Hotelladder
Persoonlijk advies
1. Voegt het initiatief iets toe aan het bestaande aanbod (nieuwe markt) en aan zijn omgeving? A. Geeft de beschrijving van de beoogde doelgroepen van het nieuwe hotelinitiatief een toegevoegde waarde? Uw antwoord: ja In de Houthavens willen we een voor Amsterdam uniek hotel ontwikkelen waar twee verschillende hotelmerken van Marriott samenkomen, Moxy en Residence Inn. Hiermee wordt ingespeeld op de gevarieerde behoefte van bezoekers en gebruikers van het gebied en van Amsterdam west in bredere zin. De twee merken kennen verschillende prijs- en serviceniveaus waardoor ze een breed publiek kunnen aanspreken: Het 120 kamer tellend Moxy by Marriott is een lifestyle hotel dat inspeelt in het mobiele zakendoen en de reiziger die gemak, comfort en flexibiliteit wenst (‘select service’ principe). Met de Moxy spelen we in op de wensen van de zakelijke reiziger, de toerist en de conferentieganger, die prijs en kwaliteit belangrijk vinden. Een ‘young at hart and urban’ doelgroep, die in de Houthavens oververtegenwoordigd is. Daarnaast biedt Moxy een hip, ongedwongen en dynamisch horecaconcept, dat niet alleen bedoeld is voor hotelgasten, maar vooral ook voor mensen uit de buurt. Een plek voor een gezonde maaltijd (eventueel ook on-the-go) met lokale producten, maar ook een plek om te werken of te loungen met fantastische koffie. De 60 kamer tellende Residence Inn by Marriott, is een ‘extened stay’ hotelconcept. Dit is een herdefiniëring, van wat in Amsterdam vaak aan gerefereerd wordt als, ‘short stay’. Residence Inn is een hotel dat zich richt op zakelijke reizigers die wat langer verblijven of regelmatig terugkeren, met grotere kamer en openbare ruimten die een huislijke sfeer uitstralen. Een hotel voor zakenreizigers die een plek van rust zoeken als een onderbreking in routinematige zakenreizen.
B. Krijgt het hotel een sterclassificatie die ondervertegenwoordigd is in zijn directe omgeving? Uw antwoord: ja Hotels in dit gedeelte van de stad zijn dun gespreid. In de directe omgeving (de Houthavens, de Spaarndammerbuurt/Zeeheldenbuurt en het noordelijk gedeelte van de westelijke eilanden (boven het spoor)) zijn helemaal geen hotels. Het enige hotel in de buurt is het West Cord Art hotels. Rondom Sloterdijk is het aanbod groter, met het Ibis hotel aan de transformatorweg en de Holiday Inn bij westerpark als enige binnen de ring. Deze hotels bedienen de markt rondom Sloterdijk. De merken Moxy en Residence Inn bestaan nog niet in Amsterdam en zijn daarmee al een toevoeging aan het bestaande aanbod. Met de introductie van deze merken geven wij een aanvulling in het hotel aanbod in Amsterdam west. Het huidige aanbod bestaat hoofdzakelijk uit budget hotels en enkele mid-market traditionele 4 sterren hotels. Moxy is juist anders omdat het een Lifestyle hotel is waarbij sterren kwalificatie niet van belang is. Het positioneert zich als een nieuwe categorie hotel die zich beroepen op het concept van ‘affordable luxury ‘, zoals onder andere Citizen M. Bij uitstek ontbreekt dit concept in West Amsterdam. En juist dit aan dit concept hotel is behoefte in het Houthavensgebied. De ondernemers, werknemers en bezoekers van de Houthavens hebben behoefte aan dit vernieuwende hotel concept en geven dit expliciet aan. Met Residence Inn mikken we op een ander deel van de markt namelijk op reizigers, die langer in het gebied verblijven. Vooral bij internationale mode bedrijven als Calvin Klein en Diesel is hier behoefte aan. Zeker ook voor het aantrekken van nieuw bedrijven naar het houthavengebied, speelt dit zakelijke hotel concept een belangrijke rol. Daarnaast sluit Residence Inn goed aan bij de wens van het stadsbestuur om minder in gefragmenteerde ‘short stay’ appartementen te voorzien, maar meer formeel aanbod te creëren zoals dit hotel concept.
C. Leveren de extra hotelkamers een aantoonbare kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving? Uw antwoord: ja Het hotel wordt onderdeel van de herontwikkeling van de Houthavens/Minervahaven. In de afgelopen jaren is gebleken dat dit gebied een grote aantrekkingskracht heeft. Onder de bedrijven die zich gevestigd hebben zijn een aantal grote modenamen als Diesel, Toms, Barts, en Hugo Boss. Daarnaast wordt in 2016 het nieuwe hoofdkantoor van Calvin Klein opgeleverd. Dit zijn stuk voor stuk internationale bedrijven die klanten en werknemers van over de hele wereld verwelkomen voor kortere of
Hotelladder
Persoonlijk advies
langere tijd. Middels dit ‘dual branded’ hotel wordt in een zo breed mogelijk spectrum van behoeften voorzien, die in het gebied van de houthavens leeft. Daarnaast zal het gebouw ook nog huisvesting beiden aan een restaurant, een vergadercentrum en een spa en fitness. Het vergadercentrum en de Spa Fitness (incl. zwembad) zijn aanvullende faciliteiten voor het Houthaven gebied. De vergaderruimten zijn flexibel en geschikt voor allerlei verschillende vergaderbehoeften, variërend van een informele teambijeenkomst tot een formele directievergadering. Tevens zullen de allernieuwste technologieën worden toegepast, variërend van HD video-vergaderen tot interactieve digiborden van groot formaat. Voor het restaurant voorzien wij, dat deze een internationale uitstraling en allure moet krijgen, toegankelijk moet zijn voor een breed publiek om zowel de internationale, als lokale gast een wow-gevoel te geven. Een restaurant, waar een brasserie, een ‘lounge with bites’ en bar/club wordt samengebracht. Deze openbare functies op het maaiveld zullen de levendigheid van het gebied vergroten en door de 24-uurs functie de veiligheid bevorderen. Het restaurant vergroot het aanbod in de buurt, ook voor de toekomstige bewoners van de woonwijk Houthavens. De hotelgasten zullen daarnaast een nieuwe impuls aan de lokale ondernemers, bijvoorbeeld REM eiland, Woods en Pont 13 geven.
2. Ligt het initiatief in een kansgebied? Uw antwoord: ja De ontwikkeling ligt formeel gezien niet in een van de gearceerde kansengebieden, echter zijn de Houthavens wel als kansengebied aangemerkt en ligt de ontwikkeling in de Houthavens. Het gebied ondergaat een transformatie zoals deze ook omschreven in in Herstructureringsplan Stadhaven Minerva waarbij het gebied meer onderdeel van de stad wordt en minder onderdeel van de haven. De bedrijven die naar het gebied trekken zijn mulitinationale creatieve bedrijven die een behoefte hebben om hun klanten en internationale werknemers tijdelijk te huisvesten.
3. Is er sprake van transformatie? Uw antwoord: ja het gebied is onderdeel van het herstructureringsplan Stadhaven Minerva. De hierin vastgelegde ambitie is het realiseren van een transformatie naar een vitaal, intensiever benut, stedelijk terrein. Als onderdeel hiervan zijn al een aantal transformaties aan de danzigerkade gerealiseerd. Waar de firma Hoogland & zn bv gevestigd was zijn de loodsen gesloopt, zijn de kades versterkt en is een parkeergarage in aanbouw welke als fundering zal fungeren voor het hotel.
4. Voldoet het initiatief aan de ruimtelijke criteria? A. Worden de hotelkamers in de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer gerealiseerd? Uw antwoord: ja op 500 meter afstand van het hotel is de bushalte van bus 22 die elke 10 minuten vertrekt en in 13 minuten naar het Centraal Station rijdt.
B. Kan de capaciteit van de omliggende wegen de verkeersaantrekkende werking van de extra hotelkamers aan en zijn er voldoende parkeerplaatsen? Uw antwoord: ja Door BOdG en bureau DB is een ruimtelijke onderbouwing bij dit plan opgesteld waarbij geconcludeerd wordt dat de verkeersaantrekkende werking niet leidt tot congestie op de omliggende wegen en dat er voldoende parkeerplaatsen op het terrein aanwezig zijn. De berekeningen zijn toegevoegd als bijlage bij de aanvraag omgevingsvergunning waar deze hotelladder ook onderdeel van is.
C. Past het hotelinitiatief binnen de milieu wet -en regelgeving? Uw antwoord: ja
Hotelladder
Persoonlijk advies
Voor de aanvraag omgevingsvergunning is door BOdG een ruimtelijke onderbouwing gemaakt waarin het plan is getoetst op bovengenoemde aspecten. Hieruit blijkt dat het hotelinitiatief binnen de milieu wet - en regelgeving past.
D. Past de maat en schaal van het extra te realiseren hotel(kamers) binnen de ruimtelijke omgeving? Uw antwoord: ja De kop van de Danzigerkade wordt getransformeerd van loodsen naar een vitaal bedrijventerrein. De gebouwen worden ontworpen door gerenommeerde architectenburea's als Dedato, Oeverzaaijer, ZZDP en MVSA. Voor de hotelontwikkeling is ZZDP architecten aangetrokken. Het schetsontwerp wat zij gemaakt hebben is een afstemming met de gebouwen in aanbouw en die nog gebouwd zullen worden. Hierbij is speciaal aandacht gegeven aan hoogteaccenten, openbaar terrein, bezonning, windhinder en zichtlijnen. In de ruimtelijke onderbouwing zijn hiervan schema's en schetsen opgenomen.
E. Hebben de extra hotelkamers geen onevenredige inbreuk op het woon- en leefklimaat? Uw antwoord: ja De dichtstbijzijnde woningen liggen in de wijk Houthavens die momenteel aangelegd wordt. De eerste huizen (blok 0) wordt momenteel gebouwd. Het hotel zal geen overlast voor de woonwijk veroorzaken. Ook is er geen sprake van een eenzijdige plint of extra veiligheidsrisico's.
F. Zijn er dichtbij voorzieningen (toeristisch/recreatieve attracties, stedelijke centra, luchthaven, zakelijke voorzieningen)? Uw antwoord: ja Het hotel wordt in de directe nabijheid van een deel van de doelgroep (de klanten en werknemers van op het terrein gevestigde internationale bedrijven) gevestigd. Ook is theater Amsterdam op loopafstand. Het centrum van de stad is met openbaar vervoer in 25 minuten te bereiken, met de fiets (die door het hotel aangeboden zullen worden) in een kwartier.
G. Draagt het hotel bij aan de multifunctionaliteit van het gebied? Uw antwoord: ja Met de transformatie van havengerelateerde bedrijvigheid naar creatieve bedrijven is de behoefte naar mulitifunctionaliteit gegroeid. Waar een haven/bedrijventerrein vooral baat heeft bij een goede ontsluiting zijn de huidige functies meer op het gebied zelf gericht. Door de komst van het theater is er al meer leven naar het gebied gekomen. Het hotel zal dit versterken. De openbare functies vullen vraag naar vergaderbehoeften, sportmogelijkheden en meer horeca.
5. Voldoet het initiatief aan de kwalitatieve en economische criteria? A. Levert het hotel een aantoonbare kwaliteitsimpuls op voor het pand of de omgeving of het hotelaanbod in de MRA? Uw antwoord: ja Door het hotel zal het gebied buiten kantoortijden intensiever gebruikt worden en zal de veiligheid verbeteren. Het vergadercentrum en Spa/fitness inclusief zwembad zijn aanvullende faciliteiten voor het Houthaven gebied. Voor het restaurant voorzien wij, dat deze een internationale uitstraling en allure moet krijgen, toegankelijk moet zijn voor een breed publiek om zowel de internationale, als lokale gast een wow-gevoel te geven. Een restaurant, waar een brasserie, een ‘lounge with bites’ en bar/club wordt samengebracht.
B. Heeft het initiatief een hoogwaardige bedrijfsfilosofie m.b.t. duurzaamheid
Hotelladder
Persoonlijk advies
en maatschappelijk verantwoord ondernemen? Uw antwoord: ja Voor de exploitatie van het hotel onder een Marriott-franchise heeft Cycas, als preferred partner, een overeenkomt met Marriott. De combinatie Marriott-Cycas biedt over de gehele wereld een hotelervaring die sterk is gericht op de plaatselijke omgeving en een uitzonderlijke klantenservice. Daarom is het motto van Cycas: Het is pas goed als we een glimlach zien. Cycas vindt dat een maatschappelijk bewuste onderneming een toegevoegde waarde is voor de plaatselijke gemeenschap. De hotels spelen een belangrijke rol in de plaatselijke gemeenschap en wij houden deze relatie in stand door plaatselijke liefdadigheidsinstellingen te steunen. Wij stimuleren onze medewerkers om een actieve bijdrage aan de activiteiten voor de lokale gemeenschap. In de omschrijving van het project in de ruimtelijke onderbouwing wordt hier verder op ingegaan.
C. Zijn de extra hotelkamers bovengemiddeld duurzaam ten opzichte van normen in huidige wet- en regelgeving? Uw antwoord: ja Het hotel zal een Breaam very good certificaat krijgen. Grote winst op het gebied van duurzaamheid zal ook worden behaald op de afwerking, waarbij zoveel mogelijk gebruik kan worden gemaakt van duurzame materialen en producten. Daarnaast implementeert Marriott samen met Siemens een programma in Europa om CO2 uitstoot te reduceren, waarbij in bestaande hotels reducties van circa 15% zijn gehaald. Ons streven is dat dit hotel ook in zijn exploitatie een duurzaam en CO2 efficiënt gebouw is.
D. Is er aantoonbare financiële haalbaarheid? Uw antwoord: ja Onderstaande betrokken partijen met ervaring in vastgoed en horeca exploitatie zijn partners in deze ontwikkeling Cycas als ervaren exploitant Marriott als franchise partij Colliers als adviseur Houthavens Beheer BV als ontwikkelende vastgoedbelegger
E. Is er een financier, eindbelegger en exploitant (indien van toepassing)? Uw antwoord: ja Cycas als ervaren exploitant Marriott als franchise partij Houthavens Beheer BV als ontwikkelende vastgoedbelegger
F. Is er sprake van functiemenging? Uw antwoord: ja Naast de twee hotels zullen de volgende openbare functies in het pand geherbergd worden. - Moxy biedt een hip, ongedwongen en dynamisch horecaconcept, dat niet alleen bedoeld is voor hotelgasten, maar vooral ook voor mensen uit de buurt. Een plek voor een gezonde maaltijd (eventueel ook on-the-go) met lokale producten, maar ook een plek om te werken of te loungen met fantastische koffie. - De vergaderruimten zijn flexibele en geschikt voor allerlei verschillende vergaderbehoeften, variërend van een informele teambijeenkomst tot een formele directievergadering. Tevens zullen de allernieuwste technologieën worden toegepast, variërend van HD video-vergaderen tot interactieve digiborden van groot formaat. - Spa-fitness inclusief zwembad apart ontsloten en open voor gebruikers van buiten het hotel. - Restaurant met een eigen exploitant
Bovenstaand overzicht is een weergave van uw antwoorden met daarbij tips ter verbetering van uw initiatief. Geprobeerd is om op basis van uw antwoorden een indicatie te geven hoe kansrijk uw initiatief is. U kunt geen vertrouwen ontlenen over toekomstige besluitvorming of op andere wijze rechten ontlenen aan de op deze website verstrekte informatie (zie ook de disclaimer op hotelladder.nl). Wel kunt u dit overzicht gebruiken bij gesprekken met adviesbureau’s, stadsdelen en/of gemeenten. Ook kunt u het meesturen ter toelichting op uw vergunningaanvraag. Geadviseerd wordt om eerst contact op te nemen met het betreffende stadsdeel/gemeente om meer en gedetailleerde informatie te krijgen over het vervolgproces.
Hotelladder
Persoonlijk advies
Meer informatie over het aanvragen van een omgevingsvergunning: www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/bouwen-verbouwen/vergunningen Contact gemeente Amsterdam Neem contact op met de gemeente Amsterdam als u meer informatie wilt over de procedures. Gebruik hiervoor het algemene informatienummer 14020 of onderstaande contactgegevens. Stuur uw voorstel door naar de gemeente Amsterdam. De gemeente zal contact met u opnemen zodra uw voorstel is verwerkt.
Contactpersoon Stadsdeel Centrum Theo van Schaik
Contactpersoon Stadsdeel Nieuw-West Elly Schouten
[email protected]
[email protected]
Contactpersoon Amsterdam Noord Adrie Doorneveld
Contactpersoon Stadsdeel West Raoul Sakhel
[email protected]
[email protected]
Contactpersoon Stadsdeel Zuid H. Loos
Contactpersoon Stadsdeel Zuidoost Saskia Hartman
[email protected]
[email protected]
Contactpersoon Stadsdeel Zuidas Reina van Grondelle
[email protected]
