1. TOELICHTING Achtergrond De vraagstelling De werkwijze 5

Inhoudsopgave

pagina

1. TOELICHTING

3

1.1 Achtergrond 1.2 De vraagstelling 1.3 De werkwijze

3 4 5

2. POSITIEBEPALING DETAILHANDEL 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

7

Kenmerken winkelconcentraties Leiderdorp Relevante concentraties in de omgeving Attractiviteit van het aanbod Benadering economisch functioneren Profiel en positie binnen de regio Aanbod regio's Zuid-Holland

7 18 22 24 27 29

3. PLANNEN, INITIATIEVEN, ONTWIKKELINGEN EN CONSULTATIE

31

3.1 Plannen, initiatieven 3.2 Ontwikkeling draagvlak 3.3 Ontwikkelingen in beleid en trends 3.3.1 Rijksbeleid in Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en Nota Ruimte 3.3.2 Beleid Provincie Zuid-Holland 3.3.3 Trends en ontwikkelingen 3.4 Gespreksresultaten

4. DE VISIE 4.1 4.2 4.3 4.4

47

Inleiding Algemeen kader Uitgangssituatie, ambitie en perspectief De gewenste structuur op hoofdlijnen 4.4.1 Toelichting en achtergronden 4.4.2 Uitgangspunten en prioriteiten 4.4.3 Opbouw detailhandelsstructuur

Inhoudsopgave

31 35 36 36 38 39 45

47 48 49 51 51 56 59

1

Inhoudsopgave (vervolg)

5. UITWERKING OP ONDERDELEN 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Inleiding Plaats voor dynamiek en effecten Invullingsprofielen Samenvatting belangrijkste ontwikkelingen voor Leiderdorp Actie- en maatregelenplan

pagina

65 65 65 70 89 92

BIJLAGEN Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

1: Trends en ontwikkelingen in de detailhandel 2: Rapportage workshop 3: Rapportage externe consultatie 4: Typering en rangorde van winkelcentra 5: Begrippenlijst 6: Reactie Leiderdorp op REO-beleid

2

1 3 11 19 21 23

Inhoudsopgave

1.

TOELICHTING

1.1

Achtergrond

Ingrijpende ontwikkelingen De gemeente Leiderdorp staat voor diverse grootschalige functionele en fysiekruimtelijke herstructureringen en ontwikkelingen. De belangrijkste hierin zijn de plannen rondom het centrum en in het kader van W4. Bij W4 (wonen-water-wegenwerken) gaat het om een verbeterde inpassing van de verbrede A4 in de Leidse regio. Doordat een gedeelte van de A4 verdiept wordt aangelegd, worden het Oude Dorp en het nieuwe gedeelte van Leiderdorp weer met elkaar verenigd. Bovendien zullen nieuw te ontwikkelen zones ontstaan aan de westkant van de A4, namelijk in de omgeving van Meubelplein Leiderdorp (locaties Vierzicht en Bospoort). Dynamiek in de detailhandel In de detailhandel van Leiderdorp is er op diverse fronten sprake van dynamiek. Deze uit zich in diverse plannen en initiatieven. Naast de geplande uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum Winkelhof worden er plannen ontwikkeld voor uitbreiding van De Baanderij, een concentratie van grootschalige winkels aan de westkant van Leiderdorp en op de grens met Leiden. Meubelplein Leiderdorp is in 2002 gemoderniseerd en uitgebreid. Op een lager niveau in de aanbodstructuur geldt dit ook voor winkelcentrum Santhorst, een wijkcentrum op relatief korte afstand van de Winkelhof. 1

De detailhandel van Leiderdorp is op dit moment, gelet op het inwonertal en de omvang en samenstelling van de winkels, al sterk en met een functie die uitgaat boven het eigen plaatselijk niveau. In de Leidse agglomeratie en in een grotere regio spelen ook andere concentraties een regionale rol, zoals bijvoorbeeld de Leidse binnenstad en de Rijneke Boulevard van Zoeterwoude, waar recent (in 2002) fors is geïnvesteerd. Sturing gewenst en noodzakelijk Door de geplande uitbreiding van de eigen winkelconcentraties, de mogelijkheden op de nieuwe ontwikkelingslocaties binnen het W4-project en door de ontwikkelingen in naburige gemeenten bestaat de kans op vervaging (verminderde profilering) en toenemende concurrentie. Daarom wenst de gemeente Leiderdorp sturing te geven aan verdere ontwikkelingen op detailhandelsgebied mede door afstemming in breder verband. Dit met als doel de sterke positie van de detailhandel in Leider-

1

Circa 26.700 inwoners per 1 januari 2002.

Hoofdstuk 1

3

dorp te behouden en te komen tot een evenwichtig voorzieningenniveau dat past in het regionale kader. Een Structuurvisie detailhandel, waarin op basis van een heldere analyse van de vertreksituatie –en gelet op randvoorwaarden, trends en marktontwikkelingen- het optimale ontwikkelingsperspectief wordt geschetst, dient het kader te bieden voor verdere sturing en afstemming.

1.2

De vraagstelling

Wat kan en waar? De centrale vraagstelling voor de Structuurvisie detailhandel kan als volgt worden geformuleerd: “Welk detailhandelsaanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, is in Leiderdorp gewenst en haalbaar? Hoe dienen de afzonderlijke winkelcentra en andere aanbodconcentraties in functionele zin ten opzichte van elkaar te worden gepositioneerd?” Het gaat hierbij niet alleen om de onderlinge positie en samenhang van de detailhandel binnen Leiderdorp, maar –mede door de ‘versmelting’ met Leiden aan de westkant en bijvoorbeeld de koppeling met Zoeterwoude-Rijndijk- nadrukkelijk ook om de positie binnen de Leidse regio. Wat is in de toekomst het onderscheidend vermogen van Leiderdorp ten opzichte van de naburige gemeenten? Binnen Leiderdorp dient de toekomstige positie zodanig te zijn dat er sprake is van samenhang en elkaar aanvullende concentraties en voldoende individueel perspectief van de clusters. De belangrijkste doelstelling is een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur, niet alleen in Leiderdorp maar ook in de directe omgeving (het regionale kader). Compact weergegeven zal de Structuurvisie inzicht moeten bieden in: • een heldere positiebepaling van elke detailhandelscluster nu en in de toekomst; • brancheringen en mogelijke toevoegingen ter versterking; • de na te streven supermarktstructuur; • trendmatige ontwikkelingen voor woon-/meubelboulevards en autoboulevards in samenhang met scenario’s voor het W4-project; • voorstellen voor uitbouw, profilering en thematisering van clusters. De genoemde onderdelen en aspecten zijn in deze Structuurvisie uitgewerkt.

4

Hoofdstuk 1

1.3

De werkwijze

Breed overleg en communicatie Bij de totstandkoming van deze structuurvisie is veel ruimte geboden voor overleg en terugkoppelingen. Dit vanwege het belang dat wordt gehecht aan een breed draagvlak en een brede afstemming, ook in regionaal verband. Op de eerste plaats is de detailhandel van Leiderdorp in de uitgangssituatie geanalyseerd en gepositioneerd (ook regionaal), en zijn relaties gelegd met de vraagstructuur en de attractiviteit. Het huidige profiel is –mede gelet op daarop van invloed zijnde factoren- vertaald in ontwikkelingspotenties. De uitgangssituatie en ontwikkelingspotenties zijn verder uitgewerkt in ambities en scenario’s voor de toekomstige winkelstructuur. Deze zijn vastgelegd in een discussienota regionale hoofdstructuur, met voorlopige beleidskeuzen van de gemeente Leiderdorp. In workshopverband is deze beleidsmatig besproken en getoetst met regiobestuurders en vertegenwoordigers van de Provincie Zuid-Holland, Kamer van Koophandel, HoofdBedrijfschap Detailhandel (HBD) en Leiderdorpse Ondernemers Vereniging. De resultaten hiervan zijn verwerkt in deze rapportage. Ook is gesproken met vertegenwoordigers van de bestaande winkelconcentraties in de gemeente Leiderdorp. De gespreksresultaten hiervan (reacties, meningen en suggesties) vormen mede de basis voor de Structuurvisie detailhandel op hoofdlijnen. Deze is in het laatste hoofdstuk verder uitgewerkt in concrete voorstellen voor de ontwikkelingsrichting met motivering en in een actie- en maatregelenplan per voorzieningenconcentratie. Begeleiding Het totale traject van de totstandkoming van de Structuurvisie Detailhandel is vanuit de opdrachtgever begeleid door een commissie met de volgende samenstelling: • de heer W. van Winterswijk, projectleider centrumplan; • de heer H. Broekman, directeur Ontwikkelingsbedrijf W4; • mevrouw J. Boot, beleidsmedewerkster Economische Aangelegenheden; • de heer A. Roest, wethouder Gemeente Leiderdorp.

Hoofdstuk 1

5

2.

POSITIEBEPALING DETAILHANDEL

Als basis voor de uiteindelijke visie is in dit hoofdstuk de vertrek- of uitgangssitua2 tie , van de detailhandel geschetst om een indruk te krijgen over de positie daarvan.

2.1

Kenmerken winkelconcentraties Leiderdorp 3

Leiderdorp beschikt over ca. 63.500 m² verkoopvloeroppervlak (vvo), verdeeld over 140 winkels. De belangrijkste kenmerken van de winkelconcentraties zijn hierna weergegeven. Winkelhof Winkelhof fungeert en wordt erkend als hoofdwinkelcentrum van de gemeente Leiderdorp. Gebouwd in 1980 en verbouwd en vernieuwd (met onder andere een Hema) in 2000 trekt het winkelcentrum met 60 winkels en ca. 11.500 m² vvo zo’n 80.000 klanten per week. Het centrum is overdekt en ook de auto’s staan droog door de halfondergrondse garage met 830 gratis parkeerplaatsen. Het winkelcentrum is van hieruit bereikbaar (rolbanen) en via trappartijen aan de buitenkant. In 4 14 winkels worden dagelijkse artikelen aangeboden maar binnen de totale verkoopvloer is de betekenis hiervan veel groter (4.250 m² vvo ofwel ca. 37%) door onder andere de grote Albert Heijn en de Digros-supermarkt. Het dagelijkse aanbod wordt gecomplementeerd door een royale moderne drogist, bakker, kaasverswinkel, witte prijzenslager, viswinkel, tabakszaak, banketbakker, kant en klare maaltijden, Jamin, delicatessen en slijterij. In de niet-dagelijkse sector is er een gemengde branchering met een accent op mode (3.000 m² vvo aan kleding/schoeisel) in 21 winkels. Sterke elementen hierin zijn de herenmodezaak Schrier, Adriano schoenen, enkele damesmodewinkels met verschillende merken. Prijsvriendelijk en discountaanbod is er in de vorm van Vögele (voorheen Kien), Zeeman en Hans Textiel. De mix in het aanbod krijgt verder gestalte door onder andere een Hema, een kwalitatief betere bruinen witgoedzaak, een goed geassortimenteerde boekhandel, Blokker en Intertoys. Het totale naar binnen gekeerde winkelcomplex wordt aan de buitenzijde gekenmerkt door trapjes, doorgangen en galerijen, maar binnen is er sprake van een redelijk duidelijke routing. De buitengalerij is –behalve enkele winkels aan de kant van het postkantoor- minder in trek bij de detailhandel. Binnen ligt Vögele enigszins in een dode hoek (geen doorgang of uitgang).

2 3 4

Zoals aangetroffen tijdens de inventarisatie in juni 2002. Locatus-bestand van mei 2002. Dagelijkse artikelen: supermarktareaal, speciaalzaken met voedings- en genotmiddelen en aanbod in persoonlijke verzorging (drogisterij/parfumerie).

Hoofdstuk 2

7

8

Hoofdstuk 2

Het horeca-aanbod is tamelijk beperkt (5) en binnen zijn er 4 overige functies (reisbureau, schoenenreparatie, kapper en schoonheidssalon) en aan de buitengalerij 6, namelijk postkantoor, videotheek, uitzendbureau, reisbureau, stomerij en bank. In de directe omgeving bevinden zich verder nog enige banken, apotheek, zakelijke dienstverlening en gemeentehuis. Op het dak is een indoor sportcentrum. Het aanbod in Winkelhof kan –gelet op de positie als hoofdcentrum van een plaats met ca. 26.700 inwoners- als volgt worden gedefinieerd: • een sterk accent op boodschappen in vrij complete vorm; • een gevarieerd aanbod in niet-dagelijkse artikelen met alle gangbare assortimenten en frequent aan te schaffen artikelen; 5 • een groot aandeel ‘winkel’winkels en enige zaken waar men overwegend doelgericht laagfrequent koopt. In categorieën kan Winkelhof als volgt worden ingedeeld. Indeling winkels Winkelhof Gericht op:

Aantal winkels

In m² vvo

Aantal filiaalbedrijven

Hoogfrequent kopen/ boodschappen doen

19

5.000

7

Winkelen

33

5.200

14

Laagfrequent kopen Totaal

8

1.300

4

60

11.500

25

Iets meer dan de helft (54%) van de winkels voert een assortiment in het gemiddelde marktsegment, 33% zit daarboven en 13% daaronder. Uitgaande van een gemiddelde situatie bij centrumaanbod (ca. 55 à 60% gemiddeld, ca. 25 à 30% boven6 gemiddeld en zo’n 15% benedengemiddeld ) is er ook in dit opzicht sprake van een aantrekkelijke mix. Winkelhof ligt midden in Leiderdorp en is goed bereikbaar via de Engelendaal, de centrale ontsluitingsroute door Leiderdorp.

5

6

Winkels waarin men recreatief winkelt, kijkt en vergelijkt, veelal vanuit een persoonlijke interesse (mode en –accessoires, boeken, CD’s en nieuwe informatieartikelen, sport, hobby, geschenken, enzovoorts). Op basis van ervaringsgegevens van BRO.

Hoofdstuk 2

9

10

Hoofdstuk 2

Overzicht functiekleur Winkelhof

Winkelcentrum Santhorst Santhorst is –sinds 1969- een winkelstrip in de vorm van een winkelhaak op zo’n kleine 500 meter ten zuidwesten van Winkelhof. In feite ligt alleen Park De Houtkamp daartussen. Winkelcentrum Santhorst presenteert zich ook ‘in de tuin van Leiderdorp’. Tot voor kort was het winkelcentrum ca. 900 m² vvo groot met de nadruk op dagelijkse benodigde artikelen. Het winkelcentrum is gerenoveerd en uitgebreid. Het meest uitgebreid is de trekkende C1000-supermarkt, maar ook de rest van de winkels is vergroot, vooral de drogist en de slijter. Totaal is ca. 900 m² vvo toegevoegd tot ca. 1.800 m² vvo totaal. De profilering van het winkelcentrum duidt op een functie voor de wijk en buurt. Supermarkt, drogist en slijter, bakker, slager, groente/fruit en aanvullende winkels (juwelier, bloemen, toegevoegde kookwinkel) en functies (kapper, video en de Rabobank aan de overkant). Het winkelcentrum is goed bereikbaar met parkeren er omheen en ligt ‘in het zicht’ van Winkelhof. Oranjegalerij In het Oude Dorp ligt het buurtcentrum Oranjegalerij (Frederik Hendriklaan) met ca. 320 m² vvo van beperkte omvang. Het gaat om gemakswinkels voor dagelijkse arti kelen (slager, bakker, bloemenzaak, versspeciaalzaak, kruidenierswarenwinkel), kapper, bankfiliaal en een videotheek. Het gaat bij deze voorzieningen duidelijk om een functie voor de buurt. De winkelstrip ziet er redelijk verzorgd uit en men kan parkeren voor de deur.

Hoofdstuk 2

11

12

Hoofdstuk 2

Voor de buurt functioneert ook een kleine Spar-winkel aan de Hoofdstraat. Deze Hoofdstraat, parallel aan de Oude Rijn verbindt de Kerkwijk (ten noorden van de A4) met de Oranjewijk en het Doeskwartier (ten zuiden van de A4). Uit profiel en panden blijkt nog duidelijk het dorpse karakter, met hier en daar een bedrijfsfunctie tussen de woonbebouwing. Splinterlaan Het in Leiderdorp aangegeven ‘Shopcenter Zijlkwartier’ is een klein buurtsteunpunt gesitueerd dicht tegen Leiden, maar van daaruit (wijken De Kooi en De Waard) moeilijk bereikbaar. Het (tijdens de inventarisatie) gevestigde 4-tal (bakker, bloemenzaak, kapsalon en cafetaria) kan uiteraard niet concurreren met uitgebreidere aanbodclusters waarin veelal minimaal een supermarkt als trekker fungeert. Het perspectief ligt uitsluitend in het individuele vermogen van de ondernemers om minimaal de eigen klantenkring vanuit de omgeving op peil te houden. Hoogvliet Leyhof In de noordelijke nieuwbouwwijk van Leiderdorp zorgt een moderne Hoogvlietsupermarkt (aan de Poortwacht met parkeren voor de winkel) voor een aankoopmogelijkheid van dagelijks benodigde artikelen. Meubelplein Leiderdorp Het in 1986 gebouwde en cirkelvormige meubelplein bevat ca. 21.000 m² verkoopvloer verdeeld over 12 vestigingen. Het aanbod bestaat uit grote zaken met meerdere stijlvormen in het midden en hogere marktsegment , gemiddeld kleinere meubelspeciaalzaken (slaapkamers, Scandinavische meubelen, rotan/grenen en lederen meubelen) en gemiddeld weer wat grotere zaken met een algemeen assortiment. Het aanbod in deze laatste zaken varieert tussen modern/romantisch en eigentijds/ klassiek/romantisch. Het Meubelplein heeft een helder profiel: vooral meubelaanbod en bijvoorbeeld geen doe-het-zelf, sanitair en tapijtzaken. Het enigszins verliezen aan positie heeft geleid tot een nieuwe impuls en nieuwe investeringen. In het middengebied is ca. 3.000 m² toegevoegd ten behoeve van 4 winkels en een horecavoorziening. Er is een overkapping (droogloop) gerealiseerd en het totale binnengebied is heringericht en bestraat. De toevoeging bestaat onder andere uit Siematic, XS Kids kinderwarenhuis en Bevers houten vloeren. De beleving van het binnengebied is duidelijk anders geworden en heeft aan kwaliteit gewonnen (zie foto’s). De capaciteit vóór het Meubelplein bedraagt 320 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie kan ook aan de nieuwe as in het binnengebied worden geparkeerd. De problematiek van het Meubelplein ligt in de zichtbaarheid, bereikbaarheid en in het gebruik van de parkeerplaatsen. De ontwikkelingen binnen het W4-project bieden kansen voor het opheffen van knelpunten en attractiviteitsversterking.

Hoofdstuk 2

13

14

Hoofdstuk 2

Tussen de knoop N446 en het Meubelplein, maar gescheiden door water, bevinden zich een AC hotel-restaurant, McDonalds en pannenkoekenrestaurant, allen met ruime parkeermogelijkheden en bereikbaar via de Persant Snoepweg. De Baanderij Bedrijventerrein De Baanderij ligt in de westelijke rand van Leiderdorp, op de grens met Leiden. Het totale terrein bevat ca. 25.250 m² vvo verdeeld over 28 vestigingen en verder zijn er bijvoorbeeld 17 autobedrijven gevestigd, 2 verhuurbedrijven en 1 ambachtelijke functie (interieurconfectie). Aan de Zijlbaan is, met het gezicht naar het water, geleidelijk een aaneengesloten front met winkels ontstaan. De panden zien er goed verzorgd uit met parkeergelegenheid op het terrein ervoor. In de oksel van de Zijlbaan met de Rietschans bakent de –uit Leiden afkomstige- LeenBakker dit gedeelte af. Een zestal zaken komt van diverse locaties uit Leiden. De totale verkoopvloer bedraagt 21.450 m² verdeeld over 17 vestigingen. Praxis is de grootste winkel en daarna Karwei, Leen Bakker, OTAK, Duimeland en Woonweide. Buiten deze 6 –met tussen 1.400 en 4.500 m² vvo- ligt de gemiddelde grootte op ca. 550 m² vvo, een relatief veel kleinere schaal. In tegenstelling tot het Meubelplein is er hier geen sprake van een heldere profilering. Het aanbod is zeer gemengd en ook met elementen die op PDV-concentraties gewoon7 lijk niet worden toegelaten (babyspeciaalzaak, welzorgwinkel, watersportartikelen). Mede door –in PDV termen- relatief kleine zaken is er wel sprake van specialisatie, ook in het bovengemiddelde marktsegment (o.a. ijzerwaren, parket, watersportartikelen, keukens, verlichting).

7

PDV is Perifere Detailhandels Vestigingen op locaties buiten reguliere winkelcentra, zoals bijvoorbeeld op bedrijventerreinen. Toegelaten branches zijn: auto’s, boten, caravans, brand- en milieugevaarlijke stoffen, tuincentra, bouwmarkten, de gehele woninginrichtingsbranche, keukens en sanitair. Beleidsmatig (Provincie Zuid-Holland) wordt hierbij een ondergrens gehanteerd van 1.000 m² voor individuele vestigingen. Bij effectuering van het in de Vijfde Nota gepresenteerde beleid zal het begrip ‘PDV’ komen te vervallen.

Hoofdstuk 2

15

16

Hoofdstuk 2

Het aanbod kan als volgt worden uitgesplitst. Overzicht hoofdbranches Zijlbaan (De Baanderij) in m² vvo8 Doe-het-zelf algemeen

8.250

Hout

640

Parketvloeren

420

IJzerwaren Keukens / sanitair / tegels / open haarden Subtotaal Woninginrichting algemeen

283 2.600 12.193 4.353

Teakhouten meubelen

400

Tapijt

800

Verlichting

200

Montage- en meeneemmeubelen

980

Subtotaal

6.733

Babyartikelen

1.420

Medische hulpmiddelen Watersportartikelen Subtotaal Totaal

57%

31%

200 920 2.540

12%

21.466

100%

Verspreid over De Baanderij is er daarnaast nog zo’n 4.000 m² aan detailhandel aanwezig. Het gaat hierbij om een gebouw langs de Draadbaan (onder andere tegels, sanitair, tapijten en gordijnen), een blok op de hoek van de Touwbaan (rijwielen, parket / tapijten / gordijnen), en de Kabelbaan (met Hubo, zonwering en automaterialen). Verder zijn er een middelgrote zaak met kampeer- en zwerfsport gevestigd en, enigszins verstopt, een kleine zaak met interieur en decoratie (De Tafelaar). De auto- en autogelieerde bedrijvigheid komt vooral voor langs de Touwbaan, Weversbaan en Lijnbaan. De uitstraling is over het algemeen weinig wervend en rommelig, mede door de op het oog ontoereikende ruimte voor auto’s (parkeren, wachtende of gereed zijnde reparatieauto’s, vrachtwagens). De ‘Woonboulevard’ is in feite alleen de concentratie met parkeren aan de Zijlbaan. Tuincentrum Ranzijn Buiten de beschreven concentraties is in volume verder vooral dit tuincentrum van belang (> 5.000 m²) met een ruime parkeerplaats. Het tuincentrum ligt aan de Hoogmadeseweg, ongeveer tegenover de haven aan de andere kant van de A4.

8

Inventarisatie juli 2002.

Hoofdstuk 2

17

2.2

Relevante concentraties in de omgeving

In de directe omgeving van Leiderdorp is het detailhandelsaanbod in met name Leiden en Zoeterwoude van belang. Leiden-binnenstad als regionaal koopcentrum Het binnenstedelijk detailhandelsaanbod van de stad Leiden (met royaal 117.000 inwoners en ca. 142.000 m² vvo) –en met name het kernwinkelgebied daarvan- functioneert als regionaal koopcentrum. Het aanbod in de binnenstad bedraagt ca. 9 79.000 m² vvo . De regionaal trekkende brancheringen namelijk de warenhuisbranche en de mode nemen hiervan samen ca. 38% in (respectievelijk ca. 8.000 en 22.000 m² vvo). Belangrijke kenmerken zijn verder: • een gemiddeld aandeel filiaalbedrijven (ca. 33%); • een marktsegmentatie die in orde van grootte vergelijkbaar is met die in Winkelhof (32% bovengemiddeld, 57% gemiddeld, 11% benedengemiddeld); • 7.500 m² vvo in ‘wonen’, vooral in gespecialiseerde en relatief kleinschalige vorm; • veel bijzondere winkeltjes; • een toevloeiende omzet in de niet-dagelijkse sector van ca. 42%, met name ook afkomstig uit Leiderdorp. Buiten de binnenstad gaat het overwegend om wijken buurtconcentraties met het accent op de dagelijkse verzorging. In het kader van dit onderzoek is met name het aanbod aan de Lammenschansweg en Zoeterwoudseweg relevant. Lammenschansweg, nieuwe initiatieven Aan de parallelwegen van de Lammenschansweg is sprake van diverse soorten bedrijvigheid, namelijk autobedrijven en detailhandel. Het totaal is nog weinig geprofileerd maar er zijn nieuwe ontwikkelingen. Naast de langer gevestigde zaken zoals Gamma en een zaak met woningen projectinrichting van bovengemiddeld niveau is er een nieuw project gerealiseerd met een Intersport superstore (ca. 2.000 m²), de regionaal bekende zaak Hage (tapijt/bedden/gordijnen), Horn keuken en bad en ook Kwik-Fit. In een gedeelte van een garagebedrijf is een Meubel Outlet Store (De Koloniaal & Co.) gestart van ca. 1.000 m² en met een matige uitstraling. Aan de overkant bevinden zich een open haardencentrum, een sportmarkt en een glas in loodhandel. Het totale winkelaanbod wordt geraamd op ca. 11.000 à 12.000 m² vvo, waarvan ruim 7.000 m² vvo binnen het thema wonen. Sport is binnen het geheel een ‘vreemde’ branche.

9

Leiden, Meer kwaliteit in de binnenstad, BRO augustus 2000.

18

Hoofdstuk 2

Resumerend kan worden geconstateerd dat het winkelblok met Intersport, Hage en Horn (met parkeren voor de deur) er goed uitziet maar dat het totaal aan de Lammenschansweg in functies, branchering en ruimtelijke opbouw weinig samenhang vertoont. Zoeterwoudseweg, vooral doe-het-zelf Het echte winkelaanbod aan de –dichtbij de Lammenschansweg gelegen- Zoeterwoudseweg betreft doe-het-zelf: Formido en Praxis welke laatste beduidend kleiner is dan de Praxis op De Baanderij. Samen met Carpetland gaat het in totaal om ca. 6.700 m² vvo. In het gedeelte van de Hoge Rijndijk ten noorden van de A4 is, versnipperd gesitueerd, nog ca. 5.800 m² vvo aan relatief grootschalig aanbod aanwezig. Het gaat hierbij om meubelen (Colijn) en matig geprofileerd aanbod met keukens, tapijt en woninginrichting. Zoeterwoude-dorp In het hart van Zoeterwoude ligt, onder de kerktoren aan de Dorpsstraat, een klein dorpscentrum. Het gaat om op het dorp gericht aanbod met het accent op dagelijkse artikelen: C1000, slager, groente, bakker en slijter. Aanvullend niet-dagelijks aanbod is relatief beperkt, waarvan een deel is gevestigd aan de Kerklaan. Beleidsmatig wordt ingezet op verdere concentratie aan de Dorpsstraat, mogelijk te maken door verplaatsing en vergroting van de C1000 (nu 400 m² vvo) en gepland op de hoek Dorpsstraat-Veldzichtstraat, in combinatie met 40 parkeerplaatsen en appartementen.

Hoofdstuk 2

19

20

Hoofdstuk 2

Zoeterwoude Rijneke Boulevard Indien de bordpresentatie aan de A4 van de Rijneke Boulevard klopt dan zijn hier -op 3 km afstand van Leiderdorp- meer meters verkoopvloer aanwezig dan in de hele gemeente Leiderdorp, namelijk 65.000 m². Gelet op brutoruimte en nietwinkelfuncties kan het verkoopvloeroppervlak worden geraamd op ca. 41.600 m² vvo. Er wordt momenteel (inventarisatie juli 2002) gewerkt aan de totale herinrichting van het voorterrein. De panden worden in presentatie verbeterd, nieuwe winkels zijn toegevoegd, en er zijn routes mogelijk voor de auto, ook langs de achterzijde (langs het water) en er is ruime parkeergelegenheid. De aanwezige formules zijn de volgende: Dormaël slaapkamers Montel zitmeubelen Ton van Bemmelen Sports Oase slaapkamers Hage wooncomfort Kroes Interieur Fauteuillerie Lucky Leder Budget Bed en Carpet Beter Bed

Beter Bed Junior Euro vloeren Casba wonen Trendhopper mega Kagie keukens Superconfex Leski meubelen Halfords superstore Kwantum LeenBakker

Profijt meubelen BCC Bemmel & Kroon witgoed Old Inn wonen Karwei Droomoord waterbedden Top keukens Carpetland Casba restaurant

De mix in het aanbod is groter dan gangbaar is binnen themacentra (wonen en doehet-zelf), door de aanwezigheid van bijvoorbeeld sport, kleding, rijwielen c.a., bruinen witgoed. De Boulevard presenteert zich als ‘voordelig’ en gelet op de aanwezige formules is dit grotendeels ook het geval. Het volume, het (ver)brede aanbod en de verbeterde uitstraling zullen leiden tot een grotere impact op de regio dan tot nu toe het geval was. Iets verder aan de Hoge Rijndijk, richting Leiderdorp, bevindt zich nog een kleine cluster met antiek, rotan/tuinmeubelen, Brugman keukens en glasmeubelen met een matige uitstraling.

Hoofdstuk 2

21

2.3

Attractiviteit van het aanbod

De attractiviteit van de verschillende aanbodconcentraties kan worden afgeleid uit de oriëntatie daarop en de binding daaraan vanuit het primaire verzorgingsgebied. Ook de eventuele toevloeiing van buiten de regio is mede bepalend. Draagvlak 10 In het koopstromenonderzoek Zuid-Holland van 1999 is de Leidse regio afgebakend. Op basis van de bevolkingsgegevens van 1-1-2002 (CBS) wonen hier 217.016 inwoners als volgt verdeeld: Leiden Leiderdorp Zoeterwoude Subtotaal

118.077 26.706 8.627 153.410

Oegstgeest Rijnsburg Voorschoten Warmond

21.176 14.887 22.484 5.059

Het primaire verzorgingsgebied beschikt over ruim 153.000 potentiële klanten. Koopstromen Het koopstromenonderzoek biedt ook inzicht in de onderlinge verhoudingen binnen het gebied. Let wel, het gaat hierbij om de situatie van 1998/1999. Inmiddels is er wel wat veranderd en dat geldt dan met name voor de modernisering van Winkelhof in 2000, de bijna voltooide opwaardering van het Meubelplein, de forse impuls bij de Rijneke Boulevard en ontwikkelingen op De Baanderij. Als indicatie voor de verhoudingen in de binding en oriëntatie zijn de gegevens echter nog steeds representatief en bruikbaar. Tabel 2.1: Koopkrachtbinding dagelijkse artikelensector, regio Leiden herkomst

Leiden

bestemming

Leider-

Oegst-

dorp

geest 2%

Leiden centrum

36%

3%

Elders Leiden

55%

2%

Subtotaal Leiden

91%

5%

Leiderdorp

3%

94%

Oegstgeest

3% -

Rijns-

Voor-

War-

Zoeter-

Totaal

burg schoten

mond

woude

regio

6%

20%

0%

0%

0%

-

-

3%

3%

5%

32%

3%

0%

3%

3%

11%

52%

-

-

0%

1%

7%

13%

-

91%

0%

-

43%

-

11%

-

0

94

-

-

-

7%

2%

0%

2%

-

93%

1%

8%

11%

Warmond

-

-

0%

-

-

31%

-

1%

Zoeterwoude

-

-

-

-

-

-

66%

3%

Elders

3%

1%

6%

0%

1%

0%

1%

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Rijnsburg Voorschoten

10

Koopstromenonderzoek Zuid-Holland, BRO 1999; uitgevoerd in opdracht van onder andere Provincie Zuid-Holland, Kamers van Koophandel en de gemeenten Rotterdam en Den Haag.

22

Hoofdstuk 2

In Leiden en Leiderdorp wordt 91% en 94% in de dagelijkse artikelensector gebonden. Zoeterwoude bindt minder eigen koopkracht. Leiderdorp trekt in deze sector vooral koopkracht uit Zoeterwoude en Leiden, maar Leiderdorp verliest ook koopkracht aan Leiden. Door het grotere bestedingspotentieel van Leiden valt de balans uit ten gunste van Leiderdorp, en de toevloeiing is met name gericht op Winkelhof. Tabel 2.2: Koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelensector, regio Leiden herkomst

Leiden

bestemming

Leider-

Oegst-

dorp

geest

Rijns-

Voor-

War-

Zoeter-

Totaal

burg schoten

mond

woude

regio

Leiden centrum

57%

31%

31%

12%

14%

15%

32%

42%

Elders Leiden

19%

2%

6%

0%

5%

7%

7%

12%

Subtotaal Leiden

76%

33%

37%

12%

19%

22%

39%

54%

Leiderdorp

4%

45%

3%

3%

3%

2%

7%

8%

Oegstgeest

1%

0%

39%

3%

-

22%

-

5%

Rijnsburg

0%

0%

0%

39%

-

-

-

3%

Voorschoten

1%

1%

0%

0%

44%

1%

3%

6%

Warmond

0%

0%

0%

-

0%

12%

-

0%

Zoeterwoude

0%

0%

0%

-

0%

0%

21%

1%

Zoeterwoude Rijneke B.

6%

8%

3%

-

4%

6%

13%

6%

Elders

12%

13%

18%

43%

30%

35%

17%

17%

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

In de niet-dagelijkse artikelensector komt de regionale positie van het Leidse centrum duidelijk naar voren. Ongeveer eenderde van de lokale koopkracht van Leiderdorp en Zoeterwoude (en ook van Oegstgeest) komt daar terecht. Het totale aanbod van Leiderdorp trekt –in relatief geringe aandelen- vanuit de totale regio. De concurrentie gaat verder vooral uit van de Rijneke Boulevard (nog in de oude situatie). Men was daarop vooral georiënteerd voor woninginrichting en bruinen witgoed. Specifieke informatie over Leiderdorp Het Meubelplein 11 In het kader van een door BRO in 1995 gehouden onderzoek kan de invloedsfeer van het Meubelplein Leiderdorp op basis van omzetherkomst worden gespecificeerd. Ongeveer 75% van de omzet was in 1995 afkomstig uit een gebied met een straal van 25 km. rond Leiderdorp, met de plaatsen Leiden, Alphen aan den Rijn, Den Haag en Delft als belangrijkste herkomstgebieden. De overige omzet is vrijwel volledig afkomstig uit op ca. 30 km. gelegen grote stedelijke concentraties (Rotterdam en Amsterdam). Gelet op het omzetherkomstgebied en daarin wonende consumenten is het eigen draagvlak van Leiderdorp voor het Meubelplein relatief van geringe betekenis.

11

Ontwikkelingsmogelijkheden Meubelplein Leiderdorp, BRO 1995.

Hoofdstuk 2

23

Winkelhof 12 In 2001 is in het winkelcentrum een passantenonderzoek gehouden waaruit onder andere de herkomst van de klantenkring duidelijk naar voren komt. Naast de betekenis voor Leiderdorp (ca. 75% van de bezoekers komt uit Leiderdorp) vervult het winkelcentrum ook een functie voor Leiden (14% van de bezoekers) en de omliggende kernen (8%). Ca. 3% komt van verderweg. Vooral door de grote Albert Heijn en Digros, ook de meest bezochte winkels, ligt het accent bij ca. 60% van het bezoek op ‘boodschappen doen’. ‘Winkelen’ als reden voor bezoek wordt door bezoekers van buiten Leiderdorp meer aangegeven (Leiden en kernen rond Leiderdorp, elk 34%) dan vanuit Leiderdorp zelf (24%). Concurrenten voor de Winkelhof zijn op het gebied van ‘boodschappen’ Santhorst en op het gebied van ‘winkelen’ de Leidse binnenstad: logisch, gelet op de aanbodstructuur en aanwezige branches. Ca. 85% van het bezoek komt vanuit de reistijdcategorie 1 tot en met 10 minuten. Dit betekent dat de Leidse bezoekers vooral afkomstig zijn uit de oostelijke schil van de stad Leiden. Het autobezoek is met ruim de helft van een gemiddeld niveau. De parkeerfaciliteiten zijn met name ook van belang voor de bezoekers van buiten Leiderdorp die in veel sterkere mate van de auto gebruik maken (84% vanuit Leiden, 89% vanuit omliggende kernen, ten opzichte van 47% vanuit Leiderdorp). De bezoekers waarderen het winkelcentrum over het algemeen positief, al zijn er nog wel enige wensen, waaronder meer horeca-aanbod. De Baanderij 13 Op basis van de eerste resultaten van een in mei 2002 gehouden bezoekersenquête ontstaat inzicht in de herkomst van het bezoek. Ongeveer tweederde van het bezoek aan De Baanderij komt vanuit het directe primaire gebied en ongeveer gelijk verdeeld over Leiderdorp en Leiden. De ‘herkomst’ Zoeterwoude is van geringe betekenis. Daar heeft men immers ook de eigen Rijneke Boulevard. In totaliteit komt ca. 78% van het bezoek uit de Leidse regio en 22% van daarbuiten. Zoals gangbaar bij dit soort aanbodconcentraties komt het bezoek vooral per auto (94%). Met komt vooral via de Rietschans als invalsroute (56%) en ook via Van de Valk Boumanweg (15%) en Lage Rijndijk (12%). Bij vertrek is de Rietschansweg populairder. Ca. 71% kiest deze vertrekroute, natuurlijk mede door het eenrichtingsregiem op de Van de Valk Boumanweg.

2.4

Benadering economisch functioneren

Op basis van de beschikbare gegevens, kengetallen en ervaringsgegevens is hierna een benadering gepresenteerd van het functioneren van de detailhandel in Leiderdorp. De specifieke informatie over de concentraties en dan met name de herkomstgegevens zijn vertaald in ramingen van de toevloeiing van buiten Leiderdorp. 12 13

Uitgevoerd door Stec Groep BV in opdracht van Wereldhave. Bezoekersenquête De Baanderij, Goudappel Coffeng, mei 2002.

24

Hoofdstuk 2

Overzicht benadering economisch functioneren 2001 Sector: Inwoners (gemiddeld over 2001) Besteding per hoofd (€ , niveau 2001)* Bestedingspotentieel (in mln. €) Koopkrachtbinding** Totaal gebonden bestedingen (in mln. €) Koopkrachttoevloeiing in % Omzet door toevloeiing (in mln. €) Totale omzet (in mln. €) Aanwezig m² vvo*** Gemiddelde omzet per m² vvo (€) *

Dagelijks

Niet-dagelijks

ca. 26.440

ca. 26.440

1.986,-

2.864,-

52,5

75,7

ca. 94%

ca. 45%

49,4

34,1

10 à 15%

60 à 65%

5,5 à 8,7

51,2 à 63,3

54,9 à 58,1

85,3 à 97,4

6.590

56.857

8.330,- à 8.820,-

1.500,- à 1.710,-

Toonbankbestedingen detailhandel HBD, augustus 2002, van respectievelijk € 1.916,- en € 2.669,gecorrigeerd naar gemiddeld inkomen Leiderdorp (14,6% hoger dan landelijk gemiddelde).

**

Indicatie uit koopstromenonderzoek.

*** Exclusief uitbreiding Santhorst en Meubelplein.

Op basis van deze benadering gelden de volgende constateringen: • in de dagelijkse artikelensector is er sprake van een gemiddeld goed functionerend aanbod; • de toevloeiende koopkracht in deze sector komt overwegend voor rekening van De Winkelhof dat een functie vervult voor met name inwoners in het oostelijke deel van Leiden; • in de niet-dagelijkse artikelensector staat het gemiddelde resultaat per m² vvo sterk onder invloed van de ruime verkooparealen in ‘wonen’ (ruim 34.000 m² vvo) en ‘doe-het-zelf’ (bijna 11.000 m² vvo); • hiermee rekening houdend is het gemiddelde resultaat per m² vvo van een redelijk niveau; • de toevloeiende koopkracht richting Leiderdorp beweegt zich rond tweederde van de totale omzet; • dit heeft onder andere te maken met: − de functie van De Winkelhof voor met name Leiden, en dan vooral vanwege het aanbod in de dagelijkse sector; − het ruime omzetherkomstgebied van het Meubelplein; − de regionale functie van De Baanderij en bijvoorbeeld tuincentrum Ranzijn. Het functioneren van de diverse onderdelen in de Leiderdorpse detailhandelsstructuur kan worden benaderd op basis van de specifieke invulling en kengetallen voor wat betreft de omzet per m² vvo. Met name in de niet-dagelijkse artikelensector is de specifieke branchering sterk van invloed op de hoogte van de omzet per m² vvo. Zo vraagt het aanbod in Winkelhof, met een warenhuis en een groot aandeel mode, een beduidend hogere vloerproductiviteit (omzet per m² vvo) dan bijvoorbeeld het

Hoofdstuk 2

25

Meubelplein (vooral meubelzaken), De Baanderij (doe-het-zelf en ‘wonen’) of een tuincentrum. Het functioneren is hierna per concentratie en per sector aangegeven in omzetklassen (per m² vvo). Omzetklasse per m² vvo Dagelijkse artikelen

x 1.000 €

4,5 – 5,4

5,4 – 6,4

6,4 – 7,3

7,3 – 8,2

8,2 – 9,1

Winkelhof

X

Santhorst

X

Oranjegalerij

X

Hoogvliet Leyhof Verspreid/overig

X X

Omzetklasse per m² vvo Niet-dagelijkse artikelen

x 1.000 €

< 0,9

0,9 à 1,4

Winkelhof

3,6 à 4,0 X

Meubelplein

X

De Baanderij

X

Overig/elders

X

In de dagelijkse artikelensector is de onderlinge verhouding tussen de concentraties duidelijk, evenals de positionering ten opzichte van het algemene gemiddelde in deze sector voor geheel Leiderdorp (€ 8.330,- à € 8.820,-). Winkelhof is door het relatief grote aandeel (ca. 65%) in het totale aanbodvolume verantwoordelijk voor de relatief hoge gemiddelde omzet voor Leiderdorp als geheel. In de niet-dagelijkse artikelensector geldt in feite hetzelfde. Winkelhof heeft, door invulling en branchering, een beduidend hogere omzet dan de clusters met grootschalig aanbod in de branches met relatief lagere vloerproductiviteiten. De gemiddeld gerealiseerde omzet in bandbreedtes in de Leiderdorpse aanbodconcentraties duidt op alleszins redelijk tot goed functionerende detailhandel. Verderop in deze rapportage zal op basis van deze benadering en andere randvoorwaarden aandacht worden besteed aan de marktmogelijkheden voor de detailhandel in het onderzoeksgebied.

26

Hoofdstuk 2

2.5

Profiel en positie binnen de regio

Op basis van de voorgaande analyses en beschrijvingen zijn de kenmerken van de winkelconcentraties hierna samengevat. De Rijneke Boulevard springt er, gerelateerd aan de eigen bevolking van Zoeterwoude, bijzonder uit. Het aanbod per hoofd is bijna het dubbele van dat in Leiderdorp en dat is weer ruim dubbel zo groot als in Leiden. Voor de drie plaatsen samen (Leiderdorp, Leiden en Zoeterwoude) gaat het om een gemiddelde van ca. 1,64 m² vvo per hoofd.

Hoofdstuk 2

27

Overzicht kenmerken winkelconcentraties Winkelconcentratie

Eigen

Volume14 in

inwonertal Leiderdorp

26.706

M² vvo per Functie in winkelstructuur

m² vvo

inwoner

15

2,52

67.400

•

Winkelhof

11.500

0,43 hoofdwi.c./stadsdeelc. 16

•

Santhorst

1.80010

0,07 wijkcentrum

•

Oranjegalerij

•

Meubelplein

•

De Baanderij

Leiden

300

0,01 buurtcentrum

10

24.000

0,90 regionaal themacentrum

21.500 118.077

0,81 regionaal subcentrum

142.000

1,20

•

Binnenstad

79.000

0,67 koopcentrum regio

•

Lammenschansweg

11.500

0,10 concentratie lokale functie

•

Zoeterwoudseweg

6.700

0,06 concentratie lokale functie

Zoeterwoude • •

8.627

Centrum

42.500

4,93

ca. 900

0,10 dorpscentrum

17

Rijneke Boulevard

41.600 Accent

Helderheid

4,83 regionaal subcentrum Uitstraling

profiel

Bereikbaarheid

Parkeermo-

(tot functie)

gelijkheden

Leiderdorp •

Winkelhof

boodsch./winkel.

+

0

+

+

•

Santhorst

boodschappen

+

+

+

+

•

Oranjegalerij

boodschappen

+

0

+

+

•

Meubelplein

meubelen

++

++

0

0

•

De Baanderij

wonen/dhz

0

+18

0

++

++

+

0

-

0

0

+

0

++

0

0

+

Leiden •

Binnenstad

winkelen

•

Lammenschansweg

wonen/sport

•

Zoeterwoudseweg

dhz

Zoeterwoude •

Centrum

boodschappen

+

+

+

+

•

Rijneke Boulevard

wonen/dhz

0

++

+

++

++ = goed, + = redelijk, 0 = matig, - = onvoldoende

14 15 16 17 18

Afgerond op 100 m² vvo. Nieuwe situatie Santhorst en Meubelplein. In aaneengesloten concentratiegebied Leiden - Leiderdorp Raming: brutoruimte van 65.000 m² x 0,8 overige functies x 0,8 vanwege overige ruimte bij winkels. Winkelfront Zijlbaan.

28

Hoofdstuk 2

2.6

Aanbod regio's Zuid-Holland

Op basis van het koopstromenonderzoek Zuid-Holland kan een overzicht worden gegeven van de toen vastgestelde aanbodvolumes en gemiddelden per inwoner. Het gaat hierbij om de toen geldende onderlinge verhoudingen, uitgewerkt in 1999 en op basis van daarvóór uitgevoerde inventarisaties. Tabel 2.3 Omvang en branchering van het winkelaanbod naar sector in Zuid-Holland per regio Dag. artike-

Niet-dag.

lensector

artikelensec-

Totaal

Inwoners Gem. vvo per 1998 ca.

inwoner

tor Regio

m² vvo

m² vvo

m² vvo

127.265

393.590

520.855

484.460

1,08

Zoetermeer / Rijswijk

64.030

215.870

279.900

243.840

1,15

Westland / Delft

64.460

218.470

282.930

261.440

1,08

Midden Holland

58.875

201.880

260.755

236.840

1,10

Schiedam / Vlaardingen

54.435

150.180

204.615

205.360

1,00

Rotterdam e.o.

158.450

549.160

707.610

601.500

1,18

Ridderkerk e.o.

41.295

154.190

195.485

166.500

1,17

Drechtsteden

67.800

254.510

322.310

270.210

1,19

Alblasserwaard

27.585

125.410

152.995

128.090

1,19

Voorne Putten

38.780

97.845

136.625

151.040

0,90

Hoekse Waard

21.060

77.195

98.255

81.790

1,20

Goeree Overflakkee

13.435

49.375

62.810

45.550

1,38

Alphen a/d Rijn e.o.

30.540

131.605

162.145

136.840

1,18

Bollenstreek

42.470

131.520

173.990

153.950

1,13

Leiden e.o.

47.495

190.855

238.350

212.400

1,12

857.975

2.941.655

3.799.630

3.379.810

1,12

Den Haag / Wassenaar

Zuid-Holland totaal

Het gemiddelde aanbod in de Leidse regio correspondeert met het gemiddelde voor geheel Zuid-Holland. Het gemiddelde aanbod is lager dan bijvoorbeeld in Rotterdam met relatief ook veel grootschalig en geconcentreerd aanbod. Het gemiddelde aanbod in de Leidse regio in het koopstromenonderzoek (1,12 m² vvo) en de vaststelling in de vorige paragraaf (1,64 m² vvo gemiddeld per inwoner alleen al in de drie plaatsen Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude) bevestigen dat het aanbod de afgelopen jaren fors is uitgebreid en dat daarmee de verzorgingsfunctie van de concentraties in die plaatsen is toegenomen.

Hoofdstuk 2

29

30

Hoofdstuk 2

3.

PLANNEN, INITIATIEVEN, ONTWIKKELINGEN EN CONSULTATIE

Bij richtinggevende voorstellen voor de toekomstige detailhandelsstructuur zal terdege rekening moeten worden gehouden met plannen die ‘op de rol staan’ en met initiatieven in samenhang met de realiteitswaarde daarvan. Uiteraard speelt ook de ontwikkeling van het draagvlak een rol en is de dynamiek in de detailhandel relevant. Niet in de laatste zijn de ontwikkelingen in het beleid van groot belang: gewijzigd rijksbeleid, lokale anticipatie daarop met eigen standpunten, en verdere onderlinge afstemming in provinciaal en regionaal verband. Een en ander zal hierna in het kort de revue passeren.

3.1

Plannen, initiatieven

Winkelhof als onderdeel centrumplan 19 Winkelhof maakt deel uit van de planvorming rond het centrumplan . Het nieuwe centrum strekt zich uit langs de as Santhorst, park Houtkamp, tot aan Winkelhof en zal vooral langs deze as een levendig karakter moeten krijgen (horeca, theater, bibliotheek). In het functionele programma zijn op de begane grond winkels geprojecteerd, met name in het gedeelte Statendaalder. Het gaat om een strook voor Winkelhof (met droogloop voor de winkelfronten) en op de plek van het huidige gemeentehuis. In de stedenbouwkundige opzet is het functionele programma indicatief gepresenteerd in vierkante meters en bestaat uit 5.615 m² voor detailhandel en 525 m² voor horeca. Op winkelgebied zal er geen wezenlijke koppeling, in termen van combinatiebezoek, tussen Santhorst en Winkelhof optreden. Het gaat im1 mers over een afstand van zo’n 500 m en dat is, voor de beeldvorming, ongeveer de helft van de Haarlemmerstraat in de binnenstad van Leiden. Santhorst klaar De uitbreiding en facelift (reeds eerder beschreven) is afgerond. 20

Oranjegalerij, aanpak buitenruimte Opfrissing van het buitenmilieu bij het buurtcentrum met aandacht voor inrichting, parkeren, bevoorrading. Geen substantiële winkelveranderingen. Aanpak in 2003.

19 20

Leiderdorp – Nieuw Centrum, November 2001, Jo Coenen & Co. VO buitenruimte, winkelcentrum Oranjegalerij Leiderdorp, ACE, maart 2002.

Hoofdstuk 3

31

Nieuwe impuls Meubelplein De opwaardering en uitbreiding, zoals reeds beschreven, is afgerond. Binnen het Masterplan W4 ontstaan nieuwe mogelijkheden. De Baanderij; welke richting? Aan de zuidelijke punt van het winkelfront aan de Zijlbaan is per oktober 2002 een Karwei-bouwmarkt geopend van ca. 3.750 m² vvo. Verder zullen twee zaken (Woonweide en Otak) met ca. 1.000 respectievelijk 1.500 m² vvo worden uitgebreid. In opdracht van de eigenaren is in mei 2002 een ontwikkelingsvisie voor de Zijlbaan 21 e.o. (het zgn. Verto-terrein) opgesteld . Samenvattend en concluderend is in deze rapportage het volgende aangegeven: • het Verto-terrein heeft potentie, zowel qua fysieke ruimte als qua positionering; • een van de weinige locaties in Leiderdorp en in de regio Rijn- en Bollenstreek met uitbreidingsmogelijkheden op korte termijn; 22 • binnen de gepresenteerde invullingsconcepten ‘doe-het-zelf’, ‘in en om het huis’, ‘vrijetijdsshoppen’ en ‘GDV zonder grenzen’, geniet de variant ‘vrijetijdsshoppen’ de voorkeur voor uitwerking; • de eventuele invulling van uitbreidingsruimte zal nadrukkelijk moeten worden afgestemd met de directe concurrenten (Meubelplein, Rijneke Boulevard en Lammenschans) om verdubbeling te voorkomen; • rekening houden met branchespecifieke en lokale marktmogelijkheden; • beleidsmatig zijn er haken en ogen, zo blijkt uit de samenvatting in de rapportage: − toetsing door provincie aan (concept) Nota Planbeoordeling 2001 is noodzakelijk; de provincie hanteert voor de mogelijkheden tot vestiging van grootschalige detailhandel een stapsgewijze benadering: in eerste instantie ‘in of bij centrum’. Is dit niet mogelijk dan dient in regionaal verband er een voorstel te komen voor een (nieuwe) locatie met de voorkeur voor een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. Indien een dergelijk locatie niet wenselijk of haalbaar wordt geacht dan voorkeur voor Lammenschans –in de toekomst aan de Rijn Gouwelijn- en dan pas Verto-terrein; − volgens ‘Regionale Structuurvisie detailhandel Rijn- en Bollenstreek’, is er regionaal geen extra marktruimte voor uitbreiding van het vvo in de branches doe-het-zelf en woninginrichting; − de gemeente Leiderdorp stelt dat het hier een voormalig bedrijfsterrein betreft en dat voorzichtig moet worden omgegaan met al te sterke groei en

21 22

Verto-terrein Leiderdorp, Ontwikkelingsvisie 2010, Goudappel Coffeng, mei 2002. Doe-het-zelf: PDV, accent ‘doe-het-zelf’; in en om het huis: PDV, accent ‘wonen’; vrijetijdsshoppen: PDV-plus, uitbreiding onder andere met sport en spel, fiets en auto, kamperen, bruinen witgoed, hobby; GDV zonder grenzen: PDV, GDV en uitbreiding onder andere met sport en spel, textielsuper, megasupermarkt.

32

Hoofdstuk 3

•

uitbreiding; ligging aan Zijldijk biedt mogelijkheden tot aantakking bij de pleziervaart; gezamenlijke promotie van Meubelplein, Winkelhof en het Verto-terrein.

Vanuit het bestaande aanbod (niet aan de Zijlbaan, maar elders op de Baanderij) zijn er verzoeken tot uitbreiding (rijwielen en woninginrichting). Ook zijn er initiatieven tot bundeling van autogelieerd aanbod, tot een sterkere profilering dan nu het geval is op het bedrijventerrein, in de vorm van bijvoorbeeld een mobimall (auto’s, boten, caravans). Er is belangstelling voor vestiging vanuit de branches sport, elektra/bruinen witgoed en voor een kinderspeelparadijs. Mogelijkheden en consequenties binnen Masterplan W4 Het W4-project (wonen-water-wegen-werken) is een samenwerkingsverband van het ministerie van V&S, ministerie van VROM, provincie Zuid-Holland, gemeente Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude en betreft alle ontwikkelingen die samenhangen met de verdiepte aanleg van de rijksweg A4. Dit project brengt ook voor de gemeente Leiderdorp grote financiële verplichtingen met zich mee. In het W4gebied is ook het Meubelplein gevestigd. Het Ontwikkelingsbedrijf Leiderdorp is bezig met de verdere uitwerking en concretisering van het Masterplan W4 door middel van een Stedenbouwkundig Plan W4 en een bestemmingsplan. In samenhang met de verbeterde inpassing van de verbrede A4 in de Leidse regio, ontstaan onder andere mogelijkheden tot optimalisering van de stedenbouwkundige structuur en tot intensivering van ruimtegebruik. Met betrekking tot eventuele detailhandelsontwikkelingen zijn twee locaties relevant, namelijk de locaties Vierzicht en Bospoort, met de volgende uitgangspunten. Vierzicht:

Hoofdstuk 3

33

• • • • •

programma: zorg en welzijnsinstellingen 5000 m², detailhandel 10.000-15.000m², kantoor- en bedrijfsruimten 5.000-10.000m², hotel 2.000m² versterking, uitbreiding van bestaande functies; structureren, kwaliteitsimpuls Elisabethhof; ruimte voor bijzondere functies op de grens van stad en land; geluidwerende bebouwing.

In de planvorming wordt, naast uitbreidingsmogelijkheden voor kantoren, bedrijven en detailhandel, ook rekening gehouden met de optimalisering van de omgeving van het Meubelplein en de ontwikkeling van een omvangrijke parkeercapaciteit (parkeergarage Rijnland Ziekenhuis). Bospoort:

• • • •

programma 13.000 m² of meer, mede afhankelijk van het uiteindelijke ontwikkelingsprogramma; unieke vestigingslocatie als ‘Poort van de Leidse regio’; ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen met regionale of bovenregionale dimensie; bedrijven, kantoren, voorzieningen.

De omvangrijke herstructurering van het knooppunt schept ruimte voor een unieke ontwikkeling op een zeer in het oog springende locatie.

34

Hoofdstuk 3

Voor beide locaties geldt dat kandidaten en keuzecriteria mede bepalend zijn voor invulling waarbij de volgende locatieprofielen zijn gepresenteerd: Vierzicht: Bospoort:

aansluiten bij de bestaande functies van ‘zorg’, meubelaanbod en zakelijkheid. hoogwaardige ontwikkeling met (boven)regionale dimensie, met mogelijk inpassing grootschaligheid.

Aalmarktproject Leiden-binnenstad: vertraagd maar niet van de baan De Leidse binnenstedelijke ontwikkeling in de omgeving van het V&D-warenhuis verloopt weinig soepel, door controversiële standpunten van diverse betrokkenen. Voorlopig blijft de Aalmarkt als ontwikkeling in de planvorming overeind. Genoemd 23 wordt een omvang van 10.000 m², te ontwikkelen door MAB, streefdatum 2005. Verder worden in deze publicatie prille plannen aangegeven voor de Kaasmarkt (ca. 10.000 m²) en de Lammermarkt (10.000 m²). Lammenschansweg, weinig veranderingen Informatie van de gemeente Leiden leert dat de planvorming rond de Lammenschansweg stil ligt in verband met de route RijnGouwelijn. De verwachting bestaat dat er naast de nu reeds gevestigde bedrijven niet veel zal gaan veranderen, er zich geen grote perifere ontwikkelingen zullen voordoen. Concentratie dorpscentrum Zoeterwoude De beoogde concentratie in de dorpskern is reeds eerder beschreven. Nog meer aanbod op Rijneke Boulevard Volgens perspublicaties zal Xenos zich wellicht vestigen. Dergelijk aanbod valt buiten de toegestane branches van het PDV-beleid. Het Proav-terrein (Provinciaal Afvalverwijderingsbedrijf Zuid-Holland) in Zoeterwoude grenst aan de Rijneke Boulevard met een vrije ruimte van ca. 3 ha. In het overzicht ‘regionale inventarisatie bedrijventerreinen’ is door de gemeente Zoeterwoude voor deze locatie als ‘kans’ aangegeven: mogelijke uitbreiding Rijneke Boulevard. Volgens het vigerende bestemmingsplan is er geen detailhandel toegestaan.

3.2

Ontwikkeling draagvlak

Voor een inzicht in de ontwikkeling van de bevolking in Leiderdorp wordt uitge24 gaan van de laatste publicatie daarover . De prognoseperiode gaat van 2001 tot 2015. De hiervoor gekozen systematiek is dat de bevolking per 1 januari van een bepaald jaar wordt geacht ‘te passen’ in de op dat peilmoment beschikbare woon23 24

Almanak Winkelvastgoed, 2002/2003, Elsevier. Bevolkingsprognose Provincie Zuid-Holland, Bevolking en Wonen, uitgangsjaar 2001.

Hoofdstuk 3

35

ruimte. Voor de Leidse regio wordt uitgegaan van een migratiesaldo 0 (evenwicht tussen woningmarkt en inwoners). Tabel 3.1: Prognose ontwikkeling bevolking Gemeente

2001

2005

2010

2015

Alkemade

14.395

14.292

14.738

15.162

Leiderdorp

26.179

26.950

27.670

27.420

Leiden

117.022

117.568

118.759

136.284

Oegstgeest

21.117

22.581

22.552

22.131

Voorschoten

22.621

24.330

25.667

25.246

Zoeterwoude

8.683

8.721

8.953

9.190

210.017

214.442

218.339

235.433

Totaal

In de prognoseperiode zal de regio groeien met ca. 25.000 inwoners. Het inwonertal van Leiderdorp blijft vrij stabiel, met een lichte groei van ca. 1.200 personen tot 2015.

3.3

Ontwikkelingen in beleid en trends

De komende structuur voor het gebied Leidse regio wordt –zoals reeds aangegevenmede bepaald door de vertreksituatie, de draagvlakontwikkeling, de plannen, de ontwikkelingstrends en zeker ook het te voeren beleid op verschillende niveaus. 3.3.1 Rijksbeleid in Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en Nota Ruimte Beleid met kansen en bedreigingen Op 15 december 2000 heeft het Kabinet de nota ‘Ruimte maken, Ruimte delen’ 25 vastgesteld; de Vijfde nota over de Ruimtelijke Ordening In deze nota wordt de taak tot afstemming van detailhandelsontwikkelingen met gemeentegrensoverschrijdende effecten gelegd bij provincies en regio. Gemeenten krijgen meer mogelijkheden om hierbinnen hun eigen beleid te ontwikkelen. Samengevat hebben de voorstellen de volgende doelen en consequenties: • Het detailhandelsbeleid wordt meer liberaal, zodat beter ingespeeld kan worden op de dynamiek van de detailhandel en de locale situatie. Uitgangspunt is dat van overheidsinterventie slechts sprake zou moeten zijn indien een publiek belang bescherming behoeft. Relevante publieke doelen zijn: open ruimte, mobiliteit, milieu en leefbaarheid en kwaliteit van de stad. 25

Dit is deel 1 van de ‘Planologische Kernbeslissing’ (PKB) Nationaal Ruimtelijk Beleid. Deel 3 van het PKB is op 23 november 2001 door de ministerraad vastgesteld en op 28 november 2001 aan de Tweede Kamer verzonden. Dit deel 3 bevat het kabinetsstandpunt over het nationaal ruimtelijke beleid en is tot stand gekomen na inspraak, bestuurlijk overleg en advies. De resultaten van inspraak, bestuurlijk overleg en advies zijn te vinden in deel 2 van de PKB. De parlementaire behandeling van PKB deel 3 is stopgezet in verband met de regeringswisselingen

36

Hoofdstuk 3

•

•

•

In het nieuwe locatiebeleid wordt gestreefd naar zodanige vestiging van bedrijven en voorzieningen op locaties, dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan versterking van de stedelijke vitaliteit. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor het ontwikkelen en gebruiken van locaties. Door de verruiming van het beleid hebben gemeenten meer vrijheid in het bepalen welke detailhandel op welke locaties wordt toegelaten. De bestaande instrumenten van de gemeenten blijven echter van kracht. Ongewenste ontwikkelingen kunnen zo nog steeds voorkomen worden. Gemeenten moeten hun beleid, meer nog dan nu, goed ruimtelijk onderbouwen en afstemmen op provinciale en regionale visies. Dit moet de zorgvuldigheid van het beleid bevorderen.

Vijfde Nota wordt Nota Ruimte e De parlementaire behandeling van de 5 nota Ruimtelijke Ordening is in april 2002 gestaakt. De nieuwe regeringspartners hebben een strategisch akkoord opgesteld, waarin een wijziging van het nationaal ruimtelijk beleid is opgenomen. De (demissionaire) regering heeft in november 2002 de Stellingnamebrief Nationaal Ruimtelijk e Beleid vastgesteld. Hierin is de integratie van de 5 nota Ruimtelijke Ordening en het e 2 structuurschema Groene Ruimte tot de Nota Ruimte aangekondigd. Het ligt in de bedoeling dat deze nota nog in 2003 in de Tweede Kamer wordt behandeld. Het locatiebeleid is hierin samengevat als “het bieden van een goede plaats voor ieder bedrijf (en iedere winkel of andere voorziening)” zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de stedelijke netwerken en dorpen. Het beleid richt zich primair op de ontwikkeling van voldoende geschikte vestigingsmogelijkheden voor bedrijven en voorzieningen. De verplichte gemeentelijke rode cone tour van de 5 Nota (“daarbuiten zijn geen vestigingen toegestaan”) wordt niet overgenomen in de Nota Ruimte. Het Contourenbeleid maakt plaats voor bundeling van woningen, bedrijven en voorzieningen en beperking van de mobiliteitsgroei. De mate van benutting en mogelijkheden voor intensivering wordt gedecentraliseerd naar provincies. De strekking van de Stellingnamebrief ten aanzien van de detailhandelsvestiging borduurt voort op de uitgangspunten van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en bestaat uit de volgende kernpunten: • Het locatiebeleid richt zich primair op de ontwikkeling van voldoende geschikte vestigingsmogelijkheden voor bedrijven en voorzieningen. • Provincies geven kaders aan tot op regionaal niveau. Gemeenten werken het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen uit. • Gemeenten hebben meer vrijheid in de uitwerking van het beleid. • De rol van de provincie is vooral een sturende en toetsende. • De (ruimtelijke) onderbouwing en motivering voor beleid wordt benadrukt en dient te worden vastgelegd in lokale en regionale structuurvisies.

Hoofdstuk 3

37

Een goede plaats voor ieder bedrijf Specifiek voor de detailhandel geldt dat de plaats voor een detailhandelsbedrijf goed is wanneer de winkel zich bevindt op een locatie die bekend is in de structuur en logisch in het oriëntatiepatroon van de consument en dat de locatie zodanig is ingevuld dat deze aansluit bij het verwachtingspatroon in het koopgedrag van de consument. De gerichtheid van de juiste klanten op de locatie is goed voor de daar gevestigde winkelbedrijven. 3.3.2 Beleid Provincie Zuid-Holland Nota Planbeoordeling blijft vooralsnog leidraad Vanwege het belang van de provinciale reactie op de mogelijke grotere vrijheid van gemeenten in de afweging van de ruimtevraag van detailhandel wordt op deze plaats het meest relevante gedeelte van het provinciale standpunt van Zuid-Holland weergegeven. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland onderschrijven de uitgangspunten van het vernieuwde beleidskader van het Rijk: verbod op weidewinkels, bundeling van winkels in het verstedelijkte gebied zoveel mogelijk in of aansluitend aan bestaande centra, bevorderen van herstructurering en intensivering van bestaande centra en toepassen van het te actualiseren locatiebeleid. In het provinciale beleid wordt daarnaast aandacht geschonken aan: • Het bevorderen van de vitaliteit en het vestigingsklimaat van de binnensteden en andere bestaande centra. • Bedrijfsterreinen selectief en intensief benutten voor het vestigen van winkelbedrijven, om het schaarse aanbod van bedrijfsterreinen zoveel mogelijk ten goede te laten komen aan andere economische activiteiten dan de detailhandel. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland is geen voorstander van het verruimen van de reeks toelaatbare branches op bedrijfsterreinen. Evenmin is het wenselijk kleine winkelvestigingen (< 1000 m²) op dergelijke locaties tot stand te laten komen. Voorts vinden Gedeputeerde Staten het belangrijk dat het laagste verzorgingsniveau niet in het gedrang komt door de vestiging van zeer grootschalige supermarkten aan de randen van stedelijke gebieden. Kortom: de provincie omarmt de uitgangspunten van het nieuwe rijksbeleid, maar benadrukt het belang van een zeer terughoudende gebruikmaking van de vrijere rol van gemeenten. De provincie houdt voor de invulling van haar regierol vooralsnog vast aan haar beleid zoals dat in de Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland en de Nota Planbeoordeling (toetsingscriteria voor gemeentelijke plannen) is vastgelegd en dringt aan op enige aanscherping van het rijksbeleid dienovereenkomstig.

38

Hoofdstuk 3

Regionaal beleid De Tweede Actualisatie van de Regionale Structuurvisie Rijn- en Bollenstreek Beleid 26 2001-2005 omvat het regionale detailhandelsbeleid voor het REO-gebied Dit beleid zal uiteindelijk door de provincie worden vastgesteld. De belangrijkste punten uit het regionale detailhandelsbeleid zijn: • Het tot stand brengen van een evenwichtig en duurzaam detailhandelsapparaat in de regio Rijn- en Bollenstreek. Hierbij wordt gestreefd naar een maatschappelijk verantwoorde, samenhangende en op elk niveau van de voorzieningenhiërarchie gezonden winkelstructuur. • Uitbreiding van verkoopvloeroppervlakte dient te worden beoordeeld in het perspectief van kwaliteitsverbetering om de concurrentiekracht van het regionale winkelapparaat te versterken. • De hoofdwinkelcentra dienen zich krachtig te kunnen blijven ontwikkelen, met behoud van de regionale en onderlinge marktverhoudingen en structurele verstoring van het aanwezige evenwicht. • Aan het volumegerichte beleid ter voorkoming van overbewinkeling op regionaal een lokaal niveau wordt een kwaliteitsbenadering toegevoegd. Een traject wordt ingezet om inzicht te krijgen in zowel het kwaliteitsniveau als de duurzaamheid van het winkelapparaat op regionaal niveau. Dit betekent niet alleen monitoren op volumeontwikkeling en omzetposities, maar ook op geobjectiveerde aanbodkwaliteit. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt niet alleen bij de winkeliers zelf, maar meer dan ooit bij de provinciale en lokale overheid. In de bijlagen is de reactie van de gemeente Leiderdorp op deze beleidsvoorstellen opgenomen. 3.3.3 Trends en ontwikkelingen Ruimtelijk functionele consequenties 27 Trends en ontwikkelingen zijn mede het gevolg van de consument en hebben invloed op de consument. De wensen en de kenmerken van de consumenten en hun koopgedrag hebben ruimtelijke en functionele consequenties. Bezien vanuit de consumenten enerzijds en de (vernieuwing van de) marktontwikkeling anderzijds zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen met hun ruimtelijk functionele consequenties weergegeven.

26 27

Marktplan adviesgroep, februari 2002. Als bijlage is hiervan een uitgebreider overzicht opgenomen.

Hoofdstuk 3

39

Consumentenwaarden Wens/kenmerk

Ruimtelijk functionele consequenties

Consument stelt veranderende eisen, men-

Flexibiliteit in verschijningsvorm (ruimtelijk) en assorti-

taliteitsgroepen bepalen koopgedrag.

ment (functioneel).

Grotere mobiliteit in bezoek aankoop-

Concentratie en vestigingen die achterblijven in kwaliteit

plaatsen. De consument is meer kritisch

en verwachtingsbeeld van de consument zullen steeds

voor aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid,

meer verstoken blijven van consumentenbezoek. De con-

prijsstelling en interne (winkelinrichting en currentie neemt dus toe. uitstraling) en externe (omgevingskwali-

Op regionaal niveau is profilering (met name van de gro-

teit) verschijningsvorm. Zijn referentieka-

tere concentraties) ten opzicht van elkaar een mogelijk-

der is groter.

heid om hierop in te spelen. Gebeurt dit niet dan wordt het aantal verliezers aan de aanbodkant groter.

Verschuivingen in koopgedrag door ver-

Op alle niveaus in de verzorgingshiërarchie dient hierop

ruimde winkelopenstelling.

ingespeeld te worden. Dit geldt vooral voor de dagelijkse artikelensector en de frequent benodigde niet-dagelijkse artikelensector. Wie niet meedoet in deze ‘trend’ gaat markt verliezen.

Bestedingen doet de consument echter

Voor de dagelijkse artikelensector betekent dit dat aan-

nog steeds het meest en in toenemende

bod (mits het voldoet aan het verwachtingsbeeld) in de

mate dichtbij huis.

buurt en wijk zeker perspectief heeft. In relatie tot de ontwikkeling van de bevolkingsopbouw (meer ouderen) is dit op buurten wijkniveau een kans voor de integratie van commerciële en niet-commerciële verzorgingelementen.

Schaalvergroting in supermarktaanbod en

Megasupermarkten als mogelijk nieuw concept binnen of

themagericht aanbod (o.a. doe-het-zelf,

buiten reguliere winkelgebieden. In relatie tot de tegen-

sport, bruinen witgoed).

beweging (zie hierna) en de wens van de consument aanbod in de nabijheid ter beschikking te hebben kan dit tot grote ruimtelijk functionele veranderingen leiden. Opschaling van het regulier supermarktaanbod leidt al zichtbaar tot het wegvallen van het laagste verzorgingselement, namelijk de zelfbedieningszaak/ kleine supermarkt. Schaalvergroting in themagericht aanbod zoekt clustering in perifere themacentra, maar ontwikkelt zich ook in of aan randen van binnensteden.

40

Hoofdstuk 3

Marktontwikkelingen en vernieuwing Wens/kenmerk

Ruimtelijk functionele consequenties

Doelgroeporiëntatie als tegenbeweging

Bouwmarkten zoeken naast grootschalige themalocaties

van schaalvergroting bijvoorbeeld bij

perifere wijkgerichte locaties.

bouwmarkten, brandstores28 en flagship-

Brandstores en flagshipstores zoeken vernieuwende locaties

stores29 en convenience-concepten30.

in binnensteden. Niet alleen op A1, maar ook in de nabijheid. Belangrijk is ook clustering en ambiance. Convenience-concepten in buurten en wijken zijn de alternatieven voor de buurtcentra en op trafficlocaties komen deze concepten eveneens van de grond.

Filialisering versus uniciteit.

Herkenbaarheid van aanbodkanalen heeft voor de markt en de consument waarde. Met name in de grotere winkelconcentraties zal meer aandacht geschonken moeten worden aan het unieke/ het onderscheidende vermogen. Dit kan door een duidelijke profilering van deelgebieden en concepten. Dit vraagt ook om goede afstemming.

Integratie detailhandel, dienstverlening,

Deze trend biedt een kans om het onderscheidend vermo-

horeca, vermaak / vrijetijds-concepten.

gen van verschillende retailconcentraties te vergroten. Bij gebrek aan (beleidsmatige) sturing bij de profilering van aanbodconcentraties kan dit echter ook leiden tot een nog grotere vermenging van doelgroepen en afbreuk doen aan herkenbaarheid en regionale concurrentiekracht.

Nieuwe concepten en formules doen hun Deze concepten en formules zoeken passende locaties. Dit intrede. Bijvoorbeeld lifestyle concepten,

biedt kansen om het onderscheidend vermogen van met

themacentra maar ook de introductie van name de binnensteden op te waarderen. merkwinkels. ICT-ontwikkelingen. De invloed ervan op

Elektronische aanbieders zullen zich naar de potentiële

de detailhandel is nog moeilijk te voor-

consument toe moeten profileren. Internet en andere media

spellen. Het medium is vooral sterk in het alleen zijn daartoe ontoereikend. Aanbieders zullen zich aanprijzen, vergelijken en verkopen van

naar verwachting fysiek nadrukkelijk gaan manifesteren op

probleemloze en emotieloze goederen,

locaties waar veel mensen komen (o.a. de grotere retailcon-

meestal van uniforme kwaliteit (boeken,

centraties).

CD’s, reizen).

28

29

30

In mono-brandwinkels worden uitsluitend of overwegend producten van één bepaald merk verkocht in een op het product afgestemde sfeer. Deze winkels varen onder de vlag van één merk met een zorgvuldig uitgestippelde koers. Ze lopen voorop qua architectuur, huisstijl en productpresentaties en staan model voor exploitanten van mono- of multi-brandstores. Ze hebben een voortrekkersfunctie; het zijn ‘paradepaardjes’ en worden vrijwel uitsluitend geëxploiteerd in top-winkelstraten. Ze worden daarom ook wel satellietwinkels genoemd; ze tonen het publiek de complete collectie (voorbeeld: Esprit flagshipstore aan het Spui in Amsterdam). Een voorbeeld van deze gemakswinkels is AH-to-go (hoofdzakelijk snacks, kant-en-klaar-maaltijden e.d.).

Hoofdstuk 3

41

Specifieke ontwikkelingen De branche ‘wonen’ PDV-locaties zijn ontstaan toen bouwmarkten en woninginrichters zich concentreerden buiten de gangbare winkellocaties, vaak vanwege ruimteproblemen, huurniveaus en beschikbaarheidsproblemen. Op deze locaties is de detailhandel sinds 1980 uitgebreid met allerlei vormen van detailhandel die met ‘wonen’ in brede zin te maken heeft (woninginrichters, bouwmarkten, keukens, badkamers, tuincentra). Tegenwoordig zijn vooral bouwmarkten en/of woonwarenhuizen de trekkers (in de themacentra). Hierna zijn puntsgewijs trends in de branche aangegeven. • Gemiddeld bescheiden groei van de markt. Zeer sterk wisselend. Na aantal goede jaren sinds 2000 weer zeer matige groei tot afnemende omzet (zie hierna). • Trek naar de periferie; vaak op woonboulevard of andere vorm van clustering. Dit is gepaard gegaan met zeer grote groei van de verkoopruimte. • Opkomst overdekte, uit meerdere verdiepingen bestaande woonmalls met een zeer groot aanbod (Rotterdam Alexandrium, Amsterdam Villa Arena, Den Haag megastores). • De grotere Woonboulevards zijn recreatieve trekkers geworden (aandacht voor verblijfsklimaat, horeca, vermaak, etc.). • Bestaande grotere woonboulevards moderniseren en breiden verder uit (Heerlen, Eindhoven, Breda, Leiderdorp, Tilburg, Roosendaal, Haarlem-Cruquius), en in kleinere plaatsen komen nieuwe woonboulevards/PDV-clusters (bijvoorbeeld Uden, Oss, Venray, Bergen op Zoom, Doetinchem, Middelburg, Hoogeveen). • De woonboulevards verschillen sterk in voorkomen: van hoogwaardiger architectuur (bijvoorbeeld Venlo, Oss) tot zeer functioneel (bijvoorbeeld Stadskanaal, Veenendaal). • Diverse nieuwe woonboulevards functioneren niet naar verwachting (Amsterdam, Den Haag, Venlo). • Upgrading van het aanbod, meer winkels in kwalitatief hoogwaardig segment. • Kleinschalige winkels, in toenemende mate gespecialiseerd en hoogwaardig, blijven overwegend gevestigd in reguliere centra. • Opkomst woonwarenhuizen, winkels met breder assortiment (Ikea, Piet Klerkx woonexpress, Morres). Ikea vernieuwt het aanbod met megastores en verdicht het netwerk (Groningen, Enschede, Breda, Barendrecht). Ook Morres is hiermee bezig. • Ook verdichting netwerk van andere filiaalbedrijven. Gaan kleinere verzorgingsgebieden bedienen (o.a. Leen Bakker, Kwantum, Carpet Land en Beter Bed). • Diverse buitenlandse formules proberen Nederlandse markt te veroveren (Roller, Fly), maar slechts weinigen zijn succesvol. Een kenmerk van deze branche is de specifieke conjunctuurgevoeligheid. Na een sterke groei in de periode 1995-2000 is er nu sprake van een afnemende omzetgroei als gevolg van economische stagnatie.

42

Hoofdstuk 3

31

Berichten duiden op matige resultaten in de branche wonen en zeer slechte resultaten voor meubelspeciaalzaken in het bijzonder. De koopbereidheid, met name die voor grote aankopen, is afgelopen jarenduidelijk verslechterd. Ook de omzet bij het grootwinkelbedrijf staat onder druk. De toename van meubelen woonboulevards op een groot aantal locaties in het land en de verminderde bereidheid van de klant om voor meubelen woninginrichtingsaankopen grote afstanden af te leggen (dat waarschijnlijk verband houdt met het eerste) leiden ook tot andere ontwikkelingen. Zo is bijvoorbeeld Ikea bezig met een verdichting van het eigen winkelnetwerk in Nederland. Tamelijk uniek voorkomende grootschalige aanbieders zoeken locaties dichter bij de potentiële klant. Voorbeelden zijn Morres (voorheen alleen in Hulst) die deconcentreert (nu ook in Deventer en Zaandam) en ook Jacobs (Roosendaal) met een extra vestiging in Breda. De autobranche De auto is voor vele mensen erg belangrijk en de noodzaak voor mobiliteit (werk, vrije tijd) maakt deze branche minder conjunctuurgevoelig. De branche is voortdurend in beweging en dit uit zich in schaalvergroting en concentratie. Grote showrooms op belangrijke zichtlocaties, bijvoorbeeld langs snelwegen en drukke autowegen, komen steeds vaker voor. Tegenwoordig heeft vrijwel elke grote gemeente één of meerder concentraties van autobedrijven. Concentratie wordt door de overheid veelal gestimuleerd. Ten aanzien van de autobranche bestaat regelgeving op Europees niveau, dat betrekking heeft op de relatie tussen autodealers en importeurs. Volgens het huidige systeem worden auto's gedistribueerd via dealers, die op basis van een exclusief contract het betreffende automerk vertegenwoordigen in een bepaald rayon. In 2002 is de Europese regelgeving op het gebied van distributie van auto's aangepast. Met ingang van oktober 2002 is het alleenrecht van autodealers om een merk in een bepaald gebied te verkopen drastisch beperkt. Tegelijkertijd mogen importeurs dealers niet meer verplichten zich bij één merk te houden. De huidige starre relatie tussen dealers en importeurs wordt versoepeld. Doelstelling van de EU is een verbetering van de positie van dealer en klant en grotere toegankelijkheid voor toeleveranciers. Tal van importeurs/fabrikanten spelen al op eventuele wijzigingen in, o.a. door aanpassing van bonussystemen en verdere vermindering van het aantal contractpartners. Met het doel kostenbesparingen te realiseren is het proces van schaalvergro32 ting onder de dealers al een aantal jaren geleden ingezet .

31 32

CbW (Centraal bureau Woninginrichting) omzetenquête eerste kwartaal 2002 Rabobank Cijfers en Trends 2001/2002, 2002

Hoofdstuk 3

43

De consument kan tegenwoordig ook via andere kanalen (zoals Internet) uitgebreide informatie vinden over nieuwe modellen. In sommige gevallen kan ook direct bij de fabriek besteld worden. De importeur als tussenpersoon wordt steeds minder belangrijk. De consument verwacht als gevolg hiervan ook bij de autodealer deze informatie te verkrijgen en alle nieuwe modellen in de showroom ook daadwerkelijk te zien. Daarnaast wil de consument ook verschillende merken met elkaar kunnen vergelijken. De keuzemogelijkheden zijn dus erg belangrijk, evenals een ruimtelijke clustering of concentratie van aanbieders. Verder worden in het buitenland nieuwe auto’s ook verkocht door grote detailhandelsketens als supermarkten en warenhuizen; de autoverkoop is er niet alleen in handen van dealers. Hoewel de detailhandel in nieuwe auto’s dus bij steeds meer verkoopkanalen terecht komt (elk model is immers hetzelfde), is en blijft de verkoop van gebruikte auto’s uniek. Elke occasion is anders en heeft een andere leeftijd, kleur, accessoires, etc. Voor dit product blijft het kijken vergelijkaspect bestaan. Via Internet is kijken en vergelijken goed mogelijk, maar bij gebruikte auto’s is het vaak extra gewenst het product ook nog eens ‘met eigen ogen te aanschouwen’. De belangrijkste te verwachten toekomstige ontwikkelingen en trends zijn de volgende: • Het jaar 2002 is geen bijzonder goed jaar voor de autobranche geweest. Daarnaast daalt ook in de eerste maanden van 2003 de kooplust van de consument. De verkoop van zowel personenauto’s als bestelauto’s zal zich de komende jaren verder stabiliseren (verzadiging). • Door de felle concurrentie zullen de marges op nieuw verkochte auto’s (5%) sterk onder druk blijven staan. • Het ingezette proces van schaalvergroting bij dealerbedrijven lijkt zich versneld voort te zetten (andere aankoopkanalen, gewijzigde Europese wetgeving, etc.). • Verdere afname van het aantal merken niet-merkgebonden autobedrijven. • Autobedrijven zullen zich in de toekomst nog meer ruimtelijk concentreren (met name centrale verkooppunten/showrooms). • De wijziging in de Europese regelgeving ten aanzien van de contracten tussen producent-importeur en dealer leidt waarschijnlijk tot het ontstaan van enkele centrale verkooppunten (showrooms) en kleinere service en onderhoudspunten nabij de consument (= satelliet-structuur). • In Nederland zijn al in enkele plaatsen autoboulevards gerealiseerd. De toekomst biedt waarschijnlijk ook kansen voor autowarenhuizen. In het buitenland is deze ontwikkeling al zichtbaar; zelfs bij gewone warenhuizen worden auto’s verkocht. In Nederland beginnen de eerste initiatieven te ontstaan. • Toenemende onderhoudsintervallen van auto’s treffen zowel dealerbedrijven als autoreparatiebedrijven en universele autobedrijven. • Autobedrijven zullen zich nadrukkelijker moeten richten op klantenbinding en klanttevredenheid.

44

Hoofdstuk 3

• •

•

3.4

De consument hecht steeds meer waarde aan comfort en luxe. De consument is bereid een redelijke afstand of te leggen om een auto aan te schaffen (sales), maar is in het algemeen niet bereid deze afstand af te leggen voor de service na de aankoop (after-sales). Service en onderhoud dienen dus nabij de consument aangeboden te worden. De toenemende druk op de dealerbedrijven om de kosten omlaag te brengen, leidt tot de gedachte om verkoop en ‘after-sales’ te scheiden (verkoop op duurdere locaties, ‘after-sales’ op goedkope plekken); De auto is een lifestyle waar men in gunstige economische tijden steeds meer geld voor over heeft.

Gespreksresultaten

Zoals in het toelichtende hoofdstuk (1) aangegeven, heeft een workshop plaatsgevonden en is gesproken met marktpartijen. De resultaten hiervan zijn hierna op hoofdlijnen weergegeven. Volledige verslagen zijn als bijlagen bij deze rapportage gevoegd. Workshop De gemeente Leiderdorp streeft naar een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Niet alleen in Leiderdorp maar ook in de directe omgeving. Voor deze regionale benadering van de detailhandelsstructuur is een breed opgezette workshop georganiseerd. De uitgangssituatie, de ontwikkelingspotenties van de verschillende voorzieningenconcentraties in de Leidse regio zijn samen met de voorlopige beleidskeuzen van de gemeente Leiderdorp samengevat in een discus33 sienota . Op basis hiervan hebben een marktverkenning en een verdiepingsslag plaatsgevonden door middel van de genoemde workshop. De workshop had als doel: • het raadplegen van vertegenwoordigers van de omliggende gemeenten, de provincie Zuid-Holland, de Kamer van Koophandel, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en de Leiderdorpse Ondernemers Vereniging (LOV); • het helder krijgen van inzichten en standpunten van partijen en direct betrokkenen; • het bereiken van onderlinge afstemming tussen partijen zodat een breed gedragen visie mogelijk wordt. De belangrijkste resultaten van de workshop zijn hieronder weergegeven. Zij vormen mede de onderlegger en de uitgangspunten voor de regionale hoofdstructuur

33

Gemeente Leiderdorp, workshop regionale hoofdstructuur Detailhandel, BRO, augustus 2002.

Hoofdstuk 3

45

en de invulling daarvan. De hoofdconclusies hebben betrekking op de discussieblokken tijdens de workshop. 1. Huidige verzorgingsstructuur: optimalisering van de bestaande structuur zonder toevoeging van nieuwe concentraties geldt als uitgangspunt voor de toekomstige detailhandelsstructuur. 2. Kijken en vergelijken: het primaat voor hoogwaardig winkelaanbod met het accent op recreatief winkelen blijft voorbehouden aan Leiden-binnenstad. De Leidse binnenstad zal zich ook met niet-winkelfuncties moeten verbreden ter vergroting van de attractiviteit. 3. Dagelijkse verzorgingsstructuur: de bestaande voorzieningenstructuur moet voldoende draagvlak behouden om het laagste verzorgingsniveau (wijken buurtvoorzieningen) zoveel mogelijk overeind te kunnen houden, in samenhang met voldoende economisch perspectief. 4. Perifere detailhandelsvestigingen: voor de Leidse regio is een duurzame structuur nodig die een gestuurde ontwikkeling van perifere aanbieders in de regio mogelijk maakt. Een duurzame structuur bestaat uit een heldere opbouw met verschillende typen aanbod en gericht op diverse doelgroepen. Dit uitgangspunt moet in de Leidse regio richtinggevend zijn voor de toekomstige ontwikkeling. Externe consultatie Om de Leiderdorpse detailhandelstructuur te kunnen uitwerken naar een typering en perspectief per voorzieningencluster binnen een regionaal kader, zijn eveneens marktpartijen geraadpleegd. Immers een tijdige aftasting van (on)mogelijkheden ‘in de markt’ en draagvlak ‘bij de markt’ draagt bij aan een resultaatgerichte uitwerking. Groepsgesprekken met vertegenwoordigers van de verschillende (typen) voorzieningenconcentraties hebben informatie opgeleverd over de gewenste toekomstige verzorgingsstructuur. Deze externe consultatie heeft plaatsgevonden binnen de ambities en uitgangspunten op regionaal en lokaal niveau, waarvoor de eerdere workshop richtinggevend is geweest. De conclusies uit de externe consultatie kunnen op hoofdlijnen als volgt worden samengevat: Met betrekking tot: Winkelhof Wijk- en buurtvoorzieningen De Baanderij en Meubelplein

46

De hoofdlijnen: opwaardering, uitbreiding en koppeling met Santhorst; bereikbaarheid en parkeren van levensbelang, in samenhang met inrichting openbare ruimte; liberalere opstelling ten aanzien van toelaatbare branches (De Baanderij) in samenhang met eigen identiteit en profilering (vooral Meubelplein).

Hoofdstuk 3

4.

DE VISIE

4.1

Inleiding

De gemeente Leiderdorp kiest nadrukkelijk voor een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Dit blijkt uit de vraagstelling van het onderzoek en de opgestelde reactie in REO-verband. Hierbij gaat het niet alleen om de onderlinge positie en samenhang van de detailhandel binnen Leiderdorp, maar ook om de positie binnen de Leidse regio. Dit heeft onder andere te maken met de ‘versmelting’ met Leiden aan de westkant en de koppeling met Zoeterwoude. Het is belangrijk om stil te staan bij het feit dat het gaat om een toekomstvisie op een structuur. Dit houdt in dat voorstellen nadrukkelijk met elkaar in verband staan. Een voorstel voor een bepaalde winkelconcentratie kan veelal niet los gezien van een voorstel voor een andere winkelconcentratie. Een visie op de structuur vertoont zijn waarde in de samenhang van voorstellen en maatregelen. In een visie op de structuur krijgen de structuurbepalende voorzieningen (concentraties) een plaats. Een visie op de structuur houdt tevens in dat in eerste instantie uitgegaan wordt van een bepaald abstractieniveau. De visie wordt daarna uitgewerkt met concrete ontwikkelingsvoorstellen en een maatregelenplan. De trends en ontwikkelingen in de detailhandel maken een steeds groter verschil duidelijk tussen de sector dagelijkse en de sector niet-dagelijkse artikelen. Voor dagelijkse artikelen geldt nabijheid nog steeds als het belangrijkste aankoopmotief. In deze sector is nog sprake van een duidelijke hiërarchie. In deze visie wordt op buurten wijkniveau gekozen voor het realiseren van een optimale invulling met dagelijkse artikelen. In de niet-dagelijkse artikelensector spelen aspecten als keuzemogelijkheid, prijs/ kwaliteit, functie-mix, en dergelijke een grotere rol bij de aankoopplaatsenkeuze. De sector niet-dagelijkse artikelen is daardoor veel minder structuurgebonden. Bij het opstellen van de structuurvisie is rekening gehouden met: 1. De uitgangspunten en prioriteiten die (mede) zijn geformuleerd op basis van de resultaten van de workshop. 2. De hoofdstructuur en de positionering van de verschillende centra, waarover is gesproken met marktpartijen. 3. Een heldere positionering van de onderdelen in de structuur. Hierbij is rekening gehouden met de doelgroepen binnen het consumentenpotentieel en de manier waarop zij aanvullend ten opzichte van elkaar kunnen functioneren.

Hoofdstuk 4

47

In dit hoofdstuk wordt eerst het algemene kader voor de visie op de detailhandel geschetst. Daarna wordt ingezoomd op de verschillende onderdelen met een korte weergave van de uitgangssituatie, de ambitie en het perspectief. Op basis hiervan wordt de structuur op hoofdlijnen gepresenteerd en deze wordt verder (in hoofdstuk 5) uitgewerkt in concrete ontwikkelingsvoorstellen, gevolgd door een actie- en maatregelenplan.

4.2

Algemeen kader

De kwantiteit, kwaliteit en gelaagdheid van winkelcentra worden bepaald door het koopgedrag (winkelen, boodschappen doen), door bedrijfseconomische vereisten, en door factoren als beleid en strategie van marktpartijen. Vanuit deze constatering worden uitgangspunten gehanteerd die leiden tot een rangschikking van de winkelcentra in Nederland. De beweegredenen om winkelcentra te bezoeken worden als volgt onderscheiden: • Perceptiemotieven: variatie in aanbod, specialisatie, kwaliteit, presentatie en combinatiemogelijkheden naar functies. Het accent ligt bij deze bezoekmotieven dus op vergelijkingsmogelijkheden van artikelen in een bijbehorende presentatie of (breder gesteld) ambiance. • Economische motieven: relatie tot prijs, speciale aanbiedingen, afstand woningwinkel, tijd, snelheid, gemakkelijk parkeren. Het accent ligt hier dus op gemak/ efficiënt inkopen kunnen doen. • Persoonlijke motieven: gewoontevorming, service en bediening, sociale contacten (bekenden ontmoeten). Rangorde van winkelcentra Naarmate meer inwoners in het verzorgingsgebied worden bediend, heeft een centrum een hogere positie in de rangorde. Naast de rangorde tussen hoofdwinkelcentra van plaatsen, wordt bij de grotere woonkernen de lokale rangorde tussen hoofdwinkelcentrum en de ondersteunende voorzieningen onderscheiden. In de bijlagen is hiervan een overzicht opgenomen. Voorzieningen van bijzondere aard: subcentra, waaronder themacentra Buiten de ontwikkelingen die plaatsvonden met betrekking tot de hoofd- en ondersteunende centra, hebben zich de afgelopen decennia nieuwe vormen van bewinkeling aangediend. Het gaat hier met name om bedrijven uit de branches doe-het-zelf en woninginrichting die zich overwegend buiten deze centra en soms buiten de eigenlijke woongebieden vestigden (bijvoorbeeld op industrieterreinen of aan belangrijke autowegen, zie ook trends). Vooral in die gevallen waarin bedrijven uit de branche woninginrichting zich concentreerden tot een gevarieerd samengestelde meubel- of woonboulevard, ontstond een subcentrum met een verzorgingskracht die in deze branches doorgaans een streek-, gewestelijk of zelfs een ruimer verzor-

48

Hoofdstuk 4

gend karakter kreeg. Themacentra hebben een op elkaar afgestemde (eenduidige) branchering. Bij themacentra (zoals meubelconcentraties) is per definitie, op basis van een sterke koopverwantschap tussen de artikelen, sprake van een onderlinge synergetische attractie van de samenstellende winkels. Concentraties die geen éénduidig aanbod hebben binnen dezelfde branche (of thema) worden ook aangeduid als subcentra maar met ‘een niet zuiver profiel’. Bij ongeplande ontwikkelingen laten de overzichtelijkheid en de ruimtelijke relaties tussen de bedrijven veelal meer te wensen over dan bij geplande themacentra. Dit geldt ook voor de afstemming van de collecties op elkaar. Er is een verschil bij het toepassen van motieven op òf Leiderdorp òf op de regio en waarbij rekening is gehouden met de reeds vastgestelde kenmerken. De positie van bijvoorbeeld Winkelhof verandert bij een andere invalshoek. Dit is ter illustratie aangegeven in onderstaand overzicht. Opbouw hoofdstructuur detailhandel: lokaal en regionaal

Winkelconcentratiegebied

Lokale structuur

Leiden-binnenstad Leiderdorp-Winkelhof Meubelplein De Baanderij (Zijlbaan) Santhorst, Oranjegalerij, Splin-

Regionale structuur

Hoofdwinkelcentrum Hoofdwinkelcentrum

Stadsdeelcentrum

Subcentrum, gethematiseerd


Subcentrum

Subcentrum

Wijk- en buurtvoorzieningen

terlaan, Leyhof

Voor winkelcentrum Winkelhof geldt dat binnen Leiderdorp de functie wordt bekleed van hoofdwinkelcentrum en regionaal van (toekomstig) stadsdeelcentrum. Deze typeringen blijven (ook) in de toekomst gewoon naast elkaar bestaan. Het geeft aan dat het type en de positie van een aanbodconcentratie ‘verschuift’ bij een ander gekozen structuurniveau.

4.3

Uitgangssituatie, ambitie en perspectief

In deze paragraaf wordt kort de uitgangspositie weergegeven van de Leiderdorpse aanbodconcentraties met vermelding van de ambities en het perspectief binnen de detailhandelsstructuur. Voor wat betreft deze laatste twee aspecten is het uitgangspunt de toekomstige positie binnen de aanbodstructuur van de regio. Het hier geschetste perspectief is met name gebaseerd op de aangetroffen situatie (inventarisatie en analyse), de gemeentelijke standpunten en de informatie uit de consultaties.

Hoofdstuk 4

49

Hoofdwinkelgebied Uitgangssituatie / vaststellingen: • Introvert winkelcentrum Winkelhof met onvoldoende herkenbaarheid en presentatie. • Sterk accent op boodschappen in vrij complete vorm. • Supermarkten zijn belangrijke dragers voor het winkelcentrum. • Goed bereikbaar winkelcentrum met halfondergrondse garage met gratis parkeerplaatsen. • Ook verzorgende functie voor Leidenaren (Leiden-Oost) en omliggende kernen. • Over het algemeen positieve waardering van consumenten. Ambitie: • Gemeente wil doorgroei naar volwaardig stadsdeelcentrum. • Centrumplan moet ruimtelijke koppeling met Santhorst bewerkstelligen en door invulling van het tussengebied vorm geven aan een ‘binnenstad’ van Leiderdorp. • Ondernemers ondersteunen opwaardering, uitbreiding en koppeling met Santhorst. • Positie van de supermarkten en het belang voor Winkelhof niet onder druk zetten door perifere en solitaire vestiging van megasupermarkten. Perspectief: • Perspectief is gunstig met name vanwege centrumontwikkeling en volumegroei van Winkelhof in het Centrumplan. • Doorgroei naar compleet stadsdeelcentrum in samenhang met sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen in centrumgebied. • Kwalitatieve opwaardering Winkelhof door extrovertere presentatie, uitstraling en herkenbaarheid.

Subcentra Uitgangssituatie / vaststellingen: • Leiderdorp beschikt in de subcentra Meubelplein en De Baanderij over perifeer gelegen aankoopconcentraties met verschillende concepten en met verschillende kwaliteiten. • Meubelplein is gethematiseerd ontwikkeld met aanbod in het midden en hogere segment op het gebied van wonen. Het profiel is helder, de uitstraling is goed, de bereikbaarheid en de parkeergebruiksmogelijkheden in relatie tot de verzorgingsfunctie zijn matig. • Het Meubelplein heeft een ruim omzetherkomstgebied. • Op het bedrijventerrein De Baanderij is aan de Zijlbaan een aaneengesloten winkelfront ontstaan. De winkels presenteren zich goed, het aanbod is gemengd, de bereikbaarheid in relatie tot de beperkt regionale functie is matig, de parkeermogelijkheden zijn goed. • De Baanderij ligt pal naast de oostgrens met Leiden en ligt daarmee centraal in het aaneengesloten gebied van Leiden en Leiderdorp. Ambitie: • Gemeente opteert voor duurzame structuur die een gestuurde ontwikkeling van perifere aanbieders in de regio mogelijk maakt. Grotere verzorgingsfunctie van subcentra dan het eigen gemeentelijke woongebied vereist regionale afstemming en invulling. • Gemeente streeft naar onderscheidend vermogen voor en in de regio, gekoppeld aan kwaliteit van aanbod én bebouwing. Gemeente zet met Masterplan W4 in op duurzame versterking. • Ondernemers staan positief ten opzichte van versterking van de structuur, de opwaardering van het ‘eigen’ winkelgebied met inachtneming van complementariteit. • Meubelplein wil zich nog sterker profileren binnen thema wonen; De Baanderij zet in op een ruimere branchering. Perspectief: • Perspectief voor het Meubelplein is gunstig, met name vanwege mogelijkheden binnen W4-project; kansen voor toevoeging van prominent woninginrichtingsaanbod in samenhang met bereikbaarheid, ontsluiting en parkeerfaciliteiten. • Perspectief voor De Baanderij ligt o.a. in direct beschikbare ruimte voor ontwikkelingen en ruimtebehoefte in vergelijking met andere locaties in de regio (o.a. Lammenschansweg); marktmogelijkheden afhankelijk van toe te laten branchering. Gemeente streeft naar duidelijke positionering en invulling.

50

Hoofdstuk 4

Wijk- en buurtvoorzieningen Uitgangssituatie / vaststellingen: • Santhorst: na grondige renovatie op orde. • Hoogvliet-Leyhof: adequate voorziening voor dagelijkse boodschappen. • Oranjegalerij: beperkt van omvang, redelijk compleet gelet op functie. • Splinterlaan: uitermate beperkt aanbod. Ambitie: • Gemeentelijk beleid gericht op behoud van wijken buurtvoorzieningen met accent op dagelijkse verzorging. • Op acceptabele afstand van bewoners / consumenten. • Voldoende volume en kwaliteit. Perspectief: • Sterk afhankelijk van huidige samenstelling van het aanbod, ook naar kwaliteit en volume alsmede de situering ten opzichte van andere centra in het verzorgingsgebied.

Op basis van verdere afweging van diverse aspecten zal de meest gewenste structuur voor de winkelvoorzieningenconcentraties worden gepresenteerd en gemotiveerd.

4.4

De gewenste structuur op hoofdlijnen

4.4.1 Toelichting en achtergronden 1. Hoofdwinkelgebied De uitbouw van Winkelhof is voorzien binnen het Centrumplan. Winkelhof bekleedt, zoals geschetst, een tweeledige positie: die van het hoofdwinkelcentrum van Leiderdorp en die van (toekomstig) stadsdeelcentrum binnen de Leidse regio. In deze laatste hoedanigheid is Winkelhof ondersteunend ten opzichte van het multifunctionele centrum van de binnenstad van Leiden. Uiteraard blijven beide posities gewoon naast elkaar bestaan. Het verschil zit hem in de benadering vanuit het structuurniveau. Leiderdorp ontbeert een ‘echte binnenstad’. Het Centrumplan, inclusief de opschaling én opwaardering van Winkelhof, biedt voldoende mogelijkheden voor Winkelhof om straks als volwaardig stadsdeelcentrum te kunnen fungeren. 2. Subcentra De ‘perifere’ aanbodconcentraties in Leiden (Lammenschansweg en Zoeterwoudseweg), Leiderdorp (Meubelplein en De Baanderij) en Zoeterwoude (Rijneke Boulevard) moeten op regionale schaal nader worden beschouwd en geprofileerd. Zeker ook omdat deze perifere aanbodconcentraties een ruim omzetherkomstgebied hebben. Gewaakt moet worden voor té veel perifere detailhandel in de regio, zeker met té veel van hetzelfde. Problematiek die op de schaal van de Leidse regio beantwoord kan of zelfs moet worden, maar waar de afzonderlijke gemeenten wel een belangrijke bijdrage aan zullen moeten leveren. Signalen over tegenvallende invulling van nieuwe concentraties doen veelal vanuit eigenaren en ontwikkelaarszijde de druk

Hoofdstuk 4

51

toenemen op een bredere invulmogelijkheid met branches. Overheidsbeleid dient daarbij de kaders te stellen. De gemeente Leiderdorp vindt dat voor de Leidse regio een duurzame structuur nodig is die een gestuurde ontwikkeling van perifere aanbieders in de regio mogelijk maakt. Een duurzame structuur bestaat naar de opvatting van de gemeente Leiderdorp uit een heldere opbouw met verschillende typen aanbod en gericht op diverse doelgroepen. Dit uitgangspunt moet volgens Leiderdorp in de Leidse regio richtinggevend zijn voor de toekomstige ontwikkeling van de perifere concentraties en de elkaar versterkende verzorgingsfuncties. Hiervoor geldt ook als gemeentelijk uitgangspunt dat kwaliteit en identiteit van aanbodconcentraties belangrijker zijn dan de pure vierkante meter-mogelijkheden. Aanscherping van restrictief beleid ten aanzien van perifere vestiging gekoppeld aan een effectief handhavingsbeleid is naar de opvatting van Leiderdorp absoluut noodzakelijk. Leiderdorp vraagt enerzijds om verscherping van de handhaving van de (PDV-)branchering, anderzijds vraagt het om een minder rigide opvatting van vierkante meter(on)mogelijkheden als daarbij tenminste de kwaliteit (ook voor de regio) wordt verbeterd en van daadwerkelijke vernieuwing in het aanbod sprake is. Leiderdorp onderstreept het in de provinciale nota planbeoordeling aangevoerde selectieve vestigingsbeleid op bedrijfslocaties en het streven naar het behoud en het versterken van de regionale verzorgingsstructuur. De in deze visie en op het regionale beleid afgestemde mogelijkheid voor goed gemotiveerde uitzonderingssituaties voor lokaal maatwerk wordt zeer van belang geacht. • Marktruimte en dynamiek Volgens de Tweede Actualisatie van de Regionale Structuurvisie Rijn- en Bollen34 streek bedraagt de regionale marktruimte in de dagelijkse sector tot 2005 nog circa 27.000 m². Voor de niet-dagelijkse sector is de marktruimte, door substantiële groei van het areaal tussen 1997 en 2001 met circa 38.000 m², verdwenen. In de doe-hetzelf-branche en de woninginrichtingsbranche is regionaal geen extra marktruimte meer aanwezig voor uitbreiding van het verkoopvloeroppervlak. Omdat de toevloeiing naar de regio kleiner is dan de afvloeiing naar buiten de regio, is het plafond bereikt. Verplaatsing van m² binnen deze branches blijft uiteraard mogelijk. Volgens de gemeente Leiderdorp (zie ook reactie in Bijlage 6) dient echter onderkend te worden dat de detailhandel dynamisch is, waarbij de geschiedenis leert dat onrendabele meters in slecht functionerende winkelcentra telkenmale vervangen worden door nieuwe meters in kansrijke en/of goed functionerende centra. Het afremmen van dynamiek in bestaande en goed functionerende winkelcentra zal contraproductief werken. Ook laat de markt zien dat voor herstructureringsprocessen

34

Marktplan, februari 2002.

52

Hoofdstuk 4

van winkelconcentraties kostendragers onontbeerlijk zijn en dat nagenoeg per definitie nieuwe meters moeten worden toegevoegd om projecten van de grond te krijgen waaraan forse financiële risico’s zijn verbonden met name van marktpartijen. Tot slot dient opgemerkt te worden dat het Meubelplein – mede door de ligging direct aan de Rijksweg A4 - een verzorgingsfunctie heeft die de regio overstijgt. De dynamiek in de Leidse regio vraagt nadrukkelijk om keuzen, waarbij de druk op de perifere locaties en vestigingen centraal staat. De Leidse regio staat voor de opgave onderscheidend vermogen te leveren om haar vooraanstaande positie op het gebied van met name het aanbod ‘wonen’ te kunnen behouden. • Streven naar complementariteit De bestaande perifere aanbodstructuur in de Leidse regio is onvoldoende uitgekristalliseerd. De verzorgingsfuncties van diverse concentraties overlappen elkaar. Ook qua ruimtelijk-functionele opbouw doen zich problemen voor. Voor de structuur op de schaal van de Leidse regio is dit een ongewenste situatie, ook in concurrentie met andere regio’s. De knelpunten binnen de huidige aanbodstructuur enerzijds en de lokale c.q. regionale dynamiek anderzijds leggen prioriteit bij de verbetering van de perspectiefrijke aanbodconcentraties. Bij optimalisering van de PDV-structuur moeten concurrentieverhoudingen zodanig prikkelen dat de noodzakelijke vernieuwingen ook daadwerkelijk doorgevoerd kunnen worden. Gestreefd moet worden naar complementariteit tussen de verschillende aanbieders (typen aanbod en gerichtheid op doelgroepen). Onder invloed van de branchespecifieke trends en ontwikkelingen voor ‘wonen’ wordt onderscheidend vermogen van aanbieders steeds belangrijker (‘de consument vergelijkt, is bijzonder mobiel en overbrugt grotere afstanden’). In samenhang met de verzorgingspositie van de concentraties in de regio en de potentiële afzetmarkt zoeken aanbieders ook mogelijkheden voor nieuwe vestigingen (deconcentratie), schaalvergroting en specialisatie • Kansen binnen het Masterplan W4 Het Masterplan W4 voorziet in een omvangrijke herstructurering en ontwikkelingen in samenhang met verbreding en verdiepte aanleg van Rijksweg A4. In samenhang met de verbeterde inpassing van de verbrede A4 in de Leidse regio ontstaan ook mogelijkheden tot optimalisering van de stedenbouwkundige structuur en tot intensivering van ruimtegebruik. Met betrekking tot detailhandelsontwikkelingen zijn twee locaties relevant: (1) Vierzicht parallel aan de A4 ter hoogte van Elisabethhof/ Meubelplein en (2) Bospoort, door herstructurering van het knooppunt N446. In het Stedenbouwkundig Plan W4, zoals door de gemeenteraad in oktober 2002 vastgesteld, wordt (locatie Vierzicht II) rekening gehouden met de optimalisering van de omgeving van het Meubelplein en de ontwikkeling van een omvangrijke parkeercapaciteit (parkeergarage Rijnland Ziekenhuis). Voor Vierzicht wordt voor het locatieprofiel aangesloten bij de bestaande functies van ‘zorg’, meubelaanbod

Hoofdstuk 4

53

en zakelijkheid. Binnen het W4-project worden aanknopingspunten gevonden om de fysieke problematiek van het huidige Meubelplein Leiderdorp -met name zichtbaarheid, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden respectievelijk gebruik daarvante bestrijden. Het opheffen van deze knelpunten kan hierbij gepaard gaan met attractiviteitversterking inclusief uitbreiding van het aanbod. De grootschalige herstructurering van het knooppunt schept ruimte voor een unieke ontwikkeling op een zeer representatieve locatie (Bospoort II). Bospoort kan ruimte bieden voor nieuwe economische ontwikkelingen: hoogwaardige ontwikkeling van bedrijven, kantoren en voorzieningen met mogelijke inpassing van grootschaligheid. • Lokaal vertaald naar de regio: lokale dynamiek in regionaal verband De Leidse regio staat voor de opgave de dynamiek in de detailhandel (en andere economische activiteiten) te faciliteren op goede locaties. Aspecten als duurzaamheid en intensief ruimtegebruik zijn hieraan onlosmakelijk verbonden. Het prioriteren van opwaardering van bestaande centra en concentraties boven het tot ontwikkeling brengen van nieuwe locaties of knooppunten evenzeer. Voor het behouden en versterken van de bovenregionale verzorgingsfunctie van met name grootschalig aanbod op het gebied van ‘wonen’ is helderheid geboden in de profilering van de diverse aanbodconcentraties in de Leidse regio. • Voor de lokale en regionale vraag kan worden volstaan met opvanglocaties die een min of meer gemengd profiel hebben. • Voor bovenregionale trekkracht -door het faciliteren van bijzonder aanbod dat complementair is op het bestaande aanbod- is een helder, zuiver profiel gewenst waarbij kwaliteit de boventoon voert. Het gaat hierbij niet om de verzorgingsfunctie voor de primaire regio van circa 150.000 inwoners, maar om een (belangrijk) concurrerend aandeel in de Randstedelijke aanbodstructuur met een consumentenpotentieel van miljoenen mensen. In de uitwerking van de regionale hoofdstructuur wordt voor de diverse regiolocaties Meubelplein, De Baanderij, Lammenschansweg, Zoeterwoudseweg en Rijneke Boulevard een nadere profilering aangegeven. In REO-verband kan deze vervolgens ter hand worden genomen om deze profielen te ‘matchen’ met de planontwikkeling rondom W4 (Leiderdorp), de knoop N11-A4 (Zoeterwoude) en de Lammenschansweg (Leiden). De Tweede Actualisatie Structuurvisie Detailhandel lijkt daarvoor het eerst aangewezen instrument. Knelpunten en voorkeursontwikkelingen in regionaal verband moeten ter besluitvorming worden voorbereid. 3. Wijk- en buurtvoorzieningen Voor wijken buurtvoorzieningen is de verzorgingsfunctie gericht op de zeer specifieke en lokale situatie. Vanwege de kleinschaligheid van de wijken buurtvoorzieningen in Leiderdorp, is het van belang hier eerst het perspectief van kleine buurt-

54

Hoofdstuk 4

35

voorzieningen (< 2.500 m² bruto verkoopvloeroppervlakte ) in zijn algemeenheid te schetsen. Deze achtergrond bepaalt mede de gewenste en mogelijke invulling van deze voorzieningen in Leiderdorp. •

•

•

Bij de buurtvoorziening ligt het accent op boodschappen doen. Indien het gaat om een kleine winkelconcentratie, dan fungeert één supermarkt als trekker. Op de kwetsbaarheid van dit type concentratie moet in het bijzonder worden gewezen, omdat het functioneren daarvan goeddeels ‘drijft’ op slechts ‘één kurk’ (de supermarkt). Deze kwetsbaarheid wordt groter naarmate de supermarkt naar hedendaagse maatstaven (en consumentenwensen) te klein is om een voldoende breed en diep assortiment foodartikelen aan te kunnen bieden. De reële omzetontwikkeling komt in gevaar bij afnemend draagvlak (koopkrachtafvloeiing, bevolkingsontwikkeling, verdunning, vergrijzing, bestedingspotentieel, sociaal-maatschappelijke invloeden enzovoorts). Er ontstaat extra druk op zo’n voorziening als in de directe nabijheid opwaardering van voorzieningen plaatsvindt, bijvoorbeeld met dagelijks en niet-dagelijks aanbod. De kooporiëntatie verschuift naar de grotere centra of geclusterde voorzieningen. Voor tal van bedrijven en voorzieningen werd en is het moeilijk om met voldoende economisch rendement te (kunnen blijven) functioneren in buurtconcentraties. Dit blijkt ook uit het feit dat veel branches niet standaard in deze centra voorkomen. Onderstaande tabel bevestigt dat. Branchesamenstelling kleine buurtcentra < 2.500 m² bvo36 Branche • Horeca

•

35 36

Gemiddeld aantal vestigingen 1,25

•

Supermarkt

1,00

• •

Dienstverlening (bijv. reisbureau) Ambacht (bijv. schoenreparatie)

0,75 0,75

•

Bakker

0,50

• •

Drogist Slager

0,50 0,50

•

Aardappelen, groente, fruit (AGF)

0,50

• •

Bloemen en planten Slijterij

0,50 0,50

•

Tabak

0,25

• •

Doe-het-zelf Textiel

0,25 0,25

•

Rijwielen en bromfietsen

0,25

De vraag vanuit de detailhandel naar winkelruimte in buurtconcentraties, anders dan die van supermarkten en horecabedrijven, is doorgaans niet groot. Vooral als deze concentraties wat ouder worden zijn leegkomende panden vaak (func-

Handboek produktvorming in de detailhandel, 1995, drs. E.J. Bolt. Bron: Handboek produktvorming in de detailhandel, 1995, drs. E.J. Bolt.

Hoofdstuk 4

55

•

tioneel) moeilijk invulbaar met nieuwe publieksverzorgende bedrijven. In het gunstigste geval ontstaat geen leegstand maar krijgt het buurtwinkelcentrum nadrukkelijker het karakter van een buurtzakencentrum. Allerlei ambachtsbedrijven, praktijken, administratiekantoortjes enz. doen hun intrede. Het aantal niet op het brede publiek gerichte functies neemt dan toe. De synergie of ‘katalyserende’ bijdrage van deze vaak als noodvulling te beschouwen functies voor, respectievelijk aan, de overblijvende winkels is verwaarloosbaar. Het proces van dreigende teloorgang van buurtwinkelvoorzieningen wordt versterkt door de gerichtheid van consumenten op grotere supermarkten met meer keuze. De toegenomen mobiliteit speelt hierbij nadrukkelijk een rol. De modernisering en schaalvergroting van met name supermarkten vergroot de druk op de kleinere centra voor wat betreft gangbaar dagelijks aanbod.

In het algemeen wordt het perspectief van kleine buurtvoorzieningen (< 2.500 m² bruto verkoopvloeroppervlakte) dan ook als ongunstig beoordeeld. 4.4.2 Uitgangspunten en prioriteiten Binnen de Leidse regio is Leiden-centrum onmiskenbaar het hoofdwinkelcentrum en de overige centra zijn ondersteunend. Deze gelaagdheid in de regionale hoofdstructuur vormt de leidraad voor de invulling van de verschillende typen winkelcentra: hoofdwinkelcentrum Leiden-binnenstad, stadsdeelcentrum Leiderdorp-Winkelhof, wijken buurtvoorzieningen en perifere concentraties met verschillende verzorgingsfuncties, namelijk lokaal, (beperkt) regionaal, bovenregionaal en gewestelijk. Dit betekent dat deze verschillend zijn naar accenten in het aanbod (branches), in volume en in verzorgingsreikwijdte. Het centrale uitgangspunt is: •

Het aan de inwoners van de Leidse regio bieden van een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket aan voorzieningen op het gebied van detailhandel, op de daarvoor meest geschikte locaties binnen de ruimtelijke en functionele aanbodstructuur, alsmede het bieden van toekomstperspectief voor marktpartijen.

Niet alleen wordt hierdoor tegemoet gekomen aan een zo goed mogelijke verzorging van de consument maar bovendien wordt een bijdrage geleverd aan de versterking van de economische structuur en aan de werkgelegenheid in de regio. Het juiste aanbod op de daarvoor meest geschikte locaties (‘een goede plaats voor 37 ieder bedrijf’ ) schept duidelijkheid voor de consument in het aankoopgedrag, biedt 37

Dit principe geldt voor de brede doelstelling van het locatiebeleid in het concept-Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Het locatiebeleid in de nieuwe Nota gaat uit van een zodanige vestiging van bedrijven en voorzieningen dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de vitali-

56

Hoofdstuk 4

aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en ondernemers, biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepengerichtheid) en maakt onderlinge afstemming mogelijk (complementariteit). Consumenten hebben in het kader van detailhandelsbestedingen een zeer gevarieerd wensen- en behoeftepatroon, niet alleen naar type aankopen maar ook in tijdsbesteding, variërend tussen snel en efficiënt boodschappen doen en uitgebreid recreatief winkelen. Om hieraan tegemoet te komen is een gedifferentieerd aanbod nodig met ruime keuzemogelijkheden. Deze variatie kan tot uitdrukking komen in: • de mate van specialisatie in winkels en winkelgebieden; • de mix van winkels met andere voorzieningen en functies; • de winkelomgeving, sfeer en ambiance; • de schaal van winkels en winkelgebieden; • de ruimtelijke spreiding. De workshop heeft bijgedragen aan het formuleren van verdere uitgangspunten –in het verlengde van het centrale uitgangspunt- voor de visie op hoofdlijnen en het beleid ten aanzien van de regionale hoofdstructuur. Over de overwegingen die ten grondslag liggen aan deze uitgangspunten wordt in de bijlagen gerapporteerd. Op deze plaats wordt volstaan met een korte weergave van de belangrijkste overwegingen. De uitgangspunten voor de gewenste detailhandelsstructuur zijn: a. Ruimte bieden voor dynamiek in de detailhandel. b. Optimalisering van de bestaande structuur zonder toevoeging van nieuwe concentraties. c. Diversiteit in aanbodconcentraties binnen de regionale hoofdstructuur bestaande uit: - het (boven)regionaal verzorgende Leiden-centrum (in multifunctionele samenstelling); - het stadsdeelcentrum Winkelhof dat de regionale hoofdkern Leidenbinnenstad aanvult; - voorzieningen op buurten wijkniveau met het accent op dagelijkse verzorging; - perifere concentraties met complementaire verzorgingsniveaus. Overwegingen: • De dynamiek in de regio vraagt om regionale afstemming om op die manier de structuur voor de langere termijn veilig te stellen.

teit van de stedelijke netwerken en de steden en dorpen. Deze vitaliteit heeft verschillende doelen en dimensies: economische ontwikkelingsmogelijkheden (dynamiek), bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en kwaliteit van de leefomgeving (leefbaarheid).

Hoofdstuk 4

57

• • •

Het gaat erom de dynamiek vanuit de markt op verantwoorde wijze binnen de Leidse regio te accommoderen. Hiervoor zijn geen nieuwe locaties voor winkelontwikkelingen nodig, maar wordt voor uitbreiding (kwantitatief en kwalitatief) aansluiting gezocht bij bestaande concentraties. Het beleid is erop gericht de dynamiek in vraag en aanbod te leiden naar de gewenste verscheidenheid in de samenstelling van het aanbod en vooral ook in de ruimtelijke positionering.

d. Het primaat voor hoogwaardig winkelaanbod met het accent op recreatief winkelen blijft voorbehouden aan Leiden-binnenstad. De Leidse binnenstad zal zich ook met niet-winkelfuncties moeten verbreden om de attractiviteit te vergroten. e.

Winkelhof -in de vorm van stadsdeelcentrum- moet zich presenteren als sterke satelliet binnen de regionale verzorgingsstructuur. De uitbouw tot volledig stadsdeelcentrum moet gestalte krijgen door kwaliteitsverbetering (met enige kwantiteit) in samenhang met het volledig maken van het voorzieningenaanbod door sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen in het centrumgebied van Leiderdorp. Overwegingen: • De hiërarchie in de Leidse regio voor wat betreft het consumentenpotentieel dat zich richt op ‘kijken en vergelijken’ staat niet ter discussie. De regiogemeente Leiderdorp heeft niet de pretenties om concurrerend te zijn of te worden met Leiden-binnenstad. • De stadsdeelcentra in de primaire Leidse regio (Leiderdorp) en in de secundaire regio (Zoetermeer, Alphen a/d Rijn e.a.) zijn sterk in ontwikkeling en combineren uitbreiding met gangbaar aanbod in de breedte (geen exclusiviteit) met eigentijdse uitstraling en presentatie (of hebben daartoe centrumplannen in voorbereiding). In de stadsdeelcentra is plaats voor het onderbrengen van enige grootschaligheid die voor meer attractiviteit kan zorgen.

f.

De bestaande voorzieningenstructuur moet voldoende draagvlak behouden voor het laagste verzorgingsniveau (wijken buurtvoorzieningen) en met voldoende economisch perspectief.

g. Complementair aanbod faciliteren voor behoud en versterking van wijken buurtvoorzieningen. Overwegingen: • De vestigingsplaatsvoorkeur voor megasupermarktaanbod is, vanuit de aanbiedersmarkt bezien, niet gebonden aan concentraties. Perifeer aanbod in de dagelijkse artikelensector op solitaire locaties is –vanuit de markt- actueel en vormt een wezenlijk onderdeel van de visie op de structuur. • Supermarkten blijven de belangrijkste dragers van de lokale verzorgingsstructuur waar het gaat om dagelijkse voorzieningen. • Bij een optimalisering van de voorzieningenstructuur moeten kansen worden geboden voor vernieuwingen. Op wijken buurtniveau is hiervoor de combinatie met niet-commerciële voorzieningen (sociaal, cultureel, medisch) mogelijk.

58

Hoofdstuk 4

h. Voor de Leidse regio is een duurzame structuur nodig die een gestuurde ontwikkeling van perifere aanbieders in de regio mogelijk maakt. Een duurzame structuur bestaat uit een heldere opbouw met verschillende typen aanbod en gericht op diverse doelgroepen. Dit uitgangspunt moet in de Leidse regio richtinggevend zijn voor de toekomstige ontwikkeling van de perifere concentraties en de elkaar versterkende verzorgingsfuncties. i.

Kwaliteit en eigen identiteit van aanbodconcentraties gaan voor vierkante meter-mogelijkheden. Overwegingen: • Voor de Leidse regio is van het groot belang haar vooraanstaande positie, waar het gaat om grootschalig aanbod met name in ‘wonen’, te handhaven en te versterken. Met name het Meubelplein Leiderdorp heeft een duidelijk concept en helder profiel, een goede naamsbekendheid en een ruim klantenherkomstgebied. • De Leidse regio moet proberen onderscheidend vermogen ten opzichte van de directe concurrentie in de Randstad op te bouwen. Hiervoor is een duurzame structuur nodig die een gestuurde ontwikkeling van perifere aanbieders in de regio mogelijk maakt. • Hiervoor is het wenselijk de perifere aanbodconcentraties helder te profileren en van elkaar te onderscheiden. • Door het beleid vooral te richten op de locaties en de daarbij passende branchering, wordt de markt de gelegenheid geboden om invulling te geven aan kwaliteit, uitstraling, service en andere onderscheidende aspecten. • Met het locatiebeleid als liggend principe worden concentratie en intensivering van ruimtegebruik bevorderd en wordt versnippering tegengegaan. Kwaliteit van concentraties en invullingen gaan voor distributieve ruimte. Deze distributieve ruimte wordt immers mede bepaald door aanbod in winkelruimte op minder gewenste locaties en ongeacht de kwaliteit daarvan. Bovendien laat de distributieve ruimte zich vanwege een omvangrijk aandeel vreemde koopkracht (ruim herkomstgebied van bezoekers) nauwelijks in m² uitdrukken.

4.4.3 Opbouw detailhandelsstructuur De hoofdstructuur is piramidaal opgebouwd met verschillende elementen. Bij beschouwing van de Leidse regio (Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude, Oegstgeest, Voorschoten, Alkemade) als één regionaal verzorgingsgebied dient Leiden-centrum te worden benoemd als gewestelijk verzorgend koopcentrum. Het huidige aanbod en functioneren blijven nu nog achter bij deze positie. De perifere concentraties (de subcentra) hebben verschillende verzorgingsniveaus, variërend van lokaal en beperkt regionaal tot regionaal en bovenregionaal. Leiderdorp-Winkelhof bekleedt de functie van stadsdeelcentrum. Ook bijvoorbeeld Oegstgeest (Lange Voort) kan als zodanig worden getypeerd. De andere centra hebben primair een lokale verzorgingsfunctie en richten zich vooral op de eigen bewoners. De opbouw van de gewenste structuur in de regio Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude met de bepalende elementen is met vermelding van functie, profiel en ontwikkelingsrichting (op hoofdlijnen) als volgt:

Hoofdstuk 4

59

Regionaal koopcentrum: de binnenstad van Leiden De binnenstad van Leiden vertegenwoordigt het hoogste verzorgingsniveau in de detailstructuur van de Leidse regio. Het aanbod moet hiertoe worden versterkt met een gemengd voorzieningenaanbod waarin de detailhandel een prominente plaats inneemt. Een belangrijk deel van de winkels moet zijn gericht op recreatief winkelen, aangevuld met winkelondersteunende horeca en vermaakelementen. Leiden blijft –gelet op deze typering- achter bij het niveau van een gewestelijk verzorgend centrum met het hierbij behorende pakket aan voorzieningen. Een versterkingstraject moet leiden tot een met recht onbetwistbare koppositie voor Leiden binnen de regiostructuur. Hiervoor zullen de mogelijkheden bij elkaar moeten worden gebracht: een multifunctionele voorzieningenmix van detailhandel, horeca, leisure, vermaak en niet-commerciële voorzieningen te combineren met de specifieke historische ambiance van de Leidse binnenstad. Subcentra, perifere concentraties In het kader van deze visie gaat het om Meubelplein Leiderdorp, De Baanderij/ Vertoterrein, Rijneke Boulevard en Lammenschansweg/Zoeterwoudseweg. De doelstelling voor de perifere concentraties in de Leidse regio is dat deze aanvullend en niet concurrerend zijn ten opzichte van het centrum van Leiden en het (dichtstbijzijnde) stadsdeelcentrum Leiderdorp-Winkelhof. De ontwikkeling van nieuwe en de herontwikkeling van bestaande themacentra en subcentra dient te worden beheerst om te voorkomen dat activiteiten weglekken uit met name binnenstedelijke milieus. Ongewenst is het dat perifere concentraties zich ontwikkelen tot winkelmalls met een (in branchering) onbeperkt en steeds completer wordend pakket. Op perifere locaties mag geen aanbod worden gerealiseerd dat op het niveau van de binnenstad van Leiden-centrum of in de stadsdeelcentra thuis hoort. Voor de toekomstige structuur wordt voor de functionele invulling van de locaties en de onderlinge afweging prioriteit toegekend aan de ruimtelijke principes ‘bundeling c.q. concentratie en intensief ruimtegebruik’. Het is van groot belang dat onderscheidend vermogen kan worden gegenereerd, gekoppeld aan kwaliteit van aanbod én bebouwing. Voor met name de (boven)regionaal verzorgende concentraties is vanwege de omvangrijke bezoekersstromen en mobiliteit een optimale bereikbaarheid vereist, met voldoende parkeerfaciliteiten en een goede ontsluiting op het hoofdwegennet. Stadsdeelcentra Voor Leiderdorp-Winkelhof (en bijvoorbeeld -in mindere mate- Oegstgeest-Lange Voort) ligt het accent op de combinatie boodschappen en efficiënt winkelen. Bij schaalvergroting van supermarkten tot megasupermarkten zijn deze stadsdeelcentra hiervoor potentiële plaatsen. In het Centrumplan voor Leiderdorp en de opwaardering (kwantitatief en kwalitatief) van Winkelhof kan hiermee rekening worden gehouden. Ook in een optimale samenstelling gaat het verzorgingsbereik in deze cen-

60

Hoofdstuk 4

tra tot een regionaal niveau. Op de regio geprojecteerd, met Leiden als hoofdkern, betekent dit een volwaardige functie als stadsdeelcentrum. Voor de uitwerking van de aanbodkenmerken bij dit profiel liggen de accenten op een breed en gangbaar aanbod met name in het middensegment (gemiddelde prijs-kwaliteitverhouding binnen de branchering) Het toekomstprofiel van Winkelhof als stadsdeelcentrum in de regionale detailhandelsstructuur is gebaseerd op: • Een profiel van een modern regionaal verzorgend stadsdeelcentrum passend bij een draagvlak van circa 40.000 inwoners (deels uit Leiden vanwege de positionering van Winkelhof in de regio met Leiden als hoofdwinkelcentrum) en ondersteunend aan de binnenstad van Leiden. • De volumegroei van Winkelhof is in een ruime bandbreedte gepresenteerd. Exacte distributieve ruimte vereist actueel inzicht door middel van een regionale aanbod- en vraaganalyse met koopstromengegevens; voor een deel gaat het om uitbreiding van bestaande winkels. • Vanuit een puur lokale benadering kan de distributieve ruimteclaim voor Winkelhof niet worden onderbouwd. Hiervoor is er volgens de huidige informatie (o.a. bevolkingsprognose) onvoldoende groei in eigen draagvlak (toename aantal inwoners) en bestedingen. • Binnen de regionale hoofdstructuur voor de detailhandel wordt de positie van stadsdeelcentrum ingenomen. Voor Winkelhof als (ondersteunend) stadsdeelcentrum van (het hoofdwinkelcentrum) Leiden worden aan het bestaande areaal winkelmeters toegevoegd. Hiervoor geldt de benadering dat met name vanuit Leiden extra koopkracht (bestedingen) toevloeit. Deze aanname borduurt verder op de regionale koopstroomgegevens van 1999 en het passantenonderzoek in Winkelhof 2001. Het winkelcentrum vervult nu ook al een functie voor bewoners in Leiden en de omliggende kernen. • De gemeente heeft als uitgangspunt voor de duurzame versterking van de detailhandelsstructuur nadrukkelijk gekozen voor: kwaliteit vóór vierkante meters (kwantitatieve benadering). Dit is bevestigd in de reactie naar het REO in het kader van tweede actualisatie regionale detailhandelsstructuurvisie. • De bevindingen van de externe consultaties, waarin voor deze opvatting breed draagvlak is geconstateerd. • In het Centrumplan Leiderdorp is uitbreiding van het winkelcentrum Winkelhof mogelijk (5.615 m² detailhandel en 525 m² horeca). Lokaal verzorgende centra In de overige centra binnen de Leidse regio (Voorschoten, Zoeterwoude en Alkemade) is het streven gericht op het optimaliseren van het dagelijks aanbod. Hier kunnen ruimtelijke concentratie, inrichting en goede bereikbaarheid met voldoende parkeerfaciliteiten perspectief bieden om dit verzorgingsniveau goed op peil te houden.

Hoofdstuk 4

61

Wijkverzorgende centra De wijkwinkelcentra vormen concentratiepunten voor dagelijkse artikelen in de verzorgingsstructuur: meervoudig supermarktaanbod aangevuld met speciaalzaken. Voor niet-dagelijks aanbod wordt optimalisering van het aanbod nagestreefd met verkenning van de maximale grenzen van het draagvlak. De invulling zal grotendeels geschieden met aanbod in het middensegment en discount. Consistente beleidsvoering kan leiden tot investeringsimpulsen. Zeker als op lokaal niveau de locaties voor opwaardering van wijkcentra worden benoemd. Evenwichtige spreiding met voldoende draagvlak voor met name supermarktaanbod moet een beleidsmatige garantstelling opleveren om processen van modernisering en opschaling vlot te trekken. Voor winkelcentrum Santhorst ‘in de tuin van Leiderdorp’ is al een verbeterplan uitgevoerd. Buurtvoorzieningen Gezien het relatief beperkte aanbod in Oranjegalerij, Splinterlaan en Hoogvliet Leyhof wordt dit aanbod gerekend tot de verzorgingscategorie buurtvoorzieningen. Bij voldoende draagvlak en een gunstige positie in de ruimtelijke functionele structuur kunnen zij blijven voortbestaan. Waar mogelijk kan een opwaardering worden bevorderd met een andere functionele invulling, sociaal-maatschappelijke voorzieningen, steunpunten, maar ook specifiek aanbod gericht op specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld allochtone specialiteitenwinkels met een laag huurprijsniveau in minder goed renderende buurtstrips). De overlevingskansen van buurtstrips zijn afhankelijk van locatiespecifieke kenmerken (bereikbaarheid en parkeren), marktinitiatieven en ondernemerschap. Verspreide bewinkeling Bij het streven naar optimalisering van perspectiefvolle concentraties past geen stimulering van verspreid aanbod buiten de verzorgingsstructuur. Een uitzondering kan hierbij worden gemaakt voor bijvoorbeeld solitaire bouwmarkten (dicht bij het draagvlak) en tuincentra (vanwege het ruimtegebruik) zoals Ranzijn. Op basis van het voorgaande is de regionale hoofdstructuur van de detailhandel in de Leidse regio (op de volgende pagina) op hoofdlijnen getypeerd met vermelding van de belangrijkste ontwikkelingsrichting.

62

Hoofdstuk 4

Structuur detailhandel Leiderdorp binnen regionaal kader Concentratie 1 Leiden-binnenstad

Hoofdlijnen typering en ontwikkelingsrichting Hoofdwinkelcentrum • klein-gewestelijk verzorgend keuzecentrum • doorgroei naar multifunctioneel centrum met naast winkelen accenten op horeca, ontspanning en vermaak

2.

Leiderdorp-Winkelhof

Klein-regionaal verzorgend stadsdeelcentrum • ondersteunend aan hoofdwinkelcentrum Leiden (satelliet) • opwaardering aanbod: ruimte voor schaalvergroting, verbetering van ruimtelijke structuur en grotere diversiteit aan centrumfuncties

3.

Leiderdorp-Meubelplein

Gewestelijk verzorgend subcentrum: thema wonen • versterking van aanbod met trekkers en specialisten binnen thema wonen • mogelijkheden voor ruimtelijke structuurversterking binnen Masterplan W4 • segmentatie: midden- en hoogwaardig

Hoofdstuk 4

63

Concentratie 4. Leiderdorp-De Baanderij (Zijlbaan e.o.)

Hoofdlijnen typering en ontwikkelingsrichting Regionaal verzorgend subcentrum: gemengd, accent woninginrichting en doe-het-zelf

• segmentatie: midden en prijsvriendelijk • uitbreiding op basis van verplaatsing(swensen) binnen toegelaten branches • beperkte liberalisering branches onder expliciete voorwaarden (zie uitwerking op onderdelen) 5.

Leiderdorp-De Baanderij (Touwbaan e.o.)

Bovenregionaal verzorgende concentratie auto’s • doorgroei naar ‘mobimall’ of ‘carvillage’

6.

Leiderdorp-Santhorst

Wijk-/buurtverzorgend centrum • instandhouden aanbod • laagste structuurbepalende verzorgingsniveau • ruimtelijke optimalisering binnen Centrumplan

7.

Leiderdorp-Oranjegalerij

Kleine buurtvoorziening • beperkte randvoorwaardelijke verbeteringen voor consolidatie

8.

Leiderdorp-Splinterlaan

Buurtsteunpunt • voortbestaan afhankelijk van individueel vermogen ondernemers en (auto)bereikbaarheid

9.

Zoeterwoude-Rijneke Boulevard

Gewestelijk verzorgend subcentrum: gemengd, accent wonen en doe-het-zelf • geleidelijke terugdringing van met binnensteden concurrerend aanbod • segmentatie: midden en laag

10. LeidenLammenschansweg

Lokaal verzorgend subcentrum • functieverandering met Rijn-Gouwelijn

11. Leiden-Zoeterwoudseweg Lokaal verzorgend aanbod doe-het-zelf • consolidatie • segmentatie: midden en prijsvriendelijk

Op een lager niveau in de structuur hebben de wijken buurtcentra in Leiden en Leiderdorp een functie voor het ‘eigen’ verzorgingsgebied met het accent op de dagelijkse verzorging. Deze functie en de reikwijdte daarvan is sterk afhankelijk van de samenstelling van het aanbod, ook naar kwaliteit en volume. Hoewel niet structuurbepalend, zijn deze voorzieningen van belang voor de boodschappen op relatief korte afstand. Waar voldoende perspectief aanwezig is, of wordt verondersteld, óf uit een oogpunt van zorg de wens bestaat een concentratie te behouden, kan de gemeente –waar nodig- de randvoorwaarden scheppen voor opwaardering. De specifieke profilering en invulling van de onderdelen in de structuur worden in het hoofdstuk hierna verder verfijnd en gemotiveerd.

64

Hoofdstuk 4

5.

UITWERKING OP ONDERDELEN

5.1

Inleiding

De visie op de regionale hoofdstructuur van de detailhandel is beschreven vanuit een ruimtelijk-functionele invalshoek. De belangen van de consument staan voorop want de consument bepaalt het functioneren van de detailhandel. Daarom is voor de indeling van winkelgebieden aansluiting gezocht bij het bezoeken koopgedrag van de consument. Een goede invulling van de winkelconcentraties zorgt ervoor dat het aanbod aansluit bij het koopgedrag en verwachtingspatroon van de consument/ bezoeker. In de hierna volgende uitwerking per concentratie is daar rekening mee gehouden. In samenhang met een goede bovenlokale afstemming wordt een duurzame detailhandelsstructuur bewerkstelligd met een juiste omvang en met verschillende functies op de juiste plaats.

5.2

Plaats voor dynamiek en effecten

Mede ter onderbouwing van de invullingsprofielen wordt hierna eerst ingegaan op de wenselijkheid en de eventuele meerwaarde van specifieke ontwikkelingen in de markt. Megasupermarkten Megasupermarkten –een nieuw fenomeen binnen de detailhandelsdynamiek- kunnen worden beschouwd als subcentra op het gebied van dagelijkse artikelen. Megasupermarkten hebben een fors volume (circa 4.000 m² vvo), zeker gerelateerd aan de omvang van de lokaal verzorgende centra als de wijken buurtcentra. Het aanbod aan dagelijkse artikelen in een megasupermarkt heeft een volume dat vergelijkbaar is met en soms zelfs uitstijgt boven het totale aanbod in een wijkwinkelcentrum. Het aanbod voor voedsel (70%) wordt gecombineerd met een fors deel (30%) non38 foodartikelen . Voor een duurzame structuur in de dagelijkse artikelensector (met name supermarkten) acht BRO sturing door de overheid noodzakelijk. Belangrijk is een evenwichtige spreiding van het aanbod en passend bij het draagvlak. Het streven is gericht op minder versnipperd aanbod en zo volledig mogelijk dagelijks aanbod in ruimere concentraties met voldoende draagvlak.

38

Huishoudelijke artikelen, boeken en tijdschriften, DVD’s-CD’s-Video’s, computers, telefoons alsmede non-foodartikelen die aan food zijn gerelateerd zoals magnetrons, koelkasten en keukengerei.

Hoofdstuk 5

65

In de mate van beleidssturing betekent dit dat het accommoderen van megasupermarkten hooguit aansluitend aan bestaande concentraties kan geschieden. Hiervoor moet dan wel voldoende marktruimte én draagvlak aanwezig zijn, mag de voorzieningenstructuur niet worden verstoord, en moet in geval van te verwachten bovenlokale effecten overleg en afstemming in en met de regiogemeenten plaatsvinden. De ontwikkeling van (mega)supermarkten op perifere, solitaire of themacentrumlocaties wordt afgewezen. Dit laatste strookt met het standpunt van de Provincie, namelijk dat het laagste verzorgingsniveau niet onder druk mag komen door megasupermarkten. In Leiderdorp bestaat in principe de mogelijkheid voor de inpassing van een megasupermarkt in de ontwikkelingen van Winkelhof. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de gewenste dynamiek (de markt), ontstaat een trekker van formaat (goed voor consumenten en andere gevestigde ondernemers) en treden er geen ongewenste effecten op door een geïsoleerde ligging. Er wordt immers aangesloten bij een bestaande aanbodconcentratie met een specifieke en gewenste positie in de structuur (namelijk stadsdeelcentrum). Mogelijke brancheverruiming op PDV-locaties De Provincie geeft prioriteit aan de vitaliteit van binnensteden, ziet liever geen verruiming van de PDV-branche en liever ook geen winkels kleiner dan 1.000 m². De gemeente Leiderdorp stelt zich genuanceerder op: kwaliteit en duurzaamheid van de structuur staan voorop. In het kader van nieuwe Rijksnota’s wordt de verantwoordelijkheid over de toelaatbaarheid van branches bij de gemeente gelegd, onder voorwaarde van toetsing door de provincie bij verwachte gemeentegrensoverschrijdende effecten. In veel plaatsen in Nederland worden nu al branches die minder passen bij recreatief winkelen en impulsaankopen, zoals elektrische huishoudelijke apparaten (verlichting, witgoed, bruingoed, grijsgoed, telecommunicatieapparatuur en onderdelen daarvoor) en rijwielen/motoren/automaterialen toegestaan in subcentra of op (voormalige) PDV-concentraties. Dit zou voor de Leidse regio onder bepaalde voorwaarden eveneens een goede gedachte kunnen zijn gelet op de ruimteproblematiek in de binnenstad van Leiden en de directe nabijheid van subcentra binnen de Leidse regio die hiervoor als opvanglocatie kunnen dienen. Binnenstedelijke vestiging geniet de absolute voorkeur, maar in bijzondere gevallen kan vestiging in een subcentrum worden overwogen, bijvoorbeeld wanneer vestigingen door hun grootschaligheid niet inpasbaar zijn in de binnenstad of wanneer uitplaatsing is gewenst met het oog op een specifieke ontwikkelingsrichting. Deze beleidsdoelstelling kan worden gerealiseerd door de concentraties helder te profileren met zaken die niet inpasbaar zijn in de centrummilieus. Het selectief uit-

66

Hoofdstuk 5

plaatsen van grootschalig aanbod uit de binnenstad (ten faveure van de gewenste multifunctionele mix in de binnenstad) naar deze perifere concentraties kan daarbij een optie zijn. Het gaat hierbij om verplaatsing van bestaande aanbieders waarmee de (binnenstedelijke) structuur kan worden geoptimaliseerd. Toe te stane branches en artikelengroepen en de eventuele verruiming hiervan op perifere concentraties dient afgewogen te worden binnen het gelaagde beleidskae e der van: rijksbeleid (4 en concept-5 nota Ruimtelijke Ordening en de integratie hiervan in de Nota Ruimte), provinciaal beleid (Nota Planbeoordeling provincie ZuidHolland), regionaal beleid (Regionale Structuurvisie detailhandel Rijn- en Bollenstreek) en lokaal beleid (Structuurvisie detailhandel Leiderdorp). In Leiderdorp zou brancheverruiming gestalte kunnen krijgen binnen de verdere ontwikkeling van De Baanderij (Zijlbaan en omgeving). Een en ander wel afhankelijk van nadere afstemming in regionaal verband en met de provincie. De Baanderij ligt vrij centraal in het verzorgingsgebied Leiderdorp/Leiden, beschikt over fysiekruimtelijke mogelijkheden (op korte termijn) en dient in totaal verder te worden verbeterd op het gebied van uitstraling en infrastructuur. De Baanderij vormt hiermee de accommodatie voor moeilijk inpasbare vestigingen in de centrummilieus (Leiden-binnenstad, Winkelhof). Bij de invullingsprofielen wordt een en ander nader gedefinieerd. De definitieve ruimteclaim is afhankelijk van de besluitvorming over toe te laten branches en de belangstelling voor vestiging door verplaatsing vanuit de markt. Toevoeging van prominent woninginrichtingsaanbod De regio Leiden beschikt niet over een grootschalig woonwarenhuis zoals bijvoorbeeld Ikea of over zeer grootschalige woninginrichtingszaken die uit een groot gebied klanten trekken. Bepaalde formules zijn –zoals reeds aangegeven- bezig met verdichting van de vestigingslocaties. De maat van dit type formules varieert tussen globaal 10.000 en 25.000 m² vvo. De autonome trekkracht en de grote bezoekersaantallen van dergelijke formules met naamsbekendheid betekenen een belangrijke toegevoegde waarde voor het totale aanbod en voor de keuzemogelijkheden van de consument in de regio. Toevoeging van (boven)regionale trekker(s) aan Meubelplein Leiderdorp zal zorgen voor een belangrijke attractiviteitsvergroting. Dit is gunstig voor de gevestigde ondernemingen en voor het perspectief op de langere termijn. Het profiel van Meubelplein Leiderdorp wordt verder versterkt. De mogelijkheden voor vestiging zijn aanwezig binnen het W4-project. De definitieve positie is mede afhankelijk van de verdere detaillering van de plannen en de combinatie met parkeerfaciliteiten (plancapaciteit en belangstelling vanuit de markt). Dichtbij het Meubelplein geniet de voorkeur maar bijvoorbeeld een situering in de directe omgeving (Bospoort) zal, door de bezoekaantrekkende werking, ook positieve effecten opleveren voor het

Hoofdstuk 5

67

Meubelplein. Hierbij dient dan wel gestreefd te worden naar logische infrastructurele koppelingen. Het Meubelplein Leiderdorp is bekend vanwege de identiteit als meubelconcentratie, ingevuld met hoogwaardig aanbod. Het Meubelplein heeft kortgeleden een nieuwe impuls gekregen. Dit is positief. Het is echter de vraag in hoeverre consolidatie van het huidige aanbod (scenario nul) op langere termijn voldoende is om de marktpositie binnen het totaal aan concurrerend aanbod vast te houden. Voor een duurzaam perspectief van Meubelplein Leiderdorp binnen de totale voorzieningenstructuur dient te worden ingezet op attractiviteitsversterking (scenario plus). Dit mede gelet op diverse grootschalige ontwikkelingen en opwaardering daarvan in een ruime omgeving (Rijneke Boulevard, Capelle, Alexandrium, Villa Arena). Het profiel dient verder te worden geaccentueerd en mag niet vervagen. Niet alleen vanwege de strategie (bekendheid in de markt, promotie), maar ook vanwege de totale detailhandelsstructuur in samenhang. Aanbod op het gebied van bouwmarkten (‘aanpassing van de woning’) is gepositioneerd in andere aanbodconcentraties (De Baanderij, Lammenschansweg, Zoeterwoudseweg).Op deze manier wordt voorkomen dat alle subcentra op elkaar gaan lijken. Met name voor het Meubelplein Leiderdorp zal vervaging van het aanbod (door vermenging met nietwoninginrichtingszaken) afbreuk doen aan de herkenbaarheid en daarmee aan de positie (scenario min). Wel kan er toevoeging met hoogwaardig specialistisch aanbod zoals verlichting, luxe sanitair, woningtextiel, woningdecoratie plaatsvinden als specifiek onderdeel van ‘inrichting van de woning’. Een autoboulevard, mobimall of carvillage De dynamiek in de autobranche manifesteert zich met name in clustering van showrooms en autogelieerde bedrijvigheid. Het type bedrijvigheid sluit niet aan bij de beoogde ontwikkelingen in Vierzicht en Bospoort (zorg, detailhandel, kantoren). De kansen voor de branche en voor de gemeente Leiderdorp liggen op De Baanderij en dan met name in het gedeelte Touwbaan en omgeving. Een belangrijk deel van dit type bedrijvigheid is hier reeds gevestigd. De huidige invulling van het gebied vraagt nadrukkelijk om een opwaardering en een duidelijk profiel. De fysieke ruimte is aanwezig en door het scheppen van de juiste randvoorwaarden (rooilijnen, wegprofiel, routing en promotie) kan de Touwbaan zich ontwikkelen tot een autoboulevard met een fraaie uitstraling. In samenhang met de voorgestelde ontwikkelingsrichting voor het detailhandelsgedeelte van De Baanderij ontstaat een totaal opgewaardeerd gebied op deze als ‘centraal’ aangeduide locatie. De ontwikkeling tot ‘autocluster’ sluit aan bij het merendeel van de nu reeds plaatsvindende activiteiten: benutten van de sterkte in de aanwezige bedrijvigheid en gedane investeringen. Er is bij deze invullingen geen

68

Hoofdstuk 5

sprake van conflict tussen de Zijlbaan en Touwbaan e.o. (bezoekers per auto en relatief lage bezoekfrequentie). De dynamiek in kleine dagelijkse artikelencentra De dynamiek in de laagste categorie van voorzieningen is eerder negatief dan positief. Door allerlei ontwikkelingen en trends –zoals die al zijn omschreven- neemt de druk op deze voorzieningen toe. De buurtvoorzieningen Oranjegalerij en Splinterlaan in Leiderdorp zijn gering van omvang en onvolledig in het aanbod. Zoals reeds aangegeven zijn deze voorzieningen niet bepalend voor de structuur maar wel van belang uit oogpunt van verzorging van de consument. Vanuit dit standpunt hebben zij ook bestaansrecht. Ze behouden hun functie, maar er wordt niet ingezet op een forse opwaardering van de winkelfunctie om aan de minimale aanbodkenmerken van de laagste verzorgingscategorie op structuurbepalend niveau te voldoen. Ze blijven in stand zolang de markt dit toestaat en ook is bijvoorbeeld de kwaliteit van het ondernemerschap hierop van invloed. Het aanbod aan de Oranjegalerij kan worden beschouwd als gemakswinkels voor de buurten in het Oude Dorp. De functie kan worden gecontinueerd. Het draagvlak staat geen substantiële uitbreiding toe. Door nieuwbouw in de omgeving zal het aantal potentiële klanten nog wat toenemen. Blijkt voor de Splinterlaan op termijn dat een rendabele exploitatie onder druk komt te staan dan kan worden gezocht naar alternatieve vestigingslocaties voor belangstellende ondernemers, binnen de bestaande aanbodstructuur (relocatie) in samenhang met een andere invulling van het gebied. (functieverandering).

Hoofdstuk 5

69

5.3

Invullingsprofielen

Voor de verschillende onderdelen in de detailhandelsstructuur worden hierna volgens een vast stramien de profilering en ontwikkelingsrichting aangegeven. Hoewel hieraan reeds aandacht werd besteed zijn voor een compleet overzicht de perspectieven nogmaals aangegeven.

70

Hoofdstuk 5

Verzorgingscategorie Klein-gewestelijk verzorgend keuzecentrum: • Leiden-centrum

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Type voorzieningen(niveau) • Centrumbewoners Gevarieerd aanbodpakket dat zich kenmerkt • Leidenaren door een menging van allerlei functies gericht • Bewoners Leidse regio op de winkelende en recreërende consument. • Bewoners omliggende Zowel vergelijkend/recreatief winkelen (nadruk regio’s • Toeristisch en recreatieve op non-food), horeca, leisure, cultuur, warenbezoekers markten en andere vermaaksvoorzieningen gericht op vrijetijdsbesteding. Locatiekenmerken Centrumlocatie met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer, goede parkeervoorzieningen (kwantitatief en kwalitatief) in en aan de randen van het gebied en aanwezigheid van culturele en/of architectonische meerwaarde. Dagelijks • Stadsdeel gericht aanbod • Speciaalzaken • Megasupermarkt passend binnen detailhandelsstructuur (geen solitaire of perifere vestiging) én regionale afstemming Niet-dagelijks • Breed en diep assortiment in alle segmenten • Modische sector > 30.000 m² vvo (incl. C&A) • Warenhuisareaal > 15.000 m² vvo (V&D en Hema) • Hoge filialiseringsgraad • Bijzondere aanbodvormen/-concepten • Grootschalige aanbieders • Hoog aandeel vreemde koopkrachttoevloeiing (minimaal 40-45%) Horeca / cultuur / vermaak (leisure) • Vermaak voor brede doelgroep (evenementen, sociaal-cultureel) • Winkelondersteunende horeca • Regionale attracties (theater, casino) Perspectief en referenties: • Perspectief is goed, ontwikkeling en groei • Toename winkelaanbod in centrum, oplopend naar 85.000 - 90.000 m² vvo • Doorgroei met unieke elementen naar multifunctioneel centrum • Referentiecentra: de binnensteden van Arnhem, Breda, Dordrecht, Haarlem, Maastricht, Nijmegen, ’s-Hertogenbosch

Hoofdstuk 5

71

72

Hoofdstuk 5

Verzorgingscategorie Kleine regionaal verzorgende stadsdeelcentra: • LeiderdorpWinkelhof

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Type voorzieningen(niveau) • Centrumbewoners Gemengd, maar minder gevarieerd aanbod ten • Stadsdeelbewoners opzichte van keuzecentrum. Gespecialiseerde • Bewoners van omliggenkeuzewinkels, vooral in de hogere segmenten, de gemeenten niet of nauwelijks aanwezig. Bij draagvlak van 40.000 inwoners kan omvang stadsdeelcentrum oplopen naar ongeveer 30.000 m² vvo, waarvan 2/3 deel met niet-dagelijkse artikelen. Locatiekenmerken Centrumlocatie met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer, goede parkeervoorzieningen (kwantitatief en kwalitatief). Dagelijks • Twee foodtrekkers met maatvoering van 1.000 - 2.500 m² vvo of een combinatie met een megasupermarkt door herschikking of herontwikkeling van gevestigde aanbieders Niet-dagelijks • Nadruk op breed en gevarieerd aanbod in het middensegment en discount • Hoge filialiseringsgraad • Modische sector > 4.000 m² vvo • Warenhuisareaal > 1.500 m² vvo (met ‘grote’ Hema van circa 1.000 m²) • Koopkrachtbinding 25 à 40% mogelijk • Fors aandeel koopkrachttoevloeiing (25-40%) Horeca / cultuur / vermaak (leisure) • Winkelondersteunende horeca • Stadsdeeleigen bezoek Perspectief en referenties: • Voor inpassing van grootschalige winkels en schaalvergroting ligt prioriteit bij Winkelhof; • Perspectief is gunstig, centrumontwikkeling en volumegroei; • Doorgroei naar compleet stadsdeelcentrum in samenhang met sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen in centrumgebied; • Opschaling winkelaanbod in stadsdeelcentrum oplopend naar 15.000 – 20.000 m² vvo • Kwalitatieve opwaardering Winkelhof door extrovertere presentatie, uitstraling en herkenbaarheid • Referenties: Alkmaar-De Mare, MaastrichtBrusselse Poort, Nijmegen-Dukenburg, Zwijndrecht-Walburg

Hoofdstuk 5

73

Voor de subcentra en andere perifere concentraties is een aantal aanbodkenmerken te onderscheiden die voor alle relevante concentraties in het algemeen gelden. Deze ‘algemene’ aanbodkenmerken gaan dan ook vooraf aan de specifieke kenmerken bij de invullingsprofielen van de onderscheiden perifere concentraties in Leiderdorp en directe omgeving.

74

Hoofdstuk 5

Verzorgingscategorie

Richtbeeld toekomstprofiel Algemene aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Type voorzieningen(niveau) • Bewoners Leidse regio Gewestelijk verzorVoorzieningen van bijzondere aard, die zijn • Bewoners omliggende gende subcentra ontwikkeld buiten de hoofd- en ondersteunende regio’s (waaronder themacentra en een overwegend grotere verzorgings- • Toeristisch en recreatieve centra) en andere perifere concentraties: functie hebben dan het eigen gemeentelijk bezoekers woongebied. • LeiderdorpMeubelplein Dagelijks • Leiderdorp-De • Géén aanbod Baanderij • LeidenLammenschansweg Niet-dagelijks • Leiden• Hoofdelementen wonen (incl. woninginrichZoeterwoudseweg ting, keukens, badkamers, sanitair) en doe• Zoeterwoudehet-zelf • Sterke koopverwantschap tussen artikelen Rijneke Boulevard leidt tot onderlinge synergetische attractie van de samenstellende winkels • Brancheverruiming op perifere concentraties gebonden aan rijks-, provinciaal en regionaal beleid • Géén concurrerend aanbod ten opzichte van het aanbod dat thuishoort in centrummilieus • Meerwaarde ontstaat door een ten opzichte van elkaar onderscheidende uitwerking of invulling van de aanbodkenmerken (complementariteit) • Onderscheidend vermogen voor en in de regio koppelen aan kwaliteit van aanbod én bebouwing • Omgevingskwaliteit, bereikbaarheid, ontsluiting en parkeerfaciliteiten belangrijk Horeca / cultuur / vermaak (leisure) • Ondersteunende horeca passend binnen en aanvullend op detailhandelsthema of thematische ontwikkelingen • Horeca- en vermaakconcepten (leisure), in afweging tegenover accommoderen in het klein-gewestelijk keuzecentrum Leiden of stads(deel)centrum Leiderdorp

Hoofdstuk 5

75

76

Hoofdstuk 5


Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Ontwikkelingsrichting • Bewoners Leidse regio Gewestelijk verzor• Specialisatie en diepgang • Bewoners omliggende gende themacentra, • Zuiver geprofileerd binnen het thema ‘woregio’s subcentra en andere perifere concentraties: • Toeristisch en recreatieve nen’ • Leiderdorp• Gericht op het midden en hogere segment bezoekers • Met een bovenregionale verzorgingsfunctie Meubelplein • Waarvoor een (ruime) schaalsprong nodig is en waarbij een grootschalig woonwarenhuis of grootschalige woninginrichtingszaken met regionale en bovenregionale functie gefaciliteerd kunnen worden • Die verder onderscheidend vermogen kunnen opleveren en bezoek genereren • Waaraan kwaliteiten van aanbod, bebouwing (gebouwen) en omgeving randvoorwaardelijk worden gekoppeld • Op een unieke zichtlocatie (‘toegangspoort’) in samenhang met optimale bereikbaarheid, voldoende parkeerfaciliteiten en ontsluiting op het hoofdwegennet • En bij inpassing van uitbreiding wordt gelet op de plancapaciteit en belangstelling vanuit de markt Positionering en perspectief • Themacentrum ‘wonen’ • Bovenregionale verzorgingsfunctie Het omvangrijke en gedifferentieerde (concurrerende) Randstedelijke aanbod (PDV en GDV) begrenst het potentiële verzorgingsgebied • Het perspectief voor het Meubelplein is gunstig, met name vanwege mogelijkheden binnen W4-project; kansen voor toevoeging van prominent woninginrichtingsaanbod in samenhang met bereikbaarheid, ontsluiting en parkeerfaciliteiten

Hoofdstuk 5

77

78

Hoofdstuk 5


Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Ontwikkelingsrichting wonen / doe-het-zelf • Stadsdeelbewoners Gewestelijk verzor• Gemengd aanbod met accenten op het ge• Bewoners van omliggengende themacentra, bied van de branches wonen en doe-het-zelf de gemeenten subcentra en andere perifere concentraties: • Voor wonen gericht op midden en laag seg• Leiderdorp-De ment • (Boven)regionale en nieuwe formules op het Baanderij (Zijlgebied van wonen horen thuis op het Meubaan e.o.) belplein • Herontwikkeling en invulling wordt afhankelijk gesteld van doelstellingen op het niveau van de Leidse binnenstad of het stads-(deel) centrum van Leiderdorp. Binnensteden zijn het eerst aangewezen centrummilieu • Locatieprincipe: ‘beter (of liever) in de Leidse regio dan (net) daarbuiten’ • Concentratie en bundeling als ruimtelijke randvoorwaarden; • Brancheverbreding ‘in het verlengde’ van de realiteit van ‘opgerekt’ PDV-aanbod onder randvoorwaarden: - Dynamiek van de markt faciliteren voor zover de structuur van voorzieningen gehandhaafd blijft; - Opbouw van de typen voorzieningen en de hiërarchie daartussen mag niet worden verstoord; - Toelaatbaar zijn verplaatsingen van bestaande aanbieders waarmee de (binnenstedelijke) structuur kan worden geoptimaliseerd of ruimtevragend aanbod dat niet kan worden ingepast van centrummilieus; - Initiatieven moet passen binnen (gemengd) profiel en segmentatie; - Fors ruimtevragend aanbod zoals witen bruingoed, rijwielen, vrije tijd-kamperen; - Ondergrens voor individuele winkels (nietdagelijkse artikelen) gericht op doelgericht laagfrequent kopen van 500 m² vvo; - Geen aanbod mode, kleding, schoeisel, sport als hoofdbranche of als speciaalzaak. Positionering en perspectief branches wonen / doe-het-zelf • Subcentrum met lokale en (beperkt) regionale verzorgingsfunctie • Het perspectief voor De Baanderij ligt o.a. in direct beschikbare ruimte voor ontwikkelingen in vergelijking met andere locaties in de regio; marktmogelijkheden afhankelijk van toe te laten branchering

Hoofdstuk 5

79


Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Ontwikkelingsrichting autobranche • Bewoners Leidse regio Gewestelijk verzor• Specialisatie en diepgang op locatie De Baan- • Bewoners omliggende gende themacentra, derij regio’s subcentra en andere perifere concentraties: • Toeristisch en recreatieve • Leiderdorp-De bezoekers Positionering en perspectief autobranche Baanderij (Touw- • Bundeling van autogelieerd aanbod kan leiden tot sterkere profilering bijvoorbeeld in baan e.o.) de vorm van een ‘Mobimall’ (auto’s, boten, caravans) met (boven)regionale verzorgingsfunctie • Ruimtelijke concentratie bijvoorbeeld als ‘Carvillage’: grote (gezamenlijke) showroom van meerdere automerken/-dealers • Referentie autoboulevards Roosendaal-A17 Borchwerf, Goes-A58, Tilburg-A261

80

Hoofdstuk 5


Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Ontwikkelingen Rijn-Gouwe lijn • Stadsbewoners Gewestelijk verzorVoor Lammenschansweg zijn de ontwikkelingen gende themacentra, van de route Rijn-Gouwe lijn van belang, ook subcentra en andere perifere concentraties: voor de positie als PDV-cluster. De Rijn Gouwe • Leidenlijn is een belangrijke nieuwe hoogwaardige Lammenschansschakel in het openbaar vervoernetwerk in de weg oost-west as van de regio. Met de aanleg van deze verbinding wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de verbetering van de bereikbaarheid van en de leefbaarheid in het gebied, maar ook aan de versterking van de ruimtelijkeconomische structuur van de regio. Vanuit deze hoofdinfrastructuur van het openbaar vervoer wordt aan deze locatie met name invulling voorzien met woningbouw, arbeidsintensieve werkgelegenheid en publiektrekkende voorzieningen. Positionering en perspectief • Als PDV-cluster is de Lammenschansweg onduidelijk geprofileerd. Het winkelblok met sport, doe-het-zelf, woninginrichting, keukens & sanitair gecombineerd met autobedrijvigheid en -reparatie zorgt ervoor dat er in functies, branchering en ruimtelijke opbouw weinig samenhang is • Lammenschansweg geldt thans als (beperkte) concentratie met een lokale functie • In overweging dient te worden genomen of aan deze locatie voldoende perspectief kan of moet worden geboden als complementaire concentratie van perifeer detailhandelsaanbod ten opzichte van de overige concentraties in de regio • Branchespecifieke en lokale c.q. regionale marktmogelijkheden zijn te beperkt om meerwaarde aan de regionale en complementaire PDV-structuur te kunnen bieden • Uitbreiding van ruimtelijke en functionele concentratie van PDV-aanbod wordt vanuit de regionale structuurgedachte niet nagestreefd • Vanuit deze gedachte is het toekomstperspectief voor Lammenschansweg als subcentrum gericht op consolidatie en sanering met functieverandering

Hoofdstuk 5

81


Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Positionering • Stadsbewoners Gewestelijk verzorHet PDV-aanbod aan de Zoeterwoudseweg gende themacentra, bestaat vooral uit het thema doe-het-zelf. Deze subcentra en andere perifere concentraties: beperkte PDV-concentratie heeft ook vooral een • Leidenlokale functie. Zoeterwoudseweg Perspectief • Op de schaal van de regionale hoofdstructuur voor grootschalig en perifeer aanbod speelt deze locatie nauwelijks een rol • Het perspectief is, gericht op de lokaalverzorgende functie, goed en bestaat uit consolidatie


Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Positionering • Bewoners Leidse regio Gewestelijk verzorDe Rijneke Boulevard is de grootste perifere • Bewoners omliggende gende themacentra, concentratie binnen de regio. Het betreft hier regio’s subcentra en andere perifere concentraties: een niet-geplande locatie voor perifere detail• Toeristisch en recreatieve • Zoeterwoudehandel met verdergaand aanbod dan is toegebezoekers Rijneke Boulestaan. In de regionale structuurgedachte is voor vard deze concentratie, met een accent op ‘wonen’ en ‘doe-het-zelf’ een blijvend goed perspectief. Perspectief Ten aanzien van het aanbod en de branchering geldt: • Complementariteit en onderscheid in de regio staat voorop • Voor ‘wonen’ vooral gericht op midden en laag segment • Het aanbod mag niet (nog) verder worden uitgebreid • Noch PDV-aanbod uitbreiden, noch ontwikkelen tot GDV-concentratie • Eerder moet worden ingezet op (geleidelijke) terugdringing van niet-toegestane branches (sport, kleding) • Gedane investeringen worden gerespecteerd

82

Hoofdstuk 5

Verzorgingscategorie Wijkverzorgende centra: • Wijkcentrum Santhorst

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Type voorzieningen(niveau) • Wijkbewoners Centra die in kwantitatieve zin nauwelijks een • Omliggende buurtbewobovenlokaal verzorgende functie hebben. Perners soonsgebonden motieven en economische beweegredenen (‘dichtbij’) vormen steunpilaren voor de koopkrachtbinding. De verzorgingsdominantie van direct nabij gelegen grote(re) verzorgende centra beperkt de bovenlokale ontwikkelingsmogelijkheden. Locatiekenmerken • Ruimtelijke relatie met hoofdwinkelgebied Winkelhof • ‘In de tuin van Leiderdorp’ specifieke omgevingskwaliteit Dagelijks • Fullservice supermarkt (minimale omvang circa 800 m² vvo) in middensegment • Op draagvlak toegesneden aanbod: afhankelijk van positie in de ruimtelijke functionele structuur en concurrentie van binnen het gebied aanwezige (segmenten van) foodaanbieders (AH ‘hoog’ en Digros ‘laag’) Niet-dagelijks • Aanbod beperkt tot enkele tegen de foodsector ‘aanleunende’ branches (drogisterijartikelen, bloemen en planten) Horeca • Beperkt en ondergeschikt Perspectief • Het perspectief is sterk afhankelijk van de huidige samenstelling van het aanbod, ook naar kwaliteit en volume alsmede de situering ten opzichte van Winkelhof • Bestaande perspectiefrijke concentratie: grotere supermarkt met verbeterde uitstraling én ruimtelijke koppeling met Winkelhof • Koppeling met Winkelhof door sociaalmaatschappelijke, culturele en zakelijke invulling van bebouwing van het centrumgebied (ruimtelijke verbindingsas Santhorst – Winkelhof)

Hoofdstuk 5

83

Verzorgingscategorie Buurtvoorzieningen: • Kleine buurtvoorziening Oranjegalerij

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Type voorzieningen(niveau) • ‘Oude Dorp’ bewoners • Tot het absolute laagste verzorgingsniveau in • Doelgerichte bezoekers de voorzieningenstructuur en –hiërarchie worden gerekend de buurtvoorzieningen die een gezamenlijke omvang hebben van 1.0002.500 m² bvo • Aantal artikelcollecties en artikelenassortiment kleiner dan in wijkverzorgende centra • Persoonlijke en economische motieven (korte afstand) beïnvloeden kooporiëntatie • De minimale aanbodkenmerken die aan de verzorgingscategorie buurtwinkelvoorzieningen worden gesteld zijn o.a.: - ruimtelijk geconcentreerde en als zodanig bestemde voorzieningen; - met een gezamenlijke winkelomvang >1.000 m² bvo; - waarvan tenminste 1 supermarkt van minimaal 800 m² bvo (buurtsuper) en - waarbij het overige en aanvullende aanbod is gericht op of tegen de foodsector ‘aanleunende branches’ (zoals drogisterijartikelen, bloemen en planten) of incidentele aanvulling met horeca, commerciële of maatschappelijke dienstverlening. Dagelijks • Op draagvlak toegesneden aanbod: afhankelijk van positie in de ruimtelijke functionele structuur en concurrentie van binnen het gebied aanwezige centra Niet-dagelijks • Aanbod beperkt tot enkele tegen de foodsector ‘aanleunende’ branches (drogisterijartikelen, bloemen en planten) Horeca • Niet stimuleren Perspectief Buurtvoorzieningen staan in het algemeen onder druk. De buurtvoorziening ‘Oranjegalerij’ is dermate gering van omvang en onvolledig in het aanbod, dat zij eigenlijk niet tot het laagste schaal- en verzorgingsniveau van winkelvoorzieningen kan worden gerekend. Vanuit deze benadering behoort zij niet tot de structuurbepalende elementen voor de detailhandel. Het niet hieraan voldoen betekent niet dat hieraan het bestaansrecht wordt ontnomen. De huidige functie blijft behouden, maar er wordt niet ingezet op een forse opwaardering

84

Hoofdstuk 5


Hoofdstuk 5

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten van de winkelfunctie om aan de minimale aanbodkenmerken van de laagste verzorgingscategorie op structuurbepalend niveau te voldoen. • Het perspectief is sterk afhankelijk van de (toekomstige) samenstelling van het aanbod, ook naar kwaliteit en volume; • Oranjegalerij is in ‘het Oude Dorp’ gunstig gesitueerd ten opzichte van andere centra in het verzorgingsgebied. Er is nauwelijks concurrentie, maar het draagvlak is gering; • Voortbestaan van aanbod ligt vooral in het individuele vermogen van de ondernemers om draagvlak (eigen klantenkring) op peil te houden • Beperkte randvoorwaardelijke verbeteringen: parkeren en inrichting • Perspectief bestaat uit consolidatie

85

Verzorgingscategorie Buurtvoorzieningen: • Buurtsteunpunt Splinterlaan

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Type voorzieningen(niveau) • Buurtbewoners • Tot het absolute laagste verzorgingsniveau in • Doelgerichte bezoekers de voorzieningenstructuur en –hiërarchie worden gerekend de buurtvoorzieningen die een gezamenlijke omvang hebben van 1.0002.500 m² bvo • De minimale aanbodkenmerken die aan de verzorgingscategorie buurtwinkelvoorzieningen worden gesteld zijn o.a.: - ruimtelijk geconcentreerde en als zodanig bestemde voorzieningen; - met een gezamenlijke winkelomvang >1.000 m² bvo; - waarvan tenminste 1 supermarkt van minimaal 800 m² bvo (buurtsuper) en - waarbij het overige en aanvullende aanbod is gericht op of tegen de foodsector ‘aanleunende branches’ (zoals drogisterijartikelen, bloemen en planten) of incidentele aanvulling met horeca, commerciële of maatschappelijke dienstverlening. • Aantal artikelcollecties en artikelenassortiment kleiner dan in wijkverzorgende centra • Persoonlijke en economische motieven (korte afstand) beïnvloeden kooporiëntatie Dagelijks • Op draagvlak toegesneden aanbod: afhankelijk van positie in de ruimtelijke functionele structuur en concurrentie van binnen het gebied aanwezige centra Niet-dagelijks • Aanbod beperkt tot enkele tegen de foodsector ‘aanleunende’ branches (drogisterijartikelen, bloemen en planten) Horeca • Niet stimuleren Perspectief Splinterlaan Buurtvoorzieningen staan in het algemeen onder druk. De buurtvoorziening Splinterlaan is dermate gering van omvang en onvolledig in het aanbod, dat zij niet tot het laagste schaal- en verzorgingsniveau van winkelvoorzieningen kan worden gerekend. Vanuit deze benadering behoort zij niet tot de structuurbepalende elementen voor de detailhandel.

86

Hoofdstuk 5


Hoofdstuk 5

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Het niet hieraan voldoen betekent niet dat hieraan het bestaansrecht wordt ontnomen. De huidige functie blijft behouden, maar er wordt niet ingezet op een forse opwaardering van de winkelfunctie om aan de minimale aanbodkenmerken van de laagste verzorgingscategorie op structuurbepalend niveau te voldoen. • Voor Splinterlaan als voorzieningenconcentratie ontbreekt supermarkt als trekker • Splinterlaan is in het uiterste westelijke deel van Leiderdorp ongunstig gesitueerd ten opzichte van andere centra in het verzorgingsgebied zoals Winkelhof en Santhorst. Bovendien is vanuit het direct aangrenzende deel van Leiden-Oost (met name De Kooi) de autobereikbaarheid vervallen; • Als voorzieningenconcentratie is er nauwelijks aanbod; het draagvlak is gering; • Voortbestaan van aanbod ligt vooral in het individuele vermogen van de ondernemers om draagvlak (eigen klantenkring) op peil te houden; • Op termijn bestaat perspectief uit: sanering (relocatie als alternatief) en functieverandering

87

Verzorgingscategorie Buurtvoorzieningen: • Solitaire foodzaak Hoogvliet Leyhof

Richtbeeld toekomstprofiel Aanbodkenmerken Doelgroepen/Consumenten Type voorzieningen(niveau) • Wijk- en buurtbewoners • Tot het absolute laagste verzorgingsniveau in de voorzieningenstructuur en –hiërarchie worden gerekend de buurtvoorzieningen die een gezamenlijke omvang hebben van 1.0002.500 m² bvo • De minimale aanbodkenmerken die aan de verzorgingscategorie buurtwinkelvoorzieningen worden gesteld zijn o.a.: - ruimtelijk geconcentreerde en als zodanig bestemde voorzieningen; - met een gezamenlijke winkelomvang >1.000 m² bvo; - waarvan tenminste 1 supermarkt van minimaal 800 m² bvo (buurtsuper) en - waarbij het overige en aanvullende aanbod is gericht op of tegen de foodsector ‘aanleunende branches’ (zoals drogisterijartikelen, bloemen en planten) of incidentele aanvulling met horeca, commerciële of maatschappelijke dienstverlening. • Aantal artikelcollecties en artikelenassortiment kleiner dan in wijkverzorgende centra • Persoonlijke en economische motieven (korte afstand) beïnvloeden kooporiëntatie Dagelijks • Op draagvlak toegesneden aanbod: afhankelijk van positie in de ruimtelijke functionele structuur en concurrentie van binnen het gebied aanwezige centra Niet-dagelijks • Aanbod beperkt tot enkele tegen de foodsector ‘aanleunende’ branches (drogisterijartikelen, bloemen en planten) Horeca • Niet stimuleren Perspectief Leyhof • Solitaire supermarkt als steunpunt in nieuwe(re) wijk voor dagelijkse boodschappen • Het perspectief is gunstig, gelet op kwaliteit en volume alsmede de situering ten opzichte van de centra in Leiderdorp

88

Hoofdstuk 5

5.4

Samenvatting belangrijkste ontwikkelingen voor Leiderdorp

De kracht van de gepresenteerde visie op de detailhandelsstructuur voor Leiderdorp ligt in de samenhang van voorstellen en maatregelen voor de ontwikkelingsrichting. Het gewenste profiel en de invulling van een bepaalde winkelconcentratie kunnen niet los gezien worden van de voorstellen voor andere onderdelen in de structuur. Maatwerk met de juiste winkels, naar branche en omvang, op de daarvoor meest geschikte locatie. De belangrijkste ontwikkelingen zijn hierna compact samengevat. 1. Marktruimte en ontwikkelingsmeters De gemeente Leiderdorp zet in op een duurzame versterking van de detailhandelsstructuur, met het accent op kwaliteit. Voor deze opvatting is op regionaal (REO) en op provinciaal niveau, én bij eigenaren en huurders brede steun gevonden. Kwaliteitsversterking vóór pure metermogelijkheden vormt in detailhandelsnota’s steeds meer het uitgangspunt. Ook in deze structuurvisie is daarvoor gekozen. Sturen op kwaliteitsversterking is essentieel. Kwaliteitsversterking is namelijk van belang voor de toekomstige verzorgingsreikwijdte, omzet en perspectief van de huidige detailhandelsconcentraties. Ook op langere termijn en binnen de totale concurrentieverhoudingen in de regio. Plannen zullen ook worden getoetst op versterking van functionele en ruimtelijke kwaliteit. 2. Winkelcentrum Winkelhof In regionaal verband dient Winkelhof zich te ontwikkelen tot een modern, regionaal verzorgend stadsdeelcentrum, ondersteunend aan de binnenstad van Leiden. Om de functie van modern (klein) stadsdeelcentrum waar te maken, is uitbreiding van het winkelaanbod nodig, inclusief verbetering van de uitstraling en de herkenbaarheid. Bij de versterking van de positie van Winkelhof ligt het accent dus op ruimtelijke en functionele kwaliteit(svergroting). Meer keuze in aanbod en assortiment door toevoeging van met name mode en uitbreiding van dagelijkse artikelen en warenhuisareaal. Hierdoor wordt ook tegemoet gekomen aan de dynamiek vanuit de aanbiedersmarkt, de wens tot schaalvergroting en modernisering van bestaande ondernemingen en er ontstaat ruimte voor nieuwe vestigingen. Randvoorwaarden zijn een goede bereikbaarheid (met de auto én per openbaar vervoer) én voldoende comfortabele parkeervoorzieningen. Voor inpassing van grootschalige winkels en op het gebied van schaalvergroting binnen Leiderdorp ligt de prioriteit bij stadsdeelcentrum Winkelhof. Winkelhof is gebaat bij vergroting en opwaardering van het dagelijkse aanbod, bijvoorbeeld door de herontwikkeling van de bestaande Albert Heijn tot ‘AH XL’. Een prominente trekker is goed voor Winkelhof en voor andere gevestigde winkels. Ook voor bijvoorbeeld grootschalig sport- en/of speelgoedaanbod (ca. 1.500 m²) is Winkelhof de aangewezen plek. Verdere aanvullingen betreffen bij voorkeur kledingen modewinkels in het midden- en discountsegment (minimaal ca. 1.000 m² extra) en uitbrei-

Hoofdstuk 5

89

ding van het warenhuisareaal (vergroting Hema). Daarnaast is verbreding in diverse branches mogelijk. Voor topmerken en gespecialiseerde keuzewinkels is de binnenstad van Leiden de aangewezen locatie. Binnen het Centrumplan is er ca. 6.000 m² bruto ruimte voor de noodzakelijke uitbreiding van Winkelhof waardoor het totaalvolume kan oplopen tot een gewenste omvang tussen 15.000 en 20.000 m² verkoopvloeroppervlak. 3. Voorzieningen van bijzondere aard: de subcentra In deze structuurvisie is de regionale structuur als vertrekpunt genomen. Het bieden van een duurzaam perspectief binnen de Leidse regio en voor de Leidse regio in concurrentie met andere regio’s en concentraties is hierbij de centrale doelstelling. Om dit te bereiken is complementariteit van het aanbod binnen de totale voorzieningenstructuur nodig: de winkelconcentraties moeten elkaar aanvullen met onderscheidend aanbod binnen de totale structuur. Hierdoor ontstaat meerwaarde. Deze voorzieningen hebben overwegend een regionale verzorgingsfunctie. Belangrijk uitgangspunt voor deze concentraties is dat het aanbod niet concurrerend is ten opzichte van de winkels in het hoofdwinkelcentrum of in het stadsdeelcentrum (de centrummilieus). Het onderscheidend vermogen voor en in de regio ontstaat mede door kwaliteit van bebouwing en aanbod én aanvullende service-elementen zoals parkeren, bereikbaarheid en comfort. De na te streven omvang is afhankelijk van kwaliteitseisen, plancapaciteit en belangstelling vanuit de markt. De toekomstige omvang van de betreffende subcentra dient op zorgvuldige wijze tot stand te worden gebracht. Het toevoegen van winkelmeters dient te worden bezien vanuit een integraal ontwikkelingsperspectief voor het betreffende centrum, waarbij nieuw toe te voegen formules een versterking van het huidige aanbod betekenen. Bij de uitbreidingsplannen moet ook aandacht bestaan voor een algehele structuurversterking. Voor de inpassing van grootschalige initiatieven zijn de begrippen ‘duurzaamheid’ en ‘intensief ruimtegebruik’ belangrijk, gelet op de provinciale toetsing van de plannen. 3.1 Meubelplein Leiderdorp Het huidige meubelaanbod bestaat uit specialisatie en diepte in het assortiment, zoals dat vooral in het midden- en hogere segment aanwezig is. Voor het behoud van het zuivere en specialistische profiel wordt de voorkeur gegeven aan verbreding van het aanbod dat past binnen het thema wonen. Bovenregionale, vernieuwende formules, ‘trekkers’ op het gebied van ‘wonen’ horen thuis op het Meubelplein. Binnen de gepresenteerde structuur is er ruimte voor een forse opschaling, ter verbreding en verdieping, ook met aanbod in het topsegment binnen het thema ‘inrichten van de woning’. Dit met als doel een verdere kwaliteitsimpuls en onder-

90

Hoofdstuk 5

scheidend vermogen te bewerkstelligen ter versterking van de gewestelijke verzorgingsfunctie van het Meubelplein, ook op langere termijn. De kansen in het W4-project kunnen worden benut voor uitbreiding van het Meubelplein, en verbetering van de uitstraling, bereikbaarheid, ontsluiting en parkeren. Het Meubelplein kan uitbreiden in een gedeelte van de ontwikkelingsstrook langs de A4, in het verlengde van het bestaande Meubelplein en met behoud van het centrale plein. 3.2 Bospoort De locatie Bospoort is geschikt voor de vestiging van zeer grootschalige woninginrichtingszaken of voor een solitair grootschalig woonwarenhuis. Een grootschalig woonwarenhuis (variërend van 10.000 tot 25.000 m²), met bijvoorbeeld een breed, relatief goedkoop en trendy assortiment wijkt af van het beoogde profiel (specialisatie en diepte) voor het Meubelplein. De autonome trekkracht en de grote bezoekersaantallen van formules met landelijke naamsbekendheid betekenen echter een belangrijke toegevoegde waarde voor het totale aanbod en voor de keuzemogelijkheden van de consument in de regio. Bospoort is een unieke zichtlocatie die door de combinatie van grootschalige detailhandel met McDonalds en de Pannenkoekenboerderij tot een absolute trekpleister kan worden, met positieve afgeleide effecten, ook voor het Meubelplein. 3.3 De Baanderij Voor aanbod binnen de branche wonen in het midden- en lage(re) segment is Zijlbaan en omgeving de aangewezen plek. De positie van De Baanderij-Zijlbaan e.o. kan worden versterkt door, naast de branches wonen en doe-het-zelf en onder voorwaarden, andere branches toe te laten. Het gaat hierbij om verplaatsingen of ruimtevragend aanbod dat niet kan worden ingepast in de centrummilieus van het hoofdwinkelgebied (Leiden-binnenstad) of het stadsdeelcentrum (LeiderdorpWinkelhof). Vanwege de situatieafhankelijkheid van initiatieven, de verplaatsingsbereidheid van ondernemingen en beschikbare plancapaciteit is de totale omvang van de brancheverruiming niet gekwantificeerd. De toelaatbaarheid van initiatieven zal in het vervolgtraject door de gemeente Leiderdorp moeten worden getoetst. Binnenstedelijke vestiging geniet daarbij de absolute voorkeur. Pas als inpassing in het centrum van Leiden of in Winkelhof niet mogelijk is, óf als uitplaatsing van bestaande aanbieders is gewenst met het oog op een specifieke ontwikkeling in de binnenstad of elders (‘ruimte maken’) wordt vestiging mogelijk geacht. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de beoogde ruimtelijke concentratie, gewenste bundeling van aanbod en intensief ruimtegebruik op De Baanderij.

Hoofdstuk 5

91

Initiatieven moeten uiteraard passen binnen het gemengde profiel, met het accent op ‘wonen en doe-het-zelf’. Dagelijkse artikelen, mode, kleding, schoeisel en sport als hoofdbranche of als speciaalzaak zijn niet toegestaan. Automall In de gewenste verdere volledige herontwikkeling van het gebied De Baanderij is concentratie van zogenaamde ABC-goederen (auto’s, boten, caravans) een passende en onderscheidende aanvulling op het gemengde profiel ‘wonen en doe-het-zelf’ aan de Zijlbaan e.o. De Touwbaan e.o. biedt de mogelijkheid tot opwaardering en clustering van met name de autobranche. De dynamiek in de autobranche manifesteert zich in clustering van showrooms en autogelieerde bedrijvigheid. Juist in samenhang met de ontwikkelingsrichting voor de Zijlbaan e.o. zijn, op deze vrij centrale locatie in het gebied Leiden – Leiderdorp, initiatieven gewenst die bijdragen aan de meerwaarde van een omvangrijk, gedifferentieerd, maar ook geconcentreerd aanbod. Het ontwikkelen van een automall is gebaseerd op het benutten van de sterkte van de aanwezige bedrijven, de gedane investeringen, beschikbare ruimte en gezamenlijke profilering. Verbetering van de presentatie en uitstraling, optimaliseren van bereikbaarheid en parkeren en kwaliteit van de inrichting zijn randvoorwaarden. De meerwaarde zit in de totale opwaardering van het gebied, de gezamenlijk te gebruiken infrastructuur en de combinatie van doelgericht te bezoeken functies. 4. Wijk- en buurtvoorzieningen Op wijken buurtniveau ligt het accent op de dagelijkse verzorging. De bestaande aanbodconcentraties voldoen, gelet op de situering in Leiderdorp, het draagvlak en/of de plaatsgevonden opwaardering. Bovendien wordt het centrumaanbod van Leiderdorp (ofwel het stadsdeelaanbod voor Leiden) in Winkelhof verder geoptimaliseerd. Er is in Leiderdorp geen ruimte voor of behoefte aan toevoeging van nieuwe concentraties of supermarkten. Uitgangspunt is het in stand houden of waar nodig verbeteren van de bestaande structuur. Het gaat hierbij om het in randvoorwaardelijke zin, verbeteren van openbare ruimte, de bereikbaarheid of het parkeergemak.

5.5

Actie- en maatregelenplan

Het actie- en maatregelenplan bevat de actiepunten en maatregelen op hoofdlijnen die nodig zijn om de gewenste detailhandelsstructuur in Leiderdorp door middel van een brede samenwerking tot stand te brengen. De acties en maatregelen zijn gegroepeerd in onderdelen. In veel gevallen ligt het initiatief tot actie bij de gemeente vanuit de eigen verantwoordelijkheid en doordat de gemeente het voortouw neemt bij het op gang brengen van structuren en processen. Sommige acties, zoals beheer en handhaving, betreffen een breed terrein maar hebben raakvlakken met de de-

92

Hoofdstuk 5

tailhandel en zijn -als continue aandachtspunt- voor de volledigheid vermeld. Verder zijn er diverse acties die in een of andere vorm reeds in gang zijn gezet, zoals het Centrumplan en het totale project W4. Bij de hierna weergegeven acties en maatregelen op hoofdlijnen is in de kolom ‘wie’ de eerste initiatiefnemer vetgedrukt aangegeven. Wanneer meerdere partijen zijn vermeld, zijn de niet-vetgedrukte volgend of ondersteunend. Acties en maatregelen op hoofdlijnen Wat

Wie

Toelichting

A.

Algemeen

1

Vaststelling status detailhandelsnota

Gemeente / betrokkenen

Overleg, inspraak

2.

Bestuurlijke besluitvorming

Gemeente

Vaststelling

3.

Afstemming andere beleidsterreinen

Gemeente

4.

Instellen BO (=Branche Overleg)

5. 6.

Definitieve bepaling toelaatbare

Gemeente, diverse partijen,

Structureel en permanent

brede vertegenwoordiging

karakter

Gemeente, Provincie, REO,

branches subcentra / perifeer

BO

Regionale / provinciale afstemming

Gemeente, REO, Provincie

grensoverschrijdende initiatieven 7. 8.

Bewaking architectuur, duurzame

Gemeente, architecten,

gebruiksmogelijkheden

ontwikkelaars

Beheer en handhaving

Gemeente

Continue aandacht Programma’s diverse terreinen, continue aandacht

B.

Winkelhof

1.

Nader detailleren Centrumplan naar

Gemeente, eigenaar, ont-

Ruimtelijke en functionele

programma en concept

wikkelaar, betrokken on-

invulling uitbreiding Win-

dernemers

kelhof

Gemeente

Bestemmingsplan aanpas-

2.

Opschaling winkelaanbod planologisch vastleggen

3.

Aandacht voor (met name externe)

sen Gemeente

bereikbaarheid en routing 4.

Presentatie als modern stadsdeelcen-

Gemeente, eigenaren,

Eigentijdse reclamevoering,

trum

ondernemers

zowel aan onroerend goed als in en langs de openbare weg. Overleg met pandeigenaren, huurders, betrokkenen over wensen en mogelijkheden

5.

Verbeteren uitstraling panden en

Eigenaren, huurders, ge-

gevels

meente

Hoofdstuk 5

93

Acties en maatregelen op hoofdlijnen Wat 6.

Wie

Toelichting

Goede bereikbaarheid en voldoende

Gemeente, ondernemers,

Passend bij stadsdeelverzor-

parkeergelegenheid waarborgen

ontwikkelaars

gende functie (nieuwe

(bewaken parkeercapaciteit) 7.

parkeergarage)

Binnenstedelijk verblijfsklimaat creë-

Gemeente, ontwikkelaar,

Versterken koppeling met

ren

betrokkenen

Santhorst. Mogelijkheden benutten voor invulling als voetgangersgebied in aantrekkelijke omgeving

8.

Stimulering winkelondersteunende

Gemeente (bestemmings-

Ook in het ‘overloopgebied’

horeca

plan), ontwikkelaar

tussen Winkelhof en

Opstellen brancheringsmonitor

Gemeente

In beeld brengen mogelijk-

Santhorst 9.

heden om te komen tot brancheversterking 10.

Bewaking en afstemming detailhan-

Gemeente, BO

delsontwikkelingen

Voorkomen ongewenste ontwikkelingen

11.

Regelgeving reclames

Gemeente, ondernemers

Evaluatie, handhaving

12.

Regelgeving terrassen

Gemeente, horeca

Evaluatie

13.

Regelgeving uitstallingen

Gemeente, bedrijfsleven

Evaluatie, handhaving

C.

Meubelplein Leiderdorp

1.

Ruimte bieden voor bredere invul-

Gemeente, ontwikkelings-

Uitbreiding vanuit integraal

ling: van ‘hoogwaardige meubelen’

bedrijf W4, eigenaren,

concept: topsegment meu-

naar ‘hoogwaardig wonen’.

beheerder, huurders

belen aanvullen met hoogwaardig aanbod binnen ’wonen’. In bestemmingsplan reguleren.

2.

Meerwaarde door zorgvuldige ruim-

Ontwikkelingsbedrijf W4,

telijke en functionele inpassing van

gemeente

de uitbreiding in stedenbouwkundig plan 3.

Verkeerskundige planelementen

Ontwikkelingsbedrijf W4,

Ontsluiting / bereikbaarheid

concretiseren

gemeente

en (het gebruik van) parkeerfaciliteiten afstemmen op bovenregionale functie

4.

Brancheringsafspraken

Gemeente, Ontwikkelaar(s), Zie algemeen A. 5 REO, BO, ondernemers

94

Hoofdstuk 5


Regelgeving actualiseren

Wie

Toelichting

Gemeente, REO

Uitgewerkte thematische conceptontwikkeling vastleggen in bestemmingsplan en regionaal beleid (Structuurvisie detailhandel Rijnen Bollenstreek)

D. 1. 2.

De Baanderij / Zijlbaan en omgeving Afstemming branchering met Meu-

Gemeente, REO, BO, onder-

belplein en Winkelhof

nemers

Zie algemeen A. 5

Branchering communiceren en vast-


Liberalere opstelling ten

leggen

nemers

aanzien van branchering binnen randvoorwaarden, vastleggen in toetsingskader

3.

Regelgeving actualiseren


Ontwikkelingsprofiel vast-

nemers

leggen in bestemmingsplan en regionaal beleid (Structuurvisie detailhandel Rijnen Bollenstreek)

E.

De Baanderij / Touwbaan e.o.

1.

Ontwikkelingsrichting kenbaar ma-

Gemeente, bedrijfsleven

ken naar marktpartijen 2.

Ruimtelijke en functionele samen-

Presenteren visie en randvoorwaarden


hang verbeteren

Gebiedsgerichte aanpak voor verbetering invulling en presentatie (omgeving én op pandniveau)

3.

Marktverkenning uitvoeren naar


wensen en mogelijkheden om sterkere profilering in plannen om te zetten

Hoofdstuk 5

95


Wie Projectvoorstel en subsidieverkenning Gemeente, ondernemers

Toelichting Projectvoorstel formuleren voor revitalisering bedrijventerrein De Baanderijzuidoostelijk deel en verkennen van subsidiemogelijkheden (bijvoorbeeld Tender Investerings Programma’s Provincies, Uitvoering Economisch Beleid)

F.

Wijkcentrum Santhorst

1.

Nader detailleren Centrumplan naar

Gemeente, ontwikkelaar,

Ruimtelijke verbindingsas

programma en concept

beheerder, ondernemers

met Winkelhof. Profiel voor invulling met maatschappelijk culturele dienstverlening, zorg, horeca

2.

Bereikbaarheid en parkeren

Gemeente

Verkeerselementen optimaliseren in relatie tot gewenst voorzieningenniveau

3.

Inrichting openbaar gebied

Gemeente, ontwikkelaar /

Opwaardering openbare

belegger, beheerder, on-

ruimte met aandacht voor

dernemers

voetganger in verblijfsgebied

G.

Buurtvoorziening Oranjegalerij

1.

Bereikbaarheid, parkeren én inrich-


ting openbare ruimte

Beperkte randvoorwaardelijke verbetering om voorzieningenniveau in stand te kunnen houden

2. 3.

Vrijkomende winkelpanden invullen

Marktpartijen, onderne-

met publieksgerichte voorzieningen

mers, gemeente

Monitoring


Voor consolidatie onderzoek naar wensen en mogelijkheden van bestaande aanbieders

H.

Buurtsteunpunt Splinterlaan

1.

Bereikbaarheid, parkeren én inrichting openbare ruimte


Onderzoek naar mogelijkheden voor verbeteringen om voorzieningenniveau in stand te kunnen houden

96

Hoofdstuk 5


Wie Vrijkomende winkelpanden invullen

Toelichting


met publieksgerichte voorzieningen 3.

Monitoring en relocatie-onderzoek


Onderzoek naar wensen en mogelijkheden voor relocatie van overige bestaande aanbieders

4.

Relocatie en bemiddeling


Actieve opstelling van gemeente voor bemiddeling in mogelijke overgang naar andere locatie

5.

Bestemmingsplan tijdig herzien

Gemeente

Bij geheel verdwijnen van winkelaanbod kan de ‘winkelconcentratie’ Splinterlaan worden onttrokken aan de winkelvoorzieningenstructuur

I.

Supermarkt Hoogvliet in Leyhof

1.

Bereikbaarheid en parkeerfaciliteiten Gemeente waarborgen

Prioriteit dient te worden gegeven aan communicatie en overleg over de gewenste ontwikkelingen met grensoverschrijdende effecten. Voor de verdere planvorming is het noodzakelijk hierover consensus te bereiken in regionaal verband.

Hoofdstuk 5

97

Bijlagen

BIJLAGE 1: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DE DETAILHANDEL

Hierna zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen samengevat die zich op landelijk, regionaal en lokaal niveau voordoen. Zij hebben betrekking op diverse commerciële en culturele voorzieningen. Vraagzijde

•

De detailhandelsbestedingen nemen de laatste jaren toe, vooral in de niet-dagelijkse artikelensector. Dit gegeven en het eerdere vertrouwen in de economie (dat momenteel onder druk staat), leidt tot veel plannen voor toevoeging van winkelaanbod en andere commerciële publieksvoorzieningen.

•

De consument is veranderlijk en stelt steeds meer en andere eisen. Deze variëren op verschillende momenten van de dag en de week. Het denken in duidelijk afgebakende en benoembare doelgroepen wordt steeds moeilijker.

•

Winkelconcepten spelen steeds meer in op lifestyle. Er ontstaan concepten die zich vooral op service richten (‘verwenwinkels’) of juist op doelgerichte, snelle aankopen (trafficcentra).

•

De consument bezoekt steeds meer aankoopplaatsen, ook buiten de eigen stad of gemeente. Men is mobiel. Het bezoekmotief is steeds vaker een dagje uit of recreatief winkelen. Bestedingen in de detailhandel doet de consument echter nog steeds het meest en in toenemende mate dichtbij huis.

Aanbodzijde

•

De trend tot schaalvergroting zet zich verder door. Een deel van de grootschalige functies is al weggetrokken uit binnensteden naar perifere locaties (o.a. meubelbranche, megabioscopen) en ook in wijken stadsdeelcentra komen grotere winkels. Supermarkten maken een schaalsprong, en bijvoorbeeld ook drogisterijen nemen sterk in omvang toe. Op perifere locaties ontstaan clusters van grote winkels, vaak rond een bepaald thema. De afgelopen jaren waren het vooral bouwmarkten en woonwinkels die zich hier vestigden. De verwachting is dat meerdere branches de trek naar de periferie zullen willen volgen. Dit geldt niet alleen voor branches als sport en elektra, maar nadrukkelijk ook voor supermarkten. Branchespecifieke ontwikkelingen zijn in de dagelijkse sector de schaalvergroting van supermarkten tot megasupermarkten en in de niet-dagelijkse sector bijvoorbeeld de ontwikkeling tot brede sportcentra (aanbod inclusief actieve sportbeoefening) en bundeling van alles op het gebied van media (tot mediamarkten).

•

Bij bouwmarkten is een kentering merkbaar. Niet meer allen in clusters en perifeer, maar ook een positie zoeken bij het economische draagvlak. Door de toegenomen bestedingen in de branche is exploitatie op een relatief kleiner draagvlak mogelijk.

•

In binnensteden is een tegenreactie in de vorm van specialisatie te zien. Dit uit zich niet alleen in meer kleinschalige, specialistische winkels maar óók in grotere speciaalzaken (drogisterijen, sport, speelgoed, mode).

Bijlagen

1

•

Single-brandstores, flagshipstores en imagestores zijn voorbeelden van specialisatie en vergroten de naamsbekend van specifieke merken en producten.

•

De filialiseringsgraad van binnensteden (franchising) en grotere winkelcentra neemt nog steeds toe. Winkelgebieden gaan meer op elkaar lijken. Er zal in de toekomst meer gezocht worden naar andere aspecten om zich te onderscheiden. De openbare ruimte, het winkelklimaat en leisure en andere niet-detailhandelsfuncties zullen hier nadrukkelijker een rol gaan vervullen.

•

Er is een toenemende aandacht voor en sterkere integratie van leisure en horeca in winkelen vrijetijdsconcepten (La Place), winkelcentra en binnensteden. Grootschalige vrijetijdsconcepten bevatten steeds meer combinaties van detailhandel, horeca, vermaak en cultuur (zoals in megabioscopen, woonboulevards, kinderspeelparken e.d.).

•

Er is een opleving van dorps-, wijken stadsdeelcentra. Het aanbod wordt meer geconcentreerd en vooral de supermarkten maken een schaalsprong.

•

Het draagvlak voor voorzieningen moet – door de schaalvergroting en economische bloei – wel steeds groter worden. Winkels in kleine verzorgingsgebieden, zoals buurtstrips en kleine kernen, krijgen het steeds moeilijker.

•

Nieuwe vormen van detailhandel en elementen in de verzorgingsstructuur ontstaan, zoals internet/e-commerce, Factory Outlet Centra (FOC’s), trafficwinkels/-centra (knooppunten, stations).

•

De ontwikkelingen rond Informatie en Communicatie Technologie (ICT) gaan snel. De invloed ervan op de detailhandel is nog moeilijk te voorspellen. Over de effecten van dit soort ontwikkelingen op de gevestigde detailhandel zijn de meningen verdeeld, van bedreigend tot versterkend. Internet neemt vrijwel zeker een deel van de verkoop van de gevestigde detailhandel over en het omzetvolume van online-aankopen zal ongetwijfeld groeien.

•

Het medium is vooral sterk in het aanprijzen, vergelijken en verkopen van probleemloze en emotieloze goederen, meestal van uniforme kwaliteit (boeken, CD’s, reizen). De bedreiging van verkoop via internet zal daarom vooral merkbaar zijn voor winkelgebieden waar doelgerichte aankopen plaatsvinden. Om bezoekers te trekken en om zich te kunnen onderscheiden van concurrerende internetbedrijven, zullen internetwinkels concepten ontwikkelen die om fysieke ruimte in de winkelgebieden vragen, plekken waar de consument bewerkt wordt en waar vermaak bóven verkoop staat. Dat laatste gebeurt namelijk thuis, achter de PC. Locaties met grote bezoekersstromen zijn voor internetwinkels per definitie interessant.

•

De regelgeving verandert, zoals het kabinetsvoorstel ter liberalisering van de vestigingseisen voor detailhandel, de ruimere openingstijden en het toestaan van koopzondagen. Deze ontwikkelingen bieden de detailhandel kansen (inspelen op consumentenwensen) en - afhankelijk van de locatie - bedreigingen (toename concurrentie, vooral als deze bijvoorbeeld gevestigd is op goed bereikbare en op goedkope locaties).

2

Bijlagen

BIJLAGE 2: RAPPORTAGE WORKSHOP

2.1

Doel en opzet

Om richting te geven aan de meest wenselijk detailhandelstructuur in Leiderdorp en de profilering daarvan is met de organisatie van een workshop extra informatie verkregen. De gemeente Leiderdorp heeft voor deze regionale inbedding het voortouw genomen. Hierbij zijn ook andere structuurbepalende elementen in de Leidse regio betrokken. Voor de deelneming aan de workshop was een breed samengestelde vertegenwoordiging uitgenodigd van overheden, intermediaire organisaties en ondernemers. De gemeente Leiderdorp kiest voor de structuurvisie detailhandel nadrukkelijk voor een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Hierbij gaat het niet alleen om de onderlinge positie en samenhang van de detailhandel binnen Leiderdorp, maar nadrukkelijk ook om de positie binnen de Leidse regio. Zeker ook door de ‘versmelting’ met Leiden aan de westkant en de koppeling met Zoeterwoude-Rijndijk. Het doel van de workshop: • raadpleging van vertegenwoordigers van de omliggende gemeenten, de provincie Zuid-Holland, de Kamer van Koophandel, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en de Leiderdorpse OndernemersVereniging (LOV); • inzichten en standpunten helder krijgen van partijen en direct betrokkenen; • het verkrijgen van onderlinge afstemming tussen partijen die een breed gedragen visie mogelijk maakt. Na ontvangst en een toelichting is gediscussieerd over wenselijkheden, mogelijkheden en knelpunten. De resultaten van de workshop vormen een belangrijke bijdrage voor de visie op de meest gewenste detailhandelsstructuur voor Leiderdorp, ook binnen het kader van het REO (Regionaal Economisch Overleg) en de in voorbereiding zijnde Tweede Actualisatie van de Regionale Structuurvisie Detailhandel Rijnen Bollenstreek. De deelnemers aan de workshop is een aantal gerubriceerde discussiepunten voorgelegd. Ter voorbereiding hierop is een aparte notitie opgesteld, waarmee inzicht is verschaft in de werkwijze en achtergronden, de belangrijkste constateringen als vertrekpunt, marktontwikkelingen en trends. Voor de discussieblokken is aansluiting gezocht bij het koopgedrag van consumenten dat in belangrijke mate de locaties voor winkelen typeert. Met de discussieblokken is richting gegeven aan de discussie over de toekomstige regionale hoofdstructuur: de typering en de positionering van de verschillende aanbodconcentraties.

Bijlagen

3

2.2

Discussieblokken

(A) De huidige verzorgingsstructuur De huidige situatie is vertrekpunt. Voor de ruimtelijke detailhandelsstructuur is het van belang de huidige regionale hoofdstructuur tegen het spreekwoordelijke licht te houden en de plus- en minpunten hiervan te inventariseren. Het gaat er hierbij vooral om de positie van de detailhandel in de binnensteden en de stadsdeelcentra te onderwerpen aan een quick-scan-achtige toets. 1. 2.

Is de bestaande detailhandelsstructuur maatgevend voor de toekomstige structuur? Zijn er binnen de Leidse regio nieuwe locaties nodig voor winkelontwikkelingen?

(B) Kijken en vergelijken De Leidse regio heeft concurrentie te duchten vanuit de grote steden binnen het Randstedelijke gebied. Leiden heeft voor het behoud van de functie van regionaal verzorgend keuzecentrum de opgave om met name blijvend te vernieuwen in het binnenstedelijke milieu (Aalmarkt). Langer uitstel lijkt zelfs de druk op te voeren vanuit de zich versterkende stadsdeelcentra Leiderdorp, Oegstgeest en de Alphense regio. Vooral de hiërarchie tussen de verschillende binnenstedelijke aanbodconcentraties en het verzorgingsniveau moet helder worden. 1.

2.

3.

4.

De binnenstad van Leiden vervult de functie van regionaal koopcentrum. Het centrum van Leiderdorp bekleedt een functie in de richting van stadsdeelcentrum. Waarmee zou het winkelcentrum Winkelhof zich kunnen completeren en versterken om als compleet stadsdeelcentrum te functioneren? Wat is de impact van de reconstructie met uitbreidingsplan van het centrumplan van Leiderdorp voor de positie, het draagvlak en de verzorgingsfunctie van Leiden-centrum? Hoe wil de Leidse regio in de toekomst omgaan met de huisvesting van grootschalige formules: aansluitend aan centrumontwikkelingen of kan vestiging op solitaire locaties worden overwogen? Hoe moet de Leidse regio zich opstellen voor wat betreft de combinatie van leisure en grootschalige winkelconcepten? Welk type locaties heeft hierbij de voorkeur: ‘echt’ binnenstedelijk, schillocatie rand binnenstad of perifeer?

(C) Dagelijkse verzorgingsstructuur De supermarktketens zetten hun opmars naar verdergaande schaalvergroting voort. 1.

Hoe moet worden omgegaan met de verdere schaalvergroting naar megasupermarkten?

4

Bijlagen

2.

3. 4.

Wat kan voor de Leidse regio de eventuele meerwaarde zijn van megasupermarkten (circa 4.000 m² vvo), zowel vanuit de consument als vanuit de verzorgingsstructuur? Wordt hiermee het proces van dreigende teloorgang van het laagste verzorgingsniveau (met name buurtwinkelvoorzieningen) niet versneld? Op welke locaties zou eventueel een megasupermarkt kunnen worden geaccommodeerd? Hierbij spelen zowel de beleidsmatige overwegingen een rol als de vestigingsvoorwaarden van de supermarktconcerns (met name bereikbaarheid, parkeren, voldoende omvang).

(D) Perifere detailhandelsvestigingen De Leidse regio heeft een vooraanstaande positie als het gaat om grootschalig aanbod van met name ‘wonen’. Het is zaak voor de regio dat deze positie gehandhaafd en versterkt kan worden. Toenemende concurrentie en teruglopende consumentenbestedingen in deze branche zijn directe aanleiding om te herbezinnen op de positie van de regio en de verschillende aanbieders daarbinnen. De Leidse regio moet onderscheidend vermogen ten opzichte van de directe concurrentie in de Randstad proberen op te bouwen. Hiervoor lijkt een duurzame structuur nodig die een gestuurde ontwikkeling van perifere aanbieders in de regio mogelijk maakt. De voorgestane liberalisering van het beleid moet in de regio leiden tot nadere afspraken over de verzorgingsfunctie en de handhaving daarvan. 1. 2. 3.

4.

5. 6. 7.

8.

Hoe wil of moet de Leidse regio anticiperen op het veranderende Rijksbeleid voor ruimtelijke ordening en detailhandel? Sturen of liberale opstelling? Moet (nog) sterker worden ingezet op de bovenregionale functie? Liggen hiervoor mogelijkheden in de nabijheid van Rotterdam en ’s-Gravenhage? Waarmee kan onderscheidend vermogen (profilering) worden gecreëerd? Kan een vestiging van bijvoorbeeld IKEA (bovenregionale trekkracht) of een prominente grootschalige meubelzaak (deconcentratie van vestigingen met bovenregionale trekkracht) de Leidse regio een zodanige impuls geven dat de gehele regio daarvan meeprofiteert? Of bestaat er geen synergie met andere centra? Welk centrum of welke concentratie moet dan welke groei opvangen? Welke factoren spelen bij deze locatiekeuzen nog een rol naast die van: bereikbaarheid, parkeren en zichtbaarheid? Moeten de regionale opvanglocaties zich specialiseren en moet een maximale omvang worden vastgelegd? Of moet juist sprake zijn van inperking van bestaande aanbieders? Hoe moet de Leidse regio inspelen op de verdere schaalvergroting in nietdagelijkse artikelen (sport, elektra, media)? In hoeverre is (blijvend) sprake van ondergeschiktheid bij vestiging op perifere concentraties? Hoe moet de Leidse regio zich opstellen voor wat betreft het onderbrengen van leisurefuncties in bijvoorbeeld grootschalige perifere winkelconcepten?

Bijlagen

5

2.3

Belangrijkste resultaten en standpunten

De belangrijkste resultaten van de workshop zijn vertaald in uitgangspunten die richting geven aan de invulling van de regionale hoofdstructuur. Hieraan toegevoegd is een weergave van de overwegingen van en de gestelde prioriteiten door de deelnemers. 1. Huidige verzorgingsstructuur Uitgangspunt: optimalisering van de bestaande structuur met hooguit beperkte toevoeging van nieuwe concentraties geldt als uitgangspunt voor de toekomstige detailhandelsstructuur. De nieuwe concentraties mogen daarbij niet leiden tot aantasting van het proces van optimalisering van bestaande perspectiefvolle concentraties. In de workshop is brede steun gevonden voor het met prioriteit optimaliseren en versterken van de bestaande structuur met hooguit beperkte toevoeging van nieuwe concentraties. Voor het laatste is randvoorwaardelijk gesteld dat het moet gaan om een evenwichtige invulling binnen regionaal verband, waarbij een duurzame ontwikkeling mede moet zorgen voor een impuls voor de leefbaarheid binnen de Leidse regio. De dynamiek in de regio vraagt hiervoor om regionale afstemming om de structuur voor de langere termijn veilig te stellen, zowel voor bestaande als voor de beperkte nieuwe concentraties. Hiermee kan de bereidheid voor investeringen van publieke en private partijen worden bevorderd die tot verbetering van de structuur kan leiden. Voor de Leidse regio geldt de opgave om in concurrentie te (kunnen) blijven met de andere deelregio’s die van de achterblijvende profilering profiteren. Het gaat erom de dynamiek vanuit de markt op verantwoorde wijze binnen de Leidse regio te accommoderen. Hiervoor zijn geen nieuwe locaties voor winkelontwikkelingen nodig, maar wordt voor uitbreiding (kwantitatief en kwalitatief) aansluiting gezocht bij bestaande concentraties. Voor de Leidse binnenstad geldt dat zij een schaalsprong moet maken om de (boven)regionale positie in te kunnen blijven vullen. Temeer omdat voor het koopgedrag van consumenten de regiogrens of gemeentegrenzen vanwege mobiliteit en de keuze voor een bepaalde aankoop niet of nauwelijks bestaan. Binnen de Leidse regio speelt het aanbod van de binnenstedelijke centra en de perifere locaties, alsmede de perifere locaties onderling. Uitgaande van clustering en regionalisering van winkelvoorzieningen dringt zich bij de perifere locaties de (verruimde) branchering op ten koste van een plek in de binnenstedelijke centra. Voor de toekomstige structuur is duidelijkheid over de invulling en profilering van de regionale (opvang)locaties gewenst.

6

Bijlagen

2. Kijken en vergelijken Uitgangspunt: het primaat voor hoogwaardig winkelaanbod gericht op recreatief winkelen blijft voorbehouden aan Leiden-binnenstad, die zich ook met nietwinkelfuncties zal moeten verbreden om de attractiviteit te vergroten. Leiden ondervindt in toenemende mate last van het uitblijven van binnenstedelijke vernieuwingsprojecten (zoals bijvoorbeeld het Aalmarktproject). Hierdoor dreigt Leiden niet alleen te worden overvleugeld door andere grote steden, maar ook de Leidse regio door andere deelregio’s of zelfs de regiogemeenten of zichzelf versterkende stadsdeelcentra in de directe omgeving die de Leidse binnenstad voorbij streven. De regiogemeente Leiderdorp heeft niet de pretenties om concurrerend met Leiden-binnenstad te zijn of te worden. Maar, de Leidse binnenstad presteert ondermaats om de functie van (boven)regionaal keuzecentrum waar te maken en is daardoor een belangrijk regionaal klantenpotentieel kwijtgeraakt ten faveure van centra die de omgeving (het binnenstedelijke milieu) kwalitatief hebben opgewaardeerd (bijvoorbeeld Lisse, Oegstgeest). De hiërarchie in de Leidse regio staat niet ter discussie. Benadrukt wordt de bescheiden regionale positie van Leiden-binnenstad, zeker in concurrentie met steden zoals Delft en ’s-Gravenhage. Leiden lijkt verstrikt te zijn geraakt in de eigen historische structuur, waardoor het Aalmarktproject nog ‘slechts’ van beperkt regionaal belang kan zijn. ‘Een dagje Leiden’ (als verwoording van kijkend en vergelijkend winkelen, cultuuraanbod, horecabezoek e.d.) komt op gespannen voet te staan met de nodige vernieuwing van aanbod en omgeving alsmede het twijfelend op gang komende traject van imagoverbetering. Van zwaarder belang voor de consumenten wordt echter ingeschat het gemak van bereikbaarheid en parkeerfaciliteiten. De Leidse binnenstad heeft hierin prioriteit, ook met de verwijzing naar parkeren (zoekverkeer). De stadsdeelcentra in de primaire Leidse regio (Leiderdorp) en in de secundaire regio (Zoetermeer, Alphen a/d Rijn e.a.) zijn sterk in ontwikkeling en combineren uitbreiding met gangbaar aanbod in de breedte (geen exclusiviteit, wel ‘Hema-profielen’) met eigentijdse uitstraling en presentatie (of hebben daartoe centrumplannen in voorbereiding). In de stadsdeelcentra is plaats voor het onderbrengen van enige grootschaligheid die voor meer attractiviteit kan zorgen. Het gaat hierbij nadrukkelijk niet om het toevoegen van substantiële meters winkeloppervlak, maar om kwaliteitsverbetering met enige kwantiteit én het volledig maken van het aanbod met sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen. 3. Dagelijkse verzorgingsstructuur Uitgangspunt: de bestaande voorzieningenstructuur gaat uit van het zoveel mogelijk behouden van draagvlak om het laagste verzorgingsniveau (wijken buurtvoorzieningen) overeind te kunnen houden zolang er hiervoor voldoende economisch perspectief bestaat.

Bijlagen

7

De vestigingsplaatsvoorkeur voor megasupermarktaanbod is bezien vanuit de aanbiedersmarkt niet gebonden aan concentraties. Niet in de binnenstad, noch op wijken buurtniveau en zeker niet op perifere schaal. Perifeer aanbod in de dagelijkse artikelensector vanuit de markt op solitaire locaties is actueel en vormt een wezenlijk onderdeel van de visie op de structuur. Als voorbeeld wordt tijdens de workshop de formule ‘AH XL’ bediscussieerd. Dit is een grootschalige supermarkt met een omvang van circa 4.000 m² verkoopvloeroppervlak, waarvan circa 30% wordt ingevuld met niet-dagelijkse artikelen en min of meer servicegerichte activiteiten. Voor een duurzame structuur voor de dagelijkse artikelensector (met name supermarkten) wordt sturing door de overheid als belangrijk middel gezien. Een grootgrutter langs bijvoorbeeld de rijksweg A-4 en ‘stand-alone’-winkels worden radicaal van de hand gewezen. De vraag rijst waar op welke plek(ken) in de bredere regio (Leidse regio, Duin- en Bollenstreekregio, Alphense regio) een megasupermarkt zou (moeten) kunnen worden geaccommodeerd. Stellingname hierbij is dat ‘nieuwe meters bestaande meters moeten ondersteunen of versterken’. Maar evenzeer geldt ‘geen goed geld naar kwaad geld gooien’. Deze spreekwoordelijke stellingen bevestigen de beleidslijn dat supermarkten de belangrijkste dragers van de lokale verzorgingsstructuur zijn waar het gaat om dagelijkse voorzieningen. En dat hierbij geldt dat evenwichtig verspreid aanbod wordt nagestreefd dat past bij het draagvlak. De ruimte die aan de markt geboden kan worden gaat uit van het met prioriteit positioneren van buurten wijkconcentraties. In de mate van beleidssturing betekent dit dat het accommoderen van megasupermarkten hooguit aansluitend aan bestaande concentraties kan geschieden. Hiervoor moet dan wel voldoende marktruimte én draagvlak aanwezig zijn, mag de voorzieningenstructuur niet worden verstoord en moet in geval van te verwachten bovenlokale effecten overleg en afstemming in en met de regiogemeenten plaatsvinden. Het omvangrijke aanbod niet-dagelijkse artikelen dat in een megasupermarkt wordt voorzien dient in de afweging een plaats te krijgen. Prijstechnische redenen (exploitatieprijs/m²) mogen in ieder geval geen aanleiding zijn tot mogelijke perifere vestiging. Uitbreidingsruimte voor bestaande supermarkten (schaalvergroting, modernisering) is belangrijk. Als drager van het laagste verzorgingsniveau (buurten wijkvoorzieningen) kan de supermarktaanbieder zorgen voor investeringsbereidheid van andere ondernemers, waarmee de structuur langer behouden kan blijven. 4. Perifere detailhandelsvestigingen Uitgangspunt: voor de Leidse regio is een duurzame structuur nodig die een gestuurde ontwikkeling van perifere aanbieders in de regio mogelijk maakt. Een duurzame structuur bestaat hier uit een heldere formulering van de relatie tussen verschillenden typen aanbod en doelgroepen. Dit uitgangspunt moet in de Leidse regio richtinggevend zijn voor de toekomstige ontwikkeling. Hoewel de voorgestane liberalisering van het beleid enigszins stagneert, lijkt er geen twijfel te bestaan aan de ingezette decentralisatietendens. Voor de (nog ster-

8

Bijlagen

kere) regisserende en coördinerende rol van de provincies wordt beleidsmatig een onderlegger vereist die initiatieven toetsbaar maakt voor zowel de ruimtelijke als de economische onderbouwing. Voor de inpassing van grootschalige initiatieven zijn de begrippen duurzaamheid en intensief ruimtegebruik leidend. Voor de structuur betekent dit dat eerst moet worden gekeken of inpassing in de bestaande structuur mogelijk is, waarbij serieuze en toetsbare inzet op de creativiteit moet worden gedaan. Als dit (echt) niet mogelijk is kan het faciliteren van de dynamiek in de ruimtelijke verzorgingsstructuur het noodzakelijk maken dat een ‘nieuwe knoop tot ontwikkeling mag worden gebracht’. Bij het accommoderen van de dynamiek geldt de provinciale Nota Planbeoordeling als toetsingskader. Hierbij wordt (blijvend) uitgegaan van het bundelen van winkels in het verstedelijkte gebied zoveel in of aansluitend aan bestaande centra, het bevorderen van herstructurering en intensivering van bestaande centra, het bevorderen van de vitaliteit en het vestigingsklimaat van de binnensteden en andere bestaande centra alsmede het selectief en intensief benutten van bedrijfsterreinen voor economische activiteiten, niet zijnde de detailhandel. Brancheverruiming van regulier toegestane artikelengroepen (‘de traditionele PDV39 branches’ ) wordt nadrukkelijk niet voorgestaan. De provincie hecht eraan in de regio de perifere locaties met elkaar te benoemen en te profileren (welk aanbod, op welke plek) ook om ongewenste ontwikkelingen (juridisch) te bestrijden. Het tot stand komen van de Rijneke Boulevard met een omvang van thans > 40.000 m² vvo als niet-geplande locatie voor perifere detailhandel én met verdergaand aanbod dan is toegestaan, ook onder vigeur van de Regionale Structuurvisie Detailhandel Rijn- en Bollenstreek, is een niet langer gewenste ontwikkeling. Voor de toekomstige regionale hoofdstructuur worden de perifere locaties helder geprofileerd (relatie type aanbod – doelgroepen), waarbij wordt uitgegaan van ruimtelijke kwaliteit als randvoorwaarde voor vestiging en de structuur méér bepalend is dan het faciliteren tegen een bepaalde (‘laagste’) prijs. In REO-verband wordt het van niet langer uitstelbaar belang dat de regio een kader opstelt waarmee initiatieven kunnen worden getoetst en waarover zowel beleidsmatig als bestuurlijk overeenstemming bestaat. Welk initiatief op welke plek moet voor de Leidse regio duidelijk worden: waar kan Ikea zich vestigen, op welke plek is er eventueel ruimte voor een megasupermarkt AH XL, kan de Leidse regio een megaplexbioscoop of een megadiscotheek accommoderen en wat zijn de eerst aangewezen kantorenlocaties?

39

O.a. auto’s, boten, caravans (ABC-goederen), wonen incl. woninginrichting, keukens & sanitair.

Bijlagen

9

10

Bijlagen

BIJLAGE 3: RAPPORTAGE EXTERNE CONSULTATIE

3.1

Achtergrond en inleiding

Met de structuurvisie voor de detailhandel wordt beoogd een kader te bieden voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de structuurbepalende elementen op het gebied van de detailhandel in Leiderdorp in de context van de Leidse regio. Doel hiervan is te kunnen komen tot een zo goed mogelijke invulling van zowel de lokaal- als regionaal verzorgende functie van het aanbod in de Leidse regio. De structuurvisie voor de detailhandel in Leiderdorp is ook bedoeld om te komen tot een goede bovenlokale afstemming. Het streven is gericht op het bereiken van een duurzame detailhandelsstructuur met een juiste omvang en met verschillende functies op de juiste plaats. Workshop Voorafgaand aan de visie op hoofdlijnen is de uitgangssituatie diepgaand geanalyseerd. Om aan de ontwikkelingspotenties van de verschillende verzorgingscategorieën (niveaus) van de voorzieningenconcentraties in de Leidse regio richting te geven hebben een marktverkenning en een verdiepingsslag plaatsgevonden door middel van een workshop waaraan publieke, private en intermediaire partijen hebben deelgenomen. Visie op hoofdlijnen Met de resultaten van de workshop is de visie op hoofdlijnen verder ingevuld, waarbij de hoofdstructuur is vertaald naar de positionering van de voorzieningenconcentraties op lokaal en regionaal niveau. Om de hoofdstructuur uit te kunnen werken naar een typering en perspectief per voorzieningencluster zijn marktpartijen geraadpleegd. Immers een tijdige aftasting van (on)mogelijkheden ‘in de markt’ en draagvlak ‘bij de markt’ is nodig om de visie resultaatgericht te kunnen uitwerken. Door groepsgesprekken met vertegenwoordigers van de verschillende (typen) voorzieningenconcentraties is een gerichte bespreking van de toekomstige verzorgingsstructuur mogelijk gemaakt. Deze externe consultatie heeft plaatsgevonden binnen de ambities en uitgangspunten op regionaal en lokaal niveau waarvoor de eerdere workshop richtinggevend is geweest. De resultaten van de raadpleging van en de discussie met de marktpartijen worden hierna kort weergegeven. Hierbij is de focus vooral gericht op de onderdelen die door de verschillende vertegenwoordigers zijn genoemd en van invloed (kunnen) zijn op de toekomstige structuur van de voorzieningenconcentraties in Leiderdorp.

Bijlagen

11

3.2

Vertegenwoordigers Winkelhof

In de regionale hoofdstructuur moet Winkelhof als modern stadsdeelcentrum gaan fungeren. Hiervoor is opschaling vereist, met name op het gebied van aanbod in de modische sector en het warenhuisareaal. De toekomstige positionering als stadsdeelcentrum - met groei in diversiteit en omvang van het aanbod - past in de filosofie van de doorgroei van het winkelcentrum. De supermarkten zijn belangrijke dragers voor Winkelhof. Perifere en solitaire vestiging van megasupermarkten wordt als een ongewenste ontwikkeling gezien, die de toekomstige positie van Winkelhof zou kunnen ondermijnen. In een volwaardig stadsdeelcentrum hoort een HEMA-formule met een opschaling naar ‘B-variant’ (800 m²) of ‘C-variant’ (1.000 m² incl. food en horeca). Voor de doorontwikkeling van Winkelhof naar een toekomstig volwaardig stadsdeelcentrum is het volgende van belang: •

•

•

3.3

Het (vasthouden van de afspraken over het) onderscheid tussen branches en assortimenten in het stadsdeelcentrum Winkelhof en het perifere aanbod op De Baanderij. De toekomstige positionering van Winkelhof vereist - naast opschaling van met name het aanbod op het gebied van kleding & mode en warenhuis - een verbeterde presentatie van het winkelcentrum: extrovertere presentatie, uitstraling en herkenbaarheid. Het Centrumplan biedt het kader om het mogelijk te maken dat Winkelhof en Santhorst ruimtelijk met elkaar in verband worden gebracht. De bebouwing van het verblijfsgebied tussen deze clusters moet ruime mogelijkheden krijgen voor invulling. Hierbij moet de aandacht uitgaan naar zoveel mogelijk publiekgerichte functies die bijdragen tot een levendiger centrumgebied van Leiderdorp: sociaal-maatschappelijke, culturele én commerciële voorzieningen.

Vertegenwoordigers Santhorst, Oranjegalerij en Splinterlaan

Wijk- en buurtvoorzieningen in de regionale hoofdstructuur Het structuurbeeld van de Leidse regio gaat uit van Leiden-centrum als hoofdwinkelcentrum en de overige centra als ondersteunende centra. Tot het laagste verzorgingsniveau van de ondersteunende centra worden gerekend de buurtvoorzieningen die een gezamenlijke omvang hebben van 1.000 – 2.500 m² bruto vloeroppervlakte (bvo). De minimale aanbodkenmerken die aan de verzorgingscategorie buurtwinkelvoorzieningen worden gesteld zijn o.a.: • ruimtelijk geconcentreerde en als zodanig bestemde voorzieningen; • met een gezamenlijke winkelomvang > 1.000 m² bvo; • waarvan tenminste 1 supermarkt van minimaal 800 m² bvo (buurtsuper) en

12

Bijlagen

•

waarbij het overige en aanvullende aanbod is gericht op of tegen de foodsector ‘aanleunende branches’ (drogisterijartikelen, bloemen en planten) en/of incidentele aanvulling met horeca, commerciële of maatschappelijke dienstverlening. Voor de Leiderdorpse buurtvoorzieningen gaat het om wel zeer kleine ‘clusters’ van voorzieningen. ‘Oranjegalerij’ en ‘Splinterlaan’ zijn dermate gering van omvang en onvolledig in het aanbod, dat zij eigenlijk niet tot dit laagste schaal- en verzorgingsniveau van winkelvoorzieningen kunnen worden gerekend. Voor ‘Santhorst’ geldt dat deze concentratie pas na de recente opwaardering voldoet aan de minimale aanbodkenmerken zoals hierboven geschetst. •

•

•

•

Van ondernemerszijde is het van overlevingsbelang dat de bereikbaarheid van de voorzieningen wordt gewaarborgd. De voorzieningen worden vooral doelgericht bezocht: niet zozeer de nabijheid is doorslaggevend, maar het specifieke aanbod en de geboden service. Juist daarom neemt het belang van bereikbaarheid én het parkeren voor de deur toe, al naar gelang de bezoekers bereid zijn een grotere afstand te overbruggen. Het karakter van deze dagelijkse voorzieningenclusters transformeert naar min of meer doelgericht bezoek. Voor de consument ingerichte parkeervoorzieningen moeten ook als zodanig kunnen worden gebruikt. De balans tussen het in gebruik kunnen nemen van parkeerplaatsen bij de winkels en andere voorzieningen door bezoekers en consumenten enerzijds en personeel en bewoners anderzijds is niet altijd evenwichtig. Naast de (auto)bereikbaarheid en parkeren is de inrichting van het openbaar gebied cruciaal. De omgevingskwaliteit van de voorzieningenclusters moet zijn gericht op: schoon, veilig en gastvrij. Inbreng van ondernemerszijde vergroot het draagvlak voor (her)inrichting van het openbaar gebied en verkeersmaatregelen.

3.4

Vertegenwoordigers Meubelplein en De Baanderij

Voorafgaand aan de inhoudelijke weergave van de resultaten van de discussie wordt de achtergrond voor de themacentra in de regio geschetst. De nadruk ligt hier vooral op vraagstukken zoals de dynamiek in de markt, de beperkte regionale distributieve marktruimte, het streven naar complementariteit en versterken van de regio. Sterke regionale ontwikkelingen De perifere aanbodconcentraties in Leiderdorp bestrijken het gehele segment: van hoogwaardig, met (boven)regionale betekenis van het Meubelplein tot een laagwaardigere concentratie op het Verto-deel. Het Meubelplein heeft een nieuwe impuls gekregen. Gecombineerd met de uitbreiding kan dit themacentrum de steeds sterker wordende strijd tussen de perifere concentraties weer aan. De grotere concentraties in Zuid-Holland, zoals de Rijneke Boulevard, Meubelplein Leiderdorp,

Bijlagen

13

Woonmall Rotterdam (Alexandrium III), Meubelboulevard Capelle en Rotterdam Stadionweg/Olympiaweg hebben in de afgelopen jaren een stijging van de omzet gezien. Maar de bomen groeien niet tot in de hemel. De signalen over tegenvallende invulling van nieuwe concentraties doen veelal vanuit ontwikkelaarszijde de druk toenemen op een bredere invullingsmogelijkheid met branches. Op het gebied van grootschalige geconcentreerde detailhandel (GDV) voeren de Megastores in Den Haag en Alexandrium (II) in de Rotterdamse deelgemeente Prins Alexander de boventoon. Marktruimte en dynamiek Volgens de Tweede Actualisatie van de Regionale Structuurvisie Rijn- en Bollen40 streek bedraagt de regionale marktruimte in de dagelijkse sector tot 2005 nog circa 27.000 m². Voor de niet-dagelijkse sector is de marktruimte, door substantiële groei van het areaal tussen 1997 en 2001 met circa 38.000 m², verdwenen. In de doe-hetzelf-branche en de woninginrichtingsbranche is regionaal geen extra marktruimte meer aanwezig voor uitbreiding van het verkoopvloeroppervlak. Omdat de toevloeiing naar de regio kleiner is dan de afvloeiing naar buiten de regio, is het plafond bereikt. Verplaatsing van m² binnen deze branches blijft uiteraard mogelijk. De dynamiek in de Leidse regio vraagt nadrukkelijk om keuzen, waarbij de druk op de perifere locaties en vestigingen centraal staat. De Leidse regio staat voor de opgave onderscheidend vermogen te leveren om haar vooraanstaande positie op het gebied van met name het aanbod ‘wonen’ te kunnen behouden. Probleemstelling Gewaakt moet worden voor té veel perifere detailhandel in de regio, zeker met té veel van hetzelfde. Problematiek die op de schaal van de Leidse regio beantwoord kan of zelfs moet worden, maar waar de afzonderlijke gemeenten wel een belangrijke bijdrage aan kunnen leveren. Streven naar complementariteit De bestaande perifere aanbodstructuur in de Leidse regio is onvoldoende uitgekristalliseerd. De verzorgingsfuncties van diverse concentraties overlappen elkaar. Ook qua ruimtelijk-functionele opbouw doen zich problemen voor. Voor de structuur op de schaal van de Leidse regio is dit een ongewenste situatie, ook in concurrentie met andere regio’s. De knelpunten binnen de huidige aanbodstructuur enerzijds en de lokale c.q. regionale dynamiek anderzijds leggen prioriteit bij de verbetering van de perspectiefrijke verzorgingspunten. De optimalisering van de PDV-structuur moet de concurrentieverhoudingen zodanig prikkelen dat de noodzakelijke vernieuwingen ook daadwerkelijk doorgevoerd

40

Marktplan, februari 2002.

14

Bijlagen

kunnen worden. Gestreefd wordt naar complementariteit tussen de verschillende aanbieders, waarbij relaties liggen tussen de typen aanbod en de doelgroepen. • De verzorgingsfunctie van de perifere aanbieders is divers: het herkomstgebied van bezoekers varieert en kan oplopen tot tientallen kilometers. Het referentiegebied wordt begrensd door het aanbod in de grote steden Rotterdam (‘echte meubelstad’), Utrecht, Den Haag en Amsterdam. • Aanbieders in de Leidse regio moeten zich richten op complementariteit en onderscheidend vermogen. ‘Niet teveel aanbod en zeker niet teveel van hetzelfde’ is daarbij leidraad. • In de Leidse regio is geen GDV-locatie aangewezen. Mode, kleding, schoeisel en foodaanbod zijn niet toegestaan op perifere locaties. • Verdere invulling van de perifere clusters en de dynamiek in de markt vraagt om het zo flexibel mogelijk kunnen faciliteren en accommoderen van (vernieuwende) formules en aanbod. Het marktmechanisme moet zijn werk kunnen doen, zolang de structuur van de voorzieningen wordt gewaarborgd. De opbouw van de typen voorzieningen en de hiërarchie daartussen mag niet worden verstoord. • Gesegmenteerde opbouw van de perifere aanbieders is een blijvend uitgangspunt. Voor het Meubelplein geldt: hoogwaardig en gespecialiseerd aanbod op het gebied van ‘wonen’. De afbakening naar (sec) ‘meubelen’ is naar de huidige maatstaven, consumentenvraag, trends en ontwikkelingen en van de zijde van aanbieders te ‘eng’. Voor De Baanderij geldt daarbij een aanvullend profiel dat is gericht op het midden- en laag segment op het gebied van wonen alsmede een accent op het aanbod in de branche doe-het-zelf. • In toenemende mate is de markt op zoek naar goed bereikbare locaties, royale huisvestingsmogelijkheden en goede parkeerfaciliteiten. Zeker ook voor ondersteunende functies en publieksgerichte voorzieningen die geen plaats in binnensteden kunnen verkrijgen. De realiteit bevestigt dat grootschalig aanbod op het gebied van witen bruingoed alsmede kamperen en sport zich perifeer vestigen. • Ook typisch aanbod op het gebied van horeca en leisure vestigt zich nadrukkelijker op perifere locaties, aansluitend bij themacentra, subcentra, sport- en recreatiecentra. • Bereikbaarheid, gebiedsontsluiting en parkeren zijn belangrijke randvoorwaarden om de expansie van perifere clusters (onder invloed van de dynamiek in de markt) te faciliteren. • De voortdurende opwaardering van De Baanderij kenmerkt zich als ‘een met particuliere initiatieven aangegane transformatie van vervuilde industriële locaties en gebouwen naar complementaire voorzieningen ten opzichte van zowel de binnensteden van Leiden en Leiderdorp als ten opzichte van het Meubelplein’. • Om dit proces verder te voltrekken is er - bij de geconstateerde beperkte distributieve ruimte op het gebied van ‘wonen’ en ‘doe-het-zelf’ - marktvraag naar een bredere invulling van en met branches op De Baanderij. Het gaat hierbij om de afwegingen voor het (kunnen) accommoderen van grootschalig aanbod op

Bijlagen

15

•

•

•

•

•

het gebied van leisure (horeca, cultuur, vermaak), vrije tijd-kamperen-sport, witen bruingoed. De grenzen voor de afbakening van deze sectoren en branches met die van met name kleding, mode en schoeisel vervagen. Nieuwe en bredere formules trachten de consument te trekken met een zo volledig mogelijk aanbod dat toch op een bepaald thema is gericht en waarbij soms de scheidingslijn onduidelijk wordt tussen grootschalig perifeer aanbod en specialistisch aanbod dat primair toebehoort aan het binnenstedelijke milieu. Ter illustratie: Van ‘Intersport’ tot ‘Bristol op avontuur’ Van ‘BCC’ (wit-, bruinen grijsgoed) tot ‘Mediamarkt’ Van ‘It’s’ tot ‘Audiospeciaalzaak’ En het gaat om formules en concepten op het gebied van vrije tijd, leisure en horeca als hoofdactiviteit of ter ondersteuning hiervan als nevenactiviteit (‘facilitair’): zoals een ‘sporthal’ of een ‘Balorig kinderspeelparadijs’. Om het gewenste voorzieningenniveau te bereiken kan worden overwogen om nieuw fors ruimtevragend aanbod (zoals witen bruingoed, rijwielen, zonnehemels) te accommoderen op perifere locaties. Om gewenste binnenstadsontwikkelingen mogelijk te maken kan het uitplaatsen naar perifere locaties worden overwogen. Hiervoor geldt dan als voorwaarde clustering. Verdere versnippering van verspreid aanbod wordt niet gewenst. Het accommoderen aan de rand van de stad of op perifere locaties gaat onder het motto van ‘beter in de Leidse regio dan erbuiten’. Het aanbod moet wel passen in het profiel van de perifere cluster. Voor de profilering van de Leidse regio in het algemeen en Leiderdorp in het bijzonder is voor marktinitiatieven de afweging van belang of er sprake is van aanvulling of juist concurrentie tussen de verschillende voorzieningenniveaus. Het faciliteren van de dynamiek in de markt ten voordele van de profilering van Leiderdorp en de Leidse regio ten opzichte van andere regio’s. Om aan het voorzieningenniveau van een volwaardig stadsdeelcentrum te kunnen voldoen is het principe voor een locatiekeuze hierbij: het liefst in Leiderdorp-centrum; binnen de Leidse regio is Leiderdorp de voorkeurplaats voor vestiging en tenslotte geldt beter (of liever) in de Leidse regio dan (net) buiten de Leidse regio. Voor een goed functionerende binnenstad is voldoende, volledig en kwalitatief aanbod van voorzieningen vereist. Binnen de stadsstructuur zullen altijd verschillen bestaan, zowel naar functie als naar ruimte. Vrijkomende of vrijgekomen gebieden of panden kunnen kansen bieden voor nieuwe aanbieders en meer specifieke winkeltypen. De binnenstad (of het stadsdeelcentrum) is hiervoor het eerst aangewezen centrummilieu. De invulling van perifere themacentra of subcentra (en de herontwikkeling van bestaande themacentra of subcentra) wordt dan afhankelijk gesteld van doelen op het niveau van de binnenstad of het stadsdeelcentrum van Leiderdorp.

16

Bijlagen

•

•

Voor de themacentra wordt gezocht naar complementariteit en onderscheidend vermogen die de concurrentiepositie versterken voor de gehele Leidse regio ten opzichte van omliggende regio’s. De vooraanstaande positie van het Meubelplein baseert zich op het zuivere profiel van het topsegment van het aanbod ‘meubelen’. Uitbreiding hiervan moet zijn gebaseerd op een integraal concept, waarbij het topsegment meubelen aangevuld en gecombineerd wordt met hoogwaardig aanbod op het gebied van bijvoorbeeld keukens en sanitair. Om de kwalitatieve cluster verder in te kunnen vullen kan het specialisme ‘hoogwaardige meubelen’ vanuit een integraal concept worden opgewaardeerd naar ‘hoogwaardig wonen’. Het is niet zozeer de ligging aan de A4 die voor meerwaarde zorgt, maar eerder de ruimtelijke en functionele inpassing van de uitbreiding in het Masterplan W4.

De conclusies uit de externe consultatie kunnen op hoofdlijnen als volgt worden samengevat:

Winkelhof:

opwaardering, uitbreiding en koppeling met Santhorst;

Wijk- en buurtvoorzieningen:

bereikbaarheid en parkeren van levensbelang, in samenhang met inrichting openbare ruimte;

Meubelplein en De Baanderij:

liberalere opstelling ten aanzien van toelaatbare branches (De Baanderij) in samenhang met eigen identiteit en profilering (vooral Meubelplein).

Bijlagen

17

18

Bijlagen

BIJLAGE 4: TYPERING EN RANGORDE VAN WINKELCENTRA

Naarmate door een bepaald centrum meer inwoners in het verzorgingsgebied worden bediend, wordt dat centrum hoger in de rangorde gesitueerd. Naast de rangorde tussen hoofdwinkelcentra van plaatsen, wordt bij de grotere woonkernen een lokale rangorde gehanteerd met onderscheid tussen het hoofdwinkelcentrum en de ondersteunende voorzieningen onderscheiden. De essenties van het type winkelcentrum zijn in het overzicht weergegeven. Hoofdwinkelcentra Typering

Aantal Bedrijfsvloerwinkels ca. oppervlakte ca.

Aandeel kleding en mode ca.

Warenhuizen

Plaatsen

Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Eindhoven Steden met 90.000 – 180.000 inwoners 50.000 – 75.000 inwoners 25.000 – 50.000 inwoners

1.

Grote geweste- 500 - 750 lijk verzorgende hoofdcentra

150.000 m²

> 42.500 m²

Bijenkorf, V&D, Hema, C&A

2.

Kleine gewestelijk verzorgende hoofdcentra Grote regionaal verzorgende hoofdcentra Kleine regionaal verzorgende hoofdcentra Streekverzorgende centra

350 - 500

100.000 m²

> 30.000 m²

V&D, Hema, C&A

150 - 200

50.000 m²

> 15.000 m²

V&D, Hema, C&A

Circa 125

> 30.000 m²

> 10.000 m²

Hema, C&A

Circa 75

> 15.000 m²

> 4.000 m²

Hema

Lokaalverzorgende centra

< 75

< 15.000 m²

< 4.000 m²

Kleine-Hema

3.

4.

5.

6.

Bijlagen

20.000 – 25.000 inwoners 10.000 inwoners

19

Ondersteunende centra Typering

Aanbodkenmerken (invulling)

Stadsdeelcentrum · compleet, breed en diep da(sdc) gelijks en niet-dagelijks artikelenaanbod · drie grootschalige fullservice supermarkten elkaar aanvullend naar marktsegment · doelgroependifferentiatie in modisch aanbod · ruim aanbod frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen · aanwezigheid (klein) warenhuis Groot wijkwinkel- · twee grootschalige fullservice centrum supers (min. 2.400 m² vvo) · één prijsvriendelijke/discount supermarkt · aanvullend minder frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen · modisch en textiel · geen duplicering Klein wijkwinkel- · twee supermarkten · aanvullend aanbod versspecicentrum aalzaken · frequent benodigde nietdagelijkse artikelen Buurtwinkelcen- · één supermarkt · aanvullend aanbod versspecitrum aalzaken · beperkt hoog frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen Buurtsteunpunt · één supermarkt · incidenteel aanvulling met (enkele) versspeciaalzaak, cafetaria, apotheek en eventueel buurtvoorzieningen

20

Omvang (in m² vvo)

Binding

Draagvlak (inwoners)

· dagelijks · niet-dagelijks · totaal

tot 10.000 70 à 95% tot 19.000 25 à 50% ca. 29.000

ca. 40.000 (klein sdc)

· dagelijks: · niet-dagelijks · totaal

tot 6.000 65 à 75% min. 20.000 tot 5.500 10 à 15% ca. 11.500

· dagelijks: · niet-dagelijks · totaal

3.000 65 à 75% min. 12.000 800 10 à 15% 3.800

· dagelijks 800 - 1200 25 à 50% · niet-dagelijks 200 - 300 nihil · totaal 10001500

7.000 à 8.000

· dagelijks · niet-dagelijks · totaal

6.000 à 7.000

600 - 800 10 à 50% nihil 600 - 800

Bijlagen

BIJLAGE 5: BEGRIPPENLIJST

Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking. Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterijen parfumeriezaken. Detailhandel Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. GDV-Grootschalige Detailhandels Vestigingen Winkels met een ondergrens van 1.500 m² bedrijfsvloeroppervlak, zoals tot voor kort in het Rijksbeleid toegelaten op daarvoor aangewezen GDV-locaties (13 stedelijke knooppunten). Met het in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening gepresenteerde beleid komt GDV te vervallen. Grootschalige detailhandel had oppervlakte als criterium, niet de branchering (zie ook PDV). Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector.

Bijlagen

21

Niet-winkelaankopen Detailhandelsbestedingen buiten de gevestigde winkels (onder andere warenmarkt, postorder, Internet, etc.). PDV-Perifere Detailhandels Vestigingen Detailhandel op locaties buiten reguliere winkelcentra, bijvoorbeeld bedrijventerreinen, langs grote wegen, etc. Toegelaten branches in het tot voor kort geldende beleid: auto’s, boten, caravans, brand- en milieugevaarlijke stoffen, tuincentra, bouwmarkten, de gehele woninginrichtingsbranche, keukens en sanitair. Perifere detailhandel had de branchering als criterium. Met het in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening gepresenteerde beleid komt PDV te vervallen. Subcentrum Concentratie van winkels op een perifere locatie met branches die conform het gemeentelijk beleid daar zijn toegelaten. Door omvang en invulling hebben de subcentra meestal een bovenlokale functie. Themacentrum Subcentrum met een op elkaar afgestemde, eenduidige branchering (thema). Een concentratie met éénduidig aanbod binnen dezelfde branche wordt ook aangeduid met ‘een zuiver profiel’. Verkoopvloeroppervlak (vvo) Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.). Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (vvo). Winkelgebied Concentratie van winkels die voor de consument waarneembaar als eenheid te onderscheiden is. Naast winkels gaat het veelal ook om horeca-aanbod en consumentverzorgende ambachtelijke bedrijven en dienstverlening.

22

Bijlagen

BIJLAGE 6: REACTIE LEIDERDORP OP REO-BELEID

Detailhandelsstructuur in Leiderdorp De gemeente Leiderdorp heeft een sterke detailhandelsstructuur. De bestaande structuur laat een duidelijk onderscheid zien tussen het stads(deel)centrum (Winkelhof), de wijken buurtvoorzieningen en de perifere concentraties (Meubelplein en Baanderij/Verto). De gemeente bevindt zich in een dynamische fase, zowel op lokaal als regionaal niveau. Zo staat zij voor enkele grootschalige en ingrijpende herstructureringen. Het gaat hierbij met name om plannen in het kader van functieversterking en verlevendiging van het Centrum en ontwikkelingen in het kader van het W4project. Het Centrumplan moet ertoe bijdragen dat Leiderdorp van ‘gemeente’ meer ‘gemeenschap’ wordt. Het W4project (wonen-water-wegen-werken) is een samenwerkingsverband van het ministerie van V&S, ministerie van VROM, provincie Zuid-Holland, gemeente Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude en betreft alle ontwikkelingen die samenhangen met de verdiepte aanleg van de rijksweg A4. Dit project brengt voor de gemeente Leiderdorp grote financiële verplichtingen met zich mee. In het W4 gebied is ook het Meubelplein gevestigd. Daarnaast worden door de eigenaren van het Verto-terrein verdere plannen ontwikkeld. Tot slot doen zich enkele ontwikkelingen voor die van belang zijn voor de wijken buurtcentra. Juist om al die ontwikkelingen te sturen en af te stemmen (ook regionaal) formuleert de gemeente Leiderdorp een nieuwe detailhandelsvisie. Bij het opstellen van deze detailhandelsvisie zijn de buurgemeenten Leiden en Zoeterwoude, alsmede de Kamer van Koophandel en de Provincie nauw betrokken. De belangrijkste doelstelling in het detailhandelsbeleid van Leiderdorp is een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Reactie op beleidsacties Het REO-standpunt ten aanzien van de beleidsacties wordt door Leiderdorp grotendeels onderschreven. Echter beleidsactie ‘a’ (het beleid gericht op volumebeheersing en kwaliteitsverbetering dient te worden gecontinueerd) behoeft in de optiek van de gemeente Leiderdorp nadrukkelijke nuancering. De bij de regio aangesloten gemeenten wordt erop gewezen dat het plafond is bereikt, dat zij terughoudend in hun planvorming moeten zijn en dat herstructurering en vernieuwing prioriteit moet krijgen (‘vervanging van oude meters gaat voor toevoeging van nieuwe meters’). Deze beleidsactie richt zich vervolgens op de feitelijke handhaving van de branchering op PDV-locaties. In de optiek van de gemeente Leiderdorp dient echter onderkend te worden dat de detailhandel een dynamisch product waarbij de geschiedenis leert dat onrendabele meters in slecht functionerende winkelcentra, telkenmale vervangen worden door

Bijlagen

23

nieuwe meters in kansrijke en/of goed functionerende centra. Het afremmen van dynamiek in bestaande en goed functionerende winkelcentra zal contraproductief zijn. Ook laat de markt zien dat voor herstructureringsprocessen van winkelconcentraties kostendragers onontbeerlijk zijn en dat nagenoeg per definitie nieuwe meters moeten worden toegevoegd om projecten van de grond te krijgen waaraan forse financiële risico’s zijn verbonden van met name marktpartijen. 41

42

In de Bijlagenbundel worden GDV-locaties nauwelijks inpasbaar geacht binnen de Nederlandse detailhandelsstructuur, waarbij deze vooralsnog ook nog zijn voorbehouden aan de benoemde stedelijke knooppunten van de Vierde Nota Extra Ruimtelijke Ordening. In de Regio Rijn- en Bollenstreek is geen GDV-locatie voorzien. Toch wordt in dezelfde Bijlagenbundel de Rijneke Boulevard daartoe mogelijk en officieus gerekend. In de beschrijving van de relevante concentraties in de omgeving (paragraaf 2.2) wordt van de groeiende impact van het toegenomen volume met het verbrede aanbod melding gemaakt. Het wekt de bevreemding van de gemeente Leiderdorp dat de Rijneke Boulevard een GDV-status heeft. De aanwezige mix is weliswaar beduidend diverser dan gangbaar en formeel toelaatbaar is binnen themacentra van wonen en doe-het-zelf. Maar een niet-helder profiel binnen PDV-optiek mag geen aanleiding zijn voor een GDV-status, zonder dat daar in regionaal verband heldere afspraken over zijn gemaakt. De beleidsactie onder ‘m.’ anticipeert daarop nadrukkelijk. Naar de mening van de gemeente Leiderdorp terecht. Echter de ongewenste ontwikkelingen laten zich hierdoor nauwelijks afremmen. Aanscherping van restrictief beleid ten aanzien van perifere vestiging gekoppeld aan een effectief handhavingsbeleid is naar de opvatting van Leiderdorp absoluut noodzakelijk. Voortzetting van de huidige gang van zaken verstoort het evenwicht in de detailhandelsstructuur, zowel voor de perifere locaties onderling als ten opzichte van de binnensteden en grotere winkelconcentraties als de Winkelhof in de Leidse regio. In de planvorming van Leiderdorp binnen het W4-project worden aanknopingspunten gevonden om de problematiek van het huidige Meubelplein Leiderdorp -met name zichtbaarheid, bereikbaarheid en parkeergebruik- te bestrijden. Het opheffen van deze knelpunten gaat hierbij gepaard met attractiviteitsversterking met behoud van een helder PDV-profiel. Leiderdorp bevestigt hiermee het REO-standpunt het aantal perifere concentraties te beperken tot de eerder aangewezen locaties voor de

41

42

Bijlagenbundel Regionale Structuurvisie Detailhandel Rijn- en Bollenstreek, Marktplan, februari 2002. Grootschalige geconcentreerde Detailhandelsvestigingen.

24

Bijlagen

43

Leidse regio en te komen tot regionale afstemming over de invulling daarvan . Zo is het Meubelplein Leiderdorp als themacentrum in de Leidse regio aangewezen. Voor De Baanderij wordt een gemengd profiel van de reguliere PDV-branches voorgestaan, waarbij een sterkere profilering mogelijk wordt van het reeds aanwezige autogelieerde aanbod in de vorm van bijvoorbeeld een ‘mobimall’ (auto’s, boten, caravans). De standpunten van de gemeente Leiderdorp vragen om een nuancering van het REO-standpunt ten aanzien van de eerste (en belangrijkste) beleidsactie zoals hierboven verwoord. Leiderdorp vraagt enerzijds om verscherping van de handhaving van de (PDV-)branchering, anderzijds vraagt het om een minder rigide opvatting van vierkante meter(on)mogelijkheden als daarbij tenminste de kwaliteit (ook voor de regio) wordt verbeterd en van daadwerkelijke vernieuwing in het aanbod sprake is. Leiderdorp meent hieraan zeker te kunnen voldoen. Ten aanzien van de verzorgingspositie van Leiden-binnenstad als primaat voor de Leidse regio geldt dat de gemeente Leiderdorp voor Winkelhof de weg wil gaan naar een volledig en volwaardig stads(deel)centrum aan de noordzijde van de Leidse regio. In deze regionale context betekent dat een bijbehorend pakket aan voorzieningen, kwantitatief en kwalitatief, aangevuld met aanbod in sociaalmaatschappelijke en culturele voorzieningen. De stadsdeelcentra mogen niet concurrerend zijn met de Leidse binnenstad. De perifere locaties mogen niet concurrerend zijn met de binnenstad en de stadsdeelcentra. Leiderdorp onderstreept het in de provinciale nota planbeoordeling aangevoerde selectieve vestigingsbeleid op bedrijfslocaties en het streven naar het behoud en het versterken van de regionale verzorgingsstructuur. De in deze nota geopende mogelijkheid voor goed gemotiveerde uitzonderingssituaties voor lokaal maatwerk wordt zeker van belang geacht.

43

Bijlagenbundel Regionale Structuurvisie Detailhandel Rijn- en Bollenstreek, Marktplan, februari 2002.

Bijlagen

25

26

Bijlagen

SAMENVATTING

Streven naar duurzame versterking Binnen de winkelstructuur in Leiderdorp is er op diverse fronten sprake van dynamiek. Het Centrumplan, het W4-project en plannen voor De Baanderij brengen de detailhandel binnen de gemeente de komende jaren volop in beweging. Ook ontwikkelingen in buurgemeenten zoals Leiden (o.a. Aalmarkt, Lammenschansweg) en Zoeterwoude (Rijneke Boulevard) zullen de toekomstige detailhandelsstructuur gaan bepalen. De gemeente Leiderdorp heeft vanuit het beeld dat er de komende jaren majeure ontwikkelingen op winkelgebied zullen plaatsvinden, BRO verzocht om de wenselijke detailhandelsstructuur in beeld te brengen. De gemeente Leiderdorp streeft naar een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Niet alleen in Leiderdorp, maar ook in de directe omgeving. Met deze Structuurvisie detailhandel kan hieraan sturing worden gegeven en kan de afstemming in regionaal verband verder worden geagendeerd. De structuurvisie maakt duidelijk welk wensbeeld wordt nagestreefd en welke koers de komende jaren dient te worden gevolgd. De visie biedt daarmee aan direct economisch bij de detailhandel betrokken partijen, zoals ondernemers, eigenaren, ontwikkelaars en beleggers, een basis voor het afstemmen van hun strategie en investeringen. Daarnaast is het uiteraard een informatiedocument voor de burgers van Leiderdorp en andere geïnteresseerden. De gepresenteerde ontwikkelingsrichting schetst een realistisch toekomstperspectief. Er is rekening gehouden met algemene trends en ontwikkelingen binnen de detailhandel en op het gebied van consumentengedrag. Ook is nadrukkelijk rekening gehouden met het functioneren van het bestaande detailhandelsapparaat, de ruimtelijke mogelijkheden van bestaande winkelclusters, alsmede de investeringsbereidheid van ondernemers en vastgoedeigenaren. Niet op de laatste plaats is rekening gehouden met het beleid van de provincie Zuid-Holland en de gemeenten binnen de Leidse regio. Wat kan en waar? De structuurvisie geeft aan welk winkelaanbod voor een duurzame versterking van de detailhandel in Leiderdorp gewenst en haalbaar is. En ook hoe de afzonderlijke winkelcentra en andere aanbodconcentraties (ook in de regio) hiervoor ten opzichte van elkaar dienen te worden gepositioneerd. De visie bevat voorstellen voor uitbouw en profilering. Het gaat om een integrale toekomstvisie, waarbij de voorstellen nadrukkelijk met elkaar in verband staan. Juist in de samenhang van de voorstellen en maatregelen toont de structuurvisie zijn waarde.

Samenvatting

Visie op hoofdlijnen Opbouw bestaande hoofdstructuur detailhandel: lokaal en regionaal De regionale hoofdwinkelstructuur is piramidaal opgebouwd. Bij beschouwing van de Leidse regio (Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude, Oegstgeest, Voorschoten, Alkemade) als één regionaal verzorgingsgebied, is Leiden-centrum onmiskenbaar het hoofdwinkelcentrum en zijn de overige centra ondersteunend. In deze detailhandelsstructuur is Leiden-centrum het gewestelijk verzorgend koopcentrum. Winkelconcentratiegebied

Lokale structuur

Leiden-binnenstad Leiderdorp-Winkelhof Meubelplein De Baanderij (Zijlbaan) Santhorst, Oranjegalerij,

Regionale structuur

Hoofdwinkelcentrum Hoofdwinkelcentrum

Stadsdeelcentrum



Subcentrum

Subcentrum

Wijk- en buurtvoorzieningen

Splinterlaan, Leyhof

Winkelhof als stadsdeelcentrum binnen de regionale hoofdstructuur Het in de jaren zeventig ontwikkelde Winkelhof is ondersteunend ten opzichte van het multifunctionele centrum van de binnenstad van Leiden. In Winkelhof ligt een sterke nadruk op detailhandel. Slechts een relatief kleinschalig pakket aan ondersteunende centrumfuncties, zoals horeca en dienstverlening, is aanwezig. Het nu overwegend introverte, min of meer monofunctionele en ruimtelijk statische winkelcentrum dient gemoderniseerd te worden. Het Centrumplan Leiderdorp, inclusief de opschaling én opwaardering van het winkelaanbod, biedt voldoende mogelijkheden voor Winkelhof om de positie als modern stadsdeelcentrum waar te maken. In het uitgewerkte profiel is aangegeven welke kenmerken daarbij horen en in welke richting Winkelhof zich daarvoor dient te ontwikkelen. Grote concentraties buiten de binnenstad: de subcentra De perifere concentraties (de subcentra) hebben verschillende functionele verzorgingsniveaus, variërend van beperkt regionaal tot (boven)regionaal en gewestelijk. De in subcentra gevestigde aanbieders hebben per definitie een zogenaamd ruim ‘omzetherkomstgebied’, waarbij bezoekers ook van (ver) buiten de regio komen. De ‘perifere’ aanbodconcentraties in Leiderdorp (Meubelplein en De Baanderij), Leiden (Lammenschansweg en Zoeterwoudseweg) en Zoeterwoude (Rijneke Boulevard) zijn daarom op regionale schaal nader beschouwd en geprofileerd.

Samenvatting

Streven naar complementariteit subcentra/perifere concentraties Binnen de perifere detailhandel is er in toenemende mate sprake van specialisatie op het gebied van branchering en marktsegment. Onder invloed van de branchespecifieke trends en ontwikkelingen wordt het zogenaamde ‘onderscheidende vermogen’ van aanbieders steeds belangrijker. En de consument vergelijkt, is bijzonder mobiel en overbrugt grotere afstanden. Winkelconcentraties met een heldere profilering zijn voor de consument beter herkenbaar en attractiever dan concentraties met een onduidelijk en onsamenhangend aanbod. Een heldere profilering zorgt voor identiteit, anticipeert op de wensen van de consument (‘de consument vindt wat hij zoekt in gebundelde vorm’) en versterkt daardoor de marktpositie van de betreffende concentratie. Perifere concentraties kunnen globaal worden ingedeeld in: • Traditionele PDV-concentraties met een gemengd grootschalig aanbod meubelzaken, bouwmarkten, tuincentra en ABC-goederen (auto’s, boten, caravans). De zaken bevinden zich overwegend in het prijsvriendelijke en middensegment. • Meubelconcentraties met overwegend (grote) meubelshowrooms en relatief kleinschaliger aanbieders met het accent op ‘inrichting van het huis’. Het gaat overwegend om zaken in het midden en hogere marktsegment, inclusief gewestelijke en landelijke ‘trekkers’ én specialistisch aanbod. • GDV-concentraties: diverse vormen van grootschalige detailhandel met een brede branchesamenstelling. Het aanbod wordt sterk bepaald door het beleid voor de regionale en provinciale detailhandelsstructuur. Geconcludeerd is dat geen van de bestaande perifere concentraties exact aansluit bij de genoemde indeling. De Baanderij heeft kenmerken van een traditionele PDVconcentratie, maar huisvest ook enkele branchevreemde GDV-aanbieders. Het Meubelplein is te klein en te weinig divers om de positie als sterke meubelconcentratie te kunnen vervullen. De Rijneke Boulevard profileert zich feitelijk als ‘van alles wat’: Kortom: de bestaande perifere aanbodstructuur in de Leidse regio is op basis van deze constateringen onvoldoende uitgekristalliseerd. De verzorgingsfuncties van de diverse concentraties overlappen elkaar. Ook in de ruimtelijk-functionele opbouw doen zich problemen voor, doordat concentraties als de Rijneke Boulevard en De Baanderij niet planmatig zijn opgezet, maar min of meer ad-hoc tot stand zijn gekomen. Voor de structuur op de schaal van de Leidse regio en ook in concurrentie met andere regio’s, is dit een ongewenste situatie. Met een heldere profilering wordt ondernemers een duidelijk toekomstperspectief geboden, ook voor allocatie van investeringen.

Samenvatting

Op basis van de knelpunten binnen de huidige aanbodstructuur enerzijds en de lokale c.q. regionale dynamiek anderzijds, wordt prioriteit gegeven aan de verbetering van de perspectiefrijke aanbodconcentraties. Dat wil zeggen concentraties die nu goed functioneren op strategische posities binnen de regio. Lokale functie wijken buurtcentra De andere centra hebben primair een lokale verzorgingsfunctie voor de eigen bewoners. De functie en de reikwijdte daarvan is sterk afhankelijk van de samenstelling van het aanbod, ook naar kwaliteit en volume. De buurtvoorzieningen in Leiderdorp zijn gering van omvang en onvolledig in het aanbod. Hierdoor zijn zij niet structuurbepalend, maar wel van belang uit oogpunt van verzorging van de consument en voor de boodschappen op relatief korte afstand. Met het verbeterplan voor Santhorst is het laagste structuurbepalende voorzieningenniveau ingevuld.

Plaats voor dynamiek en effecten Vanwege de actualiteit en de mogelijke impact op de detailhandelsstructuur zijn de volgende specifieke vraagstukken toegelicht. Subcentra: meerwaarde door onderscheid Sterke koopverwantschap tussen artikelen leidt in het algemeen tot onderlinge synergetische attractie van het totaal aan winkels. Meerwaarde ontstaat door een ten opzichte van elkaar onderscheidende invulling van het aanbod (complementariteit). Onderscheidend vermogen wordt verder ook gevormd door kwaliteit van aanbod én bebouwing. Hiervoor zijn de omgevingskwaliteit, bereikbaarheid, ontsluiting en parkeerfaciliteiten belangrijk. Vanwege de prioriteit die wordt gegeven aan de multifunctionaliteit en de impulsen hiervoor voor de binnensteden (centrummilieus) is er in de subcentra geen plaats voor concurrerend aanbod ten opzichte van het aanbod dat thuishoort in centrummilieus. In de profielen van de verschillende subcentra is hiermee terdege rekening gehouden. Megasupermarkten: goed positioneren Aanbieders in de vorm van megasupermarkten (zeer grootschalige supermarkten van circa 4.000 m² met een fors aandeel niet-dagelijkse artikelen) opteren voor goed bereikbare locaties en ruime parkeerfaciliteiten. Megasupermarkten zijn een nieuw fenomeen binnen de detailhandelsdynamiek. Vestiging op perifere locaties (weidewinkels) verstoort de stelselmatige opbouw van de winkelstructuur voor dagelijkse voorzieningen. De provincie vindt ook dat het laagste verzorgingsniveau niet in het gedrang mag komen door vestiging van zeer grootschalige supermarkten aan de randen van stedelijke gebieden. Megasupermarkten hebben door omvang en aanbod per definitie

Samenvatting

een groter verzorgingsgebied dan wijk of buurt. Door dit buurten wijkoverstijgend karakter behoren zij, om verstoring van het evenwicht te voorkomen, een hogere plaats binnen de verzorgingsstructuur te krijgen. Beleidsmatig kunnen megasupermarkten in de structuur worden ingepast op het niveau van de binnenstad of een stadsdeelcentrum. Dit kan in het stadsdeelcentrum Winkelhof door herschikking of herontwikkeling van gevestigde aanbieders. Hiermee kan worden tegemoet gekomen aan de gewenste dynamiek (vanuit de markt), ontstaat een trekker van formaat (goed voor consumenten en andere gevestigde ondernemers) en treden er geen ongewenste effecten op. Op hoofdlijnen is de structuur hierna getypeerd.

Samenvatting

Structuur detailhandel Leiderdorp binnen regionaal kader Concentratie 1 Leiden-binnenstad

Hoofdlijnen typering en ontwikkelingsrichting Hoofdwinkelcentrum • klein-gewestelijk verzorgend keuzecentrum • doorgroei naar multifunctioneel centrum met naast winkelen accenten op horeca, ontspanning en vermaak

12. Leiderdorp-Winkelhof

Klein-regionaal verzorgend stadsdeelcentrum • ondersteunend aan hoofdwinkelcentrum Leiden (satelliet) • opwaardering aanbod: ruimte voor schaalvergroting, verbetering van ruimtelijke structuur en grotere diversiteit aan centrumfuncties

13. Leiderdorp-Meubelplein

Gewestelijk verzorgend subcentrum: thema wonen • versterking van aanbod met trekkers en specialisten binnen thema wonen • mogelijkheden voor ruimtelijke structuurversterking binnen Masterplan W4 • segmentatie: midden- en hoogwaardig

14. Leiderdorp-De Baanderij (Zijlbaan e.o.)

Regionaal verzorgend subcentrum: gemengd, accent woninginrichting en doe-het-zelf

• segmentatie: midden en prijsvriendelijk • uitbreiding op basis van verplaatsing(swensen) binnen toegelaten branches • beperkte liberalisering branches onder expliciete voorwaarden (zie uitwerking op onderdelen) 15. Leiderdorp-De Baanderij (Touwbaan e.o.)

Bovenregionaal verzorgende concentratie auto’s • doorgroei naar ‘mobimall’ of ‘carvillage’

16. Leiderdorp-Santhorst

Wijk-/buurtverzorgend centrum • instandhouden aanbod • laagste structuurbepalende verzorgingsniveau • ruimtelijke optimalisering binnen Centrumplan

17. Leiderdorp-Oranjegalerij

Kleine buurtvoorziening • beperkte randvoorwaardelijke verbeteringen voor consolidatie

18. Leiderdorp-Splinterlaan

Buurtsteunpunt • voortbestaan afhankelijk van individueel vermogen ondernemers en (auto)bereikbaarheid

19. Zoeterwoude-Rijneke Boulevard

Gewestelijk verzorgend subcentrum: gemengd, accent wonen en doe-het-zelf • geleidelijke terugdringing van met binnensteden concurrerend aanbod • segmentatie: midden en laag

Samenvatting

Concentratie 20. LeidenLammenschansweg

Hoofdlijnen typering en ontwikkelingsrichting Lokaal verzorgend subcentrum • functieverandering met Rijn-Gouwelijn

21. Leiden-Zoeterwoudseweg Lokaal verzorgend aanbod doe-het-zelf • consolidatie • segmentatie: midden en prijsvriendelijk

Uitwerking op onderdelen De gelaagdheid in de structuur én de verschillende verzorgingsfuncties vormen de leidraad voor de ontwikkelingsrichting en invulling van de verschillende typen winkelcentra. Mede door een goede regionale afstemming kan een duurzame detailhandelsstructuur ontstaan. De kracht van de gepresenteerde visie op de detailhandelsstructuur voor Leiderdorp ligt in de samenhang van voorstellen en maatregelen voor de ontwikkelingsrichting. Het gewenste profiel en de invulling van een bepaalde winkelconcentratie kunnen niet los gezien worden van de voorstellen voor andere onderdelen in de structuur. Maatwerk met de juiste winkels, naar branche en omvang, op de daarvoor meest geschikte locatie. De belangrijkste ontwikkelingen zijn hierna compact samengevat. 1. Marktruimte en ontwikkelingsmeters De gemeente Leiderdorp zet in op een duurzame versterking van de detailhandelsstructuur, met het accent op kwaliteit. Voor deze opvatting is op regionaal (REO) en op provinciaal niveau, én bij eigenaren en huurders brede steun gevonden. Kwaliteitsversterking vóór pure metermogelijkheden vormt in detailhandelsnota’s steeds meer het uitgangspunt. Ook in deze structuurvisie is daarvoor gekozen. Sturen op kwaliteitsversterking is essentieel. Kwaliteitsversterking is namelijk van belang voor de toekomstige verzorgingsreikwijdte, omzet en perspectief van de huidige detailhandelsconcentraties. Ook op langere termijn en binnen de totale concurrentieverhoudingen in de regio. Plannen zullen ook worden getoetst op versterking van functionele en ruimtelijke kwaliteit. 2. Winkelcentrum Winkelhof In regionaal verband dient Winkelhof zich te ontwikkelen tot een modern, regionaal verzorgend stadsdeelcentrum, ondersteunend aan de binnenstad van Leiden. Om de functie van modern (klein) stadsdeelcentrum waar te maken, is uitbreiding van het winkelaanbod nodig, inclusief verbetering van de uitstraling en de herkenbaarheid. Bij de versterking van de positie van Winkelhof ligt het accent dus op ruimtelijke en functionele kwaliteit(svergroting). Meer keuze in aanbod en assortiment door toevoeging van met name mode en uitbreiding van dagelijkse artikelen en warenhuis-

Samenvatting

areaal. Hierdoor wordt ook tegemoet gekomen aan de dynamiek vanuit de aanbiedersmarkt, de wens tot schaalvergroting en modernisering van bestaande ondernemingen en er ontstaat ruimte voor nieuwe vestigingen. Randvoorwaarden zijn een goede bereikbaarheid (met de auto én per openbaar vervoer) én voldoende comfortabele parkeervoorzieningen. Voor inpassing van grootschalige winkels en op het gebied van schaalvergroting binnen Leiderdorp ligt de prioriteit bij stadsdeelcentrum Winkelhof. Winkelhof is gebaat bij vergroting en opwaardering van het dagelijkse aanbod, bijvoorbeeld door de herontwikkeling van de bestaande Albert Heijn tot ‘AH XL’. Een prominente trekker is goed voor Winkelhof en voor andere gevestigde winkels. Ook voor bijvoorbeeld grootschalig sport- en/of speelgoedaanbod (totaal ca. 1.500 m²) is Winkelhof de aangewezen plek. Verdere aanvullingen betreffen bij voorkeur kledingen modewinkels in het midden- en discountsegment (minimaal ca. 1.000 m² extra) en uitbreiding van het warenhuisareaal (vergroting Hema). Daarnaast is verbreding in diverse branches mogelijk. Voor topmerken en gespecialiseerde keuzewinkels is de binnenstad van Leiden de aangewezen locatie. Binnen het Centrumplan is er ca. 6.000 m² bruto ruimte voor de noodzakelijke uitbreiding van Winkelhof waardoor het totaalvolume kan oplopen tot een gewenste omvang tussen 15.000 en 20.000 m² verkoopvloeroppervlak. 3. Voorzieningen van bijzondere aard: de subcentra In deze structuurvisie is de regionale structuur als vertrekpunt genomen. Het bieden van een duurzaam perspectief binnen de Leidse regio en voor de Leidse regio in concurrentie met andere regio’s en concentraties is hierbij de centrale doelstelling. Om dit te bereiken is complementariteit van het aanbod binnen de totale voorzieningenstructuur nodig: de winkelconcentraties moeten elkaar aanvullen met onderscheidend aanbod binnen de totale structuur. Hierdoor ontstaat meerwaarde. Deze voorzieningen hebben overwegend een regionale verzorgingsfunctie. Belangrijk uitgangspunt voor deze concentraties is dat het aanbod niet concurrerend is ten opzichte van de winkels in het hoofdwinkelcentrum of in het stadsdeelcentrum (de centrummilieus). Het onderscheidend vermogen voor en in de regio ontstaat mede door kwaliteit van bebouwing en aanbod én aanvullende service-elementen zoals parkeren, bereikbaarheid en comfort. De na te streven omvang is afhankelijk van kwaliteitseisen, plancapaciteit en belangstelling vanuit de markt. De toekomstige omvang van de betreffende subcentra dient op zorgvuldige wijze tot stand te worden gebracht. Het toevoegen van winkelmeters dient te worden bezien vanuit een integraal ontwikkelingsperspectief voor het betreffende centrum, waarbij nieuw toe te voegen formules een versterking van het huidige aanbod betekenen. Bij de uitbreidingsplannen moet ook aan-

Samenvatting

dacht bestaan voor een algehele structuurversterking. Voor de inpassing van grootschalige initiatieven zijn de begrippen ‘duurzaamheid’ en ‘intensief ruimtegebruik’ belangrijk, gelet op de provinciale toetsing van de plannen. 3.1 Meubelplein Leiderdorp Het huidige meubelaanbod bestaat uit specialisatie en diepte in het assortiment, zoals dat vooral in het midden- en hogere segment aanwezig is. Voor het behoud van het zuivere en specialistische profiel wordt de voorkeur gegeven aan verbreding van het aanbod dat past binnen het thema wonen. Bovenregionale, vernieuwende formules, ‘trekkers’ op het gebied van ‘wonen’ horen thuis op het Meubelplein. Binnen de gepresenteerde structuur is er ruimte voor een forse opschaling, ter verbreding en verdieping, ook met aanbod in het topsegment binnen het thema ‘inrichten van de woning’. Dit met als doel een verdere kwaliteitsimpuls en onderscheidend vermogen te bewerkstelligen ter versterking van de gewestelijke verzorgingsfunctie van het Meubelplein, ook op langere termijn. De kansen in het W4-project kunnen worden benut voor uitbreiding van het Meubelplein, en verbetering van de uitstraling, bereikbaarheid, ontsluiting en parkeren. Het Meubelplein kan uitbreiden in een gedeelte van de ontwikkelingsstrook langs de A4, in het verlengde van het bestaande Meubelplein en met behoud van het centrale plein. 3.2 Bospoort De locatie Bospoort is geschikt voor de vestiging van zeer grootschalige woninginrichtingszaken of voor een solitair grootschalig woonwarenhuis. Een grootschalig woonwarenhuis (variërend van 10.000 tot 25.000 m²), met bijvoorbeeld een breed, relatief goedkoop en trendy assortiment wijkt af van het beoogde profiel (specialisatie en diepte) voor het Meubelplein. De autonome trekkracht en de grote bezoekersaantallen van formules met naamsbekendheid betekenen echter een belangrijke toegevoegde waarde voor het totale aanbod en voor de keuzemogelijkheden van de consument in de regio. Bospoort is een unieke zichtlocatie die door de combinatie van grootschalige detailhandel met McDonalds en de Pannenkoekenboerderij tot een absolute trekpleister kan worden, met positieve afgeleide effecten, ook voor bijvoorbeeld het Meubelplein. 3.3 De Baanderij Voor aanbod binnen de branche wonen in het midden- en lage(re) segment is Zijlbaan en omgeving de aangewezen plek. De positie van De Baanderij-Zijlbaan e.o. kan worden versterkt door, naast de branches wonen en doe-het-zelf en onder voorwaarden, andere branches toe te laten. Het gaat hierbij om verplaatsingen of

Samenvatting

ruimtevragend aanbod dat niet kan worden ingepast in de centrummilieus van het hoofdwinkelgebied (Leiden-binnenstad) of het stadsdeelcentrum (LeiderdorpWinkelhof). Vanwege de situatieafhankelijkheid van initiatieven, de verplaatsingsbereidheid van ondernemingen en beschikbare plancapaciteit is de totale omvang van de brancheverruiming niet gekwantificeerd. De toelaatbaarheid van initiatieven zal in het vervolgtraject door de gemeente Leiderdorp moeten worden getoetst. Binnenstedelijke vestiging geniet daarbij de absolute voorkeur. Pas als inpassing in het centrum van Leiden of in Winkelhof niet mogelijk is, óf als uitplaatsing van bestaande aanbieders is gewenst met het oog op een specifieke ontwikkeling in de binnenstad of elders (‘ruimte maken’) wordt vestiging mogelijk geacht. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de beoogde ruimtelijke concentratie, gewenste bundeling van aanbod en intensief ruimtegebruik op De Baanderij. Initiatieven moeten uiteraard passen binnen het gemengde profiel, met het accent op ‘wonen en doe-het-zelf’. Dagelijkse artikelen, mode, kleding, schoeisel en sport als hoofdbranche of als speciaalzaak zijn niet toegestaan. Automall In de gewenste verdere volledige herontwikkeling van het gebied De Baanderij is concentratie van zogenaamde ABC-goederen (auto’s, boten, caravans) een passende en onderscheidende aanvulling op het gemengde profiel ‘wonen en doe-het-zelf’ aan de Zijlbaan e.o. De Touwbaan e.o. biedt de mogelijkheid tot opwaardering en clustering van met name de autobranche. De dynamiek in de autobranche manifesteert zich in clustering van showrooms en autogelieerde bedrijvigheid. Juist in samenhang met de ontwikkelingsrichting voor de Zijlbaan e.o. zijn, op deze vrij centrale locatie in het gebied Leiden – Leiderdorp, initiatieven gewenst die bijdragen aan de meerwaarde van een omvangrijk, gedifferentieerd, maar ook geconcentreerd aanbod. Het ontwikkelen van een automall is gebaseerd op het benutten van de sterkte van de aanwezige bedrijven, de gedane investeringen, beschikbare ruimte en gezamenlijke profilering. Verbetering van de presentatie en uitstraling, optimaliseren van bereikbaarheid en parkeren en kwaliteit van de inrichting zijn randvoorwaarden. De meerwaarde zit in de totale opwaardering van het gebied, de gezamenlijk te gebruiken infrastructuur en de combinatie van doelgericht te bezoeken functies. 4. Wijk- en buurtvoorzieningen Op wijken buurtniveau ligt het accent op de dagelijkse verzorging. De bestaande aanbodconcentraties voldoen, gelet op de situering in Leiderdorp, het draagvlak en/of de plaatsgevonden opwaardering. Bovendien wordt het centrumaanbod van Leiderdorp (ofwel het stadsdeelaanbod voor Leiden) in Winkelhof verder geoptima-

Samenvatting

liseerd. Er is in Leiderdorp geen ruimte voor of behoefte aan toevoeging van nieuwe concentraties of supermarkten. Uitgangspunt is het in stand houden of waar nodig verbeteren van de bestaande structuur. Het gaat hierbij om het in randvoorwaardelijke zin, verbeteren van openbare ruimte, de bereikbaarheid of het parkeergemak.

Tot slot Samenwerking en overleg van groot belang Deze detailhandelsvisie is geen ‘eindplaatje’. De voorgestane detailhandelsstructuur -evenwichtig, met kwaliteit en van duurzaam gehalte- kan niet tot stand worden gebracht door de gemeente Leiderdorp alleen. Overleg en een brede samenwerking met diverse betrokken partijen zijn noodzakelijk. Het tot nu toe doorlopen traject, met breed overleg en communicatie met vertegenwoordigers van de betrokken partijen die hebben bijgedragen aan deze visie, is hoopgevend. De gemeente Leiderdorp wenst deze positieve communicatie en constructieve samenwerking voort te zetten.

Samenvatting

Samenvatting

1. TOELICHTING Achtergrond De vraagstelling De werkwijze 5

Recommend Documents