De uitdaging. De werkwijze

De uitdaging Leegstand van kantoorpanden en winkels is voor alle gemeenten in Nederland een probleem dat de laatste jaren steeds manifester wordt. Voor verhuurders is het ongewenst omdat ze inkomsten mislopen, voor gemeenten is de problematiek vooral ruimtelijk van aard. Over de oorzaken van leegstand is al veel gezegd en geschreven en ook mogelijke oplossingen hebben op vele manieren de revue gepasseerd. NHTV – internationaal hoger onderwijs, adviesbureau Dimensus en de gemeente Breda hebben gezamenlijk een benadering gekozen die niet de gemeente of pandeigenaren als uitgangspunt neemt, maar de mogelijke eindgebruiker, c.q. ondernemers, die de panden op een alternatieve manier zouden kunnen gebruiken.

De werkwijze De opleiding Ruimtelijke Ordening van de NHTV kiest er steeds meer voor om studenten ruimtelijke problemen te laten bekijken vanuit het perspectief van ondernemerschap. Studenten leren daarbij ondernemend te denken en handelen. Dit sluit aan bij de nieuwe praktijk binnen de ruimtelijke ordening in Nederland waarbij overheden minder bepalend en meer accomoderend gaan handelen en de eindgebruiker een steeds belangrijkere rol krijgt. De leegstandsproblematiek in Breda is daarom door derdejaarsstudenten Ruimtelijke Ordening vanuit dat perspectief aangepakt. De studenten hebben voor zeven leegstaande panden plannen bedacht en doorgerekend. De panden variëren van een winkelpand van 150 vierkante meter in de Tolbrugstraat tot een kantoorpand van 5000 vierkante meter op het Cosunpark. In een week tijd is er door de studenten gebrainstormd, onderzocht, ontworpen, gerekend en geschreven en het resultaat zijn zeven uitgewerkte ideeën die ieder voor zich de moeite van verdere bestudering waard zijn. In dit document vindt u de businessplannen die de studenten hebben gemaakt. Tijdens korte pitches is op 9 februari jl. de kern gepresenteerd aan diverse geïnteresseerden, waaronder de heer Bob Bergkamp, Wethouder Economische Zaken van Breda. We hopen dat het lezen van de uitgewerkte ideeën minimaal tot inspiratie en misschien wel tot meer concrete actie zal leiden. Als begeleiders van de studenten kijken we terug op een inspirerende en geslaagde studieweek, die tot stand is gekomen dankzij en met de medewerking van vele anderen. Met name willen we Monique Bax en Merel Mulders van de gemeente Breda en Lilian Bosten en Hans Verhorst van Dimensus bedanken voor hun bijdrage en het vermogen om vele anderen enthousiast voor het geheel te maken Breda, maart 2015 Bas Groot Marcel van Wietingen

1

Inhoudsopgave

Emmastraat 2 – 6

De Groentenfabriek

Westbroek 20 – 23

Brezwham

Takkebijsters 11

Verstandelijk lunchen

Cosunpark 1 – 5

Breda Vertical Farm

Liesboslaan 8

Royal Jelly

Tolbrugstraat 11

Koffie bij Bo

Haagweg 27 – 29

Meeting Housz

2

Emmastraat 2-6

3

Managementrapportage

Laurens Kuipers Timo van Langen Tiffany Pergens Frenk Remeysen Irene Peters Rene Paulussen

Breda, 2015

4

Inleiding Het kantoorpand aan de Emmastraat 2-6 is een kantoorpand dat (gedeeltelijk) leeg staat. Het pand ligt aan de centrumkant van het nieuwe station van Breda. Het gaat om een ruim opgezet kantoorpand met etalageruimten op de begane grond en vier verdiepingen erboven. De momenteel leegstaande kantoorruimte in dit pand beslaat 1195 m2 BVO. Met de komst van de Groentenfabriek krijgt dit kantoorpand een unieke, innovatieve en creatieve invulling en krijgt Breda een nieuwe aandachtstrekker. De Groentenfabriek wil op de Emmastraat een nieuwe technologie die momenteel door General Electrics en Philips onderzocht wordt gaan promoten. De technologie bestaat uit LED-verlichting en een waterbesparend systeem. Het systeem maakt duurzame stadslandbouw mogelijk. Met deze technologie kan men groenten, op een grote schaal, in een afgesloten ruimte produceren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van LED-lampen en een sterk gecontroleerde omgeving. Door deze technologie kunnen groenten op een duurzame, ruimte- en kostenefficiënte manier worden geproduceerd. De Groentenfabriek wil deze technologie door middel van een showroom en een proeflokaal aan ondernemers en particulieren gaan promoten. Om de technologie goed te kunnen promoten en demonstreren zal er op de locatie ook productie plaats vinden. Potentiële klanten en geïnteresseerde krijgen een rondleiding door de groeikamers en een workshop. Daarnaast is er een proeverij waar gerechten gemaakt van eigen productie geserveerd worden. De Groentenfabriek promoot een nieuwe concept. De vestiging van de Groentenfabriek leidt tot een grotere bekendheid van deze nieuwe vorm van landbouw en uiteindelijk tot een invulling van de leegstaande panden in Breda. Daarnaast biedt het een uitkomst voor de voedselkosten.

5

Waarde De groentenfabriek helpt uw bedrijf duurzaam, gezond, vers en lokaal groenten te produceren. In de helft van de tijd. Wij adviseren onder andere eigenaren van leegstaand vastgoed en ondernemers in de voedselbranche over de techniek die het mogelijk maakt commerciële, verticale, indoor farms te realiseren. Door middel van de LED-techniek die zonlicht overbodig maakt kunnen gewassen vrij van seizoen, insecten of ziekte worden geplant en geoogst. De Groentenfabriek werkt samen met verschillende partners die de technische infrastructuur kunnen leveren. Door de verschillende werkwijze van onze partners kan er altijd een oplossing op maat gevonden worden. Als open toegankelijke showroom beperken wij ons niet tot ondernemers. Ook de toevallige passant is bij ons welkom te komen kijken en proeven! Door onze showroom open te stellen voor een breed publiek willen wij bijdragen aan een duurzame wereld en mensen inspireren. Door mensen in staat te stellen een huis-tuin-en-keuken variant van deze technologie aan te schaffen, een moestuin 2.0, willen we het duurzaamheidsideaal toegankelijk maken. Goed en eerlijk voedsel binnen handbereik.

Voordelen van De Groentefabriek:      

Verschillende partners maakt advies op maat mogelijk Modulaire opzet waardoor vrijwel elk pand geschikt is Groente is consistent van hoge kwaliteit Onafhankelijk van zonlicht en grondkwaliteit Gebruikt 99% minder water, 40% minder energie en 80% minder bederving. Partners in productie, onderzoek, overheid en levensmiddelenindustrie.

6

Klantrelaties, kanalen & doelgroepen Om de relaties met de klanten te onderhouden en te verbeteren zullen er workshops worden georganiseerd en wordt deelgenomen aan beurzen. Zo zullen bij de workshops ondernemers of particulieren langs kunnen komen om meer inzicht te krijgen in de technologie over de groenteproductie. Dit zal door middel van begeleiding van een gids zijn die de technologie laat zien en hoe dit in zijn werk gaat. Naast de groeiontwikkeling van de groente te bezichtigen worden de personen ook meegenomen om een gerecht te kunnen proeven die gemaakt is van de geproduceerde groente. Bij de beurs, bijvoorbeeld een horeca- of landbouwbeurs vindt eigenlijk hetzelfde plaats, maar dan op kleinere schaal. Zo zal deze technologie worden gepromoot om zo klanten te binden en men bewust te maken van het gebruik van deze technologie. Bij deze beurs kunnen eventueel kleine hapjes geserveerd worden om te laten proeven dat het product dat geproduceerd is door gebruik van technologie van even goede, zo niet betere kwaliteit is dan van traditionele landbouw. Om deze relatief onbekende technologie onder de klantsegmenten bekend te maken zullen er verschillende kanalen worden gebruikt. Om de ondernemers te bereiken zal de Groentenfabriek aanwezig zijn op landbouw, technologie en horeca beurzen. Ook zal er gebruik worden gemaakt van advertorials in vakbladen. Om de burgers van Breda geïnteresseerd te krijgen in nieuwe duurzame technieken zullen we de gewassen die geproduceerd worden verkocht worden aan winkels en restaurants die onze duurzame idealen delen. Daarnaast zullen we gebruik maken van social media en een website, via Twitter delen we de ontwikkelingen die plaatsvinden op het gebied van technologie en geven we tips aan particulieren die thuis een mini-set gebruiken. Door middel van nieuwsbrieven houden we de ondernemers op de hoogte van de ontwikkelingen en evenementen binnen ons bedrijf. Via de website kan een afspraak worden gemaakt voor een workshop of rondleiding. Door middel van een workshop en/of rondleiding op locatie kan de ondernemer precies zien hoe de technologie werkt en wat er voor nodig is. De afspraken over levering, hoeveelheid, tijden en voorwaarden worden op ons kantoor gemaakt. Wij zullen het eerste aanspreekpunt zijn voor de klant zodat zij een duidelijk contactpersoon heeft en de fabrikant zich kan richten op zijn kerntaken. De accountmanager zal altijd de koppeling vormen tussen klant en fabrikant.

7

De Groentenfabriek is als onderneming voornamelijk een showroom en proeflokaal dat een specifieke doelgroep wil bereiken. De Groentenfabriek richt zich zowel op ondernemers als op particulieren. Dit zijn twee grote doelgroepen en zijn verder gespecificeerd in toegespitste doelgroepen. De Groentenfabriek wil ondernemers bereiken die op een innovatieve, unieke en duurzame manier met (stads)landbouw om willen gaan. Deze ondernemers kunnen oorspronkelijk uit de landbouw komen, maar kunnen ook eigenaar van leegstaande (kantoor)panden zijn die deze een unieke en nuttige invulling willen geven. Een ander segment ondernemers waar de Groentenfabriek zich op richt zijn restauranteigenaren. Zij kunnen gebruik maken van de groenten die door de Groentenfabriek (en eventuele toekomstige partners) worden geproduceerd. De groenten uit de Groentenfabriek hebben een mooie en consistente vorm en zijn goedkoper en energiezuiniger om te produceren dan bij traditionele landbouw. Dit resulteert in betere kwaliteit groente voor de restauranthouders. Ook voor particulieren zijn de producten die de Groentenfabriek aanbiedt aantrekkelijk. Stadslandbouw is een groeiende trend en wanneer men lege ruimtes in huis heeft kan er door middel van de systemen die de Groentenfabriek aanbiedt gemakkelijk binnenshuis een moderne moestuin worden gerealiseerd.

8

Hoofdactiviteiten Er is gekozen om een agentschap aan te gaan met de leveranciers van de technologie. Dit betekend dat de Groentefabriek een percentage krijgt van de indoor farms die geleverd worden aan de klanten. De focus van De Groentenfabriek ligt bij het verkopen van farms aan vooruitstrevende ondernemers. De workshop trekt een divers publiek aan en zorgt voor een breder draagvlak. De klant relaties worden d.m.v. deze activiteit ook gecreëerd of onderhouden. De showroom is de aandachtstrekker voor het publiek. De showroom wordt een uitnodigende locatie die bijdraagt aan het beeld van Breda. Het concept en de achterliggende partners worden hier gepromoot door een aantrekkelijke en gastvrije uitstraling

Belangrijkste middelen

Workshop

Showroom

Fysieke middelen

Om ondernemers en andere gasten te kunnen ontvangen is het belangrijk om te beschikken over een showroom en een kantoor. De werknemers zullen moeten hebben tot een kantine of keuken en er zal een kantoor ingericht worden voor de administratie. Daarnaast is het belangrijk om de techniek demonstreren en er zal dus ook een productieruimte worden ingericht. Kantoor/showroom ruimte vormen samen met de indoor farm de belangrijkte fysieke middelen. Voor de indoor farm is het belangrijk een klimate control systeem te gebruiken. Voor de techniek zijn we afhankelijk van onze partners: Philips, General Electric, Toshiba en TerraSphere, zij zullen de producten leveren aan de klant. Door de exclusieve handelsovereenkomsten met de leveranciers wordt de markt in de beginfase afgesloten voor concurrenten. Om ons product overtuigend neer te zetten tijden workshops voor ondernemers is het belangrijk te beschikken over verkopers. Daarnaast zullen er productiemedewerkers nodig zijn om de groenten te telen. Omdat er ook een proeflokaal aanwezig is zal er een kok in dienst moeten zijn die de groenten verwerkt tot gerechten.   

Agentschap

Verkopers Productiemedewerkers Kok

Intellectuele middelen

Human resources

Financïele middelen

Omdat we als agentschap opereren hebben geen kosten aan de voorraden. De partners zullen een deel van de eerste investering op zich nemen.

9

Partners

De partners voeren verschillende activiteiten uit voor De Groentenfabriek. 1. General Electrics In 2010 heeft GE Benelux een omzet gegenereerd van circa $ 2 miljard. In Breda is ook een kantoor gevestigd aan de Veilingkade. General Electrics is een belangrijke partner van de Groentefabriek. General Electrics ontwikkeld het gehele systeem van de indoor farms. Hierbij moet u denken aan de LED-verlichting en het watersysteem. 2. TerraSphere TerraSphere is gevestigd in Boston in de Verenigde Staten. Het bedrijf is een voorloper op de technologie in de voedselindustrie. Het bedrijf biedt innovatieve en duurzame oplossingen voor het mondiale voedselprobleem en speelt hier vroegtijdig op in. 3. Gemeente Breda De gemeente Breda is een belangrijke partner om dit project te realiseren. Door de medewerking vanuit de gemeente kan het project een groter draagvlak krijgen en dus beter gepromoot worden in Breda. 4. Wageningen UR De universiteit van Wageningen is de best ontwikkelde onderwijsinstelling op het gebied van de voedselindustrie in Nederland. Een samenwerking met de onderwijsinstelling kan zorgen voor een constante ontwikkeling. Door een sterke samenwerking kan het concept zich blijven ontwikkelen. 5. Toshiba Toshiba is net General Electrics een producent van deze technologie en een grote speler op het gebied van technologie. 6. Provincie Noord-Brabant De provincie Noord-Brabant kan steun bieden bij de verschillende maatschappelijke ontwikkelingen. De Provinvie geeft aan de duurzaamste en slimste agrofoodregio van Europa te willen worden. Het initiatief StadslandbouwBrabant draagt hieraan bij. 7. Philips Philips is net als General Electrics en Toshiba een producent van het systeem. Als Nederlands bedrijf zal de samenwerking makkelijk verlopen. 8. Horeca ondernemers Horeca ondernemers zijn belangrijk voor de verkoop van de eigen productie. Zij zijn de belangrijkste lokale afnemers. Belangrijke afnemers zijn de horeca ondernemingen die waarde hechten aan kwaliteit en duurzaamheid. Dit is een voorwaarde voor onze afnemers.

10

De technologie is in handen van: - Philips; - Toshiba; - TerraSphere; - General Electrics.

Productie Bij de inkomsten wordt gekeken naar de productie van kroppensla, hierbij wordt gekeken naar de minimale opbrengst (€ 0,35), de gemiddelde opbrengst (€ 0,53) en de maximale opbrengst (€ 0,70). Bij een productie van 2.500 kroppen sla per dag wordt er jaarlijks minimaal € 319.375,- verdiend, gemiddeld € 479.062,5 verdiend en maximaal € 638.750,-. Showroom Bij de inkomsten uit de showroom wordt uitgegaan van 6 ondernemers per week die langskomen voor een rondleiding. De kosten voor deze rondleiding komen voor particulieren te liggen op € 39,95. In totaal levert dit jaarlijks € 12.464,40 op. De showroom zal niet veel opleveren, maar is meer om de verkoop te stimuleren. Verkoop Bij de inkomsten uit de verkoop wordt onderscheidt gemaakt tussen de systemen en de LED-lampen. Er wordt uitgegaan van een inkoopprijs van de rekken van € 45,- en een verkoopprijs van € 50,- per m2. Bij de LED-lampen wordt uitgegaan van een inkoopprijs van € 70,- en een verkoopprijs van € 75,- per m2 per laag. Maandelijks wordt er uitgegaan van de verkoop van één grote installatie (9 laags) van 500 m2. De winst op de rekken komt daarom per maand uit op € 2.500,- en de winst van de LED-lampen komt op € 22.500,- uit per maand. De winst per jaar uit de verkoop komt uit op € 300.000,-. Vergelijking omzet eerste jaar en vijfde jaar In het eerste jaar wordt aan inkomsten € 631.839,40 verwacht en wordt er € 700.477,44 uitgegeven. Dit komt neer op een verlies van € 68.638,04 in het eerste jaar, dit zal komen door de investering die het eerste jaar plaats zal moeten vinden. In het vijfde jaar wordt aan inkomsten € 680.670,48 verwacht en wordt er € 484.927,94 uitgegeven. Dit komt neer op een vergaarde winst van € 195.742,53 in het vijfde jaar. Bij deze berekening wordt er vanuit gegaan dat er geen sprake is van toename in klanditie uit voorzichtigheid.

11

Kostenstructuur In de vastgoedexploitatie komt naar voren wat de totale jaarlijkse kosten per jaar zijn, hierdoor wordt het duidelijker hoeveel de opbrengsten moeten zijn om in ieder geval quitte te spelen. Er is onderscheidt gemaakt tussen het huren van het gehele pand en het huren van het aangeboden oppervlakte. Bij deze kosten is gekeken naar de vaste kosten, electra, gas en water, schoonmaakkosten, beheerskosten en de aanpassingen. Onder de vaste kosten vallen: het huren van het huur pand, de parkeerplaatsen, de verzekeringen en de lening. De huurprijs van het pand is berekend met de huurprijs van €75,- per m2 wat is vermenigvuldigd met het gehuurde oppervlakte. De parkeerplaatsen zijn berekend met de huurprijs van € 750,per parkeerplaats, dit wordt vermenigvuldigd met het aantal van 17 parkeerplaatsen. Om de eerste kosten te kunnen financieren wordt er een lening afgesloten, hierbij wordt € 250.000,- geleend. Per jaar wordt er € 50.000,afgelost + rente (7%), dit komt neer op € 17.500,- het eerste jaar. Bij de schoonmaakkosten binnen en buiten het pand is een bedrag van € 24,30 per m2 per jaar gebruikt bij de berekening. Onder de beheerskosten vallen de technische dienst en de bewaking door middel van camera’s en een alarmsysteem. De aanpassingen zijn de eerste investering en zullen de komende jaren niet meer terugkomen in de exploitatie. De totale jaarlijkse kosten voor de gehuurde ruimtes komt het eerste jaar te liggen op een bedrag van € 552.523,44. Personeelskosten Bij de personeelskosten wordt er onderscheidt gemaakt tussen de verschillende soorten medewerkers, zo zijn er één baliemedewerker te vinden, drie slaplukkers, één gids, één chef-kok en één verkoopmedewerker. Hierbij is gekeken naar het maandsalaris en hiermee is het jaarsalaris per medewerker berekend. De gids, de chef-kok en de verkoopmedewerker zijn alle drie 0,5 fte. De totale personeelskosten komen uiteindelijk op een bedrag van € 147.954,-.

Conclusies en Aanbevelingen De Groentenfabriek gaat Breda verrijken met een nieuw duurzaam innovatief concept. Door het in de marktzetten van een nieuwe technologie die de potentie heeft de landbouw ingrijpend te veranderen wordt verwacht als bedrijf een lange adem te hebben. In het concept worden zowel ondernemers als particulieren geïnformeerd en hopelijk enthousiast gemaakt over deze technologie. De ligging van het pand, dat goed bereikbaar is via zowel openbaar vervoer als met de auto is cruciaal voor het concept

12

Westbroek 20-23

13


BREZWAM


Bezoek ons op: Westbroek 20 -34 4822 ZW Breda The Netherlands of op:

www.BREZWAM.nl

BREZWAM Met 1.271 m² vloeroppervlakte!!


1

Inleiding

Wie zijn wij?

Hoeveel kopjes koffie drinkt u ongeveer per dag? Waar denkt u dat het afval hiervan heengaat? Veel bedrijven en huishoudens zien het ‘afval’ van koffie als een ballast en gooien dit linearecta in de prullenbak. Volgens BREZWHAM, een jonge onderneming met een vernieuwde kijk op stadslandbouw, zit er in koffiedrab juist een schitterende potentie. We gaan een project ontwikkelen dat gebaseerd is op een zeer belangrijke innovatie: het kweken van oesterzwammen en shiitakes op basis van koffiedrab. Op deze manier wordt een afvalstof omgezet in een nuttig en uiterst voedzaam project.

Een oesterzwam weinig calorieën en veel vitamines eiwitten en mineralen bevat?

Onze missie bij het kweken van oesterzwammen en shiitakes is het bevorderen van duurzame ontwikkeling door in te zetten op sociale, economische en milieuaspecten. Het totale proces kost nauwelijks energie, waardoor de consumptie van fossiele energie vermindert. De basis van het proces is het hergebruik van koffieprut en het verspreiden van kennis over innovatieve duurzaamheid. BREZWAM is een oesterzwammen- en shiitakekwekerij gevestigd in een kantorenpand in het gebied Westerhage. De oesterzwammen en shiitake worden gekweekt op de restafval van koffie. Koffieprut is namelijk de ideale mest voor de paddenstoelen. Maar het concept is vanuit een ideologie begonnen, namelijk: om een steentje bij te kunnen dragen aan de verkleining van onze ecologische voetafdruk. BREZWAM gaat voor verduurzaming middels recycling van restafval. Prioriteit van de onderneming is de verkoop van oesterzwammen en shiitake, maar naast de verkoop van de paddenstoelen worden er workshops aangeboden aan verschillende partijen. Denk daarbij aan basisschoolleerlingen die het belang wordt bijgebracht van onderwerpen als ‘verduurzaming’, ‘ecologische voetafdruk’ en ‘het veranderende klimaat’, maar er kan ook gedacht worden aan studenten of vriendengroepen die op een milieubewuste manier met eten en koken willen omgaan.

BREZWAM


De oesterzwammen en shiitakes gaan gekweekt worden in een leegstaand kantoorpand op bedrijventerrein Westerhage in Breda. Met een beschikbare oppervlakte van 1.271 m² biedt deze locatie voldoende ruimte om de paddenstoelen te kweken en workshops te verzorgen. Foto’s van het pand vindt u op pagina 4.

Deze managementrapportage is verdeeld in (…) hoofdstukken en beschrijft de planologische, financiële en markttechnische dilemma’s waar de onderneming voor staat. De gehele managementrapportage is in lijn met het Business Model Canvas, dat wil zeggen dat deze rapportage in volgorde de volgende onderdelen beschrijft: Key Partners, Key Activities, Key Resources, Value Propositions, Customer Relationships, Channels, Customer Segments, Cost Structure, en Revenue Streams.

Een oesterzwam ook wel omschreven wordt als een vegatarische biefstuk?

BREZWAM

2 Onze klanten BREZWHAM speelt in op de bewustwording van mogelijkheden tot duurzaam productgebruik. De belangrijkste klanten waar het bedrijf zich op zal richten zijn scholen, het Smaakwarenhuis, restaurants en particulieren. Aan basisscholen zullen kennisdagen worden aangeboden. Met deze kennisdagen hopen we de kinderen bewust te maken van de mogelijkheden omtrent hergebruik van alledaags afval en stadslandbouw.


2

Onze klanten

Smaakwarenhuis de Lage Landen zal een van onze belangrijkste klanten worden. Het Smaakwarenhuis is een combinatie van winkelen, eten, drinken, leren en ontmoeten. Dagelijks zijn ze bezig met de zoektocht naar kleine, soms verborgen, schatten van smaak in eigen streek. Onze producten, de oesterzwammen en de shiitakes, zullen worden aangeboden in het Smaakwarenhuis. Op deze wijze kunnen consumenten kennis maken met onze mooie producten en ervan genieten. Onze klanten zullen ook restaurants zijn. Onze oesterzwammen en shiitakes zullen worden aangeboden aan restaurants in Breda en omstreken. De gekozen restaurants hechten waarde aan duurzame, lokale producten. Een voorbeeld is het restaurant Wolfslaar. De gerechten uit de keuken worden zo veel mogelijk bereid met duurzame en biologische ingrediënten. Hierbij kan worden gedacht aan vis door eerlijke vangst, biologisch vlees en groeten, fruit uit eigen moestuin en dus onze oesterzwammen en shiitakes. Als laatste zullen we ons richten op particulieren door middel van workshops. Heb je altijd al zelf paddenstoelen willen kweken? Ben je benieuwd hoe je thuis een vlees vervangend product kan kweken? Wij zullen je tijdens de workshops leren hoe je paddenstoelen kunt kweken op een zelf gemaakte voedingsbodem. Door middel van markten, evenementen en onze website willen wij onze klanten opzoeken. Door het organiseren van workshops zullen mensen enthousiast worden van onze producten en zullen ze gekocht worden. Ook zijn we op internet te vinden en kunnen potentiële klanten via onze website www.BREZWHAM.nl meer informatie vinden over onze producten, workshops, informatiedagen en evenementen. Tijdens evenementen zal BREZWHAM in stands de producten verkopen en promoten om zo potentiele klanten te werven. Het is namelijk belangrijk voor een bedrijf om de klantrelaties goed te onderhouden. We willen door middel van een nieuwsbrief onze klanten op de hoogte houden van de producten en de evenementen die eraan komen.

BREZWAM


BREZWAM

3

Hoe doen we dit?

Om oesterzwammen en shiitakes te kweken en uiteindelijk te zorgen voor een maximale productie, zijn er een aantal middelen noodzakelijk. De basisbenodigdheden zijn koffiedrab, schimmels voor de paddenstoelen, plastic zakken, stellages om de zakken aan op te hangen en natuurlijk een ruimte om alles weg te zetten. Om de oesterzwammen en shiitakes kweken moeten drie fases worden doorlopen. Voorafgaand aan deze stappen wordt de koffieprut opgehaald bij bedrijven in de omgeving.

1. De enting: in deze fase worden de zakken gevuld met het

mengsel van koffieprut, krijt, karton en natuurlijk de paddenstoelsporen. Bij de eerste enting wordt de entstof afgenomen bij ‘De Groene Takken’, een bedrijf dat dit aanbiedt.

2. De ‘wachtfase’: de zakken die tijdens de enting gevuld

zijn, moeten nu drie weken lang in een donkere afgesloten ruimte hangen zodat het netwerk van vezels zich kan gaan ontwikkelen. In het begin zijn de zakken zwart, wanneer dit proces klaar is zijn de zakken wit geworden en zijn ze klaar voor de volgende fase.


3. De paddenstoelvorming: nadat de zakken uit de

´wachtfase´ komen moeten ze een frisse shock krijgen om tot paddenstoelvorming over te gaan. De zakken worden naar een lichte en luchtvochtige zaal gebracht waar na een korte periode de paddenstoelen geoogst kunnen worden, de gebruikte zakken kunnen hierna nog 2 tot 3 keer voor nieuwe oogst gebruikt worden waarna ze gecomposteerd kunnen worden.

Een oesterzwam cholestrolverlagend is en een antidiabetische werking heeft?

BREZWAM


BREZWAM

4

Onze partners

Om de oesterzwammen en de shiitakes te kunnen kweken en te verkopen wordt nauw samengewerkt met verschillende partijen. De belangrijkste grondstof om de paddenstoelen te produceren is koffiedrab. In elk huishouden en op elke werkplek wordt koffie gedronken. Het afval van deze koffie is de basis voor het kweken van onze oesterzwammen en shiitakes. Deze koffiedrab wordt verzameld bij de omliggende bedrijven en wordt twee keer in de week opgehaald. De omliggende bedrijven die onder andere gaan meewerken zijn Advisie Business Solutions, ArboNed Breda, Arbo Unie, Forever 21 Global B.V., Monaco BV, Toshiba Informations Systems Benelux, Trinamics Breda en Vifor Pharma Nederland BV. Bij elke beginnende onderneming is het belangrijk om van te voren kennis te verkrijgen over de productie, het op de markt zetten van het product en de financiële aspecten van de onderneming. Om deze basiskennis ons eigen te maken gaan we nauw samenwerken met Rotterzwam, een lokale oesterzwammenkwekerij in Rotterdam. Gedurende een week gaan wij meelopen met deze organisatie. Daarbij krijgen wij inzage in de technische indeling van de kweekruimtes, de belangrijkste aspecten van het kweekproces en de wettelijke kaders. Om het project te starten zijn er in eerste instantie paddenstoelensporen nodig. Voor de eerste enting komt er een samenwerking met De Groene Takken. Dit bedrijf levert paddenstoelensporen aan andere kwekerijen, waaronder ook de Zwammerij in Groningen. Onze onderneming wil graag studenten de ruimte bieden kennis bij ons op te doen, en wij zijn overtuigd ook van hun te kunnen leren. Wij bieden dus ruimte aan studenten voedingsmiddelentechnologie en soortgelijke studierichtingen om bij ons ervaring op te doen, en hun ervaringen met ons te delen.


5

Financiën

Om deze onderneming op te zetten hebben wij een initiële investering nodig van €82.600. Hierin zijn onder andere het opzetten van de stellages en het opdoen van ervaring bij Rotterzwam opgenomen. Daarnaast zijn er jaarlijkse lasten van €34.400. Een belangrijke uitgave hierin is het huren van een klimaatmeter bij BA-systemen. Aan de opbrengstenkant houden we 2,83 kilo oesterzwam per vierkante meter opbrengst aan voor elke oogst, die elke 6 weken is. Hiervoor is gekozen naar voorbeeld van de Zwammerij in Groningen. De shiitake is een iets minder sterke schimmel, om deze reden houden we hiervoor 2,26 kilo per vierkante meter opbrengst aan. De vraagprijs voor een kilo oesterzwammen is €13 en voor shiitake €22, inclusief btw. Met deze prijzen en verwachte opbrengst in kilo’s verwachten wij een totale opbrengst van € 301.107 per jaar, exclusief btw. Hier komt nog €2.400 per jaar bij aan verwachte inkomsten van workshops. Onze totale inkomsten komen hiermee op €303.507 per jaar. Ons doel is om elk jaar een rendement van 4% te halen. Door hiermee rekening te houden ontstaat de voorwaarde dat wij een huur van maximaal €35 per vierkante meter bvo willen betalen. Aangezien winst pas na een aantal jaar zal worden geboekt willen wij deze huur over een aantal jaar opbouwen zoals in onderstaande grafiek staat beschreven.

BREZWAM


Een tweede voorwaarde voor de vestiging van onze onderneming is een wijziging in het bestemmingsplan of een tijdelijke omgevingsvergunning. De kans bestaat natuurlijk dat de eigenaar van het pand aan Westbroek onze voorwaarde voor de huurprijs niet zal accepteren. In dat geval kan onze onderneming ook in een ander pand worden gehuisvest. Wij zijn dan op zoek naar een gestript pand met een stevige basis dat in de buurt van bedrijvigheid is gevestigd. Een afgeschreven kantoorpand zou ideaal zijn voor BREZWHAM. Zolang het bedrijfsleven koffie blijft drinken, is succes verzekerd.

Zolang het bedrijfs leven koffie blijft drinken, is succes verzekerd!!

BREZWAM Shiitaken en oesterzwammen geneeskrachtige werkingen hebben?

Takkebijsters 11

25

MANAGEMENTRAPPORTAGE

Stan Kennes Armando Aerts Sebastiaan van Soest Deborah van der Zwaag Gert-Jan Schouten Koen Merkens

26

INLEIDING VERSTANDELIJK LUNCHEN is een onderneming met een hart voor de maatschappij. Het bedrijf biedt lunches aan die door mensen met een verstandelijke beperking worden bedacht, geteeld en bereidt. Hierbij wordt een groot gedeelte van de ingrediënten op locatie op bewuste wijze geproduceerd. Dit unieke concept biedt naast een overheerlijke lunch hiermee ook zinvolle dagbesteding voor de werknemers. Zij worden ondersteund door professionele mensen. VERSTANDELIJK LUNCHEN gaat zich vestigen in voormalig kantoorpand Takkebijsters 11. Dit pand is gelegen op industrieterrein Moleneind-Oost, in het oosten van Breda naast Teteringen. De leegstand op het bedrijven terrein is dusdanig hoog dat de uitstraling van het gebied verbeterd dient te worden. Een exclusief aanbod dient dit tegen te gaan. Door de goede bereikbaarheid vanaf de A27, de Tilburgseweg en de Nieuwe Kadijk heeft het terrein genoeg potentie om voldoende kansen te bieden.

Het pand Takkebijsters 11 biedt een aantal mogelijkheden voor de gewenste bestemming. Het pand is gemakkelijk in te richten naar de wensen van VERSTANDELIJK LUNCHEN. De constructie van dragende pilaren maakt het mogelijk om tussenmuren gemakkelijk te verwijderen en aan te leggen en de grote van ruimtes gemakkelijk aan te passen. Daarnaast is er door de lage aantrekkelijkheid van het gebied onderhandelruimte over de prijs van het pand mogelijk. De nabijheid van het Minervum biedt kansen voor de afzetmarkt van het bedrijf. De gemeente en een vereniging van ondernemers op het bedrijventerrein zijn een initiatief gestart om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten, het Blue Business Area concept. Dit is een concept dat een duurzame verbetering van de werkomgeving wenst. Bedrijven die actief zijn op de Takkebijsters gaan samen aan de slag met economische principes en het waarmaken van dit concept. VERSTANDELIJK LUNCHEN zal hier aan bijdragen.

27

BUSINESS CANVAS MODEL De onderneming VERSTANDELIJK LUNCHEN zal aan de hand van het Business Canvas Model worden toegelicht.

WAARDE PROPOSITIE Als bedrijf is het zeer belangrijk om iets toe te voegen aan het product dat de klant koopt. De waarde van onderneming VERSTANDELIJK LUNCHEN is het aanbieden van maatschappelijk verantwoorde producten, bestaande uit lunches en diverse groenten en fruit voor bedrijven en partijen. Deze producten worden verbouwd binnen het pand zelf, op een moderne manier van produceren, waarin de klant de kans krijgt om te zien hoe de lunches worden geteeld en bereid. Het speciale aan deze onderneming is dat het gerund wordt door mensen met een rugzakje, wat voornamelijk mensen zijn met een verstandelijke beperking. Doordat de gemeenten in Nederland een steeds belangrijke taak krijgen in het verzorgen van deze mensen wordt een onderneming die zich hier op richt zeer geapprecieerd. Deze mensen zullen worden begeleid door professionals. Dit wordt vooral beoogd voor mensen die net zijn afgestudeerd aan een HBO of MBO studie zoals Pedagogiek en Sociaal Pedagogische Hulpverlening, opleidingen die momenteel een kleine kans op werk bieden. Zij kunnen hun kwaliteiten in de vorm van een werkstage aanbieden aan de zorgbehoevenden, zo ontstaat een maatschappelijk verantwoord product. Wat vernieuwend is en de waarde van onze onderneming weerspiegeld. VERSTANDELIJK LUNCHEN denkt niet vanuit beperkingen, maar vanuit kansen.

KLANTEN Bij VERSTANDELIJK LUNCHEN staat naast de maatschappelijke invulling van de onderneming de klant centraal. De klanten zullen bestaan uit diverse groepen. Ten eerste richt het bedrijf zich op de werknemers van de nabij gelegen bedrijven. Zij kunnen hun lunches nuttigen in de lunchroom maar daarnaast is er ook de mogelijkheid dat de lunchpakketten worden bezorgd bij het bedrijf waar ze werken. Ook bestaat het klantensegment uit passerende klanten. Verder zullen bedrijven, die interesse hebben om eenmalig of op basis van een contract groenten af te nemen, belangrijke klanten zijn. Hierbij kan gedacht worden aan groentewinkels, restaurants en andere lunchrooms die ook bezig zijn met maatschappelijk verantwoord ondernemen. De relaties met de klanten worden op diverse manieren onderhouden. De omliggende bedrijven zullen gecontacteerd worden om contracten aan te gaan om een bepaald aantal broodjes per maand af te nemen. Daarnaast kunnen de werknemers ook lunches eenmalig afhalen of bestellen. Door middel van reclame op het gebouw zelf, aan de zijde van de snelweg, kan de naamsbekendheid gemakkelijk vergroot worden en zal de passerende klant bereikt worden. Een deel van de producten zal ook worden verkocht op markten, zoals in Breda of kleinere dorpskernen, waar nieuwe klanten zullen worden geworven. De kanalen om de klanten en partners te bereiken zullen dus divers zijn. Voor passerende klanten zullen de kanalen reclame op het gebouw, content marketing en flyers op de wekelijkse markt zijn. Bij bedrijven is dit mond tot mond reclame op diverse gelegenheden, B2B, nieuwsbrieven en infomails naar diegenen die hun e-mailadres hebben achtergelaten. Ook is hier de mogelijkheid voor bedrijven om contracten af te sluiten voor vaste levering. Tenslotte wordt de klant

28

bereikt door de overzichtelijke site www.VerstandelijkLunchen.nl, waar reserveringen kunnen worden geplaatst.

KERNACTIVITEITEN De kernactiviteiten van onze onderneming zijn erg uiteenlopend. Ten eerste is het doel om de behoefte in te vullen van de omliggende bedrijven door lunchpakketten aan te bieden. Hierdoor krijgen werknemers de kans om op een verstandige en maatschappelijk verantwoorde manier te lunchen en op deze manier de werkplekken voor verstandelijk gehandicapten te stimuleren. Daarnaast is één van de kernactiviteiten het produceren van groenten, fruit en andere voedingsmiddelen in kassen. Niet alleen zijn dit de basis ingrediënten voor de lunchpakketten, maar is het ook een inkomstenbron door verkoop. Naast de diensten die worden aangeboden is ook de horecavoorziening een kernactiviteit. Op deze plek is de maatschappelijke verantwoording merkbaar. Deze maatschappelijke functie wordt door twee kernactiviteiten ingevuld. Ten eerste wordt er aan mensen met een licht of matige verstandelijke beperking of psychische problematiek een werkplek aangeboden. Denk hierbij aan personen met autisme, het syndroom van Down, ADHD of een angststoornis. Er zullen werkzaamheden worden verricht die aansluiten bij de capaciteiten van de werknemer. Er wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke zelfstandigheid van de werknemers waarvoor er uiteraard begeleiding zal zijn. Aan het begin van de dag krijgen zij de mogelijkheid om brood te bakken, te beleggen en de lunchpakketten klaar te maken. Deze zullen vervolgens verkocht worden in de lunchroom. Hierna hebben zij de hele middag de tijd om te “tuinieren” in de kassen, wat niet alleen een leuke hobby voor hen kan zijn maar ook een therapeutische werking heeft. Voor de werkzaamheden worden ze de gehele werkdag ondersteund door professionele hulpverleners. Op deze manier is er voor hen een plek waar zij hun dag kunnen besteden en daarnaast biedt het een plek voor net afgestudeerden.VERSTANDELIJK LUNCHEN biedt afgestudeerden en studerende mensen een werkplek aan waar zij kunnen leren hoe zij verstandelijk beperkte mensen begeleiden. Momenteel is het namelijk lastig om in de zorgsector werkervaring op te doen omdat er in de sector wordt bezuinigd.

KEY RESOURCES Het opbouwen van een bedrijf kent vaak een moeilijke start. Waar moet een bedrijf in investeren om het te laten werken? Ten eerste is er een forse investering nodig in het inrichten van het gebouw. De begane grond wordt als aankomsthal ingericht waar ook te zien is hoe het voedsel wordt geproduceert. Het inrichten van het restaurantgedeelte, de keuken met bedrijfsapparatuur en de aankleding van het gebouw vergt op het begin een forse investering die zich na enkele jaren terugverdient.Op de begane grond en 2e verdieping zal voornamelijk geïnvesteerd worden in de apparatuur om voedsel te produceren. Niet alleen de gronden, maar ook de juiste temperatuurregeling, verlichting en elektra zal een investering zijn die zich uiteindelijk moet terugverdienen. De kostenpost voor het personeel zal aanzienlijk laagliggen. Door de hoogopgeleiden in de vorm van een werkstage in te huren en het concept van dagbesteding wordt veel geld bespaard. De vaste lasten voor energie, belastingen, auto, huur, etc. zal een constante last zijn. Doordat dit initiatief bijdraagt aan het tegengaan van de leegstand in het gebied, zal de gemeente Breda garant staan eventueel financieel bij te dragen aan deze kosten.

29

Duurzaamheid speelt hierin een belangrijke rol. Door installaties te plaatsen op het dak zal een groot deel van de hoge intensiteit energie opgevangen worden . Eenmalige investeringen zullen zich op den duur terugverdienen.

KEY PARTNERS Als startende onderneming is het van belang om samen te werken en te concurreren met anderen. Omdat deze onderneming speciaal is, is het van belang om met verschillende bedrijven afspraken te maken. Voedsel met een maatschappelijke waarde is hip en biedt een toegevoegde waarde aan de producten. Het is zeer interessant om als bedrijf met ons samen te werken, maar ook essentieel. Allereerst zijn partners zoals Amarant, instanties die mensen met een beperking dagbesteding aanbieden, belangrijk om te benaderen. Zij kunnen er voor zorgen dat mensen in de buurt aan de slag kunnen binnen het bedrijf. Ten tweede zijn de afgestudeerden en professionals van essentieel belang om het bedrijf draaiende te houden. Zij zijn degene die de mensen met een beperking begeleiden, helpen en ondersteunen. Onderwijsinstellingen die deze studies aanbieden zijn belangrijk als partners omdat zij afgestudeerden en professionals kunnen leveren. Ten derde zal de gemeente Breda ook belangrijk zijn. Doordat wij werkplekken aanbieden in de vorm van dagbesteding zal het interessant zijn om deals te sluiten met de gemeente in de vorm van een financiële bijdrage. Deels ook omdat dit bedrijf bij kan dragen aan de leegstand in het gebied. Ten vierde zijn ook de leveranciers van de apparatuur, ingrediënten voor de lunchpakketten en spullen voor de inrichting van het gebouw van belang. We zijn gedeeltelijk afhankelijk van leveringen en de vaste kosten hiervan. Daarnaast zijn ook de partners die verstand hebben van het verbouwen en produceren van het voedsel belangrijk omdat zij advies kunnen geven om zo efficiënt mogelijk te produceren en verkopen. Ten vijfde is profilering op de markt belangrijk. Door dit uit handen te geven aan een professioneel bedrijfen promotiewerk te doen zal ons bedrijf bekend worden. De huidige bestemming van het pand is kantoor. Maar deze bestemming sluit niet aan bij de functie die VERSTANDELIJK LUNCHEN er aan wil geven. Om de doelstellingen te bereiken is het nodig om een afwijkingsbesluit door te voeren. Dit kan door middel van een omgevingsvergunning. Er kan dus besloten om af te wijken van het bestemmingsplan mits dit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Hieronder volgt deze onderbouwing: -Het terrein is aan het differentiëren, een verbreding van de functies is dus juist een positief gegeven. De onderneming verhoogt de dynamiek van het terrein. -De leegstand op het terrein is op het moment aanzienlijk, om het terrein aantrekkelijk en levendig te houden is invulling van de leegstaande panden essentieel. De onderneming draagt bij aan deze invulling. - VERSTANDELIJK LUNCHEN is een onderneming met een maatschappelijke inslag. Dit biedt een hogere waarde aan het terrein en de gemeente in het algemeen.

30

OMZETSTROMEN VERSTANDELIJK LUNCHEN behaalt zijn inkomsten uit werkgevers en werknemers die op een verantwoordelijke manier willen lunchen. Mensen en bedrijven die sociale, lokale en maatschappelijk verantwoorde geproduceerde voedingsmiddelen prefereren. Het bedrijf vergaart zijn inkomsten voornamelijk uit het verzorgen van lunches op externe locaties. Bedrijven op de bedrijventerreinen Minervum en Takkebijsters zullen dan ook de grootste afnemers zijn. Het uiteindelijke doel is om na tien jaar 10% van de bedrijven op deze terreinen te voorzien van lunches. Daarnaast krijgt de B.V. inkomsten uit de lunchroom die op de eerste verdieping van het pand gevestigd is. Deze lunchroom is vooral geënt op de werknemers die actief zijn op de Takkebijsters. Ook wordt naast de broodjes voor de lunchpakketten en de lunchroom brood geproduceerd voor de afzet. Ten slotte haalt het bedrijf een deel van zijn inkomsten uit de afzet van geteelde groenten en kruiden op de begane grond en tweede verdieping. Men verwacht dat het eerste jaar, ten navolging van een goede marketing, gemiddeld 500 lunchpakketten per week worden verkocht, wat €5500,- per week op zal leveren. Dit aantal zal in de loop der jaren toenemen, tot de verwachte, 1800 lunchpakketten per week na een tijdsbestek van tien jaar zullen worden afgezet. Ook de afzet van de gekweekte groente en kruiden zal naarmate de tijd vordert toenemen. Het eerste jaar levert, naar verwachting, €350,- per week op en dit bedrag zal groeien tot €700,- per week na 5 jaar in bedrijf te zijn. De verkoop van het brood neemt net als de andere verkopen gestaag toe. In het beginjaar verwacht men 50 broden á €2,- per week af te kunnen zetten en dit getal zal na vijf jaar groeien tot 75 broden per week. Ten slotte is de omzet in de lunchroom van belang. In het eerste jaar verwacht men hier namelijk 75 bezoekers per week die elk gemiddeld vijf euro uitgeven, dit levert dus €375,- per week op. Dit bedrag zal tot en met jaar vijf groeien tot ongeveer €600,- per week, aangezien er dan 120 bezoekers worden verwacht per week. Het is voor Verstandelijk Lunchen B.V. lastig om te zeggen hoeveel euro elke klant bijdraagt aan de omzet, aangezien het niveau van afzet erg verschillend is. Men heeft namelijk klanten die enkel een broodje komt eten in de lunchroom, bedrijven die groenten en brood afnemen en bedrijven die gehele lunches laten verzorgen door het bedrijf. Deze diversiteit zorgt ervoor dat het lastig te zeggen is hoeveel elke klant het bedrijf oplevert.

KOSTENSTRUCTUUR Kijkend naar de kosten structuur zal de huur van het pand en de bijbehorende servicekosten de grootste kostenpost zijn. Deze zijn gezamenlijk namelijk €2000,- per week vanaf jaar 2. In het beginjaar rekent het bedrijf namelijk met een bedrag van €1000,-, aangezien men een startend bedrijf is wat moet bezuinigen op de kosten en deze prijs met de verhuurder overheen is gekomen. Daarnaast is een andere grote kostenpost de eenmalige investering die in het beginjaar gedaan zal moeten worden. Hierbij kan gedacht worden aan de aanschaf van een bestelbus, de inrichting van de keuken en belichting van de te kweken goederen. Maar ook aan het meubilair van de lunchroom, een te plaatsen koeling, potgrond en de rekken waar de groente en kruiden zich in bevinden. Deze kostenpost komt namelijk uit op de €97.250,- en is daarmee de belangrijkste. Van dit bedrag willen

31

we €50.000,- via crowdfunding vergaren. Door het maatschappelijk en sociaal verantwoordelijke concept zal VERSTANDELIJK LUNCHEN genoeg maatschappelijk draagvlak kunnen vinden om dit bedrag bij elkaar te krijgen. Daarnaast sluit het bedrijf, om een gezonde start te maken, een lening van €75.000,- euro af die men in 20 jaar volledig af heeft gelost. Een andere kostenpost zijn de loonkosten die het bedrijf heeft. Deze kan het bedrijf erg laag houden doordat men verstandelijk beperkten de kans biedt hun dagbesteding bij het bedrijf te genieten. Zij worden begeleid door net afgestudeerden SPH’ers of maatschappelijk werkers die moeite hebben om een baan te vinden en daarom bij het bedrijf en werk-leer ervaring op kunnen doen. Deze werkleer ervaring studenten krijgen een lichte vergoeding die gelijk staat aan €25,- per dag. Daarnaast bevindt zich er een professional binnen het bedrijf die alles begeleidt. De kosten van deze professional is €625,- per week en naarmate het bedrijf zich verder vordert wordt er een tweede professional aangenomen. Daarnaast zijn er ook nog de kosten voor het inkopen van de ingrediënten, zoals zaden en ingrediënten voor de keuken. Deze worden in het eerste jaar geschat op €850,- per week en zullen de jaren daarna, net als de productie, toenemen.

SLOT Al met al lijkt Verstandelijk Lunchen B.V., op allerlei vlakken, een onderneming die erg succesvol kan zijn. De onderneming realiseert smakelijke lunches voor de omgeving die lokaal, maatschappelijk verantwoord geproduceerd zijn en dit tegen een scherpe prijs. Het bedrijf biedt werkruimte voor werkeloze mensen met een goede opleiding en daarnaast kunnen mensen met een verstandelijke beperking hier van hun dagbesteding genieten. Ook helpt het bedrijf mee met het herontwikkelen van het bedrijventerrein de Takkebijsters. Het zorgt voor meer levendigheid en voegt een waardige functie toe aan het terrein. Men produceert groenten die in eigen keuken worden gebruikt maar ook afgezet worden naar restaurants in de buurt. Verstandelijk Lunchen B.V. is een waardevolle toevoeging voor de Takkebijsters en voor heel Breda en men staat dan ook aan de vooravond van een succesvolle onderneming.

32

Cosunpark 1-5

33

Business plan

Marc van Tilborg Emiel Heinsbroek Marin van Hijst Mike van de Waeter Michael de Ruiter

34

35

Breda Verticaal

“exotische kwekerij met educatieve/onderzoek doeleinden” Een heuse “vertical farm” in de stad Breda. Grond is een kostbaar goed, door het gebruiken van leegstaand vastgoed kan een snelle oplossing gerealiseerd worden. Het leegstaand kantoorgebouw aan het Cosunpark kan met haar grondoppervlak 5x819m2 een verticale boerderij faciliteren. Door de mogelijkheid tot gelaagd werken ontstaat een kans om veel groente, fruit en paddenstoelen te produceren en er kan zelfs aan het kweken van vis worden gedacht. Het wegnemen van transportkosten en het niet hoeven gebruiken van pesticiden door de gecontroleerde omgeving zorgen voor een biologisch, eerlijk product waar de hele stad van kan genieten, en waar de ondernemer ook nog aan kan verdienen. Om het innovatieve karakter van dit bedrijf te ondersteunen komt er naast de vertical farm een data center in de kelder van het pand. Er is en blijft een steeds groeiende vraag naar snellere internet verbindingen en Cloud services. Duurzaamheid in dataland is hot. Een leegstaand pand leent zich hiervoor goed en een bijdrage aan de groei van groene producten is een grote plus. Deze kelder kan tegen een symbolisch bedrag aan een innovatieve datapartner in verhuur worden gegeven. Een extra voordeel van de toevoeging van het data center is het hergebruik van de warmte. Datacenters leveren veel warmte welke hergebruikt kan worden voor de verwarming van de biologische producten. Tot 80% van de elektriciteit van de datacenters kan hergebruikt worden. Het innovatieve, duurzame karakter zal aan de buitenkant van het onder architectuur gebouwde pand zichtbaar gemaakt worden zodat de forensen die via de Ettensebaan rijden het gaan zien als een echt landmark.

36

I. Value Propositions

De toegevoegde waarde van ons bedrijf ligt in de kracht van het omtoveren van een potentieel beeldbepalend, nu leegstaand gebouw tot een echte landmark. Dit gebeurt door het sterk duurzaam, biologische karakter van de producten die onder innovatieve condities worden gekweekt. En een toegevoegde esthetische waarde op de gevel. Door te voldoen aan de steeds groeiende vraag naar biologische producten en tegelijk de honger naar data tegemoet te komen worden twee vliegen in één klap geslagen. Door de perfecte ligging nabij de Bredase binnenstad en op een steenworp afstand van grote AGF bedrijven zoals The Greenery en Aartsen Fruit kunnen we een product leveren tegen of zelfs beneden een marktconforme prijs door het wegblijven van transportkosten, het minimaliseren van energiekosten en een flinke besparing op water. Het innovatieve karakter toegepast op een grote schaal zorgt voor een trots, levensvatbaar project in de stad Breda.

II. Customers

Als leverancier van duurzame groente, fruit en diverse eetbare vissoorten zijn onze doelgroepen bedrijven en consumenten die vooral bewust omgaan met duurzaamheid. In samenwerking met The Greenery (Breda), groep van groente en fruit kwekerijen en groothandels, kunnen we de transport kosten vrij laag houden. Tevens zijn de grote supermarkten zowel partners als onze doelgroep. Aan de grote supermarkten kunnen we grote orders afleveren en dankzij de supermarkten komt het uiteindelijk bij de consument op het bord. Sinds een paar jaar zijn de mensen bewuster gaan leven, vooral op het gebied van duurzaam en biologisch eten. Breda Verticaal is gespecialiseerd in duurzaam en biologisch verantwoorde groente en fruit, die we zowel in grote als in kleine partijen kunnen leveren. Hierdoor kunnen we aan de lokale duurzame en ecologische supermarkten in de omgeving van Breda eenvoudig bedienen. Tevens door de ideale ligging van Breda Verticaal kunnen we snel en goedkoop leveren aan de lokale duurzame en ecologische supermarkten. Breda Verticaal wilt in de loop der tijd een reputatie opbouwen als expert in het verbouwen van duurzaam en biologisch verantwoorde groenten en fruit. Door een goede en grote naam op te bouwen in Breda en omstreken willen we lokale restaurants benaderen om onze producten te gebruiken. Wanneer restaurants onze duurzame producten gebruiken kunnen zij dit vermelden wat lijdt tot positieve publiciteit voor het restaurant en voor Breda Verticaal. Breda Verticaal gaat zich niet alleen specialiseren in het duurzaam verantwoord kweken van groente en fruit maar in de toekomst ook van het kweken van exotisch eetbare vissoorten. Dit gaat zoals u bekend bent bij Breda Verticaal op een duurzame en biologisch verantwoorde manier. Door deze uitbreiding is het mogelijk te leveren aan lokale vishandels die geïnteresseerd zijn in duurzaam gekweekte exotische vissoorten.

37

In de toekomst zijn er plannen om er tevens een webwinkel te maken in naam van Breda Verticaal. Hierdoor kunnen we de consumenten direct informeren over de producten en afleveren aan huis. Dit zit nog in een concept fase dat afhankelijk is van de eerste begin jaren van Breda Verticaal. Tevens zal Breda Verticaal een positieve invloed hebben op de gemeente Breda. Breda wil immers bekend staan als duurzame stad.

III. Channels

Om een continuele afzet te garanderen maken we gebruik van de kanalen van onze Key partners om op grote schaal af te zetten. Voor de kleine schaal is een belangrijk kanaal internet, hiermee bereiken we potentiele klanten. De kleinere klanten kunnen zelf hun producten op komen halen. Er kan later in de levensloop van het bedrijf gedacht worden aan een busje of vrachtwagen om de kleinere klanten te bedienen.

IV. Key Activities

Zoals u in de plan omschrijving kon lezen wordt er in het souterrain van het gebouw een data center gerealiseerd. Breda Verticaal doet dit in samenwerking met Social Deal. Breda Verticaal zorgt voor de benodigdheden om het data center te realiseren zodat de servers van Social Deal zonder enige problemen of complicaties gerealiseerd kunnen worden. Met de warmte die het data center genereerd willen we met de huidige technologie de verdiepingen met de gewassen verwarmen. Door deze technologische ontwikkeling zijn we in combinatie met de zonnepanelen op het dak energie neutraal. Social Deal huurt deze ruimte van Breda Verticaal. Met de nieuwste technologie op het gebied van het beheersen van lucht, warmte en vochtigheid is het mogelijk om flexibel groente en-/of fruit kweken. Op deze manier kan Breda Verticaal zich snel aanpassen aan de huidige markt. Hier bedoelen we mee dat de producten snel en dus flexibel kunnen veranderen aan de hand van de vraag. Breda Verticaal zal zich vooral in de eerste jaren grotendeels richten op het kweken van diverse paddenstoelen. Paddenstoelen hebben een snelle groei cyclus waardoor Breda Verticaal elke zeven dag een lading paddenstoelen kan aanleveren op de markt. Door het grote oppervlakte van het gebouw van Breda Verticaal is er ruimte voor het kweken van eetbare exotische vissoorten. Dit gaat zoals u gewend bent van Breda Verticaal op een duurzame verantwoorde manier. Dit is een zeer exclusieve branche in zowel de gemeente Breda, provincie Noord Brabant en zelfs in heel Nederland. Door deze exclusieve specialiteit kunnen we leveren aan lokale vishandels of aan groothandels die het verder distribueren door heel Nederland. Door de ideale logistieke ligging van Breda Verticaal kunnen we met onze Volkwagen Transporter gemakkelijk, snel en goedkoop de verschillenden producten die Breda Verticaal produceert leveren in de gemeente Breda. Dit doen wij op korte termijn alleen bij kleine supermarkten die zich richting op ecologisch en duurzaam voedsel. Op lange termijn willen we een webwinkel opzetten waar de consument zelfs bestellingen kan doen.

38

V. Key Resources

De bedrijfsapparatuur zal bestaan uit de systemen en lampen voor het kweken van de AGF-producten en vis. De systemen worden geleverd door ECF Farmsystems. Door deze systemen kan er in meerdere lagen verbouwd worden. De LED-lampen worden geleverd door Philips. Naast de apparatuur is er ook transport nodig, dit wordt door onze partner The Greenery gedaan. Deze zit op een steenworp afstand van het Cosunpark. Voor het kweken van de AGF-producten is er zaad nodig. Naargelang de vraag en het type product is dit een terugkomende kostenpost. We hebben ook personeel. Doordat er weinig externe factoren zijn hebben we minder personeel nodig voor het groeiproces, maar wel voor de oogst. Dit is op te lossen met flex krachten. We gaan zelf energie opwekken doormiddel van zonnepanelen. Het plaatsen van de zonnepanelen is een resource welke ervoor zorgt dat we energieneutraal kunnen kweken. Ook word er gebruik gemaakt van de warmte die het data center produceert. Dit stelt Breda Verticaal in de positie om de energie/verwarmingskosten vrijwel te verwaarlozen.

VI. Key Partners

Het data center is onze belangrijkste partner in de onderneming. Wij, als Breda Verticaal, faciliteren de ruimte hiervoor in combinatie met een goede huur, doordat wij profijt hebben van de warmte van het data center. Voor het data center is het goede marketing om doormiddel van data vis en voedsel te laten groeien. In samenwerking met de gemeente is het belangrijk om in overleg te gaan. Het is essentieel om niet tegen de belangen van de gemeente in te werken omdat wij niet zonder hun steun komen. Het bestemmingsplan hoeft niet dusdanig aan gepast te worden, een omgevingsvergunning zal grotendeels de activiteiten dekken. Via de Europese unie kunnen er subsidies aangevraagd worden. Door het duurzaam combineren van functies en het hergebruikt van energie zal het Elena fonds in aanmerking komen voor de organisatie en de onderzoekskosten. Lokale horeca, groot handel en supermarkten zullen onze voornaamste afnemers zijn, op termijn kunnen wij ook consumenten rechtstreeks bedienen. We zullen onze producten voor een concurrerende prijs kunnen aanbieden. The Greenery is onze partner voor het exporteren van de producten. Om onze producten te kunnen exporteren is The Greenery een sterke partner. Deze verzorgt 80% van de im- en export van groente en fruit in Nederland. Het bedrijf speelt sterk in op duurzaamheid, een gezonde teelt bij de telers en een gezonde leefstijl voor de consument.

39

Wageningen University & Research Centre zal helpen met de techniek om de planten sneller te laten groeien. Hierdoor zal de efficiëntie van de ruimte toenemen. Daarnaast kunnen deze verder onderzoek doen naar de effecten van deze manier van agricultuur. De TU Delft is naast Wageningen UR een andere onderzoek partner. Door het hergebruik, tot 75%, van de energie van het data center kan er flink bespaard worden. De TU Delft kan ons hierbij helpen. De apparatuur zal geleverd worden door ECF Farmsystems. Door de specialisatie van het combineren van verschillende soorten vissen en planten past deze organisatie bij de wensen van onze onderneming.

VII. Cost structure

Het totale pand beslaat 5000m2. Het bruikbare vloer oppervlakte is echter maar 4000m2. Exclusief de kelder. De huurprijs van het pand is vastgesteld op €7,50m2 per maand, per jaar komt dit dus neer op €450.000. Om toch een gezonde bedrijfsvoering te hebben is er een minimale omzet nodig van 4 miljoen euro per jaar.

Datacenter

Het data center is een essentieel onderdeel van de onderneming. Het data center voorziet het hele pand van warmte. Om het voor een data center aantrekkelijk te maken worden er voordelige huurprijzen afgesproken en neemt Breda Verticaal faciliterende voorzorg maatregelen. Zo wordt de verdieping data center proof gemaakt, hier wordt een koel installatie aangelegd om deze ruimte van koeling te voorzien. De aanleg van deze installatie kost ongeveer €200 per m2. Dit komt erop neer dat het totaal bedrag €820.000 is. Deze installatie kan het data center voldoende koelen en de luchtvochtigheid en tempratuur van het gebouw regelen naar onze behoefte.

Core business

Om het pad gebruiksklaar te maken zijn er forse investeringen nodig, zo is in de tabel te zien wat de kosten zijn voor deze 2 opties. Er is hier wel van uitgegaan dat het hele pand klaar wordt gemaakt, als alleen de eerste 2 verdiepingen klaar worden kunnen de kosten worden gehalveerd. Opstart kosten

m2

Server ruimte facilitairen (500 m2) rekken(hoge intensiteit) LED UV lampen(hoge intensiteit) Sloopkosten Onderhoud gebouw verwarming/vochtigheid installatie m2 Zonnepanelen totaal

€ 200 € 50 € 150 € 10 € 13 € 200 € 250

40

Sub totaal paddenstoel € 100.000 € 205.000 € 3.900.000 € 41.000 € 51.250 € 820.000

subtotaal mini tomaten € 100.000 € 102.500 € 600.000 € 41.000 € 51.250 € 820.000

€ 200.000 € 5.117.250

€ 200.000 € 1.714.750

Maandelijkse kosten

De maandelijkse kosten bestaan vooral uit de huur van het pand en de loonkosten. Maandelijkse lasten huur maand m2 energie prijs kwh water prijs m3 loonkosten(10 FTE) overige kosten Totale maandlasten

maand € 37.500 € 2.300 € 4.875 € 33.333 € 10.000 € 88.008

Financiële randvoorwaarden

Om de investering rond te krijgen heeft Breda Verticaal wel bepaalde randvoorwaarden neergezet, Dit om een gezonde bedrijfsvoering te hebben die toekomst bestendig is. De eerste voorwaarde om de financiering rond te krijgen is dat de gemeente Breda garant moet staan voor de initiële investering. Deze investering is afhankelijk van het mogelijke investeerbare bedrag. Als er voor een intensiteit van rond de 50% wordt uitgegaan om te starten is er minimaal 3 miljoen euro nodig. Deze lening kan binnen 10 jaar afgelost worden en bestaat ongeveer uit 10% van de jaaromzet. Dit geld kan de onderneming echter niet lenen zonder garantiestelling van de gemeente. Door middel van onze innovatieve technologieën en gebruik van duurzame energie is het noodzakelijk om aanspraak te maken op bepaalde Europese subsidies. Dit is een belangrijk deel van de financiering om de duurzame elementen in het plan te verwerken. Nog een belangrijke voorwaarde om tot de uitvoering van het plan te komen is dat er een deel van het bedrag gefinancierd moet worden door middel van aandelen of een investering. Dit is nodig omdat het onrealistisch is om het gehele bedrag van de bank te lenen. Financiering bij volledige banklening à 4% rente Leningopbouw 50% capaciteit Investeringskosten 2 jaar maandlasten

€ 3.738.825,00

Annuïteit/maand (10 jaar)

€ 37.854,00

€ 2.076.625,00 € 1.662.200,00

41

VIII. Revenue Streams Om de inkomensstromen goed weer te geven zijn er 3 scenario’s bedacht. 2 hiervan zijn uitgewerkt en een ervan is een concept. Het 1e scenario bestaat uit het kweken van paddenstoelen/champignons. Deze worden zeer intensief verbouwt op meerdere lagen per verdieping. Het voordeel van deze planten is dat deze zeer snel te oogsten zijn en dus relatief veel opbrengen per m2. Om dit nog verder te intensiveren kunnen deze tot 8 lagen in de hoogte worden bebouwt. Van elke m2 oppervlakte die wordt gebruikt kan er 8 m2 champignons/paddenstoelen worden gekweekt. Dit zorgt er dus voor dat het initieel vloer oppervlakte tot 8 keer groter wordt. Het 2e scenario bestaat uit het kweken van mini tomaten. Deze tomaten zijn erg populair en de kilo prijs ligt vrij hoog. Omdat deze minder intensief gekweekt kan worden is er dus minder intensiviteit per m2 is. Het 3e scenario bestaat uit een combinatie van de 2 eerder genoemde concepten met toevoegging van kweekvis. Dit concept wordt aquaponics genoemd. Aquaponics bestaat uit een wisselwerking van het water leven en de planten. Dit is een goede duurzame toevoeging aan ons concept en dus een logische vervolg stap. In onderstaande tabel is een ideaalsituatie excl. viskweek doorgerekend met 50% tomaten- en 50% champignonteelt. De productie begint in jaar 1 op 50% en groeit elk jaar met 10% door tot 100% in jaar 6. Een volledig financieel overzicht is te vinden in de excelbijlage.

Jaar Intensiteit Totaal opbrengst Totaal kosten

1 50% € 2.906.600

2 60% € 3.557.556

3 70% € 4.173.240

4 80% € 4.795.974

5 90% € 5.425.967

6 100% € 6.063.431

€ 3.586.973

€ 1.707.802

€ 1.732.873

€ 1.758.446

€ 1.784.530

€ 1.811.135

Af/bij

€ -680.373

€ 1.849.753

€ 2.440.366

€ 3.037.528

€ 3.641.437

€ 4.252.296

42

Liesboslaan 8

43


Praktijkweek Team 5:

Thorsten Willemstein Stijn Verschuren Eva Slier Mathijs van Mullekom Mathijs van den Maagdenberg 13 februari 2015

44

1. Inleiding Villa Bellevue een prachtige historische verrijking van de stad Breda, een villa welke veel veranderingen heeft doorstaan. Zo is de villa jarenlang een hotel geweest onder leiding van verschillende eigenaren en heeft het de tweede wereldoorlog overleefd waarin de villa in handen is gevallen van de Duitse legerleiding. In die periode heeft het hotel de bestemming gekregen van hoofdkwartier voor de Duitse legerofficieren. Toen de oorlog eindelijk eindigde stond Villa Bellevue nog statig overeind en werd het weer benoemd tot hotel. In deze periode is het een thuishaven geweest voor vele Indische Nederlanders. Aangekomen in 1961 is het hotel dan definitief gesloten en is de benedenverdieping ingericht als kantoorruimte (Uitgeverij Europese Bibliotheek). In het jaar 2012 is er voor de laatste keer een renovatie van het pand(binnen en buiten) geweest en is het in zijn totaal een kantorenpand geworden onder leiding van Thebe, tevens eigenaar van het zorgcentrum dat naast de villa gelegen is. Thebe heeft besloten het kantorenpand te verkopen waardoor het leeg zal komen te staan. We hebben hier te maken met een pand met een monumentale gevel in een rustige woonwijk waar meerdere vrijstaande woningen bestaan. Er zijn meerdere woningen in de wijk die ook een monumentale status behouden wat het aanzicht van de straat aangenaam maakt. Een mooie locatie, met een mooi aanzicht, een prettige wijk welke rust uitstraalt. Een perfecte locatie voor een combinatie van in het reine komen met je lichaam en genieten van heerlijke gezonde gerechten. Een slow food restaurant zal prijken op de begane grond. De cuisine van dit restaurant wordt gevoerd door superfoods en biologische en lokale producten. Dit in de trant van weet wat je eet en de steeds meer opkomende levensstijl van het bewuste leven. Dit restaurant wordt gecomplementeerd door een voedingsdeskundige die zich zal vestigen op de eerste verdieping van de villa, deze deskundige kan de bezoekers helpen bij het invullen van hun bewuste levensstijl en ze tevens doorverwijzen naar de kookworkshop die geboden wordt in het restaurant. Op deze verdieping is een yoga-instructeur aanwezig die kan assisteren bij het bewust worden van je lichaam en in het reine komen met jezelf. De instructeur heeft een goede kennis van het lichaam en werkt tevens samen met de voedingsdeskundige wat het een waardevolle toevoeging maakt op het concept. Om dit etablissement tot een succes te maken wordt het totaalplaatje aangevuld met een viertal bed en breakfast kamers waar men tot rust kan komen en kan genieten van een rustig en gezond verblijf. In de omgeving is het Liesbos te vinden en men kan een dagje uit organiseren door Breda. Door de ligging van de villa is er een mooie route uit te stippelen door Breda heen of je nu gaat wandelen of fietsen. Villa Bellevue biedt een totaal concept van voedsel en dranken, sport, overnachtingen en kennis en speelt in op de huidige maatschappij. Door dit totaal concept kunnen er ook pakketten aangeboden worden waarin gevarieerd kan worden met de combinaties. Yoga combineren met een ontbijt, lunch of diner bijvoorbeeld of misschien wel een overnachting met een afspraak bij de voedingsdeskundige en de yoga instructeur.

45

2. Plankaart Begane Grond:

Eerste verdieping:

46

Tweede verdieping:

47

3. Waarde propositie Het restaurant valt te karakteriseren als een mengeling tussen klassiek en modern. Een combinatie van een gebouw wat aandoet alsof men zich 19e eeuw bevindt en een menu van moderne gezonde gerechten. In het restaurant kan zowel ge-ontbijt, geluncht als gedineerd worden, ook de huurders van de kamers op de zolders eten in het restaurant en er worden in het restaurant kookworkshops gegeven. Op het menu staan slowfoodgerechten, deze culinaire stroming is eind jaren nul ontstaan en daardoor door nog relatief nieuw. Slow food is het tegenovergestelde van fastfood, bij slowfood wordt geen gebruik gemaakt van industriële producten. Het ingrediënten van de gerechten zijn lokale gewassen, zaden, dieren en andere lokale producten. Verder worden in het restaurant vergeten groenten (aardpeer, pastinaak, rapunzelklokje, etc.) gebruikt. Slowfood vormt een belangrijke waarde voor het restaurant, het vormt de kern van het concept en hierop zal dus ook geadverteerd worden. Daarnaast worden ook gezonde superfoodproducten in het restaurant geserveerd, superfood is momenteel in trek, zo is quinoa een tijd slecht verkrijgbaar geweest door de hoge vraag (NOS, 2014). Superfood moet dan zoveel mogelijk gecombineerd worden met het slowfoodconcept, zo wordt er zoveel mogelijk gebruik gemaakt van lokaal geproduceerde superfoods. Het restaurant heeft uniek ingerichte eetzalen, andere pluspunten van restaurant zijn de bar, het terras aan de zijkant van het gebouw en voldoende parkeerplekken op eigen terrein met gratis parkeren. Om het terras te realiseren verplaatsen we de toegang van de parkeerplaatsen naar de oostkant van het gebouw. Een ander belangrijke toevoeging aan het restaurants is dat er ook workshops gegeven worden, dit geeft een toevoeging op het bestaande aanbod. Een andere unieke waarde van het concept is het afhalen van slowfood. Afhalen van eten komt normaliter vooral voor bij fastfood, Royal Jelly maakt dit nu ook mogelijk voor slowfood. De prijs van het eten wordt iets duurder dan een gemiddeld restaurant, slowfood en superfood is namelijk iets exclusiefs dat niet in elk restaurant verkrijgbaar is. Bij de afhaalplek worden ook losse ingrediënten verkocht, zodat de klant de gerechten ook zelf kan maken. De eerste verdieping wordt gebruikt voor yoga en een voedingsdeskundige. De unieke combinatie van deze functies met het restaurant en het bed en breakfast vormt de belangrijkste waarde voor het totaalconcept van Villa Bellevue. Wat de villa uniek maakt is de combinatie van deze functies. De functies kunnen gecombineerd worden, hierdoor kan er ook een totaalconcept gerealiseerd worden. De verschillende functies vullen elkaar aan door de aanwezigheid van de andere functies. De bed en breakfast heeft als voornaamste waarde, dat het kleinschalig is. De kamers zijn in de stijl van het pand ingericht. De bezoekers kunnen eten in het restaurant, dit geeft de bed- en breakfast een unieke keuken. Daarnaast is de locatie snel bereikbaar en is er een goede verbinding met het centrum van Breda.

48

4. Klantsegmenten, klantrelaties en kanalen Doordat het concept een variatie biedt in functies wordt een brede doelgroep aangesproken. Echte foodies zullen geïnteresseerd zijn in ons vernieuwende en bijzondere menu maar ook mensen met een lust voor gezond maar lekker eten spreekt Royal Jelly aan. Wel is het restaurant het meest geschikt voor een burger met een gemiddeld hoger inkomen, door de lokale en biologische producten die vertegenwoordigt worden in het restaurant vallen de prijzen over het algemeen in een wat hoger segment. Ook mensen die bewust om willen gaan met hun eigen lichaam en ook bewust willen zijn over wat zij ‘erin stoppen’ zijn bij Villa Bellevue aan het juiste adres. Tevens is Villa Bellevue voor de mensen die graag willen overnachten in Breda en een mooie locatie zoeken de juiste plek om te verblijven. De ligging van Villa Bellevue(aan de rand van Breda) biedt de mogelijkheid meerdere routes uit te stippelen door heel Breda heen en er is in de buurt een mooi bos, namelijk het Liesbos. Doordat het niet in de loop ligt maar wel vlakbij de Haagse markt is het toch makkelijk te vinden en te bereiken. Ook is het goed te bereiken van buiten Breda via de A16 en de Ettensebaan. Dit zorgt voor een groter bereik, zeker doordat het concept bijzonder is in Breda en omstreken. Er zijn een aantal manieren waarop Villa Bellevue haar klanten zal bereiken en behouden. Ten eerste wordt er service en kwaliteit geboden aan de klanten van Royal Jelly, de Yoga, de voedingsdeskundige en de bed en breakfast. Verder biedt zij een prettige sfeer om in te verblijven, ontspannen en warm. En er wordt kennis geboden van de producten in het restaurant, van leefstijlen door de voedingsdeskundige en van het lichaam door de yoga-instructeur. Een VIP-pas wordt aangeboden aan trouwe klanten waarmee zij kunnen sparen voor een korting, ook biedt Villa Bellevue een aantal pakketten aan waarmee de mensen korting krijgen op een combinatie van de functies die zij biedt. Dit kost de onderneming de aanschaf van de passen en de kortingen op de producten, dit weegt echter op tegen de klanten die blijven komen. De VIP-pas wordt versterkt door een vip-pas People, een folder welke maandelijks de VIP’s informeert over nieuwe producten en nieuwe menu’s en ook over eventuele aanbiedingen. Om een groot publiek te kunnen bereiken zullen er advertenties geplaats worden in vooraanstaande magazines en zal er aandacht besteed worden aan publicaties(artikelen over Villa Bellevue) in de magazines. Voorbeelden van de magazines zijn ELLE(eten), Happiness, foodies magazine, enzovoort. Als laatste worden er via culinaire evenementen, als Bourgondisch Breda, mensen enthousiast gemaakt om Villa Bellevue te komen bezoeken. Hier zullen hapjes en drankjes aangeboden worden geheel volgens het biologisch en lokale concept.

49

5. Kernactiviteiten De kernactiviteit van de Royal Jelly is horeca, en dan vooral gericht op het serveren en verkopen van eten (slowfood). Het eten dient zowel voor het restaurant, de bezoekers van de bed en breakfast als de klanten die eten komen afhalen. Daarnaast is het afhalen van het eten een van onze kernactiviteiten, dit is dan ook een van de distributiekanalen. Het verkopen van eten is de voornaamste inkomstenstroom van Royal Jelly. Het eten wordt zowel verkocht als volledige gerechten in het restaurant en bij de afhaalstand, als losse ingrediënten waardoor de klanten zelf hun slowfood kunnen maken. Daarnaast verkopen we bij de bar en op het terras ook drank. De yoga-zaal en de voedingsdeskundige hebben daarnaast hun eigen key-activiteiten, dit zijn het geven van yoga-lessen en het geven van voedingsadvies. Deze functies worden echter verhuurd en de klanten vormen dus niet direct altijd klanten van Royal Jelly. Door het verhuren van deze ruimtes aan de desbetreffende functies behoren de desbetreffende functies wel aangeboden activiteiten van Royal Jelly. Daarnaast vormen de klanten van deze functies wel een netwerk met de kernactiviteiten van de Royal Jelly, deze klanten zullen sneller gebruik maken van de kernactiviteiten van de Royal Jelly doordat het direct aanwezig is en de activiteiten ook worden aangeboden als totaalpakket. Het verhuren van deze ruimtes vormen zodra ze eenmaal verhuurd zijn ook een vaste inkomstenstroom. Een andere kernactiviteit is het aanbieden van overnachtingen in de bed en breakfast. Het eten zal dan ook plaatsvinden in het restaurant, maar overnachtingen vormen een aparte kernactiviteit. Na de distributie van eten en het verhuren van ruimtes voor yoga en aan de voedingsdeskundige vormt dit de derde bron van inkomsten voor Royal Jelly. Om de activiteiten mogelijk te maken moeten het gebouw verbouwt worden, verder moet er o.a. keukenmaterieel en meubilair worden aangekocht.

50

6. Kernmiddelen Zoals in het vorige hoofdstuk vermeldt, vormt het verkoop van eten in het restaurant en bij de afhaalstand het belangrijkste distributiekanaal. Voor het maken van slowfood zijn verschillende ingrediënten nodig. Deze ingrediënten worden zoveel mogelijk bij lokale boeren en producenten gekocht. De producten die niet lokaal geleverd kunnen worden kopen we bij de groothandel, daar kopen we zo veel mogelijk biologische producten. Voor het restaurant zijn verschillende fysieke middelen nodig, zo is het gebouw met de juiste indeling benodigd. Hierbij is een verbouwing nodig, dit geldt overigens ook voor de functies op de andere verdiepingen. Daarnaast moet het gebouw natuurlijk eerst worden aangekocht, hierbij moeten ook afspraken gemaakt worden met de gemeente en de omgeving van het pand. Daarnaast zijn er in het restaurant en op het terras tafels en stoelen benodigd. Daarnaast zijn er nog o.a. borden, bestek, glazen, tafelkleden, pannen, keukenmaterieel, een kookstel, een koelcel, gordijnen, toiletten, kroonluchters, lampen, een garderobe, een fietsenstalling, parasols, een vuilcontainer, een balie, de inrichting van de afhaalruimte, kantoorspullen, enz. benodigd. Daarnaast moet ook de inrichting van de bed en breakfast. De inrichting wordt indien mogelijk tweedehands gekocht om kosten te besparen, daarnaast worden alle middelen gekocht in de stijl die bij het gebouw past. Inkomstenstromen zijn in het vorige hoofdstuk uitgelegd. Als startkapitaal is er een lening nodig om de onkosten te bekostigen. De financiën staan verder uitgelegd in het volgende hoofdstuk. Verder moeten er verschillende vergunningen worden aangevraagd, zoals een drankvergunning. Het bedrijf moet worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Mogelijk moet er ook patent worden aangevraagd. Royal Jelly moet ook naamsbekendheid krijgen bij verschillende vakverenigingen, waardoor Royal Jelly ook kan worden opgenomen in verschillende gidsen. Daarnaast zijn er nog verschillende manieren om klanten te kunnen werven, dit is uitgelegd in Hoofdstuk 3. Hierbij moeten er advertenties worden gemaakt voor verschillende bladen. Daarnaast moet er ook een klantenbestand worden opgebouwd.

51

7. Partners Om het concept in de goede banen te kunnen trekken zijn bepaalde partners nodig. Villa Bellevue heeft meerdere partners nodig om succesvol te zijn. Ten eerste zijn lokale boeren die biologisch voedsel verbouwen een belangrijke aanwinst voor Royal Jelly, ook superfood producenten zijn van belang voor Royal Jelly. In samenwerking met deze bedrijven kan het restaurant de lekkerste en mooiste gerechten klaarmaken op verantwoorde wijze. Natuurlijk zijn voor villa Bellevue de yoga-instructeur en de voedingskundige vooraanstaande partners aangezien zij deel zijn van het totaalconcept dat villa Bellevue wil bieden. Met deze partners bestaat echter een aparte relatie, zij huren bij ons en zijn tegelijkertijd onze partners. Door goede afspraken te maken met deze partners wordt ervoor gezorgd dat hier geen problemen ontstaan. Tijdschriften en in het specifiek journalisten vormen een belangrijke factor voor de marketing van villa Bellevue en vormen daarmee een belangrijke partner. Hier wordt vooral op magazines over eten gericht. Echter magazines waarin artikelen staan over bed en breakfasts hebben ook potentieel. Ook culinaire evenementen, als Bourgondisch Breda, zullen een belangrijke partner zijn van villa Bellevue. Hier kan zij haar klantengroep verbreden en enthousiast maken voor het verassende concept dat zij biedt. Ook zullen lokale ontwerpers een deel uitmaken van de partnergroep van villa Bellevue. Er zullen meubels en schilderijen worden gepresenteerd in de villa, deze kunnen tevens verkocht worden aan geïnteresseerden.

52

8. Omzetstromen De omzet van Royal Jelly wordt gegenereerd uit verschillende stromen. De hoofdomzet komt uit het restaurant van Royal Jelly. Gasten kunnen hier lunchen en dineren. Voor een gemiddelde lunch bij Royal Jelly is uitgegaan van 20 euro per persoon. Voor een diner is een gemiddeld bedrag van 60 euro berekend. Naast het restaurant wordt er ook omzet gegenereerd uit de bed en breakfast. Een kamer kost 80 euro voor 2 personen welke uiteraard is voorzien met ontbijt. De financiële planning is dan ook op deze hoofdstromen berekend. Bij een bezettingsgraad van 30% zal Royal Jelly een omzet genereren van 395280. Deze bezettingsgraad is gebaseerd op de 55 personen die in het restaurant plaats kunnen nemen alsmede de 4 kamers die verhuurd kunnen worden. Royal Jelly zal 6 per week open zijn en 45 weken per jaar haar deuren opstellen voor gasten. Een andere inkomstenbron van Royal Jelly betreft de verhuur van de yogaruimte alsmede het kantoor voor een voedingsdeskundige. Deze voorzieningen, en de bijbehorende professionals, staan de eerste jaren niet op de loonlijst. Dit wordt gedaan om kosten te besparen. Wel zijn deze mensen partners van Royal Jelly en werken zij mee aan het totaal concept wat Royal Jelly de klant biedt. Om het voor deze professionals aantrekkelijk te maken om met Royal Jelly zaken te doen zal de huur voor deze ruimten laag zijn. Wel verdiend Royal Jelly op de pakketten die worden aangeboden. Dit betreft onder andere workshops in de keuken van het restaurant. De klant leert in de keuken hoe slowfood wordt klaargemaakt en op welke manier wij bepaalde superfoods gebruiken. De workshops worden gegeven door een van de koks van het restaurant in samen werking met de voedingsdeskundige. Door sterk in te zetten op marketing hoopt Royal Jelly haar bezettingsgraad langzaam maar structureel te verhogen. Waar in het openingsjaar nog wordt uitgegaan van een bezettingsgraad van 30% hoopt Royal Jelly binnen 5 jaar een bezettingsgraad van 50% te halen om winst te kunnen gaan maken.

53

9. Kostenstructuur Royal Jelly kent meerdere kosten voordat er kan worden begonnen met uitbaten. Villa Bellevue is nu ingericht als een sober kantoorpand. Om dit om te vormen tot het concept van Royal Jelly zal het pand voor ongeveer 634.000 euro verbouwd moeten worden. Naast deze verbouwingskosten zal er ook voor circa 73.000 euro geïnvesteerd moeten worden aan . Deze investeringen vallen natuurlijk naast de aanschaf van Villa Bellevue voor circa 735.000 euro. Als hier ook de vergunningen de belastingen bij worden berekend dient er een starttarief te zijn van iets meer dan 1,5 miljoen euro. Na deze investering zullen er natuurlijk ook maandelijkse kosten aanwezig zijn. Grootste kostenposten hierin zal de personeelskosten en de inkoop van drank en etenswaren. Personeelskosten worden geschat op circa 12.500 per maand en is berekend op 4 koks en 4 medewerkers. De inkoop van drank en etenswaren is geschat op 35% van de omzet en komt neer op ongeveer 11.000 euro per maand. Deze kosten structuur is in de beginjaren erg hoog. Naast de lage(re) inkomsten is er natuurlijk ook een groot gedeelte wat er aan rente en afbetaling dient te worden voldaan. Met een bezettingsgraad van 30% loopt dit uit op een groot verlies per van 170.000 euro per jaar. Echter, met een bezettingsgraad van 40% loopt dit verlies terug tot 66.000 euro per jaar. Met een bezettingsgraad van 50% worden er zelfs zwarte cijfers gedraaid. De hoge kosten aan marketing betalen zich dan terug.

54

10.

Conclusie en Aanbevelingen

De Royal Jelly houdt verschillende waardes aan, een belangrijke waarde is het verkopen van slowfood in het restaurant, daarbij wordt ook superfood verkocht. Dit slowfood en het andere eten kopen we zoveel mogelijk bij lokale boeren, het overige eten wordt zoveel mogelijk biologisch ingekocht bij de groothandel. Naast het restaurant komt een terras, het huidige toegang naar de parkeerplaatsen wordt verplaatst. Voor het realiseren van het restaurant moet er nog veel worden aangekocht, zo is er een koelcel en meubilair nodig. Het restaurant vormt ook de belangrijkste inkomstenpost van het bedrijf. Het restaurant richt zich op “foodies”, de burger met vaak een gemiddeld hoger inkomen, dat zich op lokaal en biologisch eten richt. Naast het restaurant, kan er ook eten worden afgehaald. Hier is ook de mogelijkheid om ingrediënten te kopen om zo zelf het eten klaar te maken. Boven het restaurant op de eerste verdieping worden ruimtes verhuurd aan een yogaschool en een voedingsdeskundige. Door deze ruimtes te verhuren vergroten, worden zowel de kernactiviteiten vergroot, komen er huurinkomsten binnen en ontstaan er mogelijke nieuwe klanten voor het restaurant en de bed en breakfast. De yoga-instructeur en de voedingsdeskundige zijn dus ook belangrijke partners. De bed en breakfast wordt een kleinschalige overnachtingsplek, dat gecombineerd wordt met de andere functies van het pand, dit vormt zo ook een extra inkomstenpost. Villa Bellevue heeft een gunstige ligging bij de Haagse Markt, waarbij de A16 en Breda snel te bereiken zijn. De functies binnen de villa versterken elkaar, en vormen samen een totaalpakket, zo is er een VIP-pas gericht op alle functies. Verder wordt ook in enkele bladen geadverteerd voor Villa Bellevue en zal de Royal Jelly aanwezig zijn op verschillende culinaire evenementen. Om de functies in het gebouw te kunnen realiseren is er een verbouwing van het gebouw nodig. Qua kostenplaatje heeft Royal Jelly tijd nodig om op te starten en zwarte cijfers te kunnen gaan draaien. Dit moet worden gezien als een diepte investering. Het opzetten van Royal Jelly betekent een brede waarde creatie en zal een aanwinst zijn voor de stad Breda vanwege haar unieke concept.

55

Bibliografie NOS. (2014, Januari 6). Quinoa duur en slecht verkrijgbaar. Opgeroepen op Februari 12, 2015, van NOS: http://nos.nl/artikel/594087-quinoa-duur-en-slecht-verkrijgbaar.html Uitgeverij Europese Bibliotheek. (sd). Princenhage in oude ansichten. Opgeroepen op Februari 12, 2015, van Uitgeverij Europese Bibliotheek: http://www.europesebibliotheek.nl/nl/boeken/Princenhage_in_oude_ansichten-Breda-Noord-Brabant/100109920/artikel/7

Bijlagen Excel-bestand: ‘Financial Planning Royal Jelly’

56

Tolbrugstraat 11

57

NHTV – Ruimtelijke Ordening & Planologie

Concept: “Koffie bij Bo” Marketing rapportage

Alexander Bastiaansen, Maud van Groesen, Ian Hupkes, Ward Janssen, Roxanne Verstijlen 12-2-2015

58

Inleiding Informatie pand Om onze onderneming “Koffie bij Bo” te huisvesten, is het pand aan de Tolbrugstraat 11 te Breda geanalyseerd. Hieruit is naar voren gekomen dat het gaat om een monumentaal pand uit de jaren ’10 van de vorige eeuw waarvan de identiteit overeenkomt met het historische karakter van het centrum. Het pand beslaat een totale oppervlakte van 117m2 en bevat een opvallende entree, winkelruimte met toegang tot het magazijn, pantry en toilet. Daarnaast is er sprake van een “turnkey” oplevering, dus is het een volledig instapklare ruimte. Tot slot ligt op dit pand de bestemming ‘Centrum 1’, zoals aangegeven is in het bestemmingsplan.

Informatie omgeving Vervolgens is de omgeving, waarin het pand zich bevindt, geanalyseerd. De Tolbrugstraat is een aantrekkelijke winkelstraat gelegen in het stadscentrum van Breda. Het is één van de aanloopstraten samen met de Boschstraat, Haagdijk en de Wilhelminastraat. De Wilhelminastraat bestaat voornamelijk uit kooppanden. De panden in deze aanloopstraten zijn bestemd voor detailhandel en horeca, dit zijn voornamelijk huurpanden. In de nabijheid zijn drie parkeergelegenheden, ‘De Prins’, ‘De Barones’ en ‘Q-Parking’, waar bezoekers de auto kunnen parkeren om vervolgens te genieten van een dagje uit in de binnenstad van Breda. Parking ‘De Barones’ is direct naast het pand gevestigd. Aan de westkant van het centrum bevinden zich de Haven, enkele groenstroken en grasvelden.

59

Waarde propositie / Concept “Koffie bij Bo” heeft een als voornaamste doel een maatschappelijk doel. Dit doel is het onder de aandacht brengen van asieldieren. Er moet kenbaar worden gemaakt dat deze lief, leuk en knuffelbaar zijn. Dit in tegenstelling tot het huidige slechte imago. Asieldieren, waaronder honden, katten en knaagdieren, zijn door hun vorige baasjes verstoten en verdienen een fijn tehuis waar zij oud en vertroeteld kunnen worden. “Koffie bij Bo” zet zich hiervoor in en wil deze dieren voor het voetlicht brengen. De dieren staan in de belangstelling en worden gepresenteerd aan het winkelende publiek. Aan het eind van de dag worden de asieldieren weer opgehaald door ‘Dierenopvang Breda’. Als de dierenliefhebbers geïnteresseerd zijn in het dier, kunnen zij contact opnemen met hen. Hierdoor worden impulsaankopen voorkomen en krijgen de baasjes van de asieldieren begeleiding bij het in huis plaatsen van de dieren. Door dit concept, zien mensen dat asieldieren ook leuke en mooie dieren zijn. Wij richten ons op kinderen via de ouders. Hiermee wordt bedoeld dat kinderen vaak echte dierenliefhebbers zijn, maar een gebrek aan financiële middelen hebben om deze aan te schaffen en de dieren in hun behoeften te kunnen voorzien. Daarom worden de ouders ingeschakeld. Zij doen de uitgaven en verblijden hiermee de kinderen enorm. Wie wil er nou geen lieve hond of kat om mee te spelen en beste maatjes mee te zijn? “Koffie bij Bo” wil ook de gasten verwelkomen die niet met dieren of goede doelen bezig zijn. Het krijgt een huiselijke ambiance, waarin het huiskamer gevoel wordt nagebootst. De huiskat en –hond zullen elke dag aanwezig zijn om geknuffeld te worden. Door deze dieren wordt de huiskamer ambiance die wordt gecreëerd versterkt. Wat betreft de goede doelen zullen de gasten niet geconfronteerd worden met de maatschappelijke doelen van deze zaak, maar worden uitgedaagd om zich hier meer in te verdiepen. Dit is mogelijk door middel van posters, brochures of video’s te bekijken.

Maatschappelijk

Commercieël

Asieldieren in de spotlight

Koffiecorner

Infopoints Goede Doelen

Verkoop van Huisdierartikelen

Producten van Sociale Werkplaats

60

Kernactiviteiten Relatie met het pand Door middel van de glazen pui aan de voorzijde worden de dieren uit het asiel gepromoot. Hierdoor worden passanten direct met de spelende dieren geconfronteerd en krijgen zij een eerste indruk van de rest van de onderneming. Dit werkt ook goed bij kinderen. Hun aandacht wordt direct getrokken en zij zullen graag binnen een kijkje willen nemen.

Verkoop van dierenproducten Naast de aanschaf van zo’n nieuwe vriend, moeten er ook dierenproducten aangeschaft worden. Deze zullen door de gehele winkel gepresenteerd worden in glazen vitrines. Daarbij kan gedacht worden aan leuke speeltjes en knuffels, riempjes, halsbandjes, verzorgingsproducten, snacks, naamplaatjes en honden- en kattenkleding. Op de snacks en verzorgingsproducten na, worden producten geproduceerd door mensen met een beperking, op een sociale werkplaats. Dit zorgt ervoor dat de producten niet standaard uit de groothandel komen, maar er persoonlijke aandacht is besteed aan ieder product en er sprake is van unieke producten. Daarnaast sluit dit ook weer optimaal aan ons maatschappelijke belang. Dit ziet men terug in de verkoopprijs, welke ietwat hoger is dan in de reguliere dierenwinkels. Op deze manier creëren we dagbesteding voor zorgbehoevenden en kunnen zij bijdragen aan het maatschappelijk belang. Producten die niet op de sociale werkplaats kunnen worden ontwikkeld worden afgenomen van biologische bedrijven en andere maatschappelijk verantwoordde ondernemingen.

Koffiecorner Om ook voor de ouders een aantrekkelijke plaats te zijn, combineren wij dit concept met een koffiecorner waar bezoekers een heerlijk kopje koffie met een broodje of gebakje kunnen nuttigen en kunnen genieten van de dierlijke omgeving. Voornamelijk dierenliefhebbers zullen naar onze winkel toekomen en daarmee hebben we onze doelgroep te pakken. De eigenaar van “Koffie bij Bo” is zelf ook in het bezit van een hond en een kat, welke vrij in de winkel loopt. Bo is een zeer lieve, hartelijke en zachtaardige labrador met zeeën van geduld en het speelkameraadje van iedereen. Kinderen zijn zeer wijze personen. Als zij merken dat zij in de buurt van “Koffie bij Bo” zijn, overtuigen zij hun ouders om even met onze lieve Bo te knuffelen, een warme chocolademelk en een kopje koffie te drinken. Het pand zal voorzien worden van een sluisdeur waardoor het zowel voor de dieren als voor kleine kinderen moeilijk wordt om op eigen wijze naar buiten te lopen.

Samenwerken met goede doelen Omdat het maatschappelijke belang ons onderscheid van “gewone” koffiezaken, zijn goede doelen bij uitstek degene die meespelen in dit concept. Er zal dan ook ruimte zijn voor deze partijen om zich kenbaar te maken voor het publiek van “Koffie bij Bo”. Zij mogen tegen een vergoeding posters, brochures en video’s achterlaten op een daarvoor aangewezen plaats. Het is echter niet de bedoeling dat één van de medewerkers van deze partijen in de zaak aanwezig blijft om ter plekke donateurs te

61

werven. Het is geheel vrijblijvend voor de gasten om informatie op te doen over de goede doelen. Het is wel mogelijk om aan georganiseerde informatie avonden deel te nemen om presentaties te geven over het betreffende goede doel.

Afname leegstand Door het in gebruik nemen van het pand aan de Tolbrugstraat 11 te Breda, laten we de leegstand afnemen. In hetzelfde gedeelte in de straat, staan al drie andere panden leeg. Door onze onderneming te starten, creëren we meer bedrijvigheid/levendigheid wat ervoor kan zorgen dat de overige leegstaande panden ook in gebruik genomen worden. Dit wordt ook wel het bekende ‘domino-effect’ genoemd. Bij het geven van een impuls aan ons pand, triggert het anderen om zich te settelen in de overige leegstaande panden. Zo wordt de Tolbrugstraat behouden van verloederingen verwaarlozing, en keert het mooie straatbeeld weder. De gemeente kan het dan ook als aantrekkelijke oplossing zien om de gehele binnenstad van Breda een impuls te geven door onze onderneming in dit pand te vestigen door een creatieve oplossing voor de huurprijs te zoeken.

Maatschappelijk belang “Koffie bij Bo” is zich ervan bewust dat zij niet rijk gaat worden van dit concept, maar winst is niet ons doel. Het doel is om de asieldieren onder de aandacht van het (winkelend) publiek te brengen, bijbehorende accessoires te verkopen en tevens geeft het een boost aan de sociale werkplekken voor mensen met een beperking. Het maatschappelijke belang en kwaliteit staan voorop. Doordat het een totaal nieuw concept is, zal de publiciteitswaarde hoog zijn voor journalisten. Voorbeelden als Bredavandaag en BndeStem kunnen voor publiciteit zorgen wanneer desbetreffende partijen op bezoek komen. Daarnaast wordt ingezet op het ruimtelijk belang. De leegstand, met al haar gevolgen van dien, wordt aangepakt. Het is een zeer uniek en sociaal concept waarvan tot nog toe onbekend is hoe het zich zal ontwikkelen maar de toekomst zal het leren!

Partners Sociale werkplaats BSW De sociale werkplaats zal als belangrijke partner aangewezen worden voor onze winkel, om te voorzien in de aanleveringen van verschillende dierbenodigdheden. Op deze manier worden unieke artikelen aangeboden en kunnen wij de sociale werkplaats een kans bieden om producten die er worden gemaakt in de markt te zetten.

Goede doelen Goede doelen zullen ook partner zijn van onze onderneming. Hierbij kan gedacht worden aan goede doelen als ‘Dierenbescherming’, ‘Stichting DierenLot’, en ‘Stichting Dierenfonds’. Tegen betaling is het mogelijk voor deze doelen om promotie in de winkel te exposeren. Denk hierbij aan posters,

62

brochures en video’s. Daarnaast is het voor hen mogelijk om op georganiseerde informatie avonden presentaties te verzorgen en zichzelf te promoten.

Dierenopvang Breda Het asiel in is gesitueerd aan de Oude Baan 60 te Breda, dit is voor ons de grootste partner. In samenwerking zullen dagelijks zorgvuldig geselecteerde dieren naar “Koffie bij Bo” brengen om ze tentoon te stellen. Daarbij heeft het asiel een ondersteunende rol waardoor klanten ook getriggerd worden om zelf naar het asiel te gaan na een bezoek in de winkel.

Kostenstructuur Een onderneming brengt bepaalde kosten met zich mee. Deze kosten kunnen worden uitgesplitst in variabele en vaste kosten. Om het concept Koffie bij BO Succesvol te maken is er een grote investering in de opstartfase nodig welke later verder toegelicht zal worden. Daarna zal de jaarlijkse investering relatief klein zijn en zullen de uitgaven langzamer groeien als de inkomsten kant. Opstart Voor de gehele opstartfase is er ongeveer een initiële investering nodig van rond 76 duizend euro. Deze bestaat voornamelijk uit de kosten voor het inrichten van het interieur die rond de 66 duizend euro liggen. Deze kostenpost beslaat onder meer de vloer, de bar, de verf en de stoelen en tafels. Daarnaast is er nog ongeveer 10 duizend euro nodig voor de keukenapparatuur, pin en kassasystemen, koffiezet automaat en overige opstart investeringen. Deze kosten hebben we laag kunnen houden door uit te gaan van de prijzen van tweedehandsproducten. Het gebruik van tweedehandsproducten sluit ook aan op onze maatschappelijk bewuste visie, waarin hergebruik en duurzaamheid twee belangrijke waarden zijn. Startkapitaal Om de begenodigde investering mogelijk te kunnen maken is er startkapitaal nodig. Van dit startkapitaal hopen wij 26 duizend euro uit eigen vermogen en crowdfunding op te halen. Vooral op het gebied van crowdfunding zien wij kansen, dit voornamelijk door het maatschappelijk karakter van de onderneming. De overige 50 duizend euro zal worden ingebracht door een lening bij een bancaire instelling. Hierbij gaan wij uit van een aflossing in 5 jaar met een rente van om en nabij de 6 procent. Dit geeft een jaarlijkse aflossing van rond de 12 duizend euro. Vaste kosten De vaste kosten bestaan voornamelijk uit gas en elektriciteitskosten, deze bedragen ongeveer 3 duizend euro op jaarbasis. Daarnaast is er het loon van de bedrijfsleider en van de medewerkers waarvan de kosten per jaar ongeveer 45 duizend euro bedragen. Door de inzet van mensen met een arbeidshandicap kan wel een deel van het loon via loonsubsidie maatregelen terug de kas invloeien. Waarbij dit ook nog het maatschappelijk bewuste karakter van de onderneming ondersteunt

63

Variabele kosten De variabele kosten bestaan vooral uit de inkoop van eet en drinkwaren, de dierbenodigdheden en belastingen. Deze kosten worden voornamelijk bepaalt door de hoeveelheid klanten die Koffie bij Bo kan verwelkomen. In het opstart scenario (jaar 1) bedragen deze kosten opgeteld ongeveer 43 duizend euro op jaarbasis. In het gunstige scenario (jaar 5)bedragen deze kosten ongeveer 67 duizend euro op jaarbasis dit komt dan voornamelijk door een toegenomen bezettingsgraad. Huur Omdat het pand op dit moment leeg staat en er door het veranderende winkelklimaat en economische situatie op de korte termijn waarschijnlijk alleen maar meer in plaats van minder leegstand valt te verwachten, hopen wij het eerste jaar geen huur te hoeven betalen, in het gunstige scenario (jaar 5) kunnen wij op jaarbasis ongeveer 8-10 duizend euro huur gaan betalen. Dit terwijl door de toegenomen leefbaarheid van de straat de omliggende panden (waarvan enkele van dezelfde makelaar) makkelijker verhuurbaar worden. Wij beseffen dat deze prijs ver onder de gevraagde huurprijs ligt maar zien tegelijkertijd dat de gevraagde prijzen door de economische realiteit zijn ingehaald. Inkomstenstromen Natuurlijk staan er tegenover deze uitgaven ook inkomsten stromen. Deze bestaan voornamelijk uit verkopen in het horeca gedeelte en de dierbenodigdheden daarnaast valt onder de inkomsten stroom ook nog de loonsubsidie die de onderneming krijgt voor het inzetten van mensen met een arbeidshandicap. In totaal bedragen de verwachte inkomsten ongeveer 85 duizend euro in jaar 1 en 128 duizend euro in jaar 5 (gunstige scenario). Horeca De horeca hanteert een gemiddeld prijsniveau en verwacht in het eerste jaar een bezettingsgraad van ongeveer 60 procent. Dit levert in totaal ongeveer 32 duizend euro op jaarbasis op. In jaar 5 gaan wij uit van een bezettingsgraad van 115 procent en dit zorgt voor een inkomstenstijging naar 50 duizend euro op jaar basis voor het horeca gedeelte. Dierbenodigdheden Bij de verkoop van dierbenodigdheden gaan wij uit van producten die qua prijsniveau in de middenklasse liggen. Dit levert in jaar 1 ongeveer 56 duizend euro op waarna deze inkomsten door toegenomen naamsbekendheid stijgen tot een niveau van 71 duizend euro in jaar 5 (gunstig scenario). Wellicht zal er door het uitbaten van een web shop nog een groter inkomsten potentiaal ontstaan maar dit is niet meegenomen in de begroting.

64

Subsidies Tenslotte ontvangt de onderneming per jaar ongeveer 6 duizend euro terug uit subsidies, dit bestaat voornamelijk uit loonsubsidies voor de te werk stelling van mensen met een arbeidshandicap. Daarnaast zouden er vanwege het maatschappelijk betrokken karakter van de onderneming nog enkele andere subsidie vormen mogelijk kunnen zijn, maar hier is verder onderzoek naar verreist.

Conclusies & aanbevelingen De zaak heeft een flexibele indeling waarop wijzigingen losgelaten kunnen worden aan de hand van de toekomstige ontwikkelingen. Dit moet ingebouwd worden omdat onbekend is hoe het concept zich zal ontpoppen en in hoeverre het aanslaat bij het winkelend publiek. Wanneer blijkt dat de koffiecorner uitgebreid moet worden, kan dit mogelijk worden gemaakt. Als blijkt dat er meer dierenproducten aangeboden moeten worden, kan dit mogelijk worden gemaakt. Op deze manier behouden we ons unieke concept, maar biedt dit zekerheid voor de toekomst om zoveel mogelijk inkomsten te kunnen genereren. Voor een onderneming als de onze is het pand aan de Tolbrugstraat niet ideaal. Gunstiger zijn aanloopstraten die iets verder van het centrum afliggen zoals de Boschstraat en de Haagweg. Deze panden zijn qua huurprijs veel aantrekkelijker terwijl ze wel de etalage functie behouden, wat resulteert in een hogere haalbaarheid van het concept. Dit is ook de reden dat er gestart zal worden als pop up store. Hierbij liggen de huurprijzen aanzienlijk lager en kan het concept eerst getest worden als een pop up store. Wanneer het aanslaat en het pand wordt doorverhuurd, kan de onderneming uitwijken naar een nieuw pand.

65

Haagweg 27-29

66

67

Het concept MeetingHousZ is een moderne locatie waar iedereen die een ruimte nodig heeft om te overleggen terecht kan. Vergaderen groeit hier naar een nieuwe dimensie: het VergaderenPlus. Door technologische snufjes en moderne aankleding is verblijven in deze ruimte een beleving. Zintuigen komen tijdens het VergaderenPlus tot rust terwijl productiviteit door kleurencombinaties geprikkeld wordt. Zo zorgt geel voor persoonlijke wilskracht en een groter gevoel van eigenwaarde, oranje vergroot de creativiteit en groen zorgt voor rust. Tijdens de activiteiten (optioneel bij te boeken) kan worden nagepraat over de eerder ideeën. Door deze activiteit zal nieuwe creativiteit naar voren komen. Een ervaren gespreksleider kan de groep leiden tijdens de brainstormsessie of vergadering. Hierdoor krijgt de vaste voorzitter ook de kans om zelf actief deel te nemen aan de meeting. Door een externe gespreksleider aan te wijzen die iedere deelnemer actief bij de meeting betrekt, wordt het vergaderen naar de next level gebracht waardoor interessante ideeën boven komen drijven. Uiteraard is gedacht aan een lunchen dinerkaart, waardoor u zo lang gebruik kunt maken van de ruimte als u wilt. Groepen tussen vijf en veertig personen zijn van harte welkom. Ruimtes kunnen exclusief voor u gereserveerd worden. Ook kunt u verschillende tafels binnen een grotere ruimte reserveren. Wij zorgen ervoor dat de gereserveerde ruimte binnen het MeetingHousZ opgebouwd wordt zoals u wilt. Waardepropositie Vergaderen staat bekend als saai. Vaak dwaalt men af met zijn gedachten en wordt er gedagdroomd tijdens de vergadering. MeetingHousZ biedt een vernieuwend concept aan. Wij denken dat er veel efficiënter en productiever vergaderd kan worden en dat willen wij u graag laten ervaren. In onze sfeervolle kamers zijn alle benodigdheden aanwezig om de vergadering te laten slagen. Door middel van verschuifbare muren kunnen wij de afmetingen van de ruimte precies afstellen op wat u zoekt. Bovendien bieden wij high tech-attributen aan die een nieuwe zwaai kunnen geven aan uw meeting. Ook bieden wij u de mogelijkheid om gebruik te maken van de vergader-expert. Tijdens uw vergadering komt er een gespreksleider bij zitten die zorgt dat uw vergadering in goede banen wordt geleid en u en uw medewerkers een nieuwe manier van vergaderen aanleert. Door deze efficiënte manier van vergaderen kunt u in de toekomst veel tijd besparen bij vergaderingen.

Bron: Creative Valley

Wanneer u een langere sessie boekt bij MeetingHousZ kunt u als extra kiezen voor een verzorgde pauze. U kunt dan een lunch nuttigen en/of een entertainer de pauze te laten verzorgen. Hierbij kunt u denken aan een traditionele clown, een yoga-cursus, een stand-up comedian, een slangenbezweerder of een andere entertainer. Door deel te nemen aan de cursus VergaderenPlus leert u een nieuwe manier van vergaderen waarmee de vergaderingen interessanter worden, betere resultaten opleveren en minder tijd kosten. Een must voor elk bedrijf.

68

De Klanten Ons klantenbestand bestaat uit bedrijven en groepen die moeten vergaderen of brainstormen. Wij richten ons op bedrijven die open staan voor een creatieve kijk op vergaderen en brainstormen en die nieuwe manieren hiervan willen uitoefenen. Naast dat VergaderenPlus nieuwe inzichten oplevert, zal door teambuilding de band tussen de deelnemers versterkt worden. Op deze manier wordt het team sterker wat positief is voor het bedrijf. Social media is tegenwoordig dé manier om jezelf te verkopen, dus door actief gebruik te maken van Facebook, Twitter en LinkedIn zorgen wij ervoor dat we opgemerkt worden. Daarnaast zullen we vertegenwoordigd zijn op vakbeurzen waar bedrijven ons kunnen benaderen voor informatie over MeetingHousZ. Ook zullen we door middel van advertenties in vakbladen ons bekend maken. Een eigen website met sfeerbeelden, foto`s en ervaringen van andere klanten kan natuurlijk niet achterwegen blijven. De mogelijkheid om online te reserveren zorgt ervoor dat klanten sneller een reservering maken dan wanneer ze nog moeten bellen. Wanneer bedrijven een fijne meeting hebben ervaren, zullen zij dit verder vertellen aan partners of collega`s. Op deze manier kan mond-tot-mondreclame meer klandizie opleveren. De Activiteiten MeetingHousZ wil een nieuw concept van vergaderen lanceren: het VergaderenPlus. Hierbij gaat het om interactief en creatief vergaderen en brainstormen. Optioneel bij de boeken zijn een gespreksleider en een activiteit. De gespreksleider zal voor nieuwe frisse input zorgen en activiteiten kunnen in pauzes gehouden worden, waardoor de geest van de deelnemers ontspant. Doordat een moment van ontspanning aanwezig is, zullen nieuwe ideeën en inzichten makkelijker naar voren komen. Ons concept kunnen wij aanbieden in onze ruimten. Deze ruimten zijn allemaal flexibel, waardoor deze voor iedere groep aangepast kan worden. De Benodigdheden Om MeetingHousZ als optimale vergaderomgeving te kunnen verhuren, zijn kantoorartikelen en inspirerende creatieve inrichtingen nodig. Allereerst zijn kantoorartikelen nodig. Dit is om bijvoorbeeld schetsen of aantekeningen te maken. Kantoorartikelen zijn essentieel omdat de doelgroep bedrijven is. Deze hebben in eigen vestigingen ook kantoorartikelen nodig. Wat ontbreekt bij MeetingHousZ zijn printers. Dit is uit duurzaamheidsmotivering en vanwege de aanwezigheid van hightech faciliteiten, zoals een touch screen smartboard, waardoor papier niet meer nodig is. Naast kantoorartikelen is de inrichting van essentieel belang voor het vergaderconcept van MeetingHousZ. Doordat op flexibiliteit van de aanwezige ruimte wordt gericht is het van belang dat de inrichting gemakkelijk te verplaatsen is. De wanden zijn verrijdbare kasten. Hier zit onder andere apparatuur in, zoals een interactief bord. Maar ook de zitmogelijkheden kunnen hierin opgeborgen worden. Met de inrichting en de kantoorartikelen komt de duurzame en creatieve doelstelling duidelijk naar voren.

69

Bron: Creative Valley

De Partners Om de onderneming tot een succes te leiden zijn een aantal partners van belang. Deze partners kunnen scholen tot misschien wel zzp’ers zijn! De eerste partner zijn entertainers. Deze zullen de activiteiten leiden die bijgeboekt kunnen worden. Deze entertainers kunnen van zzp’ers tot grote bedrijven zijn, dit komt door de vele mogelijkheden van activiteiten. Vervolgens hebben we als partner De Rooie Pannen, deze zullen voor de catering zorgen. Op deze MBO onderwijsinstelling worden opleiding gegeven in de richting van horeca waaronder de koksopleiding. Door samenwerking met deze school aan te gaan kunnen we lunches voor de groepen verzorgen voor een redelijk lage prijs. Daarnaast wordt ook gebruik gemaakt van stagiaires als gespreksleiders. Dit zullen dan studenten van opleidingen als communicatie zijn. Hiervoor kan samengewerkt worden met Avans Hogeschool, maar dit kunnen natuurlijk ook studenten van andere scholen zijn. Wij zorgen zelf voor de drank, zoals koffie en thee. Hiervoor wordt samengewerkt met de groothandel om deze benodigdheden in te kopen. De Kosten In zicht hebben in de kosten is voor ieder bedrijf belangrijk. De kosten zijn onder te verdelen in eenmalige investeringen en maandelijkse/jaarlijkse kosten. Voor MeetingHousZ zijn in het eerste jaar de investeringskosten nagenoeg even hoog als de jaarlijks terugkomende kosten. De grootste investering voor MeetingHousZ is voornamelijk de verbouwing van het pand aan de Haagweg. Het pand wordt aangepakt omdat de entree en etalage niet opvallen door de bovenwoningen. De investeringen in de voorgevel, de uitbouw en de aankleding van het pand komen uit op ongeveer € 65.000,-. Overige investeringen komen ongeveer uit op € 2.500,-. De totale investering komt uit op ongeveer € 71.000,-, waarvoor een lening vereist is. De lening is naast de huur en personeelslasten een vast terugkomende kostenpost. De hoogste periodieke kostenposten zijn de personeelslasten en de huur voor het pand wat samen € 75.000,per jaar bedraagt. Dit geldt voor een slecht scenario met de gevraagde huurprijs voor het pand. Verder zijn verzekeringen, gas/water/licht en abonnementen eveneens dure maandelijkse kosten, € 18.000,-. Daarnaast is ervoor gekozen om de lening voor de investeringskosten direct af te lossen. Dit heeft als voordeel dat de rente steeds lager uit zal vallen. In totaal zal er voor € 2.500,- per jaar worden afgelost. Naast de investeringskosten van € 71.000,-, komen de vaste kosten uit op € 97.000,- per jaar plus een rentelast van 4% op de lening. Indien het mogelijk is om de huurprijs te verlagen, wat gezien de ligging en de periode van leegstand aannemelijk lijkt zullen de vaste lasten € 18.000,- lager zijn en is het mogelijk om sneller uit de rode cijfers te komen. Ondanks de hoge opstartkosten van MeetingHousZ zal door het drukken van de maandelijkse kosten de onderneming sneller winstgevend worden. Dit is dan al mogelijk binnen 5 jaar.

70

De Omzet Om een goed beeld te kunnen krijgen over de haalbaarheid van de onderneming is er bij de kosten gekeken naar een goed scenario en een slecht scenario. Dit heeft invloed op de huurprijs, dit heeft gevolgen heeft voor de uiteindelijke winst of verlies. Omdat we een grote investering doen in het verbouwen van het pand moeten we een hoge lening afsluiten. Er zijn twee berekeningen gemaakt voor beide scenario’s, het eerste jaar en het vijfde jaar. Dit is gedaan om inzicht te krijgen in de toekomstige haalbaarheid van de onderneming. Slecht scenario In het eerste jaar is uitgegaan van een lage bezettingsgraad, namelijk 40 procent. Dit betekent dus 40 procent een fulltime werkweek, wat uitkomt op 16 uur per week. Er moet rekening gehouden worden met het feit dat meerdere groepen tegelijk een ruimte kunnen huren. Met een bezettingsgraad van 40 procent betekent dit dat er 16 uur aan groepen een ruimte huren in het pand per week. Het kan dus zo zijn dat er meerdere groepen tegelijk in het gebouw een ruimte huren, dit heeft als gevolg dat misschien maar voor 10 uur het gebouw gevuld is. In de berekening wordt uitgegaan van een omzet van ongeveer € 5.000,- per maand. De vaste kosten per maand komen uit op ongeveer € 8.000,-, daarnaast wordt er per jaar € 2.500,- afgelost. Dit lijdt in het eerste jaar op een verlies van ongeveer €-47.000,-. Dit is natuurlijk een erg hoog verlies, dit zal echter in de toekomst verminderen omdat wordt uitgegaan van een betere toekomst voor de onderneming. Dit zal leiden tot een bezettingsgraad van 80 procent in het vijfde jaar. Door de stijging in de bezettingsgraad zal de omzet per maand stijgen naar € 12.000,-. De vaste kosten en de aflossing blijven hetzelfde na 5 jaar. Hierdoor komt de netto winst in het vijfde jaar uit op ongeveer € 12.000,-. Hoewel er in het eerste jaar een groot verlies wordt geleden zal dit niet leiden tot een slecht toekomstperspectief voor de onderneming. Goed scenario In het goede scenario wordt uitgegaan van een lagere huurprijs. Op dit moment staat het pand te huur voor € 3.000,-. In het goede scenario is uit gegaan van een huurprijsverlaging waardoor de huur uitkomt op € 1.500. In het eerste jaar en het vijfde jaar is uitgegaan van dezelfde bezettingsgraad als bij het slechte scenario, oftewel 40 procent en 80 procent. In het goede scenario is er in het eerste jaar een maandelijkse omzet van ongeveer € 5.000,-. De vaste kosten komen in het goede scenario uit op ongeveer € 6.500,- per maand. Ook in dit scenario lossen we € 2.500,- per jaar af. Hierdoor wordt in het eerste jaar een verlies van ongeveer € -32.000,- verwacht. Net zoals in het slechte scenario zal dit verlies de jaren erna verminderen. In het vijfde jaar komen we dan uit op een omzet van € 12.000,- en vaste kosten van ongeveer € 6.500,- per maand. Met de aflossing van € 2.500,- per jaar wordt er aan het einde van het vijfde jaar een netto winst van ongeveer € 26.000,- verwacht. Er kan dus worden geconcludeerd dat de onderneming een economisch positief toekomstperspectief heeft.

71

Tot slot Wanneer het blijkt dat we geen lening kunnen krijgen, zullen we de verbouwing van het gebouw achterwege moeten laten. Dit bekentent dat de aanbouw er voorlopig niet zal komen en dat de façade van het gebouw niet (volledig) veranderd zal worden. Dit hoeft niet te betekenen dat het concept niet gerealiseerd kan worden. We hebben dan misschien minder ruimte maar het concept kan alsnog worden gerealiseerd, maar dan in een wat kleinere setting. Wij zijn ervan overtuigd dat VergaderenPlus voor meer en betere brainstormsessies en vergaderingen zorgen. Dit concept kan daarom op meerdere locaties uitgevoerd worden. Een locatie naast een snelweg, verkeersknooppunt of station is ideaal. Mocht het concept niet goed lopen op de locatie die we nu hebben, de Haagweg, betekend dit niet dat het hele concept als niet succesvol wordt gezien. Het is namelijk mogelijk dat dit concept op een andere locatie tot een groot succes leidt. In het begin zal de Rooi Pannen de lunches verzorgen. De inkoopprijs zal tevens ook de verkoopprijs zijn, hier maken we dus geen winst op. Wanneer we in de toekomst merken dat het vergaderen met de lunches goed loopt, zullen we overwegen om de verkoopprijs te verhogen. Hierdoor zullen onze inkomsten verder stijgen en krijgen we mogelijkheden om meer te investeren in MeetingHousZ. Ondanks enkele mogelijke tegenslagen en risico’s hebben wij het vertrouwen in ons concept en verwachten wij een goede onderneming neer te zetten. Net zoals bij elke onderneming moeten we veel investeren aan het begin om dit in een later stadium terug te verdienen. Wij geloven dat we in de toekomst een succesvolle onderneming hebben waarin we blijven investeren in kwaliteit.

72

De uitdaging. De werkwijze

Recommend Documents