1
> Zorg voor een beter functionerende hypotheekmarkt
2 3 4 5
> S timuleer innovaties in energiezuinige woningen
> S chep duidelijkheid in de discussie over de fiscale behandeling van het eigen huis
> Z org dat starters weer kunnen kopen en anderen weer kunnen doorstromen
> Ga naar marktconforme huren
DE SCHIJF VAN VIJF Voor een gezonde bouw en economie
Het is duidelijk dat de crisis de Nederlandse bouwsector keihard heeft getroffen. In enkele jaren hebben de gezamenlijke marktpartijen de afzet van koopwoningen met 75% zien inzakken. De gemiddelde verkoopprijzen van nieuwe woningen zijn in dezelfde periode gedaald van 285.000 euro naar 228.000 euro. Helaas blijft het hier niet bij. De prognoses wijzen op verder afnemende verkoopvolumes. Nog even en er wordt helemaal geen koopwoning meer gebouwd. Ook bij de corporaties lopen de investeringen in snel tempo terug. Dit alles is niet alleen dramatisch voor de sector, het is ook buitengewoon slecht voor de Nederlandse economie. De bouw is goed voor ca. 6% van het BBP. Tellen we aanpalende terreinen zoals architecten, installateurs, meubelzaken, etc. mee, dan gaat het zelfs om 10% à 11%. Kortom, gaat het niet goed met de bouw, dan komt het voorlopig ook niet goed met de economie. En mocht de economie eenmaal weer aantrekken, dan is de sector niet direct bij machte deze groei weer te faciliteren.
pagina 2 | 3
DE SCHIJF Voor een gezonde bouw en economie VAN VIJF
Wist u dat:
> Ontwikkelaars en bouwers inmiddels ongeveer zo’n 1.000 nieuwe woningen per maand verkopen? > Dit er vóór de crisis nog 4.000 per maand waren? > Woningcorporaties miljarden euro’s moeten afdragen aan een verhuurdersheffing en aan onvoorziene problemen met derivaten? > Woningcorporaties daardoor aanzienlijk minder zullen investeringen in woningen? > Per saldo de nieuwbouw van woningen ruimschoots zal halveren t.o.v. vóór de crisis? > We daardoor in 2013/2014 nog maar maximaal 40.000 nieuwe huur- en koopwoningen zullen bouwen en waarschijnlijk minder? > In het eerste halfjaar van dit jaar al 596 bouwbedrijven failliet zijn gegaan (excl. eenmanszaken)? > Sinds het begin van de crisis in 2008 al 43.000 banen in de bouw verdwenen zijn? > Elke niet gebouwde nieuwbouwwoning twee arbeidsplaatsen kost? Namelijk één in de bouw en één arbeidsplaats in aan de bouw gerelateerde sectoren. > De omzet in de bouwsector sinds 2008 al met 10 miljard euro is afgenomen? > De staat jaarlijks door de bouwcrisis een kleine twee miljard euro misloopt aan btw op woningen > De staat hiernaast ook nog eens bijna 1 miljard euro kwijt is aan werkloosheidsuitkeringen? > De echte klap ‘op de steiger’ nog moet komen, omdat ontwikkelingen in de bouw altijd lang na ijlen? > Er reeds maatschappelijke schade ontstaat omdat de woningnood oploopt?
Daarom is het zo belangrijk, dat er snel maatregelen komen om de bouwsector op de been te helpen. En niet door – zoals het Kunduz-akkoord voorstelt – de btw op nieuwbouw te verhogen en het starters nog moeilijker te maken om toe te treden op de woningmarkt. Nee, we hebben maatregelen nodig die de woningbouw in het algemeen en de economie in het bijzonder echt stimuleren.
DE SCHIJF VAN VIJF
Met dit centrale uitgangspunt voor ogen heeft NVB De schijf van vijf voor een gezonde bouw en economie opgesteld. Vijf acties die er voor zorgen dat de woningnieuwbouw niet volledig inzakt. Acties ook, die voorkomen dat de ‘broedkamer’ van innovatie in de bouw, wat de woningnieuwbouw altijd is, op slot gaat. Acties, die de economie de broodnodige impuls geven. Acties tenslotte, die verhinderen dat er een dramatisch tekort aan vakmanschap ontstaat, met het oog op de toekomst.
Voor een gezonde bouw en economie
1> 2> 3>
4> 5> Samenvatting pagina 4 | 5
Zorg voor een beter functionerende hypotheekmarkt:
a. Bevorder de concurrentie op de hypotheekmarkt; b. Trek nieuwe funding aan (bijv. pensioenfondsen, verzekeraars, particuliere beleggers, buitenlandse investeerders); c. Creëer nieuwe hypotheekproducten (bijv. Deense hypotheekmodel); d. Sta meer maatwerk toe (‘explain’-hypotheken).
Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen:
a. Maak ambities betaalbaar; b. Geef duurzaamheidspremies voor energiezuinige nieuwbouwwoningen; c. Beloon energiezuinigheid met een lagere rente; d. Sta meer maatwerk (explain) toe bij de hypotheekverstrekking voor energiezuinige nieuwbouw in verband met lagere energielasten.
Schep duidelijkheid in de discussie over de fiscale behandeling van het eigen huis:
a. Schep snel duidelijkheid en rust voor de consument en zorg voor geleidelijkheid van invoering; b. Kies voor een transparante en consequente systematiek met aandacht voor waardebehoud; c. Stimuleer het (vervroegd) aflossen fiscaal, alsmede het fiscaal sparen voor het eigen huis; d. Combineer beperking hypotheekrenteaftrek met generieke verlaging van de inkomstenbelasting.
Zorg dat starters weer kunnen kopen en anderen weer kunnen doorstromen:
a. Verlaag de btw op grond naar 6%; b. Kom met stimuleringsmaatregelen voor starters, zoals starterssubsidies of startersleningen; c. Maak belastingvrij schenken fiscaal aantrekkelijker; d. Handhaaf de NHG.
Ga naar marktconforme huren:
a. Koppel de huurprijzen aan de feitelijke marktwaarde van de woning (huurliberalisatie); b. De huur van sociale huurwoningen stijgt jaarlijks geleidelijk met tenminste 2% boven inflatie (tot het niveau van een marktconform huurniveau); c. Compenseer de laagste inkomens met extra huurtoeslag; d. Stimuleer investeringen in het middeldure huursegment (€ 650 - € 900).
DE SCHIJF Schijf van Vijf voor een gezonde VAN VIJF bouw en economie Voor een gezonde bouw en economie
Zorg voo > 1 function De hypotheekmarkt functioneert niet meer. Er zijn nog maar enkele banken actief op de Nederlandse markt en het verkrijgen van een hypotheek is uiterst lastig en duur geworden. Er moeten daarom meer alternatieve financieringsmogelijkheden komen naast de traditionele ‘securitisatie’ modellen. In het plan ‘Naar een duurzame financiering van de woningmarkt’ pleiten 22 vooraanstaande economen voor de variant van het Deense hypotheekmodel, maar er zijn meer interessante modellen. Het belangrijkste is misschien wel dat de politiek en de toezichthouders de ruimte en de kaders hiervoor bieden. Het toestaan van meer maatwerk bij hypotheekverlening (zogenaamde explain-hypotheken) is vervolgens de grote uitdaging. De situatie op de hypotheekmarkt begint steeds meer te knellen. Schrijnend is bijvoorbeeld dat de hypotheekrente in Nederland intussen 1½ tot 2% punt hoger is dan in België, Duitsland en Denemarken. Steeds minder mensen zijn in staat de hypotheek rond te krijgen. Vooral jongeren ondervinden dit probleem. Vijftigduizend euro minder aan hypotheek voor de modale starter ten opzichte van enkele jaren terug is helaas geen uitzondering. De vraaguitval die hier het gevolg van is, betekent dat anderen met verhuisplannen (doorstromers) hun huis niet meer verkocht krijgen. Dit leidt vervolgens weer tot
pagina 6 | 7
or een beter nerende hypotheekmarkt afnemend sentiment, dalende woningprijzen en de verontrustende daling van de woningbouwproductie zoals hiervoor beschreven. Vaak valt te beluisteren, dat de economische crisis de hoofdoorzaak is van de malaise op de woningmarkt. Wij draaien het om: juist door de voortdurende malaise op de woningmarkt raakt de economie ontwricht. Steeds meer mensen worden vanwege het gebrek aan financiering geconfronteerd met dalende huizenprijzen. Dit geeft een groeiend gevoel van onzekerheid, juist op het moment dat de wereld toch al in ‘brand’ staat als gevolg van de eurocrisis en de problemen in Zuid-Europa. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de consument steeds vaker de hand op de knip houdt en het consumentenvertrouwen harder is gedaald dan in de omringende landen.
handen hebben. Daar komt bij dat ING en ABN Amro van ‘Brussel’ niet eens op prijs mogen concurreren, omdat zij staatssteun ontvangen. Voor het optimaal functioneren van de hypotheekmarkt is het dus absoluut noodzakelijk dat er meer aanbieders op de markt komen. Voldoende ‘funding’ is immers de zuurstof van de markt. Meer aanbieders op de hypotheekmarkt en meer ruimte voor maatwerk is behalve voor de burger ook goed voor de banken zelf. Immers wanneer dit leidt tot prijsstabilisatie, dan komt dat de kwaliteit van de hypotheekportefeuilles van de banken alleen maar ten goede. In het verlengde is dat weer goed voor de ratings van de banken en draagt dat bij aan de economische stabiliteit.
Het heeft er steeds meer van weg, dat banken hun hypotheekklanten liever kwijt dan rijk zijn door buitensporige rentetarieven te vragen en in veel gevallen ronduit een ‘ontmoedigingsbeleid’ te voeren. Zij kunnen zich een dergelijke opstelling veroorloven, omdat de drie grootste ‘spelers’ (Rabobank, ING en ABN Amro) tezamen 80% van de hypotheekmarkt in
DE SCHIJF VAN VIJF
Eigenlijk moeten we weer toe naar een situatie die vroeger heel gewoon was en waarbij beleggers (w.o. pensioenfondsen en verzekeraars) en andere investeerders rechtstreeks zorgen voor de funding van hypotheken, zonder dat de balansen van de banken hoeven te worden belast. Het zogeheten Deense hypotheekmodel is een geschikt voorbeeld. Maar zo zijn er meer.
Voor een gezonde bouw en economie
Stimulee 2> energiez De overheid doet van alles om consumenten in energiezuinige auto’s te krijgen; de fiscale bevoordeling loopt gauw op tot tienduizenden euro’s per auto. Geen wonder dat je deze auto’s ook steeds meer ziet. Aan de andere kant doet de overheid nauwelijks iets voor energiezuinige nieuwbouwwoningen. Sterker: een nieuwbouwwoning is door het ‘Kunduz-akkoord’ weer eens 6% (€ 15.000) duurder geworden ten opzichte van oudbouw, ook wel getypeerd als “energieslurpende tweedehandsjes”. Dus, op een auto die krap 10 jaar meegaat en in het buitenland is gefabriceerd, wordt een schep geld toegelegd, terwijl een Nederlandse woning, die 100 jaar meegaat en energetisch minstens zo innovatief is, het volle pond moet kosten.
pagina 8 | 9
er innovaties in zuinige woningen Een merkwaardige situatie en eigenlijk de wereld op z’n kop. De Nederlandse autobranche had in 2011 een absoluut topjaar als het gaat om het aantal verkochte nieuwe auto’s. De ontwikkelaars en woningbouwers daarentegen hebben 75% van hun verkoop moeten prijsgeven vergeleken met de situatie vóór de crisis. Succesvol bezig zijn met energiezuinigheid is een kwestie van ambitie en betaalbaarheid. In de bouw ontbreekt het aan dit laatste, wat het extreme verschil met de autobranche verklaart. Aan de hand van een simpel rekenvoorbeeld geven we het verschil in fiscale behandeling weer. De zeer groene (hybride) auto van het jaar, de Opel Ampera, kost ‘af fabriek’ € 38.000 en staat voor € 45.000 in de showroom. Een even dure auto ‘af fabriek’ met klassieke verbrandingsmotor van hetzelfde merk kost in de showroom echter beduidend meer en gaat weg voor € 66.000. Maar daar blijft het niet bij, want houden we voorts rekening met de lagere lease-bijtelling en het nultarief voor de wegenbelasting, dan loopt
de totale stimulering vanuit de Nederlandse staat gedurende de eerste vijf gebruiksjaren op tot maar liefst € 70.000 per auto. Daar kunnen we in de bouw alleen maar van dromen. In het geval van de energiezuinige nieuwbouwwoning valt er voor de koper geen enkel fiscaal voordeel te behalen. De projectontwikkelaar maakt weliswaar extra kosten, namelijk € 30.000 à € 50.000 per woning, maar de huizenkoper wordt hiervoor niet gecompenseerd. Sterker, bij woningen wordt de oudbouw juist gemotiveerd. Het Kunduz-akkoord heeft deze onbalans nog eens vergroot. Zo is de overdrachtsbelasting op bestaande woningen blijvend verlaagd van 6% naar 2%. Daarentegen gaat voor de nieuwbouw de btw met 2% omhoog. Dit impliceert voor de nieuwbouw dus in totaliteit een concurrentienadeel van 6%, gemiddeld neerkomend op € 15.000.
DE SCHIJF VAN VIJF
Uiteraard staat NVB ten volle achter de ambitie van energiezuinigheid in de gebouwde omgeving. Maar wat is de waarde van deze ambitie, als de betaalbaarheid daardoor geweld wordt aangedaan? Dit is nu overduidelijk het geval. Om deze ambitie daarom wel kans van slagen te geven, kan een voorbeeld worden genomen aan de stimulering van de autobranche. NVB pleit daarom voor invoering van duurzaamheidspremies voor nieuwbouwwoningen, van € 30.000 voor een reguliere nieuwbouwwoning en van € 50.000 voor een energieneutrale nieuwbouwwoning. Een bijkomend probleem thans is dat hypotheekverstrekkers voor nieuwbouw niet of nauwelijks ruimhartiger financieringsmogelijkheden bieden dan voor bestaande bouw. Daarom is meer maatwerk (‘explain’) bij de hypotheekverstrekking op het vlak van de energiezuinigheid eveneens hard nodig.
Voor een gezonde bouw en economie
Het is langzamerhand voor iedereen duidelijk dat het huidige stelsel van de hypotheekrenteaftrek z’n langste tijd gehad heeft. De voortdurende onzekerheid over dit thema is echter schadelijker voor de woningmarkt dan de daadwerkelijke aanpassingen zelf. Snel duidelijkheid scheppen is dus van het allergrootste belang. NVB hecht aan een ‘pijnloze’ overgang, met als uitgangspunt: een transparante en bovenal consequente systematiek met aandacht voor waardebehoud.
Schep duide > 3 de fiscale be Eerder dit jaar brachten 22 vooraanstaande economen hun voorstel uit voor een geleidelijke verlaging van de renteaftrek. NVB kan zich goed vinden in de gedachtelijn van deze economen, vooral omdat hun plan geflankeerd wordt door een aanpassing cq verlaging van de tariefstructuur van de inkomstenbelasting en hun plan gecombineerd wordt met een pleidooi voor de huurliberalisatie. Hoewel ook WONEN 4.0 van Vereniging Eigen Huis, Woonbond,
pagina 10 | 11
Aedes en NVM is bestudeerd, gaat onze voorkeur daar niet naar uit. Dit voorstel is te radicaal, heeft langdurige waardedaling tot gevolg en sluit niet aan bij het verwachtingspatroon van de huizenkopers.
de renteaftrek, zoals bepleit in WONEN 4.0, wordt door de markt nog niet verwacht en kan dus zorgen voor vervelende ‘naschokken’. Het uitgangspunt van waardebehoud staat dan onder druk.
Uit een recente enquête (2012) die het onderzoeksbureau OTB voor NVB heeft verricht, blijkt dat 72% van de huizenkopers inmiddels rekening houdt met aanpassingen van de systematiek van de renteaftrek binnen vier jaar. Zo’n 85% zegt dat dit geen reden is om nu van een koop af te zien. Deels is een eventuele maatregel dus al door de markt in de prijzen
Het belangrijkste is, dat er rust komt in dit dossier en dat er nu zo snel mogelijk knopen worden doorgehakt, die voor langere termijn de consument zekerheid bieden. Zekerheid en geleidelijkheid, daar draait het om in dit dossier. De burger moet de tijd krijgen te anticiperen.
elijkheid in de discussie over ehandeling van het eigen huis verwerkt. Op de vraag welke methode vervolgens de voorkeur geniet voor een inperking van de renteaftrek zijn de respondenten eveneens duidelijk: dit moet geleidelijk gebeuren. Anders dan in het plan van de 22 economen kiezen zij echter niet voor een begrenzing van de aftrek tot bijvoorbeeld 30%, maar geven zij de voorkeur aan een maximalisering van het hypotheekbedrag, tot waarover de rente mag worden afgetrokken. Een volledige afschaffing van
DE SCHIJF VAN VIJF
Tegelijk met een geleidelijke aanpassing van de rente-aftrek (als onderdeel van een integrale hervorming van de woningmarkt) verdient het aanbeveling om het aflossen fiscaal te stimuleren, alsmede het fiscaal sparen voor het eigen huis (het zogeheten bouwsparen) mogelijk te maken. Weliswaar belast dit de eerste tien jaren de staatskas wat meer, maar daarna treedt gedurende de resterende twintig jaar van de looptijd een alsmaar groter wordend voordeel voor de staat op.
Voor een gezonde bouw en economie
Koopstarters hebben de sleutel in handen om de gehele woningmarkt van het slot te halen. Logisch, een starter hoeft niet eerst zijn woning te verkopen en is dus ‘vrij’ in z’n beslissingen. Veel starters staan letterlijk te popelen om te kopen, maar lopen tegen allerlei problemen bij de financiering aan. En zo is de cirkel rond. Omdat de jongeren en andere starters niet meer in staat zijn te kopen, kunnen de verhuisgeneigde middengroepen en ouderen niet meer ‘bewegen’. Een terugkeer van de starter is dus cruciaal om de gehele woningmarkt vlot te trekken.
Zorg dat starters wee 4> en anderen weer k Helaas lijkt de starter met ingang van 1 januari 2013 volledig van het toneel te verdwijnen. Dit als gevolg van het Kunduz-akkoord en de nieuwe aangescherpte eisen van o.a. het Nibud voor het verkrijgen van een hypotheek met NHG-garantie. Zo zorgt het Kunduzakkoord ervoor, dat nieuwe huizenkopers nog lastiger
pagina 12 | 13
hun financiering rondkrijgen. De zogenaamde Loanto-Value ratio gaat vanaf 2013 geleidelijk omlaag van 106% naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). De VrijOpNaam-prijs kan dus niet langer meer in z’n geheel worden mee gefinancierd, wat betekent dat t.z.t. dit bedrag (al gauw € 10.000 of meer) eerst bij elkaar gespaard moet worden. Daarnaast wordt de koper geconfronteerd met de verplichting om in 30 jaar tijd de hypotheek geheel af te lossen. Hiervan is het gevolg weer, dat degenen die nog wel een hypotheek krijgen, met flink hogere lasten worden geconfronteerd. Wie bijvoorbeeld een lening afsluit voor een gemiddelde woning van € 230.000 zal in 2013 meer dan € 200 per maand extra kwijt zijn dan in 2012. Los van deze barrières hebben de banken al in 2011 onder druk van de AFM hun toetsingscriteria
dat de jonge academicus aan het begin van zijn loopbaan staat op zowel de arbeidsmarkt als op de woningmarkt. Zijn inkomensperspectieven zijn dus veel beter dan die van de secretaresse. Het zou gek zijn daar in de hypotheekverlening geen rekening mee te houden. Juist omdat starters voor de ‘trek in de schoorsteen’ zorgen, is het verstandig hen te motiveren om te kopen. Dit kan door de afgeschafte startersubsidie en de starterslening weer nieuw leven in te blazen. Bijvoorbeeld in samenwerking met SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) die gemeenten helpt met het aanbieden van goedkope leningen aan starters. Zonder meer hoopvol is dat nagenoeg alle politieke partijen in hun verkiezingsprogramma’s steunmaatregelen voor starters hadden opgeno-
er kunnen kopen kunnen doorstromen aangescherpt. Sindsdien is er vrijwel geen ruimte meer voor maatwerk (explain), en dat treft zzpers, flexwerkers maar vooral ook koopstarters. De leencapaciteit van een 45-jarige secretaresse is gelijk gesteld aan die van een 28-jarige academicus, ook als zij hetzelfde inkomen verdienen. Met dit verschil
men. Deze maatregelen variëren van een volledige vrijstelling voor starters van de overdrachtsbelasting tot verruiming van de mogelijkheden tot belastingvrij schenken. Tenslotte is het belangrijk dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor starters in stand blijft.
DE SCHIJF VAN VIJF
NVB pleit voor stimuleringsmaatregelen voor starters. Te denken valt daarbij aan: starterssubsidies, startersleningen, belastingvrij schenken en handhaving NHG. Om vervolgens echt vaart te krijgen in de keten én om gelijktijdig de nieuwbouw vlot te trekken, ligt er een buitenkans in het verlagen van de btw op grond naar 6%. Ook in Europees verband is dit mogelijk en liggen er geen belemmeringen, zoals dat wel het geval is bij een btw-verlaging op de nieuwbouwproductie. Een verlaging van de btw op grond naar 6% biedt deels compensatie (gemiddeld € 10.000 per woning) voor het concurrentienadeel, dat de nieuwbouw heeft opgelopen ten opzichte van de bestaande bouw als uitvloeisel van het Kunduz-akkoord. Het zou de nieuwbouw net dat noodzakelijke zetje in de rug kunnen geven, terwijl het voor de staat vrijwel budgetneutraal kan worden ingevoerd.
Voor een gezonde bouw en economie
Niet de markt maar de regels hebben de huursector in een ijzeren greep. Lange wachtlijsten, beperkte keuzevrijheid en een gebrek aan doorstroming zijn het gevolg. De lang uitgestelde hervorming van de huurmarkt maakt een eind aan die situatie. Door de huurprijzen te koppelen aan de feitelijke marktwaarde van een woning ontstaat ruimte voor private partijen om huurwoningen verantwoord te bouwen en te exploiteren.
5> Ga naar marktconforme hu Nederland heeft internationaal bezien de grootste en tevens de beste voorraad sociale huurwoningen. De kwaliteit is dan ook niet het probleem. Integendeel. Wel een probleem is dat de voorraad sociale huurwoningen steeds minder gebruikt wordt waarvoor het
pagina 14 | 15
bedoeld is, namelijk: het huisvesten van mensen die zelf niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Dit heeft verschillende oorzaken. Allereerst worden de huren van sociale huurwoningen kunstmatig laag gehouden. Daardoor is er nauwelijks een relatie tussen de huurprijs en de feitelijke kwaliteit en marktwaarde van de woningen. Ten tweede speelt bij de bepaling van de huur de inkomensontwikkeling van de huurder geen enkele rol. Met als gevolg: in de loop der tijd zijn er steeds meer zogeheten ‘scheefwoners’ bijgekomen. Dat wil zeggen mensen met een bovenmodaal inkomen, die niet willen of kunnen doorstromen naar een duurdere huur- of koopwoning. En dat aantal is niet gering. Er wonen momenteel 860.000 ‘scheefwoners’ met een jaarinkomen hoger dan € 33.000 in een sociale huurwoning. De huursector is compleet ‘verstopt’. Wie is aangewezen op een sociale huurwoning, komt terecht op een jarenlange wachtlijst. En wie wil doorstromen ziet daar geen kans toe, omdat dit leidt tot een te
uren
voor niets vormt dat een belangrijk onderdeel van het plan van de 22 vooraanstaande economen. Uitgangspunt zou volgens NVB moeten zijn dat de huren (ook van sociale huurwoningen) geleidelijk worden opgetrokken tot een marktconform niveau in 20 jaar. Gedurende deze periode stijgen de huren met maximaal 2% boven inflatie. Een huurtoeslag moet compensatie bieden voor de negatieve koopkrachteffecten bij de laagste inkomensgroepen (vangnet). Dit naast de reeds toegestane extra huurverhoging van 5% voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000. Daarnaast en nadrukkelijk in samenhang met de voorgestelde aanpassing van de hypotheekrenteaftrek vindt er een generieke verlaging van de inkomstenbelasting plaats. Al met al worden zo meerdere vliegen in één klap geslagen. Het belangrijkste doel is dat de doorstroming op gang komt, zonder dat dit individuele gevallen in de problemen. De stijgende huren zullen modale en bovenmodale inkomens prikkelen om in beweging te komen, terwijl het nader in te richten ‘vangnet’ zorgt voor steun voor de lagere inkomens.
grote stijging van de woonlasten, omdat er geen aanbod is in het middeldure huursegment, of omdat de overstap naar de koopsector niet te financieren is. De enige mogelijkheid om hierin verandering te brengen is een vergaande hervorming van de huursector. Niet
DE SCHIJF VAN VIJF
Door de huren naar een marktconform niveau te brengen ontstaat een betere aansluiting op het geliberaliseerde deel van de woningmarkt waardoor het ook voor private partijen, zoals institutionele beleggers, weer haalbaar wordt om te investeren. Cruciaal voor deze partijen is, dat zij een fatsoenlijk rendement kunnen behalen. Vooral het wat duurdere middensegment, met een huur van 650 tot 900 euro, biedt mogelijkheden. In dat segment is nauwelijks aanbod voorhanden, terwijl de vraag daar de komende jaren naar verwachting verder zal toenemen.
Voor een gezonde bouw en economie
postadres: Postbus 620 2270 AP Voorburg telefoon: (070) 386 02 04 e-mail:
[email protected] internet: www.nvb-bouw.nl
2012
