15 O ZJIŠTĚNÉ CENĚ A OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ

ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 O ZJIŠTĚNÉ CENĚ A OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ

SLOVĚNICKÝ MLÝN Č.P. 22 OKR. BENEŠOV, SLOVĚNICE, RADOŠOVICE

OBJEDNATEL:

ZNALECKÝ ÚKOL:

ČESKÁ REPUBLIKA – MINISTERSTVO VNITRA NAD ŠTOLOU 936/3 170 00 PRAHA 7 - HOLEŠOVICE STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY A CENY ZJIŠTĚNÉ NEMOVITÉHO MAJETKU PRO POTŘEBY OBJEDNATELE

DATUM OCENĚNÍ:

14. KVĚTNA 2015

POSUDEK VYPRACOVAL:

EQUITA CONSULTING S.R.O. ZNALECKÝ ÚSTAV TRUHLÁŘSKÁ 3 110 00 PRAHA 1 – NOVÉ MĚSTO

POSUDEK PŘEDÁN OBJEDNATELI VE TŘECH VYHOTOVENÍCH V PRAZE V KVĚTNU A ČERVNU 2015

VYHOTOVENÍ PDF

ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15

OBSAH OBSAH ................................................................................................................................................... 2 1

ZNALECKÝ ÚKOL ............................................................................................................................. 3

2

NÁLEZ............................................................................................................................................. 3 2.1 2.2 2.3 2.4

3

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ............................................................................................................................ 3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU ................................................................................................ 5 PŘEDPOKLADY A OMEZENÍ ................................................................................................................... 6 PRÁVNÍ STAV .................................................................................................................................... 7

METODY ......................................................................................................................................... 9 3.1 KATEGORIE HODNOTY ......................................................................................................................... 9 3.1.1 Tržní hodnota ........................................................................................................................ 9 3.1.2 Netržní hodnoty .................................................................................................................. 11 3.1.3 Vybraná hodnota ................................................................................................................ 12 3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................ 12 3.2.1 Nákladový přístup ............................................................................................................... 12 3.2.2 Výnosový přístup ................................................................................................................. 13 3.2.3 Porovnávací přístup ............................................................................................................ 13

4

OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU ............................................................................................... 14 4.1 POPIS NEMOVITOSTÍ ......................................................................................................................... 14 4.1.1 Stavební parcela č. 36/1 se stavbou č.p. 22 ........................................................................ 14 4.1.2 Stavební parcela č. 36/2 se stavbou č.p. 21 ........................................................................ 15 4.1.3 Venkovní úpravy a inženýrské sítě ...................................................................................... 16 4.1.4 Popis pozemků .................................................................................................................... 17 4.2 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ ....................................................................................................................... 18 4.2.1 Postupy stanovení tržní hodnoty nemovitostí..................................................................... 18 4.2.1.1 4.2.1.2

4.2.2 5

Metoda věcné hodnoty ................................................................................................................. 18 Metoda porovnávací ...................................................................................................................... 19

Postupy stanovení administrativní ceny nemovitostí ......................................................... 20

ZÁVĚR .......................................................................................................................................... 21 5.1 OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ............................................................................................................... 21 5.1.1 Tržní hodnoty - rekapitulace ............................................................................................... 21 5.1.1.1

5.1.2

Výsledná tržní hodnota .................................................................................................................. 21

Výsledná administrativní cena ............................................................................................ 23

PŘÍLOHY............................................................................................................................................... 24 ZNALECKÁ DOLOŽKA ............................................................................................................................ 57

2


1

ZNALECKÝ ÚKOL

Znaleckým úkolem je dle zadání objednatele stanovit: -

obvyklou cenu a cenu zjištěnou podle platných právních předpisů, tj. zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů, vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku

nemovitých věcí (dále jen „nemovitostí“) zapsaných na LV č. 101 v k.ú. Slověnice a na LV č. 455 v k.ú. Radošovice u Vlašimi, tj. areálu č.p. 22 a č.p. 21 s příslušnými pozemky a příslušenstvím v obci Slověnice a v obci Radošovice. Znalecký posudek je zpracován pro potřeby objednatele při prodeji nemovitostí v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Dle zákona č. 219/2000 Sb. § 22 odst. 1 se při úplatném převodu věci cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (viz. definice ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb.), pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak.

2

NÁLEZ

2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti v obci Slověnice, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 101, k.ú. a obec Slověnice, okres Benešov: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

stavební parcela č. 36/1 o výměře 305 m2, jejíž součástí je stavba č.p. 22, stavební parcela č. 36/2 o výměře 136 m2, jejíž součástí je stavba č.p. 21, pozemková parcela č. 443 o výměře 755 m2, pozemková parcela č. 447 o výměře 486 m2, pozemková parcela č. 450 o výměře 3.733 m2, pozemková parcela č. 451 o výměře 1.785 m2, pozemková parcela č. 454 o výměře 3.486 m2, pozemková parcela č. 460 o výměře 752 m2, pozemková parcela č. 464 o výměře 1.377 m2, pozemková parcela č. 465 o výměře 309 m2, pozemková parcela č. 466 o výměře 439 m2, pozemková parcela č. 467 o výměře 169 m2, pozemková parcela č. 468 o výměře 482 m2, pozemková parcela č. 469 o výměře 1032 m2, pozemková parcela č. 470 o výměře 432 m2, pozemková parcela č. 505/4 o výměře 1.847 m2, pozemková parcela č. 506/3 o výměře 372 m2, pozemková parcela č. 507/3 o výměře 23 m2, pozemková parcela č. 564 o výměře 101 m2, pozemková parcela č. 565 o výměře 504 m2, pozemková parcela č. 569/1 o výměře 311 m2, pozemková parcela č. 569/2 o výměře 333 m2, pozemková parcela č. 570 o výměře 216 m2.

Dále je předmětem ocenění níže uvedený pozemek v obci Radošovice, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 455, k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov: •

pozemková parcela č. 703 o výměře 3.316 m2.

3


Předmětem ocenění jsou rovněž další dále popsané stavby a věci nezapsané v katastru nemovitostí a další věci, které jsou součástí nebo příslušenstvím uvedených nemovitostí jako věci hlavní. Poloha a stručný popis nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrese Benešov na jižním okraji obce Slověnice, mezi zastavěným územím obce Slověnice a říčkou Chotýšanka. Obec Slověnice je dostupná ze sjezdu č. 41 dálnice D1 přes obec Divišov, kde se nachází základní občanská vybavenost (zdravotnické zařízení, škola, pošta, obchod, restaurace, apod.). Jedná se o ocenění nemovitostí v areálu bývalého Slověnického Mlýna. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace (úzká komunikace, která se v zimě neudržuje – dle ÚP obce), dále okolo chatové osady a dále po vlastních pozemcích č. 564, 565 se zpevněným povrchem a přes mostek zřízený přes výtok z dolního náhonu mlýna. Jedná se o ocenění dvou samostatně stojících budov č.p. 22 (bývalý mlýn) a č.p. 21 (rodinný dům nově postavený v roce 2002) a okolních pozemků (o výměře 22.701 m2), z nichž některé jsou k budovám připloceny a jsou s nimi užívány v jednotném funkčním celku (zhruba o výměře 4.700 m2). Zbývající pozemky o výměře cca 18.000 m2 představují dle ÚP obce plochy smíšené nezastavěného území, zeleň a vodní plochy. Budovy byly užívány jako školicí středisko s ubytováním. Dle ústních informací získaných při místním šetření nejsou oceňované nemovitosti užívány od konce roku 2014. Je prováděna pouze jejich údržba a temperování budov. Z veřejných sítí je zde pouze rozvod el. energie z trafostanice umístěné při odbočení k Slověnickému Mlýnu z veřejné komunikace u chatové osady. Odkanalizování je prováděno přes vlastní ČOV. Voda je jímána ze studny, která byla v roce 2006 prohloubena (hl. celkem cca 9 m). Dle programu Aquarius se oceňované nemovitosti nacházejí ve 3. povodňové zóně, tj. s klasifikací rizika střední, pojistitelné. Podle informací zjištěných na www.dibavod.cz a na www.edpp.cz jsou oceňované nemovitosti mimo záplavové území (s výjimkou pozemkové parcely č. 703).

Upozornění znalce: Dle mapových podkladů katastru nemovitostí není dle názoru znalce v souladu stav skutečný, tj. stav zjištěný ke dni místního šetření a stav zanesený v katastrální mapě, co se přístupu k nemovitostem týká (viz. obrázek níže). Přístup k oceňovaným nemovitostem je z veřejné zpevněné komunikace a dále po vlastních pozemcích. Pozemky č. 564 a č. 565 zapsané v katastru nemovitostí jako komunikace „nekopírují“ ve všech místech komunikaci příjezdovou. Pozemková parcela č. 510, na které se dle níže uvedeného obrázku nachází část zpevněné komunikace, je ve vlastnictví obce Slověnice.

4


2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování posudku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: •

fotokopie výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného dálkovým přístupem dne 29.4.2015, LV č. 101, k.ú. a obec Slověnice, okres Benešov,

•

fotokopie výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného dálkovým přístupem dne 29.4.2015, LV č. 455, k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov,

•

katastrální mapa k.ú. Slověnice a Radošovice u Vlašimi, vyhotovená ke dni ocenění,

•

fotokopie části projektové dokumentace k oceňovaným stavbám: -

půdorys přízemí „Rekonstrukce a dostavba Slověnický mlýn – novostavba Slověnice“, vyhotoveného 6/2001 Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

-

půdorys podkroví „Rekonstrukce a dostavba Slověnický mlýn – novostavba Slověnice“, vyhotoveného 6/2001 Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

-

půdorys krov a řez „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

-

půdorys galerie „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

1/2005,

zpracovaný

-

půdorys podkroví „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

1/2005,

zpracovaný

-

půdorys suterenu „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

6/2001,

zpracovaný

-

půdorys přízemí „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

6/2001,

zpracovaný

-

půdorys podkroví „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

6/2001,

zpracovaný

-

půdorys galerie „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

6/2001,

zpracovaný

-

půdorys krovu „Slověnický mlýn, Slověnice“, Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

6/2001,

zpracovaný

-

řez A-A „Slověnický mlýn, Slověnice“, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

-

řez B-B „Slověnický mlýn, Slověnice“, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby,

1/2005,

zpracovaný

5


-

situace v M 1:250 „Rekonstrukce a dostavba mlýn Slověnice, Slověnice“, 8/2001, zpracovaná Ing. arch. L. Nikelem,

-

řez studnou „Prohloubení domovní studny“, 8/2006 zpracovaný Karlem Vejsadou,

•

fotokopie statického posudku na části objektu Slověnický Mlýn zpracovaného Ing. Petrem Jirouškem dne 24.5.2010,

•

fotokopie stavebněprávní dokumentace: -

povolení k užívání „ Oplocení pozemku MV ČR – Slověnický mlýn“, č.j. SÚ 332.6368/831/2006, vydaného dne 18.2.2008 úřadem městyse Divišov – odbor stavební – stavební úřad,

-

povolení k užívání změny stavby zemního el. vedení v areálu objektu Slověnický mlýn, č.j. SU 332.6-369/832/2006, vydaného dne 26.10.2006 obecním úřadem Divišov – odbor Investice a stavební úřad,

-

povolení k užívání „Slověnice – BTS, VN, kNN“, č.j. Výstavba 332.4-373/836/2006, vydaného dne 3.10.2006 obecním úřadem Divišov – stavebním úřadem,

-

rozhodnutí obce o přidělení čísla popisného k domu č.p. 22 ze dne 3.3.2003 vydaného obecním úřadem Slověnice,

•

fotokopie Znaleckého posudku Czechmannem dne 23.10.2004,

•

inventurní soupis nemovitého majetku k datu ocenění s uvedením pořizovací ceny, zůstatkové ceny, data pořízení, oprávek u jednotlivých položek majetku,

•

inventurní soupis majetku (vybavení) k datu ocenění s uvedením pořizovací ceny, zůstatkové ceny, data pořízení, oprávek a inventárního čísla u jednotlivých položek majetku,

•

fotokopie kolaudačního rozhodnutí č.j. Výstavba 332.5-410/1027/2002 Sb. ze dne 10.10.2002 vydaného obecním úřadem – stavební úřad v Divišově – pro stavbu č.p. 21,

•

fotokopie kolaudačního rozhodnutí č.j. Výstavba 332.5-410/1027/2002a ze dne 10.10.2002 vydaného obecním úřadem – stavební úřad v Divišově – pro stavbu č.p. 22.

č.

466/5336/2004

vyhotoveného

Ing.

Markem

Pro vypracování posudku byly znalcem získány tyto další podklady a informace z internetové sítě: • obchodní rejstřík a sbírka listin www.justice.cz • katastr nemovitostí www.cuzk.cz • dálkový přístup do katastru nemovitostí • www.sreality.cz • www.reality.cz • www.statnisprava.cz • www.mestaobce.cz • územní plán obce Slověnice dostupný na www.slovenice.cz • www.dibavod.cz • elektronický digitální povodňový portál dostupný na www.edpp.cz Místní šetření prováděli zaměstnanci společnosti EQUITA Consulting s.r.o. dne 14. května 2015 za účasti zástupce objednatele, pana Borise Nerada. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitostí ke dni místního šetření.

2.3 PŘEDPOKLADY A OMEZENÍ Předpoklady Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze

6


kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v kapitole 1 ZNALECKÝ ÚKOL. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Znalec nezjišťoval, zda oceňovaná nemovitost není součástí hromadné věci (závodu, části závodu), na které by vázla zástava zapsaná v Rejstříku zástav (v souladu s § 1348 NOZ). Tento posudek nenahrazuje z hlediska posouzení budovy včetně statiky“.

stavebnětechnického

stavu

„Stavebnětechnické

Tento posudek nebyl zpracován pro jednání s finančními institucemi (banky, pojišťovny, atd.) a nemusí splňovat specifické požadavky určené těmito institucemi pro ocenění. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto posudkem díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky (možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Za předpokladu, že nedojde od data zpracování posudku k žádným významným změnám vztahujícím se k předmětu ocenění, makroekonomickému vývoji v ČR, vývoji daného segmentu trhu, lze považovat výslednou hodnotu v tomto znaleckém posudku za udržitelnou po dobu šesti měsíců od data zpracování tohoto posudku. Autorská práva Toto dílo je předmětem autorského práva dle zákona č. 121/2000 Sb. Žádná část této zprávy nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémů nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení společnosti EQUITA Consulting s.r.o. Výjimku tvoří použití tohoto posudku pro potřeby uvedené v kapitole 1 ZNALECKÝ ÚKOL.

2.4 PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisů v katastru nemovitostí vyplývá, že vlastnictví oceňovaných nemovitostí je bezvadné a úplné a náleží České republice s příslušností hospodaření s majetkem státu pro: Ministerstvo vnitra, IČ 000 07 064, se sídlem Nad Štolou 936/3, 170 00 Praha 7 – Holešovice. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaných nemovitostí byly objednatelem předloženy fotokopie povolení k užívání oplocení a přípojky elektro.

7


Dále byly objednatelem předloženy fotokopie kolaudačních rozhodnutí č.j. Výstavba 332.5410/1027/2002a ze dne 10.10.2002 vydaných obecním úřadem – stavební úřad v Divišově, kterými se povoluje užívání novostavby rodinného domu na pozemkové parcele č. 36/2 a dále se povoluje užívání změny stavby – stavební úpravy stávající stavby „Slověnického mlýna“ popisné č. 20 na pozemku parcelní č. 36/1 v k.ú. Slověnice pro účely užívání jako rodinný dům. Oceňované stavby č.p. 22 a č.p. 21 nejsou dle informací Národního památkového úřadu evidovány v seznamu kulturních památek ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. Podle územního plánu obce Slověnice se však jedná o technickou památku - Slověnický mlýn. Zástavní a jiná věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným zástavním nebo jiným věcným právem třetí osoby, které by snižovalo plánované příjmy vlastníka nebo vyžadovalo jeho neplánované výdaje. Nájemní vztahy Dle informací získaných při místním šetření nejsou k oceňovaným nemovitostem uzavřeny žádné nájemní vztahy. Oceňované nemovitosti nejsou od konce roku 2014 užívány. Nevýhodně uzavřené nájemní smlouvy mohou mít zásadní vliv na hodnotu oceňovaného majetku, která se může blížit až k nule.

8


3

METODY

3.1 KATEGORIE HODNOTY Pojem cena (Price) je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo již realizovanou částku za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z důvodu finančních možností, motivace nebo zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj. Hodnota (Value) je ekonomickým pojmem vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím popř. službou určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují. Hodnota není skutečností, ale pouze odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu, ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj. Druhy hodnot Obecně jsou rozlišovány dva druhy hodnot: 1. tržní hodnota 2. netržní hodnoty

3.1.1 TRŽNÍ HODNOTA Tržní hodnota Tržní hodnota (Market Value, pojem používaný v EU, někdy Fair Market Value, používaný zejména v USA) je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: Odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingovém období, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

"Odhadnutá částka ..." představuje cenu vyjádřenou v penězích (obvykle v místní měně), která by byla zaplacena za aktivum v nezávislé tržní transakci. Tržní hodnota je měřena jako nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu k datu ocenění v souladu s definicí tržní hodnoty. Je to nejlepší rozumně dostupná cena pro prodávajícího a nejvýhodnější rozumně dostupná cena pro kupujícího. Tento odhad především vylučuje odhad ceny zvýšené nebo snížené zvláštními faktory nebo okolnostmi, jako je atypické financování, prodej a dohoda o zpětném pronájmu, zvláštní hlediska nebo výhody poskytované někým, kdo je s prodejem spojen, nebo jakýkoli prvek zvláštní hodnoty. "... majetek měl být směněn..." odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena. Je to cena, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění pro splnění všech ostatních částí definice tržní hodnoty. "...k datu ocenění..." vyžaduje, aby odhad tržní hodnoty byl časově omezen. Protože se trhy a tržní podmínky mohou změnit, odhadnutá hodnota může být v jiné době nesprávná nebo nevhodná. Ocenění bude odrážet aktuální tržní stav a podmínky existující ke skutečnému datu ocenění. Definice také předpokládá současnou směnu a provedení prodeje bez jakýchkoli cenových variant, které by někdy mohly být prováděny. "...mezi dobrovolným kupujícím..." odkazuje na toho, kdo je motivován, ale ne nucen ke koupi. Tento kupující není ani příliš dychtivý ani nucen kupovat za každou cenu. Tento kupující je také ten, kdo kupuje podle situace na současném trhu a podle aktuálních tržních očekávání, a ne podle imaginárního nebo hypotetického trhu, u kterého nelze prokázat nebo předpokládat, že existuje. Případný kupující by neměl nezaplatit vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Současný vlastník majetku je zahrnut mezi ty, kteří tvoří "trh". Odhadce nebo znalec nesmí udělat

9


nerealistické předpoklady ohledně tržních podmínek ani předpokládat úroveň tržní hodnoty vyšší, než jaká je rozumně dostupná.

"...dobrovolný prodávající..." není ani příliš dychtivý ani není nucen k prodeji za jakoukoli cenu, ani není připraven nabízet za cenu, která nepřichází na současném trhu rozumně v úvahu. Dobrovolný prodávající je motivován k prodeji majetku na trhu za nejlepší cenu dosažitelnou na (otevřeném) trhu po náležitém marketingu, ať už je tato cena jakákoli. Skutečná situace stávajícího vlastníka daného aktiva není součástí těchto úvah, protože "dobrovolný prodávající" je hypotetický vlastník. "...v nezávislé transakci..." je transakce mezi stranami, které nemají mezi sebou blízké nebo zvláštní vztahy (např. mateřská a dceřiná společnost nebo vlastník a nájemce), které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo by byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty. Transakce za tržní hodnotu se předpokládá mezi nesouvisejícími stranami, z nichž si každá počíná nezávisle. "...po náležitém marketingovém období..." znamená, že by majetek měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být vždy dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. "... při které každá strana jedná informovaně a racionálně..." předpokládá, že jak dobrovolný kupující tak dobrovolný prodávající jsou rozumně informováni o podstatě a charakteristikách majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a stavu trhu k datu ocenění. Dále se předpokládá, že každý jedná s touto znalostí a rozumně ve vlastním zájmu a usiluje o nejlepší cenu pro svoji pozici v transakci. Rozumnost je dána vztahem ke stavu trhu k datu ocenění a ne výhodami vzniklými tak, že bychom situaci posuzovali někdy později již se znalostí minulého vývoje. Není nezbytně nerozumné, když prodávající prodá majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena. V takovýchto případech, tak jak je tomu v ostatních situacích prodejů a koupí na trzích s měnícími se cenami, bude rozumný kupující nebo prodávající reagovat podle nejlepších tržních informací k danému datu. "... a bez nátlaku ..." stanovuje, že každá strana je motivována k podniknutí transakce, ale ani jedna není nadměrně nucena ji uskutečnit. Tržní hodnota je chápána jako hodnota majetku bez zahrnutí nákladů prodeje nebo koupě a bez kompenzace za související daně. Předpoklad Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) je takové využití ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: • dodržení právních předpisů, • fyzická realizovatelnost, • finanční proveditelnost, • maximální ziskovost. Cena obvyklá V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. 10


Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Z definice lze dovodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp. majetku, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu lze odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Existuje však velmi mnoho typů majetků, věcí či práv, kde trh není natolik rozvinutý a s nimiž se běžně neobchoduje a pak je stanovení ceny obvyklé velmi obtížné. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. To ovšem neznamená, že majetek v takovém místě a čase nemá žádnou hodnotu. V zásadě lze konstatovat, že cena obvyklá stanovit nelze, ale je možné provést odhad tržní hodnoty majetku. Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota majetku, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k danému majetku. Jde tedy o odborný názor vykonstruovaný na základě dostupných a relevantních informací k datu ocenění.

3.1.2 NETRŽNÍ HODNOTY Spravedlivá, reálná hodnota

Fair Value (přiměřená, spravedlivá, reálná hodnota) není synonymem k tržní hodnotě, ale je založena na tržních principech. Je zejména užívána v účetnictví a nemusí všemi okolnostmi transakce splňovat definici tržní hodnoty (jedna ze stran je k transakci nucena nebo transakce je pouze fiktivní). Za určitých podmínek může být tato hodnota rovna tržní hodnotě (např. nepeněžité vklady, přeměny společností). Dále uvedené příklady demonstrují použití fair value, kdy tato neodpovídá tržní hodnotě - squeeze out, nabídky převzetí atd. Hodnota využití

Value-in-Use (Hodnota využití) je hodnota daného majetku, kterou má pro své specifické využití pro konkrétního uživatele bez ohledu na nejvyšší a nejlepší využití. Investiční hodnota

Investment Value (Investiční hodnota) je hodnota majetku pro konkrétního investora nebo skupinu investorů s konkrétním investičním záměrem. Subjektivní hodnota založená na individuálních investičních požadavcích, tím se odlišuje od tržní hodnoty, která je neosobní a nestranná. Likvidační hodnota

Liquidation; Forced Sale Value (Likvidační hodnota nebo hodnota při nuceném prodeji) je hodnota, za kterou by bylo možné majetek zpeněžit ve velmi krátké době. Také může být některá strana v nevýhodě nebo nucena k transakci. Speciální hodnota

Special value (speciální hodnota) je používána pro případ mimořádného prvku hodnoty převyšující tržní hodnotu. Tato hodnota může vzrůst nad tržní hodnotu při spojení s jiným majetkem (synergický efekt). Účetní hodnota

Book value (účetní hodnota) je hodnota, která je určená na základě platných zákonných norem v účetnictví.

11


3.1.3 VYBRANÁ HODNOTA Znaleckým úkolem je dle zadání objednatele stanovit: -


nemovitých věcí (dále jen „nemovitostí“) zapsaných na LV č. 101 v k.ú. Slověnice a na LV č. 455 v k.ú. Radošovice u Vlašimi, tj. areálu č.p. 22 a č.p. 21 s příslušnými pozemky a příslušenstvím v obci Slověnice a v obci Radošovice. Znalecký posudek je zpracován pro potřeby objednatele při prodeji nemovitostí v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Dle zákona č. 219/2000 Sb. § 22 odst. 1 se při úplatném převodu věci cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (viz. definice ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb.), pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Obvyklou cenou se dle def. ustanovení § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. rozumí cena – viz definice výše (kap. 3.1.1 Tržní hodnota) – cena obvyklá. Dle komentáře vydaného MFČR se obvyklá cena určuje výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly). Cenu obvyklou nelze stanovit s ohledem na nedostatek obdobných realizovaných prodejů obdobného majetku v daném místě a čase. Z tohoto důvodu je stanovena hodnota tržní, která odráží chování na sekundárním realitním trhu, tj. nabídku a poptávku. Veškeré dále popsané postupy se týkají tržních principů pro stanovení hodnoty majetku.

3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: • nákladový, • výnosový, • porovnávací.

3.2.1 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v 12


cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.

3.2.2 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Diskontní míra Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz.

3.2.3 POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota.

13


4

OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU

4.1 POPIS NEMOVITOSTÍ Jedná se o ocenění dvou samostatně stojících budov č.p. 22 (bývalý mlýn) a č.p. 21 (rodinný dům nově postavený v roce 2002) a okolních pozemků (o výměře 22.701 m2), z nichž některé jsou k budovám připloceny a jsou s nimi užívány v jednotném funkčním celku (zhruba o výměře 4.700 m2). Zbývající pozemky o výměře cca 18.000 m2 představují dle ÚP obce plochy smíšené nezastavěného území, zeleň a vodní plochy. Budovy byly užívány jako školicí středisko s ubytováním. Dle ústních informací získaných při místním šetření nejsou oceňované nemovitosti užívány od konce roku 2014. Je prováděna pouze jejich údržba a temperování budov.

4.1.1 STAVEBNÍ PARCELA Č. 36/1 SE STAVBOU Č.P. 22 Jedná se o stavbu s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V suterénu (1. PP) se nachází technické zázemí budovy (kotelna), kuchyň s jídelnou, sklady, sociální zázemí, chodby a školicí místnost. V 1. NP se nachází vstupní chodba, po pravé straně od vstupu se nachází jeden apartmán s vlastním sociálním zázemím (vana, WC, bidet a umyvadla), po levé straně od vstupu se nachází společenský prostor s krbem, dále kuchyň s jídelním prostorem, samostatné sociální zázemí a terasa. V podkroví se nachází celkem sedm pokojů, z nichž čtyři jsou mezonetové a jeden byl užíván jako školicí prostor. Všechny pokoje jsou s vlastními koupelnami. Pod budovou je v celé délce umístěn spodní náhon mlýna. 1. NP je přístupné po vnějším schodišti (hlavní vstup) a rovněž je přístupné bočním vstupem z terasy. 1. PP je přístupné z interiéru budovy i samostatně ze zahrady. Stavební popis Nosné svislé konstrukce jsou zděné. Nosná vodorovná konstrukce nad suterénem je provedena jako cihelná klenbová do ocelových nosníků, doplněná dřevěným trámovým stropem. Nosná vodorovná konstrukce nad 1. NP je provedena jako dřevěná trámová s viditelnými trámy, v části z keramických vložek Hurdis do ocelových nosníků. Střecha je sedlová s keramickou krytinou – bobrovkou. Krov je dřevěný. Klempířské prvky jsou provedené z měděného plechu. Hlavní schodiště je s dřevěným obkladem stupňů. Schodiště u mezonetových pokojů v podkroví jsou dřevěná schodnicová. Vnější schodiště je železobetonové s kamenným obkladem stupňů. Okna jsou v 1. PP a 1. NP dřevěná dvojitá, vnější křídla jsou s izolačními dvojskly. Okna v podkroví jsou dřevěná s izolačními dvojskly. Některá okna jsou opatřena mřížemi. Vstupní dveře jsou dřevěné. Na terasu je fr. okno s mříží. Vnitřní dveře jsou dřevěné do dř. obložkových zárubní. Podlahy jsou provedeny v podkrovních pokojích jako plovoucí laminátové, v koupelnách s keramickou dlažbou a jsou provedeny vnitřní keramické obklady. U galerií v mezonetových pokojích jsou podlahy dřevěné (záklop na trámech). Podlahy v 1. NP jsou provedené jako masivní dřevěné. Rovněž je provedena keramická dlažba u sociálních zázemí, v chodbě a na terase. Omítky vnitřní jsou štukové. Vnější omítky jsou vápenocementové. Rozvody elektro 220V, 380V, slaboproudu - telefony, hromosvod, domovní vrátný, zabezpečení, strukturovaná kabeláž. Zařízení na úpravu vody. Objekt je vytápěn el. kotlem a je vybaven deskovými otopnými tělesy. V 1. NP je ve společenské místnosti krb. Objekt je napojen na vodovod ze studny, kanalizaci a elektro. V suterénu se nachází rekonstruovaná část zařízení původního mlýna. Technický stav Celkový stavebnětechnický stav objektu je dle názoru znalce dobrý a odpovídá stáří stavby a způsobu užívání s prováděním údržby. Dle dostupných podkladů byla budova celkově rekonstruována v roce 2001-2002. V roce 2008 byla prováděna instalace strukturované kabeláže. V roce 2005 byla provedena půdní vestavba tří pokojů v podkroví, z čehož dva jsou mezonetové. Ke dni provedeného místního šetření je tak podkroví využito celé. Rovněž bylo za tímto účelem (provedení nových pokojů) provedeno doplnění krovu. V roce 2007 bylo instalováno zařízení pro úpravu vody. Znalci byla objednatelem předložena fotokopie statického posudku na části objektu Slověnický Mlýn zpracovaného Ing. Petrem Jirouškem dne 24.5.2010, kdy se tento posudek zabývá stavem 14


venkovního schodiště, vodní erozí náhonu, stabilitou svahu na severovýchodní straně objektu a poruchou terasy v přízemí. Vnější schodiště je dle Ing. Jirouška poškozeno především působením srážkové vlhkosti v kombinaci s mrazem v zimním období. Pravděpodobně je poškozena hydroizolace. Ke dni provedeného místního šetření je patrné opadávání vnějších vrstev schodiště (omítek, nátěrů). Posudek se dále zabývá poškozením náhonu stojící vodou a poruchou terasy usazené na terénu v 1. NP. Při rekonstrukci byla odtěžena část svahu v nižší úrovni (na úrovni 1. PP). Při rekonstrukci v roce 2001 nebylo provedeno zajištění svahu proti působení zemního tlaku. Dle statického posudku by měla být na opěrné stěně severovýchodního svahu za budovou č.p. 22 provedena opatření pro zvýšení její stability. K datu provedeného místního šetření nebyla provedena doporučená opatření ze statického posudku. Statický posudek dále v závěru hodnotí, že zjištěný stav není havarijní. Stáří stavby Doklad o stáří předložen nebyl. Stáří původní stavby je cca 100 let. Vybavení budovy Objednatelem byl předložen soupis vybavení oceňované budovy č.p. 22, který je přehledně uveden v následující tabulce. Z provedeného místního šetření se dané vybavení v budově nachází a dle názoru znalce je součástí oceňovaných budov a zajišťuje jejich bezproblémové užívání a provoz. Znalec s tímto vybavením v rámci ocenění uvažoval a je zohledněno ve výsledné hodnotě nemovitého majetku.

4.1.2 STAVEBNÍ PARCELA Č. 36/2 SE STAVBOU Č.P. 21 Jedná se o nepodsklepenou stavbu s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V 1. NP se nachází zádveří, schodiště a samostatný přístup do podkroví, kotelna (kotel na tuhá paliva, el. kotel), sklad a dále venkovní terasa s krbem a udírnou. Dále se zde nachází dílna, garáž, bar pro venkovní posezení na terase a samostatné sociální zázemí (WC, sprcha, umyvadlo). V podkroví se nachází jeden apartmán sestávající se z obývacího pokoje s kuchyňským koutem, chodby, koupelny s WC a jednoho pokoje. Stavební popis Základy jsou provedené jako základové pasy s hydroizolací. Nosná svislá konstrukce je zděná cihelná – systém Porotherm. Stropy nad 1. NP jsou s rovnými omítanými podhledy, pravděpodobně se rovněž jedná o systém Porotherm. Střecha je sedlová s pultovými vikýři s keramickou krytinou – bobrovkou. Klempířské prvky jsou provedeny z měděného plechu Schodiště je pravděpodobně železobetonové a je s dřevěným obkladem stupňů. Okna jsou dřevěná. Dveře jsou dřevěné do dřevěných obložkových zárubní. Vrata do garáže jsou dřevěná na el. pohon. Podlahy jsou v 1. NP s keramickou dlažbou. Podlahy v podkroví jsou v pokojích s plovoucí laminátovou podlahou a v koupelně s keramickou dlažbou. V podkroví jsou provedeny šikmé podhledy z SDK s viditelnými dřevěnými kleštinami. Omítky vnitřní jsou štukové. Vnější omítky jsou vápenocementové. Vnější sokl je s keramickým obkladem. Obklady 15


vnitřní jsou provedené jako keramické u kuchyňského koutu v podkroví a dále v koupelnách a ve skladu v 1. NP. Vnější obklady jsou dřevěné (obklady vikýřů a fasády v některých místech). Rozvody elektro 220V, 380V, slaboproudu - telefony, hromosvod, domovní vrátný, zabezpečovací systém. Objekt je vytápěn kombinovaně – kotlem na tuhá paliva a el. kotel, a je vybaven deskovými otopnými tělesy. Je napojen na vodovod ze studny, kanalizaci a elektro. Na kryté terase je ke štítu stěny v úrovni zhruba 1. NP provedena kamenná přizdívka a je proveden krb s udírnou. Technický stav Celkový stavebnětechnický stav objektu je názoru znalce dobrý a odpovídá stáří stavby a způsobu užívání s prováděním běžné údržby. Stáří stavby Podle předloženého kolaudačního rozhodnutí byl objekt dokončen v roce 2002. Vybavení budovy Objednatelem byl předložen soupis vybavení oceňované budovy č.p. 21, který je přehledně uveden v následující tabulce. Z provedeného místního šetření se dané vybavení v budově nachází a dle názoru znalce je součástí oceňované budovy a zajišťuje jejich bezproblémové užívání a provoz. Znalec s tímto vybavením v rámci ocenění uvažoval a je zohledněno ve výsledné hodnotě nemovitého majetku.

4.1.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY A INŽENÝRSKÉ SÍTĚ • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

oplocení ze strojového pletiva, oplocení, ocelové sloupky s dř. výplněmi s bránami, hlavní vjezdová brána na el. pohon, mostek kamenný, při vjezdu do areálu, mostek dřevěný, klenutý přes náhon, příjezdová komunikace, asfaltový beton, zpevněné plochy pochozí, zámková betonová dlažba, zpevněné plochy z cihelné dlažby okolo domu č.p. 21, zpevněné plochy z dlažebních kostek, zpevněné plochy z lámané žuly, zpevněná plocha parkoviště ze zatravňovací plastové dlažby, opěrné stěny z lomového kamene, vnější schodiště kamenná, vnější schodiště k budově č.p. 22 (dvouramenné), železobetonové s žulovým obkladem stupňů, venkovní osvětlení, studna kopaná, hl. 9, septik se zemním pískovým filtrem, nádrž na vyčištění vody (betonová zakrytá akumulační jímka na vyčištění splaškové vody), zpevnění náhonu, přípojka elektro, pilíř elektro, vedení splaškové kanalizace, PVC 160, vedení dešťové kanalizace, PVC 160, vedení kanalizace z nádrže na vyčištěnou vodu do potoka, přípojka vody ze studny a rozvod mezi objekty, DN 40, domácí vodárna.

16


V roce 2011 bylo zřízeno parkoviště při vjezdu do areálu ze zatravňovacích dlaždic. V roce 2006 byla prohloubena studna a bylo provedeno doplnění oplocení (povolení z roku 2008). V roce 2006 byla provedena nová přípojka elektro z trafostanice na pozemkové parcele č. 510, která je ukončena ve zděném pilíři.

4.1.4 POPIS POZEMKŮ Předmětem ocenění jsou následující pozemky v k.ú. Slověnice a v k.ú. Radošovice u Vlašimi: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

stavební parcela č. 36/1 o výměře 305 m2, jejíž součástí je stavba č.p. 22, zapsaná jako zastavěná plocha a nádvoří, stavební parcela č. 36/2 o výměře 136 m2, jejíž součástí je stavba č.p. 21, zapsaná jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemková parcela č. 443 o výměře 755 m2, zapsaná jako ostatní plocha, pozemková parcela č. 447 o výměře 486 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 450 o výměře 3.733 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 451 o výměře 1.785 m2, zapsaná jako zahrada, pozemková parcela č. 454 o výměře 3.486 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 460 o výměře 752 m2, zapsaná jako zahrada, pozemková parcela č. 464 o výměře 1.377 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 465 o výměře 309 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 466 o výměře 439 m2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 467 o výměře 169 m2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 468 o výměře 482 m2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 469 o výměře 1032 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 470 o výměře 432 m2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 505/4 o výměře 1.847 m2, zapsaná jako ostatní plocha, jiná plocha, pozemková parcela č. 506/3 o výměře 372 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 507/3 o výměře 23 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 564 o výměře 101 m2, zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemková parcela č. 565 o výměře 504 m2, zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemková parcela č. 569/1 o výměře 311 m2, zapsaná jako vodní plocha, pozemková parcela č. 569/2 o výměře 333 m2, zapsaná jako vodní plocha, pozemková parcela č. 570 o výměře 216 m2, zapsaná jako ostatní plocha, jiná plocha, pozemková parcela č. 703 o výměře 3.316 m2, zapsaná jako trvalý travní porost.

Popis Stavební parcela č. 36/1 je zcela zastavěna budovou č.p. 22. Stavební parcela č. 36/2 je zcela zastavěna budovou č.p. 21. Pozemková parcela č. 451 je užívána jako zahrada ve funkčním celku s uvedenými stavbami pod společným oplocením. Na pozemkové parcele č. 451 se nacházejí zpevněné plochy pojízdné i pochozí, další venkovní úpravy (ČOV), studna a dále trvalé porosty především okrasného charakteru. Pod společným oplocením jsou jako zahrada užívány ještě části pozemkových parcel č. 443, 454, 460, 464, 465, 470 a č. 569/2. Plocha pozemků, případně jejich částí, která je užívána společně se stavbami jako zahrada, činí 4.714 m2. Části pozemků, které jsou užívány jako zahrada, byly znalcem změřeny dle mapových podkladů katastrálního úřadu a mohou se při geodetickém zaměření lišit. Pozemkové parcely č. 564 a č. 565 (v části) jsou užívány jako příjezdová komunikace se zpevněným povrchem. Dle mapových podkladů katastru nemovitostí není dle názoru znalce v souladu stav skutečný, tj. stav zjištěný ke dni místního šetření a stav zanesený v katastrální mapě, co se přístupu k nemovitostem týká. Přístup k oceňovaným nemovitostem je z veřejné zpevněné komunikace a dále po vlastních pozemcích. Pozemky č. 564 a č. 565 zapsané v katastru nemovitostí jako komunikace „nekopírují“ ve všech místech komunikaci příjezdovou.

17


Územní plán Podle územního plánu obce jsou stavební parcely č. 36/1 a č. 36/2 a dále pozemková parcela č. 451 vedeny s využitím jako plochy SV – smíšené obytné venkovské. Pozemkové parcely č. 564 a č. 565 jsou vedeny s využitím DS – místní komunikace a cesty. Pozemková parcela č. 505/4 je vedena s funkčním využitím ploch NL – plochy lesní. Pozemková parcela č. 460 je vedena jako plochy ZS – soukromá a vyhrazená zeleň. Zbývající pozemky jsou vedeny s využitím jako plochy NS – plochy smíšené nezastavěného území. Pozemková parcela č. 703 není územním plánem charakterizována. Charakteristika funkčních ploch dle územního plánu obce Slověnice

SV – smíšené obytné – zahrnují zpravidla pozemky staveb pro bydlení, případně staveb pro rodinnou rekreaci, pozemky občanského vybavení a veřejných prostranství a dále pozemky související dopravní a technické infrastruktury. NS – plochy smíšené nezastavěného území – zahrnují zpravidla pozemky určené k plnění funkcí lesa, pozemky zemědělského půdního fondu, případně pozemky vodních ploch a koryt vodních toků bez rozlišení převažujícího způsobu využití. Dle územního plánu obce Slověnice je území obce ohroženo povodněmi pouze v oblasti Chotýšanky, zejména Slověnický mlýn. Do záplavového území nejsou navrhovány žádné nové zastavitelné plochy. V grafické části dokumentace je vyznačena hranice Q100 záplavového území (viz. obrázek níže)

- smíšené obytné - zeleň

4.2 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ 4.2.1 POSTUPY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 4.2.1.1

METODA VĚCNÉ HODNOTY

18


Výpočet věcné hodnoty staveb vychází z reprodukční ceny a zohledňuje přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Výsledek věcné hodnoty může být pak snížen o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitosti. Reprodukční cena Reprodukční cena pro jednotlivé stavby byla stanovena pomocí technickohospodářských ukazatelů z databáze RTS Brno®. Cenová úroveň 05/2015 byla zjištěna podle doposud zveřejněných indexů ČSÚ a interpolací průběhu indexu cen stavebních prací a materiálů ve stejném období předchozího roku. K uvedeným stavebním nákladům byly připočteny další náklady nezbytné k provedení stavby jako náklady na vyhotovení projektové dokumentace, řízení stavby, její pojištění atd. Příloha č. 1 Výpočet reprodukční ceny a věcné hodnoty staveb, jeho vstupy i výsledky jsou uvedeny v příloze č. 1. Pozemky Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: • atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku, jeho velikost a dopravní dostupnost, • využitelnost pozemku – inženýrské sítě, možnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), • omezující vlivy – věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěže atd. Příloha č. 1 Výpočet hodnoty pozemků je uveden v příloze č. 1.

4.2.1.2

METODA POROVNÁVACÍ

Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: • koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, • koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, • koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, • koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, • koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., • koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost, • koeficientem velikosti areálu, který zohledňuje rozdíl ve velikosti oceňovaných a porovnávaných nemovitostí, • koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, atd.), • koeficientem záplavové zóny, který zohledňuje, zda jsou oceňované nemovitosti a porovnávané nemovitosti umístěny v záplavové zóně a jaké je riziko záplavy. V případě ocenění pozemků touto metodou jsou uplatněny ještě další koeficienty: 19


•

•

koeficientem možnosti zastavění, který je určován s ohledem na statut porovnávaného a oceňovaného pozemku a na vhodnost k další zástavbě oceňovaného pozemku (tj. vliv územně plánovací dokumentace, územního rozhodnutí a stavebního povolení, zainvestování pozemku infrastrukturou, překážek pro zastavění pozemku, již realizované zástavby na pozemku) a koeficientem intenzity využití, který zohledňuje stávající způsob využití eventuelně možnost dalšího využití oceňovaného pozemku např. k bydlení, ke komerčním účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb na nich realizovaných eventuelně realizovatelných.

Příloha č. 1 Výpočet, jeho vstupy i výstupy jsou uvedeny v příloze č. 1.

4.2.2 POSTUPY STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY NEMOVITOSTÍ Ocenění je provedeno podle platných právních předpisů tj. zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů, vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Stavební parcely č. 36/1 a č. 36/2 byly oceněny v souladu s § 4 odst. (1), jelikož jsou tyto pozemky zastavěny stavbami a jedná se o pozemky zastavěných ploch a nádvoří, tedy jsou pozemky stavebními. Společně s těmito pozemky byly oceněny dle § 4 odst. (1) i pozemkové parcely č. 443, 454, 460, 464, 465, 470 a č. 569/2, či jejich části. Tyto pozemky jsou užívány pod společným oplocením jako zahrada společně se stavebními pozemky č. 36/1 a č. 36/2, v jednotném funkčním celku. Plocha pozemků, případně jejich částí, která je užívána společně se stavbami jako zahrada, činí 4.714 m2. Části pozemků, které jsou užívány jako zahrada, byly znalcem změřeny dle mapových podkladů katastrálního úřadu a mohou se při geodetickém zaměření lišit. Pozemkové parcely č. 564 a č. 565 (v části) jsou užívány jako příjezdová komunikace (veřejně přístupná) se zpevněným povrchem a byly oceněny v souladu s § 4 odst. (3). Pozemkové parcely č. 447, 450, 454, 464, 465, 469, 506/3, 507/3 a č. 703, případně jejich části byly oceněny v souladu s § 6. Zbývající pozemkové parcely či jejich části byly oceněny v souladu s § 9 odst. (5). Pozemková parcela č. 569/1 byla oceněna v souladu s § 8 odst. (2), jelikož se jedná o koryto vodního toku. Pozemková parcela č. 569/2 byla již zavezena a není ke dni ocenění užívána jako koryto vodního toku. Stavba č.p. 22 byla oceněna v souladu s § 13 nákladovým způsobem, jelikož je kolaudována jako rodinný dům a její obestavěný prostor je větší než 1.100 m3. Opotřebení bylo stanoveno analyticky, jelikož v roce 2001-2002 byla stavba kompletně rekonstruována. Stavba č.p. 21 byla oceněna v souladu s § 35 porovnávacím způsobem, jelikož se jedná o stavbu rodinného domu a obestavěném prostoru do 1.100 m3. Cena rodinného domu stanovená dle § 35 zahrnuje dle § 35 odst. (5) i cenu společně užívaných venkovních úprav. Venkovní úpravy byly oceněny zjednodušeným způsobem dle § 18 odst. (2). Trvalé porosty byly oceněny rovněž zjednodušeným způsobem dle § 47, jelikož se jedná o trvalé porosty v jednotném funkčním celku se stavbami oceněnými dle § 13 a dle § 35. Trvalé porosty na pozemcích oceňovaných dle § 6, 4, 9 byly oceněny v souladu s § 44.

20


5

ZÁVĚR

5.1 OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Znaleckým úkolem je dle zadání objednatele stanovit: -


nemovitých věcí (dále jen „nemovitostí“) zapsaných na LV č. 101 v k.ú. Slověnice a na LV č. 455 v k.ú. Radošovice u Vlašimi, tj. areálu č.p. 22 a č.p. 21 s příslušnými pozemky a příslušenstvím v obci Slověnice a v obci Radošovice. Znalecký posudek je zpracován pro potřeby objednatele při prodeji nemovitostí v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích.

5.1.1 TRŽNÍ HODNOTY - REKAPITULACE Reprodukční cena staveb Věcná hodnota

25.727.000 Kč 21.011.930 Kč 1.504.070 Kč 22.516.000 Kč

- staveb - pozemků

Věcná hodnota celkem Porovnávací hodnota domů s pozemky o výměře 4.714 m2 Hodnota samostatných pozemků o výměře 17.987 m2 Výsledná tržní hodnota celkem (zaokrouhleno)

5.1.1.1

8.090.000 Kč 231.290 Kč 8.300.000 Kč

VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA

VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITÉHO MAJETKU SPECIFIKOVANÉHO V KAPITOLE 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ ČINÍ KE DNI 14. KVĚTNA

2015

8.300.000 KČ SLOVY: OSM MILIONŮ TŘI STA TISÍC KORUN ČESKÝCH

Poznámka Výsledkem ocenění je hodnota majetku, která je základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím. Cena sjednaná mezi smluvními stranami se může od výsledné hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty majetku představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího (viz definice tržní hodnoty – a předpoklad obecného kupujícího). Upozornění a rizika Dle programu Aquarius se oceňované nemovitosti nacházejí ve 3. povodňové zóně, tj. s klasifikací rizika střední, pojistitelné.

21


Oceňované stavby č.p. 22 a č.p. 21 nejsou dle informací Národního památkového úřadu evidovány v seznamu kulturních památek ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. Podle územního plánu obce Slověnice se však jedná o technickou památku - Slověnický mlýn. Znalci nebyl doložen žádný zpracovaný ekologický audit a nejsou mu známy žádné ekologické zátěže spojené s předmětem ocenění. Znalec upozorňuje, že mu není známo, zda oceňovaná nemovitost není součástí hromadné věci (závodu, části závodu), na které vázne zástavní právo zapsané v Rejstříku zástav. Podle ustanovení § 1348 NOZ by jakékoli nově zřizované zástavní právo k takové nemovitosti (jednotlivé věci) nevzniklo. Dle mapových podkladů katastru nemovitostí není dle názoru znalce v souladu stav skutečný, tj. stav zjištěný ke dni místního šetření a stav zanesený v katastrální mapě, co se přístupu k nemovitostem týká. Přístup k oceňovaným nemovitostem je z veřejné zpevněné komunikace a dále po vlastních pozemcích. Pozemky č. 564 a č. 565 zapsané v katastru nemovitostí jako komunikace „nekopírují“ ve všech místech komunikaci příjezdovou. Metodické postupy Obvyklá cena staveb č.p. 22 a č.p. 21 s pozemky o výměře 4.714 m2 byla stanovena porovnávacím přístupem. Pod společným oplocením jsou jako zahrada společně se stavbami užívány ještě části pozemkových parcel č. 443, 454, 460, 464, 465, 470 a č. 569/2. Plocha pozemků, případně jejich částí, která je užívána společně se stavbami jako zahrada, činí 4.714 m2. Části pozemků, které jsou užívány jako zahrada, byly znalcem změřeny dle mapových podkladů katastrálního úřadu a mohou se při geodetickém zaměření lišit. Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota nemovitostí na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji nemovitostí porovnatelných s oceňovanými mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných nemovitostech a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými a obdobnými nemovitostmi. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovanými a porovnávanými nemovitostmi, se stanoví výsledná hodnota. Vstupy do porovnávací metody jsou použity z veřejně dostupných zdrojů, zejména z realitní inzerce. Znalec neměl ke dni ocenění k dispozici žádné informace o prodejích obdobného majetku v daném místě a čase. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány koeficienty. V daném případě byla zohledněna zejména poloha oceňovaných nemovitostí, stavebnětechnický stav, velikost pozemků i vlastního areálu. K porovnávací hodnotě byla přičtena hodnota zbývajících pozemků. Součet obou hodnot představuje výslednou hodnotu oceňovaných nemovitostí.

22


5.1.2 VÝSLEDNÁ ADMINISTRATIVNÍ CENA Výsledná administrativní cena Souhrnná cena nemovitostí činí ke dni ocenění po zaokrouhlení dle § 50 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.:

ZJIŠTĚNÁ CELKOVÁ CENA NEMOVITOSTÍ UVEDENÝCH V KAPITOLE 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ ČINÍ

10.638.930,- KČ

Slovy: Deset milionů šest set třicet osm tisíc devět set třicet korun českých

Převody předmětu ocenění Objednatel neposkytl znalci dostatek informací o způsobu a podmínkách nabytí oceňovaných nemovitostí. Oceňované nemovitosti evidované na LV č. 101, k.ú. Slověnice byly dle výpisu z katastru nemovitostí postupně nabývány koupí od roku 2004 do roku 2014. Oceňovaná pozemková parcela č. 703 (LV č. 455, k.ú. Radošovice u Vlašimi) byla rovněž nabývána koupí dle výpisu z katastru nemovitostí v roce 2005. Prodejnost Dle názoru znalce se jedná o nemovitosti s delším horizontem prodejnosti, s ohledem na jejich rozsah a umístění.

23


PŘÍLOHY Příloha č. 1

VÝPOČET TRŽNÍ HODNOTY

Příloha č. 2

VÝPOČET ADMINISTRATIVNÍ CENY

Příloha č. 3

FOTOKOPIE VŠEOBECNÉ MAPY

Příloha č. 4

FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY

Příloha č. 5

FOTOKOPIE VÝPISŮ Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Příloha č. 6

FOTOGRAFIE NEMOVITOSTÍ Z PROVEDENÉHO MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ

24

CHARAKTERISTIKA HLAVNÍCH STAVEB Název objektu

parcelní číslo

počet podlaží

zastavěná plocha

užitná plocha

2

2

m

konstrukční výška m

m

obestavěný prostor 3

m

začátek užívání objektu

stáří objektu

celková životnost objektu

opotřebení

rozestavěnost

Stavba č.p. 22

St. 36/1

1 PP, 1 NP, obytné podkroví

304,7

763,4

3,00

3 494,5

-

-

odhad opotřebení

20%

-

Stavba č.p. 21 CELKEM

St. 36/2 -

1 NP, obytné podkroví -

134,9 439,6

164,9 928,2

2,75 -

702,2 4 196,7

2 002 -

13 -

100

13% -

-

investiční náklady

reprodukční cena

opotřebení

nedokončenost

věcná hodnota

Kč

Kč

VÝPOČET NÁKLADOVÝCH HODNOT HLAVNÍCH STAVEB Název objektu

JKSO

cena za jednotku 3

koeficient vybavení

obestavěný prostor 3

Kč

Kč

801.77 1

5 357

0,85

3 495

15 912 158

795 608

1 909 459

18 617 225

3 723 445

0

14 893 780

Stavba č.p. 21 CELKEM

803.61 1 -

4 570

1,00 -

702

3 209 136 19 121 295

160 457 956 065

385 096 2 294 555

3 754 689 22 371 915

488 110 4 211 555

0 0

3 266 580 18 160 360

-

Kč

vedlejší stavební náklady Kč

Stavba č.p. 22

Kč/m

(0,8 - 1,2)

stavební náklady

m

-

Kč

VÝPOČET NÁKLADOVÝCH HODNOT INŽENÝRSKÝCH SÍTÍ A VENKOVNÍCH ÚPRAV Název objektu

měrná jednotka (MJ)

způsob výpočtu

množství

% -

% z RC staveb -

15 -

Venkovní úpravy a IS CELKEM

Příloha č.1 - Výpočet tržní hodnoty

stáří

opotřebení odhad

JKSO

roky

-

cena za jednotku reprodukční cena Kč/MJ

15% -

Výpočet nákladových hodnot

-

-

Kč 3 355 787 3 355 787

opotřebení, nedokončenost Kč

503 368 503 368

věcná hodnota Kč 2 852 419 2 852 419

1/5

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY POZEMKŮ Popis nemovitostí Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek č. 1


Soubor pozemků užívaných jako zahrada k budovám

Pozemková parcela č. 468/1

Pozemková parcela č. 228/4 Radošovice, okres Benešov internet, realitní inzerce

Šternberk, okres Benešov

Slověnice, okr. Benešov zdroj informací:

fotografie není k dispozici

internet, realitní inzerce



Stavební pozemek

Stavební pozemek

Pavlovice, okres Benešov

Libež, okres Benešov



Pozemek 3570 m2 s výhledem na hrad Český Šternberk. Pozemek je mírně svažitý a nachází v klidné okrajové části obce, při komunikaci č. 111. Tento pozemek lze využít pro stavbu rodinného domu. Na pozemku se nacházejí vzrostlé stromy a keře. Sítě na pozemku nejsou. Tento pozemek určitě zaručí klid a soukromí. V těsné blízkosti pozemku jsou lesy. K pozemku vede zpevněná komunikace. V obci je veškerá občanská vybavenost.

Stavební pozemek o celkové výměře 2 274 m2 v Radošovicích u Vlašimi, v okrajové části obce. Parcela je vhodná k výstavbě rodinného domu nebo rekreačního objektu. Příjezd po asfaltové komunikaci, elektřina cca 70 m od hranice pozemku. Voda bude řešena vlastní studnou nebo přípojkou na obecní vodovod, odpadní vody ČOV nebo jímkou.

Pozemek je zasíťován (vodovod, kanalizační přípojka, elektřina), oplocen drátěným pletivem. V severní části je lehce zamokřen, což lze výhodně využít pro zřízení okrasného nebo užitkového jezírka apod. Větší výměra pozemku, tůňka a existence potřebných sítí umožňuje realizovat nadstandardní rodinný dům s rozlehlou okrasnou zahradou.

Prodej stavebního pozemku 2748m2 v obci Libež, okres Benešov, st.povolení, projekt RD Nabízíme svou polohou velmi zajímavý a slunný pozemek o celkové ploše 2748m2. Je vhodný k výstavbě rodinného domu či rekreačního zařízení. Pozemek se nachází nedaleko dálnice D1, což zajišťuje velmi dobrou dopravní dostupnost cca 30 minut autem do Prahy. V ceně pozemku je vyřízené stavební povolení a projekt rodinného domu typu bungalov a je tedy možné ihned stavět. Pozemek je na kopci, takže záplavami není ohrožen.





Základní údaje Položka Výměra pozemku (m2) Prodejní/nabídková cena Základní jednotková cena (Kč/m2) Koeficient prodejnosti Výchozí jednotková cena (Kč/m2)

Oceňovaný pozemek 4 714 -

3 570 1 290 000 361 0,90 325

2 274 990 000 435 0,90 392

3 013 1 200 000 398 0,90 358

2 748 750 000 273 0,98 267

Porovnání Položka

Oceňovaný pozemek

Poloha Koeficient polohy Dopravní dostupnost Koeficient dopravní dostupnosti Velikost pozemku Koeficient velikosti pozemku Vybavenost pozemků Koeficient vybavení Intenzita využití pozemků Koeficient intenzity využití Možnost zastavění Koeficient možnosti zastavění

-

Porovnávaný pozemek č. 1 atraktivnější 0,90 lepší 0,90 menší 0,85 bez sítí 1,10 obdobná 1,00 obdobné 1,00

Porovnávaný pozemek č. 2 atraktivnější 0,95 lepší 0,90 menší 0,80 menší 1,10 obdobná 1,00 obdobné 1,00

Porovnávaný pozemek č. 3 obdobná 1,00 po nezpevněné komunikaci 1,05 menší 0,85 vč. sítí (mimo plyn) 1,00 obdobná 1,00 obdobné 1,00

Porovnávaný pozemek č. 4 obdobná 1,00 lepší 0,98 menší 0,80 projekt 0,95 obdobná 1,00 obdobné 1,00





Výsledná porovnávací hodnota Položka Základní jednotková cena (Kč/m2) Upravená jednotková cena (Kč/m2) Výsledná jednotková cena (Kč/m2) zaokrouhleno

Příloha č. 1 - Výpočet tržní hodnoty

Oceňovaná nemovitost

361 246

435 295

398 320

273 199

270


2/5

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY POZEMKŮ zdroj informací: internet, realitní inzerce cena použitá pro pozemky užívané jako zahrada ve funkčním celku se stavbami: cena použitá pro přístupovou cestu: cena použitá pro pozemky užívané jako zeleň a plochy smíšené: cena použitá pro pozemky vodních ploch:

výměra

cena

270 135 10 5

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

cena pozemku Kč

Číslo parcely

objekt na parcele nebo druh pozemku, způsob využití

St. 36/1

zastavěná plocha a nádvoří

305

270

82 350

Stavba č.p. 22

St. 36/2

zastavěná plocha a nádvoří

136

270

36 720

Stavba č.p. 21

443

ostatní plocha, neplodná půda

141

270

38 070

část připlocena jako zahrada

614

10

6 140

447

trvalý travní porost

450


451

zahrada

454


460

zahrada

464


465


466 467 468


469


470


505/4

ostatní plocha, jiná plocha

506/3


507/3 564

Kč/m2

10

4 860

270

108 000

3 333

10

33 330

1 785

270

481 950

zahrada

357

270

96 390


10

31 290

752

270

203 040

zahrada

478

270

129 060


10

8 990 26 730

210

10

2 100


439

10

4 390


169

10

1 690

482

10

4 820

1 032

10

10 320

133

270

35 910

299

10

2 990

1 847

10

18 470

372

10

3 720


23

10

230

ostatní plocha, ostatní komunikace

101

135

13 635

173

10

1 730

331

135

44 685

311

5

1 555

128

270

34 560

205

5

1 025

vodní plocha, koryto vodního toku

569/2

vodní plocha, koryto vodního toku

570

ostatní plocha, jiná plocha trvalý travní porost


3 129

270

569/1

poznámka

486

99

ostatní plocha, ostatní komunikace

LV, k.ú.

400

899

565

703 CELKEM

2

m

216

10

2 160

3 316 22 701

10

33 160 1 504 070

-

část připlocena jako zahrada LV č. 101, k.ú. Slověnice


užíváno jako zpevněná přís. cesta část užívána jako zpevněná přís. cesta část připlocena jako zahrada

LV č. 455, k.ú. Radošovice u Vlašimi -

pozn.: část o výměře 4.714 m 2 je užívána jako zahrada s budovami č.p. 22 a č.p. 21 pod společným oplocením část o výměře 17.987 m 2 jsou pozemky dle územního plánu zeleně, vodních ploch apod.



3/5

REKAPITULACE NÁKLADOVÝCH HODNOT Název objektu

Hlavní stavby

reprodukční cena Kč

opotřebení Kč

věcná hodnota Kč

22 371 915

4 211 555

18 160 360

3 355 787

503 368

2 852 419

Pozemky

-

-

1 504 070

CELKEM

25 727 000

4 714 000

22 516 000

Venkovní úpravy a inženýrské sítě



4/5

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Popis nemovitostí Porovnávaná nemovitost č. 1


Ubytovací zařízení č.p. 83

Areál Slověnického mlýna č.p. 22, č.p. 21

Chocerady, okres Benešov

Slověnice, okr. Benešov zdroj informací:


Porovnávaná nemovitost č. 2



Penzion č.e. 358

Penzion č.p. 46

Penzion č.p. 31

Sázava - Sedliště, okres Benešov internet, realitní inzerce

Malá, Sedlec-Prčice Sedlec internet, realitní inzerce

Čtyřkoly - Javorník, okres Benešov internet, realitní inzerce

Prodej hotelu v centru Chocerad, okres Benešov. Hotel prošel částečnou rekonstrukcí (rozvody vody, elektroinstalace, topení, nové dveře, okna). Souč. hotelu je restaurace s kapacitou cca 80 míst. Samozřejmostí je plně vybavená moderní kuchyně. V 1.NP se nacházejí dva 2lůžkové pokoje a dva 4lůžkové apartmány. Celé 1. NP je nově zrekonstruováno , všechny pokoje s příslušenstvím. Ve 2.NP budovy (podkroví) se nachází 12 pokojů, z toho 8 je dvoulůžkových a 4 čtyř- až pětilůžkové. V 1. PP (hotel je vybudován ve svahu) je plánováno vybudování dalších 8 2-lůžkových pokojů, z toho jeden bezbariérový. Celková ubyt. kapacita tak dosáhne 60 lůžek. Na tuto rekonstrukci připraven projekt včetně SP. V objektu ústřední topení na tuhá paliva, v restauraci krbová a americká kamna. V celém objektu je alarm, kamerový systém a v nově zrek. lůžkové části požární hlásiče.

Penzion se nachází na levém břehu řeky Sázavy v Sedlišti – místní části města Sázavy. Penzion je postaven 100 m od řeky (mimo její záplavové území). Budova penzionu je třípodlažní. Ve zvýšeném přízemí je výčep – 38 míst k sezení, jídelna – 70 míst k sezení, vybavená kuchyň se zázemím, toalety, sprchy a velká zastřešená venkovní terasa (200 m2). V patře je celkem 12 pokojů (2 až 5 lůžek) - každý pokoj je s balkonem, byt správce, společné toalety a sprchy. Celkem je k dispozici 43 lůžek. Je zde možno realizovat tak, aby každý pokoj měl samostatné soc. zařízení. Navíc existuje projekt na rozšíření stávající budovy navýšení o 100%. V přízemí (sklepě) je sklad piva, prádla, mrazák, garáž a velký sál (100 m2). Topení je ústřední. Ve výčepu a jídelně jsou navíc krbová kamna. IS: pitná voda z vlastní studny, na odpadní vody jímka, elektřina 230/400V – vše s dostatečnou kapacitou. V ceně je zahrnuto zařízení a vybavení penzionu.



Prodej penzionu Dalmo ve Prodej objektu “Penzionu městě Sedlec - Prčice. Penzion je na pozemku o rozloze 1850 Javorník” ve Čtyřkolech u m², zast. plocha 1477 m², Čerčan na vlastním pozemku o užitná plocha 3020 m², celkové výměře 7.967 m2. zahrada 1348 m². Celý Stavba ze 30.let minulého komplex je napojen na století sloužila jako školící a městský vodovod, kanalizaci, rekreační zařízení, posléze el. proud 220/380V, plyn. našla své využití jako penzion. Disponuje celkem 18 Velká výhoda tohoto penzionu každá budova disponuje samostatnými pokoji, technickými místnostmi a samostatným napojením s možností používání IS. rovněž restaurační místností s Penzion : recepce, vinárna, odděleným salonkem, kuchyní restaurace - kapacita 60 osob, s přípravnou surovin a sklady. dva salónky, 24 pokojů (každý Celkem nabízí tato třípodlažní s WC, koupelnou a TV částečně podsklepená budova celkem 65 lůžek), velký byt užitnou plochu o výměře 660 3+1, dvě školící místnosti pro m2. Technický stav budovy 55 a 16 osob - připojení k vyžaduje pro obnovení její WiFi, Ricochet - malý squasch, plné funkčnosti rekonstrukční zásah. Po jeho provedení tělocvična, kulečník, kadeřnictví, prodejna vín, může stavba dále velmi dobře sloužit některému ze svých vířivka, infrasauna, posilovna, původních účelů, ale lze ji kulečník, zastřešený venkovní gril s posezením, venkovní rovněž adaptovat pro potřeby jiného komerčního využití víceúčelové hřiště, minigolf, venkovní zastřešený bazén, (sanatorium, domov seniorů, privátní lékařská klinika ...) uzamčené parkoviště s garáží nebo k bydlení. pro tři auta či více motocyklů, zahrada s jezírkem, terasa.

Základní údaje Položka Výměra pozemku Užitná plocha Prodejní/nabídková cena Základní jednotková cena Koeficient prodejnosti Výchozí jednotková cena

Oceňovaná nemovitost 2

4 714 928 -

(m ) (m2) (Kč) (Kč/m2)

(Kč/m2)

5 779 747 9 900 000 13 253 0,75 9 940

5 805 918 5 950 000 6 484 0,90 5 836

Porovnávaná nemovitost č. 3 1 850 3 020 20 000 000 6 623 0,85 5 629

Porovnávaná nemovitost č. 4 7 967 660 5 850 000 8 864 0,85 7 534

Porovnání Položka


Poloha Koeficient polohy Dopravní dostupnost Koeficient dopravní dostupnosti Technický stav objektu Koeficient technického stavu Vybavenost Koeficient vybavení Funkční využitelnost Koeficient funkční využitelnosti Velikost areálu Koeficient velikosti areálu Velikost pozemku Koeficient velikosti pozemku Záplavová zóna Koeficient záplavy

3. zóna - pojistitelné -

Porovnávaná nemovitost č. 1 obdobná 1,00 lepší 0,97 horší 1,05 horší 1,05 obdobná 1,00 obdobná 1,00 obdobná 1,00 4. zóna - nepojistitelné 1,07

Porovnávaná nemovitost č. 2 obdobná 1,00 lepší 0,97 horší 1,35 vč. vybavení a zařízení 0,95 pokoje bez soc. zázemí 1,15 obdobná 1,00 obdobná 1,00 mimo záplavové území 0,95

Porovnávaná nemovitost č. 3 obdobná 1,00 lepší 0,97 obdobný 1,00 lepší 0,90 obdobná 1,00 větší 1,30 menší 1,25 mimo záplavové území 0,95

Porovnávaná nemovitost č. 4 obdobná 1,00 lepší 0,97 horší 1,15 horší 1,05 obdobná 1,00 menší 0,98 větší 0,97 mimo záplavové území 0,95





Výsledná porovnávací hodnota Položka Základní jednotková cena Upravená jednotková cena Výsledná jednotková cena Užitná plocha Porovnávací hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Oceňovaná nemovitost 2

(Kč/m ) (Kč/m2) (Kč/m2) (m2) (Kč) (Kč)

13 253 11 374

6 623 7 586

8 864 7 969

8 715 928 8 089 740 8 090 000 2

Porovnávací hodnota domů č.p. 22, 21 s pozemky o výměře 4.714 m 2

Hodnota samostatných pozemků o výměře 17.987 m

2

8 090 000 Kč

231 290 Kč

Výsledná hodnota celkem (zaokrouhleno)

Příloha č. 1 - Výpočet tržní hodnoty

6 484 7 932

8 300 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty

5/5

Příloha č. 2 Základní informace 1.LV č. 101 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Slověnický mlýn č.p. 22 Slověnice 22 257 26 Slověnice Kraj: Středočeský Benešov Okres: Obec: Slověnice Slověnice Katastrální území: 41 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV V III

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 250,61 Kč/m2 2.LV č. 455 Pozemková parcela č. 703 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Radošovice 257 26 Radošovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Radošovice Katastrální území: Radošovice u Vlašimi Počet obyvatel: 329 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V 0,85 nebo služby – základní sortiment) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 250,61 Kč/m2

Obsah LV č. 101 1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění rodinných domů č.p. 22 a č.p. 21 (Slověnický mlýn) a pozemků 1.2. Ocenění pozemků samostatných

LV č. 455 1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění pozemkové parcely č. 703

-2-

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 101 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,04

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci -0,05 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,05 špatná dostupnost centra obce - Zastávka autobusu v obci Slověnice je vzdálena cca 950 m. -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -3-

10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - Průměrná nezaměstnanost je dle ČSÚ k 31.5.2015 ve Středočeském kraji 5,6 %, v okrese Benešov je 3,5 %. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III

0,02

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,788 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,756

1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění rodinných domů č.p. 22 a č.p. 21 (Slověnický mlýn) a pozemků Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,788 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,788 = 0,756 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 250,61

-4-

Index 0,756

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 189,46

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 vodní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 36/1 36/2 část 443 část 450 451 část 454 460 část 464 část 465 část 470 část 569/2

Výměra [m2] 305,00

Jedn. cena [Kč/m2] 189,46

Cena [Kč] 57 785,30

136,00

189,46

25 766,56

141,00 400,00 1 785,00 357,00 752,00 478,00 99,00 133,00 128,00 4 714,00

189,46 189,46 189,46 189,46 189,46 189,46 189,46 189,46 189,46

26 713,86 75 784,338 186,10 67 637,22 142 473,92 90 561,88 18 756,54 25 198,18 24 250,88 893 114,44

m2

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 22 na stavební parcele č. 36/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ D zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 24,054*12,550 1. PP 1. NP (0,8+3,12+2,1+4,5+2,1)*((2,998+3,51+1,32+1,32+1,3 2+1,32+1,32+3,51)+(1,25418*6,00)) 2. NP (3,768+1+1,3+0,5+1,3+1+3,754)*(1,805+0,9+1,482+ 3*0,3+1,482+0,9+1,482+0,9+1,405+0,9+1,588+0,9+1 ,523+0,9+1,617+0,9+1,609+0,9+2,001) podkroví - galerie 5,250*24,054

= =

[m2] 301,88 304,69

=

304,11

=

126,28

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 301,88 m2 3,12 m 304,69 m2 3,43 m 2 304,11 m 2,27 m 126,28 m2 2,10 m

Název 1. PP 1. NP 2. NP podkroví - galerie Obestavěný prostor -5-

Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název spodní stavba (301,88*3,12)+(2,8*4,6*24,06) vrchní stavba 304,69*5,20 zastřešení 304,11*((9,53-5,2)*0,5)

= = =

[m3] 1 251,76 m3 1 584,39 m3 658,40 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 1 251,76 m3 1 584,39 m3 658,40 m3 3 494,55 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Provedení

bezpečnostní zařízení

-6-

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S N N N S S S S S S C S S N N N

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S N N N S S S S S S C S S N N N

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,54

Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,00 2,40 3,90 5,24 8,16 3,54 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,00 2,90 0,50 7,70 0,62 4,62 109,58 1,0958

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 100,00 1,00 4,30 3,92 100 200 50,00 1,9600 4,30 1. Základy S 24,30 60,00 1,00 14,58 13,30 100 200 50,00 6,6500 2. Zdivo S 24,30 40,00 1,00 9,72 8,87 13 200 6,50 0,5765 2. Zdivo S 8,67 0,7352 9,30 100,00 1,00 9,30 8,48 13 150 3. Stropy S 8,67 0,3321 4,20 100,00 1,00 4,20 3,83 13 150 4. Střecha S 3,00 100,00 1,00 3,00 2,73 13 80 16,25 0,4436 5. Krytina S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,64 13 80 16,25 0,1040 6. Klempířské konstrukce S 6,40 100,00 1,00 6,40 5,84 13 80 16,25 0,9490 7. Vnitřní omítky S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,01 13 60 21,67 0,6523 8. Fasádní omítky S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,19 13 50 26,00 0,5694 10. Vnitřní obklady S 8,67 0,3087 3,90 100,00 1,00 3,90 3,56 13 150 11. Schody N 100,00 1,54 5,24 4,78 13 80 16,25 0,7768 3,40 12. Dveře N 5,30 100,00 1,54 8,16 7,45 13 80 16,25 1,2106 13. Okna -7-

14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:

N S S S S S S S S N N N

2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,54

3,54 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 2,90 0,50 7,70 0,62 4,62

3,23 1,28 3,83 3,65 0,46 2,56 1,46 2,65 0,46 7,03 0,57 4,22

13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13

50 60 50 50 40 40 40 50 30 45 45 50

26,00 21,67 26,00 26,00 32,50 32,50 32,50 26,00 43,33 28,89 28,89 26,00

0,8398 0,2774 0,9958 0,9490 0,1495 0,8320 0,4745 0,6890 0,1993 2,0310 0,1647 1,0972

24,0 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):

= *

1 900,1, 1000 1,0958 0,8000 2,1150 3 875,06

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * =

Plná cena: 3 494,55 m3 * 3 875,06 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 24,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

13 541 590,92 Kč 0,760 10 291 609,10 Kč 0,756 7 780 456,48 Kč

Rodinný dům č.p. 22 na stavební parcele č. 36/1 - zjištěná cena

=

7 780 456,48 Kč

Rodinný dům č.p. 21 na stavební parcele č. 36/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 13 let 2 453,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: (14,845+3,645+0,3)*7,18 podkroví: (14,845+3,645+0,3)*7,18 Název podlaží 1. NP: podkroví:

Obestavěný prostor vrchní stavba: zastřešení:

Zastavěná plocha 134,91 m2 134,91 m2

((14,845+3,645+0,3)*7,18)*2,75 ((14,845+3,645+0,3)*7,18)*(1,13+2,65/2) -8-

= =

134,91 m2 134,91 m2

Konstrukční výška 2,75 m 2,65 m

= =

371,01 m3 331,21 m3

Obestavěný prostor - celkem:

=

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

702,22 m3 134,91 m2 269,82 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 13 let: s = 1 - 0,005 * 13 = 0,935

č. I

Vi typ A

III III II II III

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III III II

0,01 0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,935 = 0,954

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,788 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,954 = 2 340,16 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 702,22 m3 * 2 340,16 Kč/m3 * 0,960 * 0,788= 1 243 129,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 243 129,- Kč

Studna Jedná se o kopanou studnu s ručním čerpadlem. Studna byla původně hloubky 5,5 m s celokruhovými betonovými skružemi. V roce 2006 byla prohloubena o 3 m s osazením skruží 750/300, obsyp kačírek. Přesah studny nad terénem je 0,53 m. -9-

Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 9,03 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 4,03 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,0 % Koeficient opotřebení: (1- 13,0 % / 100)

Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

13,0 %

+ = * * = * =

+ + = * * =

9 750,- Kč 15 354,30 Kč 25 104,30 Kč 0,8000 2,2930 46 051,33 Kč

* =

0,870 40 064,66Kč

2 054,- Kč 2 054,- Kč 0,8000 2,2930 3 767,86 Kč 0,870 3 278,04 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

3 278,04 Kč 43 342,70 Kč 0,756 32 767,08 Kč

Studna - zjištěná cena

=

32 767,08 Kč

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. 5,00 % Stanovené procento z ceny staveb: Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby

Cena stavby - 10 -

Rodinný dům č.p. 22 na stavební parcele č. 36/1 Celkem: Ocenění Cena staveb celkem: 5,00 % z ceny staveb

7 780 456,48 Kč 7 780 456,48 Kč

*

7 780 456,48 0,0500

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

389 022,82 Kč

Cena staveb celkem

=

9 445 375,38 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Ocenění trvalých porostů zjednodušeným způsobem Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

893 114,44 4 714,00 350,00 66 311,00 0,065 4 310,22

Ocenění trvalých porostů zjednodušeným způsobem - zjištěná cena =

4 310,22 Kč

Cena porostů celkem

=

4 310,22 Kč

+

7 780 456,48 Kč 1 243 129,- Kč 32 767,08 Kč 389 022,82 Kč 4 310,22 Kč 9 449 685,60 Kč 893 114,44 Kč

=

10 342 800,04 Kč

Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům č.p. 22 na stavební parcele č. 36/1 Rodinný dům č.p. 21 na stavební parcele č. 36/2 Studna Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Ocenění trvalých porostů zjednodušeným způsobem Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem Ocenění rodinných domů č.p. 22 a č.p. 21 (Slověnický mlýn) a pozemků - zjištěná cena

1.2. Ocenění pozemků samostatných Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací - 11 -

Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,40

-0,20 0,00 0,00 0,60

4

I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,240

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 250,61 0,240 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3

ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha, ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo část 565

Výměra [m2] 331,00

564

Jedn. cena [Kč/m2] 60,15

101,00 432,00 m2

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2 - 3 km: Celková úprava ceny: Název

trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní

60,15

60,15 Cena [Kč] 19 909,65 6 075,15 25 984,80

-3 % -3,00 %

447

55800

Výměra [m2] 486,00

část 450

55800

3 333,00

7,87

-3,00

7,63

25 430,79

část 454

55800

3 129,00

7,87

-3,00

7,63

23 874,27

část 464

55800

899,00

7,87

-3,00

7,63

6 859,37

část 465

55800

210,00

7,87

-3,00

7,63

1 602,30

469

55800

1 032,00

7,87

-3,00

7,63

7 874,16

Parcelní číslo BPEJ

JC [Kč/m2] 7,87

Upr. cena [Kč/m2]

- 12 -

Úprava [%] -3,00

UC [Kč/m2] 7,63

Cena [Kč] 3 708,18

porost trvalý travní 506/3 52944 372,00 porost trvalý travní 507/3 52944 23,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 9 484,00 m2

3,69

-3,00

3,58

1 331,76

3,69

-3,00

3,58

82,34

70 763,17

Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 4,86 0,25 Typ

Název

§ 9 odst. 5

Parcelní číslo část 443

Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 614,00 1,22

ostatní plocha, neplodná půda § 9 odst. 5 ostatní plocha, 466 439,00 neplodná půda § 9 odst. 5 ostatní plocha, 467 169,00 neplodná půda § 9 odst. 5 ostatní plocha, 468 482,00 neplodná půda § 9 odst. 5 ostatní plocha, část 470 299,00 neplodná půda § 9 odst. 5 ostatní plocha, jiná 505/4 1 847,00 plocha § 9 odst. 5 ostatní plocha, jiná 570 216,00 plocha § 9 odst. 5 koryto vodního část 569/2 205,00 toku - zavezené § 9 odst. 5 ostatní plocha část 565 173,00 ostatní komunikace Jiné pozemky - celkem 4 444,00 m2

Upr. cena [Kč/m2] 1,22 Cena [Kč] 749,08

1,22

535,58

1,22

206,18

1,22

588,04

1,22

364,78

1,22

2 253,34

1,22

263,52

1,22

250,10

1,22

211,06 5 421,68

Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 8 odst. 2 - nezastavěný pozemek funkčně související se stavbou vodního díla § 8 odstavec 2 250,61 0,85 0,20 0,788 33,57 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] [Kč] § 8 odstavec 2 koryto vodního toku 569/1 311,00 33,57 10 440,27 2 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 311,00 m 10 440,27 Ocenění staveb na pozemcích - 13 -

Zpevněná příjezdová komunikace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.4. Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm 211

Výměra:

375,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

375,00 m2 * 639,65 Kč/m2

= * * =

360,0,8000 2,2210 639,65

=

239 868,75 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 60 = 21,7 % Koeficient opotřebení: (1- 21,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,783 187 817,23 Kč 0,756 141 989,83 Kč

Zpevněná příjezdová komunikace - zjištěná cena

=

141 989,83 Kč

Cena staveb celkem

=

141 989,83 Kč

akát trnovník (akát trnovník) stáří S = 30 roků relativní výšková bonita: 1 srovnávací bonita: 1 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 2 200 m2 * 17,21 Kč/m2 = součinitel srovnávací bonity * podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * Koeficient sadovnického významu KSV: * * Koeficient typu zeleně KZ: Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * akát trnovník celkem =

37 862,0,70 20,00 % 1,00 0,15 0,50 397,55 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Ocenění trvalých porostů Nelesní porosty: § 44.

jeřáb ptačí (jeřáb ptačí) stáří S = 30 roků - 14 -

relativní výšková bonita: 1 srovnávací bonita: 1 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 2 200 m2 * 17,21 Kč/m2 = součinitel srovnávací bonity * podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * Koeficient sadovnického významu KSV: * Koeficient typu zeleně KZ: * Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * = jeřáb ptačí celkem

37 862,0,25 10,00 % 1,00 0,15 0,50 70,99 Kč

břízy ostatní (břízy ostatní) stáří S = 30 roků srovnávací bonita: 1 relativní výšková bonita: 1 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 2 200 m2 * 17,21 Kč/m2 = součinitel srovnávací bonity * podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * Koeficient sadovnického významu KSV: * Koeficient typu zeleně KZ: * Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * břízy ostatní celkem =

37 862,0,25 10,00 % 1,00 0,15 0,50 70,99 Kč

Celkem - nelesní porosty dle § 44

=

539,53 Kč

Ocenění trvalých porostů - zjištěná cena

=

539,53 Kč

Cena porostů celkem

=

539,53 Kč

Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Zpevněná příjezdová komunikace Ocenění trvalých porostů Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem

+

141 989,83 Kč 539,53 Kč 142 529,36 Kč 112 609,92 Kč

Ocenění pozemků samostatných - zjištěná cena

=

255 139,28 Kč

LV č. 455 1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění pozemkové parcely č. 703 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2 - 3 km: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra - 15 -

JC

60 % -3 % 57,00 % Úprava

UC

Cena

[m2] 3 316,00

trvalý travní 703 55800 porost Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 3 316,00 m2

[Kč/m2] 7,87

Ocenění pozemkové parcely č. 703 - zjištěná cena

- 16 -

[%] 57,00

[Kč/m2] 12,36

[Kč] 40 985,76

40 985,76 =

40 985,76 Kč

REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č. 101 1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění rodinných domů č.p. 22 a č.p. 21 (Slověnický mlýn) a pozemků 1.2. Ocenění pozemků samostatných

12 804 682,50 Kč 294 490,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

13 099 172,70 Kč

LV č. 101 celkem

13 099 172,70 Kč


40 985,80 Kč


40 985,80 Kč

LV č. 455 celkem

40 985,80 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

13 140 158,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen LV č. 101 1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění rodinných domů č.p. 22 a č.p. 21 (Slověnický mlýn) a pozemků 1.2. Ocenění pozemků samostatných

10 342 800,- Kč 255 139,30 Kč


10 597 939,30 Kč

LV č. 101 celkem

10 597 939,30 Kč


40 985,80 Kč


40 985,80 Kč

LV č. 455 celkem

40 985,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

10 638 925,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Desetmilionůšestsettřicetosmtisícdevětsettřicet Kč - 17 -

10 638 930,- Kč

Všeobecná mapa

Budova č.p. 22

Fotografie

Budova č.p. 21

Fotografie

Pozemky

Fotografie

Fotografie

15 O ZJIŠTĚNÉ CENĚ A OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ

Recommend Documents