JAARVERSLAG
2009
WOONSTICHTING
VOORUITGANG
Kwaliteit in denken en doen
Raad van Commissarissen
2
Voorwoord Juist in een tijd van economische recessie moeten woningcorporaties staan voor hun maatschappelijke taak. Waar marktpartijen niet kunnen of willen presteren zullen corporaties anticyclisch hun maatschappelijke taken moeten invullen. Uiteraard zal de taakopvatting moeten zijn ingebed in een heldere visie en zal deze moeten worden gedragen door de omgeving van de instelling. Vooruitgang heeft in de afgelopen jaren hard gewerkt aan het zichtbaar krijgen van de behoeften van haar huidige en toekomstige klanten en de organisatie geprofessionaliseerd om haar maatschappelijk visie via sociaal ondernemerschap in praktisch handelen om te zetten. Helaas is de poging om de banden met de collega corporaties Sint Antonius van Padua en de Noordwijkse Woningstichting verder aan te halen niet gelukt. In 2009 heeft Vooruitgang verder de vruchten kunnen plukken van de ingezette lijn. Aan de door ons zo beoogde kwaliteit op zowel de harde kant, de stenen, als ook op de zachtere kant van de bedrijfsvoering en dienstverlening is veel aandacht besteed. Leefbaarheid in al haar facetten was voor Vooruitgang een belangrijk thema in 2009. Voorbeelden hiervan waren de oplevering van de vernieuwde woonwijk Oranjebuurt, de ontwikkeling van een crisisopvang voor speciale jeugdzorg, de inzet op de woonzorg- en energiebesparings-concepten, de realisatie van het parkpaviljoen, het ontwikkelen van nieuwe diensten en het vernieuwen van ons overleg met de stakeholders. Met de op dit front behaalde successen zetten wij Vooruitgang verder op de kaart als een vooraanstaande regionale ondernemende volkshuisvester die graag actief meebouwt aan een kwalitatief betere samenleving. Een organisatie waarmee het prettig samenwerken is en die zich in haar ambitie niet laat beperken door de stroperigheid van de stortvloed aan regelgeving. Een organisatie met de voeten midden in de samenleving, die niet alleen zegt wat zij doet maar ook doet wat zij zegt. Een organisatie met oog voor kwaliteit, zowel in het doordenken van problemen en hun oplossingen, het maken van plannen en het uitvoeren daarvan. Daarom geven wij dit jaarverslag de titel ‘kwaliteit in denken en doen’ mee. In dit verslag proberen wij u zo goed mogelijk te informeren over onze doelen, plannen en resultaten. U vindt dit verslag ook op onze website. Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit verslag, schroom dan niet om contact met mij op te nemen. Ik dank alle medewerkers maar ook de stakeholders van Vooruitgang voor de geleverde inzet en het uithoudingsvermogen dat van hen gevraagd werd om te doen wat gedaan moest worden voor Vooruitgang en voor de volkshuisvesting. S.M. Schrader Directeur-bestuurder Woonstichting Vooruitgang
3
Inhoudsopgave
4
1.
Woonstichting Vooruitgang: Kwaliteit in denken en doen
pagina 7
1.1
Inleiding
pagina 7
1.2
Een regionale speler
pagina 10
1.3
Missie en ondernemingsplan
pagina 10
1.4
Strategie en resultaat
pagina 11
1.5
Maatschappelijke opbrengsten
pagina 12
2.
VOLKSHUISVESTELIJKE INSPANNINGEN, INVESTERINGEN EN PRESTATIES pagina 13
2.1
Werken aan wonen: de Kaders
pagina 13
2.2
Situatie op de woningmarkt
pagina 13
2.3
Regionale en lokale prestatieafspraken
pagina 13
2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7 2.4.8 2.4.9
Woningbezit en voorraadbeleid Kenmerken van het bezit Kwaliteit van de voorraad Aan- en verkoop van (verspreid) bezit Nieuwbouw Vervangende nieuwbouw Uitbreidingsnieuwbouw Acquisitie van nieuwe projecten Acquisitie van grond Onderhoud van woningen
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
14 15 15 15 16 16 16 17 18 19
2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4
Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen Ouderen Mensen met een beperking Asielzoekers en statushouders Wonen, zorg en welzijn
pagina pagina pagina pagina pagina
21 21 21 21 22
2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4
Het huisvesten van de primaire doelgroep Verhuurbeleid en woonzicht.nl Verhuringen in 2009 Onrechtmatige bewoning Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen
pagina pagina pagina pagina pagina
22 22 23 24 24
2.7 2.7.1 2.7.2
Leefbaarheid en woonomgeving Inleiding Activiteiten
pagina 24 pagina 24 pagina 24
3.
HUURBELEID 2009
pagina 25
3.1
Huurbeleid in algemene zin
pagina 25
3.2
De inkomsten van de corporatie
pagina 25
3.3
Huurverhoging 2009
pagina 25
3.4
Huurtoeslag
pagina 25
3.5
Huurbetaling en incasso
pagina 25
3.6
Leegstand
pagina 25
4.
SAMENWERKING MET BELANGHEBBENDEN, PARTNERS EN RELATIES
pagina 26
4.1
Inleiding
pagina 26
4.2
De partijen in het veld
pagina 26
4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.3.1 4.3.3.2 4.3.3.3 4.3.4 4.3.5
Samenwerking met belanghebbenden in 2009 Samenwerking met de klant Overleg met SBS e.o. en andere bewonersorganisaties Klachten van bewoners Klachtencommissie Wonen Huurcommissie Commissie van Bezwaar en Beroep Overleg met gemeenten Overleg met het ministerie van VROM
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
4.4
Samenwerking met projectontwikkelaars, makelaars en grondeigenaren
pagina 29
5.
DE ORGANISATIE
pagina 31
5.1
Een slagvaardige organisatie
pagina 31
5.2
Bestuur
pagina 31
5.3
Raad van Commissarissen
pagina 31
5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5
Organisatie en organisatiestructuur Arbeidsomstandigheden Automatisering Organisatieontwikkeling Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen Tijdelijke ondersteuning
pagina pagina pagina pagina pagina pagina
5.5
Verbindingen Vooruitgang
pagina 33
5.6
Informatie en communicatie
pagina 34
6.
FINANCIËN
pagina 36
6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5 6.1.6
Het jaarresultaat Het jaarresultaat algemeen De balans De winst- en verliesrekening De bedrijfswaarde/actuele waarde Waardeontwikkeling bezit Borging
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
36 36 36 36 36 37 37
6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 6.2.7 6.2.8
Meerjarenprognose Resultaatprognoses Kasstroomprognose Vermogensposities Interest dekkingsratio Beleggingen en treasury Centraal Fonds Volkshuisvesting Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Investeringsbeleid
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
37 37 38 38 39 39 39 39 39
26 26 28 28 28 28 28 28 29
31 32 32 32 32 33
5
6.3 6.3.1 6.3.2
Vennootschapsbelasting VSO en VPB Belastinglatenties
pagina 39 pagina 39 pagina 39
6.4
Consolidatie
pagina 39
6.5 6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4 6.5.5 6.5.6 6.5.7
Risicobeheersing Bedrijfsrisico’s Financiële risico’s Operationele risico’s Strategische risico’s Grondverwerving Projectrisico’s Externe risico’s
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
6.6
Intern risicobeheersings- en controlesysteem
pagina 42
6.7
Financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen
pagina 43
6.8
Beloningsstructuur commissie Izeboud/Thung
pagina 43
7.
GOVERNANCE VERSLAG
pagina 44
7.1
Structuur
pagina 44
7.2 7.2.1 7.2.2
Bestuursstructuur Het bestuur Taak en plaats van raad van Commissarissen
pagina 44 pagina 45 pagina 45
7.3
Toepassing van de governancecode
pagina 46
7.4
Transacties met tegenstrijdige belangen
pagina 46
7.5
Leningen of garanties
pagina 46
7.6
Klokkenluidersregeling en integriteitregeling
pagina 46
8.
JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
pagina 47
8.1 8.1.2
Algemeen Samenstelling en rooster van aftreden Raad van Commissarissen
pagina 47 pagina 48
8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3
Activiteiten in verslagjaar Overleg met belanghouders Vergaderingen/bijeenkomsten t.b.v evaluatie Deskundigheidsbevordering en overige activiteiten
pagina pagina pagina pagina
8.3
Verslag van de commissies
pagina 51
9.
JAARREKENING
pagina 53
9.1
Verklaring Bestuur en Raad van Commissarissen
pagina 53
9.2
Mededeling van de Raad van Commissarissen
pagina 53
Bijlagen Bijlage 1 Typering woningbezit Bijlage 2 Personele bezetting per afdeling Bijlage 3 Rapportage woonzicht.nl Jaarrekening 2009 Woonstichting Vooruitgang Accountantsverklaring 6
40 40 41 41 42 42 42 42
48 50 50 51
1.
Woonstichting Vooruitgang: Kwaliteit in denken en doen
1.1
Inleiding
Waren wij in 2008 vooral gericht op het verbeteren van de organisatie, in 2009 zetten wij vervolgstappen die de kwaliteit van ons denken en daarmee van onze besluitvorming verbeterde. Het besef dat wij de wijsheid niet in pacht hebben, lijkt zo eenvoudig en voor de hand liggend. Maar accepteren dat anderen het wel eens beter kunnen weten en kunnen bijdragen aan de kwaliteit in ons denken en doen, vergt een ‘open mind’. Aan die ‘open mind’ werkten wij hard in 2009. Overleg met onze stakeholders, onder andere in huurderspanels, en de invloed daarvan op ons denken is in 2009 vanzelfsprekend geworden. Wij hoeven de dingen niet meer, zoals in het verleden, persé alleen te bedenken. Deze ontwikkeling was kenmerkend voor de activiteiten van Vooruitgang in 2009. Aan de kwaliteit van ons doen hoef ik minder woorden te wijden. Zie bijvoorbeeld onze gloednieuwe Oranjebuurt op de bijgevoegde DVD; een verhaal van goede intenties, mee- en tegenvallers. Maar uiteindelijk vooral het verhaal van een oud woongebied en haar bewoners, dat met behoud van het goede, een stralende nieuwe toekomst kreeg. Steeds meer komen wij tot de ontdekking dat wij er met het traditionele stenen stapelen alleen al lang niet meer zijn. De consument van nu en straks eist meer van ons als sociaal ondernemer. Kwaliteit komt niet meer alleen tot uiting in de toepassing van de techniek. Juist het aanbieden van de combinatie van kwalitatief hoogstaande techniek met kwalitatief hoogstaande dienstverlening en slimme productontwikkeling maakt een corporatie aantrekkelijk voor de huidige en toekomstige woonconsument. Uiteindelijk zijn het bedrijfsmatig gezien diepte-investeringen die op de langere termijn hun geld dubbel en dwars waard zullen zijn. Soms helpen landelijke ontwikkelingen daarbij; af en toe, zoals bij de in 2008 ontstane kredietcrisis, werken zij belemmerend. Vooruitgang heeft gekeken naar de eventuele noodzaak van een fasering in de gewenste ontwikkelingen. Gegeven de aanhoudende onzekere marktsituatie waarin het consumentenvertrouwen nog steeds op de proef wordt gesteld, is Vooruitgang tot de conclusie gekomen dat projecten niet vanzelfsprekend gerealiseerd kunnen worden. Fasering en afstemming met de markt is zeker aan de orde in de komende jaren.
Landelijke ontwikkelingen In de landelijke politiek stond het jaar 2009 mede in het teken van de invloed van Europa op de Nederlandse corporatiemarkt. Europa wordt steeds belangrijker in de praktijk van corporaties. Meer en meer hebben kaderstelling en regelgeving uit Brussel invloed op de woning-corporatie in Nederland. Het gaat dan om onderwerpen als staatssteun, Europese aanbesteding, mededinging en bijvoorbeeld bouwregelgeving. In 2009 sloot Nederland een belangrijke overeenkomst met de Europese Commissie die de volkshuisvesting in ons land sterk zal beïnvloeden. Bestaande staatssteun Het grootste twistpunt in de onderhandelingen was de bestaande staatssteun. Woningcorporaties kunnen door de achtervangconstructie bij de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en steun van het Centraal Fonds voor de Huisvesting tegen gunstiger rentepercentages geld lenen. Deze instrumenten zijn het belangrijkste onderdeel van de steun aan woningcorporaties en blijven met het akkoord behouden. Commerciële activiteiten De Europese Commissie heeft bij de overeenkomst bedongen dat de Nederlandse autoriteiten ervoor zorgen dat de overheidsfinanciering niet wordt gebruikt voor commerciële activiteiten en dat woningen volgens objectieve criteria worden toegewezen. De Europese Commissie wil voorkomen dat de met overheidssteun gebouwde woningen worden toegewezen aan personen die geen behoefte hebben aan sociale huisvesting. Daarom zijn in de overeenkomst afspraken gemaakt over een inkomensgrens. Inkomensgrens In eerste instantie wilde de Commissie de staatssteun aan woningcorporaties alleen toestaan wanneer 90% van de jaarlijks vrijkomende woningen wordt toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot 28.475 euro; het niveau van de huurtoeslag. Een hogere grens zou het evenwicht op de Nederlandse woningmarkt kunnen verstoren. Deze voorgestelde grens 7
zou tot gevolg hebben dat de lagere middeninkomens buiten de doelgroep van woningcorporaties vallen. Nu is overeengekomen dat de grens bij 33.000 euro blijft liggen, waardoor ook deze lagere middeninkomens aanspraak kunnen (blijven) maken op een sociale huurwoning. De overige tien procent van vrijgekomen woningen mag worden toegewezen aan mensen met een hoger inkomen, maar hierbij moet wel met sociale prioriteiten rekening worden gehouden (bijvoorbeeld sociale menging en sociale samenhang). De grens van 90% kan overigens wel regionaal gedifferentieerd worden.
Maatschappelijk vastgoed en bijzondere projectsteun Een ander belangrijk onderdeel van het akkoord betreft maatschappelijk vastgoed. Staatssteun voor het bouwen en verhuren van gebouwen met een maatschappelijke functie, die bijdragen aan de leefbaarheid van wijken blijft toegestaan. Ook bijzondere projectsteun aan de 40 aandachtswijken is in overeenstemming met de staatssteunregels. Met deze projectsteun wil minister Van der Laan de leefomgeving in achterstandswijken verbeteren. Minister Van der Laan heeft aangegeven dat hij de uitkomsten van het akkoord met de Europese Commissie zo snel mogelijk in regelgeving zal vastleggen en uitvoering zal geven aan de afspraken in het onderhandelingsakkoord. De 40 prachtwijken die in 2008 zo in de belangstelling stonden en waar veel spanning tussen overheid en branche over was, lijken in 2009 toch niet zoveel impulsen vanuit het door de sector schoorvoetend vergaarde kapitaal te hebben verkregen als was voorgespiegeld. Wellicht dat een andere vorm van investeren door collegacorporaties uiteindelijk toch tot een beter resultaat en minder spanning zou hebben geleid.
Vertraging nieuwbouwproductie De woningbouw in het gebied Holland Rijnland raakt ieder jaar verder achterop. De tijd tussen het ontwikkelen van nieuwe plannen en het opleveren van woningen wordt steeds langer. Het proces wordt steeds ingewikkelder en vraagt steeds meer beslismomenten van bestuurders, soms van verschillende niveaus: landelijk, provinciaal en lokaal. Het afstemmen van al de wensen van die bestuurslagen het inzetten van aanjaagteams en het aanstellen van een bouwcoördinator brengt tot op dit moment nog geen versnelling in de processen. Wellicht dat de in 2009 door het kabinet voorbereidde crisis herstelwet meer vaart in de behandeling van de regelgeving zal brengen. Naast de complexe regelgeving speelt ook de afwachtende houding van de markt vanwege de crisis een voorname rol. Een ander aspect is dat woningcorporaties zich vanuit strategische overwegingen meer bezig moeten houden met het verkrijgen van posities bij toekomstige bouwlocaties, om hun doelstellingen, verwoord in het BBSH, waar te kunnen blijven maken. Een integrale wijkbenadering waarin de corporaties taken op het gebied van wonen, werken, welzijn, zorg en onderwijs hebben, moet leiden tot duurzame leefmilieus. Corporaties zijn hierbij niet alleen afnemers maar veel meer medeontwerpers met een visie voor het beheer in brede zin en op de langere termijn. In 2009 is het Vooruitgang gelukt om op basis van een verworven grond- positie een intentie-overeenkomst met een andere grondeigenaar en de gemeente Teylingen ten behoeve van de ontwikkeling van een woonwijk met circa 190 woningen te sluiten. Deze ontwikkeling sluit naadloos aan op de eerder - door Woonstichting Vooruitgang en de gemeente Teylingen gemaakte woonvisie die als basis diende voor het maken van meer concrete prestatieafspraken. Daarin is ook ruimte gevonden voor het maken van meer structurele langetermijn afspraken. De evaluatie van de afspraken moet duidelijkheid geven over de mate waarin wij als partners in staat zijn om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke taken. Schaalvergroting en code Landelijk woedt de discussie over de gevolgen van de schaalvergroting binnen onze branche. Vooral politiek wordt steeds meer het nut in twijfel getrokken bij de omvang van de corporaties die soms 50.000 - 80.000 verhuureenheden beheren. Den Haag geeft voor nieuwe fusies die leiden tot grotere corporaties met meer dan 10.000 woningen niet zonder meer groen licht. Wij zien, in de context van de kerkdorpenstructuur op het verstedelijkt platteland, vooral de afstand van de organisatie tot de klant als een nadeel. Het nut en de noodzaak om in ons werkgebied tot een dergelijke schaalvergroting te komen zien wij niet. Wij vinden nog steeds dat corporaties met 7.000 - 9.000 verhuureenheden een goed schaalniveau hebben, waarbij de 8
klanten nog worden gekend en voor de huurders er nog voldoende keus is tussen de verschillende aanbieders. Een kleine opschaling voor Woonstichting Vooruitgang geeft als voordelen elkaars deskundigheden te gebruiken, in de back office efficiënter te kunnen werken en minder kwetsbaar te zijn bij uitval van medewerkers. In 2009 vervolgde Vooruitgang met collegacorporaties verkennende gesprekken over intensievere samenwerking. Niet-vrijblijvende samenwerking tot aan fusie is daarbij geen doel op zich maar een middel om tot een efficiëntere organisatie te komen. In 2009 zijn deze gesprekken afgerond, helaas zonder dat wij tot verdere intensivering van de samenwerking zijn gekomen. Omdat de inspanning op dit vlak haar sporen duidelijk heeft achtergelaten heeft Vooruitgang voor dit onderwerp een periode van één á twee jaar rust ingelast. Productdifferentiatie en het aangaan van strategische allianties met collegacorporaties, zorg- en onderwijsinstellingen en andere marktpartijen buiten de sector, neemt een hoge vlucht. Deze ontwikkeling is, door de noodzaak risico’s te spreiden, niet meer te stoppen. Woonstichting Vooruitgang pleit ervoor, naast een verder terugtredende overheid in financiële zin, ruimte te laten voor een ondernemende corporatiesector. Daarnaast doen zich op corporatieniveau ook onverwachte ontwikkelingen voor op het gebied van concurrentieverhoudingen en de manier van zakelijke omgang. Wij keuren uitwassen af. Wellicht dat handhaving van de bedrijfstakcode, hier meer helderheid in zal geven.
Kredietcrisis De in 2008 begonnen wereldwijde kredietcrisis is nog steeds in al haar hevigheid gaande waarbij het einde van de gevolgen nog niet in zicht is.
De crisis raakt de gehele economie en ook de woningcorporaties hebben dagelijks nog steeds met de gevolgen te maken. Dit manifesteert zich in zijn algemeenheid op de volgende onderdelen van de bedrijfsvoering: • Verkopen bestaand bezit stagneren en marktwaarden nemen af. • Verkopen binnen nieuwbouwprojecten liggen voor een deel op een lager niveau dan gepland, projecten worden (tijdelijk) via verhuur aangeboden, rendementen op investeringen dalen. • Leveranciers en samenwerkingspartners blijken minder solide dan voorheen, marktpartijen kunnen vaak niet langer voldoen aan hun financiële en leveringsverplichtingen. Financiële instellingen blijken minder bereid om tot financiering over te gaan, scherpen • hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risico-opslagen in rekening. • Er is een gebrek aan consumentenvertrouwen. De kredietcrisis heeft op Vooruitgang vooralsnog de volgende uitwerking: • In de begroting zijn prognoses opgenomen voor de komende jaren. De kasstroomprognose is gebaseerd op de bekende nieuwbouwprojecten, inclusief de verkoop van nieuwbouwwoningen. Daar veranderingen van de marktsituatie gevolgen kunnen hebben voor de kasstroomprognose is besloten een auditcommissie in te stellen. Hierin is de Raad van Commissarissen vertegenwoordigd met twee leden. • Op basis van de begroting zijn verschillende scenario’s doorgerekend en zijn de gevolgen uitgedrukt in de diverse kasstroomoverzichten, waarbij de gevoeligheid op financierbaarheid in beeld is gebracht. • In 2009 is de verkoop van de 40 Urban Villa’s als onderdeel van het plan SassemBourg van start gaan. Dit zijn appartementen met een koopprijs van rond de € 300.000,-. Voor aanvang bouw heeft Vooruitgang bijna volledig het verkooprisico afgedekt. Uiteraard worden de marktontwikkelingen bijgehouden en wordt erop geanticipeerd. Het nieuwbouwplan SassemBourg bestaat uit een beperkt aantal koopwoningen, huurwoningen en een zorgcentrum met commerciële verhuur en niet-commerciële verhuur. Voor woningen met een stichtingskostenniveau onder de € 240.000,- kan de financiering met borging door het WSW afgesloten worden. Ook voor de onderdelen die betrekking hebben op de niet-commerciële verhuur zal financiering met borging mogelijk zijn. Voor de onderdelen dure huurwoningen en commerciële verhuur zal naar alternatieve financiering gekeken moeten worden. Voor de verhuur van de plint heeft een marktoriëntatie geleid naar ongeveer 80% dekking voor de verhuur.
9
• •
•
Per jaar staat de verkoop van vijf woningen uit het bestaande bezit gepland. Ook in 2009 is dat deze verkoop gehaald. De rente is aan schommelingen onderhevig. Momenteel ligt de basisrente laag, echter door de hoge opslag die banken in rekening brengen, blijft de rente ongeveer op hetzelfde niveau. Daarnaast hebben de banken tarieven bijgesteld. Vanuit de treasurycommissie wordt de renteontwikkeling nauwkeurig in de gaten gehouden. De teruglopende economie zal gevolgen hebben voor de werkgelegenheid. Een toename van de werkloosheid zal ook zijn invloed hebben op de omvang van de huurachterstanden. De afdeling woondiensten anticipeerde in 2009 goed op de mogelijk negatieve gevolgen door het geven van voorlichtingscursussen. Daarnaast zal de vraag naar (goedkopere) huurwoningen weer toenemen.
Hoelang de gevolgen van de kredietcrisis nog merkbaar zijn, is niet te voorspellen.
1.2 Een regionale speler In 2008 heeft Vooruitgang een nieuw meerjarenbeleidplan “Midden in de samenleving” vastgesteld. Hierin is aangegeven dat Vooruitgang de stap van lokale speler naar regionale woningcorporatie wil zetten. In 2009 hebben wij aan onze uitgebreide toelating in de gemeenten Haarlemmermeer door onze inbreng bij de gebiedsontwikkeling West Flank invulling gegeven. Regionale ontwikkelingen De bouwbehoefte in de regio is groot. Vooruitgang had de intentie in 2009 met de uitvoering van nieuwbouwplannen, onder andere Urban Villa’s, te beginnen, maar bezwaren en procedures belemmerden de start. De bemoeienis van aanjaagteams van VROM en WVS, en ook het bezoek van de minister aan de regio, hebben geen aanwijsbare verandering in het vastzittende proces teweeg kunnen brengen. Ook door ons ingebrachte ideeën en suggesties werden niet gehoord of beantwoord. Veel energie is door Vooruitgang en collegacorporaties gestoken in het ontwerpen van een bovenlokaal kader voor prestatieafspraken. De bedoeling is dat zowel corporaties als gemeenten hun lokale afspraken afstemmen met de regionaal gemaakte afspraken. Wij vinden dat de volkshuisvestelijke vraagstukken in de regio meer daadkracht vereisen van de corporaties en de gemeenten. Helaas stranden nog veel van de ambities in de stroperigheid van de regelgeving.
1.3 Missie en ondernemingsplan Vooruitgang is een maatschappelijk ondernemer die vanuit haar sociale betrokkenheid werkt aan een duurzame en leefbare samenleving door het in de regio ontwikkelen en aanbieden van aan wonen en woonomgeving gerelateerde producten en diensten. Het ondernemingsplan 2008-2012 ‘Midden in de samenleving’ bevat een groot aantal concrete maatregelen, uiteraard gebaseerd op de geformuleerde missie. Per afdeling is aangeven welke stappen gezet moeten worden om in 2012 ook daadwerkelijk te kunnen zeggen: het ondernemingsplan is uitgevoerd zoals het bedoeld was. De maatregelen, 130 stuks voor de gehele organisatie zijn voorzien van een planning. Van het ondernemingsplan is een ‘populaire’ versie naar de stakeholders gestuurd. In 2008 en 2009 heeft Vooruitgang 65% van de voorgenomen maatregelen uitgevoerd, waarvan de helft in 2009. Aan negen maatregelen wordt gewerkt en negen andere maatregelen, gepland voor 2009, zijn nog niet ter hand genomen. Uitgevoerde maatregelen (een selectie): huuraanpassing bij mutaties, vaststellen voorraad betaalbare woningen,prestatieafspraken met de gemeente, verbetering samenwerking met collegacorporaties, gratis boedelbakgebruik voor de huurders, structurele deelname aan wijkschouwen, interne overlegstructuur in beoordelingscyclus, vaststellen persoonlijke prestatieafspraken, competentieprofiel per functie, herkenbaarheid op straat vergroten, opstellen maatschappelijk investeringsprogramma, opstellen sponsorbeleid, samenwerkingsvormen zorg & welzijn, jaarlijks opleidingsplan voor medewerkers, invoeren ZAV-regeling, invoering competentiemanagement, instrumentarium meting rendementsontwikkeling, 10
protocol kleinschalige vastgoedverwerving, plan huisvesting jongeren, omschrijving vier kwaliteitsniveau’s bestaande bouw, opstellen controllplan, vaststellen Energie Prestatie Afspraken, opstellen PR- en communicatieplan, ontwikkelen instrument tweejaarlijkse meting bij stakeholders, uitvoeringsplan kwaliteitssprong bestaande voorraad, invoering permanente meting huurderstevredenheidsonderzoek, tweejaarlijks medewerkerstevredenheidsonderzoek, invoering serviceabonnement. Van een deel van deze maatregelen vindt u in dit jaarverslag de weerslag. Maatregelen die nog niet zijn voltooid of in uitvoering zijn genomen, zijn opgenomen in de plannen voor 2010. Hiertoe behoren onder andere: formuleren en implementeren in onderhoud en nieuwbouw van beleid duurzaamheid, uitwerkingsplan samenwerking particuliere opdrachtgevers nieuwbouw, maatschappelijke verankering en verantwoording van maatschappelijk investeren, verwerven concessie warmte/koudeopslag. Gezien het grote aantal succesvol uitgevoerde maatregelen, zijn wij tevreden over de behaalde resultaten.
1.4 Strategie en resultaat In het ondernemingsplan zijn de volgende strategische doelen geformuleerd: 1. In 2012 staat Vooruitgang bekend als een sociaal betrokken, innovatieve en vooruitstrevende maatschappelijk ondernemer. Wij organiseren actief oplossingen voor een leefbare, duurzame samenleving. Duurzaamheid is een leidend principe bij onze beslissingen en in ons handelen. 2. In 2012 is Vooruitgang een sterke speler in de regio, met een duidelijke lokale herkenbaarheid. Wij streven naar verregaande samenwerking met partners uit diverse sectoren om dit te bereiken. Voor de gemeente(n) zijn wij de natuurlijke partner voor het oplossen van maatschappelijke vraagstukken en integrale gebiedsontwikkeling. 3. In 2012 is Vooruitgang een professionele, voor haar taken toegeruste organisatie waar medewerkers voldoende mogelijkheden krijgen om hun werk, kwalitatief en kwantitatief, met plezier en trots te kunnen verrichten. Vooruitgang acht de inbreng en vraag van de afnemers van dusdanig belang dat onze organisatie verder wordt ontwikkeld tot een vraaggestuurde organisatie. Wij hebben sterk de indruk dat wij behoorlijk ‘in lijn’ bezig zijn met de doelstellingen, hoewel die, gezien hun aard, niet duidelijk in kwantiteit zijn uit te drukken.
In relatie tot doelstelling 1 In een groot aantal artikelen in (vooral) de plaatselijke pers, werd in 2009 aandacht besteed aan activiteiten waarbij Woonstichting Vooruitgang initiatiefnemer of in ieder geval zeer betrokken participant was. Wij stonden in 2009 veel en zeer positief in het nieuws. Uiteraard was de oplevering van de Oranjebuurt, met alle gebeurtenissen daaromheen, reden voor vele lovende artikelen. De intentie tot realisatie van een ‘voetbalkooi’, het door ons georganiseerde straatvoetbaltoernooi en de opening van het door ons aan de gemeenschap aangeboden Parkpaviljoen Park Rusthoff, haalden veelvuldig de pers. Daarnaast was er uiteraard veel aandacht voor de grote (nieuwbouw-) projecten waar Vooruitgang mee bezig is. In relatie tot doelstelling 2 Onze leidende rol in het realiseren van een aantal grote projecten is niet onopgemerkt gebleven. De oplevering van de Oranjebuurt levert ons veel goodwill op, evenals onze vasthoudendheid bij de ontwikkeling van grote projecten als SassemBourg en Liduina. Voor de gemeente zijn wij een belangrijke partners; de samenwerking legden wij vast in prestatieafspraken. Met verschillende zorgen welzijnsorganisaties hebben wij samenwerkingsovereenkomsten gesloten. En met de SBS e.o., de overkoepelende bewonersorganisatie werken wij samen op basis van een overeenkomst die onder andere de rechten en plichten van beide partijen bevat. In relatie tot doelstelling 3 Gemiddeld nemen onze medewerkers, ook in 2009, deel aan één cursus of opleiding per jaar per persoon. Wij zijn een lerende organisatie met lerende medewerkers. Onze professionaliteit blijkt onder andere uit de gehouden enquête onder bewoners, met goede cijfers voor onze dienstverlening. Inmiddels werken wij ook met klantenpanels, om meer informatie te krijgen 11
over de wensen van onze (toekomstige) klant. Ook van onze stakeholders willen wij leren. In 2009 voerde een extern bureau een uitgebreid stakeholdersonderzoek uit. Positief was dat algemeen de Woonstichting werd omschreven als ambitieus, betrokken, ondernemend, vernieuwend en bereid te investeren. Leerpunten waren er ook: behoudende indruk die de werkorganisatie soms nog geeft, te klein voor de toekomst, soms moeite met weerstand van anderen en ad hoc reacties.* *Stakeholdersonderzoek 2009 Atrivé, verslag d.d. 23 februari 2010
1.5 Maatschappelijke opbrengsten Woonstichting Vooruitgang streeft naar aantrekkelijke woon- en leefmilieus, waarin bewoners zich thuis voelen en zich kunnen ontwikkelen. Een goede woning is daar een onderdeel van, iets waar een zichzelf respecterende woningcorporatie voor zorgt, evenals een prettige woonomgeving. Maar ook voldoende voorzieningen en goede onderlinge relaties tussen bewoners/buurtgenoten is van belang. In de ontwikkeling van nieuwbouwgebieden is de integrale gebiedsontwikkeling dé werkwijze bij uitstek om kwaliteit ‘in te bouwen’. Vandaar dat wij in de ontwikkeling van nieuwe woongebieden, waar wij duurzaam bij betrokken zullen blijven, graag vanuit die visie oppakken. Inmiddels is dit bij andere partijen duidelijk en ondervinden wij daarvoor waardering. De aanpak van de Oranjebuurt en de projecten SassemBourg en Liduina zijn voorbeelden van integrale benadering. Wij zien deze buurt en deze grootschalige multifunctionele complexen mede als maatschappelijke opbrengst van onze inzet. Deze maatschappelijke opbrengst kan in meerdere termen worden omschreven. Wij spelen een belangrijke rol in het samenbrengen (onder één dak) van diverse instellingen; dit blijkt een grote meerwaarde te hebben. Ook in termen van werkgelegenheid is sprake van een meerwaarde, zoals bleek in multifunctioneel gebouw Bolero en ongetwijfeld ook zal blijken na realisatie van SassemBourg. Uiteraard kan van integrale gebiedsontwikkeling geen sprake zijn in ons bestaande woningbezit waarvoor geen herstructureringsplannen zijn. Dan zijn het vaak kleinschaliger zaken zoals het op onze kosten aanleggen van een zeer gewenst terras bij een seniorencomplex. Dat dit terras inmiddels is uitgegroeid tot een ontmoetingsplek van bewoners zien wij als een groot goed. Ook andere fysieke (bijvoorbeeld een voetbalkooi op het Essenplein) en niet-fysieke zaken (inzet huismeesters, een netwerk met meerdere instanties om bewonersproblemen die een enkele discipline te boven gaan, op te lossen) bewijzen bijna dagelijks hun nuttige effect. In ons sponsorbeleid formuleerden wij vrij precies welke activiteiten voor sponsoring door Vooruitgang in aanmerking komen.
De belangrijkste criteria zijn: - alleen activiteiten die een relatie hebben met het eigen werkterrein, - geen politieke of religieuze activiteiten, - bijvoorkeur gericht op leefbaarheid, en/of doelgroepen van beleid en/of samenhang in buurten of wijken. Dezelfde criteria hanteren wij bij de afweging al dan niet te investeren in projecten met een maatschappelijk karakter. Het Parkpaviljoen Park Rusthoff, een geschenk van Woonstichting Vooruitgang (vanwege haar 95-jarig bestaan) aan de bevolking van Teylingen, bewijst dagelijks van grote waarde te zijn voor veel bewoners. Dit paviljoen speelt een essentiële rol in het beheer van het centraal in Sassenheim gelegen park door vrijwilligers.Op basis van een uitgebreide analyse besloot Vooruitgang tot een grote investering (ongeveer € 400.000) om dit paviljoen te realiseren. De criteria die werden gewogen waren onder andere: past deze investering binnen de grenzen van het BBSH en draagt de investering bij aan een beter leefklimaat? Pas na een volmondig positief antwoord op deze en andere criteria, is tot deze grotendeels onrendabele investering besloten.
12
2.
Volkshuisvestelijke inspanningen, investeringen en prestaties
2.1 Werken aan wonen: de kaders Vooruitgang is actief in een geliefd woningmarktgebied. Enerzijds door de ruimte om te wonen en te recreëren, anderzijds door de nabijheid van werkgelegenheid in de grootstedelijke agglomeratie. Daardoor overtreft de vraag naar woningen al jarenlang het aanbod. Wij proberen door investeringen in vooral nieuwbouw zo goed mogelijk een bijdrage te leveren aan de oplossingen van dit belangrijke maatschappelijke vraagstuk. Daarnaast hebben onze inspanningen op volkshuisvestingsgebied betrekking op het handhaven en/of verbeteren van de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad, op een goede verdeling van de beschikbare woningen en op zaken als leefbaarheid en woonomgeving. Het ondernemingsplan formuleert voor de komende jaren een integraal beleid op ondernemingsniveau. Hiermee zijn uiteenlopende beleidsvelden op elkaar afgestemd, zoals het strategisch voorraadbeheer, nieuwbouw, huurbeleid en investeringsniveaus. Vooruitgang kiest daarbij voor het bedienen van verschillende doelgroepen. Belangrijke uitgangspunten zijn: a. De primaire doelgroep blijft centraal staan. Onder de primaire doelgroep verstaan wij huurders en woningzoekenden met een jaarinkomen tot € 33.000 en de zogenaamde bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een handicap waardoor een vorm van woonbegeleiding nodig is, mensen met specifieke wooneisen (zoals senioren) en mensen met een moeilijke positie op de woningmarkt, zoals asielzoekers. b. Integrale benadering bij het ontwerp van buurten, wijken en zones c. Verbreding van het dienstenpakket d. Differentiatie op wijkniveau e. Continuïteit in financieel beleid
2.2 Situatie op de woningmarkt De woningmarktsituatie in Holland-Rijnland is door de crisis niet wezenlijk veranderd. Als de crisis doorzet en bijvoorbeeld leidt tot hogere werkloosheid kan dit wel leiden tot een nog grotere vraag naar de toch al schaarse betaalbare huurwoningen. Binnen woonzicht.nl zien we dat ook de vraagdruk op woningen rond de liberalisatiegrens toeneemt. Ook de vergrijzing van de bevolking gaat door. Met name in Sassenheim, waar het grootste deel van onze woningen staat, merken we dat. Bij de doelgroep senioren neemt de vraag naar wonen met zorg en welzijn toe. 2.3 Regionale en lokale prestatieafspraken Hoewel de cijfers voor nieuwbouw in de regio nog fier overeind blijven is het maar zeer de vraag of de komende jaren de genoemde aantallen worden gehaald. De regio Holland Rijnland heeft een dwingende bouwopgave van het Rijk c.q. de provincie Zuid-Holland opgekregen: vóór 2020 moeten ruim 33.000 woningen worden toegevoegd aan de voorraad, waarvan 9.900 in de sociale sector. Vertaald naar Teylingen betekent deze opgave de bouw van circa 2.600 woningen, waarvan ca. 30%, 780 woningen, in het sociale segment. Al in 2008 maakten Vooruitgang en twee andere corporaties werkzaam in de gemeente Teylingen hierover prestatieafspraken met de gemeente. Helaas zorgen lange procedures voor stagnatie. In 2008 hebben de woningcorporaties Vooruitgang, Stek en Woningstichting Warmunda samen met de gemeente Teylingen een nieuwe Woonvisie voor 2008 - 2020 opgesteld en vastgesteld. Deze vormt de basis voor de nieuwe prestatieafspraken (voor 2010 en verder) met de gemeente. Ons strategisch voorraadbeheerplan passen wij hierop aan. In 2008 en 2009 waren prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties van toepassing, ook al werd een formele handtekening door partijen niet gezet. In de loop van 2009 vond evaluatie van de prestatieafspraken plaats. De afspraken hadden betrekking op positie en taken van de partijen, het bouwen van nieuwe woningen, de bestaande voorraad, wonen, zorg en welzijn en tenslotte de leefbaarheid. De positie en samenwerking van partijen leverde een verbeterde verstandhouding op tussen partijen en een goede basis voor het uit de weg ruimen van obstakels. Over de productiedoelstelling bestaat overeenstemming, maar de realisering daarvan loopt vertraging op door onder andere ingewikkelde regelgeving en marktomstandigheden. In de evaluatie wordt gepleit voor het aanstellen van een gemeentelijke centrale contactpersoon en een betere verankering van de prestatieafspraken op dit onderdeel. 13
Wat betreft de bestaande voorraad zijn afspraken gemaakt over de afstemming tussen uitvoeringswerkzaamheden van gemeente en corporaties. Deze afspraken werken over het algemeen naar behoren. Over transformatie/herstructurering zijn afspraken gemaakt over het voltooien van de Oranjebuurt en de planvorming rondom Liduina en de Arend Verkleijstraat e.o. Over de omvang en samenstelling van het woningaanbod is afgesproken dat de corporaties woningen gaan aanbieden in maatschappelijk gebonden eigendom (Vooruitgang heeft in 2010 gekozen voor het Koopgarantmodel en zal dit vanaf 2010 op de markt brengen. Afgesproken is dat Vooruitgang plm. 48 nieuwe woningen levert in de categorie verzorgd/beschut wonen. Met acht woningen die zijn opgeleverd in de oranjebuurt en de 40 woningen die voor 2010 op het programma staan, voldoen wij aan deze afspraak. Afspraken over onderzoek naar financiering voor het ‘opplussen’ van bestaande woningen zijn nog niet uit de verf gekomen. Wat betreft huurniveaus is afgesproken dat tenminste 70% van de woningen bereikbaar blijft voor de primaire doelgroep. Aan deze afspraak voldoen wij ruimschoots. Afspraken rond onderzoek naar slaagkansen voor verschillende doelgroepen om een woning te verkrijgen komen wij na. Ook afspraken over de huisvesting van statushouders komen wij na. Op het gebied van wonen, zorg en welzijn werkte Vooruitgang mee aan de ontwikkeling van een visie rond woonservicezones en meer duidelijkheid omtrent bijzondere woon- en zorgvraag. De gemeente is op dit terrein initiatiefnemer/coördinator. Op het gebied van leefbaarheid zijn de afspraken: een gezamenlijke, integrale benadering van leefbaarheid, wijkschouwen (en wijkmarkten) door de gemeente, het aanstellen van huismeesters door de corporaties. Vooruitgang draagt de integrale benadering van leefbaarheid met verve uit, neemt inmiddels deel aan de wijkschouwen en heeft drie huismeesters actief in diverse complexen.
Overige afspraken Met Cardea Jeugdzorg werd in het verslagjaar een samenwerkingsovereenkomst getekend. Met deze overeenkomst worden de kwaliteiten van beide organisaties gebundeld. Hierdoor is Vooruitgang in staat snel woonruimte ter beschikking te stellen voor gebruik in een zorgfunctie en kan Cardea sneller dan voorheen over adequate accommodaties beschikken om de zorgfunctie uit te voeren. Dit geldt voor het gehele werkgebied van Vooruitgang en kan gelden voor zowel bestaand bezit, te verwerven bezit of nieuwbouw. Met een scala aan instellingen sloten wij al voor 2009 samenwerkingsovereenkomsten, met name in verband met de ontwikkeling van projecten als SassemBourg en Liduina. In verband met herstructurering stelden wij, in overleg met collegacorporaties een sociaal statuut op. Na overeenstemming daarover met de SBS e.o. - de overkoepelende bewonersorganisatie - is het statuut in 2009 van kracht geworden.
2.4 Woningbezit en voorraadbeleid Het woningbezit nam in 2009 toe van 2.087 naar 2.101 woningen. Ons voorraadbeleid bevat een groot aantal elementen. Kenmerkend is dat wij de woningvoorraad willen uitbreiden en de kwaliteit ervan willen verbeteren. De ontstellend grote vraag naar woonruimte, ook en vooral van mensen die wij tot onze doelgroep van beleid rekenen, is het argument om de voorraad waar mogelijk uit te breiden. Toch zijn wij, mede om financiële redenen, genoodzaakt een bescheiden deel van onze voorraad te koop aan te bieden. Kwaliteitsverbetering, gericht op de woonwensen van onze klanten nu en in de toekomst, bereiken wij door herstructureren (sloop en vervangende nieuwbouw), en door woningverbetering, waaronder het succesvolle dynamisch (mutatie-) onderhoud. Wat betreft huurbeleid houden wij een fors gedeelte van de woningen bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Het toewijzingsbeleid stelt geen eisen aan het inkomen van woningzoekenden. Gebleken is dat huurders met een hoger inkomen geen of nauwelijks belangstelling hebben voor de betaalbare woningvoorraad. Uiteraard wordt dit ervaringsgegeven regelmatig gecheckt. Het voorraadbeleid voeren wij uit binnen de vastgestelde financiële kaders die ervoor moeten zorg dragen dat Vooruitgang een financieel gezonde instelling is en blijft.
14
Begin boekjaar Verkoop bestaand bezit Sloop Aankoop Nieuwbouw Einde boekjaar
Woningen 2.087 -9
Garages 158
4 19 2.101
1 159
Overige ruimten 29
29
2.4.1 Kenmerken van het bezit Vooruitgang heeft een hoog percentage woningen voor de doelgroep “bereikbaar” (84%). De percentages eengezinswoningen (62%), etagewoningen zonder lift (7%) en hoogbouw boven vier woonlagen (18%) nemen licht af te gunste van de etagewoningen t/m vier woonlagen met lift (13%). De kwaliteit van de voorraad neemt toe door een stevige stijging van het aantal woningen met relatief veel punten volgens het woningwaarderingsysteem. Bijlage 1 geeft het overzicht van de kenmerken van het bezit. 2.4.2 De kwaliteit van de voorraad In het strategisch voorraadbeheerplan staan de uitgangspunten per marktcomplex. Het toewijzings-, huur- en huurtoeslagbeleid, en ook het dagelijks en planmatig onderhoud differentiëren wij naar deze marktcomplexen. In 2009 is de herijking van het strategisch voorraadbeheer afgerond. Er is een toenemende vraag naar meer kwaliteit in de woningen en men is ook bereid daarvoor te betalen. De prijs- en kwaliteitscategorieën zijn daarom beter op elkaar afgestemd. Zo is er meer ruimte gekomen om via een huurverhoging in de woningen te investeren. Dit heeft enige verschuiving veroorzaakt tussen de diverse categorieën. Dit heeft uiteraard geen nadelige gevolgen voor de zittende huurders. Bij een aantal complexen ontstaat juist investeringsruimte om via Dynamisch Onderhoud kwaliteit toe te voegen. De categorieën zijn verdeeld in de volgende vier kwaliteitsniveaus met bijbehorende prijssegmenten, te weten: -
basiskwaliteit plussegment topsegment vrije sector
tot € 357, = € 357, = - € 548, = € 548, = - € 648, = boven € 648, =
Door een kwaliteitsinvestering kunnen woningen door de maximale huurtoeslaggrens van € 648, = schieten. Omdat de woning dan niet meer bereikbaar is voor de primaire doelgroep wordt zorgvuldig gekeken of de investering doorgang moet vinden of dat er een deel van de investering als ‘onrendabel’ wordt afgeboekt.
2.4.3 Aan- en verkoop van (verspreid) bezit Verkoop vindt plaats vanuit de vastgestelde verkoopselectie. In 2009 werden negen woningen verkocht, vier meer dan gepland. Eind 2009 is een tweede verkoopselectie van bijna 100 woningen vastgesteld. Voordat deze wordt geëffectueerd worden begin 2010 de financiële consequenties in beeld gebracht. Gezien het economische klimaat is de verwachting dat de animo bij zittende huurders om hun woning te kopen laag is. Het verschil tussen het maandelijkse huurbedrag en hypotheekbedrag is vaak te groot. Uiteraard worden de woningen wel als eerste aan hen aangeboden. In 2009 is besloten om daarbij de Koopgarant® regeling aan te bieden. In 2010 sluit Vooruitgang zich aan bij dit landelijke initiatief. Aspirantkopers kunnen tot maximaal 30% korting krijgen op de vaste verkoopprijs. De woning moet bij verkoop teruggeleverd worden aan de corporatie en dan vindt een winst- of verliesdeling plaats. De verwachting is dat dit een stimulerend effect op de verkoop kan hebben. Leegkomende woningen uit de verkoopselectie worden als eerste aangeboden aan belangstellende huurders van Vooruitgang. In overleg met onze collegacorporaties in Teylingen en de gemeente is besloten om de komende jaren minimaal 50 woningen in de Koopgarant® constructie beschikbaar te stellen. Dit is ook vastgelegd in de prestatieafspraken.
15
Wat betreft aankoop proberen wij kleine binnenstedelijke locaties en gronden te verwerven. Het liefst vanaf het eerste begin met partners die mede invulling kunnen geven aan een locatie. In 2009 heeft Vooruitgang de woning aan de Zandslootkade 48 aangekocht voor € 235.000,- in het kader van verdere ontwikkelmogelijkheden, grenzend aan de huidige Oranjebuurt. Voor deze woning is een tijdelijke huurovereenkomst afgesloten. Ook in 2009 werden twee woningen aan de Kagerdreef in Sassenheim voor € 742.000,aangekocht en gelijk doorverhuurd aan Cardea Jeugdzorg voor een periode van 15 jaar. Tevens werd een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van het voormalige politiebureau aan de Sixlaan in Hillegom. Cardea neemt voor deze locatie de verbouwingskosten voor haar rekening en Vooruitgang heeft met Cardea ook een huurovereenkomst getekend voor 15 jaar. Overdracht vond plaats in januari 2010 voor een bedrag van € 707.000,-.
2.4.4 Nieuwbouw Vooruitgang streeft actief naar uitbreiding van haar woningbezit. Niet alleen in de gemeente Teylingen maar ook in de regio. In 2009 had Vooruitgang één project in aanbouw dat ook eind dat jaar werd opgeleverd. In de Oranjebuurt in Sassenheim verrezen 241 nieuwe woningen. Gedifferentieerd in huur en koop en voor diverse doelgroepen. Ook zijn er veel projecten in ontwikkeling. Voor het kwaliteitsbeleid, zowel in de bestaande voorraad als bij nieuwbouw, is vooral wat de markt aangeeft bepalend. De prijzen van koopwoningen zijn zo sterk gestegen dat deze voor grote delen van de woningzoekende starters en huurders niet meer bereikbaar zijn. Dit legt een enorme druk op de huurwoningenmarkt. Bovendien groeit de vraag naar kwalitatief betere (sociale)huurwoningen. Een antwoord op deze marktontwikkelingen zal voor een belangrijk deel in de bestaande voorraad moeten worden gevonden.
2.4.5 Vervangende nieuwbouw in uitvoering en ontwikkeling De her- en nieuwbouw in de Oranjebuurt (totaal 241 woningen) is inmiddels afgerond. Begin 2010 werden de laatste woningen opgeleverd. Er zijn diverse projecten in ontwikkeling. Drie woonzorgconcepten, nieuwbouw in Hooghkamer (Voorhout) en de Vossepolder (Hillegom). De verwachting is dat in het voorjaar 2010 de eerste paal voor de 40 koopappartementen Teylingervaart in Sassenheim wordt geslagen. 2.4.6 Uitbreidingsnieuwbouw in ontwikkeling De voor Teylingen zo belangrijke woon/zorg projecten SassemBourg en Liduina ondervinden ondanks grote inspanningen van Vooruitgang en haar partner ActiVite nog steeds grote vertraging. Lange behandelperioden, combinaties met op te stellen ontwerp bestemmingsplannen, inspraakprocedures, politieke discussies en besluitvorming hebben veel tijd en hiermee ook ontwikkelkosten met zich meegebracht. Door de Raad van State is inmiddels het bestemmingsplan voor Overteylingen vernietigd op grond van verwarring rond de meetgegevens van de luchtkwaliteit. Hoewel reparatie hiervan door gemeente vlot ter hand is genomen, betekent dit weer kans op vertraging. Bouwlocatie Hooghkamer en Voorhout Noord Vooruitgang en Stek overleggen gezamenlijk met de gemeente Teylingen over de verdere invulling van de taakstelling van de locatie Hooghkamer en Voorhout Noord (samen goed voor circa 2.000 woningen in de markt- en sociale sector). In het kader van de prestatieafspraken heeft de gemeente Teylingen de corporaties meer ruimte gegeven voor inbreng bij de ontwikkeling van deze woonwijk. Vooruitgang verwacht, samen met Stek, door een grotere betrokkenheid en daardoor een intensievere samenwerking met de gemeente Teylingen, mede sturing te kunnen geven aan de ontwikkeling voor deze voor de regio belangrijke Vinexlocatie. De gemeente heeft het initiatief van de ontwikkeling naar zich toegetrokken om daarmee snelheid in het proces te krijgen. De gemeente heeft ook de kaders opnieuw vastgesteld en binnen die kaders de rol van de corporaties bepaald. Binnen de kaders heeft de gemeente gekozen voor een andere opzet van de ontsluiting van de woonwijk en hierdoor heeft zij het financiële tekort op het plan teruggebracht. Uiteraard zullen de corporaties de gevolgen van deze belangrijke ingreep in de realisatie van de woonwijk op de kwaliteit toetsen. 16
Overzicht projecten in voorbereiding Project
Plaats
SassemBourg
Sassenheim
Deelplan Langeveld
Sassenheim
Hooghkamer en Voorhout Noord
Voorhout
Urban Villa’s
Sassenheim
Liduina
Warmond
Engelse Tuin
Voorhout
Het programma waar Vooruitgang in 2009 concreet aan heeft gewerkt, en dat in 2010 en later in uitvoering komt: Urban Villa’s Sassenheim SassemBourg Sassenheim Liduina Warmond Park Overbosch Voorhout Bollenschuur V.d. Hulst Voorhout Hooghkamer Voorhout Complex 17, A.Verkleystraat e.o. Totaal
zorgvoorzieningen+ zorgvoorzieningen+ zorgvoorzieningen+ diverse bedrijfsruimten
40 woningen 91 woningen 86 woningen 39 woningen
120 woningen 73 woningen zorgvoorzieningen + 449 woningen
Omgerekend naar investeringen is de ambitie over 2010 - 2014 voor deze woningen en zorgen andere voorzieningen te vertalen naar een investering van € 140.000.000,-. Ondanks grote inspanningen maakt Vooruitgang zich zorgen over de behandeling van de projecten in verband met discussie over de ruimtelijke ordening.
2.4.7 Acquisitie van nieuwe projecten Nadat eind 2008 de Gemeente Haarlemmermeer, de provincie Noord-Holland, het Rijk en het Hoogheemraadschap van Rijnland een Bestuursovereenkomst hadden getekend, heeft de projectgroep in 2009 een Programma van Eisen opgesteld en een Structuurvisie op het gebied “Westflank”. Medio 2009 is duidelijk worden wat de kansen voor woningbouw zijn op de ingenomen posities. De grootste nieuw geplande kern is Zwaanssluis met ca 2.800 woningen, waarvan ruim de helft van de grondpositie in handen is van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West CV. Het is de bedoeling het woningbouwprogramma in de Westflank van ca. 10.000 woningen te realiseren in de periode 2013-2030. Uitgangspunt is 40% in de sociale sfeer. Stationslocatie Teylingen/Noordwijkerhout Vooruitgang heeft haar visie over een mogelijke stationslocatie en daaraan gekoppeld de ontsluiting van nieuwe woonwijken formeel kunnen doorspreken met de lokale en de provinciale overheid. Daarop is voldoende draagvlak ontstaan zodat eind 2009 is besloten tot een nadere uitwerking in samenwerking met bureau Venhoeven CS. Naar verwachting zal dat begin 2010 leiden tot een tweede, meer uitgebreide, presentatie. Tevens wordt overwogen deze gebiedsstudie in 2010 te laten meedingen in de tender Mooi Nederland. Hillegom en Buitenkaag In 2009 zijn initiatieven genomen voor een woningbouwontwikkeling van circa 40 woningen in Hillegom en voor achttien woningen in Buitenkaag. Voor de woningen in Hillegom is een intentieovereenkomst gesloten met Ballast Nedam.
17
2.4.8 Acquisitie van grond Er zijn in 2009 geen nieuwe strategisch posities aangekocht. Verwervingen worden afgemeten aan de financiële mogelijkheden en risico’s en daarvan zijn de grenzen in zicht. Hoofdzaak blijft dat er een volkshuisvestelijke meerwaarde is of meerwaarde voor het algemeen maatschappelijk belang. In 2006 is het beleidskader vastgesteld over het aangaan van strategische grondposities en het aankopen van gronden. Gezien de financiële omvang en in het kader van risicospreiding van de aan te kopen gronden wordt er samengewerkt met marktpartijen. In de Haarlemmermeer-West CV bijvoorbeeld in de verhouding 20:80 en blijft Vooruitgang dus ruim binnen de door het Ministerie van VROM gestelde kaders.
In het beleidskader is ook een onderscheid gemaakt tussen locaties in het primaire en locaties in het secundaire werkgebied volgens onderstaande indeling: Primair werkgebied Teylingen, Noordwijk en Noordwijkerhout Duin- en Bollenstreek Noord Duin- en Bollenstreek Zuid Overig Holland Rijnland Haarlemmermeer Westflank Secundair werkgebied Overig Noordvleugel Daarnaast wordt de ontwikkelpotentie van de grondaankopen beoordeeld op de punten bestemming, toekomstvisie Rijk en Provincie, infrastructuur en Schiphol.
In het jaar 2009 zijn er geen gronden aangekocht. De volgende percelen grond zijn in bezit: Project
Plaats
Grond Loosterweg
Lisse
Grond ’s-Gravendamseweg
Voorhout
Diverse gronden Jacoba van Beierenweg
Voorhout
Diverse gronden Turfspoor
Lisserbroek
Grond Engelse Tuin
Voorhout
Diverse gronden
Beinsdorp
Overige aankopen
18
Stichting Raamwerk locatie Vredesteyn
Sassenheim
Grondposities in de Haarlemmermeer Locatie Vink Locatie Predikanten Locatie De Boer Locatie Parlevliet Diverse locaties
Plaats Beinsdorp Beinsdorp Zwaanshoek Beinsdorp Beinsdorp
2.4.9 Onderhoud van woningen Door een uitgekiend onderhoudsbeleid houdt Vooruitgang de woningvoorraad technisch op orde, terwijl de kwaliteit van de woningen tegelijk meegroeit met de veranderende kwaliteitseisen van de bewoners. Een belangrijk meegroei-instrument is het dynamisch mutatieonderhoud, dat wil zeggen kwaliteitsverbetering of noodzakelijke markttechnische aanpassingen van het inbouwpakket, doorgaans bij mutatie maar ook bij zittende huurders indien zij daarom vragen. Hierbij spelen wij in op specifieke wensen van klanten binnen de randvoorwaarden van het strategisch voorraadbeheer. Het inzetten van de zogenaamde ‘trouwe huurders korting’ werkt hier in positieve zin aan mee. In 2009 was het aanbieden van keukens met ‘trouwe huurderkorting’ wederom een succes. Huurders krijgen per jaar dat zij in de woning wonen 2% korting (tot 50%) op het ‘meerwerk’ van de investering. In 2009 is dit principe ook als proef toegepast op andere onderdelen van de woning, vooral badkamers. Hoewel technisch nog in redelijke staat, is er regelmatig de wens om tegelwerk en dergelijke na twintig jaar of langer te vervangen. Ook hier blijkt dat huurders zeer geïnteresseerd zijn in mogelijkheden tot verbetering van hun individuele woning en daar ook een redelijk bedrag voor over hebben. Het beschikbare budget voor dynamisch mutatieonderhoud werd volledig benut. Tegenover ongeveer de helft van deze investeringen staat een kostendekkende huurverhoging. Vooruitgang gaf hiermee, evenals in voorgaande jaren, ook in 2009 de voorkeur aan het dynamisch mutatieonderhoud boven een grootschalige complexgewijze aanpak. Met de komst van de woonwinkel in het verschiet wordt deze aanpak verder uitgewerkt naar een pasklaar aanbod per woningtype. Het planmatig onderhoud concentreert zich vooral op elementen van het casco. In totaal werd in 2009 voor € 2.844.300,-- aan onderhoud besteed.
Overzicht onderhoudsuitgaven Onderhoud algemeen - Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud - Dynamisch mutatieonderhoud - Bestrijding vandalisme - Kosten serviceabonnement
€ 458.700,€ 388.300,€ 291.300,€ 4.500,€ 96.400,-
Onderhoud voorzieningen - Cv/ww-installaties - Mechanische installaties - Liften - Groenvoorziening - Verlichting - Brandmelding/beveiliging
€ 120.100,€ 23.500,€ 80.400,€ 10.300,€ 700,€ 17.700,-
€ 1.239.200,-
€ 252.700,-
- Planmatig onderhoud
€1.352.400,-
Totaal
€ 2.844.300,=============
Niet planmatig onderhoud
Reparatieverzoeken Het aantal reparatieverzoeken in 2009 bedroeg totaal 2287. 10% meer als verwacht. De totale kosten waren € 458.675,-. Serviceabonnement Met ingang van 1 januari 2009 is het serviceabonnement ingevoerd. Voor houders van het serviceabonnement voeren wij een deel van het huurdersonderhoud uit, dat normaliter door de huurder zelf bekostigt wordt. Het aantal abonnementen dat in 2009 is afgesloten is 450. Daarmee is aan de verwachting voldaan. De totale kosten bedroegen € 96.362,-. Dit is inclusief aanloop kosten en aanschaf rookmelders. 19
Onderhouds-ABC Onderhoudsverzoeken kunnen schriftelijk, telefonisch, mondeling en per e-mail worden gemeld. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst krijgen huurders een onderhouds-ABC, waarin per onderdeel staat aangegeven of het onderhoud daarvan voor de verantwoordelijkheid van de huurder of de verhuurder komt. Eigen onderhoudsdienst Als Vooruitgang de klacht moet verhelpen, wordt daarvoor een afspraak gemaakt met de betrokken huurder. Zoveel mogelijk worden onze eigen vaklieden voor deze werkzaamheden ingezet, omdat zij in de regel flexibel inzetbaar zijn en goed op de hoogte zijn van de specifieke situatie. Huurders kunnen de gehele dag reparatieverzoeken melden. Bij het maken van afspraken wordt met de bewoner een marge van twee uur afgesproken waarbinnen de vakman zal komen. Continue wachtdienst Buiten kantoortijden hebben wij een continue wachtdienst die dringende reparatieverzoeken direct verhelpt. Voor klachten aan de centrale verwarming is een servicebedrijf 24 uur per dag bereikbaar. Huurders kunnen glasschade 24 uur per dag op een rechtstreeks nummer van een verzekeringsmaatschappij melden. Mutatieonderhoud Uitgangspunt is dat bij mutatie van een woning in goede staat moet worden opgeleverd. Het uitrustingsniveau wordt zoveel mogelijk afgestemd op de marktpositie. In de praktijk blijkt dat veel huurders allerlei aanpassingen en wijzigingen in hun woning aanbrengen. Het beleid is dat deze aanpassingen en wijzigingen door een nieuwe huurder overgenomen kunnen worden indien hij dat wenst. Daarnaast continueren wij het beleid dat bepaalde door ons geaccepteerde wijzigingen van de vertrekkende huurder worden overgenomen. Hier kan een vergoeding tegenover staan. Per woning waren de kosten in 2009 gemiddeld € 2.133,-, totale kosten € 388.261,-. Er vonden 182 mutaties plaats in 2009. Dynamisch onderhoud Bij het dynamisch onderhoud wordt afhankelijk van de vraag van de doelgroep en de streefhuurprijs van de woning, het kwaliteitsniveau van de woning na een mutatie bepaald. Het dynamisch onderhoud heeft betrekking op woningontwikkeling en richt zich op woontechnische kwaliteit. De opbouw van de post dynamisch onderhoud bestaat uit twee onderdelen. 1. Onderhoudsactiviteiten Werkzaamheden die voortkomen uit het systematisch onderhoudssysteem en bij een mutatie uitgevoerd kunnen worden. 2. Noodzakelijke/gewenste markttechnische aanpassingen Ingrepen die iets toevoegen aan de standaarduitrusting van de woning om de verhuurbaarheid te vergroten. De uitgaven ten laste van dynamisch onderhoud bedroegen in 2009 € 502.500,- waarvan werd € 211.000,- geactiveerd, vooral tengevolge van het plaatsen van 14 CV-installaties en 33 luxe keukens.
Planmatig onderhoud De uitvoering van het planmatig onderhoud is gebaseerd op de begroting van 2009 en de doorgeschoven werkzaamheden van 2008. Het beschikbare budget bedroeg € 1.441.400,-. Er is voor totaal voor € 1.401.700,- aan opdrachten verstrekt. Dit is een onderschrijding van het budget van 3%. Ten aanzien van de uitvoering is € 1.352.400,- gefactureerd. Bijna alle geplande werkzaamheden zijn opgedragen en voor 93% ook daadwerkelijk uitgevoerd. De prestatieafspraak van 90% is hiermee gehaald.
20
Tevens is voor € 252.700,- aan contractonderhoud besteed. Ten opzichte van het budget van € 247.000,- is dit 2% overschrijding. Contractonderhoud zijn jaarcontracten voor onder andere liften, hydrofoorinstallaties, verwarmingsinstallaties, onderhoud groenvoorzieningen.
Overige werkzaamheden Naast het verhuren en het onderhouden van de woningen worden ook de volgende diensten verleend: • reparatie glasbreuk is gedekt via de glasverzekering. De bewoners betalen hiervoor maandelijks een premie • toezicht in negen complexen door drie huismeesters • toezicht op het schoonhouden • 24-uurs wachtdienst • cv-klachten kunnen rechtstreeks gemeld worden. In een aantal complexen zijn contracten afgesloten voor het beheer, het schoonhouden, de groenvoorziening, de centrale antenne-inrichting en zusteroproep.
2.5 Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen Vooruitgang heeft doorlopend aandacht voor het wonen van mensen die extra faciliteiten of hulp nodig hebben bij het realiseren van hun woonwensen. Speciale aandacht gaat uit naar mensen met beperkingen, asielzoekers en mensen die vielen onder de zogenaamde pardonregeling. 2.5.1. Ouderen In 2009 zijn 25 woningen aan 65+sers verhuurd (2008 = 22). In zeventien gevallen liet men een woning van Vooruitgang achter. Eén verhuring betrof een omzetting van een wisselwoning, van een huurder in de Oranjebuurt, in een gewoon contract. De zeven overige huurders kwamen uit Teylingen (4x), Zoeterwoude, Leiden en Nieuw Vennep. De verwachting dat vooral bij het vrijkomen van huurwoningen van 65+ers langere verhuisketens ontstaan is, helaas, niet uitgekomen. De bovengenoemde zeventien opnieuw te verhuren Vooruitgangwoningen werden slechts in drie gevallen verhuurd aan eigen huurders.
2.5.2. Mensen met een beperking In de Oranjebuurt zijn acht eengezinswoningen omgevormd naar vier zelfstandige zorgwoningen met diverse voorzieningen. De huurder, ’s Heerenloo, gebruikt de woningen voor de huisvesting van 24 mensen met een verstandelijke en/of fysieke beperking en tevens voor medewerkers ten behoeve van hun begeleiding en verzorging. 2.5.3 Asielzoekers en statushouders Iedere gemeente krijgt van de rijksoverheid jaarlijks een taakstelling met het aantal te huisvesten personen. In 2009 waren dit 43 personen, waarvan er zeventien door Vooruitgang zijn gehuisvest. Woonstichting Vooruitgang, Stek en Woningstichting Warmunda maakten met de gemeente Teylingen de afspraak dat zij voor de opvang van statushouders zorgen. Dit is in de prestatieafspraken opgenomen. Er wordt ook intensief samengewerkt met Vluchtelingenwerk Zuid Holland Noord – locatie Teylingen. Deze organisatie fungeert als intermediair tussen gemeente en statushouder en zorgt voor begeleiding. In overleg met de gemeente en de COA zoeken wij een goede match tussen beschikbare woonruimte en kandidaten. De zeventien asielzoekers en statushouders zijn gehuisvest in zes beschikbaar gestelde woningen, het betrof drie eengezinswoningen en drie etagewoningen. De eengezinswoningen zijn allen in dezelfde (Vijfmei-)buurt gelegen.
21
Categorie
Statushouder
Taakstelling van 01-01-09 tot 01-07-2009 13
Gehuisvest
10
Taakstelling van 01-07-09 tot 31-12-2009 15
Gehuisvest
Resteert
7
11
2.5.4 Wonen, zorg en welzijn Ten behoeve van Stichting Jeugdzorg Cardea werden in de Kooiwijk een tweetal naast elkaar gelegen eengezinswoningen aangekocht. De woningen worden gebruikt voor de opvang van kinderen in gezinsverband. De omwonenden werden persoonlijk en via een infoavond door Vooruitgang (en Cardea) geïnformeerd. Tevens is besloten het voormalige politiebureau aan de Sixlaan in Hillegom aan te kopen. Ook dit pand wordt per direct doorverhuurd aan de Stichting Jeugdzorg Cardea. Na een grondige verbouwing realiseert Cardea hier een opvangmogelijkheid voor jongeren die met spoed uit huis geplaatst moeten worden. De oplevering hiervan wordt begin 2010 verwacht.
2.6
Huisvesten van de primaire doelgroep
2.6.1 Verhuurbeleid en woonzicht.nl Gemeenten en woningcorporaties in Holland Rijnland werken samen bij het huisvesten van woningzoekenden. Een nieuwe verordening trad op 1 juni 2006 in werking, waarna de woningcorporaties het nieuwe verdeelmodel van de regio Holland Rijnland, woonzicht.nl, introduceerden. Dit verdeelmodel (zie hiervoor woonzicht.nl) behelst in feite ons gezamenlijk verhuurbeleid plus het interactieve zoeksysteem waarmee alle deelnemende woningcorporaties hun aanbod presenteren. In 2009 is het nieuwe systeem geëvalueerd, waarbij zowel gekeken is naar de positie van starters als naar de kansen voor mensen die al langer ingeschreven staan. Geconcludeerd werd dat het nieuwe systeem op zich goed werkt. Wel zijn er aanpassingen aanbevolen om de slaagkans voor jonge starters te vergroten. Bij de introductie van woonzicht.nl was de veronderstelling dat er langere zogenaamde verhuisketens zouden ontstaan. Voor onze eigen huurwoningen hebben wij gekeken of dit fenomeen zich ook daadwerkelijk voordoet. Het afgelopen jaar werden 50 woningen verhuurd aan een doorstromer uit Sassenheim. Bij iets meer dan de helft van deze verhuringen, namelijk 26, kwam er ook een woning van Vooruitgang vrij. Deze 26 woningen leverden nogmaals drie lege woningen op. Door de toewijzing aan 26 eigen huurders kwamen in totaal dus 29 woningen beschikbaar. Er zijn echter geen langere verhuisketens dan een keten van drie woningen ontstaan. In het gehele verhuisproces van doorstromers is aan het einde van de keten in elf gevallen sprake van een koopwoning! Ook daar hoeft het proces niet te stoppen indien daar een huurder naar toegaat uit ons eigen bezit. Dit is niet nader onderzocht. Het aantal ingeschreven woningzoekenden in de regio is in 2009 wederom gestegen; er zijn bijna 4.000 woningzoekenden bijgekomen. Voor de gemeente Teylingen steeg het aantal woningzoekende met 343 naar 4.604. Ook het aantal actieve woningzoekenden is in de gehele regio Holland-Rijnland toegenomen met drie procent. Zie bijlage 3 tabel 1.1. Er zijn in 2009 regionaal 3.190 woningen aangeboden. Dat zijn 213 woningen minder dan vorig jaar. Hieraan kunnen diverse oorzaken ten grondslag liggen, bijvoorbeeld sloop of verkoop. In de gemeente Teylingen werden tien woningen minder verhuurd. Zie bijlage 3 tabel 2.1. Het gemiddeld aantal reacties per woning die aangeboden zijn via woonzicht.nl stijgt nog steeds. Gemiddeld kwamen er 141 reacties per woning. De stijging is een logisch gevolg van een gedaald woningaanbod en het toegenomen aantal actief woningzoekenden. Zie bijlage 3 tabel 3.1. 22
Ten opzichte van 2008 is er weinig veranderd in de verhoudingen van de verhuringen van herkomst. Wederom is regionaal 95% verhuurd aan woningzoekenden uit de regio, waarvan 68% binnen dezelfde gemeente. Zie bijlage 3 tabel 4.4.
Toegewezen urgenties Het aantal toegewezen urgenties bedroeg negen en is opnieuw gedaald ten opzichte van voorafgaande jaren. Er werden totaal vijftien aanvragen behandeld. Hiervan werden er vijf afgewezen en één werd ingetrokken. Aan twee huurders uit het complex Jan Van Brabantweg dat moet wijken voor de nieuwbouw SassemBourg - werden zogenaamde stadsvernieuwingsurgenties toegekend. Bijzondere doelgroepen Eind 2009 is door de VWHR de notitie van de werkgroep ‘Sociale agenda’ met het nieuwe beleid voor het toewijzen aan bijzondere doelgroepen goedgekeurd. Met diverse instellingen binnen de regio zijn overeenkomsten getekend waarin op hoofdlijnen is vastgelegd hoe de toewijzing verloopt en met name de afspraken inzake begeleiding in de twee jaar die volgen. Ook is de geautomatiseerde module binnen woonzicht in werking gesteld. Instellingen kunnen, binnen een afgeschermd deel van woonzicht, zelf hun cliënten aanmelden. Toegewezen woningen In 2009 was de toewijzing van de vrijkomende woningen van Vooruitgang via woonzicht.nl als volgt: Jaar 2006 2007 2008 2009
Doorstromer 50 (38%) 47 (42%) 67 (51%) 85 (52,5%)
Starter 74 (57%) 66 (58%) 65 (49%) 77 (47,5%)
Vestiger 7 (5%) * * *
Totaal 131 (100 %) 113 (100%) 132 (100%) 162 (100%)
*) Binnen Woonzicht zijn ‘vestigers’ geen aparte groep meer. Kandidaten van buiten de regio zijn altijd ‘starter’. In 2008 is voor het laatst bij de toewijzing een deel van de voorraad toegewezen aan ‘jonge starters onder 26 jaar’. Met ingang van januari 2009 is deze regel afgeschaft. Het aantal jongeren aan wie een woning werd toegewezen is in dit laatste jaar fors gestegen ten opzichte van 2008 (van 5 naar 25 woningen in 2009). Aan jonge doorstromers zijn 13 woningen verhuurd.
2.6.2 Verhuringen in 2009 In 2009 werden 217 woningen verhuurd, 16 hiervan betroffen oplevering van de laatste fase Oranjebuurt. Soort verhuring Woningmutatie Oplevering Ingebruikgeving Wisselwoning Garages/berging Aankoop Overig, bijv. overschrijving Totaal
1e kwartaal 53 1 10 1 2 0 2
2e kwartaal 31 1 (’s Heeren Loo) 9 0 0 0 0
3e kwartaal 32 0 9 0 2 1 7
4e kwartaal 29 14 8 0 1 2 2
Totaal 2009 145 16 36 1 5 3 11
69
41
51
56
217
23
Mutaties De mutatiegraad is met 1,9% gestegen naar 8,3%. 2.6.3 Onrechtmatige bewoning Door de eerdere ondertekening van het convenant onrechtmatige bewoning heeft zich ook in dit verslagjaar slechts één onrechtmatige bewoning voorgedaan. Deze woning was door de huurder onderverhuurd aan niets vermoedende personen. Deze zijn via een gebruiksovereenkomst tijdelijk elders ondergebracht. De huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder is beëindigd. 2.6.4 Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen Binnen woonzicht.nl worden geen passendheidscriteria gehanteerd. Zo wordt niet getoetst op inkomen. Het loslaten van de huur- en inkomensgrenzen leidde (vooralsnog) niet tot huurders die een te dure huurwoning kiezen. Een enkele keer koos een nieuwe huurder met een inkomen boven de huurtoeslaggrenzen een woning met een goedkope huur. Dit kan een bewuste keuze zijn, maar het kan ook te maken hebben met het feit dat veel woningen van Vooruitgang een lage huur hebben en er voor woningzoekenden met een middeninkomen nauwelijks keus is. 2.7
Leefbaarheid en woonomgeving
2.7.1 Inleiding De leefbaarheid in wijken en complexen staat centraal bij alle beleidsbeslissingen van Vooruitgang. Wij willen investeren in projecten die de leefbaarheid in een buurt bevorderen. Daarbij gaat onze ambitie verder dan het ontwikkelen van geschikte en betaalbare ruimten voor bijvoorbeeld een Brede school en zorgvoorzieningen. Vooruitgang wil ook graag het initiatief nemen bij dit soort ontwikkelingen. Voor de uitvoering ervan worden de juiste partners aangezocht. Bij alle projecten waar Vooruitgang bij betrokken is, en vooral bij nieuwbouwprojecten, is de integrale ontwikkeling van de locatie het uitgangspunt. 2.7.2 Activiteiten In 2009 is € 418.938 uitgegeven aan maatschappelijke investeringen. Hiervan is € 339.742 voor het parkpaviljoen en € 79.196 voor overige activiteiten, zoals Straatvoetbaltoernooi Zitbankjes hal seniorencomplexen Aanpassen hang- en sluitwerk seniorencomplexen Terras Palet Vlaggenstokhouders Zilverstroom Elektrische deurdranger Voorhavenkwartier Verlichting achterpaden Vijfmeibuurt
24
€ 1.959 € 1.066 € 674 € 30.050 € 966 € 2.921 € 26.835
3.
Huurbeleid 2009
3.1 Huurbeleid in algemene zin Vooruitgang streeft met haar huurbeleid enerzijds naar het (kunnen) huisvesten van de primaire doelgroep, anderzijds naar een voldoende inkomensstroom om financieel gezond te blijven. Daarnaast wil Vooruitgang een duidelijke relatie leggen tussen het huurniveau van een woning en de geboden kwaliteit.Tot enkele jaren geleden kon huurdifferentiatie per woning worden toegepast bij de jaarlijkse huuraanpassing. Zo kon onevenwichtigheid tussen de prijs van een woning en de geboden kwaliteit in jaarlijkse stapjes worden weggewerkt. Ook was het mogelijk om bij mutatie de woning door harmonisatie tegen de gewenste huurprijs aan te bieden. Deze gewenste huurprijsaanpassing is afgelopen ingekaderd door overheidsbeleid. Wel passen wij tussentijds de huren aan van woningen die, in verband met het dynamisch onderhoud, een kwaliteitsverbetering krijgen. 3.2 De inkomsten van de corporatie Ook in 2009 was voor Vooruitgang de huuropbrengst verreweg de belangrijkste inkomstenbron. Een corporatie kan inkomsten genereren door de verhuur van bestaande woningen, de levering van diensten, de verkoop van nieuwe woningen en de verkoop van bestaande (huur)woningen. De hoogte van de huren heeft uiteraard invloed op de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Het huurbeleid laveert daarom tussen tegengestelde belangen. Het variëren in de jaarlijkse huuraanpassing, om te dure woningen te matigen en goedkope sterker te verhogen, biedt al jarenlang geen soelaas meer omdat de maximale verhoging zowel telt voor de woning als het totale bezit. 3.3 Huurverhoging 2009 In 2009 was de maximaal toegestane huurverhoging gelijk aan het inflatiecijfer over 2008 (2,5%). Omdat ook de maximaal toegestane huursomstijging gelijk was aan dit inflatiecijfer, was er geen ruimte om een gedifferentieerde huurverhoging toe te passen. Op basis van een advies van de Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. is de huurverhoging vastgesteld op 2,25%. Het volledige bezit kreeg per 1 juli 2009 een gemiddelde huurverhoging van 2,26%. 3.4 Huurtoeslag Per 01-01-2006 trad de regeling van de huurtoeslag in werking. Huurders die huurtoeslag ontvangen krijgen dit eens per maand rechtstreeks op hun bankrekening uitgekeerd. Wel hebben huurders de mogelijkheid om bij de Belastingdienst aan te geven de toeslag rechtstreeks naar Vooruitgang over te laten maken. Er vindt dan maandelijks matiging plaats. In 2009 koos 12% voor deze variant (2008=13%). In bijlage 1, tabel 9 en 10 zijn de aantallen en hoogtes van de huurtoeslagen voor zover bij ons bekend weergegeven. 3.5 Huurbetaling en incasso Volgens de incassoprocedure ontvangen huurders met een huurachterstand een aanmaning. Zonodig wordt er een betalingsregeling getroffen. Blijft betaling achterwege, dan wordt de vordering in handen van de deurwaarder gegeven. De huurachterstand van het reguliere bezit bedraagt in 2009 1,1% van de jaarhuur. Dit ligt ruim onder het landelijke gemiddelde van 1,6%. Extra personele inzet loont. Gemiddeld op jaarbasis laat 2009 een geringe stijging van de huurachterstanden zien. De prestatieafspraak die binnen Vooruitgang is gemaakt om de huurachterstand terug te dringen naar 0,9% werd dit jaar nog niet gehaald. Gezien de verslechterende economische situatie, denken wij dit ook in 2010 niet te halen. We zetten in op een daling naar 1%. In bijlage 1, tabel 11 is de huurachterstand 2009 weergegeven. Bij het afsluiten van de huurcontracten en bij speciale acties wordt de huurder gewezen op de mogelijkheid om een incassomachtiging aan Vooruitgang af te geven. Van alle huurders heeft inmiddels 74% een incassomachtiging afgegeven. 3.6 Leegstand De wat oplopende leegstand bij mutaties in duurdere huurwoningen, gebruiken wij om in de woningen uitgebreide onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Voor een overzicht van de (frictie-)leegstand zie bijlage 1, tabel 13. 25
4.
Samenwerking met belanghebbenden, partners en relaties
4.1 Inleiding Vooruitgang kan haar werk alleen goed doen door samenwerking met vele partijen. Enerzijds is Vooruitgang een zakelijke partner in een commerciële wereld met onder andere ontwikkelaars en aanbieders van onroerend goed. Anderzijds is en blijft Vooruitgang de sociale partner die huisvesting en leefbaarheid in brede zin wil verbeteren en dus met zorgpartijen, collegacorporaties, welzijnsinstellingen enzovoorts tot ontwikkelingen wil komen waar commerciële partijen niet in willen stappen. Uiteraard vormen de huurders, al dan niet in georganiseerd verband, voor ons de belangrijkste partners. 4.2 De partijen in het veld De partijen waar Vooruitgang mee samenwerkt zijn: a. Bewonersorganisaties; zij behartigen de belangen van bewonersgroepen. b. Overheden; de gemeenten Teylingen, Haarlemmermeer, Bennebroek, de provincies Zuid-Holland en Noord-Holland, het Ministerie van Volkshuisvesting, het Ministerie Volksgezondheid, Welzijn en Sport. c. Collegacorporaties; de corporaties waarmee Vooruitgang binnen de verschillende gemeenten samenwerkt. d. Projectontwikkelaars, makelaars, grondeigenaren; met hen voeren wij gesprekken om ontwikkelingen voor de korte, maar ook voor de lange termijn in beeld te krijgen. e. Personen en organisaties die huisvesting willen; niet alleen bewoners, maar ook zorginstellingen, welzijnsinstellingen, kerken, onderwijsinstellingen en maatschappelijke instellingen en dergelijke. Wij willen weten wat er leeft in onze wijken en complexen. Bewonerscommissies zijn hiervoor onmisbaar. Regelmatig vindt overleg plaats met bewonersvertegenwoordigingen of, als die er niet zijn, direct met bewoners. De meeste bewonerscommissies zijn aangesloten bij de centrale huurdersorganisatie de Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. (SBS e.o.). Bij de oplevering van nieuwe complexen proberen wij de nieuwe bewoners te interesseren om zitting te nemen in een op te richten bewonerscommissie. 4.3 Samenwerking met belanghebbenden in 2009 Vooruitgang wil een zo hoog maatschappelijk rendement uit haar investeringen halen. Daarbij past samenwerking waarbij deskundigheid, kwaliteit, imago en slagkracht voorop staan. Van essentieel belang is samenwerking met de individuele en de georganiseerde klant. Daarnaast zijn er vele instellingen waarmee wij willen en moeten samenwerken om onze doelstellingen te bereiken. Onze relatie met belanghebbers en de mening die zij belanghebbers hebben over onze manier van denken en doen, zegt iets over ons functioneren en zijn daarom voor ons een manier om te leren. Tenslotte zeggen deze relaties iets over onze maatschappelijke inbedding in de lokale en regionale gemeenschap. Redenen genoeg om veel tijd en aandacht te besteden aan contact en overleg. In 2009 lieten wij door Atrivé onderzoeken (na een eerder onderzoek in 2007) wat belanghouders van ons vinden. De algemene conclusies vindt u in paragraaf 1.4. 4.3.1 Samenwerking met de klant Samenwerking met de individuele klant is feitelijke de dienstverlening die wij aanbieden. Deze dienstverlening breiden wij uit, zoals vastgelegd in ons ondernemingsplan. Voorbeelden hiervan zijn de invoering van het serviceabonnement en de ZAV-regeling. Tegelijk verbeteren wij de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit gebeurt door ‘fine-tuning’ van onze organisatievorm, het woondienstenmodel. En door de professionalisering van de organisatie als geheel en de van de individuele medewerkers, door opleidingen en cursussen. Door het organiseren van klantenpanels willen wij beter op een rijtje krijgen wat bewoners belangrijk vinden. Of al deze inspanningen daadwerkelijk resultaat hebben is slechts af te meten aan de beoordeling door de klant. De in 2009 gehouden bewonersenquête is hoopgevend en zullen we zeker laten volgen door meer en diepgaander onderzoek. De samenwerking met de georganiseerde klant krijgt vooral vorm door het zeer regelmatige overleg met de verschillende bewonersorganisaties. Wij stimuleren het ontstaan en voortbestaan van deze veelal per complex of buurt georganiseerde bewonersgroepen, die zijn aangesloten bij het overkoepelenden SBS e.o, de bewonersorganisatie waarmee wij, op basis van een samenwerkingsovereenkomst, overleg voeren over zaken van algemeen (bewoners-)belang. 26
4.3.2 Overleg met Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. en andere bewonersorganisaties De Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. (SBS e.o.) stelt zich ten doel de belangen van de huurders van Vooruitgang te behartigen. Over beleidszaken voeren wij periodiek overleg. De stichting wordt financieel door ons ondersteund. Een en ander is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Daarin is ook geregeld dat twee leden van de Raad van Commissarissen op voordracht van de SBS e.o. worden benoemd.
In 2009 waren de volgende bewonerscommissies of –verenigingen actief: Bewonersvereniging Ons Belang (Kooiflats) Bewonersvereniging Het Gildehof Bewonerscommissie Charbonlaan e.o. (niet actief) Bewonersbelangenvereniging Voortvarend’97 Bewonersvereniging ‘De Hooge Wei’ Bewonersvereniging ‘Parkstaete’ Bewonersbelangenvereniging ‘Postwijk’ Bewonersvereniging ‘Het Palet’ Bewonerscommissie ‘Voorhavenkwartier’ Bouwcommissie Arend Verkleystraat e.o. In principe voeren wij met alle bewonersverenigingen regelmatig, gemiddeld vier maal per jaar, overleg. De bewonersvereniging Ons Belang (Kooiflats) is eind 2009 helaas opgeheven. Aan alle bewonersverenigingen is de afrekening servicekosten voorgelegd met daarbij het voorstel voor de nieuwe voorschotten. Sommige verenigingen hebben gevraagd om een mondelinge toelichting, die door de woonconsulenten is gegeven. Belangrijkste overlegpunten van een aantal bewonersverenigingen dit jaar:
Belangrijkste overlegpunten van een aantal bewonersverenigingen dit jaar: • Park Overbosch: schoonmaak van het complex, huidige huurprijzen, plannen voor renovatie van het complex • Palet: 10-jarig bestaan gevierd en terras geopend • Ons belang (Kagerplein e.o.): voetbalkooi en planmatig onderhoudswensen • Voorhavenkwartier: onderhoudsperikelen aan voordeur en dakterras, verder het eventueel
sponsoring stickerboek lokale sportverenigingen t.b.v. de Dirk Kuyt Foundation 27
verplaatsen van de toegang tot de bergingen • Parkstaete: nog steeds problemen met lekkage in het atrium • Postwijk: aanbrengen zonwering en schoonmaken trappenhuis
Bewonersbelangenvereniging Voortvarend ’97 Dit is de wijkvereniging voor de Oranjebuurt met daarin zowel huurders als eigenaren uit de buurt. De vereniging is gesprekspartner van Vooruitgang en de gemeente over de ontwikkelingen in en om de Oranjebuurt. Ook in 2009 is er meerdere malen overleg geweest over de voortgang van het project en de betrokkenheid van de buurt daarbij. In het bijzonder over de informatie naar de bewoners is uitvoerig gesproken. Het bestuur wordt steeds als eerste op de hoogte gesteld van belangrijke ontwikkelingen. De bestuursleden fungeren als ‘klankbord’ voor de buurt. Daarnaast is het ‘bouwteam Oranjebuurt’ opgericht als gelegenheidscommissie voor de duur van de her- en nieuwbouw in de buurt. Voortvarend ’97 is ook betrokken bij de organisatie van het opleveringsfeest in december. De actieve bijdrage is zeer op prijsgesteld. Deze bewonersvereniging is tevens actief betrokken geweest bij de DVD over de Oranjebuurt. 4.3.3 Klachten van bewoners Bewoners kunnen eventuele klachten uiteraard met onze medewerkers bespreken. In de praktijk worden zo (bijna) alle problemen opgelost. Is dit echter niet het geval, dan staan de bewoners enkele mogelijkheden open hun klacht aanhangig te maken. 4.3.3.1 Klachtencommissie Wonen De klachtencommissie Wonen is werkzaam voor: - Noordwijkse Woningstichting in Noordwijk - Woningstichting Stek, Lisse, Hillegom en Voorhout - Woningstichting Sint Antonius van Padua in Noordwijkerhout - Woonstichting Vooruitgang in Sassenheim - Woningstichting Warmunda in Warmond Huurders van deze corporaties kunnen problemen die zij niet met ‘hun’ corporatie op konden lossen aan deze commissie voorleggen. De commissie bestaat uit zes leden waarbij twee leden uit de kring van de verhuurders en drie leden uit de kring van de huurders afkomstig zijn. Daarnaast is er een onafhankelijke voorzitter. Het secretariaat van de klachtencommissie wordt gevoerd door een ingehuurde secretaris. In 2009 zijn door huurders van Vooruitgang geen klachten ingediend. 4.3.3.2 Huurcommissie Er zijn in het verslagjaar 25 bezwaren binnengekomen op de aanzegging van de huurverhoging per 1 juli 2009. Deze waren allemaal afkomstig van de serviceflat Park Overbosch. Eind 2009 zijn de meeste bezwaren door de huurcommissie ‘niet-ontvankelijk’ verklaard. Daartegen hebben de betreffende huurders ‘verzet’ aangetekend. 4.3.3.3 Commissie van Bezwaar en Beroep Woningen worden verdeeld volgens de richtlijnen van de regionale verordening. Woningzoekenden die van mening zijn dat de verordening niet goed wordt uitgevoerd, of die klachten hebben over de verordening zelf, vallen onder de werking van de Algemene Wet Bestuursrecht. Vanaf 1 juli 2006 kunnen zij met hun vragen terecht bij de Commissie van Bezwaar en Beroep van het gemeentelijke samenwerkingsverband Holland Rijnland. Deze commissie toetst of de verordening juist is toegepast. 4.3.4 Overleg met gemeenten In 2009 voerden wij overleg met de gemeente Teylingen over (de evaluatie) van de prestatieafspraken 2008-2009, nieuwbouw SassemBourg, vinexlocatie Hooghkamer, nieuwbouw Liduina en de ontwikkeling van de Woonvisie. Met de gemeente Hoofddorp is gesproken over de Grondbank en de ontwikkelingsplannen 28
Leydse Meer. Met de gemeente Bennebroek voerden wij, als nieuwe corporatie die werkzaam mag zijn binnen deze gemeente, een kennismakingsgesprek.
4.3.5 Overleg met het ministerie van VROM In 2009 was er geen aanleiding voor overleg met het ministerie van VROM. 4.4 Samenwerking met projectontwikkelaars, makelaars en grondeigenaren Wij hebben oog voor de mogelijkheden in het centrale deel van het werkgebied en ook voor de ontwikkelingen in de Leidse regio en de regio Haarlemmermeer. In 2009 is het intensieve overleg voortgezet met de gemeente Haarlemmermeer, de provincies Noord- en Zuid-Holland en andere marktpartijen om te komen tot realisatie van woningbouw in de Westflank in de Haarlemmermeer. Lokale samenwerking met partners Vooruitgang werkt met een grote verscheidenheid van partijen samen aan het ontwikkelen van huisvesting of het oplossen van beheerproblemen. In 2009 heeft Woonstichting Vooruitgang samengewerkt met de Zorggroep Valent RDB, Stichting ActiVite, Stichting Het Raamwerk, Stichting ’s Heeren-Loo en Partners SassemBourg. Het zorgnetwerk, een breed overleg tussen professionals, is in 2009 gecontinueerd. In dit overleg zijn zowel de gemeente, de GGD, de politie, de Rijngeestgroep, Zorgroep Valent RDB, Stichting Welzijn Ouderen, Intergemeentelijke Sociale Dienst, maatschappelijk werk en Parnassia betrokken. Zo kan snel en gecoördineerd door verschillende disciplines worden ingegrepen in individuele probleemgevallen. Zowel voor de cliënten als voor de betrokken partijen levert dat een enorme winst op. Wij bieden hierbij ondersteuning door het inschakelen van diverse instanties, door gepaste reacties op eventuele klachten van omwonenden en door gerichte medewerking, bijvoorbeeld met een betalingsregeling, schoonmaak, verhuizing psychiatrische hulp of andere werkzaamheden. Collegiale samenwerking Woonstichting Vooruitgang heeft in 2009 met de Noordwijkse Woningstichting verder gesproken om te komen tot intensieve niet vrijblijvende samenwerking. In de tweede helft van 2009 is geconstateerd dat er onvoldoende gemeenschappelijke basis is om te komen tot een intensivering van samenwerking. Met Sint Antonius van Padua en de Noordwijkse Woningstichting wordt samengewerkt op het gebied van automatisering, treasury en projectbegeleiding via een gezamenlijk projectbureau. Woonstichting Vooruitgang is lid van Aedes en daarin meer dan gemiddeld actief. De directeur is bestuurslid en mede-oprichter van de Kieskring Wonen Randstad van Aedes.
29
nieuwbouw Oranjebuurt 30
5.
De Organisatie
5.1 Een slagvaardige organisatie In 2008 is het ondernemingsplan 2008 - 2012 “Midden in de samenleving” vastgesteld. Een titel die aangeeft wat Vooruitgang wil: een actieve opstelling met betrekking tot brede sociaal maatschappelijke vraagstukken. Zowel in 2008 als in 2009 is hier al uitgebreid op ingezet. Er is actief gewerkt aan de uitbreiding van het netwerk van relaties om meer nog dan voorheen sociaal-maatschappelijke vraagstukken aan te pakken. Voor de medewerkers betekende 2009 dat zij individueel aangesproken worden op het leveren van prestaties waar vooraf afspraken over zijn gemaakt. Deze cultuurverandering heeft nog even tijd nodig. 5.2 Bestuur Vooruitgang kent een eenhoofdig bestuur: de directeur-bestuurder, die sinds 1994, bij de invoering van het twee-laagse model deze functie bekleedt. 5.3 Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het Bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en procedures ingesteld door het Bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Vooruitgang en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad van Commissarissen staat het Bestuur met advies ter zijde. De volledige governance structuur wordt toegelicht in Hoofdstuk 7. 5.4 Organisatie en organisatiestructuur Vooruitgang kent het woondienstenmodel; de afdeling die alle klantcontacten heeft, staat centraal in de organisatie. De afdelingen Financiën en Ontwikkeling Woningbezit zijn ondersteunende afdelingen. Raad van Commissarissen
Directeur/bestuurder S.M. Schrader
Directiesecretaris Ing. W.A.G. van Leeuwen
Afdeling Financiën Manager C.J.L.M. Zonneveld
Afdeling Woondiensten Manager J.Th. Van Buren
Afdeling Ontw. Woningbezit Manager J.C. Bouwmeester
Wonen
Team Wonen
Huismeesters
Onderhoud
Vaklieden
31
Medewerkers Per 31 december 2009 zijn er 26 personen (25,1 formatie-eenheden tegen 26,3 in 2008) werkzaam bij Vooruitgang. De medewerkers zijn in dienst bij Vooruitgang en vallen onder de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Per 1 oktober 2009 is de detacheringovereenkomst met de gemeente Teylingen beëindigd. De laatste gedetacheerde ambtenaar is vertrokken. Daarnaast heeft Vooruitgang gedurende het jaar gebruik gemaakt van enkele uitzendkrachten. In 2009 trad een medewerker in dienst en zijn er drie medewerkers vertrokken. Er was ultimo 2009 een vacature voor de functie Businesscontroller en Teamleider Onderhoud. In bijlage 2, tabel 14 is een overzicht van de personele invulling van Vooruitgang weergegeven. Overleg In 2009 is per kwartaal een bedrijfsoverleg gevoerd met alle medewerkers. Hierbij kwam onder andere aan de orde: de samenwerking met andere corporaties, de communicatie, de automatisering, het ondernemingsplan, de gebiedsontwikkeling, Arbo-beleid met instructies en de collectieve verlofdagen. Per afdeling wordt afdelingsoverleg gehouden. Het overleg van het Managementteam (MT) vindt één keer per twee weken plaats. Ondernemingsraad Per 1 maart 2009 is de ondernemingsraad in werking getreden. Er zijn drie mensen gekozen door de medewerkers. Eens per kwartaal vindt er overleg plaats met de directie. 5.4.1 Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim bedraagt over 2009 8,2% (2007 6,1%). Hiermee is de doelstelling van maximaal 5% niet gehaald. Het percentage is sterk beïnvloed door één medewerker die gedurende drie kwartalen afwezig was. Ziekteverzuim 2009 2008 2007 2006 2005
8,2% 6,1% 7,3% 2,8% 6,2%
5.4.2 Automatisering Automatisering is een doorlopend proces. In 2009 heeft de verdere implementatie van onderdelen van het automatiseringssysteem plaatsgevonden. De medewerkers zijn inmiddels vertrouwd met het systeem. Eind 2009 is samen met Woningstichting St. Antonius van Padua en de Noordwijkse Woningstichting gestart met een onderzoek tot oprichting van Shared Service Centre. Het doel hiervan is om het kennisniveau op een hoger niveau te brengen. In 2010 zal dit verder uitgewerkt gaan worden. 5.4.3 Organisatieontwikkeling Vooruitgang hecht veel waarde aan de ontplooiingsmogelijkheden voor de medewerkers. In 2009 hebben de medewerkers zich 60 keer ingeschreven voor individuele cursussen en bedrijfstrainingen. In 2009 is gestart met het bedrijfsbrede communicatietraject. De cursussen en trainingen zijn op het gebied van automatisering, bijscholing vaklieden, agressietraining, EHBO en veilig werken. 5.4.4 Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen Sterk Vooruitgang heeft duidelijke ambities en houdt vast aan haar visie, ook als dat moeilijk is. Stakeholders zien Vooruitgang steeds meer als een solide sociale ondernemer. 32
Er is veel ervaring in de samenwerking met zorgpartijen en de lokale verankering is goed. Vooruitgang heeft met moderne rapportages zoals risicoanalyses en rendementseisen over de verschillende segmenten in de woning- en vastgoedmarkt een goede basis geschapen om haar financiële positie bij ingrijpende beslissingen steeds te toetsen. Het kapitaal van Vooruitgang bestaat ook uit de betrokken, hard werkende medewerkers die trots zijn op hun werk.
Zwak Netwerken, externe communicatie en overleg met georganiseerde bewoners zijn verbeterd maar gegeven onze ambitie nog niet op het gewenste niveau. We zullen slagvaardiger moeten opereren en verder moeten professionaliseren. Kansen De gespannen woningmarkt en de nieuwbouwpotentie in de regio, biedt Vooruitgang goede kansen op gebieds- en projectontwikkeling. Door aankoop en bezit van grond, ook in binnenstedelijk gebied, en door potentiële inbreidingslocaties rond eigen woningbezit, zijn de kansen op dit terrein extra gunstig. Mogelijkheden doen zich voor op het gebied van samenwerking met collegacorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en marktpartijen. Individualisering en tweedeling in de maatschappij hebben negatieve kanten, maar vormen voor Vooruitgang ook kansen om maat- en kwaliteitswerk te leveren in producten en diensten. De economische problemen hebben als positief effect dat de mogelijkheden voor Vooruitgang op de arbeidsmarkt nu veel groter zijn. Bedreigingen De kredietcrisis heeft een negatieve invloed op de bedrijfsvoering. De woningmarkt functioneert niet goed en de concurrentie bij integrale gebiedsontwikkeling groeit. Het imago van woningcorporaties staat onder druk. Belangrijke partners zoals gemeenten en verschillende zorg- en welzijnsinstellingen zijn samengegaan in grotere verbanden. Naast de gevolgen van schaalvergroting blijkt dat deze partners onder financiële druk staan. De Europese beschikking betreffende de Nederlandse Woningmarkt inzake staatsteun, heeft een grote impact voor de gehele volkshuisvesting en in het bijzonder voor de woningcorporaties. Begin 2010 hebben PwC en Vooruitgang de eerste implicaties hiervan in beeld gebracht. 5.4.5 Tijdelijke ondersteuning Voor enige uren per week is een externe kracht aangetrokken voor de acquisitie van gronden en projecten. Het resultaat is dat Vooruitgang de afgelopen jaren de nodige posities heeft verworven en een sterke speler is geworden. Op het gebied van personeel en organisatie heeft Vooruitgang een ingehuurde medewerker op parttime basis. Hierdoor kon afgelopen jaren en kwaliteitsslag gemaakt worden op het gebied van functionerings- en beoordelingsgesprekken en het invoeren van competentiemanagement. Daarnaast zijn de functies Businesscontroller en Teamleider Onderhoud extern ingevuld. 5.5 Verbindingen van Vooruitgang In 2006 is de keuze gemaakt om voor de gebiedsontwikkeling en voor wonen en zorg aparte juridische entiteiten op te richten buiten de toegelaten instelling. Vooruitgang heeft de volgende B.V.’s opgericht: Duynstede Holding B.V., Duynstede Projecten B.V. en Duynstede Zorg B.V.. Samen met twee vastgoedpartners heeft zij, voor gebiedsontwikkelingen Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West Beheer B.V. opgericht (Vooruitgang is 20% aandeelhouder). Voor het begeleiden van grotere uitvoeringsprojecten richtte Vooruitgang, samen met twee collegacorporaties, Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. (BAB B.V) op. Eind 2009 waren drie projecten van Vooruitgang onder handen bij de BAB, te weten: de Oranjebuurt, SassemBourg en Liduina. Vooruitgang is, vertegenwoordigd door haar algemeen directeur, bestuurder van alle verbindingen al dan niet in joint ventureverband. De verantwoording van de verbindingen vindt periodiek plaats.
33
Onderstaand een overzicht van de verbindingen
Woonstichting Vooruitgang Toegelaten Instelling
Duynstede Holding B.V.
Duynstede Projecten B.V.
Duynstede Zorg B.V.
Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V.
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West CV
Aandeelhouders Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V.:
Aandeelhouders Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.:
• 40% Fortis Vastgoed Expl. Haarlemmermeer West B.V. • 40% Rotij Grondvast
• 33 1/3% St. Antonius van Padua Holding B.V. • 33 1/3% NWS Holding B.V.
• 20% Duynstede Projecten B.V.
• 33 1/3% Duynstede Holding B.V.
5.6 Informatie en communicatie Woonstichting Vooruitgang wil zich verantwoorden voor haar overwegingen, activiteiten en resultaten. Dit jaarverslag gaat naar de instanties waaraan wij verplicht zijn ons te verantwoorden en naar stakeholders waarmee wij intensief samenwerken. Voor onze overige stakeholders maken wij een als vierslag (8 pagina’s) gedrukte samenvatting. In het bewonersblad geven wij ruim aandacht aan het verschenen jaarverslag inclusief de belangrijkste elementen daaruit. Voor iedereen die dat wil is ons jaarverslag op onze website te raadplegen. Desgewenst is een gedrukt exemplaar beschikbaar. Naast verantwoording beschouwen wij informeren een belangrijk onderdeel van onze communicatie met huurders en stakeholders. Vooral ons aantrekkelijke bewonersblad voorziet daarin. Bewonersblad In 2009 heeft Vooruitgang weer driemaal een bewonersblad uitgegeven, waarin allerlei zaken behandeld werden die direct of indirect te maken hadden met het wonen in een woning van Vooruitgang en met het bedrijf Vooruitgang. SBS e.o. heeft met enige regelmaat een pagina in het bewonersblad om mededelingen te doen. Aandacht werd onder andere besteed aan bewonerscommissies, huurders die naar hun mening werden gevraagd over hun woonsituatie, diverse projecten en de jaarlijkse huurverhoging. Ook werd informatie verstrekt over de ontwikkelingen in de Oranjebuurt en rondom de projecten SassemBourg en Liduina. Individuele informatie In het tweede kwartaal zijn de huurders uitgebreid geïnformeerd over de jaarlijkse huurverhoging. Naast de verplichte informatie ontvingen zij extra aanvullende informatie zoals de huurkrant. Hieraan gekoppeld was de voorlichting over de huurtoeslag.
34
Toelating en inschrijving Woonstichting Vooruitgang is gevestigd te Sassenheim op het adres Hoofdstraat 10 en is een voortzetting van de woningbouwvereniging ‘Vooruitgang’. Deze werd opgericht op 12 december 1912 en bij Koninklijk Besluit van 16 april 1914, nummer 30, toegelaten als instelling om uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. De wijziging van de statuten, waarbij de vereniging is omgezet in een stichting, is door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer goedgekeurd bij beslissing op 12 september 1994. Over de wijziging van de statuten in verband met regionale toelating is in 1998 goedkeuring van het Ministerie ontvangen. Op 12-12-2008 zijn de statuten nogmaals gewijzigd. Na toestemming van het Ministerie van VROM is hierin het werkgebied uitgebreid met de Haarlemmermeer en de gemeente Bennebroek. Woonstichting Vooruitgang is onder nummer S169316 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Leiden ingeschreven in het stichtingenregister en onder nummer 28049409 in het handelsregister.
opleverfeest Oranjebuurt 12-12-2009
35
6.
Financiën
6.1
Het jaarresultaat
6.1.1 Het jaarresultaat algemeen Het verslagjaar 2009 sluit met een positief resultaat van € 1.701.000,- tegenover een begroot resultaat van € 1.504.000,-. Jaarresultaat 2009 (x € 1.000) € 14.875 € 11.247 € 3.628 € - 2.935 € 693 € - 961 € 47 € 1.701 =======
Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Resultaat deelnemingen Netto resultaat na belastingen
• • • • • • •
Hogere verkoop bestaand bezit Lagere verkoop nieuwbouwwoningen Hogere uitgaven niet planmatig onderhoud Hogere uitgaven lonen en salarissen Belastingen Overige posten Totaal
Begroting 2009 (x € 1.000) € 14.548 € 9.460 € 5.088 €- 3.237 € 1.851 € 0 € - 347 € 1.504 ======
€ 722 € -1.050 € - 583 € - 259 € 961 € 12 € 197 =======
6.1.2 De balans Het balanstotaal is gestegen van € 108 miljoen naar € 115 miljoen. Dit is voornamelijk veroorzaakt door investeringen in nieuwbouwprojecten met € 6 miljoen. Voor onrendabele investeringen in de nieuwbouw is een voorziening van € 1 miljoen gevormd. Deze voorziening zal ingezet worden bij de realisatie van het project SassemBourg. Het eigen vermogen per 31-12-2009 bedraagt € 14.186.000,- en is als volgt opgebouwd: Eigen vermogen per 01-01-2009 Bij: jaarresultaat 2009 Eigen vermogen per 31-12-2009
€ 17.097.400 € 1.701.100 € 18.798.500 ==========
6.1.3 De winst- en verliesrekening In het resultaat is de reservering van € 1 miljoen voor onrendabele investeringen in de toekomst verwerkt. 6.1.4 De bedrijfswaarde/actuele waarde Voor 2009 is de bedrijfswaarde van het bezit van Woonstichting Vooruitgang weergegeven in de financiële stukken. Hierbij wordt rekening gehouden met vermindering van de waarde door verkoop en een vermeerdering door oplevering van nieuwbouwwoningen, huurverhogingen en waardestijging binnen het bestaande bezit. De bedrijfswaarde bedraagt € 117 miljoen. Hier tegenover staat een boekwaarde van € 81 miljoen.
36
6.1.5
Waardeontwikkeling bezit
Bovenstaande tabel geeft de waardeontwikkeling weer van het bezit van Woonstichting Vooruitgang. Deze ontwikkeling wordt weer gegeven in de WOZ-waarde en de bedrijfswaarde. De WOZ-waarde is de waarde zoals deze jaarlijks wordt getaxeerd op basis van vrije onderhandse verkoop waarde, prijspeil 1 januari 2009. Deze is afgelopen jaar gedaald met 0,2%. De bedrijfswaarde is de waarde van het totale bezit op basis van het extern gecommuniceerd beleid van Woonstichting Vooruitgang. Hierbij wordt rekening gehouden met toekomstige verwachte inkomsten en uitgaven in verhuurde staat. In 2009 is deze gedaald met 2,5%.
6.1.6 Borging Alle aangetrokken geldleningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Met de gemeente Teylingen is de zogenaamde achtervangovereenkomst aangegaan. 6.2
Meerjarenprognose
6.2.1 Resultaatprognoses Op basis van een aantal aannames is een meerjarenprognose op basis van de beleidswaarde gemaakt met als basis het jaar 2009. Hierbij is ook rekening gehouden met de geplande nieuwbouwplannen en de verkoop van woningen in de komende jaren. Verwacht mag worden dat er bij nieuwbouwprojecten onrendabele investeringen gepleegd moeten worden. Alleen bij het realiseren van de verkoop van woningen is het mogelijk om onrendabele investeringen te financieren. Hiermee rekening houdend geeft de prognose een positief beeld te zien. Uitgangspunt hierbij is dat de omstandigheden gelijk blijven. Hogere onrendabele investeringen in zowel nieuwbouw als bestaand bezit zal een negatief effect hebben op de vermogenspositie op termijn. 2010 Nieuwbouw woningen Urban Villa’s SassemBourg Liduina Park Overbosch Verkoop Bestaand bezit Nieuwbouw 6Netto .2.2 productie Kasstroomprognose
5 -5
2009
2008
40
97
5 40 -5
5 24 68
2007
2006
86 39 5 -5
5 28 92
37
Kasstroomprognose (x € 1.000) Operationele kasstroom Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen Onderhoudskosten Leefbaarheid Zakelijke lasten Salariskosten Beheerkosten Kosten leveringen en diensten Operationele kasstroom Investeringskasstroom Investeringen mat. vaste activa Investeringen niet gepland Verkoop woningen nieuwbouw Verkoop woningen bestaand bezit Investeringen dyn. mutatieonderhoud Desinvesteringen fin. activa Investeringskasstroom Vermogenskasstroom Aflossingen leningen Nieuwe leningen Rentebaten Rentelasten Storting deelneming Vennootschapsbelasting Mutatie werkkapitaal Vermogenskasstroom Beginsaldo liquide middelen Mutatie liquiditeiten Rente (over begin en 50% stroom) Eindsaldo liquide middelen
2010
2011
2012
2013
2014
12.709 63 980 -2.299 -100 -547 -1.872 -1.518 -844 6.572
13.614 46 999 -2.232 -100 -557 -1.910 -1.528 -862 7.470
14.346 29 1.019 -3.021 -100 -572 -1.953 -1.588 -881 7.279
14.883 29 1.039 -2.126 -100 -593 -1.996 -1.650 -900 8.586
14.939 29 1.060 -2.453 -100 -615 -2.041 -1.713 -919 8.187
-18.033 -1.000 6.918 950 -703 227 11.641
-26.308 -1.000 10.773 950 -200 0 15.785
-11.348 -1.000 5.512 950 -200 0 -6.086
-9.943 -1.000 5.005 950 -200 0 -5.188
-21.444 -1.000 5.506 950 -200 0 16.188
-5.157 11.800 10 -4.000 -347
-3.174 15.000
-5.820 9.000
-5.183 5.000
-6.972 20.000
-4.560 -347
-5.238 -347
-5.671 -347
-5.669 -347
-400 1.906
6.919
-2.405
-6.201
7.012
-1.609 -3.163 -160 -4.932
-4.932 -1.396 -281 -6.609
-6.609 -1.212 -361 8.182 -8
-8.182 -2.803 -479 -11.464
-11.464 -988 -598 -13.050
6.2.3 Vermogensposities Voor het jaar 2010 is rekening gehouden met een mutatie in de beleidswaarde van -/- 17,3 miljoen als gevolg van geplande onrendabele investeringen in nieuwbouwprojecten. Vanaf 2011 wordt weer een toename van het eigen vermogen verwacht. Dit is nodig om de forse investeringen die de komende jaren zijn gepland te kunnen realiseren. In het bijzonder moet gedacht worden aan de bouw in de Vinexlocatie Hooghkamer en het verwerven van grondposities in zowel de gemeente Teylingen als daarbuiten. Ondanks de geplande investeringen blijft de solvabiliteit rond de 30%. Bedragen * € 1.000 Solvabiliteit (in procenten)
2010 32,8%
2011 31,9%
2012 31,2%
2013 30,1%
2014 29,9%
-15.952
4.212
4.155
-102
9.191
Activa Vaste activa Vlottende activa Balanstotaal ultimo
146.178 4.574 150.752
162.185 4.526 166.711
169.924 4.491 174.415
175.479 4.472 179.951
193.710 4.453 198.163
Passiva Eigen vermogen (incl. herwaardering) Voorzieningen Lang vreemd vermogen Kort vreemd vermogen Balanstotaal ultimo
49.410 2.310 90.914 8.118 150.752
53.199 3.656 103.891 5.965 166.711
54.411 5.003 112.915 2.086 174.415
54.141 6.003 111.989 7.818 179.951
59.264 7.349 125.017 6.533 198.163
Jaarresultaat na mutatie actuele waarde (excl. belastingen)
38
6.2.4 Interest dekkingsratio De interest dekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstromen de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Hoe hoger de ratio des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Volgens de gemaakte berekeningen ligt het percentage de komende jaren tussen de 1,4% en 1,6%. 6.2.5 Beleggingen en treasury In 2009 is één nieuwe lening aangetrokken ter financiering van de aflossing van een lopende lening en van nieuwe projecten. Transacties in 2009 Bedrag van de fixe lening Stortingsdatum Rentepercentage Einddatum
€ 3.000.000 01-12-2009 3,9% 03-12-2018
6.2.6 Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks de financiële posities van de woningcorporaties. Op basis van het jaarverslag 2008 heeft het CFV vastgesteld dat het vermogen op de balansdatum 31 december 2008 groter is dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Het oordeel is dan ook “voldoende solvabiliteit”. 6.2.7 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor onrendabele investeringen in de toekomst is een reservering van jaarlijks € 1 miljoen opgenomen. 6.2.8 Investeringsbeleid Het investeringsbeleid is vooral gericht op kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad en nieuwbouw, vooral door integrale gebiedsontwikkeling. Zie hierover punt 2.4.4 6.3
Vennootschapsbelasting
6.3.1 VSO en VPB Per 01-01-2008 vallen de woningcorporaties voor alle activiteiten onder de vennootschapsbelasting. In samenwerking met Aedes is de VSO2 opgesteld. Deze overeenkomst is door Vooruitgang in 2009 ondertekend. 6.3.2 Belastinglatenties Tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering leiden tot het vormen van belastinglatenties, verschillen in de resultaatbepaling zorgen voor een afwijking tussen de effectieve belastingdruk in de resultatenrekening en de daadwerkelijke acute belastinglast. Als gevolg van sloop/nieuwbouw in de Oranjebuurt is er een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan in 2008. De inschatting is dat het verlies binnen negen jaar valt te compenseren met toekomstige fiscale winsten. 6.4 Consolidatie De volgende deelnemingen zijn meegeconsolideerd: • Duynstede Holding B.V. Duynstede Projecten B.V. • Duynstede Zorg B.V. • 39
6.5 Risicobeheersing Vooruitgang heeft haar risico’s in beeld gebracht en onderscheid een aantal risicorubrieken. - Bedrijfsrisico’s - Financiële risico’s - Operationele risico’s - Strategische risico’s - Grondverwerving - Projectrisico’s - Externe risico’s 6.5.1 Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Vooruitgang ziet als haar normale ondernemersrisico, te weten: Huurmarktontwikkelingen Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd door de directie. Het beleid wordt, voor zover dit mogelijk is, op de gesignaleerde ontwikkelingen afgestemd. In het verslagjaar hebben signalen uit de markt niet geleid tot extra maatregelen. De verwachting is wel dat als gevolg van de kredietcrisis de huurachterstand zal toenemen. Daarnaast zal inkomensdaling bij huurders tot gevolg hebben dat meer huurders huurtoeslag aanvragen. Verkooprisico In mei 2009 is de verkoop van de 40 Urban Villa’s appartementen als onderdeel van de woonservicezone SassemBourg gestart. Mede door de onzekere tijden en de risico’s die mensen ondervinden bij aan- en verkoop van een woning, valt de verkoop tegen. Er wordt pas gestart met de bouw als minimaal 70% van de woningen verkocht zijn. In 2010 zal een besluit genomen worden of de geplande bouw doorgaat. Waardeontwikkeling vastgoed Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Vooruitgang. De waardering van de portefeuille wordt eenmaal per jaar (intern) uitgevoerd. Dit gebeurt op basis van de bedrijfswaarde bij zowel de begroting als bij de jaarrekening. Eind 2009 zijn de grondposities getaxeerd door FGH Vastgoed Expertise. Uit de taxaties blijkt dat gemiddeld genomen de boekwaarde 25% te hoog is. Gezien het feit dat als gevolg van verwachte bestemmingsplanwijzigingen de grond in waarde zal stijgen, heeft er vooralsnog geen afboeking plaatsgevonden. Technische staat van de gebouwen Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten. In 2008 heeft een conditiemeting plaatsgevonden van het hele bezit. Deze conditiemeting is extern uitgevoerd. De conditiemeting wordt om de drie jaar geactualiseerd en jaarlijks omgezet naar een jaarbegroting. Wijzigingen in wet- en regelgeving De directie volgt de (voorgestelde) wijzigingen in wet- en regelgeving, onder andere via berichtgeving van de koepelorganisatie Aedes, Belastingdienst en circulaires van het Rijk. Wij zijn op de hoogte van de nieuwe regelgeving van uit Brussel. Om de mogelijke gevolgen in beeld te brengen is opdracht gegeven aan PricewaterhouseCoopers om dit nader te onderzoeken. In 2010 volgt het rapport. Nakomingrisico’s huurders Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde. De afdeling Financiën stelt maandelijks een debiteurenoverzicht op waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. De afdeling Woondiensten zorgt voor incasso van de huur. Hoewel Vooruitgang een sociaal incassobeleid hanteert, gericht op het voorkomen van huisuitzetting, heeft zij een strikte methode van incasso. 40
Nakomingrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Alle nieuwe leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door de afdeling Ontwikkeling Woningbezit. De bedrijven worden elke drie jaar gescreend op kwaliteit, opdrachtverlening, nakomen afspraken, betalingsgedrag en tevredenheid bij de afdeling Woondiensten (wel/geen signalen van huurders over uitgevoerd werk). Vooruitgang streeft naar bestendige relaties met haar leveranciers, waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind. Bij opdrachtverstrekking voor nieuwbouwprojecten en omvangrijke andere projecten wordt vooraf de financiële positie van het bedrijf getoetst door Graydon waarmee wij een contract zijn aangegaan. Echter de toetsing blijft een momentopname. 6.5.2 Financiële risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Vooruitgang loopt als gevolg van economische risico’s. De volgende risico’s worden onderscheiden: Rente ontwikkeling Rente ontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasurybeleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en door de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. Jaarlijks worden bij de begroting het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringbehoefte in kaart gebracht. Binnen het beleid en het statuut vindt de uitvoering plaats op de afdeling Financiën. De voorgenomen activiteiten worden jaarlijks opgenomen in het treasuryjaarplan. Historisch gezien lag de rente in 2009 op een laag niveau. Als gevolg van de kredietcrisis moet er een extra opslag aan de bank betaald worden. Daarnaast is het moeilijk om financiering met een langere looptijd dan 10 jaar aan te trekken. (Her)financieringsrisico Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, de beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met banken. Vooruitgang laat zich bijstaan door Thésor Treasury Outsourcing. De omvang van de herfinanciering bedraagt de komende jaren: Jaar 2011 2012 2013 2016
Omvang in € 1,1 miljoen 2,5 miljoen 1,3 miljoen 1,4 miljoen
6.5.3 Operationele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die voortvloeien uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. Continuïteit Het risico van tijdelijke niet beschikbaarheid is, ondanks het hogere ziekteverzuim, beperkt. Er is een actief ziekteverzuimbeleid. Het risico van vertrekkende medewerkers is, gegeven het beperkte verloop, beperkt. Ook het niet kunnen aantrekken van nieuwe medewerkers is tot op heden een beperkt risico. Ondanks twee pogingen om gezamenlijk met de Noordwijkse Woningstichting een Businesscontroller aan te trekken is dit niet gelukt. In 2009 is deze functie extern ingevuld. In het ondernemingsplan, is het personeelsbeleid voor de komende jaren verder uitgewerkt.
41
Gedrag Vooruitgang heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet, waarin de interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgesteld door de directie. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. In 2009 is de opgestelde Governancecode voor het onderdeel integriteitcode toegelicht aan de medewerkers tijdens een bedrijfsoverleg. Hiermee zijn de opgestelde gedragsregels verder in de organisatie verankerd. Het gedrag van de directie en de medewerkers zal constant getoetst worden. Informatiesysteem Voor de primaire processen wordt gebruik gemaakt van het automatiseringssysteem van DataBalk. In 2009 is het onderdeel voor het registreren van het planmatig onderhoud geïmplementeerd. De managementrapportages vanuit het DataBalk-systeem zijn op dit moment onvoldoende. Dit zal verbeterd worden in 2010. 6.5.4 Strategische risico’s Dit zijn de risico’s verbonden aan de strategische keuzes van Vooruitgang. Fiscale status Als gevolg van het nieuwe Belastingplan is de integrale heffing Vennootschapsbelasting ingevoerd. Vooruitgang heeft de nieuwe Vaststellingsovereenkomst (VSO2) ondertekend. Tevens heeft de waardering van het onroerend goed voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 plaatsgevonden. 6.5.5 Grondverwerving In 2006 is het beleidskader vastgesteld over het aangaan van strategische grondposities en het aankopen van gronden. Gezien de financiële omvang van de aan te kopen gronden zal er samengewerkt moeten worden met andere marktpartijen. In 2007 is samen met andere marktpartijen de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V. opgericht. In 2009 zijn er geen grondaankopen gedaan. 6.5.6 Project risico’s De risico’s van projecten worden per project benoemd en opgenomen in de eerder beschreven risicomonitor. Per project wordt per fase het risico in beeld gebracht evenals het geprognosticeerde resultaat. Daarnaast wordt het totale risico van de projectportefeuille berekend. Per kwartaal wordt hier de Raad van Commissarissen over geïnformeerd. 6.5.7 Externe risico’s Bij Vooruitgang zijn geen verdere externe risico’s bekend waarvoor voorzieningen getroffen zouden moeten worden. Bouwen in verbindingen Vooruitgang kent geen activiteiten die vallen onder de terminologie van bouwen in verbindingen. 6.6 Intern risicobeheersings- en controlesysteem Vooruitgang heeft samen met een extern adviesbureau een risicomonitor ontwikkeld, waarin de projecten op basis van hun fasering per project op hun risico worden berekend. Vervolgens wordt een totale doorrekening van alle projecten gemaakt. In overeenstemming met de afspraken met de Raad van Commissarissen zullen er geen risico’s worden aangegaan wanneer hiermee de vastgestelde financiële grenzen van beschikbaar bufferkapitaal wordt overschreden. Deze risicomonitor wordt tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen besproken en vastgesteld. De directie is van mening dat hiermee de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De periodieke samenstelling van kwartaal- en jaarcijfers worden samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt 42
van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar in overeenstemming met de opzet gefunctioneerd. Op basis van het vastgestelde controlplan heeft de business controller, in overleg met de directeur, een drietal verbijzonderde interne controles uitgevoerd. De aanleiding van deze controles zijn gebaseerd op een risico-impact analyse. Deze controles waren gericht op de volgende drie processen: 1. Planmatig onderhoud 2. Dynamisch onderhoud 3. Mutatie onderhoud De resultaten zijn besproken met en vastgesteld door de verantwoordelijk manager en de directeur. De aanbevelingen uit deze controles, hebben geleid tot aanpassingen in de processen. Eind 2009 is er een auditcommissie samengesteld gevormd door twee leden van de Raad van Commissarissen en de directie. De auditcommissie heeft een adviserende taak voor de Raad van Commissarissen.
6.7 Financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen Vooruitgang heeft geen enkele verbinding met buitenlandse instellingen. Zij draagt ook niet bij aan ontwikkelingen van derden in overig Nederland en het buitenland. 6.8 Beloningsstructuur, commissie Izeboud/Thung De beloning van de directeur/bestuurder is besproken binnen de Raad van Commissarissen. In hoofdstuk 8, het verslag van deze Raad, wordt hier nader op ingegaan.
1e sleutel nieuwbouw Oranjebuurt door Steven Schrader aan de heer en mevrouw de Mooy 43
7.
Governance verslag
7.1 Structuur ‘Good governance’ is het geheel van activiteiten en maatregelen dat de onderlinge samenhang van de wijze van sturen, beheersen, verantwoorden en toezicht houden van binnen Woonstichting Vooruitgang waarborgt. Centraal staan de efficiënte en effectieve realisatie van de beleidsdoelstellingen en het op een transparante wijze afleggen van verantwoording aan alle belanghebbenden. Vooruitgang onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en heeft dat als uitgangspunt genomen bij haar werkzaamheden. De code bevat principes en bepalingen. De principes weerspiegelen moderne en algemene opvattingen over goede ondernemingsbestuur. Toegelaten instellingen mogen van de bepalingen afwijken als in de lokale omstandigheden een betere praktijk is ontwikkeld. Vooruitgang heeft op enkele bepaling na (zie paragraaf 7.3), alle principes en bepalingen actief opgevolgd. De transparantie die Vooruitgang nastreeft komt ondermeer tot uitdrukking in het openbaar maken van die documenten die richting geven aan de activiteiten die de organisatie onderneemt. -
De governancecode woningcorporaties Statuten van Vooruitgang Ondernemingsplan 2008 - 2012 Jaarverslag Het financieel verslag Klokkenluidersregeling Integriteitscode Protocol onafhankelijkheid m.b.t. externe accountant Bezoldigingsbeleid Reglement werkwijze Raad van Commissarissen Profielschets Raad van Commissarissen Samenstelling en rooster van aftreden Bestuurstatuut Reglement van de selectie-remuneratiecommissie.
De werkzaamheden, taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn nader uitgewerkt in het reglement werkwijze Raad van Commissarissen en het daaraan gekoppelde bestuurstatuut. Tevens heeft Vooruitgang een profielschets opgesteld waarop de samenstelling RvC is gebaseerd. In het reglement voor de RvC worden de auditcommissie en de selectie- en remuneratiecommissie benoemd. Van de selectie- en remuneratiecommissie is het reglement en het bezoldigingsbeleid via de website beschikbaar. In 2009 heeft Vooruitgang gebruik gemaakt van een financiële commissie en in 2010 is de auditcommissie aangesteld en zijn twee leden uit de RvC benoemd. De werkorganisatie stelt een kwartaalrapportage op, die inzicht geeft in de strategische, maatschappelijke, financiële en bedrijfsmatige resultaten van de organisatie. Hierin zijn de uit het ondernemingsplan af te leiden kritische prestatienormen verwerkt. Deze normen zijn opgenomen in de prestatie-indicatoren; de rapportage laat zien in hoeverre die normen gehaald worden. De kwartaalrapportage staat elk kwartaal op de RvC-agenda en wordt besproken met de RvC. Bij Vooruitgang zijn de interne risicobeheersing- en het controlesysteem door middel van het Controlplan vorm gegeven. Voorafgaand aan de opdracht voor de controle door de accountant wordt jaarlijks in de Raad van Commissarissen besproken welke specifieke opdracht gegeven wordt. De managementletter die de accountant bij de controle van de jaarrekening opstelt, wordt door de RvC in principe overgenomen en als opdracht aan de directeur-bestuurder gezien.
7.2 Bestuursstructuur Woonstichting Vooruitgang kent een Raad van Commissarissen model. Vooruitgang heeft een directeur-bestuurder, de heer S.M. Schrader. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen bestaande uit 5 leden (voor de samenstelling van de Raad van Commissarissen zie paragraaf 8.1.2). 44
7.2.1 Het bestuur Onverlet de bevoegdheden van de Raad van Commissarissen is de bestuurder van Vooruitgang verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, voor de daarbij vereiste strategie en financiering. Ook is de bestuurder verantwoordelijk voor het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling, alsmede het beleid ten aanzien van deelnemingen. De bestuurder is verder verantwoordelijk voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Vooruitgang en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad. De bestuurder is voorts verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en verschaft de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van zijn taken. Elke vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen bestuur en corporatie dient te worden vermeden. Het aangaan van transacties door het bestuur, die het vermoeden van belangenverstrengeling zouden kunnen oproepen, is slechts toegestaan na verkregen goedkeuring van de RvC. Over toegestane transacties met een mogelijk tegenstrijdig belang wordt in ieder geval gerapporteerd in het jaarverslag van Vooruitgang. Bij het vaststellen van de honorering van de bestuurder worden de uitgangspunten en bepalingen van de Commissie Izeboud gevolgd. De vaststelling van de beloning van de bestuurder is de bevoegdheid en verantwoordelijkheid van de RvC en wordt vastgelegd in het bezoldigingsbeleid.
7.2.2 Taak en plaats van Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het beleid van het bestuur, op de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden onderneming. De RvC staat het bestuur met raad ter zijde. De RvC richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen af. De RvC is daarnaast verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren. De RvC beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. De RvC heeft taak en werkwijze vastgelegd in een reglement. De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In het reglement werkwijze van de RvC zijn hieromtrent enkele bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC gerapporteerd in het verslag van de RvC. In de profielschets voor de RvC zijn de kwalificatievereisten en de competenties voor de individuele leden van de RvC opgenomen, alsmede de randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel. Elke commissaris dient geschikt te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elke commissaris beschikt over een specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn/haar taak, binnen zijn/haar rol in het kader van de profielschets van de Raad. De RvC is zodanig samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een commissaris vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming worden de hiervoor genoemde profieleisen in acht genomen. Leden van de RvC worden voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat commissarissen maximaal twaalf jaar zitting kunnen hebben in de Raad. Ook over de samenstelling van de Raad rapporteert de RvC in het jaarverslag. De voorzitter van de RvC bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad en zijn commissies en draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de commissarissen. Verder zorgt de voorzitter ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor besluitvorming en draagt hij of zij zorg voor het introductie- en opleidingof trainingsprogramma voor de leden. De voorzitter is namens de RvC het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur, initieert de evaluatie van het functioneren van de RvC en van het bestuur. De RvC heeft in 2010 uit zijn midden een auditcommissie benoemd. De taak van deze commissie is om de besluitvorming binnen de RvC voor te bereiden.
45
7.3 Toepassing van de Governancecode Vooruitgang past de Governancecode toe en heeft tijdens iedere vergadering met de RvC expliciete aandacht op de naleving en toepassing van de code. Vooruitgang wijkt op de volgende punten af: • Aanbeveling om een auditcommissie aan te stellen, is begin 2010 opgevolgd. Hiermee is de eerder benoemde financiële commissie opgeheven. Twee leden van de RvC vormen de auditcommissie • Benoeming van het Bestuur voor een (her)benoeming van maximaal vier jaar. Het huidige Bestuur is benoemd vóór invoering van de Code en Vooruitgang is gebonden aan arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Vooruitgang is niet voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar voor nieuw te benoemen leden op te volgen. • Vooruitgang wil de aanbeveling om een aantal leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk te laten zijn, omwile van de grootst mogelijke transparantie, verzwaren door vast te leggen dat alle leden onafhankelijk zijn. 7.4 Transacties met tegenstrijdige belangen In 2009 hebben er geen transacties met tegenstrijdige belangen plaastgevonden. Voor de volledigheid maken we melding dat de directeur/bestuurder een huurovereenkomsty heeft voor een garage op de locatie Park Overbosch. 7.5 Leningen of garanties Vooruitgang heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad, Bestuur en medewerkers. 7.6 Klokkenluiderregeling en integriteitregeling Vooruitgang beschikt over een klokkenluiderregeling. De zakelijke gedragscode (integriteitcode) van Vooruitgang verbiedt werknemers, Bestuur en leden van de Raad om geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Vooruitgang toekomen. Deze integriteitscode is vastgesteld en gepubliceerd op de website van Vooruitgang. De integriteitscode is besproken met het voltallige personeel in een bedrijfsoverleg.
kienmiddag voor senioren 46
8.
Jaarverslag Raad van Commissarissen
8.1 Algemeen Taken De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en procedures ingesteld door het Bestuur, op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat de RvC het bestuur met raad terzijde. De RvC houdt onder ander toezicht op: • • • • • • • •
realisatie van de doelstellingen van de corporatie realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen kwaliteitsbeleid kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording financieel verslagleggingproces naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 17 van de statuten van Woonstichting Vooruitgang omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 24 april 2008. In het reglement is ook opgenomen dat er twee commissies fungeren onder verantwoordelijkheid van de Raad, te weten de auditcommissie en selectie- en remuneratiecommissie. Deze commissies leggen verantwoording af aan de Raad. De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. Naar de mening van RvC en Bestuur is de Governancecode Woningcorporaties een goed instrument om een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties te borgen. Vooruitgang wil hiermee voldoen aan alle gestelde voorwaarden van transparant bestuur.
Toezichtkader In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijke ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. De Raad van Commissarissen hanteert onder andere de volgende kaders om zijn toezichthoudende taken te kunnen vervullen: - het strategisch plan - de visie op maatschappelijke prestaties - het jaarlijks activiteitenplan - de interne risicobeheersing- en controlesystemen - het kwaliteitsbeleid - het financiële verslaggevingproces - de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving - het bezoldigingsbeleid van het bestuur - profielschets van de Raad - introductie- en trainingsprogramma van de Raad - aanbevelingen van de externe accountant - beleid m.b.t. dochterondernemingen, deelnemingen en joint-ventures - controlplan - treasurystatuut - integriteitbeleid - klokkenluidersregeling - voorstellen en analyses die periodiek door het Bestuur worden ingebracht •)In 2010 is de auditcommissie formeel ingesteld. In 2009 fungeerde een financiële commissie waarin de voorbereidende werkzaamheden voor de auditcommissie hebben plaatsgevonden.
47
8.1.2 Samensteling en rooster van aftreden Raad van Commissarissen Gedurende het gehele jaar 2009 was de samenstelling van de Raad: Naam De heer De heer De heer De heer De heer
drs. A.H. van Drooge ir. C.J. Noort M. Souverijn A.A. mr. P.J. Wintgens drs. ing. B.F.C. Giesbers
Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid
Benoemd dec 2000 dec 2006 dec 2003 dec 2005 dec 2006
Aftredend dec 2012 dec 2010 dec 2011 dec 2013 dec 2010
Reglementair aftr. na 12 jaar 2012 2018 2015 2017 2018
De heren Wintgens en Giesbers zitten op voordracht van de Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. in de RvC. In het verslagjaar zijn er geen mutaties geweest in de samenstelling van de RvC. In december 2009 is de heer mr. P.J. Wintgens door de RVC-leden herbenoemd voor een nieuwe periode van vier jaar. In de auditcommissie hebben de heren Souverijn (voorzitter) en Giesbers (lid) zitting. Het reglement voor deze commissie wordt in de loop van 2010 vastgesteld. De selectie- en remuneratiecommissie bestaat uit de heren Noort (voorzitter) en van Drooge (lid).
Overzicht beroep en relevante nevenfuncties Naam: De heer drs. A.H. van Drooge, voorzitter
Beroep en relevantie nevenfuncties: - Lid van de Rekenkamer Bloemendaal - Lid van de Rekenkamercie. van het Waterschap Zuiderzeeland - Lid van de Rekenkamercie. van Dalfsen, Ommen en Staphorst - Lid van de Rekenkamercie. van het Waterschap Rijn en IJssel - Lid van de Rekenkamercie. van het Waterschap Veluwe - Lid van de Raad van Commissarissen van Valleiwonen Woudenberg
De heer M. Souverijn AA
Partner Van Duyn Van der Geer BV, accountants & adviseurs
De heer mr. P.J. Wintgens
Jurist Koninklijke BAM Groep nv
De heer drs. ing. B.F.C. Giesbers
Eigenaar/ondernemer Giesbers Onroerend Goed, Bleiswijk Commissaris Wieringerwaard Invest VII BV, Druten
De heer ir. C.J. Noort
Partner PRC B.V., Bodegraven Beëdigd visitator Raeflex, Utrecht
De nevenactiviteiten van alle leden van de RvC zijn geïnventariseerd om volledige transparantie te waarborgen en eventuele belangenverstrengelingen aan het licht te krijgen. Daaruit bleek dat alle leden van de RvC onafhankelijk van de stichting zijn en er geen overlappingen bestaan met andere bestuursfuncties. In 2009 hebben geen transacties met tegenstrijdige belangen plaatsgevonden.
8.2 Activiteiten in verslagjaar De RvC heeft in 2009 vier reguliere vergaderingen met de Bestuurder gehad, conform een vooraf vastgesteld schema. De RvC heeft tevens twee vergaderingen/bijeenkomsten gehouden, zonder de Bestuurder, waarbij de eigen evaluatie en de evaluatie van de accountant aan de 48
orde kwamen. Daarnaast heeft de RvC verschillende activiteiten in het kader van deskundigheidbevordering ondernomen.
Reguliere vergaderingen Vaste onderwerpen op de agenda van de reguliere vergaderingen waren: trends in de volkshuisvesting, volkshuisvestelijke opgaven, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen, externe verslaglegging, investeringsbeslissingen, de meerjarenplanning, de begroting, de periodieke rapportages, het treasurybeleid en -beheer, fiscaliteit en het strategisch beleidsplan.Op basis van deze besprekingen heeft de RvC in 2009 een aantal bestuursbesluiten goedgekeurd. In 2009 zijn een aantal bestuursbesluiten door de RvC goedgekeurd. De besluiten zijn onder te brengen in vier hoofdcategorieën: A. Grondaankopen B. Samenwerkingsovereenkomsten C. Investeringsvoorstellen D. Jaarverslag-/jaarrekening en begroting
Ad A. 1. Optie overeenkomst locatie Duivenvoorde te Voorhout met mogelijkheid tot levering in 2012 2. Aankoop gronden van Ballast Nedam ten behoeve van de bouw van de Urban Villa’s 3. Mogelijke aankoop van locatie Vester te Voorhout in verband met tijdelijke huisvesting voor bewoners van de Schutse Ad B. 4. Samenwerkingsovereenkomst met de KOM (Katwijkse Ontwikkelingsmaatschappij) 5. Samenwerkingsovereenkomst met Cardea, jeugdzorgorganisatie Zuid Holland Noord, met betrekking tot huisvestingsvraagstukken 6. Samenwerkingsovereenkomst met Ballast Nedam, realiseren van woningen in Hillegom 7. Intentieovereenkomst met A. van Erk Ontwikkeling voor realisatie plan Engelse tuin 8. Intentieovereenkomst met Ursem Bouwgroep voor realisatie semi-permanente huisvesting in Voorhout Ad C. 9. Afronding voorlopig ontwerp fase ten behoeve van Park Overbosch; 10. Aankoop voormalig politiebureau in Hillegom ten behoeve van de verhuur aan Cardea; 11. Aankoop twee woningen aan de Kagerdreef in Sassenheim ten behoeve van de verhuur aan Cardea; 12. Realiseren van tijdelijke huisvesting middels het verplaatsen van Boekenburg locatie te Voorhout; 13. Verdere uitwerking van Ursem concept voor tijdelijke huisvesting; Ad D. 14. Goedkeuring jaarverslag en –rekening 2008 Woonstichting Vooruitgang en daaraan gelieerde BV’s; 15. Aanpassing begroting 2009 Woonstichting Vooruitgang; 16. Goedkeuring begroting 2010 Woonstichting Vooruitgang. In het eerste halfjaar van 2009 heeft de RvC zich in het bijzonder ook beziggehouden met de gevolgen van de financiële en economische crisis, de VPB-aanslag en de Vogelaarheffing. De effecten van de crisis op de (financiële) bedrijfsvoering van Vooruitgang zijn in scenario’s besproken met de auditcommissie in opdracht van de RvC. De impact van deze crisis heeft voor Vooruitgang voornamelijk gevolg gehad op het investeringsvolume en de daarbij benodigde financieringsbehoefte. Vooruitgang ziet dat de verkopen van nieuwbouwwoningen, zoals de Urban Villa’s onder druk zijn komen te staan. Door de economische crisis ziet Vooruitgang tevens een daling van de te verwachten bouwkosten. De VPB-heffing heeft voor Vooruitgang in 2009 niet geleid tot een cash outflow als gevolg van een groot compensabel verlies van voorgaande jaren. In de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de afloop van dit compensabel verlies in de komende periode. De Vogelaarheffing heeft een direct negatief effect op de netto operationele kasstroom waardoor minder middelen beschikbaar zijn voor Vooruitgang om haar volkshuisvestelijke prestaties te kunnen leveren. 49
De RvC heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van het bestuur, opgenomen in dit jaarverslag in § 6.6. De RvC heeft in de vergaderingen gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico’s gesproken. De verdere verscherping van de maatregelen ter verbetering en inzicht in risicobeheersing zijn vastgelegd in het Controlplan. Dit plan is eind 2008 door de RvC goedgekeurd. In 2009 zijn de eerder benoemde verbijzonderde interne controles en de daaruit volgende aanpassingen besproken. De rapportages zijn niet gedeeld met de Raad. Per kwartaal wordt de kwartaalrapportage, directieverslag en een prognose over het lopende jaar besproken. De RvC bewaakt enerzijds dat er actief met gelden wordt gewerkt en anderzijds dat de grenzen van het risico niet worden overschreden. Hierdoor is er geen sprake van niet-noodzakelijke middelen. De RvC heeft in 2009 alle voorstellen van transacties getoetst aan de concrete (kwantitatieve) norm voor financiële continuïteit. De financieringsbehoefte is vastgelegd in het treasuryjaarplan. Bij het aangaan van nieuwe verplichtingen wordt op basis van het treasuryjaarplan gekeken hoe de financiering kan plaatsvinden. In het in 2008 vastgestelde treasurystatuut staat beschreven binnen welke kaders het Bestuur mag handelen bij het aantrekken van financieringen. In de risicomonitor wordt per fase van een project, de toestand van een project in beeld gebracht. Op basis van vooraf bepaalde criteria wordt per project het risico berekend. De RvC bespreekt elke vergadering de risicomonitor voor projecten en grondposities, waarbij de hoogte van de aanvaardbare risico’s per onderdeel en op totaalniveau zijn vastgelegd. Gedurende 2009 is het risicoprofiel van de projectenportefeuille steeds opnieuw geactualiseerd aan de verdere omstandigheden en bestuursbesluiten. Ten aanzien van deelnemingen laat de RvC zich in en buiten de vergaderingen goed informeren door de Bestuurder over de voortgang van de ontwikkelingen daarbinnen. De deelneming in de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West CV/BV heeft specifieke aandacht en komt in elke bijeenkomst uitvoerig aan bod. Overige deelnemingen zijn Duynstede Zorg B.V., Duynstede Projecten B.V. en Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. Verder oordeelt de RvC over de realisering van de volkshuisvestelijke opgaven van Vooruitgang. Daarbij is kennis genomen van de inspanningen die het Bestuur met zijn organisatie heeft verricht op het gebied van Wonen en Zorg. De RvC heeft in 2009 kennis genomen van de uitgangspunten en de gevoerde discussie tussen het Bestuur en de gemeente Teylingen over de prestatieafspraken. Hij onderschrijft de conclusies die het Bestuur heeft getrokken. Vooruitgang heeft haar aandeel in de huisvesting van de doelgroep van beleid geformuleerd en er zijn nadere afspraken gemaakt over de bouwproductie voor de komende jaren. De RvC betreurt het dat zeer grote projecten zoals SassemBourg en Liduina, door zowel gemeentelijke visies als wettelijke procedures sterk vertraagd zijn waardoor in 2009 deze projecten nog niet in uitvoering konden gaan.
8.2.1 Overleg met belanghouders De RvC constateert dat de overleggen met het huurderplatform met goede regelmaat en in constructieve sfeer plaatsvinden, waarmee de aspecten zoals wonen en zorg, veiligheid in de buurten en bewonersparticipatie op een goede manier worden ingevuld. Ten aanzien van de kwaliteit van het woningbezit is stilgestaan bij het duurzaam bouwen, ecologische voorzieningen en aspecten van flexibel bouwen en domotica. De Raad is op de hoogte gesteld van het stakeholdersoverleg dat in december 2009 heeft plaatsgevonden. Tot slot is er ook gesproken over visitatie. Sinds 1 januari 2007 is iedere corporatie volgens de Aedescode verplicht om een keer per vier jaar een visitatie uit te laten voeren. De RvC heeft toestemming gegeven om in 2010 een visitatie uit te laten voeren. 8.2.2 Vergaderingen/bijeenkomsten t.b.v. evaluatie In de periode oktober/november hebben in het kader van de zelfevaluatie gesprekken plaatsgevonden met de individuele leden van de RvC. Tijdens een gezamenlijke bijeekomst zijn de bevindingen met elkaar gedeeld. De RvC heeft zich hierbij laten bijstaan door adviesbureau Steeds. Op grond van deze evaluatie is besloten tot enkele wijzigingen in de vergaderstructuur. Medio 2009 heeft een evaluatiegesprek plaatsgevonden met de accountant. Op basis van de uitkomst van dit gesprek is de samenwerking gecontinueerd voor een periode van één jaar. Tevens is in deze bijeenkomst gesproken over de onderwerpen waar de accountant zich op 50
moet richten tijdens de controlewerkzaamheden. Deze onderwerpen zijn o.a. grondposities, controlplan, managementletter, kwaliteit van de organsiatie en effecten van de crisis.
8.2.3 Deskundigheidsbevordering en overige activiteiten De RvC stelt zich op de hoogte van de relevante ontwikkelingen in de diverse andere functies die hij heeft naast die bij Vooruitgang. Uitgangspunt voor handelen bij de RvC is de Governancecode en borging van kwaliteit in de bedrijfsstrategie. Hij is daarom lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). In 2009 hebben de RvC-leden verschillende themabijeenkomsten bijgewoond van zowel de VTW als van externen. Hierbij lag het accent op de regelgeving binnen de corporatiewereld, fiscaliteiten en nieuwe ontwikkelingen voor woningcorporaties. Expliciete externe voolichting heeft de RvC ontvangen op de risicobeheersing- en controlesystemen. Ook hebben de RvC-leden een rondleiding gehad langs delen van het bezit en toekomstige nieuwbouwlocaties, in het bijzonder de Oranjebuurt, het toonbeeld van kwaliteit in denken en doen, die eind 2009 feestelijk en vol trots is opgeleverd. 8.3 Verslag van de commissies Auditcommissie In het kader van zwaarder toezicht op de woningcorporaties is vanaf 2010 voor gekozen om een auditcommissie in te stellen. De auditcommissie kent dezelfde samenstelling als de in 2009 ingestelde financiële commissie. In het jaar 2009 is in de financiële commissie het voorbereidende werk voor de auditcommissie gedaan. Dit heeft onder andere geresulteerd in een concept reglement – in de loop van 2010 vast te stellen – een roulatieschema en een taakverdeling. De auditcommissie bestaat uit de heren M. Souverijn AA (voorzitter) en drs. ing. B.F.C. Giesbers (lid). Overige onderwerpen die in de twee vergaderingen aan de orde waren, zijn: vaststelling parameters en doorrekening scenario’s. Selectie- en remuneratiecommissie In 2008 is een afzonderlijke selectie- en remuneratiecommissie gestart. De commissie bestaat uit de heer ir. C.J. Noort (voorzitter) en de heer drs. A. H. van Drooge (lid). Een van de taken van de commissie is het doen van een voorstel betreffende de bezoldiging van het bestuur ter vaststelling door de RvC in welk voorstel in ieder geval aan de orde komen: - de bezoldigingsstructuur - de hoogte van de vaste bezoldiging, en/of andere variabele bezoldigings-componenten, pensioenrechten, afvloeiingsregelingen en overige vergoedingen, evenals de prestatiecriteria en de toepassing daarvan; De commissie zoekt advies van gespecialiseerde adviseurs wanneer zij dat nuttig acht. Er is een opdracht verstrekt aan een externe adviseur voor een analyse van de arbeidsvoorwaarden van de Bestuurder. De commissie volgt de discussie over de beloningstructuur in VTW-verband nauwlettend. Besluitvorming omtrent het beloningspakket volgt in 2010 in afwachting op de nieuwe beloningscode bij VTW en Directeurencontact. De RvC spreekt zich jaarlijks uit over het vaste salaris en een eventuele bonus op basis van vooraf vastgestelde prestaties. Deze afspraken worden door de selectie- en remuneratiecommissie met de bestuurder gemaakt. In 2010 ligt de focus o.a. op tussentijdse evaluatie en mogelijke bijsturing van het ondernemingsplan, de waarde en omvang van de grondposities en het (her)inrichten van de organisatie naar de ontwikkelopgaven waar Vooruitgang voor staat.
Hoofdlijnen van het remuneratierapport Jaarlijks vindt in een beoordelingsgesprek de toetsing plaats en wordt het salaris en de eventuele bonus vastgesteld. In december 2009 en maart 2010 is het functioneren van de bestuurder over 2009 aan de orde geweest en dat heeft geleid tot een positieve beoordeling van de Bestuurder. De commissie is samen met de Bestuurder tot de conclusie is gekomen dat er in het verleden afspraken zijn gemaakt over salaris en emolumenten die als vaststaand worden beschouwd. In dat kader heeft de RvC in 2009 geen wijziging aangebracht in het pakket van arbeidsvoorwaarden.
51
De bezoldiging is gebaseerd op de doelstellingen die, in een reeks financiële, strategische en operationele criteria, zijn vastgelegd. De bezoldiging van het Bestuur vanaf het jaar 2008 zal uit de volgende bestanddelen bestaan: • een vast basissalaris • een variabele bonus afhankelijk van de mening van de Raad, of de in de prestatiecontracten vermelde prestatiedoelstellingen al dan niet zijn gerealiseerd • emolumenten zoals ziektekostenverzekering, een bedrijfsauto en een onkostenvergoeding • pensioenpremies conform de CAO voor woningcorporaties.
Directeur/Bestuurder - Bruto jaarsalaris (incl. vakantiegeld) - Bonus - Pensioen afdrachten Totaal
2009
2008
130.765
125.683 22.000 39.072 186.755
41.349 172.114
De uitbetaalde bonus 2008 bestaat uit de bonus 2007 ad € 10.000,- en de bonus 2008 ad € 12.000,-. Over de vaststelling van de bonus 2009 moet nog een besluit worden genomen. Het bedrag is niet hoger dan de in de 2WOPT voorgeschreven grens. De beloning past binnen de regeling Izeboud. De hoofdlijnen van het remuneratierapport zijn geplaatst op de website van Vooruitgang.
Bezoldiging Raad van Commissarissen De bezoldiging aan de leden van de RvC bedroeg in 2009 in totaal € 41.600,-. 2
WOPT
52
= Wet op de Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens
9.
Jaarrekening
9.1 Verklaringen Bestuur en Raad van Commissarissen Het Bestuur van de Woonstichting wordt gevormd door de directeur-bestuurder, die op basis van de statuten en het burgerlijk wetboek alle hierop gebaseerde bevoegdheden heeft. De heer S.M. Schrader is per 1 april 1995 in deze functie benoemd. Voor een aantal, met name in de statuten genoemde beslissingen, heeft de directeur-bestuurder hetzij vooraf toestemming hetzij achteraf de fiattering van de Raad van Commissarissen nodig. Het Bestuur van Woonstichting Vooruitgang verklaart, op grond van artikel 23 lid 1 van de statuten, dat zij hierbij de jaarstukken (jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag) over 2009 vaststelt. Tevens wordt hierbij verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
9.2 Mededeling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Vooruitgang, heeft de door het Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2009 intern besproken en beoordeeld. Deze jaarrekening omvat de winst-en-verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, evenals het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door PricewaterhouseCoopers Accountants NV. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in dit verslag op pagina 98 aantreft. De Raad van Commissarissen keurt de jaarstukken over 2009 goed.
gezellig kienen met z’n allen 53
Bijlage 1: Typering woningbezit In het volgende overzicht wordt het woningbestand van Woonstichting Vooruitgang getypeerd. Wijk nummer 1 2 3 4 5 6 7 8 Totaal
Omschrijving Centrum Vogelbuurt Kooiwijk/Planetenbuurt Hove’s/Bloemenbuurt Wasbeek Zandslootkade/Oranjebuurt Postwijk Gemeente Voorhout
Woningen per 31-12-2008 409 0 524 347 140 259 223 185 2.087
Woningen per 31-12-2009 409 0 517 346 140 282 223 184 2.101
Tabel 5: overzicht verhuureenheden naar locaties per 31-12-2009 Woningtype 1. eengezinswoningen 2. etagewoningen zonder lift t/m 4 woonlagen 3. etagewoningen met lift t/m 4 woonlagen 4. hoogbouw Totaal
Totaal 2008 1.289 150
Percentage 2009 62 7
Totaal 2009 1.303 150
Percentage 2009 62 7
263
13
263
13
385 2.087
18 100
385 2.101
18 100
Tabel 6: overzicht bezit naar grootte en woningtype per 31-12-2009 Tabel bezit naar Huur6: nioverzicht veaus per grootte 31-12-200en 8 woningtype per 31-12-2009 per 31-12-2009 Goedkope woningen Betaalbare woningen Dure woningen Vrije sector
< € 349 > € 349 < € 499 > € 499
< > > >
30% 50% 20%
€ € € €
357 357 < € 548 548 < € 648 648
28% 56% 10% 6%
Tabel 7: overzicht huurniveaus In overeenstemming met het woningwaarderingsysteem worden aan de verschillende kwaliteitsaspecten van een woning punten toegekend. Op basis van het gemiddelde aantal punten per complex is er een indeling te maken naar kwaliteitsklassen. Aantal punten < 80 80-100 100-120 120-140 140-160 > 160 Totaal
Aantal woningen 2008 147 238 430 697 328 247 2.087
Aantal woningen 2009 93 238 429 701 337 303 2.101
Tabel 8: verdeling van het bezit naar kwaliteitsklassen
Huurtoeslagen en huurachterstanden Aantal toegekende subsidieaanvragen/huurtoeslagen
2006 302
2007* 294
Tabel 9: overzicht huursubsidieaanvragen/huurtoeslagen *) alleen bij verhuurder bekende ‘matigers’
54
2008* 269
2009* 245
Gemiddelde bekende huurtoeslag per woning Gemiddelde bekende huurtoeslag per toekenning
2008
2009
€ 23,€ 177,-
€ 22,€ 185,-
Tabel 10: overzicht gemiddelde huurtoeslag 2005 2006 2007 2008 2009
Huurachterstand einde jaar € 169.000,€ 90.000,€ 174.700,€ 128.600,€ 132.100,-
Huurachterstand gem. per jaar € 112.300,€ 91.400,€ 152.700,€ 157.500,€ 161.300,-
Tabel 11: huurachterstand per 31-12-2009 Onderstaand een overzicht van het aantal mutaties naar woningtype. Soort verhuring Mutatie Oplevering Ingebruikgeving Wisselwoning Garages/berging Aankoop Overig Totaal
1e kwartaal
2e kwartaal
3e kwartaal
4e kwartaal
Totaal
53 1 10 1 2 1 2 70
31 1 9 0 0 0 0 41
32 0 9 0 2 1 7 51
29 14 8 0 1 2 2 56
145 16 36 1 5 4 11 218
Tabel 12: aantal mutaties in 2009 per categorie woningtype Woonzicht. Omschrijving Geen leegstand 1 à 2 dagen leegstand > 2 dagen <= 7 dagen > 7 dagen <= 1 maand > 1 maand <= 2 maanden > 2 maanden <= 3 maanden > 3 maanden (projecten) Nieuwbouw Totaal
2007 aantal 38 31 16 31 7 1 6 130
2007 in % 29 24 12 24 5 1 5 100
2008 aantal 43 33 24 19 11 1 5 57 193
2008 % 22 17 12 10 6 1 3 29 100
2009 aantal 7 26 37 39 13 5 18 19 164
2009 in % 4 16 23 24 8 3 11 11 100
Tabel 13: overzicht leegstand van de regulier verhuurde woningen.
55
Bijlage 2: Personele bezetting per afdeling Afdeling Directie Businesscontroller Financiën Ontwikkeling Woningbezit Woondiensten - team Wonen - team onderhoud - team huismeesters Totaal
2,0 fte 0,5 fte 3,9 fte 2,8 fte 6,8 fte 7,0 fte 2,6 fte 25,1 fte
Man 2
Vrouw -
Totaal 2
CAO 2
3 3
1 -
4 3
4 3
2 6 3 19
6 7
8 6 3 26
8 6 3 26
De functie businesscontroller is een vacature en bij team onderhoud is een vacature teamleider onderhoud.
Bijlage 3: Rapportage woonzicht
56
57
58
Jaarrekening 2009
59
1.1. KENGETALLEN Boekjaar
2009
2008
2007
2006
2005
AANTAL VERHUUREENHEDEN 1.Woningen en woongebouwen vooroorlogs naoorlogs 2.Bedrijfsruimten 3.Garages TOTAAL
31 2.070 29 160 2.290
29 2.058 29 158 2.274
66 1.960 10 144 2.180
66 1.966
145 1.932
144 2.176
144 2.221
Totaal aantal gewogen verhuureenheden in exploitatie 1)
2.210
2.195
2.108
2.104
2.149
Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,--)
247.786
236.588
208.760
196.203
175.416
WOZ-WAARDE PER WONING Kernvoorraad (tot € 349) Betaalbare woningen (€ 349 - € 535) Huurprijsniveau boven betaalbaar
173.043 215.948 255.202
150.907 216.566 253.095
169.160 199.822 240.626
166.490 178.758 217.793
116.957 126.596 148.133
19 4 9 0
43 60 8 34
0 0 6 0
47 1 15 78
21 3 9 0
218 323 126 668 644 1.311
191 218 127 536 841 1.377
279 187 160 626 809 1.435
277 203 150 630 666 1.296
209 174 139 522 727 1.249
554 1.225 322
590 1.154 372
654 995 377
595 1.003 434
902 836 336
PRIJS/KWALITEISVERHOUDING Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huur per jaar Gemiddelde huurverhoging
130 5.287 2,25%
127 4.898 1,60%
125 4.883 1,10%
125 4.677 2,25%
120 4.313 1,70%
HET VERHUREN VAN WONINGEN Mutatiegraad in % woningbezit Huurachterstand in % bruto jaarhuur Huurderving in % bruto jaarhuur
8,30% 1,10% 0,44%
6,61% 1,20% 0,29%
7,16% 1,70% 0,35%
7,72% 0,90% 0,52%
5,80% 1,72% 0,36%
2009
2008
2007
2006
2005
1. Eigen vermogen 2. Egalisatierekening 3. Voorzieningen 4. Langlopende schulden Totaal
18.798 0 1.000 82.532 102.330
17.097 0 0 81.705 98.802
10.902 0 150 67.419 78.471
11.490 12 0 62.596 74.098
8.217 28 0 63.099 71.344
5. Immateriele vaste activa 6. Materiele vaste activa 7. Financiele vaste activa 8. Werkkapitaal Totaal
0 101.999 2.804 -2.473 102.330
0 98.601 2.398 -2.197 98.802
0 81.700 568 -3.797 78.471
0 76.463 645 -3.010 74.098
0 72.897 676 -2.229 71.344
MUTATIES IN HET WONINGBEZIT - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt ONDERHOUD PER WONING *) - Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud - Overig dagelijks onderhoud - Totaal dagelijks onderhoud - Planmatig onderhoud - Totaal onderhoud *) Vanaf 2008 exclusief opslag
AANTAL WONINGEN NAAR PRIJSKLASSE Kernvoorraad (tot € 349) Betaalbare woningen (€ 349 - € 535) Huurprijsniveau boven betaalbaar
BALANS
60
WINST- EN VERLIESREKENING 9. Totaal baten 10. Totaal lasten 11. Financieringsresultaat Exploitatieresultaat 12. Resultaat deelnemingen 13. Vennootschapsbelasting Jaarresultaat FINANCIELE CONTINUITEIT 15. Liquiditeitsratio 16. Solvabiliteitsratio 17. Rentabiliteitsratio eigen vermogen 18. Rentabiliteitsratio totaal vermogen OVERIGE Aantal personeelsleden
2009
2008
2007
2006
2005
14.875 -11.247 -2.935 693 47 -962 1.702
13.176 -6.557 -2.503 4.116 168 1.912 6.196
16.374 -14.311 -2.511 -448 -141
12.308 -6.199 -2.816 3.293 -21
10.756 -6.073 -2.771 1.912 17
-589
3.272
1.929
0,76 16,69 9,06 3,22
0,76 15,83 36,24 6,13
0,58 12,47 -5,40 -4,42
0,45 14,44 28,47 0,34
0,38 10,97 23,48 1,32
26
29
28
28
22
1) Een gewogen verhuureenheid = 1 woning = 2 garages = 1 duplexeenheid
VERGELIJKING MET LANDELIJKE KENGETALLEN Vooruitgang
Landelijk
2009
2008
2008
2007
2006
VERMOGENSPOSITIE Algemene bedrijfsreserve (€ per woning) Onderhoudsvoorziening (€ per woning) Financiële reserve (€ per woning) Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen Solvabiliteit (EV/TV) x 100
8.947 476 9.424 0,76 9,06 3,22 16,69
8.192 0 8.192 0,76 36,24 6,13 15,83
10.552 1.435 11.987 0,90 -0,90 5,50 23,80
11.010 989 11.999 0,90 -0,20 6,50 26,90
10.390 985 11.375 1,00 2,10 3,80 26,10
RESULTATEN Totale baten (€ per woning) Totale lasten (€ per woning) Financieringsresultaat (€ per woning) Exploitatieresultaat (€ per woning) Resultaat deelnemingen (€ per woning) Buitengewone baten (€ per woning) Buitengewone lasten (€ per woning) Jaarresultaat (€ per woning)
7.080 5.353 -1.397 330 22 0 0 352
6.313 3.142 -1.199 1.972 80 0 0 2.052
5.825 4.796 -1.294 -265
5.786 4.436 -1.155 195
5.653 4.157 -1.132 364
186 -18 -97
-218 -23
75 222 217
VERHUUR EN INCASSO Huren (€ per woning) Gemiddelde puntprijs (€)
5.500 3,33
5.096 3,29
4.910
4.800
4.678
ONDERHOUD Totaal onderhoud (€ per woning) Klachtenonderhoud (€ per woning) Mutatie-onderhoud (€ per woning) Overig dagelijks onderhoud (€ per woning) Totaal dagelijks onderhoud (€ per woning) Planmatig onderhoud (€ per woning)
1.311 218 323 126 668 644
1.377 191 218 127 536 841
1.806 267 202 391 860 946
1.597 248 152 333 733 864
1.582 268 158 316 742 840
De landelijke cijfers zijn ontleend aan de bedrijfsinformatie van Aedes vereniging van woningcorporaties. De cijfers zijn op basis van de grootteklasse III.
61
1.2. GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2009 (na voorgestelde resultaatbestemming)
ACTIVA
Ref.
31-dec-2009
31-dec-2008
7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5
70.199.181 14.076.986 2.160.501 1.631.327 13.930.536
69.985.752 11.277.501 2.350.574 1.727.620 13.259.934
101.998.531
98.601.381
173.278 83.190 2.547.904
282.506 36.509 2.079.195
2.804.372
2.398.210
2.917.190
5.797
0
0
112.989 0 3.064.348 1.360.869 98.508
89.517 56.196 1.912.597 1.530.201 54.115
7.553.905
3.648.423
306.750
3.369.141
112.663.558
108.017.154
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken t.b.v. verkoop Onroerende en roerende zaken grondposities Sub-totaal
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Lening u/g
7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3
Sub-totaal
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
7.3
Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Teylingen Belastingen en sociale premies Overige vorderingen Overlopende activa
7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.4.4 7.4.5
Sub-totaal Liquide middelen
Totaal generaal
62
7.4.6
PASSIVA
Ref.
31-dec-2009
31-dec-2008
Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve
7.5
18.798.454
17.097.384
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
7.6.2 7.6.1
1.000.000
0
1.000.000
0
5.186.335 77.345.519
5.289.842 76.414.942
82.531.854
81.704.784
1.859.094 5.069.422 195.815 343.460 72.608 215.431 1.450 354.788 2.221.182
0 3.619.815 98.089 394.525 120.542 2.521.400 500 237.009 2.223.106
10.333.250
9.214.986
112.663.558
108.017.154
Sub-totaal
Schulden op lange termijn Leningen gemeentelijke overheid Leningen kredietinstellingen
7.7 7.7.1 7.7.2
Sub-totaal
Kortlopende schulden Bankier Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken Waarborgsommen Overige schulden Overlopende passiva
Sub-totaal
Totaal generaal
7.8 7.8.1 7.8.2 7.8.3 7.8.4 7.8.5 7.8.6 7.8.7 7.8.8 7.8.9
63
1.3. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2009 Omschrijving
Ref.
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
8.1 8.2 8.3 8.4
11.632.545 1.054.325 2.110.470 77.977
10.719.330 757.577 1.475.175 223.496
14.875.317
13.175.579
1.434.309 1.498.263 16.336 1.959.412 442.818 2.550.957 3.344.922
1.398.803 -1.923.490 16.336 1.559.099 427.960 2.545.273 2.533.100
11.247.017
6.557.080
3.628.300
6.618.499
891.759 -3.827.312 46.681
1.224.986 -3.727.906 167.656
739.428
4.283.235
-961.642
-1.912.261
1.701.070
6.195.496
Som der bedrijfsopbrengsten(a)
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11
Som der bedrijfslasten(b)
Bedrijfsresultaat (a-b)
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat deelnemingen
8.12 8.13 8.14
J A A R R E S U L T A A T voor belastingen
Vennootschapsbelasting J A A R R E S U L T A A T na belastingen
64
8.15
1.4. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2009 (indirecte methode)
Boekjaar 2009 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - administratieve correctie afgeschreven activa - vrijval/dotatie egalisatierekening - mutatie voorzieningen
3.628.300 1.434.309 -27.735 0 1.000.000 2.406.575
Veranderingen in werkkapitaal - voorraden - onderhanden projecten - vorderingen - kortlopende schulden (exclusief bankier) - correctie aflossingen volgend jaar
-2.911.393 0 -994.088 -740.830 -1.455.024 -6.101.336 -3.694.761
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen rente Betaalde rente Resultaat deelnemingen Mutatie vennootschapsbelasting
891.759 -3.827.313 46.681 961.642 -1.927.230
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Onroerende goederen grondposities Waardeveranderingen Desinvesteringen in materiële vaste activa Overboeking naar onroerende goederen in ontwikkeling Overboeking afwaarderingen naar exploitatie Egalisatierekening Deelnemingen Lening u/g
-4.386.497 -670.602 498.263 -244.889 0 0 109.228 -46.681 -468.709 -5.209.888
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe langlopende leningen Aflossing langlopende leningen
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen in 2009
6.000.000 -3.717.905 2.282.095 -4.921.484
65
1.5. BEKNOPTE GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemene toelichting Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2004 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonstichting Vooruitgang en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover tenminste eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. De waarderingsgrondslagen van Woonstichting Vooruitgang worden zoveel mogelijk toegepast. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Nieuwe groepsmaatschappijen worden in aanmerking genomen vanaf het tijdstip waarop invloed van betekenis op het zakelijke en het financiële beleid is verworven. Afgestoten groepsmaatschappijen worden verwerkt tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek (33 1/3%) is niet meegeconsolideerd in de jaarrekening van Woonstichting Vooruitgang vanwege het feit dat voor consolidatie doeleinden de deelneming een te verwaarlozen betekenis heeft. Per 08-04-2002 is de v.o.f. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek opgericht. Dit is een samenwerkingsverband met Woonstichting St. Antonius van Padua, Noordwijkse Woonstichting en Woonstichting Vooruitgang. Per 01-01-2007 is deze v.o.f. omgezet naar een B.V. Per 06-10-2006 zijn Duynstede Holding BV, Duynstede Projecten BV en Duynstede Zorg BV opgericht. In alle gevallen betreft het een 100% deelneming; zij zijn derhalve meegeconsolideerd in de jaarrekening van Woonstichting Vooruitgang. Per 26-06-2007 is de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V. opgericht. Vooruitgang heeft hier in een belang van 20%. Voorts heeft Woonstichting Vooruitgang verbinding met het Wooninvesteringsfonds. Deze verbinding komt ook niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiele band door middel van een verstrekte lening. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 66
MATERIELE VASTE ACTIVA
Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde overschrijdt. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Het verkoopplan geeft mede inzicht in de resterende levensduur. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom-genererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op PMC-niveau. Bij de toets tussen de historische kostprijs en reële waarde worden de voorziening voor onderhoud en de egalisatierekening betrokken. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van tenminste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen danwel worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende- en roerende zaken t.b.v. verkoop De onroerende en roerende zaken ten behoeve van de verkoop worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde. Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen. 67
Onroerende- en roerende zaken grondposities Voorts worden ingenomen grondposities onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Overdeze grondposities vindt rentetoerekening plaats. FINANCIELE VASTE ACTIVA
Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Deelnemingen Meerderheidsdeelnemingen en overige deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd op een evenredig deel van de netto vermogenswaarde volgens de laatst bekende balansen. Voor deelnemingen waarvoor onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de jaarrekening van de betreffende deelneming. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien in deze situatie de deelnemende rechtspersoon aansprakelijk is voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening gevormd. VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen. Onderhanden werken De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslagen voor bepaling van het resultaat). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.
68
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. PASSIVA Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij De Stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT Winst- en verliesrekening algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. 69
Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever unnen worden toegerekend.Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 %. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 %. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - vrijval uit de egalisatierekening BWS; Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel opboeking uit hoofde van lagere bedrijfswaarde ten opzichte van de historische kostprijs.
70
Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen De Groep heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt de Groep op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de Groep geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Groep heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Lasten onderhoud Onder deze post worden de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Vooruitgang integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor 71
het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: · Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel · Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woonstichting Vooruitgang. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woonstichting Vooruitgang binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Vooruitgang een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - De waardebepaling van de ontwikkelrechten; - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2008 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht.
72
TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA 7.1
MATERIELE VASTE ACTIVA Het verloop van de materiële vaste activa in 2009 is als volgt weer te geven: Onroerende en roerende zaken Stand per 01-01-2009 Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen Boekwaarde 01-jan-2009 M u t a ti e i n d e b o e k w a a r d e : Investeringen Waardeveranderingen Adm. correctie afgeschreven activa Verkoop activa Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Administratieve correctie afschrijvingen Admie correctie afschr. naar expl. in ontwikkeling Naar onroerende goederen in exploitatie Naar onroerende goederen in ontwikkeling Overboekingen afwaarderingen naar exploitatie
Stand per 31-dec-2009 Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen Boekwaarde 31-dec-2009
in exploitatie
in ontwikkeling
t.d.v. exploitatie
t.b.v. verkoop
Totaal
87.827.643 -6.198.379 -11.643.512
21.456.954 -9.432.835 -746.618
3.027.722
1.727.620
-677.148
0
114.039.938 -15.631.214 -13.067.277
69.985.752
11.277.501
2.350.574
1.727.620
85.341.447
1.439.684 0 -1.214.023 -89.883 -67.197 -1.059.836
2.924.725 -498.263 0 498.263
22.088
0
-10.477 0 0 -212.160
-96.293
1.204.684 0 0 0 0
37.074 0 0 0 0
10.477
4.386.497 -498.263 -1.224.501 312.086 -67.197 -1.434.309 0 1.252.235 0 0 0 0
213.429
2.799.486
-190.072
-96.293
2.726.549
87.896.224 -6.198.379 -11.498.663
24.879.942 -9.931.098 -871.858
3.039.332
1.631.327
-878.831
0
117.446.824 -16.129.477 -13.249.351
70.199.181
14.076.986
2.160.501
1.631.327
88.067.995
-162.314
7.1.1
Onroerende en roerende goederen in exploitatie Stand per 01-jan-2009
W o n in g en en w oo n g e b ou w e n
Onroerende goederen niet zijnde woningen
Overige goederen
Totaal
Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen
87.520.615 -6.198.379 -11.471.948
307.027
0
-171.564
0
87.827.643 -6.198.379 -11.643.512
69.850.289
135.464
0
69.985.752
1.439.684 0 -1.214.023 -89.883 -67.197 -1.052.411
0
Boekwaarde 01-jan-2009 Mutatie in de boekwaarde: Investeringen Waardeveranderingen Adm. correctie afgeschreven activa Verkoop woningen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Admie correctie afschr. verkoop woningen Admie correctie afschr. naar exploitatie Naar onroerende goederen in exploitatie Naar onroerende goederen in ontwikkeling Overboekingen afwaarderingen naar exploitatie Totaal
Stand per 31-dec-2009 Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen Boekwaarde 31-dec-2009
1.439.684 0 -1.214.023 -89.883 -67.197 -1.059.836 0 1.204.684 0 0 0 0
-7.425
1.204.684 0 0 0 220.854
-7.425
0
87.589.196 -6.198.379 -11.319.674
307.027
0
0
-178.989
0
0
87.896.224 -6.198.379 -11.498.663
70.071.143
128.039
0
0
70.199.181
213.429
73
7.1.2
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
31-dec-2009
31-dec-2008
14.076.986
11.277.501
Bedrag van de aangegane verplichting Af: Correctie onrendabel Af: Minder geactiveerd
0 0 0
0 0 0
Sub-totaal
0
0
14.076.986
11.277.501
a. Woningen en woongebouwen in aanbouw Diverse complexen b. Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen
Totaal
Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:
-bouw -c.v. -lift -warmwatervoorziening -renovatie/groot onderhoud -isolatie -aankoopkosten -bijzondere voorzieningen -diversen
annuïtair ----------50 50/25/20/15/10 20/50 25/10 15/25/30 15/20/25 40/31 25/20 38/24/22/20
Erfpacht Het complex 3002 is gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven gronden. De oorspronkelijke termijn van de erfpacht is per 31-12-1994 afgelopen. De erfpacht is opnieuw vastgesteld op € 15.882,- voor een periode van 17 jaar. Voor complex 3010 is jaarlijks een bedrag aan grondrente verschuldigd. Zekerheden Voor de als zekerheid voor de leningen verbonden materiële vaste activa, wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Brand- en stormverzekering De totale per 31 december 2009 geïndexeerde verzekerde herbouwwaarde bedraagt circa 247 miljoen euro (vorig jaar circa 237 miljoen euro). Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde per 31 december 2009 bedraagt € 116.944.700.
Huurverhoging Inflatie Kostenstijging onderhoud Financieringsrente Disconteringspercentage
2010 1,20% 1,50% 1,50% 6,00% 6,00%
2011-2013 1,50% 2,00% 2,25% 6,00% 6,00%
De bedrijfswaarde is berekend voor het gehele woningbezit.
74
verdere jaren 1,50% 2,00% 2,25% 6,00% 6,00%
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – huurverhoging 2010 van 1,2% (voorgaand jaar: 2,25); – jaarlijkse huurderving van 0,5% (voorgaand jaar: 0,5); – mutatiegraad per complex varieert van 1 tot 20% op basis van ervaringscijfers; – stijging van de variabele lasten in 2010 van 1,5% (voorgaand jaar: 2,75); – genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer); – genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm); – kosten van planmatig onderhoud gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting; – investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; – een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop; – een rekenrente van 6 % (voorgaand jaar: 6) voor WSW-geborgde woningen; – een rekenrente van 6 % (voorgaand jaar: 6) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; – de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 1 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. 7.1.3
Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Stand per 01-jan-2009 Aanschaffingswaarde Afschrijvingen Boekwaarde 01-jan-2009 Mutatie in de boekwaarde: Investeringen Adm.corr.afgeschr.activa Desinvesteringen Afschrijvingen Adm.corr.afschrijvingen Correctie afschr.voorg.jaar
31-dec-2009 Stand per Aanschaffingswaarde Afschrijvingen Boekwaarde
31-dec-2009
Afschrijvingstermijnen Bedrijfspand Inrichtingskosten bedrijfspand Terreininrichting bedrijfspand Kantoorinventaris meubilair Kantoorinventaris machines Vervoermiddelen Groot gereedschap Magazijnstellingen Automatisering
Be drijf spa n d
Inventaris
Vervoermiddelen
Automatisering
Totaal
2.034.353 -212.995 1.821.358
66.378 -22.925 43.453
237.646 -162.282 75.364
689.345 -278.946 410.399
3.027.722 -677.148 2.350.574
6.271 0
12.459 -7.474
0 -3.003
3.357 0
-51.871 0
-6.497 7.474
-13.720 3.003
-140.072 0
-45.600
22.088 -10.477 0 -212.160 10.477 0
5.963
-13.720
-136.715
-190.072
71.362 -21.947
234.643 -173.000
692.702 -419.018
3.039.332 -878.831
49.415
61.644
273.684
2.160.501
2.040.624 -264.866 1.775.758
Termijnen 40 5 20 10 5 4/5 10 10 4
Systeem ann. ann. ann. ann. ann. ann. ann. ann. ann.
Verzekeringen Het bedrijfspand en de werkplaats inclusief de inventaris zijn voor € 2.063.000,-- verzekerd tegen de risico's van brand- en stormschade. De vervoermiddelen zijn verzekerd voor WA+casco, met uitzondering van de Opel personenauto die WA verzekerd is. De computerinstallatie is verzekerd voor een bedrag van € 275.000,--. Tevens is er een verzekering afgesloten tegen calamiteiten. 75
7.1.4
Onroerende en roerende zaken t.b.v. verkoop In 2002 zijn 8 woningen gekocht in Voorhout van het voormalig woningbouwbedrijf. Bij mutatie worden deze woningen verkocht. In 2006 zijn 2 appartementen in aanbouw aangekocht. Deze worden vanaf 2007 weer verkocht. Jaar van aankoop
Omschrijving
Aantal gekocht
Aantal verkocht
Saldo
Boekwaarde
2002 2006 2008
eengezinswoningen appartementen eengezinswoning
8 2 1
1 1 0
9 1 1
674.054 349.470 607.802 1.631.327
Grondposities
31-dec-2009
31-dec-2008
1.933.880 5.626.476 3.888.891 590.782 1.847.308 43.200 13.930.536
1.850.147 5.380.670 3.717.976 545.741 1.765.400 0 13.259.934
7.1.5
Loosterweg Voorhout Jac van Beierenweg Voorhout Turfspoor Lisserbroek Engelselaan Voorhout 's-Gravend.weg I Voorhout 's-Gravend.weg II Voorhout
Op de grondposities wordt jaarlijks 5% rente bijgeschreven. Tevens worden directiekosten doorberekend.
7.2
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
7.2.1
Te vorderen BWS-subsidies:
Begin boekjaar Rentetoerekening Uitbetalingen Toekenningen Totaal
7.2.2
31-dec-2008
282.506 15.140 -124.368 0
322.074 23.684 -63.252 0
173.278
282.506
Deelnemingen De deelnemingen betreffen:
Bouwk. Adviesb. B'streek B.V. Ontw.Comb. H'meer-West Beh. B.V. Ontw.Comb. H'meer-West C.V.
Bouwk. Adviesb. B'streek B.V. Ontw.Comb. H'meer-West Beh. B.V. Ontw.Comb. H'meer-West C.V.
76
31-dec-2009
Saldo 31-12-2008 33.213 1.387 1.909
Resultaat
Naar voorziening
2.525 18.355
Saldo 31-12-09 58.613 3.922 20.655
Saldo debet 58.613 3.922 20.655
36.509
25.801
20.880
83.190
0
83.190
Gevestigd
Aandeel %
Resultaat boekjaar
Netto vermogenswaarde per 31-12-2009
Noordwijkerhout Hoofddorp Utrecht
33,33 20,00 19,50
76.200 49 2.004
177.206 19.612 105.924
25.400 10 391
Overige mutaties
Lening u/g 31-dec-2009
31-dec-2008
Wooninvesteringsfonds Bouwkundig Adviesbureau B'streek B.V. Ontw.Combinatie H'meer-West C.V.
226.890 30.000 2.291.014
226.890 30.000 1.822.305
Totaal
2.547.904
2.079.195
7.2.3
De lening is aangegaan voor een periode van 10 jaar met een einde looptijd per 02-06-2010. Tussentijdse aflossingen vinden er niet plaats. Jaarlijks wordt er een rente vergoed van 4,45%. 3.640.000
0
7.2.4
31-dec-2009
31-dec-2008
7.3.1
Onderhoudsmaterialen Drukwerk Onderhouden werken in ontwikkeling
6.892 500 2.909.798
5.297 500
Totaal
2.917.190
5.797
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
Waardering van de onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Specificatie van onderhanden werken in ontwikkeling: 2.695.018 Sassembourg Liduina 214.780 Totaal
2.909.798
Het project Sassembourg te Sassenheim bestaat uit de bouw van 58 koopwoningen, 73 huurwoningen, diverse bedrijfsruimten en parkeerplaatsen. Het project Liduina te Warmond bestaat uit de bouw van 28 koopwoningen, 64 huurwoningen, diverse bedrijfsruimten en parkeerplaatsen.
VORDERINGEN Huurdebiteuren De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen (tussen haakjes cijfers voorgaand jaar): Aantal huurders Periode Minder dan een maand 94 (51) Gelijk aan 1 maand tot minder dan 2 maanden 4 (21) Gelijk aan 2 maand tot minder dan 3 maanden 3 (3) Gelijk aan 3 maand tot minder dan 4 maanden 6 (15) Gelijk aan 4 maanden of meer 62 (42) Afgesloten betalingsregelingen 25 (13)
7.4 7.4.1
Achterstand 33.823 16.371 164 6.169 86.120 11.642
22.309 10.955 704 4.612 84.937 5.099
af: Voorziening dubieuze huurdebiteuren
154.289 41.300
128.617 39.100
Totaal
112.989
89.517
194 (145)
De De * *
achterstand bedroeg 1,1% (2008: 1,2%) van de bruto jaarhuur. voorziening is als volgt opgebouwd: huurdebiteuren ouder dan 120 dagen 40% huurdebiteuren minder dan 120 dagen 10%
77
31-dec-2009
31-dec-2008
Te vorderen BWS-subsidie Overigen
0 0
56.196 0
Totaal
0
56.196
31-dec-2009
31-dec-2008
2.874.239 190.109
1.912.597 0
3.064.348
1.912.597
Gemeente Teylingen
7.4.3
Belastingen en sociale premies Latente Vennootschapsbelasting Pensioenpremie
De actieve latentie is gevormd voor de toekomstige compensabele verliezen en voor de tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering. De tijdelijke verschillen hebben met name betrekking op de waardering van de leningen onder VSO2. De voorziening is bepaald rekening houdend met een percentage van 23,5%. 7.4.4
7.4.5
7.4.6
78
Overige vorderingen Noordwijkse Woonstichting Overige vorderingen ActiVite Diversen
24.354 0 1.207.302 129.213
0 26.812 1.194.555 308.834
Totaal
1.360.869
1.530.201
a. ASN rente internet spaarrekening b. Nog af te rekenen vergoedingen servicekosten met huurders c. Overige overlopende activa
15.124 40.770 42.615
6.620 0 47.496
Totaal
98.509
54.116
Direct opvraagbaar Kas Postbank rekeningnummer 54.55.53 ASN Internet spaarrekening 85.21.33.367 Rekening-courant Bank Nederlandse Gemeenten 28.50.53.086 ING rekeningnummer 68.00.93.567 ING Duynstede B.V. Storting bij de bank
2.893 212.837 35.233 3.119 0 52.668 0
1.719 148.416 228.614 19.750 2.917.737 52.905 0
Totaal
306.750
3.369.141
Overlopende activa
Liquide middelen
FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-dec-2009
31-dec-2008
Saldo begin boekjaar Resultaat
17.097.384 1.701.070
10.901.888 6.195.496
Saldo einde boekjaar
18.798.454
17.097.384
31-dec-2009
31-dec-2008
1.000.000 0 1.000.000
0 0
Algemene bedrijfsreserve
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Saldo einde boekjaar
SCHULDEN OP LANGE TERMIJN 5.289.842 -103.506
5.387.931 -98.089
Totaal
5.186.335
5.289.842
Leningen kredietinstellingen Aflossingen volgend jaar
82.414.942 -5.069.422
80.034.757 -3.619.815
Totaal
77.345.519
76.414.942
gem. overheid
kredietinstellingen
5.387.931 0 0 5.387.931 -98.089 5.289.842
80.034.757 3.000.000 3.000.000 86.034.757 -3.619.815 82.414.942
Het verloop van leningen was als volgt: -saldo begin boekjaar: -ontvangsten: nieuwe leningen bijstortingen/klim -aflossingen -saldo einde boekjaar
gemeentelijke overheid kredietinstellingen*
7.6.1
7.7
Leningen gemeentelijke overheid Aflossingen volgend jaar
Leningen verdeeld naar looptijd
7.5
Looptijd t/m 5 jaar 0 24.280.615 24.280.615
Looptijd > 5 jaar 5.289.842 58.134.326 63.424.168
Totaal 5.289.842 82.414.942 87.704.783
7.7.1
7.7.2
gemiddeld percentage 5,47% 4,21%
* inclusief roll over lening
79
Aflossingssystemen De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem of het dynamisch kostprijssysteem. In het laatste geval vindt geen aflossing plaats. De leningen nemen in de beginperiode toe volgens een vooraf overeengekomen DKPH-aflossingsschema.
De aflossingstermijnen bedragen voor: a. Leningen gemeentelijke overheid
annuïtair
-
75/40 jaar 50 jaar 25 jaar 20 jaar 20/25 jaar 13 jaar (lineair)
grond bouw c.v. lift herfinanciering isolatie
dynamisch
fixe
10/40 jaar
b. Overige leningen -
ING-bank Rabobank B.N.G. B.N.G. Nederlandse Nederlandse Nederlandse Nederlandse Nederlandse Depfa bank Depfa bank B.N.G. B.N.G. B.N.G. Rabobank Nederlandse Nederlandse
20 jaar 20 jaar 36 jaar 20 jaar Waterschapsbank Waterschapsbank Waterschapsbank Waterschapsbank Waterschapsbank
Waterschapsbank Waterschapsbank
De duration van de portefeuille bedraagt 7,0 jaar. 80
10 jaar 11 jaar 13 jaar 14 jaar 8 jaar 15 jaar 16 jaar 30 jaar 40 jaar 16,5 jaar 15 jaar 6 jaar 50 jaar
KORTLOPENDE SCHULDEN 31-dec-2009
31-dec-2008
7.8
Bankier - Rekening-courant ING Bank 68.00.93.567
1.859.094
0
7.8.1
Schulden aan kredietinstellingen - Aflossingen volgend jaar
5.069.422
3.619.815
7.8.2
Schulden aan gemeente - Aflossingen volgend jaar - Afkoopsom detacheringsovereenkomst - Afrekening salariskosten
103.506 75.000 17.308
98.089 0 0
Totaal
195.815
98.089
Schulden aan leveranciers - Crediteuren
7.8.3
7.8.4
343.460
394.525
Belastingen en sociale verzekeringspremies - Afdracht omzetbelasting - Afdracht loonheffing - Afdracht pensioenfonds
0 45.182 27.426
41.952 51.690 26.900
Totaal
72.608
120.543
7.8.5
Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken - Nieuwbouw complex 3065 - Nieuwbouw complex 3070 - Nieuwbouw complex 3071 - Nieuwbouw complex 3072 - Nieuwbouw complex 3075 - Nieuwbouw complex 3079 - Nieuwbouw complex 3080 - Nieuwbouw complex 3087
182.850 0 1.071 15.216 16.056 238 0 0
2.256.544 2.433 0 0 196.217 64.027 714 1.465
Totaal
215.431
2.521.400
Waarborgsommen Betreft tijdelijke verhuur van woningen
7.8.6
7.8.7
1.450
500
Overige schulden - Gas, water, elektra - Nog te betalen accountantskosten - Nog te betalen kosten jaarrekening - Nog te betalen advieskosten - Nog te betalen uitzendkrachten - Nog te betalen automatiseringskosten - Nog te betalen bijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting - Diversen
59.248 16.000 9.000 28.238 65.663 11.908 126.601 38.131
83.260 16.000 9.000 5.114 32.180 34.404 0 57.052
Totaal
354.788
237.009
7.8.8
81
7.8.9
31-dec-2009
31-dec-2008
a. Vooruitontvangen huur b. Niet vervallen rente particuliere leningen c. Niet vervallen rente leningen gemeentelijke overheid d. Te verrekenen urgentieverklaringen e. Centr Bet Rijksbelasting huurtoeslag f. Te betalen rente rekening courant g. Verlofuren medewerkers h. Overige overlopende passiva i. Nog af te rekenenen vergoedingen met huurders
170.716 1.777.670 103.106 39.879 11.818 27.964 86.829 3.200 0
103.074 1.881.063 105.071 47.638 0 22.001 0 4.803 59.456
Totaal
2.221.182
2.223.106
Overlopende passiva
Niet uit de balans blijkende verplichtingen BORGSTELLING In het kader van de aangetrokken geldleningen onder borging van het Waarborgfonds voor de Volkshuisvesting bestaat een garantieverplichting ter grootte van € 3.251.000,-- zijnde 3,85% over het schuldrestant van de geborgde leningen. Dit bedrag is niet in de jaarcijfers verwerkt. VERPLICHTINGEN Met de volgende bedrijven zijn lopende contracten afgesloten: Hans van Egmond TotaalArchitectuur Sassembourg Hans van Egmond TotaalArchitectuur Liduina Totaal
1.500.000 700.000 2.200.000
GARANTIES Vooruitgang heeft zich garant gesteld voor de betaling van rente en aflossing van de twee leningen die zijn verstrekt door de Rabobank voor de financiering van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West B.V. De garantie geldt voor 20% van de verstrekte leningen zijnde € 6,2 mlj. AANSPRAKELIJKHEID BIJ EEN FISCALE EENHEID Vooruitgang vormt met Duynstede Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
82
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING Bedrijfsopbrengsten
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
Huren
8.1
Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen
11.554.465 129.689
10.634.967 115.408
Sub-totaal
11.684.154
10.750.375
Af: Huurderving a. Wegens leegstand
51.610
31.045
Sub-totaal
51.610
31.045
11.632.545
10.719.330
Totaal
8.1.1
8.1.2
- de algemene jaarlijkse huurverhoging; - huurverhoging bij mutatie; - huurverhoging bij woningverbetering; De hogere huuropbrengst ten opzichte van vorig boekjaar is als volgt te verklaren: a. b. c. d. e.
algemene huurverhoging per 1 juli 2008 algemene huurverhoging per 1 juli 2007, die in 2007 maar voor een half jaar is meegenomen doorrekening van voorgaand jaar van het in exploitatie komen van nieuwbouw en aangekocht huurverhoging bij mutatie minder huuropbrengst door sloop en verkoop van woningen
120.000 80.000 728.000 106.000 -100.000 934.000
Gedurende het boekjaar zijn er 19 woningen opgeleverd en 4 woningen aangekocht. Er zijn 9 woningen verkocht. De huren van de woningen zijn per 1 juli 2009 verhoogd met 2,25%. De huren van de garages zijn per 1 juli 2009 verhoogd met 4,0%.
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
Gemeente Teylingen Overige
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
11.554.465 0
10.634.967 0
11.554.465
10.634.967
Totaal
83
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
1.013.496
845.148
a. Wegens leegstand
11.287
27.081
Sub-totaal b. Verrekend met huurders c. Nog te verrekenen met huurders d. Overboeking naar volgend jaar
11.287 11.346 40.770 0
27.081 -1.033 -59.456 0
1.054.325
757.577
8.2
Vergoedingen
8.2.1
Te ontvangen vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten
8.2.2
Af: Vergoedingsderving
Totaal
Dit betreft de bedragen welke de huurders boven de (netto-) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld warmtelevering, gemeenschappelijke groenvoorziening, enz. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.
8.3
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde
1.770.649 -158.442
1.541.364 -66.189
Subtotaal verkoopopbrengst bestaand bezit
1.612.207
1.475.175
1.956.495 -1.458.232
0 0
498.263
0
2.110.470
1.475.175
Overige bedrijfsopbrengsten a. Vergoeding administratiekosten huurkontrakt b. Bemiddeling tijdelijke verhuur c. Doorberekende diensten d. Verhuur antennes e. Vergoeding administratiekosten nieuwbouw f. Boekwinst verkoop vervoermiddelen g. Diversen
9.250 1.200 65.200 2.327 0 0 0
9.375 1.200 198.800 3.881 9.540 700 0
Totaal
77.977
223.496
Verkoop onroerende goederen
Opbrengst verkoop nieuwbouw Af: boekwaarde Subtotaal verkoopopbrengst nieuwbouw Totaal verkoopopbrengst
8.4
84
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa Dit betreft afschrijvingen op activa ter exploitatie. a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen, niet zijnde woningen c. Activa ten dienste van de exploitatie Totaal
8.5
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
1.214.724 7.425 212.160
1.167.959 9.871 220.973
1.434.309
1.398.803
Overige waardeveranderingen
8.6
a. Reservering onrendabel complex 3065 (Oranjebuurt) b. Onrendabel PMC 1E c. Onrendabel PMC 1H d. Onrendabel PMC 3G e. Onrendabel PMC 5C f. Onrendabel PMC 7B g. Terugboeking onrendabel PMC 1E h. Terugboeking onrendabel PMC 1H i. Terugboeking onrendabel PMC 3G j. Terugboeking onrendabel PMC 5C k. Terugboeking onrendabel PMC 7B l. Reservering onrendabel nieuwbouw
498.263 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.000.000
0 0 0 0 0 0 -289.651 -620.986 -92.455 -537.463 -382.935 0
Totaal
1.498.263
-1.923.490
16.336
16.336
Erfpacht Lonen en salarissen
8.8
a. Eigen dienst b. Uitzendkrachten c. Acquisitie en projecten
1.305.042 523.255 131.114
1.219.786 262.844 76.469
Totaal
1.959.412
1.559.099
Sociale lasten
8.9
a. Premie sociale lasten b. Pensioenlasten c. Overige personeelskosten
142.698 246.462 53.658
138.719 228.985 60.256
Totaal
442.818
427.960
Onderhoudslasten Onderhoud algemeen en voorzieningen woningen en woongebouwen onroerende goederen, niet zijnde woningen Kosten Serviceabonnement Planmatig onderhoud woningen en woongebouwen onroerende goederen, niet zijnde woningen Toegerekende kosten van andere posten van de W&V-rekening aan onderhoud lonen en salarissen sociale lasten etc. rente en afschrijving Totaal
8.7
8.10
1.395.542 0 96.362
1.119.421 0 0
1.352.350 0 2.844.255
1.755.189 0 2.874.610
-227.433 -65.864 0
-247.905 -81.432 0
2.550.957
2.545.273 85
8.11
Overige bedrijfslasten Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw Energiekosten Overige huisvestingskosten
29.419 23.442 36.561
58.724 24.147 32.387
Sub-totaal
89.422
115.258
Kosten Raad van Commissarissen Presentiegelden Overige kosten
36.171 15.150
36.653 15.245
Sub-totaal
51.321
51.898
42.167 47.817 157.023 168.321 14.464 228.458 63.456 102.637 98.996 30.915 17.920 348.299 5.131 251.974 56.713
33.420 44.200 172.550 102.063 50.000 211.277 36.879 39.935 134.143 22.988 13.578 46.986 32.290 145.358 26.775
Sub-totaal
1.634.290
1.112.440
Sub-totaal
1.775.032
1.279.596
-72.618 -14.339 -14.810
-92.918 -9.589 -8.410
1.673.265
1.168.679
Belastingen, verzekeringen en contributie landelijke federatie Belastingen Premie verzekeringen Contributie landelijke federatie
394.901 34.411 22.656
364.330 42.524 20.570
Sub-totaal
451.969
427.423
Algemene beheers- en administratiekosten
Algemene kosten Onderhoud inventaris Onderhoud vervoermiddelen Bureaukosten Kosten automatisering Ontwikkeling bouwplannen Kosten advisering Imagoverbetering en PR Opleidingen Inspectie bezit en uitrustingsniveau Woonruimteverdeling Kosten bewonersplatform en klachtencommissie Leefbaarheid Kosten ondernemingsplan Overige algemene kosten Incidentele uitgaven
Doorberekende kosten Leefbaarheid & Servicekosten - uren huismeesters - doorberekening toezicht huismeester en admie servicekosten - uren technisch medewerker woondiensten Sub-totaal
86
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
32.594 125.594 176.252 64.115 424.719 29.313 31.755 2.238 2.450 923 1.622 2.249 34.729 5.241 54.093 50.507 14.810 1.122
37.472 78.788 149.690 72.702 269.946 23.528 17.002 2.070 1.709 0 0 2.288 31.518 5.824 26.995 28.456 8.410 1.178
1.054.325
757.577
Diverse bedrijfskosten a. Vervolgingskosten derden bij huurachterstand b. Bijdrage Centraal Fonds t.b.v. de zogenoemde "Vogelaarwijken" c. Voorziening dubieuze vorderingen d. Diverse kosten
2.040 126.601 17.924 18.799
5.942 125.098 7.427 40.953
Sub-totaal
165.363
179.420
3.344.922
2.533.100
Kosten leveringen en diensten Glasverzekering Stroomverbruik Schoonhouden Huismeester Stookkosten Groenvoorziening Water Kookgas C.A.I. Onderhoud algemene ruimte Oroerende zaken inboedel Zusteroproep Servicekosten VVE Kosten glasbewassing Beheerder Personeel overig Doorberekening administratiekosten Doorberekening toezichtkosten huismeesters Sub-totaal
Totaal overige bedrijfslasten
Rentebaten 8.12
Te vorderen BWS-subsidies Liquide middelen Rente bijgeboekt op onroerende goederen in ontwikkeling Overige rente
15.140 15.124 843.480 18.016
23.684 6.836 951.117 243.350
Totaal
891.759
1.224.986
Rentelasten 8.13
Rente langlopende schulden Diversen
3.799.833 27.480
3.709.243 18.663
Totaal
3.827.313
3.727.906
46.681
167.656
Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen
8.14
87
Boekjaar 2009 Boekjaar 2008
8.15
Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen per 1 januari 2009 Mutatie latente belastingen
-90.584 -1.912.597 -870.921
-1.912.597
Totaal
-2.874.102
-1.912.597
De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Resultaat deelnemingen Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Tijdelijke verschillen Fiscale verliescompensatie
-46.681 1.498.263 1.220.811 -478.000 -3.319.286
739.428
-1.124.893
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
-385.465
Belastbaar bedrag
8.16
9
88
Verschuldigde winstbelasting - Enkelvoudige jaarrekening Verschuldigde winstbelasting - Geconsolideerde groepsmaatschappijen
-90.584 -137
Verschuldigde winstbelasting - Geconsolideerde jaarrekening
-90.721 2009
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet controlediensten
2008
18 2 85 24 0
129
Toerekening jaarresultaat
Saldo 01-jan-2009
Saldo 31-dec-2008
Mutatie
Algemene bedrijfsreserve
17.097.384
18.798.454
1.701.070
Overige informatie Voor een overzicht van de bezoldiging van de bestuurder en de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.3 van het jaarverslag.
nieuwbouw Parkpaviljoen Park Rusthoff 89
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2009 ACTIVA
Ref.
31-dec-2009
31-dec-2008
7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5
70.199.181 14.076.986 2.160.501 1.631.327 13.930.536
69.985.752 11.277.501 2.350.574 1.727.620 13.259.934
101.998.531
98.601.381
173.278 214.382 2.547.904
282.506 168.248 2.079.195
2.935.564
2.529.949
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende Onroerende en roerende Onroerende en roerende Onroerende en roerende Onroerende en roerende
zaken zaken zaken zaken zaken
in exploitatie in ontwikkeling ten dienste van de exploitatie t.b.v. verkoop grondposities
Sub-totaal
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Lening u/g
9.2 7.2.1 9.2.2 7.2.3
Sub-totaal
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
7.3.1
2.917.190
5.797
Onderhanden projecten
7.3.2
0
0
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Teylingen Belastingen en sociale premies Overige vorderingen Overlopende activa
9.4 7.4.1 7.4.2 9.4.3 9.4.4 7.4.5
112.989 0 2.935.142 1.411.552 98.508
89.517 56.196 1.783.528 1.580.435 54.115
7.475.381
3.569.588
254.082
3.316.236
112.663.558
108.017.154
Sub-totaal Liquide middelen
Totaal generaal
90
9.4.6
PASSIVA
Ref.
Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve
9.5
Voorzieningen Voorziening deelnemingen
7.6.2
Sub-totaal
Schulden op lange termijn Leningen gemeentelijke overheid Leningen kredietinstellingen
7.7 7.7.1 7.7.2
Sub-totaal
Kortlopende schulden Bankier Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken Waarborgsommen Overige schulden Overlopende passiva Sub-totaal
Totaal generaal
7.8 7.8.1 7.8.2 7.8.3 7.8.4 7.8.5 7.8.6 7.8.7 7.8.8 7.8.9
31-dec-2009
31-dec-2008
18.798.454
17.097.384
1.000.000
0
1.000.000
0
5.186.335 77.345.519
5.289.842 76.414.942
82.531.854
81.704.784
1.859.094 5.069.422 195.815 343.460 72.608 215.431 1.450 354.788 2.221.182
0 3.619.815 98.089 394.525 120.542 2.521.400 500 237.009 2.223.106
10.333.250
9.214.986
112.663.558
108.017.154
91
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2009
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
Som der bedrijfsopbrengsten(a)
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 10.12
Som der bedrijfslasten(b)
Bedrijfsresultaat (a-b)
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat deelnemingen
8.13 8.14 10.15
J A A R R E S U L T A A T voor belastingen
Vennootschapsbelasting J A A R R E S U L T A A T na belastingen
92
8.16
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
11.632.545 1.054.325 0 2.110.470 77.977
10.719.330 757.578 0 1.475.175 223.496
14.875.317
13.175.579
1.434.309 1.498.263 16.336 1.959.412 442.818 2.550.957 3.344.236
1.398.803 -1.923.490 16.336 1.559.099 427.960 2.545.273 2.528.689
11.246.331
6.552.669
3.628.986
6.622.910
891.759 -3.827.312 46.133
1.224.986 -3.727.906 291.978
739.565
4.411.968
-961.505
-1.783.528
1.701.070
6.195.496
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS ACTIVA
Ref.
FINANCIELE VASTE ACTIVA
9.2
Deelnemingen De deelnemingen betreffen:
9.2.2
Saldo 31-12-2008
Resultaat
overige mutaties
Saldo 31-12-2009
naar voorziening
Saldo debet
Duynstede Holding B.V.
168.249
46.133
0
214.382
0
214.382
Totaal
168.249
46.133
0
214.382
0
214.382
Duynstede Holding B.V.
Gevestigd
Aandeel %
Resultaat boekjaar
Netto vermogenswaarde 31-12-2009
Teylingen
100
46.133
214.882
31-dec-2009
31-dec-2008
VLOTTENDE ACTIVA
9.4
Belastingen en sociale premies Latente vennootschapsbelasting Pensioenpremie
2.745.033 190.109
1.783.528 0
Totaal
2.935.142
1.783.528
9.4.3
Overige vorderingen
9.4.4
Noordwijkse Woonstichting Overige vorderingen Rek.crt. Duynstede B.V. ActiVite Diversen
24.354 0 50.683 1.207.302 129.213
0 26.812 50.235 1.194.555 308.834
Totaal
1.411.552
1.580.436
Kas Postbank rekeningnummer 54.55.53 ASN Internet spaarrekening 85.21.33.367 Rekening-courant Bank Nederlandse Gemeenten 28.50.53.086 ING rekeningnummer 68.00.93.567 Storting bij de bank
2.893 212.837 35.233 3.119 0 0
1.719 148.416 228.614 19.750 2.917.737 0
Totaal
254.082
3.316.236
Liquide middelen 9.4.6
93
Ref.
PASSIVA
9.5
Algemene bedrijfsreserve
94
31-dec-2009
31-dec-2008
Saldo begin boekjaar Resultaat
17.097.384 1.701.070
10.901.888 6.195.496
Saldo einde boekjaar
18.798.454
17.097.384
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw Energiekosten Overige huisvestingskosten
29.419 23.442 36.561
58.724 24.147 32.387
Sub-totaal
89.422
115.258
Kosten Raad van Commissarissen Presentiegelden Overige kosten
36.171 15.150
36.653 15.245
Sub-totaal
51.321
51.898
42.167 47.817 157.023 168.321 14.464 228.458 63.456 102.637 98.996 30.915 17.920 348.299 5.131 251.288 56.713
33.420 44.200 172.550 102.063 50.000 211.277 36.879 39.935 134.143 22.988 13.578 46.986 32.290 140.947 26.775
Sub-totaal
1.633.604
1.108.029
Sub-totaal
1.774.347
1.275.185
-72.618 -14.339 -14.810
-92.918 -9.589 -8.410
1.672.579
1.164.267
Belastingen, verzekeringen en contributie landelijke federatie Belastingen Premie verzekeringen Contributie landelijke federatie
394.901 34.411 22.656
364.330 42.524 20.570
Sub-totaal
451.969
427.423
BEDRIJFSLASTEN
10.12
Overige bedrijfslasten Algemene beheers- en administratiekosten
Algemene kosten Onderhoud inventaris Onderhoud vervoermiddelen Bureaukosten Kosten automatisering Ontwikkeling bouwplannen Kosten advisering Imagoverbetering en PR Opleidingen Inspectie bezit en uitrustingsniveau Woonruimteverdeling Kosten bewonersplatform en klachtencommissie Kosten leefbaarheid Kosten ondernemingsplan Overige algemene kosten Incidentele uitgaven
Doorberekende kosten Leefbaarheid & Servicekosten - uren huismeesters - doorberekening toezicht huismeester en admie servicekosten - uren technisch medewerker woondiensten Sub-totaal
95
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
32.594 125.594 176.252 64.115 424.719 29.313 31.755 2.238 2.450 923 1.622 2.249 34.729 5.241 54.093 50.507 14.810 1.122
37.472 78.788 149.690 72.702 269.946 23.528 17.002 2.070 1.709 0 0 2.288 31.518 5.824 26.995 28.456 8.410 1.178
1.054.325
757.577
Diverse bedrijfskosten a. Vervolgingskosten derden bij huurachterstand b. Bijdrage Centraal Fonds t.b.v. de zogenoemde "Vogelaarwijken" c. Voorziening dubieuze vorderingen d. Diverse kosten
2.040 126.601 17.924 18.799
5.942 125.098 7.427 40.953
Sub-totaal
165.363
179.420
3.344.236
2.528.689
Resultaat Duynstede Holding BV
46.133
291.978
Totaal resultaat deelnemingen
46.133
291.978
Kosten leveringen en diensten Glasverzekering Stroomverbruik Schoonhouden Huismeester Stookkosten Groenvoorziening Water Kookgas C.A.I. Onderhoud algemene ruimte Oroerende zaken inboedel Zusteroproep Servicekosten VVE Kosten glasbewassing Beheerder Personeel overig Doorberekening administratiekosten Doorberekening toezichtkosten huismeesters Sub-totaal
Totaal overige bedrijfslasten
10.15
96
Resultaat deelnemingen
Toerekening jaarresultaat
Saldo 01-jan-2009
Saldo 31-dec-2009
Mutatie
Algemene bedrijfsreserve
10.901.888
18.798.454
1.701.070
10.901.888
18.798.454
1.701.070
onthulling straatnaam door de heer Jan Bader
97
98
99
Woonstichting Vooruitgang Hoofdstraat 10 2171 AT Sassenheim Tel. 0252 24 10 10 Email:
[email protected] Website: www.wstvooruitgang.nl
