ZNALECKÝ
PO SUDEK
číslo: 5726 – 5 / 15 o obvyklé ceně pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, a pozemku p.č.163, včetně příslušenství, vše situováno při ulici Široká, v k.ú. Bylnice, obec Brumov-Bylnice, Zlínský kraj
Vlastník nemovitostí dle LV :
Bačo Pavel Chaloupky 141, Bylnice, 763 31 Brumov-Bylnice
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracovala:
Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D.
V Brně dne 9.1.2015
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 11296/12-62 ze dne 12.11.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, a pozemku p.č.163, včetně příslušenství, vše situováno při ulici Široká, v k.ú. Bylnice, obec Brumov-Bylnice, Zlínský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 11296/12-62 ze dne 12.11.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 11296/12-66 ze dne 13.11.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z KN, LV č.2570 pro k.ú. Bylnice, vyhotovený dne 12.11.2014 d) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na www.cuzk.cz a www.mapy.cz e) Místní šetření provedené dne 6.1.2015 Ing. Gabrielou Michalcovou, Ph.D. ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření g) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění h) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze i) Informace o povodňové zóně ze serveru Kooperativy pojišťovny, a.s. j) Ústní sdělení zástupce městského úřadu Brumov-Bylnice ohledně stáří oceňovaného domu k) Rozhodnutí č.140/2004 o dodatečném povolení stavby: přestavba rodinného domu čp. 80 – stavební úpravu a nástavbu vydané dne 22.12.2004 MÚ BrumovBylnice, stavebním úřadem, č.j.SÚ 3199/2004/Fi/ l) Projekt stavby přestavba RD č.p. 80 Bylnice pro stavební povolení vypracovaná Josefem Tománkem, U Dráhy 456, 763 31 Brumov-Bylnice v 11/2003 sestávající z průvodní zprávy, souhrnné technické zprávy, technické zprávy a z výkresů: žumpy na vyvážení, celkové situace, základů domu, půdorysu 1.NP – nového stavu, půdorysu podkroví, příčného řezu A-A´, pohledů JV, JZ, ze zahrady a od souseda a dále částečného výkresu krovu
2
3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpřístupnění nemovitostí, svoláno místní šetření na den 6.1.2015 ve 12 hodin. Dopis se svolaným místním šetřením si však povinný Pavel Bačo nevyzvedl, tudíž se na místní šetření nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitostí pouze z exteriéru. Nebylo tedy možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitostí dle LV:
Bačo Pavel Chaloupky 141, Bylnice, 763 31 Brumov-Bylnice
Nemovitosti dle LV č.2570 pro k.ú. Bylnice, obec Brumov-Bylnice: - pozemek p.č.161 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, způsob ochrany: rozsáhlé chráněné území - pozemek p.č.163 vedený v KN jako zahrada, způsob ochrany: rozsáhlé chráněné území, ZPF 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, a pozemku p.č.163, včetně příslušenství, vše situováno při ulici Široká, v k.ú. Bylnice, ve městě Brumov-Bylnice, ve Zlínském kraji. Zástupcem MÚ Brumov-Bylnice, stavebním úřadem bylo k oceňovanému domu doloženo rozhodnutí o dodatečném povolení stavby: přestavba rodinného domu a dále projekt přestavby rodinného domu (viz. podklady výše). Tato přestavba a nástavba sice započala, nicméně vzhledem k tomu, že nebyla provedena prohlídka interiéru rodinného domu, není možné určit, v jakém fázi rozestavěnosti, resp. dokončenosti, se tato přestavba a nástavba rodinného domu v současné době nachází. Při místním šetření bylo možné pouze nahlédnout okny do jedné místnosti, kde bylo provedeno zatím pravděpodobně pouze otlučení vnitřních omítek. Vzhledem k této skutečnosti bude v posudku dále uvažováno pouze s tím, že na rodinném domě byla provedena nástavba podkroví včetně nové střechy (bez vnitřních příček a dalších konstrukcí a vybavení) a krytiny a interiér domu je teprve ve fázi bouracích prací. Zpracovatel posudku nepřebírá zodpovědnost za případné
3
rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé z důsledku nezpřístupnění interiéru domu a zahrady za domem. Rodinný dům je samostatně stojící, přízemní, s podkrovím uzpůsobeným pro zřízení vestavby. Příslušenství rodinného domu je pravděpodobně pouze menšího rozsahu. Město Brumov-Bylnice je hraničním městem mezi Českou a Slovenskou republikou a je tvořeno čtyřmi místními částmi, kterými jsou Brumov, Bylnice, Svatý Štěpán a Sidonie. Město Brumov-Bylnice má 5.733 obyvatel a leží v údolí říčky Brumovky v Bílých Karpatech, asi 8 km jižně od Valašských Klobouk a 45 km jihovýchodně od Zlína. Ve městě je základní občanská vybavenost. Oceňovaný majetek se nachází při hlavní silnici ulice Široká v části Bylnice, zástavba v místě je tvořena převážně rodinnými domy s přilehlými zahradami. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je možný ze zpevněné komunikace ulice Široká na pozemku p.č.353/1 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Ředitelství silnic a dálnic ČR a dále přes pozemky p.č.156 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Města Brumov-Bylnice a p.č.353/19 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Ředitelství silnic a dálnic ČR. Dle LV č.2570 pro k.ú. Bylnice ze dne 12.11.2014 jsou oceňované nemovitosti zatíženy v části C těmito omezeními vlastnického práva: • 3x Zástavní právo exekutorské • 2x Zahájení exekuce • Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • Nařízení exekuce Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Věcná břemena se k oceňovanému majetku dle LV č.2570 pro k.ú. Bylnice nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Zákres rodinného domu v katastrální mapě nesouhlasí se skutečným stavem zjištěným při místním šetření, dle zjištění byla přední část domu v minulosti ubourána a nový stav domu už nebyl zakreslen do katastrální mapy. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 2, tedy v území se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy.
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Rodinný dům č.p.80 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty
4
4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Rodinný dům č.p.80: Rodinný dům je samostatně stojící, přízemní, s podkrovím uzpůsobeným pro zřízení vestavby. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce (zjištěno při místním šetření). Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítka Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Ostatní
Popis Pravděpodobně kamenné a betonové Zděné (cihly a pórobetonové tvárnice) Nezjištěno Střecha sedlová s vikýřem, krov dřevěný Tašková Částečné z pozinkovaného plechu V jedné místnosti nejsou, ostatní nezjištěno Neprovedena Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Pravděpodobně dřevěná zdvojená Nezjištěno Nezjištěno Provedena, ale nezjištěno, zda je v celém domě Nezjištěno Nezjištěn Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Komín
Stáří a technický stav : Stáří původního domu nebylo přesně zjištěno, dle zjištění na stavebním úřadě by se mělo jednat o dům pravděpodobně z první třetiny minulého století. V projektu stavby pro stavební povolení vypracovaném Josefem Tománkem je uvedeno, že se původně jednalo o stávající rodinný domek, který sloužil k trvalému bydlení, ale vzhledem k jeho stavu bylo potřeba provést celkovou rekonstrukci s částečnou přestavbou a půdní vestavbou. Původní domek byl jednopodlažní, nepodsklepený, s dřevěnými stropy a sedlovou střechou. Pravděpodobně v roce 2004 se započalo s přestavbou rodinného domu, nicméně vzhledem k tomu, že nebyla provedena prohlídka interiéru rodinného domu, není možné určit, v jakém fázi rozestavěnosti, resp. dokončenosti, se tato přestavba a nástavba rodinného domu v současné době nachází. Při místním šetření bylo možné pouze nahlédnout okny do jedné místnosti, kde bylo provedeno zatím pravděpodobně pouze jenom otlučení vnitřních omítek. V posudku bude tedy 5
uvažováno s tím, že na rodinném domě byla provedena nástavba podkroví včetně nové střechy (bez vnitřních příček a dalších konstrukcí a vybavení) a krytiny a interiér 1.NP domu je teprve ve fázi bouracích prací. Pravděpodobně v roce 2004 byla dále provedena nová přípojka elektro včetně venkovního rozvodu a v rámci přestavby došlo také k ubourání přední části původního domu, viz. projekt v příloze posudku. Technický stav domu se z exteriéru kromě nově provedených konstrukcí jeví jako podprůměrný, neboť přestavba není dokončena a dům je dlouhou dobu rozestavěný a nevytápěný. Část střešní konstrukce (krovu) se zdá být vlivem dlouhodobé nedokončenosti stavby a působícím povětrnostním podmínkám mírně poškozená. Rozhodnutí č.140/2004 o dodatečném povolení stavby: přestavba rodinného domu čp. 80 – stavební úprava a nástavba bylo vydáno dne 22.12.2004 MÚ BrumovBylnice, stavebním úřadem pod č.j.SÚ 3199/2004/Fi/ a je v něm uvedeno, že vyzdění štítu a umístění okenních otvorů v něm tak, jak je v současné době provedeno, je v rozporu s předloženou projektovou dokumentací, tím dochází k architektonickému defektu. S ohledem na tuto skutečnost stanovil stavební úřad podmínku č. 8 a 9 rozhodnutí. Zastavěná plocha (m 2) dle projektu Popis Výpočet Celkem m 2 1.NP 15,50*5,25 81,38 Zastavěná plocha 1.NP domu:
81,38 m 2
Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) dle projektu Popis Výpočet Vrchní stavba 15,50*5,25 *4,00 Zastřešení 15,50*5,25 *2,85/2+1/3*4,95*2,2/2*2,2 Celkem:
Celkem 325,50 119,95
445,45 m 3 obestavěného prostoru
4.2. Příslušenství: Příslušenství rodinného domu zjištěné při místním šetření tvoří přípojky inženýrských sítí, plechová vjezdová brána a dřevěná malá jednouchá vedlejší stavba situovaná na zahradě. Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny oceňovaného majetku. Další případné příslušenství nebylo, vzhledem k nezpřístupnění nemovitosti, zjištěno. V projektu stavby pro stavební povolení vypracovaném Josefem Tománkem je uvedeno, že se na pozemcích nachází studna a žumpa.
6
4.3. Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č.161 a p.č.163. Pozemek p.č.161 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 465 m 2 a pozemek p.č.163 je v KN veden jako zahrada o výměře 180 m 2. Pozemek p.č.161 je v přední části zastavěn rodinným domem, zbylá část slouží jako přístup k domu a zahrada domu, pozemek p.č.163 slouží jako zahrada. Pozemky mají tvar protáhlého obdélníku. 4.4. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází pravděpodobně několik trvalých porostů různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 6.1.2015, avšak na místní šetření se nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitostí pouze z exteriéru. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav, dispozici objektu a úroveň, provedení a dokončenost vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zástupcem MÚ Brumov-Bylnice, stavebním úřadem bylo k oceňovanému domu doloženo rozhodnutí o dodatečném povolení stavby: přestavba rodinného domu a dále projekt přestavby rodinného domu (viz. podklady výše). Tato přestavba a nástavba sice započala, nicméně vzhledem k tomu, že nebyla provedena prohlídka interiéru rodinného domu, není možné určit, v jakém fázi rozestavěnosti, resp. dokončenosti, se tato přestavba a nástavba rodinného domu v současné době nachází. Při místním šetření bylo možné pouze nahlédnout okny do jedné místnosti, kde bylo provedeno zatím pravděpodobně pouze jenom otlučení vnitřních omítek. Vzhledem k této skutečnosti bude v posudku dále uvažováno pouze s tím, že na rodinném domě byla provedena nástavba podkroví včetně nové střechy (bez vnitřních příček a dalších konstrukcí a vybavení) a krytiny a interiér 1.NP domu je teprve ve fázi bouracích prací. Zpracovatel posudku nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé z důsledku nezpřístupnění interiéru domu a zahrady za domem. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů a s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 6.1.2015. 7
1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty – reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota – vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda – stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti
8
1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční 9
údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně
10
- Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Vzhledem ke skutečnosti, že rodinný dům nebyl při místním šetření zpřístupněn, kdy není možné stanovit, v jakém fázi rozestavěnosti, resp. dokončenosti, se dům nachází, nebude v tomto případě stanovena věcná hodnota oceňovaného majetku. Výnosová hodnota stanovena také není, protože v nedokončeném stavu není možné majetek pronajmout. V tomto případě bude tedy určena pouze hodnota porovnávací, která má však u takovéhoto druhu nemovitosti nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku.
2. Ocenění majetku : 2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
613070 Bylnice 585114 Brumov-Bylnice 5 733 01.01.2013 CZ0724 Zlín Zlínský kraj (Střední Morava)
11
2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány a které se nacházející v blízkých lokalitách nebo které se v současné době nabízí na realitním trhu přímo ve městě Brumov-Bylnice. V současné době lze spatřovat přebytek obdobných starších rodinných domů nabízených na trhu ve stejné a v blízkých lokalitách. Srovnávací nemovitost č.1:
12
Srovnávací nemovitost č.2:
13
Srovnávací nemovitost č.3:
14
Srovnávací nemovitost č.4:
15
Srovnávací nemovitost č.5:
16
Srovnávací nemovitost č.6:
Řada konstrukční prvků (např. omítky, okna, podlahy, topení) jsou poškozené. Elektroinstalační rozvody zastaralé. Dispoziční řešení: 1.PP: schodiště, sklep 1.NP: předsíň, schodiště, kuchyň, pokoj, horní komora 2.NP: schodiště, chodba, 3 pokoje, balkón Vedlejší stavby: Stodola, dvě hospodářské stavení. Příslušenství: Přípojky inženýrských sítí, studna, zpevněné plochy, oplocení, venkovní záchod a trvalý porost. 17
Srovnávací nemovitost č.7:
Dispoziční řešení: 1.NP: obytná část zahrnuje byt velikosti 3+1 (s některými průchozími místnostmi) Dispoziční řešení neumožňuje využívání domu jako 2 samostatné byty. Vedlejší stavba: Hospodářské stavení. Příslušenství: Přípojky inženýrských sítí, žumpa, zpevněné plochy a oplocení. 18
Srovnávací nemovitost č.8:
Ohřev vody elektrickým bojlerem. Vybavení kuchyně v 1.PP - starší linka, elektrický sporák bez digestoře. Vybavení soc. zařízení - vana, umyvadlo, WC. Dispoziční řešení: 1.NP: chodba, komora, 2 kuchyně, 4 pokoje, koupelna, kuchyň, kotelna Dům vyžaduje provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Vedlejší stavby: průjezd, hospodářské stavení, chlév, kůlna a přístřešek. Příslušenství: Přípojky inženýrských sítí, studna, žumpa, zpevněné plochy, zemní sklep a trvalý porost. 19
Srovnávací nemovitost č.9:
20
Na domě je nutná rozsáhlá rekonstrukce. Dům je evidentně dlouho neobydlený. Vyskytuje se vzlínání zemní vlhkosti a plísně, v nosných zdech jsou praskliny, některá okna jsou rozbitá. Byly převážně vytrhány vnitřní rozvody elektřiny. Zčásti podsklepený dům s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, bez vybaveného podkroví. Na jižní straně je dřevěná přístavba verandy. Půdorys zastavěné plochy domu je zhruba čtvercový. Hlavní vchod je v úrovni 1.NP z jižní straně budovy. Půda je přístupná po vnitřním schodišti, sklep je přístupný venkovními dveřmi. Kamenné a betonové základy. Svislé nosné konstrukce zděné z plných pálených cihel v tloušťce 45 cm. Střešní krytina z eternitových šablon. Klempířské konstrukce pozinkované. Strop dřevěný. Vnitřní omítky. Fasádní omítky, bez dodatečného zateplení. Podlahové krytiny z dřevěných desek. Dveře dřevěné. Okna dřevěná zdvojená kastlová, původní. Bleskosvod se nevyskytuje. Dům je napojen na elektrickou síť. Voda je odebírána z vlastní studny ve sklepě. V místě není možnost napojení na vodovod, kanalizaci a plynovod. Vnitřní rozvody pouze studené vody a světelné a třífázové elektroinstalace. Topení se v současné době nevyskytuje. Ohřev vody, vybavení kuchyně a vybavení soc. zařízení chybí. Další vnitřní vybavení převážně chybí nebo je ve špatném stavu. Dispoziční řešení: 1.NP: veranda, schodiště, kuchyň, 2 pokoje, komora Rodinný dům se nachází asi 1 km západně od souvisle zastavěného území města bezprostředně u železniční trati.
21
Srovnávací nemovitost č.10:
22
Půda je přístupná vnitřním otvorem po žebři. Základy betonové a kamenné. Svislé nosné konstrukce zděné smíšené z plných pálených a neplených cihel v tloušťce 60 cm. Střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce pozinkované. Stropy dřevěné rovné. Vnitřní omítky. Fasádní omítky, bez dodatečného zateplení. Podlahové krytiny z PVC, dřevěných parket a keramické dlažby. Vstupní dveře dřevěné. Okna dřevěná dvojitá a zdvojená. Bleskosvod neinstalován. Dům je napojen na veřejný vodovod a elektrickou síť. Splaškové vody svedeny do septiku s přepadem do potoka, v místě je možnost napojení na kanalizaci. V místě není možnost napojení na plynovod. Vnitřní rozvody studené a teplé vody, kanalizace a světelné a třífázové elektroinstalace. Topení v současné době chybí, vyskytuje se topení lokální ovšem nefunkční. Ohřev vody elektrickým bojlerem. Vybavení kuchyně - původní jednoduchá kuchyňská linka, elektrický sporák. Vybavení soc. zařízení - vana, umyvadlo, WC, keramické obklady. Veškeré vybavení je v původním, podstandardním stavu nebo chybí. Dispoziční řešení: 1.NP: chodba, 2 skladiště, koupelna, WC, spíž, kuchyň, 2 místnosti Dům je v zanedbaném stavebně technickém stavu, je zde nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti. V domě se již 2 roky nebydlí. Místy se vyskytují velké praskliny ve zdech, je znatelné velké vzlínání zemní vlhkosti. V pokojích se vyskytuje plíseň. Vnitřní i fasádní omítky jsou ve špatném stavu, opadávají, místy chybí. Podlahy jsou ve špatném stavu. Rodinný dům se nachází uvnitř souvisle zastavěného území městské čtvrti Jaroslavice v ulici Anenská. Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Odlišnosti jednotlivých nemovitostí spočívají zpravidla v lokalitě umístění, užitné ploše a velikosti objektů, dispozičním řešení, míře opotřebení objektů, standardu vybavení, dokončenosti a provedení objektů, rozsahu příslušenství a pozemků, apod. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem a dále také ke skutečnostem, že oceňovaný majetek nebyl zpřístupněn a v současné době lze jednoznačně spatřovat přebytek obdobných starších rodinných domů nabízených na trhu ve stejné a v blízkých lokalitách, je porovnávací hodnota stanovena přímo, a to ve výši 350.000,- Kč. Pozemky p.č.161 a p.č.163 s rodinným domem č.p.80 včetně příslušenství, ulice Široká, k.ú. Bylnice, obec Brumov-Bylnice – celkem: Porovnávací hodnota
23
350 000 Kč
Pozn.: Porovnávací hodnota oceňovaného pozemku p.č.163 je stanovena, resp. odhadnuta na základě provedené analýzy trhu, kdy lze jednotkovou cenu za m 2 obdobných pozemků využívaných jako zahrady odhadovat v dané lokalitě okolo 200,- Kč v závislosti na umístění a charakteru pozemku, celkové velikosti pozemku, konfiguraci terénu apod. 180 m 2 x 200,- Kč/m 2 = 36.000,- Kč
Porovnávací hodnota pozemku p.č.163:
2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku : Obvyklá cena oceňovaného majetku je odhadnuta na úrovni porovnávací hodnoty, která má v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost k obvyklé ceně. Obvyklou cenu pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, a pozemku p.č.163, včetně příslušenství, vše situováno při ulici Široká, v k.ú. Bylnice, v obci Brumov-Bylnice, Zlínský kraj, tak odhadujeme ve výši: Obvyklá cena
350 000,- Kč
Z toho obvyklou cenu pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, včetně příslušenství, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena
314 000,- Kč
A obvyklou cenu pozemku p.č.163 včetně příslušenství odhadujeme ve výši: Obvyklá cena
36 000,- Kč
D. Z Á V Ě R : Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 11296/12-62 ze dne 12.11.2014 bylo uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, a pozemku p.č.163, včetně příslušenství, vše situováno při ulici Široká, v k.ú. Bylnice, obec Brumov-Bylnice, Zlínský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc.
24
Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, a pozemku p.č.163, včetně příslušenství, vše situováno při ulici Široká, v k.ú. Bylnice, v obci Brumov-Bylnice, Zlínský kraj, ke dni 6.1.2015 odhadujeme ve výši:
350.000,- Kč Slovy: třistapadesáttisíc korun českých
Z toho obvyklou cenu pozemku p.č.161, jehož součástí je rodinný dům č.p.80, včetně příslušenství, odhadujeme ve výši: 314.000,- Kč Slovy: třistačtrnácttisíc korun českých
A obvyklou cenu pozemku p.č.163 včetně příslušenství odhadujeme ve výši: 36.000,- Kč Slovy: třicetšesttisíc korun českých
K oceňovaným nemovitostem nebyla zjištěna žádná práva a závady, kromě výše uvedených zástavních práv exekutorských, zahájení exekucí, exekučního příkazu k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost domu a pozemkového zázemí. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. Další případné příslušenství nebylo, vzhledem k nezpřístupnění majetku, zjištěno. Trvalé porosty jsou také v podstatě samostatně neobchodovatelné, existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. V Brně dne 9.1.2015
25
Seznam příloh :
1. Fotodokumentace ze dne 6.1.2015 2. Mapy oblasti 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Náhled katastrální mapy 5. Rozhodnutí č.140/2004 o dodatečném povolení stavby 6. Poskytnutý projekt stavby: přestavba RD č.p. 80 Bylnice pro stavební povolení
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 60 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 5/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
26
