2002 in beeld. Geografische spreiding beleggingen ultimo Koersverloop aandeel Sectorale spreiding beleggingen uitimo 2002

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

1 2002 in beeld •

winst per aandeel stijgt 8,3%

•

dividendvoorstel 7,3% hoger

•

aankoop winkelcentrum Itäkeskus te Helsinki

•

verkoop winkelcentrum Parinor te Parijs

•

emissie van aandelen ad EUR 122,8 mln

Sectorale spreiding beleggingen uitimo 2002

Geografische spreiding beleggingen ultimo 2002

Kantoren

Nederland

Winkels

België

Overige

Frankrijk

12

36

17

16 52

11 22 5

18 1

58 56

Spanje

54

Hongarije

52

Verenigd Koninkrijk

50

Verenigde Staten Finland

10

Koersverloop aandeel 2002

48 46 44 42 40 jan

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

dec

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Kerncijfers over 10 jaar 1993

1994

1995

1996

1997

Netto huuropbrengsten

90,7

82,1

83,9

84,3

85,3

Winst 1)

42,1

49,3

51,4

55,1

61,7

Resultaten (x EUR 1 mln)

Balans (x EUR 1 mln)

Beleggingen

1.097,4

1.115,6

1.059,5

1.139,5

1.090,4

Eigen Vermogen

626,9

636,3

598,2

688,6

762,7

Langlopende schulden

468,0

419,1

400,6

370,5

290,5

55,5

53,8

41,4

Indirect beleggingsresultaat

·/·

40,5

·/·

56,5

·/·

Aantal aandelen Aantal op 31 december

13.558.489

14.811.497

15.204.984

16.041.440

16.495.377

Gemiddeld in het jaar

12.236.205

14.496.012

15.096.775

15.759.729

16.380.631

45,90

42,65

39,09

42,67

45,99

3,07

3,31

3,37

3,43

3,73

Gegevens per aandeel 2) (x EUR 1)

Eigen vermogen 3) Winst Indirect

beleggingsresultaat 4)

·/·

3,64

3,43

2,87

3,29

3,16

3,29

3,29

3,29

3,29

of 6,25%

of 8%

of 8%

of 5,88%

of 5,56%

107,2%

99,4%

97,6%

95,9%

88,2%

3,40

3,38

3,39

3,49

3,76

Dividend

Pay-out

Winst per aandeel 5)

·/·

3,32

·/·

1)

Winst en dividend per aandeel

2) 7

Winst

3)

Dividend

6 5

4)

4 3

5) 2 1 0

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

vanaf 2001 worden geen vermogenskosten ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht per dividendgerechtigd gewoon aandeel en gecorrigeerd i.v.m. het stockdividend na aftrek van het dividend (tot en met 1999 het bedrag dat maximaal in contanten op de gewone aandelen zou kunnen worden uitgekeerd binnen het keuzedividend) inclusief eventueel resultaat emissies en stockdividend en vanaf 2001 zonder toerekening van vermogenskosten op basis van het gemiddeld aantal gewone aandelen

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

3

1998

1999

2000

2001

2002

84,9

93,9

112,8

124,9

147,8

64,7

71,6

86,0

97,1

116,3

1.269,6

1.595,4

1.775,6

1.872,5

1.955,4

800,9

909,0

1.088,1

1.130,0

1.235,9

313,0

397,7

442,7

449,9

633,2

2,2

74,3

140,1

17,8

16.956.748

17.329.725

17.756.735

17.756.735

19.691.735

16.834.997

17.236.480

17.639.307

17.756.735

19.691.735

46,99

52,21

61,09

63,45

62,59

3,80

4,12

4,83

5,45

5,90

·/·

46,4

0,49

4,50

7,86

1,01

3,29

3,40

3,85

4,10

·/·

2,36 4,40

of 4,76%

of 4,76%

en 0,57

en 1,00

86,6%

82,5%

79,7%

75,2%

74,6%

3,83

4,14

4,86

5,45

5,90

Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december 70

Intrinsieke waarde Beurskoers

60 50 40 30 20 10 0

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Directie

Structuur

Ing. G.C.J. Verweij

Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoed-

Mr R.L.M. de Ruijter

maatschappij in commercieel onroerend goed, opgericht in 1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld op Euronext Amsterdam (Next 150). De vennootschap is een beleggings-

Raad van Commissarissen

maatschappij met veranderlijk kapitaal. De uitgifte en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de Directie. Wereldhave

F.H.J. Boons RA

heeft geen verplichting aandelen uit te geven of in te nemen

Prof. Dr W. Lemstra

(closed-end). De vennootschap heeft de fiscale status van

Prof. Mr H.M.N. Schonis

beleggingsinstelling en betaalt daardoor feitelijk geen vennoot-

Mr C.J. de Swart

schapsbelasting in Nederland. Wereldhave heeft een vergunning ingevolge de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

Financiële agenda Beleggingen 26 maart 2003: Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en woonruimte in België, Finland, Frankrijk, Hongarije, Nederland,

8 april 2003:

Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten.

Betaalbaarstelling dividend

Wereldhave beschikt over een geïntegreerde organisatie voor het laten ontwikkelen van, het investeren in en het beheren van

7 mei 2003:

het eigen vastgoed met lokale organisaties in deze landen.

Bericht over het eerste kwartaal 2003

Dynamisch management leidt tot frequente aanpassing in de samenstelling en spreiding van de portefeuille. Wereldhave

6 augustus 2003:

waardeert haar onroerend goed tegen marktwaarde onder aftrek

Bericht over het eerste halfjaar 2003

van overdrachtskosten. Taxaties vinden jaarlijks plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de helft van de

5 november 2003:

portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke beëdigde

Bericht over de eerste drie kwartalen 2003

taxateurs. Daarnaast wordt de hele portefeuille volgens dezelfde methodiek op deze data intern gewaardeerd. De beleggingen

maart 2004:

in België bestaan uit een belang van 68,2% in de op Euronext

Jaarverslag 2003

Brussel (Next Prime) genoteerde vastgoedbevak Comm.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.

Informatie Organisatie

Informatie over Wereldhave is verkrijgbaar bij banken, commissionairs en Wereldhave: Wereldhave N.V.

tel: +31 70 346 93 25 e-mail: [email protected]

Stafafdelingen

website: www.wereldhave.com België

Finland

Frankrijk

Nederland

Spanje

Verenigd Koninkrijk

Verenigde Staten

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

5 Hoofdlijnen strategie

Eigen management met lokale knowhow Wereldhave beschikt over een eigen managementorganisatie

Missie en doelstelling

met lokale vestigingen in de landen waarin zij actief is. Hiermee

Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats

kan een efficiënte service aan huurders worden gewaarborgd

Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar

en een goed rendement voor aandeelhouders worden behaald.

stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkelen woon-

De lokale vestigingen zijn bovendien het ”venster naar de markt”

ruimte op de juiste tijd en plaats. Daarmee wil Wereldhave over

en geven ondersteuning aan het investerings- en desinvesterings-

langere termijn gemeten een groei van de winst per aandeel

beleid.

realiseren van tenminste 3% boven de inflatie in het Eurogebied, bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille.

Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid Wereldhave hecht groot belang aan duurzame, innovatieve

Strategie

producten die leiden tot lagere totale kosten en een hogere

Portefeuillevernieuwing

gebruikswaarde, bij een lagere belasting van het milieu. Afval-

Bij het beleggen in onroerend goed stelt Wereldhave de

stromen zullen in toenemende mate worden belast, waardoor

gebruiker centraal. Het strategisch beleid van Wereldhave is

sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Wereldhave

gericht op het optimaal inspelen op veranderende wensen van

anticipeert hierop door interne milieu- en duurzaamheidscriteria

gebruikers middels portefeuillevernieuwing. Wereldhave belegt bij

te hanteren voor de materiaalkeuze en voor het energie- en

voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in

warmteverbruik in gebouwen.

kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Wereldhave verwacht met dit beleid zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. Geografische en sectorale spreiding Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te investeren in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en woningen. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille.

Winstgroei / inflatie Eurozone +3% groei winst per aandeel in %

20

inflatie Eurozone + 3%

15

10

5

0 1998

1999

2000

2001

2002

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Preadvies

Met genoegen bieden wij u hierbij de jaarrekening 2002 van de vennootschap en het verslag van de Directie aan. PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. heeft de jaarrekening van een goedkeurende verklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de Directie om een dividend uit te keren van EUR 4,40 per aandeel in contanten.

Vergaderingen van de Raad en corporate governance

De Raad van Commissarissen is in 2002 vijf keer bijeen geweest. Vaste onderwerpen op de agenda waren de resultatenen vermogensontwikkeling, de ontwikkelingen op de relevante vastgoedmarkten, investeringen en desinvesteringen, het valutaen dividendbeleid en de fiscaliteit. Belangrijk agendapunt op de vergaderingen van de Raad is daarnaast geweest het vaststellen van een gewijzigd reglement van de Raad en het goedkeuren van het nieuwe Directiereglement. Het nieuwe reglement van de Raad voorziet onder andere in een maximale zittingsduur van 8 jaar voor leden van de Raad van Commissarissen. Dit heeft tot gevolg dat drie van de vier leden van de Raad in de komende drie jaren zullen terugtreden. Bijzondere aandacht is besteed aan de gevolgen daarvan voor de continuïteit van de Raad. De Raad van Commissarissen heeft ook het functioneren van de Directie en de onderlinge samenwerking van Commissarissen beoordeeld, mede in het licht van de profielschets voor leden van de Raad. Deze profielschets, alsmede een reglement inzake de taakverdeling en werkwijze, is herzien in 2002. De profielschets en het reglement van de Raad liggen ten kantore van de vennootschap ter inzage.

Voorstel tot (her)benoeming

In de op 26 maart 2003 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders treedt Prof. Dr W. Lemstra volgens rooster af. Wegens het bereiken van de in het nieuwe reglement vastgelegde maximum zittingsduur van 8 jaar is hij niet beschikbaar voor herverkiezing. Mr C.J. de Swart treedt af en stelt zich beschikbaar voor herverkiezing. De Raad van Commissarissen en Directie zijn de heer Lemstra veel dank verschuldigd voor zijn inbreng in het werk van de Raad. De Prioriteit draagt ingevolge artikel 14 lid 3 van de statuten voor (her)benoeming voor Mr C.J. de Swart en de heer J. Krant. De voordrachten sluiten aan bij de profielschets voor de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit voor de inzet van de Directie en het personeel in 2002. Namens de Raad van Commissarissen, F.H.J. Boons, voorzitter

Den Haag, 20 februari 2003

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

7 Verslag van de Directie Belangrijkste gebeurtenissen 2002 In januari 2002 heeft Wereldhave, effectief vanaf 1 januari 2002,

Aankoop winkelcentrum Itäkeskus te Helsinki

het winkelcentrum Itäkeskus gekocht voor EUR 322 mln inclusief kosten van het Finse Sponda Oyj. Met 85.000 m2 winkelvloeroppervlak en 9.000 m2 kantoren is Itäkeskus veruit het grootste overdekte winkelcentrum van Finland. Het management van het winkelcentrum is in dienst getreden van Wereldhave. De aankoop ging gepaard met een onderhandse plaatsing van 1.935.000 aandelen Wereldhave bij de verkoper. De emissie geschiedde tegen intrinsieke waarde ultimo 2001. Sponda Oyj heeft de aandelen in april 2002 herplaatst bij meerdere internationale institutionele beleggers. In maart 2002 heeft Wereldhave het winkelcentrum Parinor

Verkoop winkelcentrum Parinor te Parijs

verkocht voor EUR 148,5 mln, 14% boven de boekwaarde op 31 december 2001. Het winkelcentrum maakte sinds 1990 deel uit van de portefeuille. In 2002 zijn zes nieuwe gebouwen in exploitatie genomen. Het

Zes nieuwe gebouwen in exploitatie; waarde EUR 143,1 mln

betreft in België een kantoorgebouw te Berchem, in Frankrijk een kantorenproject te Clichy, in Nederland een kantoor in Rijswijk, een bedrijfsgebouw in Den Haag en een kantoor in Alphen aan den Rijn en in de Verenigde Staten een kantoor in Loudon County nabij Washington. De waarde van deze panden bedroeg op 31 december 2002 EUR 143,1 mln. In Nederland heeft Wereldhave in het vierde kwartaal een bedrijfsgebouw van 20.000

m2

Aankopen in Nederland en de Verenigde Staten

te Breda gekocht. De koopsom

bedraagt EUR 11 mln. In de Verenigde Staten is grond gekocht in het centrum van Washington ten behoeve van de realisatie van een kantoorgebouw van 14.000 m2. De investeringswaarde van dit project bedraagt ca. EUR 50 mln. In België heeft Wereldhave Belgium een 27-jarige erfpacht-

Verkopen in België, Nederland en het Verenigd Koninkrijk

overeenkomst gesloten voor het Monnaie House te Brussel. De contante waarde van de cash flow is verkocht, waarmee een winst van EUR 8,1 mln is behaald. Het aandeel van Wereldhave in Wereldhave Belgium beloopt 68,2%. In Nederland heeft Wereldhave haar belang in het appartementencomplex Park Boswijk verkocht. In het Verenigd Koninkrijk werden zes kleinere objecten uit de portefeuille verkocht. De afgelopen twee jaar heeft Wereldhave de omvang van de portefeuille onroerend goed niet in exploitatie teruggebracht. Ultimo 2002 bedroeg de waarde EUR 124,9 mln (2001: EUR 249,3 mln). In 2003 zullen naar verwachting 4 gebouwen in exploitatie worden genomen met een investeringswaarde van EUR 73 mln.

Onroerend goed niet in exploitatie

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Resultaten en vermogen

Dividend Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal een

De winst na belastingen is met 19,8% gestegen naar EUR 116,3

dividend worden voorgesteld van EUR 4,40 in contanten,

mln (2001: EUR 97,1 mln). De winst per aandeel is gestegen

een stijging van 7,3% en opzichte van het voorgaande jaar.

met 8,3% van EUR 5,45 naar EUR 5,90. De stijging is vooral

Met een dividend van EUR 4,40 bedraagt de pay-out ratio

te danken aan een autonome stijging van de huren met

74,6%. Wereldhave stelt zich als doel een gestage groei van

EUR 2,3 mln en de aankoop van het winkelcentrum Itäkeskus.

het dividend per aandeel te realiseren binnen een pay-out ratio

Aan- en verkopen en het in exploitatie nemen van onroerend

van 75% - 85% van de winst. Uiteraard zal daarbij rekening

goed droegen EUR 22,3 mln bij aan de netto huuropbrengsten.

gehouden worden met de wettelijke fiscale uitdelingsverplichting

De rentelasten stegen met EUR 3,2 mln als gevolg van de

in contanten. De achtergrond van dit pay-out beleid is dat

uitbreiding van de portefeuille. Lagere gemiddelde koersen

vastgoed regelmatig investeringen behoeft om de concurrentie-

van GBP en USD hadden een negatief effect op het resultaat

kracht van gebouwen in stand te houden. Het pay-out beleid

van EUR 1,6 mln.

komt de ontwikkeling van de winst per aandeel ten goede.

Het indirect beleggingsresultaat over 2002 bedraagt

Beursontwikkeling

EUR –46,4 mln en bestaat uit vervreemdingsresultaten

Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2002 een total

(EUR 28,7 mln), koersverschillen (EUR –35,3 mln),

return (gebaseerd op herinvestering van het dividend) behaald

herwaardering (EUR –24,7 mln) en overige mutaties

van 9,8%. Dit rendement lag 7,4% boven de EPRA (European

(EUR –15,1 mln). De intrinsieke waarde per aandeel na

Public Real Estate Association) Return Index (Euro).

winstverdeling per 31 december 2002 is uitgekomen op

De koers/winst verhouding lag ultimo 2002 op 9,1. De beurs-

EUR 62,59 (2001: EUR 63,45).

omzet bedroeg gemiddeld ca. 29.000 stuks per dag. Het aandeel Wereldhave is opgenomen in de Euronext 150 Index en de Dow Jones Sustainability World Index. Met ingang van 1 maart 2003 maakt het aandeel Wereldhave deel uit van de Midkap index.

Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x EUR 1) 2002 Intrinsieke waarde vóór winstverdeling per 01-01 af: dividend voorgaand jaar

2001

Indirect beleggingsresultaat: - herwaardering - koersverschillen en overige mutaties

Koersverloop aandeel ·/· 1,26

0,35

·/· 1,10

0,66

58 56

67,55

64,94

Intrinsieke waarde per 31-12 vóór winstverdeling

54

66,99

67,55

52 50

4,10 63,45

3,85 61,09

af: voorgesteld dividend in contanten

48

4,40

4,10

46 44

Direct beleggingsresultaat: - winst

5,90

5,45

Intrinsieke waarde per 31-12 na dividend

42

62,59

63,45

40 1998

1999

2000

2001

2002

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

9 Financiering en valuta

De toelichting bij de geconsolideerde balans geeft nadere informatie over de leningportefeuille.

Eigen vermogen Wereldhave hanteert als richtsnoer voor de lange termijn een

Valuta

solvabiliteit van 60%, waarbij afwijkingen van 10% naar boven

Leidraad voor het indekken van USD en GBP risico op de

of beneden aanvaardbaar worden geacht. Solide vermogens-

vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%.

verhoudingen beperken de rentegevoeligheid en verhogen de

Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een dekkings-

slagkracht voor nieuwe investeringen. In januari 2002 zijn

bandbreedte van 30% - 70%. Eind 2002 zijn zowel USD als

1.935.000 aandelen tegen intrinsieke waarde ultimo 2001

GBP voor 70% (2001: 61,5% resp. 56,4%) afgedekt, gezien

geplaatst bij de verkoper van het winkelcentrum Itäkeskus,

de onzekere economische vooruitzichten, de oorlogsdreiging in

waarmee het eigen vermogen met EUR 122,8 mln toenam.

het Midden-Oosten en een tekort van circa 5% op de lopende

Het totaal aantal uitstaande gewone aandelen kwam met deze

rekening van de Verenigde Staten. Een koersstijging of daling

emissie op 19.691.735. De aandelen zijn in het tweede kwartaal

van USD en GBP van 5% leidt tot een verschil in de winst

doorgeplaatst bij diverse internationale institutionele beleggers.

per aandeel van totaal circa EUR 0,12.

Eind december 2002 bedraagt het eigen vermogen na aftrek van het voorgestelde dividend EUR 1.235,9 mln (2001: EUR 1.130,0

Derivaten

mln). Dit is 59,5% (2001: 58,5%) van het balanstotaal.

Het gebruik van financiële instrumenten als rente- en valutaswaps is beperkt tot het dekken van onderliggende transacties

Vreemd vermogen

of posities. Alleen gerenommeerde banken komen als weder-

Wereldhave streeft naar een leningportefeuille die evenwichtig

partij in aanmerking.

gespreid is over de middellange termijn. De financiering van de groep wordt op basis van balansfinanciering verzorgd door diverse internationale banken. Eind december 2002 beloopt het lang vreemd vermogen EUR 633,2 mln (2001: EUR 449,9 mln). In juni 2002 is bij een internationaal bankensyndicaat een 5 jaars Syndicated Term Facility gearrangeerd ter waarde van EUR 200 mln. Hiermee zijn de korte leningen vervangen door lang vreemd vermogen, hetgeen gunstig is in de huidige marktomstandigheden waarbij kredietinstellingen terughoudend zijn. Door renteverlagingen is het gemiddelde rentepercentage gedaald tot 4,2% (2001: 4,9%). Eind 2002 is 71% van de lange leningen gefinancierd tegen variabele rente (2001: 55%). Zodra er zich een trend aftekent van renteverhogingen, zal renteconsolidatie worden overwogen. Een verandering van de geldmarktrente met 0,5% leidt bij ongewijzigd beleid tot een verandering in de winst per aandeel van circa EUR 0,10.

Koers (x 1 EUR) 2000 52,95

41,50

2001 59,95

46,00

K/W 2002 59,45

45,30

2002 hoogst 10,1 laagst 7,7

Eigen vermogen in % van totale activa

70

Restant looptijd leningen in %

100

65

80 65

60 60 55

52,00

52,45

53,50

ultimo 9,1

40 50 20

45

40

20 15

0 1998

1999

2000

2001

2002

1-2 jaar

2-5 jaar

>5 jaar

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Ontwikkeling van de portefeuille

aan de A16 bij Breda. In 2002 zijn zes nieuwe gebouwen in exploitatie genomen. Door deze wijzigingen en door

De aankoop van het winkelcentrum Itäkeskus te Helsinki en de

koersverschillen daalde het aandeel kantoren en steeg

verkoop van het winkelcentrum Parinor te Parijs waren in 2002

het aandeel winkelcentra. Ook de geografische spreiding

de belangrijkste wijzigingen in de portefeuille. In Nederland heeft

veranderde ingrijpend (zie tabel linksonder). Met investeringen in

Wereldhave haar aandeel in het appartementencomplex Park

de portefeuille in exploitatie was een bedrag gemoeid van

Boswijk te Doorn verkocht. In België heeft Wereldhave Belgium

EUR 16,4 mln, de investeringen in onroerend goed niet in

de contante waarde van een 27-jarige erfpachtovereenkomst

exploitatie beliepen EUR 15,0 mln. De portefeuille in exploitatie

van het Monnaie House te Brussel verkocht. Enkele kleinere

is met 1,1% in lokale valuta afgewaardeerd. De gemiddelde

verkopen vonden plaats in het Verenigd Koninkrijk. In de

bezettingsgraad over 2002 was 96,1% (2001: 97,1%). Eind

Verenigde Staten is grond gekocht voor de bouw van een

2002 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed

kantoorgebouw van 14.000

m2

in het centrum van Washington.

niet in exploitatie EUR 124,9 mln; de waarde van de portefeuille

In Nederland heeft Wereldhave een distributiecentrum gekocht

in exploitatie EUR 1.830,5 mln.

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x EUR 1 mln) 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 totaal

Nederland 30,6 4,7 0,8 37,8 0,7 0,8 30,9 1,1 1,5 14,1 123,0

België 36,1 – – 16,3 8,6 72,2 7,9 45,7 – 17,4 204,2

Duitsland 66,7 – – – – 25,8 – – – – 92,5

Finland – – – – – – – – – – –

Frankrijk – – 13,3 – – 20,4 – 36,9 – 145,7 216,3

Hongarije – – – – – – – – 0,7 – 0,7

Spanje – – – – 4,1 9,3 – – – – 13,4

V.K. 20,1 13,8 2,3 4,8 156,6 – 72,7 – 12,5 10,2 293,0

V.S. – – – – 50,4 – – – – – 50,4

totaal 153,5 18,5 16,4 58,9 220,4 128,5 111,5 83,7 14,7 187,4 993,5

Spanje – – – – 101 96 – – – – 97

V.K. 102 102 103 107 101 – 121 – 110 102 106

V.S. – – – – 105 – – – – – 105

totaal 103 102 98 102 102 110 115 138 113 115 109

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde)

100

100

100

25 20 15 10 5 0

Kantoren

Winkels

Overige

.

100

30

V.S

100

35

.

Totaal

40

V.K

02 11 16 10 <1 17 5 18 22

02 10,3 – 14,9 10,3 0,1 17,3 3,9 19,1 24,1

je

01 12 – 17 <1 18 5 20 27

01 11,3 – – 13,8 0,2 19,1 4,5 22,5 28,6

an d

00 11 – 16 <1 19 4 22 27

00 10,2 – – 15,6 0,4 19,9 1,5 25,1 27,3

Sp an

99 12 – 19 <1 19 4 23 22

99 11,7 – – 11,5 0,5 29,0 1,0 30,1 16,2

je

België Finland Frankrijk Hongarije Nederland Spanje V.K. V.S.

98 13 – 17 <1 23 1 27 18

98 15,6 0,5 – 10,7 0,8 32,8 1,4 27,0 11,2

ari

Geografische spreiding portefeuille

België Duitsland Finland Frankrijk Hongarije Nederland Spanje V.K. V.S.

Netto huurinkomsten per land en sector (x EUR 1 mln)

de rl

02 52 36 12

Ne

Netto huuropbrengsten per land (in %) 01 58 28 14

jk

00 56 30 14

kri

99 53 32 15

Hongarije – – – – – – – – 103 – 103

Ho ng

Kantoren Winkels Overige

98 50 36 14

Frankrijk – – 97 – – 101 – 109 – 114 110

an d

Samenstelling portefeuille

Finland – – – – – – – – – – –

Fra n

Duitsland 104 – – – – 91 – – – – 100

ë

België 96 – – 106 100 124 117 175 – 188 126

Fin l

Nederland 113 103 113 100 124 116 102 156 157 92 104

Be lgi

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 gem.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

11 Personeel en organisatie

Informatie per land

Personeel

De economische cijfers per land zijn ontleend aan de ”Economic

In 2002 zijn er bij Wereldhave gemiddeld 104 personen werk-

Outlook” van de OESO (december 2002). De herwaardering per

zaam geweest (2001: 93), waarvan 66 (2001: 55) in de landen-

land is berekend in lokale valuta. Onder het begrip bezettings-

vestigingen. De uitbreiding houdt verband met de indiensttreding

graad wordt verstaan de bruto jaarhuur bij volledige bezetting

bij Wereldhave van de managementorganisatie van het winkel-

minus de huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als

centrum Itäkeskus te Helsinki en het openen van een kantoor

percentage van die jaarhuur.

in Dallas. De integratie van de managementorganisatie van het winkelcentrum Itäkeskus te Helsinki en de opbouw van een management- en verhuurorganisatie in Dallas zijn succesvol verlopen. Het management van het winkelcentrum Parinor te Parijs is in 2002 in dienst getreden van de nieuwe eigenaar van het centrum. Het pensioenfonds van Wereldhave heeft het afgelopen jaar ook bij de laagste stand van de AEX van 284 punten een dekkingsgraad weten te behouden van meer dan 117%, uitgaande van de geschatte Voorziening Pensioenverplichtingen per 1 januari 2003. In april 2003 kan Wereldhave voor het derde jaar op rij de maximum winstdeling van één maandsalaris aan het personeel betaalbaar stellen. Dit maximum wordt bereikt wanneer de stijging van winst per aandeel van Wereldhave de benchmark met 5% of meer overtreft. De benchmark voor de winstdelingsregeling bestaat uit de gemiddelde stijging van de winst per aandeel van een aantal beursgenoteerde Nederlandse vastgoedfondsen. Onze waardering gaat uit naar onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

België

centra zijn de huren wel gestegen tot een niveau van gemiddeld EUR 300 per m2 voor een doorsnee winkel in een doorsnee

De Brusselse kantorenmarkt is een markt met twee snelheden.

centrum.

Het Centrum waar met name de Europese en Belgische instellingen zijn gevestigd kent een hoge bezettingsgraad en

De leegstand van bedrijfsruimte is in België in 2002 nagenoeg

een geringe conjunctuurgevoeligheid. De Ring en de periferie,

verdubbeld tot ongeveer 10%. De huren zijn desondanks stabiel

waar vooral Belgische en internationale bedrijven gevestigd zijn,

gebleven of licht gedaald. Het teruglopen van de economische

worden gekenmerkt door grotere schommelingen in de leeg-

groei heeft niet alleen een afnemende vraag tot gevolg. Bedrijven

stand. Brussel telt een hoog percentage automobilisten onder

stoten overtollige ruimte af en verhuizen naar betere locaties

haar kantoorgebruikers (43%). Autobereikbaarheid en parkeer-

en gebouwen. Hierdoor komt vooral de oudere en minder aan-

ratio’s zijn daarom belangrijke criteria bij de keuze van kantoor-

trekkelijk gelegen bedrijfsruimte leeg te staan. In Brussel bedraagt

locaties. De Europese Unie zal vanaf 2004 met 10 lidstaten

de leegstand ongeveer 5%; de markthuren bevinden zich op een

worden uitgebreid. De verwachting is dat de EU per nieuwe

niveau van ongeveer EUR 55 per m2. In Antwerpen bedraagt de

lidstaat ongeveer 30.000 m2 kantoorruimte nodig heeft. De

leegstand bijna 7% en zijn de markthuren ongeveer EUR 10 lager

hoogste huren worden nog steeds betaald in de Leopoldswijk,

dan in Brussel. De netto aanvangsrendementen bleven ongeveer

de favoriete vestigingsplaats van de EU en haar lidstaten, op

gelijk: in Brussel ongeveer 8,5% en in Antwerpen 0,25% hoger.

enige afstand gevolgd door het stadscentrum en de Noordwijk. De huren liggen hier op ca. EUR 250 per m2. De gemiddelde

In het vierde kwartaal heeft Wereldhave Belgium een 27-jarige

huren in de periferie bedragen thans ca. EUR 145 tegen EUR 161

erfpachtovereenkomst gesloten voor het Monnaie House in

een jaar geleden. Een aantrekken van de markt in de periferie is

Brussel. De jaarlijks te ontvangen vergoeding ad EUR 1,5 mln is

niet vóór 2005 te verwachten. Geheel anders is de situatie in

verkocht tegen contante waarde. Met deze verkoop van het

Antwerpen. De hoogste huren worden in Antwerpen juist betaald

Monnaie House heeft Wereldhave Belgium een meerwaarde

aan de Ring (EUR 135 per m2) en de laagste in het centrum

gerealiseerd van EUR 8,1 mln. Begin 2002 werd het Madou

(EUR 90 per

m2).

Aan de Ring van Antwerpen zullen naar ver-

Center aan de Boulevard Bischoffsheim te Brussel grondig

wachting ook in de toekomst de hoogste huren worden betaald.

gerenoveerd en in augustus opgeleverd aan de nieuwe huurder. De tweede fase van het kantorenproject te Berchem is op

België heeft relatief weinig winkelcentra. Het aantal m2 per inwoner komt op 0,1

m 2,

tegen 0,2

m2

in Spanje en 0,3

m2

1 januari 2002 in exploitatie genomen. De derde fase van dit in

project en de tweede fase van het kantorenproject te Vilvoorde

Nederland. Door het wegtrekken van hogere en middeninkomens

zijn nog niet in exploitatie genomen. De bezettingsgraad over

uit de binnensteden naar de sub-urbane gebieden en door het

2002 van de portefeuille van Wereldhave Belgium kwam uit

lage geboortecijfer is de koopkracht uit de steden weggevloeid.

op 95,8% (2001: 96,6%). Het belang van Wereldhave van

Lokale winkeliers hebben zich daarom met hand en tand verzet

68,2% (2001: 68,2%) in de portefeuille in exploitatie had op

tegen de komst van nieuwe winkelcentra, waardoor maar weinig

31 december 2002 een waarde van EUR 187,1 mln; de

zijn gebouwd. De winkelhuren in de hoofdwinkelstraten van

waarde van het belang in de portefeuille onroerend goed niet

Brussel zijn het afgelopen jaar niet gestegen. De meeste nieuwe

in exploitatie bedroeg EUR 32,5 mln. De portefeuille niet

winkelcentra zijn de afgelopen jaren gerealiseerd in de buiten-

in exploitatie is met 10,7% afgewaardeerd; de portefeuille in

wijken. Deze centra weten veel bezoekers te trekken. In deze

exploitatie is met 3,9% opgewaardeerd.

2002 2001 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid

0,7 2,8 0,6 –2,8 –0,6 6,9

1,0 1,9 1,0 2,9 2,0 6,6

Jaarhuur en marktwaarde

Sectoriële verdeling

(in miljoenen Euro, per 31 december 2002, bij volledige bezetting)

(in % van de marktwaarde)

120

Jaarhuur

Kantoren

Marktwaarde

Winkels

99,7

100

Overige

3

81,9 80

53

60

40

20 7,8

7 0,7

5,5

0 Winkels

Kantoren

Overige

44

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

13

Medialaan 30, Vilvoorde

Gemiddelde bezettingsgraad (in %)

100

Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) Herwaardering

25

95

15

5 85 -5 80 -15

-25

70 1998

1999

2000

2001

2002

1. 2. 3.

90

75

Algemene huurvoorwaarden

1998

1999

2000

2001

2002

Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de gezondheidsindex. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Finland

economische groei als gevolg van de expansie van de high tech sector. Hierdoor liepen de winkelhuren van eersteklas winkels

In januari 2002 heeft Wereldhave het overdekte winkelcentrum

sterk op van ongeveer EUR 800 per m2 in 1994 tot EUR 1.400

Itäkeskus te Helsinki gekocht. Het winkelcentrum dateert van

per m2 in 2002. Deze stijging is opvallend, omdat de totale

1984 en is gerenoveerd en uitgebreid in 1992. Een tweede

voorraad winkelruimte in winkelcentra per hoofd van de

uitbreiding is voltooid in oktober 2001. Met ca. 85.000

m2

bevolking in Helsinki in dezelfde periode behoorlijk is opgevoerd

winkelvloeroppervlak biedt het plaats aan meer dan 240 winkels,

tot ongeveer 0,5 m2 per hoofd van de bevolking. Voor geheel

30 restaurants, cafetaria’s en andere horecagelegenheden en

Finland bedraagt het cijfer 0,3 m2 per hoofd van de bevolking.

2 grote warenhuizen. Voorts omvat het centrum 9.000

m2

Hierbij is van belang dat de winters lang en koud zijn, waardoor

kantoren en 3.000 overdekte parkeerplaatsen. Itäkeskus is

het op straat minder aangenaam is en er een grote belang-

nagenoeg volledig verhuurd. Door de omvang en het grote

stelling bestaat voor de grotere overdekte winkelcentra. Met het

verzorgingsgebied (340.000 inwoners) heeft Itäkeskus een zeer

terugvallen van de economische groei nam de druk op de

dominante positie.

winkelmarkt af en viel de huurgroei stil. Nu de economische groei en de particuliere consumptie weer toenemen worden op

De Finse economie is de teruggang in 2001 snel te boven

de betere winkellocaties weer hogere huren gerealiseerd.

gekomen. De economische groei nam toe van 0,7% in 2001 tot

In Finland is een deel van de huur vaak afhankelijk van de

1,6% in 2002. In Europa daalde de economische groei van 1,5%

behaalde omzet. De gemiddelde huur in een groot winkel-

in 2001 tot 0,9% in 2002. Het snelle herstel is toe te schrijven

centrum ligt rond de EUR 300 per m2 met uitschieters tot

aan het open karakter van de Finse economie en het high tech

EUR 1.400 per m2 voor kleine units op de allerbeste locaties.

gehalte van de export. De export nam in 2002 met 2,6% toe; in Nederland daalde de export in 2002 met 2%. De groei van de

Op de markt voor bedrijfshuisvesting blijft de leegstand onver-

Finse consumptie bedroeg in 2002 2,5% tegen 1,1% in 2001.

minderd laag doordat er weinig nieuwbouw plaatsvindt. De belangrijkste oorzaak is dat potentiële investeerders alleen

Op de kantorenmarkt van Helsinki is de leegstand opgelopen van

geïnteresseerd zijn als huurders bereid zijn om langjarige huur-

1,5% in 2000 tot 5% in 2002. Hierdoor zijn de huren van eerste-

contracten te tekenen. Aangezien de meeste kandidaat huurders

klas kantoren in 2002 met 7% gedaald tot EUR 318 per

m2.

De

hier niet toe bereid zijn, wordt er weinig gebouwd en blijft de

verwachting is dat de leegstand in 2003 niet verder zal oplopen.

leegstand laag. In Helsinki liggen de huren van bedrijfsruimte op

Een lichte stijging van de huren behoort in 2003 tot de mogelijk-

een relatief hoog niveau van circa EUR 80 per m2.

heden, gezien het herstel van de economie en het beperkte aantal nieuwbouwprojecten. Voor 2003 zit ”slechts” 125.000 m2

De bezettingsgraad van de Finse portefeuille kwam uit op

nieuwbouw in de pijplijn. In de afgelopen tien jaar bedroeg de

98,6%. Slechts enkele opslagruimten van het winkelcentrum zijn

gemiddelde netto jaarlijkse opname ongeveer 175.000

m2

per

niet verhuurd. Op 31 december 2002 bedroeg de waarde van

jaar. De netto aanvangsrendementen van eersteklas kantoren zijn

de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 318,1 mln.

als gevolg van de oplopende leegstand iets gestegen tot 6,5%.

De Finse portefeuille van Wereldhave bevat geen onroerend goed niet in exploitatie. De portefeuille is met 0,9% afgewaar-

In de jaren negentig is de vraag naar goede winkelruimte in

deerd, een gevolg van Wereldhave’s beleid transactiekosten in

Helsinki sterk gegroeid. De belangrijkste oorzaak was de sterke

mindering op de marktwaarde te brengen.


1,6 1,4 2,5 –3,4 –0,7 9,3

0,7 3,0 1,1 10,2 1,2 9,2




(in % van de marktwaarde) Jaarhuur

350 302,2

300

Kantoren

Marktwaarde

Winkels Overige

5

250 200 150

95 100 50

23,8 1,3

15,9

0 Winkels

Kantoren

Overige

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

15

Boulevard winkelcentrum Itäkeskus

Algemene huurvoorwaarden 1. 2.

3.

Duur: 5 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op het consumenten prijsindexcijfer. Een groot gedeelte van de huren betreft omzethuur. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Frankrijk

gelijk gebleven. Investeerders zijn bereid diep in de buidel te tasten voor grote winkelcentra met voldoende parkeerplaatsen.

De bruto opname van kantoorruimte in Île-de-France ligt in 2002 nagenoeg op hetzelfde niveau als in 2001. Door de afnemende

De opname van bedrijfsruimte in Frankrijk is in 2002 licht

economische groei is het aantal nieuwbouwprojecten dat

gedaald. In Parijs bleef de opname echter op peil. De huren

gepland staat voor de periode 2002-2005 met ongeveer 40%

hebben zich hier kunnen handhaven op een niveau van EUR 55

afgenomen. Desalniettemin zal de oplevering van nieuwe

per m2, ondanks een oplopende leegstand. De meeste nieuw-

projecten waarschijnlijk leiden tot een snel oplopen van de

bouw vindt plaats in het Noorden rond het vliegveld Charles de

leegstand van 1,2 mln m2 eind 2001 tot 2,9 mln m2 eind 2003.

Gaulle en in het Zuiden bij het meer centraal gelegen Senart.

Kostenbeheersing en rationalisering van de bedrijfsprocessen

Door de hoge grondprijzen, de hogere bebouwingsdichtheden

spelen een belangrijke rol bij de locatiekeuze. De vraag van

en de toenemende verkeerscongestie worden distributie-

gebruikers richt zich met name op goed bereikbare locaties en

bedrijven steeds verder naar buiten gedrongen. De aanvangs-

gebouwen van hoge kwaliteit, met grote vloeroppervlakken

rendementen van bedrijfsruimten zijn de afgelopen jaren gedaald

tegen een concurrerende prijs. In het Central Business District

van 11,5% tot 8,5%, maar liggen desondanks nog op een

is dit soort gebouwen niet voorhanden. De huurprijzen van

relatief hoog niveau vergeleken met andere Europese landen.

kantoorruimte zijn over het algemeen redelijk op peil gebleven, maar tonen een daling in het Central Business District en

Wereldhave heeft op 3 maart 2002 het winkelcentrum Parinor

La Défense. De hoogste huren worden nog steeds betaald in

in Aulnay-sous-Bois (Parijs) verkocht. De verkoopopbrengst

het CBD, gevolgd door de Rive Gauche en daarna La Défense.

bedroeg EUR 148,5 mln, 14% boven de boekwaarde op

Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten het best in het

31 december 2001. Het management van het winkelcentrum is

CBD en in de eerste ring, waar de kantoren goed bereikbaar zijn

in dienst getreden van de nieuwe eigenaar. In 2002 waren er

en waar nieuwe moderne gebouwen te vinden zijn.

verder geen wijzigingen in de portefeuille. In het tweede kwartaal 2002 is het kantorenproject van 23.564 m2 te Clichy opgeleverd.

De belangstelling voor winkels groter dan 1.500 m2 in stads-

Het project, waarvan inmiddels ruim 90% is verhuurd, is in het

centrumlocaties is sterk toegenomen. Gezelligheid van de

laatste kwartaal van 2002 in exploitatie genomen. De bezettings-

winkelomgeving blijkt doorslaggevend. De megastores, die zich

graad van de Franse portefeuille over 2002 kwam uit op 98,4%

op goedkopere locaties buiten de stad bevinden, hebben moeite

(2001: 100%). Op 31 december 2002 bedroeg de waarde van

hun bezoekersaantallen op peil te houden. De huren op de

de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 198,6 mln. De

Champs Elysees zijn het afgelopen jaar ruim 8% gestegen,

Franse portefeuille van Wereldhave bevat geen onroerend goed

gemeten over de laatste tien jaar zelfs 50%. De netto rende-

niet in exploitatie. De portefeuille is met 1,2% opgewaardeerd.

menten van winkels op exclusieve locaties liggen rond de 6%. Door het restrictieve nieuwbouwbeleid hebben goed bereikbare winkelgebieden de afgelopen jaren een sterke huurgroei laten zien. De meeste grote winkelcentra kunnen zich aanpassen in de richting van ”lifestyle center” met veel mode, horeca en entertainment. Leisure beslaat soms wel 20% van het vloeroppervlak. Ondanks de economische teruggang zijn de winkelhuren hier


1,0 1,9 1,5 –0,2 –0,5 9,0

1,8 1,4 2,8 3,1 1,6 8,7





200 176,5

Jaarhuur

Kantoren

Marktwaarde

Winkels Overige

150

6

5

100

89 50 12,4

15,2

1,5

1,2

9,7

0 Winkels

Kantoren

Overige

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

17

Avenue Jules Rimet, Saint-Denis


100


25

95


15

3.

90 5 85 -5 80 -15

75

-25

70 1998

1999

2000

2001

2002

1998

1999

2000

2001

2002

Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder elke 3 jaar een optie heeft de huur te verlengen. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de stijging van de bouwkosten (INSEE index), tenzij anders overeengekomen. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Clichy, Cap West Clichy is een voorstad van Parijs, gelegen in het Noordwesten van Parijs aan de oevers van de Seine. De reistijd tot La Défense en het centrum van Parijs bedraagt minder dan 10 minuten. Het vliegveld Roissy-Charles de Gaulle is met de auto goed bereikbaar. Clichy beschikt ook over metro en treinverbindingen. Inmiddels worden de voorsteden in het Noordwesten van Parijs al aangeduid als de Croissant d’argent, analoog aan de Croissant d’or in het centrum. In de Croissant d’argent zijn moderne gebouwen met grote vloeroppervlakken tegen aantrekkelijke huurprijzen beschikbaar. Veel bedrijven hebben zich er al gevestigd, waaronder gerenommeerde bedrijven als L’Oreal, Sony, ETAM en BIC.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

19

Clichy stond voor de opgave om oude industrieterreinen te herontwikkelen, waardoor grote terreinen beschikbaar kwamen. Wereldhave heeft in 2000 van een ontwikkelaar het project ”Cap West” gekocht. Het project maakt deel uit van een totale ontwikkeling van ruim 90.000 m2 kantoren, op een voormalige fabriekslocatie langs de Seine. De eerste fase van dit project vormt Cap West, dat bestaat uit vier gebouwen van in totaal 23.564 m2. Het project vormt het waterfront van de totale herontwikkeling van het fabrieksterrein. De gebouwen worden gekenmerkt door hun hoogwaardige en tijdloze architectuur. De vier onderling verbonden gebouwen lijken los van elkaar te staan, waardoor het bouwvolume niet massaal aandoet. Twee grote ontvangsthallen bieden toegang. De gebouwen zijn uitgerust naar de laatste stand van de techniek.

De geïntegreerde gebouwenbeheerssystemen maken het mogelijk het gebruik van alle technische installaties te volgen, controleren en bewaken. Onder de kantoren bevinden zich totaal 350 parkeerplaatsen. Vanaf de start van de bouw heeft het project zich kunnen verheugen in een levendige belangstelling van kandidaat huurders, gezien de aantrekkelijke prijsstelling en de hoge kwaliteit. Inmiddels is meer dan 90% van het vloeroppervlak verhuurd tegen huurniveaus die beduidend liggen boven de bij start van de bouw door Wereldhave gebudgetteerde huren.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Nederland

is de leegstand verder gestegen. De sterkste dalingen van de opname doen zich voor op de kleinere markten. In Nederland is

Hoewel de vraag is afgenomen, is in 2002 nog een recordhoeveelheid van 2,6 mln

m2

al enige jaren een trend waar te nemen van schaalvergroting van

nieuwe kantoorruimte opgeleverd.

bedrijfsruimte. Deze trend komt ook tot uitdrukking in een

Ook de komende jaren zal er nog 1,9 mln m2 per jaar bijkomen.

toegenomen belangstelling voor meer centraal gelegen locaties.

Door het overschot en door onderhuur zal de leegstand verder

Door de schaalvergroting komen de centraal gelegen locaties

toenemen, zowel in oude als in nieuwe kantoorpanden.

steeds oostelijker te liggen, niet alleen in Nederland maar ook in

Het totale aanbod is met 1 mln

m2

gestegen naar ca. 4,3 mln

m 2.

België en Frankrijk. Belangrijke eis die aan deze locaties wordt

De verwachting is dat de leegstand zeker tot eind 2005 ruim boven de 5 mln

m2

gesteld is dat ze direct aan de snelweg nabij een multimodaal

zal blijven. Met name op secundaire locaties

verkeersknooppunt liggen. De hoogste huren worden betaald

die de afgelopen jaren hebben geprofiteerd van de schaarste,

nabij mainport Schiphol. Hier wordt EUR 85 per m2 betaald.

maar inmiddels ook op toplocaties, staan de markthuren onder

Ook in de buurt van Rotterdam worden relatief hoge huren

druk. Voor de komende jaren is de verwachting ten aanzien van

betaald, oplopend tot EUR 70 per m2. Voor de beste bedrijven-

de huurprijsontwikkeling overwegend negatief gestemd.

parken van Brabant gelden prijzen van EUR 55 per m2 per jaar.

Grootschalige en perifere detailhandel zal de komende jaren snel

In Den Haag is in het vierde kwartaal een volledig verhuurd

aan belang toenemen, gesteund door de Vijfde Nota Ruimtelijke

bedrijfsgebouw van 5.000 m2 op het bedrijventerrein Ypenburg

Ordening. Door de hiërarchische structuur van het winkel-

in gebruik genomen. In oktober 2002 heeft Wereldhave een

apparaat en de hoge bevolkingsdichtheid is het voor groot-

distributiecentrum aan de A16 van 20.000 m2 nabij Breda

schalige buitenlandse winkelformules tot nu toe moeilijk voet aan

verworven. Dit pand is nog niet verhuurd. In december 2002

de grond te krijgen in Nederland. De hypermarktformule trekt

heeft Wereldhave haar belang in het appartementencomplex

door de week te weinig klanten, omdat men dichter bij huis

Park Boswijk te Doorn verkocht. De opbrengst was beneden

ook wel terecht kan. Te verwachten valt dat de bestaande

de boekwaarde. In 2002 zijn twee kantoorgebouwen in

retailparks aan de rand van de grote steden hun assortiment

exploitatie genomen, een kantoorpand van 6.500 m2 te

zullen uitbreiden om de consument te trekken. Een dagje uit

Alphen aan den Rijn (50% verhuurd) en een gerenoveerd

wordt door Nederlanders steeds vaker winkelend doorgebracht.

kantoorgebouw van 22.500 m2 te Rijswijk (60% verhuurd).

Het aandeel leisure in de grote winkelcentra neemt nog steeds

Het winkelcentrum Kronenburg te Arnhem is versterkt met de

toe. In de afgelopen jaren werden met name door internationale

komst van de eerste ”Albert Heijn XL”. Van de gelegenheid

modezaken forse huren betaald voor toplocaties ten behoeve

werd gebruik gemaakt om de routing en branchering van

van ”flagship stores”. Mindere locaties plukten ook de vruchten

het centrum aan te passen. De bezettingsgraad van de

van de schaarste aan winkelruimte. Nu de vraag wat is

Nederlandse portefeuille is over 2002 uitgekomen op 89,9%

afgezwakt, dalen de huren op deze secundaire locaties het

(2001: 95,1%). Op 31 december 2002 bedroeg de waarde

eerst. Toplocaties blijven Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven,

van de portefeuille in exploitatie EUR 336,2 mln en van de

Utrecht en Maastricht.

portefeuille niet in exploitatie EUR 1,9 mln. De Nederlandse portefeuille niet in exploitatie is met 19,7% afgewaardeerd;

Ook in Nederland loopt de markt voor bedrijfsgebouwen voorop

de portefeuille onroerend goed in exploitatie is met 2,6%

in de cyclus. In 2001 liep de opname al met 17% terug. In 2002

afgewaardeerd.


0,1 3,8 0,9 –3,0 0,4 2,7

1,3 5,3 1,2 –3,0 2,0 2,0





160 145,5 140

Jaarhuur

Kantoren

Marktwaarde

Winkels

129,2

Overige

120

18

100

39

80 61,5 60

43

40 20

14 5,9

12,8

0 Winkels

Kantoren

Overige

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

21

Raoul Wallenbergplein, Alphen aan den Rijn


100


25

95


15

3.

90 5 85 -5 80 -15

75

-25

70 1998

1999

2000

2001

2002

1998

1999

2000

2001

2002

Duur: 5 jaar. De huurder heeft een optie met 5 jaar te verlengen. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindexcijfer gezinsconsumptie). Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Spanje

aantrekkelijke locaties zijn de huren gedaald. Het lage geboortecijfer in Spanje impliceert dat op termijn rekening moet worden

De bruto opname van kantoorruimte in Madrid lag in de eerste

gehouden met een krimp van de bevolking. De concurrentie op

helft van 2002 op een laag niveau, maar toonde een krachtig

winkelgebied zal hierdoor verder toenemen.

herstel in de tweede helft van het jaar. Hierdoor zal het totale verhuurvolume in 2002 weinig achterblijven bij de 470.000 m2

De leegstand van bedrijfsruimte is in 2002 gestegen. In de regio

in 2001. Door het gereedkomen van een groot aantal nieuwe

Madrid zijn de huren na vijf jaren van stijging in 2002 gestabili-

kantorenprojecten is de leegstand toegenomen. Voor 2003

seerd op een niveau van EUR 80 per m2; rond Barcelona was

en 2004 is ook nog ongeveer 400.000

m2

per jaar nieuw

sprake van een daling van de huren van EUR 95 tot EUR 90

vloeroppervlak in aanbouw. Hierdoor zal de leegstand op de

per m2. De vraag naar bedrijfsruimte is in Spanje over het

Madrileense kantorenmarkt de komende jaren verder oplopen.

algemeen zeer prijsgevoelig. De meeste bedrijven zijn ten

Naar verwachting zal de markt zich pas vanaf 2005 kunnen

behoeve van een lagere huurprijs bereid om naar goedkope

stabiliseren. Vanaf eind 2001 is sprake van dalende markthuren,

gebieden in de periferie te verhuizen. De afstand tot de snelweg

eerst in de periferie en later ook in het CBD. Bij de oudere

en de afstand tot haven en vliegveld zijn voor veel bedrijven het

kantoren in het centrum staan de huren onder druk door de

belangrijkst. Toenemende verkeerscongestie en het beschikbaar

concurrentie van nieuwe kantoren in de periferie. De betere

komen van nieuwe ringwegen maken de goedkopere perifere

locaties blijven het CBD en de gebieden nabij gewilde woon-

locaties aantrekkelijker.

wijken als La Moraleja, Alcobendas en Pozuelo. De reden is De oplevering in oktober van een bedrijfsgebouw van 36.800 m2

de relatief goede bereikbaarheid.

in Rivas was voor Wereldhave in Spanje in 2002 de belangrijkste In 2002 zijn 23 nieuwe winkelcentra geopend. In het begin van

gebeurtenis. Met ingang van 1 januari 2003 is ruim 50%

de jaren tachtig waren er in Spanje nog vrijwel geen winkel-

verhuurd. In de samenstelling van de portefeuille werd in 2002

centra. Eind 1992 stond de teller van het aantal centra pas op

geen wijziging gebracht. De gemiddelde bezettingsgraad

200. Vanaf 1996 is het aantal winkelcentra in Spanje sterk

gedurende het verslagjaar kwam uit op 99,1% (2001: 98,8%).

gestegen, onder invloed van toenemende consumenten-

Op 31 december 2002 bedroeg de waarde van de portefeuille

bestedingen. Ondanks afgekondigde restricties zullen er in

onroerend goed in exploitatie EUR 79,1 mln en de waarde van

Spanje de komende drie jaar nog tenminste 70 nieuwe winkel-

de portefeuille onroerend goed niet in exploitatie EUR 23,9 mln.

centra bijkomen. Sinds de tweede helft van de jaren negentig

De waarde van de Spaanse portefeuille niet in exploitatie is niet

tekent zich een toenemende differentiatie af bij de winkelcentra.

gewijzigd; de portefeuille onroerend goed in exploitatie is met

Naast de klassieke centra komen er steeds meer gespeciali-

2,5% afgewaardeerd.

seerde centra zoals factory outlets en luxe winkelcentra met sterke focus op mode. Tegelijkertijd valt waar te nemen dat de winkels in de hoofdwinkelstraten van de grote steden het goed blijven doen. Grote winkels in de hoofdwinkelstraten genereren een hogere huur dan in de periferie. De gemiddelde huren in een doorsnee winkelcentrum liggen op ongeveer EUR 275 per m2. Alleen op de toplocaties zijn de huren gestegen. Op minder


1,8 3,1 1,8 –0,5 1,2 11,2

2,7 4,2 2,5 3,7 2,3 10,5





100

Jaarhuur

Kantoren

Marktwaarde

Winkels Overige

79,1

80

60

100 40

20 6,4 0 Winkels

Kantoren

Overige

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

23

15 Avenida de la Vega, Alcobendas


100

Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %)

15

3.

90 5 85 -5 80 -15

75

-25

70 1998

1999

2000

2001

2002

1. 2.

Herwaardering

25

95


1998

1999

2000

2001

2002

Duur: tot 5 jaar. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindex gezinsconsumptie). Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Verenigd Koninkrijk

Alhoewel de huren in 2002 voor winkels gemiddeld nog met zo’n 3% zijn gestegen, is de verwachting dat in 2003 als gevolg van

De bruto opname van kantoorruimte in Central London is sinds

afnemende consumentenbestedingen en lage economische

het tweede kwartaal van 2001 met ruim 50% gedaald tot

groei de huurstijging geringer zal zijn. Investeerders betalen de

ongeveer 150.000 m2 in het vierde kwartaal. Het aantal

hoogste prijzen voor retailparks in de sub-urbs, omdat zij daar

nieuwbouwprojecten is echter nauwelijks afgenomen, omdat

de hoogste huurstijgingen verwachten.

investeerders voor eersteklas kantoren genoegen nemen met lage rendementen en omdat er vaak al teveel geïnvesteerd is om

London Heathrow, de belangrijkste luchthaven van Europa, is

de bouw stil te leggen. Het aantal m2 in de pijplijn bedraagt

veruit de duurste locatie voor bedrijfsgebouwen. Door het

ca. 1,5 mln, waardoor de leegstand de komende twee jaren

afnemen van het vliegverkeer sinds 11 september 2001 is de

zal oplopen tot tenminste 15%. Circa 30.000 van de naar

hoeveelheid af te handelen vracht sterk gedaald. Ook zijn veel

schatting 330.000 banen in de City zijn verdwenen sinds 2000.

bedrijfsgebouwen leeggekomen door de bedrijfssluitingen in de

De leegstand in Docklands is in het vierde kwartaal scherp

high tech sector. Hierdoor komen de huren onder druk te staan.

opgelopen van 100.000

m2

tot 165.000

m 2.

Huurders uit de

Tot dusverre zijn de huren nog weinig gedaald. Op Heathrow

financiële sector zoeken onderhuurders voor overtollige meters.

zijn de huren licht gedaald, terwijl de huren in Birmingham zijn

Speculatieve nieuwbouw doet zich vooral voor in de City en het

gestegen. Ook in het Verenigd Koninkrijk valt waar te nemen dat

West End. Een herstel van de markthuren in Central London

distributiebedrijven een voorkeur hebben voor de meer centraal

wordt niet voor 2005 verwacht.

gelegen snelweglocaties. Dit wordt in de hand gewerkt door de voortgaande schaalvergroting en door de eis om sneller op

De leegstand buiten London is het hoogst in Thames Valley,

afroep te leveren. De huren voor eersteklas bedrijfsruimte liggen

waar vooral ICT en telecombedrijven zijn gevestigd. Verwacht

op Heathrow op EUR 190 per m2. Op minder exclusieve locaties

wordt dat de markthuren met tenminste 25% zullen dalen

schommelen de huren rond de EUR 100 per m2.

in de komende drie jaar. In grote steden zoals Birmingham, Manchester en Leeds is de kantorenmarkt veel kleiner en is

Wereldhave heeft in 2002 5 kleinere panden en een perceel

weinig speculatieve nieuwbouw gerealiseerd. Hier zijn de markt-

grond verkocht, waarmee een boekwinst van EUR 4,2 mln is

huren nauwelijks gewijzigd.

gerealiseerd. De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van huurherzieningen en huurvernieuwingen. De bezettingsgraad

Het winkelen verschuift van de stadscentra naar goed bereikbare

van de portefeuille over 2002 kwam uit op 99,2% (2001: 98,7%).

winkelcentra in de sub-urbs. Als gevolg van een liberalisatie

Op 31 december 2002 bedroeg de waarde van de portefeuille

van de regelgeving aan het einde van de jaren tachtig, zijn er

vastgoed in exploitatie EUR 335,1 mln en de waarde van de

veel winkelcentra en retailparks in de sub-urbs bijgekomen.

portefeuille vastgoed niet in exploitatie EUR 10,4 mln. De Britse

De hoofdwinkelstraten in de binnensteden moeten het hebben

portefeuille niet in exploitatie is met 3,1% afgewaardeerd;

van een ruim aanbod, gezelligheid, horeca en leisure. De laatste

de portefeuille onroerend goed in exploitatie is met 0,5%

jaren is de regelgeving weer aangescherpt. Mindere locaties

opgewaardeerd.

in het centrum en de periferie komen daardoor steeds meer onder druk te staan. De gemiddelde huurprijs voor een doorsnee winkel in een doorsnee centrum bedraagt EUR 515 per m2.


1,5 3,2 3,6 –9,3 0,6 5,2

2,0 1,9 4,1 0,9 0,6 5,1





200

188,5

Jaarhuur

Kantoren

Marktwaarde

Winkels Overige

150

15 96,6

100

29 50

50 18,6 7,5

4,8

0 Winkels

Kantoren

Overige

56

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

25

65 London Road, Redhill


Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %)

95

15

3.

90 5 85 -5 80 -15

75

70

-25 1998

1999

2000

2001

2002

1. 2.

Herwaardering

25

100


1998

1999

2000

2001

2002

Duur: tot 25 jaar. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis van de dan geldende markthuur, echter in het algemeen niet beneden de laatst geldende huur. Voor rekening van huurder: hoofdzakelijk onderhoud en opstalverzekering.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Verenigde Staten

Onder invloed van een tegenvallende economische groei is de leegstand van bedrijfsgebouwen opgelopen van 9,5% in 2001

In 2002 is er evenals in 2001 meer kantoorruimte aan de

tot 11,4% in 2002. Bij distributiebedrijven is door snelle

voorraad toegevoegd dan er netto is opgenomen. Het aantal

technologische veranderingen de vraag naar grote flexibele

kantoren in aanbouw is het afgelopen jaar met ongeveer 50%

gebouwen op centrale locaties sterk toegenomen. Per saldo is

afgenomen. Naar verwachting zal de netto opname vanaf 2003

de vraag naar bedrijfsruimte echter afgenomen en de leegstand

weer positief worden. De groei van de beroepsbevolking

gestegen. Hiervan gaat een negatief effect uit op de huren.

bedraagt in de Verenigde Staten 1,2% tegen 0,7% in Europa.

In Dallas liggen de huren op ongeveer EUR 58 per m2, in Austin

Voor 2004 wordt als gevolg van de oplopende leegstand een

op EUR 68 en in Washington op EUR 73 per m2. De gemiddelde

verdere afname van het aantal nieuwbouwprojecten voorzien.

netto aanvangsrendementen van bedrijfsgebouwen in de

In de zakencentra is de leegstand minder sterk opgelopen dan

Verenigde Staten zijn licht gedaald van 9,1% tot 8,9%. Deze

in de periferie. Steden met een gediversifieerde economie

daling heeft ongetwijfeld te maken met de lage rente. Daarnaast

hebben minder last van het economisch tij dan andere steden.

lijkt de bodem van de markt in zicht te komen. Het aantal nieuw-

In Washington is de netto absorptie in 2002 positief gebleven.

bouwprojecten is inmiddels sterk afgenomen; de werkgelegen-

In Dallas en Austin trekt de werkgelegenheid iets aan. Het aantal

heidsgroei van Dallas en Austin ligt boven het gemiddelde van

voor verhuur beschikbare

m2

de Verenigde Staten. De netto aanvangsrendementen in Dallas

ligt nog hoog, vooral door het

aanbieden in sub-lease van overtollig gehuurde m2. In Dallas

liggen gemiddeld op 8,6%.

bleef de daling van de markthuren beneden de 10%, in Austin bedroeg de daling ongeveer 16%. In Washington daarentegen

In het eerste kwartaal van 2002 zijn 12.000 m2 kantoren in

zijn de markthuren verder gestegen door de toegenomen

Loudon County in exploitatie genomen. Het clubhuis van

ruimtevraag van de federale overheid.

Arboretum Estates in Richardson moest in 2002 na blikseminslag worden herbouwd. De brandschade was gedekt onder

Op de Amerikaanse winkelmarkt zijn de outlet centers alweer

de verzekering. In december is grond gekocht voor de bouw

op hun retour. Waren er in 1996 nog 329, in 2001 is dat aantal

van een kantoorgebouw van 14.000 m2 in het centrum van

al teruggelopen tot 261. Een mogelijke verklaring is dat mensen

Washington. De investeringswaarde van het gebouw, dat naar

dichter bij huis willen winkelen. Bovendien zijn er meer goedkope

verwachting in 2005 zal worden voltooid, bedraagt ongeveer

winkels met voldoende keus aan de rand van de stad te vinden.

EUR 50 mln. Het appartementencomplex Saxon Woods in

Gevolg is dat de grote superregionale malls minder klanten

McKinney (2e fase) zal naar verwachting medio juni 2003

trekken, ten gunste van de superlocals en superstores. Op

worden voltooid. In de portefeuille is verder geen wijziging

termijn is te verwachten dat veel regionale malls te groot blijken

gebracht. De bezettingsgraad van de portefeuille is uitgekomen

te zijn en herontwikkeld moeten worden of zullen sluiten. Door

op 96,0% (2001: 96,4%). Op 31 december 2002 bedroeg

de toegenomen concurrentie staan de winstmarges van de grote

de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie

retailers onder druk. De nominale winkelhuren zijn de afgelopen

EUR 374,1 mln en de waarde van de portefeuille niet in

12 maanden licht gedaald van EUR 188 tot 186 per

m2

voor een

exploitatie EUR 56,2 mln. De waardering van de portefeuille niet

doorsnee winkel in een centrum. De sterkste dalingen hebben

in exploitatie is gelijk gebleven, de portefeuille onroerend goed

zich voorgedaan in California en het Westen. In het Oosten zijn

in exploitatie is met 4,4% afgewaardeerd.

de winkelhuren op peil gebleven.


2,3 1,1 3,1 –5,8 –1,5 5,8

0,3 2,4 2,5 –5,2 0,1 4,8





400 354,0

Jaarhuur

Kantoren

Marktwaarde

Winkels

350

Overige

300

5

250 200 150

95

100 47,4

50

3,2

20,1

0 Winkels

Kantoren

Overige

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

27

1910 Pacific Place, Dallas



25

100

95

15

90 5 85 -5 80 -15

75

70

-25 1998

1999

2000

2001

2002

1998

1999

2000

2001

2002

Algemene huurvoorwaarden 1. 2. 3.

Duur: meestal 5 of 10 jaar. Huurverhogingen: tussentijds geen. Voor rekening van verhuurder: onderhoud; aan huurder worden doorberekend kostenstijgingen t.a.v. onroerendgoedbelasting, elektriciteit en lonen.

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Vooruitzichten De werkgelegenheid bereikte in maart 2002 in de Verenigde Staten een dieptepunt en neemt sindsdien met 0,2% toe. Dit is het saldo van de groei van de bevolking met 1,2% per jaar en een toename van de werkloosheid met 1%. Bedrijven hebben personeel ontslagen in hun streven naar winstherstel. Te verwachten is dat de investeringen weer zullen gaan toenemen als de winstvoet van bedrijven voldoende is hersteld. Gelet op de sterkere bevolkingsgroei en de grotere dynamiek van het bedrijfsleven zal het werkgelegenheidsherstel in de Verenigde Staten sterker zijn dan in Europa en eerder plaatsvinden. In dit kader ziet Wereldhave in de komende jaren mogelijkheden op een beperkt aantal markten in met name de Verenigde Staten. De solide vermogensverhoudingen van Wereldhave maken het mogelijk in economisch mindere tijden kwalitatief hoogwaardig onroerend goed aan te kopen. Door de geografische en sectorale spreiding van de vastgoedportefeuille kan Wereldhave profiteren van het feit dat de economische ontwikkelingen in de verschillende regio’s en sectoren ongelijk verlopen. De afgelopen twee jaar heeft Wereldhave de omvang van de nieuwbouwportefeuille teruggedraaid in het licht van de economische omstandigheden. Portefeuillevernieuwing blijft evenwel de hoeksteen van onze strategie. Vanaf begin 2005 valt op enkele vastgoedmarkten een eerste herstel te verwachten. Om deze reden zal Wereldhave de komende periode op beperkte schaal en selectief starten met het investeren in nieuw te bouwen projecten, die vanaf 2005 aan de portefeuille kunnen worden toegevoegd en kunnen gaan bijdragen aan de verdere groei van het resultaat. De looptijd van de huurcontracten en de lage gemiddelde leeftijd van de portefeuille maken dat Wereldhave er goed voorstaat. Wereldhave verwacht bij een gemiddelde koers van de dollar op het niveau ultimo 2002, het jaar 2003 met een verdere stijging van de winst per aandeel af te sluiten. Directie Wereldhave N.V.

G.C.J. Verweij

Den Haag, 20 februari 2003

R.L.M. de Ruijter

R.L.M. de Ruijter (links) en G.C.J. Verweij

29

Jaarrekening 2002

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Geconsolideerde balans per 31 december 2002 na voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) * toel.

2002

2001

Activa Beleggingen onroerend goed

1

1.955,4

1.872,5

Vorderingen

2

48,4

44,8

Overige activa

3

74,0

15,3

2.077,8

1.932,6

1.235,9

1.130,0

45,0

50,1

Passiva Eigen vermogen Voorzieningen

4

Langlopende schulden leningen

5

629,8

444,3

overige schulden

6

3,4

5,6

Kortlopende schulden

7

633,2

449,9

163,7

302,6

2.077,8

1.932,6

* Verwezen wordt naar het voorstel tot winstverdeling onder ’Overige gegevens’ op pagina 44.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

31 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2002 (bedragen x EUR 1 mln) toel.

2002

2001

Opbrengsten uit beleggingen bruto huuropbrengsten

1

exploitatiekosten

2

175,9 ·/·

152,8

28,1

·/·

netto huuropbrengsten

27,9

147,8

124,9

Lasten rentelasten

3

beheerkosten

4

·/· ·/·

23,6

·/· ·/·

7,4 ·/·

resultaat vóór belastingen belastingen over het resultaat

20,4 7,1

31,0

·/·

116,8 5

·/·

Winst na belastingen

27,5 97,4

0,5

·/·

116,3

0,3 97,1

Mutaties in het eigen vermogen over 2002 (bedragen x EUR 1 mln) 2002

2001

Direct beleggingsresultaat – winst na belastingen

116,3

97,1

Indirect beleggingsresultaat – gerealiseerd vervreemdingsresultaat

28,7

koersverschillen

30,1

overig

·/·

1,7 ·/· ·/·

2,1

5,8 1,1

56,7

·/·

5,2

– ongerealiseerd herwaardering

24,7

koersverschillen

·/· ·/·

overig

·/·

13,0

6,2

65,4

19,6 ·/·

Emissie

·/· 103,1 122,8

Voorgesteld dividend

·/·

Toename eigen vermogen

86,8 105,9

2,8 23,0 – ·/·

73,0 41,9

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2002 (bedragen x EUR 1 mln) 2002

2001

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten direct beleggingsresultaat aankopen/investeringen beleggingen

116,3

97,1

·/· 377,5 164,7

·/·

verkopen beleggingen mutaties voorzieningen

·/·

·/·

mutaties herwaarderingsreserve mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden

16,9 28,7

·/·

mutatie overige activa

69,4 13,0 1,9 2,0

3,6

·/·

–

0,3 0,1

·/· 152,7

16,9 ·/· 241,0

57,5

Kasstroom uit financieringsactiviteiten betaald dividend

·/·

emissie mutatie langlopende schulden mutaties herwaarderingsreserve

Netto kasstroom

80,9

·/·

68,5

·/·

– 2,7

130,7 201,0 ·/·

0,9

– 249,9

·/·

71,2

8,9 49,8

·/· ·/·

13,7

koersverschillen Toename/afname liquide middelen

58,7

·/·

24,3

10,6

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

33 Toelichting algemeen

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Consolidatiegrondslagen

De activa, schulden en voorzieningen zijn opgenomen tegen

In de geconsolideerde jaarrekening worden de maatschappijen

nominale waarden, tenzij in de toelichting anders is vermeld.

opgenomen die met Wereldhave een groep vormen. Niet-100% deelnemingen worden proportioneel geconsolideerd.

Beleggingen

Op grond daarvan worden aan- en verkopen van belangen in

Onroerend goed in exploitatie

groepsmaatschappijen verwerkt als aan- en verkopen van activa

Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen

en passiva. Proportionele consolidatie geeft rechtstreeks inzicht

marktwaarde, gebaseerd op de markthuur verminderd met

in de feitelijke omvang van de beleggingen van Wereldhave

exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de marktwaarde

en de daarmede samenhangende overige activa, passiva en

worden per object de netto kapitalisatiefactor en de

resultaten.

contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke

Vreemde valuta

toekomstige investeringen bepaald. Op de waarde worden

Activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen

de overdrachtskosten in mindering gebracht. De vaststelling

de passagekoersen aan het einde van het jaar. De in vreemde

van de marktwaarde vindt plaats op 30 juni en op

valuta luidende resultaten worden omgerekend tegen de

31 december, waarbij steeds de helft van de portefeuille

gemiddelde koersen van de verslagperiode. De koersverschillen

wordt getaxeerd door onafhankelijke externe taxateurs.

worden verantwoord in de herwaarderingsreserve.

De interne waarderingen van de niet extern gewaardeerde objecten worden volgens dezelfde methode vastgesteld. Waarderingsverschillen worden verantwoord in de

gem. 1 GBP 1 HUF 1 USD

2002 1,59043 0,00412 1,06027

ultimo 2001 1,61112 0,00390 1,11824

2002 1,53728 0,00423 0,95356

2001 1,64338 0,00407 1,13469

herwaarderingsreserve. Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of tegen de geschatte lagere marktwaarde. Projecten afkomstig uit onroerend goed in exploitatie

Fiscale status

worden gewaardeerd tegen de geschatte marktwaarde.

Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling

In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen

in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschaps-

maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde

belasting 1969. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden

interest. Na voltooiing wordt onroerend goed in exploitatie

geen vennootschapsbelasting behoeft te worden betaald.

genomen, indien ten minste 75% van het betreffende project

De belangrijkste voorwaarden betreffen het als dividend uitkeren

is verhuurd of één jaar na de opleveringsdatum van het

van de fiscale winst en beperkingen met betrekking tot de

project is verstreken. Waarderingsverschillen worden

financiering van de beleggingen met vreemd vermogen.

verantwoord in de herwaarderingsreserve.

Vervreemdingsresultaten van beleggingen behoeven niet tot de uit te keren fiscale winst te worden gerekend. Deelnemingen in België en de Verenigde Staten hebben een vergelijkbare status. Deelnemingen in andere landen hebben geen bijzondere fiscale status.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Voorzieningen

Belastingen over het resultaat

In verband met bijzondere verplichtingen of risico’s worden

Onder dit hoofd wordt opgenomen de met de resultaten

voorzieningen gevormd. De voorziening voor latente belasting-

van deelnemingen over het verslagjaar verband houdende

verplichtingen wordt opgenomen voor de contante waarde

winstbelasting. Daarbij wordt met de belasting over

van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting

compensabele verliezen ontstaan in 2000 of later op grond

als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële

van (latente) belastingvorderingen rekening gehouden.

vermogensbepaling. De voorziening voor de kosten van

Aan compensabele verliezen uit jaren vóór 2000 wordt een

herfinanciering van hoogrentende leningen wordt opgenomen

waarde toegekend in het jaar waarin compensatie met fiscale

tegen de contante waarde.

winsten plaatsvindt.

Grondslagen voor de resultaatbepaling

Mutaties in het eigen vermogen

Opbrengsten uit beleggingen

In het overzicht van mutaties in het eigen vermogen worden

Bruto huuropbrengsten

opgenomen het direct en het indirect beleggingsresultaat en de

Als bruto huuropbrengsten worden aangemerkt de over het

vermogensmutaties uit hoofde van emissies en dividend.

verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren. Aan huurders in rekening gebrachte bedragen die als service-

Het direct beleggingsresultaat omvat de winst na belastingen

kosten worden aangemerkt, worden niet in huuropbrengsten

zoals weergegeven in de winsten verliesrekening en het in

en exploitatiekosten begrepen.

eventuele emissieopbrengsten begrepen resultaat lopend boekjaar.

Exploitatiekosten Hieronder worden opgenomen de aan het verslagjaar toe te

Het indirect beleggingsresultaat omvat in hoofdzaak de

rekenen exploitatiekosten, die in hoofdzaak bestaan uit onder-

wijzigingen in reserves uit hoofde van waarderings- en

houdskosten, onroerendezaakbelasting, verzekeringspremies

koersverschillen. Daarin zijn begrepen de herwaardering van

en management- en incassokosten. Afschrijving op als belegging

beleggingen, vervreemdingsresultaten, mutaties in de latente

aangehouden onroerend goed in exploitatie vindt niet plaats.

belastingverplichtingen en koersverschillen met betrekking tot

Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen

beleggingen en financiering, alsmede koersverschillen ontstaan

marktwaarde (zie hiervoor onder onroerend goed in exploitatie).

bij dekkingstransacties in vreemde valuta en bij de omrekening

In deze waarde wordt met technische en economische

van in vreemde valuta luidende resultaten.

veroudering rekening gehouden. De elementen van het indirect beleggingsresultaat worden Rentelasten Hieronder wordt opgenomen de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen, overige schulden, vorderingen en liquide middelen, alsmede de renteverschillen uit hoofde van conversies van financieringen in vreemde valuta en interestswaps. De op beleggingen geactiveerde interest wordt op het saldo van ontvangen en betaalde interest in mindering gebracht. Beheerkosten Als beheerkosten worden beschouwd de aan het verslagjaar toe te rekenen kosten die betrekking hebben op de operationele activiteiten. Er worden geen beheerkosten ten laste van het vermogen gebracht.

opgenomen in de herwaarderingsreserve.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

35 Toelichting op de geconsolideerde balans (bedragen x EUR 1 mln) 1. Onroerend goed onroerend goed in exploitatie onroerend goed niet in exploitatie

2002

2001

1.830,5

1.623,2

124,9

249,3

1.955,4

1.872,5

1.623,2

1.517,5

Onroerend goed in exploitatie stand per 1 januari koersverschil

·/·

94,5

30,9

1.528,7

1.548,4

aankopen/investeringen

347,0

17,8

overgebracht van onroerend goed niet in exploitatie

137,5

49,2

2.013,2 verkopen

·/·

herwaardering

·/·

stand per 31 december

162,7

1.615,4 ·/·

13,0

1.850,5

1.602,4

20,0

20,8

1.830,5

1.623,2

Tot een bedrag van EUR 110,5 mln is onroerend goed tot zekerheid verbonden.

Onroerend goed niet in exploitatie stand per 1 januari koersverschil

249,3 ·/·


258,1

10,7

3,4

238,6

261,5

30,5 ·/·

131,6

263,9

verkopen

·/·

2,0 129,6

–

herwaardering

·/·

4,7


2. Vorderingen debiteuren vooruitbetaalde posten

137,5

51,6

overgebracht naar onroerend goed in exploitatie

·/·

49,2

263,9 ·/·

14,6

124,9

249,3

2002

2001

6,9

7,5

4,9

6,3

belastingen

10,2

15,5

overige

26,4

15,5

48,4

44,8

Van de post vorderingen is een bedrag van EUR 6,0 mln (2001: EUR 9,9 mln) als langlopend aan te merken.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

3. Overige activa liquide middelen bedrijfsmiddelen

4. Voorzieningen

2002

2001

72,6

13,9

1,4

1,4

74,0

15,3

2002

2001

latente belastingverplichtingen

22,3

24,4

herfinancieringskosten

22,7

25,7

45,0

50,1

24,4

21,4

Voorziening latente belastingverplichtingen stand per 1 januari koersverschil

·/·

toevoeging vrijval

0,7

0,2

23,7

21,6

12,9 ·/·


14,3

3,2 ·/·

0,4

22,3

24,4

25,7

26,4

Voorziening herfinancieringskosten stand per 1 januari koersverschil

·/·

toevoeging vrijval

1,7

0,6

24,0

27,0

1,2 ·/·


2,5

1,4 ·/·

22,7

2,7 25,7

De voorzieningen belopen op 31 december 2002 nominaal EUR 63,7 mln (2001: EUR 69,7 mln) resp. EUR 31,5 mln (2001: EUR 35,8 mln) en zijn grotendeels als langlopend aan te merken. De contante waarde van de voorziening voor herfinancieringskosten is berekend op basis van een rentevoet van 5,25%.

5. Leningen stand per 1 januari koersverschil

·/·

2002

2001

444,3

437,7

17,7

9,8

426,6

447,5

opnamen/aflossingen

203,2


629,8

·/·

3,2 444,3

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

37

De post leningen wordt als volgt toegelicht:

31 december 2002 in lokale

gemid-

valuta

in EUR

31 december 2001 procen-

in lokale

gemid-

delde

tuele

valuta

delde

tuele

rente

verdeling

rente

verdeling

in %

in EUR

procen-

in %

EUR

360,6

3,9

360,6

57,3

256,6

4,1

256,6

57,7

GBP

78,3

6,3

120,4

19,1

78,3

6,3

128,7

29,0

USD

156,0

3,4

148,8

23,6

52,0

5,9

59,0

13,3

4,2

629,8

100,0

4,9

444,3

100,0

totaal

31 december 2002

31 december 2001

procentuele verdeling

procentuele verdeling

restant looptijd in jaren

restant looptijd in jaren

(vanaf 31-12-2002)

(vanaf 31-12-2001)

1-2

2-5

>5

1-2

2-5

>5

EUR

14

79

7

0

90

10

GBP

43

0

57

0

43

57

USD

16

84

0

52

48

0

totaal

20

65

15

7

71

22

De gemiddelde duration van de leningen met een vaste renteafspraak (EUR 184 mln, 29% van het totaal) bedraagt 4,4 jaar.

6. Overige langlopende schulden Deze post betreft van huurders ontvangen waarborgsommen.

7. Kortlopende schulden dividend

2002

2001

87,1

73,3

crediteuren en overige

59,1

57,5

investeringsverplichtingen

14,1

62,6

belastingen kasgeldleningen en bankiers

3,4

1,4

–

107,8

163,7

302,6

Van de kortlopende schulden heeft een bedrag ad EUR 7,2 mln een langlopend karakter.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening (bedragen x EUR 1 mln) 1. Huuropbrengsten

bruto

netto

huuropbrengsten

Nederland

exploitatiekosten

huuropbrengsten

2002

2001

2002

2001

2002

2001

28,4

27,0

2,8

3,1

25,6

23,9

België

16,2

14,5

1,1

0,3

15,1

14,2

Frankrijk

15,9

18,5

0,7

1,3

15,2

17,2

Spanje

6,0

5,9

0,2

0,2

5,8

5,7

Finland

23,4

–

1,3

–

22,1

–

Hongarije Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten

0,3

0,3

0,1

0,1

0,2

0,2

31,3

31,8

3,1

3,8

28,2

28,0

54,4

54,8

18,8

19,1

35,6

35,7

175,9

152,8

28,1

27,9

147,8

124,9

101,5

92,3

22,2

20,9

79,3

71,4

Winkels

53,9

39,9

3,9

4,2

50,0

35,7

Overig

20,5

20,6

2,0

2,8

18,5

17,8

175,9

152,8

28,1

27,9

147,8

124,9

Kantoren

De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in procenten van de theoretische huur 3,9% (2001: 2,9%). De theoretische huur is het totaal van de bruto huuropbrengsten en de huurderving als gevolg van leegstand.

2. Exploitatiekosten onderhoud onroerendezaakbelasting verzekeringspremies

2002

2001

5,6

5,7

10,3

9,9

0,9

0,7

management- en incassokosten

6,4

6,7

overige exploitatiekosten

4,9

4,9

28,1

27,9

2002

2001

3. Rentelasten betaalde interest

30,5

ontvangen interest

·/·

af: geactiveerde interest

·/·

2,6

30,4 ·/·

27,9 4,3

2,4 28,0

·/·

7,6

23,6

20,4

2002

2001

personeelskosten

4,1

4,0

bezoldiging van commissarissen

0,1

0,1

4. Beheerkosten

advies- en accountantskosten

1,1

1,3

overige

2,1

1,7

7,4

7,1

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

39

5. Belastingen over het resultaat Met betrekking tot het boekjaar 2002 zijn bij de bepaling van het bedrag van de belastingen over de winst compensabele verliezen tot een bedrag van EUR 12,3 mln (2001: EUR 6,9 mln) in aanmerking genomen.

6. Beloning van Directie en Commissarissen (bedragen x EUR 1.000) jubileumDirectie

winstdeling

sociale

pensioen-

lasten

lasten

salaris

uitkering

G.C.J. Verweij

267

22

26

18

65

R.L.M. de Ruijter

244

–

23

19

60

De leden van de Directie bezitten geen aandelen of optierechten Wereldhave N.V. Aan de leden van de Directie zijn door Wereldhave N.V. geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt.

Commissarissen

bezoldiging

F.H.J. Boons

36

W. Lemstra

24

H.M.N. Schonis

24

C.J. de Swart

24

De leden van de Raad bezitten geen aandelen of optierechten Wereldhave N.V. Aan de leden van de Raad zijn door Wereldhave N.V. geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt.

7. Overige vermeldingen Het totaalbedrag aan salariskosten bedroeg EUR 7,1 mln (2001: EUR 6,9 mln), aan sociale lasten EUR 1,1 mln (2001: 1,0 mln) en het totaalbedrag aan pensioenlasten EUR 1,2 mln (2001: EUR 1,1 mln). Van het totaalbedrag ad EUR 9,4 mln is EUR 3,6 mln opgenomen onder beheerkosten (personeelskosten), EUR 5,2 mln onder exploitatiekosten en EUR 0,6 mln onder investeringen. Gedurende 2002 zijn gemiddeld 104 werknemers bij de groep werkzaam geweest (2001: 93). Aan de voorwaarden voor het betaalbaar stellen van een winstdeling over 2002 is voldaan. De total expense ratio bedraagt 0,05, ofwel 4,8%. Deze ratio is het quotiënt van het totaal van de exploitatiekosten, interest en beheerkosten en de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het boekjaar.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Balans per 31 december 2002 na voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) * toel.

2002

2001

Activa Beleggingen onroerend goed

1

302,9

292,5

beleggingen in groepsmaatschappijen

2

877,9

869,8

overige financiële beleggingen

3

419,1

366,0

Vorderingen

4

Overige activa

1.599,9

1.528,3

29,8

10,3

25,0

5,0

1.654,7

1.543,6

Passiva Eigen vermogen geplaatst kapitaal

5

agio

6

herwaarderingsreserve

7

algemene reserve

8

200,3

181,0

705,1 ·/·

601,6

71,3

·/·

401,8

24,9 372,3

1.235,9

1.130,0

22,7

25,7

9

258,2

233,9

10

137,9

154,0

1.654,7

1.543,6

Voorzieningen Langlopende schulden leningen Kortlopende schulden

Winst- en verliesrekening over 2002 (bedragen x EUR 1 mln) toel. resultaat deelnemingen overig resultaat Winst na belastingen

11

2002

2001 83,4

70,5

32,9

26,6

116,3

97,1

* Verwezen wordt naar het voorstel tot winstverdeling onder ’Overige gegevens’ op pagina 44.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

41 Toelichting op de balans en de winsten verliesrekening (bedragen x EUR 1 mln) Voor de waarderingsgrondslagen van activa en passiva en de grondslagen voor de resultaatbepaling wordt verwezen naar de Toelichting algemeen op pagina 33 en 34. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van de vrijstelling ex art. 2:402 BW.

1. Onroerend goed

2002

2001

302,9

278,5

–

14,0

302,9

292,5

278,5

273,1


17,5

3,9

overgebracht van onroerend goed niet in exploitatie

14,8

–

Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie

Onroerend goed in exploitatie stand per 1 januari

310,8 verkopen herwaardering

– ·/·


277,0 ·/·

0,4

310,8

276,6

7,9

1,9

302,9

278,5

14,0

42,3

1,3

4,4

0,5

–

Onroerend goed niet in exploitatie stand per 1 januari investeringen herwaardering overgebracht naar onroerend goed in exploitatie

·/· ·/·

14,8

–

–

46,7

verkopen

–


–

·/·

14,0

32,7

2002

2001

869,8

817,0

15,0

–

884,8

817,0

83,4

70,5

2. Beleggingen in groepsmaatschappijen De mutaties in de post beleggingen in groepsmaatschappijen zijn als volgt:

stand per 1 januari uitbreidingen/investeringen resultaten herwaarderingen winstuitkeringen stand per 31 december

·/· ·/·

56,4 33,9 877,9

19,8 ·/·

37,5 869,8

Waardering van de beleggingen in groepsmaatschappijen geschiedt tegen netto vermogenswaarde. Ten kantore van het Handelsregister te Den Haag is een lijst gedeponeerd als bedoeld in de artikelen 2:379 en 2:414 BW.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

3. Overige financiële beleggingen De overige financiële beleggingen bestaan uitsluitend uit groepsverhoudingen.

4. Vorderingen Uit hoofde van groepsverhoudingen is opgenomen onder vorderingen EUR 9,8 mln (2001: EUR 0,9 mln).

5. Geplaatst kapitaal Samenstelling en grootte van het kapitaal zijn ultimo 2002 als volgt: soort aandelen (nominaal EUR 10)

maatschappelijk

geplaatst kapitaal (EUR)

kapitaal (EUR) 31.12.2002

31.12.2002

31.12.2001

gewone

400.000.000

196.917.350

177.567.350

preferente (EUR 9,08)

181.600.000

13.620.000

13.620.000

prioriteit A

100

100

100

prioriteit B

199.999.900

–

–

781.600.000

210.537.450

191.187.450

af: niet-opgevraagd preferent aandelenkapitaal

·/· 781.600.000

Mutaties in het geplaatst gewoon aandelenkapitaal: stand per 1 januari emissie omzetting aandelen naar Euro stand per 31 december

10.215.000

·/·

200.322.450

10.215.000 180.972.450

2002

2001

177,6

161,2

19,3

–

–

16,4

196,9

177,6

Per 31 december 2002 staan 19.691.735 gewone, 1.500.000 preferente en 10 prioriteitsaandelen A uit. Prioriteitsaandelen B zijn niet uitgegeven.

6. Agio

2002

2001

stand per 1 januari

601,6

618,0

emissie

103,5

omzetting aandelen naar Euro stand per 31 december

– 705,1

– ·/·

16,4 601,6

Van het totaalbedrag van de agioreserve per 31 december 2002 is EUR 690,7 mln belastingvrij uitkeerbaar (2001: EUR 587,3 mln).

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

43

7. Herwaarderingsreserve

2002

stand per 1 januari

2001

24,9

herwaardering beleggingen

·/· ·/·

24,7

6,2

koersverschillen

·/·

35,3

13,8

vervreemdingsresultaten

·/·

42,7

28,7

mutatie voorzieningen

14,2

overige mutaties

·/· ·/·


·/·

71,3

1,7 ·/·

4,2

·/·

24,9

0,9

0,3

Van de mutatie over het boekjaar ad EUR –46,4 mln (2001: EUR 17,8 mln) is EUR 56,7 mln (2001: EUR –5,2 mln) als gerealiseerd en EUR –103,1 mln (2001: EUR 23,0 mln) als ongerealiseerd aan te merken.

8. Algemene reserve stand per 1 januari conform dividendvoorstel toegevoegd stand per 31 december

2002

2001

372,3

348,2

29,5

24,1

401,8

372,3

9. Leningen Uit hoofde van groepsverhoudingen is onder leningen opgenomen een bedrag van EUR 91,1 mln (2001: EUR 26,8 mln).

10. Kortlopende schulden In de post kortlopende schulden is begrepen het voorgesteld dividend over het boekjaar. Voorts is onder kortlopende schulden opgenomen uit hoofde van groepsverhoudingen EUR 30,0 mln (2001: EUR 44,0 mln).

11. Overig resultaat In deze post zijn interestbaten en -lasten uit groepsverhoudingen begrepen, per saldo een bate van EUR 15,7 mln (2001: EUR 11,7 mln).

12. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant gesteld voor een bedrag van EUR 451 mln (2001: EUR 312 mln). In 2002 heeft de vennootschap GBP 75 mln en USD 148 mln op termijn verkocht. De betreffende transacties hebben een resterende looptijd van minder dan twee maanden.

Den Haag, 20 februari 2003 Raad van Commissarissen

Directie

F.H.J. Boons

G.C.J. Verweij

W. Lemstra

R.L.M. de Ruijter

H.M.N. Schonis C.J. de Swart

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Overige gegevens

Preferente en prioriteitsaandelen Wereldhave heeft geen grote beleggers in de zin van het

Winstbestemming

Besluit toezicht beleggingsinstellingen, met uitzondering van de

De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten

’Stichting tot het houden van prioriteitsaandelen van de

van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van

naamloze vennootschap: ’Wereldhave N.V.’ die 10 prioriteits-

preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het

aandelen A houdt. Het bestuur van deze stichting wordt

percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalfmaands

gevormd door de commissarissen en directeuren van

geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag

Wereldhave N.V. De belangrijkste rechten verbonden aan de

van het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is.

prioriteitsaandelen A en B zijn de vaststelling van het aantal

Vervolgens wordt aan houders van prioriteitsaandelen B een

directeuren en commissarissen en het opmaken van een

dividend uitgekeerd tegen een percentage gelijk aan dat voor

bindende voordracht voor hun benoeming. Er staan geen

de preferente aandelen of een zoveel lager bedrag als uit de

prioriteitsaandelen B uit. Van de preferente aandelen worden

uitkeerbare winst beschikbaar is. De uitkeringen worden

1.350.000 aandelen gehouden door de ’Stichting tot

berekend over het gestorte nominale bedrag van deze aandelen.

het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave’.

Van de resterende winst wordt op de prioriteitsaandelen A

Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de heren

vijf procent uitgekeerd over hun nominale waarde. Het restant

Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter), Dr M.A. Snijder en

staat ter beschikking van de algemene vergadering van

Drs P.C. Neervoort. Naast stemrecht geven de preferente

aandeelhouders.

aandelen recht op een preferent dividend uit de winst. Zij zijn niet gerechtigd tot de reserves van de vennootschap.

Voorstel tot winstverdeling

Deze stichting heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten

Voorgesteld wordt, om naast het dividend in contanten van

ten doel het behartigen van de belangen van Wereldhave N.V.,

4,82% op de uitstaande preferente aandelen en 5% op de

van de met haar verbonden onderneming en van alle daarbij

uitstaande prioriteitsaandelen A, op de gewone aandelen een

betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking

dividend in contanten uit te keren van EUR 4,40 per aandeel.

neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en de

Het deel van de winst, dat niet wordt uitgekeerd, zal worden

identiteit van de vennootschap en de onderneming. De koers

toegevoegd aan de algemene reserve.

van het preferente aandeel Wereldhave op 31 december 2002 bedroeg EUR 2,09. Op die datum bedroeg het kapitaalbelang

(bedragen x EUR 1 mln)

2002

2001

Direct beleggingsresultaat

116,3

97,1

van de Stichting tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave N.V. in Wereldhave ongeveer 6,4%.

Preferent dividend en dividend prioriteitsaandelen A Dividend gewone aandelen Toevoeging algemene reserve

De vennootschap en het bestuur van de stichting verklaren hierbij dat naar het gezamenlijk oordeel van de vennootschap en

0,2 86,6 29,5

0,2 72,8 24,1

116,3

97,1

de bestuursleden van de stichting, de stichting onafhankelijk is van de vennootschap, een en ander in de zin als bedoeld in bijlage X van het Fondsenreglement.

Transacties met direct belanghebbenden De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van Wereldhave N.V. hadden gedurende het boekjaar 2002 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

45 Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de jaarrekening 2002 van Wereldhave N.V. te Den Haag gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de Directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en samenstelling van het vermogen op 31 december 2002 en van het resultaat over 2002 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in titel 9 BW2 en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Den Haag, 20 februari 2003

Jaarrekening 2002

Wereldhave N.V.

Raad van Commissarissen

Directie

F.H.J. Boons RA (62)

Ing G.C.J. Verweij (57)

Lid Raad van Commissarissen VADO Beheer B.V., Eindhoven

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977

Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 1984; herbenoemd in 2002;

Directeur bouwzaken 1981

sinds 2000 voorzitter

Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982

Diverse commissariaten, waaronder Dela Coöperatie U.A. en

Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf

Kantoren Fonds Nederland B.V.

maart 1994)

Prof. Dr W. Lemstra (67)

Mr R.L.M. de Ruijter (51)

Oud-Burgemeester Hengelo (O).

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1987

Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 1992; herbenoemd in 2001

Directeur Wereldhave Management Nederland B.V. 1990

Deeltijd hoogleraar Publiek-Private Samenwerking resp.

Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1994

Public Management aan de Universtiteit Twente

Directeur Wereldhave N.V. sinds 1994

Diverse commissariaten, waaronder Planoform Holding B.V. Lid 1e Kamer der Staten Generaal

Prof. Mr H.M.N. Schonis (59) Partner Baker & McKenzie (maatschap van advocaten, belasting-adviseurs en notarissen), Amsterdam Lid RvC Wereldhave sinds 1997; herbenoemd in 2002 Deeltijd-hoogleraar Belastingrecht aan de Katholieke Universiteit Nijmegen Diverse commissariaten, waaronder Delta Lloyd Bankengroep N.V.

Mr C.J. de Swart (61) Oud-Voorzitter RvB ASR Verzekeringsgroep en oud-lid Executive Committee van Fortis Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001 Diverse commissariaten, waaronder Beleggingsfonds ”De Zonnewijser”, ABZ Holding B.V. en Japhet de Jong Holding B.V. Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heren Lemstra en De Swart zullen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 26 maart 2003 volgens rooster aftreden. De heer C.J. de Swart en de heer J. Krant worden voor (her)benoeming voorgedragen.

47

Onroerendgoedportefeuille

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2002 (alleen objecten met een marktwaarde boven EUR 5 mln zijn afzonderlijk vermeld) locatie

kantoren m2 v.v.o.

winkels m2 v.v.o.

overige m2 v.v.o.

aantal parkeerplaatsen

jaar van aankoop

jaar van jaarhuur bouw of 2003 renovatie (x EUR 1 mln)

12.666

150

1988

2002

2,1

5.730

64

1990

1990

1,1

31.252

2.200

1994

1995

7,2

15.503

750

1984

1995

2,1

14.178

1.260

1988

1996

1,7

België Brussel Boulevard Bischoffsheim 1-8 Boulevard Bischoffsheim 22-25

Luik Quai des Vennes 1

Nijvel Steenweg op Bergen 10

Doornik Boulevard Walter de Marvis 22

Vilvoorde Medialaan 30

5.696

177

1999

2001

1,0

Medialaan 32

4.052

123

1999

2001

0,7

2002

1,9

1999

2001

2,3

Berchem Roderveldlaan 1

12.344

238

Roderveldlaan 3-4-5

17.139

316

overige objecten

Belang Wereldhave (68,2%)

6.336

3.285

18.359

2,3

63.963

64.218

18.359

22,4

43.623

43.797

18.359 *)

15,5

9.062

85.009

–

3.000

2002

9.895

7.944

600

1999

1999

2,7

350

1999

1999

6,2

1999

2001

2,9

2002

6,1

Finland Helsinki Itäkeskus

25,1

Frankrijk Duinkerken Quai des Fusiliers Marins

Parijs en omgeving 45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret

19.660

Avenue Jules Rimet, Saint-Denis

10.993

121

Zac des Berges de Seine, Clichy

23.564

350

54.217

9.895

7.944

1.916

–

–

17,9

Hongarije Boedapest

*) Het belang van Wereldhave in de categorie overige bedraagt 100%.

24

0,4

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

49 locatie

kantoren m2 v.v.o.

winkels m2 v.v.o.

overige m2 v.v.o.


jaar van aankoop

11.375

103

1997


Nederland Alphen aan den Rijn A. van Leeuwenhoekweg 35 R. Wallenbergplein

6.177

108

1991

0,6

2002

0,8

Amersfoort Basicweg 1-3

11.377

96

1997

1993

0,5

12.457

117

1997

1991

0,8

1.000

1988

1985

6,9

690

1977

1971

0,9

2002

2002

1,1

1997

1991

0,5

20.163

1991

1995

2,8

5.927

1978

1996

0,9

Amsterdam Hornweg 64

Arnhem Winkelcentrum Kronenburg (erfpacht tot 2110)

31.899

Best Brem 4

11.283

Breda Distriparc IABC

20.134

Deventer Duisburgstraat 2

18.360

25

Etten-Leur Winkelcentrum Etten-Leur

Geldrop Heuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15

Den Haag en omgeving Laan van Ypenburg 20-160, Den Haag Veraartlaan 12, Rijswijk Winston Churchill Tower, Rijswijk

200

1996

1993

2,9

5.490

49.500

87

1984

1991

0,7

23.163

370

2002

3,3

Leiderdorp Winkelcentrum Winkelhof

17.286

830

1993

1999

3,4

18.066

690

1977

1987

1,2

15.378

126

1997

1994

0,6

8.779

126

1997

1988

1,1

12.876

100

1997

1994

0,7

Nuth Thermiekstraat 15

Roosendaal en omgeving Borchwerf 23 Middenweg 6, Moerdijk

Utrecht Rutherfordweg 1

overige objecten

7.022

41.852

75.275

35.200

3,0

224.785

32,7

Spanje Madrid 2 Plaza de la Lealtad 15 Calle Fernando El Santo 15 Avenida de la Vega, Alcobendas

3.012

1989

1999

0,8

3.254

39

1991

1993

0,8

22.676

421

1999

2000

4,8

28.942

–

–

6,4

Jaarverslag 2002

locatie

Wereldhave N.V.

kantoren m2 v.v.o.

winkels m2 v.v.o.

overige m2 v.v.o.


jaar van aankoop


202

1994

1987

0,5

4.047

1994

1972

0,5

357

1988

1976

0,6

1988

1978

0,5

605

1988

1999

0,8

2.307

1988

1974

0,7

Verenigd Koninkrijk Blackburn 76-80 Bank Top

3.426

Gloucester 63-71 Northgate Street en 14-20 Hare Lane

Guildford 73-75 North Street

1.085

Leeds 31-32 Park Row

2.502

Londen en omgeving 126-134 Baker Street, W1

934

326-334 Chiswick High Road, W4 72-74 Dean Street, Royalty House, W1

2.648

14-18 Eastcheap, EC3

3.630

31-36 Foley Street, W1

3.134

12 12

1988

1999

1,3

1988

1991

2,4

1988

1993

1,9

26-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105)

1.290

1988

1990

0,6

11-12 Haymarket, SW1

1.183

1988

1988

0,7

1-5 Lower George Street en 1 Eton Street, Richmond upon Thames

2.864

10

1988

1963

0,8

56-70 Putney High Street, SW15

4.369

44

1988

1971

0,9

464

62

1988

1972

0,7

11.051

510

1998

1991

3,1

4.652

150

1989

1986

1,6

7.334

165

1988

1993

0,8

35.742

200

1988

1982

2,7

163

1988

1986

0,7

788

1998

1992

4,7

207

1994

1986

0,5

10-12A Thames Street en 1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor

932

Northampton 100 Pavillion Drive

Redhill Grosvenor House, 65/71 London Road

Rickmansworth 1 Tolpits Lane, Olds Approach

Sittingbourne Trinity Trading Estate

Sheffield Penistone Road

3.918

Warwick Warwick Technology Park, Gallows Hill

21.814

Yeovil Bay 6, Lynx Trading Estate

overige objecten

3.218 1.924

8.701

15.298

3,9

56.779

34.276

58.374

30,9

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

51 locatie

kantoren m2 v.v.o.

winkels m2 v.v.o.

overige m2 v.v.o.


jaar van aankoop


8.568

344

1999

1999

2,1

5001 Plaza on the Lake Drive

11.383

539

1999

1999

3,3

4801 Plaza on the Lake Drive

10.363

491

1999

1999

3,0

8.669

431

1998

2000

2,2

Verenigde Staten Austin, Texas 6901 Cap. of Texas Highway North

8300 Mopac Expressway

Dallas en omgeving, Texas 1910 Pacific Place

30.115

14

1994

1982

4,0

805 Central Expressway, Allen

10.702

737

1999

1999

1,9

161 Corporate Center, Irving

9.737

465

1998

1998

2,2

4600 Regent Boulevard, Irving

7.432

479

1998

1998

1,5

4650 Regent Boulevard, Irving

7.432

479

1999

1999

1,4

648

1999

1999

3,2

600

1998

1998

2,1

47.161

1989

1986

8,9

9.784

1998

1998

1,9

2002

2,3

Arboretum Estates, Richardson

28.601

Livonia, Michigan 19500 Victor Park Way

10.325

Philadelphia, Pennsylvania 1515 Market Street

Pittsburgh, Pennsylvania 3000 Park Lane

Sterling Corporate Center Loudon Tech

11.681

Washington D.C. 1401 New York Avenue

17.646

165

1988

1984

5,5

13650 Dulles Technology Drive

10.507

531

1999

2000

2,5

13650 Dulles Technology Drive

10.507

531

1999

2000

2,6

Herndon

Totaal

222.012

–

28.601

50,6

458.621

248.252

338.063

179,5

Onder v.v.o. wordt verstaan het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. Van het onroerend goed dat geen 100% eigendom vormt, zijn de oppervlakte, het aantal parkeerplaatsen en de jaarhuur pro-rata verantwoord. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten.

Onafhankelijke taxateurs Jones Lang La Salle,

Troostwijk Taxaties B.V.,

Troostwijk-Roux Expertises cvba,

Londen

Amsterdam

Antwerpen

Jaarverslag 2002

Wereldhave N.V.

Reeds vastgelegde huurinkomsten

Overzicht onroerend goed in exploitatie

(op 31 december 2002, uitgedrukt in % van de voorziene huur)

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het

Contractuele huur

100

onroerend goed in exploitatie per 31 december 2002. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de passagekoersen per 31 december 2002. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten.

80

kantoren 60

(bedragen

40

x EUR 1 mln)

20

België

0 2003

2004

2005

2006

2007

winkels

overige ruimten

totaal

markt-

jaar-

markt-

jaar-

markt-

jaar-

markt-

jaar-

waarde

huur

waarde

huur

waarde

huur

waarde

huur

81,9

7,0

99,7

7,8

5,5

0,7

187,1

15,5

Finland

15,9

1,3

302,2

23,8

–

–

318,1

25,1

Frankrijk

176,5

15,2

12,4

1,5

9,7

1,2

198,6

17,9

Hongarije

2,2

0,4

–

–

–

–

2,2

0,4

Nederland

61,5

5,9

145,5

14,0

129,2

12,8

336,2

32,7

Spanje V.K.

79,1

6,4

–

–

–

–

79,1

6,4

188,5

18,6

96,6

7,5

50,0

4,8

335,1

30,9

3,2

374,1

50,6

22,7 1.830,5

179,5

V.S.

354,0

47,4

–

–

20,1

Totaal

959,6

102,2

656,4

54,6

214,5

Overzicht onroerend goed niet in exploitatie (met een investeringswaarde boven EUR 10 mln)

(prognose)

investeringswaarde

datum gereed

(x EUR 1 mln)

Berchem

Fase 3 De Veldekens, 11.416 m2 kantoren

01-08-2002

16,5 *)

Vilvoorde

Fase 2 Medialaan, 12.989 m2 kantoren

01-09-2002

25,6 *)

Spanje

Rivas

36.800 m2 bedrijfsgebouwen

01-11-2002

23,5

V.S.

Washington

14.000 m2 kantoren, G-Street

01-04-2005

50,0

Saxon Woods

525 appartementen 2e fase

15-06-2003

35,6

België

*) Het aandeel van Wereldhave bedraagt 68,2% van deze investeringswaarde.

Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie per land en per sector waarde

België

31-12-2002

in 2002

(x EUR 1 mln)

(x EUR 1 mln)

kantoren

winkels

overig

totaal

187,1

7,1

2,3

7,4

3,9

0,9

·/· 22,3 –

4,7

·/·

4,8

·/·

5,2

Finland

318,1

Frankrijk

198,6

Hongarije Nederland Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Totaal

herwaardering

·/·

79,1

9,1 2,0 1,5

374,1

·/· 17,0 ·/· 20,0

0,9 2,0

– ·/· ·/·

335,1 1.830,5

·/·

2,4

2,2 336,2

2,9

in % van de waarde vóór herwaardering

·/· ·/·

0,2

–

·/· ·/·

3,9

0,3

2,5

–

–

·/· ·/·

4,9

6,7

11,8

4,5

–

·/·

2,6

1,6

·/·

1,2

–

·/· ·/·

2,0 1,9

0,9 0,2

·/· ·/·

2,6 2,5 0,5

·/· ·/·

4,4 1,1

2002 in beeld. Geografische spreiding beleggingen ultimo Koersverloop aandeel Sectorale spreiding beleggingen uitimo 2002

Recommend Documents