juli 2014
NOTA ZIENSWIJZE BESTEMMINGSPLAN ‘AAN DE SINGEL’ Het ontwerp bestemmingsplan Aan den Singel heeft vanaf 16 april tot en met 27 mei 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er twee zienswijzen ingediend. Hieronder zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een inhoudelijke beantwoording. ZIENSWIJZEN: 1. Beelaerts advocaten, de heer Ipenburg (Lopikersingel 17) en de heer van den Berg (Lopikersingel 15) a.
De bebouwing welke gesloopt wordt is cultuurhistorisch wel van belang. Deze is ondergeschikt aan de naastgelegen cultuurhistorische bebouwing en ligt in de rooilijn verder terug. De nieuwe bebouwing is niet ondergeschikt en maakt de bestaande cultuurhistorische bebouwing (de melkfabriek) tot een detonerend aanhangsel. Gemeentelijke reactie Het bouwplan en de ingediende zienswijzen zijn voorgelegd aan Adviesbureau Culthis ter advisering. Culthis heeft een beknopte cultuurhistorische effectanalyse opgesteld. Dit deskundigen oordeel is als bijlage aan de Nota zienswijzen toegevoegd. In de analyse komt Culthis tot de volgende conclusie. Uit een analyse van de aanwezigecultuurhistorische waarden en het voorliggende plan blijkt dat er voldoende verbanden zijn gelegd tussen de aanwezige cultuurhistorische waarden en de planontwikkeling. De effecten kunnen als een minimale ingreep op de aanwezige cultuurhistorische waarden worden beschouwd. Er is zeker geen sprake van een ernstige aantasting van aanwezige waarden.
b.
Op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Bro dient onderzoek gedaan te worden naar de cultuurhistorische waarden. Dit onderzoek en de onderbouwing van het bouwplan ontbreekt in de plantoelichting. Gemeentelijke reactie In het kader van het ontwerp bestemmingsplan is invulling gegeven aan het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 1 Bro. De cultuurhistorische waarde is beknopt omschreven, aan de hand van de Adviesnota Cultuurhistorie zoals in maart 2014 vastgesteld door de raad. De ingediende zienswijze is echter aanleiding geweest om nader onderzoek te verrichten. Dit nadere onderzoek is uitgevoerd middels het opstellen van een cultuurhistorische effectanalyse. Deze effectanalyse wordt als bijlage opgenomen bij deze nota zienswijzen en het bestemmingsplan. De plantoelichting wordt aangepast. De conclusie van reclamanten dat de cultuurhistorische waarden van de melkfabriek onevenredig wordt aangetast blijkt niet uit deze analyse en wordt daarom ook weersproken. De analyse wordt in de plantoelichting verwerkt.
c.
Het beeldkwaliteitsplan spreekt een voorkeur uit voor een ‘wegvallende’ verdieping. Dit wegvallende gedeelte wordt gemist in het daadwerkelijke bouwplan. Daarmee voldoet het bouwplan niet aan het opgestelde beeldkwaliteitsplan. In de planregels wordt een regeling voor de verbijzondering van de derde bouwlaag gemist. Het opgenomen bouwplan in de toelichting laat dan ook goed de juridische mogelijkheden zien. Gemeentelijke reactie Het beeldkwaliteitsplan spreekt inderdaad over een verbijzonderde 3e laag maar ook over een volwaardige laag. Het beeldkwaliteitsplan is gebruikt door de welstandscommissie om vervolgens het plan te toetsten. Met het bouwplan zoals deze nu voorligt kan de welstandscommissie instemmen. Omdat de verbijzondering ook gevonden kan worden in materialisering is er voor gekozen in de planregels hiervoor geen specifieke regeling op te nemen of te werken met een goot- en nokhoogte. Voorgaande sluit niet uit dat wel een goot wordt toegepast.
d.
Het beeldkwaliteitsplan kan niet gebruikt worden ter onderbouwing van of in de waardering van de cultuurhistorische waarden. Buro SRO is niet ter zake kundig en het beeldkwaliteitsplan spreekt zich hier ook niet over uit. Nu er geen toetsingskader is kan ook de welstandscommissie zich hierover niet uitspreken en kan zij geen invulling geven aan hetgeen is opgenomen in artikel 5 van de planregels. Gemeentelijke reactie De cultuurhistorische waarde is afzonderlijk beschreven en opgenomen in artikel 5 van de planregels, de dubbelbestmming ‘Waarde – Cultuurhistorie 1’. Het beeldkwaliteitsplan spreekt zich hier niet over uit. Het beeldkwaliteitsplan spreekt zich uit over hetgeen in beeld wenselijk is. Dat hier een relatie met de omgeving wordt gelegd is evident. In Artikel 5 van de planregels is geregeld dat op gronden in het plangebied de gelegde
juli 2014 bestemmingen niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de waardevolle landschaps- en bebouwingsstructuren en landschapselementen. Er mag in principe op deze dubbelbestemming niet worden gebouwd, mits schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de welstands- en monumentencommissie respectievelijk een deskundige op het gebied van cultuurhistorie. In casu is ervoor gekozen de toets omtrent cultuurhistorie voor te leggen aan Culthis. Verwezen wordt naar de cultuurhistorische effectanalyse. Hieruit blijkt dat de cultuurhistorische belangen, als gevolg van het bouwplan, niet onevenredig worden geschaad. e.
In het kader van de ruimtelijke kwaliteitswinst wordt volledig voorbij gegaan aan de bestemmingswijziging naar wonen. Gemeentelijke reactie In het huidige bestemmingsplan heeft perceel de bestemming ‘Gemengde doeleinden’. Dit betreft een ruimte bestemming. Hierbinnen is onder andere toegestaan publiekgerichte dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen, kantoren, volumineuze detailhandel, bedrijven. Wonen is hierbinnen (onbeperkt) toegestaan. Er is derhalve geen sprake van een functiewijziging, maar een functieverenging. In planologisch opzicht ontstaat er een beter beheersbare situatie, wat positief is voor de omgeving. In de omgeving is alleen de functie wonen ook beter passend. Het wonen is derhalve in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.
f.
De suggestie dat met de hoge bebouwing wordt aangesloten met de omliggende bebouwing is onjuist. De omliggende bebouwing is hoofdzakelijk 9 meter hoog. Gemeentelijke reactie Primair is een relatie gelegd met de naastgelegen melkfabriek. In bouwhoogte is de nieuwe bebouwing afgestemd op deze bebouwing. Het nieuwe gevelbeeld geeft een uniform beeld en gezien de fysieke verbinding met de melkfabriek is dit ook verdedigbaar. Gezien de onderliggende adviezen op het gebied van stedenbouw, welstand en cultuurhistorie kan gesteld worden dat er terdege sprake is van een passende aansluiting op de omliggende bebouwing.
g.
Er is geen sprake van een deugdelijk beleid. Het bestemmingsplan is opgesteld rondom het bouwplan. Deze volgorde der dingen getuigd niet van een deugdelijk ruimtelijk beleid. Enkel omdat het bouwplan niet past mag geen aanleiding zijn tot een nieuw plan. Gemeentelijke reactie
De ontwikkeling is gestart met het feit dat de huidige bouwmarkt verplaatst wordt naar het nieuwe bedrijventerrein Zevender. Gezien de potentiele ruimtelijke kwaliteitswinst zijn er specifiek voor de locatie randvoorwaarden opgesteld. De bestaande rooilijn van de melkfabriek en de vrijstaande villa aan de noordzijde van het plangebied vormen het uitgangspunt voor de herontwikkeling. De uitgangspunten zijn verwoord in het beeldkwaliteitsplan dat in een vroeg stadium al ter inzage heeft gelegen en welke als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd. Bij nadere uitwerking is er voor gekozen om het pand iets terug te leggen bij de aansluiting met de melkfabriek, wat de beeldkwaliteit nog meer ten goede komt. Om de kwaliteit van het plan verder te waarborgen is het nodig geweest om buiten de bestemmingsgrenzen te kijken. Deze kwaliteitsverbetering ten opzichte van het bestaande bestemmingsplan heeft ons aanleiding gegeven een nieuw bestemmingsplan op te stellen .
De conclusie van reclamant dat er geen sprake is van een deugdelijk ruimtelijk beleid wordt daarom niet gevolgd. h.
De stelling dat er onvoldoende levensloop bestendige appartementen zijn in Schoonhoven wordt niet gevolgd. Er zijn voldoende plannen gerealiseerd waar nog appartementen te koop zijn. De stelling is dan ook onjuist. Uiteraard kan het zijn dat er vraag is naar dit specifieke plan maar dit leidt tot leegstand elders wat in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
juli 2014 Gemeentelijke reactie i.
Bouw van 12 appartementen past binnen de recentelijk vastgestelde lokale woonvisie. Een belangrijke ambitie daarin is het uitbreiden van het aanbod aan gelijkvloerse (nultreden) woningen. Dit is mede van belang met het oog op het langer zelfstandig wonen van oudere huishoudens en de extramuralisering (meer zorg aan huis, minder zorg in verzorgingstehuizen). Uit de Woonvisie: “We vinden het belangrijk dat ouderen en zorgbehoevenden dichtbij de voorzieningen kunnen wonen. We streven er daarom naar om nieuwbouw bij centrumvoorzieningen zoveel mogelijk levensloopgeschikt te maken.” Binnen de huidige nieuwbouw plannen in Schoonhoven is het aanbod van duurdere koopappartementen (nultredenwoningen) in het centrum beperkt. Alleen in het project Hooijkaas zijn enkele levensloopgeschikte appartementen opgenomen. Aangezien het project ‘Aan de Singel’ voorziet in enkel 12 woningen sluit dit aan bij de kleinschalige vraag naar levensloopbestendige koopappartementen. Dat het specifieke bouwplan voorziet in een behoefte blijkt ook uit het aantal voorinschrijvingen welke reeds ontvangen zijn bij de initiatiefnemer. Reclamant wordt niet gevolgd in de stelling dat dit plan leidt tot leegstand elders en er daarmee geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
De bouw van 12 appartementen is op genomen in de Regionale Lijst Woningbouwplannen Midden-Holland (behorend bij uitwerking van de Regionale Agenda Wonen, RAW). De provincie eist dat woningbouwplannen van gemeenten op regionaal niveau worden afgestemd. Plannen die overeenstemmen met de RAW voldoen op basis van de Verordening Ruimte 2012 aan het onderdeel verantwoording van de behoefte en regionale afstemming daarvan uit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Onlangs heeft die afstemming voor het onderhavige plan plaatsgevonden. Daarbij zijn de 4 basisvereisten getoetst zoals die door de provincie in de Verordening Ruimte worden gesteld:
Een realistisch kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma Een regionale woonmilieutaal ten behoeve van de onderlinge afstemming van plannen Voldoende sociale voorraad ten behoeve van de doelgroep en bepaling van eventuele schaarste. Toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau.
De door ons gevolgde procedure heeft geleid tot instemming van de regiogemeenten met de realisatie van de woningen. Overigens geldt dat het al dan niet verkopen van appartementen, om woningen in algemeen, van een groot aantal factoren afhankelijk is, welke niet allen betrokken en meegewogen kunnen worden in de besluitvorming. Beoordeeld dient te worden of het specifieke plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. In casu kan deze vraag bevestigend worden beantwoord. j.
Een gedeelte van de parkeervoorzieningen zijn gelegen buiten het plangebied. Deze kunnen niet meegenomen worden in de beoordeling. Derhalve wordt niet voldaan aan het vereiste aantal parkeerplaatsen. Gemeentelijke reactie Het bestemmingsplan is beperkt tot de te wijzigen bestemmingen. De kavel en het her te ontwikkelen gebied is groter. Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid binnen het plangebied zoals afgesproken in de anterieure overeenkomst. Dat er geen wijziging van de bestemming noodzakelijk is voor de gronden gelegen aan de voorzijde van het nieuwe complex en als gevolg hiervan dit deel buiten het bestemmingsplan is gelaten doet hieraan geen afbreuk. De parkeerbehoefte onder de huidige functie van bouwmarkt bedraagt 48 parkeerplaatsen, terwijl er feitelijk aanzienlijk minder zijn. De parkeerbalans voor het project is als volgt: Parkeerbehoefte 12 woningen, middelduur, centrumgebied: 12 x 1,5 = 18 pp. Parkeren nieuwe situatie: o Voorzijde (binnen plangebied): 5 parkeerplaatsen o Achterterrein: 8 parkeerplaatsen o In garages / garageboxen: 13 pp x 0,5: 6,5 parkeerplaatsen Totaal: 19.5 parkeerplaatsen t.b.v. een behoefte van 18 parkeerplaatsen. De parkeerdruk neemt dus fors af ten opzichte van de huidige situatie.
juli 2014
k.
De regeling voor beroepen en bedrijven aan huis is niet gelimiteerd in omvang indien alleen een beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend. Gemeentelijke reactie Artikel 3 lid 1 wekt de suggestie dat wonen en bedrijvigheid los van elkaar kunnen worden uitgeoefend. Hiervan is geen sprake. In artikel 3.3.1 van het bestemmingsplan zijn regels opgenomen wanneer beroepsmatige activiteiten in de woning zijn toegestaan. De regeling wordt hierin verduidelijkt in die zin dat kenbaar is dat aanvullend op het wonen een bewoner kleinschalige bedrijfsactiviteiten mag ontplooien. Hiertoe wordt de begripsbepaling en artikel 3.1 aangepast.
l.
In de melkfabriek vinden verschillende activiteiten plaats welke een parkeerbehoefte met zich meebrengen. Deze behoefte wordt opgevangen op de locatie van Kommer. De gelegenheid komt te vervallen daarmee is er een toename van de parkeerdruk welke in het nieuwe plan niet wordt opgevangen. Gemeentelijke reactie Bij de parkeerbalans zijn we uitgegaan van een parkeerbalans binnen de grenzen van het plangebied, dat is een logische begrenzing van het plan en sluit aan bij de normale werkwijze bij het opstellen van een parkeerbalans. Gezien de parkeerbehoefte van de huidige bouwmarkt met kantoor is het niet aannemelijk dat de parkeerdruk van de functie van de melkfabriek de aanwezige 8 parkeerplaatsen inneemt, aanvullend op de parkeerdruk van de bouwmarkt: na realisatie van het plan is er duidelijk sprake van een verlichting van de bestaande parkeerdruk. De melkfabriek heeft overigens ook nog parkeerplaatsen die vallen binnen haar eigen balansgebied, die blijven gewoon in stand.
ZIENSWIJZEN: 2. De heer Schuurman (Lopikersingel 19) a.
De bebouwing is niet passend in de omgeving. De bouwmassa verdubbelt en leidt tot een verslechtering van het uitzicht. De bouwmassa is ook niet passend binnen het beschermde stadsgezicht. Gemeentelijke reactie Het bouwplan en de ingediende zienswijzen zijn voorgelegd aan Culthis ter advisering. Culthis heeft een beknopte cultuurhistorische effectanalyse opgesteld. Dit deskundigen oordeel is als bijlage aan de Nota zienswijzen toegevoegd. Uit een analyse van de aanwezige cultuurhistorische waarden en het voorliggende plan blijkt dat er geen sprake van een ernstige aantasting van aanwezige cultuurhistorische waarden. De bouwmassa is afgestemd op het naastgelegen pand. Voor dit gedeelte van de Singel wordt een uniform beeld gecreëerd. De stelling dat de bebouwing niet passend is wordt niet gedeeld.
b.
Met het toestaan van bebouwing tot 12 meter hoog wordt een precedent gecreëerd. Gemeentelijke reactie Het creëren van een precedent wordt tegengesproken. De ruimtelijke afweging kan niet losgezien worden van de ruimtelijke context. In casu wordt deze context in belangrijke mate bepaald door de belendende bebouwing. Dit maakt deze situatie in zekere zin uniek waarmee er geen precedent wordt gecreëerd.
c.
Het plan voorziet in de realisatie van parkeergarages en parkeerplaatsen. De garages en parkeerplaatsen dienen aangekocht te worden door bewoners, echter hier is geen verplichting toe. Daarmee kan er de situatie ontstaan dat de parkeerdruk fors toeneemt.
Gemeentelijke reactie Ten opzichte van de situatie zoals zij nu is opgenomen in het bestemmingsplan is er sprake van een sterke afname van de parkeerdruk. Het huidige bestemmingsplan biedt immers al de ruimte voor de bestaande bouwmarkt met kantoor met een parkeerdruk van ca. 48 plaatsen. Daarvoor zijn maar 8 parkeerplaatsen
juli 2014 aanwezig voor het pand. Daarmee is het zeker dat de nieuwe situatie minder parkeerdruk levert ten opzichte van de bestaande situatie, aangezien de parkeerdruk van de nieuwe situatie maximaal 18 parkeerplaatsen betreft. In de nieuwe ontworpen nieuwe situatie wordt overigens voldaan aan het gemeentelijke beleid wat betreft aantallen, door te voorzien in het aantal parkeerplaatsen zoals voorgeschreven door het CROW. In deze situatie zijn er 5 parkeerplaatsen langs de straatzijde, 8 parkeerplaatsen op het achterterrein en 13 parkeerplaatsen in parkeerboxen gepland. Daarmee wordt voorzien in 26 parkeerplaatsen, waarbij de parkeerboxen conform CROW maar voor 0,5 meetellen (6.5 plaatsen) en daarmee is voorzien in 19.5 plaatsen voor 12 middeldure woningen. Hoewel verkoop van parkeerplaatsen buiten de woning-eigenaren niet is uitgesloten, achten we het niet aannemelijk dat dit gebeurt aan mensen die geen parkeerdruk uitoefenen in de huidige omgeving, zoals aangegeven in het gemeentelijk beleid (ca. 1 km) en daarmee geen belang hebben bij parkeren op deze plek. Daarbij heeft de Ontwikkelaar (C.P. Kommer en Villa Vera) aan ons schriftelijk aangegeven de volgende werkwijze te volgen bij de verkoop van de parkeerplaatsen: - Niet verkochte garages blijven voorlopig in eigendom van de Ontwikkelaar en zullen niet aan derden worden verkocht tenzij niemand uit het complex de garages wil kopen of huren. De VVE moet straks goedkeuring geven over de eventuele verkoop van de garages aan mensen buiten de VVE of familie Kommer. Daarbij zullen voorwaarden worden gesteld dat de garages niet als werk- of opslagruimte van ZZP'ers gebruikt mogen worden, maar echt als garage/ stallingsruimte voor personenauto's/ fietsen/ scooters of scootmobielen. - Mocht de belangstelling voor de garages tegenvallen dan kan de Ontwikkelaar alsnog besluiten om wellicht 1,2 of 3 garages niet te bouwen en daarvoor in de plaats parkeerplaatsen te maken. In dat geval wordt alles nog gunstiger omdat een garage voor 0,5 pp telt een parkeerplaats voor 1. Vooralsnog verwachten we geen problemen omdat de verkoop van de garages en de bergingen evenredig geschiedt. Zoals reeds eerder is aangegeven zal familie Kommer of de ontwikkelaar de resterende (eventueel niet verkochte) appartementen aanhouden en deze gaan verhuren. Dat geldt dus ook voor de garages. Ook de eventuele verhuur zal primair aan de kopers/ huurders van de appartementen zijn. Als de parkeerplaatsen niet verkocht worden blijven deze over en zijn ze voor de bewoners vrij te gebruiken. De meeste mensen willen graag een eigen en vaste parkeerplek op eigen terrein (achter de poort die aan de zijkant komt). Als er geen belangstelling is om een pp te huren, dan blijven ze vrij beschikbaar voor de leden van de VVE, maar dat geeft dus geen garantie dat je je auto binnen de omheining en dicht bij huis kan parkeren. Deze oplossing is vaker toegepast en werkt goed.
juli 2014 Ambtelijke wijzigingen Een afwijkingsmogelijkheid voor bedrijfsmatige activiteiten aan huis wordt opgenomen
