ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13174-034/12 o ceně rodinného domu č.p.109 na parc.č.125, katastrální území a obec Velatice, okres Brno - venkov, včetně pozemku, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.156) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
Koch Jaroslav k 1/2 Kochová Libuše k 1/2 Velatice 109, Tvarožná 664 05 Velatice
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
22.ledna 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.ledna 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Brně, dne 9.ledna 2012, LV č.156. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 29.11.2011 pod č.j.162 EX 232/11. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 9.ledna 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti.
Přílohy posudku Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Hosp.část zem.usedlosti č.p.109 2) Obytná část zem.usedlosti č.p.109 3) Vedlejší stavba - dílna 4) Venkovní úpravy 5) Trvalé porosty 6) Stavební pozemek, parc.č.125
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Hosp.část zem.usedlosti č.p.109 Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Hospodářská část je nepodsklepená, dvoupodlažní a navazuje na část obytnou. Svislé konstrukce zděné z klasických materiálů, střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou. Okna dřevěná dvojitá, podlahy tvoří pouze upravená zemina. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3.1 Typ podle účelu užití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.00*7.00*5.70 Zastřešení 3.00*7.00*0.20
119.70 m3 4.20 m3
= =
_________________________________________ 3
celkem =
123.90 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP
3.00*7.00 21.00 m2 3.00*7.00 21.00 m2
2.NP
2.60 m
2.90 m/*
2.35 m
2.65 m/*
Celkem: žádné podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 21.00 m2 a prům.výška podlaží je 2.77 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
12. 13. 14.
Vrata chybí Okna nadstandard Povrchy podlah podstandard -3-
0.03000
100%
-0.03*1.852
0.03400
100%
0.034
0.03000
100%
-0.03
16. 17. 25.
Elektroinstalace nadstandard Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.06100
100%
0.061
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.05400
100%
-0.054*1.852 ________________________________________________
-0.09798 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.09798) = 0.9471 Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 21.00 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.77 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.115,-
x 0.9390 x 1.2343 x 1.0581 x 0.9471 x 0.8500 x 2.1830 x 0.3100 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 123.90 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 66.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.413,04 175.075,66 175.075,66 116.717,17 58.358,49
_______________________________________________________________________________________________________________
Hosp.část zem.usedlosti č.p.109
Cena celkem Kč
58.358,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2) Obytná část zem.usedlosti č.p.109 Oceněno podle § 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o obytnou část původní zemědělské usedlosti situované v řadové zástavbě jako krajní. Objekt je přízemní, podsklepený se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech s izolací. Krytina střechy z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni a koupelně. Schodiště do sklepa je betonové. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v ostatních místnostech podlahy betonové nebo keramické dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody je zajištěn kotlem ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák s digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. V obytné části domu se nachází jeden byt o velikosti 3+1. Na obytnou část navazuje část hospodářská, která má dvě nadzemní podlaží, plochou střechu a není podsklepená. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 4.00*1.60*2.05 Vrchní stavba 15.50*5.00*3.00 Zastřešení 15.50*5.00*2.30*0.5
= = =
13.12 m3 232.50 m3 89.13 m3
_________________________________________ 3
celkem =
334.75 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
9. 11. 16. 18. 26.
Vnější obklady chybí Schody podstandard Vytápění nadstandard Bleskosvod chybí Ostatní podstandard
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.01000
100%
-0.01
0.05200
100%
0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.03400
100%
-0.034 ________________________________________________
-0.01237 -5-
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.01237) = 0.9933 Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.290,x 1.0000 x 0.9933 x 0.8500 x 2.1550 x 1.6770
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 334.75 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 66.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
6.987,39 2.339.028,80 2.339.028,80 1.559.353,31 779.675,49
_______________________________________________________________________________________________________________
Obytná část zem.usedlosti č.p.109
Cena celkem Kč
779.675,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3) Vedlejší stavba - dílna Oceněno podle § 7, přílohy č.8/1 vyhlášky. Popis Jedná se o vedlejší stavbu užívanou jako dílna, situovanou za hospodářskou částí zem.usedlosti. Stavba je přízemní, nepodsklepená. Podlaží je výškově rozděleno. Svislé konstrukce jsou zděné v tl.45 cm z klasických materiálů na bet.základech. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek, půdního prostoru není využito jako podkroví. Stropy klenbové, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní úpravu stěn tvoří spárované zdivo. Okna ocelová jednoduchá, dveře rámové náplňové. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm
-6-
Obestavěný prostor Vrchní stavba 12.00*6.70*3.80 Zastřešení 12.00*6.70*3.00*0.5
= =
305.52 m3 120.60 m3
_________________________________________ 3
celkem =
426.12 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
2. 8.
Obvodové stěny nadstandard Schodiště podstandard
0.30400
100%
0.03800
100%
0.304 -0.038 ________________________________________________
0.266 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.266) = 1.1436 Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 60%. Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.250,x 1.0000 x 1.1436 x 0.8500 x 2.1030 x 1.6770
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 426.12 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 60% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
4.285,24 1.826.026,47 1.826.026,47 1.095.615,88 730.410,59
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba - dílna
Cena celkem Kč
730.411,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
4) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
4.1) Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 60 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 8.3.29 Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 16.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Cena za 3.00 m2 CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 480,- Kč/m = Kč
1.440,-
x 0.8500 x 2.2740 x 1.6770 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 16.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
4.667,72 4.667,72 777,95 3.889,77
_______________________________________________________________________________________________________________
Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 60 mm
Cena celkem Kč
3.890,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.1. Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 33.3333%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
x 340,- Kč/m = Kč
Cena za 3.00 m CZCC: 2222 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
1.020,-
x 0.8500 x 2.3230 x 1.6770 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 33.3333% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
3.377,55 3.377,55 1.125,85 2.251,70
_______________________________________________________________________________________________________________
Přípojka vody DN 25 mm
Cena celkem Kč
2.252,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
4.3) Přípojka kanalizace DN 150 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 2.1.1. Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 37.5%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
x 1.180,- Kč/m = Kč
Cena za 3.00 m CZCC: 2223 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
3.540,-
x 0.8500 x 2.3270 x 1.6770 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 37.5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
11.742,26 11.742,26 4.403,35 7.338,91
_______________________________________________________________________________________________________________
Přípojka kanalizace DN 150 mm
Cena celkem Kč
7.339,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4) Plynová přípojka do DN 40 Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 4.1. Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 40%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
x 305,- Kč/m = Kč
Cena za 3.00 m CZCC: 2221 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
915,-
x 0.8500 x 2.3030 x 1.6770 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 40% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
3.003,77 3.003,77 1.201,51 1.802,26
_______________________________________________________________________________________________________________
Plynová přípojka do DN 40
Cena celkem Kč
1.802,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
15.283,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
5) Trvalé porosty Oceněno podle § 35 až 41 vyhlášky. Živé ploty nad 0,5 m a stěny z listnatých keřů koeficient K5 0.8500, Kz 0.7500 koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%) 10 let, 10 m x 860,63 Kč 0.00%
= Kč
8.606,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Trvalé porosty
Cena celkem Kč
8.606,-
_______________________________________________________________________________________________________________
6) Stavební pozemek, parc.č.125 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.125 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 267 m2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
125% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 125.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 267.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
78,75 86,63
= Kč = Kč
x 2.1550 x 1.6770 313,06 83.586,25
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.125
Cena celkem Kč
83.586,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
C. REKAPITULACE 1) Hosp.část zem.usedlosti č.p.109 2) Obytná část zem.usedlosti č.p.109 3) Vedlejší stavba - dílna 4) Venkovní úpravy 5) Trvalé porosty 6) Stavební pozemek, parc.č.125
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
58.358,779.675,730.411,15.283,8.606,83.586,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.675.919,1.675.920,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionšestsetsedmdesátpěttisícdevětsetdvacet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.156 pro katastrální území a obec Velatice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, č.j. 162 EX 232/11 ( pověření k provedení exekuce usnesením o nařízení exekuce č.j. 28 EXE 1965/2011 Okresního soudu Brno – venkov ze dne 30.8.2011) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.156 se nachází v zastavěné části obce Velatice, v lokalitě rodinných domů bez občanské vybavenosti a je situován u příjezdové komunikace procházející celou obcí. Dům čp.109 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Dům je přízemní, částečně podsklepený se sedlovou střechou bez podkroví.
- 11 -
V obci Velatice a bezprostředním okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. RD Velatice o velikosti 3+1 s garáží, užitná plocha 140 m2, přízemní, nepodsklepený dům bez podkroví, po částečné rekonstrukci (koupelna), pozemek 1747 m2 cena 2 490 000,- Kč 2. RD Sivice, 5+1 s garáží, přízemní, bez podkroví, užitná plocha 170 m2, nová střecha, koupelna a WC, řadový dům střední sekce, pozemek 220 m2
cena 1 850 000,- Kč
3. RD Tvarožná, přízemní, částečně podsklepený, topení ústřední na zemní plyn i tuhá paliva, napojení na veškeré inženýrské sítě, řadový dům krajní sekce, pozemek 2922 m2 cena 2 400 000,- Kč 4. RD Šlapanice, o velikosti 3+1, přízemní, nepodsklepený s uzavřeným dvorem, užitná plocha 140 m2, nové ústřední topení na zemní plyn a koupelna vč.obkladů, pozemek 275 m2
- 12 -
cena
2 450 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že dům má uzavřený dvůr s hospodářskou částí a dílnou, odhaduji cenu obvyklou celého rod.domu s příslušenstvím dle LV č.156 ve výši
2 300 000,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 činí 1 150 000,- Kč
Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 22.ledna 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13174-034/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 13 -
- 14 -
- 15 -
