STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 481/159/2012 Ve věci :
O ceně nemovitostí povinného zapsaných na listu vlastnictví č. 52 u Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, pro obec Zádveřice-Raková, kat. území Raková, a to: - Pozemek, parcela 110 o výměře 126m², zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela 111 o výměře 59m2, zahrada - Stavba, část obce Zádveřice-Raková, čp. 27, rod.dům na parcele č. 110
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení, na záladě usnesení Č.j.: 159 EX 00284/11-070; provedení exekuce prodejem nemovitostí povinného, pana Vlastimila Pláška, bytem Zádveřice-Raková čp.27 / čo. 27, 763 12 Zádveřice-Raková - Raková.
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal Mgr. David Pejchal Počet stran posudku:
16
Počet stran příloh:
13
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
Obsah 1. SITUACE ............................................................................................................. 3 1.1
Zadání posudku: ............................................................................................ 3
2. Nález .................................................................................................................... 4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Informace o nemovitosti ................................................................................ 4 Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4 Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4 Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 5 Práva a závady s nemovitostí spojené .......................................................... 5
3. Posudek ............................................................................................................... 6 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb................................................................................... 7 3.1.1 Ocenění staveb ....................................................................................... 7 3.1.2 Ocenění pozemků ................................................................................... 9 3.2 Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 11 3.2.1 Rodinné domy ....................................................................................... 12 4. Rekapitulace ...................................................................................................... 15 5. Znalecká doložka ............................................................................................... 16 PŘÍLOHY .................................................................................................................. 17
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření
2 listy
Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa
9 listů
Příloha č. 3: Satelitní snímek
1 list
Příloha č. 4: Sdělení Městského úřadu Vizovice
1 list
2
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě usnesení, ze dne 12.10.2012 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, 159 EX 00284/11-070, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. 1. Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to:
nemovitostí povinného: zapsaných na listu vlastnictví č. 52 u Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, pro obec Zádveřice-Raková, kat. území Raková, a to: - Pozemek, parcela 110 o výměře 126m², zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela 111 o výměře 59m2, zahrada - Stavba, část obce Zádveřice-Raková, čp. 27, rod.dům na parcele č. 110
2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 4. Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosti jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc (§ 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění).
3
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
2. NÁLEZ 2.1 Informace o nemovitosti Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zádveřice-Raková Katastrální území: Raková Počet obyvatel: 1 391 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,8989 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 113,70 Kč/m2
2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.10.2012 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Michala Meluzína a Mgr. Davida Pejchala a povinného Vlastimila Pláška.
2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Zádveřice-Raková, k.ú. Raková, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Zlín, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 52; vyhotovený dne 8.10.2012, dodaný objednatelem posudku. Kopie katastrální mapy ze dne 30.10.2012 Údaje sdělené objednavatelem Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Fotodokumentace z místního šetření ze dne 23.10.2012 Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; 4
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012 DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009
2.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 8.10.2012 je na listu vlastnictví 52, pro obec Zádveřice-Raková, k.ú. Raková, Katastrálním úřadě pro Zlínský kraj jako vlastník zapsán: Plášek Vlastimil, Raková 27, 763 12 Zádveřice-Raková
2.5 Práva a závady s nemovitostí spojené S nemovitostí nejsou dle LV spojena žádná práva a povinnosti, která nezaniknou dražbou.
5
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
3. POSUDEK Jedná se o samostatně stojící rodinný dům v obci Zádveřice-Raková, části Raková. Nemovitost se nachází v centru Rakové u hlavní silnice do Zádveřic. Obec Zádveřice-Raková má 1341 obyvatel, přičemž samotná Raková jich má 210. Obec leží v údolí říčky Lutoninky při silničním a železničním spojení Zlína a Vizovic. Přibližně 3 km na sever od Zádveřic se nachází v malém údolí Raková. V samotné Rakové se nalézá pouze obchod, ostatní sociální vybavenost je v Zádveřicích. Stáří objektu se nepodařilo zjistit, dle odhadu znalce byl vystavěn okolo roku 1935. Oceňovaná část nemovitosti má dle měření zástupců znaleckého ústavu podlahovou plochu 292,2 m2 a 3 podlaží. V 1. NP se nachází skladovací prostory a kotelna. Ve 2. NP se nachází bytová jednotka 2+1 o podlahové ploše 93,74 m 2 a veranda. Ve 3. NP, které je přístupné po vnějším dřevěném schodišti, se nachází půda. Svislé konstrukce jsou provedeny klasickou zděnou technikou, částečně obložená prkny. Střecha je sedlová s pálenými taškami na dřevěném bednění. Klempířské konstrukce jsou provedeny z Pz plechu. Okna jsou dvojitá dřevěná. Vytápění objektu je ústřední zajišťované plynovým kotlem. V nemovitosti je zaveden plyn, světelná i motorová elektřina. Záchod je splachovací, nachází se mimo objekt. Údržba objektu je zanedbaná a na objektu bude nutno provést drobné stavební úpravy. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
6
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 3.1.1 Ocenění staveb Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Zlínský kraj, do 2 000 obyvatel 75 let 2 675,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 17,20*5,45 2. NP: 17,20*5,45 Veranda: 3,6*3,05 3. NP: 17,20*5,45 Název podlaží 1. NP: 2. NP: Veranda: 3. NP:
Zastavěná plocha 93,74 m2 93,74 m2 10,98 m2 93,74 m2
= = = =
Konstrukční výška 2,45 m 2,70 m 2,70 m 1,55 m
Obestavěný prostor: 1. NP: (17,20*5,45)*(2,45) 2. NP: (17,20*5,45)*(2,70) Veranda: (3,6*3,05)*(2,70) 3. NP: (17,20*5,45)*(1,55) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,12
93,74 m2 93,74 m2 10,98 m2 93,74 m2
= = = = =
229,66 m3 253,10 m3 29,65 m3 145,30 m3 657,71 m3 93,74 m2 292,20 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 7
č. I
Vi typ B
III III
0,00 0,00
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 75 let: 0,70
II I II
0,00 0,00 -0,05
III II
0,00 -0,05
I III III
0,00 0,00 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
č. I III II II
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00
I I I
-0,03 -0,03 -0,04
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,559 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
8
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,559 * 0,910 * 0,950 = 0,483 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 675,- Kč/m3 * 0,483 = 1 292,02 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 292,02 Kč/m3 * 657,71 m3 = 849 774,47 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
849 774,47 Kč
3.1.2 Ocenění pozemků
Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,3440 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 113,70 1,00 2,1550 1,3440 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 113,70 0,40 2,1550 1,3440 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 110 111
Pozemky - zjištěná cena
329,31 131,72
Výměra [m2] 126,00
Jedn. cena [Kč/m2] 329,31
Cena [Kč] 41 493,06
59,00
131,72
7 771,48 49 264,54
=
9
Upr. cena [Kč/m2]
49 264,54 Kč
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zádveřice-Raková 25
849 774,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
849 774,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
49 264,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
49 264,50 Kč 899 039,- Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
899 039,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zádveřice-Raková 25
849 774,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
849 774,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
49 264,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
49 264,50 Kč 899 039,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
899 039,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmsetdevadesátdevěttisícčtyřicet Kč
10
899 040,- Kč
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
3.2 Ocenění porovnávací metodou Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), 11
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012 - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
3.2.1 Rodinné domy 1) Rodinný dům Zádveřice-Raková, 380 m2, pozemek 520 m2
Dvoupodlažní rodinný dům v centru obce vhodný k podnikání i k bydlení. Objekt má menší zahrádku s novým posezením na dvorku a možností parkování pro auta, dále tři velké chladné sklepní prostory. V domě byla započatá rekonstrukce se zateplením bytové jednotky v přízemí. Topení je na pevná paliva (na plyn není objekt napojen), voda je z vlastní studny NABÍDKOVÁ CENA: 1 400 000 KČ 2) Rodinný dům Zádveřice-Raková, 200 m2, pozemek: 479 m2
Rodinný dům 3+1 v obci Raková (Zlín 10 km, Slušovice 2 km). Přízemní dům je postavený ze smíšeného zdiva, suchý, zaizolovaný, po částečné rekonstrukci – plastová okna, podlahové topení v koupelně, závěsné WC, připravené rozvody na topení krbem, nová elektroinstalace, odpady. 12
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012 Dispozičně - obývací pokoj, kde je prostor na krb, kuchyň, 2 samostatné pokoje. Dále dle přání klienta možnost vybudování podkroví. Kanalizace obecní, voda z vlastní studny. Součástí domu je zahrádka, prostorný dvorek, hospodářská dřevěná stodola. V okolí nemovitosti pěkná příroda, obchod, ostatní sociální vybavenost ve 2 km vzdálených Zádveřicích. NABÍDKOVÁ CENA: 749 000 Kč 3) Rodinný dům Trnava, 158 m2, pozemek: 440 m2
Menší přízemní rodinný domek v obci Trnava, 20km od Zlína. Dispozičně řešen jako 2+1, nová koupelna a WC. Součástí objektu je garáž. Možnost vybudování půdní vestavby. K domku náleží zahrada o výměře 440m2 a dále stavební pozemek o výměře 1489m2. NABÍDKOVÁ CENA: 1 099 000 KČ
Seznam porovnávaných nemovitostí: Rodinný dům Zádveřice-Raková Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
1 400 000 Kč 1,10 1,05 1,20 1,00 1,00 1,00 1,20 1 272 727 Kč 1,512 841 751 Kč 1,00
Rodinný dům Zádveřice-Raková Výchozí cena (VC):
749 000 Kč 13
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012 Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
1,10 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1,20 680 909 Kč 1,452 468 946 Kč 1,00
Činžovní dům Trnava Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
1 099 000 Kč 1,10 0,95 1,00 1,10 1,10 1,00 1,25 999 091 Kč 1,437 695 322 Kč 1,00
kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
468 946 Kč 668 673 Kč 841 751 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
668 673 Kč
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
668 700 Kč
Stanovená hodnota nemovitostí je 668 700 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemků 110 a 111 ve výši 49 000 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu) a cenou staveb ve výši 619 700 Kč. Po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich 14
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012 technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované objekty jsou obchodovatelné. V případě pozemků 110 a 111 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dle sdělení Obecního úřadu Vizovice se u budovy kolaudační rozhodnutí nedochovalo, stavba je však dle odborného odhadu znalce užívána cca 75 let a splňuje tedy předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci Práva a závady
899 040 Kč 668 700 Kč 0 Kč 0 Kč
Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 668 700 Kč Cena slovy: šetsetšedesátosmtisícsedmset Kč
15
STATIKUM s. r.o. 481/159/2012
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 481/159/2012. V Brně dne 30.10.2012.
……………………………. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti
16
PŘÍLOHY
Příloha č. 1 Fotodokumentace z místního šetření dne 23.10.2012
Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa
Příloha č. 3 Satelitní snímek
Příloha č. 4 Sdělení Městského úřadu Vizovice
MĚSTSKÝ
ÚŘAD VIZOVICE Masarykovo náměstí 1007, 763 12 Vizovice
odbor stavebního úřadu
DLE ROZDĚLOVNÍKU
Naše číslo jednací :
Naše číslo spisu / značka :
MUVIZ 020909/2012
S MUVIZ/ 020355/2012/
Fax : 577599130
Mail :
Oprávněná úřední osoba / linka Vizovice, dne : : Ing.Libor Janků/577599135 23.10.2012 Www : www.vizovice.eu
Spojovatelka : 577599111
VYJÁDŘENÍ Městský úřad Vizovice, odbor stavebního úřadu, jako stavební úřad příslušný podle § 13 odst. 1 písm. f) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon") Vám s d ě l u j e, že v archivu stavebního úřadu nebyly nalezeny žádné dokumenty, týkající se stavby RD č.p. 27 Zádveřice-Raková.
Ing. Libor Janků vedoucí odboru stavebního úřadu Obdrží: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav, Hudcova č.p. 78, 612 00 Brno 12
