ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13167-027/12 o ceně pozemku - zahrada parc.č.510 na katastrálním území Nová Ves u Oslavan, obec Nová Ves, okres Brno - venkov, včetně příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.688)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
SJM Veleba Lubomír a Velebová Hedvika Nová Ves 134 664 12 Oslavany
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j. 162 EX 225/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
22.ledna 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.ledna 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti I přes zaslání doporučeného oznámení o termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl pozemek zpřístupněn a prohlídka byla provedena z vedlejšího pozemku za oplocením.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Brně, dne , zakázka LV č.688. Usnesení o ustanovení znalce zaslané Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Nádražní 477/184, Ostrava dne 18.11.2011 pod č.j. 162 EX 225/11. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené uživateli okolních pozemků při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 9.ledna 2012 . I přes zaslání doporučeného oznámení o termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl pozemek zpřístupněn a prohlídka byla provedena z vedlejšího pozemku za oplocením.
Přílohy posudku Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem 3) Venkovní úpravy 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 Oceněno podle § 26 vyhlášky. Popis Jedná se o podsklepený objekt s plochou střechou sestávající z vyřazené buňky UNIMO na betonových základech s podsklepením. Okno dřevěné zdvojené, dveře rámové náplňové. Krytina střechy živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody. V objektu se nenachází žádné vnitřní vybavení. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z drátěného pletiva mezi ocel.sloupky - králikárna Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.4 Typ: H2 - podsklepené Druh konstrukce: Montovaná na bázi dřevní hmoty Obestavěný prostor Spodní stavba 2.60*6.00*2.00 Vrchní stavba 2.60*6.00*2.30
= =
31.20 m3 35.88 m3
_________________________________________ 3
celkem =
67.08 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
7. 13. 15. 17. 18. 19. 20.
Klempířské konstrukce podstandard Vytápění chybí Rozvod vody chybí Rozvod propan-butanu chybí Kanalizace chybí Záchod chybí Okenice chybí
-3-
0.00800
100%
-0.008
0.03100
100%
-0.031*1.852
0.01700
100%
-0.017*1.852
0.00300
100%
-0.003*1.852
0.01600
100%
-0.016*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.01800
100%
-0.018*1.852
21. 22.
Vnitřní hygienické vybavení chybí Ostatní chybí
0.02200
100%
0.03300
100%
-0.022*1.852 -0.033*1.852 ________________________________________________
-0.27469 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.27469) = 0.8517 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Životní prostředí a atraktivita oblasti 3 0.00 Vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita 3 0.00 Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě 2 0.00 Bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost 1 -0.03 Bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz 5. Hromadná doprava 1 -0.02 Špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti 1 -0.02 Špatné 7. Obchod a služby v okolí 2 0.00 Obchod nebo služby 8. Sportoviště 1 0.00 Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.07 -4-
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.07 = 0.930 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 3 H Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1. NP 1. Druh stavby 1 0.02 Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce b) 3 0.00 Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce 2 0.00 Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě 1 -0.06 Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení 2 -0.06 Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby 1 -0.06 Bez vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m2 ) 3 0.00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou 3 0.03 Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 4 0.5200 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 40 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.13
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.13) x 0.5200 = 0.452 Výpočet ceny objektu (§ 26 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.930 x 0.452
= Kč
3.415,x 0.4200
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 67.08 m3
= Kč = Kč
1.434,30 96.212,84
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahr.chata s plochou střechou
Cena celkem Kč
96.213,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 32, 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.510 zahrada o výměře 571 m2 Jedná se o svažitý pozemek zastavěný skleníkem, králíkárnou a zahr.chatkou tvořenou buňkou UNIMO. Zahrada navazuje na stavební pozemek jiného vlastníka, je oplocená a osázena trvalými porosty. Pozemek je možno napojit na přípojky inženýrských sítí a to elektro, voda a zemní plyn. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
-7% -4% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 32, 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -1.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 571.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
35,34,65
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 1.6770 125,22 50,09 28.600,90
_______________________________________________________________________________________________________________
Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč
28.601,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
3) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
3.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 19.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 2.50*4.00
=
10.00 m2
Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 33.3333%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2 2
x 2.050,- Kč/m = Kč
Cena za 10.00 m CZCC: 1271 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
20.500,-
x 0.8500 x 2.1830 x 1.4850 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 33.3333% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
56.487,58 56.487,58 18.829,17 37.658,41
_______________________________________________________________________________________________________________
Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy
Cena celkem Kč
37.658,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
37.658,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 6x jabloň Pk 2.20*2.20*3.14*6 1x třešeň Pk 2.30*2.30*3.14*1 1x meruňka 1.60*1.60*3.14*1
= = =
91.19 m2 16.61 m2 8.04 m2
_________________________________________ 2
celkem =
Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
115.83 m
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem
571.00
28601.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 28601.00 / 571.00 = 50.0893
571.00
28601.00
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 115.83 m2 x 50,09 Kč/m2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny
= Kč
5.801,85
= Kč
261,08
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
261,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
C. REKAPITULACE 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem 3) Venkovní úpravy 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč
96.213,28.601,37.658,261,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
162.733,162.730,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jednostošedesátdvatisícesedmsettřicet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.688 pro k.ú.Nová Ves u Oslavan je oplocený, svažitý, v zastavěné části obce.
V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí č.688 pro katastrální území Nová Ves u Oslavan, obec Nová Ves, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.162 EX 225/11 dle nařízení exekuce č.j. 28 EXE 1942/2011 vydaný Okresním soudem Brno - venkov dne 24.8.2011 a další závady na listu vlastnictví uvedené.
-9-
V obci Nová Ves nebyly nalezeny prodeje obdobné nemovitosti, avšak v okolí obce jsou nabízeny následující obdobné nemovitosti: - Ostopovice, zahrada - výměra pozemku 964 m2 s chatkou, suché WC, udírna a zahr.gril v ceně bez inž.sítí, přípojka elektro 50 m od hranice pozemku mnoho ovocných stromů
cena
233,- Kč/m2
- Heroltice, zahrada - výměra pozemku 363 m2 + 58 m2 jiná plocha,cena kamenné základy pro zahr.chatku + dřev.zahr.chata, el.přípojka, veřejný vodovod, oploceno
492,- Kč/m2
- Opatovice – zahrada, výměra pozemku 450 m2 se zděnou chatou vč.podsklepení, zast.plocha 22 m2 vl.studna, oploceno
cena
622,- Kč/m2
- Modřice, zahrada výměra pozemku 1795 m2 prodej v dražbě za 455 tis. Kč, znalecký posudek 650 tis. Kč, vč.rekr.chaty, zast.plocha 56 m2, zděná, přízemní, podsklepená, vlastní studna, mnoho trv.porostů
cena 262,- Kč/m2
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemek je zastavěn vedlejšími stavbami s možností napojení na inž.sítě elektro, voda a zemní plyn, odhaduji cenu obvyklou pozemku vč.vedlejších staveb a venkovních úprav ve výši 350,- Kč/m2 , tj. :
200.000,- Kč
Slovy: Dvěstětisíckorunčeských
- 10 -
V Ostravě, dne 22.ledna 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13167-027/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -