ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13716-156/13 o ceně rodinného domu č.p.371 na parc.č.538, katastrální území Louky nad Olší, obec a okres Karviná, včetně pozemků parc.č.538 a 539, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.580) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
Maroš Gardošík povinný Gaštanová 1908/1 Spišská Nová Ves, SK
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.EX 162 EX 88/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
25.března 2013
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 27.května 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Povinný Gardošík Maroš má poslední známé bydliště na adrese: U Kapličky 972 735 11 Orlová - Lutyně
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 21.února 2013, LV č.580. Usnesení o ustanovení znalce č.j.162 EX 88/12 vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 21.2.2013. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 25.března 2013 za účasti zástupce majitele nemovitosti.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Venkovní úpravy 2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 4) Stavební pozemek parc.č.538 5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
1.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 19.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 6,00*3,70
=
22.20 m2
Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Cena za 22.20 m2 CZCC: 1271 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 2.050,- Kč/m = Kč
45.510,-
x 1.1000 x 2.1650 x 0.7320 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 66.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
79.335,67 79.335,67 52.890,47 26.445,20
_______________________________________________________________________________________________________________
Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy
Cena celkem Kč
26.445,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
26.445,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-3-
2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle § 24 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepenou garáž se sedlovou střechou, která tvoří součást užívání rodinného domu. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Krytinu střechy tvoří eternitové šablony. Omítky jsou stříkané, podlahu tvoří betonová mazanina. Vrata jsou dřevěná, osvětlení objektu tvoří skleněné tvarovky luxfery. El.instalace je pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,30*6,40*2,40 Zastřešení 3,30*6,40*2,00*0,5
50.69 m3 21.12 m3
= =
_________________________________________ 3
celkem =
71.81 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP
3,30*6,40 21.12 m2
2.20 m
2.40 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 21.12 m2 a prům.výška podlaží je 2.40 m. Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
8. 9.
Dveře chybí Okna chybí
0.02700
100%
0.01400
100%
-0.027*1.852 -0.014*1.852 ________________________________________________
-0.07593 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590
-4-
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Základy 60 150 Obvodové stěny 60 100 Stropy 60 100 Krov
0.06465
100%
2.586%
0.31387
100%
18.8322%
0.27320
100%
16.392%
0.00000 Krytina 24 40 0.05944 Klempířské konstrukce 24 40 0.03024 Úprava povrchů 24 40 0.05005 Dveře 0.00000 Okna 0.00000 Vrata 24 40 0.07091 Podlahy 34 40 0.07508 Elektroinstalace 34 40 0.06256
100% 100%
3.5664%
100%
1.8144%
100%
3.003%
100% 100% 100%
4.2546%
100%
6.3818%
100%
5.3176% ______________________________
62.148% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 62.148%. Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 2 0.00 Samostatně stojící 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2 -0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 3 0.00 Bez výrazného vlivu na cenu -5-
5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 4 0.4875 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.7+0.05 pro stáří 60 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.02
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.02) x 0.4875 = 0.478 Výpočet ceny objektu (§ 24 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.020 x 0.478 Index trhu (It) a polohy (Ip) byl použit podle stavby, ke které tvoří garáž příslušenství.
= Kč
2.128,x 0.4880
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 71.81 m3
= Kč = Kč
1.038,46 74.572,10
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví
Cena celkem Kč
74.572,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 Oceněno podle § 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. V domě se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1. Objekt je v užívání od roku 1939. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Stropy s rovnými podhledy, krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní a fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické, provedené v koupelně. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Okna plastová, dveře hladké plné i prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena betonovým schodištěm s krytinou z PVC. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše instalován. Rozvod vody studené i teplé, odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. V kuchyni je instalován kuchyňský sporák se sklokeramickou deskou a digestoří. Vytápění objektu ÚT na tuhá paliva a tepelným čerpadlem. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Ostatní vybavení chybí.
-6-
Součástí užívání rodinného domu jsou následující venkovní úpravy: - žumpa - přípojka vody - plot ze strojového pletiva dl=48 m, v=1,50 m - přední oplocení dl=20 m - vrátka a vrata z ocel.rámů s pletivem Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 8,60*10,70*2,20+3,20*4,00*2,20 Vrchní stavba 8,60*10,70*3,50+3,20*4,00*2,50+ 7,00*2,40*4,60 Zastřešení 8,60*10,70*3,20*0,5+7,00*2,40* 2,00*0,5
=
230.60 m3
=
431.35 m3
=
164.03 m3
_________________________________________ 3
celkem =
825.99 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP - suterén 1.NP - přízemí
8,60*10,70+3,20*4,00 104.82 m2 2.70 m 8,60*10,70+3,20*4,00+7,00*2,40 121.62 m2 3.00 m
3.00 m/* 3.30 m/*
Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 113.22 m2 a prům.výška podlaží je 3.16 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
9. 13. 14.
Vnější obklady chybí Okna nadstandard Podlahy obytných místností nadstandard -7-
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.05100
100%
0.051
0.02100
100%
0.021
16. 17. 21.
Vytápění nadstandard Elektroinstalace podstandard Instalace plynu chybí
0.05300
100%
0.053
0.04200
100%
-0.042
0.00500
100%
-0.005*1.852 ________________________________________________
0.06448 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.06448) = 1.0348 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.
Základy vč. zemních prací 74 150 0.05218 Svislé konstrukce 74 100 0.22613 Stropy 74 100 0.08794 Zastřešení mimo krytinu 74 100 0.05218 Krytiny střech 14 40 0.03189 Klempířské konstrukce 14 30 0.00773 Vnitřní omítky 34 50 0.05895 Fasádní omítky 14 30 0.02706 Vnější obklady 0.00000 Vnitřní obklady 14 30 0.02126 Schody 74 100 0.02223 Dveře 34 50 0.03092 Okna 14 50 0.07590 Podlahy obytných místností 14 30 0.03125 Podlahy ostatních místností 24 40 0.01256
100%
2.5742%
100%
16.7336%
100%
6.5076%
100%
3.8613%
100%
1.1161%
100%
0.3607%
100%
4.0086%
100%
1.2628%
100%
-8-
100%
0.9921%
100%
1.645%
100%
2.1026%
100%
2.1252%
100%
1.4583%
100%
0.7536%
16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Vytápění 14 30 Elektroinstalace 14 30 Bleskosvod 14 30 Rozvod vody 24 40 Zdroj teplé vody 14 30 Instalace plynu
0.07887
100%
3.6806%
0.01867
100%
0.8713%
0.00580
100%
0.2707%
0.02802
100%
1.6812%
0.01643
100%
0.7667%
0.00000 Kanalizace 24 40 0.02609 Vybavení kuchyní 14 30 0.00483 Vnitřní hygienické vybavení 14 30 0.04155 Záchod 14 30 0.00290 Ostatní 14 30 0.03866
100% 100%
1.5654%
100%
0.2254%
100%
1.939%
100%
0.1353%
100%
1.8041% ______________________________
58.4416% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 58.4416%. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000
-9-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Vlivy zvyšující cenu *)
2
-0.03
2
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
3
0.01
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.02
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.02 = 0.980 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 3 Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 45 cm 4. Podlažnost c) 2 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 226.44 m2 / zastavěná plocha 1.NP 121.62 m2 = podlažnost 1.86 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 5 Ostatní druhy vytápění (např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění) 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 Standardního rozsahu a provedení - 10 -
C 0.00 0.00 0.00 0.01
0.00 0.06 0.00 0.00 0.00
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.6460 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.06 pro stáří 74 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.08
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.08) x 0.6460 = 0.698 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Index. prům. cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.980 x 0.698
= Kč
3.049,-
x 0.6840 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 825.99 m3
= Kč = Kč
2.085,52 1.722.615,36
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou čp.371
Cena celkem Kč
1.722.619,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4) Stavební pozemek parc.č.538 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.538 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 503 m2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 503.00 m2
= Kč = Kč = Kč
500,500,465,-
= Kč = Kč
x 2.1460 x 0.7320 730,46 367.419,11
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek parc.č.538
Cena celkem Kč
367.419,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 11 -
5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.539 zahrada o výměře 705 m2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 705.00 m2
= Kč = Kč = Kč
500,500,465,-
= Kč = Kč = Kč
x 2.1460 x 0.7320 730,46 292,18 205.988,45
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Cena celkem Kč
205.988,-
_______________________________________________________________________________________________________________
6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 16 x Jabloně 16*3,14*1,5*1,5 2 x Švestka 2*3,14*1,6*1,6
= =
113.04 m2 16.08 m2
_________________________________________ 2
celkem =
Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
129.12 m
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
2.
Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539
705.00
221493.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 221493.00 / 705.00 = 314.1745
705.00
221493.00
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 129.12 m2 x 314,17 Kč/m2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny
= Kč
40.566,21
= Kč
1.825,48
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
1.825,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 12 -
C. REKAPITULACE 1) Venkovní úpravy 2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 4) Stavební pozemek parc.č.538 5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
26.445,74.572,1.722.619,367.419,205.988,1.825,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
2.398.868,2.398.870,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionytřistadevadesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč
V Ostravě, dne 27.května 2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13716-156/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
