ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13080-360/11 o ceně bytové jednotky č.498/1 umístěné v domě čp.498 na parc.č.st.1129, katastrální území a obec Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav, včetně spoluvlastnického podílu (571/6675) na společných částech domu a pozemku. (LV č.2505)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Nádražní 477/184 Ostrava - Přívoz
Vlastník nemovitosti:
Petr Doležal Máchova 507 294 21 Bělá pod Bezdězem
Účel posudku:
zjištění ceny pro výkon exekučního příkazu č.j.162 EX 126/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
4.října 2011
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 11.listopadu 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Mladé Boleslavi, LV č.2505. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Endera č.j.162 EX 126/11 o ustanovení znalce ze dne 1.9.2011. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Bělá pod Bezdězem. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 4.října 2011 za účasti povinného.
Přílohy posudku Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí.
Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.498/1 2) Stavební pozemky 3) Ost.plochy-funkční celek se stavebním pozemkem 4) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.498/1 Oceněno podle § 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.498/1 o velikosti 2+1 umístěná v 1.nadzemním podlaží domu čp.498. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák - vana - umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - topná tělesa 3 ks - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu PB, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů). K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 571/6675 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - sušárna kočárkárna - domovní stoupací rozvody vody, kanalizace, vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., domovní el.instalace - bleskosvod Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.1
57.10
57.10 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
57.10 m
-3-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
16. 24. 25. 26.
Elektroinstalace podstandard Výtahy chybí Ostatní podstandard Instalační prefabrik.jádra navíc
0.05200
100%
-0.052
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05600
100%
-0.056
0.03623
100%
0.03623*1.852/Ki ________________________________________________
-0.10093 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.10093) = 0.9455 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 0.04 Základní škola a sportovní zařízení -4-
7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.05
4
0.03
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.19
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.19 = 1.190 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 53 let)
0.10 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.5950
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.09
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.09) x 0.5950 = 0.649
-5-
Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.190 x 0.649
= Kč
21.030,x 0.7720
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 57.10 m2
= Kč = Kč
16.235,16 927.027,64
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č.498/1
Cena celkem Kč
927.028,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemky Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1129 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 294 m2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%)
20%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (5006 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 20.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 294.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 571/6675
= Kč
64,70
= Kč = Kč
77,64 77,64
= Kč = Kč = Kč
x 2.1540 x 0.9580 160,21 47.102,51 4.029,29
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemky
Cena celkem Kč
4.029,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
3) Ost.plochy-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3021 ostatní plocha o výměře 899 m2 Pozemek tvoří funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%)
20%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (5006 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 20.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 899.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 571/6675
= Kč
64,70
= Kč = Kč
77,64 77,64
= Kč = Kč = Kč = Kč
x 2.1540 x 0.9580 160,21 64,09 57.612,46 4.928,35
_______________________________________________________________________________________________________________
Ost.plochy-funkční celek se stavebním pozemkem
Cena celkem Kč
4.928,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb. Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno cesty - právo přístupu a příjezdu pro automobily do 3,5 tuny. Povinnost k parc.č.3021. Vzhledem k obtížné specifikaci výše ročního užitku z věcného břemene, oceňuje se toto v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________
Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Cena celkem Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
C. REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena celkem
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
VÝSLEDNÉ CENY 1) Bytová jednotka č.498/1 2) Stavební pozemky 3) Ost.plochy-funkční celek se stavebním pozemkem 4) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Kč Kč Kč Kč
927.028,4.029,4.928,-10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
925.985,925.990,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Devětsetdvacetpěttisícdevětsetdevadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Bělé pod Bezdězem v sídlištní zástavbě na ulici Máchova. Dům čp.498 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci a elektrorozvod. Dům má 3 nadzemní podlaží, je zcela podsklepený, se sedlovou střechou bez podkroví.
-8-
Podle databáze znalce a internetové nabídky z listopadu 2011 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 2+1 (56 m2) na ul.Tyršova, 4.nadzemní podlaží, Bělá pod Bezdězem, panel, byt po celkové rekonstrukci, okna plast cena 1 200 000,- Kč. 2. Byt o velikosti 2+1 (60 m2) na ul.Tyršova, 1.nadzemní podlaží, Bělá pod Bezdězem, byt v novostavbě, zděný cena 1 100 000,- Kč. 3. Byt o velikosti 2+1 (56 m2) na ul.Zámecká, 1.nadzemní podlaží, Bělá pod Bezdězem, okna plastová, vytápění krbovými kamny, nová koupelna, starší zděný dům cena 750 000,- Kč.
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je situovaná v žádané lokalitě s vlastním pozemkem, avšak v původním technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši
900 000,- Kč Pozn. Cena věcného břemene cesty přes parc.č.3021 činí 10 000,- Kč. Znalci nejsou známy žádné další závady, které nezaniknou prodejem nemovitosti v dražbě a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
-9-
V Ostravě, dne 11.listopadu 2011
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13080-360/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 10 -
