1. INLEIDING 3 5. CONCLUSIES 43. Hoofdstuk 0 1

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING

Hoofdstuk 0

3

2. ANALYSE 2.1 Ruimtelijke karakteristiek 2.2 Ruimtelijk- functionele structuur 2.3 Onderzoek 2.4 Beleidskader 2.5 Conclusie

5 5 6 9 11 17

3. VRAAGPUNTEN UIT DE INVENTARISATIE 3.1 Vraagpunten uit de gebiedsverkenning 3.2 Vraagpunten uit het onderzoeksaspect 3.3 Vraagpunten uit het ruimtelijk beleid

19 19 21 21

4. UITGANGSPUNTEN NIEUW BESTEMMINGSPLAN 4.1 Wonen/nieuwbouw 4.2 Voorzieningen/ bedrijvigheid 4.3 Recreatie en toerisme 4.4 Algemene aspecten

25 25 30 36 37

5. CONCLUSIES

43

1

6. PROCEDURE

2

47

Hoofdstuk 0

1.

INLEIDING

In februari 2007 heeft een veldinventarisatie, de eerste fase van het op te stellen bestemmingsplan “Centrum Valkenburg” in de gemeente Valkenburg, plaatsgevonden. De bevindingen uit de inventarisatie zijn vastgelegd in een inventarisatierapport (februari 2007).

den. Naar aanleiding van een ambtelijke brainstormsessie kan, naar aanleiding van de door de gemeente gemaakte keuzen, de uitgangspuntennotitie nader uitgewerkt, aangevuld en aangepast worden tot een definitief rapport dat mede als onderlegger geldt voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan.

In deze notitie is de volgende fase, de analyse en het opstellen van uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan, vastgelegd. In deze fase zijn de resultaten uit de inventarisatie en de toekomstige ontwikkelingen nader bekeken. Aan de hand hiervan worden voorstellen gedaan ten aanzien van de bestemmingsregeling, welke uiteindelijk verwerkt worden in het nieuwe bestemmingsplan. Het inventarisatierapport en de uitgangspuntennotitie worden ter accordering aan het College van Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad voorgelegd. Aangezien het bestemmingsplan voor niet-ruimtelijke aspecten (zoals sociaal-maatschappelijke vraagstukken) geen, danwel zeer beperkte oplossing kan bieden, zijn deze aspecten in deze analysefase buiten beschouwing gelaten. In deze notitie worden uitsluitend de ruimtelijk-functionele vraagpunten meegenomen. Onderhavig concept-rapport betreft in eerste instantie een discussiestuk dat ingaat op welke punten wel of niet middels welke specifieke regeling in het bestemmingsplan opgenomen kunnen wor-

Hoofdstuk 1

3

4

Hoofdstuk 1

2.

ANALYSE

Het inventarisatierapport geeft een beschrijving van het plangebied en de daarin voorkomende waarden, alsmede verschillende aspecten die een rol spelen bij de totstandkoming van een bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt per aspect nogmaals kort weergegeven wat is waargenomen/ onderzocht.

2.1 Ruimtelijke karakteristiek Het onderhavig plangebied wordt in de welstandsnota in drie deelgebieden opgedeeld, namelijk de stedelijke kern van Valkenburg, de woonbuurten en recreatiezone. Stedelijke kern Valkenburg Dit gebied is gelegen tussen de Reinaldstraat, Oosterweg, Burgemeester Henssingel, Berkelplein, Van Meijlandstraat, Daalhemerweg, Grendelplein en Wilhelminalaan, inclusief aanpalende omgeving. Valkenburg heeft een kleinstedelijke kern, gelegen aan de voet van het plateau met Hoogteburcht en compacte stedelijke bebouwing aan weerszijden van de Geul. Er is een markant zicht op de Hoogteburcht en de steilrand vanuit de stad. De historische structuur van de kern is gebaseerd op een hartpatroon van wegen, de contouren van de oude ommuring en oversteekplaatsen over de Geul. De kernvorming is historisch en geomorfologisch bepaald. De bebou-

Hoofdstuk 2

wingsintensiteit is het hoogst in de lineaire as van de kern, de Grotestraat, en in de aanpalende straten. Aan de uiteinden van de kern ligt incidenteel markante en grootschalige bebouwing, in de vorm van monumentale boerderijen en complexen. De doorgaande weg van oost naar west, sluit de stedelijke kern aan de noordzijde af. De ruimtelijke kwaliteit wordt sterk bepaald door de belevingswaarde van de Geul, de positionering van monumentale hotels en herenhuizen, rechtlijnige straatprofielen (al dan niet met laanbomen) en compacte pleinen. De oudste bebouwing ligt aan de voet van de Hoogteburcht (Muntstraat, Berkelstraat), de Grotestraat en op het Geuleiland. De historische lintbebouwing van de haaks op elkaar gesitueerde straten, de relatief gesloten straatwanden en de smalle wegprofielen vormen een compacte samenstelling, waardoor een zekere mate van stedelijkheid tot uitdrukking wordt gebracht. De tussenliggende bouwblokken zijn in de loop van de tijd dichtgebouwd. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde van de stedelijke kern. De historische lay-out van de compacte stad is nagenoeg gaaf bewaard gebleven. De beleving van de Geul in het stadsbeeld is divers: ingedamd en besloten versus wijds en open. Woonbuurten De woonbuurten vormen het tweede leefmilieu dat de identiteit van het plangebied bepaalt. De woonbuurten omvatten de volgende straten en buurten: Broekhem, Neerhem, en de woonbuurt ten westen van de Wilhelminalaan, inclusief directe omgeving. De woonbuurten liggen relatief afgezonderd als een krans van losse scherven om de historische binnenstad heen. De spoorlijn, de

5

Provinciale weg, de Geul en de steilrand vormen ruimtelijk scheidende elementen in het landschap. De noordelijke zone van Valkenburg aan het spoor bestaat grotendeels uit woningbouw in twee lagen met kap in hoge dichtheid. Het gebied omvat in hoofdzaak meanderende straten uit de jaren zeventig en tachtig. Markant is de omgeving van het station: de historische aanleg van het compacte station versus grootschalige appartementencomplexen uit de jaren zeventig en tachtig. Meer westelijk bevinden zich zeer kleinschalige etagewoningen uit de wederopbouwperiode. De woonbuurten parallel aan de spoorzone zijn gesitueerd op sterk geaccidenteerd terrein met specifieke uitzichten. Hier is overwegend sprake van kleinschalige woonmilieus met tweekappers en vrijstaande woningen. Recreatiezone De recreatiezone omvat het gebied tussen de Plenkertstraat, Bernhardlaan en Emmalaan in het westen van plangebied en het gebied tussen de Cauberg, Neerhem en Sibbergrubbe in het zuiden van het plangebied. Het gebied vormt de overgang van het kleinstedelijk historisch kerngebied naar het open landschap. De bebouwing ten behoeve van commercieel recreatieve doeleinden vormt door de grootschalige opzet en reclamevoering een sterk contrast met de kleinschalige woonbuurt (Bernhardlaan, Emmalaan, Daalhemmerweg, Sibbergrubbe) en de oudere bebouwing (Grendelplein, Plenkertstraat). De verschillende activiteiten hebben een sterk variërende vormgeving en gebiedsinrichting met een zwaar accent op parkeerruimte. De aanwezige onderdelen vormen sterk besloten (omheinde) gebieden waardoor de beleving van een groter geheel met een ge-

6

meenschappelijk karakter minimaal te ervaren is. Karakteristiek is de situering in een bosrijke omgeving en steilrand. Markant is de situering van oude en historische relicten in een dynamisch gebied ten behoeve van commerciële doeleinden, die daarnaast een barrière vormen naar de kleinschalige woonstraten.

2.2 Ruimtelijk- functionele structuur In het plangebied komen, mede gezien de aard van het gebied, verschillende gebruiksfuncties voor. In deze paragraaf zullen deze functies nader beschreven worden. Winkelvoorzieningen In het plangebied zijn diverse voorzieningen gesitueerd. BRO heeft in maart 2005 een retailstructuurvisie opgesteld voor de gemeente Valkenburg aan de Geul. Het winkelaanbod in de kern Valkenburg (incl. Broekhem) is qua omvang ruim 2.600 m² vvo groter dan gemiddeld in plaatsen met 1 een vergelijkbaar inwonertal . Met name op het gebied van ‘boodschappen’ en ‘recreatief winkelen’ is het aanbod in Valkenburg bovengemiddeld van omvang. De kern Valkenburg heeft een belangrijke boodschappenfunctie in de gemeente. Het supermarktaanbod ligt met ca. 0,38 m² vvo per inwoner (AH, Edah (nu Jan Linders), Aldi, Eussen en Troefmarkt)

1

Bron: Locatus, Retailhandboek 2004. Het winkelaanbod in vergelijkbare plaatsen is gewogen naar de omvang van Valkenburg (incl. Broekhem) met 8.230 inwoners.

Hoofdstuk 2

2

fors boven het landelijk gemiddelde van ca. 0,20 m² vvo . De samenstelling van het supermarktaanbod in Valkenburg is gevarieerd. De externe presentatie van de supermarkten is over het algemeen matig.

In het centrum van Valkenburg wordt voornamelijk gewoond boven de voorzieningen (winkels en horeca). In de woonwijken rondom het centrum liggen met name grondgebonden woningen, zowel vrijstaand als geschakeld.

Het omvangrijke recreatieve winkelaanbod kan mede verklaard worden vanuit de toeristische functie van Valkenburg. Het aanbod bestaat uit allerlei cadeauwinkels, souvenirshops e.d.

Maatschappelijke voorzieningen In het plangebied bevinden zich verschillende voorzieningen welke het maatschappelijk belang dienen. Zo bevinden zich in het plangebied meerdere kerken, een basisschool, sportaccommodatie, enkele huisartsenpraktijken, tandartsenpraktijken, en apotheken. De maatschappelijke voorzieningen bevinden zich verspreid over het plangebied. Voor huisartsen en/of tandartsen met een praktijk aan huis is in de inventarisatiefase uitgegaan van een woonbestemming in verband met de hoofdfunctie van het wonen op het betreffende perceel.

Horeca Het horeca-aanbod in de gemeente Valkenburg aan de Geul is opvallend groot. In de gemeente zijn er in totaal ongeveer 223 horecabedrijven, de meeste in het centrumdeel beneden de Geul. Per 1.000 inwoners is dit ca.12,5 horecabedrijven, tegenover ongeveer 4,7 in Maastricht, 3,8 in de provincie Limburg en ca. 2,9 in Neder3 land . Het merendeel van de horecazaken is gevestigd in de kern Valkenburg (incl. Broekhem). Het aantal horecabedrijven per 1.000 inwoners is hier zelfs ongeveer 21,1. Wonen Een groot gedeelte van het plangebied heeft een woonbestemming. Naast het centrum zijn er enkele woongebieden opgenomen in onderhavig plangebied. De woongebieden omvatten de volgende straten en buurten: Broekhem, Neerhem, Geneindestraat en de straten ten westen van de Wilhelminalaan inclusief directe omgeving. 2

3

Bron: Locatus Retailhandboek 2004; aanname ca. 75% van het totale Nederlandse aanbod in m² aan levensmiddelen is supermarktaanbod. Bron: HinC 2004

Hoofdstuk 2

Kantoren In en nabij het centrumgebied bevinden zich verschillende kantoren c.q. dienstverlenende instellingen. Zo bevinden zich in het plangebied verschillende banken, makelaars, hypotheekadviseurs en accountants. Recreatie In het plangebied bevinden zich enkele recreatieve dagvoorzieningen. Dit betreft familiepark de Valkenier in het noordwesten van het plangebied (Koningswinkelstraat). In het zuiden van het plangebied ligt het Sprookjesbos en de Wilhelminatoren met kabelbaan/rodelbaan. Nabij het Sprookjesbos ligt camping den Driesch. In het zuiden van het plangebied bevinden zich een Hoogteburcht en

7

enkele grotten. Aan de Plenkertstraat ligt een sport- en recreatiecentrum. Het voorzieningenaanbod van Valkenburg wordt verder aangevuld door een divers aanbod op het gebied van vermaak en ontspanning (casino’s en amusementshallen), cultuur (galeries en museum) en ambacht (kappers, stomerij, lijstenmaker etc.). Groen, natuur en water In plangebied zijn weinig grootschalige openbare voorzieningen aanwezig. Het groen in het plangebied wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door kleinere plantsoenen, bermbeplanting en beplanting die in tuinen aanwezig is. Op de steile hellingen in het zuiden van plangebied is een bosgebied gelegen. Dit gebied is volgens het POL 2006 gelegen binnen de Ecologische hoofdstructuur. Verkeer en parkeren Voor de beschrijving van de bestaande situatie is gebruikt gemaakt van het Mobiliteitsplan uit 2003. De wegcategorisering is een instrument om de hiërarchische verhoudingen tussen de verschillende wegen aan te duiden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen stroomwegen (SW), gebiedsontsluitingswegen (GOW) en erftoegangswegen (ETW). De stroomweg staat het hoogst in de hiërarchie. In de gemeente Valkenburg aan de Geul wordt alleen de autosnelweg als zodanig gecategoriseerd. De gebiedsontsluitingswegen hebben een verzamelfunctie. Het verkeer

8

uit het omliggende gebied wordt hierop verzameld en naar een andere plaats binnen het gebied of naar een stroomweg geleid. In de kern Valkenburg worden twee verbindingen als gebiedsontsluitingsweg gecategoriseerd: de verbinding tussen Houthem en Schin op Geul via Broekhem en de verbinding tussen Emmaberg en Berg via de Cauberg met een afsplitsing vanaf het Grendelplein over de Daalhemerweg naar Sibbe. De overige wegen in de kern Valkenburg wordt gecategoriseerd als erftoegangsweg. Deze wegen hebben de functie van verblijfsgebied. De gemeente Valkenburg aan de Geul maakt in haar parkeerbeleid gebruik van regulering door onderscheid te maken tussen parkeren voor belanghebbenden (bewoners en economische belanghebbenden), betaald parkeren en niet-betaald parkeren. Betaald parkeren is ingevoerd op een twintigtal locaties met totale capaciteit van circa 2300 parkeerplaatsen. Bij de behandeling van het voetgangersverkeer wordt onderscheid gemaakt tussen recreatief voetgangersverkeer en regulier voetgangers verkeer. Het reguliere voetgangers verkeer is vanzelfsprekend overal in Valkenburg te vinden. Wel zijn op verschillende locaties concentraties van voetgangers te vinden. Deze locaties zijn: het centrumgebied, de verbinding tussen het NS-station en het centrumgebied en de verbindingen tussen toeristische attracties onderling en tussen toeristische attracties en parkeergelegenheden of het NS-station. Ook bij het fietsverkeer wordt onderscheid gemaakt tussen recreatieve en reguliere (utilitaire) fietsroutes. De recreatieve fietsroutes

Hoofdstuk 2

maken deel uit van een fietsroutenetwerk door Zuid-Limburg met genummerde knooppunten. Deze knooppunten vormen de bewegwijzering. Binnen de kern Valkenburg zijn een tweetal fietsroute-knooppunten gesitueerd; op het kruispunt Berkelplein - Plenkertstraat en op het kruispunt Reinaldstraat - Hekerbeekstraat - Oosterweg. Op de beide knooppunten sluiten in totaal vijf fietsroutes aan. Op het grootste deel van deze routes zijn geen speciale voorzieningen voor het fietsverkeer, zoals vrijliggende fietspaden of fietsstroken, getroffen. De utilitaire fietsroutes worden met name gebruik voor woon-werk verkeer en door scholieren. Valkenburg wordt ontsloten door een aantal openbaar vervoer lijnen. De belangrijkste is de spoorlijn van Maastricht naar Heerlen / Kerkrade. Op deze lijn rijdt in beide richtingen tweemaal per uur een stoptrein en eenmaal per uur een sneltrein. Het NS-station bevindt zich aan de Spoorlaan ten noorden van het centrum. Valkenburg vervult een regionale en lokale rol als openbaar vervoersknooppunt waar reizigers over kunnen stappen tussen de streekbus en de trein. Cultuurhistorie Door het Monumentenhuis Limburg is een cultuurhistorische verkenning uitgevoerd (“Van hoogteburcht tot kuuroord”, Roermond 2001). In het plangebied zijn reeds diverse prehistorische vondsten gedaan. Vooral de plateauranden aan weerszijden van het Geuldal zijn rijk aan vuursteenvindplaatsen uit de Midden-Steentijd (Mesolithicum) en Nieuwe Steentijd (Neolithicum). Een belangrijke ontdekking in dit verband zijn de resten van een vuursteenmijn in de

Hoofdstuk 2

Plenkertstraat. Deze schachten werden ook langs de parkeerplaats van het Sprookjesbos waargenomen. Volgens de Indicatieve Kaart Archeologische Verwachtingswaarde (IKAW) is het centrum van Valkenburg niet gekarteerd. Dit heeft te maken met de grote bebouwingsdichtheid. De omgeving welke wel gekarteerd is, betreft gebieden met zowel lage, middelhoge als hoge archeologische verwachtingswaarden. Een gedeelte van het centrum van Valkenburg is aangewezen als “Beschermd Dorpsgezicht”. De Hoogteburcht in het zuiden van het plangebied is aangeduid als “beschermd archeologisch monument”. Ten zuiden van de Plenkertstraat is tevens een gebied aangeduid als “beschermd archeologisch monument” (voornoemde vuursteenmijn).

2.3 Onderzoek Verkeerslawaai Wegverkeerslawaai Bij herziening van een bestemmingsplan is het conform de Wet 4 geluidhinder (WGH ) noodzakelijk dat er aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie. Voor alle wegen moet worden beoordeeld of de geluidbelasting op de woningen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. De 48 dB contour moet derhalve worden vastgesteld. 4 Per 1 januari 2007 is de Wijzigingswet Wet geluidhinder (modernisering instrumentarium geluidbeleid, eerste fase) inwerking getreden.

9

Spoorweglawaai Het noordelijke plandeel grenst aan de spoorlijn Maastricht-Heerlen (traject 861/862). Voor de spoorlijn Maastricht-Heerlen geldt een onderzoekszone van 200 meter. Indien nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen de invloedssfeer van de betreffende spoorlijn geprojecteerd worden, dient hiervoor een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. Mogelijk dient voor eventuele projecten binnen de invloedssfeer van de spoorlijn een hogere grenswaarde aangevraagd te worden.

den worden overschreden, zijn plandrempels van belang. De plandrempel geeft een kwaliteitsniveau aan dat boven de grenswaarde ligt. De plandrempel geeft een kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan waarboven het maken van plannen ter verbetering van de luchtkwaliteit verplicht is. Afhankelijk van de componenten wordt de norm gesteld aan de uur-, etmaal- of jaargemiddelde concentratie. Component Grenswaarde

/ Norm

Omschrijving

plandrempel

Luchtkwaliteit Het Besluit Luchtkwaliteit (Blk) is op 5 augustus 2005 in werking getreden. Het doel van het Blk is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Derhalve moet, bij besluiten over ruimtelijke ontwikkelingen, getoetst worden of wordt voldaan aan de in het Blk vastgestelde grenswaarden. Een van de meest relevante bronnen van luchtverontreiniging wordt gevormd door verkeer. Het Blk bevat luchtkwaliteitseisen in de vorm van onder andere grenswaarden en plandrempels voor diverse verontreinigde stoffen, zoals stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). In nieuwe situaties dient uiterlijk in 2010 aan de NO2 norm voldaan te worden, voor de grenswaarde van PM10 geldt dat deze “in acht genomen” moet worden. Het creëren van nieuwe knelpunten moet voorkomen worden. Grenswaarden geven het wettelijk bepaalde niveau van de luchtkwaliteit aan dat op een gegeven tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt. Daar waar de kwaliteit al aanwezig is, moet deze zoveel mogelijk in stand worden gehouden. In situaties waar grenswaar-

10

2005 NO2

Grenswaarde

40

Jaargemiddelde concentratie

200

Uurgemiddelde concentratie, mag niet meer dan 18 maal per jaar worden overschreden

Plandrempel

50

Jaargemiddelde concentratie

250

Uurgemiddelde concentratie, mag niet meer dan 18 maal per jaar worden overschreden

PM10

Grenswaarde

40 50

Jaargemiddelde concentratie Uurgemiddelde concentratie, mag niet meer dan 35 maal per jaar worden overschreden

Plandrempel

40 50

Jaargemiddelde concentratie Uurgemiddelde concentratie, mag niet meer dan 35 maal per jaar worden overschreden

Tabel 3. Plandrempels en grenswaarden voor de buitenlucht in microgram/m³

Hoofdstuk 2

Een algemeen voorkomend probleem met betrekking tot de luchtkwaliteit is de hoge achtergrondconcentratie van PM10. De hoge achtergrondconcentratie wordt voor een groot deel veroorzaakt door fijnstof uit natuurlijke, niet schadelijke bronnen. Daarnaast ligt een belangrijke oorzaak in grensoverschrijdende verontreiniging. Het probleem van deze overschrijdingen wordt op nationaal niveau aangepakt, onder meer met een recentelijk gepresenteerd pakket van maatregelen om de luchtkwaliteit in Nederland in totaliteit te verbeteren. Uitvoering van deze maatregelen zal ook in de omgeving van het plangebied een positief effect hebben. In het nieuwe Blk is opgenomen dat zeezout in de lucht niet meegerekend hoeft te worden bij vaststelling van de concentratie fijnstof. Het besluit maakt het verder mogelijk om ruimtelijke plannen uit te voeren in gebieden waar te veel fijnstof en stikstofdioxide in de lucht zit. Het gaat enerzijds om plannen die de luchtkwaliteit niet verslechteren of juist verbeteren. Anderzijds maakt het besluit het ook mogelijk om ruimtelijke plannen uit te voeren die de luchtkwaliteit iets verslechteren. In dat geval moet de luchtkwaliteit in een ander gebied (binnen of deels buiten de gemeente) wel aanzienlijk worden verbeterd (saldo-benadering). Voor direct toegestane projecten in het nieuwe bestemmingsplan dient derhalve aan het dan meeste actuele toetsingskader getoetst te worden. Waterhuishouding Voor concrete ontwikkelingen dient bekend te zijn hoe in het plan omgegaan wordt met het waterhuishoudkundig systeem (vasthouden-bergen-afvoeren systematiek (WB21)).

Hoofdstuk 2

Voor indirecte ontwikkelingen dient het geldende beleid zo veel mogelijk in acht genomen te worden (opnemen waterparagraaf in bestemmingsplan waarin overleg met waterbeheerder verwoord is). Overige onderzoeksaspecten Ten aanzien van de overige meest relevante onderzoeksaspecten (zoals bodem, milieuzones van bedrijven en externe veiligheid) zijn vooralsnog geen negatieve gevolgen te verwachten. Deze aspecten zullen uiteraard in het kader van het bestemmingsplan wel aan de orde komen. Daar waarin de bestemmingsregeling nieuwe indirecte ontwikkelingen (zoals wijzigingen in gebruik) mogelijk worden gemaakt, bijvoorbeeld middels wijzigingsbevoegdheden, dient onder de wijzigingsvoorwaarden opgenomen te worden dat uit de noodzakelijke onderzoeken dient te blijken dat deze wijzigingen geen negatieve effecten hebben op de verschillende omgevingsaspecten of het plan zelf.

2.4 Beleidskader Rijksbeleid Het Rijksbeleid met betrekking tot de ruimtelijke ordening staat verwoord in de Nota Ruimte. De nota is d.d. 27 februari 2006 in werking getreden. Wat betreft de leefbaarheid van dorpen en steden wordt in de Nota Ruimte opgemerkt dat bundeling van verstedelijking en economische activiteiten gewenst is. Dat betekent dat nieuwe functies of

11

bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand moeten komen: in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting (optimaal gebruikt worden. De openheid van het landelijke gebied dient namelijk zo veel mogelijk behouden te blijven. In het kader van duurzaam waterbeheer (vasthouden-bergenafvoeren) is de Vierde Nota Waterhuishouding en het Duurzaam e waterbeheer 21 eeuw van belang. Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) 2006. In het POL is opgenomen dat het centrum van Valkenburg en omgeving behoort tot de POL-beleidsregio “Nationaal Landschap Zuid-Limburg”. Specifiek voor deze regio wordt in het POL 2006 onder andere de volgende visie verwoord: De ambitie is om het Nationaal Landschap in samenhang met de stedelijke gebieden te ontwikkelen als een welvarend gebied waar het goed wonen, werken en recreëren is. De maatschappelijke en toeristische voorzieningen staan op een hoog peil terwijl de zorg voor en de versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische kernkwaliteiten duurzaam is gewaarborgd. Verder is het plangebied grotendeels aangeduid als ‘Plattelandskern’. Het zuidelijke deel van het plangebied (ten zuiden van de Plenkertstraat en Neerhem) is aangeduid als “Ecologische Hoofdstructuur”, “Provinciale Ontwikkelingszone Groen”, “Ruimte voor veerkrachtige watersystemen” en “Vitaal landelijk gebied”.

12

In het plangebied is veel bedrijvigheid gevestigd. In het POL 2006 worden voorkeursmilieus gehanteerd voor de vestiging van bepaalde soorten bedrijven en voorzieningen. De voorkeursmilieus zijn vervolgens verder uitgewerkt in de Handreiking Ruimtelijke ontwikkeling. Bij het uitwerken van de voorkeursmilieus is er onderscheid gemaakt tussen stadsregio’s en het landelijk gebied. Valkenburg wordt tot het landelijk gebied gerekend. Vestiging van kantoren en winkels in het landelijk gebied. In de kernen op het platteland is ruimte voor vestiging van kantoren met een lokaal verzorgende functie. In de grotere kernen Gennep, Horst, Helden-Panningen, Gulpen, Valkenburg en Vaals is ook ruimte voor kantoren met een regionaal verzorgende functie. Kantoren in dorpen moeten binnen de bebouwde kom worden gesitueerd, bij voorkeur in of aansluitend aan het winkel/voorzieningengebied en passend binnen de bestaande bebouwing. Alle kernen op het platteland kunnen ruimte bieden aan kleinschalige detailhandel (winkels tot 1.000 m² vvo) met een lokaal of regionaal verzorgende functie. Supermarkten mogen eventueel een grotere omvang aannemen indien ruimtelijk inpasbaar. Alle overige grootschalige detailhandel (winkels > 1.000 m²) is alleen toegestaan in een aantal grotere kernen, te weten Gennep, Horst, Helden/Panningen, Gulpen, Valkenburg en Vaals. Bij vestiging van dergelijke grootschalige winkels in de genoemde kernen dient wel te worden aangetoond dat de functie is toegespitst op het regionaal verzorgingsniveau en dat deze winkels geen bedreiging vormen voor detailhandelsvoorzieningen in de nabijgelegen stadsregio's.

Hoofdstuk 2

Uitgangspunt is dat al deze winkels worden gevestigd in de bebouwde kom, bij voorkeur in of aansluitend aan het kernwinkel- of voorzieningengebied. Voorkeurmilieus leisure In het landelijk gebied horen grootschalige voorzieningen die een functie vervullen voor recreatief gebruik door stedelingen (bijvoorbeeld grootschalige bioscopen) niet thuis. Grootschalige recreatieve voorzieningen met een voornamelijk toeristisch karakter kunnen mogelijk wel in het landelijk gebied worden gelokaliseerd. De POLperspectieven geven richting aan de ontwikkelingsmogelijkheden in het plangebied. Er moet in het landelijk gebied rekening worden gehouden met de ruimtebehoefte in verband met kwaliteitsverbetering van bestaande voorzieningen. Uit de Woonvisie blijkt onder andere dat de marktvraag in kwalitatieve zin veeleisend is, zo is bijvoorbeeld de vraag naar toegankelijke woningen groot. In de beleidskeuzen ten aanzien van de kwalitatieve opgave staan onder andere de volgende doelen voorop: • brede keuzemogelijkheden; • variatie in woontypen en woonmilieus. In kwantitatief opzicht zijn onder andere de volgende doelen van belang: • een ontspannen woningmarkt; • werken binnen bandbreedten (de bandbreedten gaan niet over planologische ruimte, maar over de vraag naar uitbreiding van de voorraad gemeten in gereedgekomen woningen verminderd

Hoofdstuk 2

met sloop. De bandbreedten zijn geen richtcijfers, en vertegenwoordigen evenmin een hard en begrensd programma. Een ander programma buiten de bandbreedten mag, als een regio dat maar onderbouwt met beleidsdoelstellingen en een goede kwalitatieve uitwerking daarvan. Bovendien is van belang dat – welk programma een regio ook kiest – dit programma ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd). Gemeentelijk beleid Beeldkwaliteitsplan kern Valkenburg (1998) In het beeldkwaliteitsplan is aangegeven hoe bij nieuwe ontwikkelingen te werk moet worden gegaan. De criteria moeten als welstandscriteria worden gezien om de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de kern Valkenburg te behouden en verder te ontwikkelen. Hierin is onderscheid gemaakt in criteria voor de bebouwing en de openbare ruimte. Eerst is er een overzicht gegeven van een gewenst beeldkwaliteit op stadsniveau. Vervolgens is de gewenste beeldkwaliteit op het niveau van de straat of buurteenheid verder uitgewerkt. Het beeldkwaliteitsplan is ook in het kader van het nieuwe bestemmingsplan van toepassing. Raamplan Openbare Ruimte Centrum Valkenburg aan de Geul (2005) Het raamplan is op 27 juni 2005 door de gemeenteraad van Valkenburg aan de Geul vastgesteld. Een verschil met andere plannen voor de openbare ruimte van historische binnensteden is, dat het Valkenburgse raamplan niet alleen de “vloer” van de openbare ruimte beschouwt, maar ook de “wanden”, de gebouwen die de straten en pleinen begrenzen. Daardoor is er sprake van een relatie

13

met het gemeentelijk beeldkwaliteitsplan voor de binnenstad en met de studie van het Monumentenhuis Limburg “Van Hoogteburcht tot Kuuroord”. De opgave voor het “Raamplan openbare ruimte centrum Valkenburg aan de Geul”, is het neerleggen van een visie ten aanzien van ontwerp, uitvoering, gebruik, onderhoud en beheer van de openbare ruimte van het centrum van Valkenburg. In deze visie wordt het centrum beschouwd als een samenhangend geheel, waarin de verschillende functies, ruimten en deelbelangen niet los van elkaar gezien kunnen worden. Dit leidt tot een benadering van de openbare ruimte van de binnenstad waarbij bestrating, verlichting, straatmeubilair, beplanting en artistieke verfraaiing op elkaar, op de plek en op het gebruik worden afgestemd. Bovendien is het de bedoeling ook de ontwerp- en de beheervisie op elkaar af te stemmen. De hoofdontsluitingswegen hebben een belangrijke verkeersfunctie voor de ontsluiting van het gebied en in mindere mate voor doorgaand verkeer. Deze autoverkeersfunctie mag niet worden aangetast. Anderzijds hebben deze straten ook een belangrijke voetgangersfunctie en zijn ze bepalend voor het aanzicht van de stad. Het idee is deze straten vorm te geven als een boulevard, waarbij de ruimte voor het autoverkeer beperkt wordt tot hetgeen de normen minimaal voor dergelijke wegen aangeven en voor het overige zoveel mogelijk ruimte creëren voor voetgangers en aankleding. Gezien de ligging van deze wegen is het logisch qua sfeer de kuuroordperiode aan te houden.

bouwing en een middeleeuws beloop. Het bestaande historische karakter moet worden behouden en waar mogelijk versterkt. Uitgangspunt voor deze straatjes is dan ook het historisch karakter te behouden en waar dit karakter is, of dreigt te worden, aangetast, het te herstellen. Alle inrichtingsmaatregelen moeten gericht zijn op het verbeteren van het historisch karakter. In de zone rondom het middeleeuwse stadscentrum is in de negentiende en twintigste eeuw een wegenstructuur gegroeid die zeer divers van karakter is, van ruim en groen tot besloten en stenig. Vele van deze straten passen in de “flaneerstructuur”, het netwerk van straten waar bezoekers rondwandelen, van attractie naar attractie lopen, kijken en bekeken worden (b.v. Plenkertstraat). De verblijfswaarde van deze straten staat voorop. De pleinen en plekken zijn stedenbouwkundige accenten binnen het weefsel van straten en straatjes. Sommige plekken bieden ruimte aan allerhande activiteiten, andere vormen plaatsen van rust. In de inrichting moet het karakter van de verschillende plekken tot uitdrukking komen. Rondom het centrumgebied liggen diverse grote parkeerterreinen, die bedoeld zijn voor de bezoekers van het centrum (toeristen, winkelend publiek). Deze parkeerterreinen vervullen een belangrijke rol voor het centrumgebied, ook al maken ze er zelf niet direct deel van uit.

In het centrum van Valkenburg worden de straten onder meer gekenmerkt door beslotenheid, een relatief smal profiel, oude be-

14

Hoofdstuk 2

Welstandsnota (2004) Per 1 januari 2003 is de herziene Woningwet van kracht geworden. Deze wet verplicht gemeenten om welstandsbeleid vast te stellen. Primair doel van de wet is het vereenvoudigen van de bouwregelgeving waardoor de regeldruk voor burger en bouwpraktijk vermindert. Bijkomend effect is dat alle gemeenten de in hun gemeente aanwezige kwaliteiten analyseren en benutten als ondergrond om verder te bouwen aan de woon-, werk- en leefomgeving. De gemeenten van het welstandsdistrict Mergelland, te weten Eijsden, Gulpen-Wittem, Margraten, Vaals en Valkenburg aan de Geul hebben ervoor gekozen de gezamenlijke afspraken van de vijf gemeenten op het gebied van welstand in één nota samen te brengen. Het welstandsbeleid in het plangebied is gericht op het beschermen en instandhouden van de bestaande zeer waardevolle structuur. Het beeldkwaliteitsplan maakt onderdeel uit van het welstandsbeleid. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinstedelijke basisstructuur. De “zorg voor de vijfde gevel” is vanuit landschappelijk perspectief heel belangrijk voor de uitbreiding van de randen van het dorp (inbedding in het dal). Ook zichtlijnen over het water van de Geul dienen in de overwegingen te worden betrokken. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van grootschalige complexen in de randzones. Toekomst 2030 Valkenburg aan de Geul Door de gemeente Valkenburg aan de Geul is de toekomstvisie 2030 opgesteld. Deze visie levert bouwstenen voor maatschappelijke gedragen beleidskeuzen die in convenanten tussen overheden onderling en tussen overheden en maatschappelijke partijen kunnen worden vastgelegd en leiden tot realistische uitvoeringspro-

Hoofdstuk 2

gramma’s gestuurd door en bewaakt met een hoogwaardige en competente gemeentelijke organisatie. Uit gesprekken, in collectief verband (workshops en gemeenteraad) zijn een aantal toekomstbeelden naar voren gekomen. Door deze beelden of accenten te betrekken bij de uitwerking en vormgeving van reeds ingezet of nog te ontwikkelen beleid worden de kwaliteiten van de gemeente Valkenburg versterkt en de zwakke punten gedempt. Nadrukkelijk zij hierbij vermeld dat deze opsomming absoluut niet volledig is en een weergave van datgene dat in de voornoemde gesprekken is aangereikt en tevens relevant is voor het bestemmingsplan. De accenten helpen wel bij het concretiseren van de meer abstracte toekomstbeelden in het geschetste profiel van Valkenburg. Economisch • Bevorder middels deregulering dat initiatieven sneller tot uitvoering komen; • Begeleid de herstructurering van de agrarische en hotelsector met aandacht voor veiligheid; • Maak ruimte voor dynamische/creatieve ondernemers; Sociaal • Maak van gemeenschapshuizen ‘huizen van de gemeenschap’ door toevoeging van meerdere (zorg)functies mede op basis van gericht buurt- en wijkgericht werken; Ruimtelijk • Borg de kwaliteit van het landschap door functioneel gebruik van de grond;

15

• •

• •

Zorg voor meerdere dragers van het beheer van het landschap naast de agrarische sector; Verruim de bestemmingsmogelijkheden van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen en hotels passend bij het karakter van de omgeving; Optimaliseer inrichting en beheer van de openbare ruimte en groen; Kies steeds voor duurzaam fysiek waarbij het natuurlijk ecosysteem voorop staat en behoud van natuurlijke hulpbronnen een belangrijke rol speelt.

Toeristische visie “Valkenburg leeft” (2001) De positie van het toerisme in het Heuvelland is niet zonder bedreiging. De kernkwaliteiten van de regio staan bijvoorbeeld door bedrijfseconomische ontwikkelingen in de landbouw en de toenemende verstedelijking, onder druk. Andere sectoren in de regio, zoals wonen, kantoren en detailhandel verdringen in praktijk veelvuldig de matig renderende toeristische accommodaties en voorzieningen. De markt kijkt daarbij niet naar gemeentegrenzen. De regio, incl. de gemeente Valkenburg aan de Geul, zal ten behoeve van het toerisme relevante kernkwaliteiten moeten beschermen en herstellen. De missie in de visie “Valkenburg leeft” luidt derhalve: Het herstellen van de identiteit van Valkenburg aan de Geul, waardoor in 2015 de gemeente weer een aantrekkelijke toeristisch bestemming is, wat moet resulteren in een hogere rendement in de toeristisch-recreatieve sector.

16

De volgende vier speerpunten heeft de gemeente in haar visie opgenomen om voornoemde visie na te kunnen streven. • Een helder en onderscheidend imago creëren, door een sterke positionering van de culturele en historische identiteit in Valkenburg aan de Geul; • Een effectieve ruimtelijke en economische structuur scheppen door een goede ontsluiting, zonering van toeristische functies en een landschappelijke drager; • Een voor de toerist fraaie, schone en veilige publieke ruimte door een integrale aanpak binnen en met een publiek-privaat beheerorgaan; • Het scheppen van kansen voor beter renderende bedrijven door gunstigere locatievoorwaarden en nieuwe bestemmingen. In de toeristische visie zijn naar aanleiding van deze speerpunten, 25 actiepunten geformuleerd. De volgende zes actiepunten worden hier genoemd en uitgelicht omdat zij de meeste impact hebben op de missie die de toeristische visie nastreeft. 1. Het Geuldal: “kralensnoer” als ruimtelijke drager van de gemeente. Uitgangspunt is hierbij dat Valkenburg veel groter is dan de kern alleen. Het snoer (de Geul) dient als toeristische ontsluitingsas (met wandel- en fietspaden naast de Geul en de provinciale weg), waarvan men kan afwijken om de kralen te bereiken; 2. Het verbeteren van de bereikbaarheid van de Hoogteburcht; 3. Het verfraaien van het straatbeeld in de kern Valkenburg;

Hoofdstuk 2

4. Het oprichten van een publiekprivaat beheerorgaan. Participanten zijn hierbij de gemeente, individuele ondernemers, (oude) ondernemersverbanden (bijv. winkeliersvereniging, maar ook bijvoorbeeld de parochie, wijktheater e.d.); 5. Het bestemmen van nieuwe locaties voor financieel gezonde bedrijven. Ondernemers die op de oude locatie wel willen uitbreiden, maar niet kunnen, zouden een alternatief moeten hebben binnen de gemeente op een strategisch gunstige locatie. Bestem als gemeente daarom een aantal locaties alwaar deze een beter perspectief hebben; 6. Positioneer bronpunten (parkeerplaatsen) op logische plekken. Een bronpunt is een parkeerplaats, bus- of treinstation. Vanuit deze punten kan de toerist d.m.v. heldere bewegwijzering naar de bezienswaardigheden worden geleid.

2.5 Conclusie De analyse van relevante gebieds,- onderzoeks- en beleidsaspecten levert een aantal concrete vraagpunten op voor het nieuwe bestemmingsplan. Deze vraagpunten zullen in de navolgende hoofdstukken worden meegenomen.

Hoofdstuk 2

17

18

Hoofdstuk 2

3.

VRAAGPUNTEN UIT DE INVENTARISATIE

In het kader van onderhavig plan heeft een gebiedsverkenning plaatsgevonden en zijn onderzoeks- en beleidsaspecten nader beschreven en geanalyseerd. Hieruit zijn een aantal ruimtelijk-functionele vraagpunten naar voren gekomen (welke van belang zijn in het kader van het nieuwe bestemmingsplan) welke in dit hoofdstuk nader beschreven worden, gecategoriseerd naar diverse thema’s.

Op basis van een globale screening van het plangebied, is het voorgaande in ieder geval van toepassing op onder andere de volgende (grotere) locaties. Op deze locaties kunnen thans derhalve, op basis van een ingediende bouwaanvraag rechtstreeks ontwikkelingen worden toegestaan overeenkomstig de geldende bestemmingen, ongeacht of een dergelijke ontwikkeling ter plaatse wel/niet gewenst is of zou zijn: -

3.1 Vraagpunten uit de gebiedsverkenning

-

Wonen/nieuwbouw Het plangebied is momenteel planologisch-juridisch geregeld in 3 verouderde bestemmingsplannen (vastgesteld in de jaren tussen 1995 en 2002) en de daarbij behorende planherzieningen. Afgezien van de wettelijke verplichting tot herziening van de geldende bestemmingsregeling, is ook de inhoudelijke bestemmingsregeling (als gevolg van onder andere een geactualiseerde milieuregelgeving) niet meer geheel actueel. Omdat bestaande functies niet zonder reden zomaar ‘wegbestemd’ en daarmee ‘weggesaneerd’ kunnen en mogen worden, dient rekening te worden gehouden met de geldende rechten die thans op basis van voornoemde bestemmingsplannen aanwezig zijn. Dit houdt overigens niet in dat hiervan in het nieuwe bestemmingsplan niet kan worden afgeweken. Dit dient echter weloverwogen te gebeuren (mede in relatie tot het aspect ‘planschade’).

-

Hoofdstuk 3

-

Daalhemerweg (thans functieloos/braak): geldende Centrumbestemming; Plenkertstraat (thans functieloos/braak): geldende recreatiebestemming; Nieuweweg (thans functieloos/braak): geldende gemengde bestemming; Sint Pieterstraat (thans functieloos/braak): geldende Centrumbestemming; Jan Deckerstraat/Lindenlaan (thans functieloos/braak): geldende Centrum-bestemming; Neerhem (thans functieloos/braak): geldende gemengde en woonbestemming.

Daarnaast geldt het voorgaande eveneens voor meerdere locaties, welke thans in het geldende bestemmingsplan “Kern Valkenburg” zijn voorzien van een wijzigingsbevoegdheid ten gunste van ontwikkeling (in concreto genoemd in bijlage 2 van de plantoelichting van voornoemd plan). Alle genoemde locaties betreffen open plekken tussen en aansluitend bij bestaande bebouwing. Gezien dit feit en de oppervlakte

19

van de betreffende gronden, zijn de betreffende percelen in principe rechtstreeks beschikbaar voor woningbouw/ontwikkeling (mits dit geen milieutechnische of andere belemmeringen oplevert voor achterliggende terreinen). De vraag of de thans geldende rechten derhalve onverkort en rechtstreeks ingevuld zouden moeten kunnen worden, is dus locatieafhankelijk en vraagt deels maatwerk. Op basis van de geldende bouw- en ontwikkelingsrechten die thans in de vigerende planologisch-juridische regeling zijn opgenomen, zijn tot op heden geen ongewenste situaties/ontwikkelingen gerealiseerd. Voor het overige is in het kader van onderhavige uitgangspuntennotitie nog bekeken of er, in de thans geldende bestemmingen, ontwikkelingen mogelijk zijn welke thans niet (meer) aanvaardbaar worden geacht in het centrum van Valkenburg. Op welke wijze worden geldende bouwrechten gerespecteerd in het nieuwe bestemmingsplan (zie punt 1, hoofdstuk 4)? Voorzieningen/ bedrijvigheid Verder is de vraag of op de gronden waar nu nog bedrijven gevestigd zijn, bedrijfsuitbreidingen gepland zijn en (meer algemeen) op welke gronden (op basis van de thans geldende planologische rechten) nog uitbreidingsmogelijkheden zijn, zonder onevenredige belasting van het aangrenzende woon- en leefklimaat. Ten aanzien van de bedrijvigheid geldt dat de huidige milieuruimte voor de aanwezige bedrijven in het plangebied veelal beperkt is, hetgeen onder andere het gevolg is van de aanwezigheid van meerdere (bedrijfs)woningen in de directe omgeving.

20

Dient in het nieuwe bestemmingsplan (met in achtneming van de milieuwetgeving) nog voorzien te worden in uitbreidings- en intensiveringsmogelijkheden voor bestaande bedrijven/inrichtingen (zie punt 8, hoofdstuk 4)? In het plangebied bevindt zich een aantal panden dat momenteel leeg staat. Dit betreft onder andere enkele winkelpanden in het centrumgebied. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met leegstaande bebouwing en de hieraan toe te kennen bestemmingen (zie punt 9, hoofdstuk 4)? Algemeen In het plangebied komen hoge cultuurhistorische en archeologische waarden voor. Een gedeelte van het centrum van Valkenburg is aangewezen als “Beschermd Dorpsgezicht”, hetgeen inhoudt dat hiervoor een aanvullende beschermende regeling geldt. Ook geldt dat in het plangebied verschillende Rijksmonumenten voorkomen. Hoe kunnen de in het plangebied voorkomende cultuurhistorische en archeologische waarden beschermd worden (zie punt 12, hoofdstuk 4)? Ook bevinden zich in het zuiden van het plangebied verschillende waardevolle groen- en natuurelementen. In het bestemmingsplan kan deze beschermde status benadrukt worden. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met de te beschermen waarden van deze gebieden in combinatie met de gebruiksfunctie van deze gebieden (zie punt 13, hoofdstuk 4)?

Hoofdstuk 3

3.2 Vraagpunten uit het onderzoeksaspect Algemeen In het plangebied spelen enkele onderzoeks- en milieuaspecten waarvoor in het kader van nieuwe (milieugevoelige) ontwikkelingen specifieke aandacht dient te zijn. Dit betreft met name de aspecten geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Naar aanleiding hiervan kan het volgende concrete vraagpunt gesteld worden: Op welke wijze dient in het bestemmingsplan rekening gehouden te worden met de noodzakelijke onderzoeksaspecten (zie punt 14, hoofdstuk 4)?

3.3 Vraagpunten uit het ruimtelijk beleid Retailstructuurvisie In de vastgestelde Retailstructuurvisie Valkenburg (2005) zijn beleidsuitgangspunten en concrete uitwerkingsvoorstellen vastgelegd ten aanzien van de ontwikkeling van het winkelen, horeca, toerisme e.d. (retail) in het centrum van Valkenburg. Hieruit is gebleken dat, ten aanzien van een aantal locaties in het centrum/plangebied, voorzien is in een aantal nieuwe ontwikkelingen. Voor wat betreft de ruimtelijk relevante elementen hieruit, zal het bestemmingsplan ruimte dienen te bieden. Zo kan bijvoorbeeld een regeling worden opgenomen ten aanzien van het toestaan van de functie detailhandel, maar is een nadere regeling inzake de branchering binnen de detailhandel niet ruimtelijk relevant en is het bestemmingsplan

Hoofdstuk 3

hiertoe derhalve niet het geëigende instrument. In het kort betreft dit: • Louis van der Maesenstraat/Dr. Erensstraat: herinrichting openbare ruimte en winkelvestiging aan plein Dr. Erensstraat; • Reinaldstraat (Villa Via Nova): mogelijkheid vestiging supermarkt en grote parkeergelegenheid; • Lindenlaan: herinrichting openbare ruimte; • Wilhelminalaan: naast winkelfunctie ook horeca en dienstverlening toestaan (gemengde functies); • Jan Deckerstraat/Passage: herinrichting openbare ruimte; • Theodoor Dorrenplein: beperkte winkelfunctie, openbare plek en herinrichting openbare ruimte; • Grotestraat/Berkelstraat/Muntstraat: horeca (uitgaan en terrassen), beperkte/afbouw van winkelfunctie en meer dienstverlening aan Berkelstraat; • Walramplein: horeca, dienstverlening, parkeren en wonen. Beperkte/afbouw van winkelfunctie en pleininrichting (ook ten behoeve van evenementen); • Thibaltstraat: accent op dienstverlening en beperkte/afbouw van winkelfunctie. Welke (in de Retailstructuurvisie genoemde) ontwikkelingen kunnen rechtstreeks in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen worden (zie punt 2, hoofdstuk 4)? In een groot aantal panden in het centrum van Valkenburg bevinden zich op de begane grond (en/of eerste verdieping) commerciële voorzieningen. Op vele plaatsen in het centrum wordt daarbij ook gewoond op de verdiepingen van het betreffende pand. Afge-

21

vraagd wordt of deze ontwikkeling overal in het centrumgebied wenselijk is cq. gestimuleerd dient te worden. Hoe dient in het bestemmingsplan omgegaan te worden met ‘wonen boven winkels’ (zie punt 6, hoofdstuk 4)? Door de gemeente is de levensvatbaarheid van de, in het centrum aanwezige, hotels/pensions (overnachtingslocaties) nader onderzocht. Op basis van de resultaten van dit onderzoek, dient de vraag te worden gesteld op welke wijze in het bestemmingsplan met de hotels/pensions dient te worden omgegaan. Hoe dient in het bestemmingsplan omgegaan te worden met de in het centrum aanwezige overnachtingslocaties (zie punt 4, hoofdstuk 4)? In het kader van het welzijnsbeleid, streeft de gemeente Valkenburg naar een afnemend aantal automatenhallen. Uitgangspunt is dat er (ten opzichte van de thans aanwezige 15) geen nieuwe automatenhallen meer bijkomen en er gestreefd wordt naar een afname tot een maximum van 7 automatenhallen. Afgevraagd wordt of (en zo ja op welke wijze) dit beleid ook middels het bestemmingsplan kan worden ondersteund. Hoe dient in het bestemmingsplan omgegaan te worden met de gewenste ontwikkeling inzake het terugdringen van het aantal automatenhallen in het centrum (zie punt 5, hoofdstuk 4)? In het geldende bestemmingsplan “Kern Valkenburg” is een zonering opgenomen inzake de (ontwikkeling van) het uitgaanscentrum, winkelcentrum en overige gebieden van het centrum. Gezien de vaststelling van de Retailstructuurvisie in 2005 dient niet alleen

22

de vraag te worden gesteld of de betreffende zonering/begrenzing van voornoemde gebiedsdelen nog actueel is cq geactualiseerd dient te worden, maar vooral ook of de huidige inhoudelijke bestemmingsregeling uit het bestemmingsplan “Kern Valkenburg” nog voldoende actueel is of (deels) herzien dient te worden. Op welke wijze wordt het onderscheid tussen de diverse deelgebieden van het centrum conform de Retailstructuurvisie in het nieuwe bestemmingsplan vormgegeven en in hoeverre dient de thans geldende planologisch-juridische regeling inhoudelijk te worden geactualiseerd (zie punt 10, hoofdstuk 4)? Voorzieningen/ bedrijvigheid In het plangebied komt een groot aantal voorzieningen voor, welke hoofdzakelijk geconcentreerd zijn in het centrum van Valkenburg. Het centrumgebied kent verder ook een aantal leegstaande panden. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met de omvang van het voorzieningenaanbod en nieuwvestiging van winkels (zie punt 10, hoofdstuk 4)? Recreatie en toerisme In het plangebied komen meerdere recreatie- en toeristische voorzieningen voor. Een van de belangrijkste hiervan zijn de grotten, welke in het plangebied zijn gelegen. Vraag is welke functies en/of activiteiten er in de grotten plaats kunnen/mogen vinden en of hier(bij) bijvoorbeeld bouwwerken mogen worden opgericht ter ondersteuning van deze functies/activiteiten.

Hoofdstuk 3

Een zelfde vraag kan worden gesteld ten aanzien van het openlucht-theater en de Hoogteburcht, alsmede de locatie van de (voormalige) Geulhal, het Sprookjesbos en camping Den Driesch. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met de toe te stane functies/activiteiten in de toeristisch-recreatieve gebieden in het centrum (zie punt 11, hoofdstuk 4)?

Hoe dient het “Beeldkwaliteitsplan Kern Valkenburg” aan het nieuwe bestemmingsplan gekoppeld te worden (zie punt 15, hoofdstuk 4)?

Landschap en groen Het bosgebied in het zuidelijk deel van het plangebied is op de “Groene Waarden”-kaart uit het POL aangeduid als “Speciale beschermingszone Vogel- en Habitatrichtlijn”, “Bos- en natuurgebied” en “Nieuw Natuurgebied” aangeduid. Ook het gebied ten zuiden van de Plenkertstraat is als “Speciale beschermingszone Vogel- en Habitatrichtlijn” aangeduid. In dit kader is thans tevens een aanwijzing tot Natura 2000-gebied door het Ministerie van LNV in voorbereiding. Tenslotte bevinden zich in het plangebied een aantal beeldbepalende en waardevolle bomen, welke behouden dienen te blijven. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met de te beschermen waarden van deze gebieden in combinatie met de gebruiksfunctie van deze gebieden (zie punt 13, hoofdstuk 4)? Algemeen In het kader van het gemeentelijk beleid ten aanzien van het centrum van Valkenburg zijn, behalve de Retailstructuurvisie, ook het “Beeldkwaliteitsplan Kern Valkenburg” en het “Raamplan Openbare Ruimte Centrum Valkenburg aan de Geul” opgesteld. Beide beleidsdocumenten (maar met name het Beeldkwaliteitsplan) spelen een belangrijke rol bij het verlenen van bouwvergunningen.

Hoofdstuk 3

23

Ligging ontwikkelingslocaties (Bron: “Retailstructuurvisie Valkenburg”, 2005, BRO)

24

Hoofdstuk 3

4.

UITGANGSPUNTEN NIEUW BESTEMMINGSPLAN

De vraagpunten welke in hoofdstuk 3 beschreven zijn, worden in dit hoofdstuk voorzien van een voorstel voor verwerking in het bestemmingsplan. De voorstellen zijn mede tot stand gekomen tijdens een brainstormsessie welke met de ambtelijke projectgroep heeft plaatsgevonden.

4.1 Wonen/nieuwbouw 1. Op welke wijze worden geldende bouwrechten gerespecteerd in het nieuwe bestemmingsplan? Het beperken van geldende rechten kan leiden tot planschadeclaims en leidt tot een beperking van mogelijkheden van burgers/eigenaren ten opzichte van de bestaande situatie. Mocht het toch wenselijk zijn om geldende rechten te beperken, dan dient dit van gemeentewege goed gemotiveerd te worden. Voorstel: Geldende rechten worden in het nieuwe bestemmingsplan zoveel mogelijk gerespecteerd, tenzij er sprake is van strijdigheid met het actuele gemeentelijk, provinciaal en/of het in deze nota van uitgangspunten vastgestelde beleid danwel wettelijke regelgeving. Indien dit laatste het geval is, zal het huidige actuele beleidskader

Hoofdstuk 4

bij het opstellen van de bestemmingsplanvoorschriften prevaleren. Hierbij kan gedacht worden aan eisen vanuit de Wet geluidhinder, mogelijke bodemverontreiniging en milieueisen. Voor de locaties waar thans geldende bouwrechten van toepassing zijn, geldt dat het geldende bouwrecht alleen gehandhaafd kan blijven indien ter plaatse geen bodemverontreiniging aanwezig is en (ingeval van geluidgevoelige functie in het kader van de Wet geluidhinder) aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voldaan kan worden. In het nieuwe bestemmingsplan wordt derhalve aangegeven dat nieuwe ontwikkelingen niet rechtstreeks zijn toegestaan in het plangebied, met uitzondering van de locaties waar, conform het geldende bestemmingsplan, nu ook al rechtstreekse bouwmogelijkheden liggen (mits aan het onderzoeksaspect voldaan kan worden). Ook de toekomstige grotere ontwikkelingslocaties (zie ook onder punt 2) worden in het nieuwe bestemmingsplan niet rechtstreeks bestemd. Ten opzichte van de geldende rechten, die thans in het geldende bestemmingsplan “Kern Valkenburg” zijn opgenomen, worden de rechtstreekse mogelijkheden voor “wonen op de begane grond” binnen de centrumbestemming en gemengde bestemming heroverwogen. Met name in het gedeelte van het centrum waar een concentratie van horeca-gelegenheden is gelegen, is “wonen op de begane grond” uit milieutechnische overwegingen niet gewenst. In de geldende bestemmingsregeling is dit thans wel mogelijk (rechtstreeks of middels vrijstelling). De thans geldende bestemmingsre-

25

gelingen “Centrumdoeleinden” en “Gemengde doeleinden” bieden namelijk zeer ruime mogelijkheden inzake wonen op zowel de begane grond als de verdieping(en) in het centrum van Valkenburg. Naast een beperking van de mogelijkheden ten aanzien van het “wonen op de begane grond” in (delen van) het centrum, worden er ten opzichte van de geldende bestemmingen “Centrumdoeleinden” en “Gemengde doeleinden” nog aanvullende eisen gesteld (betreffende de verkeerskundige situatie) ten aanzien van de mogelijkheid tot het bouwen van ondergrondse parkeergarages. Voor het overige zullen de rechten/uitgangspunten uit de geldende bestemmingen “Centrumdoeleinden” en “Gemengde doeleinden” op hoofdlijnen worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Daarbij wordt de opgenomen zonering in het geldende bestemmingsplan “Kern Valkenburg” echter geactualiseerd in relatie tot de thans geldende ruimtelijk-functionele beleidsuitgangspunten (zie ook onder punt 10 van dit hoofdstuk). Middels het aangeven van een rooilijn en passende voorschriften kan de stedenbouwkundige inpassing van mogelijk te realiseren nieuwbouw gegarandeerd worden. Hierbij zal voor wat betreft de woongebieden in het plangebied, worden aangesloten op de vigerende woonbestemming uit het bestemmingsplan “Kernen Valkenburg aan de Geul”. Ook het reeds van toepassing zijnde (in het kader van het vigerende bestemmingsplan “Kern Valkenburg”) vastgestelde beeldkwaliteitsplan, is een instrument dat een bijdrage kan leveren aan de stedenbouwkundige inpassing van mogelijk te realiseren nieuwbouw. Gezien het feit dat dit beeldkwaliteitsplan dateert uit 1998 en tussentijds niet is geactualiseerd cq aangepast op het beleidskader, zoals dat in 2005 is vastgesteld (Retailstruc-

26

tuurvisie, Raamplan Openbare ruimte), dient dit beeldkwaliteitsplan dan ook, in het kader van het nieuwe bestemmingsplan geactualiseerd te worden en dient tevens bepaald te worden of dit toetsingskader rechtstreeks wordt gekoppeld aan de planvoorschriften (zoals in het geldend bestemmingsplan het geval is) of wordt gekoppeld aan het welstandsbeleid. 2. Welke (in de Retailstructuurvisie genoemde) ontwikkelingen kunnen rechtstreeks in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen worden? Op de volgende locaties zijn (binnen de planperiode van het nieuwe bestemmingsplan) nieuwe (meer grootschalige) ontwikkelingen voorzien: • • • •

Diverse locaties zoals opgenomen in de Retailstructuurvisie; Nieuw centrumplan (architect Bob van Reeth, 3W-Vastgoed) noordzijde plangebied; Geulhal-locatie; Gebied kabelbaan-panorama-grot, camping Den Driesch.

Voorstel: Om deze locaties rechtstreeks in het nieuwe bestemmingsplan op te kunnen nemen zijn de volgende gegevens c.q. aspecten noodzakelijk: realisatie project binnen planperiode bestemmingsplan, benodigde onderzoeken dienen uitgevoerd te zijn (bodem, akoestisch, luchtkwaliteit, watertoets, economische haalbaarheid, archeologie en dergelijke), bouwplan dient definitieve status te hebben in verband met op te nemen passende bestemmingsregeling. Deze gege-

Hoofdstuk 4

vens dienen voor vaststelling van het bestemmingsplan aanwezig te zijn, anders kan niet gekozen worden voor het opnemen van een directe bestemming in het bestemmingsplan. In dat geval is het opnemen van wijzigingsbevoegdheden voor het College van Burgemeester en Wethouders (of in voorkomende gevallen de gemeenteraad) binnen de op te nemen bestemmingen mogelijk. In de wijzigingsvoorwaarden kunnen vervolgens nadere eisen opgenomen worden over de inrichting (stedenbouwkundige randvoorwaarden) en onderzoeksaspecten. Overigens geldt ook voor het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid, dat er reeds meer vastomlijnde plannen bekend dienen te zijn, omdat passende wijzigingsvoorwaarden opgenomen moeten worden, die aan dienen te sluiten bij de gewenste ontwikkeling. Het uiteindelijke bouwplan zal namelijk getoetst dienen te worden aan de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsvoorwaarden. Omdat nu van (in ieder geval een aantal van) de ontwikkelingen nog niet met zekerheid aan te geven is of deze reeds voldoende concreet zijn uitgewerkt voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, wordt voorgesteld om voor de projecten, welke bijtijds een voldoende definitief karakter hebben, een wijzigingsbevoegdheid op te nemen en anders deze niet mee te nemen in het nieuwe bestemmingsplan. Een andere optie is het opnemen van een uit te werken bestemming. Een uit te werken bestemming is echter wel een verplichting. Indien met een bouwplan aan alle uitwerkingsregels voldaan kan worden, moet het College van Burgemeester en Wethouders (of in voorkomende gevallen de gemeenteraad) het plan uitwerken. Daarbij geldt dat, voordat een uit te werken bestemming in een

Hoofdstuk 4

bestemmingsplan kan worden opgenomen, aan de onderzoeksverplichting voldaan moet zijn. Voorwaarden voor het opnemen van een uit te werken bestemming is derhalve dat het initiatief al een vastomlijnd karakter dient te hebben en dat alle benodigde onderzoeken uitgevoerd dienen te zijn. Met het oog op het voorgaande, wordt voorgesteld om in het nieuwe bestemmingsplan te werken met wijzigingsbevoegdheden in plaats van uitwerkingsbevoegdheden. Concreet betekent dit voor de genoemde locaties het volgende: • Locaties uit de Retailstructuurvisie Deze locaties worden, al naar gelang hun ligging, bestemd als “Centrumdoeleinden” of “Gemengde doeleinden”, waarbinnen de (in de Retailstructuurvisie en het Raamplan openbare ruimte vastgelegde en) door de gemeenteraad vastgestelde functionele ontwikkeling en inrichting rechtstreeks kan worden gerealiseerd. • Nieuw centrumplan (architect Bob van Reeth, 3W-Vastgoed) noordzijde plangebied Gezien het gegeven dat het, thans ter studie bij de gemeente voorliggende, centrumplan afwijkt van het vastgestelde ruimtelijk-functionele beleidskader uit de Retailstructuurvisie en Raamplan openbare ruimte en de nauwkeurige uitwerking en haalbaarheid van het plan nog onvoldoende concreet is, wordt voorgesteld dit gebied te voorzien van een wijzigingsbevoegdheid voor het College van Burgemeester en Wethouders. Enerzijds wordt op deze wijze een signaal afgegeven dat in het kader van het bestemmingsplan niet voorbij wordt gegaan aan

27

•

deze ontwikkeling, maar dat deze anderzijds thans nog onvoldoende concreet is om te voorzien van een rechtstreekse bestemming. Op het moment dat het plan concreet is uitgewerkt en alle bijbehorende onderzoeken zijn uitgevoerd, kan de planologisch-juridische regeling middels een wijzigingsplan worden vastgelegd. Nadere overwegingen in dit kader zijn echter in hoeverre deze ontwikkeling strookt met het vastgestelde ruimtelijkfunctionele beleid, of er (gezien de schaalgrootte van het centrumplan) een actualisering van dit beleid noodzakelijk is en of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een noodzakelijke herziening van het beeldkwaliteitsplan dat thans voor het centrum van Valkenburg geldt. In het kader van de accordering van onderhavige uitgangspuntennotitie dient omtrent bovenstaande punten (wellicht) nadere besluitvorming plaats te vinden. Geulhal-locatie Aangezien er ook voor deze locatie nog geen concreet plan voorhanden is en er nog geen afspraken zijn vastgelegd omtrent haalbaarheid en exploitatie, wordt voorgesteld de geldende bestemming “Recreatie” ter plaatse te handhaven. Op de locatie wordt echter wel een wijzigingsbevoegdheid voor het College van Burgemeester en Wethouders opgenomen ten gunste van de bestemmingen “wonen” en/of “maatschappelijke doeleinden”. Dit op basis van de eerste ideeën-vorming omtrent de mogelijke inrichting van de locatie. Op het moment dat het plan concreet is uitgewerkt en alle bijbehorende onderzoeken zijn uitgevoerd, kan de planologisch-juridische regeling middels een wijzigingsplan worden vastgelegd.

28

•

Gebied kabelbaan-panorama-grot, camping Den Driesch In dit gebied zijn/worden door het Ministerie van LNV een aantal gebieden aangewezen welke een hoge mate van bescherming dienen te krijgen in het kader van het Natura 2000project. Gebouwelijke uitbreidingen in het gebied zijn op basis hiervan derhalve (vrijwel) niet toegestaan. Voor het overige wordt voorgesteld de aard en het karakter van het gebied zoveel mogelijk te behouden. Eventuele functionele wijzigingen inzake het huidige gebruik en/of bedrijfsvoering, zijn binnen de geldende bestemming “Recreatie” onverkort toegestaan. Voorgesteld wordt dan ook deze geldende bestemming te handhaven en uit te breiden met de benodigde landschappelijke/natuur-bescherming voor de aangewezen gebieden. Gebouwelijke uitbreidingen ten opzichte van de mogelijkheden uit de geldende bestemming worden niet toegestaan. De gerealiseerde uitbreiding van de camping wordt positief bestemd.

Overige projecten die (recent) middels een vrijstellingsprocedure gerealiseerd zijn, worden rechtstreeks opgenomen in het bestemmingsplan. Ten aanzien van de gewenste maatregelen in de verkeerskundige structuur geldt dat in het bestemmingsplan voor de bestaande wegen onderscheid gemaakt kan worden in een verblijfs- en verkeersbestemming. Aangezien de exacte wegprofielen inzake nieuwe ontwikkelingen en voorgenomen wijzigingen in de bestaande wegprofielen nog onvoldoende concreet zijn, wordt het niet zinvol geacht om deze profielen juridisch te verankeren op de plankaart. Daarnaast gelden de opgenomen profielen in het vastgestelde Raamplan openbare ruimte als toetsingskader.

Hoofdstuk 4

Verkeerskundige maatregelen in de vorm van voorrangssituaties, éénrichtingsverkeer e.d. kunnen niet middels het bestemmingsplan geregeld worden. 3. Op welke wijze wordt het onderscheid tussen de diverse deelgebieden van het centrum conform de Retailstructuurvisie in het nieuwe bestemmingsplan vormgegeven en in hoeverre dient de thans geldende planologisch-juridische regeling inhoudelijk te worden geactualiseerd? Verwezen wordt naar punt 10 van deze uitgangspuntennotitie. 4. Hoe dient in het bestemmingsplan omgegaan te worden met de in het centrum aanwezige overnachtingslocaties? Door de gemeente is een onderzoek uitgevoerd naar de levensvatbaarheid van de, in de gemeente Valkenburg aan de Geul aanwezige, overnachtingslocaties (hotels, pensions, appartementenverhuur, etc.). Dit heeft geleid tot een overzicht per kern van de overnachtingslocaties , welke (op termijn) voldoende levensvatbaar zijn om binnen de gemeente als overnachtingslocaties te (blijven) fungeren. Onderscheid is gemaakt in bedrijven die: thans en op termijn geschikt zijn (en blijven) als hotel/pension en derhalve kunnen worden voortgezet (categorie 1); op termijn niet (meer) geschikt zijn als hotel/pension en waar een toekomstige functiewijziging mogelijk zou moeten zijn (categorie 2/3). Volgens de inventarisatie is er in de kern Valkenburg sprake van 65 bedrijven, onderverdeeld in de bovengenoemde categorieën.

Hoofdstuk 4

Voorstel: Voorgesteld wordt om de wijze van bestemmen mede te laten afhangen van het gebiedsdeel van de kern waarin het betreffende bedrijf is gelegen. Zijn de bedrijven gelegen in het uitgaansgebied cq kernwinkelgebied en zijn zij derhalve voorzien van de centrumbestemming of de gemengde bestemming (zie onder punt 10 van deze notitie), dan kunnen de betreffende bedrijven/percelen voor meerdere functies dan alleen de huidige overnachtingsfunctie, worden ingezet (ongeacht de categorie waarin ze in de gemeentelijke inventarisatie zijn ingedeeld). Optimale flexibiliteit en functiewijziging is ter plaatse mogelijk. Omdat de gemeente de, in de inventarisatie als categorie 1 aangeduide, overnachtingslocaties wil behouden, wordt voorgesteld om deze panden (binnen de centrum- /gemengde bestemming) te voorzien van een aanduiding “uitsluitend hotel/pension toegestaan”. In de voorschriften wordt vervolgens een vrijstellingsmogelijkheid voor het College van Burgemeester en Wethouders opgenomen, middels welke een aangeduid hotel/pension dan mogelijk kan worden omgezet in een andere functie binnen de centrum/gemengde bestemming. Zijn de bedrijven in de gemeentelijke inventarisatie aangeduid als categorie 2/3, dan kunnen ze eveneens voor de andere functies binnen de centrum- en gemengde bestemming worden ingezet op het moment dat de overnachtingsfunctie komt te vervallen. Voor zover de bedrijven zijn gelegen in de woongebieden (derhalve buiten de centrum- of gemengde bestemming), worden ze voorzien van een positieve horeca-bestemming, welke toegespitst is op logies en waarin functies als café, restaurant, etc. niet zijn toegestaan. Daarbij wordt het mogelijk gemaakt om de bestemming ten

29

allen tijde (na bedrijfsbeëindiging) te wijzigen naar de woonfunctie. Dit omdat als beleidsuitgangspunt is geformuleerd (zie onder punt 10 en het daaraan ten grondslag liggende gemeentelijke beleidskader) dat deze gebieden buiten het centrumgebied, in hoofdzaak zijn bedoeld voor de woonfunctie. 5. Hoe dient in het bestemmingsplan omgegaan te worden met de gewenste ontwikkeling inzake het terugdringen van het aantal automatenhallen in het centrum? Op basis van het gemeentelijk welzijnsplan, wil de gemeente de nieuwvestiging van (speel)automatenhallen in het centrum van Valkenburg zoveel mogelijk beperken en terugbrengen tot een maximaal aantal van 7.

wordt bijgedragen aan een van de opgaven van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Voorstel: Voor een nader aan te duiden gebied, dient in de voor dit gebied op te nemen bestemmingsregeling opgenomen te worden, dat wonen op de verdiepingen toegestaan is. Dit geldt dan in ieder geval voor de centrumbestemming en de gemengde-doeleindenbestemming (mengbestemmingen), die voorgesteld worden om het centrumgebied te bestemmen (zie punt 10). In dit gebied en deze bestemmingen kan het wonen ook als hoofdfunctie toegestaan worden, hetgeen wil zeggen dat het wonen niet alleen op de verdieping kan plaatsvinden, maar ook op de begane grond. Dit laatste echter met uitzondering van het uitgaansgebied (Grotestraat, Muntstraat en Berkelstraat e.o.).

Voorstel: Omdat de ruimtelijke relevantie van deze voorgenomen ontwikkeling moeilijk aantoonbaar is en een (ruimtelijk relevant) onderscheid tussen de diverse soorten automatenhallen ook moeilijk aan te brengen is, wordt voorgesteld dit aspect te reguleren aan de hand van het genoemde welzijnsplan en de APV.

Voor de bebouwing buiten de mengbestemmingen, wordt voorgesteld om, voor locaties waar gewoond wordt op de verdiepingen (bovenwoningen, appartementencomplexen, e.d.) een passende bestemming op te nemen. Daarmee worden de betreffende woningen op de verdiepingen dan positief bestemd.

6. Hoe dient in het bestemmingsplan omgegaan te worden met ‘wonen boven winkels’?

4.2 Voorzieningen/ bedrijvigheid

Op verschillende plaatsen in het centrumgebied wordt gewoond op de verdiepingen boven (niet-)commerciële voorzieningen. Door deze ontwikkeling te stimuleren, kan de leefbaarheid en sociale controle worden verbeterd. Middels het ‘wonen boven winkels’

30

7. In hoeverre wordt rekening gehouden met de geldende planologisch-juridische rechten van de bestaande bedrijven/inrichtingen cq. huidige grondeigenaren?

Hoofdstuk 4

Het beperken van geldende rechten kan leiden tot planschadeclaims en leidt tot een beperking van mogelijkheden van burgers/eigenaren ten opzichte van de bestaande situatie. Mocht het toch wenselijk zijn om geldende rechten te beperken, dan dient dit van gemeentewege goed gemotiveerd te worden. Voorstel: Geldende rechten worden in het nieuwe bestemmingsplan zoveel mogelijk gerespecteerd, tenzij er sprake is van strijdigheid met het actuele gemeentelijk, provinciaal en/of het in deze nota van uitgangspunten vastgestelde beleid danwel wettelijke regelgeving. Indien dit laatste het geval is, zal het huidige actuele beleidskader bij het opstellen van de bestemmingsplanvoorschriften prevaleren. Dus daar waar nog sprake is van bedrijfsmatige activiteiten kan dit gebruik voortgezet worden. Daar waar inmiddels sprake is van functieverandering kan de bestemming worden aangepast conform het huidige gebruik. Voor de verschillende in de woonwijken gelegen ambachtelijke bedrijven kan in de op te nemen bestemmingsregeling een wijzigingsbevoegdheid naar wonen opgenomen worden. 8. Dient in het nieuwe bestemmingsplan (met in achtneming van de milieuwetgeving) nog voorzien te worden in uitbreidingsen intensiveringsmogelijkheden voor bestaande bedrijven/inrichtingen? In dit kader is allereerst de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2001) richtinggevend. De hierin gehanteerde afstanden tussen woningen en bedrijfsactiviteiten geven in dit kader immers de

Hoofdstuk 4

beschikbare milieuruimte voor de bedrijven aan, zonder dat dit ten koste gaat van het omliggende woon- en leefklimaat. Moeilijkheid in deze is dat de huidige bedrijfsactiviteiten op een aantal locaties grenzen aan de woonbebouwing. Het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming op deze gronden is echter geen optie, omdat dit afbreuk zou doen aan geldende rechten van de aldaar gevestigde bedrijven en zou kunnen leiden tot planschadeclaims. Verder dient rekening te worden gehouden met het provinciaal uitgangspunt dat er binnen milieuzones van bedrijven geen nieuwe (bedrijfs)woningen mogen worden gebouwd. Bestaande (bedrijfs)woningen daarentegen kunnen wel worden gehandhaafd. Ook hiervoor geldt dat het wegbestemmen/saneren van woningen afbreuk doet aan geldende rechten en zou kunnen leiden tot planschadeclaims. Een uitbreiding van de bestaande hoeveelheid milieuruimte in de richting van de woonomgeving is derhalve vrijwel uitgesloten. Voor zover intensivering van het ruimtegebruik (en daarmee de milieuruimte) op de bestaande bedrijfskavels nog mogelijk is, kan dit worden benut. Omdat echter niet alle bedrijfskavels volledig bebouwd kunnen worden (als gevolg van onder andere benodigde ruimte voor parkeren), zullen de intensiveringsmogelijkheden ten opzichte van de huidige situatie echter beperkt zijn. Voorstel: De bestaande (en in een planologisch-juridische regeling vastgelegde) bedrijfsvestigingen, die thans in het plangebied zijn gelegen, kunnen hier uiteraard blijven. Bedrijvigheid wordt hierbij gezien in de meest ruime zin van het woord (derhalve niet alleen ambachte-

31

lijke bedrijvigheid, maar ook horeca, detailhandel etc.). Ten aanzien van de bedrijfspercelen worden uitsluitend categorie 1 en 2inrichtingen (en daarmee naar aard gelijk te stellen bedrijvigheid) toegestaan, met uitzondering van zwaardere bedrijvigheid die reeds in het plangebied aanwezig is. Ten aanzien van de bouwmogelijkheden, wordt om de huidige bebouwing een bouwvlak getekend. In het kader van het bovenbeschreven voorstel worden de reeds geldende planologisch-juridische maatvoeringen en rechten in acht genomen. Voor nieuwvestiging zullen geen extra planologischjuridische rechten opgenomen worden.

Ten aanzien van eventuele leegstaande (voormalige winkel- of horeca)panden in het kernwinkel- en uitgaansgebied wordt voorgesteld deze conform de thans nog vigerende bestemmingen (aangepast naar de huidige systematiek) te bestemmen. Zo lang geen nieuwe initiatieven voor de locaties bekend zijn, dient zo veel mogelijk conform de geldende bestemming bestemd te worden.

9. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met leegstaande bebouwing en de hieraan toe te kennen bestemmingen?

Wat betreft de mogelijke invulling van leegstaande panden in relatie tot het kwalitatieve voorzieningenaanbod wordt verwezen naar punt 10.

Uit de inventarisatie is gebleken dat er een aantal panden in het plangebied momenteel niet in gebruik zijn en leeg staan. In enkele gevallen betreft dit bebouwing in het centrumgebied, welke zeer waarschijnlijk weer voor winkel(centrum)doeleinden in gebruik genomen zullen worden. In andere gevallen betreft dit leegstaande panden buiten het centrumgebied.

10. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met de omvang van het voorzieningenaanbod en nieuwvestiging van winkels?

Voorstel: Allereerst wordt verwezen naar hetgeen onder punt 7 van dit hoofdstuk is opgenomen (geldende rechten bestaande bedrijven). Wat betreft de braakliggende terreinen en leegstaande bebouwing welke onderdeel uitmaken van de ontwikkelingslocaties wordt verwezen naar de punten 2 en 3 van dit hoofdstuk.

32

Voor leegstaande bedrijfsbebouwing buiten het centrumgebied geldt dat nader onderzocht dient te worden wat de eigendomssituatie is en of de betreffende bebouwing mogelijk nog deel uitmaakt van nabijgelegen, als zodanig in gebruik zijnde, bedrijfsbebouwing.

Ten aanzien van de kantoorfuncties geldt dat er, conform het provinciaal beleid, in het centrum van Valkenburg mogelijkheden zijn voor de vestiging van kantoren met een regionaal verzorgende functie. Deze dienen dan bij voorkeur te worden gesitueerd in of aansluitend aan het winkel- of voorzieningengebied en passend binnen de bestaande bebouwing. Voor de detailhandelsfunctie geldt op basis van het provinciaal beleid (Provinciaal Omgevingsplan) dat winkels in de dagelijkse arti-

Hoofdstuk 4

kelensector en de minder-frequente doelgerichte aankopen (kleinschalig en grootschalig) toegestaan zijn (winkels met een vvo van > 1000 m²). Bij vestiging van dergelijke grootschaligere winkels dient wel te worden aangetoond dat de functie is toegespitst op het regionaal verzorgingsniveau en dat deze winkels geen bedreiging vormen voor de detailhandelsvoorzieningen in de nabijgelegen stadsregio’s. Uitgangspunt is echter wel dat al deze winkels worden gevestigd in de bebouwde kom, bij voorkeur in of aansluitend aan het kernwinkel- of voorzieningengebied. Valkenburg heeft, blijkens de vastgestelde Retailstructuurvisie, niet alleen een belangrijke boodschappenfunctie (supermarkten), maar heeft (mede als gevolg van zijn toeristische functie) tevens een omvangrijk recreatief winkel- en horeca-aanbod. Het beleid uit de Retailstructuurvisie is gebaseerd op de volgende centrale doelstelling: Het bieden van een in kwalitatief en kwantitatief opzicht zo compleet mogelijk pakket van winkels en aanverwante publieksgerichte voorzieningen, passend bij de omvang van Valkenburg, de regiofunctie en de toeristische aantrekkingskracht. Voor een overzicht van de meer concrete actiepunten wordt verwezen naar de tabel op de volgende pagina, welke afkomstig is uit de Retailstructuurvisie.

Hoofdstuk 4

Voorstel: Aan de hand van de huidige aanwezige voorzieningen in het plangebied, het provinciaal beleid, de ruimtelijke en functionele bouwstenen uit het overzicht uit de Retailstructuurvisie en de geldende gebiedszonering (en de, in de Retailstructuurvisie, daarop voorgestelde aanpassingen cq ontwikkelingslocaties), wordt de volgende bestemmingsregeling voorgesteld: In de bestemmingsregeling wordt een onderscheid aangebracht in: Een bestemming “Centrumdoeleinden” voor het “kloppend hart” van het centrum. Voorgesteld wordt een flexibele en ruime bestemming op te nemen met een veelheid aan functionele (combinatie)mogelijkheden. Bij het opstellen van de bestemming “Centrumdoeleinden” wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de thans geldende rechten (mede met het oog op het aspect “planschade”). Zie hiervoor ook onder punt 1 van dit hoofdstuk. Daarnaast zal het gedeelte van het centrum, dat een concentratie van horeca-gelegenheden bevat, worden bestemd als “horeca-concentratiegebied”. In dit gebied wordt nieuwvestiging van zogeheten “zachte horeca” (cafe, restaurant, hotel, lunch-room, maar geen discotheek, bar, coffeeshops etc) rechtstreeks toegestaan. De bestaande functies kunnen ter plaatse worden gehandhaafd. Dat betekent echter niet dat er binnen dit gebied geen andere functies toegestaan zijn. Dit zal in functie en aantal echter wel in ondergeschikte vorm zijn. Zo kan in dit concentratiegebied bijvoorbeeld ook detailhandel worden gevestigd, waarbij voorgesteld wordt hiervoor een maximale totaaloppervlakte te hanteren die overeenkomstig

33

Algemene ruimtelijke en functionele bouwstenen voor Valkenburg-centrum naar bezoekmotief (Bron: “Retailstructuurvisie Valkenburg”, 2005, BRO) Boodschappen

Winkelen

Laagfrequent

•

Lokale en beperkt bovenlokale verzorging

•

Lokale en beperkt bovenlokale verzorging

•

Modisch aanbod (kleding en schoenen) vormt de

•

Doelgericht bezochte winkels met enige relatie met

basis voor kijken en vergelijken

het aanbod aan winkelen (wonen, bruin- en witgoed,

•

Aanbod in huishoudelijke en luxe artikelen, juwelier

fietsen, autoaccessoires, etc.)

en optiek, sport en spel, media, hobby, etc.

•

Geen grootschalig aanbod

versspeciaalzaken

•

Warenhuizen en bekende modehuizen als trekkers

•

Winkels hebben merendeels solitaire trekkracht

Aanvullend frequent benodigd non-food aanbod

•

Divers aanbod kleinschalige winkels vergroot onder-

Verzorgingsfunctie: •

Lokale verzorging

Functieprofiel: •

Meervoudig complementair supermarktaanbod

•

Fullservicesupermarkten van moderne omvang (> 1.000 m² vvo)

• •

Compleet en kwalitatief volwaardig aanbod aan

maakt boodschappencentrum compleet

scheidend vermogen •

Totale branchering is veelzijdig en gericht op een breed publiek

•

Juiste mix met verwante functies

•

Goed bereikbaar vanuit hele gemeente per auto,

•

Parkeren op korte afstand, veilig en obstakelvrij

fiets en te voet

•

Goed bereikbaar

•

Verzorgde uitstraling winkels en openbare ruimte

Bereikbaarheid en parkeren: •

Centrale ligging in verzorgingsgebied

•

Probleemloos bereikbaar per auto, maar ook per fiets en te voet

•

Voldoende, veilig en comfortabel parkeren

•

De parkeerinrichting straalt gemak uit (op maaiveld,

•

Goed verwijzingssysteem voor parkeren

voldoende, gratis, veilig, obstakelvrij)

•

Optimale toegankelijkheid, duidelijke entrees

Verblijfsklimaat en inrichting: •

Minimale loopafstanden

•

Compact centrumgebied, korte, heldere looproutes

•

Logische routing

•

Goede positionering trekkers

•

Verzorgde en eigentijdse uitstraling winkels en

•

Aantrekkelijke en sfeervolle inrichting en uitstraling

openbare ruimte

34

winkels en openbare ruimte

Hoofdstuk 4

-

-

de bestaande oppervlakte van de huidige detailhandelsvestigingen in dit gebied is. Eenzelfde werkwijze wordt gehanteerd ten aanzien van het “detailhandel-concentratiegebied”. Ten aanzien van de horeca in dit gebied geldt dan derhalve dat deze functie in oppervlakte en aantal in ondergeschikte vorm aanwezig kan/zal zijn en hiervoor een maximale totaaloppervlakte gehanteerd wordt die overeenkomstig de bestaande oppervlakte van de huidige horecavestigingen in dit gebied is. Het Theodoor Dorrenplein zal (op basis van de bestaande, maar ook de gewenste situatie) gaan fungeren als “overgangsgebied” tussen de beide voornoemde concentratiegebieden. In dit gebied is derhalve een volledige ruimtelijkfunctionele uitwisseling mogelijk. Een bestemming “Gemengde doeleinden” voor de randen van het “kloppend hart”. Binnen deze bestemming wordt eveneens functie-uitwisseling mogelijk gemaakt, maar zijn deze randgebieden van het “kloppend hart” meer gericht op de woonfunctie en is nieuwvestiging van andere functies dan “wonen” niet in alle gevallen rechtstreeks toegestaan. Voor wat betreft de functies die wel (rechtstreeks danwel middels vrijstelling) zijn toegestaan in deze gebieden, wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de Retailstructuurvisie. Bestemmingen conform feitelijk gebruik voor de overige delen van het plangebied. Het betreft dan met name de woongebieden en solitair gelegen bedrijfs/voorzieningenfuncties in het overige deel van het plangebied.

Er wordt kortom een bestemmingssystematiek voorgesteld, welke een combinatie vormt van een tweetal “centrale” (meer of minder)

Hoofdstuk 4

globale bestemmingen “Centrumdoeleinden” (met daarin een tweetal gespecificeerde concentratiegebieden voor horeca en detailhandel) en “Gemengde doeleinden”, met daar omheen een aantal (op de huidige situatie gebaseerde) concrete(re) bestemmingen. Binnen deze bestemmingen kunnen de concrete ontwikkelingslocaties uit de Retailstructuurvisie, het centrumplan van architect Bob Reeth, de Geulhal-locatie en het gebied kabelbaan-PanoramagrotDen Driesch dan hun beslag krijgen (zie hiervoor punt 1 van deze uitgangspuntennotitie). Het recreatief gebied is weliswaar niet voorzien om ingezet te worden voor een veelheid van (centrum)functies, maar dient wel meerdere functionele mogelijkheden te hebben, welke complementair (kunnen) zijn, aan het centrumgebied. In dit geheel dient ook rekening te worden gehouden cq een vergelijking te worden gemaakt met de huidige bestemming in het geldende bestemmingsplan “Kern Valkenburg”. Immers: ingeval van een geldende centrumbestemming, zou een andere nieuwe bestemming in het nieuwe bestemmingsplan (wellicht) kunnen leiden tot een vermindering van de planologisch-juridische mogelijkheden en zal een “afweging op maat” dienen te worden gemaakt. Door middel van het toekennen van twee van dergelijke bestemmingen, worden door optimale flexibiliteit (uitwisselbaarheid van functies) goede voorwaarden geschapen om aan het vastgestelde gemeentelijk ruimtelijk-functionele beleid voor het centrum van Valkenburg invulling te kunnen geven. Nadere branchering in de vorm van het al dan niet toestaan van concrete winkels (slagerij, bakker, kapper etc.) is niet mogelijk binnen het bestemmingsplan

35

en wordt ook niet aanbevolen. Aanvullend bij dit punt wordt voorgesteld om ten aanzien van de begripsbepaling voor horecabedrijven uit te sluiten dat een coffeeshop als horecabedrijf aangemerkt kan worden. Voor de bestaande voorzieningen buiten het centrumgebied, maar binnen het plangebied (zoals de gebieden die overwegend een woonfunctie hebben), wordt voorgesteld deze als zodanig te bestemmen, waarbij (indien sprake is van bedrijfsbeëindiging) alleen eenzelfde functie terug mag komen en daar waar mogelijk een woonbestemming. Voor wat betreft de voorschriften voor woningen wordt aangesloten bij het bestemmingsplan “Kernen Valkenburg aan de Geul”. Tenslotte geldt ten aanzien van de gewenste (her)inrichting van de openbare ruimte, dat de hiertoe opgestelde en vastgestelde gemeentelijke beleidsdocumenten (onder andere de Retailstructuurvise en het “Raamplan Openbare ruimte Centrum Valkenburg aan de Geul”) van toepassing zijn. Hierin zijn immers een aantal beleidsuitspraken en concrete actiepunten geformuleerd inzake herinrichting, doorstroming en bereikbaarheid. Niet-ruimtelijke aspecten als bewegwijzering, verkeersgedrag en maximum snelheden, kunnen niet worden geregeld in een bestemmingsplan. Alleen op het aspect “weginrichting” kan middels het bestemmingsplan enigszins worden gestuurd. Als gevolg van het voorgaande wordt voorgesteld om in de verkeersbestemming een onderscheid te maken tussen “hoofdwegen” en “verblijfsgebied”. Onder de eerste categorie vallen de (hoofd)ontsluitingswegen en de doorgaande wegen, onder de

36

tweede categorie vallen onder andere de woonstraten en 30 kmzones. In navolging van dit onderscheid, wordt voorgesteld om de maatvoeringen van de verkeersbestemmingen (daar waar nodig) aan te passen op de voorziene ontwikkelingen uit de voornoemde vastegestelde gemeentelijke beleidsdocumenten.

4.3 Recreatie en toerisme 11. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met de toe te stane functies/activiteiten in de toeristisch-recreatieve gebieden in het centrum? De in het centrum van Valkenburg aanwezige toeristische voorzieningen (waaronder het Sprookjesbos, De Valkenier, de Hoogteburcht en de grotten), zijn van groot belang voor (het centrum van) Valkenburg. In de Retailstructuurvisie is opgenomen dat deze toeristische voorzieningen complementair dienen te zijn aan de winkel- en uitgaansfuncties die zich in het centrum bevinden. Voorstel: De bestaande toeristische voorzieningen worden positief bestemd, overeenkomstig de geldende rechten uit het geldende bestemmingsplan “Kern Valkenburg”. Achterliggende reden hiervan is met name de landschappelijk hoogwaardige omgeving (onder andere op handen zijnde aanwijzing tot Natura 2000-gebied als gevolg van de aanwezige natuurwaarden en vleermuizen in de grotten) en de aanwezige cultuur-historische en archeologische waarden in deze

Hoofdstuk 4

gebieden. Deze dienen in het kader van de toe te kennen bestemmingen in acht te worden genomen. Gebouwelijke uitbreiding, ten opzichte van de geldende bestemmingsregeling, wordt in deze gebieden dan ook niet toegestaan. Uitzondering hierop vormt de Geulhal-locatie waar een herontwikkeling mogelijk wordt gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid voor het College van Burgemeester en Wethouders (zie ook onder punt 2 van dit hoofdstuk). Ten aanzien van de diverse, in het plangebied aanwezige, grotten dient overwogen te worden welke functies hierin kunnen worden toegestaan. Gezien de beoogde complementaire functie van de grotten, zou een ruimere bestemming (op basis waarvan de grotten, bovengronds en/of ondergronds, voor meerdere functies kunnen worden ingezet) voor de hand liggen en wordt dit ook voorgesteld. De mogelijke vestiging van een of meerdere van de toe te stane functies, is vanzelfsprekend afhankelijk van de milieutechnische invloed op de omgeving, de beschikbaarheid van voldoende parkeergelegenheid en verkeerssituatie. Ten allen tijde staat daarbij echter wel het behoud van de grotten voorop en dient aantasting van de grotten voorkomen te worden. Welke gebruiksfuncties in de grotten toegestaan worden, is mede afhankelijk van de uitkomsten van een, thans in uitvoering zijnd, onderzoek inzake de huidige stabiliteit van de grotten. Voorgesteld wordt om binnen de bestemming(en) aangaande de grotten uitsluitend de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk te maken. Dit om bebouwing aansluitend op cq in de directe omgeving van de grotten te voorkomen. Overwogen is dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk gemaakt dienen te worden om ondersteunende bouwwerken (zoals entreepartijen,

Hoofdstuk 4

trappen en dergelijke, maar ook stabiliteits-bouwwerken) te kunnen realiseren.

4.4 Algemene aspecten 12. Hoe kunnen de in het plangebied voorkomende cultuurhistorische en archeologische waarden beschermd worden? In het plangebied is sprake van waardevolle cultuurhistorische gebieden en beeldbepalende en monumentale panden. Ook de Geul is een waardevol cultuurhistorisch element in het centrumgebied. Verder geldt voor enkele gebieden een (zeer) hoge archeologische verwachtingswaarde. Voorstel: Wat betreft monumenten wordt voorgesteld om deze allemaal op de plankaart vast te leggen. Dit omdat er in het plangebied uitsluitend Rijksmonumenten voorkomen en er geen gemeentelijke monumenten voorkomen. Een verankering van de Rijksmonumenten (panden, gebied aangewezen tot Beschermd Stadsgezicht en archeologische monumenten) in het bestemmingsplan is weliswaar niet per definitie noodzakelijk (omdat de Monumentenwet al beschermende regels oplegt), maar biedt wel de mogelijkheid om deze monumenten voor wat betreft functionele invulling en uitbreidingsmogelijkheden een meer definitief karakter te geven in het bestemmingsplan. Ten aanzien van de monumentale panden kan in de voorschriften worden opgenomen dat “Voor zover de panden op de plankaart

37

nader zijn aangeduid als “Rijksmonument” uitsluitend mag worden gebouwd indien en voor zover zulks nodig is ten behoeve van de inrichting van bestaande gebouwen voor de betreffende bestemming en/of het behoud en/of het herstel van de bestaande bebouwing, met dien verstande dat het aantal woningen niet mag toenemen en geen wezenlijke verandering mag worden aangebracht aan het stedenbouwkundige beeld en geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de cultuurhistorische waarden.” Ingeval van monumentale gebiedsdelen (“Beschermd Stadsgezicht” of een archeologisch monument) wordt een begrenzing op plankaart weergegeven en kan ter bescherming het volgende opgenomen worden in de betreffende bestemmingen: “Naast het belang van de betreffende bestemming(en) is nadrukkelijk ook sprake van zwaarwegende natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische belangen. Met het oog op de bescherming van de waarden en belangen is voor het verrichten van diverse werken en werkzaamheden tevens een aanlegvergunning vereist. Dit betekent dat aan het grondgebruik beperkingen worden gesteld, zoals nader in dit artikel aangegeven.” Voorgesteld wordt derhalve om in het bestemmingsplan aan de betreffende bestemmingsregelingen een aanlegvergunning te koppelen die regelt dat het verboden is op of in de betreffende gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning (aanlegvergunning) van Burgemeester en Wethouders bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren. Normaal beheer en onderhoud kunnen hiervan uitgezonderd worden. Naast de gebieden die aangewezen zijn als “Beschermd Stadsgezicht” of tot archeologisch monument, zal een archeologische on-

38

derzoeksverplichting ook worden opgenomen voor de mogelijke toekomstige (her)ontwikkeling van de locaties, zoals genoemd onder punt 2 van dit hoofdstuk. 13. Hoe wordt in het nieuwe bestemmingsplan omgegaan met de te beschermen waarden van deze gebieden in combinatie met de gebruiksfunctie van deze gebieden? In het plangebied komen enkele waardevolle groenelementen voor in de vorm van een bosgebied in het zuidelijk deel van het plangebied en een aantal beeldbepalende bomen in het centrum van Valkenburg. Het bosgebied is op de “Groene Waarden”-kaart uit het POL aangeduid als “Speciale beschermingszone Vogel- en Habitatrichtlijn”, “Bos- en natuurgebied” en “Nieuw Natuurgebied”. Ook het gebied ten zuiden van de Plenkertstraat is als “Speciale beschermingszone Vogel- en Habitatrichtlijn” aangeduid. Een aanwijzing van dit gebied tot Natura 2000-gebied door het ministerie van LNV is thans in voorbereiding. Naast de aanwezige landschappelijke en natuurwaarden, betreft het daarbij tevens het voorkomen van vleermuizen in de grotten. Ten aanzien van de aanwezige natuurwaarden is het belangrijk dat ze behouden blijven en niet belemmerd worden in hun groeiproces. Voorstel: Voorgesteld wordt om de beide gebieden, welke expliciet in het provinciale beleid zijn opgenomen, aan te duiden op de plankaart en te voorzien van een beschermende natuurbestemming. Voor zover (delen van) de aangeduide waardevolle gebieden eveneens

Hoofdstuk 4

gebruikt worden ten behoeve van recreatie (hetgeen het geval is), wordt een medebestemming “Recreatie” opgenomen. Daarmee wordt de bestaande gebruiksfunctie in stand gehouden en positief bestemd en worden tevens de aanwezige natuurwaarden voorzien van een beschermende regeling conform de provinciale beleidsuitgangspunten. Het omliggende gebied, waar derhalve geen provinciale aanwijzing op ligt, worden rechtstreeks bestemd conform het huidige gebruik (recreatiebestemming). Ten aanzien van de beeldbepalende bomen in het centrum van Valkenburg is overwogen, om de noodzakelijke ruimte (welke nodig is om de betreffende bomen in hun groei/bloei niet te belemmeren) op de plankaart als “bebouwingsvrije ruimte” aan te geven. Maatgevend hiervoor is de huidige kruin-maat van de bomen. Middels een vrijstellingsbevoegdheid voor het College van Burgemeester en Wethouders, wordt bebouwing binnen deze bebouwingsvrije ruimte wel mogelijk gemaakt, mits de noodzaak hiertoe is aangetoond. 14. Op welke wijze dient in het bestemmingsplan rekening gehouden te worden met de noodzakelijke onderzoeksaspecten? Alleen indien er directe ontwikkelingen in het plangebied mogelijk gemaakt worden, dient, voordat het bestemmingsplan vastgesteld wordt, onderzoek uitgevoerd te zijn waaruit blijkt of de gronden in kwalitatief opzicht geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Dit met name in relatie tot het gegeven dat een gedeelte van het plangebied valt binnen het gebied dat is aangemerkt als een ernstig geval van bodemverontreiniging. Binnen dit gebied gelden dan ook specifieke bodemgebruiksvoorwaarden. Een en ander als

Hoofdstuk 4

gevolg van het feit dat de kern Valkenburg onder invloed van de Geul en specifiek grondgebruik diffuus verontreinigd is geraakt met met zware metalen en PAK. Voor wat betreft het geluidsaspect geldt dat bij nieuwe ontwikkelingen, in aanvulling op het gestelde in paragraaf 2.3, ook 30 kilometer-wegen in het uit te voeren akoestisch onderzoek dienen te worden meegenomen. Voorstel: Ten aanzien van de geldende bouwrechten dient uit (bureauonderzoek) te blijken dat ter plaatse geen bodemverontreiniging aanwezig, geen geluidshinder wordt ondervonden, de luchtkwaliteit voldoet aan de daartoe geldende normen en op een adequate manier met eventueel aanwezige archeologische waarden omgegaan wordt. De onderzoeksverplichting geldt ook, ingeval de mogelijkheid wordt opgenomen tot rechtstreekse ontwikkeling van de diverse ontwikkelingslocaties in het plangebied. Ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheden die in het bestemmingsplan worden opgenomen om indirect nieuwe ontwikkelingen toe te staan, worden dusdanige voorwaarden opgenomen dat wijziging alleen mogelijk is als allereerst uit de noodzakelijke onderzoeken is gebleken dat er vanuit milieuhygiënisch en bijvoorbeeld archeologisch en natuurlijk (flora en fauna) oogpunt geen onevenredige bezwaren, danwel negatieve belemmeringen voor de ontwikkeling bestaan.

39

15. Hoe dient het Beeldkwaliteitsplan “Kern Valkenburg” aan het nieuwe bestemmingsplan gekoppeld te worden? Het thans geldende (in het kader van het bestemmingsplan “Kern Valkenburg” vastgestelde beeldkwaliteitsplan voor het centrum van Valkenburg is bedoeld als richtinggevend en vormgevend instrument voor architecten, landschapsarchitecten, stedenbouwkundigen en andere vormgevers bij de uitwerking van de (bouw)plannen in het centrum van Valkenburg. Behalve ruimtelijke aspecten, behandelt het beeldkwaliteitsplan ook vormgevings- en materialisatie-aspecten. Deze aspecten betreffen niet-ruimtelijk relevante aspecten die niet in een bestemmingsplan thuis horen. Voorstel: Voorgesteld wordt om de ruimtelijk relevante aspecten uit het geldende beeldkwaliteitsplan rechtstreeks te vertalen in de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, voor wat betreft de overige aspecten, te koppelen aan de voorschriften. Op deze wijze wordt hetgeen kan worden geregeld middels het bestemmingsplan in de planvoorschriften opgenomen en wordt voor hetgeen niet kan worden geregeld in het bestemmingsplan een koppeling aangebracht naar een vastgesteld toetsingskader. Uit jurisprudentie blijkt immers dat in een bestemmingsplan geen niet-ruimtelijk relevante aspecten behandeld kunnen worden. Wel kan in een algemene beschrijving in hoofdlijnen opgenomen worden dat er een beeldkwaliteitsplan voor het gebied is opgesteld. Voor de verschillende bestemmingen kan ook een afzonderlijke beschrijving in hoofdlijnen opgenomen worden die aangeeft welke

40

doeleinden met het plan nagestreefd worden. Indien nodig kunnen hier aanvullende bepalingen uit het beeldkwaliteitsplan opgenomen worden. Gezien echter de uitgangspunten uit het vastgestelde ruimtelijkfunctionele beleid (ontwikkelingslocaties uit Retailstructuurvisie) en de beschreven mogelijke ontwikkelingen onder punt 2 van dit hoofdstuk, stroken deze niet (geheel) met het vastgestelde geldende beeldkwaliteitsplan “Kern Valkenburg”. Voorgesteld wordt derhalve om het beeldkwaliteitsplan, dat thans voor het centrum van Valkenburg geldt, te herzien alvorens het (hernieuwd) te koppelen aan het bestemmingsplan “Centrum Valkenburg”. In het kader van de accordering van onderhavige uitgangspuntennotitie dient hieromtrent dan ook door het College van Burgemeester en Wethouders een nader standpunt te worden ingenomen. Indien een (ver)bouwplan wordt ingediend, wordt dit allereerst getoetst aan het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van plaatsbepaling (bouwvlak, afstanden tot perceelsgrens, e.d.), maximale maten van de bouw (goothoogte) en functionaliteit (soort bedrijvigheid, wel/geen detailhandel, e.d.). Het bestemmingsplan doet echter geen uitspraken omtrent de uiterlijke verschijningsvorm (kleur, materiaalgebruik, e.d.). Niet alleen zou het bestemmingsplan daarmee een te gedetailleerd karakter krijgen, er zou tevens een overlap ontstaan met het gemeentelijk welstandsbeleid (vastgestelde welstandsnota). Toch kunnen er bepalingen in het bestemmingsplan worden opgenomen die ondersteunend kunnen zijn aan het welstandsbeleid en derhalve kunnen bijdragen aan het behoud/verbetering van de representatie van de panden in het centrum van Valkenburg. Deze

Hoofdstuk 4

kunnen worden vastgelegd in zowel de voorschriften als op de plankaart. In geval van winkels in een aaneengesloten front kunnen overwegend algemene stedenbouwkundige bepalingen, zoals voorgevelrooilijnen (bouwgrens) op de plankaart opgenomen worden. De voorgevelrooilijn wordt afgestemd op de bestaande stedenbouwkundige en verkeerstechnische situatie. Ten aanzien van de zogeheten ‘bouwwerken, geen gebouwen zijnde’, zoals lantaarnpalen en vlaggemasten, wordt voorgesteld dat deze in principe op de gehele (bedrijfs)kavel zijn toegestaan met een maximale hoogte van 10 meter. Hier ligt echter ook een duidelijke relatie met het gemeentelijk reclamebeleid. Erfafscheidingen mogen maximaal 2 meter en overkappingen maximaal 3 meter hoog zijn. Middels aanduidingen op de plankaart of een regeling in het bestemmingsplan kan aangegeven worden waar overkappingen, welke niet bouwvergunningsvrij zijn, toegestaan zijn. Ten aanzien van reclameborden en terrassen is een uniform beleid van belang, waarin voor elke onderneming dezelfde eisen gelden ten aanzien van bijvoorbeeld gevelreclame of materiaalgebruik van terrasstoelen, met doel de uitstraling van het centrum te verfraaien. Overige keuzes naar aanleiding van brainstormsessie

•

•

•

Parkeren in voortuinen cq op het voorerf van panden in het centrum van Valkenburg. Voorgesteld wordt dit in het gehele plangebied uit te sluiten, waarbij (voorzover parkeren op eigen terrein kan plaatsvinden) dit uit ruimtelijk-visueel oogpunt aan de achterzijde van het perceel plaatsvindt. Ondergronds bouwen Voorgesteld wordt om ondergronds bouwen binnen het gehele plangebied toe te staan, gerekend vanaf peil. Dit met uitzondering van de hoger gelegen gedeelten van het plangebied, in verband met de stabiliteit van de ondergrond van de steilwand. Bouwen tegen of in de directe nabijheid van de aanwezige steilwand, om onveilige/gevaarlijke situaties als gevolg van afbrekende mergelstukken te vermijden. Voorgesteld wordt om, ter plaatse van de meest risicovolle delen van de steilwand (hetgeen onder andere afhangt van het hellingspercentage ter plaatse) een bebouwingsvrije zone op de plankaart op te nemen. De daarbij te hanteren bebouwingsvrije afstanden zijn daarbij afhankelijk van de aard van de situatie en het nut en de noodzaak om ter plaatse geen nieuwe bebouwing toe te staan. Middels een vrijstellingsbevoegdheid voor het College van Burgemeester en Wethouders kan, mits de aard, omvang en noodzaak van het bouwwerk is aangetoond, worden afgeweken van het bouwverbod in deze zones.

In het kader van de ambtelijke brainstormsessie, zoals deze heeft plaatsgevonden d.d. 14-05-2007, zijn in aanvulling op de voorgaande punten 1 t/m 15 nog beleidskeuzes geformuleerd ten aanzien van de volgende aspecten:

Hoofdstuk 4

41

42

Hoofdstuk 4

5.

CONCLUSIES

passend

in

de

bestemmingen

“Centrumdoeleinden” en/of “Gemengde doeleinden” Ontwikkelingen

In onderhavig rapport ‘Uitgangspuntennotitie bestemmingsplan ‘Centrum Valkenburg’’ zijn de resultaten van de analysefase in het kader van het bestemmingsplan beschreven en nader uitgewerkt. Allereerst zijn de resultaten van de uitgevoerde gebiedsverkenning samengevat, alsmede een aantal onderzoeks- en beleidsaspecten nog eens in het kort beschreven. Deze analyse heeft vervolgens een aantal vraagpunten opgeleverd, welke concreet geformuleerd zijn in hoofdstuk 3.

in •

schetsfase

Centrumplan

architect

van

Reeth/3W Vastgoed, locatie Geulhal opnemen via wijzigingsbevoegdheid •

Gebied

kabelbaan/Panorama-

grot/Den Driesch uitsluitend huidige situatie bestemmen Overnachtingslocaties

•

In bestemming “Centrumdoeleinden” en “Gemengde doeleinden”:

-

Vervolgens zijn de vraagpunten per thema nader uitgewerkt en zijn dienaangaande concrete voorstellen voor de nieuwe bestemmingsregeling uitgewerkt (hoofdstuk 4).

cat 1-bedrijven aanduiding “uitsluitend

hotel/pension

toege-

staan” -

cat 2-bedrijven meerdere mogelijke functies

De concrete inhoudelijke voorstellen aangaande de ontstane vraagpunten zijn als volgt samen te vatten:

•

Overige gebieden: positieve bestemming

met

wijzigingsbe-

voegdheid naar wonen

Thema

Vraagpunt

Voorstel

Automatenhallen

•

Regeling

middels

welzijnsplan.

Wonen/ Geldende bouwrechten nieuwbouw

Geldende bouwrechten van incidentele locaties worden gerespecteerd, tenzij

Projecten welke vrijstellingsproce-

nieuwe ontwikkelingen

dure doorlopen hebben •

Hoofdstuk 5

Bestaande

hallen

worden positief bestemd Beeldkwaliteitsplan

•

strijdig met geldend beleid/milieueisen Rechtstreeks bestemmen •

gemeentelijk

Herzien en aanpassen aan uitgangspunten vastgesteld ruimtelijk-functioneel beleid

•

Koppelen aan voorschriften be-

Ontwikkelingslocaties Retailstruc-

stemmingsplan middels Beschrij-

tuurvisie, voorzover rechtstreeks

ving in hoofdlijnen

43

Wonen in centrum

•

Binnen

bestemming

•

“Centrum-

doeleinden” en “Gemengde doel-

oppervlakte en aantal mogelijk in

einden” op zowel begane grond en

verdieping(en)

beide concentratiegebieden

rechtstreeks

•

Theodoor Dorrenplein overgangs-

•

Geen nieuwe “harde horeca” en

•

Bestemming “Gemengde doelein-

toegestaan, met uitzondering van horeca-concentratiegebied,

gebied

waar

wonen op begane grond niet is

uitsluiting sex- en coffeeshops

toegestaan. •

Buiten “Centrumdoeleinden” en

den” met geringere mogelijkhe-

“Gemengde doeleinden” wonen

den tot functiemenging en als

op verdieping(en) niet toegestaan,

overgang richting woongebieden •

tenzij bestaand. •

Voorzieningen

Bestaande voorzieningen buiten

Inhoudelijk aansluiten op regeling

“Centrumdoeleinden”

bestemmingsplan

mengde doeleinden” positief be-

“Kernen

Val-

en

“Ge-

kenburg aan de Geul”

stemmen met wijzigingsbevoegd-

Geldende planologische •

Geldende bouwrechten van inci-

heid naar wonen

rechten bestaande be-

dentele locaties worden gerespec-

Inrichting

drijven cq. grondeigena-

teerd, tenzij strijdig met geldend

gebied

ren

beleid

Uitbreidings- en intensi- • veringsmogelijkheden

•

bestaande bedrijven

openbaar •

in

bestemmingen

voor doorgaand verkeer en ver-

Handhaven bestaande bedrijven

•

Geen dwarsprofielen op plankaart

Op bedrijfslocaties alleen catego-

•

Ondergronds parkeren afhankelijk van verkeerssituatie ter plaatse

rie 1 en 2 bedrijvigheid toestaan, zige bedrijven

Recreatie en Bestaande voorzieningen • toerisme •

Bestemming leegstaande Conform geldende bestemming uit (winkel)panden

Onderscheid blijfsgebieden

met uitzondering van nu aanwe-

44

Ondergeschikte functiemenging in

Positief

bestemmen

bestaande situatie Meervoudig gebruik grotten en ondersteunende

thans vigerende bestemmingsplan

conform

bouwwerken,

geen gebouwen zijnde toestaan

Omvang voorzieningen- •

Bestemming

aanbod en nieuwvesti-

den” met concentratiegebieden

ging

horeca en detailhandel

“Centrumdoelein-

Bescherming

waarde- •

volle groenelementen

•

Aanduiden bomen op plankaart Bosgebied

overeenkomstig

be-

Hoofdstuk 5

•

stemmen en recreatief medege-

Koppeling

bruik regelen

teitsplan

Waarden

beschermen

•

(milieugevoelige)

lijk-functioneel beleid •

Bij directe toekenning

nieuwe

bestemming

Herzien en aanpassen aan uitgangspunten vastgesteld ruimte-

middels

aanlegvergunningstelsel

Onderzoeksaspecten

beeldkwali- •

Koppelen aan voorschriften bestemmingsplan middels Beschrijving in hoofdlijnen

dient onderzoek uitgevoerd te zijn •

Bij opnemen geldende bouwrechten dient inzicht te zijn in bodem,

Voor nadere achtergrondinformatie aangaande de bestemmingsvoorstellen, wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deze Uitgangspuntennotitie.

geluid en archeologische waarden

•

In

wijzigingsbevoegdheid

(voor

indirecte ontwikkelingen) voorwaarden opnemen dat alle noodzakelijke

onderzoeken

worden

uitgevoerd en uit resultaat blijkt dat geen belemmering optreedt

Algemeen

Bescherming cultuurhis- •

Specifieke regeling in beschrijving

torische waarden

in hoofdlijnen en bouwvoorschriften van planvoorschriften opnemen •

Aanduiding “Beschermd Stadsgezicht” op plankaart

•

Opnemen

aanlegvergunningstel-

sel Ondergronds bouwen

Toestaan in gehele plangebied vanaf peil, met uitzondering van hoger gelegen delen als gevolg van stabiliteit steilwand

Hoofdstuk 5

45

46

Hoofdstuk 5

6.

PROCEDURE

De in de voorgaande hoofdstukken beschreven vraagpunten en daaruit geformuleerde beleids- en bestemmingsregels/voorstellen, zullen als basis gaan dienen voor het op te stellen nieuwe bestemmingsplan en derhalve ter beoordeling en accordering worden voorgelegd aan het College van Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad.

Hoofdstuk 6

47

48

Hoofdstuk 6

Gemeente Valkenburg aan de Geul Uitgangspuntennotitie bestemmingsplan “Centrum Valkenburg”

Venloseweg 25931 GT Tegelen www.bro.nl

telefoon 077 373 06 01 fax 077 373 76 94

Documentatiepagina

Opdrachtgever(s):

Gemeente Valkenburg aan de Geul

Titel rapport:

Uitgangspuntennotitie bestemmingsplan “Centrum Valkenburg”

Rapporttype:

Definitief

Rapportnummer:

211x01305/Vb-Vb

Datum:

21 mei 2007

Contactpersoon opdrachtgever(s):

Mevrouw H. Dooper

Projectteam BRO:

Frank Janssen, Anouk Beurskens

Trefwoorden:

Centrum Valkenburg, uitgangspuntennotitie, bestemmingsplan

Beknopte inhoud:

Onderhavige notitie bevat de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan “Centrum Valkenburg” op basis van analyse en inventarisatie.

e-mail: [email protected]