Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel
[email protected] www.vlaamsewoonraad.be Advies 2013/04 Datum bestemmeling kopie onderwerp
28 februari 2013 Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Vlaams Parlement - Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie Advies over het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering houdende de voorwaarden waaronder de VMSW en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan
1. Situering Op 11 januari 2013 hechtte de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan het ontwerp van besluit houdende de voorwaarden waaronder de VMSW en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan. De Vlaamse Woonraad werd op 17 januari 2013 om advies gevraagd. Voorliggend advies werd op 28 februari 2013 door de Vlaamse Woonraad goedgekeurd en bezorgd aan de minister bevoegd voor Wonen.
2. Opzet van het ontwerpbesluit De Vlaamse Regering wil in uitvoering van het Vlaams regeerakkoord overgaan tot een ingrijpende hervorming van het landschap van de bijzondere sociale leningen op basis van drie uitgangspunten: klantvriendelijkheid, meer duidelijkheid voor de gezinnen en efficiëntiewinsten voor de overheid met behoud van de sterktes van betrokken instellingen. Het uiteindelijke doel is te komen tot één instelling voor
gesubsidieerd sociaal woonbeleid. Een belangrijk onderdeel betreft de opmaak en operationalisering van een eengemaakt leningenbesluit.
3. Bespreking van het ontwerpbesluit 3.1. Eerdere principevraag Eerder werd een principevraag over de sociale leningen aan de Vlaamse Woonraad voorgelegd. In het advies van 26 mei 2011 worden de vooropgestelde beginselen van de hervorming onderschreven: één sociaal leningenstelsel met één kredietverstrekker komt de duidelijkheid, de vereenvoudiging en de transparantie van het sociaal krediet ten goede. De eenmaking kan bovendien resulteren in ruime efficiëntiewinsten. Ook de vooropgestelde verbeterde klantvriendelijkheid is een waardevol uitgangspunt. Wel werden vragen geformuleerd over de mogelijkheid van het verenigen van de sterktes van beide instellingen in één instelling. Ook de vorm van financieringswijze was de Raad niet duidelijk.
3.2. Eengemaakt leningenbesluit - behoud van twee instellingen De Raad kan zich vinden in een eengemaakte regeling waarbij de verschillen in het sociale krediet worden weggewerkt. De te belenen verrichtingen worden gelijkgeschakeld, eenzelfde berekening van de rentevoet en gelijke voorwaarden worden toegepast. Er wordt één product aangeboden. Vanuit het oogpunt van de klant kan deze transparantie en uniformiteit verhelderend werken. Er wordt in de nota aan de Vlaamse Regering gewag gemaakt dat een echte harmonisatie eveneens één kredietpolitiek vergt, onder meer inzake insolventie, omgang met betalingsachterstallen, waardering van het goed en de impact van de werken op de waarde. Het is de vraag hoe de gelijkstelling op deze aspecten kan worden gerealiseerd, nu geopteerd wordt voor het behoud van twee instellingen. Het lijkt de Raad voor de hand liggend om tot één financieringsinstelling te komen (dan stelt zich evenmin de problematiek van de verschillende kredietpolitiek). In hoger vermeld advies pleitte de Raad voor een hervorming van het organieke kader en de regeling vanuit één totaalvisie (en dit binnen een gelijklopend tijdspad). Dit belangrijk punt komt niet in het ontwerpadvies aan bod. Initieel werd een eengemaakte instelling als uitgangspunt vooropgesteld, onder meer met het oog op ruime efficiëntiewinsten. Door het behoud van twee instellingen kunnen slechts beperkte efficiëntiewinsten worden geboekt (zo wordt een uniform beheerplatform, onder meer op vlak van ICT, aangehaald). De Raad meent dat vragen rijzen bij de meerwaarde van het behoud van twee instellingen als eenzelfde
product wordt aangeboden (tot wat strekt de concurrentie in dit geval). De Raad betreurt dan ook dat de regelgeving en de organisatie van de sociale leningensector niet aan elkaar gekoppeld worden. Deze keuze kan ertoe leiden dat bepaalde vooropgezette uitgangspunten niet ten volle worden waargemaakt (zoals de efficiëntiewinsten, een eenduidige financiering en transparantie in hoofde van de ontlener). In functie van een klantgerichte aanpak kan de bestaande front office en de plaatselijke aanspreekpunten behouden blijven.
3.3. Nood aan beschermende maatregelen In het ontwerpbesluit wordt het minimuminkomen niet langer als een voorwaarde vooropgesteld. Deze voorwaarde wordt vervangen door een nog nader uit te werken solvabiliteitsonderzoek. De Raad vreest voor een mogelijk verkeerd signaal. Eigendomsverwerving vergt een langdurig financieel engagement. Inkomenszwakkere huishoudens kampen na aankoop vaak met financiële moeilijkheden en ontberen de financiële mogelijkheden om de kwalitatief slechte woning te verbeteren. Het opleggen van een minimuminkomen kan dan een beschermende maatregel vormen. De Raad meent dat het weglaten van een minimuminkomen als voorwaarde er niet mag toe leiden dat huishoudens worden aangezet tot onhoudbare financiële engagementen. Het vooropgestelde solvabiliteitsonderzoek moet bijgevolg eenzelfde bescherming kunnen bieden. De Raad vraagt hiertoe voldoende garanties. Verder voorziet het ontwerp dat het afsluiten van een schuldsaldoverzekering niet langer verplicht wordt. De Raad meent dat de schuldsaldoverzekering een waarborg biedt tegen toekomstige risico’s. Het feit dat het wegnemen van de verplichting voor de ontlener besparend werkt, weegt geenszins op tegen de blootstelling aan de risico’s. De Raad vraagt dit te willen heroverwegen.
3.4. Selectiviteit In het ontwerpbesluit wordt weinig tot geen aandacht verleend aan mogelijke differentiatie en/of selectiviteit. Enkel wordt voorgesteld de inkomensgrenzen met 10 % te verhogen in de kernsteden en de Vlaamse Rand. Het ontwerpbesluit voorziet geen regeling waarbij rekening kan worden gehouden met de territoriale woningmarkten en de verschillen hierin qua prijszetting. Hoewel een dergelijke regeling niet evident is, kan dit toch aangewezen zijn. Voorliggend ontwerp moedigt immers het wonen en het bouwen aan daar waar dit het goedkoopst, maar ruimtelijk mogelijk minder opportuun is (bijvoorbeeld weg van groeipolen).
De Raad stelt vast dat de eenmaking van de regeling vooral uniformiteit nastreeft, terwijl het evenzeer een opportuniteit inhoudt om gerichte beleidskeuzes te maken, onder meer op vlak van het ondersteunen van bepaalde verrichtingen (zoals renovatie en sanering). Dit kan nuttig zijn met het oog op de algemene verbetering van de woningkwaliteit. In dit verband wordt vastgesteld dat geen onderscheid wordt gemaakt naargelang de territoriale gebiedsindeling zoals voorzien in de Vlaamse Wooncode, de woningbouw -en woningvernieuwingsgebieden (weliswaar een indeling die aan herziening toe is maar die in essentie toelaat een gerichte ondersteuning te bieden). Gelijklopend aan de huidige regeling wordt voorgesteld de bovengrens voor het inkomen van de sociale lening te leggen op 50.000 euro (koppels en alleenstaanden met personen ten laste - te verhogen met 3.300 euro per person ten laste). De maximale waarde van de woning bedraagt 200.000 euro. De Raad erkent de mogelijkheid van de sociale leningen als efficiënt ondersteuningsinstrument, en pleit voor optimale en afgewogen beleidskeuzes, ook wat betreft de woonwens van de gezinnen met een beperkt inkomen. Wel meent de Raad dat een debat over de eigendomsondersteuning -en de rol van de overheid hierin- op zijn plaats is, onder meer om de doelgroepen te bepalen en de instrumenten optimaal te benutten. Verder stelt de Raad vragen bij de verruiming van het toepassingsgebied naar het bescheiden aanbod. Het voorgesteld toepassingsgebied omvat sociale kavels en sociale koopwoningen, maar evenzeer de bouwgrond, de kavel of de bouw van een woning voor zover aan de normen van het bescheiden woonaanbod wordt voldaan (cf. artikel 2 van het ontwerp dat verwijst naar art. 1.2 eerste lid, 1° van het grond en pandendecreet). De verkoopwaarde van de grond of kavel mag in dit geval niet meer bedragen dan 50.000 euro. De Raad meent dat met deze keuze de selectiviteit van het beleid wordt afgebouwd. Alvast dient deze vraag mede te worden opgenomen in het debat over de ondersteuning van eigendomsverwerving en de rol van de overheid hierin.
3.5. Rendabiliteit De Raad vraagt aandacht voor de (negatieve) rendabiliteit van de leningsactiviteiten. Voorgestelde harmonisatie gaat voorbij aan de ongelijke wijze van financiering van de leningsactiviteiten (kapitaalsusbsidie versus rentesubsidie). De Raad vraagt na te gaan welke consequenties de keuzes op termijn kunnen hebben (ook door de gewijzigde berekening van de rentevoet), onder meer voor de algemene uitgavenbegroting (maar mogelijk ook op vlak van ESR neutraliteit).
3.6. Verbeterde en vereenvoudigde regeling Het ontwerp van besluit stelt een aantal vereenvoudigingen en verbeteringen voor die kunnen onderschreven worden. Zo is de rentevoet eenvoudig te berekenen, het aantal uitzonderingen op de bezitsvoorwaarde wordt eenduidiger, de referentiedatum voor de lening wordt vastgelegd op de dag van ontvangst van storting. Hierdoor heeft de ontlener van bij aanvang meer houvast en duidelijkheid. Verder houdt de regeling rekening met wijzigende samenlevingsvormen. Kinderen onder co-ouderschap kunnen als persoon ten laste worden meegerekend ondanks het feit dat het kind gedomicilieerd is bij de andere ouder. Ook deze keuze wordt onderschreven.
3.7. Technische punten Looptijd De maximale looptijd wordt behouden op 20 jaar, met mogelijkheid tot verlening tot 30 jaar (mits instemming raad van bestuur). Er wordt op het terrein vastgesteld dat een meerderheid van de ontleners een langere leningsduur aangaat (de verlenging wordt quasi de regel). Er kan dan ook worden nagegaan om de regeling meer te enten op de bestaande leningsduur (het voorstel leidt tot administratieve last waarbij de duur meestal wordt verlengd). Rentevoet De Raad meent dat het aangewezen is de voorgestelde berekening van de rentevoet te vergelijken met de huidige situatie. In het belang van de klant mag het voorstel in beginsel niet resulteren in een onredelijke ongunstiger financiële regeling. Daarenboven vraagt de Raad bij de berekening rekening te houden met de betaalbaarheidsnorm.
