ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13335-195/12 o ceně rodinného domu č.p.1660 na parc.č.3275/2, katastrální území a obec Rychvald, okres Karviná, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.1098)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
SJM Polach Zdeněk a Polachová Zdeňka Ing. Průjezdní 1660 735 32 Rychvald
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
7.června 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 20.června 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 19.března 2012, LV č.1098. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 17.5.2012 pod č.j.162 EX 70/12. Kopie katastrální mapy. Znalecký posudek č.713-291/2011 znalce Ing.Petra Lukáše ze dne 1.10.2011. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 7.června 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 3) Venkovní úpravy celkem 4) Stavební pozemek, parc.č.3275/2 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 6) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660 Oceněno podle § 5, přílohy č.6/5 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, podsklepený rodinný dům s plochou střechou. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na betonových základech s izolací. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové s venkovními obklady. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, koupelně a na WC. Jednotlivá podlaží jsou propojena dřevěným schodištěm. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy obytných místností jsou parketové, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je ústřední. El.instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Je proveden rozvod zemního plynu. V kuchyni je instalován el.sporák. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadla a splachovací WC. V domě se nachází krb. Objekt se nachází v dobrém technickém stavu, v užívání je pouze 29 let. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (13.25*10.50+2.80*3.10+4.40* 9.50)*2.75 Vrchní stavba (13.90*10.50+4.50*9.50+6.40* 3.50)*2.50 Zastřešení 13.90*10.50*3.20
=
521.41 m3
= =
527.75 m3 467.04 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1516.20 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
14. 16.
Podlahy obytných místností nadstandard Vytápění nadstandard
0.02300
100%
0.04200
100%
0.023 0.042 ________________________________________________
0.065 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.065) = 1.0351
-3-
Opotřebení stavby Při stáří 29 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 29%. Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.070,-
x 1.0000 x 1.0351 x 1.0000 x 2.1550 x 0.7890 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1516.20 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 29% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
3.643,15 5.523.744,03 5.523.744,03 1.601.885,77 3.921.858,26
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660
Cena celkem Kč
3.921.858,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle § 7, přílohy č.8/1 vyhlášky. Popis Jedná se o hospodářskou budovu zděnou z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha šikmá s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové s cementovým potěrem, el.instalace pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.75*4.75*2.60 Zastřešení (7.75*4.75*2.80)*0.5
= =
95.71 m3 51.54 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-4-
147.25 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
12.
Elektroinstalace podstandard
0.05800
100%
-0.058 ________________________________________________
-0.058 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.058) = 0.9687 Opotřebení stavby Při stáří 29 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 36.25%. Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.250,-
x 1.0000 x 0.9687 x 1.0000 x 2.1030 x 0.7890 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 147.25 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 36.25% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
2.009,16 295.848,81 295.848,81 107.245,19 188.603,62
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč
188.604,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3) Venkovní úpravy celkem Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
3.1) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle § 10 vyhlášky. Zjištěná cena Poř.číslo
Název
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví
3835846.00 188604.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena
4024450.00
Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena hlavních staveb 3,5% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
4.024.450,140.855,75
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Cena celkem Kč
140.856,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3.2) Bazén venkovní nezakrytý Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 21. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 8.50*4.50*1.40 = 53.55 m3 Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 16.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3 3
x 1.825,- Kč/m = Kč
Cena za 53.55 m CZCC: 242 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
97.728,75
x 1.0000 x 2.3390 x 0.7890 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 16.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
180.355,57 180.355,57 30.059,32 150.296,25
_______________________________________________________________________________________________________________
Bazén venkovní nezakrytý
Cena celkem Kč
150.296,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy celkem
Cena celkem Kč
291.152,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
4) Stavební pozemek, parc.č.3275/2 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3275/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 235 m2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
-7% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (7119 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 235.00 m2
= Kč
281,28
= Kč = Kč
281,28 289,72
= Kč = Kč
x 2.1550 x 0.7890 492,61 115.762,59
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.3275/2
Cena celkem Kč
115.763,-
_______________________________________________________________________________________________________________
5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3275/1 orná půda o výměře 2973 m2 Pozemek je oplocen a osázen trvalými porosty. V souvislosti se skutečným stavem bude proto pozemek oceněn jako zahrada. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
-7-
-7% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (7119 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 2973.00 m2
= Kč
281,28
= Kč = Kč
281,28 289,72
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 0.7890 492,61 197,04 585.807,94
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
Cena celkem Kč
585.808,-
_______________________________________________________________________________________________________________
6) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Oceněno podle § 31 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3274 vodní plocha, zamokřená plocha o výměře 2385 m2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel - území sousedních obcí (160%)
160%
Výpočet ceny jiného pozemku (§ 31 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m jiného pozemku (prům. ZC zeměděl. poz. 6.67 Kč + přirážka 160%) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) 25% z ceny Cena za celou výměru 2385.00 m2
= Kč
17,34
= Kč = Kč
x 1.0000 4,34 10.340,17
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Cena celkem Kč
10.340,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
2.
Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
2973.00
585808.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 585808.00 / 2973.00 = 197.0427
2973.00
585808.00
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 400.00 m2 x 197,04 Kč/m2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny
= Kč
78.817,09
= Kč
6.699,45
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
6.699,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 3) Venkovní úpravy celkem 4) Stavební pozemek, parc.č.3275/2 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 6) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
3.921.858,188.604,291.152,115.763,585.808,10.340,6.699,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
5.120.224,5.120.220,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Pětmilionůjednostodvacettisícdvěstědvacet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.1098 pro katastrální území a obec Rychvald vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 70/12 ( Nařízení exekuce č.j. 49 EXE 1353/2012 vydané Okresním soudem vKarviné, pobočka Havířov dne 7.3.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.1098 se nachází v zastavěné části obce Rychvald na ul.Průjezdní v lokalitě rodinných domů se základní občanskou vybaveností. Rodinný dům na parc.č.3275/2 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod a zemní plyn. Dům je dvoupodlažní, nepodsklepený s plochou střechou.
- 10 -
V obci Rychvald a okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Rychvald ul.Porubská vč.hosp.budovy a garáže, zastavěná plocha 160 m2, přízemní, podsklepený dům, ÚT na tuhá paliva, pozemek 25000 m2
cena 5 180 000,- Kč
2. RD Rychvald, ul.Ztracená, 5+1 s garáží, zastavěná plocha 111 m2, venkovní zastřešený bazén, přízemní s podkrovím, ÚT na zemní plyn, pozemek 2138 m2
cena 4 200 000,- Kč
3. RD Rychvald, ul.Petřvaldská, hosp.budova, 2x garáž, zastavěná plocha 150 m2, dvoupodlažní, podsklepený, ÚT na zemní plyn, okna plastová, vlastní studna, pozemek 2164 m2
cena
4. RD Petřvald ul.Šenovská, o velikosti 5+kk, užitná plocha 160 m2, dvoupodlažní, nepodsklepený, plochá střecha, topení krbem s teplovzdušnými rozvody, v užívání 2 roky, pozemek 1265 m2 cena
3 570 000,- Kč
4 850 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v dobrém technickém stavu s rozsáhlými pozemky, odhaduji cenu obvyklou rodinného domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.1098 ve výši
4 600 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
- 11 -
V Ostravě, dne 20.června 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13335-195/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 12 -
