Commissievoorstel Commissievergadering d.d.
: 8 oktober 2015
Portefeuillehouder
: wethouder H. Heijerman
Datum
: 22 september 2015
Dit commissievoorstel is
: opiniërend
Onderwerp Verzoek WZN om financiële bijdrage realisatie zorgwoningen Vlieghuislocatie Gieten Inleiding Vanwege de verplaatsing van garagebedrijf Vlieghuis van de locatie Stationsstraat 5 in Gieten naar bedrijventerrein Bloemakkers werkt Vos Bouwadvies en Management (hierna: VBM) sinds 2008 namens de grondeigenaar aan een herontwikkeling van de locatie. Wat in 2008 aanvankelijk begon als een (door het college) afgewezen plan voor reguliere woningbouw (24 appartementen) met 720 m2 dienstverleningsruimte, heeft uiteindelijk geleid tot een plan uit 2010 voor de ontwikkeling van 27 intramurale zorgwoningen (uitbreiding zorgcentrum Dekelhem) met circa 730 m2 dienstverleningsruimte op de percelen Stationsstraat 5, 7 en 9 in Gieten. Woonzorg Nederland (hierna: WZN), een woningcorporatie voor kwetsbare ouderen en mensen met een beperking en eigenaar van het tegenovergelegen verpleeg- en verzorgingshuis Dekelhem, is bij de ontwikkeling betrokken als beoogde verwerver en exploitant van de 27 zorgwoningen. Zorginstelling Icare, exploitant/beheerder van Dekelhem, zal vanuit Dekelhem de zorg- en dienstverlening aanbieden. Het vorige college heeft ten behoeve van deze ontwikkeling het voorontwerpbestemmingsplan Uitbreiding zorgcentrum Dekelhem Gieten opgesteld dat is vrijgegeven voor inspraak en wettelijk vooroverleg. Aan het plangebied is de bestemming ‘maatschappelijk-zorginstelling’ toegekend. Het college heeft in 2012 de Reactienota overleg en inspraak vastgesteld. De gemeenteraad heeft op 11 juli 2012 besloten om het bestemmingsplan en de inmiddels door VBM aangevraagde omgevingsvergunning gecoördineerd te gaan voorbereiden. In een brief van 19 juli 2012 heeft WZN de gemeente echter te kennen gegeven dat het project opnieuw zal worden beoordeeld, vanwege het besluit van de regering om per 1 januari 2013 mensen met een zorgzwaartepakket (zzp) 1-3 niet meer te indiceren voor verblijf in een zorginstelling. Als gevolg van dit besluit is een uitbreiding van zorginstelling Dekelhem met intramurale zorgwoningen (en realisatie van de beoogde bestemming ‘maatschappelijk-zorginstelling’) voor WZN niet meer aan de orde. WZN ziet echter wel mogelijkheden voor realisatie van zorgwoningen op basis van een woonbestemming in combinatie met een renovatie van het verpleeg- en verzorgingshuis Dekelhem. Met de toevoeging van zorgwoningen op de Vlieghuislocatie kan worden voorzien in een integraal aanbod bestaande uit intramurale zorg, inclusief beschermd wonen in Dekelhem en zelfstandig wonen met de daarbij behorende diensten op de locatie Vlieghuis. De woningen op de Vlieghuislocatie zijn volgens WZN en Icare een noodzakelijke aanvulling en voorwaarde voor (het behouden van) een duurzaam zorg- en dienstenaanbod in Gieten. In reactie hierop heeft het college in augustus 2012 besloten om in principe in te stemmen met een woonbestemming (t.b.v. een gelijke mix van extramurale zorgwoningen en reguliere huurwoningen) onder de voorwaarde dat uit het woonwensenonderzoek voor Gieten moet volgen dat er daadwerkelijk behoefte is aan 27 zorgappartementen in de huursector. Tevens is besloten dat niet eerder een ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd, dan nadat VBM en WZN een realisatieovereenkomst hebben gesloten (de uitvoerbaarheid moet verzekerd zijn).
De ontwikkeling belandt vervolgens in een impasse omdat WZN aangeeft dat de mogelijkheden ontbreken om het project te financieren. Daarom heeft WZN tijdens een bestuurlijk overleg op 6 maart 2013 bij het vorige college geïnformeerd of de bereidheid bestaat om financieel bij te springen. Hierop is van gemeentezijde aangegeven dat er groot belang aan wordt gehecht dat Gieten op de lange termijn blijft beschikken over voldoende capaciteit aan verpleeghuisbedden. Vanwege dat maatschappelijke belang is er niet op voorhand afwijzend gereageerd, waarbij is aangetekend dat het college zich niet verantwoordelijk acht voor het commerciële risico van een private ontwikkeling, dat van ongeoorloofde staatssteun geen sprake kan zijn en dat de raad uiteindelijk bevoegd is. Gelet op deze positieve grondhouding van het college heeft Icare, mede namens WZN, bij brief van 18 maart 2014 aangegeven dat alle betrokken partijen op het punt zijn gekomen dat zij in staat en bereid zijn de bouw van (inmiddels) 30 zorgwoningen (waardoor de dienstverleningsruimte is verkleind naar circa 420 m2) ter hand te nemen. Omdat een financiële bijdrage van de gemeente hierbij volgens Icare/WZN essentieel is wil men de invulling hiervan graag met het college uitwerken. In reactie hierop heeft het vorige college WZN bij brief van 15 april 2014 verzocht om eerst het tekort in de financiering te onderbouwen en ter beoordeling voor te leggen, waarbij tevens is aangetekend dat het aan het nieuwe college en uiteindelijk de raad is om hier een standpunt over in te nemen. In vervolg op de brief van 15 april 2014 laat WZN bij schrijven van 10 september 2014 weten voornemens te zijn om tot aankoop en exploitatie van de 30 zorgwoningen over te gaan, mits het projectspecifieke tekort van € 630.000 wordt verkleind. De van de gemeente gevraagde bijdrage zal worden ingezet om dit tekort te lenigen. In deze planopzet verkopen de grondeigenaren de locatie aan de ontwikkelende aannemer Hegeman Noord (voorheen Simon Benus bouw), die de appartementen vervolgens turn-key oplevert aan WZN. WZN is niet geïnteresseerd in aankoop van de dienstverleningsruimte. Onderzoek aspecten van staatssteun Ons college heeft WZN hierop in een brief van 23 oktober 2014 laten weten dat er weliswaar veel waarde wordt gehecht aan een verbetering van de Vlieghuislocatie in het centrumgebied van Gieten en dat het van maatschappelijk belang is dat Gieten op de lange termijn blijft beschikken over voldoende verpleeghuisbedden, maar dat het door de gemeente inzetten van staatssteun bij gebiedsontwikkeling in principe verboden is. Om deze reden heeft ons college besloten een extern onderzoek in te stellen naar de juridisch toelaatbare constructies/routes om het project Vlieghuis gerealiseerd te krijgen. Uit een advies van PlasBossinade Advocaten van 20 november 2014 blijkt dat er verschillende mogelijkheden zijn waarmee de gemeente een bijdrage aan het project zou kunnen leveren. Omdat uit de door WZN aangeleverde cijfers niet blijkt hoe WZN komt tot het gestelde tekort en het eveneens niet duidelijk is waarin dit tekort zit (in de exploitatie of in de begroting van de realisatie), is geadviseerd om eerst de gehele projectbegroting en de daarmee gestelde tekorten door een planeconoom te laten doorrekenen. Een van de uitgangspunten in het staatssteunrecht is namelijk dat een overheid in ieder geval nooit meer steun aan een onderneming mag verlenen dan strikt noodzakelijk is. Planeconomische analyse Uit een door Grontmij Nederland B.V. uitgevoerde planeconomische analyse d.d. 21 mei 2015 blijkt dat in de door WZN aangeleverde cijfers een aantal doublures zat. WZN heeft hierop een nieuwe bedrijfswaardeberekening toegezonden, waaruit blijkt dat het tekort hierin ongeveer € 300.000 lager ligt. Desondanks is een gemeentelijke bijdrage van € 630.000 euro nog steeds gewenst. Grontmij concludeert dat de gevraagde bijdrage van € 630.000 het verschil is in de stichtingskosten van de planontwikkeling in Gieten met een vergelijkbaar project in Hoofddorp. Voor het project in Hoofddorp is hierin een grondwaarde van € 15.000 per sociale huurwoning opgenomen, terwijl in Gieten € 30.000 per sociale huurwoning is opgenomen. Dit als gevolg van de hogere grondprijs die de eigenaar verlangt. Uit een eveneens door Grontmij uitgevoerde taxatie blijkt dat de huidige grondwaarde onder het vigerende plan inderdaad hoger is.
2
Uit een aanvullend advies van PlasBossinade Advocaten (25 juni 2015) blijkt echter dat naast de uitgevoerde taxatie van de marktwaarde van de panden, tevens de residuele waarde door een taxateur moeten worden vastgesteld om het werkelijke tekort van WZN te bepalen. In deze berekening zal de taxateur rekening moeten houden met de werkelijke kosten en opbrengsten, waaronder de huurexploitatie (hierbij is de vraag van belang of WZN de commerciële ruimte gaat huren). Verder betekent dit dat er gerekend moet worden met de daadwerkelijke rente (in de bedrijfswaardeberekening van WZN is gerekend met een discontovoet van 5,25%, omdat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting dit volgens WZN voorschrijven). Op grond van staatssteunregels mag een overheid namelijk alleen bijdragen in kosten die daadwerkelijk bestaan. De verwachting is dat de bedrijfswaardeberekening van WZN met een reële rente een positief exploitatiesaldo als uitkomst zal hebben. Alternatieven Op grond van de op dit moment beschikbare informatie kan in reactie op het verzoek van WZN een (principe)standpunt worden ingenomen over de voor de gemeente te bewandelen weg. Drie alternatieven worden hieronder door ons besproken (voor een volledig overzicht van de juridisch toelaatbare constructies/routes wordt verwezen naar het advies van PlasBossinade Advocaten). 1. De gemeente heeft alleen een faciliterende en toetsende (regie)rol in het project De raad kan zich op het standpunt stellen dat de gemeente de realisatie van het door private partijen (eigenaren) genomen initiatief voor ontwikkeling van de locatie Vlieghuis aan de markt dient over te laten, ongeacht of er nu wel of geen werkelijk tekort bestaat. De gemeente treedt dan slechts faciliterend op. De gemeentelijke regierol beperkt zich in dat geval tot de standaard publiekrechtelijke instrumenten die de gemeente ter beschikking staan (zoals het stellen van ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten, bestemmingsplan, vergunningen, inrichten openbare ruimte). Het college heeft in deze faciliterende rol, behalve het opstellen en in procedure brengen van het voorontwerpbestemmingsplan Uitbreiding zorgcentrum Dekelhem Gieten in 2012, in 2011 een ISV3subsidieaanvraag bij de provincie ingediend voor het centrumplan Gieten fase 2 met het onderhavige plan Vlieghuis als drager. De aanvraag betrof onder andere de volgende projectonderdelen: duurzaam veilige inrichting Stationsstraat-Noord, inrichting nieuwe entree Stationsstraat-Noord, duurzaam veilige inrichting Boddeveld en de bodemsanering van de locatie Vlieghuis. De herinrichting van het openbare gebied rond de ontwikkelingslocatie en de bodemsanering van de locatie zijn inmiddels uitgevoerd. Verder heeft het college in deze rol op verzoek van WZN in 2012 besloten om in principe in te stemmen met een woonbestemming t.b.v. een gelijke mix van extramurale zorgwoningen en reguliere huurwoningen. WZN gaf hierbij aan dat het risico op (frictie)leegstand volledig bij WZN ligt. Om het risicoprofiel te verbeteren heeft men er destijds voor gepleit om een aantal appartementen via het eigen toewijzingsbeleid te labellen als zorgwoningen en de overige appartementen te verhuren als reguliere woning. WZN gaat thans echter uit van 100% sociale huur (het aantal van 30 appartementen en het percentage van 100% sociale huur is door WZN niet onderbouwd). Een dergelijk percentage legt in financiële zin een grote druk op de haalbaarheid van het plan. Op grond van gemeentelijk beleid (Nota Grondbeleid, Woonvisie Aa en Hunze 2011) is het echter geen ‘must’ om alle woningen in de (sociale) huur te realiseren. De Nota Grondbeleid schrijft voor dat in alle plannen in principe 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd. In de Woonvisie Aa en Hunze 2011 is opgenomen dat door ons college per plan vooraf wordt bepaald welk percentage sociale bouw dient te worden gerealiseerd. Indien een deel van de appartementen in de reguliere huur of vrije sector koop wordt gerealiseerd zal dat een positief effect hebben op de projectbegroting van WZN. Aan de andere kant valt de huuropbrengst van de component sociale huur lager uit vanwege de passendheidsnorm waar WZN vanaf 1 januari 2016 aan moet voldoen. Het is evenwel niet ondenkbaar dat het tekort desalniettemin (aanzienlijk) lager uit zal vallen. WZN zal dat inzichtelijk moeten maken.
3
2. Het aan WZN compenseren van een (nog aan te tonen) onrendabele top ter goedkeuring voorleggen aan de Europese Commissie Mede aan de hand van een nog uit te voeren taxatie van de residuele grondwaarde per appartement, uitgaande van de actuele rentestand, kan worden bepaald of WZN werkelijk een tekort heeft. Hierbij dient volstrekte helderheid te bestaan over de (noodzakelijke) invulling van het plan. Indien daaruit blijkt dat er inderdaad sprake is van een onrendabele top (een tekort in de begroting voor de realisatie van de zorgappartementen) zal door het college/raad moeten worden bepaald welk deel van de onrendabele top zij bereid is aan WZN te betalen (indien er sprake is van een onrendabele top, zal deze naar verwachting lager zijn dan de bijdrage waar WZN om heeft gevraagd). Deze gewenste steun dient vervolgens via een staatssteunmelding door de Europese Commissie te worden goedgekeurd. 3. Aankoop gronden inclusief erfpachtconstructie De gemeente zou (eventueel een deel van) de grond (zonder panden) kunnen verwerven in plaats van Hegeman Noord, in welk geval de gemeente als eigenaar van de grond deze tegen een markconforme canon in erfpacht kan uitgeven aan WZN. Indien door de gemeente een marktconforme prijs wordt betaald en een marktconforme canon wordt gevraagd is van staatssteun geen sprake. WZN hoeft dan niet (direct) de grondprijs te financieren, waardoor de voor de realisatie van het project benodigde gelden (aanzienlijk) lager zullen uitvallen. Dit zal een positief effect hebben op de exploitatie van het project. Overeenkomsten en verschillen Verschillen
Een belangrijk verschil tussen de drie alternatieven betreft de rol die de gemeente wil en kan spelen bij de private herontwikkeling van de Vlieghuislocatie. Deze rol kan variëren van uitsluitend het (ruimtelijk) faciliteren van de beoogde ontwikkeling (alternatief 1) tot het verlenen van steun of het voeren van een actief grondbeleid (alternatief 2 respectievelijk 3). Een toets van de drie alternatieven aan de onlangs vastgestelde gemeentelijke Nota Grondbeleid leidt tot verschillende uitkomsten. In de Nota Grondbeleid is bepaald dat facilitair grondbeleid in principe het uitgangspunt is bij private planontwikkelingen waarbij de gemeente geen grondpositie heeft. Alternatief 1 is hiermee in overeenstemming. Ook alternatief 2, waarbij het handelen van de gemeente erop gericht is om geen ongeoorloofde staatssteun te verlenen, komt overeen met de uitgangspunten van de Nota Grondbeleid. Alternatief 3 dient te worden beschouwd als een ‘strategische aankoop’, waarvoor in de Nota Grondbeleid een uniform afwegingskader (randvoorwaarden) is opgenomen. In de te maken afweging dient o.a. rekening te worden gehouden met het maatschappelijk belang en het risico en rendement (minimaal kostendekkend, er dient sprake te zijn van een realistische ontwikkeling). Het moet volledig duidelijk zijn wat de consequentie voor het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is bij verwerving en welk risico de gemeente loopt bij faillissement van de opstaleigenaren (i.v.m. te betalen canon). Op basis van de huidige gegevens is een volledige toets aan het afwegingskader uit de Nota Grondbeleid niet mogelijk. Het compenseren van een onrendabele top (alternatief 2) is gekoppeld aan een - soms tijdrovende staatssteunmelding, waarbij er op voorhand geen absolute zekerheid is of goedkeuring van de Europese Commissie wordt verkregen. In het geval van alternatief 3 is van staatssteun (en van een vereiste staatssteunmelding) geen sprake, mits er sprake is van een marktconforme prijs en canon. Het compenseren van een onrendabele top (alternatief 2) is alleen aan de orde indien deze is aangetoond. Hiervoor dient eerst het werkelijke tekort van WZN te worden bepaald, aan de hand van een nog uit te voeren taxatie van de residuele grondwaarde per appartement. In het geval van aankoop van de gronden en een erfpachtconstructie (alternatief 3) zou een taxatie van de residuele grondwaarde achterwege kunnen blijven. Ook voor wat betreft alternatief 3 wordt echter geadviseerd om pas een definitief standpunt in te nemen op het moment dat het werkelijke tekort bekend is.
4
Overeenkomsten
Aan alle alternatieven dienen bepaalde voorwaarden te worden verbonden. Een gemeentelijke bijdrage (alternatief 2 en 3) is gekoppeld aan de volgende voorwaarden:
Het bestuur van WZN dient met de betrokken partijen een ontwikkelovereenkomst aan te gaan Formeel is er op dit moment ‘slechts’ sprake van een voornemen van WZN om het project te realiseren. Dit voornemen dient te worden omgezet in bestuurlijke besluitvorming. Voor wat betreft de alternatieven 2 en 3 geldt dat er vooraf juridische zekerheid dient te bestaan over uitvoering en afname van het project.
Er dient te worden aangetoond dat binnen de gemeente een woonbehoefte bestaat aan 30 nieuwe sociale huurappartementen. De Woonvisie 2011 schrijft voor dat ontwikkelingen pas worden opgestart op het moment dat een woonwensenonderzoek de noodzaak van groei van het woningbestand heeft uitgewezen. Het woonwensenonderzoek Gieten (2013) toont aan dat er voor de periode 2013-2023 een beperkte behoefte bestaat aan 10 appartementen. WZN zal de behoefte aan 30 nieuwe sociale huurappartementen moeten onderbouwen, bijvoorbeeld door middel van een woningmarktonderzoek of een lijst van gegadigden. Hierbij is relevant dat een woningcorporatie vanaf 1 januari 2016 moet voldoen aan de passendheidsnorm. Dit betekent dat de corporatie van alle toewijzingen aan huishoudens met een inkomen t/m de huurtoeslaggrens zich in ten minste 95% van de gevallen moet houden aan de volgend huurprijzen: o Bij één en tweepersoonshuishoudens; maximaal € 576,87 o Bij drie en meerpersoonshuishoudens; maximaal € 618,24 Veel senioren zullen niet in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning in het te realiseren complex omdat hun inkomen/bezit boven de huurtoelagegrens ligt.
Voor het compenseren van een onrendabele top (alternatief 2) geldt bovendien: Er dient sprake te zijn van een werkelijk tekort van WZN (hiervoor reeds uitgebreid toegelicht)
Indien na uitvoering van het project de onrendabele top van WZN als gevolg van een gewijzigde invulling lager uitvalt, dan dient de steun te worden terugbetaald (contractueel af te dekken)
De volgende voorwaarden zijn van toepassing op alle alternatieven: Een langdurige exploitatie van Dekelhem (beschermd wonen) dient te zijn gegarandeerd Ons college acht het van maatschappelijk belang dat Gieten op de lange termijn blijft beschikken over voldoende verpleeghuisbedden (beschermd wonen). WZN heeft verklaard dat het verlengen van de huurovereenkomst met Icare tot 2041 onderdeel zal uitmaken van finale besluitvorming over het project Vlieghuis. Hierbij wordt de kanttekening geplaatst dat de verpleeghuiszorg sterk onder druk staat en dat het voortbestaan mede afhankelijk is van wetgeving. Als het juridisch al mogelijk is om langdurige exploitatie te regelen, dan is het maar zeer de vraag of deze regeling afdwingbaar is.
De uitvoering van het erfinrichtingsplan (erfbeplantingsplan) voor de realisatie van een groen binnenterrein c.q. (semi-)openbare hofruimte, een daktuin en nieuwe parkeerplaatsen bij Dekelhem dient te worden geborgd. Omdat het plangebied is gesitueerd in het welstandsgebied ‘historische kern esdorp’ en de voorgenomen ontwikkeling niet volledig past binnen de uitgangspunten van het welstandsbeleid in dit deelgebied, zijn destijds door het college aan het principebesluit voor planologische medewerking randvoorwaarden ten aanzien beeldkwaliteit gesteld. Naar aanleiding hiervan zijn door of in opdracht van VBM inrichtingsplannen opgesteld en 5
aangeleverd. Op basis van deze inrichtingsplannen wordt het terrein rond de gebouwen (en de daktuin) ingericht als (semi-)openbare hofruimte die aansluit bij de bestaande (groen)kwaliteit van de omgeving en die deze versterkt. De voor de ontwikkeling vereiste parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het terrein van zorgcentrum Dekelhem. Uit het verzoek om een bijdrage van WZN en de hierbij aangeleverde cijfers en bouwtekeningen blijkt echter niet of en door wie de betreffende inrichtingsplannen worden uitgevoerd.
Alternatief 1
Consequenties Zonder een gemeentelijke bijdrage is WZN naar eigen zeggen niet bereid over te gaan tot aankoop en exploitatie van de 30 sociale huurappartementen. In dat geval zijn verschillende mogelijke scenario’s te onderscheiden: 1. De betrokken partijen onderzoeken of een gewijzigde invulling van het huidige plan (percentage reguliere huur en/of koop) wel kan leiden tot een rendabel en uitvoerbaar plan. 2. De initiatiefnemers gaan opnieuw naar de tekentafel en ontwikkelen een plan vanuit de beschikbare middelen (herbeoordeling van het huidige ruimtelijke plan). In het huidige plan zitten echter de nodige voorbereidingskosten, waardoor het vraag is of er überhaupt voldoende middelen beschikbaar zijn om een alternatief plan te ontwikkelen. 3. De bestaande objecten worden door de eigenaar te koop aangeboden. Het is onbekend of er vanuit de markt belangstelling bestaat voor de bestaande objecten. 4. Als de herontwikkeling van de locatie Vlieghuis niet doorgaat, valt volgens WZN niet uit te sluiten dat men Dekelhem na afloop van de huidige huurperiode (over circa 7 jaar) verlaat en verhuist naar nieuwbouw op een nader te bepalen locatie (niet per definitie Gieten). Het is onbekend hoe groot de kans is dat dit scenario zich in dat geval ook daadwerkelijk voltrekt.
Alternatief 2
Het aan WZN compenseren van een onrendabele top heeft financiële gevolgen voor de gemeente. Concreet zicht hierop ontstaat pas als de hoogte van de onrendabele top op de juiste wijze is vastgesteld. De vastgestelde onrendabele top kan lager zijn dan de bijdrage waar WZN om heeft gevraagd. Het is in dat geval onzeker of WZN wel wil ontwikkelen. Indien die bereidheid er wel is zal eerst goedkeuring van de Europese Commissie moeten worden verkregen via een staatssteunmelding. Een dergelijke melding zal goed gemotiveerd moeten worden met alle financiële gegevens, waarbij onder andere dient te worden aangetoond dat aan alle voorwaarden voor het compenseren van een onrendabele top wordt voldaan. Zo zal onderbouwd moeten worden dat de gemeente er een maatschappelijk belang bij heeft dat het project toch doorgang vindt. Dat kan bijvoorbeeld het tegengaan van verpaupering zijn (bestrijden leegstand) of het in stand houden van voldoende verpleeghuisbedden/zorgwoningen. Verder moet de steun proportioneel zijn en tot het noodzakelijke beperkt blijven. Het is bekend dat de Europese Commissie in dat geval veelal toestaat dat een onrendabele top door de gemeente wordt gecompenseerd. In het onderhavige geval is de verwachting dat de steun wel zal worden goedgekeurd, indien er daadwerkelijk een aanzienlijk tekort is en WZN een deel daarvan ook voor eigen rekening neemt. Voor het voorbereiden en doorlopen van de staatssteunmelding moet vaak minimaal 6 maanden worden gerekend. De kosten voor een melding liggen vaak rond de 5.000 euro ex BTW, bij grote, complexe projecten kan dit oplopen tot 10.000 euro of meer.
Alternatief 3
De grond wordt na verwerving in de grondbalans (met boekwaarde) van het grondbedrijf opgenomen. De gemeente geeft de grond vervolgens in erfpacht uit aan, zoals het nu lijkt, 2 partijen, WZN en VBM (voor dergelijke objecten is de duur van erfpacht over het algemeen minimaal 30 jaar). WZN zal na realisatie van de opstal en vestiging van het recht van opstal 30 woningen exploiteren. VBM verkrijgt en exploiteert de begane grond plint als commerciële ruimte (dienstverlening). Door het vestigen van het recht van opstal wordt de gemeente bloot eigenaar van de ondergrond. De te realiseren opstallen worden eigendom van WZN en VBM. Hiervoor ontvangt de gemeente van de opstaleigenaren een markconforme canon (vergoeding).
6
i
Op bouwgrond wordt niet afgeschreven en wordt een rente toegerekend van 5% per jaar . Deze rente zou opgebracht kunnen worden met de canon, echter dit percentage komt niet overeen met de marktconforme opstalrentevergoeding (marktrente ca. 2 tot 2,5% rente). Financieel zouden de opbrengsten dan ook (met de huidige rente-uitgangspunten) beduidend minder zijn dan de kosten. Een andere mogelijkheid om het verschil in kosten en opbrengsten op te vangen is de boekwaarde jaarlijks te verhogen (met uiteindelijk een niet realistische boekwaarde waar weer op afgeboekt zou moeten worden). Concreet komt het er op neer dat met de huidige rente-uitgangspunten de gemeente haar kosten niet vergoed krijgt door middel van de canon. De gemeente wordt risicodrager in een (deels volkshuisvestelijk/maatschappelijk maar eveneens deels commercieel) project. Op grond van de Nota Grondbeleid dient een verwerving een verantwoord financieel risico te kennen. Dit risico wordt bepaald door enerzijds de te betalen rente ten opzichte van de (markt)canon en anderzijds het succes van de erfpachters. Met andere woorden, hoe zeker is het dat de erfpachters de canon betalen en gemeente haar rente vergoed krijgt gedurende de erfpachtperiode. Is er voldoende vraag naar de woningen en de dienstverleningsruimte? Verder dient het risico bij een eventueel faillissement van de opstaleigenaren nader te worden bestudeerd. Communicatie Alle bij de ontwikkeling betrokken partijen worden voortdurend schriftelijk of door middel van bestuurlijk overleg op de hoogte gehouden van de stand van zaken in het proces. Burgerparticipatie Burgerparticipatie bij ruimtelijke projecten verloopt in principe via de (voorbereiding van de) ruimtelijke procedure. Door het verlenen van inspraak op grond van de Inspraakverordening kan in een vroeg stadium het draagvlak bij omwonenden in kaart worden gebracht. In het onderhavige geval is in 2012 inspraak verleend op het voorontwerpbestemmingsplan Uitbreiding zorgcentrum Dekelhem Gieten. De vaststellingprocedure van een bestemmingsplan, die aanvangt met de tervisielegging van een ontwerpbestemmingsplan, voorziet eveneens in de mogelijkheid voor een ieder om een zienswijze kenbaar te maken. Juridisch Het voorliggende vraagstuk kan niet los worden gezien van vergelijkbare (toekomstige) ontwikkelingen in andere kernen (precedentwerking). Een vaste bestuurspraktijk zal de verwachting oproepen dat in vergelijkbare gevallen op een gelijke wijze zal worden gehandeld of besloten. Gelijkheidsbeginsel en vertrouwensbeginsel kunnen hier samenvallen. Een (financiële) bijdrage van de gemeente aan het onderhavige project schept echter wel een precedent. Het kan leiden tot soortgelijke verzoeken van andere partijen. Een beroep op de bestuurspraktijk levert meestal echter geen bijzonder sterke bescherming op. Voor het realiseren van het project is een planologische procedure vereist. Daarbij kan door een ieder zienswijzen worden ingediend en alleen door belanghebbenden beroep worden ingesteld. Een ontwerpbestemmingsplan wordt niet eerder in procedure worden gebracht dan nadat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is verzekerd. WZN is tot op heden ‘slechts’ voornemens om de 30 sociale huurappartementen te gaan verwerven en exploiteren. Van een overeenkomst met de ontwikkelende aannemer is (nog) geen sprake. Omdat de gemeente geen huisvestingsverordening kent (als bedoeld in art. 1.1.1. eerst lid onder d Bro) kan in het bestemmingsplan slechts de bestemming ‘wonen’ worden opgenomen, zonder de aanduiding ‘sociale huur’. Het compenseren van een onrendabele top is alleen mogelijk nadat via een staatssteunmelding goedkeuring van de Europese Commissie is verkregen. Voor het voorbereiden en doorlopen van deze melding moet vaak minimaal 6 maanden worden gerekend. Deze steun mag alleen worden verleend als duidelijk is dat er daadwerkelijk een tekort is. Hiervoor dient de residuele grondwaarde door een taxateur te worden vastgesteld.
7
De cijfers van WZN en de daarmee gestelde tekorten gaan uit van de realisatie van 30 sociale huurappartementen. Indien na uitvoering van het project de onrendabele top van WZN als gevolg van een gewijzigde invulling lager uitvalt, dan dient de steun te worden terugbetaald. Dit dient contractueel te worden geregeld. Bij de keuze voor het aankopen van (een deel van de) grond en een erfpachtconstructie is van staatssteun geen sprake, mits er sprake is van een marktconforme prijs en canon. Vervolg Na commissiebehandeling zal ons college voortvarend verder gaan met de uitwerking van het alternatief dat (voorlopig) het meeste draagvlak geniet bij uw commissie. Als college kiezen we voor een actief beleid om het project voor zorgwoningen op de Vlieghuislocatie in relatie tot het behoud van zorgcentrum Dekelhem en het centrum van Gieten verder te ontwikkelen. Alternatief 3 biedt voor ons college een mogelijke oplossing. Bijlagen - Voorontwerpbestemmingsplan Uitbreiding zorgcentrum Dekelhem Gieten (december 2011) - Bouwplan ontwikkeling terrein “Vlieghuis” te Gieten (Vellinga architecten d.d. 5 januari 2015) - Brief van Icare d.d. 18 maart 2014 - Brief college aan Icare d.d. 15 april 2014 - Brief college aan WZN d.d. 23 oktober 2014 - Brief college aan WZN d.d. 2 februari 2015 Vertrouwelijk: - Brief van WZN d.d. 10 september 2014 - Advies staatssteunaspecten (PlasBossinade Advocaten, 20 november 2014) - Advies planeconomie (Grontmij, 21 mei 2015) - Taxatierapport (Grontmij, 31 augustus 2015) - Aanvullend advies staatssteunaspecten (PlasBossinade Advocaten, 25 juni 2015)
Het college van de gemeente Aa en Hunze,
de heer mr. F. Snoep secretaris
i
de heer drs. H.F. van Oosterhout burgemeester
De gemeente heeft in het plan Nooitgedacht (vallend onder het grondbedrijf) gebruik gemaakt van een zogenaamde projectfinanciering voor de realisatie van de gemeentelijke huurwoningen en is hiermee afgeweken van het beleid. Bij projectfinanciering kan gerekend worden met de marktrente (die thans lager ligt dan de rekenrente binnen het grondbedrijf). Het is te overwegen om na te gaan of projectfinanciering (en onder welke voorwaarden) ook kan worden toegepast voor het plan Vlieghuis. Mocht dit toegestaan zijn, dan kan voor de rentetoerekening worden gerekend met 2,5% (huidige marktrente voor langlopende leningen).
8
