De realiteit. als uitdaging

De realiteit

als uitdaging

Jaarverslag 2013

Inhoudsopgave In profiel

3

Voorwoord

4

Verslag Raad van Commissarissen

5

Verslag directeur-bestuurder

9

Managementsamenvatting

12

Inleiding

13

Hoofdstuk 1

- Externe ontwikkelingen

14

Hoofdstuk 2

- Terug naar de kerntaak wonen

15

Hoofdstuk 3

- Vastgoed vitaliseren en

24

financieringsruimte vergroten Hoofdstuk 4

- Waardecreatie werkapparaat vergroten

30

Hoofdstuk 5

- Strategisch leren borgen

38

Hoofdstuk 6

- Omgeving

42

Hoofdstuk 7

- Projecten in beeld

46

Hoofdstuk 8

- Cijfers in beeld

49

Hoofdstuk 9

- Financiële continuïteit

58

Hoofdstuk 10

- Verslagen

60

Bijlagen Bijlage 1

- Samenstelling Raad van Commissarissen

66

Bijlage 2

- Nevenfuncties directeur-bestuurder

68

Bijlage 3

- Honorering bestuur en commissarissen

69

Bijlage 4

- Verbindingen

71

Bijlage 5

- Organisatieschema

73

Bijlage 6

- Toewijzingsverantwoording volgens

74

Aanhangsel E BBSH

De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

2

In profiel Stichting Woonplus Schiedam Valeriusstraat 3 Postbus 25 3100 AA Schiedam T (010) 204 51 00 E [email protected] I www.woonplus.nl Oprichting Stichting Woonplus Schiedam is ontstaan op 1 juni 1999, door de fusie tussen Woningbouwvereniging Schiedam en Woningstichting Noordvest. Statuten De statuten zijn voor het laatst gewijzigd en vastgesteld op 9 november 2012. Bestuur-directie Bob Venhuizen, directeur-bestuurder Aansluitingen Woonplus was in 2013 aangesloten bij: • Maaskoepel; • Aedes, vereniging van woningcorporaties; • De Vernieuwde Stad; • Woonnet Rijnmond, uitvoeringsorgaan woonruimteverdeling regio Rijnmond; • SUWR, Stichting voor urgentieverklaringen woonruimteverdeelsysteem; • Bezwarencommissie Huisvesting; • Regionale Geschillen Advies Commissie.

Missie Woonplus Woonplus is een vastgoedonderneming met maatschappelijke verankering in Schiedam. Wij willen zorgen voor goede betaalbare huisvesting van Schiedammers. Wij werken samen met onze klanten, gemeente en organisaties op het gebied van wonen en welzijn en zorg.


Jaarverslag 2013

3

Voorwoord ‘De realiteit als uitdaging’ werd de waarheid in 2013. De wereld om ons heen verandert voortdurend en vereist snel schakelen en bijsturen. Terugkijkend vanaf de start van implementeren van het ondernemingsplan (juni 2011), constateer ik dat wij op vrijwel alle beleidsvelden resultaat boeken, op koers liggen of doelen hebben behaald. Er is in korte tijd veel bereikt! Onze grootste ambitie, de financieringsruimte vergroten om vernieuwing van ons vastgoed mogelijk te maken, hebben wij tot nu toe onvoldoende kunnen verwezenlijken. De opgave is op dat vlak alleen maar groter geworden door de veranderende omgeving. De weerslag die dat heeft op ons handelen, is weergegeven in het hoofdstuk over de externe ontwikkelingen. Met name de extra financiële last als gevolg van de verhuurderbelasting en de saneringsheffing heeft impact op onze investeringscapaciteit en daarmee op de herstructureringsopgave van ons bezit. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) oordeelde eind 2013 dat mede als gevolg van de extra financiële lasten ons huidig vermogen onvoldoende is voor de volkshuisvestelijke opgave in Schiedam. Om het vermogen te versterken, verlangt het CFV op 1 januari 2014 een verbeterplan. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geeft eenzelfde signaal af als het CFV en is van mening dat wij op 1 juli 2014 een duurzaam verdienmodel moeten overleggen. Het duurzaam verdienmodel moet ervoor zorgen dat wij op eigen kracht de volkshuisvestelijke opgave voor de eerstkomende tien tot twintig jaar kunnen vervullen. Om een duurzaam verdienmodel op te leveren dat het volkshuisvestelijk vermogen versterkt, zijn wij eind 2013 het traject ‘Geijkt op de toekomst’ gestart. Het traject is erop gericht de ambities in de vastgoedopgave opnieuw te prioriteren en kwalitatief bij te stellen. Eventuele gevolgen hiervan voor organisatie, financiën en bedrijfsvoering zullen nadien verder inhoudelijk worden vormgegeven. Bijgestelde ambities worden geformuleerd in een nieuw ondernemingsplan. Dat betekende een intensieve afsluiting van 2013 en een onzekere start van 2014 voor de organisatie. Als organisatie en samen met onze stakeholders hebben wij echter bewezen tot veel in staat te zijn. Ik ben ervan overtuigd dat wij met een ander verdienmodel, bijgestelde ambities en prioriteiten in een hernieuwd ondernemingsplan een sterke basis leggen voor de toekomst. Een toekomst waarin wij langdurig blijven werken aan een aantrekkelijke woonstad.

Bob Venhuizen directeur-bestuurder


Jaarverslag 2013

4

Verslag van de Raad van Commissarissen Aanbieding Voor u ligt het jaarverslag 2013 van de Raad van Commissarissen (RvC) van Woonplus. In dit jaarverslag legt de RvC, als toezichthouder van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij haar taken en bevoegdheden heeft uitgevoerd in het afgelopen jaar.

Visie op toezicht Toezichtkader De RvC hanteert een eigen toezichtkader bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de doelstellingen van Woonplus. In het toezichtkader staat de realisatie van de maatschappelijke taak van Woonplus centraal. Hierin zijn in het bijzonder vier belangrijke pijlers te onderscheiden: • de investeringsopgave; • duurzaamheid en leefbaarheid; •d e beheersing van risico’s verbonden aan de ontwikkeling van projecten; • de continuïteit van de organisatie. In dit kader houdt de RvC onder andere toezicht op: •d e realisatie van de doelstellingen van de corporatie; •d e realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; •d e strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; •d e opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; •d e kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; •h et financieel verslaggevingsproces; •d e naleving van toepasselijke weten regelgeving. Voor het uitoefenen van haar toetsingstaken baseert de RvC zich op de volgende uitgangspunten: Algemeen: •h et BBSH (toezicht op toegelaten instellingen); • de Governancecode Woningcorporaties; • de AedesCode; • de toetsingskaders van CFV en WSW.

De Stichting Woonplus: • het ondernemingsplan Woonplus Herijkt; • het jaarplan en de begroting; • het treasury jaarplan; • het investeringsplan; • financiële- en projecten kwartaalrapportages; • de jaarstukken (jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag). Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden De RvC houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden deelnemingen. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad ter zijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 15 van de statuten van Woonplus vastgelegd. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d. 8 april 2013. Deze zijn te raadplegen via de website van Woonplus. De RvC gaat uit van een proactieve taakopvatting en neemt eigen initiatieven bij de uitvoering van haar taken. Tot slot vervult de RvC de werkgeversrol ten opzichte van de directeur/bestuurder. De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur en realiseert dat onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het Bestuur. Werkwijze In het reguliere overleg tussen RvC en bestuurder worden bestuursbesluiten goedgekeurd en vindt de formele uitwisseling van informatie tussen RvC en bestuurder plaats. Daarnaast werkt de RvC met twee commissies, namelijk een remuneratie-, en een audit- en projectencommissie. De primaire taak van deze commissies is het voorbereiden van de besluitvorming in de RvC. Van alle commissiebijeenkomsten wordt een verslag gemaakt dat ter advisering wordt voorgelegd aan de RvC. De remuneratiecommissie heeft de volgende specifieke taken: •h et werven, selecteren en voordragen van leden van de RvC en van het bestuur; • het doen van een voorstel voor de vergoeding voor de RvC; • het voeren van het jaarlijkse voortgangs- en functioneringsgesprek met de directeur- bestuurder.


Jaarverslag 2013

5

De audit- en projectencommissie heeft de volgende onderwerpen in portefeuille: • de accountantscontrole; •d e financiële verantwoording, inclusief waarderingsvraagstukken en toelichtingen; • de ontwikkeling van solvabiliteit en liquiditeit; • het functioneren van de accountant; •h et jaarlijks evaluatiegesprek met de accountant; •h et adviseren over het investeringsplan en ondernemingsplan; •h et adviseren over investeringen, indien deze een bedrag boven de vastgestelde drempelwaarde overschrijden en/of voor Woonplus een aanzienlijk belang vertegenwoordigen; •h et adviseren over de informatievoorziening door middel van de projectenrapportage.

zeer aanzienlijk is. Woonplus moet echt alle zeilen bijzetten om, gegeven de uitgangssituatie van het woningbezit in de context van de Schiedamse woningmarkt, nog een aanvaardbare meerjarenbegroting te kunnen samenstellen. Het leidt wel tot terechte heroverwegingen van prioriteiten en uitgangspunten en levert in die zin ook meerwaarde op. Maar de RvC twijfelt of er, zelfs na deze aanpassingen, een voor de langere termijn houdbare, zelfstandige exploitatie mogelijk is. Het door het CFV en WSW in november 2013 gevraagde en in juni 2014 op te leveren, duurzame business model zal dat duidelijk moeten maken. Dat proces is intern gestart onder de naam ‘Geijkt op de toekomst’, met als doelstelling het ontwikkelen van een nieuw, toekomstvast verdienmodel voor Woonplus.

Ook laat de RvC zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur informeren over relevante interne en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC heeft regelmatig contact met belangrijke stakeholders zoals het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) en de Ondernemingsraad (OR). Voor het vergaren van informatie en het bijhouden van relevante ontwikkelingen, worden tevens externe bijeenkomsten bezocht, zoals van de Vereniging van Toezichthouders (VTW).

Samenwerking met de gemeente Woonplus heeft in 2013 de samenwerking met de belangrijkste stakeholder, de gemeente Schiedam, verder geïntensiveerd. De komst van een nieuwe burgemeester heeft daar ook aan bijgedragen. Na een roerige bestuurlijke periode is er nu meer rust en oog voor de toekomst van de stad. Eind 2012 hebben gemeente en Woonplus de zogenaamde package deal gesloten, waarin enerzijds een aantal langdurige (en door de tijd achterhaalde) samenwerkingen in samenhang financieel zijn afgerond en anderzijds nieuwe, praktische en realistische afspraken zijn gemaakt gericht op de ontwikkeling van enkele binnenstedelijke probleemlocaties.

Toezicht in 2013 Aanhoudende druk op de volkshuisvestelijke opgave De RvC heeft kennis genomen van de jaarstukken over het jaar 2013 en constateert op basis hiervan dat Woonplus in 2013 financieel goed gefunctioneerd heeft. De begroting 2013 is gerealiseerd, er is voor afdracht van de bijzondere sectorheffingen een positief resultaat behaald, de eigen vermogenspositie is een ongeveer een kwart van het totaal vermogen en de liquiditeitspositie is zeer positief. Een en ander is het directe gevolg van de eind 2012 ingestelde investeringsstop en het zeer voorzichtige beleid. Deze keuzes zijn nadrukkelijk afgedwongen door de externe toezichthouders, en komen voort uit de politieke keuze voor de financiële herstructurering van de corporatiesector. De RvC heeft op macroniveau begrip voor deze keuze, maar constateert tevens dat de impact op de financiële ruimte van Woonplus om te investeren in de eigen volkshuisvestelijke opgave

In dezelfde goede samenwerking zijn eind 2013 nieuwe prestatieafspraken vastgelegd, waarin de gezamenlijke inspanning gericht op verbetering van de woningvoorraad en woonkwaliteit van de stad zijn uitgewerkt. Ook deze overeenkomst is gebaseerd op de nieuwe realiteit van beperkte middelen, noodzaak tot het stellen van prioriteiten en creëren van meerwaarde uit efficiënte samenwerking. De RvC beschouwt deze ontwikkeling als een van de meest positieve resultaten van 2013. Doelmatigheidsonderzoek SOBO Een minder positieve ontwikkeling van het afgelopen jaar was de constatering van financiële onregelmatigheden in de boekhouding van de overkoepelende huurdersvereniging SOBO. Hoewel SOBO een zelfstandige entiteit is met eigen verantwoordelijkheid voor het doen van maatschappelijk verantwoorde uitgaven, voelt Woonplus zich als subsidiegever daar direct bij betrokken. In goed overleg met het per 1 januari De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

6

2013 aangetreden bestuur van SOBO is een doelmatigheidsonderzoek uitgevoerd. De naar aanleiding van dat onderzoek getroffen maatregelen moeten leiden tot het herstel van vertrouwen van de huurders en andere stakeholders in de lokale vertegenwoordiging van ongeveer 15.000 klanten van Woonplus. De RvC is direct betrokken geweest bij het onderzoek en het overleg met de betrokken partijen. Nieuwe accountant In oktober 2013 heeft PwC zijn werkzaamheden als accountant van Woonplus afgerond, na ongeveer één jaar als accountant te hebben gefunctioneerd. Deze samenwerking is met wederzijdse instemming beëindigd, na een evaluatie waaruit bleek dat verwachtingen niet zijn waargemaakt en dat de vertrouwensbasis voor voortzetting van de relatie ontbrak. Aansluitend daarop is Deloitte aangesteld als nieuwe accountant. De RvC heeft er het volste vertrouwen in dat daarmee weer een stabiele situatie is gerealiseerd. Overige agendaonderwerpen De RvC heeft, naast de hiervoor genoemde en de gebruikelijke onderwerpen, in haar vergaderingen ook gesproken over onder andere het aangaan van strategische allianties, de samenwerking met de OR en het samen met andere corporaties verkopen van niet-DAEB bezit (DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang). In het kader van deze discussies is ook de eigen taak en verantwoordelijkheid als intern toezichthouder ten opzichte van het externe toezicht aan de orde geweest. De RvC meent dat, ondanks de steeds directere externe financiële aansturing, het interne toezicht evenredig in belang toeneemt. Dat stelt hogere eisen aan de kwaliteit en de inzet van de leden van de Raad.

Activiteiten in 2013 Reguliere vergaderingen De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar vijf maal bijeen geweest voor de plenaire reguliere vergaderingen en heeft daarin de volgende documenten goedgekeurd: • Jaarverslag 2012 d.d. 24 juni 2013; • Jaarrekening 2012 d.d. 24 juni 2013; • Jaarplan 2014 d.d. 9 december 2013; • Treasury Jaarplan 2014 d.d. 9 december 2013; •O ntmanteling VOF Toernooiveld d.d. 9 december 2013.

Commissievergaderingen Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is twee keer bijeen geweest. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren het functioneringsgesprek en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder en het voorbereiden van het voorstel voor de vergoeding van de RvC. Audit- en projectencommissie De projecten- en auditcommissie is zes keer bijeen geweest. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over de managementletter en het treasury jaarplan, de projectenrapportage, volkshuisvestingsverslag 2012, opheffen investeringsstop, jaarplan en begroting 2013 / de meerjarenbegroting. In het bijzijn van de accountant is onder andere gesproken over de jaarrekening 2012, het accountantsrapport en het interne controleplan. Overige activiteiten Themamiddagen In april en november hebben er twee themamiddagen plaatsgevonden. Gedurende deze middagen zijn de volgende onderwerpen besproken: presentatie kwaliteitsmeting Totta, strategische keuzes ten behoeve van jaarplan en jaarrekening, strategische allianties. Zelfevaluatie In januari 2013 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden, begeleid door bureau De Nieuwe Commissaris. De belangrijkste conclusies van deze evaluatie waren dat de RvC als team goed functioneert en zich zeer direct betrokken voelt bij de continuïteit en strategische ontwikkeling van Woonplus. Verbeterpunten zijn de procesgang in het kader van de werkgeversrol en de periodieke, individuele beoordeling van het functioneren van de leden van Raad. De RvC constateert tevens dat het lidmaatschap van de RvC een steeds intensievere taak is. Overleg met huurders en OR De twee door SOBO aangewezen leden van de RvC hebben een structureel overleg met het bestuur en de voorzitter van de huurdersvereniging. Het is gebruikelijk dat naast deze contacten ook een keer per jaar een overleg plaatsvindt tussen het bestuur van SOBO en de RvC in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In 2013 is er in het kader van het doelmatigheidsonderzoek veel frequenter overleg geweest, als gevolg waarvan het jaarlijkse algemene overleg is uitgesteld tot januari 2014. De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

7

Het lid van de RvC dat op voordracht van de medezeggenschap is benoemd onderhoudt het reguliere contact met de OR van Woonplus. Daarnaast vindt er gebruikelijk eenmaal per jaar een overleg plaats tussen de OR en de RvC. Dat overleg heeft in 2013 plaatsgevonden op 9 december 2013. Onafhankelijkheid De RvC waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. In 2013 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de RvC of het bestuur een (neven)functie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. In 2013 is binnen de organisatie van Woonplus geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’. Werkgeversrol De RvC heeft buiten diens aanwezigheid, haar ervaring met en mening over het functioneren van directeur-bestuurder over 2012 gedeeld. De remuneratiecommissie heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de prestatie-eisen over 2012 goed zijn gerealiseerd. Nadere informatie over de bestuurdersbeloning is opgenomen in bijlage 3, waarin tevens de honoraria van de RvC-leden zijn vermeld. De directeur-bestuurder van Woonplus heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat bij zijn aanstelling in deze functie in april 2009 deze overeenkomst al van toepassing was. Daarnaast hecht de RvC aan bestuurlijke continuïteit. De RvC heeft voldoende mogelijkheden om in te grijpen indien het functioneren van de directeur-bestuurder daartoe aanleiding geeft. Voor de directeur-bestuurder geldt een (wederzijdse) opzegtermijn zoals vastgesteld in de CAO Woondiensten.

Samenstelling Algemeen De RvC bestaat uit zes leden. Bijlage 1 bevat nadere informatie over de samenstelling van de RvC, waaronder de nevenfuncties, de samenstelling van de commissies en het rooster van aftreden. De RvC werkt met een profielschets,

gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de RvC- leden. De profielschets is in 2011 ongewijzigd vastgesteld. Voor herbenoeming gelden dezelfde regels als voor benoeming. Afscheid Op 1 juni 2013 heeft de heer M.J. van Gestel zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen van de stichting Woonplus beëindigd. Aanleiding voor dit voortijdige vertrek was zijn nieuwe functie bij de Autoriteit Financiële Markten, waar hij medeverantwoordelijk werd voor het toezicht op de accountancysector. Vanwege mogelijke belangentegenstellingen met zijn rol als toezichthouder bij een woningcorporatie heeft hij besloten, in overleg met de Compliance Officer van de AFM, zijn lidmaatschap van de RvC van Woonplus te beëindigen. Op dezelfde datum verliep de tweede termijn van de heer N.A. Nieuwstraten als lid en vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Stichting Woonplus. De heer N.A. Nieuwstraten was lid namens de medezeggenschap van Woonplus. Vanwege de statutaire beperking tot twee termijnen vond er geen herbenoeming plaats. Benoemingen De RvC heeft in 2013 twee nieuwe commissarissen aangetrokken. De heer M.S. van Hemsbergen is per 15 juni 2013 benoemd tot lid, als opvolger van de heer M.J. van Gestel. De heer R. Heijblom is benoemd per 1 juli 2013 op voordracht van de Ondernemingsraad, als opvolger van de heer N.A. Nieuwstraten. Meer informatie over de achtergrond van deze beide nieuwe leden is terug te vinden in bijlage 2. Na het vertrek van de heer N.A. Nieuwstraten is mevrouw H.A. Aarts benoemd als vice-voorzitter. Tot slot De Raad van Commissarissen dankt de bestuurder en de medewerkers voor hun grote inzet in het afgelopen jaar. Namens de Raad van Commissarissen, E.M.L. Martens, Voorzitter


Jaarverslag 2013

8

Verslag directeur-bestuurder In dit verslag worden de taken en de werkwijze van de directeur-bestuurder uiteengezet. In de werkwijze geven wij aan hoe wij onze visie, missie en ondernemingsdoelstellingen realiseren en waar nog verbetermogelijkheden liggen. De taken De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor: •d e realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; •d e strategie; •d e financiering; •h et beleid; •d e resultatenontwikkeling; •h et beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. De directeur-bestuurder legt hiervoor verantwoording af aan de Raad van Commissarissen (RvC). De directeur-bestuurder heeft bij de vervulling van zijn taak altijd het belang van de woningcorporatie voor ogen in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Hij weegt daarbij de ter zake doende belangen af van hen die betrokken zijn bij de woningcorporatie. De directeur-bestuurder verschaft de RvC tijdig de informatie die zij nodig heeft voor de uitoefening van haar taken. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de auditcommissie en de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in artikel 6 van de statuten van Woonplus omschreven. Materiële besluiten van de directeur-bestuurder tot het doen van investeringen boven een limiet van € 5 miljoen (NCW) is op basis van het document ‘Goedkeuringsmomenten Vastgoedprojecten’ onderworpen aan voorafgaande goedkeuring van de RvC. De marge waarbinnen het bestuur bevoegd is om zonder goedkeuring van de Raad van Commissarissen begrotingsposten bij te stellen is door de Raad van Commissarissen vastgesteld op 5%.

De werkwijze Woonplus heeft een visie en een missie. Deze zijn vertaald naar strategische ondernemingsdoelstellingen en vastgelegd in ons ondernemingsplan en jaarplan. De taken van de directeur-bestuurder zijn beschreven in het jaarplan. In het jaarplan zijn de doelen, prestaties en middelen weergegeven. Elke afdeling binnen Woonplus is verantwoordelijk voor het realiseren van een deel van de doelen, prestaties en middelen uit het jaarplan. De voortgang van de realisaties wordt aan de hand van maanden voortgangsrapportages gevolgd. In het jaarverslag blikken wij terug op het jaarplan. Om ervoor te zorgen dat de visie, missie en ondernemingsdoelstellingen worden gerealiseerd: • hebben wij spelregels voor goed bestuur (good governance); • geven wij invulling aan risicomanagement; • hebben wij aandacht voor ons kwaliteitsbeleid; • werken wij aan de professionalisering van onze organisatie. Wij hebben spelregels voor goed bestuur Als corporatie onderschrijven wij de Governancecode Woningcorporaties. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Onze spelregels zijn vastgelegd in ons statuut. Hierin zijn onder meer de afspraken tussen het bestuur en de RvC vastgelegd. Een van de afspraken is dat belangrijke besluiten ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd. De RvC wordt aan de hand van het jaarplan, voortgangsrapportages en jaarverslag geïnformeerd over de doelen, prestaties en de middelen. De interne besluitvorming wordt vastgelegd in directiebesluiten. Er zijn daarnaast checks and balances in het systeem ingebouwd om goed bestuur te borgen. Zo benoemt de RvC de externe accountant, beschikken wij over een treasury statuut, is er een klokkenluidersregeling en laten wij ons periodiek visiteren. Wij geven invulling aan risicomanagement De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze systemen hebben te maken met De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

9

bijvoorbeeld beleidsvorming, processen, taken en het beïnvloeden van gedrag. Maar ook met andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Kortom: risicomanagement gaat over het dusdanig op orde hebben van de bedrijfsvoering op alle niveaus van de organisatie dat met redelijke zekerheid kan worden gesteld dat de organisatiedoelen worden behaald. Risicomanagement binnen Woonplus wordt onder meer vormgegeven door de belangrijkste processen en risico’s te volgen. Woonplus heeft van zijn belangrijkste processen de risico’s, de beheersingsmaatregelen en de daarbij behorende controles in beeld gebracht. Woonplus controleert zelf de opzet, het bestaan en de werking van haar processen. In de praktijk blijkt dat wij wel onze processen doorlopen, maar niet altijd vastleggen dat wij ze hebben doorlopen en welke maatregelen wij in het proces hebben genomen. Woonplus onderkent de volgende risico’s: • woningmarkt; • vastgoedprojecten; • onderhoud; • bedrijfsprocessen; • informatievoorziening; • financieel; • fiscaal; • governance. De woningmarkt is voor ons een extern risico en heeft met name invloed op ons vernieuwingstempo. Voor onze verkoop en de nieuwbouw zijn wij afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Als wij minder verkopen, hebben wij minder geld om te vernieuwen. Wij volgen daarom de woningmarkt nauwlettend. In de voortgangsrapportages besteden wij aandacht aan de landelijke trend, de lokale trend en de prestaties van Woonplus. Wij hebben een strategisch voorraadbeleid dat geënt is op de woningmarktstrategie. Onze portefeuillestrategie is weer gekoppeld aan de vastgoedprojecten. Het vastgoedprojectenrisico heeft betrekking op de besluitvorming, risicobeheersing tijdens de uitvoering en het nemen van onrendabele toppen. Het besluitvormingsproces rond vastgoedprojecten kan beter. Het blijkt dat onze procedures niet altijd aansluiten op de innovaties die op het gebied van vastgoedontwikkeling plaatsvinden.

Door het integreren van processen en ontwikkelaars, architecten en aannemers vroegtijdig te betrekken, kan een beter product tegen een lagere prijs worden aangeboden. In 2014 gaan wij opnieuw kijken naar de verschillende besluitvormingsfasen. De risicobeheersing van de projecten gebeurt aan de hand van vastgoedrapportages. In deze rapportages worden de verschillende type risico’s, zoals financieel en planning beschreven. Onrendabele toppen worden genomen als het project intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. In de praktijk hanteren wij de volgende regel: als de aanneemovereenkomst is getekend en/of (prestatie)afspraken met de gemeente zijn gemaakt. Het onderhoudsrisico heeft met name betrekking op de wijze waarop het proces is ingericht inclusief de autorisatie van de onderhoudsfacturen. Het onderhoudsproces van opdracht tot oplevering heeft onze aandacht. Het procuratieschema is in 2013 ingeregeld in het automatiseringssysteem. Om de kans op fraude in de overige bedrijfsprocessen te verkleinen, hebben wij de kasprocedure aangescherpt en functiescheiding in de procedure van de crediteurenstamgegevens aangebracht. Verder hebben wij voortdurend oog voor het verbeteren van onze interne processen. Zo zijn aan de hand van de Lean Six Sigma methode het mutatieen het facturatieproces doorgelicht en zijn in de processen veranderingen aangebracht die moeten leiden tot verbetering. Het risico ten aanzien van de informatievoorziening heeft betrekking op de rapportage over financiële en niet-financiële informatie. Wij hebben in 2013 opnieuw een kwaliteitsslag gemaakt in onze periodieke voortgangsrapportages. Deze rapportages bevat informatie over de ondernemingsdoelen, de geleverde prestaties en de ingezette middelen. De kwaliteit van de informatie uit onze systemen is beter geborgd. Ons financieel risico heeft vooral betrekking op onze vernieuwingsopgave. Woonplus heeft een forse vernieuwingsopgave die niet alleen betaald kan worden uit de operationele activiteiten en de verkopen. De verhuurderbelasting en de saneringsheffing zorgen ervoor dat er nog minder geld beschikbaar is voor de vernieuwing. Om bekostiging van vernieuwing toch mogelijk te maken vanuit de operationele kasstroom, wordt het ambitie- en kwaliteitsniveau van de vernieuwing bijgesteld. Daarbij houden wij naDe realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

10

drukkelijk oog voor de veiligheid en de naleving van wetgeving. Ons fiscaal risico ligt vooral bij de tax planning en de fiscale jaarrekening. De fiscale regelgeving is complex. Woonplus is hierbij afhankelijk van extern adviseurs. Het streven van Woonplus is de fiscale jaarrekening zelf te doen en de specifieke fiscale kennis te blijven inhuren. Woonplus is te klein om deze kennis in huis te organiseren. Binnen Woonplus is steeds meer aandacht voor het governance risico. Zoals eerder aangegeven hebben wij de risico’s in het vizier. Wij zijn ons hiervan bewust en nemen maatregelen indien nodig. Daarnaast bespreken wij integriteitsvraagstukken in het managementteam en met de leidinggevenden. Onze accountant heeft in de management letter aandachtspunten opgenomen ten aanzien van de procesbeschrijvingen, de controlefunctie, de vastlegging, de rapportages en de kwaliteit van de interne controles. Deze aandachtspunten volgen wij in 2014 op.

Ook maken wij met onze leveranciers afspraken om het kostenbewustzijn en de kwaliteit van de dienstverlening te vergroten. Zo zijn wij aan het experimenteren met conceptueel bouwen, waarbij de planmakers, rekenaars, tekenaars en aannemers eerder met elkaar in gesprek gaan. Verder bouwen wij prestatiegericht schilderwerk uit naar prestatiegericht gevelonderhoud. Wij werken aan de professionalisering van de organisatie Wij hebben de professionaliseringsslag die wij willen maken weergegeven in het ondernemingsplan. In 2013 hebben wij hier als volgt invulling aangegeven. De (stuur)informatie in de management-rapportages is verbeterd. Het klantcontact en de klantbediening zijn daarnaast beter geworden. Verder is er een verbeterslag gemaakt in de processen en hebben wij meer vorm gegeven aan integraal management. Incidenten en integriteitsvraagstukken zijn in het managementteam en met de leidinggevenden besproken. Als laatste maken onze nieuwe kernwaarden deel uit van de beoordelingscyclus.

Wij hebben aandacht voor kwaliteitsbeleid Om onze klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn, verbeteren wij continu de kwaliteit van de dienstverlening. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de benchmark met andere corporaties, meer online dienstverlening, intensieve samenwerking met klanten en belanghouders, preventieve en directe acties bij huurachterstanden.


Jaarverslag 2013

11

Managementsamenvatting In dit jaarverslag 2013 kijken wij terug op de prestaties in het licht van onze ondernemingsdoelstellingen. Terug naar de kerntaak wonen In 2013 hebben wij voldaan aan toewijzings regels voor de sociale doelgroep. Om toenemende grootstedelijke problematiek het hoofd te bieden in Schiedam-Oost passen wij op verzoek van het college van B&W de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek toe voor de woningtoewijzing in deze wijk. Intensivering van het persoonlijk contact bij betalingsproblematiek zorgt voor een toename van het aantal betalingsregelingen. De gemiddelde klanttevredenheid blijft stabiel op ruim voldoende. Als gevolg van een aanbestedingstraject voor energie in de algemene ruimten, konden wij alle huurders een aanbod doen van Eneco voor energielevering met korting. Vastgoedportefeuille vitaliseren en financieringsruimte vergroten In 2013 zijn 34 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waren er 27 in aanbouw en zijn 43 huurwoningen verkocht. De exacte aanpak van de complexen in een deel van de Wetenschappersbuurt in Schiedam-Oost is nog niet bepaald. Wel is de volgorde van werken vastgesteld. Vanaf 2014 wordt gestart met uitverhuizen in de eerste blokken. Waardecreatie van het apparaat Bij de oplevering van 34 nieuwbouwwoningen is 75% aansluitend verhuurd. Daarna is een nieuw verhuurproces nieuwbouw/renovatie opgesteld, waarbij toewijzing al plaatsvindt vóórdat de woningen zijn opgeleverd. Mutatiewoningen zijn sneller verhuurd dan in 2012. Procesaanpassingen en een andere werkverdeling moeten dit proces verder versnellen. Daardoor kan worden toegewerkt naar zoveel mogelijk aansluitende verhuur in 2015. Zo kan huurderving belangrijk worden teruggedrongen. De stichtingskosten voor nieuwbouwhuurwoningen zijn te verlagen van € 210.000 naar maximaal € 170.000 per woning. Wij onderzoeken samen met marktpartijen of rendabele sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden. De doelstelling voor het terugdringen van betalingsachterstand is behaald.

Strategisch leren borgen Jaarplan, rapportages en jaarverslag zijn op dezelfde wijze ingedeeld. Voor het monitoren van de doelen en prestaties is voor elke doelstelling een verantwoordelijk manager benoemd. Wij zijn sinds eind november SEPA-bestendig. Wij werken ten dele al volgens de uitgangspunten van Het Nieuwe Werken. Bij verdere invulling daarvan kiezen wij de weg van de geleidelijkheid. Ontwikkelingen op het vlak van Leren en Groei zijn geëvalueerd en een eerste voorstel voor invulling van gezondheidsmanagement is intern besproken. De kernwaarden hebben een plek gekregen in de functioneringsgesprekken. Woonplus werkt aan uw woonwens Het visitatierapport is ontvangen en naar alle stakeholders verzonden. Het rapport is positief van toon, de stakeholders oordelen positief over Woonplus en de aandachtspunten zijn intern gericht. Met de gemeente zijn prestatieafspraken vormgegeven voor de periode 2014-2017. Eind 2013 is gestart met een nulmeting over de reputatie van Woonplus. Prestatie-indicatoren worden elke maand gemonitord en op verschillende onderdelen vindt maandelijks interne controle plaats met verantwoording in maanden voortgangsrapporten. Financiële positie Woonplus sluit dit jaar af met een licht negatief resultaat. De liquiditeitspositie is zeer positief en de solvabiliteit bedraagt circa 24%. Het negatieve resultaat wordt met name veroorzaakt door de sanerings- en verhuurderheffing.


Jaarverslag 2013

12

Inleiding In dit jaarverslag blikken wij terug op de ambities die wij ons in het jaarplan 2013 hebben gesteld. Welke prestaties hebben wij op die onderdelen geleverd? Onze ambities volgen uit onze voornemens uit het ondernemingsplan uit 2011. Een koers, waarbij goede, betaalbare huisvesting nu en in de toekomst centraal staat. Ons thema

voor 2013 ‘De realiteit als uitdaging’ is ingegeven door de externe maatregelen die het bereiken van onze doelen aanzienlijk bemoeilijken. In de loop van 2013 concludeerden wij dat, als gevolg van de externe ontwikkelingen, ons ambitieniveau bijstelling vereist.

Geformuleerde ambities Tabel 1 - Ondernemingsdoelen en ambities 2013

Hoofdstuk

Ondernemingsdoelen

Hoofdstuk 2 Terug naar de kerntaak ‘wonen’

• • • •

Hoofdstuk 3 Vastgoedportefeuille vitaliseren & financieringsruimte vergroten

• Vitaliseren van het vastgoed met 3.000 woningen tot 2020 • Vergroten van de financieringsruimte

Hoofdstuk 4 Waardecreatie werkapparaat vergroten

• Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering

Hoofdstuk 5 Strategisch leren borgen

• Adequate strategische informatievoorziening • Professionele en gemotiveerde medewerkers binnen een wendbare organisatie • Medewerkers richting geven en daarvoor (verder) toerusten, gericht op realisatie van doelen

Hoofdstuk 6 Woonplus werkt aan uw woonwens

• Betaalbare huisvesting realiseren • Bijdragen aan ontwikkeling en realisering van de woonvisie van de gemeente Schiedam • Optimaliseren contact met de omgeving • Financiële continuïteit waarborgen • Samenwerkingsverbanden gericht op wonen en zorg

Leeswijzer Hoofdstuk 1 bevat de belangrijkste externe ontwikkelingen die op Woonplus van invloed zijn. De hoofdstukken 2 t/m 6 hebben dezelfde opbouw. Eerst wordt in een tabel per strategisch veld een samenvatting gegeven van geleverde prestaties in 2013. Daarna worden de prestaties woordelijk toegelicht. Aan het eind van elk hoofdstuk lichten we toe hoe de prestaties zich verhouden tot de eisen van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), noemen we scores op de prestatie-indicatoren en kengetallen.

Goede betaalbare huisvesting voor primaire doelgroep Bijzondere doelgroepen huisvesten Verantwoorde uitgaven aan leefbaarheid Verbeteren kwaliteit van de dienstverlening

Vervolgens geeft Hoofdstuk 7 de actuele stand van zaken over de projecten weer. Hoofdstuk 8 geeft de middelen over 2013 weer, die wij hebben ingezet om onze ambities te realiseren. Hoofdstuk 9 geeft inzicht in de financiële toekomst van Woonplus. In hoofdstuk 10 zijn de verslagen van onze samenwerkingspartners opgenomen.


Jaarverslag 2013

13

Hoofdstuk 1

Externe

ontwikkelingen De slechte economische situatie met kleine tekenen van herstel Wij merken dat steeds meer mensen betalingsproblemen ondervinden. Dit resulteert in een toename van woninguitzettingen. De interesse voor (zeer) goedkope huurwoningen neemt toe. Ook ervaren wij een toename van dreigende faillissementen van leveranciers en aannemers. Daarentegen zien wij ook kleine tekenen van herstel: het aantal mutaties in de huurportefeuille neemt toe en ook de interesse voor koopwoningen neemt voorzichtig toe. Het afzetten van bestaande koopwoningen vereist wel grote inzet. Er vindt duidelijk heroriëntatie plaats onder potentiële kopers over hun financiële mogelijkheden. Politieke maatregelen hebben hun weerslag op corporatiesector •O ndanks dat de verhuurderbelasting niet te betalen is uit extra huuropbrengsten, liet de heffing ons geen andere keuze dan de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. •D e verhuurderbelasting, voor Woonplus oplopend naar circa € 7 miljoen per jaar, heeft een negatief effect op onze investeringsruimte en maakt het noodzakelijk onze beoogde toekomstige investeringen te temporiseren, opnieuw te prioriteren en inhoudelijk te heroverwegen. •D e betaalbaarheid van sociale huur komt voor een groeiende groep minima onder druk te staan. Dit heeft gevolgen op operationeel vlak (achterstand, verhuurbaarheid) en stelt extra scherpe randvoorwaarden bij het ontwikkelen van nieuwbouw. •N och het Woonakkoord, noch de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 heeft samenhang gebracht tussen plannen voor de woningmarkt. Wijziging of aanvulling van rijksbeleid lijkt slechts een kwestie van tijd en dat maakt het lastig een consistent beleid te voeren.

•B ij gebrek aan interesse van beleggers voor Schiedam, is er geen positief effect te verwachten van vereenvoudiging van regels voor de verkoop aan beleggers. • Rechtstreekse uitbetaling van de huurtoeslag aan huurders betekent dat wij extra risico lopen op het gebied van huurachterstand. • Invoering van de Warmtewet betekent voor ons een extra kostenpost door de benodigde aanpassing aan circa veertig centraal gestookte installaties. Opmerkelijke gebeurtenissen in de corporatiesector • Een toenemend aantal corporaties staakt of minimaliseert investeringen in de woningvoorraad en energiebesparende maatregelen als gevolg van de verhuurderbelasting. • Toezichthouders en bestuurders van woningcorporaties stappen met succes naar de rechter om de specifiek voor woningcorporaties bedoelde staffelregeling voor hun beloning tegen te houden. Die regeling koppelt de grootte van een woningcorporatie (aantal huizen) aan een maximumsalaris voor de directeur-bestuurder. De rechter stelt hen in het gelijk en de regeling wordt aangepast. • De voormalige A- en B-statussen vervallen in het continuïteitsoordeel. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal de financiële continuïteit in brede zin beoordelen en corporaties eens per jaar hierover informeren. • Het gesloten akkoord tussen Aedes en het kabinet over onder andere de verhuurderbelasting bracht veel beroering binnen en buiten de sector. Ondanks de grote weerstand werd het akkoord door de Aedes-leden aanvaard onder voorwaarden van tijdelijkheid van het akkoord én het hoog op de politieke agenda plaatsen van het onderwerp ‘betaalbaarheid’. De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

14

Hoofdstuk 2

Terug naar de

kerntaak wonen Samenvatting geleverde prestaties 2013 Tabel 1 - Terug naar de kerntaak wonen

Doelstelling

Te leveren prestaties 2013

Realisatie 2013

Goede betaalbare huisvesting voor primaire doelgroep. Wij stellen de kerntaak in onze activiteiten centraal.

Conform de Europese toewijzingsregels 92% van de sociale voorraad toewijzen aan onze primaire doelgroep met een bruto-inkomen tot € 34.229.

Realisatie 96,6% sociaal, 3,4% aan inkomens boven € 34.229.

Experiment Oost in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek om de sociaal-economische positie en de sociale infrastructuur in deze wijk te versterken.

Het college van B&W is akkoord gegaan met de voorgestelde invulling van het onderdeel ‘lokaal maatwerk’ bij woningtoewijzing. Het experiment is onderdeel van dit voorstel.

Bijzondere doelgroepen huisvesten

In 2013 maken we afspraken met een nieuwe partner in de zorg over de huisvesting van mensen die onder goede begeleiding zelfstandig kunnen wonen.

Gesprekken met beoogde nieuwe partner zijn zonder resultaat gebleven. Het aantal woningen dat is verhuurd aan cliënten van Firmitas is verhoogd naar 13.

Behaald?

3

3

7

Bij gebrek aan kandidaten wordt taakstelling huisvesten statushouders niet behaald. Aantal voor senioren gelabelde woningen is verminderd. Wij blijven investeren in projecten in het kader van schoon, heel en veilig, maar houden onze uitgaven aan leefbaarheid beperkt. Daarnaast stimuleren wij de leefbaarheid in buurten en wijken door de zelfredzaamheid van bewoners te vergroten.

Maximaal 1% van de netto huuropbrengst geven wij uit aan leefbaarheid (exclusief bijdrage WAP en personele lasten). Dat komt neer op € 655.000. Wij zetten de lijn voort dat wij bewonersinitiatieven vooral ondersteunen, niet financieren.

Realisatie € 519.000,- (79% budget, 0,8% netto huuropbrengst)

3

Door samenwerking met gemeente is een besparing van circa 25% gerealiseerd op groenvoorzieningen. Voor de Beethovenflat is op initiatief van bewoners een activiteitenplan voor de gezamenlijke ruimte operationeel. Er is een nieuwe bewonersgroep actief voor Schubert- en Lisztplein. Er is een pilot uitgevoerd aan het Schuttersveld met ‘digitaal participeren’.


Jaarverslag 2013

15

Hoofdstuk 2 -

Terug naar de kerntaak wonen

30 jaar en ten minste annuïtair wordt afgelost; • Doelstelling Te leveren prestaties 2013 •d e overdrachtsbelasting wordt structureel verlaagd naar 2 procent; •o p de huurmarkt komt er naast de corporaties in elk geval meer ruimte voor alternatieve • partijen, waardoor de woningzoekenden meer keuze krijgen; voorkomen betalingsproblematiek • Verbeteren h uurderskwaliteit krijgen Wij extra huurverhoging boven en van de dienstverlenmaken beheers- • inflatie, afhankelijk vanbetalingsachterstanden het huishoudinkomen; ing. Nieuwe baar. Dit doen wij door met 90% van de • technologie v erhuurders gaan verhuurdersbelasting betabiedt huurders met betalingsproblemen persoonlen (tot € 800 per te jaar); mogelijkheden om miljoen lijk contact hebben. Dit klantcontact • het h etcontact toezicht op de woningcorporaties wordt met vindt plaats in de fase voorafgaand aan onze klanten tedankzij het opstarten vanwet; het juridisch traject. verbeterd een nieuwe • intensiveren € 70 miljoen voor energiebesparende maatWij leggen daarnaast preventief 500 huisregelen in zowel grootschalige projecten als bezoeken af bij alle huurders betrokken (via een fonds) bijbijparticulieren. projecten van planmatig onderhoud.

het WWS-puntensysteem voor woningwaarRealisatie 2013 Behaald? dering vervalt. In plaats daarvan wordt de maximaal redelijke huur 4,5 procent van de 648 leefbaarheidsdossiers zijn onder WOZ-waarde van een woning; handen. woningcorporaties krijgen een extra verhuurSuccesvolle opschoonacties portieken dersheffing opgelegd. inIn 2017 gaat het om Nieuwland. € 1,2 miljard bovenop de € 800 miljoen uit het Er zijn 70-80 huisbezoeken per maand. Lenteakkoord: € 2 miljard in totaal; 3 gevolg daarvan neemt het aantal dAls e hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. Voor betalingsregelingen toe. nieuwe en bestaande gevallen wordt het maximale aftrektarief (vierde schijf) vanaf 2014 teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. Dat gebeurt in stappen van een half procent per jaar. Dit laatste geldt niet voor de Er zijn ruim 550 huisbezoeken afgelegd. inkomens in de 42% schaal; deze schaal wordt De huisbezoeken maken dat onderhoudsinprojecten 1x verlaagd naar een schaal, waardoor soepel verlopen. Ook38% op vlak de aftrekmogelijkheid in 1x substantieel daalt; Signaleren wij sociale problemen, dan van leefbaarheid, overbewoning, onderbieden wij hulp. enhet sociale problematiekvan leveren de maar wel van Rutte II •b huur uiten gezichtsveld 2012, huisbezoeken veel informatie. Na 47 dagen onderhandelen tussen PvdA en belang te melden: begin 2013 wordt een ‘woonVVD werd 29 oktober een nieuw regeerakkoord akkoord’ gesloten tussen coalitiepartijen, D66, Wij leggen begin 2013 streefcijfers vast Aantal respondenten bleef op onderdelen 7 gepresenteerd: ‘Bruggen slaan’. Bovenop de SGP ChristenUnie. Dit akkoord voorziet voor een aantal aspecten van de dienstverachter.en Vanaf mei zijn klanten (ook) maatregelen uit het Herfstakkoord het onder meer in een lagere verhuurdersheffing lening, waarover wij eindomvat 2012 klanten telefonisch benaderd. naar hun mening hebben gevraagd. waardering over 2013 is 7,4. meer ingrijpende woningmarktmaatregelen: - Gemiddelde inmiddels verhuurdersbelasting genoemd Streefcijfer voor 2014 is ongewijzigd: een 7,5. Woonplus heeft met Eneco een nieuwe overeenkomst gesloten voor algemene ruimten. Ook huurders kunnen met korting stroom afnemen.

3 doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald

Handhaven Europese toewijzingsregels Sinds 2011 is Europese regelgeving van kracht over de bouw en het verhuren van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed. Corporaties moeten tenminste 90% van de vrijgekomen woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 681,02) toewijzen aan huishoudens met een bruto huishoudinkomen tot € 34.229. Voor de overige 10% aan vrije beleidsruimte hebben wij specifiek beleid geformuleerd. Wij passen dit beleid strikt toe en hanteren intern vanuit voorzichtigheid een norm van 92%. Daarnaast trachten wij ook rekening te houden met de regionale afspraken binnen de Stadsregio Rotterdam voor de woningtoewijzing.

In 2013 is 96,6% van alle leeggekomen sociale huurwoningen verhuurd volgens de toewijzingsnorm. De resterende 3,4% is toegewezen aan de doelgroep net boven de inkomensgrens. Figuur 1 - Verloop toewijzing, 2013: 96,6%

100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86%

realisatie norm 2013 It norm

84% 2010

2011

2012


2013

Jaarverslag 2013

16

Hoofdstuk 2 -

Vrije beleidsruimte 10% Van verhuringen van sociale huurwoningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen gelijk aan of boven € 34.229. Als bovengrens van het huishoudinkomen hanteren wij een inkomen van € 42.500. Woningzoekenden met een inkomen in dit segment en met een urgentieverklaring hebben altijd voorrang. Voor het resterende deel toewijzingen aan dit inkomenssegment hebben wij beleid geformuleerd: • t oewijzing sociale huurwoningen aan stadsvernieuwingsurgenten; • t oewijzing nieuwbouweengezinswoningen; •s chrijnende gevallen en calamiteiten zonder urgentieverklaring op indicatie van manager Wonen; • t oewijzing aan huurders in te verkopen complexen met het oog op stimulering van verkoop; • t oewijzing aan huurders met een beperking of zorgbehoefte. In 2013 is de vrije beleidsruimte ook benut voor verhuur van woningen via directe bemiddeling. In totaal is 6% van de woningen in het sociale huursegment verhuurd aan huishoudens met een inkomen gelijk aan of boven € 34.229. Regionale toewijzingsafspraken De toewijzing van woningen binnen de stadsregio Rotterdam gebeurt via een regionaal toewijzingssysteem. Alle toewijzingen van Woonplus verlopen via de regels van het systeem. Binnen dit systeem heeft Woonplus de ruimte om buiten het regionale toewijzingssysteem woningen te verhuren. Dat noemen we directe verhuur. Daarnaast verhuren wij een bepaald percentage volgens criteria die samen met de gemeente zijn afgesproken, namelijk lokaal maatwerk en volkshuisvestelijk labelen. Directe bemiddeling Directe bemiddeling gebruiken wij normaliter bij verhuringen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring, herhuisvestingskandidaten, bijzondere doelgroepen en begeleid wonen. In 2013 hebben wij directe bemiddeling echter vooral ingezet voor het bemiddelen van woningzoekenden, omdat Woonplus begin 2013 een behoorlijke leegstand van woningen had. Voor bepaalde categorieën woningen (portiekwoningen zonder lift, oude kleine vooroorlogse woningen en woningen in de dure huursector) kunnen wij via het reguliere aanbodmodel niet de klant vinden voor de woning, terwijl deze klanten er wel zijn. Via directe bemiddeling was het geen probleem om de juiste klanten voor deze woningen


te vinden. Vaak zijn het woningzoekenden die met spoed op zoek zijn naar woonruimte. Woonplus kwam door deze inzet met de directe bemiddeling wel met 41% van de verhuringen boven het ijkpunt van 25% uit. De inzet van directe bemiddeling is besproken met beleidsmedewerkers van de gemeente Schiedam en met medewerkers van Woonnet Rijnmond. Deze laatste erkennen dat het huidige aanbodmodel Woonnet Rijnmond niet meer afdoende functioneert. Het huidige aanbodmodel wordt per 1 juli 2014 aangepast naar aanleiding van de nieuwe Woonruimteverordening. Lokaal maatwerk Voor 2013 en 2014 is het beleid voor Lokaal Maatwerk als volgt geformuleerd: • Schaarse woningen Eengezinswoningen zijn een schaars goed binnen het bezit van Woonplus. Zij zijn in eerste instantie bestemd voor gezinnen uit Schiedam. • Nieuwbouw/renovatie Woonplus wil Schiedammers de mogelijkheid bieden om in de eigen stad wooncarrière te maken en geeft dan ook bij het toewijzen van nieuwbouw- en renovatiewoningen voorrang aan Schiedammers. In 2013 zijn 34 nieuwbouwappartementen met voorrang toegewezen aan Schiedammers. • Leefbaarheid/versterken sociale cohesie Vanaf oktober 2013 heeft Woonplus met de gemeente Schiedam besloten lokaal maatwerk in te zetten in Schiedam-Oost. Dit gebeurt door in voorkomende gevallen een inkomenseis te stellen aan woningzoekenden bij woningen die vanaf oktober 2013 en in 2014 vrijkomen voor verhuur. Op deze wijze willen Woonplus en de gemeente de instroom van kansarme nieuwkomers beperken en de sociaal-economische positie van de wijk Oost verbeteren. In 2013 is in totaal 9% van de leeggekomen woningen verhuurd volgens de richtlijnen van Lokaal Maatwerk. Volkshuisvestelijk labelen Volkshuisvestelijk labelen passen wij toe bij toewijzing aan seniorenwoningen, van grote woningen en aan grote gezinnen. Via dit label is 13% van de woningen verhuurd. Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek Oost De wijk Schiedam-Oost is een oude volkswijk met toenemende grootstedelijke problematiek. De uitwassen ervan - illegaliteit, overbewoning, De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

17

Hoofdstuk 2 -

drugshandel, wietplantages en andere vormen van criminaliteit - nemen hand over hand toe. De oude wijk heeft een grote voorraad verouderde woningen van slechte kwaliteit, zowel van Woonplus als van particuliere verhuurders en eigenaars. Dit heeft een sterk aanzuigende werking op huishoudens met (zeer) lage inkomens en huishoudens die zich in een probleemsituatie bevinden. De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, ook wel bekend als de Rotterdamwet, richt zich op sturing van dergelijke instroom en kan bijdragen aan versterking van de sociaal-economische positie en de sociale infrastructuur in deze wijk. In 2013 is een verzoek ingediend bij de gemeente om de wet te kunnen toepassen wat betreft woningtoewijzing. Het college van B&W heeft eind 2013 ingestemd met dit voorstel. Toewijzen nieuwbouw In 2013 is één nieuwbouwproject opgeleverd en in verhuur genomen, namelijk 34 appartementen in het complex Hof in Zuid. Meer bijzonderheden


hierover zijn vermeld in het Hoofdstuk Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten en het Hoofdstuk Waardecreatie van het werkapparaat vergroten.

Afspraken met bijzondere doelgroepen Onderdeel van de primaire doelgroep van Woonplus zijn klanten die meer nodig hebben dan alleen een dak boven hun hoofd. Woonplus faciliteert op verschillende plaatsen het concept Begeleid wonen. Wij geven in dat geval bestaande complexen een herbestemming, zorgen voor de verbouwing en inrichting van algemene ruimten en berekenen de nieuwe bewoners een aangepaste huurprijs. Het betreft zo’n 300 klanten in diverse complexen. Tabel 3 toont een overzicht hiervan. Gesprekken met een beoogde nieuwe partner voor afname van enkele woningen in de Beethovenflat zijn op niets uitgelopen. De ideeën liepen teveel uiteen.

Tabel 2 - Huisvesting bijzondere doelgroepen

Met wie?

Waar

Hoeveel en wanneer?

Firmitas Hulpverlening

Verspreid over Schiedam

Uitbreiding naar 13 in 2013, loopt door in 2014

Pameijer Stichting

Eerste Tuinsingel Maasdamsestraat ’t Raam Lange Achterweg Hof in Zuid

Doorlopend

Trivium Lindenhof

Edisonplein

Doorlopend

Stichting Philadelphia

Willem Dreesplein

Doorlopend

Stichting Mozaïk - Sociale Dienst


10 t/m 2012, geen in 2013

Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers


30 in 2013

Lentiz LIFE College


6 in 2012, die doorliepen in 2013

Firmitas Firmitas Hulpverlening biedt psychosociale hulp aan mensen (voornamelijk jongeren en gehandicapten) die op de een of andere manier vastgelopen zijn met zichzelf of binnen relaties. Zij bieden klanten ondersteuning bij persoonlijke problemen en proberen een veranderingsproces in gang te zetten. Zij verzochten ons voor circa twintig jongeren twee- of driekamerwoningen te leveren voor hun project. Wij hebben dertien woningen kunnen aanbieden en verhuren aan de stichting Firmitas.

Pameijer / TriviumLindenhof / Philadelphia De Pameijer Stichting ondersteunt op verschillende locaties in ons bezit specifieke kleinschalige woonprojecten voor uiteenlopende klantgroepen die een vorm van begeleiding nodig hebben. Soortgelijke kleinschalige projecten hebben wij eveneens al langere tijd met TriviumLindenhof en Stichting Philadelphia. Stichting Mozaïk - Sociale Dienst Via het Convenant veelplegers heeft de gemeente met Woonplus en andere instanties afspraken gemaakt over de opvang van veelplegers. Tot en met 2012 hebben wij tien personen onder dit De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

18

Hoofdstuk 2 -

convenant gehuisvest. In 2013 zijn geen nieuwe aanmeldingen ontvangen. De veelplegers hebben een zorgcontract met Stichting Mozaïk en krijgen van hen begeleiding bij terugkeer in de maatschappij. Over de huurbetalingen heeft Woonplus afspraken gemaakt met de gemeentelijke Sociale Dienst. Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers Een bijzondere doelgroep is de groep asielzoekers met een verblijfstatus. De gemeente Schiedam heeft zich in het VNG-bestuursakkoord van 2007 gecommitteerd om jaarlijks een vooraf vastgesteld aantal statushouders uit de reguliere regeling te plaatsen. Woonplus voert de afspraken uit het akkoord uit. In 2013 hebben wij via het COA dertig statushouders kunnen plaatsen. Onze taakstelling voor het huisvesten van statushouders is daarmee niet behaald. Het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers leverde onvoldoende kandidaten om de taakstelling te volbrengen. Daar staat tegenover dat wij in 2012 meer verblijfsgerechtigden hebben gehuisvest dan de taakstelling verlangde. Lentiz LIFE College Sinds 2011 is er een samenwerking tussen het LIFE College van de Lentiz onderwijsgroep, de gemeente Schiedam en de Stichting Onder Een Dak. De doelstelling is het creëren van een sociale, prettige en veilige woonomgeving voor leerlingen van LIFE door het beschikbaar stellen van huisvesting en woonbegeleiding. Dit moet resulteren in: •v erbetering van het sociaal en maatschappelijk functioneren van de leerlingen; •v ermindering van de sociale en soms ook psychische problematiek; • beheersing van geldproblemen; • bevordering van de studieresultaten; • bevordering van de doorstroming. Kortom, een vangnet om terugval en uitval van jongeren tot een minimum te beperken. Woonplus stelt hiervoor sinds 2012 zes appartementen beschikbaar in het goedkope segment. Seniorenhuisvesting Van een aantal specifiek voor senioren gelabelde complexen is het seniorenlabel verwijderd. Enerzijds is dit gebeurd omdat een deel van de woningen fysiek niet (volledig) voldoet aan functionele eisen voor bewoning door senioren. Anderzijds werkt het label soms ronduit belemmerend bij verhuring van de woningen. Ook zonder het label te gebruiken, worden de woningen vaak toch verhuurd aan (vitale) senioren.


Verantwoorde uitgaven aan leefbaarheid Maximaal 1% van de netto huuropbrengst geven wij uit aan leefbaarheid. Voor 2013 komt dat neer op maximaal € 655.000. De realisatie bedraagt circa € 519.000 (79% van het totale budget). De grootste kostenpost binnen leefbaarheid bestaat uit kosten aan groenonderhoud en bestrating. Een derde van de kosten heeft hierop betrekking. Net iets minder dan één derde van de kosten heeft betrekking op vaste onderdelen als het wisselen van vuilcontainers, schoonmaakkosten, glazenwassen en kosten van de buurtposten. Een kwart van de kosten heeft betrekking op het afhandelen van allerhande leefbaarheidsmeldingen en het afhandelen van kleine storingen en reparaties zoals lampjes (1.904 meldingen). Het overige deel bestaat uit kosten aan kleine projecten zoals het opknappen van het atrium in de Marconihove, voortzetting van het rookmelderproject in het bezit, het project Schoon & veilig en de bijdrage aan de woon-welzijnsteams in Schiedam-Noord. Bijna de helft van de kosten wordt gemaakt in stadsdeel Stad, de rest is ongeveer gelijk verdeeld over de stadsdelen Nieuwland en Noord. Enkele bijzonderheden: •V anaf 2013 is een nieuwe bewonersgroep actief in de VvE’s van het Schubertplein en het naastgelegen Lisztplein; • Voor de Van Beethovenflat is op initiatief van de bewoners een activiteitenagenda voor de gezamenlijke ontmoetingsruimte in gang gezet; • Frequente opschoonacties van een groot aantal portieken in Nieuwland zijn succesvol. Samen met Irado en politie worden illegaal gestalde fietsen, scooters en kinderwagens uit portieken weggehaald en wordt rommel uit portieken, bergingen en rondom entrees verwijderd. Een brief voorafgaand aan de actie aan alle huurders zorgt ervoor dat velen hun spullen tijdig weghalen. Nadat de portieken zijn opgeruimd, volgt strakke handhaving zodat ze niet snel opnieuw vervuilen. Deze aanpak is onderdeel van het project Handhavend optreden en laat zien dat een schoon portiek bijdraagt aan een prettige en veilige woonomgeving; • Alle brandgangen (poorten) in ons bezit zijn in beeld gebracht. De complexbeheerders zorgen voor de planning en uitvoering van het onderhoud van een aantal van deze poorten. Leefbaarheidsdossiers Eind 2013 waren er 648 leefbaarheidsdossiers onder handen. De meeste dossiers hebben beDe realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

19

Hoofdstuk 2 -

trekking op de wijken Groenoord en het oostelijk deel van Nieuwland. De dossiers zijn gevormd naar aanleiding van externe (of interne) meldingen dat er op sociaal-maatschappelijk vlak problemen zijn rondom een adres. Dossiervorming is noodzakelijk om in geval van het starten van een juridisch traject een deugdelijke onderbouwing te kunnen overleggen. Participatiemedewerkers gaan in gesprek met direct betrokkenen en trachten sturend op te treden zodat problemen worden verholpen. Dit gebeurt waar nodig in samenwerking met verschillende instanties. In 2013 zijn 218 nieuwe dossiers geopend. In dezelfde periode zijn 108 dossiers gesloten na gemiddeld 565 dagen te zijn gemonitord. Dat houdt in dat de mensen ofwel zijn doorverwezen naar hulpverlening en de problemen zijn verholpen, er ontruimingen hebben plaatsgehad, mensen zijn verhuisd of dat na een langere periode van monitoren er geen nieuwe problemen zijn gemeld en het aanhouden van een dossier niet langer zinvol is. Wijk Actie Programma Nieuwland Het rijk heeft Nieuwland aangewezen als aandachtswijk waarin extra moet worden geïnvesteerd. Eind 2008 startten 32 partijen - waaronder Woonplus - met de uitvoering van het Wijk Actie Programma (WAP) voor Nieuwland, onder regie van de gemeente. Het programma bestaat inmiddels uit veertig projecten die vallen onder de ‘vier vingers van Nieuwland’, namelijk: 1. werken en leren; 2. wonen en veiligheid; 3. ontmoeten; 4. achter de voordeur. Het streven is dat de projecten elkaar versterken en waar mogelijk ook samenwerken. Sommige projecten draaien inmiddels zelfstandig. Bewoners hebben aangegeven een prominentere rol te willen spelen in de wijk. Daarom is er binnen het programma voor de jaren 2012-2017 veel ruimte gegeven voor eigen initiatieven. Jaarlijks worden de prioriteiten besproken met bewoners en professionals. Op basis van de nieuwe prioriteiten voor de periode tot en met 2017 is een gezamenlijk uitvoeringsprogramma samengesteld door gemeente en Woonplus. De monitor Wijken in uitvoering van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uit oktober 2012 geeft een positief beeld van de ontwikkeling van Nieuwland tussen 2008 en 2012. In 2013 heeft het rijk besloten het programma voor aandachtswijken stop te zetten. Woonplus blijft zich inspannen om de in gang gezette activiteiten conform het programma voort te zetten.


Verbeteren kwaliteit dienstverlening Persoonlijke aanpak bij betalingsproblemen Wij proberen betalingsproblematiek te voorkomen en proberen eenmaal ontstane betalingsproblemen beheersbaar te maken door in zeker 90% van de gevallen persoonlijk contact te hebben. In geval van eenmaal ontstane betalingsproblemen vindt dit contact met de klant plaats in de fase voorafgaand aan het opstarten van het juridisch traject. Maandelijks zijn 70 tot 80 huisbezoeken afgelegd. Als gevolg daarvan neemt het aantal betalingsregelingen toe. Huurders die op deze manier in contact komen met Woonplus en een regeling treffen, zijn merendeels positief over deze aanpak. Figuur 2 - Aantal woninguitzettingen 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

77

2010

91

89 70

2011

2012

2013

Wij zijn voornemens een deel van de huisbezoeken te verplaatsen naar de avonduren zodat de trefkans wordt vergroot en daarmee ook de kans op het kunnen maken van betalingsafspraken. Ondanks deze aanpak is het aantal woninguitzettingen in 2013 gestegen: 89 huurcontracten werden gedwongen beëindigd (Figuur 2). Op één na hadden alle uitzettingen betalingsproblematiek als onderliggende oorzaak. Preventief achter de voordeur Wanneer Woonplus ingrijpende maatregelen in of aan de woning gaat uitvoeren, worden preventief huisbezoeken afgelegd. Zodoende kunnen wij vooraf rekening houden met bijzonderheden tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Tegelijkertijd biedt ons dat de mogelijkheid eventuele sociale problemen te signaleren. Zo mogelijk en indien wenselijk, bieden wij hulp in de vorm van verwijzing naar de juiste instanties. Er zijn afgelopen jaar ruim 550 huisbezoeken afgelegd, met het zwaartepunt in de eerste helft De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

20

Hoofdstuk 2 -

van het jaar. Eind 2013 zijn de voorbereidingen getroffen voor huisbezoeken in de wijk Oost. Dit traject start begin 2014 in voorbereiding op vervroegde uitverhuizing van enkele complexen in de wijk.


Streefcijfers vastleggen over beoordeling dienstverlening Bureau Totta meet continu bij onze klanten de tevredenheid over onze dienstverlening. Dit gebeurt bij reparatieverzoeken, woningmutatie (opzeggen en opnieuw verhuren) en bij huurincasso. Alle bevraagde processen worden goed gewaardeerd. Vooral de waardering voor de vriendelijkheid, het geduld en de behulpzaamheid van de

medewerkers valt daarbij op. Bij het incassotraject heeft persoonlijk contact de voorkeur. Dat wordt hoog gewaardeerd. Bij de reparatieverzoeken is men tevreden over de sms-dienst (herinnering aan afspraak). Dit blijkt een effectieve manier van dienstverlening te zijn: er zijn beduidend minder niet-thuis situaties. Aandachtspunten voor mogelijke verbetering zijn er ook. Zo ervaren veel ondervraagden de beslistijd voor het aanvaarden van een aangeboden woning als kort. Tot nu toe liggen de uitkomsten in dezelfde lijn als voorheen de uitkomsten van KWH. Eind 2013 bedroeg de gemiddelde waardering een 7,4. Het huidige streefcijfer (gemiddelde waardering 7,5) wordt ook voor 2014 gecontinueerd.

Figuur 3 - Reparatieverzoek

Figuur 4 - Nieuwe woning

Rapportcijfer reparatieverzoek

4

5

6

3

7

Rapportcijfer contact over nieuwe woning

4

10

1

6

3

8 9

2

5

7

8 9

2

10

1

7,5

7,3

2012: 7,7

2012: 7,3

Figuur 5 - Melden reparatieverzoek Wijze indienen reparatieverzoek

3% 30%

53%

Via de telefoon Via e-mail

14%

Via de website van Woonplus Anders, namelijk

5% Toename melding via website met 8%, afname overige meldingswijzen.


Jaarverslag 2013

21

Hoofdstuk 2 -

Eneco aanbod aan huurders met collectiviteitsvoordeel In 2013 heeft Woonplus een aanbestedingstraject uitgevoerd voor een energieleverancier. Het resultaat daarvan is dat er een nieuwe overeenkomst is gesloten met Eneco voor het energieverbruik in de algemene ruimten en ketelhuizen in onze complexen. Aanvullend zijn wij overeengekomen dat huurders voor eigen gebruik met 8% korting 3 jaar Ecostroom en Ecogas en/of de slimme thermostaat van Eneco kunnen afnemen. Alle huurders hebben hiervoor een aanbod ontvangen. Klachtencommissie Woonplus is aangesloten bij de regionale Geschillen Advies Commissie (GAC). De GAC werkt als onafhankelijke geschillencommissie voor verschillende corporaties in de regio Rotterdam. De GAC houdt wekelijks zitting en beschikt over een brede expertise en jarenlange ervaring. Hierdoor zijn klanten verzekerd van een professionele en snelle afhandeling en eventueel bemiddeling op het moment dat zij een geschil hebben met Woonplus. In 2013 zijn geen klachten ontvangen over Woonplus.


Samenvattend beeld inzake de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) Huurtoeslag Bij het verhuren van woningen streven wij ernaar dat huurders zo min mogelijk een beroep doen op huurtoeslag. Wij merken echter dat dit steeds lastiger wordt. Bovendien krijgen wij signalen dat onze doelgroep in toenemende mate een beroep doet op sociale voorzieningen. Gezien de inkomensverhoudingen in de gemeente - gemiddeld lage inkomens - en de economische ontwikkelingen is dat geen verrassing, maar wel een groeiende zorg. Door de sterke toename van de betalingsproblematiek en de tijd en energie die wij daarin moeten steken, is de zorg realiteit geworden. Voor de sociale doelgroep hanteren wij minimum inkomenseisen bij toewijzing van nieuwbouw. Voor het bepalen van die inkomensgrenzen (en daarmee de betaalbaarheid van het wonen) maken wij gebruik van informatie van het Nibud en van algemeen beschikbaar onderzoek. Ondanks het hanteren van gestaafde ‘woonquote’ voor verschillende inkomensgroepen, blijkt in de praktijk dat huurders huiverig zijn om een nieuwe huurverbintenis aan te gaan met een relatief hogere huur binnen het sociale segment zonder (volledige) compensatie door huurtoeslag.

Prestatie-indicatoren Onderstaande tabel bevat een overzicht van de prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling geeft ons streven weer voor 2020. Tabel 3 - Prestatie-indicatoren kerntaak wonen

Prestatie-indicatoren

Realisatie 2013

Doel 2013

Realisatie 2012

langetermijndoel

96,6%

92%

96%

≥ 90%

Huishoudinkomen boven € 34.229

3,4%

8%

4%

10%

Uitgaven leefbaarheid in % netto huuropbrengst

0,8%

Maximaal 1%

1%

0,8%

7,4

7,5

7,5

Woningtoewijzing doelgroep: Huishoudinkomen tot € 34.229

Gemiddelde waardering dienstverlening doel 2013 is behaald,

doel 2013 is niet behaald


Jaarverslag 2013

22

Hoofdstuk 2 -


Tabel 4 - Kengetallen kerntaak wonen

Kengetallen

Realisatie 2013

Realisatie 2012

benchmark regio 2012

benchmark land 2012

n.v.t.

n.v.t.

Omvang bezit: Woningen Parkeergelegenheden Winkels en bedrijfsruimten Totaal

11.756 858 132 12.746

11.797 868 131 12.786

Gem prijs per woning

€ 461

€ 442

€ 434

€ 445

121

121

135

140

78,7 78%DAEB 95% n-DAEB

77,1 76% DAEB 95% n-DAEB

68% DAEB 91% n-DAEB

67% DAEB 85% n-DAEB

Mutatiegraad ultimo jaar

8,8

8,1

7,9

7,9

Huurachterstand in % jaarhuur: Actief (zittende huurders) Niet actief (vertrokken huurders)

1,4 1,1 0,3

2,55 1,39 1,16

1,2

1,3

Huurderving in % jaarhuur: Verhuur Sloop Verkoop

4,0 2,4 0,3 1,3

3,2 2,8 0,4

1,8

1,5

Aantal huisuitzettingen

89

70

-

-

Aantal ontvankelijke klachten bij (regionale) klachtencie over dienstverlening

0

0

-

-

-

-

94%

93%

6%

7%

11,9%

15,1%

28,1%

30,4%

Gemiddeld aantal punten (WWS) Huur in % van max toegestane huur

Toewijzingen naar huurprijsgrens: Tot 2e huurtoeslaggrens Tot liberalisatiegrens Totaal sociaal Boven liberalisatiegrens Totaal Toewijzing sociaal in %: Huishoudinkomen tot € 34.229 (prijspeil 1-1-2013) Huishoudinkomen > € 34.229 (prijspeil 1-1-2013) Bijzondere doelgroepen Aandeel ouderen- en miva woningen Woningen voor bijzondere groepen Aandeel toegankelijke woningen (0-treden)

806 (76%) 232 (22%) 1.038 (98%) 17 (2%) 1.055

572 165 737 23 760

(75%) (22%) (97%) (3%)

96,6%

96%

3,4%

4%

13,9% 84 39,3%

18,4% 84 38,7%


Jaarverslag 2013

23

Hoofdstuk 3

Vastgoed vitaliseren en

financieringsruimte vergroten Samenvatting geleverde prestaties 2013 Tabel 1 - Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten

Doelstelling

Te leveren prestatie 2013

Realisatie 2013

Vastgoedportefeuille vernieuwen: vitaliseren van het vastgoed met 3.000 woningen tot 2020. Investeringen bij nieuwbouw zijn overwegend gericht op grondgebonden woningen. Er is geen ruimte meer voor investeringen in nieuwe en bestaande woningen met een maandhuur vanaf € 681,02 noch in bedrijfsen maatschappelijk onroerend goed.

Door nieuw regeringsbeleid is het onduidelijk of wij de vernieuwing kunnen realiseren. In eerste helft van jaar stellen wij scenario’s op, waarin wij keuzes maken voor nieuwbouw en renovatieprojecten.

Er zijn verschillende scenario’s uitgedacht en doorgerekend. De uitkomsten laten een spanningsveld zien tussen de financiën en de risico’s van het bezit. Woonplus streeft naar herstructureren wat noodzakelijk is en doet wat financieel maximaal haalbaar is. Hiermee wordt voldaan aan WSW- en CFV-normen, beperkt wordt voldaan aan volkshuisvestelijke taak en waarbij verhoogd risico blijft bestaan voor het vastgoed. Op basis van de beoordeling van het CFV blijkt de vermogenspositie van Woonplus onvoldoende om de volledige herstructureringsopgave te kunnen uitvoeren.

Wij onderzoeken de mogelijkheden van sociale nieuwbouw huurwoningen zonder onrendabele top.

Zie onderdeel waardecreatie (H4).

Oplevering appartementen Hof in Zuid: Nieuwbouw woonservicecomplex 34 appartementen (huur) Verwachte oplevering Q1 2013

Alle woningen zijn opgeleverd in het eerste kwartaal.

3

Oplevering eengezinswoningen Majoraanveld-Kervelveld: Sloop 27 eengezinswoningen en nieuwbouw 26 eengezinswoningen (huur) Verwachte start sloop Q2 2013 Verwachte start uitv Q3 2013 Verwachte oplevering Q1 2014

De betrokken aannemer is failliet gegaan. Er is een nieuwe aannemer geselecteerd en de sloop is uitgevoerd in mei. Planning verschuift 1 kwartaal: oplevering in het eerste kwartaal van 2014. Hierdoor wordt het beoogde vernieuwingstempo 2013 niet behaald.

7

Oplevering eengezinswoningen Kwartet tweede fase: Nieuwbouw 9 koopwoningen Verwachte oplevering Q4 2013

Voor alle woningen zijn koop-aannemingscontracten getekend. De bouw vorderde sneller dan gepland: de woningen zijn in november opgeleverd.

3


Behaald?

7

Jaarverslag 2013

24

Hoofdstuk 3 -

Doelstelling


Realisatie 2013

Nieuwe nieuwbouwprojecten staan het eerste half jaar ‘on hold’. Eventuele start ligt in tweede helft 2013.

Gedurende 2013 bleef deze situatie onveranderd. Eind 2013 is besloten in 2014 drie nieuwbouwprojecten in uitvoering te nemen (Kwartet, Notenbalk en Beatles). De derde fase van Het Kwartet en Beatles II zijn ook daadwerkelijk gestart in december.

3

Samen met belanghouders stellen wij een gebiedsvisie voor Schiedam-Oost op.

De gebiedsvisie is in 2013 niet afgerond. Verwachting is tweede kwartaal 2014 de gebiedsvisie op te leveren. Wel is vooruitlopend besloten in 2014 te starten met een versneld uitverhuistraject voor een beperkt deel van deze buurt.

7

Wij zetten in op verkoop van 62 bestaande huurwoningen met een beoogd netto verkoopresultaat van € 4 miljoen.

De beoogde netto verkoopopbrengst over 2013 van € 4 miljoen is behaald (€ 4,35 miljoen1), hiervoor zijn 40 woningen verkocht.

3

Planmatig onderhoud breiden wij uit met prestatiegericht gevelwerk.

Proces is opgestart: in 2013 worden opnamen gedaan, vanaf 2014 volgt uitvoering volgens dit proces.

7

•H et overleg met collega corporaties en beleggers over verkoop van bedrijfsonroerend goed en complexgewijze verkoop leidt niet tot resultaat. De besprekingen zijn gestaakt.

7

•E indaflossing van financieringen zijn voor 2013 geregeld. Eindaflossingen in 2014 en 2015 zijn voorbereid.

3

• In het voorjaar is veel tijd en energie gestoken in gesprekken met CFV en WSW over een nieuwe begroting en nieuw jaarplan 2013. Het overleg met CFV en WSW leidt niet tot gewenste beoordeling. Er volgt in 2014 een verbeterplan om het vermogen structureel te versterken en een duurzaam verdienmodel voor de komende 20 jaar te realiseren.

7

Financieringsruimte In 2013 verrichten wij onderzoek naar vergroten. Wij maken behoud van financieringsruimte voor de kapitaal vrij door lange termijn door: bestaand bezit en • uitbreiding complexgewijze verkoop; nieuwbouw te verkopen. • verkoop bedrijfsonroerend goed; Om de financiering• herfinanciering bestaande leningen. sruimte te vergroten, 1 onderzoekendus wijexclusief aftrek gemoeide bedrijfswaarde. Kasstroom, strategische, 3daarnaast doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald financiële allianties.

1

Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten

Behaald?

Kasstroom, dus exclusief aftrek gemoeide bedrijfswaarde.

3 doelstelling 2013 is behaald, 7 doelstelling 2013 is niet behaald Vastgoedportefeuille vernieuwen De ontwikkelingen op dit vlak zijn opgenomen in hoofdstuk 9, Geijkt op de toekomst. Rendabele nieuwbouw van sociale huurwoning Dit onderdeel is inhoudelijk verder uitgewerkt in het Hoofdstuk Waardecreatie van het werkapparaat vergroten.

Projecten Terugtrekken uit Over het Water Begin 2013 hebben wij ons in overleg met de

gemeente Schiedam volledig teruggetrokken uit nieuwbouwproject Over het Water. Afhankelijk van de vraag zouden wij met de gemeente Schiedam in de wijk Nieuwland 190 eengezinswoningen bouwen of 156 eengezinswoningen en 149 appartementen. Het bouwplan bestond oorspronkelijk uit 500 nieuwe woningen, maar werd vorig jaar al bijgesteld onder druk van de crisis. Er zijn te veel onzekerheden om het plan uit te voeren. De vraag naar nieuwe koopwoningen is minimaal en er worden grote financiële beperkingen opgelegd bij corporaties. Om de bouw van Over het Water mogelijk te maken, werd een groot aantal portiekflats gesloopt. De gemeente tracht nu marktpartijen te verleiden in het project te stappen. De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

25

Hoofdstuk 3 -

Majoraanveld - Kervelveld (sloop 27 en nieuwbouw 26 eengezinswoningen voor sociale verhuur) Na het faillissement van de gecontracteerde aannemer is overeenstemming bereikt met een andere aannemer. De realisatie en oplevering zijn hierdoor een kwartaal doorgeschoven, met als gevolg dat het vernieuwingstempo niet is gerealiseerd zoals in het jaarplan 2013 is opgenomen. De sloop van de oorspronkelijke bebouwing is in mei uitgevoerd en de bouw van de nieuwe woningen is in september gestart. De laatste woningen worden in maart 2014 opgeleverd. Hof in Zuid (nieuwbouw 34 appartementen voor sociale verhuur) Het project Hof in Zuid bestaat enerzijds uit de renovatie van de voormalige Bethelflat en anderzijds uit aansluitende nieuwbouw van ruime seniorenwoningen op het aangrenzende perceel. Samen vormen zij een mooi wooncomplex in de Gorzen. Een woongroep van de Pameijer Stichting bewoont sinds eind 2011 gerenoveerde tweekamerwoningen in een apart ontsloten deel van het complex. De overige tweekamerwoningen in het oudere deel van het complex zijn samengevoegd en gemoderniseerd met als resultaat ruime appartementen voor senioren. Begin 2013 volgde de oplevering van het nieuwbouwdeel met 34 ruime sociale huurappartementen. De detaillering van het complex past goed binnen de omliggende oude woningcomplexen van architect Piet Sanders. De plint van het renovatiedeel zal medio 2014 worden gevuld met zorgen welzijnsinstanties met een functie voor de gehele wijk. Het Kwartet, fase 2 (9 nieuwbouw eengezinswoningen voor verkoop) Nadat alle negen woningen waren verkocht, werd in mei 2013 gestart met de bouw dit tweede deel van het gefaseerde bouwproject tussen de Burgemeester Honnerlage Gretelaan en de Noordvestsingel. In november 2013 werden de woningen opgeleverd, één maand eerder dan gepland dankzij het goede weer tijdens de bouwperiode. Het Kwartet, fase 3 (27 nieuwbouw eengezinswoningen) Dit deel van het project omvat de resterende 27 woningen van Het Kwartet. Deze fase is door de investeringsstop stilgelegd. Dit deel bestond uit acht koop- en negentien huurwoningen. Besloten is alle 27 resterende woningen in verhuur te nemen. Het project is aansluitend op de oplevering 2


van fase 2 in uitvoering genomen. De oplevering is voorzien voor de zomer 2014 en dan is het volledige project Het Kwartet gerealiseerd. Beatles II en Notenbalk II De projecten Beatles II en Notenbalk II omvatten de laatste 36 woningen van de voormalige gelijknamige WOG-projecten2 in Groenoord-Midden. Door de investeringsstop lagen de projecten in 2012 en 2013 stil, net als fase 3 van Het Kwartet. De uitvoering van Beatles II is eind 2013 ter hand genomen, met de uitvoering van Notenbalk II wordt begin 2014 gestart. De tweelaagse vierkamerwoningen worden ontwikkeld voor de sociale verhuur. Van Beethovenplein (renovatie 160 appartementen) Voor dit flatgebouw is een renovatie voorzien in 2017. Gezien de geconstateerde technische risico’s aan de standleidingen is besloten in 2013 de standleidingen te vervangen, vooruitlopend op de geplande renovatie. De verdere renovatie wordt meegenomen in de totale prioriteringsopgave van Woonplus. Gebiedsvisie Schiedam-Oost Voor een deel van de Wetenschappersbuurt in de wijk Oost staat gebiedsontwikkeling gepland in de periode 2015-2022. Zowel de kwaliteit van de (woon)ruimten als de woonomgeving wordt aangepakt. Al het woningbezit van Woonplus staat in dit gebied op de nominatie voor sloop. Over wanneer dit gebeurt en hoe de slooplocatie opnieuw moet worden bebouwd is sinds 2012 overleg gaande met de gemeente Schiedam en de bewonersvereniging. In het kader van het traject ‘rendabele sociale huurwoning’ is inmiddels ook een ervaren marktpartij bij dit overleg betrokken. Hierover staat meer in het Hoofdstuk Waardecreatie van het werkapparaat vergroten. Wij verwachten in juli 2014 een integrale gebiedsvisie af te ronden en blijven hierover samen met de gemeente de regie voeren. De exacte aanpak staat nog niet vast, maar wij weten wel in welke volgorde de aanpak gaat verlopen. Gezien de omvang van het gebied is de aanpak gefaseerd in vier delen. In oktober 2014 wordt gestart met de uitverhuizen van de eerste fase. Bewoners zijn hierover uitgebreid geïnformeerd en begin 2014 krijgt elke bewoner een huisbezoek. In de laatste periode van 2013 is deze buurt veel in de pers besproken. Aanleiding was de twijfel

WOG: inmiddels beëindigde Wijkontwikkelingsmaatschappij Groenoord


Jaarverslag 2013

26

Hoofdstuk 3 -

van bewoners over de veiligheid van de woningen. Een kleine groep bewoners heeft contact gelegd met de pers. Onafhankelijk onderzoek over de fysieke staat van de woningen bracht duidelijkheid. Er is geen sprake van onveilige situaties. Desalniettemin is er nog veel onzekerheid bij bewoners. Bewoners van betreffende blokken worden in de gelegenheid gesteld vooruitlopend op het uitverhuizingstraject op eigen initiatief eerder te verhuizen met gebruikmaking van het Sociaal Plan voor het betreffende gebied. 43 bestaande woningen verkocht In 2013 zijn 43 woningen verkocht: veertig mutatiewoningen en drie terugkoopwoningen. Wij hadden ons ten doel gesteld € 4 miljoen netto3 resultaat te genereren met de verkoop van 62 bestaande huurwoningen. Het gerealiseerde netto verkoopresultaat is € 4,35 miljoen met veertig mutatiewoningen. De doelstelling is daarmee ruimschoots behaald. Een wandeling in winterse sfeer langs koopwoningen in de wijk Noord, een standplaats op Woonbeurs Livin’ en een nieuwe website met onze koopwoningen vestigden begin van het jaar nadrukkelijk de aandacht op ons aanbod. In maart organiseerden wij een informatiemarkt over het kopen van een woning. Bezoekers kregen gratis financieel advies en informatie over alle stappen die bij de aankoop van een woning behoren. Daarnaast kon men verschillende woningen bezichtigen. In het najaar is deelgenomen aan de Open Huizenroute. Bovendien is een campagne gestart om forenzen te bereiken. Actief flyeren op stations en grote reclameborden op strategische locaties brengt ons woningaanbod onder de aandacht bij deze doelgroep. Uitkomsten van een onderzoek onder scheefwoners wordt gebruikt om de belangstelling voor koop aan te wakkeren onder tweehonderd potentiële gegadigden. Een voorgenomen verkoopaanbod aan bewoners aan het Bart Verhallenplein en het Albert van Raalteplein is niet geëffectueerd. De erfpachtconstructie is bij deze woningen dermate nadelig, dat het te onzeker is of individuele verkoop van deze woningen een positief resultaat genereert. We onderzoeken of dit ertoe moet leiden dat het verkooplabel definitief ongedaan wordt gemaakt. Voor zeven langdurig leegstaande woningen aan de St. Liduïnastraat is een koper gevonden. Voor deze verkoop hebben wij toestemming nodig van het ministerie. Afhankelijk van de toestemmingsverlening, verwachten wij de woningen in het tweede kwartaal van 2014 te leveren. 3

Kasstroom, dus exclusief aftrek van de bedrijfswaarde.


Uitbreiding prestatiegericht werken De afgelopen jaren zijn binnen het planmatig onderhoud goede ervaringen opgedaan met prestatiegericht schilderwerk. Het voornemen is deze manier van werken (en aanbesteden) uit te breiden tot prestatiegericht gevelwerk. Het gevelwerk beslaat jaarlijks gemiddeld 5 tot 10% van de opdrachtenportefeuille planmatig onderhoud. Aannemers zijn bij prestatiegerichte overeenkomsten langdurig verantwoordelijk voor een vooraf bepaald prestatieniveau van de gevel (en alle daarbij behorende casco-onderdelen) van vooraf geselecteerde complexen. Begin 2013 is dit proces opgestart. In 2013 zijn hiervoor de benodigde opnamen in complexen gedaan. Vanaf 2014 volgt uitvoering volgens dit proces. Naast de uitbreiding van prestatiegericht werken is in 2013 ook een begin gemaakt met verbetering van de aanbesteding van het onderhoud zonder prestatiecontracten.

Financieringsruimte vergroten Onze doelstelling is kapitaal vrij te maken door bestaand bezit en nieuwbouw te verkopen. Om de financieringsruimte te vergroten onderzoeken wij eveneens mogelijkheden voor strategische, financiële allianties. Behoud financieringsruimte voor de lange termijn De financiële zoektocht bij collega corporaties en beleggers heeft tot nu toe geen resultaten opgeleverd. Ondanks alle inspanningen is met zowel de verkoop van bedrijfsonroerend goed als voor complexgewijze verkoop geen resultaat geboekt. De financiële verkoopconstructie brengt risico’s voor Woonplus mee. Bovendien blijkt er onvoldoende interesse vanuit de markt te zijn. Uit gesprekken met verschillende collega-corporaties en beleggers blijkt er geen interesse voor financiële matching. Collega-corporaties kijken eerst naar hun eigen opgave voor beleggers blijkt Schiedam niet interessant genoeg. Ook de verkenning naar een fusiepartner heeft tot op heden niet geleid tot een concrete stap in die richting. Voorbereidingen zijn gestart voor de eindaflossingen van 2014 en 2015 van onze leningenportefeuille.


Jaarverslag 2013

27

Hoofdstuk 3 -

Samenvattend beeld inzake de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) •W oonplus heeft in 2013 geen woningen in eigendom verkregen (aankoop) met een kostprijs hoger dan € 200.000,-. •A lle batige saldi zijn bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. •W oonplus heeft in 2013 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen. •W oonplus heeft geen expliciete doelstelling geformuleerd voor het verbeteren van de energieprestatie. De kwaliteit van het bezit in algemene zin wordt wel verbeterd. Door de vernieuwing van de vastgoedportefeuille verbetert ook de komende jaren de gemiddelde


energieprestatie. Het toevoegen van nieuwe woningen met een hoge score en het afstoten door voornamelijk sloop van woningen met een lage score doet na verloop van tijd het gemiddelde verbeteren. In de praktijk is verhoging van de energieprestatie het effect van planmatig onderhoud. Bij grootschaliger ingrijpen is de daadwerkelijke investering afhankelijk van prijs, kwaliteit en risico’s van de woning en van wat de klant kan en bereid is te betalen. Aan de hand van een business case moet blijken of de investering te rechtvaardigen is.

Prestatie-indicatoren Onderstaande tabel bevat een overzicht van de prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling geeft ons streven weer voor 2020.

Tabel 2 - Prestatie-indicatoren vastgoed en financieringsruimte


Realisatie 2013

Doel 2013

Realisatie 2012

Jaarlijkse langetermijndoel

4,3%

4,40%

4,50%

≤ 4,0%

Verkoop

40

30

54

75

Sloop

27

27

64

120

Renovatie

0

0

70

40

34

60

47

45

0

0

13

20

101

117

266

300

0,85%

0,99%

2,20%

2,50%

9

9

13

25

Rentelasten

Nieuwbouw huur

2

Nieuwe locaties & aankopen Totaal Vernieuwingstempo per jaar Nieuwbouw koop

4

1

3

doel 2013 is behaald, doel 2013 is niet behaald xclusief terugkoop, streefaantal is 62 woningen verkopen (exclusief terugkoop). IJkpunt = transport. E 2 IJkpunt = oplevering 3 Betreft interne aankopen om sociale voorraad te versterken. Woningen die in eerste instantie gebouwd zijn voor de commerciële verhuur, zijn intern aangekocht voor de sociale verhuur. 4 Berekeningswijze: Doel 2013/tempo 2013 = 117 /0,99% = 11.818. Realisatie 2013 /11.818 = 0,85% 1


Jaarverslag 2013

28

Hoofdstuk 3 -


Tabel 3 - Kengetallen vastgoed (woningen)

Kengetallen vastgoedinvesteringen Bezit naar woonvorm: Eengezinswoningen Meergezinswoningen zonder lift Meergezinswoningen met lift Onzelfstandige overige wooneenheden

Realisatie 2013

Realisatie 2012

Benchmark regio 2012

Benchmark land 2012

1.239 6.274 4.243

11% 53% 36% 0%

1.274 6.297 4.216

11% 53% 36% 0%

25% 39% 33% 3%

43% 26% 25% 6%

Bezit naar bouwjaar: Tot 1945 1945 - 1969 1970 - 1989 1990 - 1999 2000 en later

1.185 5.844 2.854 1.306 567

10% 50% 24% 11% 5%

1.190 5.850 2.879 1.335 533

10% 50% 24% 11% 5%

12% 26% 42% 11% 9%

8% 30% 39% 11% 12%

Bezit naar wijken: Centrum Oost West Noord West Zuid Zuid Nieuwland Groenoord Kethel Woudhoek Spaland/Sveaparken

481 1.414 793 49 1.142 3.608 2.614 386 982 287

4% 12% 7% 0% 10% 31% 22% 3% 8% 2%

484 1.414 794 50 1.113 3.612 2.618 386 1.000 316

4% 12% 7% 0% 9% 31% 22% 3% 8% 3%

n.v.t

n.v.t

Bezit naar huurprijsklasse: Goedkoop < 374,44 Sociaal bereikbaar tot 574,35 Sociaal betaalbaar tot 681,02 Commercieel

2.232 7.287 1.934 303

19,1% 68,5% 9,8% 2,6%

2.551 21,6% 7.288 67,4% 1.567 7,8% 381 3,2%

23% 65% 9% 3%

19% 67% 11% 3%


Jaarverslag 2013

29

Hoofdstuk 4

Waardecreatie

werkapparaat vergroten Samenvatting geleverde prestaties 2013 Tabel 1 - Waardecreatie werkapparaat vergroten

Doelstelling


Realisatie 2013

Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering

90% van de nieuwe huurwoningen moeten voor oplevering zijn toegewezen.

Het is bij 75% van de woningen Hof in Zuid gelukt de woningen aansluitend te verhuren. Aandachtspunten: • verschuivingen oplevering; • administratieve vastlegging ‘in exploitatie’ versus ‘in verhuur’; • klanten die alsnog weigeren. Op basis van de resultaten Hof in Zuid is een nieuw verhuur- en marketingproces opgesteld voor verhuur nieuwbouw en renovatie.

7

Snellere verhuring bestaande huurwoningen.

Een huurwoning werd in 2013 na gemiddeld 91 dagen weer verhuurd; dat is 37 dagen sneller dan in 2012.

3

Gemiddelde leegstand in dagen Verhuurde woning

Behaald?

2013

2012

91

128

• Inzet ‘taskforce verhuur’ die ontstane achterstand bij verhuur helpt wegwerken. • Nieuwe beleidsrichtlijn voor verkoopleegstand ingevoerd. Als gevolg daarvan verkleint de omvang van de verkoopvoorraad en langdurig leegstaande woningen worden verhuurd ipv verkocht. • Per 1 december is de technische kant van woningverhuur in handen van afdeling onderhoud. Hiermee heeft afdeling verhuur meer ruimte voor versneld verhuren van woningen. • Er wordt een pilot overwogen voor het digitaliseren van de inspecties tijdens het mutatieproces.


Jaarverslag 2013

30

Hoofdstuk 4 -

Waardecreatie werkapparaat vergroten

Doelstelling


Realisatie 2013

Behaald?


Wij voeren verbeteringen in mutatieen facturatieproces door, die voortkomen uit analyse volgens Lean Six Sigma. • Mutatie: zie bullet hiervoor • Facturatie: doorlooptijd factuur naar 25 dagen.

Het effect van LSS bij mutatie vertaalt zich uiteindelijk in kortere leegstand en dus minder huurderving. Dit effect wordt naar verwachting in 2014 beter zichtbaar. Bij het facturatieproces is de verwachting dat het afscheid van DMS en de intrede van een nieuw digitaal documentensysteem de gemiddelde doorlooptijd belangrijk kan verbeteren. De doorlooptijd is eind 2013 35 dagen. Geconstateerde (te) late betaling van facturen is ondervangen door het proces aan te passen waardoor de doorlooptijd wordt teruggebracht naar 25 dagen.

3

Doorlooptijdverkorting en kostenverlaging door procesverbeteringen bij de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, na analyse volgens Lean-principe. Het streven is te komen tot rendabele sociale huurwoningen.

De stichtingskosten zijn terug te brengen van € 210.000 per woning naar € 170.000, uitgaande van sloop/nieuwbouw, aangepaste referentiekwaliteit van 115m2 naar 105m2 GBO en genormeerde grondwaarden en inbrengwaarde. Er wordt een traject doorlopen om te komen tot het bouwen van rendabele sociale huurwoningen. Met Huysmansstraat en Majoraanveld als voorlopers, moet nieuwbouwontwikkeling in Oost volgens dit proces tot het gewenste resultaat leiden. Onze functionele eisen voor nieuwe huurwoningen zijn vertaald in een geoptimaliseerd technisch woningconcept voor toepassing in nieuwbouw.

3

Bij planmatig onderhoud voeren wij een transparanter werkproces door.

Door het gebruik van formulieren voor de verschillende processtappen en het maandelijks bespreken van voortgang aan de hand van die formulieren is inmiddels meer inzicht.

3

Planmatig onderhoud breiden wij het komend jaar uit met prestatiegericht gevelwerk. (= jaarlijks gemiddeld 5 tot 10% van de opdrachtenportefeuille PO)

Zie onderdeel vastgoed vitaliseren.

Digitaal contact met klant bouwen wij uit: • Wij streven naar een stijging van digitale reparatieverzoeken met 5 procent. (Van 9% eind 2012 nu naar 14% in 2013). • De acceptgiro wordt vervangen door de digitale variant bij telebankieren.

Op basis van de metingen van Totta is een toename zichtbaar van 8% van het aantal digitaal gemelde reparatieverzoeken. Wij onderzoeken hoe bewoners te verleiden hiertoe over te stappen. Het project heeft voorlopig geen prioriteit en wordt doorgeschoven naar 2014.

3

Het aannemersportaal wordt uitgebreid. De eerste fase beoogt digitale opdrachtverstrekking, de tweede fase beoogt digitale facturering.

Omdat de gekozen toepassing onvoldoende werkte, is besloten het project stop te zetten. Onderzocht wordt in hoeverre een nieuwe toepassing van ons basissysteem uitkomst biedt. Pas na gebleken geschiktheid wordt besloten over aanschaf van de portaal.

7

Wij hanteren een strikte begrotingsdiscipline. Dat betekent onder meer dat financiële tegenvallers of eenmalige extra uitgaven binnen het beschikbare budget worden opgevangen.

Kosten liggen binnen gestelde kaders. Tegenvallers zijn binnen het budget opgelost.

3


7

7

Jaarverslag 2013

31

Hoofdstuk 4 -


Doelstelling


Realisatie 2013

Behaald?


Wij geven risicomanagement een belangrijker positie door volgens het herziene, interne controleplan te werken.

•Woonplus heeft zelf de opzet, het bestaan en de werking van de interne controle getoetst. De hieruit voortvloeiende actiepunten zijn belegd in het jaarplan 2014. • Het managementteam van Woonplus heeft onder externe begeleiding het risicomanagement van Woonplus besproken. Hieraan wordt in 2014 nader invulling gegeven. • Er is onderzoek uitgevoerd hoe te komen tot een ‘in control statement’ voor Woonplus. De aanbevelingen worden in 2014 vormgegeven.

Met effectief VVE-beheer laten wij ons omliggend bestaand bezit beter renderen.

De prestatie-indicator is nog niet beschreven.

Door VvE omschreven doelstellingen: • Kostenneutraal werken; • Behoud van beheeren servicelevel op het huidige niveau; • Daarmee behoud omvang portefeuille.

De gefaseerde afbouw van overwerk maakt dat het totaal aantal beschikbare uren voor beheeren begeleidingstaken vermindert. Tot nu toe wordt dit binnen de afdeling opgevangen en heeft dit geen consequenties voor de dienstverlening en het serviceniveau.

3

3


Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering Aansluitende verhuur opgeleverde nieuwbouw Onze doelstelling is 90% van de opgeleverde nieuwbouwwoningen aansluitend bij oplevering te verhuren. Hierdoor ontstaat niet langer huurderving als gevolg van het verhuurproces. Deze doelstelling is opgenomen omdat in 2012 bleek dat het om uiteenlopende redenen lastig was opgeleverde woningen tijdig toe te wijzen aan huurders. Analyses maakten destijds duidelijk waar in het proces verbetering viel te behalen. Begin 2013 zijn de nieuwbouwwoningen in het Hof in Zuid opgeleverd. In 75% van het aantal woningen is sprake van aansluitende verhuur. Formeel is hiermee de doelstelling niet volledig behaald, maar het laat een sterke verbetering zien ten opzichte van de opgeleverde nieuwbouw in 2012.

marketingplan voor nieuwbouw en renovatie is er eveneens op aangepast. Bij elkaar moet dit resulteren in aansluitende verhuur zonder huurderving. Bij het project Majoraanveld-Kervelveld wordt dit voor het eerst toegepast, waarna het proces opnieuw wordt geëvalueerd. Snellere verhuring bestaande huurwoningen Woningen zijn in 2013 sneller verhuurd dan in 2012, namelijk 37 dagen eerder. Dat is een goede prestatie in het licht van het volgende: • Het jaar werd gestart met een grote voorraad langdurig leegstaande woningen; • In de zomer steeg het aantal opzeggingen plotseling; • Gedurende het jaar werd een voorraad langdurig te koop staande woningen weer aan de verhuurvoorraad toegevoegd.

In de zomer is een nieuw verhuurproces nieuwbouw/renovatie opgesteld, waarbij toewijzing al plaatsvindt vóórdat de woningen daadwerkelijk zijn opgeleverd. Aanpassing van de wet die het toetsen van inkomens vereenvoudigt, maakt dit mogelijk. Wij mogen toetsen op inkomens van maximaal twee jaar oud zodat al ver voor ingangsdatum van de huurperiode de huurovereenkomst kan worden getekend. Het bijbehorende De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

32

Hoofdstuk 4 -


Tabel 2 - Leegstand 2013

Leegstand 2013

Aantal woningen

Gemiddelde duur leeg

Aandeel derving

Gemiddelde duur 2012

Verhuurde woning

1.050

91

2,4%

128

Verkochte woning

40

310

1,3%

212

Gesloopte woning

27

545

0,3%

396

Een leegstaande woning ultimo 2013

229

329

Trend

251

De 299 woningen die eind 2013 nog leeg staan, hebben de volgende bestemming: Tabel 3 - Leegstand 2013

Leegstand ultimo 2013

Aantal woningen

Gem. dagen leegstand

Sloop

24

1.363

Verkoop

94

394

Verhuur regulier

143

40

Verhuur vanuit verkoop

38

89

Een belangrijke oorzaak van de gemiddeld langdurige leegstand is een groot en divers aanbod (langdurig) leegstaande voorraad: • Oude voorraad voor verhuur uit 2012 Een taskforce verhuur heeft de oude voorraad uit 2012 grotendeels weggewerkt. Hierbij is veel gebruik gemaakt van directe verhuur. Woningen zijn heel gericht gekoppeld aan woningzoekenden die bewust hebben aangegeven snel een woning te willen betrekken en minder kieskeurig zijn in hun keuzes. Een toets vooraf op betalingsgedrag, sociale problematiek en eventueel woongedrag maakte mogelijk dat we voor woningen, die doorgaans lastiger te verhuren zijn via het reguliere systeem, snel een huurder vonden. • Oude voorraad voor verkoop Besloten is meer dan de helft van de voorraad voor verkoop weer in verhuur te nemen. Leegkomende woningen met het label verkoop worden vooraf gewogen of ze daadwerkelijk worden toegevoegd aan de verkoopvoorraad of dat de woningen opnieuw worden verhuurd. Dit verkleint de actieve voorraad naar een omvang die past bij een lagere omloopsnelheid.

• Dure huurwoningen Het (relatief beperkt) aandeel dure huurwoningen boven de liberalisatiegrens is van invloed op de gemiddelde leegstandsduur en derving. Het bereiken van de doelgroep voor deze woningen is extra lastig. Websites voor sociale huurwoningen zijn hiervoor niet langer de aangewezen plek. De inzet van een in deze markt gespecialiseerde makelaar moet de prestaties op dit vlak belangrijk gaan verbeteren. • Zeer oude voorraad sloopwoningen Een deel van de langdurig leegstaande sloopwoningen (Majoraanveld en Kervelveld) is in de zomer daadwerkelijk gesloopt. Er resteren 24 woningen in West. Er wordt overlegd met de gemeente of zij betreffende complexen kunnen overnemen voor herbestemming of herontwikkeling. Andere werkverdeling Vanaf 1 december is er een aanpassing doorgevoerd in de organisatie van de mutatieen verhuurwerkzaamheden. Die moet er toe leiden dat meer woningen sneller worden verhuurd. Beoogde doelstelling voor 2014 wordt toe te werken naar het aansluitend verhuren van het overgrote deel van leegstaande woningen. De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

33

Hoofdstuk 4 -

Effecten Lean Six Sigma trajecten mutatieen facturatieproces Er zijn verschillende Lean Six Sigma trajecten gestart die processen effectiever en efficiënter moeten maken. Bij het starten van de metingen (mei 2012) bedroeg de gemiddelde doorlooptijd 34 dagen. Door maandelijks aandacht te vragen voor het tijdig fiatteren werden de facturen binnen een termijn van 25 dagen gefiatteerd. De facturen werden echter wel later dan 30 dagen na factuurdatum betaald. Het aantal dagen tussen de invoer van de factuur en de betaling van de factuur was uiteindelijk 35 dagen over heel 2013. Dit komt doordat de betaalrun slechts één keer per week wordt opgestart en een betalingsconditie van 30 dagen wordt gehanteerd. Dit is nu ondervangen door een betalingsconditie van 25 dagen te hanteren. Het streven is om binnen 30 dagen de factuur te betalen bij een interne doorlooptijd van maximaal 25 dagen van de factuur. Inmiddels is duidelijk geworden dat het document managementsysteem dat medio 2012 zijn intrede deed, niet naar behoren presteert. Dit heeft een negatief effect gehad op het facturatieproces. Begin 2013 is besloten te stoppen met deze programmatuur. Verlaging stichtingskosten nieuwbouw Door procesverbeteringen door te voeren bij de ontwikkeling van nieuwbouw-huurwoningen, wordt de doorlooptijd van het ontwikkelproces verkort met een aanzienlijke kostenverlaging tot gevolg. De stichtingskosten zijn op basis van ervaringen met Huysmansstraat en Majoraanveld-Kervelveld te verlagen van € 210.000 naar maximaal € 170.000 per woning. Woonplus onderzoekt samen met marktpartijen of rendabele sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden. Hiertoe vindt een pilot in Schiedam-Oost plaats. Van de vele inmiddels op de markt beschikbare technische woningconcepten hebben wij een aanbieder uitgenodigd van een concept dat al dicht bij onze referentiekwaliteit ligt. Met die aanbieder hebben wij een eigen concept ontwikkeld op basis van de functionele beschrijving van onze referentiekwaliteit en recente projecten van Woonplus. Wij rekenen verder met dit concept als basisuitgangspunt in ons streven te komen tot een rendabele sociale eengezinshuurwoning.


Transparanter werkproces planmatig onderhoud Door de verschillende processtappen vast te leggen en deze te volgen, ontstaat meer inzicht en transparantie. Maandelijks wordt de voortgang van het werk besproken. Dit is inmiddels de dagelijkse praktijk. Gekeken wordt of in 2014 een speciale, geautomatiseerde monitor kan worden ingericht die dagelijks inzicht geeft in de voortgang. Uitbouwen digitaal contact met klant Het streven is een stijging van het aandeel digitaal gemelde reparatieverzoeken van 14,6% eind 2012 naar 19,6% eind 2013. Hoe verleid je de klant meer gebruik te maken van internet? Door te wijzen op het te behalen eigen voordeel. Dit project heeft inmiddels een lagere prioriteit gekregen en wordt doorgeschoven naar 2014. Op basis van de metingen door Totta is wel een toename zichtbaar van het aantal digitaal gemelde reparatieverzoeken. Aannemersportaal Er is afscheid genomen van de leverancier van het aannemersportaal. Er wordt nu gekeken naar een nieuw portaal van DSA (leverancier Empire). Pas na gebleken geschiktheid zal het mogelijk worden aangeschaft. Begrotingsdiscipline Wij hanteren strikte begrotingsdiscipline. Dat betekent dat financiële tegenvallers of eenmalige extra uitgaven binnen het beschikbare budget moeten worden opgevangen. De afdelingen hebben zich aan deze richtlijn gehouden. De kosten liggen binnen de gestelde kaders en tegenvallers zijn binnen het beschikbare budget opgevangen. Risicomanagement Risicomanagement staat nadrukkelijker op de agenda bij Woonplus: hoe beheersen en sturen wij op risico’s? Er is onderzoek uitgevoerd hoe te komen tot een ‘in control statement’ voor Woonplus. De aanbevelingen worden in 2014 vormgegeven. Risicomanagement biedt het management en de organisatie handvatten voor het nemen van beslissingen en het uitvoeren van activiteiten opdat doelstellingen op een efficiënte en effectieve wijze worden bereikt. Effectief VvE-beheer Met Woonplus VvE-beheer acht Woonplus zich beter in staat complexen die in verkoop zijn (of inmiddels verkocht zijn) op een goed kwaliteitsniveau te behouden. Dit is indirect van invloed De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

34

Hoofdstuk 4 -

op omliggend bezit dat niet wordt verkocht en in beheer is bij Woonplus. Dit is in vogelvlucht de doelstelling uit het ondernemingsplan. De prestatie-indicator is niet beschreven. Naast enkele afdelingsdoelstellingen heeft VvE voor 2013 als te leveren prestatie geformuleerd: • Kostenneutraal werken; •B ehoud van beheeren servicelevel op het huidige niveau; • Behoud omvang portefeuille.


De gefaseerde afbouw van overwerk maakt dat het totaal aantal beschikbare uren voor beheeren begeleidingstaken vermindert. In 2013 wordt dit binnen de afdeling opgevangen en heeft dit naar verwachting geen nadelige consequenties voor het serviceniveau van de dienstverlening. VvE signaleert dat met ingang van 2014 er gemiddeld 150 uur per beheerder ten laste komt van de regulier beschikbare uren. Met drie beheerders betekent dat in totaal grofweg 0,25 FTE. Er wordt gezocht naar oplossingen binnen de afdeling om dit op te vangen zonder verlies van het serviceniveau van de dienstverlening.

Tabel 4 - Betalingsachterstand

In % bruto jaarhuur Huidige huurders Vertrokken huurders Totaal Afgeboekt oninbaar Voorziening oninbaar

Realisatie 2013

Aantal dossiers

Doel 2012

Realisatie 2012

Aantal dossiers

1,10%

1.108

1,10%

1,39%

1.479

0,30%

708

1,00%

1,16%

573

1,40%

1.816

2,10%

2,55%

2.052

1,41% 1,00%

De huurachterstand is in 2013 afgenomen naar in totaal 1,4% van de bruto jaarhuur. De doelstelling voor 2013 is behaald en ook de langetermijndoelstelling (1,8%) is behaald. De vermindering van achterstand bij zittende huurders (rode kader) is een verbetering die uiteindelijk - op termijn - ook positief doorwerkt in de omvang van de achterstand bij vertrokken huurders. In juni is gestart met het afboeken van oude deurwaardersdossiers uit de periode 2008 tot en met nu. De dossiers zelf blijven wel openstaan en er volgen ook met regelmaat ontvangsten. De voorziening oninbare debiteuren bleek niet toereikend. Vanaf 2014 wordt maandelijks afgeboekt. Het aandeel van de achterstand door vertrokken huurders (€ 212.000) vormt in potentie een risico op het definitief niet innen. Echter, aan 93% van de 708 dossiers is een daadwerkelijke incassoactie gekoppeld, waardoor het risico vermindert en het proces ‘in control’ is. Vanaf januari 2014 lopen wij een extra risico door rechtstreekse betaling van huurtoeslag aan de be-

1,00%

treffende huurders (in plaats van aan Woonplus). In januari moet iedereen die huurtoeslag heeft dus de volledige huur betalen aan Woonplus. Wij ontvingen tot december op maandbasis circa € 0,4 miljoen aan huurtoeslag van de Belastingdienst. De inschatting is dat wij voor ongeveer de helft ervan het risico lopen dat dit niet of later wordt betaald. De eerste paar maanden van 2014 monitoren wij nauwgezet en treden strikt op.

Samenvattend beeld inzake de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) Huurverhoging Het huurverhogingstraject voor het sociale deel van de portefeuille per 1 juli kende een roerige parlementaire, juridische en maatschappelijke voorgeschiedenis. Woonplus heeft er in overleg met het SOBO gekozen voor een scenario waarbij wel inkomensafhankelijke huurverhoging is doorgevoerd, terwijl de woningen de maximale huurprijsgrens (€ 681,-) niet passeerden en dus De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

35

Hoofdstuk 4 -

binnen het sociaal segment blijven. De gemiddeld aangezegde huurverhoging bedroeg 4,23%. Zonder eventueel effect van bezwaarschriften, leverde dit ruim € 0,3 miljoen extra op ten op-


zichte van het algemene percentage huurverhoging van 4%. Dit staat in schril contrast met de opgelegde verhuurderbelasting van zo’n € 5 miljoen per jaar vanaf 20145.

Tabel 5 - Opbouw huurverhoging

Uitgangspunt

Effectief

Inflatie 2012 + 1,5%

2,5% + 1,5% = 4%

9.079 (78%)

Categorie II: > € 33.614 - <€ 43.000

Inflatie 2012 + 2%

2,5% + 2,0% = 4,5%

1.055 (9%)

Categorie III: > € 43.000

Inflatie 2012 + 4%

2,5% + 4,0% = 6,5%

1.507 (13%)

Huishoudinkomen Categorie I: tot € 33.614

Er zijn 214 individuele huurbezwaarschriften ontvangen. Voor 65 huishoudens is de huurverhoging daadwerkelijk naar beneden bijgesteld. Op jaarbasis heeft dit een negatief effect van circa € 7.800. Naast de individuele bezwaarschriften hebben bewoners van verschillende straten in de Wetenschappersbuurt in SchiedamOost collectief bezwaar aangetekend op basis van de onderhoudsstaat van de woning. Het collectief bezwaar is afgewezen. De indieners zijn wel geattendeerd op de gebrekenregeling.

Aantal aangezegd


Tabel 6 - Prestatie-indicatoren waardecreatie werkapparaat


Doel 2013

Realisatie 2012

Langetermijn doel

Benchmark Regio

Netto bedrijfslasten per VHE6

1.675

-

1.449

-

1.488

Netto bedrijfslasten per VHE excl leefbaarheid

1.618

-

1.308

-

1.378

493 797

496 681

2,55%

580 763

1.315

1.290

1.177

< bm

1.343

-

-

Onderhoudskosten per woning: - Dagelijks onderhoud - Planmatig onderhoud Totaal onderhoud Woningverbetering (per verbeterde woning) Aantal betrokken woningen 8

ORT per opgeleverde woning Aantal betrokken woningen

5

Realisatie 2013

5097 806

-

76.084

12.033

70 € 36.000 34

doel 2013 is behaald, doel 2013 is niet behaald Vanaf 2017 bedraagt de verhuurdersbelasting € 7 miljoen per jaar

6

Aantal VHE = 12.746 Inclusief contractonderhoud 8 ORT: onrendabele top 7


Jaarverslag 2013

36

Hoofdstuk 4 -


Tabel 7 - Kengetallen vastgoedontwikkeling per vhe

Kengetallen vastgoedontwikkeling per VHE

Realisatie 2013

Realisatie 2012

Benchmark regio 2012

Benchmark land 2012

Bedrijfswaarde*

32.264

38.092

-

49.065

Marktwaarde vrij van huur

61.501

72.016

-

-

WOZ-waarde (per woning)

117.365

120.657

138.168

148.918

Restant levensduur

19,5

20,0

23,3

23,8

Verkoop onder voorwaarden Incl. nog niet teruggekocht

187

193

-

-

128.561

146.800

Gemiddelde bruto verkoopopbrengst * DAEB-bezit


Jaarverslag 2013

37

Hoofdstuk 5

Strategisch leren

borgen Samenvatting geleverde prestaties 2012 Tabel 1 - Strategisch leren borgen

Doelstelling


Realisatie 2013

Optimalisering van de informatievoorziening is essentieel voor het realiseren van onze doelstellingen. Het biedt tal van kansen om de kwaliteit van onze dienstverlening, de efficiency van onze bedrijfsvoering en het contact met belanghouders te optimaliseren.

Wij koppelen doelen, prestaties en middelen en monitoren consequent onze prestaties.

Zowel jaarplan, tussentijdse rapportages en jaarverslag hebben dezelfde eenduidige vormgeving waarbij doelen, prestaties en middelen worden gekoppeld.

3

Interne processen gaan wij verder digitaliseren, onder meer door het document management systeem (DMS) te optimaliseren.

Er is besloten afscheid te nemen van het DMS omdat het niet voldeed aan de verwachtingen. In juli is besloten DISKIS van Cegeka opnieuw te implementeren (zie ook Hoofdstuk Waardecreatie). Het streven is per 2014 het systeem operationeel te hebben.

3

Een werkgroep heeft mogelijkheden van Het Nieuwe Werken (HNW) onderzocht. In 2013 maken wij keuze hoe wij dit gaan uitwerken.

Er is een business case opgesteld die in april is behandeld door het MT. Geconstateerd is dat wij op onderdelen al werken volgens HNW. De business case is niet goedgekeurd. Het traject wordt op onderdelen voortgezet.

3

Nieuwe regelgeving op gebied van SEPA (o.a. IBAN-nummers), DAEB-gelden en werkkostenregeling voeren wij in.

Met ingang van 19 november is SEPA operatio-neel. De werkkostenregeling gaat een jaar later in, per 2015. In 2014 start \de voorbereiding.

3

Het visiedocument Leren en Groei brengen wij in de praktijk door onder andere meer samen te werken.

Het visiedocument is vastgesteld. Ontwikkelingen op het vlak van leren & groei zijn eind 2013 geëvalueerd. Eind 2013 is een medewerkersonderzoek gehouden, waarbij aspecten van L&G aan de orde komen.

3

Wij ontwikkelen gezondheidsmanagement zodat wij medewerkers kunnen ondersteunen bij het behouden van een goede balans tussen werk en privé.

Een eerste voorstel voor invulling van dit onderwerp is intern besproken.

7

Het optimum is een wendbare organisatie, die steeds passend reageert op veranderingen in de omgeving en snel en verantwoord kan bijsturen.

Behaald?


Jaarverslag 2013

38

Hoofdstuk 5 -

Doelstelling

Medewerkers hebben inzicht in een helder en samenhangend beleid. De verantwoordelijke leidinggevenden vertalen de strategie naar onze medewerkers, maken hen bewust van hun aandeel daarin en sluiten aan bij hun persoonlijke ambities.

Strategisch leren borgen


Realisatie 2013

Behaald?

De medewerkers dragen de voorgestane kernwaarden uit en handelen ernaar.

•H et medewerkersonderzoek besteedt er aandacht aan. • Kernwaarden hebben een plek gekregen in de functioneringsformulieren en worden besproken tijdens functioneringsgesprekken. • Er is een intern programma in voorbereiding dat gericht is op praktiseren van kernwaarden. • Programma talentontwikkeling is geëvalueerd. Besloten is met het programma te stoppen.

3

Elke ondernemingsdoelstelling wordt gekoppeld aan een manager.

Aan elk strategisch thema uit de strategiekaart is een manager gekoppeld.

3

Medewerkers worden getraind of gecoacht op verschillende terreinen.

Het MT heeft coachingsessies doorlopen over teamontwikkeling.


Optimaliseren informatievoorziening Optimalisering van de informatievoorziening is essentieel voor het realiseren van onze doelstellingen. Het biedt tal van kansen om de kwaliteit van onze dienstverlening, de efficiency van onze bedrijfsvoering en het contact met belanghouders te optimaliseren. Koppeling doelen - prestaties - middelen Jaarplan, rapportages en jaarverslag zijn op dezelfde wijze ingedeeld en zijn daarmee herkenbaar. Koppeling van doelen, prestaties en middelen is inmiddels een bekend format in alle producties. De periode waarover wordt gerapporteerd is gewijzigd van kwartaal (3 maanden) naar twee voortgangsrapportages per jaar. Hiervoor zijn verschillende redenen: •d e gewijzigde frequentie geeft meer actuele input voor jaarplan en begroting; •h et geeft meer ruimte (tijd) om aan het einde van een boekjaar nog daadwerkelijk te kunnen (bij)sturen op budget en realisatie van doelen; •h et geeft ruimte binnen de interne planning & control cyclus; •h ierdoor is meer tijd beschikbaar voor interne controle en wint de maandrapportage aan belang.

Overstap van DMS naar DISKIS Een doelstelling voor 2013 was het optimaliseren van het document management systeem (DMS). Na aanhoudende problemen waarvoor geen optimale oplossing kon worden gevonden, is besloten afscheid te nemen van het huidige DMS. Na een selectieprocedure is besloten DISKIS opnieuw te implementeren. Hiermee hebben wij tot in 2011 gewerkt. DISKIS is met ingang van 2014 operationeel. Geleidelijk invulling geven aan Het Nieuwe Werken (HNW) Er is een business case over het nieuwe werken opgesteld en besproken op managementniveau. Geconstateerd is dat wij al op delen een goede invulling geven aan HNW. Wij willen binnen de mogelijkheden van Woonplus er wel invulling aan geven, maar kiezen daarbij de weg van geleidelijkheid. Als zich kansen of mogelijkheden voordoen, kiezen wij voor de richting van HNW. Nieuwe regelgeving Woonplus is sinds 19 november 2013 SEPAbestendig (Single Euro Payments Area). SEPA is bedoeld om te komen tot één geïntegreerde Europese betaalmarkt. Dit betekent dat alle bedrijven en consumenten gebruik gaan maken van IBAN (International Bank Account Number). Om het betalingsverkeer goed te laten verlopen met huurders en leveranciers zijn testwerkDe realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

39

Hoofdstuk 5 -

zaamheden uitgevoerd. De inwerkingtreding van de werkkostenregeling is met een jaar uitgesteld tot 2015. De voorbereiding voor invulling van deze regeling start in 2014.

Wendbare organisatie Het optimum is een wendbare organisatie, die steeds passend reageert op veranderingen in de omgeving en snel en verantwoord kan bijsturen. Leren en Groei Het meetbaar en voelbaar zijn van Leren en Groei moet blijken uit een medewerkersonderzoek eind 2013. Aan de hand van dit onderzoek beoordelen alle medewerkers de kernwaarden van Woonplus. De kernwaarden zijn in de vragenlijst verwerkt. Gezondheidsmanagement Om medewerkers te ondersteunen bij het behoud (of verkrijgen) van balans tussen werk en privé, wordt gezondheidsmanagement meer vormgegeven. Begin 2013 is een eerste voorstel voor invulling van dit onderwerp intern besproken. In het tweede deel van 2013 heeft dit project een lagere prioriteit gekregen. Aandachtspunt is wel het hoge ziekteverzuim binnen Woonplus. Het ziekteverzuim is nader geanalyseerd en is bij de betreffende afdelingen met hoog verzuim op de agenda gezet met als doel het formuleren van actiepunten om het verzuim terug te dringen. Kernwaarden Vanaf 2013 zijn de kernwaarden onderdeel van het functioneringsformulier en worden zij besproken tijdens de functioneringsgesprekken. Ook het in het najaar te houden onderzoek onder medewerkers besteedt er aandacht aan.


Medewerkers hebben inzicht in helder en samenhangend beleid De basis van het ondernemingsplan is gevat in een ‘roadmap’: de strategiekaart. Hierin is de onderlinge afhankelijkheid en beïnvloeding van de strategische thema’s weergegeven en hoe dit uiteindelijk moet uitmonden in het realiseren van onze finale doelstellingen. Voor het monitoren van de doelen en prestaties is voor elke doelstelling een verantwoordelijk manager benoemd. Daarbij is elk MT-lid verantwoordelijk voor dat deel van de ondernemingsdoelen waarop hij/zij invloed kan uitoefenen. Training en coaching Het MT heeft trainingen gevolgd in het kader van Leren en Groei.

Samenvattend beeld inzake de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) Integriteitscode & klokkenluidersregeling In 2004 werd de integriteitscode vastgesteld met instemming van de Ondernemingsraad. In 2009 keurde de ondernemingsraad de klokkenluidersregeling goed. Op de website zijn beide documenten eenvoudig toegankelijk. Bij www.woonplus.nl/ OverWoonplus/verantwoordingentoezicht kunnen medewerkers en belanghouders beide regelingen eenvoudig inzien en downloaden.



Jaarverslag 2013

40

Hoofdstuk 5 -


Tabel 2 - Prestatie-indicatoren strategisch leren borgen


Realisatie 2013

Doel 2013

Realisatie 2012

Langetermijndoel

114,75

116

113

≤ 116

VHE’s per FTE

111

110

113

110

Werkbelasting: woningen per FTE

102

104

104

≥ 104

2 (1,25 FTE)

5

15

1

4,23%

3,00%

6%

3,0%

1,56

1

1,3

1

FTE’s

Aantal inhuurkrachten1 Ziekteverzuim Gemiddelde verzuimfrequentie

doel 2013 is behaald, doel 2013 is niet behaald Inhuur bij vervanging door ziekte/uitval, excl. woonpluscollege, excl. inhuur via projecten (vastgoed of interne projecten)

1

Tabel 3 - Kengetallen medewerkers

Kengetallen Medewerkers

Realisatie 2013

Realisatie 2012

125

129

Gemiddelde leeftijd personeel

44 jaar

45 jaar

Gemiddelde duur dienstverband

12 jaar

12 jaar

Verhouding fulltime/parttime

69% / 31%

68% / 32%

Verhouding man / vrouw

46% / 54%

46% / 54%

Personeelskosten per FTE

68.063

64.227

Opleidingskosten per FTE

915

1.200

7,2% 0,0% 8,0%

7,3% 2,4% 14,6%

3 2 1 3

0 3 14 1

Aantal medewerkers

Personeelsverloop: Instroom Doorstroom Uitstroom Redenen uitstroom: Ontbinding op eigen verzoek Pensioen Ontbinding Einde tijdelijk contract


Jaarverslag 2013

41

Hoofdstuk 5 -


Hoofdstuk 6

Omgeving Samenvatting geleverde prestaties 2013 Tabel 1 - Omgeving

Doelstelling


Realisatie 2013

Behaald?

Betaalbare huisvesting realiseren

Zie onderdelen Terug naar de kerntaak wonen en Vastgoedportefeuille vitaliseren en financieringsruimte vergroten.

Zie onderdelen Terug naar de kerntaak wonen en Vastgoedportefeuille vitaliseren en financieringsruimte vergroten.

Optimaliseren contact met de omgeving

In gesprek over visitatierapport

Het definitieve rapport is ontvangen en is aan alle stakeholders toegezonden. De uitkomsten van het visitatierapport geven geen aanleiding om het met de stakeholders uitvoerig te bespreken. De aandachtspunten zijn intern gericht.

3

Contact verbreden via sociale/ digitale media

• • • •

3

Nieuwe website verkoop Verbetering website ‘direct te huur’ Pilot facebookpagina Digitale participatie Schuttersveld

Er is een presentatie gegeven aan een groep vrouwen van het CDA over wonen en zorg. Prestatieafspraken maken met gemeente

Met de gemeente zijn prestatieafspraken vormgegeven voor de periode 2014-2017. Formalisering volgt begin 2014.

3

Sturen op reputatie: Vergroten bewustwording van de impact van (niet) handelen op de reputatie en het vergroten van het kennisniveau.

•R eflectie: feedbackgesprekken en evaluaties over verschillende communicatievormen • MT bevraagd over wat zij belangrijk vinden om op te kunnen sturen. • Einde 2013 is de nulmeting reputatie gestart. Oplevering en bevindingen volgen in januari 2014.

3

Financiële continuïteit waarborgen

Prestatie-indicatoren zijn leidraad voor sturing

De prestatie-indicatoren zijn benoemd en worden periodiek gemonitord.

3

Samenwerkingsverbanden gericht op wonen en zorg en welzijn

Samenwerken in woonservicepunten

Invulling plint Hof in Zuid als wijkservicepunt krijgt concreet gestalte.

3



Jaarverslag 2013

42

Hoofdstuk 6 -

Betaalbare huisvesting realiseren Onze kerntaak bestaat uit het voorzien in goede betaalbare huisvesting voor huishoudens met een inkomen tot 34.229 (prijspeil januari 2013) in Schiedam. Eind 2013 hadden wij 11.453 woningen voor deze doelgroep in de woningvoorraad beschikbaar. Van de leeggekomen woningen is 96,6% weer aan de beoogde doelgroep verhuurd. Meer bijzonderheden over woningtoewijzing staan in Hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 geeft meer bijzonderheden over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille.

Optimaliseren contact met omgeving In gesprek met stakeholders over het visitatierapport Het definitieve visitatierapport is naar alle stakeholders verzonden. De uitkomsten van het visitatierapport geven geen aanleiding om het rapport uitvoerig met de stakeholders te bespreken. De aandachtspunten zijn intern gericht. De belangrijkste conclusie is als volgt: ‘Woonplus heeft als een corporatie in uitdagende omstandigheden een substantiële bijdrage geleverd aan de kwaliteit van (sociale) huisvesting en leefbaarheid in Schiedam. Zij is in staat gebleken zichzelf aan te passen aan de veranderende omstandigheden en haar koers bij te stellen. Dat gebeurt op een no-nonsense manier die hoog wordt gewaardeerd door belanghebbenden.’ Contact verbreden via sociale/digitale media De wereld verandert en wij veranderen mee. De digitale contacten met klanten worden uitgebreid en er is een Facebookpagina opgezet. Er is een nieuwe, verbeterde website gelanceerd met de woningen in verkoop. De websitepagina voor woningen die direct te huur zijn, is belangrijk verbeterd. Er wordt met bewoners nagedacht over digitale participatie om bewoners ook via deze manier meer te betrekken bij hun directe leefomgeving. Digitale dienstverlening heeft ook een keerzijde, zo hebben wij gemerkt. Een derde partij heeft in 2013 misbruik gemaakt van ons online aanbod van woningen die direct te huur stonden. Iemand gaf zich uit als bemiddelaar en vroeg daarvoor een aanzienlijke vergoeding aan woningzoekenden. Hierbij werd gebruik gemaakt van onze website voor directe verhuur en van de reguliere

Omgeving

registratiekanalen voor woningtoewijzing. Nadat dit aan het licht kwam, hebben wij de informatiemogelijkheden van de website gepersonaliseerd met aansluitend persoonlijk contact bij interesse van woningzoekenden. Op die manier hebben malafide praktijken minder kans van slagen. Daarnaast hebben wij in verschillende publicaties mensen geattendeerd op mogelijke oplichting. Sturen op reputatie Vergroten bewustwording van de impact van (niet) handelen op de reputatie en het vergroten van het kennisniveau over dit onderwerp kregen in 2013 nadrukkelijke aandacht. Dit gebeurt op verschillende niveaus (directie, managementteam, team van leidinggevenden en medewerkers). Reflectie op het (eigen) handelen en gebruikte communicatie-uitingen is de daarbij gebruikte vorm. Dit gebeurt door feedbackgesprekken of brede evaluaties met alle betrokkenen en toehoorders. Eind 2013 wordt een nulmeting gehouden over de reputatie van Woonplus. Hierover zijn voorbereidende gesprekken gevoerd met een onderzoeksbureau. De uitkomsten van de meting zijn in januari 2014 beschikbaar. Daarna wordt gekeken hoe de sturing op reputatie een vervolg moet krijgen. Woonplus is negatief in het nieuws geweest over Schiedam-Oost. De nominatie voor sloop, de brief over de huurverhoging en de slechte conditie van de woningen zorgde voor onrust bij bewoners en gemeenteraadsleden. Nadere toelichting van Woonplus en het uitnodigen van bewoners en gemeenteraadsleden hebben de gemoederen doen bedaren.

Financiële continuïteit waarborgen Prestatie-indicatoren zijn leidraad voor sturing De prestatie-indicatoren zijn benoemd in het jaarplan en worden periodiek gemonitord. Bij primaire processen als verhuur, verkoop, onderhoud en incasso gebeurt dit maandelijks. Naast Key Performance Indicators (KPI’s) worden in elke voortgangsrapportage de belangrijkste kengetallen opgenomen per strategisch thema. Zo mogelijk worden zij vergeleken met beschikbare benchmarkcijfers. Dit geeft ons een goed beeld van ons handelen en de trend in de voortgang.


Jaarverslag 2013

43

Hoofdstuk 6 -

In control Er zijn interne gesprekken gevoerd om te komen tot een ‘In control statement’. Het eerste deel van het onderzoek is afgerond. Er zijn aanbevelingen op papier gezet om het risicodenken in te bedden in de organisatie. Daarnaast zijn strategische risico’s beschreven, die verder worden uitgewerkt. Maandelijks worden interne controles uitgevoerd om een goed beeld te hebben van onze processen. Zie ook eerdere opmerkingen over risicomanagement in Hoofdstuk 4.

Samenwerkingsverbanden gericht op wonen en zorg en welzijn Samenwerken van verschillende participanten in woonservicepunten kan het serviceniveau op het vlak van wonen, zorg en welzijn in een wijk belangrijk verbeteren. Woonplus werkt op verschillende kleinschalige locaties in Schiedam op die manier samen met dienstverleners in de zorg en het welzijn. In het opgeleverde complex Hof in Zuid is in de plint een ruimte die bestemd is voor het realiseren van een woonservicepunt. Omdat de gemeente, SWZ, ROG en Woonplus de krachten bundelen en de kosten delen is de plint begin 2014 in gebruik genomen als wijk(zorg)servicepunt. Het gaat een brede zorgen welzijnsfunctie in de wijk vervullen. In de beschikbare ruimte aan het Van Beethovenplein is na een lange periode van inactiviteit na overleg met bewoners weer een activiteitenprogramma opgestart. De bewoners hebben dit zelf opgezet. Het programma is bedoeld voor bewoners van het flatgebouw en voor andere belangstellenden uit de wijk.

Samenvattend beeld inzake de eisen van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) Prestatieafspraken met gemeente Schiedam In 2010 zijn de eerste stappen gezet om met de gemeente Schiedam te komen tot gedeelde standpunten in een nieuw te formuleren gezamenlijke woningmarktstrategie. Dit is in 2011 verder

Omgeving

uitgewerkt en vormde daarmee de basis voor meerjarige prestatieafspraken tussen gemeente en Woonplus. Als gevolg van het terugtreden van het college van B&W in 2011 is vertraging opgetreden in de voortgang. Dit heeft ertoe geleid dat medio 2012 een gemeentelijke woonvisie is verschenen die in het najaar 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld. In december 2013 zijn de nieuwe prestatieafspraken afgerond voor de periode 2014-2017 en in januari 2014 worden deze formeel vastgesteld. Corporate sponsoring Elk jaar doen bewoners en organisaties een beroep op Woonplus voor (financiële) ondersteuning van evenementen of andere initiatieven. Ondanks dat sponsoring van activiteiten of organisaties kan helpen om onze reputatie te versterken, hebben wij uit bezuinigingsoverwegingen geen budget beschikbaar gesteld in 2013. Publicaties Woonplus vindt het belangrijk om haar belanghouders goed te informeren. Daarom communiceren wij via verschillende media. Wij zetten onze website in om nieuws te melden, maar ook om huurders de gelegenheid te bieden direct zaken met ons te doen via het speciale Mijn Woonplus-gedeelte. Maandelijks publiceren wij Woonplus Nieuws in de lokale krant, het Nieuwe Stadsblad. Huurders kunnen hierin nieuws en achtergronden over Woonplus lezen. Woonplus participeert als wijkpartner in de bewonersmagazine Nieuwland Nieuws. Het magazine is te downloaden via onze website. Look TV, de lokale tv-omroep in Schiedam, is een ander belangrijk communicatieplatform. Daarnaast verschijnen regelmatig berichten over en advertenties van Woonplus in regionale versies van landelijke dagbladen, in plaatselijke weekbladen en bewonersbladen van verschillende bewonersverenigingen in Schiedam. In 2013 was er onder meer aandacht voor de investeringsstop, de financiële situatie van Woonplus, oplevering van nieuwe huurwoningen en de onrust over de aanpak in Schiedam-Oost. Een deel van deze berichten verscheen naar aanleiding van een persbericht of perscontact. Belanghoudersregister Om de behoefte van Woonplus en haar belanghouders beter op elkaar aan te laten sluiten, heeft Woonplus in 2011 geïnventariseerd wie haar belanghouders zijn en hoe zij op de beste manier benaderd kunnen worden. Daarbij is onderzocht welke raakvlakken er zijn met onze De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

44

Hoofdstuk 6 -

organisatie, op welke wijze zij kunnen bijdragen aan het bereiken van onze doelstellingen, hoe wij een koppeling kunnen maken tussen hun belang en het belang van Woonplus en welke meerwaarde dit voor hen heeft. Wij onderscheiden daarbij een categorie belanghouders waar wij intensieve tot zeer intensieve contacten mee onderhouden en een categorie belanghouders waarmee wij incidentele contacten mee onderhouden en periodiek en/of gericht informeren. Het register wordt minimaal twee keer per jaar geactualiseerd.

Omgeving

ten, regels en afspraken. Alle opgenomen juridische onderbouwingen maken de teksten soms lastig leesbaar. Voor onze huurders hebben wij daarom een goed leesbare folder van het Sociaal Plan gemaakt. Participatieovereenkomst Conform de Overlegwet heeft Woonplus een participatieovereenkomst met het SOBO. De gemaakte afspraken hebben onder meer betrekking op de jaarlijkse huurverhoging, de eventuele sloop van woningen, afrekening servicekosten en de kwaliteit van de dienstverlening. De looptijd van de overeenkomst is 2010 t/m 2014.

Stedelijk sociaal plan Begin 2012 ondertekenden Woonplus, wethouder Wijten en SOBO het nieuwe Stedelijk Sociaal Plan. Het Stedelijk Sociaal Plan is een document, waarin de rechten en plichten voor huurders staan benoemd bij verplichte verhuizing als gevolg van renovatie of sloop van de woning. Het Sociaal Plan is afgesloten voor de periode 20122016. In 2013 en de komende jaren wijzigt het dus niet. Het Sociaal Plan is gebaseerd op wet-


Tabel 2 - Prestatie-indicatoren voor financiële continuïteit


Realisatie 2013

Doel 2013

Realisatie 2012

Langetermijndoel

Solvabiliteit

24%

≥ 12%

27%

≥ 20%

Loan-to-value (o.b.v. bedrijfswaarde)

73%

≤ 100%

68%

≤ 75%

1,8

≥ 1,8

1,9

≥ 1,4

Liquiditeitspositie

€ 19,5 mln

€ 6,8 mln

€ 7,6 mln

€ 15 mln *

Operationele kasstroom na normatieve aflossing

€ 13,5 mln

> € 3,2 mln

€ 4,9 mln

>€0

Werkbelasting: woningen per FTE

doel 2013 is behaald, doel 2013 is niet behaald * Bandbreedte varieeert van € 0 tot maximaal € 15 mln negatief


Jaarverslag 2013

45

Hoofdstuk 6 -

Omgeving

Hoofdstuk 7

Projecten

in beeld


Jaarverslag 2013

46

Hoofdstuk 7 -

SCHIEDAM-NOORD

Projecten in beeld

Status jaarplan 2013

Status jaarverslag 2013

In voorbereiding

In uitvoering

‘On hold’, is uitvoeringsgereed

Project is weer opgestart. Start uitvoering is gepland voor 1e kwartaal 2014.

•N ieuwbouw 18 woningen, sociale huur • Planning Start bouw 1e kwartaal 2014 Oplevering 3e kwartaal 2014

‘On hold’, is uitvoeringsgereed

Project is weer opgestart. Start uitvoering is gepland voor 1e kwartaal 2014.

SCHIEDAM-NIEUWLAND



In ontwikkeling

Opgeleverd

•N ieuwbouw 27 huurwoningen, sociale huur • Planning fase III Start bouw 4e kwartaal 2013 Oplevering 2e kwartaal 2014

‘on hold’

Project is weer opgestart. In uitvoering

SCHIEDAM STAD



‘On hold’: sloop opgeleverd en is uitvoeringsgereed

Project is onder voorbehoud weer opgestart. Het uitvoeringsprogramma wordt overwogen.

Sloop opgeleverd In uitvoering

Opgeleverd

1

Majoraanveld en Kervelveld

•S loop 27 eengezinswoningen, nieuwbouw 26 eengezinswoningen sociale huur • Planning Start sloop 2e kwartaal 2013 Start bouw 3e kwartaal 2013 Oplevering 1e kwartaal 2014 2

Beatles II

•N ieuwbouw 18 woningen, sociale huur • Planning Start bouw 1e kwartaal 2014 Oplevering 3e kwartaal 2014 3

1

Notenbalk II

Het Kwartet fase 2

•N ieuwbouw 9 koopwoningen • Planning fase II Start verkoop 4e kwartaal 2011 Start bouw 9 woningen 2e kwartaal 2013 Oplevering 4e kwartaal 2013 1

Het Kwartet fase 3

1 Aleidastraat

•S loop 33 woningen, nieuwbouw circa 17 eengezinswoningen sociale huur • Planning Start sloop 4e kwartaal 2011 Start nieuwbouw 1e kwartaal 2015 Oplevering 3e kwartaal 2015 2

Hof in Zuid

•S loop/nieuwbouw woonservicecomplex 36 woningen, nieuwbouw 34 woningen, sociale huur • Planning sloop/nieuwbouw Start sloop 3e kwartaal 2011 Start bouw 1e kwartaal 2012 Oplevering 1e kwartaal 2013


Jaarverslag 2013

47

1

2 3

1

1

2


Jaarverslag 2013

48

Hoofdstuk 8

Cijfers

in beeld Dit hoofdstuk geeft de middelen weer die wij inzetten om onze missie, doelen en prestaties te realiseren. De winsten verliesrekening geeft de middelen weer die wij hebben ingezet om onze strategische ondernemingsdoelstellingen en specifiek de doelstellingen en de prestaties voor 2013 te realiseren. Het totale jaarresultaat in 2013 is circa € 1 miljoen negatief. Ten opzichte van 2012 hebben wij een slechter resultaat uit gewone bedrijfsvoering gerealiseerd. Het lager jaarresultaat ten opzichte van 2013 komt met name door de lagere inkomsten en hogere bedrijfslasten als gevolg van de sectorspecifieke heffingen. De bedrijfsopbrengsten (circa € 69 miljoen in 2013) zijn ten opzichte van 2012 met circa 3,2% gedaald. Deze daling is met name het gevolg van een lager netto verkoopresultaat. De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013, tussentijdse huuraanpassingen, harmonisatie en het in verhuur nemen van opgeleverde nieuwbouwwoningen. De gemiddeld aangezegde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4,23%. De huurderving bedroeg in het boekjaar 4,0% van de te ontvangen huur (2012: 3,2%) exclusief de voorziening wegens oninbare huur. De huurderving is hiermee toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille is bijna gehalveerd ten opzichte van vorig jaar als gevolg van lagere verkoopaantallen. In 2013 zijn veertig woningverkopen gerealiseerd tegenover 54 woningverkopen in 2012.

De overige bedrijfsopbrengsten hebben onder meer betrekking op de vergoeding voor de administratieve verwerking van de huurcontracten, de vergoeding voor de afdeling VvE-beheer en overige resultaten. De omvang van de bedrijfslasten (circa € 56 miljoen in 2013) wordt veroorzaakt door: • de afschrijvingen; • de waardeveranderingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille; • de personeelslasten; • de onderhoudslasten; • de overige bedrijfslasten. De afschrijvingskosten ten opzichte van 2012 zijn gestegen. De afschrijving op de bedrijfswaarde in 2013 is hoger doordat de gemiddelde restant levensduur van de woningen is gedaald. De stijging van de bedrijfslasten ten opzichte van vorig jaar heeft met name te maken met de stijging van de afschrijvingskosten, van de onderhoudslasten en de overige bedrijfskosten. Daarnaast was er een sterke afname van de (bate) overige waardeveranderingen van de vaste activa. De toename van de onderhoudskosten komt door een toename van het planmatig onderhoud. De kosten planmatig onderhoud zijn ten opzichte van 2012 aanmerkelijk gestegen. Dit komt doordat er projecten van 2012 zijn doorgeschoven naar 2013. De personeelskosten zijn nagenoeg gelijk gebleven en de uitgaven voor leefbaarheid zijn afgenomen. De overige bedrijfslasten hebben onder meer betrekking op de huisvestingskosten, advieskosten, kosten voor automatisering en communicatie, de zakelijke lasten en de overige personeelskosten De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

49

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

Winst- en verliesrekening over 2013

2013

(x € 1.000)

2012 (x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten

(11)

Opbrengsten servicecontracten

61.895.006

60.187.481

3.425.538

3.417.292

Overheidsbijdragen

(12)

386.222

165.172

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

(13)

2.108.352

5.565.269

Overige bedrijfsopbrengsten

(14)

1.593.492

2.347.479

Totaal bedrijfsopbrengsten

69.408.610

71.682.693

15.193.774

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen

(15)

16.937.651

Overige waardeveranderingen van vaste activa

(16)

-2.702.136

-12.197.229

Erfpacht Lonen en salarissen

(18)

93.029

96.332

5.801.351

5.686.244

Sociale lasten

(19)

947.438

907.940

Pensioenlasten

(20)

1.131.096

1.032.518

Onderhoudslasten

(21)

15.411.421

12.121.931

Leefbaarheid

(22)

526.901

621.244

3.425.538

3.417.292

14.115.430

11.891.806

Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten

(23)

55.687.719

38.771.852

13.720.891

32.910.841

-1.189.698

-286.346

254.831

678.065

-1.329.000

BEDRIJFSRESULTAAT Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(24)

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

(25)

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

(26)

617.988

Rentelasten en soortgelijke kosten

(27)

-14.918.907

-15.193.497 -15.844.432

-14.046.088

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-1.514.895

538.587

13.485.928

-976.308

30.265.991

194.150

-22.756

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

(28)

Resultaat deelnemingen

(29)

Resultaat

en de heffingen. De overige personeelskosten betreffen onder meer de kosten voor opleidingen, kosten van vervanging en uitzendkrachten. De stijging van de overige bedrijfslasten is met name toe te schrijven aan de heffingen; de verhuurderbelasting en de bijdrage saneringsfonds CFV. In totaal was het bedrag aan heffingen circa € 2,8 miljoen.

-782.158

16.780.063

30.243.235

Het bedrijfsresultaat (circa € 14 miljoen in 2013) is het verschil tussen de bedrijfsopbrengsten en de bedrijfskosten. Het saldo van financiële baten en lasten (circa € 14 miljoen in 2013) bestaat uit de waardeveranderingen van de financiële vaste activa (reeds afgeboekte leningen u/g die zijn terugontvangen) en de rentebaten en -lasten. De rentelasten zijn De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

50

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

afhankelijk van de investeringen die wij doen en de wijze waarop wij de renterisico’s afdekken. De rentelasten zijn lager als gevolg van een lagere rentestand en een afname van de totale leningportefeuille. Daarnaast wordt voordeel behaald van een lening die in 2013 is afgesloten tegen gunstige voorwaarden.

In 2012 is voor het eerst een belastinglatentie voor verrekenbare verliezen opgenomen. In 2013 is slechts een beperkte mutatie op die bestaande latentie opgenomen.

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen wordt na verwerking van het resultaat deelnemingen circa € 1 miljoen negatief. De belastingen nemen af om navolgende reden:

De financiële positie van Woonplus kan worden afgeleid uit de balanspositie, de ontwikkeling van de solvabiliteitspositie en de ontwikkeling van de operationele kasstromen.

Balans

Financiële positie

(na resultaatbestemming)

ACTIVA

31 december 2013

(x € 1.000) VASTE ACTIVA

31 december 2012 (x € 1.000)

- Materiële vaste activa

374.484

409.583

- Vastgoedbeleggingen

64.331

74.320

- Financiële vaste activa

15.766

14.865

454.581

498.768

VLOTTENDE ACTIVA - Onderhanden projecten - Voorraad

0

438

478

0

- Vorderingen

6.252

12.548

6.730

12.986

19.473

7.582

LIQUIDE MIDDELEN TOTAAL

PASSIVA

480.784

519.336

31 december 2013

(x € 1.000)

31 december 2012 (x € 1.000)

EIGEN VERMOGEN

114.416

141.210

VOORZIENINGEN

10.238

14.907

LANGLOPENDE SCHULDEN

307.997

KORTLOPENDE SCHULDEN

48.133

TOTAAL

480.784

De balanspositie is verslechterd ten opzichte van vorig jaar. Aan de activazijde is een daling van de vaste activa zichtbaar. De verslechtering komt met name door het volledig inrekenen van de verhuurdersheffing. In 2012 was deze heffing voor één jaar meegenomen. De sociale huurwoningen zijn opgenomen onder de rubriek materiële vaste activa. De middeldure huurwoningen en overige eenheden, bestaande uit een beperkt aantal commerciële ruimten en parkeergelegenheden, zijn opgenomen onder de

332.880 30.339 519.336

rubriek vastgoedbeleggingen. De liquide middelen zijn voor een groot deel toegenomen als gevolg van positieve kasstromen uit bedrijfsoperaties (meer inkomsten door huurontvangsten dan uitgaven voor bedrijfslasten). Daarnaast is er ook een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten (minder geld uitgegeven aan investeringen dan ontvangen uit verkopen) en de betalingen die Woonplus heeft gedaan voor rente op de geldleningen.


Jaarverslag 2013

51

Hoofdstuk 8 -

Aan de passivazijde is een afname zichtbaar van het eigen vermogen. Het eigen vermogen neemt af door het negatieve resultaat van circa € 1 miljoen en de waardeveranderingen die direct in het eigen vermogen worden verwerkt door het meerjarig inrekenen van de verhuurderheffing. De langlopende schulden zijn afgenomen door het aflossen van bestaande leningen. De kortlopende schulden zijn toegenomen door met name een toename van de hogere aflossingsverplichtingen in 2014.

Cijfers in beeld

Optimaliseren kasstromen Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft in 2013 de kredietwaardigheid van Woonplus Schiedam als voldoende beoordeeld. Voor de beoordeling van de kredietwaardigheid kijkt het WSW naar het verloop van de operationele kasstromen. Het WSW is van mening dat de operationele kasstromen positief moeten zijn en deelnemers jaarlijks fictief 2% van de leningenportefeuille moeten kunnen genereren voor aflossing van lopende leningen.

Kasstroomoverzicht 2013 KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsiediegevers Ontvangsten overige

2013

(x € 1.000)

2012 (x € 1.000)

68.217 - 5.100

61.083 - 291

73.316

61.374

Betalingen aan werknemers

-9.310

-11.026

-15.043

-13.736

Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-5.118

-4.832

Betalingen overige

-8.754

-5.794

-38.224

-35.388

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

35.092

25.986

Ontvangen interest Ontvangen dividend

192 -

262 -

Betaalde interest

-15.181

-14.861

Saldo interest

-14.989

-14.599

Kasstroom uit operationele activiteiten

20.103

11.387

Investeringen in materiële vaste activa

-6.160

-17.736

Desinvesteringen materiële vaste activa

7.148

9.741

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN

Investeringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-

500

988

-7.495

988

-7.495

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Ontvangen aflossingen leningen U/G

-

-

5.300

23.500

95

36

Aflossing langlopende schulden

-14.595

-17.743

Deposito storting / opname

-

-

-9.199

5.793

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-9.199

5.793

11.892

9.686

Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar


Jaarverslag 2013

52

Hoofdstuk 8 -

In onderstaande grafiek worden de kasstromen uit de operationele bedrijfsvoering van Woonplus weergegeven. De baten zijn weergegeven als positieve kasstroom en de lasten zijn weergegeven als negatieve kasstroom. De totale lasten bestaan uit de operationele lasten en het saldo van de rentebaten en -lasten. De groene lijn geeft een overzicht weer van het saldo van de operationele kasstromen. Met uitzondering van de maanden juni en november is het saldo van de operationele kasstromen positief. Het negatieve saldo operationele

Cijfers in beeld

kasstromen in de maand juni wordt met name veroorzaakt door de betaling van de zakelijke lasten, bestaande uit onder meer de onroerende-zaakbelasting, rioolrechten en overige belastingen en verzekeringen. De huuropbrengsten voor de maand juni zijn daarnaast geïncasseerd in de maand mei. Het negatieve saldo operationele kasstromen in de maand november wordt met name veroorzaakt door de betaling van de heffingen. De huuropbrengsten voor de maand november zijn daarnaast geïncasseerd in de maand december.

baten en lasten (miljoen)

Figuur 1 - Kasstromen operationele bedrijfsvoering 10

10

8

8

6

6

4

4

2

2

-

-

-2

-2

-4

-4

-6

-6

-8

-8

-10

-10

Baten Rente baten/lasten Lasten

jan

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

sep

okt

Treasury De treasury activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. Woonplus heeft in het treasury statuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Als kader voor de financieringsactiviteiten is in 2013, evenals in voorgaande jaren, een treasury jaarplan opgesteld. De risico’s met betrekking tot de financiering worden door de treasury commissie besproken en leiden, indien noodzakelijk, tot een bijstelling van de uitgangspunten die zijn opgenomen in het treasury jaarplan. Hierbij gaat het vooral om het (her)financieringsrisico en het renterisico.

nov

Operationele kasstroom

dec

Derivaten Door het gebruik van rentederivaten, zoals Interest Rate Swaps, kunnen toekomstige renterisico’s beheerst en beïnvloed worden. In 2011 heeft Woonplus een deel van de renterisico’s kunnen fixeren tegen een aantrekkelijk tarief door gebruik te maken van derivaten, waar in de toekomst van kan worden geprofiteerd. Het gaat om een drietal renteswaps die zijn afgesloten bij drie verschillende banken. De swaps zijn afgesloten voor het afdekken van de financieringsrisico’s bij een tweetal leningen die in 2013 een renteaanpassing hebben gehad. Het totale volume van de derivatenportefeuille en onderliggende leningen bedraagt € 24,6 miljoen. Door gebruik van swaps wordt de variabele rente op de onderliggende leningen omgezet in een vaste rente. De swap contracten zijn ingegaan De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

53

Hoofdstuk 8 -

op 1 maart 2013 en 1 mei 2013. De swaps hebben een gemiddeld rentepercentage van effectief 3,3% (exclusief kredietopslag). Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft naar aanleiding van de Vestia-affaire de toezichtregels aangescherpt. Woonplus heeft naar aanleiding van deze regels contact gezocht met de banken om de toezichtbelemmerende bepalingen uit de contracten te schrappen. Daarnaast heeft Woonplus besloten om geen nieuwe derivatencontracten af te sluiten. Marktwaardederivaten Swaps kennen net als andere soorten financiële instrumenten een marktwaarde. De marktwaarde kan zowel positief als negatief zijn. Maandelijks wordt de waarde van de derivatenportefeuille berekend aan de hand van de meest actuele rentecurve, aangevuld met een tweetal scenario’s: • Rentedaling van 1% • Rentedaling van 2% Woonplus dient extra zekerheden te geven door middel van het storten van liquide middelen als de negatieve marktwaarde van de swaps groter

Cijfers in beeld

is dan € 27,5 miljoen negatief. De marktwaarde ultimo 2013 is circa € 3,3 miljoen negatief (2012: € 5,3 miljoen negatief). De marktwaarde blijft hiermee ruim binnen de drempel van € 27,5 miljoen negatief. Een rentedaling van 1% resulteert in een negatieve marktwaarde van € 8,2 miljoen en blijft hiermee ook ruim binnen de drempel van € 27,5 miljoen. Een rentedaling van 2% resulteert in een negatieve marktwaarde van € 14,1 miljoen en blijft hiermee ook ruim binnen de drempel van € 27,5 miljoen. Een daling van de marktrente levert voor Woonplus geen liquiditeitsrisico op. Woonplus hoeft dan ook geen extra liquiditeitsbuffer aan te houden. In het treasury statuut wordt het gebruik van complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van de renterisico’s. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2013:

Tabel 1 - Waarden financiële instrumenten per 31 december 2013

Rente swaps

2013 Marktwaarde

2013 Nominale waarde

2012 Marktwaarde

2012 Nominale waarde

€ 3,3 mln -/-

€ 24,6 mln

€ 5,3 mln -/-

€ 24,6 mln

Voor alle derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Dit betekent dat de derivaten bij de eerste opname worden opgenomen tegen nul in de balans. Indien op balansmoment de marktwaarde van het derivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil geen voorziening gevormd via de winsten verliesrekening. Derivaten worden alleen ingezet ter risicodekking.

Maatschappelijk rendement Ons rendement is meer dan de uitkomst van de winst -en verliesrekening. Vanuit onze maatschappelijke taak doen wij investeringen in de maatschappij, die niet direct en niet alleen onze corporatie ten goede komen. Dat noemen wij maatschappelijk rendement. In onderstaande tabel worden onze maatschappelijke investeringen in 2012 inzichtelijk gemaakt.


Jaarverslag 2013

54

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

Tabel 2 - Maatschappelijke investeringen 2013

Onderdeel

Omschrijving

Investering (x € 1.000)

Maatschappelijke huurbijdrage

Verschil tussen de huidige huurprijs en de maximaal redelijk huurprijs o.b.v. aantal WWS punten

De investeringen in woningverbetering, nieuwbouw en aankoop van woningen die niet uit de exploitatie worden terugverdiend.

Woningverbeteringen zonder levensduurverlenging, huuraanpassing en woningwaarderingspunten

€ 0

Aankopen huur

€ 3.704

Totaal

WAP Nieuwland

€ 808

€ 2.896

Nieuwbouw huur

Leefbaarheid

€ 16.648

Buurt- en wijkactiviteiten Groenvoorzieningen Subtotaal

€ 413 € 279 € 692

Wonen en veiligheid Leren, werk en opgroeien Integratie en sociale samenhang Subtotaal

€ 211 € 78 € -44 € 245

Totaal Leefbaarheid en WAP

€ 937

In 2013 hebben wij circa € 21,2 miljoen maatschappelijk geïnvesteerd, waarbij circa € 16,4 miljoen aan huurbijdrage, circa € 3,7 miljoen in sociale huurwoningen, circa € 0,9 miljoen in leefbaarheid en WAP Nieuwland.


Jaarverslag 2013

55

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

Accountantsverklaring


Jaarverslag 2013

56

Hoofdstuk 8 -


Cijfers in beeld

Jaarverslag 2013

57

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

Hoofdstuk 9

Financiële

continuïteit In het goedgekeurde jaarverslag 2012 is sprake van een solvabiliteit van 26,6%. Het CFV heeft in haar solvabiliteits- en draagvlakoordeel over 2012 geconstateerd dat het volkshuisvestelijk vermogen volgens haar rekenmethodiek met 11,7% te klein is om de gesignaleerde risico’s en de zogenaamde VPB-beklemming, gewaardeerd op 12,7%, te dekken. Binnen Woonplus is een projectgroep Geijkt op de Toekomst aan de slag met een nieuw duurzaam verdienmodel. In dit hoofdstuk wordt eerst het oude verdienmodel en de opgave beschreven. Daarna wordt aangegeven wat Woonplus heeft gedaan om de vermogenspositie op de korte termijn te versterken. Vervolgens wordt ingegaan op het proces dat de projectgroep doorloopt om te komen tot een nieuw duurzaam verdienmodel. Er zijn ten tijde van dit schrijven nog geen afgeronde bevindingen voorhanden. Het resultaat wordt in juli 2014 opgeleverd.

Het oude verdienmodel Woonplus ontwikkelt, beheert, onderhoudt en herstructureert sociale huurwoningen. Wij voorzien hiermee in huisvesting voor huishoudens die niet in staat zijn op eigen kracht te voorzien in hun huisvesting. Dit is een verlieslatend model. Onze doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Voor de bruteringsoperatie in 1995 werd het verlies deels door objectsubsidies gecompenseerd. Na de bruteringsoperatie moesten de verliezen gedekt worden uit verkoop van het bezit. Woonplus heeft door de goede economische tijden, de dalende rentelasten en stijgende

verkoopopbrengsten meer kwaliteit aan de stad Schiedam kunnen toevoegen. De nadruk lag hierbij op het realiseren van zowel koop- als huurwoningen. Winsten uit de bouw van koopwoningen werden gebruikt als compensatie voor verliesgevende sociale huurwoningen. Anno nu is de situatie drastisch gewijzigd. Door de economische crisis blijven de verwachte winsten uit en is de betaalbaarheid van wonen in het geding. De politiek stelt naar aanleiding van incidenten in de sector vragen over de legitimiteit van de corporaties en legt heffingen op. De corporatiesector en daarmee ook de huurder betalen de rekening. Na de ingroeiperiode van 2013 tot en met 2016, moet Woonplus vanaf 2017 jaarlijks circa € 7 miljoen betalen aan verhuurderheffing. Voor Woonplus doet deze heffing dubbel pijn. Woonplus heeft een grote volkshuisvestelijke opgave door het grote aandeel bezit uit de wederopbouwperiode. Met het ondernemingsplan uit 2009 speelden wij in op de toenemende kwaliteitsvraag die voortkwam uit een langdurige gestage economische groei. Om aan deze kwaliteitsvraag te kunnen voldoen was herstructurering van een deel van de voorraad en wijken uit de periode van begin jaren zestig geformuleerd. Om deze herstructurering te kunnen realiseren heeft Woonplus reeds in 2010 gereorganiseerd. De financiële ruimte die wij daarmee creërden voor het herstructureren van het bezit, dragen wij nu af aan het rijk.


Jaarverslag 2013

58

Hoofdstuk 9 -

Middelen om te kunnen blijven investeren De marktsituatie en de financiële context zijn sterk gewijzigd; het vastgoedbezit is statisch van aard. Gezien de leeftijd van ons bezit is het noodzakelijk om te kunnen blijven investeren in aanpassingen en verbeteringen. De wijze waarop wordt uitgewerkt binnen Geijkt op de toekomst.

Versterken vermogens positie in de jaarrekening 2013 Woonplus heeft in haar meerjarenbegroting (MJB 2014) de ombuigingsopgave van structureel € 7 miljoen opgenomen. De € 7 miljoen ombuiging is voor circa € 2 miljoen geconcretiseerd in lagere onderhoudskosten die ook in de bedrijfswaarde 2013 zijn ingerekend. De overige € 5 miljoen ombuiging is wel geraamd, maar is momenteel nog onvoldoende concreet te maken en is hierdoor niet in de bedrijfswaarde 2013 ingerekend. In het jaarplan 2014 is aangegeven dat de ombuiging taakstellend is en dat de projectgroep Geijkt op de toekomstgaat onderzoeken op welke wijze de vermogenspositie versterkt kan worden.

Financiële continuïteit

Deze zijn: • we geven alleen uit wat er binnen komt; • we bouwen onze leningenportefeuille structureel af; • we houden rekening met tegenvallers (en ook met een aantal meevallers); • we stellen rendementseisen aan investeringen. Gegeven dit financieel kader wordt door de projectgroep Geijkt op de toekomst bezien wat realistisch en haalbaar is. De projectgroep kijkt naar de volgende mix van maatregelen om de vermogenspositie te versterken: • • • • •

verlagen kosten; verhogen opbrengsten; aflossen; verlagen rentelasten; herzien investeringsprogramma.

Ze kijken dus verder dan alleen het realiseren van een ombuiging. Er worden verschillende scenario’s van Geijkt op de Toekomst doorgerekend. De definitieve keuze zal na een review en besluitvorming RvC in juni 2014 plaatsvinden. Randvoorwaardelijk is dat het gekozen scenario moet passen binnen de gestelde financiële kaders.

Geijkt op de toekomst Met Geijkt op de toekomst wordt onder meer beoogd om de vermogenspositie te versterken. Anders gezegd: wij zetten het volkshuisvestelijk vermogen zo doelmatig mogelijk in voor het realiseren van de volkshuisvestelijke opgave. Hoewel de bevindingen/resultaten nog niet bekend zijn, zijn wel de financiële principes bepaald om de financiële continuïteit van Woonplus te kunnen blijven borgen.


Jaarverslag 2013

59

Hoofdstuk 10

Verslagen Op de navolgende pagina’s vindt u de verslagen van de Ondernemingsraad, het Adviesforum en het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties.

Met deze partners werken wij nauw samen om onze doelstellingen te bereiken.

2013: de corporatie in beweging Na de reorganisatie van 2012 wordt in 2013 al snel duidelijk dat een grote verandering nodig is. Door de invoering van het Woonakkoord enerzijds en de onderhoudstaat van het bezit anderzijds is het snel duidelijk dat de financiën niet toereikend zijn als er geen ingrijpende maatregelen plaatsvinden. In eerste instantie zijn de pijlen gericht op een fusie. Vanaf het najaar van 2013 besluit de directie om toch niet voor een fusie te kiezen. Woonplus gaat verder als zelfstandige corporatie, maar hiervoor is een nieuwe reorganisatie noodzakelijk. 2013 was dus opnieuw een medezeggenschapsjaar in het teken van verandering van de organisatie. Het heeft geleid tot veel extra overleggen, zowel als team van de Ondernemingsraad (OR) als met de bestuurder. Voor de OR zijn de termen zorgvuldigheid en uitlegbaarheid de sleutelwoorden waarop het beleid ook in 2013 is getoetst. Het was voor de OR geen makkelijk jaar. Het was een jaar waarin medezeggenschap soms op het scherpst van de snede moest worden uitgevoerd. Hierdoor is 2013 wel een leerzaam en boeiend jaar geworden. Het heeft veel inzicht en kennis gebracht bij het team OR. Het heeft ook tot een enorme hechtheid van team geleid. In 2013 is gewerkt met een klein OR-team. Natuurlijk vraagt dit meer inzet en werk voor de leden, maar het leidt ook tot efficiency en effectieve inzet van middelen en mankracht. Voor het eerst heeft de OR met een budget gewerkt. Ondanks de vele extra uren is de OR ruimschoots binnen het budget gebleven.

OR samenstelling In 2013 bestond de OR uit: Richard Hegeman Sigrid Matla Roeland van Ittersum Linde Jansen

OR-voorzitter OR-secretaris OR-vicevoorzitter OR-ondersteuner

OR adviezen en instemming De OR heeft advies en instemming uitgebracht op een groot aantal onderwerpen. Sommige trajecten verliepen soepeler dan andere. De OR heeft zich in 2013 erover uitgesproken niet tevreden te zijn over de vele kleine afdelingsveranderingen. Dit leidde tot onduidelijkheid vond de OR. De OR heeft ervoor gepleit om vanuit een heldere totaalvisie deze wijzigingen door te voeren. Het gesprek hierover zal zeker een doorloop in 2014 kennen. Achterban Nieuw dit jaar is de aanpassing van de OR-Intranetsite. Op deze site zijn alle adviezen en instemmingen die door de OR zijn uitgebracht gepubliceerd. Hierdoor is een nauwer contact ontstaan met onze achterban in 2013. In het najaar heeft de OR een spreekuur ingesteld. Hiertoe is besloten nadat de nieuwe reorganisatie was bekendgemaakt. In december heeft de OR de traditionele bureaukalender uitgedeeld aan de achterban. Dit leidt altijd weer tot een moment van ontmoeting, waardoor veel gesprekken plaatsvinden. OR en overlegvergaderingen De OR heeft iedere maandagmiddag overleg gevoerd. Er zijn tot augustus informele gesprekken De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

60

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

gevoerd tussen de OR en de bestuurder. Na de zomerperiode is de keuze gemaakt om alleen formeel in gesprek te gaan. In 2013 hebben elf overlegvergaderingen plaats gevonden. Raad van Commissarissen In de zomer van 2013 heeft de OR afscheid genomen van de heer Nico Nieuwstraten, wegens het beëindigen van de termijn. De heer Nieuwstraten had zitting in de RvC op voordracht van de OR. De OR heeft de heer René Heijblom voorgedragen als opvolger van de heer Nieuwstraten. In de RvC vergadering van september is de heer Heijblom benoemd. In december heeft de OR een overleg gevoerd met de RvC in aanwezigheid van de bestuurder. Training & advies In 2013 heeft de OR twee trainingen gevolgd. De OR heeft eenmaal juridisch advies ingewonnen. Contact Vragen naar aanleiding van het OR-jaarverslag? Stuur een mail naar Sigrid Matla: [email protected] Richard Hegeman: [email protected] Roeland van Ittersum: [email protected] Linde Jansen: [email protected]


Jaarverslag 2013

61

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

Verslag Adviesforum Rol Het Adviesforum adviseert het bestuur over maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden en geeft Woonplus op die wijze een extra verankering in de Schiedamse samenleving.

ting in het Adviesforum. De leden van het Adviesforum hebben een zittingsduur van vier jaar; zij treden af volgens een door het Adviesforum vast te stellen Rooster van Aftreden. Aftredende leden zijn twee maal herkiesbaar.

Samenstelling Om een zo breed mogelijk spectrum van de Schiedamse samenleving te bestrijken, hebben mensen met uiteenlopende achtergronden zit-

In 2013 zijn afgetreden: Mevrouw. B. TangeSchulze en mevrouw C.M. Ebbinge Wubben-van Praag. Er is ook een nieuw lid toegetreden, te weten: de heer J. van Zijl.

Tabel 1 - Samenstelling Adviesforum

Naam

Functie Achtergrond

Benoemd Aftredend per per

Herkiesbaar

De heer M. (Mert) Halacoglu

Lid

Onderwijzer

2002

2014

nee

Mevrouw T. (Truus) Bos

Lid

35 Jaar werkervaring in diverse functies. Coördinatieproject intra-extramurale zorg; inspraak en participatieprojecten; eigen trainingsbureau; woningcorporaties: toewijzing, conflictbemiddeling, grote renovatieprojecten (en vm bestuurslid), bondsraadslid Consumentenbond, AdviesCommissie VrouwenEmancipatie Schiedam, VvE bestuurder.

2008

2016

nee

Mevrouw P. (Petra) de Koning

Lid

Medewerker financiën Vestia Rotterdam-Noord

2008

2016

nee

De heer F. (Fahid) Minhas

Lid

Student aan de Technische Universiteit van Eindhoven en volgt binnen de Masteropleiding ‘Architecture Building and Planning’ de Mastertrack ‘Real Estate Management and Development’.

2010

2014

1x

De heer G. (Gerard) van der Vlies

Lid

Eigenaar van een 128 jaar bestaande huishoudzaak in de Groenelaan en tevens eigenaar van een huishoudgroothandel

2010

2014

1x

Mevrouw J. (Jeannet) Berkouwer

Lid

Advocaat. In april 2010 in Schiedam een sociaal advocaten-kantoor opgericht

2010

2014

1x

Locatiemanager in de kinderopvang.

2010

2014

1x

Mevrouw M. (Manja) van de Plasse

Voorzitter

Mevrouw A. (Astrid) DrenthOnderdelinden

Lid

Office & Operations manager AON Nederland

2011

2015

1x

Mevrouw J. (Janette) Schellingerhout

Lid

Fractieondersteuner GroenLinks Schiedam. Lid Adviescommissie Vrouwenemancipatie Schiedam. PR-medewerker bij verschillende maatschappelijke organisaties

2012

2016

1x

De heer J. (John) van Zijl

lid

Aannemer

2013

2017

1x

Onderwerpen De bijeenkomsten van het Adviesforum vonden plaats in de maanden februari, april, juni, en november 2013. Het Adviesforum heeft zich gebogen over de volgende onderwerpen: Structuur

Adviesforum, Trek naar de steden en aantrekkelijk maken van Schiedam, Invloed kabinetsplannen op Woonplus, Woonplus wil investeren in en adviseren over een interessante stad/winkelaanbod voor bewoners en ondernemers. De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

62

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

Tabel 2 - Overzicht behandelde onderwerpen Adviesforum

Datum

Onderwerp

Beschrijving

13 februari

Structuur Adviesforum

•H et Adviesforum bepaalt zelfstandig haar agenda en adviseert aan de directeur-bestuurder. • Het Adviesforum is een afspiegeling van de Schiedamse samenleving • Om de kwaliteit van het Adviesforum-werk verder te verbeteren, wordt er een teamsite beschikbaar gesteld. • Het Adviesforum vergadert van 19.30 - 22.00 uur.

10 april

Trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam

Vraagstelling: Trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam • Kan Woonplus met de huidige financieringsruimte voldoen aan de eigen doelen en aan de woonvisie 2030? • Hoe kan Woonplus haar specifieke kennis op het gebied van leefbaarheid tot meerwaarde laten worden van de woonvisie 2030 en hoe wordt dat geborgd? Advies Adviesforum: • Het is niet de taak van Woonplus om de wooncarrière van alle Schiedammers binnen Schiedam te faciliteren; • Sluit aan bij Woonvisie 2030 zonder buiten de kaders van het bestaansrecht van een woningbouwcorporatie te treden. Antwoord Directeur-bestuurder: De vragen kwamen voort uit een discussie over ‘trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam‘. De stellingen/adviezen over het volgen van en reageren op de gemeentelijke woonvisie zijn hanteerbaar en zullen leidraad zijn bij onze activiteiten. Over leefbaarheid is al gememoreerd dat in onze visie onze verantwoordelijkheid voor het onderwerp tot een minimum is beperkt. Wij vinden dat de gemeente in het kader van de WMO primair verantwoordelijk is voor leefbaarheid en over de daartoe geëigende middelen beschikt.

Invloed kabinetsplannen op Woonplus (consequenties)

Het onderwerp ‘Invloed kabinetsplannen op Woonplus’ (consequenties) is verder besproken in het overleg van 5 juni 2013.

5 juni

Vervolg Invloed kabinetsplannen op Woonplus (consequenties)

De directeur-bestuurder ontvangt begin 2014 een advies.

20 november

Woonplus wil investeren in/adviseren over een interessante stad/winkelaanbod voor bewoners en ondernemers

De directeur-bestuurder ontvangt begin 2014 een advies.


Jaarverslag 2013

63

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

Verslag Schiedams Overleg Bewonersorganisatie (SOBO) Het SOBO is als koepel van de Schiedamse bewonersorganisaties een belangrijke gesprekspartner voor Woonplus. De vrijwilligersorganisatie houdt zich samen met drie professionals bezig met ondersteuning en het organiseren van bewoners (organisaties) op het gebied van wonen, bouwen, leefbaarheid en onderhoud. Daarnaast werkt een aantal lokale organisaties onder de vlag van het SOBO aan ondersteuning van zorgen welzijnsvragen. Vertegenwoordiging SOBO Het SOBO werd vertegenwoordigd door: Harry Visser Tjalling de Boer Anneke Kalkhoven In januari 2013 is Harry Visser gestart als voorzitter van het SOBO. Het dagelijks bestuur van het SOBO en het bestuur van Woonplus hebben in 2013 vijf keer overlegd. Om tot een goede samenwerking te komen, passeerden uiteenlopende onderwerpen de revue zoals: communicatie, nieuwe statuten SOBO, buurt 15, meting Totta, beleid op het gebied van huurprijsverhoging, uitvoeringsprogramma’s nieuwbouw, verkoop en sloop en het doelmatigheidsonderzoek. Doelmatigheidsonderzoek en doorvoering verbeteringen Het bestuur van SOBO hecht aan transparantie en vindt het belangrijk om verantwoord om te gaan met huurinkomsten en gemeenschapsgelden. In overleg met het dagelijks bestuur van SOBO heeft Woonplus opdracht voor een boekenonderzoek gegeven. De resultaten van het onderzoek zijn inmiddels bekend. De belangrijkste resultaten uit het onderzoek: •D oelmatigheid: er is sprake van goedgekeurde offertes en facturen van externen, waarbij hoge uurtarieven zijn gehanteerd en er is een jubileumboek dat bekostigd zou worden middels fondsenwerving (circa € 150.000,-) volledig voor rekening van SOBO gekomen. Fondsenwerving heeft namelijk niet geleid tot externe financiering van het jubileumboek. •R echtmatigheid: er zijn vermoedens van niet-integer en frauduleus handelen door een gedetacheerde medewerker van de gemeente Schiedam. •H et toezicht op de jaarrekeningen van het SOBO door Woonplus en de gemeente Schiedam is onvoldoende geweest.

Vooruitlopend op de resultaten van het onderzoek heeft het SOBO verbeteringen doorgevoerd. Er zijn nieuwe statuten opgesteld, de boekhouding is ondergebracht bij een accountantskantoor en er zijn kostenbesparingen op contracten behaald. Ook is er een nieuwe participatieovereenkomst opgesteld. Overleg Naast het overleg met het bestuur van Woonplus vond er ook overleg met de verschillende afdelingen plaats. Hieronder een overzicht van de besproken onderwerpen: Werkgroep stook- en servicekosten In januari 2013 heeft de afdeling Huurverwerking om tafel gezeten met de werkgroep stook- en servicekosten van het SOBO. Als actiepunt daaruit zijn alle stookkostenoverzichten van Huurdersbelangenverenigingen-complexen geleverd aan de HBV. De reguliere overzichten servicekosten zijn (zoals gebruikelijk) ter beoordeling voorgelegd aan de respectievelijke bewonersverenigingen. Mutatiewoningen In 2013 is een eerste aanzet gemaakt voor afspraken over het opleveren van mutatiewoningen. Gedurende een tweetal dagdelen zijn uiteenlopende woningen bezocht en is uitgewisseld welke ingrepen nodig en gewenst zijn bij het leegkomen van een woning. Ook zijn de verantwoordelijkheden voor rekening huurder en verhuurder op een rij gezet. In 2014 worden concrete afspraken gemaakt. Projecten Planmatig Onderhoud Bij enkele planmatige ingrepen hebben SOBO en Woonplus de krachten gebundeld. In Nieuwland zijn bij ruim 250 woningen de keuken, douche en het toilet vervangen. Voorafgaand aan de ingreep zijn de bewoners van de Nieuwe Damlaan, Mackaystraat, van Tienhovenstraat, Burgemeester van Harenlaan en de Roëllstraat individueel geïnformeerd over de werkzaamheden. Tijdens het project hebben SOBO en Woonplus samen een wekelijks spreekuur verzorgd. Regelmatig overleg met Bewonersvereniging Schiedam-Oost heeft plaatsgevonden over het prestatiegericht schilderwerk in Buurt 305. Het schilderwerk ging hier gepaard met asbestverwijdering.


Jaarverslag 2013

64

Hoofdstuk 10 -

Vervangen standleidingen van Beethovenplein Omdat de bewoners in de Van Beethovenflat tijdens de renovatie van de horizontale afvoerleiding en het reinigen van de leidingen tijdelijk geen gebruik konden maken van douche, toilet, keuken en wasmachine werd de ingreep zorgvuldig voorbereid. Naast (het beschikbaar stellen van) enkele huiskamerwoningen en het verspreiden van nieuwsbrieven konden bewoners ook wekelijks langskomen op het spreekuur. Woonplus, de aannemer en huurderbelangenvereniging Groenoord (HBV) hielden wekelijks spreekuur. Ontmoetingscentra Van Beethovenplein, Heijermansplein en Hof in Zuid In 2013 is veel werk verzet om de verschillende ontmoetingscentra nieuw leven in te blazen. Samen met de vrijwilligers, het SOBO en de gemeente is in september 2013 het van Beethovenplein feestelijk geopend met een goed gevulde activiteitenportefeuille. In de Heijermansflat werd eveneens gezocht naar nieuwe vrijwilligers om activiteiten te begeleiden. Eind 2013 is ook daar een mooie samenwerking tot stand gekomen. In Hof in Zuid werd in het vierde kwartaal gestart met de verbouwingswerkzaamheden. De vrijwilligers sloegen de handen hiertoe ineen ondersteund door het SOBO, Pameijer, Seniorenwelzijn en Woonplus. In april 2014 is de opening gepland.

Verslagen

Nieuwe Participatieovereenkomst 2014 - 2017 Het SOBO en Woonplus gaan samen voor een goede en doelmatige vertegenwoordiging van de belangen van huurders. Woonplus is een belangrijke subsidieverstrekker van het SOBO. Het SOBO is een zelfstandige vereniging en bepaalt zelf hoe de subsidie kan worden aangewend. Met de nieuwe overeenkomst werd de wens bekrachtigd tot een betere ‘governance’ van het SOBO te komen en een efficiëntere besteding van het geld. Met dat doel hebben het SOBO en Woonplus de herziening van de overeenkomst een jaar vervroegd. Bekrachtiging van de overeenkomst vindt in januari 2014 plaats.

Betrekken huurders in VvE-complexen In samenwerking met het SOBO en HBV is eind 2012 een enquête gehouden onder tien VvEcomplexen met als doel de informatiebehoefte over betrokkenheid van huurders in een VvE te peilen. Van de 451 geënquêteerden hebben 135 gereageerd. Belangrijkste conclusies/ verbeterpunten zijn: vergroten bekendheid VvE, verhogen betrokkenheid bij onderhoud en verbetering in communicatie. Veel respondenten blijken niet op de hoogte zijn van onderhoudswerkzaamheden (42%). Communicatie met de huurders is, zo bleek, een algemeen verbeterpunt. Op basis van de uitkomsten heeft Woonplus Schiedam samen met SOBO en HBV Groenoord in 2013 afspraken gemaakt. In het afgelopen halfjaar heeft Woonplus alle genomen besluiten van het VvE gecommuniceerd met de huurders. Daarnaast wordt scherper toezicht gehouden op tijdige en volledige aankondigingen van onderhoudswerkzaamheden. De HBV heeft zelf ook deelgenomen aan de VvE-vergaderingen. In 2014 zal samen met de HBV de afgelopen periode worden geëvalueerd.


Jaarverslag 2013

65

Bijlagen Bijlage 1 - Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit ten minste vijf en ten hoogste zeven personen. Twee commissarissen worden benoemd na een bindende voordracht door het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) en één commissaris wordt benoemd na een bin-

dende voordracht door de Ondernemingsraad. Per 31 december 2013 was de RvC van Woonplus als volgt samengesteld:

Per 31 december 2013 was de RvC van Woonplus als volgt samengesteld: Naam

Geboorte jaar

Functie RvC

Deskundigheidsgebied

Hoofdfunctie

Nevenfuncties Bestuurslid Stichting Voorzitters Register Woningcorporaties

De heer E.M.L. Martens

1962

Voorzitter

Strategie Governance Financiën Vastgoed

Regional Director Corporate Solutions, Jones Lang LaSalle

Mevrouw H.M.A. Aarts

1973

Vicevoorzitter

Vastgoed Financiën

Directeur gebiedsontwikkeling, Lid dagelijks bestuur Amvest stichting kennis gebiedsontwikkeling

De heer J. Leeman

1948

Op voordracht huurdersvereniging SOBO

Vastgoed Juridische zaken Governance

Advocaat Partner, Leeman, Verheijden Huntjes Advocaten

Voorzitter Begeleidingscommissie Instituut Sociale Raadslieden Schiedam

Mevrouw M.A. Scali

1960

Op voordracht huurdersvereniging SOBO

Volkshuisvesting

Directeur, SHOP Den Haag

Onafhankelijk voorzitter Adviescommissie Voorrangswoningen (gemeente Delft)

De heer M.S. van Hemsbergen

1962

Voorzitter audit- en projectencommissie

Financiën

Directeur/eigenaar Navarre B.V. (financieel advies & interim management)

Lid RvC Woningstichting WSG Bestuurder Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen

De heer R. Heijblom

1955

Op voordracht medezeggenschap

Financiën

Partner bij Lodder SKH Accountants en Adviseurs

Penningmeester Stichting Koorbegeleidingen / SEOP Penningmeester Muziek academie Den Haag

Leden van de RvC kunnen op grond van de statuten / het reglement voor de Raad van Commissarissen voor een periode van vier jaar

benoemd worden. Herbenoeming is één keer mogelijk voor een periode van vier jaar.


Jaarverslag 2013

66

Bijlagen

Naam

Benoemd per

Herbenoemd per

Aftredend per


1-6-2007

1-6-2011

1-6-2015

Mevrouw M.A. Scali

1-6-2007

1-6-2011

1-6-2015

De heer J. Leeman

1-7-2008

1-7-2012

1-7-2016


1-6-2006

1-6-2010

1-6-2014


15-6-2013

15-6-2017

15-6-2021

De heer R. Heijblom

1-7-2013

1-7-2017

1-7-2021

De RvC heeft uit zijn midden commissies ingesteld. Deze commissies waren in 2013 als volgt samengesteld:

Commissie

Naam

Naam

Audit-/projectencommissie


De heer R. Heijblom

Remuneratiecommissie


Mevrouw M.A. Scali


Jaarverslag 2013

67

Bijlagen

Bijlage 2 - Nevenfuncties directeur-bestuurder In het kader van zijn functie als directeurbestuurder van Woonplus vervult de heer B. Venhuizen geen bezoldigde nevenfunctie. In de privésfeer vervult de heer B. Venhuizen de onbezoldigde nevenfunctie van SUMO scheidsrechter.


Jaarverslag 2013

68

Bijlagen

Bijlage 3 - Honorering bestuur en commissarissen Honorering bestuur De regels voor bezoldiging voor de (semi)publieke sector, waaronder woningcorporaties, zijn vastgelegd in de Wet Normering bezoldiging top-

Periodiek betaalde beloningen

Naam De heer B. Venhuizen

functionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Topfunctionarissen mogen niet meer verdienen dat het wettelijk maximum: de WNTnorm.

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

Belastbaare vaste en variabele onkostenvergoedingen

2013

2012

2013

2012

2013

2012

168.888

170.557

34.644

34.408

950

620

De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat: •p eriodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); •b eloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); •u itkeringen bij beëindiging van het dienstverband; •w instdelingen en bonusbetalingen. Toelichting WNT en overgangsrecht Op 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. Deze wet is ook van toepassing op woningcorporaties en omvat grofweg de volgende bepalingen: •e r geldt een wettelijk bezoldigingsmaximum; •b ezoldiging van topfunctionarissen moet openbaar worden gemaakt; •w oningcorporaties zijn ingedeeld in verschillende klassen, met daarbij behorende bezoldigingsmaxima. Na gerechtelijke tussenkomst is de ministeriële regeling aangepast met onder meer een overgangsregeling. Bezoldigingsafspraken gemaakt vóór 1 januari 2014 worden nu gedurende vier jaar gerespecteerd en moeten daarna in drie jaar worden afgebouwd tot het dan geldende bezoldigingsmaximum. Het overgangsrecht is voor de directeurbestuurder B. Venhuizen van toepassing.


Jaarverslag 2013

69

Bijlagen

Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke RvC-

leden en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonplus.

Naam

Functie

Bruto honorering 2012 (€)

Bruto honorering 2013 excl. BTW* (€)


voorzitter

9.848,-

9.750,-

vicevoorzitter

6.565,-

2.708,-


6.565,-

6.500,-

De heer J. Leeman

6.565,-

6.500,-

Mevrouw M.A. Scali

6.565,-

6.500,-

De heer M.S. van Hemsbergen benoeming per 16 juni 2013

0,-

3.520,-

De heer R. Heijblom benoeming per 1 juli 2013

0,-

3.250,-

De heer M.J. van Gestel 1 januari t/m 31 mei 2013

0,-

2.708,-

De heer N.A. Nieuwstraten 1 januari t/m 31 mei 2013

*P er 1 januari 2013 zijn leden van Raden van Commissarissen (RvC) BTW-plichtig. Woonplus heeft over de honoraria en de reiskostenvergoedingen 21% BTW betaald.

Mevrouw H.M.A. Aarts heeft een reiskostenvergoeding van € 715,- ontvangen. De overige leden van de Raad van Commissarissen hebben geen overige beloningen en of vergoedingen ontvangen.


Jaarverslag 2013

70

Bijlagen

Bijlage 4 - Verbindingen In 2013 is de VOF Toernooiveld Schiedam als verbinding geliquideerd. Woonplus Holding b.v. (voorheen Noordvest Vastgoed b.v.) Opgericht op 12 februari 1997. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van bestuur over en financieren van gelieerde bv’s. Stichting Woonplus is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.160,- volledig volgestort. De directeur-bestuurder van Stichting Woonplus is bestuurder van de vennootschap en als directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2013) verstrekt van per saldo € 2.940.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Participatie Opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van bestuur over en het financieren van andere ondernemingen. Woonplus Participatie b.v. neemt deel in VOF Toernooiveld Schiedam. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2013) verstrekt van totaal € 1.329.167,- inclusief verschuldigde rente. Na de ontmanteling van VOF Toernooiveld Schiedam in 2013, is de deelneming in mindering gebracht op de opgenomen geldlening. De geldlening bedraagt per 31-12-2013 ad € 812.973. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus b.v. Opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de huurders van Woonplus, de verkoop van woningen, VvE en het beheren van woningen van derden. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen verstrekt en geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2013 geen activiteiten uit-

gevoerd binnen de vennootschap. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Projectontwikkeling b.v. Opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het zelfstandig of met participanten ontwikkelen van bouwprojecten. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Door Stichting Woonplus is een geldlening (bedrag per 31 december 2013) verstrekt van in totaal € 850.000,-. Woonplus Holding b.v. heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2013) verstrekt van € 2.850.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2013 geen projectontwikkeling activiteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. Woonplus Projectontwikkeling b.v. heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2013) verstrekt van in totaal € 3.700.000,- aan Over het Water b.v.. De 100% deelneming Woonplus Projectontwikkeling b.v. is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Over het Water b.v. Opgericht op 25 augustus 2005. Het doel van de vennootschap is het realiseren van nieuwbouwwoningen op de locatie Over het Water (voorheen Parkweg Noord). In 2009 is de samenwerking met de andere aandeelhouder beëindigd en heeft Woonplus Projectontwikkeling b.v. de kapitaalstorting en de schulden van Over het Water b.v. aan deze aandeelhouder overgenomen. Woonplus Projectontwikkeling b.v. is sindsdien 100% aandeelhouder van het totale geplaatste kapitaal ad € 20.000,-. Dit kapitaal is volledig volgestort. Woonplus Projectontwikkeling b.v. heeft een geldlening verstrekt (bedrag per 31 december 2013) van in totaal € 3.700.000,-. Stichting Woonplus heeft een rekening-courantfaciliteit beschikbaar gesteld van maximaal € 4.000.0000,-. Er zijn geen bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Vereniging van Eigenaren Woonplus VvE beheert aan het eind van 2013 113 Verenigingen van Eigenaren. Van 54 VvE’s voert Woonplus het beheer uit zonder dat het eigendom heeft in het betreffende complex. De De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

71

Bijlagen

overige 59 VvE’s bestaan in totaal uit 43 VvE’s waar Woonplus een meerderheidsbelang (50% of meer) heeft en 16 VvE’s waar Woonplus een minderheidsbelang heeft. In totaal voert Woon-

plus het VvE-beheer voor 5.030 appartementsrechten, waarvan 1.616 appartementen in bezit zijn van Woonplus.

Overzicht uitgegeven leningen aan verbindingen Stichting Woonplus Schiedam Leningen UG Geldnemer 2013

euro

euro

hoofdsom begin

datum begin

datum eind

vervroegde aflossing

rente %

stand 31-12-13

Woonplus Holding b.v.

490.083

1-nov-01

1-nov-11

toegestaan

7,0000%

90.000


1.000.000

8-mei-09

31-dec-13

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000


300.000

1-jul-09

31-dec-13

toegestaan

4,5000%

300.000


550.000

1-jul-09

31-dec-13

toegestaan

4,5000%

550.000


1.000.000

1-jul-09

31-dec-13

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000

Totaal Woonplus Holding b.v.

3.340.083

2.940.000

Woonplus Project Ontwikkeling b.v.

300.000

17-okt-05

31-dec-13

toegestaan

4,5000%

300.000

Woonplus Project Ontwikkeling b.v. Woonplus Project Ontwikkeling b.v.

550.000 10.000

1-apr-06 1-jan-12

31-dec-13 31-dec-13

toegestaan toegestaan

4,5000% 4,5000%

550.000 10.000

Totaal Project Ontwikkeling b.v.

860.000

Woonplus Participatie b.v.

1.000.000

Totalen

5.200.083

860.000 1-jun-06

einde project

toegestaan

5,0000%

812.973

4.612.973


Jaarverslag 2013

72

Bijlagen

Bijlage 5 - Organisatieschema In 2013 zijn geen wijzigingen aan de organisatie doorgevoerd.

RvC

Directie Afdeling Communicatie

Directiesecretariaat

Afdeling Personeel & Organisatie

Afdeling ICT & Facilitair

Afdeling Financiën & Control

Afdeling Wonen

Afdeling Vastgoed

Afdeling VvE


Jaarverslag 2013

73

Bijlagen

Bijlage 6 - T oewijzingsverantwoording volgens Aanhangsel Aanhangsel E BBSH Huurgrenzen ≤ kwaliteitskortingsgrens € 374,44

kwaliteitskortingsgrens ≤ laagste aftoppingsgrens € 374,44 € 535,91

laagste aftoppingsgrens € 535,91

Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 21.025

149

232

29

Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht € 21.025

16

89

21

65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 21.100

2

53

14

65 jaar of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

1

10

4


38

123

28

Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht € 28.550

2

13

9


0

10

12


0

5

11

1. Eenpersoonshuishoudens

€ 21,100

2. Tweepersoonshuishoudens

€ 28.725

Huurgrenzen kwaliteitskortingsgrens € 374,44

kwaliteitskortingsgrens hoogste aftoppingsgrens € 374,44 € 574,35

hoogste aftoppingsgrens € 574,35


9

92

41

Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

€ 28.550

2

9

11


0

1

2


0

0

0

3. Drie- en meerpersoonshuishoudens

€ 28.725

4. Toewijzing bijzondere doelgroepen Aantal toewijzingen (1) in het verslagjaar van bijzondere doelgroepen (2) (1) b edoeld zijn toewijzingen door de corporatie zelf èn toewijzingen van woonruimte aan bijzondere doelgroepen door (welzijns)instellingen die daarvoor gebouwen van de corporatie huren. (2) o nder bijzondere doelgroepen worden hier verstaan (ex)-psychiatrische patiënten, ex- dak- en thuislozen, (ex)-verslaafden, ex gedetineerden.

5. Aangegane huurovereenkomsten Aangegane

huurovereenkomsten met betrekking tot woongelegenheden met een huurprijs die bij aanvang van de bewoning niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag (huidig verslagjaar € 681,02), in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 34.229 per jaar is, respectievelijk in gevallen dat het huishoudinkomen hoger dan € 34.229 per jaar is. De realiteit als uitdaging

Jaarverslag 2013

74

Bijlagen

Aantal aangegane huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2013 t/m 31 december 2013 Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden

1.038

Aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat: - het huishoudinkomen ten hoogste € 34.229 per jaar is; - er sprake is van een huurder met persoonlijke vezorging als bedoeld in artikel 4 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ, verpleging als bedoeld in artikel 5 van dat besluit of individuele begeleiding als bedoeld in artikel 6 van dat besluit, welk indicatiebesluit een geldigheidsduur heeft van ten minste een jaar en in welk indicatiebesluit ten minste 10 uur zorg per week wordt toegekend; - er sprake is van verhuring aan een buitenlandse student in combinatie met een verklaring van een universiteiet of hogeschool die inhoudt dat de student uit het buitenland komt om in Nederland een studie te volgen en daartoe bij die universiteit/hogeschool is ingeschreven; - er sprake is van (een) statushouder(s) zonder medebewoners die geen statushouder zijn met een inkomstenverklaring van de COA niet ouder dan 6 maanden; - er sprake is van ten hoogste twee studenten met een bewijs van studiefinanciering zonder medebewoners.

1.003

97%

Aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat het huishoudinkomen hoger dan € 34.229 per jaar is.

35

3%


Jaarverslag 2013

75

Woonplus Schiedam Bezoekadres Valeriusstraat 3 3122 AM Schiedam (010) 204 51 00 Postadres Postbus 25 3100 AA Schiedam Internet www.woonplus.nl

Woonplus Schiedam

Colofon Redactie Woonplus Schiedam Vormgeving Vormbizz, Delft

werkt aan

uw woonwens

De realiteit. als uitdaging

Recommend Documents