Onderwerp: verzoek om nadeelcompensatie besluit herontwikkeling Lage Zijde

DE SCHADEACCOUNTANT ADRES: Oudshoomseweg 9, 2401 LA Alphen aan den Rijn EMAIL: [email protected] - INTERNET: www.deschadeaccountant.nl TELEFOON: [0172] 579171 - FAX: [0172] 579 717

'ngekomen: Gemeente Alphen aan den Rijn College van Burgemeester en Weth Postbus 13 2400 AA ALPHEN aan den RIJN

Routing

- 1 JUN 2012

Opbergen

Alphen aan den Rijn, 29 mei 2012

;

^

x

c

^ x

-

Onderwerp: verzoek om nadeelcompensatie besluit herontwikkeling Lage Zijde

h-

Geacht College,

_ ^ s; .• - .

^ - ^ ^.

u. ^

^^

— <

ï =5ë H -

'Z.

-

z

Hierbij doe ik u namens Flyer Mode B.V., vertegenwoordigd door de heer C.G.H. van Es, enig aandeelhouder, een verzoek tot vergoeding van nadeelcompensatie toekomen. Tevens wordt verzocht een voorschot toe te kennen, hangende de afwikkeling van het schadeverzoek.

'• - ••' .. • z c -

< = * zz ~*

o - s

~

_

K

[

_

<

'

-

X

De door Flyer Mode B.V. geleden bedrijfsschade is het gevolg van het besluit dan wel een reeks van samenhangende besluiten van de gemeente Alphen aan den Rijn ten doel hebbende de herontwikkeling van de Lage Zijde in het centrumgebied van Alphen aan den Rijn.

'~ y- ^

- t

S 5 x i: z

z

z

-

z

I ~

-

I

^

O

z

D

-

;

~

_

^

z

_

z

z ^

—

1^:

1

Z

UJ

£

. ^ r < c z z ^ - z c 3 s

^ i o~ F i * ^P

<— z

^

r

c

t

g

~

S

I

Z

I

N

iL W a

r

z

=

z

~

z

£ ^ ï S Sz 0

z

^

i ^ g S i Hb

^ o

s

De heer Van Es heeft de jaren vóór sluiting van het filiaal aan het Thorbeckeplein, intensieve contacten gehad met ambtenaren van uw gemeente op te pogen de teloorgang van het Thorbeckeplein een halt toe te roepen. Dit is helaas zonder resultaat gebleken. Naar aanleiding van zijn inspanningen en gesprekken hebben verschillende medewerkers van de gemeente de heer Van Es erop gewezen dat hij bij optredende bedrijfsschade een claim nadeelcompensatie bij de gemeente Alphen aan den Rijn neer kon leggen. Deze mededelingen zijn aanleiding voor de heer Van Es geweest om De Schadeaccountant te verzoeken een bedrijfsschadebegroting op te stellen en hem ook verder in deze zaak van advies te voorzien. De exploitatie van het pand aan het Thorbeckeplein heeft op 1 juli 1985 een aanvang genomen in de vorm van een eenmanszaak van de heer C. van Es. In 1990 is deze eenmanszaak omgezet in een besloten vennootschap, Flyer Mode B.V., waarvan de heer Van Es enig aandeelhouder was en tot op dit moment nog steeds is.

ï 2i? Z

Op grond van deze besluitvorming is onder meer een ontwikkeling in gang gezet die heeft geleid tot de uittocht van vele ondernemers aan het Thorbeckeplein in afwachting van de herontwikkeling van dit gebied.

= i z ' ï | DE SCHADEACCOUNTANT IS EEN HANDELSNAAM VAN BUREAU BIJZONDER ACCOUNTANTSONDERZOEK BV. D E ALGEMENE V O O R W A A R D E N V A N

c

^

^

^

^

^

DEZE VENNOOTSCHAP ZIJN GEDEPONEERD BIJ DE GRIFFFIE VAN DE ARRONDISEMENTSRECHTBANK 'S-GRAVENHAGE ONDER NUMMER SÏ/IOOÉ

DE SCHADEACCOUNTANT

Deze vennootschap heeft de winkel geëxploiteerd gedurende de periode 31 mei 1990 tot 1 augustus 2011, waarna het filiaal aan het Thorbeckeplein te Alphen aan den Rijn wegens sterk afnemende omzetten is gesloten. Momenteel kent het detailhandelsbedrijf nog een tweetal filialen, één aan de St. Jorisstraat in Alphen aan den Rijn (geopend 23 juni 2005) en één in Hoofddorp aan het Polderplein (geopend 15 februari 1990). Het filiaalbedrijf exploiteert 'algemene' modewinkels: damesmode, herenmode en vrijetijdsmode. Teloorgang Thorbeckeplein Na de vaststelling van de Herijking Masterplan op 1 november 2007 is het Thorbeckeplein langzaam maar zeker in problemen geraakt. Vanaf dat moment was duidelijk dat op de korte termijn het Thorbeckeplein en omgeving voor een groot aantal jaren haar aantrekkelijkheid als winkelgebied zou gaan verliezen. Vanaf dat moment hebben zeer vele van de oorspronkelijke winkeliers het gebied de rug toegekeerd. Weliswaar zijn er op een aantal plaatsen huurders met een kortetertmjn contract en lage huren voor teruggekomen. De kwaliteit van het winkelaanbod is echter onmiskenbaar en aanzienlijk verslechterd sinds 2008. Daarnaast heeft dit geleid tot een felle prijsconcurrentie in het merkensegment hetgeen de omzetdaling van Flyer Mode B.V. nog verder heeft verhevigd, daar zij immers een normale, commerciële huur moest betalen en niet de prijzen kon aanbieden waar de tijdelijke exploitanten met hun veel lagere vaste kosten wel toe in staat waren. Flyer B.V. heeft vanaf 2008 telkenjare met een daling in de omzet aan de Thorbeckeplein te maken gehad. Na in 2010 pogingen te hebben genomen om met de verhuurder van de winkel op huurverlaging uit te komen, hetgeen op niets uitliep, heeft Flyer Mode B.V. de huur uiteindelijk moeten opzeggen. Kopieën van de correspondentie met de verhuurder en een afschrift van de huuropzegging zijn bijgevoegd als bijlage (1). De vraag welk formeel besluit van de gemeente Alphen aan den Rijn moet worden aangemerkt als 'het' besluit tot herinrichting van de Lage Zijde en of een enkel besluit als zodanig is te benoemen is voor de aanvrager een lastig te beantwoorden vraag. Vast staat dat de vaststelling van de 'Herijking Masterplan Lage Zijde' in elk geval een belangrijk startpunt in de hcrontwikkeling moet worden beschouwd. Dit besluit heeft een reeks effecten tot gevolg gehad die tezamen genomen de omzetschade hebben veroorzaakt op grond waarvan schadevergoeding wordt verzocht.

pagina (2) van brief d.d. 29 mei 2012

DE SCHADEACCOUNTANT

Berekening schade Uit de bijlage (2) 'berekening marktontwikkelingscorrectie' blijkt duidelijk wat de invloed op de omzet van filiaal Thorbeckeplein is geweest van de onderhavige besluitvorming. Periode

2011 t/m 31.07

2010

2009

2008

2007

-26%

-15%

-20%

-4%

2%

Afwijking omzet Thorbeckeplein

t.o.v. overige filialen

Dc ontwikkeling in 2006 (-41%) is in bovenstaande tabel niet opgenomen om reden dat het filiaal St. Jorisstraat in deze periode, ten gevolge van dc opening per midden 2005, zodanig hoge groeicijfers laat zien, dat het niet zinvol is deze als maatstaf voor dc omzetontwikkeling der overige filialen van het filiaalbedrijf tc hanteren.

Om een zuivere vergelijking te maken is de omzet van filiaal Thorbeckeplein vergeleken met de omzetontwikkeling over de jaren 2006 tot en met 2011 (1° 7 maanden) van de filialen aan de St. Jorisstraat te Alphen aan den Rijn en van het Polderplein te Hoofddorp. Dit noem ik de marktontwikkelingscorrectie. Alternatief zou zijn de omzet te vergelijken met 'de branche'. Vergelijking met zusterfilialen verdient echter de voorkeur gezien de overeenkomst in assortiment en leiding. Overigens zou in dit specifieke geval een vergelijking met 'de branche' tot aanmerkelijk hogere schadecijfers leiden. Tevens is in de schadeberekening rekening gehouden met de koopkrachtontwikkeling van het geld. Verondersteld is dat de schadeperiode een aanvang neemt per januari 2008. Dit is derhalve kort na de vaststelling van de herijking van het masterplan. Voor elk van de schadejaren 2008 tot en met (juli) 201 lis de omzet vergeleken met de voor koopkracht gecorrigeerde omzet van de drie voorafgaande jaren. Voor het jaar 2011 is vanzelfsprekend een vergelijking gemaakt met de omzet tot en met juli van voorafgaande jaren. Vervolgens is deze gemiddelde referentieomzet gecorrigeerd met de ontwikkeling van de omzet in het betreffende schadejaar, zoals deze in de twee andere filialen zich heeft voorgedaan. De aldus resterende omzet (genoemd 'normomzet) had Flyer Mode B.V. redelijkerwijs aan het Thorbeckeplein verwacht kunnen hebben, de teloorgang van het plein 'weggedacht'.


DE SCHADEACCOUNTANT

Op deze normomzet per schadejaar is per jaar de feitelijk gerealiseerde omzet aan het Thorbeckeplein in aftrek gebracht, op grond waarvan de omzetderving in enig jaar is berekend. Deze omzetderving is, teneinde de derving in winstbijdrage te berekenen, vermenigvuldigd met de gemiddeld gerealiseerde marge van de drie jaren daarvoor. De berekende bruto-winstderving bedraagt over de schadeperiode een bedrag van € 212.603 en is als volgt opgebouwd:

Derving bruto-winst:

alles in €

2008 2009 2010 2011 (toten met31.07.11) Totaal

5.921 48.098 78.389 80.196 212.603

Voor de berekeningen zelf verwijs ik naar de bijlage (3). Tevens is het verzoek om de wettelijke rente vanaf datum indienen verzoek te vergoeden en een tegemoetkoming voor de kosten gemaakt voor het voorbereiden en indien van dit verzoek. Tot het geven van een nadere toelichting gaarne bereid. Hoogachtend,

cso. drs A.M. van Os RA, expert bedrijfsschade De Schadeaccountant

Bijlagen: zoals genoemd


Flyer Mode t.a.v. de heer Van Es Thorbeckeplein 1b 2406 CG ALPHEN A/D RIJN

Datum

E-mail

1 september 2010

[email protected]

Betreft

KvK

Huuropzegging per 31-07-2011

28021660

Geachte heer van Es, Hierbij delen wij u mede dat wij uw brief van 13 juli 2010 inzake de huuropzegging van het pand Thorbeckeplein 1b te Alphen aan den Rijn hebben ontvangen. Wij betreuren dat u de huurtermijn niet voortzet. -Wij-bevestigen-ow huuropzegging-por 3-T-juli-2011—In juni 2011 zullen wij u contacten voor de afwikkeling van uw huurperiode. Er zal dan een afspraak gepland worden voor het Proces Verbaal van Oplevering. Rest ons nog u erop te wijzen dat u de winkel op 31 juli 2011 leeg, bezemschoon en vrij van gebruik dient op te leveren. Inmiddels verblijven wij Met vriendelijke groet.

VBK/Winkels B.V. M. Arens

Steekterweg 51 2407 BE Alphen aan den Rijn Postbus 69 2400 AB Alphen aan den Rijn Tel 0172 491 942 Fax 0172 492 247 Mail [email protected]

Pagina 1 van 1

Flyer Casual Wear Van: Aan: CC: Verzonden: Onderwerp:

"Marco Arens" <[email protected]> "Sandra Zwarts" <[email protected]> dinsdag 31 augustus 2010 11:40 Alphen a/d Rijn - Thorbeckeplein 1b

M. ARENS VASTGOED J J . VIOTTASTRAAT 50 1071 JT AMSTERDAM M. +31 (0)6 4021 4021 T. +31(0)20 644 20 80 F. +31 (0)20 64248 18 ARENSVASTGOED.NL MQARENSVA5TG0E0.NL Geachte heer Van Es, Telefonisch bent u vanochtend niet bereikbaar op nummer 0172 476276 en uw mobiele nummer wordt niet verstrekt,vandaar deze e-mail. 1

In reactie op uw e-mail d.d. 26 augustus jl. bericht ik namens Verenigde Bedrijven Krol (VBK) het navolgende. Eerder deze maand heb ik telefonisch contact met u gehad en is aangegeven dat uw verzoek tot huurprijsverlaging niet zal worden gehonoreerd. Uitgangspunt voor de verhuur blijven de huurvoorwaarden en condities zoals omschreven in de vigerende huurovereenkomst. Met vriendelijke groet, Marco Arens 06 4021 4021

Internal Virus Database is out-of-date. CheckedbyAVG. Version: 7.5.560 / Virus Database: 269.9.6/865 - Release Date: 24-06-2007 8:33

31-08-2010

VBK Winkels. T.a.v.Marco Krol. Steekterweg 51. 2401 BE Alphen aan den Rijn.

Geachte heer M.Krol.

Alphen aan den Rijn 13 juli 2010.

Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud op 8 april 2010,waarin ik u de situatie heb uitgelegd van onze winkel op het Thorbeckeplein 1b. Daar plannen van de gemeente Alphen aan den Rijn die nu al meer dan 4 jaren duren is hier een totaal andere lokatie voor onze winkel ontstaan. Wij vinden dat de huur van het winkelpand ook niet meer in verhouding staat met de locatie. Leegstand om ons heen, een markt die maar voor de helft gevuld is, huizen die door de gemeente zijn opgekocht en worden bewoond door mensen die er elk moment door gemeente weer uitgezet kunnen worden. Winkels die leeg staan. Hierdoor verpauperd de buurt wel heel erg en blijft het winkelend publiek weg. Hierdoor is de omzet van ons met 40% teruggelopen. U heeft mij toen toegezegd naar de huurprijs te zullen kijken of deze nog conform de markt en de locatie was. Daar wij anders de huur per 31 Juli 2011 moeten beëindigen. In uw brief van 5 Mei 2010 geeft u te kennen dat er niks aan gedaan kan worden. Wij betreuren het dan ook ten zeerste dat wij na 25 jaar de huur dan ook per 31 Juli 2011 zullen beëindigen. Hopelijk is er misschien toch nog een andere oplossing en vragen u dan ook op zeer korte termijn voor een gesprek. Wij verzoeken u zo spoedig mogelijk om een reactie. Met vriendelijke groet. Kees van Es

Analyse marktontwikkelingscorrectie Omzet vlgs jaarrekening in periode: Thorbeckeplein Polderplein Sint Jorisstraat waardemut. klantenkrten

omzet in €

2011 t/m 31.07 128.811 344.777 317.304

t.o.v. 2010 t-1 t/m 31.07 -12,5% 147.268 15,8% 297.802 10,9% 286.079

790.892 CBS Statline SBI 2008, 4771 (2011: t/m kwtl 2) Omzetontwikkeling Polderplein en Sint Jorisstraat Afwijking omzet Thorbeckeplein t.o.v. overige filialen

2010 totaal 267.663 570.751 515.842 1.354.256

4,45%

t.o.v. t-1 -27,9% -11,7% -15,1%

2009

t.o.v. t-1 -28,0% -14,2% 0,1%

2008

t.o.v. t-1 515.628 -10,1% 753.393 -5,6% 606.823 -5,8%

371.228 646.302 607.464 7.731 -17,1% 1.632.725

-13,0% 1.875.844

0,20%

-4,30%

2007

t.o.v. t-1 573.271 14,9% 798.102 17,6% 644.287 8,3%

-6,9% 2.015.660 -0,70%

2006

t.o.v. t-1 498.751 -16,0% 678.795 -8,1% 595.184 110,7% *

13,7% 1.772.730 6,50%

9,7%

2005

594.071 738.858 282.538 1.615.467

6,40%

13,39%

-13,33%

-7,83%

-5,70%

13,22%

24,73% *

-25,93%

-14,56%

-20,18%

-4,36%

1,72%

-40,77% *

a

m

C/5

n X >

ö >

n n O C Z H >

H

bijlage (2) bij verzoek van 29 mei 2012

DE

SCHADEACCOUNTANT

Berekenig derving bruto-winst Flyer Mode B.V. 01.01.2008 t/m 31.07.2011 Jaar Netto-omzet Kostprijs van de omzet Overige bedrijfsopbrengsten Bruto-omzetresultaat Marge

2005

2006

alles in € 2007

2008

2009

2010

1.615.467 1.772.730 2.015.660 1.875.844 1.632.725 1.354.256 1.026.716 1.132.463 1.288.871 1.191.523 945.298 819.165 3.571 588.751 36,4%

643.838 36,3%

726.789 36,1%

684.321 36,5%

687.427 42,1%

535.091 39,5%

Jaar

2005

2006

2007

2008

2009

2010

CBS

401,10

405,70

412,84

423,12

428,16

433,60

594.071

498.751

573.271

594.071 611.459

498.751 507.529

573.271 573.271

Berekening schade 2008

Omzet voorgaande schadejaren ongecorrigeerd Omzetderving toegerekend Totaal Omzet in koopkracht 2007 Gemiddelde omzet in koopkracht 2007 Marktontwikkelingscorrectie 2008

-5,70%

Normomzet 2008 na branchecorrectie Af: behaalde omzet 2008 Omzetderving 2008

2011 31-jul 443,80

564.086 -32.136 531.950 -515.628 16.322

x gemiddelde marge 2005 t/m 2007 = schade 2008

36,27%

5.921

Berekening schade 2009 Jaar

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

CBS

401,10

405,70

412,84

423,12

428,16

433,60

443,80

498.751

573.271

498.751 520.166

573.271 587.546

515.628 16.322 531.950 531.950


-7,83%

Normomzet 2009 na branchecorrectie Af: behaalde omzet 2009 Omzetderving 2009 x gemiddelde marge 2006 t/m 2008 = schade 2009

546.554 -42.773 503.781 -371.228 132.553

36,29%

48.098


DE SCHADEACCOUNTANT


2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

CBS

401,10

405,70

412,84

423,12

428,16

433,60

443,80

573.271

515.628 16.322 531.950 538.287

371.228 132.553 503.781 503.781


573.271 594.544

-13,33%

Normomzet 2010 na branchecorrectie Af: behaalde omzet 2010 Omzetderving 2010

545.537 -72.740 472.797 -267.663 205.134

x gemiddelde marge 2007 t/m 2009 = schade 2010

38,21%

78.389


2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

CBS

401,10

405,70

412,84

423,12

428,16

433,60

443,80

306.366 9.698 316.064 323.892

215.196 76.839 292.035 295.746

147.268 112.865 260.133 260.133

Omzet voorgaande schadejaren t/m 31.07 ongecorrigeerd Omzetderving toegerekend (naar rato nominale omzet 31.07 als % van t/m 31.12) Totaal Omzet in koopkracht 2010 Gemiddelde omzet in koopkracht 2010 Marktontwikkelingscorrectie 2011

13,39%

Normomzet 2011 na branchecorrectie Af: behaalde omzet 2011 Omzetderving 2011 x gemiddelde marge 2008 t/m 2010 = schade 2011 Derving bruto-winst: 2008 2009 2010 2011 (tot en met 31.07.11) Totaal

293.257 39.276 332.533 -128.811 203.722

39,37%

80.196

alles in € 5.921 48.098 78.389 80.196 212.603


Onderwerp: verzoek om nadeelcompensatie besluit herontwikkeling Lage Zijde

Recommend Documents