08.12 Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Mill Houtspoor 3 december 2009
Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein en woonwijk Mill Houtspoor
INHOUD INLEIDING BEDRIJVENTERREIN
stedenbouwkundigplan Mill Houtspoor oriëntatie plaatsing op perceel bouwvolume terreininrichting en openbaar gebied inrichting en materialisatie bedrijventerrein installaties, docks en opslag duurzaam bouwen materialisatie terreinafscheiding parkeren logo en bedrijfsnaam
GROENZONE
scheidende wand bedrijventerrein / woonwijk
WOONWIJK
woningtype materialisatie woningen voorbeeld bestrating woonwijk
3.
4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 15. 16. 17.
18.
19. 20. 21.
2
INLEIDING De locatie Van Hout is gelegen ten zuiden van het centrum van Mill, tussen de Wanroijseweg, de Parallelweg, de 1e Industrieweg en de Bakhuisweg. Het terrein is ruim 10 ha groot en is in gebruik geweest bij houtverwerkingsbedrijf Van Hout. De locatie neemt een dominante positie in op bedrijventerrein Het Spoor.
Het bedrijventerrein wordt ontsloten via een duidelijke ontsluitingsroute, de Van Houtlus. De te vestigen bedrijven zullen zich hierop oriënteren. Voor de bedrijfsbebouwing zijn onder andere eisen vastgelegd ten aanzien van plaatsing op het perceel, verschijningsvorm, hoogte en terreinindeling.
Het sinds 2006 grotendeels braakliggende terrein komt voor herontwikkeling in aanmerking. Er wordt een bijzondere omgeving gecreëerd, waar bedrijvigheid, wonen en natuur op harmonische wijze bij elkaar komen.
Voor de te behouden beeldbepalende elementen kantoorpand aan de Wanroijseweg en de schoorsteen aan de Parallelweg worden geen nadere eisen opgenomen. Deze zullen in de huidige vorm blijven bestaan, totdat deze in de toekomst met een wijzigingsbevoegdheid kunnen veranderen in enige vorm van wonen, werken of dienstverlening.
De grens van het plangebied wordt aan de noordzijde gevormd door de voormalige spoorlijn en het centrum van Mill. De Wanroijseweg met lintbebouwing vormt aan de oostzijde de grens. Ten zuiden en westen wordt het gebied begrensd door de bedrijfsgebouwen van Banketfabriek Gebr. Van Rooij en MillPanel. Het plangebied bestaat uit vier deelgebieden, te weten: bedrijvigheid in het zuiden grenzend aan het bestaande bedrijventerrein Het Spoor, het voormalige kantoorpand van Van Hout, woningbouw in het noorden aansluitend op de Wanroijseweg en de groenzone als verbinding tussen de functies in.
Ten oosten van het bedrijventerrein wordt een kleine woonwijk met laagbouw ontwikkeld. Voor deze woningen zijn enkele beeldbepalende eisen, zoals materialisatie, kapvormen en architectuur omschreven. De groene slinger scheidt de functies werken en wonen en doet dienst als langzaam verkeerroute, recreatievoorziening en waterberging. De slinger vormt de ruggengraat van het plangebied en is daarom als hoogwaardig landschappelijk element vormgegeven.
3
STEDENBOUWKUNDIGPLAN MILL HOUTSPOOR
EIS PARALLELWEG
bedrijven en kantor bebouwingshoogte schanswand kokow
PARALLELWEG
1e IN DUST RIEW EG
groenzone met wad spelen en voet-fiets schanswand kokow
groenzone met par en inritten
bedrijventerrein
detailhandel volumineuze goede max. 10 m WEG OYSE WANR
UISW BAKH
woningbouw
EG
1e INDUSTRIEWEG
groenzone
tuin / erf / schuur / pad met gaas 1.8 m met hedera
woonwijk
kantoor / werken / w parkeren / tuin
bestaande bebouw kantoor / werken
BAKHUISWEG
tuin / parkeren
SEWEG BERENT
08.12 Mill houtspoor 2008
4
datum:19-10-2009
s
bedrijventerrein
ORIËNTATIE
EIS
Het bedrijventerrein kenmerkt zich als lokaal bedrijfsterrein voor Mill. De bedrijfsgebouwen richten zich op de Van Houtlus met uitzondering van de detailhandelslocatie die zich op de 1e Industrieweg richt. Belangrijk is het nastreven van een samenhangend ruimtelijk beeld op het bedrijfsterrein. De panden zullen aan de straatzijde over een zone van 10 meter diepte een afwijkende architectonische verschijningsvorm krijgen, de voorbouw. Achter deze zone zal de massa van het hoofdgebouw staan, de bedrijfshal.
verkaveling indicatief
5
bedrijventerrein
PLAATSING OP PERCEEL
EIS
- tussen zone voorbouw en zone hoofdbouw moet een hoog teverschil van minimaal 2 meter toegepast worden; - afstand bebouwing hoofdbouw tot voorste perceelsgrens is minimaal 12,5 meter; - voorbouw zone mag voor maximaal 50% van de perceels breedte bebouwd worden, voorbouw niet breder dan hoofd bouw; - afstand bebouwing tot achterste perceelsgrens is minimaal 3 meter, behoudens aan de zijde groenzone.
variabel
variabel
variabel min. 3m
variabel min. 3m
Maximale bouwhoogte 10m
minimaal 11m
Maximaal 8m 2,5m
maximaal 50% van breedte terrein
variabel
12,5m
minimaal 11m
minimaal 50m
verplicht
verplicht
Maximale bouwhoogte 10m
Maximaal 8m
variabel
Maximale bouwhoogte 5,5m
Op de tekening zijn de eisen van plaatsing van het bedrijfspand op het perceel aangegeven: - maximaal 70 % van het perceel mag bebouwd worden; - het bedrijfspand moet in één perceelsgrens worden gebouwd; - in de andere perceelsgrens is bebouwing toegestaan tot een maximale hoogte van 5,5 meter en op een afstand van minimaal 12,5 meter vanuit de voorste perceelsgrens; - een open en toegankelijke onbebouwde strook van minimaal 11 meter breedte moet aanwezig zijn over minimaal 50 meter, gemeten vanaf de voorste perceelsgrens;
12,5m
2,5m
maximaal 50% van breedte terrein
6
bedrijventerrein
BOUWVOLUME Het te bouwen bedrijfspand en hal dienen te bestaan uit één of twee kubusvormige volumes. Het centrale uitgangspunt is dat de kubusvormen zo zuiver mogelijk gehouden worden zonder uitsteeksels en toevoegingen. Insneden ten behoeve van laadplatformen en docks zijn toegestaan, mits de suggestie van een kubusvorm behouden blijft. Onderstaand schema laat een aantal voorbeelden zien wat onder andere de mogelijkheden zijn.
WENS / EIS Het is mogelijk de twee bedrijfspanden van twee naast elkaar gelegen kavels aan elkaar te bouwen. Deze panden dienen bij voorkeur tijdens hetzelfde bouwproces gebouwd te worden en dienen van hetzelfde materiaal te zijn. De verschijningsvorm aan de voorzijde dient zodanig te zijn dat duidelijk sprake is van twee gebruikers en separate entrees. Alle gebouwen dienen met platte daken te worden uitgevoerd.
7
bedrijventerrein
TERREININRICHTING EN OPENBAAR GEBIED
EIS GEBOUW Rooilijn Halfverharding (wens)
GEBOUW
2880
hekwerk met schuifpoort
Leidingzone
Berm Verhoogde band Afwerkstrook
1872
288
hekwerk met schuifpoort
Perceelsgrens
2880
GEBOUW
Fietsstrook
GEBOUW
GEBOUW
uitvergroting
Asfalt
288
1872
Fietsstrook
2880
Afwerkstrook
Groen + Bomen 2880
perceelsgrens
5760
OPENBAAR
perceelsgrens
Perceelsgrens Half verharding (wens) Rooilijn
GEBOUW
Perceelsgrens
Perceelsgrens
uitvergroting
Half verharding (wens)
Groen
Leidingzone
Straat
Groen + Bomen
GEBOUW Halfverharding
GEBOUW
Parkeren op eigen terrein niet rechtstreeks bereikbaar vanaf de openbare weg. 08.12 Mill houtspoor 2008
datum:13-10-2009
schaal: 1 : 300
8
bedrijventerrein
INRICHTING EN MATERIALISATIE BEDRIJVENTERREIN
WENS / EIS
BEDRIJF (wens) inrichting
omschrijving
Afmeting
kleur
Hekwerk Hekwerk groenzone Half verharding Stootband parkeren Asfalt Beton klinkers
spijlen hekwerk “Kokowall” Ardenner split beton rups
hoh 140mm 4m hoog
RAL 9005 naturel donkergrijs zwart zwart
open verharding
OPENBAAR (eis) inrichting
omschrijving
Afmeting
Trottoir Fietsstrook Verhoogde band Afwerkstrook / goot Scheidende wand
beton tegels asfalt beton band
300 x 300
hekwerk
“Kokowall”
hekwerk
kleur donkergrijs naturel
4m hoog
“Kokowall”
split
stootband
asfalt
waterdoorlatende betonsteen
9
bedrijventerrein
INSTALLATIES, DOCKS EN OPSLAG
WENS / EIS
Gebouwinstallaties en trafo-ruimtes dienen indien mogelijk inpandig geplaatst te worden.
12,5m
12,5m perceelsgrens
NIET ZO
NIET ZO
perceelsgrens
MAAR ZO
MAAR ZO
OF ZO
Docks mogen niet uitsteken, maar moeten indien mogelijk inpandig gehouden worden.
Containers en opslag dienen aan de achterzijde van het gebouw of achter een afscherming plaats te vinden. Deze afscherming dient op een afstand van minimaal 12,5 meter vanuit de voorste perceelsgrens te staan en een hoogte te hebben van maximaal 5,5 meter. De afscherming dient hetzelfde gematerialiseerd te worden als de massa van het hoofdgebouw.
10
bedrijventerrein
DUURZAAM BOUWEN Verschillende duurzaambouwen maatregelen, zoals energiebesparing en het toepassen van materialen met een lage milieu belasting, vormen een belangrijk aspect van de hedendaagse bouwpraktijk. Ook bij de inbreidingswijk van Mill Houtspoor dient dit aspect meegenomen te worden. Het ambitieniveau, de wettelijke eisen en de hieraan verbonden richtlijnen zullen in het programma van eisen nader toegelicht worden. In het beeldkwaliteitsplan zullen alleen de beeldbepalende maatregelen nader toegelicht worden.
Waterbeheer - Regenwater van bestrating en dak wordt d.m.v. gescheiden systeem op eigen terrein geborgen en geïnfiltreerd. - Om verontreiniging van oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het regenwater wat op de bestrating valt ontdaan wordt van verontreiniging zoals olie en zware metalen. Bestrating / Terrein verharding
WENS Dak Optie 1 Op een dak met extensieve begroeing zal het regenwater worden vastgehouden. 30% van dit water zal vertraagd worden afgegeven. De overige 70% wordt door de beplanting en bodem opgenomen en zal weer verdampen. Optie 2 Het dakwater wordt opgevangen en in de bodem geïnfiltreerd.
Zonwering Elk pand dient te zijn voorzien van geïntegreerde zonwering, zodat opwarming in de zomer voorkomen wordt. Deze zonwering dient integraal te zijn opgenomen in het ontwerp. Dit kan in de vorm van screens, een vliesgevel met zonwering of externe lamellen. Ver uitstekende zonwering is in het kader van de kubusvorm niet toegestaan.
De gemeente Mill geeft de voorkeur aan een traditionele inzameling middels kolken welke worden aangesloten op een onder de verharding gelegen regenwaterberging- en infiltratiesysteem. Het perseel kan worden bestraat met zwarte betonstenen en/of zwart asfalt.
NIET ZO......
MAAR ZO.....
OF ZO.......
OF ZO.
11
bedrijventerrein
MATERIALISATIE
WENS
De materialisatie van de bedrijfspanden bepaald in grote mate de uitstraling van het gebied. Aan dit thema wordt daarom extra aandacht besteed. Indien twee blokvolumes worden toegepast moeten twee verschillende materialen gekozen worden. De kleur van deze twee materialen mogen niet contrasteren maar dienen dicht bij elkaar te liggen in het kleurenspectrum (zie volgende pagina voor voorbeelden). Felle tinten, zoals fel paars met roze, mogen niet toegepast worden. Omdat het bedrijventerrein op een voormalig houtverwerkingsfabriek ligt wordt het gebruik van hout in de gevel aangemoedigd. Indien hout voor gevel, kozijnen of andere delen toegepast wordt moet dit voorzien zijn van FSC- of keurhout keurmerk. Het gebruik van tropisch hardhout wordt in dit verband sterk afgeraden. Details in de gevel, zoals hemelwaterafvoeren, deuren en overheaddeuren moeten dezelfde kleur hebben als het gevelvlak waarin ze geplaatst zijn.
12
bedrijventerrein
MATERIALISATIE
EIS
In onderstaand schema zijn enkele voorbeelden van kleuren combinaties en voorbeelden van materiaal combinaties weergegeven.
RAL 8008
RAL 8003
RAL 7005
RAL 7042
RAL 7002
RAL 9007
RAL 5014
RAL 8016
RAL 8004
RAL 7043
RAL 7037
RAL 1019
RAL 8022
RAL 5013
13
bedrijventerrein
VOORBEELDEN VAN MATERIAAL COMBINATIES
14
Bebouwingspercentage
bedrijventerrein
TERREINAFSCHEIDING
EIS Uitvoering scheidende wand als hoofdmassa hal maximaal 5,5 m hoog
Scheidende wand woonwijk 4m hoge “kokowall”
11m
12,5m
OPTIE 1
12,5m
12,5m
OPTIE 3
OPTIE 2
Uitvoering scheidende wand als hoofdmassa hal maximaal 5,5 m hoog
SPIJLEN HEKWERK
11m
12,5m
12,5m
OPTIE 4
OPTIE 5
- Maximale hoogte scheidende wand 5,5 meter. - hekwerken voor de voorgevel in open constructie maximaal 1,5 meter hoog, overige 1 meter hoog. - hekwerken achter de voorgevel maximaal 5,5 meter hoog.
15
bedrijventerrein
PARKEREN
EIS
Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein. In het bestemmingsplan is de parkeernorm opgenomen. Er dient voldoende parkeerruimte op eigen terrein aanwezig te zijn om de ontwikkeling en groei van bedrijven mogelijk te maken. De parkeerplaatsen op eigen terrein dienen bij voorkeur voorzien te zijn van een betonnen stootband (betonrups) om beschadiging aan het buurpand te voorkomen.
Betonrups
16
bedrijventerrein
LOGO EN BEDRIJFSNAAM
EIS
Logo’s en bedrijfsnamen dienen te worden geplaatst in het denkbeeldig vlak van de tweede verdieping. De aanduiding dient vrijstaand te zijn. Het is dus niet toegestaan een grote witte plaat met tekst op de muur te schroeven.
Losse letters tegen gevel
17
groenzone
SCHEIDENDE WAND BEDRIJVENTERREIN / WOONWIJK
EIS
+4000
AANZICHT WAND GROENZONE
"Kokowall"
HORIZONTALE DOORSNEDE
"Kokowall"
De scheidende wand wordt mee ontworpen met de groenzone.
18
woonwijk
WONINGTYPE
19
woonwijk
MATERIALISATIE WONINGEN Gebied ingetogen sfeer: De architectuur van deze woningen is eigentijds modern, maar ook traditioneel gerelateerd. Alle woningen zullen in dezelfde architectuur worden uitgevoerd. De woningen zijn voorzien van schuine kappen, die bedekt zijn met dakpannen in een rood/bruine kleur. Bij de materialisatie van de gevels worden geen materialen uitgesloten. Indien baksteen wordt toegepast, dient dit in een rood/bruine kleur te geschieden. Een combinatie van materialen is mogelijk. De kleur van de kozijnen is gebroken wit of grijs. Gebied dorpse sfeer: De architectuur van de woningen is gevarieerd, maar dorps met een informele sfeer. De individualiteit van de woningen dient benadrukt te worden, behoudens bij de rijwoningen.
EIS Doorlopend pannendak
Bakgoot
doorsnede facultatief Het pannendak kan gedeeltelijk worden doorgezet op de gevel.
Voorbeeld knikpan Wienerberger narvik datura 120 º, facultatief
Hekwerk met hedera ter plaatsen van tuinen grenzend aan groen, hoog 1.80m.
04.22 MILL HOUTSPOOR
datum: 11-4-2008
schaal: 1 : 250
De woningen zijn voorzien van schuine kappen. Het toepassen van dakpannen is vereist. De kleurstelling mag niet extreem zijn. De gevels dienen te worden uitgevoerd met baksteen, al dan niet in combinatie met andere materialen. Extreme kleuren en zwart/wit zijn niet toegestaan. Bij de kozijnen zijn ook extreme kleuren ook niet toegestaan. Voor beide sferen geldt ook dat de erfafscheidingen grenzend aan het openbaar gebied worden mee-ontworpen. Deze zullen worden uitgevoerd in hagen of hekwerken voorzien van beplanting.
20
woonwijk
c.
EIS
Perceelsgrens
VOORBEELD BESTRATING WOONWIJK
b.
a.
b. WONING Rooilijn
2400
Trottoir
Groen
Straat
Bomen + Parkeren
Tuin
Perceelsgrens
Trottoir
BEBOUWING
Voortuin
4600
Perceelsgrens Perseelsgrens
Perceelsgrens Perseelsgrens
Verhoogde band Afwerkstrook
1800
200
Straat
200
a.
Parkeren,bomen
1799
Verhoogde band Trottoir
Perceelsgrens Voortuin t.p.v. inritten antraciet betontegels 500x500 (wens)
Tuin
c.
Groen
Trottoir
Parkeren
Straat
Groen
Straat
Groen
Bomen + Parkeren
Groen
WONING
Trottoir
Straat
Trottoir
Tuin
Bomen + Parkeren
Trottoir
Bomen + parkeren
Straat
Trottoir
BEBOUWING Tuin
BEBOUWING
Tuin
Rooilijn
uitvergroting
21
Aartsen en Partners Architecten Limburglaan 5a 5616 HR Eindhoven Postbus 2441 5600 CK Eindhoven tel: +31 (0)40 255 56 87 fax: +31 (0)40 256 95 45
[email protected] www.aparch.nl
