ZNALECKÝ POSUDEK č. 8432-85/10 o ceně rodinného domu č.p. 295, k.ú. Zvoleněves, obec Zvoleněves, okres Kladno.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno
Účel posudku:
odhad trţní ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 27. 3. 2010 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 7 stran textu a 5 listů příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 27.3.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 295, k.ú. Zvoleněves, obec Zvoleněves, okres Kladno s vedlejší stavbou a pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 295 Adresa nemovitosti: 273 25 Zvoleněves Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zvoleněves Katastrální území: Zvoleněves Počet obyvatel: 816 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27. 3. 2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 469 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba c) Pozemky c1) Pozemek
-3-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt obsahuje přízemí a půdní prostor. Krov dřevěný sedlový, krytina tašková pálen a dřevěný pultový, krytina vlnitý eternit. Klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasádní omítka vápenná hrubá, poškozená. Obvodové zdivo v tl. 60 cm. Strop klenba do ocelových nosníků. Podlaha betonová mazanina, PVC a keramická dlaţba, Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace nefunkční. Vytápění (kamna na tuhá paliva) v době prohlídky chybělo. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. Kuchyňský kout bez vybavení. V přízemí se nachází vstupní prostor s kuchyňským koutem, WC, koupelna, obývací pokoj a loţnice. Na půdu je přístup pouze zvenčí po ţebříku. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny a vody. Odpady jsou svedeny do ţumpy. V místě je moţnost napojení na veřejnou kanalizaci a plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 90 let. Technický stav zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel 90 roků 4 480,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí:
6,1*14,92
Název podlaţí přízemí:
= Zastavěná plocha 91,01 m2
Obestavěný prostor: : 6,1*10,47*(0,1+4,7+2*0,5)+6,1*4,45*(0,1+2,7) = Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = 91,01 m2 ZP = 91,01 m2
91,01 m2 Konstrukční výška 2,60 m
446,43 m3 446,43 m3
-4Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva - V době prohlídky bez vytpění. 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu - pouze přípojky 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti)
č.
Vi
III III III III III
0,00 0,00 0,03 0,02 0,00
I
-0,08
II
-0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
I
-0,01
III V
0,00 0,40
Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,60 = 0,206 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu - Objekt se nachází v zářezu svaţitého terénu. Vzlínání zemní vlhkosti, okna pouze na východní stranu.
č.
Pi
I II II II II II II II II III I
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
č.
Ti
I
-0,10
II I
0,00 -0,05
11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
-53
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,206 * 0,900 * 0,850 = 0,158 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 480,- Kč/m3 * 0,158 = 707,84 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 707,84 Kč/m3 * 446,43 m3 = 316 001,01 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 316 001,01 Kč
b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Zděný přízemní objekt přistavěný k jiţnímu líci rodinného domu. Obvodové zdivo v tl. 45 a 30 cm. Krov dřevěný pultový, střešní krytina vlnitý eternit. Omítky vápenné hrubé, poškozené. Podlaha betonová. Dveře dřevěné náplňové a svlakové, okno jednoduché. Instalace nejsou zavedeny. Stáří cca 90 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaţí Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumoţňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: : 6,1*12,6*(0,1+3,1) Obestavěný prostor – celkem:
= =
245,95 m3 245,95 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů
Hodnocení standardu P S C S S S P C
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 0,46 1,40 0,00 0,00
-69. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:
S S P C
3,00 1,10 8,20 5,80
100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,46 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
3,00 1,10 3,77 0,00 61,44 0,6144
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
= * * * *
1 250,- Kč/m3 0,6144 0,8500 2,1210 1,5990
Základní cena upravená
=
2 213,96 Kč/m3
245,95 m3 * 2 213,96 Kč/m3
=
544 523,46 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
462 844,94 Kč
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
81 678,52 Kč
Plná cena:
c) Pozemky c1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 267,00 35,00
Zastavěná st. 163/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 9 345,9 345,-
10 % 10 % + * * =
934,50 10 279,50 1,5990 2,1730 35 717,43 35 717,43 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Vedlejší stavba c) Pozemek
= = =
316 001,01 Kč 81 678,52 Kč 35 717,43 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
433 396,96 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
433 400,- Kč
slovy: Čtyřistatřicettřitisícčtyřista Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, ţe obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí 300 000,- Kč.
V Teplicích, 27.3.2010 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8432-85/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8432-85/10.
E. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - foto - mapa
