MMB2016000000704 Rada města Brna
ZM7/
Z7/19. zasedání Zastupitelstva města Brna konané dne 21. 6. 2016 Název:
Návrh nabytí pozemku p.č. 505/17 v k.ú. Slatina a smírné narovnání soudních sporů o vydání bezdůvodného obohacení Obsah: Kupní smlouva a dohoda o narovnání Důvodová zpráva Stanoviska dotčených orgánů Sdělení JUDr. Kremplové, advokátky ze dne 8. 3. 2016 Mapové podklady Návrh usnesení: Zastupitelstvo města Brna bere na vědomí - skutečnosti, že: • problematika vydání bezdůvodného obohacení u obecného užívání pozemků ve vlastnictví třetích osob není výslovně legislativně upravena, avšak vlastníci pozemků se ve svých žalobách odvolávají na soudní judikaturu ve věci vzniku bezdůvodného obohacení z obecného užívání pozemků tvořících veřejné prostranství, kdy statuárnímu městu Brnu je na základě stávající konstantní judikatury ukládána povinnost hradit vlastníkům pozemků s charakterem veřejného prostranství bezdůvodné obohacení za jejich obecné užívání • proti statutárnímu městu Brno jsou u Městského soudu v Brně vedeny již čtyři soudní spory na základě žalob podaných panem , vlastníkem pozemku p.č. 505/17 vk.ú. Slatina, kdy jde o žaloby o vydání bezdůvodného obohacení za obecné užívání pozemku p.č. 505/17 vk.ú. Slatina za období od 28.5.2010 do 31. 12. 2015 + přísl. (zákonný úrok z prodlení do zaplacení) + náklady soudního řízení, kdy ani jedno řízení není dosud pravomocně ukončeno - sdělení právní zástupkyně pana JUDr. Ivy Kremplové, ze dne 8. 3. 2016 ohledně majetkoprávního vypořádání pozemku p.č. 505/17 vk.ú. Slatina jeho výkupem do vlastnictví statutárního města Brna za kupní cenu ve výši 1.600,- Kč/m2 (tj. 388.800,- Kč) s tím, že by město uhradilo daň z nabytí nemovitých věcí a s tím, že pan nemá zájem o vedení soudních sporů schvaluje 1. výjimku z článku IIL/bod 3.1. Metodiky vypořádání pozemků zastavěných stavbami ve vlastnictví města Brna schválené Zastupitelstvem města Brna č. Z6/014 konaného dne 3.4.2012 - spočívající vtom, že v případě majetkoprávního vypořádání pozemku p.č. 505/17 v k.ú. Slatina se sjednává kupní cena ve výši v místě a čase obvyklé. 2.
nabytí pozemku p.č. 505/17 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 243 m 2 v k.ú. Slatina z vlastnictví pana do vlastnictví statutárního města Brna za kupní cenu 2 388.800,- Kč (tj. 1.600,- Kč/m )
rf/ý
3.
dohodu o narovnání obsahující:
- vydání bezdůvodného obohacení za obecné užívání pozemku p.č. 505/17 v k.ú. Slatina od 28. 5. 2010 do 31. 12. 2015 v celkové částce 90.401,50 Kč, tj. 45,-Kč/m2/rok od 28. 5. 2010 do 31. 12. 2011, a 75,- Kč/m2/rok od 1. 1. 2012 do 31. 12. 2015 s příslušenstvím - vydání bezdůvodného obohacení za obecné užívání pozemku p.č. 505/17 v k.ú. Slatina od 1. 1. 2016 do dne právních účinků vkladu vlastnického práva ve prospěch statutárního města Brna, ve výši 75,- Kč/m2/rok (tj. bez příslušenství) - náhradu nákladů soudních řízení vedených u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 243 C 122/2012, 246 C 89/2013, 19 C 137/2014 a 44 C 75/2016 ve výši 62.689,40 Kč za podmínek kupní smlouvy a dohody o narovnání, která tvoří přílohu č. ... těchto usnesení. Stanoviska dotčených orgánů: •
Rada města Brna projednala na schůzi č. R7/064 dne 10. 5. 2016 a doporučila ke schválení.
Zpracoval: Majetkový odbor MMB
Předkládá: Rada města Brna
7
7 J, /y
smi. č. 63. Statutární město Brno se sídlem v Brně, Dominikánské nám. č. 1 zastoupené primátorem Ing. Petrem Vokřálem IČ: 44 99 27 85 (dále jen kupující)
', r.c.'
bytem bankovní spojení: č. účtu: (dále jen prodávající)
uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto Kupní smlouvu a dohodu o narovnání I. Prodávající je výlučným vlastníkem pozemku p.č. 505/17 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 243 m 2 , v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno - město. Pozemek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město na LV č. 635, k.ú. Slatina, obec Brno. II. Prodávající prodává kupujícímu pozemek uvedený v či. I. této smlouvy , a to včetně všech součástí a příslušenství za dohodnutou kupní cenu 388.800,- Kč (slovy: tři sta osmdesát osm tisíc osm set korun českých) a kupující tento pozemek za takto dohodnutou kupní cenu kupuje a nabývá do svého vlastnictví. III. Kupující uhradí prodávajícímu dohodnutou kupní cenu dle či. II. této smlouvy na účet prodávajícího uvedený v záhlaví této smlouvy, a to do 30 (třiceti) kalendářních dnů od obdržení vyrozumění o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí z příslušného katastrálního úřadu, a to vše za předpokladu, že na výpisu z katastru nemovitostí vyhotovenému k tomuto dni bude dotčený pozemek prost všech práv třetích osob, tj. v části „C" listu vlastnictví a v části „Plomby a upozornění" listu vlastnictví bude bez zápisu a v části „D" listu vlastnictví bude toliko současný zápis týkající se změny číslování parcel. IV. 1. Prodávající výslovně prohlašuje, že jeho vlastnické právo k převáděnému pozemku není soudně či jinak právně napadeno či zpochybněno, že není omezen v disponování s tímto 1
y*
pozemkem a že na této nemovité věci nevážnou žádné faktické ani právní vady, zejména zástavní právo, nájemní právo, věcné břemeno, předkupní právo s účinky věcného práva, dluhy, daňové nedoplatky a práva třetích osob. 2. Prodávající dále prohlašuje, že ke dni podpisu této smlouvy není proti němu vedeno exekuční či ínsolvenční řízení ani výkon rozhodnutí a zároveň není proti němu podán návrh na zahájení insolvenčního řízení, na nařízení exekuce nebo výkonu rozhodnutí, ani neexistuje žádný titul vydaný v soudním, správním, daňovém či obdobném řízení, na základě kterého by mohl být takový návrh podán. 3. Prodávající se zavazuje, že po podpisu této kupní smlouvy prodávajícím i ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva k převáděnému pozemku bude tento pozemek prost všech práv třetích osob a že tomu tak bude až do převodu vlastnického práva k tomuto pozemku na kupujícího. 4. Jestliže se ukáže, že výše uvedená tvrzení nejsou pravdivá, má kupující právo od této smlouvy odstoupit a zároveň má nárok na náhradu veškeré škody, která mu v důsledku jejich nepravdivosti vznikla, přičemž tyto nároky lze uplatnit samostatně, tj. nezávisle na sobě. Odstoupením se smlouva ruší od samého počátku a smluvní strany jsou si povinny vrátit dosud poskytnutá plnění. 5. Kupující prohlašuje, že se seznámil se stavem převáděného pozemku. V. 1. V souladu sust. § 1105 obč. zákoníku nabývá kupující předmět koupě včetně jeho součástí a příslušenství do svého vlastnictví zápisem do katastru nemovitostí, provedeným na podkladě této smlouvy. 2. Nebude-li na základě této smlouvy povolen vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí z jakéhokoliv důvodu, zavazuje se prodávající, že skupujícím uzavře novou kupní smlouvu, jejímž obsahem bude převod vlastnického práva k pozemku uvedenému v článku I. této smlouvy za kupní cenu uvedenou v článku II. této smlouvy, a to nejpozději do 3 (tří) měsíců ode dne pravomocného zamítnutí vkladu vlastnického práva katastrálním úřadem, a v případě, že bude nutné smlouvu znovu projednat kolektivními orgány města Brna, nejpozději do 6 (šesti) měsíců ode dne pravomocného zamítnutí vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. VI. Smluvní strany shodně požadují, aby u Katastrálního úřadu pro JM kraj se sídlem v Brně, Katastrální pracoviště Brno-město byly provedeny změny v katastru nemovitostí dle obsahu této smlouvy. VII. Dohoda o narovnání 1. Prodávající a kupující konstatují, že prodávající ke dni uzavření této smlouvy žaluje kupujícího jako obec - územní samosprávný celek o vydání tvrzeného bezdůvodného obohacení, kteréžto má spočívat v obecném užívání pozemku uvedeného v či. I. této smlouvy jako veřejného prostranství. Prodávající tak činí s odvoláním na soudní judikaturu ve věci vzniku bezdůvodného obohacení z obecného užívání pozemků tvořících veřejná prostranství, kdy soudní judikatura je považována za konstantní a problematika vydání bezdůvodného obohacení u obecného užívání pozemků ve vlastnictví
fy*
třetích osob není výslovně legislativně upravena. S ohledem na zmíněnou existující soudní judikaturu, která rozhoduje konstantním způsobem, a v souvislosti s převodem vlastnického práva k pozemku uvedenému v či. I. této smlouvy z prodávajícího na kupujícího je vůlí stran narovnat mezi nimi sporná práva k předmětnému pozemku, resp. provést vzájemné vypořádání za obecné užívání předmětného pozemku jako veřejného prostranství a ukončit soudní spory vedené u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 243 C 122/2012, 246 C 89/2013, 19 C 137/2014 a 44 C 75/2016, které jsou mezi nimi z tohoto titulu vedeny. Za tímto účelem tedy prodávající a kupující sjednávají následující: 2. a) Prodávající žádá za užívání pozemku uvedeného v či. I. této smlouvy za období od 28.5.2010 do 31.12.2015 částku 90.401,50 Kč s příslušenstvím, tj. od 28.5.2010 do 31.12.2011 částku 45,- Kč/m2/rok, s příslušenstvím dle Výměrů Ministerstva financí č. 01/2010 a č. 01/2011, a od 1.1.2012 do 31.12.2015 částku 75,- Kč/m2/rok, s příslušenstvím dle Výměrů Ministerstva financí č. 01/2012, 01/2013, 01/2014 a č. 01/2015. Na základě vědomí existující soudní judikatury, uhradí kupující prodávajícímu k narovnání vzájemných vztahů k předmětnému pozemku celkem částku 90.401,50 Kč s příslušenstvím ve lhůtě do 30 dnů po doručení vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na č.ú. prodávajícího uvedené v záhlaví této smlouvy. b) Prodávající žádá za užívání pozemku uvedeného v či. I této smlouvy za období od 1. 1. 2016 do dne právních účinků vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího částku 75,- Kč/m2/rok. Kupující k narovnání vzájemných vztahů s přihlédnutím k Výměru Ministerstva financí č. 01/2016 uhradí prodávajícímu částku 75,- Kč/m2/rok, jejíž celková výše bude vyčíslena za období od 1. 1. 2016 do dne právních účinků vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího. Vyčíslenou částku uhradí kupující ve lhůtě do 30 dnů po doručení vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu práva vlastnického práva do katastru nemovitostí na č.ú. prodávajícího uvedené v záhlaví této smlouvy. c) prodávající se zavazuje, že nejpozději do 5 dnů ode dne uhrazení částky uvedené v či. VII, odst. 2 písm. a) této smlouvy, vezme zpět svůj žalobní návrh ve věcech sp.zn. 243 C 122/2012, 246 C 89/2013, 19 C 137/2014 a 44 C 75/2016 ve vztahu k žalovanému statutárnímu městu Brnu. Ze strany prodávajícího bude kupujícímu bez zbytečného odkladu předložen originál zpětvzetí žalobních návrhů vedených pod sp. zn. 243 C 122/2012, 246 C 89/2013, 19 C 137/2014 a 44 C 75/2016 s označeným podacím razítkem Městského soudu v Brně. 3. Smluvní strany prohlašují, že zaplacením náhrady za užívání předmětného pozemku jsou vypořádána veškerá jejich vzájemná práva, veškeré vzájemné závazky a pohledávky týkající se pozemku a jeho obecného užívání. Strany prohlašují, že nemají v této věci v souvislosti s uvedenými pozemkem a jeho užíváním již žádných dalších závazků. Prodávající prohlašuje, že tímto způsobem bude v plné výši uspokojen jeho nárok na zaplacení náhrady za užívání pozemku a nemá nyní ani do budoucna vůči kupujícímu žádné další nároky v této věci. 4. Kupující ve věci žalob o vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku vedeného u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 243 C 122/2012, 246 C 89/2013, 19 C 137/2014 a 44 C 75/2016 proti němu jako žalovanému, se zavazuje na základě budoucího rozhodnutí soudu o zpětvzetí uvedeného žalobního návrhu vůči statutárnímu městu Brnu v této věci a na základě rozhodnutí o zastavení řízení, uhradit právní zástupkyni
1/y
prodávajícího náklady řízení ve výši celkem 62.689,40 Kč. Finanční částka bude uhrazena do 10 dnů od právní moci rozhodnutí soudu o zastavení posledního z výše uvedených řízení k rukám právní zástupkyně žalobce, advokátky JUDr. Ivy Kremplové, AK Botanická 9, Brno na účet č VIII. 1. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci (kupující). 2. Návrh na povolení vkladu vlastnického práva dle této smlouvy do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město, podá kupující. 3. Správní poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu práv dle této smlouvy do katastru nemovitostí uhradí kupující. 4. Smluvní strany se dohodly, že okamžikem nabytí vlastnictví k převáděnému pozemku dochází k jeho předání a převzetí. IX. V ostatním se tato smlouva řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. X. Prodávající bere na vědomí, že statutární město Brno je povinným subjektem dle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, v platném znění. XI. 1. Stanou-li se jednotlivá ustanovení této smlouvy neúčinnými, neplatnými nebo neproveditelnými nebo obsahuj e-li smlouva mezery, není tímto dotčena účinnost, platnost anebo proveditelnost ostatních ustanovení. Namísto neúčinného, neplatného nebo neproveditelného ustanovení musí být sjednáno takové ustanovení, které co možná nejvíce odpovídá smyslu a účelu původního ustanovení a úmyslu smluvních stran vyjádřenému ve smlouvě. Totéž platí i v případě mezer smlouvy; v takovém případě musí být sjednáno takové ustanovení, které bude nejvíce odpovídat tomu, co by bývalo bylo sjednáno, kdyby smluvní strany vzaly tyto okolnosti v úvahu již při uzavírání smlouvy. 2. Není-li v této smlouvě uvedeno jinak, veškerá oznámení učiněná v souvislosti se smlouvou musí mít písemnou formu, budou vyhotovena v českém jazyce a doručena osobně, doporučenou poštou nebo kurýrem s předem zaplacenými poplatky na adresu druhé smluvní strany uvedenou v záhlaví, případně na aktuální adresu sídla smluvní strany uvedenou v příslušné veřejné evidenci. Není-li ve smlouvě uvedeno jinak, veškerá oznámení podle této smlouvy budou v případě vrácení zásilky jako nedoručené považována za učiněná (doručená) třetím dnem ode dne jejich odeslání, tj. ode dne jejich odevzdání příslušnému provozovateli poštovních služeb, kurýrovi či jinému subjektu pověřenému k doručení takovéhoto oznámení. 3. Smluvní strany prohlašují, že se řádně seznámily s obsahem této smlouvy, že tato smlouva byla sepsána podle jejich pravé, omylu prosté a svobodné vůle, vážně a srozumitelně, nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek a na důkaz souhlasu
%
s obsahem této smlouvy připojují prodávajícího úředně ověřen.
své podpisy. Na jednom vyhotovení je podpis
DOLOŽKA dle § 41 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) v platném znění Tato smlouva byla schválena Zastupitelstvem města Brna na zasedání č dne ....
V Brně dne
V Brně dne
za statutární město Brno primátor Ing. Petr Vokřál
*k
Důvodová zpráva: Úvod: Je předkládán návrh na nabytí pozemku uvedeného v návrhu usnesení do vlastnictví statutárního města Brna a mimosoudní narovnání soudních sporů o vydání bezdůvodného obohacení za obecné užívání předmětného pozemku tvořícího veřejné prostranství na základě žaloby podané vlastníkem pozemku proti městu s odvoláním na konstantní soudní judikaturu o vzniku bezdůvodného obohacení obcí. Výkupem uvedeného pozemku do vlastnictví města Brna dojde ke komplexnímu a trvalému majetkoprávnímu vypořádání do budoucna a tím i definitivnímu ukončení soudních sporů o vydání bezdůvodného obohacení z užívání předmětného pozemku městem Brnem. Popis pozemku: Předmětem komplexního majetkoprávního vypořádání s mimosoudním vypořádáním soudních sporů a narovnáním vztahů je pozemek p.č. 505/17, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 243 m 2 , k.ú. Slatina, obec Brno, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 635, k.ú. Slatina ve vlastnictví pana <, bytem (dále jen I.K.). I.K. se stal vlastníkem předmětného pozemku na základě Rozhodnutí o dědictví Státního notářství v Brně D 584/1971 ze dne 17. 4. 1992, s právní mocí ke dni 17. 4. 1992. Podle Územního plánu města Brna je pozemek součástí nestavební volné plochy městské zeleně ostatní (ZO). Předmětný pozemek je situován do veřejně přístupné plochy zeleně při komunikaci ul. Hviezdoslavova a přiléhá k oplocení areálu DPMB, a.s.. Dále je obklopen obdobnými zatravněnými pozemky. Okolní pozemky obdobného charakteru jsou ve vlastnictví fyzických osob. U sousedních pozemků zapsaných ve vlastnictví fyzických osob, není dosud evidován požadavek na majetkoprávní vypořádání (tj. výkup do vlastnictví statutárního města Brna), ani není dosud evidována výzva k vydání bezdůvodného obohacení ze strany statutárního města Brna. Městská část Brno - Slatina, Brněnské komunikace, a.s. ani Dopravní podnik města Brna, a.s. nezajišťují údržbu předmětného pozemku. Případné nabytí pozemku do majetku statutárního města Brna bude oznámeno MČ BrnoSlatina, která dle či. 22 odst. 1 písm. e ) a f ) vyhlášky statutárního města Brna č. 20/2001 Statutu města Brna, v platném znění v samostatné působnosti zajišťuje správu ploch veřejné zeleně a údržbu volných neudržovaných ploch. Historie, soudní spory: Prodávající, zastoupený na základě plné moci JUDr. Ivou Kremplovou, advokátkou, se obrátil na Majetkový odbor MMB s výzvou k majetkoprávnímu vypořádání a k vydání bezdůvodného obohacení (též jen jako BO) na pozemky p.č. 502/17 a 505/17 v k.ú. Slatina. Ze strany I.K. byly následně podány u Městského soudu v Brně níže uvedené žalobní návrhy:
fli*
1) Žalobní návrh podaný ke dni 28. 5.2012, sp.zn. 243 C 122/2012, o vydání BO za užívání pozemků p.č. 502/17 a 505/17 v k.ú. Slatina, za období od 28.5.2010 do 27. 5. 2012,-28.030,-Kč. Kupní smlouvou č. 5412025320 byl Odborem dopravy MMB vykoupen pozemek p.č. 502/17 vk.ú. Slatina (pozemek zastavěný MK ul. Hviezdoslavova) v rámci majetkoprávního vypořádání v návaznosti na „Metodiku vypořádání pozemků zastavěných stavbami ve vlastnictví statutárního města Brna" - kupní cena byla stanovena s ohledem na ZP č. 73370/2012 Ing. Aleny Superatové ze dne 27. 8. 2012 ve výši 40.300,-Kč (tj. při výměře pozemku 31 m 2 činila jednotková cena 1.300,-Kč/m2). Prodávajícímu byla uhrazena mimo kupní cenu, také jednorázová kompenzace za užívání pozemku za období od 28. 5. 2010 do dne právních účinků vkladu vlastnického práva města do katastru nemovitostí. Výše této kompenzace byla stanovena dohodou stran s přihlédnutím k Výměru MF ČR č. 01/2010 a Výměru MF ČR č. 01/2012 ve výši 4.935,- Kč. Tato částka byla vypočtena pro období od 28. 5. 2010 do 28. 2. 2013, což byl při přípravě smlouvy předpokládaný termín právních účinků vkladu vlastnického práva do KN (bylo počítáno s maximální sazbou s ohledem na MF ČR, která v dané době činila 45,-Kč/m2/rok). Právní účinky vkladu vznikly dnem 14.2.2013. V rozsahu vypořádaného pozemku vykoupeného městem Brnem prostřednictvím OD MMB byla žaloba částečně vzata zpět a soudní spor se týká již toliko přiznání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku p.č. 505/17 k.ú. Slatina - 24.845,- Kč s přísl. S ohledem na níže uvedenou žalobu pro navazující období je nutná úprava požadovaného BO, neboť období, za která je požadováno vydání BO touto žalobou a žalobou níže uvedenou se překrývají, a to od 1. 5. 2012 do 27. 5. 2012. Rozdíl za 27 dnů představuje částku 1.345,- Kč a BO za období od 28. 5. 2012 do 30. 4. 2012 by činilo 23.501,- Kč s přísl. Náklady soudního řízení (tj. odměna JUDr. Ivy Kremplové, advokátky I.K., soudní poplatek a náklady za znalecký posudek doložený žalobcem) v současné době činí 24.969,20 Kč. V těchto nákladech je již zahrnuto 6.000,- Kč - částka účtovaná za znalecký posudek soudního znalce Ing. Kovalčíka (viz níže), jehož objednatelem je I.K.. ZP Ing. Kovalčíka byl doložen pro všechna soudní řízení (tj. vztahuje se na všechna žalovaná období) a částka za jeho zpracování je tedy účtována pouze jedenkrát. 2) Žalobní návrh podaný ke dni 21. 8. 2013, sp. zn. 246 C 89/2013, o vydání BO za období od 1. 5. 2012 do dne 30. 4. 2013 za užívání pozemku p.č. 505/17 k.ú. Slatina 18.225,- Kě s přísl. Náklady soudního řízení (tj. odměna JUDr. Ivy Kremplové, advokátky I.K. a soudní poplatek) v současné době činí 14.068,- Kě. 3) Žalobní návrh podaný ke dni 2. 6. 2014, sp. zn. 19 C 137/2014, o vydání BO za období od 1. 5. 2013 do dne 30. 4. 2014 za užívání pozemku p.č. 505/17 k.ú. Slatina - 18.225,- Kč s přísl. Náklady soudního řízení (tj. odměna JUDr. Ivy Kremplové, advokátky I.K. a soudní poplatek) v současné době činí 14.068,- Kě. v
4) Žalobní návrh podaný ke dni 3. 3. 2016, sp. zn. 44 C 75/2016, o vydání BO za období od 1.5.2014 do dne 31.12.2015 za užívání pozemku p.č. 505/17 k.ú. Slatina 30.450,50,- Kč s přísl. Náklady soudního řízení (tj. odměna JUDr. Ivy Kremplové, advokátky I.K. a soudní poplatek) v současné době činí 9.584,20 Kč.
s/fr
Žalovaná výše bezdůvodného obohacení (BO) je ze strany I.K. doložena znaleckým posudkem (ZP) ě. 7624-013/2016 ze dne 20.1. 2016 vypracovaným soudním znalcem Ing. Miroslavem Kovalčíkem. Obvyklá výše nájemného, dle které je určena výše BO je v tomto znaleckém posudku Ing. Kovalčíka vždy stanovena jako maximální možná dle Výměrů MF ČR, tj. pro r. 2010-2011 45,-Kě/m2/rok a pro období od r. 2012 75,- Kč/m2/rok. Dle ZP č. 4664 ze dne 31. 7. 2014 vypracovaného soudním znalcem p. Ivanem Baurem, jehož objednavatelem je město, činí výše obvyklého nájemného resp. BO pro r. 2010-2011 částku 24,- Kč/m2/rok a pro r. 2012- 30. 4. 2014 částku 40,- Kě/m2/rok. Dle ZP č. 2678-47/2016 ze dne 4.4.2016 vypracovaného soudním znalcem Ing. Miroslavem Peterkou, jehož objednavatelem je město, činí výše obvyklého nájemného resp. BO pro období 1. 5. 2014 - 31.12. 2016 částku 50,- Kč/m2/rok. Období, za Výše BO dle Výše BO dle Rozdíl které je vydání ZP zadaného ZP zadaného BO I.K. městem požadováno
Náklady soudního řízení při úspěchu ve věci pro I.K. stanovené k 18.3.2016
28. 5. 2010 30. 4. 2012
23.501,- Kě s přísl.
12.539,- Kč
10.961,- Kč
24.969,20 Kč
1. 5. 2012 30. 4. 2013
18.225,- Kě s přísl.
9.720,- Kč
8.505,- Kč
14.068,- Kč
1. 5.2013 30. 4. 2014
18.225,- Kč s přísl.
9.720,- Kč
8.505,- Kě
14.068,- Kč
1.5.2014-
30.450,50,s přísl.
16.226,- Kě
14.224,50 Kě
9.584,20 Kč
31.12. 2015
Kč
V žádném ze soudních sporů dosud nebylo pravomocně rozhodnuto. Návrh města na úhradu BO ve výši stanovené znaleckými posudky, jejichž objednatelem je město, byl ze strany právní zástupkyně odmítnut s tím, že I.K. nemá důvod na takový návrh přistoupit. Konstantní soudní judikatura ve věcech bezdůvodného obohacení z obecného užívání pozemků tvořících veřejná prostranství, které jsou ve vlastnictví soukromých osob, dospěla k závěru, že obcím vzniká bezdůvodné obohacení, neboť vlastnictvím pozemku tvořícího veřejné prostranství jsou omezena vlastnická práva vlastníka takového pozemku, aniž by se mu dostalo náležité zákonné kompenzace. Nález Ústavního soudu sp.zn. I. ÚS 581/14 ze dne 1.7.2014 sice konstatoval, že obcím nevzniká bezdůvodné obohacení užíváním veřejně přístupného prostranství (u pozemků ve vlastnictví soukromých osob) nicméně, jde jen o názor tzv. obiter dictum, tedy právně nezávazný, tj. nižší soudy nejsou povinny se tímto názorem řídit. Navíc pozdější Nález Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 3624/13 ze dne 19.11. 2014 se jednoznačně vyjádřil v tom smyslu, že pokud dochází k omezení vlastnického práva k nemovitému majetku tím, že
////
nemovitost je užívána jako veřejné prostranství, přísluší jeho vlastníku náhrada ze strany obce, a není-li poskytována, lze ji po obci vymáhat jakožto nárok z titulu bezdůvodného obohacení." Uvedený nález II. ÚS 3624/13, jako i celá řada rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR kdané otázce má bohužel praktický dopad i na rozhodovávání obecných soudů, které již stabilně odkazují na ustálenou soudní judikaturu k otázce vzniku bezdůvodného obohacení obce za užívání pozemků ve vlastnictví třetích osob, majících charakter veřejného prostranství a přiznávají vlastníkům těchto pozemků jako oprávněný nárok na vydání bezdůvodného obohacení ze strany žalovaného města. Výši bezdůvodného obohacení pak určují peněžitou částkou odpovídající částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase za užívání obdobných nemovitostí, zpravidla formou nájmu, na základě znaleckého posudku^ přičemž musí být jednoznačně zjištěno, zda obvyklá cena je či není v daném konkrétním případě nižší, než cena regulovaná dle platných výměrů MF ČR pro příslušný rok. Bude-li zjištěno, že obvyklá cena za užívání pozemků je nižší než cena regulovaná, bude moci být přiznáno plnění odpovídající této obvyklé ceně, nikoli ceně regulované. Bude-li naopak zjištěno, že obvyklá cena za užívání pozemků přesahuje cenu regulovanou, bude moci být přiznáno plnění odpovídající toliko ceně regulované. S ohledem na vývoj soudní judikatury a soudních případů řešených z úrovně MO MMB se jeví jako vysoce nepravděpodobné, že by soud přiznal I.K. BO ve výši stanovené s ohledem na znalecké posudky doložené ze strany města. Na základě soudních rozhodnutí bývá přiznána žalobcům BO ve výši maxima stanoveného dle výměrů MF ČR (tj. do 31.12. 2011 částka 45,- Kč/m2/rok a od 1.1. 2012 částka 75,- Kč/m2/rok), maximálně bývá výše BO snížena v řádu korun na m2 za rok. V jednom případě byla požadovaná výše BO ponížena o přibližně 25 %, avšak z důvodu, že majitel pozemku dle náhledu soudu nabyl tento pozemek spekulativně svědomím, že jde o veřejné prostranství. V případě předmětného pozemku je však nabývacím titulem pro I.K. rozhodnutí u dědictví, tedy nelze u soudu očekávat výše uvedený vývoj. V případě nepatrného ponížení BO by bylo možné očekávat i přiměřené ponížení nákladů soudního řízení. S ohledem na žalovanou částku však míra dosaženého ponížení BO a ponížení nákladů soudního řízení pak může být ve zjevném nepoměru a vedení soudního sporu nebude ve výsledku pro město hospodárné. Např. ve výše uvedeném soudním sporu vedeném s I.K. pod sp. zn. 246 C 89/2013 by soud rozhodl, že město je povinno uhradit namísto 75,- Kč/m2/rok (při výměře předmětného pozemku 243 m2 18.225,- Kč) částku o 25% nižší, tedy 56,25 Kč/m2/rok 2 (při výměře předmětného pozemku 243 m 13.668,75 Kč), což by představovalo rozdíl (tj. úsporu pro město) ve výši 4.556,25 (18.225,- Kč - 13.668,75 Kč = 4.556,25 Kč). Ve vztahu k nákladům řízení by pak soud přiznal protistraně nárok na 50 %náhradu nákladů soudního řízení (pozn. Při určování výše náhrady nákladů řízení platí v zásadě pravidlo, že se od úspěchu účastníka odečte jeho neúspěch /má-li účastník úspěch v 75 %, pak má nárok na náhradu 50% nákladů, tj. 75% úspěch -25 % neúspěch). V současné době tyto náklady resp. pouhá odměna advokáta bez soudního poplatku a bez ceny znaleckého posudku doloženého protistranou představuje částku 13.068,- Kč a po ponížení o 50 % by představovala částku 6.534,- Kč. Město by tedy ponížením výše BO uspořilo 4.556,25 Kč a vedení soudního sporu by pro město představovaly náklady minimálně 6.534,- Kč. Výši regulovaného nájemného dle výměru ministerstva financí nelze pokládat za zcela fixní a neovlivnitelnou stavem a polohou konkrétního pozemku, neboť představuje pouze horní
/////
hranici dosažitelného nájmu, avšak šance, aby soud ponížil výši BO až např. o 25 % je s ohledem na vývoj konstantní soudní judikatury minimální. Ocenění, majetkoprávní vypořádání pozemku: V souvislosti s výzvami právní zástupkyně I. K. na vydání bezdůvodného obohacení z důvodu, že předmětný pozemek je užíván městem Brnem bez právního důvodu, bylo v minulosti po prověření možnosti jeho trvalého majetkoprávního vypořádání nabídnuto I.K. majetkoprávní vypořádání pozemku dle platné Metodiky vypořádání pozemků zastavěných stavbami ve vlastnictví statutárního města Brna (dále i jako „ Metodika"), a to vzhledem ke skutečnosti, že předmětný pozemek má charakter veřejného prostranství, neboť je přístupný každému bez omezení, tedy slouží obecnému užívání. Byl vypracován znalecký posudek č. 4664 ze dne 31. 7. 2014 soudního znalce Ivana Baura, podle něhož činila: 1) cena zjištěná částku 188.082,- Kč (tj. 774,- Kč/m2) 2) cena obvyklá částku 400.000,- Kč (tj. 1.646,- Kč/m2) Dle platné Metodiky, MO MMB navrhl I. K. odkoupení předmětného pozemku do vlastnictví města za kupní cenu 188.082,-Kč, která odpovídala ceně zjištěné. S uvedenou cenovou nabídkou I. K. nesouhlasil s tím, že je ochoten prodat předmětný pozemek pouze za cenu obvyklou neboť kupní cenu nabídnutou městem (ve výši ceny zjištěné) nepovažuje za adekvátní kupní ceně předmětného pozemku v místě a čase obvyklé. Dopisem právní zástupkyně ze dne 8. 3. 2016 byl navržen odprodej za kupní cenu ve výši 1.600,- Kč/m2 s tím, že by město uhradilo daň z nabytí nemovitých věcí. V této souvislosti byl zpracován znalecký posudek č. 2678-47/2016 ze dne 4.4.2016 soudním znalcem Ing. Miroslavem Peterkou, jehož objednavatelem je město a dle kterého činí cena obvyklá 388.800,- Kč (tj. 1.600,- Kě/m2). Kupní cena ve výši 388.800,-Kč je pak stanovena ve výši ceny obvyklé na základě znaleckého posudku č. 2678-47/2016 ze dne 4. 4. 2016 a bude hrazena z kapitálových výdajů ORJ 6300 § 3639 ORG 3437 MO - výkupy pozemků a objektů. Ostatní bude hrazeno z běžných výdajů MO MB pro r. 2016. Výjimka z Metodiky: Přesnou definici obvyklé ceny nalezneme v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, přičemž v jeho smyslu, stručně řečeno, cena obvyklá je taková cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena zjištěná je v kontextu § 1 odst. 3 písmeno a) zákona č. 151/1997 Sb. cenou ošetřenou zvláštním předpisem, který stanoví odlišný způsob oceňování. Podle článku IIL/bod 3.1. platné Metodiky vypořádání pozemků zastavěných stavbami ve vlastnictví statutárního města Brna se při majetkoprávním vypořádání „sjednává kupní cena ve výši v místě a čase obvyklé, pokud tato nepřesáhne výši ceny zjištěné dle příslušného cenového předpisu (oceňovací vyhlášky). Pokud cena v místě a čase obvyklá přesáhne výši ceny zjištěné dle příslušného cenového předpisu, sjednává se kupní cena ve výši této ceny zjištěné". Obecně je známo, že zjištěná cena nemusí odpovídat, a ve většině případů také neodpovídá ceně obvyklé. Vzhledem k tomu, že Metodika je interním předpisem, není pro vnější subjekty závazná. V daném případě se tak prodávající cítí být dotčeny ve svém
ů//t
vlastnickém právu, když jim město navrhuje cenu podle platné Metodiky, tj. cenu zjištěnou, která je v rozporu s realitou na trhu s pozemky. Svou újmu vnímají o to intenzivněji, že jako výluční vlastníci jsou povinni strpět omezení svého vlastnického práva tím, že tento pozemek je užíván pro potřebu všech jako veřejné prostranství, přičemž se tak děje bez náležité finanční kompenzace ze strany města. Potřebu schválit vdaném případě výjimku z článku IIL/bod 3.1. Metodiky tak vyvolává, s ohledem na výše uvedené, zejména konstantní judikatura Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu ČR, rozhodovací praxe nižších soudů a legislativní změny. K tomu lze dodat, že i podle Mezinárodních oceňovacích standardů se v rámci definice obvyklé ceny vychází z podmínek běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Rovněž shora uvedený nález I. ÚS 581/14 ze dne 1. 7. 2014 uvádí jako žádoucí variantu vyřešení právního vztahu mezi vlastníkem pozemku a subjektem spravujícím veřejný statek, uzavření dohody o převodu vlastnictví za úplatu, jež odpovídá místním podmínkám (tj. obecná, resp. tržní cena). Podle § 10 zákona č. 184/2006 Sb. o vyvlastnění, v platném znění, který mimo jiné upravuje podmínky - odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě a přechod vlastnického práva nebo nabytí práva odpovídajícího věcnému břemenu k tomuto pozemku nebo stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem, - poskytnutí náhrady za odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě, platí, že za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby včetně jejich příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim. Nabytím pozemku do vlastnictví města za kupní cenu v místě a čase obvyklou budou nepochybně dodrženy rovné podmínky pro všechny účastníky transakce. R7/31. Komise majetková RMB na svém jednání dne 25. 4.2016, bod č. 49, návrh projednala. Hlasování: 8 - pro, 0 - proti, 0 - se zdržel /l 1 členů Usnesení bylo přijato.
pro
nepřítomna
pro
pro
pro
nepřítomen
pro
o. pro
Malec
ha •Dí d
Šafařík
OJD s
Hladký
a. X
Zuziak
c
JUD r. Kerndl
ei
Pospíšil
úl c
Dr. rfmannová
á.
Liptákov
*^
Drápalov
níček
-55
oi s
oi s
eb s
pro
omluven
pro
77fy
Návrh byl projednán a doporučen Radou města Brna na schůzi č. R7/064, konané dne 10. 5. 2016, bod č. 54. Schváleno jednomyslně 10 členy.
pro
pro
pro
> o
£
C/l
>
Ing. Staněk
Ing. Beran
pro
-CS
MUDr. Rychno
Mgr. Ander
pro
Bc. Hollan
Ing. Liptáko -
R.Mráz
Ing. Vokřál pro
a
M. Janí
il
JUDr. Rusňák
JA
JÍ
2 5
pro
pro
pro
pro
Závěr: S ohledem na výše uvedené a s ohledem na probíhající soudní spory a rovněž s přihlédnutím k výši požadovaného BO, ve snaze předejít v budoucnu dalším možným soudním sporům na vydání BO za tvrzené užívání pozemku za další období, zejména však za účelem trvalého vyřešení vzájemných práv a povinností obou účastníků k pozemku, je nyní orgánům města Brna n a v r h o v á n o schválit výjimku z výše citovaného článku IIL/bod 3.1. Metodiky, která reflektuje dosavadní zkušenosti z praxe a reaguje na potřeby vyvolané konstantní soudní judikaturou a dále schválit nabytí předmětného pozemku do vlastnictví statutárního města Brna, neboť se jedná o pozemek veřejně přístupný, který je nezbytný k plnění funkce obecného užívání veřejného prostranství a schválit dohodu o narovnání obsahující vydání BO za obecné užívání pozemku s příslušenstvím a náhradu nákladů soudního řízení.
Stanoviska dotčených orgánů: OÚPR MMB - dle Územního plánu města Brna je pozemek součástí nestavební volné stabilizované plochy městské zeleně ostatní (ZO). Z územně plánovacího hlediska doporučujeme pozemek získat do vlastnictví statutárního města Brna. v
MC Brno - Slatina - nesouhlasí s nabytím pozemku, neboť okolní pozemky jsou ve vlastnictví soukromých majitelů a MČ předmětný pozemek ke své činnosti nepotřebuje. Odbor investiční MMB - pozemek je dle Digitální technické mapy města Brna (DTMB) dotčen STL plynovodem (JMP Net), kabelovou televizí (UPC) a vodovodem (BVK). Z hlediska stávajících inženýrských sítí je nabytí pozemku do vlastnictví statutárního města Brna nepodstatné. Průběhy inženýrských sítí obsažených v DTMB jsou pouze informativní a nemusí být kompletní. Pro tuto oblast nejsou v DTMB k dispozici data o průběhu sítí 02. BKOM, a.s. - na pozemku se nachází zeleň, která není ve správě společnosti Brněnské komunikace a.s. DPMB, a.s. - k dispozici pozemku nemáme z hlediska zájmů DPMB,a s. žádné připomínky. Pozemek nijak nevyužíváme, ani po něm nevedou naše inženýrské sítě. DPMB, a.s. zde nezajišťuje jakoukoli údržbu (kosení trávy, odstraňování náletových dřevin)
£///•
BVK, a.s. - s nabytím pozemku souhlasíme. Pozemek je dotčen uložením vodovodního řadu DN 300 vč. jeho ochranného pásma. Pokud by došlo k převodu pozemku na jiný subjekt než statutární město Brno, požadujeme k pozemku zřízení věcného břemene v dotčených plochách průchodu inženýrských sítí. JMP, a.s. - pozemek ej dotčen bezpečnostním pásmem VTL plynovodu DN 300, PN 40. Plynovod prochází podél parkovacích stání u prodejny Lidi, cca ve vzdálenosti 23 m od hranice pozemku. UPC, a.s. - na pozemku existuje podzemní vedení veřejné komunikační sítě UPC a jeho ochranné pásmo.
é?7//
II FV k/a Krí=>rnrin\/á JUUí. IVcl Psí H l W v a ADVOKÁTMKWCE-ÁPi
Zapsána v seznamu ČAK pod č. 2326 A d r e s a Botanická 9,602 00 Brno 662200091 DIČ CZ6458130217 lčo
Magistrát města Brna majetkový odbor Malinovského nám. 3 60167 Brno
V Brně dne 8. března 2016
Věc:
' - návrh na majetkoprávní vypořádání pozemku parcč. SOS/17 kat, úz. Slatina Vážení,
na základě plné moci zastupuji klienta pana I *
nar.
trv. bytem
Můj klient je výlučným vlastníkem pozemku parcč. 505/17, ostatnř plocha o výměře 243 m2, který je zapsaný u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město na listu vlastnictví č. 635 pro obec Bmo, kat. úz. Slatina. Předmětný pozemek je veřejným prostranstvím a můj klient se domáhá vydání bezdůvodného obohacení za užívání tohoto pozemku statutárním městem Brnem bez právního důvodu, kdy u Městského soudu v Brně jsou již podány čtyři žaloby na vydání bezdůvodného obohacení. Protože můj klient nemá zájem o vedení soudních sporů a současně nerozumí postupu města Brna v této věci, navrhuje variantu trvalého vyřešení této věci, a to majetkoprávním vypořádáním předmětného pozemku, který by byl převeden do vlastnictví města Brna. Navrhuje tedy odprodej předmětného pozemku za kupní cenu ve výši 1.600,- Kč za 1 m.2 pozemku s tím, že by město Brno uhradilo daň z nabytí nemovitých věcí. Na základě výše uvedeného si Vás dovoluji požádat o sdělení Vašeho stanoviska k tomuto návrhu pana
S pozdravem
JUDr. Iva Kremplová advokátka
E-mail
[email protected] | Tel. +420 549 213 6301 Mobil +420 603 503 068
b/V
m Tf
Pozemek p.č. 505/17 v k.ú. Slatina
Bělohorská'
' C *.7
0,o
Magistrál města Btna. Katastrální úřad pro Jinomoravský' kraj. GEODIS BRNO, spol sr.o . T-MAPY spol sro
/?/#.
