116

Znalecký posudek č. 16/07/116

O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 3057 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 256 - rod. rekr, pozemku p.č. 2689/36 - zahrada, vše zapsané na listu vlastnictví č. 4554, pro k.ú. Domažlice, obec Domažlice, okres Domažlice.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 17 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 25. 7. 2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/07/116

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 6. 6. 2016 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01986/09-353, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 3057, o výměře 25 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.e. 256, rod. rekr, stojící na pozemku parc. č. st. 3057 - pozemek parcelní číslo 2689/36, o výměře 347 m2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Domažlice, katastrální území Domažlice, okres Domažlice, na listu vlastnictví č. 4554. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovité věci Jedná se o pozemek p.č. st. 3057 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 256 - rod. rekr, pozemek p.č. 2689/36 - zahrada, vše zapsané na listu vlastnictví č. 4554, pro k.ú. Domažlice, obec Domažlice, okres Domažlice. Předmět ocenění je situován na adrese Bezděkovské Předměstí č.e. 256, 344 01 Domažlice. Chata se nachází v jihozápadní, okrajové, zastavěné části města Domažlice, v řadové zástavbě objektů rodinné rekreace jako řadový vnitřní, samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město (okresní) Domažlice 11 127 počet obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Domažlice nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 24. 6. 2016 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta pana Jaroslava Suchánka. Povinný, pan Radek Čáni se i přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní a to v části „Objekty - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 065 EX 01986/09-353, ze dne 6. 6. 2016. Výpis z katastru nemovitostí č. 4554, vyhotovený objednavatelem dne 8. 6. 2016. Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 24. 6. 2016. Náhled ortofoto mapy, vyhotovený znalcem, dne 24. 6. 2016. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


-

Mapy širších vztahů I a II. Náhled platného územního plánu města Domažlice, získaný prostřednictvím oficiálních webových stránek města. Náhled České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM), získaný prostřednictvím webových stránek www.cscom.cz. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 24. 6. 2016.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Obec: Katastrální území:

Plzeňský Domažlice Domažlice (630853)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

4554

Čáni Radek Dvořákova 467, Bezděkovské Předměstí, 34401 Domažlice

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o přízemní, zřejmě částečně podsklepenou (z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit), zděnou chatu, bez podkroví, s mírnou pultovou střechou krytou standardní krytinou. Chata je půdorysného pravidelného tvaru obdélníka. Původní stáří chaty je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele cca 35 let. Vytápění chaty je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti chata zřejmě procházela pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1980. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení chaty: Vnitřní dispozice chaty nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn.

stránka č. 3


V místě jsou omezené možnosti parkování. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné nezpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2689/56 ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Domažlice, náměstí Míru 1, Město, 344 01 Domažlice. Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí, stavebně-technické vybavení stavby a trvalé porosty. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Dle informací ČSÚ je ve městě Domažlice možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubková kanalizace a plynové vedení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou vedlejší stavby a venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Za chatou, na pozemku p.č. 2689/36 - zahrada, při jeho horní, levé hranici (pohled z přístupové komunikace) je situována přízemní vedlejší stavba „kůlny“ se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat případné další vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, dlážděný chodník a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.e. 256 - rod. rekr b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4554 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.e. 256 - rod. rekr b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4554 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Stavba č.e. 256 - rod. rekr – § 36 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha:

5,00×5,00

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 5,00×5,00×3,50

=

25,00 m2

=

87,50 m3

Zatřídění pro potřeby ocenění Zahrádkářská chata: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné 2. Podezdívka 3. Obvodové stěny – zděné 4. Stropy 5. Zastřešení – mírné pultové 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů – břízolitové

Obj. podíl 7,30 % 3,80 % 27,30 % 10,10 % 6,20 % 4,10 % 0,80 % 9,20 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

50 % 50 % stránka č. 5


9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Název, popis Schodiště Dveře Okna – dřevěná Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod propan-butanu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní vybavení Ostatní

Obj. podíl 1,20 % 3,10 % 5,20 % 4,10 % 3,10 % 3,00 % 2,10 % 0,90 % 0,20 % 2,00 % 0,40 % 1,90 % 2,20 % 1,80 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Domažlice Počet obyvatel: 11 127 Základní cena (ZC): 1 451,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby I. Zahrádkářská chata 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 3 Střešní konstrukce I. Krov neumožňující zřízení podkroví 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5 Vybavení III. WC ve stavbě 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu úpravy a vedlejší stavby do chaty 2 celkové ZP 25 m včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m2 stavbou 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 36 Koeficient pro úpravu (s): 0,820

Vi B

0,02 0,05 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,869

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

1 260,92 Kč/m3

stránka č. 6


Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 II. Bez vlivu

0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0,95 100-leté vody)

5

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,950

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,85 0,01 0,05 –0,05

0,00 –0,03 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

0,842

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 87,50 × 1 260,92 × 0,950 × 0,842

=

88 253,37 Kč

stránka č. 7


Stavba č.e. 256 - rod. rekr – zjištěná cena (po zaokrouhlení):

90 000,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 4554 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Domažlice Název okresu: Domažlice Základní cena pozemku: ZC = 1 165,– Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

0,95

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,950 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,990 i=1

stránka č. 8


Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, pozemku špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,85 0,01 0,05 –0,05

0,00 –0,03 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,842 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,792 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 922,6800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 3057 zastavěná plocha a nádvoří 25

Cena [Kč] 23 067,–

§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 922,6800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2689/36 zahrada 347

Cena [Kč] 320 169,96

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 4554 – zjištěná cena Po zaokrouhlení):

=

343 236,96 Kč 345 000,– Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci.

stránka č. 9


Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: • druhu a účelu věcí, • koncepce a technických parametrů, • materiálů, • technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), • velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Chata Domažlice, okres Domažlice Jedná se o pozemek se zahradní chatkou a příslušenstvím k rekreačnímu využití či k případné výstavbě v klidné okrajové části města o celkové výměře 553 m 2. Jedná se o udržovanou, oplocenou rekreační zahradu se samostatně stojící stavbou rekreační chatky s obytnými a užitkovými prostorami. Chatka s příslušenstvím sestává ze vstupu, obytného prostoru a skladovací místnosti se schodištěm, v přízemí a z podkrovního prostou s provozním příslušenstvím. Navazující udržovaný pozemek je oplocená zahrada s dřevěnou skladovací kolnou (provedena 2x), vzrostlými ovocnými a okrasnými dřevinami, záhony a udržovaným travním porostem, situována v mírně svažitém terénu s orientací pozemku na východ a orientací svažitosti na sever. Pozemek je dostupný přístupovou brankou a vstupem z veřejného prostranství nezpevněné obecní cesty. Pozemek navazuje na příjezdovou cestu a oplocení sousedních pozemků, situován v klidné, okrajové lokalitě města (zástavba rekreačních chat a rodinných domů). Zahrada s chatkou jsou vhodné a využitelné k sezónní rodinné rekreaci v klidné, okrajové části okresního historického města s dostupností kompletních služeb a infrastruktury. Inženýrské sítě: napojeno na veřejný rozvod elektrické energie 220V/380V, vytápění - lokální na tuhá paliva, napojeno na společný zdroj užitkové vody (skupinový rozvod). Nabídková CENA: 390 000,- Kč 2) Chata ul. Prokopa Velikého, Domažlice, okres Domažlice Jedná se o chatu situovanou v klidné, okrajové části města Domažlice. Chata se nachází na vlastním, rovinatém a oploceném pozemku o výměře 580 m2. Kromě vlastní chaty na parcele stojí

stránka č. 10


ještě udírna a kůlna (nářaďovna) a okrasné dřeviny. Vytápění chaty zajišťuje krb (umístěn v přízemí - v obývacím pokoji). V patře se nachází druhý obytný pokoj, nyní využívaný jako ložnice s balkónem. Přímo do chaty je zavedena elektřina (220/380V), WC je provedeno suché. Občanská vybavenost a zastávka autobusu jsou nedaleko. Nabídková CENA: 420 000,- Kč 3) Chata Bezděkovské Předměstí-Domažlice, okres Domažlice Jedná se o pozemek se zahradní chatkou a příslušenstvím k rekreačnímu využití či k případné výstavbě v klidné okrajové části města o celkové výměře 929 m 2. Jedná se o udržovanou, oplocenou rekreační zahradu se samostatně stojící dřevěnou stavbou rekreační chatky s obytnými a užitkovými prostorami. Chatka s příslušenstvím sestává ze vstupu, obytného prostoru a provozního příslušenství. Navazující udržovaný pozemek je zahrada se vzrostlými ovocnými a okrasnými dřevinami, záhony a udržovaným travním porostem, situována v mírně svažitém terénu s orientací pozemku na západ a orientací svažitosti na sever. Pozemek je dostupný samostatným přístupem z veřejného prostranství z nezpevněné obecní cesty. Pozemek je kompletně oplocen s vlastní přístupovou brankou a vstupem, navazující na nezpevněnou příjezdovou cestu a oplocení sousedních pozemků. Chata je situována v klidné, okrajové lokalitě města (zástavba rekreačních chat a rodinných domů), bez bezprostřední okolní zástavby. Pozemek s chatkou je vhodný a využitelný k sezónní rodinné rekreaci či jako budoucí stavební pozemek ke zbudování objektu k bydlení v klidné, okrajové části okresního historického města s dostupností kompletních služeb a infrastruktury. Inženýrské sítě: napojeno na veřejný rozvod elektrické energie 220V/380V, vytápění - lokální na tuhá paliva, napojeno na společný zdroj užitkové vody (skupinový rozvod). Nabídková CENA: 590 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Chata Domažlice, okres Domažlice Výchozí cena (VC): 390 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kstavební konstrukce: 0,95 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,10 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 323 121,85 Kč Váha (V): 1,0 2) Chata ul. Prokopa Velikého, Domažlice, okres Domažlice Výchozí cena (VC): 420 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,10 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 315 552,22 Kč Váha (V): 1,0 3) Chata Bezděkovské Předměstí-Domažlice, okres Domažlice Výchozí cena (VC): 590 000,– Kč

stránka č. 11


Množství (M): 1,00 Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,20 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 446 969,70 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena:

315 552,22 Kč 361 881,26 Kč 446 969,70 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

360 000,– Kč 1,00 360 000,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota:

× =

360 000,– Kč

stránka č. 12


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 13


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Domažlice - dopravní dostupnost města Domažlice je zajištěna pomocí autobusové a vlakové dopravy - lokalita vhodná k rekreaci Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - přístup je zajištěn po nezpevněné komunikaci - v místě jsou omezené možnosti parkování - v místě není možné napojení na kompletní IS - obtížná možnost rozšíření chaty - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektu Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcná břemena Ostatní movité věci

90 000,– 345 000,– 435 000,– 360 000,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 360 000,– Kč Cena slovy: třistašedesáttisíc Kč

stránka č. 14


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan, soudní znalec Jaroslav Suchánek, asistent soudního znalce Mgr. Ing. Michalis Becis, asistent soudního znalce

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 25. 7. 2016

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 15


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16/07/116 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 17

Fotodokumentace

Bezděkovské Předměstí ev.č. 256, Domažlice Domažlice 256 344 01 Domažlice – Bezděkovské Předměstí okres Domažlice, Plzeňský kraj

g

GPS 49.4348183N, 12.9148314E

Bezděkovské Předměstí ev.č. 256, Domažlice Domažlice 256 344 01 Domažlice – Bezděkovské Předměstí okres Domažlice, Plzeňský kraj

g

GPS 49.4348183N, 12.9148314E

116

Recommend Documents