastgesteld, waarbij de gegevens i.e. meerjarenramingen van de gezamenlijke grondexploitaties worden opgenomen. Op deze wijze worden voor het komende jaar de uitgaven en inkomsten door de Raad geautoriseerd. Hierbij worden alle geraamde uitgaven en inkomsten in de afzonderlijke grondexploitaties geautoriseerd. Het college stelt het meerjarenperspectief grondexploitaties ( MJP) als vertrouwelijk stuk vast. In het MJP staan de geraamde resultaten van de grondexploitaties. Van dit stuk wordt geen raadsvoorstel gemaakt, omdat het vertrouwelijke informatie betreft en die informatie de onderhandelingspositie van de gemeente kan benadelen. Het stuk wordt vervolgens behandeld in de raadscommissie (besloten gedeelte), zodat de raadsleden ook over de informatie beschikken. De raadscommissie adviseert ook de raad over de eventuele vast te stellen begrotingswijziging. Deze wordt aan de raad aangeboden in sterk gecomprimeerde vorm. Tussentijds wordt de raad op basis van de gemeenterapportage (tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties en voortgangsrapportage projecten) geïnformeerd, over de realisatie en voortgang van het beleid en uitvoering in het betreffende jaar. Het college stelt de tussentijdse financiële rapportage grondexploitatie vast en informeert de raad met deze tussentijdse verantwoording over de uitvoering van de lopende begroting. 3.6.1

Opstellen en actualisatie grondexploitaties

Grondexploitaties worden van globaal in de definitiefase tot gedetailleerd in de voorbereidingsfase steeds bijgesteld. Minimaal éénmaal per jaar worden ze geactualiseerd. Op basis van de actuele uitgangspunten worden de kosten en opbrengsten herzien en boekwaarden en lopende verplichtingen opgenomen. De raming van nog uit te voeren werken wordt geïndexeerd naar het geldende prijspeil. Ook wordt getoetst of de planning dient te worden aangepast en of de aangenomen parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijgingen) nog in de pas lopen met de werkelijkheid. Dit resulteert in een bijgestelde verwachte opbrengst c.q. verlies van de ontwikkeling op Netto Contante Waarde. Dit wordt voor alle complexen gedaan. Na samenvoe-

10


ging van de resultaten van alle grondexploitaties (consolidatie) wordt het saldo van alle complexen bepaald. Door te toetsen aan het voorgaande jaar en te verwachten ontwikkelingen voor de komende jaren kunnen verschillen worden geanalyseerd en verklaard. Dit resulteert in de jaarlijkse rapportage " Meerjaren Perspectief (MJP) Grondexploitaties". Deze cijfers zijn input voor de Jaarrekening en Begroting. Deze rapportage dient als basis voor de informatie aan B&W en raad. 3.6.2

Bewaking grondexploitaties

Het bewaken van grondexploitaties geschiedt door Bureau Vastgoed op basis van de door de raad c.q. college van B&W vastgestelde grondexploitaties. Uit de grondexploitaties worden jaarschijven (kredieten) beschikbaar gesteld. Bureau Vastgoed geeft op basis van deze jaarschijven aan uitvoerende afdelingen budgetten aften behoeve van te verrichten werkzaamheden in het kader van het project. Bureau Vastgoed bewaakt de jaarschijven door toetsing van de budgetaanvragen aan de onderbouwing van de grondexploitatie en aframing van restbudgetten. 3.6.3

Normering plankosten

De plankosten beslaan de interne gemeentelijke kosten welke zijn opgenomen in de grondexploitaties. Deze werden tot 2011 berekend als percentage over de civieltechnische investering. Met als basis de Wro van 2008 is door de hogere overheid via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) een nieuwe methode vastgelegd voor het berekenen van plankosten. Dit rekenmodel gaat niet langer uit van percentages van de aan legkosten maar van een productencatalogus. De discussie over een andere methode werd ook in Hoorn al enkele jaren gevoerd maar leidde, bij gebrek aan beter, nog niet tot aanpassingen. Nu landelijk sprake is van een doorbraak is door ons op gemeenteniveau aansluiting gezocht om een eenduidige methodiek te verkrijgen. Dat is gelukt. Met ingang van 2011 worden plankosten in grondexploitaties volgens de nieuwe methode geraamd. Het voordeel daarvan is dat direct ervaring kan worden opgedaan zowel in interne standaard exploitaties als in publieke exploitatieplannen. Dit zal op termijn leiden tot een beter kostenbewustzijn, hogere efficiëntie/ effectiviteit en een kwalitatief betere organisatie. Omdat deze methode afwijkt van de in de vorige nota grondbeleid vastgelegde werkwijze wordt u voorgesteld in te stemmen met de nieuwe methode. Deze is in een beleidsregel in deze nota opgenomen. 3.6.4

Risicomanagement/ risicoanalyse

Aan een planontwikkeling zijn risico's verbonden. Deze risico's verschuiven naarmate de planontwikkeling vordert maar zijn ook afhankelijk van de vorm van grondbeleid van het betreffende project. Bij actief grondbeleid zijn de risico's groter doordat de gemeente ten gevolge van grondverwerving en verkoop en de lasten voor het bouw- en woonrijp maken financiële risico's loopt. In Hoorn wordt voor het project Bangert & Oosterpolder jaarlijks, als bijlage bij het "Meerjarenperspectief Grondexploitaties" een risicoanalyse opgesteld. Het college heeft voor complex Bangert & Oosterpolder in 2007 een risicomanager aangewezen (planeconoom Vastgoed) en een Werkgroep Risicoanalyse Bangert & Oosterpolder geïnstalleerd. Een second opinion op de risicoanalyse wordt door de Rekenkamer eens in een bestuursperiode van 4 jaar aanbevolen of frequenter als daartoe aanleiding bestaat. B&W heeft in 2009 voorgesteld een second opinion op te laten stellen in de tweede helft van het eerste jaar van de nieuwe collegeperiode (2010). Achteraf bleek dat geen logisch moment. Er wordt dan net gestart met de nieuwe herziening inclusief risicoanalyse die in het voorjaar wordt afgerond. Om een waardevolle controleslag te maken was een second opinion op de risicoanalyse B/O 2011 het meest effectief. Deze is inmiddels uitgevoerd.

11


Beleidsregels.

3.7

Voorgesteld wordt in te stemmen met het continueren van de volgende beleidsregels: • Het jaarlijks opstellen van de volgende documenten ter informatie van B&W en Raad: o de "Meer Jaren Perspectief (MJP) Grondexploitaties"; o een risicoanalyse voor ieder risicovol project; o een tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties; o een voortgangsrapportage projecten. •

Eens in de vier jaar wordt een second opinion op risicoanalyses uitgevoerd;

•

De bevoegdheid tot het openen, vaststellen, toetsen en afsluiten van grondexploitaties door de Raad te delegeren aan het college van B&W, binnen de kaders van deze beleidsnota.

Voorgesteld wordt in te stemmen met wijziging van de volgende beleidsregel: o Het beleid ten aanzien van de plankostenmethode in grondexploitaties, te weten 30 % van de investeringskosten is gewijzigd naar het toepassen van een productcatalogusmethode aansluitend op de bepalingen in de grexwet inzake kostenverhaal.

12

Kaders grondbeleid

4

Kaders Grondbeleid

4.1

Inleiding

Om tot ontwikkeling van een gebied te komen gelden wettelijke kaders en zijn verschillende vormen van grondbeleid mogelijk. De wettelijke kaders geven richting aan de ontwikkelingsmogelijkheden maar dwingen ook tot het maken van strategische keuzes. Wil de gemeente actief en risicodragend deelnemen in de ontwikkeling of vanuit een meer passieve houding alleen een faciliterende regierol op zich nemen? Welke gemeentelijke belangen zijn er in het geding en hoe worden die geborgd? Afhankelijk van de omstandigheden welke gelden voor een bepaald plangebied kan het beleid verschillen. In een vroegtijdig stadium keuzes maken levert een belangrijke voorsprong op voor de realisatie van projecten in tijd, kwaliteit en geld. Er dient dus ruim voor behandeling van een nieuw bestemmingsplan al een gemeentelijk standpunt te worden bepaald. Onderstaand worden de wettelijke kaders en de vormen van grondbeleid kort toegelicht. 4.2

Wettelijke kaders grondbeleid

De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om de ruimtelijke ontwikkeling passief te sturen vanuit een regierol maar dient daarbij rekening te houden met grondeigendomsrechten. 4.2.1

Procedure

Om toch een goede ruimtelijke kwaliteit en een eerlijke verdeling van kosten en baten mogelijk te maken is, als onderdeel, afdeling 6.4 van de Wro, de grondexploitatiewet (grexwet) ingevoerd. Deze wet schrijft voor dat bij een bestemmingsplan integraal een "exploitatieplan" moet worden vastgesteld tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit is een nieuw en verstrekkend rechtsfiguur. Kostenverhaal is alleen verzekerd als alle gronden in bezit zijn van de gemeente of als er met alle eigenaren bindende overeenkomsten zijn gesloten over de kostendekking. Toerekening van kosten welke de gemeente publiekrechtelijk mag verhalen wordt geregeld via een kostensoortenlijst. Deze is opgenomen in het "Besluit ruimtelijke ordening" (Bro). De in de kosten soorten lijst opgenomen kostenelementen kunnen afdwingbaar worden verhaald. Kostensoorten die niet op de lijst staan mogen niet publiekrechtelijk worden verhaald. Alle eigenaren worden geïnformeerd over het ontwerp-exploitatieplan en later over het vastgestelde exploitatieplan. Voorts wordt per perceel een aantekening ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen op grond van de Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen. Tegen een exploitatieplan kunnen belanghebbenden beroep instellen. 4.2.2

Het exploitatieplan

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan is het verplicht om expliciet vast te stellen of een exploitatieplan nodig is. Zo ja, dan is ook de inhoudelijke vaststelling van het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan een verplichting. Dit vergt een goede voorbereiding en afstemming in de ruimtelijke procedure. Het exploitatieplan bevat een uitwerking van de financiële elementen binnen een bestemmingsplan, de verdeelsleutel over de eigenaren als uitwerking van het kostenverhaal en inhoudelijke locatie-eisen. De gemeente heeft bij een gezamenlijke locatieontwikkeling met een of meerdere particuliere eigenaren de mogelijkheid tot het sluiten van een privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst, anterieur of posterieur, of is, als dat niet slaagt, verplicht kosten te verhalen via het publiekrech-

13

Kaders Grondbeleid

telijke exploitatieplan. Een en ander leidt niet tot beperking van onteigeningsmogelijkheden indien eigenaren niet zelf willen of kunnen ontwikkelen. De gemeentelijke voorkeur gaat uit naar het sluiten van anterieure overeenkomsten. Deze wordt gesloten in de beginfase van een project, voordat een exploitatieplan is vastgesteld. Er is in principe nog veel onderhandelingsruimte voor partijen en als dit slaagt is kostenverhaal verzekerd en hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld. Lukt het niet met alle eigenaren tot overeenstemming te komen dan zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Het is dan nog steeds mogelijk met eigenaren een, in dat geval posterieure, overeenkomst te sluiten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. De bewegingsruimte is dan echter kleiner en mag niet afwijken van het exploitatieplan. Op basis van de berekening in het exploitatieplan wordt de bijdrage van iedere eigenaar aan de gemeente bepaald. De per eigenaar berekende bijdrage wordt, in het uiterste geval zonder overeenkomst, geïnd bij de af te geven bouwvergunning. Blijft een eigenaar passief dan kan het onteigeningsinstrument worden toegepast. Het exploitatieplan dient jaarlijks te worden herzien. Tegen een herziening staat beroep open tenzij het gaat om niet-structurele wijzigingen. 4.2.3 Verevening of Fondsvorming Bovenplanse verevening. Met de term wordt bedoeld de verrekening van het tekort van een plan met een positief saldo van een ander plan. De wet biedt onder meer de mogelijkheid om via overeenkomst een financiële bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling te vragen. Hierbij kan het gaan om vormen van verevening (bijv. in herstructureringslocaties) of fondsbijdragen. Het is toegestaan bovenplanse kosten voor meerdere locaties of delen daarvan in het exploitatieplan op te nemen in de vorm van een fondsbijdrage. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat er een structuurvisie is vastgesteld, waarin aanwijzingen zijn opgenomen over de ten laste van dit fonds komende bestedingen. Dit vraagt vroegtijdig aandacht voor deze vorm van kostenverhaal bij het vaststellen van de structuurvisie. Bovenwijkse voorzieningen Dit zijn voorzieningen welke (indirect) van nut zijn voor het exploitatiegebied, zoals bijvoorbeeld een ringweg in de buurt waardoor het exploitatiegebied ontsloten wordt maar welke niet in zijn geheel aan het exploitatiegebied kan worden toegerekend. Om de kosten van deze werken, bij het bepalen van de exploitatiebijdrage op basis van het exploitatieplan, te kunnen verhalen dienen deze opgenomen te worden in de op te stellen structuurvisie. De mogelijkheid tot het verhalen van bovenwijkse kosten wordt verder getoetst op basis van 3 principes: • profijt: • toerekenbaarheid; • proportionaliteit. De kosten voor bovenwijkse voorzieningen zullen middels een bijdrage in een nog in te stellen fonds bovenwijks verrekend worden of rechtstreeks ten gunste worden gebracht van de bestemming. 4.2.4

Wettelijke mogelijkheden bij verwerving

Zijn er plannen om actief deel te nemen in een ruimtelijke ontwikkeling dan zal de gemeente, afhankelijk van een nulmeting, voor de daadwerkelijke verwerving gebruik kunnen maken van de volgende (wettelijke) instrumenten: • De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) In het verwervingstraject kan de gemeente op alle objecten binnen een te ontwikkelen plangebied een voorkeursrecht in het kader van de Wvg vestigen. Als een eigenaar in het plangebied

14

Kaders Grondbeleid

daarna gronden wil verkopen dienen deze eerst aan de gemeente te worden aangeboden. Op deze wijze wordt prijsopdrijving door grondspeculanten geweerd. • Minnelijke verwerving In dit kader dienen gesprekken c.q. onderhandelingen met de grondeigenaren binnen het gebied te worden opgestart om tot een grondtransactie te komen. Deze werkwijze verdient de voorkeur omdat partijen uiteindelijk wederzijds overeenstemming bereiken. Dit vraagt in praktische zin veel tijd, energie, tact en geduld omdat naast rationele zaken ook emotionele aspecten bij de betrokken partijen een grote rol kunnen spelen. • De onteigeningswet Om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren kan de gemeente in finale gebruik maken van de mogelijkheid tot onteigening. Voorwaarde daarbij is echter wel dat aantoonbaar is getracht langs minnelijke weg overeenstemming te bereiken. Het verloop van de minnelijke onderhandelingen dient daarom goed te worden vastgelegd. De onteigeningsprocedure bestaat uit twee delen, de administratieve procedure en de gerechtelijke procedure. De administratieve procedure kan worden gestart nadat het bestemmingsplan/uitwerkingsplan is vastgesteld door de raad/college. De administratieve procedure mondt uit in een Koninklijk Besluit. Indien een positief Koninklijk Besluit ter onteigening wordt verkregen moet binnen twee jaar de gerechtelijke procedure worden opgestart middels een dagvaarding. De gerechtelijke procedure kan pas gestart worden nadat er een positief Koninklijk Besluit ter onteigening is verkregen en het bestemmingsplan/uitwerkingsplan onherroepelijk is. 4.3

Vormen van grondbeleid

Om te komen tot een ruimtelijke ontwikkeling zijn verschillende mogelijkheden met betrekking tot de te voeren vorm van grondbeleid mogelijk. Per locatie zal een afweging gemaakt moeten worden. Aspecten die bij deze afweging een belangrijke rol spelen zijn: • de grondposities; • de acceptatie van risico's. Er zijn op hoofdlijnen twee vormen van grondbeleid te onderscheiden, actief en passief. Passief grondbeleid wordt ook wel faciliterend grondbeleid genoemd. 4.3.1

Actief grondbeleid

Een gemeente die aan actief grondbeleid doet bij het ontwikkelen van locaties, probeert zelf de gronden in handen te krijgen en koopt en verkoopt zelf grond. De gemeente kan vervolgens kiezen om grond zelf bouwrijp te maken en uit te geven of de grond in concessie te geven. Actief grondbeleid (traditioneel model), wordt gekenmerkt door de volgende uitgangspunten: • • • • • •

de gemeente verwerft alle gronden binnen een plangebied; de gemeente doet planvoorbereiding; de gemeente maakt bouw- en woonrijp; de gemeente geeft bouwkavels uit aan geïnteresseerden; private partijen realiseren vastgoed volgens het vastgestelde bestemmingsplan en eventuele aanvullend beeldkwaliteitplan, etc; de gemeente draagt het volledige grondexploitatierisico; via de uitgifteprijzen wordt het exploitatieresultaat beïnvloed.

Wanneer naast de gemeente ook projectontwikkelaars gronden in handen hebben, wordt veelal gekozen voor samenwerking met die projectontwikkelaars. Dat kan in de vorm van een publiek private samenwerking (PPS) of een bouwclaim overeenkomst. Vormen van een PPS constructie zijn een joint venture en een gemeenschappelijk exploitatiemaatschappij (GEM). Een PPS constructie heeft de volgende kenmerken:

15

Kaders Grondbeleid

• • • • •

gemeente en private partijen richten een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) op; alle deelnemende partijen brengen de gronden van het plangebied in de onderneming in tegen een vastgestelde prijs en/of kopen zich in voor een evenredig bedrag; de GEM maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft de bouwkavels uit; de GEM draagt het grondexploitatierisico; overdracht om niet van grondeigendom aan de gemeente van de openbare ruimte op basis van vastgestelde kwaliteitseisen.

De kenmerken van het bouwclaim model zijn: • de samenwerking tussen gemeente en private partijen richt zich vooral op het bereiken van overeenstemming over de grondprijzen en de hoofdlijnen van het plan, vooral de omvang en kwaliteit van het te realiseren vastgoed; • private partijen verkopen hun gronden aan de gemeente; • private partijen komen na het bouwrijp maken van de grond door de gemeente in aanmerking voor de ontwikkeling van een aantal kavels; • private partijen realiseren vastgoed volgens de voorwaarden van het vastgestelde bestemmingsplan, het eventuele aanvullend beeldkwaliteitplan, de structuurvisie en het op basis van deze documenten opgestelde masterplan; • de gemeente draagt het volledige grondexploitatierisico; • de gemeente voert publiekechtelijk de regie. Bij actief grondbeleid zijn in eerdere nota's de volgende kaders vastgesteld over de haalbaarheid van exploitaties: Bij een exploitatieperiode van 0 - 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 15 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; Bij een exploitatieperiode langer dan 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 25 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; voor elk project wordt standaard in de initiatieffase een risicoscan gemaakt. Deze buffers zijn noodzakelijk ter dekking van onvoorziene lasten en projectrisico's tijdens de ontwikkeling van een complex en voor algemene risicodekking in een latere fase via de ABR. Op zich hoeft een lager resultaat geen barrière te zijn als het bestuur andere dan financiële belangen heeft bij de ontwikkeling en hier geld uit andere middelen voor over heeft. Te denken valt hierbij aan sociale, culturele, economische aspecten, etc. Daarvoor is dan wel een expliciet raadsbesluit nodig omdat dit afwijkt van bovenstaande beleidsregels. Voorgesteld wordt dit beleid voor de komende beleidsperiode te continueren. Het is wenselijk nieuwe gemeentelijke grondexploitaties inhoudelijk te laten aansluiten op de, in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro), opgenomen limitatieve kosten soorten lijst. Daarmee ontstaat in hoge mate synchronisatie met exploitatieplannen voor kostenverhaal en uniformiteit in het bedrijfsmatige proces (kostenbewaking, boekhouding en control). Tevens bevordert dit de transparantie van grondexploitaties. Om deze werkwijze in te voeren is een nieuwe beleidsregel opgenomen. 4.3.2

Faciliterend (passief) grondbeleid

Indien de gemeente om bepaalde redenen niet zelf actief wenst te ontwikkelen of marktpartijen/eigenaren zelfstandig, zonder de gemeente als risicodragende partner, willen ontwikkelen rest vaak de faciliterende weg met afdoende kostenverhaal. Ook wanneer een overheid zelf geen grond in handen heeft of probeert te krijgen, kan gekozen worden voor faciliterend grondbeleid. De gemeente schept de voorwaarden voor de locatie ontwikkeling via een structuurvisie en het bestemmingsplan en nadat de werkzaamheden met betrekking tot de bouw van opstallen en de buitenruimte zijn afgerond worden de openbare ruimten om niet overgedragen aan de gemeente.

16

Kaders Grondbeleid

Wanneer men er niet in slaagt vooraf een overeenkomst af te sluiten kan kostenverhaal afgedwongen worden via het exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld dient te worden (zie ook toelichting grexwet in 4.2.1). Dus als alle gronden in een plangebied in handen zijn van private partijen en er zijn geen planologische belemmeringen, dan kunnen de private partijen in principe het plan zelf realiseren maar zullen vooraf duidelijke afspraken worden gemaakt met de gemeente. 4.3.3

Overzicht kenmerken

In tabelvorm zijn de kenmerken weergegeven tussen de verschillende vormen van grondbeleid.

Actief PPS Bouwclaim

Regie ++ +/+

Financieel ++ + ++

Faciliterend Legenda: +positief voor resultaat / invloed gemeente gemeente.

Organisatie ++ +/+ -

Risico +/+/-

+ negatief voor resultaat / invloed

Uit dit overzicht blijkt dat een actief grondbeleid, in het bijzonder volgens het bouwclaimmodel, voor de gemeente in principe het meeste voordeel oplevert. Alleen de risicofactor pakt bij faciliterend beleid gunstiger uit. In crisistijd zal deze laatste factor belangrijker worden en zwaarder wegen voor het maken van een beleidskeuze. 4.4

Keuze grondbeleid

De afweging ten aanzien van de te kiezen vorm van grondbeleid is dus afhankelijk van meerdere factoren. Deze factoren zijn onder andere: • • • • • • • •

maatschappelijk belang; de eigendomssituatie en het gemeentelijk aandeel daarin; de positie en de aard van andere eigenaren in het gebied; het realiseren van gewenste voorzieningen; de regiefunctie. Deze garandeert het gewenste resultaat en maakt tussentijds gewenste bijstelling eenvoudiger uitvoerbaar; de mogelijkheden tot verhaal van kosten door de gemeente; de financiële potentie; het risicoprofiel.

Per complex dient de te voeren methode van grondbeleid op basis van de geldende randvoorwaarden tijdig afgewogen te worden. Gelet op de wegingsfactoren in bovenstaande tabel wordt bij uitbreidingslocaties in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid.

17

Kaders Grondbeleid

4.5

Beleidsregels.

Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met het continueren van de volgende beleidsregels: • Een structuurvisie is of wordt opgesteld, voorafgaand aan een op te stellen bestemmingsplan voor een plangebied, als basis om bovenplanse- en bovenwijkse voorzieningen / kosten te kunnen verhalen. •

Per complex wordt de te voeren grondbeleidmethode afgewogen op basis van de geldende randvoorwaarden. Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid;

•

Bij keuze voor ontwikkeling met een actief grondbeleid kan het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten worden gebruikt, eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen, waar een minnelijke verwerving van ontwikkel ingsgronden lijkt te zijn uitgesloten;

•

Na vaststelling van een bestemmingsplan door raad / college wordt, indien dit nodig is voor de verwerving van de gronden in het plangebied, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven;

•

Voor elk project wordt standaard in de initiatieffase een haalbaarheidsanalyse uitgevoerd; Het beleid bij de start van een nieuwe grondexploitatie (haalbaarheidsanalyse) is als volgt: o Bij een exploitatieperiode van 0 - 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 15 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; o Bij een exploitatieperiode langer dan 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 25 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; o Er wordt een risicoscan gemaakt.

In te stemmen met de volgende nieuwe beleidsregel: • Nieuwe gemeentelijke grondexploitaties worden inhoudelijk opgesteld conform de, in het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro 2008), opgenomen limitatieve kostensoortenlijst.

18

Financiële grondslagen en Risicomanagement

5


5.1

Planning & Control instrumentarium

Het (her)inrichten van stedelijke locaties vraagt in alle stadia van ontwikkeling een goed financieel inzicht en financieel beheer. Het bouwwerk van een goed financieel beheer staat of valt met het hebben, naleven en verantwoorden van de met elkaar afgesproken spelregels. Daarnaast is een adequate planning- en controlecyclus essentieel. 5.1.1

Exploitatieopzetten

De ontwikkeling van een grondexploitatie gaat in fasen. Er is een tweetal typen grondexploitaties te onderscheiden. De nog "Niet In Exploitatie Genomen Gronden" (NIEGG) en de 'in Exploitatie Genomen Gronden" (IEGG). Bij de NIEGG is het vervaardigingproces, de inhoudelijke uitvoering van het plan, nog niet gestart. Het gaat hier als het ware om potentiële ontwikkelingsgronden. Er is sprake van in exploitatie genomen gronden wanneer een aanvang wordt genomen met de feitelijke uitvoering en wordt overgegaan tot het aangaan van overeenkomsten in de sfeer van verkoop of overdracht van gronden. Dit laatste zal in de gemeente Hoorn doorgaans het geval zijn. Voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie zal er een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld moeten worden door de raad voor de kosten inzake de voorbereiding van een eventueel in ontwikkeling te nemen plan. Dit krediet wordt bepaald op basis van een grofmazig ontwikkelingsprogramma en behelst zowel de interne als externe (onderzoek)kosten, zoals verwoord in een zogenaamde projectopdracht. Zolang een complex nog niet in exploitatie is genomen -hiervoor nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld- worden de uitgaven voorgefinancierd vanuit bureau Vastgoed (Grondbedrijf). Wanneer het tot daadwerkelijke ontwikkeling komt, worden de tot dan gemaakte voorbereidingskosten meegenomen in de grondexploitatie. Wanneer het gaat om particuliere ontwikkelingen en publiekrechtelijk kostenverhaal noodzakelijk is, wordt als gevolg van de Wro een gemeentelijk exploitatieplan opgesteld op basis waarvan de grondeigenaar dient bij te dragen in de exploitatie. Het eerste exploitatieplan voor een locatie moet gelijktijdig met het bestemmingsplan of projectbesluit voor de locatie worden vastgesteld. Verder zijn er een aantal ruimtelijke projecten die nog in de initiatieffase verkeren, maar waar wel kosten voor zijn gemaakt en geactiveerd. Het is mogelijk dat op basis van een haalbaarheidsonderzoek een plan niet verder in ontwikkeling wordt genomen. In verband hiermee dient een financiële dekking ten laste van de Algemene Dienst getroffen te worden voor de aanwezige boekwaarde.

19


5.1.2

Herziening van de grondexploitaties

Regelmatig dient de grondexploitatie herzien te worden. Vaak gebeurt dit jaarlijks, en eveneens bij structurele planwijzigingen, zoals verdere detaillering van de ontwikkeling, bijvoorbeeld van theoretisch model naar verkavelingplan. Bij de actualisatie van de grondexploitatie wordt aansluiting gezocht met de laatst goedgekeurde jaarrekening. Boekwaarden en restant lopende verplichtingen worden per hoofdkosten- en opbrengstensoort overgenomen uit de staat P van de jaarrekening. Vanuit de lopende grondexploitatie wordt de restantbegroting bepaald. Eerst worden de afgegeven opdrachten afgetrokken van de lopende begroting. Daarna wordt bezien welke lering getrokken kan worden uit de voorcalculatorische verschillen. Als uit de opdrachtverlening van het eerste werk een tekort of overschot is gerealiseerd, dient de begroting voor het volgende (gelijksoortige) werk vanuit dit leereffect aangepast te worden. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de specifieke omstandigheden rond deze werkzaamheden. Deze bijgestelde grondexploitatie dient weer ter vaststelling, met eventuele aanvraag aanvullend krediet, aan het college te worden aangeboden. Een en ander wordt vastgelegd in het eerstvolgende Meerjarenperspectief welke als onderbouwing geldt voor de programmarekening. 5.2

Financiële grondslagen

Het resultaat van het grondbeleid kan niet alleen worden weergegeven in termen van gerealiseerde ruimtelijke ontwikkelingen, maar ook in de vorm van het financiële resultaat. Dit resultaat is een optelsom van de uitkomsten van alle grondexploitaties, zoals die door bureau Vastgoed worden uitgevoerd. De wijze waarop het resultaat van de grondexploitaties wordt bepaald, is in hoge mate afhankelijk van de gekozen financiële grondslagen die in de navolgende paragrafen worden toegelicht. Er moet nadrukkelijk rekening mee worden gehouden, dat de aard van de grondexploitatie (projectmatig, meerjarig, complex, risicovol) veelal sterk afwijkt van de andere beleidsactiviteiten van de gemeente, die doorgaans zijn gericht op het behalen van jaarlijks budgetresultaat (het met de beschikbare middelen - budgetten - realiseren van de beoogde resultaten / effecten). Dit betekent ook dat het jaarlijkse bedrijfsresultaat van de grondexploitaties niet berust op een jaarlijkse matching van kosten en opbrengsten, maar, karakteristiek anders, veel meer op het al dan niet (tussentijds of aan het eind van het project) nemen van verliezen of winsten op langlopende meerjarige projecten. Het resultaat moet dan ook worden gezien in het bredere perspectief van de totale financiële positie van de grondexploitaties. De actuele financiële positie van de grondexploitaties kan worden beschreven aan de hand van een drietal elementen: • de boekwaarde; • de algemene bedrijfsreserve grondzaken; • het geprognosticeerd eindresultaat. Deze elementen worden hieronder nader toegelicht, inclusief de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Voor de grondslagen geldt dat zij een afgeleide zijn van het bedrijfseconomische voorzichtigheidsprincipe: winsten worden eerst verantwoord als deze gerealiseerd zijn, voor verwachte verliezen wordt een voorziening getroffen en afgeboekt op de boekwaarde. 5.2.1

Boekwaarde

De optelsom van alle reeds gemaakte kosten (inclusief rente) minus de reeds gerealiseerde opbrengsten van alle lopende grondexploitaties en alle overige gronden die mogelijk in de toekomst in grondexploitaties worden opgenomen (anders gezegd: in exploitatie en nog niet in exploitatie genomen complexen) vormen samen de boekwaarde. Deze waarde dient in de toekomst door middel van grondverkopen te worden goedgemaakt. Hierbij worden de volgende algemeen aanvaarde grondslagen voor waardering toegepast:

20


Grondslag 1: Waardering bij complexen in exploitatie De gronden bij complexen in exploitatie zijn opgenomen tegen de daaraan bestede kosten, inclusief de bijgeschreven rente en verminderd met de opbrengst wegens gerealiseerde grondverkopen. De tussentijdse winst- of verliesneming wordt op de boekwaarde gemuteerd ten gunste c.q. ten laste van de algemene bedrijfsreserve grondzaken. Grondslag 2: Waardering gronden bij complexen nog niet in exploitatie De gronden bij complexen nog niet in exploitatie worden gewaardeerd tegen de daaraan bestede kosten inclusief de bijgeschreven rente en verminderd met de opbrengst wegens gerealiseerde verkopen, dan wel tegen de lagere marktwaarde. Bij de verspreide percelen houdt dit in, dat de waardebepaling per onderdeel plaatsvindt. Erfpachtgronden worden op een dusdanige wijze gewaardeerd dat per onderdeel de exploitatielasten worden gedekt uit de opbrengst van de erfpachtcanons. Indien de exploitatielasten hoger zijn, vindt sanering plaats. Het jaarlijks voordelig saldo op de erfpachtgronden wordt toegevoegd aan de algemene bedrijfsreserve grondzaken. 5.2.2 Resultatenbepaling Grondslag 3: Resultaat.

De gemeente volgt, daartoe verplicht, de op haar van toepassing zijnde verslaggevingregels die het rijk heeft opgesteld ten aanzien vanjaarrekening en begroting. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Dit houdt onder meer in dat zij het voorzichtigheids- en realisatieprincipe hanteert waar het gaat om winsten en verliezen. Het nemen van winst en verlies, al dan niet tussentijds, gebeurt op basis van de volgende grondslag voor resultaatbepaling 5.2.3

Winstneming

Wanneer bij een plan sprake is van een verwacht positief planresultaat, de opbrengsten overstijgen de kosten, dan komt het vraagstuk van tussentijds winst nemen aan de orde. Voor het nemen van winst zijn de belangrijkste randvoorwaarden: • er is een betrouwbare en actuele kostprijscalculatie voorhanden; • de opbrengsten zijn voldoende zeker, dat wil zeggen dat er geen belangrijke verkopen meer hoeven plaats te vinden; • de nog te maken kosten zijn goed in te schatten. Winstneming vindt dus plaats op het moment dat de exploitatie van een complex wordt beëindigd of wanneer tussentijds met redelijke zekerheid vast te stellen is, dat er winst gerealiseerd wordt. In het laatste geval wordt het saldo van de negatieve boekwaarde, na aftrek van de nog te verwachten kosten, als resultaat genomen. 5.2.4

Verliezen

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks dan wel bij aanpassing van de planuitkomsten om herziening vragen. De voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve (verwachte) resultaat van de grondexploitatie van het betreffende complex. De voorziening wordt ten laste van de algemene bedrijfsreserve grondzaken gebracht. 5.2.5

Geprognosticeerd eindresultaat

Het jaarlijkse bedrijfsresultaat (mutatie van de algemene reserve) vloeit voort uit een juiste toepassing van de bovengenoemde grondslag. De optelsom van de verwachte resultaten op alle grondexploitaties en de jaarlijkse mutaties hierin geven de winstgevendheid beter weer. Dit prospectief resultaat wordt bepaald aan de hand van de volgende grondslag:

21


Grondslag 4: Prospectief resultaat Het prospectief resultaat van de grondexploitaties is het totaal van de verwachte eindresultaten van de in exploitatie genomen complexen, rekening houdende met alle, op het moment van berekening bekende omstandigheden en met zo goed mogelijke aannames over de toekomstige kosten en opbrengsten. Hierop moeten de in te toekomst noodzakelijke afwaarderingen bij nog niet in exploitatie genomen complexen in mindering worden gebracht. Jaarlijks wordt in het kader van de jaarrekening in de paragraaf 'Grondbeleid' een actualisatie gegeven van de financiële positie van de grondexploitaties. 5.3

Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken

Vanuit het voorzichtigheidsprincipe en een stabiele gemeentebegroting c.q. financiële positie is het noodzakelijk dat een reserve (buffer) voor grondexploitaties aanwezig is. De algemene bedrijfsreserve grondzaken (ABR) wordt aangehouden om een toereikend buffer te hebben voor het opvangen van exploitatieschommelingen en de bedrijfsrisico's van grondexploitaties. Het gaat hierbij om risico's waarvoor niet op voorhand een specifieke voorziening is getroffen. De voeding van de ABR wordt gevormd door winstnemingen uit complexen, stille reserves of erfpachtgronden en dient als dekkingsmiddel voor tekorten. Daartoe wordt ten laste van deze reserve zo nodig een voorziening gevormd voor tijdens de exploitatie optredende tekorten. Wordt een complex definitief afgesloten dan is het werkelijke tekort bekend en vindt definitieve afwikkeling via de getroffen voorziening plaats. Een eventueel restant vloeit dan weer terug naar de reserve. De invoering van het BBV, mede in relatie tot het duale stelsel, verplicht gemeenten om de grondexploitaties bij ruimtelijke ontwikkelingen transparant te maken en te houden. Daarbij dient onder meer inzicht gegeven te worden in de financiële positie, het weerstandsvermogen en het risicomanagement. De risico's, voortvloeiend uit de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen, dienen in relatie te worden gebracht met de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. 5.4

Weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties bestaat uit de relatie tussen de beschikbare en de benodigde weerstandscapaciteit. Is de dekkingsfactor 1:1 of groter dan is sprake van een gezonde bedrijfsvoering. Er is genoeg in kas. Is de factor kleiner dan 1 dan moet worden bijgespaard. 5.5

Benodigde weerstandscapaciteit Grondexploitaties

Voor de grondexploitaties is de weerstandscapaciteit dat deel van de algemene bedrijfsreserve grondzaken dat nodig is om toekomstige risico's van de operationele grondexploitaties op te kunnen vangen. Deze is binnen de algemene bedrijfsreserve grondzaken voor de risicovolle projecten vastgesteld op een risicoanalyse volgens de zogenaamde "Monte Carlo" methode. Deze methode is een statistische simulatie waarbij met behulp van een groot aantal "random" berekeningen van een groot aantal scenario's het totale financiële risico van het project wordt geanalyseerd. Met deze methode worden zowel de pure risico's als de spreidingsrisico's in één model doorgerekend. Vanwege het hoge risicoprofiel bij grondexploitaties wordt een bandbreedte van 90% gehanteerd. De kans op een resultaat buiten de 90%-bandbreedte is te verwaarlozen. Dit percentage is derhalve een statistische norm voor een betrouwbare resultaatindicatie. De resultaten worden in de grondexploitatie doorgerekend en resulteren in een histogram. Hierin is de kansverdeling van het resultaat in contante waarde weergegeven, dus hoe vaak een resultaat voorkomt binnen de opgegeven bandbreedtes van de variabelen. Belangrijk is de ondergrens van de scores op contante waarde. Deze worden gebruikt voor het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit.

22


X <=26,4 95%

4,5 4 3,5 O)

3

c

2,5 a>

> < / c> re *

2 1,5 1 0,5

-30

-20

0

10

20

50

Contante waarde in € min.

Voorbeeld kansverdeling Contante waarde m.b.v. de Monte Carlo methode Uit bovenstaand voorbeeld is op te maken dat in 90% van de gevallen het resultaat op contante waarde zich zal ontwikkelen tussen € - 3,7 miljoen en € + 26,4 miljoen. De ondergrens van € 3,7 miljoen wordt dan opgenomen als benodigde weerstandscapaciteit van € 3,7 miljoen gerelateerd aan een sluitende grondexploitatie (CW = 0). Vervolgens wordt nagegaan of er bijzondere planrisico's zijn (bijvoorbeeld claims) binnen de overige complexen. Voor de dekking van de bijzondere planrisico's binnen de overige complexen en de boekwaarde van de projecten in de initiatieffase wordt uitgegaan van een percentage van het geïnvesteerde vermogen (=boekwaarde van de gronden) en een percentage van de nog te maken kosten. In verband hiermee wordt tot nu toe uitgegaan van een norm van 3,5% (omslagrente) van het geïnvesteerde vermogen en 2% (gemiddelde GWW index) van de nog te maken kosten. Aan u wordt voorgesteld deze vaste percentages in de nota te vervangen door de gemeentelijke percentages "omslagrente" (2011: 3,5%) en parameterwaarde "kostenstijging" voor grondexploitaties (2011: 2,8%). Technisch gezien ontstaat dan een meer actuele en flexibele benadering van de rekengrondslag. Voor 2011 betekent dit een verhoging van de benodigde weerstandscapaciteit met 6 ton van 13,2 miljoen naar 13,8 miljoen euro. Tot slot vindt voor de overige, niet risicovolle, projecten geen reservering meer plaats voor de weerstandscapaciteit. 5.6

Aanwezige weerstandscapaciteit

Voor de bepaling van het weerstandsvermogen is het noodzakelijk dat ook de aanwezige weerstandscapaciteit wordt vastgesteld. Het BBV laat de gemeente enige vrijheid in het bepalen wat zij allemaal tot de aanwezige weerstandscapaciteit wil rekenen en wat niet. De aanwezige weerstandscapaciteit wordt gevormd door de Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken. Het is mogelijk de stille reserve van "NIEGG"gronden toe te rekenen aan de aanwezige weerstandscapaciteit. De boekwaarde dient dan wel lager te zijn dan de economische waarde, zodat winst ontstaat die ingezet kan worden ter bestrijding van de financiële nood. De keuze

23


voor het toevoegen van een dergelijke stille reserve dient in voorkomende gevallen te worden beoordeeld en bepaald door het college van B&W. 5.7

Risicomanagement

Bij aankoop van gronden en gebouwen zijn (voor)investeringen gemoeid. Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten kan de gemeente risico's lopen. Denk hierbij aan vertraging in de uitvoering en/of afstel van beoogde doelstellingen van de gemeente waardoor de gemeente wordt geconfronteerd met hogere rentekosten en/of lagere opbrengsten. Een transparant beeld van de bedrijfsprocessen en de daaraan verbonden risico's is onmiskenbaar noodzakelijk voor de bestuurlijke sturing en besluitvorming op grondexploitaties. Om een juist inzicht te krijgen in de mogelijke risico's binnen een project dient voor elk project een risicoscan te worden uitgevoerd. Op basis van deze scan wordt dan besloten tot het al dan niet opstellen van een periodieke risicoanalyse. Op deze wijze kunnen risico's die gestelde projectdoelen kunnen bedreigen in een vroeg stadium worden onderkend, behandeld en beheerst. Risicomanagement wordt daarmee tevens een continu en dynamisch onderdeel van het ontwikkelproces. 5.8

Informatievoorziening en verantwoording

Inherent aan grondexploitaties en meer specifiek aan het voeren van een actieve grondpolitiek is een adequate informatievoorziening van belang. Er is immers veel geld gemoeid met deze activiteiten en de risico's zijn vaak navenant. Bovendien zal door middel van de informatievoorziening actieve sturing op risico's, planning en realisatie kunnen plaatsvinden. De informatievoorziening vindt op verschillende niveaus plaats. Binnen de planning & control cyclus is sprake van een wisselwerking tussen de jaarrekening, het meerjarenperspectief, nieuwe plannen en de herziening van de grondexploitaties. De mate van diepgang in de rapportage is mede afhankelijk van de informatiebehoefte van de ontvanger. Voor het afleggen van verantwoording gelden de volgende uitgangspunten: • De verantwoording vindt juist, volledig en tijdig plaats; • Bijstellingen in grondexploitaties die het gevolg van zijn van een gewijzigde planuitvoering of planopzet moeten duidelijk inzichtelijk worden gemaakt qua financiële effecten. Anticiperen op dergelijke wijzigingen is pas aan de orde indien deze bestuurlijk geautoriseerd zijn. 5.9

Wettelijk financieel kader voor uitvoering gemeentelijk grondbeleid

De wetgever stelt eisen aan de wijze waarop gemeenten financiële gegevens dienen te presenteren en te verantwoorden, neergelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De hierin opgenomen eisen ten aanzien van informatievoorziening en verantwoording zouden niet of nauwelijks mogen afwijken van het hierboven besproken planning & control instrumentarium, dat als belangrijkste doel heeft om een project financieel niet te laten ontsporen. 5.10

Paragraaf Grondbeleid.

Artikel 16 van de BBV acht het wenselijk dat gemeenten met betrekking tot het te voeren grondbeleid in de begroting en jaarrekening een paragraaf Grondbeleid opnemen. In deze paragraaf dient inzicht te worden verstrekt op (ten minste) de volgende punten: 1. Een visie op het grondbeleid afgezet tegen de doelstellingen van overige programma's, zoals bijvoorbeeld de woonvisie en structuurvisie; 2. De wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; 3. Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; 4. Onderbouwing van de eventueel geraamde winstneming; 5. De beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's.

24


5.11

Beleidsregels

Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met het continueren van de volgende beleidsregels: • •

bij projecten die in de initiatieffase niet haalbaar blijken te zijn, worden de kosten ten laste van de Algemene Dienst gebracht. De aanwezige weerstandscapaciteit voor grondexploitaties wordt gevormd door de Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken.

In te stemmen met de volgende gewijzigde beleidsregels: •

De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald op basis van de volgende cumulatieve beleidsregels: o de weerstandscapaciteit bij risicovolle projecten te bepalen aan de hand van de Monte Carlo methode op basis van de ondergrens van de bandbreedte met een 90 % zekerheidspercentage (ongewijzigd) en o bij projecten die nog in de initiatieffase verkeren en bij bijzondere planrisico's uit te gaan van: - het renteomslagpercentage (voor 2011 ongewijzigd 3,5%) maal het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde van de gronden) en - het percentage van de parameterwaarde "kostenstijging" voor grondexploitaties maal de nog te maken investeringskosten, (gewijzigd van vast 2% naar 2,8% voor 2011).

In te stemmen met de volgende nieuwe beleidsregel: • In voorkomende gevallen beoordeelt en bepaalt het college van B&W of wordt gekozen voor het toevoegen van een stille reserve aan de aanwezige weerstandscapaciteit.

25

Grondbeleid 2011 e.v.

Grondbeleid 2 0 1 1 e.v.

6.1

Doelstellingen

Grondbeleid is voor de gemeenteraad om twee redenen van belang. In de eerste plaats kan via grondbeleid een nadere invulling worden gegeven aan het uitvoeren van bepaalde programma's zoals wonen, werken, recreëren, groen en water, (culturele) voorzieningen. In de tweede plaats heeft het grondbeleid een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral ook de financiële risico's van het grondbeleid zijn substantieel belangrijk voor de financiële positie van de gemeente. De beleidsuitgangspunten van het grondbeleid zijn tot op heden verwoord in de "Nota Grondbeleid 2009-2010". Een aantal ontwikkelingen noopt tot verdere aanpassing van het beleid, te weten: • de nadere uitwerking en praktische invulling van de Wro met als onderdeel de grondexploitatiewet; • de veranderende rol van externe partijen in het ontwikkelproces als projectontwikkelaars en met name ook woningbouwcorporaties; • grootschalige ontwikkelingen binnen de gemeente als het leisuregebied de Blauwe Berg, bedrijventerrein 't Zevenhuis, woningbouwlocatie Bangert & Oosterpolder, de ontsluiting van de oude binnenstad via de Hoornse Poort en de ontwikkeling van het Oostereiland. Volgens de geformuleerde beleidsuitgangspunten worden in de begroting vervolgens de doelstellingen geformuleerd en wordt aangegeven op welke wijze deze doelstellingen worden bereikt. Dit kan op basis van actief, maar ook passief grondbeleid. In de voorliggende Nota Grondbeleid worden de doelstellingen opnieuw belicht en het beleid hierop herzien. De voorgenomen beleidsbeslissingen dienen, conform ook de brief van de Rekenkamer inzake de beheersmaatregelen van exploitatierisico's d.d. 10 juni 2008, SMART geformuleerd te worden. Dat is in deze nota gecontinueerd. SMART houdt in: • Specifiek; • Meetbaar; • Acceptabel; • Realistisch; • Tijdgebonden en transparant. 6.2

Beleidstukken en doelen

Het college dient, conform het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), jaarlijks bij de begroting het beleid voor het komend jaar te verwoorden en zal bij de jaarrekening (jaarverslag) verantwoording afleggen over het gerealiseerde. Momenteel zijn de volgende beleidstukken leidraad voor het beleid van B&W: • •

Stadsvisie 2005 - 2025 College uitvoeringsprogramma 2010-2014

Voor de korte termijn is het College uitvoeringsprogramma 2010-2014 richting gevend. Dit programma is eind 2010 vastgesteld en gaat in op de in de betreffende periode te realiseren doelen. Met name de hoofdstukken 2. Bereikbaarheid en woonomgeving en 10.3 Vastgoedbeleid zijn daarin bepalend. 6.3

Vastgoedbeleid

Er zal een actief strategisch aan- en verkoop beleid worden gevoerd. Het uitgangspunt bij dit beleid is dat vastgoedbeheer geen kerntaak is van de gemeente. Panden en gronden die geen 26

Grondbeleid 2011 e. v.

gemeentelijke diensten huisvesten zullen derhalve verkocht worden. Over de activiteiten, zoals verwoord in het college uitvoeringsprogramma onder hoofdstuk 10.3 wordt onderstaand de stand van zaken weergegeven: • • • •

• •

het afstoten van panden is inmiddels opgenomen in een rapport over gemeentelijke ombuigingen bij de afdeling Middelen en Beheer; een volledig inzicht in de vastgoedportefeuille is aanwezig bij bureau Vastgoed; bij de aanbestedingsprocedure voor een nieuw bouwkundig adviesbureau is financiële beheersbaarheid en onderhoud als selectieonderdeel een uitgangspunt. Daarmee wordt een meer professionele aansturing voor nieuw- en verbouwprojecten geborgd; de beheersbaarheid en optimalisatie van het gemeentelijk vastgoed wordt vergroot dankzij het invoeren van een automatiseringssysteem (Planon). Tezamen met actualisatie van het meerjaren onderhoudsprogramma door het nieuwe adviesbureau leidt een en ander tot een beter planbaar en beheersbaar vastgoedonderhoud; Voor een proactief beleid in het kader van vastgoedexploitatie wordt binnen bureau Vastgoed capaciteit ingezet; Het illegaal grondgebruik in Hoorn is in kaart gebracht. Oplossende maatregelen worden inmiddels projectmatig uitgevoerd en een en ander zal binnen de genoemde periode worden afgerond.

De boekwaarde van nog niet in exploitatie genomen (NIEGG) gronden van de gemeente moet volgens BBV jaarlijks worden getoetst aan de marktwaarde. Dit vindt plaats bij de herziening van het MJP. Voor een actief beheer is het van belang, naast de financiële aspecten, gelijktijdig te toetsen of het bezit nog noodzakelijk is of dat verkoop kan volgen. U wordt voorgesteld dit als een nieuwe beleidsregel vast te stellen. 6.4

Gereedschap voor grondbeleid

Zoals eerder genoemd zijn er een aantal knoppen waarmee het grondbeleid gestuurd kan worden, te weten: • het grondbeleid (zie ook hoofdstuk 4); • het grondprijsbeleid (zie ook bijlage 1: nota grondprijsbeleid); • het verhuurbeleid; • de financiële grondslagen en risicomanagement (zie hoofdstuk 5); In onderstaande paragrafen wordt weergegeven welk beleid het college in de voorliggende periode ten uitvoer wenst te brengen en op welke wijze. 6.4.1

Actief en faciliterend grondbeleid

Zoals al in hoofdstuk 4 is aangegeven voert de gemeente zowel passief (faciliterend) als actief grondbeleid. Bij actief grondbeleid loopt de gemeente meer marktrisico's. De gemeente bepaalt de kaders waarbinnen de private partijen de gronden mogen ontwikkelen. Er wordt actief aangekocht en meestal is het bouw- en woonrijpmaken een gemeentelijke aangelegenheid. Dit vraagt om een goed inzicht in de financiële gang van zaken gedurende de realisatie van het project en een duidelijke visie op de risico's en het nemen van beheersmaatregelen. Daarnaast dienen zich projecten aan die niet door middel van actief grondbeleid uitgevoerd kunnen worden. Dit omdat de gemeente het risico van een ontwikkeling te groot vindt of omdat de grondeigenaar in staat en bereid is zelf volledig een nieuwe ontwikkeling tot stand te brengen. In deze gevallen wordt gekozen voor faciliterend (passief) grondbeleid en kan alleen gestuurd worden met planologische instrumenten. De afweging tussen actief dan wel passief grondbeleid zal per project op basis van strategische en financiële afwegingen gemaakt worden. De invoering van de grexwet geeft de gemeente, zoals eerder omschreven, hierin nieuw gereedschap om te komen tot een afgewogen keuze maar is tevens van invloed op de financiële ruimte die partijen elkaar gunnen bij nieuwe ontwikkelingen. De gemeente krijgt meer regiemogelijkheden maar is niet langer de enige regisseur. Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen anterieure overeenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen.

27

Grondbeleid 2011 e. v.

6.4.2

Grondprijsbeleid

Om actief deel te nemen aan de grondmarkt is door de gemeente een grondprijsbeleid vastgesteld. Dit geschiedt, separaat van de nota grondbeleid, middels de nota grondprijzen. Er zijn een aantal methoden om grondprijzen vast te stellen. Afhankelijk van de functie gebeurt dat residueel, comparatief of met een kostprijsberekening. In de nota grondprijzen wordt het grondprijsbeleid voorgesteld voor de verschillende functies in de markt zoals woningbouw, sociale voorzieningen, bedrijventerreinen, leisure, enz. Methodieken en beleidsuitgangspunten ten aanzien van de te hanteren grondprijzen, zoals de gemeente Hoorn die wenst te hanteren, zijn daarin beschreven. De eerste nota Grondprijsbeleid is in 2009 vastgesteld. Als beleidsregel was opgenomen een herziening eens per vier jaar uit te voeren met een tussentijdse (tweejaarlijkse) actualisatie. Om die cyclus te bereiken is als bijlage l aan deze nota een geactualiseerde "Nota grondprijsbeleid" toegevoegd. Om gelijke tred te houden met het grondbeleid en vanwege het inhoudelijk karakter wordt een tussentijdse actualisatie niet nodig geacht. (Zie ook l .2 lokaal beleid). 6.4.3

Verhuurbeleid

De gemeente bezit een zeer gevarieerde hoeveelheid vastgoed waaronder een vaste kern ten behoeve van diverse functies. Denk daarbij voor verhuur onder andere aan sportaccommodaties en culturele,sociale en maatschappelijke voorzieningen. In de nota verhuurbeleid zijn kaderstellende beleidsregels opgesteld alsmede tarieven voor niet commerciële en commerciële verhuur. De eerste nota Verhuurbeleid is in 2010 vastgesteld. Als gewijzigde beleidsregel is opgenomen deze nota eens per vier jaar te actualiseren gelijktijdig met de nota grondbeleid. Om die cyclus te bereiken is als bijlage 2 aan deze nota een geactualiseerde "Nota verhuurbeleid" toegevoegd. Het overige beleid wordt gecontinueerd. 6.4.4

Financiële grondslagen en risicomanagement.

Het (her)inrichten van stedelijke locaties vraagt in alle stadia van ontwikkeling een goed financieel inzicht en financieel beheer. Het bouwwerk daarvan staat of valt met het hebben, naleven en verantwoorden van de met elkaar afgesproken spelregels. Daarnaast is een adequate planning- en controlecyclus en instrumentarium essentieel. De grondslag waarop dat geschiedt is vastgelegd in de waardering van exploitatiecomplexen, de grondwaardering van NIEGGcomplexen, rekeningresultaten en prospectieresultaten. Het risicomanagement is gebaseerd op de afspraken omtrent de ABR en de vaststelling en behandeling van beheersmaatregelen binnen risicocomplexen. 6.5

Grondverwerving en gronduitgifte

In onderstaande paragrafen wordt nader in gegaan op het beleid ten aanzien van grondverwerving en gronduitgifte. 6.5.1

Grondverwerving

Grondverwerving kan plaatsvinden op projectbasis maar ook louter strategisch om toekomstige ontwikkelingen c.q. doelstellingen veilig te stellen. Verwerving op projectbasis: Als gevolg van een keuze voor actief grondbeleid zal meestal grond verworven moeten worden door de gemeente. In principe is in een eerdere fase al bepaald of het voorkeursrecht wordt gevestigd. Dit beperkt de invloed van speculanten in de markt. Afhankelijk van het project, de strategische belangen en de eigenaren in het plangebied, dient vooraf op basis van gekozen beleid een strategisch verwervingsplan inclusief tijdpad te worden opgesteld. Door inventarisatie van grondeigendommen is te bepalen of er grondeigenaren zijn die de nieuwe functie zelf kunnen en willen realiseren. Daarmee zullen aparte afspraken in overeenkomsten moeten worden vastgelegd. Voor grondverwerving van overige eigenaren is bij voorkeur minnelijke verwerving het uitgangspunt, indien nodig gevolgd door een wettelijk onteigeningstraject. Het verwervingsplan dient jaarlijks te worden geactualiseerd als grondslag voor de ontwikkeling.

28


Strategische verwerving ten behoeve van projecten: Dit houdt in dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming (structuurvisie, masterplannen en bestemmingsplannen), gronden aankoopt om binnen een bepaald plangebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken. Uitgangspunten daarbij zijn; lagere kosten op de langere termijn en het versnellen van (voorgenomen) ontwikkelingen. Het vroegtijdig verwerven van gronden betekent tegelijkertijd dat de gemeente ook risico's neemt, zowel financieel als juridisch. Het is immers niet zeker of en wanneer de gemeente tot planvorming over kan gaan en de gemaakte kosten uiteindelijk terugverdiend kunnen worden. De verworven gronden worden immers wel in de balans van de gemeente opgenomen. Het bedrag van de aankoop wordt geactiveerd in een complex "niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Dit betekent dat de jaarlijkse financieringslast wordt opgeteld bij de aankoop. Dekking vindt plaats binnen bureau Vastgoed (Grondbedrijf). Dit kan een aanzienlijke last worden. Het weerstandsvermogen van de grondexploitaties dient van voldoende omvang te zijn om dergelijke risico's te kunnen nemen. Strategische verwerving ad hoc: In een enkel geval koopt de gemeente vastgoed aan als er (nog) geen sprake is van een project. Gelegenheidsaankopen van strategische aard die incidenteel worden gedaan om bijvoorbeeld gemeentelijke belangen, in brede zin, veilig te stellen. De gemeente kan met dit instrument voorkomen dat marktpartijen speculeren op bestemmingswijzigingen (andere functies, prijsopdrijving) of er zich, voor de gemeente, ongewenste ontwikkelingen voordoen. Deze objecten behoren tot de materieel vaste activa en worden op de balans ook als vaste activa geactiveerd. De financieringslast dient te worden gedekt uit de Algemene Dienst. De bevoegdheid tot het doen van aankopen berust bij het college van burgemeester en wethouders, (artikel 160, lid 1, sub e Gemeentewet). Zij geven de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de in de eerste zin bedoelde bevoegdheid indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, (artikel 169, lid 4 Gemeentewet) Een overeenkomst van koop zal dan ook worden gesloten onder voorbehoud van instemming van de daartoe bevoegde organen. Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet zullen spoedeisende strategische aankopen altijd vooraf worden besproken in een besloten gedeelte van de Algemene Raadscommissie inclusief een voorstel voor de financieringslasten. 6.5.2

Uitgifte

Er zijn verschillende uitgiftevormen mogelijk. In de raadsvergadering van 8 mei 2007 besloot de gemeenteraad bijvoorbeeld het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgifte beleid verkoop van grond als generieke uitgifte vorm te hanteren. Door dit besluit worden thans vrijwel alle erfpachters in de gemeente Hoorn in de gelegenheid gesteld om de blote eigendom te verwerven, uitgezonderd benzinestations en sportcomplexen. Hoeveel erfpachters van de mogelijkheid tot koop van de blote eigendom gebruik zullen maken, valt thans niet te overzien. Hierdoor is het ook niet mogelijk om een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten. In 2007 is intern de strategische memo "verwervingstrategie en uitgifteplanning" opgesteld. De markt is hierna fors in beweging gekomen. Er heeft een nadrukkelijke omslag plaats gevonden van verkopers- naar kopers-markt die voorlopig nog geen terugkeer naar de oude situatie laat zien. De nieuwbouwmarkt stagneert en financiering van vastgoed wordt aan strengere regels gebonden. Dat leidt ertoe dat een heroverweging moet worden gemaakt over uitgiftestrategie. Andere uitgiftevormen of regels zullen daarbij de revue passeren. Dit kan leiden tot een tussentijds wijzigingsvoorstel van de huidige beleidsregels.

29


6.6

Beleidsregels

Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met het continueren van de volgende beleidsregels: •

Er zal een actief strategisch aan- en verkoop vastgoedbeleid worden gevoerd. Het uitgangspunt bij dit beleid is dat vastgoedbeheer geen kerntaak is van de gemeente. Panden en gronden die geen gemeentelijke diensten huisvesten zullen derhalve verkocht worden.

•

bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen anterieure overeenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen.

•

als generieke uitgiftevorm de verkoop van grond te hanteren boven erfpacht. Erfpacht wordt alleen toegepast bij sportcomplexen;

•

bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt zullen de criteria 'voorkoming staatssteun' en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht worden genomen;

•

Reguliere vastgoedverwervingen binnen vastgestelde exploitaties worden door het college van B&W verricht.

•

Voor de start van verwervingen bij een ontwikkeling wordt een strategisch verwervingsplan opgesteld. Dit plan wordt jaarlijks geactualiseerd;

In te stemmen met de volgende nieuwe beleidsregels: • Een overeenkomst van koop wordt altijd gesloten onder voorbehoud van instemming van de daartoe bevoegde organen. Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet zullen spoedeisende strategische aankopen altijd vooraf worden besproken in een besloten gedeelte van de Algemene Raadscommissie inclusief een voorstel voor de financieringslasten. • Bij het opstellen van het MJP wordt getoetst of niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG gronden) kunnen worden afgestoten.

30

Beleidsregels grondbeleid 2011 e.v.

Beleidsregels grondbeleid 2 0 1 1 e.v. 7.1

Overzicht

In voorgaande hoofdstukken is het grondbeleid en alle aspecten die daarbij een rolspelen beschreven. Op onderdelen is aangeven waar beleid gecontinueerd wordt en waar aanvullingen c.q. wijzigingen worden voorgesteld. Op grond van de voor u liggende nota grondbeleid 2011 wordt de Raad voorgesteld akkoord te gaan met de onderstaande beleidsregels. 7.2

Beleidsregels

7.2.1

Documenten

7.2.1.1

De nota grondbeleid, per college periode, elke 4 jaar herijken en opnieuw laten vaststellen. Dit geschiedt in het tweede jaar van de nieuwe collegeperiode. De vigerende nota vervalt niet eerder dan dat door de raad een nieuwe nota grondbeleid is vastgesteld. 7.2.1.2. De volgende documenten worden jaarlijks opgesteld ter informatie van B&W en Raad: o het "Meer Jaren Perspectief (MJP) Grondexploitaties"; o een risicoanalyse voor ieder risicovol project. o een tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties; o een voortgangsrapportage projecten. 7.2.1.3 Een structuurvisie is of wordt opgesteld, voorafgaand aan een op te stellen bestemmingsplan voor een plangebied, als basis om bovenplanse- en bovenwijkse voorzieningen / kosten te kunnen verhalen.

7.2.2

7.2.2.1 7.2.2.2

7.2.2.3 7.2.2.4 7.2.2.5 7.2.2.6

7.2.2.7

Beleid

Het beleid ten aanzien van de plankostenmethode in grondexploitaties, te weten 30 % van de investeringskosten is gewijzigd naar het toepassen van een productcatalogusmethode aansluitend op de bepalingen in de grexwet inzake kostenverhaal. Voor elk project wordt standaard in de initiatieffase een haalbaarheidsanalyse uitgevoerd; Het beleid bij de start van een nieuwe grondexploitatie (haalbaarheidsanalyse) is als volgt: a. bij een exploitatieperiode van 0 - 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 15 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; b. bij een exploitatieperiode langer dan 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 25 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; c. er wordt een risicoscan gemaakt. Nieuwe gemeentelijke grondexploitaties worden inhoudelijk opgesteld conform de, in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro 2008), opgenomen limitatieve kostensoortenlijst. De bevoegdheid tot het openen, vaststellen, toetsen en afsluiten van grondexploitaties door de Raad te delegeren aan het college van B&W, binnen de kaders van deze beleidsnota. Het per complex afwegen van de te voeren methode van grondbeleid op basis van de geldende randvoorwaarden. Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid. Bij keuze voor ontwikkeling met een actief grondbeleid zal het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten worden gebruikt, eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen, waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten. Na vaststelling van een bestemmingsplan door raad / college wordt, indien dit nodig is voor de verwerving van de gronden in het plangebied, aan de hand van een

31

Beleidsregels grondbeleid 2011 e. v.

7.2.2.8 7.2.2.9 7.2.2.10 7.2.2.11 7.2.2.12 7.2.2.13 7.2.2.14

7.2.2.15 7.2.2.16 7.2.2.17

7.2.2.18

7.2.3

7.2.3.1

7.2.4

7.2.4.1

onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven. Bij projecten die in de initiatieffase niet haalbaar blijken te zijn, worden de kosten ten laste van de Algemene Dienst gebracht. De aanwezige weerstandscapaciteit voor grondexploitaties wordt gevormd door de Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken. In voorkomende gevallen beoordeelt en bepaalt het college van B&W of wordt gekozen voor het toevoegen van een stille reserve aan de aanwezige weerstandscapaciteit. Als generieke uitgiftevorm de verkoop van grond te hanteren boven erfpacht. Erfpacht wordt alleen toegepast bij sportcomplexen. Bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt zullen de criteria 'voorkoming staatssteun' en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht worden genomen; Reguliere vastgoedverwervingen binnen vastgestelde exploitaties worden door het college van B&W verricht. Een overeenkomst van koop wordt altijd gesloten onder voorbehoud van instemming van de daartoe bevoegde organen. Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet zullen spoedeisende strategische aankopen altijd vooraf worden besproken in een besloten gedeelte van de Algemene Raadscommissie inclusief een voorstel voor de financieringslasten. Bij het opstellen van het MJP wordt getoetst of niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG gronden) kunnen worden afgestoten. Voor de start van verwervingen bij een ontwikkeling wordt een strategisch verwervingsplan opgesteld. Dit plan wordt jaarlijks geactualiseerd Er zal een actief strategisch aan- en verkoop vastgoedbeleid worden gevoerd. Het uitgangspunt bij dit beleid is dat vastgoedbeheer geen kerntaak is van de gemeente. Panden en gronden die geen gemeentelijke diensten huisvesten zullen derhalve verkocht worden. Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen anterieure overeenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen. Weerstandsvermogen

De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald op basis van de volgende cumulatieve beleidsregels: o de weerstandscapaciteit bij risicovolle projecten te bepalen aan de hand van de Monte Carlo methode op basis van de ondergrens van de bandbreedte met een 90 % zekerheidspercentage (ongewijzigd) en o bij projecten die nog in de initiatieffase verkeren en bij bijzondere planrisico's uit te gaan van: het renteomslagpercentage (voor 2011 ongewijzigd 3,5%) maal het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde van de gronden) en het percentage van de parameterwaarde "kostenstijging" voor grondexploitaties maal de nog te maken investeringskosten, (gewijzigd van vast 2% naar 2,8% voor 2011). Risicoanalyse

Eens in de vier jaar wordt een second opinion op risicoanalyses uitgevoerd.

Literatuur: 32

Beleidsregels grondbeleid 2011 e.v.

Literatuur: • • • • •

Nota Grondbeleid, 2009-2010 gemeente Hoorn; Nota "Uitgangspunten Meerjarenperspectief Grondexploitaties" vastgesteld 27 maart 2007 (reg. Nr. 07.11550); Gemeente Hoorn, college uitvoeringsprogramma 2010-2014; Gemeente Hoorn, Brief Rekenkamer d.d. 10 juni 2008, beheersmaatregelen exploitatierisico's Bangert & Oosterpolder; Gemeente Hoorn, programmabegroting 2010.

Referenties • • • • • • •

Deloitte (2003), Advies over organisatorische plaats van het grondbedrijf; Deloitte (2004), Risicomanagement binnen de gemeente Hoorn Deloitte (2006), B&O Exploitatierisico's, gevolg en beheersmaatregelen; Gemeente Governance Grond(ig) beleid (Deloitte 2007); Handleiding Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (Ernst &Young 2004); BBV, Uitgangspunten gemodificeerd stelsel van baten en lasten provincies en gemeenten; BBV, notitie grondexploitatie d.d. januari 2008;

33

2011 i m m» i Afd

Recommend Documents