Hypotheekbrochure
Inhoudsopgave 1. Professionele adviseurs die de tijd voor u nemen ................................................ 3 2. De verschillende hypotheekvormen ....................................................................... 4 3. Rente ............................................................................................................................ 7 6. Belastingstelsel Wet IB 2001 ..................................................................................... 9 7. Hypotheekrente blijft aftrekbaar vanaf 1 januari 2013 ...................................... 11 8. De bijleenregeling .................................................................................................... 12 9. Erf- en schenkbelasting ........................................................................................... 14 10. Wetgeving per 1 januari 2013 .............................................................................. 15 12. Comply, Explain, GHF ......................................................................................... 16 13. AOW-leeftijd .......................................................................................................... 16 14. Transparantie Provisie .......................................................................................... 16 15. Sites die het bezoeken waard zijn ....................................................................... 17 16. Begrippenlijst ......................................................................................................... 17 17. Garantieverklaring ................................................................................................ 25 18. Klachten .................................................................................................................. 25 Bijlage 1. ........................................................................................................................ 28 Bijlage 2. ........................................................................................................................ 29 Bijlage 3. ........................................................................................................................ 32
2
1. Professionele adviseurs die de tijd voor u nemen Welke bedrijven vormen de Bruyn Adviesgroep?
de Bruyn Financieel Adviseurs B.V. opgericht in 1963, is een onafhankelijk adviesbureau (tussenpersoon), dat zich richt op verzekeringen, hypotheken, pensioenen en financial planning.
de Bruyn & Bremer Assuradeuren B.V. opgezet in 1998, heeft van een aantal verzekeraars volmacht gekregen. Daardoor kan zij zelf verzekeringen afsluiten en direct schades uitkeren. Nog meer op de klant gesneden maatwerk is dus mogelijk. Deze drie bieden als één onderneming een breed pakket aan van elkaar ondersteunende en aanvullende diensten. De lidmaatschappen van Adfiz, NVM en STE (Stichting Toezicht Effectenverkeer) staan daarbij borg voor betrouwbaarheid, deskundigheid en onafhankelijkheid.
Internet De Bruyn Adviesgroep beschikt over een eigen internetsite met daarop gevarieerde informatie. Ook is ons actuele huizenaanbod te zien op www.debruyn.nl
Tussenpersoon De Bruyn Financieel Adviseurs is volstrekt onafhankelijk en kan in principe voor bijna iedere geldgever bemiddelen. U wordt actief begeleid vanaf het 1ste oriëntatiegesprek over hypotheekmogelijkheden tot aan de controle van de notarisafrekening vlak voor passeren. Het doorrekenen van diverse hypotheekvormen, het opvragen van verschillende offertes, het meedenken over de juiste keuze, het verzamelen van alle documenten, het verzorgen van taxatie vallen alle binnen ons takenpakket.
3
Ook kan een analyse gemaakt worden van het bestaande en/of nieuwe verzekeringspakket. Onderwerpen als de actuele pensioensituatie, de huidige vermogenspositie en het benutten van de overwaarde van de woning in relatie tot het belastingstelsel komen ter sprake (financial planning). Het bedrijf is lid van de branchevereniging adviseurs in financiële zekerheid Adfiz (www.adfiz.nl).
2. De verschillende hypotheekvormen Er zijn veel hypotheekvormen mogelijk of combinaties ervan. Hieronder worden de basisvormen toegelicht.
DE LINEAIRE HYPOTHEEK Algemeen De lineaire hypotheek is de meest eenvoudige hypotheekvorm, die echter maar voor weinig mensen een goede oplossing biedt.
Aflossing De aflossing van een lineaire hypotheek vindt plaats in gelijkblijvende bedragen.
Rente Omdat de hypotheekschuld iedere maand daalt, betaalt u aan het begin van de leningduur veel rente en aan het einde weinig.
Verzekering Bij deze hypotheekvorm dient u soms een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten, die lineair kan dalen.
Ontwikkeling bruto/netto maandlasten De bruto en netto maandlasten van een lineaire hypotheek zijn in het begin het hoogst. Tijdens de looptijd van de hypotheek zal het bruto (en netto) maandbedrag afnemen.
4
DE ANNUÏTEITENHYPOTHEEK Algemeen De annuïteitenhypotheek kan met name bij lagere inkomens interessant zijn.
Aflossing/rente De maandelijkse betalingen, de annuïteiten, blijven gelijk. De samenstelling van de betalingen wijzigt echter tijdens de looptijd van de hypotheek. In het begin bestaat de annuïteit grotendeels uit rente en voor een klein deel uit aflossing. Tijdens de looptijd van de hypotheek verandert deze samenstelling: het aflossingsdeel wordt groter en het rentebestanddeel neemt af.
Verzekering Bij een annuïteitenhypotheek wordt vaak een verzekering afgesloten, die bij overlijden een bedrag ineens uitkeert. Omdat de restschuld per maand afneemt, kan ook het verzekerd bedrag per maand met hetzelfde bedrag dalen.
Ontwikkeling bruto/netto maandlasten De bruto maandlasten van een annuïteitenhypotheek blijven gelijk, tenzij de rente wijzigt. Omdat in het begin van de looptijd van de hypotheek de verschuldigde maandlasten voornamelijk worden besteed aan rente, zijn de netto lasten laag. Naarmate de looptijd vordert, neemt het rentedeel en dus ook het belastingvoordeel af.
5
DE AFLOSVRIJE HYPOTHEEK Algemeen Deze hypotheek is een vorm waarbij geen sprake is van verplichte tussentijdse aflossing.
Aflossing In principe wordt afgelost bij verkoop van de woning.
Rente Tijdens de gehele looptijd van de verzekering betaalt u de volledige rente over het hypotheekbedrag. Bij nieuwe hypotheken per 1 januari 2013 is de rente bij deze hypotheekvorm echter niet meer fiscaal aftrekbaar.
DE STARTERSLENING U wilt voor het eerst een woning kopen? Als u een bepaalde woning op het oog heeft kunt u uw bank of hypotheekadviseur de maandelijkse lasten laten berekenen. Blijken de woonlasten te hoog voor uw inkomen? Kijk dan in het Starterslening-gemeentenoverzicht of uw gemeente de Starterslening voert. Gemeenten die de Startersregeling voeren bieden huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens de mogelijkheid om de woonlasten van hun eerste koopwoning te verlagen. Dat gaat met behulp van een heel aantrekkelijke lening, de zogeheten Starterslening. Met deze lening kunt u in veel gevallen toch de woning kopen die u op het oog heeft. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van uw woning en het maximale bedrag dat u – op basis van uw inkomen – bij de bank kunt lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De Starterslening kent een rente vaste periode van 15 jaar, de looptijd is maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar daarvan betaalt u geen rente en aflossing voor de Starterslening. Na het derde jaar gaat u wél rente en aflossing betalen als uw inkomen voldoende gestegen is. Zo niet, dan kunt u bij SVn een hertoets aanvragen en gaat u een maandlast betalen die past bij het inkomen dat u op dat moment heeft. Aan deze hertoets zijn kosten verbonden. De totale financiering van uw huis bestaat uit een normale (eerste) hypotheek en – als aanvulling daarop - de Starterslening. De (eerste) hypotheek moet een rentevaste periode hebben van minimaal 10 jaar en kunt u afsluiten bij de bank van uw keuze. De Starterslening sluit u af bij SVN. Beide leningen (eerste hypotheek + Starterslening) moeten voldoen aan de voorwaarden van de NHG. Dit houdt in dat beide leningen samen niet meer mogen bedragen dan de verwervingskosten van de woning. De verwervingskosten zijn de koopsom of de koop/koopprijs van de woning met daar bovenop een vaste opslag van 8% bij een nieuwbouwwoning of 12% bij een bestaande woning. Meerwerk of onderhoud kan worden meegenomen in de financiering, maar telt niet (altijd) mee bij het bepalen van de hoogte van de benodigde Starterslening. Zie ook de site www.svn.nl
6
DE LENING MET MEETEKENEN OUDERS Er zijn een aantal geldgevers, die meer hypotheek verstrekken, als ouders meetekenen. Vraagt u ons om meer gedetailleerde informatie. Samenvatting hypotheekvormen en eigenschappen
Hypotheekvorm Renteaftrek Aflossing Fiscaal voordeel Risico's Effect eigen geld Overlijdensrisico Bijzonderheden
Annuïteit Begin hoog, eind laag Begin laag, eind hoog Neemt langzaam af Laag Lager hypotheekbedrag Aparte annuïtair dalende verzekering Afgelost aan het eind van de looptijd
Lineair Neemt snel af Hoog Neemt snel af Laag Lager hypotheekbedrag Aparte lineair dalende verzekering Afgelost aan het eind van de looptijd
3. Rente Er zijn veel rentevormen op de hypotheekmarkt. Die variëren van vaste rente voor een bepaalde periode (1 maand tot 30 jaar vast) tot variabel. Daarnaast is er bij sommige geldgevers rentebedenktijd voor- en/of achteraf. En er zijn margerentes, waarbij de rente binnen een bepaalde marge mag fluctueren, zonder dat het gevolgen voor uw maandlast heeft. Welke rente(vorm) het best bij u past, kan in een persoonlijk gesprek worden vastgesteld.
(Bron:www.homefinance.nl) 7
5. Het traject van uw hypotheek na acceptatie van de offerte in 10 stappen Stap 1 Na gezamenlijke inventarisatie van de hypotheekmogelijkheden vragen wij een offerte bij één of meer geldverstrekkers aan. Afhankelijk van de drukte varieert opmaak van de offerte van 5 werkdagen tot soms meer dan twee weken. Belangrijk daarbij is de ontbindingsdatum in het koopcontract of koop-/aannemingsovereenkomst. Want op die datum moet minimaal 1 geldgever een offerte op normale condities hebben afgegeven, zodat de koop kan doorgaan. Anders dient er bij de verkoper of diens makelaar uitstel te worden gevraagd of in het uiterste geval ontbinding van de koop. Ook wordt meteen een overbruggingslening aangevraagd, indien die van toepassing is. Stap 2 Zodra alle offertes (zoveel mogelijk) binnen zijn, kunnen we samen een oordeel vellen en een definitieve keus maken. Bij een bestaande woning dient ongeveer een maand, nadat met de verkopende partij de koop schriftelijk is overeengekomen, een waarborgsom of bankgarantie ter grootte van 10% van de aankoopprijs te zijn geregeld. Maar dat kan vaak pas, zodra de getekende offerte met alle noodzakelijke bijlagen bij de geldgever binnen is en goedgekeurd is. De praktijk leert, dat die maand aan de krappe kant is. Met deze bankgarantie zijn overigens kosten gemoeid. Meestal 1% van het garantiebedrag. Bij nieuwbouw is er vaak geen garantieverklaring nodig. Stap 3 In het geval sprake is van een hypotheek in combinatie met een levensverzekering, wordt de aanvraag van de verzekering apart naar de betrokken verzekeringsmaatschappij gestuurd. Medisch akkoord op basis van gezondheidsverklaring en/of medische keuring is nodig om de zaak (vaak ook de bankgarantie) definitief af te ronden. Beoordeling van de levensverzekering staat dus los van de hypotheeklening zelf. Stap 4 Zodra de geldgever lening en eventuele levensverzekering definitief heeft goedgekeurd, zullen concept hypotheekstukken naar de notaris worden gestuurd en die zal direct contact met de koper(s) opnemen om een afspraak te maken teneinde de akte(s) te tekenen. Wij krijgen als bemiddelaar enkele dagen voor passeren de notaris-afrekening te zien, waarop onder meer aankoopprijs, hypotheekbedrag en diverse kosten te zien zijn. We zullen die uiteraard controleren. Stap 5 Voordat gepasseerd wordt, dient het verzekeringspakket in orde te zijn. De notaris vraagt namelijk of met name de gekochte woning op de passeerdatum verzekerd is. Ook dit kan in samenspraak met ons kantoor. Wij kunnen het pand direct in dekking nemen. Dit geldt overigens niet voor een nieuwbouwwoning. Deze zal tijdens de bouw door de bouwer verzekerd zijn. Pas na oplevering wordt een opstalverzekering verlangd. Indien een appartement is gekocht, heeft de Vereniging van Eigenaren veelal een opstalverzekering voor het totale complex afgesloten. Dit hoeft echter niet altijd het geval te zijn. Ga dit na en overleg met ons, indien verbeteringen in het pand worden aangebracht
8
(keuken, badkamer etc.), want daarin voorziet de collectieve opstalverzekering meestal niet. Bij het kopen van een woning is het, naast het regelen van een opstal-, inboedel- en glasverzekering, ook zinvol het huidige verzekeringspakket opnieuw te bekijken. Wij kunnen voortaan het pakket beheren met als groot voordeel dat 'alles onder één dak' is ondergebracht. En er is een mogelijkheid alles premies per maand te voldoen. Stap 6 De eigenwoningbezitter komt in aanmerking voor een éénmalige teruggave van een deel van de gemaakte hypotheekkosten en jaarlijks van de hypotheekrente. Dit kan één keer per jaar worden geregeld bij de aangifte in april van het jaar erop. Indien het fiscale voordeel direct maandelijks moet komen, zullen wij de eerste keer kosteloos de voorlopige aanslag (voorheen loonbeschikking) aanvragen. Stap 7 De verhuisdatum wordt bepaald en alle formaliteiten worden geregeld. Ons bedrijf stelt op uw verzoek gratis verhuiskaarten beschikbaar.
6. Belastingstelsel Wet IB 2001 Het belastingstelsel gaat uit van een boxensysteem. Iedere box heeft een eigen belastbaar inkomen met regels en tarieven. Hierbij vindt in beginsel geen boxenoverschrijdende verrekening plaats.
BOX I: Inkomsten uit werk en eigen woning • • • •
Loon of winst uit onderneming Lijfrente- en pensioenuitkeringen Inkomsten uit overige werkzaamheden Inkomsten uit eigen woning
Deze inkomsten worden belast tegen een progressief tarief (tot maximaal 52%). De belastingvrije sommen worden vervangen door een heffingsvrijstelling per persoon.
9
Schijventarief 2014
BOX II: Inkomsten uit aanmerkelijk belang Voordelen uit aanmerkelijk belang worden belast tegen 25%. Dit geldt voornamelijk voor een directeur-grootaandeelhouder (DGA).
BOX III: Inkomsten uit sparen en beleggen (vermogensrendementsheffing) Het uitgangspunt is deze box is een verondersteld rendement van 4% op het belastbare vermogen op 1 januari. Over deze 4% betaalt u 30% belasting. Per saldo wordt dus 1,2% geheven. Vermogen tot 21.139,- per belastingplichtige. In beginsel dient het gehele vermogen (bezittingen minus schulden) bij elkaar te worden geteld. Een aantal bezittingen en schulden wordt uitgezonderd: de eigen woning als hoofdverblijf en de hypotheekschuld erop (valt in box 1), de kapitaalverzekering eigen woning (valt in box 1), de lijfrenteverzekering waarvoor de premies in aftrek zijn gebracht (valt in box 1), maatschappelijke beleggingen, inboedel, auto e.d.
10
7. Hypotheekrente blijft aftrekbaar vanaf 1 januari 2013 Wat betekent dat voor uw hypotheek? De hypotheek op de eigen woning, die dient als hoofdverblijf, wordt net zo behandeld als in het vorige belastingstelsel. Dat betekent dat zowel het eigen woning forfait (voorheen huurwaardeforfait) als de aftrek van hypotheekrente gehandhaafd blijven. Ook erfpachtcanons blijven aftrekbaar. De aftrek van hypotheekrente geldt alleen voor schulden die zijn aangegaan ter verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning (dus geen 2de woning). Wèl is er een beperking: aftrek is gedurende maximaal 30 jaar toegestaan, waarbij van belang is dat de aftrek van hypotheekdelen die bij verhuizing meegaan alleen over de restantduur is toegestaan. Tevens zal alleen de rente over een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek aftrekbaar zijn. Voor de hoogste belastingschijf geldt een afbouwregeling van 0,5% per jaar tot aan het tarief van de derde belastingschijf in 2038. Bij de kapitaalverzekering, gesloten na 14-09-1999, die wordt gebruikt voor aflossing van de hypotheekschuld op de eigen woning, blijft bij minimaal 20 jaar premiebetaling de huidige fiscale vrijstelling van 154.000,- per persoon en het dubbele voor gehuwden/ samenwonenden gehandhaafd. Indien 15 jaar aansluitend premies zijn betaald, bestaat recht op een vrijstelling van 34.000,- p.p. Dat bedrag wordt in mindering gebracht op 154.000,-. Alle bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. De polis hoort in box I thuis. Ten aanzien van de premies is bepaald, dat tussen de hoogste en laagste een bandbreedte van 1:10 mag zijn. Dit betekent dat de hoogste premie niet meer dan 10 x de laagste mag bedragen. Daarnaast bent u verplicht uw hypotheek ook daadwerkelijk af te lossen uit de opbrengst van de verzekering. Die verplichte aflossing moet ook worden opgenomen in de hypotheekovereenkomst met de geldverstrekker. In de polis wordt de clausule “kapitaalverzekering eigen woning” opgenomen. Voor de bestaande kapitaalverzekering, gesloten voor 14-09-1999, geldt een overgangsregeling. Deze polis kan in box III, maar de vrijstelling van maximaal 123.428,wordt hier niet geïndexeerd. Voordeel is wel, dat de uitkering van de verzekeringspolis na goedkeuring van de geldgever t.z.t. niet (geheel) op de lening dient te worden afgelost.
Dubbele Woonlasten Indien de oude woning nog niet is verkocht, kan de rente gedurende maximaal 2 kalenderjaren dubbel worden afgetrokken bij de fiscus. Tweede woning De rente op een hypotheek voor het tweede huis (vakantie, verhuur, belegging), al dan niet in Nederland, is niet aftrekbaar. Dat geldt ook voor de onderhouds-, opknap- en bijkomende kosten ervan. Daar staat tegenover, dat de eventuele huuropbrengst geheel onbelast kan worden genoten. Het eigen woning forfait speelt geen rol meer. Wel telt het tweede huis mee voor het vermogen en daarvoor is de vermogensrendementsheffing van toepassing. Een hypotheekschuld wordt eerst met het vermogen verrekend.
11
Fiscale aftrekbaarheid Soort Koopsom (vrij op naam) Omzetbelasting grond Bouwrente (vóór tekenen koopovereenkomst) Bouwrente (na tekenen koopovereenkomst) Meerwerk Kosten bankgarantie Kosten NHG Taxatiekosten (bijvoorbeeld) bij zelfbouw Notariskosten eigendomsakte Notariskosten hypotheekakte Vergoeding vervroegde aflossing (boeterente) Afsluitprovisie Makelaarskosten Kosten architect Legeskosten Kosten aansluiting nutsvoorziening Renteverlies tijdens bouwperiode
Kosten zelf Niet aftrekbaar Niet aftrekbaar Niet aftrekbaar Aftrekbaar Niet aftrekbaar Niet aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Niet aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Niet Aftrekbaar Niet aftrekbaar Niet aftrekbaar Niet aftrekbaar Aftrekbaar
Rente over schuld Aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Niet aftrekbaar (schuld in box 3) Aftrekbaar Niet aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Niet aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Aftrekbaar Niet aftrekbaar (schuld in box 3)
8. De bijleenregeling Vanaf 1 januari 2004 is de bijleenregeling van kracht. De regering hoopt hiermee huiseigenaren bij verhuizing te ontmoedigen hun overwaarde volledig te gebruiken voor andere zaken dan de financiering van het nieuwe onderkomen. Ook al lijkt de regeling op het eerste gezicht vrij logisch, met deze maatregel worden uw mogelijkheden om te verhuizen anders. Dit vereist een deskundige analyse van de uitgebreide mogelijkheden. De hypotheekrenteaftrek is ooit ingevoerd voor de financiering van de aankoop, onderhoud en verbetering van de eigen woning. Het voordeel van de renteaftrek was voor veel verhuizende huiseigenaren reden om de volledige aankoop te financieren. Volgens de overheid gebruikten zij de overwaarde liever voor andere zaken zodat zij konden profiteren van maximaal fiscaal voordeel. Door de bijleenregeling wordt u aangemoedigd om de overwaarde in ieder geval grotendeels te gebruiken voor de financiering van uw nieuwe woning. Overwaarde De verkoopwinst die u behaalt bij de verkoop van uw woning, de zogenoemde overwaarde, berekent de belastingdienst door de opbrengst te verminderen met de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld. Bij de verkoopkosten moet gedacht worden aan bijvoorbeeld makelaarskosten. Het resultaat van deze berekening wordt door de belastingdienst geen overwaarde of winst maar vervreemdingssaldo genoemd. Vervreemdingssaldo Het vervreemdingssaldo is het bedrag dat u moet gebruiken bij de financiering van uw nieuwe onderkomen. Dit vervreemdingssaldo moet u vervolgens in mindering brengen op de nieuwe maximaal mogelijke hypotheek, het saldo van de aankoopprijs plus kosten. Met andere woorden, u kunt ervoor kiezen een lagere hypotheek te nemen door het vervreemdingssaldo in mindering te brengen. Maar daarnaast kunt u ook kiezen voor het aangaan van een financiering met een niet aftrekbaar leningdeel ter grootte van maximaal het vervreemdingssaldo.
12
Starter of doorstromer Voor starters op de woningmarkt blijft de situatie ongewijzigd. Zij mogen voor het aankoopbedrag en alle bijkomende kosten een maximaal mogelijke hypotheek afsluiten. Bijkomende kosten zijn onder andere de overdrachtsbelasting, makelaars- en notariskosten. De grootste wijziging is voor mensen die al een woning hebben en doorstromen naar een nieuwe woning. Ook heeft de regeling consequenties voor mensen die hun relatie beëindigen en worden uitgekocht door hun partner. In beide gevallen kunt u een vervreemdingssaldo creëren. Huren Het saldo van alle vervreemdingssaldi noemt de fiscus de eigenwoningreserve. Deze blijft drie jaar geldig. Verhuist u dus vaak, dan loopt u het risico dat het bedrag waarover u rente mag aftrekken heel klein wordt. De belastingdienst houdt namelijk uw vervreemdingssaldi bij. Heeft u dus bij twee achtereenvolgende verkopen in totaal 30.000,- winst gemaakt, dan bent u verplicht dit bedrag te fiscaal te "gebruiken" bij uw volgende verhuizing. Een oplossing zou kunnen zijn om vijf jaar te huren. Na die vijf jaar is de eigenwoningreserve vervallen en kunt u bij de koop van een nieuwe woning het volledige hypotheekbedrag aftrekken. Meer aandacht Ook al lijkt het vaak op het eerste gezicht logisch om de verkoopwinst in mindering te brengen op de totale financiering van een woning, toch kan er aan de hand van een uitvoerig en deskundig hypotheek en fiscaal advies voor elke situatie een andere verrassende uitkomst komen in uw (fiscale) voordeel. Dit vereist echter een onafhankelijke adviseur die uw gehele financiële situatie analyseert en alle mogelijkheden voor u op een rijtje zet. Kortom, de regeling vereist nog meer aandacht bij het aangaan van een nieuwe hypotheek als u gaat verhuizen. Voorbeeldsituatie: Jan en Annie bezitten een eigen woning met een verkoopwaarde van 200.000,-. Op deze woning rust een hypotheek van 40.000,-. Zij overwegen de aankoop van een nieuwe woning, koopsom 365.000,- k.k. Voor de aankoop van de woning is een bedrag benodigd van 400.000,-. Om te beginnen moet het vervreemdingsaldo worden bepaald. Dat gebeurt als volgt: verkoopopbrengst (200.000,-) minus kosten (2.000,-) minus resterende hypotheekschuld (140.000,-). Dit levert een vervreemdingssaldo op van 58.000,-. Vervolgens wordt het maximaal aftrekbare leningdeel bepaald: de aankoopprijs inclusief kosten (400.000,-) minus het vervreemdingssaldo (58.000,-). Dit is 342.000,-. Het is fiscaal gezien absoluut niet verboden om een hogere hypotheek dan dit bedrag af te sluiten; het meerdere zal echter worden gezien als een Box III-schuld en is daarom niet aftrekbaar. Vragen: Ik verkoop mijn huis, ga huren en koop pas over twee jaar een nieuw huis. Is de bijleenregeling dan ook op mij van toepassing? De overheid heeft dit soort acties voorzien: tot drie jaar naar de verkoop van de woning dient u de eigenwoningreserve op te geven. Pas na die drie jaar wordt de eigenwoningreserve op nihil gesteld en kunt u weer profiteren van een volledige aftrek.
13
Ik verkoop mijn huis niet maar besluit het te gaan verhuren, val ik dan onder de bijleenregeling? Ja, verhuur van de woning wordt gezien als vervreemding en dat leidt tot het vaststellen van een eigenwoningreserve waarbij de fiscus de waarde van de woning in economisch verkeer als basis neemt. Wij gaan scheiden, ik blijf in het pand en ik betaal mijn ex-partner de helft van de overwaarde. Is de bijleenregeling voor één van ons van toepassing? Uw ex-partner int de helft van de overwaarde van de woning, dit wordt gezien als vervreemdingswinst en leidt dus tot toepassing van de nieuwe regels. Voor het bedrag van de uitkoop zal dus geen aftrek gekregen kunnen worden, tot drie jaar na dato.
9. Erf- en schenkbelasting Op 3 november 2009 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel dat de belasting op erven en schenken met ingang van 1 januari 2010 ingrijpend zal veranderen. Er komen om te beginnen drie tariefgroepen met voor elke groep een eigen tarief. Als u in aanmerking komt voor een erfenis of een schenking, wordt u vanaf 1 januari 2010 in gedeeld in een van de volgende groepen: 1. Partners en kinderen 2. Kleinkinderen 3. Overigen (ouders, broers, zussen, neven, nichten, vrienden etc.) Er zijn verder twee zogenaamde tariefschijven. Deze schijven hebben betrekking op de hoogte van het bedrag dat u erft of geschonken krijgt. Dit bedrag noemt men ook wel de verkrijging. Er zijn twee schijven, namelijk voor:
een verkrijging tot € 117.214 en
een verkrijging van € 117.214 of meer
U krijgt dus te maken met de tweede tariefschijf bij een verkrijging (een schenking of een erfenis) van € 117.214 of meer. Het deel tot € 117.214 valt dan in de eerste tariefschijf.
Waarde erfenis (cijfers 2014)
Partner (Pleeg)kinderen
Kleinkinderen en verdere afstammelingen
Overige erfgenamen
€ 0 - € 117.214
10%
18%
30%
€ 117.214 en meer
20%
36%
40%
(Bron: www.belastingdienst.nl)
14
Vrijstellingen erfbelasting Voordat er belasting geheven wordt over uw ontvangen schenking of erfenis gelden er nog een aantal vrijstellingen. Deze vrijstellingen zijn de volgende:
Relatie met overledene, u bent:
Partner
Bedrag vrijstelling 2014
€ 627.367
Kind of kleinkind
€ 19.868
Ouder
€ 47.053
Kind met een handicap
€ 59.601
Andere erfgenaam
€ 2.092
(Bron: www.belastingdienst.nl) Gezien de vrijstelling partners is het bij samenwonenden dan ook van groot belang dat er een samenlevingscontract wordt opgesteld.
10. Wetgeving per 1 januari 2013 Vanaf 1 augustus 2013 gelden er nieuwe regels voor tophypotheken, dat hebben Minister De Jager van Financiën, de AFM en de Nederlandse banken besloten. Tophypotheken zijn hypotheken waarbij de hypotheek meer dan 100% bedraagt van de waarde van de woning. Voor een tophypotheek betalen consumenten altijd een hogere rente dan voor lagere hypotheken. Als huiseigenaren een tophypotheek niet meer kunnen betalen, blijven ze na verkoop van de woning vaak met een restschuld zitten. De regels worden aangescherpt om de consument te beschermen voor een hoge lening. Maximale hypotheek Per 1 januari 2014 mag een hypotheek maximaal 104% van de waarde van het woning bedragen. Met deze 104% kan je de kosten van je nieuwe woning en de zogeheten kosten koper financieren. ‘Kosten koper’ zijn bijvoorbeeld de kosten voor het hypotheekadvies, overdrachtsbelasting en taxatiekosten. In de toekomst zal dit percentage ieder jaar dalen met 1% tot 100% van de waarde.
Aflossing Ook is afgesproken je voortaan 100% van de lening dient af te lossen.
15
12. Comply, Explain, GHF Comply houdt in dat een hypotheekverstrekker voldoet aan de regels van de gedragscode. De geldverstrekker moet onder meer het maximale leenbedrag toetsen aan de woonlastpercentages van het Nibud. Het is toegestaan om af te wijken van de gedragscode, maar in dat geval moet de geldverstrekker de consument inlichten over de afwijking. De leencapaciteit op basis van de GHF-normen moet worden vermeld en de motivering van de afwijking wordt vastgelegd in het klantendossier (Explain). Wat houdt de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) precies in? In de code wordt omschreven, dat iedere aanbieder van hypotheken met dezelfde woonquotes moet rekenen. Een woonquote zegt kort hoeveel je van je inkomen mag gebruiken om aan een hypotheek te betalen (verwonen). Deze woonquotes zijn van het Nibud (www.nibud.nl) en volgen ook de quotes van de Nationale Hypotheek Garantie (www.nhg.nl). In principe wordt de maximale hypotheek berekend o.b.v. een combinatie van twee pijlers: 1) De woonquote; Deze wordt bepaald naar inkomen en leeftijd (jonger óf ouder dan 65) 2) De toetsrente; Hier wordt verschil gemaakt tussen een rentevastperiode van 10 jaar of langer- of korter. Bij een RVP van 10 jaar of langer mag worden getoetst met de offerte-rente, bij een RVP van 10 jaar of korter met 5,0% . Ter verduidelijking: Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de quote, hoe meer je kunt verwonen i.c.m. een lage toetsrente: hoe hoger de hypotheek theoretisch kan zijn.
13. AOW-leeftijd Het kabinet heeft op 16 oktober 2009 besloten de door haar voorgenomen verhoging van de AOW-leeftijd van 65 naar 67 jaar in te voeren.
14. Transparantie Provisie In het kader van provisie-transparantie heeft het Ministerie van Financiën besloten dat er per 1 januari 2010 eerst een dienstverleningsdocument door de consument moet worden getekend, voordat tussenpersoon het klantprofiel gaat opstellen. In dit document staat de dienstverlening en de wijze en hoogte van de beloning. Per 1 januari 2013 geldt er dan ook voor hypotheken een algeheel provisieverbod.
16
15. Sites die het bezoeken waard zijn www.debruyn.nl www.nibud.nl (Begroting/budgetoverzicht maken) www.funda.nl (Huizenaanbod) www.vbo.nl (Huizenaanbod) www.dimo.nl (Huizenaanbod) www.jaap.nl (Huizenaanbod) www.seh.nl (Erkende hypotheekadviseurs) www.nhg.nl (Hypotheekgarantie) www.minfin.nl (Ministerie van Financiën) www.belastingdienst.nl (Belastingdienst) www.autoriteit-fin.nl (Autoriteit Financiële Markten) www.kadaster.nl (Kadaster) www.kifid.nl (Klachteninstituut) www.svn.nl (Stimulering volkshuisvesting) www.senternovem.nl (Agentschap duurzaamheid en innovatie) www.independer.nl (enquetes hypotheekadviseurs)
16. Begrippenlijst Afkoopwaarde Het bedrag dat wordt uitgekeerd als u tussentijds een levensverzekering beëindigt. De afkoopwaarde is de op dat moment opgebouwde waarde van de levensverzekering na aftrek van kosten. Bij tussentijdse afkoop binnen 15 resp. 20 jaar kunnen er negatieve fiscale gevolgen zijn.
17
Aftrekposten In het jaar van aankoop kunt u de volgende aftrekposten opvoeren:
taxatiekosten voor de aangekochte woning kosten voor aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie notariskosten voor de kadastrale inschrijving en hypotheekakte kosten voor een bankgarantie afsluitprovisie of administratiekosten voor uw hypotheek kosten van een overbruggingskrediet voor de periode tussen de koop van het toekomstige huis en de verkoop van de oude woning voor nieuwbouwwoningen komt daar nog bij: rente tijdens de bouw
Ieder jaar kunt u als aftrekpost opvoeren:
betaalde hypotheekrente jaarlijkse erfpachtcanon en andere periodieke betalingen zoals het recht van opstal
Deze kosten kunt u één keer per jaar terugvragen tijdens uw aangifte of maandelijks laten uitkeren in de vorm van een voorlopige teruggaaf. Met betrekking tot deze aangifte is het bergip “fiscaal partner” van belang. In deze context is er recent fiscaal iets veranderd, namelijk: Fiscaal partnerschap U bent fiscale partners als u aan 1 van de volgende voorwaarden voldoet:
U bent getrouwd.
U bent geregistreerd partner.
U bent ongetrouwd en staat allebei op hetzelfde adres ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA), u bent allebei meerderjarig en u hebt samen een notarieel samenlevingscontract afgesloten.
U bent ongetrouwd en staat allebei op hetzelfde adres in de GBA ingeschreven en u voldoet aan 1 van de volgende voorwaarden:
o
U hebt samen een kind.
o
1 van u heeft een kind van de ander erkend.
o
U bent bij een pensioenfonds aangemeld als pensioenpartners.
o
U bent samen eigenaar van een eigen woning.
o
Op uw adres staat ook een minderjarig kind van 1 van u beiden ingeschreven (samengesteld gezin). Let op: geldt deze situatie voor u? Maar is er sprake van verhuur op zakelijke gronden? Dan bent u geen fiscale partners. U moet dan een schriftelijke huurovereenkomst hebben.
U was het jaar ervoor al fiscale partners.
18
Incidenteel is dan nog aftrekbaar:
kosten voor een vervroegde aflossing van de hypotheek (boeterente)
Als service bij een hypotheek wordt de 1ste keer de voorlopige teruggave direct na passeren kosteloos verzorgd.
Andere woonlasten Naast de hypotheeklasten zijn er meer kosten die een belangrijke rol spelen:
verzekeringen onroerend zaakbelasting (OZB) eventuele lokale belastingen erfpachtcanon servicekosten (appartement) reservering onderhoudskosten
Bankgarantie Degene van wie u een woning koopt kan vragen binnen een paar weken een borg te stellen (meestal 10% van de koopsom). Wanneer u een hypotheek afsluit, kunt u ons verzoeken een schriftelijke bankgarantie bij de gekozen geldgever te regelen.
Bedenktijd, drie dagen termijn Nadat de koopovereenkomst is getekend door de koper en de verkoper, dient deze overeenkomst (of een afschrift hiervan) aan de koper te worden afgegeven. De bedenktijd van drie dagen begint te lopen één dag nadat de getekende koopovereenkomst door de koper is ontvangen. Gedurende deze drie dagen kan de koper van de koop afzien zonder opgaaf van reden en zonder aan de verkoper een vergoeding te moeten betalen. Wel dient de koper er voor te zorgen dat de verkoper voor het einde van de bedenktijd weet dat hij van de koop afziet. De manier waarop de koper dit doet is vormvrij. Het probleem is natuurlijk dat als de koper per telefoon aan de verkoper meedeelt, dat hij niet meer van plan is de woning te kopen, hij niet kan bewijzen dat hij het heeft meegedeeld. Het is daarom raadzaam dit altijd schriftelijk mee te delen. Gezien de tijd die de koper heeft, kan dit het beste per e-mail of per fax met verzendbevestiging, bij voorkeur gevolgd door een aangetekende brief. De wetgever heeft op de bedenktijd van drie dagen de Algemene Termijnwet van toepassing verklaard. Dat wil zeggen dat tenminste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag mogen zijn. Eindigt de bedenktijd op een dergelijke dag, dan wordt deze verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of feestdag is. De koper en de verkoper kunnen afspreken dat de koper meer dan drie dagen bedenktijd heeft. Het is niet toegestaan om de bedenktijd te verkorten. De vraag of de koper afstand mag doen van zijn recht op bedenktijd, hangt af van feiten. Bij de totstandkoming van de wet is hier wel bij stil gestaan. Wanneer de woning binnen drie dagen aan de koper wordt geleverd, wordt dit gezien als het doen van afstand van de bevoegdheid te ontbinden. Daarnaast kan de koper zelf afstand doen van zijn recht op bedenktijd. Indien hij er op staat afstand te doen van zijn recht zal dit uit de koopovereenkomst duidelijk moeten blijken. Het is in elk geval in strijd met het
19
dwingendrechtelijke karakter van de bedenktijd dat de koper op instigatie van de verkoper afstand van zijn bedenktijd doet. Adviseurs zullen de koper op zijn rechten moet wijzen.
Boeterente Een bedrag dat de geldverstrekker in rekening brengt bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek wanneer de rentevastperiode nog niet is verstreken en niet wordt voldaan aan een geldige reden.
Boetevrije aflossing Vrijgesteld bedrag, meestal uitgedrukt in een percentage van het (oorspronkelijk) geleende hypotheekbedrag, dat jaarlijks mag worden afgelost op de hypotheek.
Bouwdepotrekening Indien u een nieuwbouwhuis koopt of een verbouwing financiert, dan blijft het leningbedrag achter op een bouwdepotrekening. De (ver-)bouw wordt uit dat depot betaald. De rente die u over het nog niet opgenomen gedeelte in het bouwdepot vergoed krijgt, is meestal gelijk aan de hypotheekrente die u betalen moet. Dus in feite betaalt u alleen rente over het opgenomen bedrag.
Bureau Krediet Registratie (BKR) Bij het BKR worden kredietverplichtingen geregistreerd. U moet daarbij denken aan persoonlijke leningen, hypotheken, doorlopende kredieten, betaalpassen en creditcards. Als u een krediet afsluit bij een organisatie die bij het BKR is aangesloten, wordt u automatisch in het bestand van het BKR opgenomen. Hoe werkt het BKR Als u een krediet aanvraagt, is de kredietgever verplicht uw gegevens bij het BKR op te vragen. Dat opvragen van informatie, de zogenaamde BKR-toetsing, is uitsluitend voor aangesloten instellingen uit het financiële bedrijfsleven mogelijk. De gegevens van het BKR dienen ertoe om te beoordelen of u wel of niet in aanmerking komt voor een krediet. Zodra het krediet is verstrekt, wordt dit doorgegeven aan het BKR. Welke kredieten registreert het BKR Het BKR registreert uitsluitend kredieten met een looptijd van tenminste drie maanden en een hoogte van minimaal 455,-. Sommige kredieten onder dit bedrag worden ook aan het BKR gemeld, maar dan uitsluitend als er sprake is van een achterstand. Die achterstanden worden met een bepaalde code aangegeven. Deze code blijft, ook na het aflopen van het krediet, vijf jaar in het bestand staan. Uiteraard wordt niet elke achterstand aangegeven; in beginsel moet het gaan om een achterstand van meer dan twee maanden.
Contante waarde Geld dat u in de toekomst ontvangt of moet betalen is minder waard dan geld dat direct ontvangen of betaald wordt. Degenen die geld tegoed heeft, mist immers de renteopbrengst van het tegoed. Het bedrag dat u in de toekomst ontvangt of moet betalen, wordt daarom verminderd of ‘afgewaardeerd’ met een rentefactor.
Effectieve rente Het rentepercentage, waarbij rekening wordt gehouden met het moment waarop de hypotheekrente is verschuldigd (vooraf of achteraf, per maand of per kwartaal) èn de bankkosten. Zie ook nominale rente.
20
Eigen woning forfait (voorheen huurwaardeforfait) Voor elke bezitter van een eigen huis geldt het zogenaamde eigen woning forfait. Dit is een fictief bedrag, gebaseerd op de waarde van uw woning in bewoonde staat (wet Waardering Onroerende Zaken), dat u jaarlijks bij uw belastbaar inkomen moet optellen. Het eigen woning forfait vindt u in de toelichting bij uw aanslagbiljet inkomstenbelasting.
Eigendomsakte Een door het Kadaster gewaarmerkt afschrift van de transportakte. U ontvangt de eigendomsakte van de notaris na de koop van uw huis.
Erfpacht of eigen grond Wordt de grond in erfpacht uitgegeven, dan betaalt u daarvoor jaarlijks een erfpachtcanon (een soort huurbedrag) aan de grondeigenaar, meestal de gemeente. Het is van belang te weten hoelang de erfpacht vast ligt, want gemeenten kunnen na afloop ervan de voorwaarden éénzijdig aanpassen. Bovendien hangt de hoogte van de canon af van de rentestand. De erfpachtcanon is aftrekbaar voor de belasting. Vaak is het mogelijk de erfpacht met een bedrag ineens voor langere tijd af te kopen. Deze afkoopsom is echter niet fiscaal aftrekbaar. De rente op de lening die ervoor genomen wordt wèl.
Executiewaarde De geschatte minimale opbrengst van een huis bij gedwongen verkoop.
Geldgevers • • • •
Handelsbanken Hypotheekbanken Verzekeraars Pensioenfondsen
Herbouwwaarde Het bedrag dat benodigd is om een woning opnieuw op te bouwen. De herbouwwaarde is de basis voor de verzekering van uw huis.
Hogere inschrijving Het is mogelijk een hogere kadastrale inschrijving dan uw hypotheekschuld te nemen. U betaalt iets meer notariskosten, maar voordeel is dat u kunt bijlenen zonder tussenkomst van de notaris. Wel wordt op dat moment beoordeeld of de verhoging is toegestaan (waarde woning en voldoende inkomen).
Hypotheekaktekosten Kosten die de notaris in rekening brengt voor het passeren van de hypotheekakte vermeerderd met de kosten van inschrijving in het hypotheekregister.
Kadaster Rijksinstelling waar onroerende zaken staan geregistreerd met vermelding van de eigenaar, de hypotheek en eventuele erfdienstbaarheden zoals erfpacht.
21
Kifid Is één geïntegreerd Klachten-/Geschilleninstituut, waar de consument met zijn klachten over alle financiële producten en financiële diensten heen kan.
Koopovereenkomst In de koopovereenkomst verplicht de koper zich tot betaling en de verkoper zich tot levering, alles volgens afspraak. Vaak wordt deze overeenkomst als ‘voorlopig koopcontract’ aangeduid, maar laat u hierdoor niet misleiden, want deze heeft wel degelijk een rechtsgeldig karakter. U bent dus aan de koop gebonden, tenzij u zich tijdig kunt beroepen op de ontbindende voorwaarden, die in het contract zijn opgenomen. De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn aangegaan. Een mondelinge overeenkomst tot het aankopen van een woning is vanaf 1 september 2003 niet meer rechtsgeldig. Zolang de overeenkomst niet schriftelijk is, is de koop juridisch nog niet tot stand gekomen. Wanneer een aspirant-koper en een aspirant-verkoper in onderhandeling zijn en uiteindelijk tot overeenstemming komen, zal dit in de regel niet meteen op schrift zijn gesteld. Ook al is de mondelinge overeenkomst dan niet meer geldig, de verkoper kan zich, nu overeenstemming bereikt is, niet zonder meer terugtrekken en hij zal moeten meewerken aan het opstellen van de koopovereenkomst. Wanneer een verkoper van een ander een hoger bod krijgt op zijn huis, mag hij niet ingaan op dit bod. Er was immers al overeenstemming met de eerste koper. Wanneer hij echter niet meer wil meewerken aan het opstellen van de koopovereenkomst, dan kan de uitspraak van de rechter de koopovereenkomst vervangen. Het probleem is nu alleen dat de koper zal moeten bewijzen dat hij overeenstemming had bereikt met de verkoper. Van een koopovereenkomst is sprake als deze tenminste de persoonsgegevens van de koper en de verkoper bevat, (de omschrijving van) de woning en de koopprijs. Uiteraard is het daarnaast verstandig en veelal wenselijk bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden op te nemen, evenals de termijn van levering. Dit zijn echter geen kernbepalingen en een eventueel ontbreken daarvan maakt de overeenkomst niet ongeldig. Inschrijving van de koopovereenkomst Naast de bedenktijd heeft de koper vanaf 1 september 2003 ook de mogelijkheid om de koopovereenkomst te laten inschrijven in het Kadaster. Dit inschrijven gebeurt via de notaris. Hij geeft een notariële verklaring met daaraan gehecht de koopovereenkomst af aan het Kadaster. Vanaf het moment dat de koopovereenkomst is ingeschreven wordt de koper beter beschermt tegen onder meer de levering door de verkoper aan een ander en het faillissement van de verkoper. De bescherming van de koper door het inschrijven van de koopovereenkomst in het Kadaster, is in duur beperkt. Zes maanden lang wordt hij beschermd. Wordt binnen deze termijn van zes maanden niet overgegaan tot levering van de woning, dan vervalt deze bescherming. Deze koper en verkoper kunnen niet na deze zes maanden opnieuw een koopovereenkomst afsluiten en deze opnieuw inschrijven. Dat laatste geldt weer gedurende zes maanden. Daarna kan een nieuwe overeenkomst tussen dezelfde partijen worden aangegaan en ingeschreven. Wanneer kan de koopovereenkomst worden ingeschreven Omdat de koper wordt beschermd door het inschrijven in het Kadaster van zijn koopovereenkomst, vindt normaliter de inschrijving zo spoedig mogelijk na het sluiten van de koopovereenkomst plaats. Zoals gezegd zal de bescherming echter zes maanden na het
22
inschrijven in het Kadaster vervallen.
Kosten koper (k.k.) of vrij op naam (v.o.n.) De term “kosten koper” wil zeggen dat alle aankoopkosten voor rekening van de koper zijn. Zijn deze kosten voor rekening van de verkoper, dan geldt de aankoopprijs “vrij op naam”. Nieuwbouw wordt vrijwel altijd onder de conditie v.o.n. verkocht, bestaande woningen meestal k.k.
Kosten bestaande bouw
transportakte hypotheekakte overdrachtsbelasting taxatie afsluitprovisie provisie Nationale Hypotheek Garantie bankgarantie
Kosten nieuwbouw
hypotheekakte afsluitprovisie hypotheek provisie Nationale Hypotheek Garantie rente tijdens de bouw
Nationale Hypotheek Garantie Met de Nationale Hypotheek Garantie kunt u uw bestaande of nieuwbouw woning financieren. De garantie geldt voor woningen die worden bewoond als hoofdverblijf met een maximale aankoopprijs van 265.000,- inclusief alle kosten. In het kader van het stimuleren van verkoop van woningen en de doorstroom heeft de overheid de grens tot 01-07-2014 tijdelijk opgehoogd naar 290.000- (incl.). Voor een Nationale Hypotheek Garantie betaalt u een bijdrage aan het Waarborgfonds Eigen Woningen. Als u de hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen en de woning moet worden verkocht, worden eventuele verliezen uit dit fonds betaald. Wel blijft de vordering op u bestaan. Omdat de Nationale Hypotheek Garantie een extra zekerheid voor de geldgever is, biedt deze u een hypotheeklening tegen een lagere rente aan. Dit voordeel kan oplopen tot een half procent rente op jaarbasis. U kunt de Nationale Hypotheek Garantie tegelijk met uw hypotheek laten regelen. Indien u nu geen NHG hebt, maar bijleent voor een verbouwing, kan de totale lening alsnog voor garantie in aanmerking komen. Tot uiteraard de grens van 265.000,-.
Netto werkelijke rente De werkelijke kostprijs van een hypotheek. Deze rente wordt bepaald door de nominale rente waarbij rekening wordt gehouden met eventuele afsluitkosten, tijdstip van betalingen, aantal verzekeringen, uitkeringsrechten van de levensverzekeringen en fiscale aspecten.
Nominale rente De rente die de hypotheekinstelling op jaarbasis met u afspreekt. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de bijkomende kosten en de momenten van betaling.
23
Onroerende Zaak Belasting (=OZB) De gemeentelijke belasting die u betaalt voor het eigendom, dan wel voor zowel het eigendom als het gebruik van het huis.
Ontbindende voorwaarden In deze voorwaarden van de koopovereenkomst worden enkele voorbehouden gemaakt volgens welke de koop binnen een bepaalde termijn zonder verdere schade voor u kan worden ontbonden. Ontbindende voorwaarden die eigenlijk in geen enkel koopcontract mogen ontbreken, zijn:
het niet verkrijgen van een passende financiering het niet verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie het niet verkrijgen van een woonvergunning
Opstalverzekering Verzekering tegen schade aan de woning (niet aan de inboedel).
Overbruggingskrediet Een overbruggingskrediet is nodig, indien u het geld dat uit de overwaarde van uw huidige woning ontstaat, nodig heeft voor aankoop van een ander pand. Dat geld is immers pas beschikbaar bij notariële verkoop van de oude woning, terwijl het nieuwe pand meestal eerder wordt overgedragen. In de praktijk kan dit betekenen dat u tijdelijk een drietal lasten heeft: de oude en nieuwe hypotheeklening en het overbruggingskrediet. Zodra de oude woning notarieel passeert, wordt (een deel van) de opbrengst van de oude woning gebruikt om het overbruggingskrediet af te lossen.
Overdrachtsbelasting Belasting die wordt geheven bij overdracht van een bestaand huis. Dit is recentelijk verlaagd van 6% naar 2% van de reëele aankoopprijs. Meestal betaalt de koper deze belasting. Voor een nieuw huis is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. In sommige gevallen geldt dit wel voor de grond.
Oversluiting Het opnieuw afsluiten van de hypotheek tegen betere voorwaarden of een lagere rente.
Overwaarde Het verschil tussen de verkoop- of marktwaarde van een huis en de restantschuld van de hypotheek die erop rust. Op basis van overwaarde kunt u bijvoorbeeld een hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten.
Passeren Het ondertekenen van de hypotheek- en/of transportakte door koper,verkoper en notaris.
24
Projectrente Rente die bij bepaalde nieuwbouwprojecten wordt aangeboden door hypotheekverstrekkers ( vaak onder bepaalde voorwaarden).
Rechtsbijstandverzekering Verzekering die voorziet in rechtshulp bij juridische zaken.
Woonvergunning In sommige gemeenten is een woonvergunning nodig om een huis te kopen, waarvan de koopsom beneden een bepaald bedrag ligt. Er kunnen ook nog andere beperkingen gelden: bijvoorbeeld dat u economisch aan de gemeente of regio gebonden moet zijn. Wij kunnen dat voor u natrekken.
WOZ-waarde De gemeente stelt de fiscale waarde van uw woning vast. De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) schrijft dit voor. Periodiek wordt de WOZ-waarde herzien.
17. Garantieverklaring Delft, 6 februari 2014
Voor begeleiding van hypotheken die via ons bureau gesloten zijn, bij verhuizing, verlenging van de hypotheek(rente), overlijden, echtscheiding en andere fiscale wetgeving kunt u ons altijd benaderen.
Hoogachtend,
J.C. de Bruyn
18. Klachten KLACHTENPROCEDURE T.b.v. de Bruyn Adviesgroep Jeroen Bremer en/of Peter de Bruyn zijn binnen de Bruyn Adviesgroep verantwoordelijk voor klachtbehandeling. Procedure klachten: Doel Duidelijkheid scheppen over indiening, afhandeling, beheer en geschillen betreffende klachten van klanten.
25
Omschrijving klacht Duidelijkheid scheppen omtrent de definitie van een klacht. Klacht-indiening Klachten worden mondeling of schriftelijk ingediend bij een medewerker van de organisatie. Bij mondelinge c.q. telefonische indiening wordt door de desbetreffende medewerker een schriftelijke versie opgemaakt (aan de hand van het klachtinventarisatieformulier), die wordt doorgestuurd naar de verantwoordelijke. De Bruyn Financieel Adviseurs hanteert een klachtinventarisatieformulier waarop o.a. wordt aangegeven: NAW-gegevens klager datum indiening klacht vertrouwelijkheid ja/nee aard van de klacht de naam van de verantwoordelijke die de klacht in behandeling heeft genomen de datum en wijze van afhandeling van de klacht de gevoerde correspondentie met betrekking tot de klacht status klacht Klager wordt binnen 14 dagen schriftelijk geïnformeerd over het feit dat de klacht in behandeling is genomen en dat hij binnen 3 weken een reactie ontvangt. Vertrouwelijke klachten worden opgenomen in een gesloten dossier dat in de P&O kast wordt bewaard. Niet-vertrouwelijke klachten worden opgenomen in: een centrale klachtenmap (evt. geautomatiseerd systeem) het dossier van de klant. Klachtafhandeling Er wordt een verschil gemaakt tussen urgente en niet-urgente klachten. Aan de klacht wordt een codering meegegeven (spoed of normale afhandeling). De binnenkomende schriftelijke klacht gaat direct naar Jeroen e/o Peter en wordt verwerkt op het klachtinventarisatieformulier. De verantwoordelijke(n) onderzoekt de klacht op juistheid; eventueel na overleg met de betrokken medewerker(s) en/of klager. De verantwoordelijke(n) neemt een standpunt in: de klacht is (gedeeltelijk) gegrond de klacht is ongegrond De klager wordt schriftelijk of via een persoonlijk gesprek binnen 3 weken geïnformeerd over het standpunt van de financiële dienstverlener. Dit standpunt dient ook gemotiveerd te zijn. Acties indien een klacht gegrond is: de klager verontschuldigingen aanbieden voor de gemaakte fout zorgen voor onmiddellijke nakoming (indien mogelijk) aanbieden om eventuele schade te vergoeden indien nodig, de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar inschakelen (houd daarbij rekening met wat u volgens de polisvoorwaarden wel en niet mag erkennen) Indien een klacht ongegrond is:
26
de klager eventueel de mogelijkheid bieden om hiertegen bezwaar aan te tekenen klacht opnieuw beoordelen; eventueel in overleg met meerdere directieleden c.q. leidinggevenden klager doorverwijzen naar het externe en onafhankelijke centrale klachteninstituut Bovengenoemd besluit wordt schriftelijk vastgelegd op het klachtinventarisatieformulier door de verantwoordelijke voor de klachtbehandeling, die ook de klager schriftelijk van het besluit op de hoogte zal brengen. Klachtenbeheer Alle ingediende klachten, klachten die in behandeling zijn of klachten die zijn afgehandeld zullen centraal worden geregistreerd. Jaarlijks zal een overzicht worden opgesteld van alle klachten en hun afhandeling. De klager kan te allen tijde inzage krijgen in het dossier van zijn klacht.
Geschillen Indien de klager het niet eens is met de afhandeling van zijn klacht, zal in een gesprek getracht worden alsnog tot overeenstemming te komen. Bij een blijvend geschil zal de klager worden meegedeeld dat hij een klacht kan indienen bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Samenvatting procedure Klager : dient klacht in Medewerker : neemt klacht in ontvangst, schriftelijk of mondeling en vult klachteninventarisatieformulier in stuurt formulier naar verantwoordelijke voor klachtbehandeling Klachtverantwoordelijke: Neemt klacht in ontvangst. Draagt zorg voor algemene afhandeling van de klacht Verzorgt schriftelijke reactie binnen 3 weken Beheert klachtenadministratie Zorgt voor jaaroverzicht
27
Bijlage 1. BIBIJLAGENBIJLAGE 1 – FINANCIERINGSLASTTABEL TOT 65 JAAR
1 t/m 5,50% 5,51 t/m 6,00% 6,01 t/m 6,50% 6,51% € 0 20,3% 20,8% 21,3% 21,8% 22,3% € 18.500 20,3% 20,8% 21,3% 21,8% 22,3% € 19.000 21,8% 22,3% 22,8% 23,3% 23,8% € 19.500 23,0% 23,5% 24,0% 24,5% 25,0% € 20.000 24,0% 24,5% 25,0% 25,6% 33,5% € 42.500 30,0% 30,9% 31,8% 32,7% 33,6% € 43.000 30,1% 31,0% 31,9% 32,8% 33,7% € 43.500 30,2% 31,1% 32,0% 32,9% 33,8% € 44.000 30,3% 31,2% 32,1% 33,0% 33,9% € 44.500 30,5% 31,4% 32,3% 33,2% 34,1% € 45.000 30,6% 31,5% 32,4% 33,3% 34,2% € 45.500 30,7% 31,6% 32,5% 33,4% 34,3% 28
€ 46.000 30,8% 31,7% 32,6% 33,5% 34,4% € 46.500 30,9% 31,8% 32,7% 33,6% 34,5% € 47.000 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% € 47.500 31,1% 32,1% 33,1% 34,1% 35,1%
Bijlage 2. Vragenlijst ter bepaling risicoprofiel bij beleggingen: 1.
Kunt u aangeven wat uw voornaamste reden is om te beleggen?
A. B. C. D.
Vermogen beschermen tegen inflatie Groei van mijn vermogen, aflossing hypotheek Aanvulling op mijn huidige inkomen Combinatie van vermogensgroei en genereren van toekomstig vermogen
2.
Hoeveel liquide vermogen houdt u aan naast uw belegd vermogen (op spaarrekeningen en dergelijke)
A. B. C. D.
Niets Circa 10% van mijn belegd vermogen Tussen 10% - 20% van mijn belegd vermogen Meer dan 20% van mijn belegd vermogen
3.
Gebruikt u de opbrengst van uw beleggingen om bestedingen te doen?
A. B. C. D.
Nee, aflossing hypotheek Ja, minder dan 5% van mijn belegd vermogen per jaar Ja, tussen de 5% en 10% van mijn belegd vermogen per jaar Ja, meer dan 10% van mijn belegd vermogen per jaar
4.
Hoe lang denkt u uw beleggingen de tijd te kunnen geven? (beleggerhorizon)
A. B. C. D.
Korter dan 4 jaar Tussen de 4 en 6 jaar Tussen de 6 en 8 jaar Langer dan 8 jaar
5.
Welke tussentijdse waardedaling (op uw totale beleggingsportefeuille) accepteert u binnen een periode van 12 maanden?
A. B. C. D.
Ik wil geen enkele waardedaling accepteren Beperkte waardedalingen, maximaal 5% Waardedalingen vergelijkbaar met neerwaartse beursfluctuaties Grotere waardedalingen dan neerwaartse beursfluctuaties zijn acceptabel indien deze gepaard gaan met de kans op een hoger rendement
29
6.
Hoe denkt u dat u reageert als uw beleggingen plotseling een koersdaling ondergaan van 20%. Heeft u dan de neiging om uit te stappen, te verkopen en verder geen risico meer te lopen?
A. B.
Ja Misschien, afhankelijk van de vooruitzichten. Als de koersen nog verder zouden dalen zou ik de volgende keer zeker uitstappen. Neen, ik zou het vervelend vinden maar de rit uitzitten. Neen zeker niet, misschien zou ik wel overwegen extra te gaan beleggen.
C. D. 7.
Heeft u ervaring met beleggingen in aandelen, aandelenfondsen of obligatiefondsen?
A. B. C. D.
Neen Ja, minder dan 3 jaar Ja, tussen de 3 en 5 jaar Ja, meer dan 5 jaar
8.
Wat vindt u van risicovolle beleggingen in aandelen?
A. B. C. D.
Dat vind ik net gokken, hier wil ik heel beperkt in beleggen Ik wil hier maar beperkt in beleggen Aandelen horen zeker voor een groot gedeelte in mijn portefeuille Ik ben er van overtuigd dat aandelen mij op lange termijn het meest opleveren
Risicoprofiel beleggen PUNTENTELLING Aantal punten Vraag 1 Doel A= 1; B= 4; C= 2; D= 3
………………
Vraag 2 Risico A= 1; B= 2; C= 3; D= 4
………………
Vraag 3 Doel A= 4; B= 3; C= 2; D= 1 (als vraag 1c is ingevuld kan dit niet)
……………….
Vraag 4 Horizon A= 3; B= 6; C= 9; D= 12
………………..
Vraag 5 Risico A= 0 (sparen); B= 2; C= 3; D= 4
………………..
Vraag 6 Risico A= 0 (sparen); B= 2; C= 3; D= 5
………………..
30
Vraag 7 Ervaring A= 0; B= 1; C= 2; D= 5
………………..
Vraag 8 Risico A= 0; B= 2; C= 4; D= 6
……………….. Aantal punten………………..
Punten 8 – 14 15 – 21 22 – 30 31 – 38 39 – 44
Naam Portefeuille
Tijdshorizon
deposito, obligatie, vastrentend defensief mix (< 50% aandelen) offensief mix (50% < aandelen <75%) 75% aandelen 100% aandelen
31
< 4 jaar > 5 jaar > 6 jaar > 7 jaar > 10 jaar
Bijlage 3.
www.nibud.nl BEGROTINGSFORMULIER NATIONAAL INSTITUUT VOOR BUDGETVOORLICHTING 1. Gegevens huishouden en woning Bestemd voor Naam: Postcode:
________________ ________________
Adres: Woonplaats:
_________________ _________________
Huishoudsamenstelling Naam 1 _____________ m/v 2 _____________ m/v 3 _____________ m/v 4 _____________ m/v 5 _____________ m/v 6 _____________ m/v
leeftijd ______ jaar ______ jaar ______ jaar ______ jaar ______ jaar ______ jaar
beroep _______________________ _______________________ _______________________ _______________________ _______________________ _______________________
Type woning □ vrijstaand huis □ twee onder een kap □ hoekwoning □ tussenwoning □ flat □ anders, nl.
aantal kamers _____
Bijzonderheden
______________________
32
2. Inkomsten Omgerekend per maand huidige situatie
nieuwe situatie
Partner 1 Netto maandinkomen Netto vakantiegeld Reiskostenvergoeding Bijverdiensten Tegemoetkoming ziektekosten Gratificatie/13e maand
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
Partner 2 Netto maandinkomen Netto vakantiegeld Reiskostenvergoeding Bijverdiensten Tegemoetkoming ziektekosten Gratificatie / 13e maand
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
Huishouden Teruggave belasting (heffingskortingen) Kinderbijslag Tegemoetkoming schoolkosten Huursubsidie Subsidie koopwoning Alimentatie Kostgeld inwonende personen Overig (bijv. rente/dividend)
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
Totaal inkomsten
€ ________
€ ________
33
3. Uitgaven 3.1 Vaste lasten Omgerekend per maand huidige situatie
nieuwe situatie
Huur of hypotheek Servicekosten
€ ________ € ________
€ ________ € ________
Energie Gas en andere brandstoffen Elektriciteit Water
€ ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________
Heffingen onroerende-zaakbelasting afvalstoffenheffing/reinigingsrecht waterzuiveringsheffing rioolrecht ingezetenenheffing inkomstenbelasting overige
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
Telefoon (vast en mobiel)
€ ________ € ________
€ ________ € ________
Verzekeringen ziektekostenverzekering aansprakelijkheidsverzekering inboedelverzekering opstalverzekering levensverzekering uitvaartverzekering overige
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
School- en studiekosten
€ ________
€ ________
Contributies / abonnementen abonnement kranten, tijdschriften contributies (sport)verenigingen kabel-tv overige contributies
€ ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________
34
Vervolg 3.1 Vaste lasten huidige situatie
nieuwe situatie
Vervoer auto, motor, bromfiets wegenbelasting verzekering onderhoud afbetaling / afschrijving brandstof garagehuur en overige
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
openbaar vervoer fiets
€ ________ € ________
€ ________ € ________
Alimentatie Afbetalingen
€ ________ € ________
€ ________ € ________
Totaal vaste lasten
€ ________
€ ________
3.2 Reserveringsuitgaven Omgerekend per maand huidige situatie
nieuwe situatie
Kleding en schoenen Inventaris Onderhoud huis en tuin Extra ziektekosten Vrijetijdsuitgaven Uitgaan Vakantie Sparen
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
Totaal reserveringsuitgaven
€ ________
€ ________
35
3.3 Huishoudelijke uitgaven Huishoudelijke uitgaven
Omgerekend per maand
Voeding Roken Was- en schoonmaakartikelen Persoonlijke verzorging Huishoudelijke dienstverlening Diversen (bijv. huisdieren, cadeaus) Zakgeld
huidige situatie € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
nieuwe situatie € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________ € ________
Totaal huishoudelijke uitgaven
€ ________
€ ________
4. Totaal inkomsten en uitgaven Omgerekend per maand huidige situatie
nieuwe situatie
2. Totaal inkomsten
€ ________
€ ________
3.1 Totaal vaste lasten 3.2 Totaal reserveringsuitgaven 3.3 Totaal huishoudelijke uitgaven
€ ________ € ________ € ________
€ ________ € ________ € ________
Totaal uitgaven
€ ________
€ ________
Saldo
€ ________
€ ________
36
