( HA) VERSLAG VAN DE AGENDAPUNTEN

1

VERSLAG VAN DE STATUTAIRE ALGEMENE JAARVERGADERING

VME KOUTERRESIDENTIE DINSDAG 11/09/2012 om 18.00 uur HANDELSBEURS ( HA) te GENT

VERSLAG VAN DE AGENDAPUNTEN 1. Verwelkoming, tekenen van de aanwezigheidslijst, nazicht van de volmachten, vaststelling van het quorum, verwelkoming van de nieuwe mede-eigenaars. De syndicus en de Voorzitter van de Raad van Mede-eigendom ( RVME ) verwelkomen de medeeigenaars op deze statutaire jaarvergadering werkjaar 2011 - 2012. Ook dit jaar gaat deze vergadering door in de prachtige foyer van de Handelsbeurs. De Voorzitter van de RVME neemt het woord: ………. Geachte dames en heren, Van harte welkom op de statutaire jaarvergadering werkjaar 2011 – 2012. Alvorens de vergadering te starten, hou ik er aan een dankwoord te richten aan de directie van de Handelsbeurs die ons elk jaar toelaat gebruik te maken van hun prachtige foyer. Beste dank ook aan de managers van de concertzaal die tweemaal per jaar, aan de bewoners van de residentie, de gelegenheid bieden gratis deel te nemen aan een concert van hoog niveau. Het voorbije jaar was er een van komen en gaan. Hoewel dat niet altijd opvalt werd er aardig wat verhuisd en alles wijst erop dat het zo nog even door zal gaan. Het bellenbord draagt meerdere nieuwe namen. Er zijn ook nieuwe eigenaars. Ik verwelkom in onze kring dhr. en Mevr. Wijmeersch – Van Acker die eigenaar zijn geworden van het appartement van Herman Van De Steen die Gent heeft geruild voor Antwerpen. Het appartement zal worden bewoond door Lynn, de dochter van de nieuwe eigenaars. Ik moet tot mijn spijt ook een overlijden melden. Het betreft mevr. Caroline De Paepe. Caroline was een energieke, stijlvolle en gulle dame; een verschijning. Meerderen onder u hebben haar goed gekend. Zij is tot een paar maanden voor haar dood in de residentie blijven wonen. Wij zullen aan Caroline de beste herinneringen bewaren. Dames en Heren, De agenda is bijzonder geladen en bevat verschillende punten die bijzondere aandacht vragen. Om er voldoende tijd te kunnen aan besteden stel ik voor, de jaarlijks weerkerende onderwerpen vlot af te werken. Sinds verleden jaar wordt van de mede-eigenaars ook verwacht dat zij, aan het einde van de vergadering, het verslag mede ondertekenen. Ik vraag u daarom, in de mate van het mogelijke, tot het einde van de vergadering aanwezig te blijven. Ik nodig iedereen ook graag uit, daarna mee te genieten van de aansluitende receptie. Ik hoop dat deze vergadering in een aangename en positieve sfeer mag verlopen. Ik verzoek tevens iedereen eventuele tussenkomsten kort en zakelijk te willen houden. Het is onze bedoeling de vergadering omstreeks 20 uur te sluiten. Het woord is aan onze syndicus, VM Vastgoedbeheer cvba, hier vertegenwoordigd door dhr Luc Vander Meeren, gedelegeerd bestuurder, erkend vastgoedbeheerder BIV200957. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE

www.vmvastgoedbeheer.be [email protected]

Kantoren: OUDENAARDE – GENT – KNOKKE – DEINZE – RONSE – BRUSSEL Verzekering Burgerlijke Beroepsaansprakelijkheid & Waarborg derdengelden : collectieve polis CIB BIV 200957 - BTW BE 0437.396.556 - RPR Oudenaarde - ING 390-0638403-04

2

2. Verkiezing van de Voorzitter van de algemene vergadering ( ½ + 1 meerderheid ) De syndicus heet op zijn beurt alle aanwezigen welkom en opent de algemene vergadering om 18.25u. De syndicus deelt de algemene vergadering mee dat deze algemene vergadering rechtsgeldig is samengesteld, namelijk:

Aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemhoudende eigenaars: 35 op 60 of 58.00% Aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandelen: 6552 / 10 000sten of 65.52%

Conform de bepalingen van de Wet van 30/06/1994 en 02/06/2010 wordt vervolgens, nà rondvraag, dhr Debacker unaniem verkozen tot Voorzitter van de algemene vergadering.

De syndicus brengt de algemene vergadering in herinnering dat, in overeenstemming met de Wet op de mede-eigendom van 02/06/2010, onthoudingen, nietige en/of ongeldige stemmen worden afgetrokken van de uitgebrachte stemmen!

3. Verkiezing van de secretaris van de algemene vergadering ( ½ + 1 meerderheid ) Het secretariaat en de verslaggeving wordt, met unanimiteit van stemmen, toevertrouwd aan het kantoor van de syndicus, VM Vastgoedbeheer cvba, waarvan akte.

4. Aanstelling van twee stemopnemers ( ½ + 1 meerderheid ) Dhr De Sonville en dhr Herregodts worden, met unanimiteit van stemmen, verkozen tot stemopnemers. De taak van de stemopnemers bestaat erin toe te zien op het correct verloop van de stemmingen.

5. Bespreking van de inkomsten/uitgaven van het voorbije werkjaar ( ½ + 1 meerderheid ): De Voorzitter verleent het woord aan de syndicus. Net zoals vorige werkjaren maakt de afrekening gebruik van de gekende verdeelsleutels, met name: -

“Alle aandelen”( 10 000 / 10 000 ): dit zijn kosten waarin éénieder ( dus zowel de eigenaars van een appartement als van een autostaanplaats ) in bijdraagt zoals bijvoorbeeld de brandverzekering gebouw, de kosten van de algemene vergadering enz.

-

“Alle aandelen – garages” ( 9 780 / 9 780 ): dit betreft onkosten die enkel gedragen worden door de mede-eigenaars van de appartementen en niet door de eigenaars van een autostaanplaats ( 44 staanplaatsen à 5 aandelen = 220 aandelen ).

-

“Alle entiteiten” ( 67 / 67 ): kosten die verdeeld worden pér appartement ( en dus niet volgens de respectievelijke aandelen ) met name het ereloon van de syndicus.

-

“Kosten liften” ( 9 726 / 9 726 ): kosten waarin eenieder bijdraagt met uitzondering van het privatief B0 – Van de Velde Annie –.

-

“Kosten garages“ ( 220 / 220 ): deze kosten betreffen tussenkomsten en/of herstellingen die specifiek betrekking hebben op de autostaanplaatsen en daarom enkel gedragen worden door de titularissen van de 44 autostaanplaatsen.

Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



3

-

“Kosten syndicus garages” ( 2 / 2 ): 2 autostaanplaatsen behoren toe aan derden, nietmede-eigenaars van een appartement.

-

“Kosten koud water“ ( 9 030 / 9 030 sten ): de onkost van het koud water wordt verdeeld volgens àlle aandelen, met dien verstande dat het aandeel van het gelijkvloers herleid wordt tot 750 aandelen ( in plaats van 1 500 ). Deze verdeelsleutel zit opgenomen in de individuele afrekening Ista die tevens het warm water en de onkost van de cv bevat.

De onkosten voor het werkjaar 01/05/2011 tot 30/04/2012 belopen de som van 193 998.70€€; de onkosten van vorig werkjaar beliepen 205 744.84€. De syndicus geeft toelichting bij de voorliggende afrekening en beantwoordt de vragen van de algemene vergadering. De syndicus betreurt dat hij opnieuw “lang” heeft moeten wachten op een correcte afrekening van Ista ( die dus recentelijk werd toegestuurd ). De verdeling van de verbruikskosten warm water, koud water en cv is inderdaad géén eenvoudige klus omwille van de diverse parameters; de syndicus drukt de hoop uit dat, door de recentelijke plaatsing van de elektronische – op afstand leesbare – meters, de afrekening in de toekomst sneller ( en onmiddellijk correct ) zal worden afgeleverd. 1. Verslag van de commissaris over de controle van de rekeningen: Het verslag van rekencommissaris wordt gevoegd aan de notulen van deze algemene vergadering. Voor detailtoelichting wordt dan ook verwezen naar dit verslag. De rekencommissaris dhr Devos, rekencommissaris, is verontschuldigd. De syndicus ontving een mail van de rekencommissaris die hieronder letterlijk wordt weergegeven: ……………… Geachte heer syndicus, Ik heb de rekeningen kunnen nakijken. Er zijn geen onregelmatigheden vastgesteld. Om die reden verzoek ik de rekeningen te laten goedkeuren op de algemene vergadering van 11 september 2012. Vriendelijke groeten, Yves Devos, rekencommissaris werkjaar 2011 - 2012

…………………. Volgende stukken werden gecontroleerd: - aankoopfacturen - bankuittreksels van de spaar- en zichtrekening - proef- en saldibalans, historiek kosten- en opbrengstrekeningen - detail wachtrekening - grootboek eigenaars & leveranciers - afrekening CV + warm water, periode 05.2011 tot 04.2012 - gebudgetteerde algemene onkosten periode 05.2011 tot 04.2012 - reservefonds periode 05.2011 tot 04.2012 2. Goedkeuring van de rekeningen: Nà verdere plenaire bespreking, rondvraag en gedachtenwisseling worden de rekeningen en de balans bij publieke vraagstelling, unaniem goedgekeurd. Stemmen tegen: //// Onthouden zich: dhr Lietaert en dhr Van Den Eeckhaute ( volmacht aan dhr Lietaert ) samen vertegenwoordigend 265 / 10 000sten. Volgens dhr Lietaert blijft het dagelijks bestuur en de syndicus immers in gebreke omdat zij niet getracht hebben de herstelkosten van de waterlekken in de keuken van B6 en C6 te verhalen op de aannemer Batsleer. Deze laatste zou, aldus dhr Lietaert, immers de dakdichting geperforeerd hebben bij het plaatsen van de stelling tijdens de gevelrenovatie in 2010. Deze perforaties hebben, aldus dhr Lietaert, vervolgens corrosie van de chauffageleidingen veroorzaakt waardoor de lekken ontstonden. De syndicus meldt de algemene vergadering dat er elk jaar een inspectie van alle bedakingen plaatsvindt door Inter Immo, waarbij de staat van de dakdichting wordt nagegaan. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



4

Indien er zich überhaupt een perforatie zou hebben voorgedaan in 2010, is dit zeker opgemerkt én hersteld bij de jaarlijkse inspectiebeurt in 2010. Noot van de syndicus: Inmiddels heeft de syndicus zowel de chauffagist als Inter Immo, terzake bevraagd. Zij herhalen dat de cv - buizen in een zulkdanige gecorrodeerde toestand verkeerden dat zij zonder meer konden worden weg geplooid. Dit wijst volgens hen op een corrosieproces dat al vele jaren aansleepte en gaandeweg verergerd is. Het is hoogstwaarschijnlijk door condens op gang gebracht. Aangezien het buizen betreft die boven de betonplaat liggen hebben wij toen de betrokken eigenaars gevraagd toelating te geven om de nieuwe buizen naar de onderkant van het plafond te verplaatsen, cfr de oplossing die gerechtsdeskundige Inghelram voorgesteld had voor de vochtproblemen aan kant binnenkoer. Cv - buizen boven de betonplaat werken immers condensvorming in de hand. In beide gevallen werd deze nochtans voor de hand liggende oplossing door de betrokken eigenaars geweigerd. Hierdoor wordt een hypotheek die weegt op het plat dak spijtig genoeg bestendigd. Het plat dak aan kant Kouter van het gebouw bevat geen terras en loopt over een breedte van 6 meter van kant Ha tot kant Opera. De strook loopt boven de woonkamer en keuken van de appartementen op de zesde verdieping. Deze situatie bevordert op haar beurt condensvorming. Zoals herhaaldelijk opgemerkt door alle vaklui die in de renovatie van het gebouw betrokken zijn geweest is de mogelijke kans op condensvorming inherent aan de constructie van het gebouw.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6287 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 265 aandelen ( Lietaert & Van Den Eeckhaute ) 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de goedkeuring van de rekeningen, waarvan akte.

3. Goedkeuring van de balans: Nà verdere plenaire bespreking, rondvraag en gedachtenwisseling wordt de balans bij publieke vraagstelling, unaniem goedgekeurd. Dhr. Lietaert en dhr. Van den Eeckhaute onthouden zich.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6287 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 265 aandelen ( Lietaert & Van Den Eeckhaute ) 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de goedkeuring van de balans, waarvan akte.

4. Verlenen van kwijting en décharge aan het kantoor van de syndicus, rekencommissaris en de raad van mede-eigendom: De algemene vergadering verleent unaniem kwijting en décharge aan het kantoor van de

de

(1)syndicus, (2)de rekencommissaris en (3)de raad van mede-eigendom.

Dhr. Lietaert en dhr. Van den Eeckhaute onthouden zich. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



5

STEMUITSLAG AKKOORD: 6287 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 265 aandelen ( Lietaert & Van Den Eeckhaute ) 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het verlenen van kwijting en décharge aan de syndicus, de rekencommissaris en de raad van mede-eigendom, waarvan akte.

5. Bepaling van de voorschotten voor het lopend werkjaar 01/05/2012 tot 30/04/2013; bespreking van de voorliggende begroting voor het werkkapitaal ( voor de gewone en buitengewone uitgaven ), modaliteiten van betaling: De opgevraagde voorschotten voor het voorbije werkjaar beliepen 196 640.83€; de totale onkosten beliepen de som van 193 998.70€; de permanente provisie bedraagt 12 394.68€. De syndicus geeft toelichting, aan de algemene vergadering, bij de voorliggende begroting voor de gewone en buitengewone uitgaven voor het lopend werkjaar. Op basis van deze voorliggende begroting kunnen de maandelijkse voorschotten ( laatste aanpassing dateert van 01/10/2011 ) dan ook ongewijzigd behouden blijven ( zie ook het verslag van de rekencommissaris ).

Afhankelijk van de contractuele bepalingen vervat in de individuele huurovereenkomst, kunnen volgende gemeenschappelijke onkosten lastens de huurder(s) gelegd worden: APPARTEMENT GARAGE ALLE AANDELEN Alg. Verbruikskosten Alg. Verbruikskosten Kleine Leveringen/herstel Kleine Leveringen/herstel Lonen en sociale lasten Lonen en sociale lasten ALLE AANDELEN MIN GARAGES Kleine Leveringen/herstel ALLE ENTITEITEN Alg.Verbruikskosten Dienstprestaties ( ereloon syndicus ) KOSTEN LIFTEN Liftkosten Liftkosten KOSTEN GARAGES // // KOSTEN SYNDICUS GARAGES Hierbij voegt u het aandeel Ista ( warm water + cv ) en het koud water en brengt u de door uw huurder(s) gestorte voorschotten in mindering. 6. Toestand van het eventuele reservefonds en bepaling van de datum en het bedrag van de volgende opvraging; modaliteiten van betaling: Het saldo van het reservefonds bedraagt, op datum afsluiting werkjaar 30/04/2012, 69 512.82€; op datum van 01/09/2012 bedraagt het saldo 32 551.19€ De syndicus wijst er op dat de investering van omschakeling van mazout naar aardgas wordt gefinancierd via het reservefonds; installateur Ronny Noppe maakte, tot heden, slechts een voorschotfactuur op van 31 800.00€; de eindfactuur en méérwerken ( voor aanpassing van oa de stookruimte, wettelijk verplichte keuringen enz ) zijn nog niet verrekend zodat dit actueel saldo dan ook maar als een momentopname mag beschouwd worden.




6

6. Aanstelling van een rekencommissaris alsmede bepaling van zijn opdracht en bevoegdheden ( ½ + 1 meerderheid ). Tot rekencommissaris wordt vervolgens, door de algemene vergadering, met unanimiteit van stemmen, verkozen: dhr Devos Yves. Zijn opdracht neemt aanvang op datum van vandaag en loopt automatisch af op de eerstvolgende algemene statutaire jaarvergadering. De rekencommissaris ziet alle facturen en bankuittreksels na van het lopend werkjaar en brengt hieromtrent verslag uit op de jaarvergadering.

7. Ontslag en (her)verkiezing van de syndicus ( ½ + 1 meerderheid ). Conform artikel 2 van de overeenkomst tussen de Vereniging van mede-eigenaars en de syndicus is de duur van zijn mandaat jaarlijks opzegbaar. De Voorzitter spreekt de vergadering toe:

Dames en heren, ik heb reeds meermaals gewezen op de complexiteit van de Kouterresidentie. Veel werk wordt uitgevoerd zonder dat het opvalt. Het is daarom niet minder belastend of minder belangrijk. Het wordt vaak grondig onderschat. Ik meen dat even in het publiek te mogen verklaren. De samenwerking tussen de RVME en de syndicus is daarom zeer belangrijk. Zij was in het voorbije werkjaar bijzonder intens. De onderlinge mails die wij onder elkaar uitwisselen zijn niet te tellen en het aantal vergaderingen neemt toe. De leden van de RVME ervaren daarbij dat onze syndicus, VM Vastgoedbeheer cvba, vertegenwoordigd de heer Vander Meeren, niet alleen zijn zaken grondig kent, maar dat hij ze ook opvolgt én ter harte neemt. Wij hebben met andere woorden alle reden om hem aan boord te behouden. De syndicus biedt dan ook zijn ontslag aan doch stelt zich opnieuw kandidaat voor een nieuwe ambtstermijn van één jaar, op basis van een geïndexeerd basisereloon, voor de klassieke wettelijke opdrachten, van 18.38€ pér privatief, pér maand, staanplaatsen inbegrepen én 6.89€ pér maand pér autostaanplaats voor de twee autostaanplaatsen, toebehorende aan twee niet-eigenaars van een privatief binnen de residentie. Nà plenaire bespreking én rondvraag, gaat de algemene vergadering, bij publieke stemming, unaniem akkoord met de hernieuwing voor één jaar van het mandaat van de syndicus.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100 % ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het verlenen van een nieuw mandaat van één jaar aan de syndicus VM Vastgoedbeheer cvba, waarvan akte.

De syndicus dankt de algemene vergadering voor het in zijn kantoor gestelde vertrouwen.

8. Ontslag en (her)verkiezing van de Raad van Mede – eigendom ( RVME ): kandidaturen dienen schriftelijk en uiterlijk tegen 07/09/2012 gemeld aan het adres van de syndicus ( ½ + 1 meerderheid ); 1) Toelichting door de syndicus: Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



7

De syndicus stelt dat de beheerraad – sinds de nieuwe Wet van 01/09/2010 de Raad van Medeeigendom ( RVME ) genoemd - het laatste werkjaar opnieuw minstens 9 maal is samengekomen om diverse dossiers te behandelen en alle inspanningen heeft geleverd om in vaak technische dossiers te onderhandelen, voornamelijk in het dossier Ista en de overgang van mazout naar aardgas. De syndicus dankt de raad van mede-eigendom voor de constructieve en intense samenwerking gedurende het voorbije werkjaar. 2) Raad van mede-eigendom. De leden van de raad van mede-eigendom (de heren Debacker, Devos, Messens en De Waele ) zijn ontslagnemend. De syndicus meldt de algemene vergadering dat hij, binnen de vooropgestelde termijn, géén andere kandidaturen ontving. Na voorstelling van de kandidaten en plenaire bespreking wordt vervolgens overgegaan tot publieke stemming met volgend resultaat: Akkoord met de kandidatuur van dhr Devos Yves ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr Devos Yves, als lid van de Raad van mede-eigendom, voor het werkjaar 2012 – 2013, waarvan akte.

Akkoord met de kandidatuur van dhr Debacker ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% (> ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr Debacker Frans, als lid van de Raad van mede-eigendom & Voorzitter, voor het werkjaar 2012 – 2013, waarvan akte.

Akkoord met de kandidatuur van dhr Pol J Dewaele ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr Pol J Dewaele, als lid van de Raad van mede-eigendom, voor het werkjaar 2012 – 2013, waarvan akte.




8

Akkoord met de kandidatuur van dhr R Messens ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr R Messens als lid van de Raad van medeeigendom, voor het werkjaar 2012 – 2013, waarvan akte.

9. Dossier volmachthouders op het reservefonds: bekrachtiging/aanstelling van de volmachthouders op het reservefonds ( ½ + 1 meerderheid ). Volgende mede-eigenaars zijn momenteel aangesteld als volmachthouders: dhr De Bie Luc en dhr de Buck van Overstraeten. (Her)aanstelling volmachthouders? Dhr De Bie is verontschuldigd en aanwezig bij volmacht. Volgens informatie van de Voorzitter zou dhr De Bie niet langer kandidaat zijn als volmachthouder. De syndicus wijst er op dat het principe van 2 volmachthouders op de spaarrekening niet wettelijk verplicht is, en eerder – binnen de Kouterresidentie – historisch is gegroeid. Betalingen van de spaarrekening vergen echter héél wat administratieve rompslomp. Nà plenaire bespreking en rondvraag meldt de Voorzitter kandidaat te zijn om de volmacht van dhr De Bie over te nemen. Na voorstelling van de kandidaten en plenaire bespreking wordt overgegaan tot publieke stemming met volgende vraag: Akkoord met de kandidatuur van dhr Debacker Frans?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr Debacker als volmachthouder op het reservefonds, voor het werkjaar 2012 – 2013, waarvan akte.

Akkoord met de kandidatuur van dhr de Buck?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr de Buck als volmachthouder op het reservefonds voor het werkjaar 2012 – 2013, waarvan akte.




9

10.

Dossier verzekeringen: bevestiging van het vertrouwen in de actuele makelaar of aanstelling van een andere makelaar voor het beheer van de verzekeringspolissen ( ½ + 1 meerderheid ).

Naast het mandaat van de syndicus en de raad van mede-eigendom dient ook het mandaat van de verzekeringsmakelaar, elk werkjaar, opnieuw bekeken te worden en moet het vertrouwen in de makelaar bevestigd worden. Nà plenaire bespreking wordt volgende vraag aan de algemene vergadering, bij publieke vraagstelling, voorgelegd: Gaat u akkoord met de bevestiging van het vertrouwen in makelaar Agomax ( die de portefeuille Bonne overnam )?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) bevestigt zijn vertrouwen in makelaar Agomax, voor het werkjaar 2012 – 2013, waarvan akte.

11.

Dossier centrale verwarming en warm water; overstap van mazout naar aardgas; toelichting door de voorzitter bij de nieuwe installatie en de uitgevoerde investeringen; gevolgen voor de afrekening Ista en het gebruikscomfort.

De Voorzitter wijst op de omvangrijke werken die in de loop van het werkjaar werden uitgevoerd. Er was in eerste instantie de vervanging van alle warmwatertellers en warmtemeters in de appartementen. Er was vooral de overgang van mazout naar aardgas, en de ingrijpende vernieuwing van de stookinstallatie. De bewoners hebben kunnen vaststellen dat deze omvangrijke werken bijzonder vlot en zonder noemenswaardige hinder zijn verlopen. Het is voorbij! Voor goed gedaan met de opname van verbruiksgegevens door de Ista - technicus in de privatieven. Voor goed gedaan met de beslommeringen over het tijdig bestellen van mazout. De nieuwe CV- installatie is zoals voorzien volledig operationeel sinds 1 september 2012. De nieuwe installatie bestaat uit een cascadesysteem van 6 ketels waarvan er vijf instaan voor de CV, terwijl de zesde instaat voor de voorziening van warm water. De aansturing gebeurt op basis van sensortechnologie, dit wil zeggen, een voeler registreert de buitentemperatuur. Boven 23° valt de CV automatisch uit. Van zodra de 23° niet meer wordt gehaald slaat zij aan. De temperatuur van het circulerende water in de radiatoren wordt aangepast. Bij een buitentemperatuur ( BT ) van 20° heeft het circulerende water een temperatuur van 23°, bij een BT van 10° bedraagt de temperatuur van het circulerende water 41°, bij een buitentemperatuur van 0° bedraagt de watertemperatuur 55°, enzovoort. Deze initiële instellingen kunnen worden bijgesteld naargelang de ervaring in de privatieven. Dat kan zelfs van op afstand gebeuren. Naargelang de evolutie van de buitentemperatuur en de bevraging door de bewoners slaan één of meer ketels aan om aan de behoefte te beantwoorden. Warm water is te allen tijde beschikbaar. Ook zelfs als de autonome ketel voor het warm water tijdelijk defect zou raken. Defecten worden voortaan automatisch aan de chauffagist gemeld via internetverbinding. Sommige kan hij trouwens van op afstand verhelpen. In vakjargon spreekt men over “een slimme installatie”. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



10

Een afzonderlijke gasmeter registreert het gasverbruik voor de opwarming van het warm water. Het gasverbruik voor verwarming enerzijds en warmwater anderzijds kan op die manier nauwgezet worden opgevolgd. Uit de dagelijks genoteerde verbruiksgegevens blijkt nu al dat het verbruik met 20% zal dalen. Verwacht wordt dat het verbruik inzake CV minstens even gunstig uitvalt. De ISTA-jaarafrekening werkjaar 2011 – 2012 gebeurde voor het laatst op basis van de traditionele opname en verrekening van de verbruiksgegevens. Vanaf werkjaar 2012 – 2013 en volgende zal de verbruiksopname gebeuren via radio-gestuurde registratie van de tellers en meters van in de gangen van het gebouw. Het zuinig verbruik van de installatie vergt vanwege de bewoners enige “wenning” aan een nieuwe situatie. Iemand die de gewoonte heeft de radiatoren volledig open te draaien op het moment dat op de TV het Nieuws begint, zal deze gewoonte moeten doorbreken. Concreet komt het er op neer dat de radiatorkraan vroeger moet worden opengedraaid. Een plotse warmtestoot valt weg. De opwarming is daarom niet minder efficiënt, maar zij gebeurt langzamer. Het komt er dus op aan de radiatorkraan tijdig open te draaien of te opteren voor doorverwarming. Enige ervaring zal daarbij van pas komen. Maar alle instellingen die nodig zijn om een normaal warmtecomfort te verzekeren zullen gaandeweg worden genomen. De verbruikskost zal in elk geval gevoelig dalen. Met de overgang naar aardgas is een belangrijke investering gemoeid. Zij was begroot op +/- 65 000€; de werkelijke kostprijs zal wellicht iets hoger liggen; de eindfacturen werden echter nog niet ontvangen. De meerprijs is te wijten aan de ons opgelegde extra-werken door het keuringsorganisme zoals het optrekken van de schouw op het dak met 2 meter, de toepassing van brandwerende afsluitmoffen aan de muurdoorgangen, het brandweren afschermen van doorvoerleidingen in de stookruimte, de creatie van voldoende onder- en bovenverluchting in de stookruimte, zelfsluitende deuren aan de stookruimte, creatie van een afzonderlijk en brandwerend gastellerlokaal, enz. Op de AV van 15 09 2011 werd nog een subsidie in het vooruitzicht gesteld wegens toepassing van het principe van condensatieketels in de nieuwe stookinstallatie. De regering heeft omwille van besparingen de premies voor 2012 jammer genoeg echter afgeschaft. Dhr Lietaert vraagt het woord en vraagt het dagelijks bestuur hoe het verbruik van het gelijkvloers gaat worden berekend, nu werd overgestapt van mazout naar aardgas. Hij verwijst daarbij naar, in de statuten vastgelegde, parameters ( “warmte-equivalent” ). Hij stelt dat destijds zelf te hebben berekend. De voorzitter verwijst naar de Bijzondere Bespreken in de statuten waaruit blijkt dat het gelijkvloers beschikt over een afzonderlijke kring voor centrale verwarming en dat het verbruik wordt berekend pro rata de resultaten die blijken uit speciale te installeren meters. Volgens de voorzitter is dat de taak van Ista die de gegevens komt opnemen, en niet deze van het dagelijks bestuur. Het is overigens ISTA die de nieuwe teller levert. De syndicus verzoekt dhr Lietaert hem de passage, uit de statuten, in verband met de door hem gestelde warmte – equivalent - parameter te laten geworden. Het dagelijks bestuur zal dit vervolgens verder bespreken met ISTA. Dhr Everaert vraagt het woord en vraagt de aandacht van het dagelijks bestuur voor de mogelijke creatie van fietsenstallingen, die een méérwaarde zouden betekenen voor het gebouw. De voorzitter beaamt deze zienswijze. Het probleem is het dagelijks bestuur bekend. Er is in de residentie echter te weinig plaats voor het inrichten van een fietslokaal dat aan de (stijgende) vraag beantwoordt. Het dagelijks bestuur bestudeert een project waardoor een aantal plooifietsen die veel minder plaats innemen zouden kunnen worden gestald. Wordt verder onderzocht.




11

12.

Leveringscontracten Voorzitter.

aardgas

en

elektriciteit:

toelichting

door

de

In de voorbije maanden is in de media druk sprake geweest van concurrerende leveranciers voor aardgas en elektriciteit. Na onderzoek is onze keuze aangaande de toelevering van aardgas gevallen op Electrabel. Het contract nam aanvang op 01/08/2012 en loopt voor een duurtijd van 1 ( één ) jaar, dus tot 01/08/2013. Nà onderhandeling, verkreeg de VME Kouterresidentie het industrieel tarief ( klant B2B ) en werd geopteerd voor een “vaste” prijs. Voor wat de elektriciteit van de gemene delen betreft, werd opnieuw geopteerd voor Nuon. Oa met deze leverancier sloot VM Vastgoedbeheer cvba een vlootcontract af, voor diverse gebouwen onder zijn beheer, waardoor én een vast tarief én een bijkomende korting wordt bedongen, korting die rechtstreeks wordt verrekend in de maandelijkse facturatie.

13.

Onderhoudsschilderwerken: voorziene schilderwerken blok KETELVEST; restauratie van de binnenkant van de liftdeuren; schilderwerk aan de nieuw aangebrachte en beschadigde wanden wegens de recent uitgevoerde werken van overgang naar aardgas; herschilderen van de wandelstroken aan de inrit van de garage; van de beschadigde delen van de vloer in de parkeergarage; toelichting door de voorzitter en het kantoor van de syndicus: plenaire bespreking + stemming ( ¾ meerderheid )

Uit de inspectiebeurt uitgevoerd door huisschilder M. Vanquaquebeke blijkt dat zich geen onderhoudsof herstelwerken opdringen aan de eerder uitgevoerde renovaties. De onderhoudswerken aan vooren achtergevel van blok Ketelvest, kunnen dus worden uitgesteld. Hetzelfde geldt de binnenzijde van de liftdeuren. Anderzijds zijn er wel herstelschilderwerken noodzakelijk als gevolg van de werkzaamheden van de overstap van mazout naar aardgas, wegens het plaatsen van een RF-wand met dito deur en valse plafonds aan en in de afgesloten ruimte voor de gastellers, wegens her en der te herstellen beschadigingen aan muren, plafonds in de keldergang en opfrissing van de stookruimte. Ook de voetgangersstroken aan beide zijden van de inrit naar de garage, en de inrit in zijn geheel, zijn toe aan een schilderbeurt. Er werd offerte gevraagd aan de firma's De Rese en Vanquaquebeke. Firma De Rese haakte af wegens pensionering. Op basis van de voorliggende offerte, dient een investering geraamd van +/- 10 000.00€ excl Btw. Mevr Vanderlinden vraagt het woord en vraagt welke de meerwaarde is van schilderwerken in de stookruimte; de Voorzitter wijst er op dat een deel van de voorziene werken oa slaat op de aanpassing van de betonnen sokkel ( waarop de cv –ketels staan ) en schilderen van de betonvloer die sedert het ontstaan van het gebouw nog nooit werd behandeld. Dhr De Laet vraagt het woord en wijst er op dat deze werken best wél worden uitgevoerd omdat een goed onderhouden gebouw ( lees stookruimte ) ook een goede indruk geeft bij controles van bvb de brandweer. Dhr De Waele vraagt het woord en stelt dat deze werken inderdaad niet echt noodzakelijk zijn maar ook hij voorstander is om deze werken uit te voeren omdat we, als goede huisvader, “fier” moeten zijn op ons gebouw en de gemeenschappelijke installaties. Nà verdere plenaire bespreking en rondvraag wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met de voorgestelde schilderwerken voor een max. bedrag van 10 000.00€ ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ¾ ) gaat akkoord met de vooropgestelde ( onderhouds)schilderwerken en verleent volmacht aan de syndicus om deze werken, in overleg met de Raad van Mede-eigendom, uit te voeren, waarvan akte. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



12

14.

Renovatie van het bellenbord én de interfonie kant Kouter: herneming agendapunt 7 van de SAV van 15/09/2011: toelichting door de Voorzitter en het kantoor van de syndicus; bespreking van de voorliggende offerte: plenaire bespreking + stemming ( ¾ meerderheid ), betalingsmodaliteiten, praktische uitwerking.

Op de AV van 15 09 2011 werd beslist de vernieuwing van de parlo-videofonie in blok Ketelvest bij voorrang te realiseren. Dit is inmiddels gebeurd tot tevredenheid van de bewoners. De syndicus en RVME stellen voor de renovatie van het parlo-videosysteem kant Kouter door te voeren in het najaar van 2012. Zoals in blok Ketelvest wordt ook voor blok Kouter een bellenbord gekozen met lay-out conform de ligging van de appartementen: vier appartementen per etage, telkens twee per lift. Bezoekers die voor het bellenbord staan zien daardoor meteen én welke lift zij moeten nemen én op welke verdieping het appartement gelegen is. In het huidige bellenbord liggen die liften in spiegelbeeld, waardoor soms verwarring ontstaat. In het nieuwe bord wordt dat verholpen. De kostprijs van de gemeenschappelijke basisuitrusting bedraagt 4.770€ + BTW 6% Aangaande de private binnenpost hebben de eigenaars keuze tussen volgende vier oplossingen:    

Parlofoon Atlantico 108€ excl. BTW Videofoon Signo Wit-zwart 350€ excl. BTW Videofoon Signo kleur* 438€ excl. BTW Videofoon Aiko Handvrij 425€ excl. BTW (*: promotie) De keuze is vrij en wordt schriftelijk door de eigenaar bevestigd via het bestelformulier dat met het verslag van de vergadering aan de betrokken eigenaars wordt meegestuurd. De facturatie gebeurt vervolgens, nà uitvoering van de werken, aan elke betrokken eigenaar op basis van de door hem gemaakte keuze. De gemeenschappelijke investering van de basisinstallatie wordt, nét zoals vorig werkjaar, ten laste genomen van de gemeenschap, onder de verdeelsleutel “alle aandelen – garages”. Ps: de keuze tussen een handvrije en traditionele videofoon kan worden beïnvloed door de omvang van de toestellen. Handvrije toestellen zijn immers kleiner aangezien er in dat geval geen hoorn is voorzien. Dat is handig, maar het kan voor gevolg hebben dat een niet geschilderd of niet behangen vlakje achter het grotere oude toestel zichtbaar wordt. Uitvoering voorzien in november 2012. De werken nemen één dag in beslag.

Gaat u akkoord met de vervanging van de parlo- en videofonie kant KOUTER in het werkjaar 2012 – 2013 ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ¾ ) gaat akkoord met de vervanging van de parlo- en videofonie kant Kouter, waarvan akte. De syndicus en de RVME worden verder met de praktische uitwerking belast.




13

§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§

ALGEMENE TOELICHTING BIJ DE AGENDAPUNTEN 15 & 16 & 17 & 18 & 19 De renovatie van het gebouw en de renovatie van de stookruimte hebben belangrijke investeringen meegebracht die vanwege de mede-eigenaars ernstige financiële inspanningen hebben gevraagd. Anderzijds zijn wij niet gespaard gebleven van financiële tegenslagen zoals het failliet van Staluco ( dossier dakrenovatie ) – waardoor de kans op recuperatie van fondsen herleid wordt tot de partij “architect” ( zie verder ), de recente afschaffing ( vanaf 01/01/2012 ) van de Eandis premie, enz. In samenspraak met de syndicus heeft de RVME daarom een recuperatieplan opgevat dat vrijblijvend aan de algemene vergadering wordt voorgelegd: Concreet: In de parkeergarage is een strook gemeen deel ongebruikt dat in aanmerking komt als staanplaats voor een motor of motorfiets; wij wensen die ruimte af te bakenen met een peinture lijn en ze als staanplaats te verhuren. Wij denken daarbij aan de helft van de huurprijs voor een autostaanplaats, namelijk 60.00€ per maand. De jaarlijkse huuropbrengst compenseert dan grotendeels de kostprijs voor de twee reguliere schoonmaakbeurten van de parkeergarage. In de ruimte waarin de grote mazouttank ligt, en die nu vrij komt, kunnen wij een viertal provisiekelders creëren die kunnen worden verkocht, b.v. aan de eigenaars van blok Kouter die geen provisiekelder hebben, of aan gegadigden voor een tweede kelder. In overleg met Notaris Parmentier van Notas, is de verkoopprijs geraamd op 4.000€ pér kelder exclusief aktekosten. Wij stellen ten derde voor de studio, die eigendom is van de gemeenschap, en die thans wordt verhuurd, te verkopen samen met kelder 23 die eveneens eigendom is van de gemeenschap en die nog nooit in gebruik werd genomen. In overleg met notaris Parmentier van Notas werd de normaal te bedingen kostprijs bepaald op minimum 125.000€. De goedkeuring en realisatie van dit plan vergt een aanpassing van de basisakte: 1. De huidige bestemming van die ruimten moet worden gewijzigd; 2. De ligplaats van de mazouttank wordt een kelderruimte: dat is een andere bestemming. 3. Die ruimten moeten worden geprivatiseerd; het zijn nu immers gemene delen. 4. In geval van goedkeuring door de AV dient de syndicus – als wettelijke vertegenwoordiger van de gemeenschap van eigenaars - te worden gemandateerd om de VME te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle noodzakelijke wijzigende (basis)aktes. De nieuwe wet op de mede-eigendom verplicht ons sowieso een reeks opgelegde wijzigingen in het reglement van mede-eigendom op te nemen. De RVME meent dat wij van deze gelegenheid gebruik moeten maken om het recuperatieplan met een minimum aan kosten te realiseren. Het project dat wij u voorstellen zou minimum 135.000€ opleveren. Daarmee is een buffer gevormd die ons toelaat gedurende meerdere jaren elke bijdrage voor het reservefonds uit te sluiten, en de inspanning van de mede-eigenaars te beperken tot de normale beheerskosten van het gebouw. Elk van deze punten wordt nu in detail verder behandeld.

15.

Verhuring van de gemeenschappelijke ruimte in het garagecomplex, voor het stallen van een motorfiets: standpunt van de algemene vergadering; prijszetting; verlenen van volmacht aan de RVME om deze verhuring te concretiseren; verlenen van volmacht aan de syndicus om de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van de af te sluiten huurovereenkomst ( 3/4, ½ + 1 meerderheid ).




14

Naast het berglokaal in de garage bevindt zich een ongebruikte strook van 2 x 5 m waar een motorfiets zonder probleem kan worden gestationeerd. Deze staanplaats kan worden verhuurd tegen minimum 60.00€ / maand. De opbrengst compenseert grotendeels de onderhoudskost van de garage. Het betreft echter een strook die deel uitmaakt van de ‘gemene delen in het gebouw’. Uit navraag bij de notaris blijkt dat de verhuring ervan geen problemen stelt. Nà detailbespreking, tussenkomsten van een aantal eigenaars, wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met de verhuring voor onbepaalde duur, ten allen tijde opzegbaar door beide partijen mits vooropzeg van 3 maanden, van de gemeenschappelijke ruimte – daartoe specifiek aangeduid - , naast het berglokaal, in het garagecomplex, tegen een minimum huurprijs van 60.00€, voor de stalling van ( enkel ) een motorfiets en verleent u volmacht aan het kantoor van de syndicus om deze huurovereenkomst naar gemeen recht, namens de vereniging van medeeigenaars, te ondertekenen ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ¾ + > ½ + 1 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus en de RVME worden verder met de praktische uitwerking belast.

16.

Verwijderen van de twee mazouttanks; aanpassen van het mangat aan de grote en kleine tank tot een normale deuropening, wegbreken van de trap en draagmuurtjes van de grote tank; wettelijk buiten gebruikstellen van de tanks en verwijderen van beide tanks: toelichting door de voorzitter en het kantoor van de syndicus; plenaire bespreking + stemming; verdere planning (3/4 meerderheid)

De verwijdering van de oude buiten dienst gestelde mazouttanks impliceert bijkomende werken. Om deze mogelijk te maken moet bijvoorbeeld de bestaande opening ( een metalen luik ) door een normale deuropening worden vervangen. Vloeibaar en vast afval op de bodem van de tanks moet vooraf worden verwijderd. Het karwei wordt uitgevoerd door de ruim- en reinigingsdienst Aquajet – Vlerick bvba. Kostprijs voor reiniging van de grote en kleine tank: forfait van 880.00€ excl Btw + bijkomende verrekening van het vast en vloeibaar afval ( afvoer naar een erkend verwerkingsbedrijf ). De voorbereidende werken, de afbraak van beide metalen tanks en de verwijdering ervan zullen worden uitgevoerd door firma Noppe Ronny en/of door hem aangestelde onderaannemers. De kostprijs hiervoor bedraagt 2 965.00€ excl Btw. Na verdere detailbespreking, tussenkomsten van een aantal mede-eigenaars en rondvraag, wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met de buitengebruikstelling conform de wettelijke bepalingen, de verwijdering van de twee ( 2 ) mazouttanks en de aanpassing van de deuropeningen ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ¾ ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissing van de algemene vergadering. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



15

17.

Creatie van én de verkoop van te creëren provisiekelders in de vrijgekomen ruimte, nà het verwijderen van de grote mazouttank? : standpunt van de algemene vergadering; minimum prijszetting; toekenning van aandelen aan deze provisiekelders? ; noodzakelijke infrastructurele werken; noodzaak tot wijziging van de bestaande statuten van de Kouterresidentie? ; noodzaak tot het opmaken van een opmetingsplan door een beëdigd landmeter? ; modaliteiten van de verkoop: plenaire bespreking + stemming; verlenen van volmacht aan de syndicus om, in overleg met de RVME, deze verkopen te onderhandelen én mogelijks te realiseren; verlenen van volmacht – in de meest ruime zin van het woord – aan de syndicus om de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren en de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij het verlijden van alle noodzakelijke ( wijzigende ) authentieke (basis)aktes ( ½ + 1, ¾ en 4/5 meerderheid ).

In de ruimte waarin de grote mazouttank ligt, en die nu vrij komt, kunnen wij een viertal provisiekelders met gemeenschappelijke gang creëren die kunnen worden verkocht, aan de eigenaars van blok Kouter die geen provisiekelder bezitten of eventueel aan gegadigden voor een tweede kelder. In overleg met Notaris Parmentier van Notas, wordt de minimum verkoopprijs gesteld op 4 000.00€ pér kelder exclusief aktekosten. In deze prijs zit inbegrepen: de eigenlijke kelderruimte en een deur mét slot om deze ruimte af te sluiten. Verlichting wordt geleverd via een nog te plaatsen gemeenschappelijke verlichting in de gemene gang die toegang verschaft aan deze 4 kelders. Notaris Parmentier stelt vervolgens dat een opmetingsplan van een beëdigd landmeter niet nodig is en een grondplannetje vermeldende de m² per provisiekelder, met aanduiding van de gemeenschappelijke gang, voldoende is om te hechten aan de notariële aankoopakte. Daar een gemeenschappelijk deel een andere bestemming krijgt, is een aanpassing van de statuten van het gebouw een must. Daar ook aan de andere provisiekelders géén aandelen zijn toegekend, wordt voorgesteld aan deze nieuw te creëren kelderbergingen tevens géén aandelen toe te kennen. Nà uitgebreide detailbespreking, tussenkomsten van een aantal eigenaars en rondvraag worden volgende vragen aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met 1/ de bestemmingswijziging van deze ruimte ( van gemeenschappelijke ruimte voor een mazouttank naar provisiekelders mét gemeenschappelijke gang ), 2/ de omvorming van deze ruimte naar deels privatieven zonder toekenning van aandelen en deels gemeenschappelijke gang, 3/ de noodzakelijke infrastructurele werken, 4/ een minimum prijszetting van 4 000.00€ pér provisiekelder, 5/ het verlenen van volmacht aan de syndicus – als dé wettelijke vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, om de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren, deze verkopen te realiseren overeenkomstig de hierboven vermelde voorwaarden en de VME rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij het verlijden van alle noodzakelijke ( wijzigende ) (basis)aktes, 6/ de noodzakelijke aanpassing van de statuten ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > 4/5, > ¾ , > ½ + 1 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissingen van de algemene vergadering, Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



16

18.

Verkoop studio nr 65 toebehorende aan de VME: standpunt van de algemene vergadering; minimum prijszetting? ; noodzaak tot wijziging van de statuten van de Kouterresidentie; noodzaak tot de opmaak van een met redenen omkleed verslag van een Notaris en/of een opmetingsplan van een beëdigd landmeter? ; modaliteiten van de verkoop ; plenaire bespreking + stemming: verlenen van volmacht aan de syndicus om, in overleg met de RVME, deze verkoop te onderhandelen en mogelijks te realiseren; verlenen van volmacht – in de meest ruime zin van het woord – aan de syndicus, als dé wettelijke vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, om de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren en de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij het verlijden van alle noodzakelijke ( wijzigende ) (basis) aktes ( ½+1, ¾ en 4/5 meerderheid )

De VME is eigenaar van een klein appartement, namelijk appartement nr 65 ( J1 ), gelegen op de eerste verdieping van blok Ketelvest met uitzicht op de binnenkoer. Dit appartement dat oorspronkelijk als woning voor een conciërge was opgevat viel daarvoor te klein uit en is daarom sinds vele jaren verhuurd geworden, meestal met alle nadelige gevolgen vandien. In de voorbije 2 jaren werd deze studio volledig opgefrist en voorzien van oa een nieuwe keuken. De RVME stelt voor de studio, die eigendom is van de gemeenschap te verkopen samen met kelder 23 – zie volgend agendapunt - die eveneens eigendom is van de gemeenschap en die nog nooit in gebruik werd genomen.

-

-

Het onderhoud met Notaris Parmentier van Notas kan als volgt worden samengevat: Een minimum verkoopprijs van 125.000€ excl aktekosten én provisiekelder 23 inbegrepen; De opmaak van een opmetingsplan van een beëdigd landmeter teneinde de aandelen vast te leggen die aan de studio moeten worden toegekend; deze aandelen zullen worden gevoegd bij de bestaande 10 000 aandelen! ; aan de provisiekelder 23 worden – naar analogie met agendapunt 17 – géén aandelen toegekend; Een noodzakelijke aanpassing van de statuten van het gebouw.

Nà uitgebreide detailbespreking, tussenkomsten van een aantal eigenaars en rondvraag worden volgende vragen aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met 1/ de bestemmingswijziging van deze ruimte ( van gemeenschappelijk deel naar een privatief deel ), 2/ de omvorming van deze ruimte naar een privatief mét toekenning van aandelen, 3/ het aanstellen van een beëdigd landmeter voor het opmaken van een verslag teneinde de aandelen aan dit privatief toe te wijzen, 4/ een minimum prijszetting van 125 000.00€, provisiekelder 23 inbegrepen, 5/ het verlenen van volmacht aan de syndicus – als dé wettelijke vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, om de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren, deze verkopen, in overleg met de RVME te realiseren overeenkomstig de hierboven vermelde voorwaarden en de VME rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij het verlijden van alle noodzakelijke ( wijzigende ) (basis)aktes, 6/ de noodzakelijke aanpassing van de statuten ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6467 aandelen NIET AKKOORD 85 aandelen ( Van Den Eeckhaute ) ONTHOUDING 0 aandelen 99% ( > 4/5 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissingen van de algemene vergadering,




17

19.

Verkoop van de bestaande provisiekelder 23 ( gelijkvloers / gaanderij ): standpunt van de algemene vergadering; minimum prijszetting ?; toekenning van aandelen aan deze provisiekelder ?; noodzaak tot wijziging van de bestaande statuten van de Kouterresidentie ?: noodzaak tot de opmaak van een opmetingsplan door een beëdigd landmeter ?; modaliteiten van de verkoop: plenaire bespreking + stemming; verlenen van volmacht aan de syndicus om, in overleg met de Raad van Mede-eigendom ( RVME ) deze verkoop te onderhandelen én mogelijks te realiseren; verlenen van volmacht - in de meest ruime zin van het woord – aan de syndicus om de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren en de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij het verlijden van alle noodzakelijke ( wijzigende ) authentieke ( basis )aktes ( ½ + 1, ¾ en 4/5 meerderheid )

De laatste stap is de vervreemding van de gemeenschappelijke provisiekelder 23, gelegen op het gelijkvloers / toegang via de deur in de gaanderij. Deze provisiekelder wordt op heden niet gebruikt en wordt daarom best samen verkocht met de studio nr 65. Notaris Parmentier stelt dat hier géén aandelen aan dienen te worden toegekend, naar analogie met de andere provisiekelders en een eenvoudig plan volstaat zodat de tussenkomst van een beëdigd landmeter ook hier niet is vereist ( deze kelder 23 staat immers getekend op een bestaand plan ). Nà uitgebreide detailbespreking, tussenkomsten van een aantal eigenaars en rondvraag worden volgende vragen aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met 1/ de bestemmingswijziging van deze ruimte ( van gemeenschappelijke ruimte naar een provisiekelder ), 2/ de omvorming van deze ruimte naar een privatief zonder toekenning van aandelen en onafscheidelijk verbonden met studio nr 65, 3/ een minimum prijszetting van 125 000€ voor studio nr 65 én deze provisiekelder, 4/ het verlenen van volmacht aan de syndicus – als dé wettelijke vertegenwoordiger van de vereniging van medeeigenaars, om de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren, deze verkoop te realiseren overeenkomstig de hierboven vermelde voorwaarden en de VME rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij het verlijden van alle noodzakelijke ( wijzigende ) (basis)aktes, 6/ de noodzakelijke aanpassing van de statuten ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6467 aandelen NIET AKKOORD 85 aandelen ( Van Den Eeckhaute ) ONTHOUDING 0 aandelen 99% ( > 4/5 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissingen van de algemene vergadering, Dhr Everaert vraagt het woord en vraagt de aandacht van het dagelijks bestuur voor de mogelijke creatie van fietsenstallingen, die een méérwaarde zouden betekenen voor het gebouw.

20.

Herstel gevelmuur onder waterpeil kant Ketelvest: herneming agendapunt 14 van de SAV van 25/05/2010: toelichting door de Voorzitter en het kantoor van de syndicus: voorstel tot het aanstellen van een gespecialiseerd studiebureau teneinde een gedetailleerd lastenboek op te stellen, offertes op te vragen en de zaak voor verdere bespreking en besluitvorming te verdagen naar de statutaire jaarvergadering van 09/2013: plenaire bespreking + stemming ( ½ + 1 meerderheid )

De schade onder de waterlijn aan de voorgevel van blok Ketelvest, werd in november 2010 vastgesteld, tijdens het jaarlijks zakken van het waterpeil van de Ketelvaart. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



18

Zij werd eerder reeds op de AV van 25/05/2010 onder de aandacht gebracht. Inmiddels zijn de nodige onderzoeksdaden gesteld en werd de schade door firma Batsleer, die zich terzake heeft gespecialiseerd, in kaart gebracht. De herstelwerken zijn niet eenvoudig en vergen een speciale werfinrichting ( plaatsing van een drijvend steigerelement van12m. x 2,5 m., het onderschoeien van de weggespoelde fundering, het aanbrengen van de nodige bekisting, het inpompen van de mortel, het ontkisten en opkuis, … ) De totale kostprijs dient voorlopig geraamd op +/- 35 000.00€. Het betreft hier een bijzonder belangrijke investering. Het is daarom wenselijk, alvorens tot uitvoering over te gaan, het advies in te winnen van een bevoegd studiebureau. In dat geval stelt de RVME voor een gespecialiseerd studiebureau met een onderzoek te gelasten van zodra het waterpeil van de Ketelvaart weer wordt gezakt. Dat gebeurt normaal in de maand november. Uit het onderzoek moet blijken welke werken effectief noodzakelijk zijn. Het studiebureau zal vervolgens 3 offertes opvragen, op basis van een gedetailleerd lastenboek, die voor verdere bespreking en besluitvorming aan de algemene vergadering, in 09/2013, zullen worden voorgelegd. Mevr Seghers vraagt het woord en vraagt het dagelijks bestuur naar het mogelijk kostenplaatje van dit studiebureau. De syndicus bevestigt dat dit inderdaad een bepaald budget inhoudt doch het dossier té belangrijk is om deze werken uit te voeren enkel op basis van een bestek. Bovendien verleent de syndicovereenkomst dd 02/1997, afgesloten tussen de VME en VM Vastgoedbeheer, een autonome volmacht aan de syndicus om, bij omvangrijke werken, een expert of studiebureau aan te stellen. Nà uitgebreide detailbespreking, tussenkomsten van een aantal eigenaars en rondvraag worden volgende vragen aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met het aanstellen van een gespecialiseerd studiebureau voor, nà de visu onderzoek terplaatse, het opmaken van een gedetailleerd lastenboek en het opvragen van minstens drie offertes, die voor verdere bespreking en besluitvorming zullen worden hernomen op de agenda van de statutaire jaarvergadering afsluitende werkjaar 2012 – 2013, te plannen in de eerste helft van de maand 09/2013 ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissing van de algemene vergadering,

21. 



Gewijzigde Wet op de Mede-eigendom: Herneming agendapunt 9 van de SAV van 15/09/2011: coördinatie van de Statuten, conform de nieuwe Wet op de mede-eigendom: een actuele stand van zaken; toelichting door de Voorzitter en het kantoor van de syndicus; plenaire bespreking + stemming; verdere planning ( ½ + 1 meerderheid ). Verlenen van volmacht aan een inwonende mede-eigenaar om aangetekende zendingen, gericht aan de VME, in ontvangst te kunnen nemen.

COÖRDINATIE VAN DE STATUTEN: Uit de notulen van de SAV van 15/09/2011 Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



19

De nieuwe Wet is van dwingend karakter. De niet met de nieuwe Wet strokende statutaire bepalingen worden vanaf de datum van inwerkingtreding ( 01/09/2010 ) van rechtswege vervangen door de nieuwe overeenstemmende wetsbepalingen. De syndicus moet, tegen uiterlijk 01/09/2013 – het parlement keurde intussen het wetsvoorstel tot verlenging van de termijnen vanaf 01/09/2011 naar 01/09/2013 goed - , een aangepaste versie van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement opmaken en ter goedkeuring aan de algemene vergadering voorleggen. De algemene vergadering kan deze coördinatie uitbesteden aan een Notaris ( bvb de Notaris die destijds de statuten van het gebouw opstelde ) of de syndicus opdracht geven zich hiermee te belasten. Daar de initiële statuten niet beschikbaar zijn in een bewerkbare wordversie, dienen deze teksten eerst geconverteerd naar een bewerkbare tekst en vervolgens gecoördineerd. Bij deze coördinatie is het ook aangewezen eventuele vroegere beslissingen van de algemene vergadering ( die afwijken van de statuten ) te officialiseren. Logischerwijze valt dergelijke coördinatie niet onder de wettelijke opdrachten van de syndicus en dienen deze extraprestaties gehonoreerd conform de afgesloten syndicovereenkomst. De algemene vergadering beslist voorlopig een afwachtende houding aan te nemen; deze aangelegenheid wordt hernomen op de eerstvolgende statutaire jaarvergadering in 09/2012.

…………. Nà detailbespreking, tussenkomst van enkele eigenaars en rondvraag wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met de wettelijk verplichte coördinatie van de statuten van de Kouterresidentie door het notariskantoor Notas?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissing van de algemene vergadering,

VERLENEN VAN VOLMACHT AAN EEN INWONENDE MEDE-EIGENAAR OM AANGETEKENDE ZENDINGEN, GERICHT AAN DE VME, IN ONTVANGST TE KUNNEN NEMEN De Wet van 15/05/2012 voegde een nieuwigheid in, in het dagdagelijks beheer van medeeigendommen. Tenzij anders is bepaald in de wet, moeten de aangetekende brieven die bestemd zijn voor de vereniging van mede-eigenaars, voortaan geadresseerd worden: ■ aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars (dus aan het adres van het gebouw); EN ■ aan de woonplaats of bij ontstentenis daarvan aan de verblijfsplaats of de maatschappelijke zetel van de het kantoor van de syndicus. Het betreft dus 2 identieke brieven die én naar het gebouw én naar de syndicus dienen te worden verstuurd. Deze nieuwe regelgeving werd ingevoerd om te vermijden dat de syndicus nog langer belangrijke informatie zou mislopen. Immers, de syndicus is de vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars maar banken en verzekeraars sturen belangrijke brieven vaak naar het adres van de vereniging en die brieven ( =adres van het gebouw ) komen niet altijd bij de syndicus ( = adres van het kantoor van de syndicus ) terecht. De verplichting om telkens TWEE aangetekende brieven te versturen, geldt op straffe van (relatieve) nietigheid. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



20

Het in ontvangst nemen door de syndicus van een aangetekende zending, gericht en geadresseerd aan de vereniging van mede-eigenaars (VME) zorgt meestal voor een grote administratieve rompslomp; vaak dienen de statuten van het gebouw, de notulen van de algemene vergadering waarbij de syndicus werd aangesteld, de syndicovereenkomst, de statuten en de regels inzake vertegenwoordiging van de vennootschap binnen dewelke de syndicus opereert enz, te worden voorgelegd aan het postloket. Meestal volstaat dit nog niet en kan de syndicus de aangetekende zending niet in ontvangst nemen. De syndicus stelt dan ook voor om, namens de vereniging van mede-eigenaars, een inwonende mede-eigenaar volmacht te verlenen – in de meest ruime zin van het woord - , te mandateren, om eventuele aangetekende zendingen, gericht aan de VME en geadresseerd aan het gebouw, in ontvangst te nemen. Praktisch kan dit worden georganiseerd door een mededeling in de gemeenschappelijke eerste inkomhall. Er weze duidelijk gesteld dat deze volmacht enkel een administratieve beslissing inhoudt en betrokken mede-eigenaar, onder géén enkel beding, verantwoordelijk kàn gesteld worden voor de inhoud van deze aangetekende zending. De syndicus wijst tevens op de relativiteit van deze beslissing; het aantal dergelijke aangetekende zendingen zal beperkt zoniet onbestaande zijn. Nà verdere uitgebreide plenaire bespreking, tussenkomsten van een aantal eigenaars en rondvraag wordt dhr Debacker Frans, met unanimiteit van stemmen, gemandateerd om, namens de vereniging van mede-eigenaars, alle aangetekende zendingen, gericht aan de VME en geadresseerd aan het gebouw, namens de collectiviteit van de mede-eigenaars, rechtsgeldig in ontvangst te nemen.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissingen van de algemene vergadering, Deze volmacht wordt verleend met ingang van heden en kent eenzelfde duurtijd als het lopend mandaat van de syndicus ( en de raad van mede-eigendom ). De administratieve kosten voor deze volmacht worden logischerwijze ten laste genomen door de gemeenschap van eigenaars, op basis van de verdeelsleutel “alle aandelen”.

22.

Vragen en/of opmerkingen vanwege de houders van een persoonlijk en/of zakelijk recht en/of van de niet stemhoudende mede-eigenaars.

De syndicus mocht géén vragen of opmerkingen ontvangen zodat dit agendapunt dan ook géén verdere behandeling behoeft.

23.

Toelichting bij de lopende rechtsprocedures

VME versus Reno+ Uit de notulen van de SAV van 15/09/2011: In het Staatsblad van 24 juni is de firma Staluco in faling verklaard. Dit is bijzonder slecht nieuws aangezien de gerechtsdeskundige de verantwoordelijkheid voor de dakproblematiek hoofdzakelijk bij de firma Staluco had gelegd. De zaak stond voor uitspraak op 12 september 2011; advocaat Vermeire liet ons inmiddels weten dat de Rechtbank van Eerste Aanleg / 15’ Kamer, in een tussenvonnis de heropening van de debatten heeft bevolen met het oog op het verkrijgen van duidelijkheid over 2 andere hangende relevante procedures, nl procedures ingesteld door de tweede verweerder in gedwongen tussenkomst en vrijwaring, dhr Paul De Vuyst en door de derde verweerder in gedwongen tussenkomst en vrijwaring, de Bvba Immo Paulisse omdat zij menen dat de eerste rechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het aangewezen was dat beiden zouden worden betrokken in Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



21

de procedure. Spijts wij in onze conclusies meermaals hebben geponeerd dat de vereniging van medeeigenaars géén uitstaans heeft met deze beroepsprocedure én er, in deze beroepsprocedure, géén grieven of vorderingen lastens de VME worden ingesteld, heeft de 15’Kamer niettemin beslist tot dit tussenvonnis wat, los van de kwestie van het faillissement, de zaak in het voordeel van de VME opnieuw nodeloos vertraagt. Wordt vervolgd.

……. Actuele stand van zaken: Bij vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent, 15’ Kamer, werden de debatten heropend en werd volgende conclusiekalender bepaald: Voor partij De Vuyst en Immo Paulise 01/11/2011 Voor de VME Kouterresidentie 01/12/2011 Voor Staluco 01/01/2012 Voor Arch Vanzieleghem 01/02/2012 Voor ATAB 01/03/2012 Voor partij Lietaert 01/04/2012 Syntheseconclusies: Voor de VME Kouterresidentie Voor Staluco Voor Arch Vanzieleghem Voor ATAB Voor partij De Vuyst en Immo Paulise Voor partij Lietaert

01/05/2012 01/06/2012 01/07/2012 01/09/2012 01/10/2012 01/11/2012

De zaak zal vervolgens ten gronde worden behandeld op de openbare zitting van de vijftiende kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg op 28/01/2013 om 09.00uur. Dit dossier wordt hernomen op de statutaire jaarvergadering afsluitende werkjaar 2012 – 2013, te plannen in de eerste helft van 09/2013.

24. Huishoudelijk reglement ( HHR ): noodzakelijke aanpassingen en toezicht op toepassing van het HHR ( ¾ meerderheid ): Toelichting door de voorzitter en syndicus. HHR, bijbel én vademecum. Het HHR is het basisdocument bij uitstek betreffende het dagelijks reilen en zeilen in de Kouterresidentie. Het wordt door de AV bekrachtigd en het is daarom bindend voor elke huurder én voor elke eigenaar; ook dus voor diegene die het niet heeft gelezen. Het is opgevat als een naslagwerk dat alle nuttige praktische informatie bevat in verband met de meeste problemen die zich voor kunnen doen. Het wordt jaarlijks bijgestuurd als gevolg van de ervaring met problemen die zich in de loop van het werkjaar hebben gesteld. Sommige schema’s werden in de tekst geïntegreerd zodanig dat zij niet aan de aandacht ontsnappen. Nieuw zijn oa een aantal grondplannen opgenomen in het huishoudelijk reglement, een wijziging betreffende de aankoop en aanbrengen van de naamplaatjes aan de inkomdeur, in de lift, aan de brievenbus en aan het bellenbord, een updating van de spelregels voor de fietsenstalling en de gewijzigde ISTA-opnames ( toegang tot het appartement is niet langer verplicht ). Mevr Seghers vraagt het woord en vraagt zich af waarom de schilderwerken aan de ramen door de syndicus worden bevolen. De syndicus wijst er op dat hij dient te waken over de uniformiteit van het gebouw en het regulier onderhoud van de privatieve ramen daardoor uitbesteed wordt door het kantoor van de syndicus.




22

Het HHR is bindend voor de bewoners én voor de eigenaars. De toepassing ervan voorkomt problemen en verzekert voor iedereen een aangenaam leefklimaat in de Kouterresidentie. De syndicus en de leden van de RVME rekenen op de volle medewerking van alle eigenaars en wijzen hen op hun verantwoordelijkheid t.o.v. hun huurders. Nà verdere plenaire bespreking en rondvraag wordt volgende vraag aan de algemene vergadering, bij publieke vraagstelling, voorgelegd: Gaat u akkoord met de noodzakelijke aanpassingen aan het HHR zoals opgenomen in het ontwerp van HHR dat met de uitnodiging werd meegestuurd?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ¾ ) gaat akkoord met het voorliggend ontwerp van huishoudelijk reglement ( HHR ), waarvan akte. In bijlage met de notulen zal iedere eigenaar een upgedate versie worden meegestuurd.

25.

Vraag mede-eigenaar(s): Vraag mede-eigenaar dhr en mevr Lietaert dd 19/04/2012: toelichting bij de dakproblematiek binnenkoer kant Kouter.

De Voorzitter van de algemene vergadering verleent het woord aan dhr Lietaert. Dhr Lietaert stelt dat zijn tussenkomst weg kan vallen indien het dagelijks bestuur en de syndicus zich houden aan de laatste zin uit hun brief van 20/07/2012. Hij veronderstelt dat de resultaten van het inspectierapport van ABG - Consulting ondertussen zijn gekend en nu kunnen worden gemeld. Noot van de syndicus: voor alle duidelijkheid hierna de slotzin uit de geciteerde brief: ”Ondertussen zal ik ( de syndicus ) rekening houdend met de ingewachte adviezen van het studiebureau ABG – Consulting en in overleg met de RVME, de beheersdaden stellen die ik noodzakelijk acht om de oorzaak van het vochtprobleem te achterhalen en het – hopelijk definitief – op te lossen” De Voorzitter stelt dat de syndicus en de RVME er zich bewust van zijn dat er zich nog een vochtprobleem voordoet hoewel het ook niet moet worden opgeschroefd. De oorzaak ervan is tot dusver niet duidelijk maar wordt verder onderzocht. De syndicus heeft daarom aan het studiebureau ABG - Consulting opdracht gegeven uitgebreide vochtmetingen uit te voeren enerzijds aan de luifel van alle verdiepingen en anderzijds in de slaapkamer van mede-eigenaar Lietaert, met de bedoeling voldoende referentiepunten te hebben om de vochtigheidsgraad vast te stellen, deze objectief te interpreteren, en de oorzaak ervan, in de mate van het mogelijke, aan te duiden. ABG - Consulting heeft op 20 juni 2012, deze metingen verricht. De metingen aan de luifel boven het terras en in de slaapkamer van dhr Lietaert werden uitgevoerd in de aanwezigheid van het kantoor van de syndicus en van dhr Lietaert. De syndicus citeert, voor wat de slaapkamer betreft, rechtstreeks uit het rapport: “Dat het plafond niet volledig droog meet, is naar onze mening te wijten aan restvocht in de betonplaat. Dit is geen bezwaar om de schadeplaats te herstellen”. Voor wat het vochtprobleem betreft aan de luifel op de zesde verdieping somt de Voorzitter de mogelijke oorzaken op die blijken uit het rapport van ABG - Consulting: Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



23

-

-

-

De inspectie van de bovenliggende waterdichting van het plat dak brengt geen gebreken aan het licht. Deze optie mag dus worden uitgesloten. Waterindringing via de balkonrand is echter wel mogelijk en de meest waarschijnlijke hypothese. ABG - Consulting merkt terzake op dat op alle verdiepingen de balkonrand beschermd is geworden met een kunststofplaat, met uitzondering van één verdieping, de zesde verdieping waar het probleem zich situeert. Het aanbrengen van dergelijke kunststofplaat vereist echter de plaatsing van een stelling, van op de binnenkoer, tot en met de zesde verdieping, wat op zich al een zware kost genereert. Condensatie en restvocht behoren volgens hetzelfde rapport eveneens tot de mogelijke oorzaken. Het rapport stelt inderdaad dat het jaren kan duren vooraleer de vochtigheid in de betonplaat gestabiliseerd is. Ten slotte kan ook een lek zijn ontstaan in de cv - buizen gelegen boven de betonplaat. Tijdens de dichtingswerken aan het plat dak werden deze buizen echter grondig geïnspecteerd en in goede staat bevonden. Reden waarom die niet werden vervangen.

De Voorzitter verwijst terzake naar de voorkeuroplossing die de gerechtsdeskundige Inghelram van meet af aan ( in 2008 ) in zijn eindrapport heeft voorgesteld en die er in bestaat die buizen te verplaatsen naar de onderkant van de betonplaat. Hij betreurt dat mede-eigenaar Lietaert deze logische, efficiënte en eenvoudige oplossing niettegenstaande herhaald aandringen steeds is blijven weigeren. Voorts legt hij de nadruk op het feit dat de syndicus en de RVME niets beter vragen dan het probleem op te lossen en daarom proberen via eliminatie de werkelijke oorzaak te achterhalen. Na overleg met de chauffagist werd daarom aan dhr Lietaert voorgesteld een druktest te laten uitvoeren op de cv leidingen in het plat dak om uitsluitsel te krijgen over het al dan niet bestaan van een lek. Daartoe moesten de cv - buizen in het appartement van mede-eigenaar Lietaert tijdelijk worden afgestopt met een stopkraan die achteraf weer kon worden verwijderd. Het betreft in alle objectiviteit een luttele ingreep waardoor in een paar dagen met zekerheid kon worden vastgesteld of er al dan niet een lek is ontstaan in de leidingen bovenop de betonplaat. In een gebouw van dergelijke omvang als de Kouterresidentie doet zich af en toe een lek voor. Welnu, het werd telkens zo snel mogelijk in opdracht van de syndicus hersteld. Dit zou en zal ook nu het geval zijn. Dhr Lietaert heeft die test echter geweigerd om dat de buizen niet konden worden hersteld in de oorspronkelijke staat. Dit is nochtans eveneens het geval als die buizen worden vervangen. Ingevolge de onbegrijpelijke weigering van mede-eigenaar Lietaert om de geplande druktest toe te laten werd van de vernieuwing van de stookruimte gebruik gemaakt om alsnog een druktest op de leidingen uit te voeren. Dit was toen mogelijk aangezien de centrale verwarming en beide expansievaten konden worden uitgeschakeld. Schommelingen op de manometer die de druk aangeeft, en die zich anders normaal voordoen, waren daardoor zo goed als uitgesloten. De druk op de leidingen werd gefaseerd opgevoerd van 2,5 tot 3,5 bar gedurende meerdere dagen. De druk is constant gebleven. Volgens het rapport van chauffagist Noppe van 31 augustus 2012 mag daarom worden geconcludeerd dat er normaal gezien geen lek in de cv - buizen is opgetreden. De Voorzitter heeft het vervolgens nog over een paar “bouwknopen”, inherent aan het gebouw waarmee ook rekening moet worden gehouden: de aanwezigheid van koudebruggen die condens in de hand werken en de aanwezigheid van cv - buizen in het plat dak boven de betonplaat. Voor wat het tweede punt aangaat betreft het een werkwijze die vandaag de dag om verschillende redenen zeker niet meer wordt toegepast. Cv - buizen boven de betonplaat zijn moeilijk isoleerbaar en werken de vermelde condensvorming trouwens nog in de hand. Reden waarom de gerechtsdeskundige heeft voorgesteld die buizen naar de onderkant van de betonplaat te verplaatsen. Het bestaan van koudebruggen in het gebouw is een feit. Architect Vanzieleghem heeft er jaren terug reeds naar verwezen en nadien werd het herbevestigd door alle deskundigen die in de vernieuwing van het plat dak betrokken zijn geweest. Koudebruggen zijn aanleiding tot vochtplekken, schimmel en geurhinder. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



24

Achteraf bestaande koudebruggen verhelpen is zeer moeilijk, eerder zelfs onmogelijk. Condens kan vrij spectaculair zijn. Toen de dooi is ingetreden na de uitzonderlijke winter 2011 – 2012 - sinds 72 jaar niet meer voorgekomen - die wij hebben meegemaakt, stond de luifel aan de hoogste verdieping kletsnat. Reden tot paniek. De dag nadien was alles echter weer opgedroogd. De Voorzitter doet een ultieme poging om alsnog de medewerking te bekomen vanwege medeeigenaar Lietaert door toelating te geven om - via de voorgestelde ingreep aan de cv - buizen in zijn slaapkamer - de geplande druktest alsnog te kunnen uitvoeren en zo de mogelijkheid te bieden om, in samenwerking, de werkelijke oorzaak van het bestaande vochtprobleem te achterhalen of om alvast één mogelijke oorzaak definitief te kunnen weerleggen. Tevergeefs! §§§§§§§ Dhr Lietaert neemt geen genoegen met deze uitleg en stelt dat er een meningsverschil bestaat tussen zichzelf en het dagelijks bestuur. Dhr Lietaert komt vervolgens naar voor en leest een verklaring voor. Vervolgens vraagt dhr Lietaert de stemming. De syndicus wijst er op dat dit agendapunt enkel een toelichting betreft en er dus géén stemming kan georganiseerd worden. Dhr Lietaert vraagt vervolgens expliciet de algemene vergadering of zij akkoord gaat met een stemming. De algemene vergadering beslist unaniem om géén stemming te organiseren, waarvan akte. Stemmen tegen: / / / / Onthouden zich : / / / / Noot van de syndicus: De heer Lietaert heeft op de algemene vergadering de gelegenheid gekregen zijn standpunt toe te lichten, zoals hij en zijn echtgenote hadden gevraagd. Hij heeft daarvoor een handgeschreven tekst voorgelezen die hij op de vergadering niet wenste af te geven, en waarvan hij evenmin een kopie ter beschikking kon stellen. Hij zou de getypte versie achteraf aan de syndicus bezorgen. Deze werd mij niet toegestuurd door dhr en mevr Lietaert maar door hun advocaat. Het document was ook niet ondertekend. Noch door dhr Lietaert, noch door zijn echtgenote. De algemene vergadering heeft geluisterd naar zijn standpunt en de aantijgingen genoteerd aan het adres van het dagelijks bestuur én aan het adres van derden die geen mede-eigenaar zijn en die tot dusver geen weet hebben van de feiten waarvan zij door dhr Lietaert worden beschuldigd. Zij verkeren bovendien in de onmogelijkheid hierop te reageren, tenzij eventueel voor de rechtbank. Voldoende reden om het document niet mee te sturen met de notulen, van de algemene vergadering. In overleg met de RVME heb ik niettemin beslist de tussenkomst van mede-eigenaar Lietaert als bijlage aan de notulen te hechten, en het summier te beantwoorden. De heer Lietaert verwijst in zijn tekst naar de uitgebreide correspondentie die hij met de syndicus heeft gevoerd. Welnu, meerdere van zijn argumenten werden daar al beantwoord en/of weerlegd. Zijn beweringen zijn ondertussen trouwens volkomen achterhaald gezien het recente rapport van het studiebureau ABG - Consulting dd 20/06/2012. De inhoud van dit rapport werd op de algemene vergadering door de Voorzitter duidelijk uiteengezet. De heer Lietaert trekt de objectiviteit van het studiebureau ABG - Consulting in twijfel. Dit houdt geen steek! Het werd precies aangesteld om het vochtprobleem professioneel te onderzoeken. De metingen waarop de conclusies van ABG - Consulting zijn gebaseerd, zijn trouwens uitgevoerd in aanwezigheid van dhr Lietaert zélf en van het kantoor van de syndicus. De metingen werden uitgevoerd met een Ganmeter, waarvan de neutraliteit niet in twijfel kan worden getrokken. Dhr Lietaert vergeet overigens dat hij als vrijwillig tussenkomende partij uiteraard zélf ‘betrokken partij’ is. Dhr Lietaert claimt trouwens schadevergoeding, genotsderving, enzovoort. De bedoeling van het document dat door zijn advocaat aan mij werd toegestuurd kan mogelijks er in bestaan aangewend te kunnen worden als overtuigingsstuk in de lopende procedure. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



25

Ik heb het daarom overgemaakt aan de advocaat van de VME, eisende partij in deze aangelegenheid. Het moge duidelijk zijn dat het opnemen van de eenzijdige tekst van dhr Lietaert geen enkele erkenning inhoudt van welkdanig recht ook en gebeurt onder voorbehoud van alle mogelijke rechten van de VME en/of de mede-eigenaars.

26.

Verlenen van toestemming aan het kantoor van de syndicus om alle beslissingen, voorwerp van deze algemene vergadering, bij voorraad uit te voeren zonder het verstrijken van de termijn – binnen dewelke een medeeigenaar zijn verhaalsrecht kan uitoefenen bij de Vrederechter – af te moeten wachten ( ½ + 1 meerderheid ).

De Wet op de mede-eigendom bepaalt dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen een zijn inziens onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Dit betekent dat, strikt theoretisch gezien, tenvroegste slechts uitvoering kan worden gegeven aan de beslissingen van de algemene vergadering, vier maanden nà datum van de algemene vergadering die heden plaatsvindt. Daar dit een efficiënte en optimale beheersvoering van het gebouw hypothekeert, beslist de algemene vergadering unaniem / meerderheid tegen minderheid, toestemming te verlenen aan het kantoor van de syndicus om alle beslissingen, voorwerp van deze algemene vergadering, bij voorraad te laten uitvoeren zonder het verstrijken van de termijn – binnen dewelke een mede-eigenaar zijn verhaalsrecht kan uitoefenen bij de vrederechter – af te moeten wachten, waarvan akte. Stemmen tegen: //// Onthouden zich: ////

27.

Diversen, rondvraag en slotwoord

De Voorzitter dankt de mede-eigenaars voor hun aanwezigheid. De Voorzitter stelt vast dat de sfeer in de algemene vergadering positief was. Hij dankt de aanwezigen voor hun constructieve medewerking die toeliet belangrijke beslissingen te nemen met quasi unanimiteit van stemmen zodat er een groot draagvlak is voor de geplande investeringen. Mede-eigenaar dhr De Laet vraagt het woord en dankt, namens de mede-eigenaars, het dagelijks bestuur en de syndicus voor het vele werk dat het voorbije werkjaar opnieuw werd gepresteerd. Hij hoopt dat zij bereid zijn op hetzelfde elan te blijven doorgaan, in het belang van de Kouterresidentie en zijn bewoners. De Voorzitter sluit de algemene vergadering en nodigt vervolgens de mede-eigenaars uit op een kleine receptie.




26

De algemene vergadering wordt afgesloten om 20.45uur. Nà voorlezing van de notulen, ondertekenen de syndicus en de aanwezige mede-eigenaars de notulen. Het origineel wordt opgenomen in het Register der Statuten. Een kopie van dit verslag zal door de syndicus aan elke mede-eigenaar worden bezorgd.

Oudenaarde, 11/09/2012 Luc Vander Meeren Namens VM Vastgoedbeheer cvba Syndicus VME Residentie Kouterresidentie Ondernemingsnummer 0808.474.412




( HA) VERSLAG VAN DE AGENDAPUNTEN

Recommend Documents