ZNALECKÝ POSUDEK č. 8720-373/10 o ceně rodinného domu - ul. J. Kodeše č.p. 214, k.ú. Frýdlant, obec Frýdlant, okres Liberec.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, sodní exekutor Veveří 125 616 45 Brno
Účel posudku:
odhad tržní ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 13. 11. 2010 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 6 stran textu a 6 listů příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 13.11.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu - ul. J. Kodeše č.p. 214, k.ú. Frýdlant, obec Frýdlant, okres Liberec s pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: J. Kodeše 214 464 01 Frýdlant Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Frýdlant Katastrální území: Frýdlant Počet obyvatel: 7 637 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 84,2067 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 84,21 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 11. 2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 548 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemek
-3-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt obsahuje suterén, přízemí a obytné podkroví. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasádní omítka vápenná hladká (zčásti opadaná). Obvodové zdivo suterénu v tl. 60 cm, obvodové zdivo přízemí v tl 45 cm, zdivo podkroví (štítové) v tl. 30 cm. Strop suterénu klenba do ocelových nosníků, stropy přízemí a podkroví polospalné s rovným podhledem. Schodiště suterénu se stupni kamennými, schodiště z přízemí do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Podlaha suterénu betonová mazanina, PVC a keramická dlažba. Podlaha přízemí plovoucí a PVC. Podlaha podkroví prkenná. Dveře dřevěné náplňové. Okna dřevěná dvojitá a zdvojená. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení suterénu sestává z WC, sprchy a umyvadla, v přízemí je WC. V kuchyni je elektrický sporák. V suterénu se nachází chodba se schodištěm, dvě obytné místnosti, kotelna, WC a koupelna. V přízemí je chodba se schodištěm, WC, kuchyně, obývací pokoj a ložnice. V podkroví jsou tři obytné místnosti a půda. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody a kanalizace. V místě je možnost napojení na plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 90 let. Technický stav zhoršený - podmáčené zdivo suterénu, opadaná omítka. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Liberecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 90 roků 3 457,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: suterén: Přízemí: podkroví: Název podlaží suterén: přízemí: podkroví:
7,61*11,13 7,61*11,13 7,61*11,13
= = = Zastavěná plocha 84,70 m2 84,70 m2 84,70 m2
84,70 m2 84,70 m2 84,70 m2 Konstrukční výška 2,70 m 3,15 m 2,50 m
-4Obestavěný prostor: : 7,61*11,13*(0,1+2,7+3,15+0,8+3,8*0,5) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
732,65 m3 732,65 m3
= =
ZP1 = 84,70 m2 ZP = 254,10 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. Kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu - oplocení, žumpa 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
č.
Vi
III III II I IV
0,00 0,00 0,00 0,00 0,04
III II
0,00 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,60 = 0,371 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji
č.
Pi
I II
0,00 0,02
II III II
-0,01 0,00 0,00
III III
0,04 0,05
III
0,00
II I
0,00 -0,04
-511. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - sousedství železnice - hluk, otřesy
III I
0,00 -0,10
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,960 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízení exekuce
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,371 * 0,960 * 0,900 = 0,321 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 457,- Kč/m3 * 0,321 = 1 109,70 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 109,70 Kč/m3 * 732,65 m3 = 813 021,71 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 813 021,71 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 232,00 84,21
Zastavěná 782 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 19 536,72 19 536,72
10 % 10 % + * * =
1 953,67 21 490,39 0,9410 2,1730 43 943,40 43 943,40 Kč
-6-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemek
= =
813 021,71 Kč 43 943,40 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
856 965,11 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
856 970,- Kč
slovy: Osmsetpadesátšesttisícdevětsetsedmdesát Kč
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena nemovitosti jako celku činí 900 000,- Kč. Vzhledem k obtížnosti prodeje podílu odhaduji, že obvyklá cena ideální poloviny nemovitosti činí 360 000,- Kč.
V Teplicích, 13.11.2010 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8720-373/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8720-373/10.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
