ZNALECKÝ POSUDEK č. 8639-292/10 o ceně rodinného domu - Žižkova ul. č.p. 401, k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno
Účel posudku:
odhad tržní ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 11. 9. 2010 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 7 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 11.9.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu - Žižkova ul. č.p. 401, k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa s pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Žižkova 401 473 01 Nový Bor Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Nový Bor Katastrální území: Arnultovice u Nového Boru Počet obyvatel: 12 215 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : 200,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11. 9. 2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 850 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemek
-3-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt je z malé části podsklepený, obsahuje přízemí a obytné podkroví. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasáda stříkaný břízolit. Obvodové zdivo přízemí v tl. 45 cm, obvodové (štítové) zdivo podkroví v tl. 30 cm. Strop sklepa klenba, stropy přízemí a podkroví polospalné s rovným podhledem. Podlaha sklepa betonová mazanina. Podlahy nadzemních podlaží prkenné, parkety, PVC, keramická dlažba a betonová mazanina. Schodiště se stupni betonovými. Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace světelná. Vytápění ústřední kotlem plynovým. Ohřev vody elektrickým boilerem.Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je elektrický sporák. Ve sklepě je jedna skladová prostora. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, dvě komory a garáž. V podkroví je chodba a tři pokoje. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dům pochází z roku 1908, technický stav zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Liberecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel 102 roků 3 585,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: přízemí: podkroví: Název podlaží sklep: přízemí: podkroví:
5,3*2,6 9,26*9,6+1,93*3,3+8,5*4+1,17*4,26 9,26*9,7
= = =
Zastavěná plocha 13,78 m2 134,25 m2 89,82 m2
Obestavěný prostor: : 5,3*2,6*2+9,26*9,6*(0,1+3,1+1,6+3,4*0,5)+ 1,93*3,3*(0,1+3,1)+ 8,5*4*(0,1+5,1)+1,17*4,26*(0,1+2,5) Obestavěný prostor – celkem:
13,78 m2 134,25 m2 89,82 m2 Konstrukční výška 2,00 m 3,10 m 2,70 m
=
815,52 m3
=
815,52 m3
-4Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 134,25 m2 ZP = 237,85 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,77 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu - oplocení, zpevněná plocha 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
č.
Vi
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00
II III IV
0,00 0,00 0,65
Koeficient pro stáří 102 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,413 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - Konfliktní skupiny v okolí. 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
II III II
-0,01 0,00 0,00
III III
0,04 0,05
III
0,00
I
-0,35
I III II
-0,04 0,00 0,00
-512
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,710 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,413 * 0,710 * 0,950 = 0,279 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 585,- Kč/m3 * 0,279 = 1 000,22 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 000,22 Kč/m3 * 815,52 m3 = 815 699,41 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 815 699,41 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 128,00 200,00
zastavěná 1433 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 25 600,25 600,-
-3 % 10 % 7% + * *
1 792,27 392,1,0360 2,1730 61 665,64
-6Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 200,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 542,00 200,00
zahrada 1434 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 108 400,108 400,-
-3 % 10 % 7% + * * * =
7 588,115 988,0,4000 1,0360 2,1730 104 446,17 166 111,81 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemek
= =
815 699,41 Kč 166 111,81 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
981 811,22 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
981 810,- Kč
slovy: Devětsetosmdesátjednatisícosmsetdeset Kč Administrativní cena ideální šestiny nemovitosti, která je předmětem ocenění, činí: 981 810 : 6 ..................................................................................................... = 163 635,- Kč
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí 1 000 000,- Kč Cena šestiny nemovitosti, která je předmětem ocenění, po zaokrouhlení činí 166 670,- Kč.
V Teplicích, 11.9.2010 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8639-292/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8639-292/10.
