( HA) VERSLAG VAN DE AGENDAPUNTEN

1

VERSLAG VAN DE STATUTAIRE ALGEMENE JAARVERGADERING

VME KOUTERRESIDENTIE DINSDAG 24/09/2013 om 18.00 uur HANDELSBEURS ( HA) te GENT

VERSLAG VAN DE AGENDAPUNTEN 1. Verwelkoming, tekenen van de aanwezigheidslijst, nazicht van de volmachten, vaststelling van het quorum, verwelkoming van de nieuwe mede-eigenaars. Het kantoor van de syndicus en de Voorzitter van de Raad van Mede-eigendom ( RVME ) verwelkomen de mede-eigenaars op deze statutaire jaarvergadering afsluitende werkjaar 2012 2013. Ook dit jaar gaat deze vergadering door in de prachtige foyer van de Handelsbeurs ( HA ). De Voorzitter van de RVME neemt het woord: ………. Geachte dames en heren, Van harte welkom op de statutaire jaarvergadering afsluitende werkjaar 2012 – 2013. Dit is de laatste vergadering die ik, met jullie goedkeuring, zal voorzitten. Een week geleden, heb ik met mijn echtgenote en mijn zoon, mijn tachtigste verjaardag gevierd. 80 jaar is een mijlpaal in een mensenleven… Jullie zullen begrijpen, dat wij hier een lijn hebben willen trekken. Ik heb dan ook aan de syndicus mijn ontslag aangeboden als voorzitter en als lid van de RVME. In zijn antwoord staat een zin die mij heeft aangegrepen. Hij schrijft, “Je hebt veel gegeven”. Ik beschouw dit als de mooist denkbare synthese van mijn acht jaar lange inzet voor de Kouterresidentie. Een goede vriend, van zijn kant, bedacht mij eveneens met een bemoedigende boodschap: “Wees ervan overtuigd, schrijft hij, de eerste tachtig jaar zijn de lastigste. Van nu af aan zit je op rozen !” Wel, dat is genoteerd. En vanaf morgen proberen wij het uit. Wij, Lieve en ik, zullen ons niet vermoeien in een zoektocht naar “Le Temps Perdu”, om het met Proust te zeggen; wij willen wel genieten van “Le Temps Retrouvé”. Dames en Heren, Ik dank jullie voor het vertrouwen dat jullie in de voorbije acht jaar in mij hebben gesteld. Ik hoop dat ik jullie niet heb ontgoocheld. Ik dank Luc Vander Meeren, gedelegeerd bestuurder van VM Vastgoedbeheer cvba, met wie ik acht jaar, intens heb samengewerkt in een constructieve en vriendschappelijke sfeer en Ik geef vol vertrouwen de fakkel door aan de leden van de RVME die ik bij deze dank voor hun medewerking en loyale steun. Ik dank u. ….. Alvorens de vergadering te starten, hou ik er aan ook een traditioneel dankwoord te richten aan de directie van de Handelsbeurs die ons elk jaar toelaat gebruik te maken van hun prachtige foyer. Beste dank ook aan de managers van de concertzaal die tweemaal per jaar, aan de bewoners van de residentie, de gelegenheid bieden gratis deel te nemen aan een concert van hoog niveau. Hartelijk dank ook aan de zaakvoerster van de Brasserie die altijd een plaatsje voorbehoudt voor de vergaderingen van de Raad van Mede-eigendom ( RVME ). Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE

www.vmvastgoedbeheer.be [email protected]

Kantoren: OUDENAARDE – GENT – KNOKKE – DEINZE – RONSE – BRUSSEL Verzekering Burgerlijke Beroepsaansprakelijkheid & Waarborg derdengelden : collectieve polis CIB BIV 200957 - BTW BE 0437.396.556 - RPR Oudenaarde - ING 390-0638403-04

2

Dames en Heren, De agenda is opnieuw bijzonder geladen en bevat verschillende punten die bijzondere aandacht vragen. Om er voldoende tijd te kunnen aan besteden stel ik voor, de jaarlijks weerkerende onderwerpen vlot af te werken. Sinds 2 jaar wordt van de mede-eigenaars ook verwacht dat zij, aan het einde van de vergadering, het verslag mede ondertekenen. Ik vraag u daarom, in de mate van het mogelijke, tot het einde van de vergadering aanwezig te blijven. Ik nodig iedereen ook graag uit, daarna mee te genieten van de aansluitende receptie. Ik hoop dat deze vergadering in een aangename en positieve sfeer mag verlopen. Ik verzoek tevens iedereen eventuele tussenkomsten kort en zakelijk te willen houden. Het is onze bedoeling de vergadering omstreeks 20.00 uur te sluiten. Het woord is aan onze syndicus, VM Vastgoedbeheer cvba, hier vertegenwoordigd door dhr Luc Vander Meeren, gedelegeerd bestuurder, erkend vastgoedbeheerder BIV200957. De syndicus verwelkomt dhr en mevr Wymeersch – Van Acker – persoonlijk aanwezig - die, per 09/07/2012, het appartement E7 aankochten van dhr Van den Steen Herman en heet hen hartelijk welkom in de Kouterresidentie.

2. Verkiezing van de Voorzitter van de algemene vergadering ( ½ + 1 meerderheid ) De syndicus heet op zijn beurt alle aanwezigen welkom en opent de algemene vergadering om 18.15u. De syndicus deelt de algemene vergadering mee dat deze algemene vergadering rechtsgeldig is samengesteld, namelijk:

Aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemhoudende eigenaars: 36 op 60 of Aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandelen: 6 585 / 10 000sten of

60.00% 65.85%

De syndicus brengt de algemene vergadering in herinnering dat, in overeenstemming met de Wet op de mede-eigendom van 02/06/2010, onthoudingen, nietige en/of ongeldige stemmen worden afgetrokken van de uitgebrachte stemmen!

Conform de bepalingen van de Wet van 30/06/1994 en 02/06/2010 wordt vervolgens, nà rondvraag, dhr Debacker, meerderheid tegen minderheid, verkozen tot Voorzitter van de algemene vergadering. Stemmen tegen: dhr Gordjestani vertegenwoordigd door dhr. Hauspie vertegenwoordigend 200 / 10 000sten.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 385 aandelen NIET AKKOORD 200 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 96.96% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de aanstelling van dhr Debacker als Voorzitter van de algemene vergadering, waarvan akte.

3. Verkiezing van de secretaris van de algemene vergadering ( ½ + 1 meerderheid ) Het secretariaat en de verslaggeving wordt, met unanimiteit van stemmen, toevertrouwd aan het kantoor van de syndicus, VM Vastgoedbeheer cvba, waarvan akte.

Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



3

4. Aanstelling van twee stemopnemers ( ½ + 1 meerderheid ) Dhr Desonville en Herregodts worden, met unanimiteit van stemmen, verkozen tot stemopnemers. De taak van de stemopnemers bestaat erin toe te zien op het correct verloop van de stemmingen.

5. Bespreking van de inkomsten/uitgaven van het voorbije werkjaar ( ½ + 1 meerderheid ): De Voorzitter verleent het woord aan de syndicus. Net zoals vorige werkjaren maakt de afrekening gebruik van de gekende verdeelsleutels, met name: -

“Alle aandelen”( 10 000 / 10 000 ): dit zijn kosten waarin éénieder ( dus zowel de eigenaars van een appartement als van een autostaanplaats ) in bijdraagt zoals bijvoorbeeld de brandverzekering gebouw, de kosten van de algemene vergadering enz.

-

“Alle aandelen – garages” ( 9 780 / 9 780 ): dit betreft onkosten die enkel gedragen worden door de mede-eigenaars van de appartementen en niet door de eigenaars van een autostaanplaats ( 44 staanplaatsen à 5 aandelen = 220 aandelen ).

-

“Alle entiteiten” ( 67 / 67 ): kosten die verdeeld worden pér appartement ( en dus niet volgens de respectievelijke aandelen ) met name het ereloon van de syndicus.

-

“Kosten liften” ( 9 726 / 9 726 ): kosten waarin ieder privatief bijdraagt met uitzondering van het privatief B0 – Van de Velde Annie – en de autostaanplaatsen.

-

“Kosten garages“ ( 220 / 220 ): deze kosten betreffen tussenkomsten en/of herstellingen die specifiek betrekking hebben op de autostaanplaatsen en daarom enkel gedragen worden door de titularissen van de 44 autostaanplaatsen.

-

“Kosten syndicus garages” ( 2 / 2 ): 2 autostaanplaatsen behoren toe aan derden, nietmede-eigenaars van een appartement.

-

“Kosten koud water“ ( 9 030 / 9 030 sten ): de onkost van het koud water wordt verdeeld volgens àlle aandelen, met dien verstande dat het aandeel van het gelijkvloers herleid wordt tot 750 aandelen ( in plaats van 1 500 ). Deze verdeelsleutel zit opgenomen in de individuele afrekening Ista die tevens het warm water en de onkost van de cv bevat.

De onkosten voor het werkjaar 01/05/2012 tot 30/04/2013 belopen de som van 200 746.26€; de onkosten van vorig werkjaar beliepen 193 998.70€. De syndicus geeft toelichting bij de voorliggende afrekening en beantwoordt de vragen van de algemene vergadering. De syndicus betreurt dat hij opnieuw “lang” heeft moeten wachten op een correcte afrekening van Ista ( die dus recentelijk werd nagestuurd ). De verdeling van de verbruikskosten warm water, koud water en cv is inderdaad géén eenvoudige klus omwille van de diverse parameters; de syndicus drukt de hoop uit dat, door de recentelijke plaatsing van de elektronische – op afstand leesbare – meters, de afrekening in de toekomst sneller ( en onmiddellijk correct ) zal worden afgeleverd. 1. Verslag van de commissaris over de controle van de rekeningen: Het verslag van rekencommissaris werd meegestuurd met de uitnodiging tot deze statutaire jaarvergadering. Voor detailtoelichting wordt dan ook verwezen naar dit verslag. De rekencommissaris dhr Devos, rekencommissaris, is ( nog ) niet aanwezig; het kantoor van de syndicus geeft derhalve, in detail, toelichting bij het verslag van de rekencommissaris. De syndicus stelt dat de rekencommissaris géén onregelmatigheden heeft vastgesteld en de algemene vergadering verzoekt de voorliggende rekeningen goed te keuren. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



4

Volgende stukken werden gecontroleerd: - aankoopfacturen; - bankuittreksels van de spaar- en zichtrekening; - proef- en saldibalans, historiek kosten- en opbrengstrekeningen; - detail wachtrekening; - grootboek eigenaars & leveranciers; - afrekening CV + warm water, periode 05.2012 tot 04.2013; - gebudgetteerde algemene onkosten periode 05.2012 tot 04.2013; - reservefonds periode 05.2012 tot 04.2013 2. Goedkeuring van de rekeningen: Nà verdere plenaire bespreking, rondvraag en gedachtenwisseling worden de rekeningen bij publieke vraagstelling, unaniem goedgekeurd.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 585 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de goedkeuring van de rekeningen, waarvan akte.

3. Goedkeuring van de balans: Nà verdere plenaire bespreking, rondvraag en gedachtenwisseling wordt de balans bij publieke vraagstelling, unaniem goedgekeurd.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 585 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de goedkeuring van de balans, waarvan akte.

4. Verlenen van kwijting en décharge aan het kantoor rekencommissaris en de raad van mede-eigendom: De algemene vergadering verleent unaniem kwijting en décharge aan:

van

de

syndicus,

de

(1)het kantoor van de syndicus, (2)de rekencommissaris en (3)de raad van mede-eigendom.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 585 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het verlenen van kwijting en décharge aan de (1) het kantoor van de syndicus, (2) de rekencommissaris en (3) de raad van mede-eigendom, waarvan akte.




5

5. Bepaling van de voorschotten voor het lopend werkjaar 01/05/2013 tot 30/04/2014; bespreking van de voorliggende begroting voor het werkkapitaal ( voor de gewone en buitengewone uitgaven ), modaliteiten van betaling: De opgevraagde voorschotten voor het voorbije werkjaar beliepen 200 017.80€; de totale onkosten beliepen de som van 200 746.26€; de permanente provisie bedraagt 12 394.68€. De syndicus geeft toelichting, aan de algemene vergadering, bij de voorliggende begroting – meegestuurd met de uitnodiging tot deze jaarvergadering - voor de gewone en buitengewone uitgaven voor het lopend werkjaar. Op basis van deze voorliggende begroting kunnen de maandelijkse voorschotten ( laatste aanpassing dateert van 01/10/2011 ) dan ook ongewijzigd behouden blijven ( zie ook het verslag van de rekencommissaris ). Afhankelijk van de contractuele bepalingen vervat in de individuele huurovereenkomst, kunnen volgende gemeenschappelijke onkosten lastens de huurder(s) gelegd worden: APPARTEMENT GARAGE ALLE AANDELEN Alg. Verbruikskosten Alg. Verbruikskosten Kleine Leveringen/herstel Kleine Leveringen/herstel Lonen en sociale lasten Lonen en sociale lasten ALLE AANDELEN MIN GARAGES Kleine Leveringen/herstel ALLE ENTITEITEN Alg.Verbruikskosten Dienstprestaties ( ereloon syndicus ) KOSTEN LIFTEN Liftkosten Liftkosten KOSTEN GARAGES // // KOSTEN SYNDICUS GARAGES Hierbij voegt u het aandeel Ista ( warm water + cv ) en het koud water en brengt u de door uw huurder(s) gestorte voorschotten in mindering. 6. Toestand van het reservekapitaal en eventuele bepaling van de datum en het bedrag van de volgende opvraging; modaliteiten van betaling: Het saldo van het reservefonds bedraagt, op datum afsluiting werkjaar 30/04/2013, 553.23€. Volgende verrichtingen vonden plaats in het voorbije werkjaar: Beginsaldo 01/05/2012 Intresten 31/12/2012 Afboeken RF voorschot CV 04/06/12 Teruggave RF voorschot CV 04/06/12 Afboeken RF gasaansluiting 09/07/12 Teruggave RF gasaansluiting 09/07/12 Afboeken RF aanpass tellerlokaal 12/09/12 Teruggave RF aanpass tellerlokaal 12/09/12 Afboeken RF voorschot CV 27/09/12 Teruggave RF voorschot CV 27/09/12 Eindsaldo

69.512,82 553,27 -31.800,00 -715,34 ( aandeel garages ) -5.161,63 -116,11 ( aandeel garages ) -4.521,95 -101,72 ( aandeel garages ) -26.500,00 -596,11 ( aandeel garages ) 553,23




6

BEMERKINGEN: 1. Daar de vervanging van de stookinstallatie deels gefinancierd werd met het reservefonds ( dat is samengesteld uit stortingen op basis van “alle aandelen“ ) en deze investering enkel de verdeelsleutel “alle aandelen – garages” betreft ( de autostaanplaatsen dienen hierin niet bij te dragen ) zal, nà goedkeuring van de rekeningen 2012 – 2013, een evenredig deel van het aandeel van de autostaanplaatsen in het reservefonds, worden teruggestort. Dit zijn de teruggaven die hierboven in de lijst staan vermeld. 2. Op de statutaire jaarvergadering van 11/09/2012 werden verschillende beslissingen genomen ( de verkoop van studio 65, creatie en verkoop van bijkomende kelderbergingen, … ) die normaliter – zonder extra inspanning van de mede-eigenaars -, het reservefonds konden spijzen. Door juridische breekpunten zullen deze overdrachten – in de enge zin van het woord - niet kunnen worden gerealiseerd ( zie verder ). 3. Tenslotte dient, binnen afzienbare tijd, een uitspraak verwacht in het dossier Reno+/Staluco. Doch ook hier is op vandaag nog géén duidelijkheid of de vereniging van mede-eigenaars een vergoeding zal ontvangen wegens de initiële gebrekkige uitvoering van de werken, gezien het faillissement van de hoofdaannemer Reno+/Staluco. Anderzijds is er nog steeds mogelijkheid tot hoger beroep, door de in het geding betrokken partijen, in functie van de uitspraak ten gronde van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent. De agenda van de statutaire jaarvergadering – die voorligt – vermeldt géén zware investeringen voor het werkjaar 2013 – 2014. De Raad van Mede-eigendom stelt dan ook voor, voor het werkjaar 2013 – 2014, géén opvragingen te doen in het reservefonds. Nà verdere plenaire bespreking, tussenkomsten van een aantal eigenaars en rondvraag, wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord dat er géén opvragingen gebeuren, voor het reservefonds, in het werkjaar 2013 – 2014 ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 585 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord dat er géén opvraging gebeurt, voor het reservefonds, in het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte. ///// Dhr. Devos Yves ( aandelen 180/10000 ) vervoegt de vergadering om 18u34; dit brengt het quorum op: Aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemhoudende eigenaars: 37 op 60 of 61.67% Aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandelen: 6 765 / 10 000sten of 67.65% /////

6. Aanstelling van een rekencommissaris alsmede bepaling van zijn opdracht en bevoegdheden ( ½ + 1 meerderheid ). Tot rekencommissaris wordt vervolgens, door de algemene vergadering, met unanimiteit van stemmen, verkozen: dhr Devos Yves Zijn opdracht neemt aanvang op datum van vandaag en loopt automatisch af op de eerstvolgende algemene statutaire jaarvergadering. De rekencommissaris ziet alle facturen en bankuittreksels na van het lopend werkjaar en brengt hieromtrent verslag uit op de jaarvergadering. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



7

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100.00% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de benoeming van dhr Devos tot rekencommissaris voor het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte.

7. Ontslag en (her)verkiezing van de syndicus ( ½ + 1 meerderheid ). Conform artikel 2 van de overeenkomst tussen de Vereniging van mede-eigenaars en de syndicus is de duur van zijn mandaat jaarlijks opzegbaar. De Voorzitter spreekt de vergadering toe: In zijn halfjaarlijks verslag van 28/02/2013 heeft de RVME aan de VME medegedeeld dat de heer Vander Meeren opnieuw burgemeester geworden is van het landelijke WortegemPetegem en binnen de groep VM Vastgoedbeheer – Syncura voortaan algemeen verantwoordelijke is voor alle kantoren van de groep VM Vastgoedbeheer - Syncura. Deze situatie is niet zonder gevolgen voor zijn beheersopdracht in de VME Kouterresidentie. Het beheer van de Kouterresidentie zal voortaan worden waargenomen door de heer Olivier De Schrijver, medewerker van Syncura. De heer Olivier De Schrijver beschikt over het diploma van Master in de toegepaste wetenschappen en Master in de communicatie; is geregistreerd bij het BIV onder het nummer 504722 en zal als volwaardig syndicus het dagelijks beheer van het gebouw in de Kouterresidentie waarnemen, in samenwerking met dhr Wesley Leyman, technisch beheerder, die op vandaag ook reeds dhr Vander Meeren Luc ondersteunt bij het dagdagelijks beheer. In het kader van zijn nieuwe en overkoepelende managementfunctie zal de heer Vander Meeren wel zelf de nog hangende zaken ( juridische procedures, lopende hersteldossiers… ) in de Kouterresidentie persoonlijk blijven opvolgen. De vergoeding van de syndicus blijft – op uitzondering van de klassieke indexatie – verder ongewijzigd voor het werkjaar 2013 – 2014. De RVME ondersteunt de kandidatuur van VM Vastgoedbeheer cvba, met als vaste vertegenwoordiger voor de Kouterresidentie, de heer Olivier De Schrijver, en legt deze graag ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. De syndicus biedt dan ook zijn ontslag aan doch stelt zich opnieuw kandidaat voor een nieuwe ambtstermijn van één jaar, op basis van een geïndexeerd basisereloon, voor de klassieke wettelijke opdrachten, van 18.61€ pér privatief, pér maand, staanplaatsen inbegrepen én 6.98€ pér maand pér autostaanplaats voor de twee autostaanplaatsen, toebehorende aan twee niet-eigenaars van een privatief binnen de residentie. Nà plenaire bespreking én rondvraag, gaat de algemene vergadering, bij publieke stemming, unaniem akkoord met de hernieuwing voor één jaar van het mandaat van de syndicus.

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100 % ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het verlenen van een nieuw mandaat van één jaar aan de syndicus VM Vastgoedbeheer cvba, waarvan akte. De syndicus dankt de algemene vergadering voor het in zijn kantoor gestelde vertrouwen. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



8

8. Ontslag en (her)verkiezing van de Raad van Mede – eigendom ( RVME ): kandidaturen dienen schriftelijk en uiterlijk tegen 21/09/2013 gemeld aan het adres van de syndicus ( ½ + 1 meerderheid ); 1) Toelichting door de syndicus: De syndicus stelt dat de beheerraad – sinds de nieuwe Wet van 01/09/2010 de Raad van Medeeigendom ( RVME ) genoemd - het laatste werkjaar opnieuw minstens 14 maal is samengekomen om diverse dossiers te behandelen en alle inspanningen heeft geleverd om in vaak technische dossiers te onderhandelen, voornamelijk in het dossier Ista en de overgang van mazout naar aardgas. De syndicus dankt de raad van mede-eigendom voor de constructieve en intense samenwerking gedurende het voorbije werkjaar. 2) Raad van mede-eigendom: De leden van de raad van mede-eigendom (de heren Debacker, Devos, Messens en De Waele ) zijn ontslagnemend. Dhr Debacker is niet langer kandidaat ( zie hoger ). De syndicus meldt de algemene vergadering dat hij, binnen de vooropgestelde termijn, géén andere kandidaturen ontving. Na voorstelling van de kandidaten en plenaire bespreking wordt vervolgens overgegaan tot publieke stemming met volgend resultaat: Akkoord met de kandidatuur van dhr Devos Yves ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr Devos Yves, als lid van de Raad van mede-eigendom, voor het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte. Akkoord met de kandidatuur van dhr Pol J Dewaele ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr Pol J Dewaele, als lid van de Raad van mede-eigendom, voor het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte. Akkoord met de kandidatuur van dhr R Messens ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr R Messens als lid van de Raad van medeeigendom, voor het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte. De verkozen leden zullen, onder mekaar, de Voorzitter aanduiden, waarvan akte.




9

9. Dossier volmachthouders op het reservefonds: bekrachtiging/aanstelling van de volmachthouders op het reservefonds ( ½ + 1 meerderheid ). Volgende mede-eigenaars zijn momenteel aangesteld als volmachthouders: dhr Debacker Frans en dhr de Buck van Overstraeten. (Her)aanstelling volmachthouders ? De syndicus wijst er op dat het principe van 2 volmachthouders op de spaarrekening niet wettelijk verplicht is, en eerder – binnen de Kouterresidentie – historisch is gegroeid. Dhr Debacker deelt de algemene vergadering mee dat hij niet langer kandidaat is ( zie tevens hoger ). Ter vergadering stelt dhr Devos Yves zich kandidaat. Dhr de Buck is wel bereid het mandaat terug op te nemen voor het werkjaar 2013 – 2014. Na verdere plenaire bespreking wordt overgegaan tot publieke stemming met volgende vraag: Akkoord met de heraanstelling van dhr de Buck ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr de Buck als volmachthouder op het reservefonds, voor het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte. Akkoord met de aanstelling van dhr Devos Yves?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met de kandidatuur van dhr Devos Yves als volmachthouder op het reservefonds voor het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte. De heren de Buck en Devos zullen dus, voor het werkjaar 2013 – 2014, samen met de syndicus de gezamenlijke handtekeningsgerechtigden zijn voor het reservefonds, waarvan akte.

10.

Dossier verzekeringen: bevestiging van het vertrouwen in de actuele makelaar of aanstelling van een andere makelaar voor het beheer van de verzekeringspolissen ( ½ + 1 meerderheid ).

Naast het mandaat van de syndicus en de raad van mede-eigendom dient ook het mandaat van de verzekeringsmakelaar, elk werkjaar, opnieuw bekeken te worden en moet het vertrouwen in de makelaar bevestigd worden. Nà plenaire bespreking wordt volgende vraag aan de algemene vergadering, bij publieke vraagstelling, voorgelegd: Gaat u akkoord met de bevestiging van het vertrouwen in makelaar Agomax ?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6 765 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) bevestigt zijn vertrouwen in makelaar Agomax, voor het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



10

11.

Evaluatie van de reguliere leveringscontracten waaronder oa aardgas en elektriciteit: toelichting door de Voorzitter.

In de voorbije maanden is in de media opnieuw druk sprake geweest van concurrerende leveranciers voor aardgas en elektriciteit. Na onderzoek is de keuze aangaande de toelevering van aardgas gevallen op Electrabel. Het eerste contract nam aanvang op 01/08/2012, liep voor een duurtijd van 1 ( één ) jaar en werd intussen, met één jaar, verlengd. Voor wat de elektriciteit van de gemene delen betreft, werd opnieuw geopteerd voor ENI ( het vroegere Nuon ). Oa met deze leverancier sloot VM Vastgoedbeheer cvba een vlootcontract af, voor diverse gebouwen onder zijn beheer, waardoor én een vast tarief én een bijkomende korting wordt bedongen, korting die rechtstreeks wordt verrekend in de maandelijkse facturatie. Dhr. Hauspie (volmachthouder voor dhr. Gordjestani) vraagt een marktonderzoek te verrichten inzake het onderhoudscontract van de liften. Wordt vervolgd. ///// Dhr. Forret Marnix (380/10000 aandelen) vervoegt de vergadering om 19u00; mevrouw Van de Velde (54/10 000 aandelen) verlaat op hetzelfde ogenblik de vergadering wat het quorum brengt op: Aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemhoudende eigenaars: 37 op 60 of 61.67% Aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandelen: 7 091/ 10 000sten of 70.91% /////

12.

Dossier ISTA: aanrekening kost cv: voorstel tot herroeping van de beslissing van de SAV van 15/09/2011, ingevolge gewijzigde omstandigheden, inzake de solidariteitsbijdrage in de onkost CV: voorstel om terug te keren naar de notarieel vastgelegde verdeelsleutel, namelijk 25% volgens de aandelen en 75% volgens het opgenomen verbruik: toelichting door de Voorzitter; standpunt van de algemene vergadering: plenaire bespreking + stemming ( 4/5 meerderheid ).

12.1 Teruglopende warmtekost in het werkjaar 2012 – 2013: De voorbije winter en het voorbije voorjaar waren ongewoon koud. In de media werd de bevolking daarom meerdere malen gewaarschuwd voor een stijging van de verwarmingskost. Toch is de warmtekost in de Kouterresidentie in het werkjaar 01/05/2012 – 30/04/2013 ( totaalkost: 74.859,76€ ) met meer dan 20.000€ gedaald ten opzichte van het vorige werkjaar 01/05/201130/04/2012 ( totaalkost: 96.989,04€ ). De vervanging van de oude door nieuwe zuinige condensatieketels heeft haar vruchten afgeworpen. In één jaar tijd is reeds 1/3de van de investering terug gewonnen.

12.2 Herroeping solidariteitsbijdrage in de onkost CV: De toepassing van een cascadesysteem van zes condensatieketels én isolatie van de leidingen in de stookruimte leiden tot een aanzienlijke recuperatie van de warmte die in het oude systeem verloren ging. Het is bvb opvallend hoe de temperatuur in de stookruimte is gedaald. Toen de oude warmtemeters op de radiatoren (de buisjes) werden vervangen door elektronische meters was dat nog niet het geval. Aangezien die nieuwe meters enkel nog het warmteverbruik per radiator registreren werd op voorstel van Ista de oude parameter van 25% collectief te dragen warmtekost opgetrokken naar 40%, met uitzondering van het commercieel gelijkvloers. Zie de notulen van de SAV van 15/09/2011.




11

Gezien de opvallende reductie van het warmteverlies is dat niet langer nodig en stelt de RVME voor de oorspronkelijke parameter uit de basisakte opnieuw in te voeren. Deze wijziging werkt overigens het zuinig energiebeleid in de hand dat de RVME nastreeft. Nà plenaire bespreking wordt volgende vraag aan de algemene vergadering, bij publieke vraagstelling, voorgelegd: Gaat u akkoord met de herroeping van de beslissing van de SAV van 15/09/2011 – gezien de gewijzigde omstandigheden – en een terugkeer naar de notarieel vastgelegde verdeelsleutel van 25% volgens de aandelen en 75% volgens het opgenomen verbruik, en dit met ingang van werkjaar 2013 – 2014 ?

STEMUITSLAG AKKOORD: NIET AKKOORD ONTHOUDING

6 764 aandelen 200 aandelen ( Gordjestani, volmacht aan dhr Hauspie / 200 ) 127 aandelen ( De Bie Luc / 85 en Goetmaeckers Tom / 42 )

97.13% ( > 4/5 ) gaat akkoord met de herroeping van de beslissing van de SAV van 15/09/2011 ingevolge de gewijzigde omstandigheden en de terugkeer naar de notarieel vastgelegde verdeelsleutel van 25% volgens de aandelen én 75% volgens het opgenomen verbruik én dit met ingang van het werkjaar 2013 – 2014, waarvan akte.

13.

Aanrekening kost koud water: voorstel tot het verrekenen van de bijdrage koud water voor de appartementen, niet langer volgens de notarieel vastgelegde respectievelijke aandelen per privatief maar volgens het jaarlijks opgenomen individueel warm waterverbruik: toelichting door de Voorzitter; standpunt van de algemene vergadering; plenaire bespreking + stemming ( 4/5 meerderheid ),

Toen het gebouw ( tussen 1968 en 1970 ) werd opgetrokken was de kostprijs van leidingwater zo goed als verwaarloosbaar. De appartementen werden daarom niet van koud watermeters voorzien. De plaatsing van meters is, op vandaag, trouwens zo goed als uitgesloten zonder dure ingrepen in de constructie. Het jaarlijks afgenomen volume leidingwater wordt gemeten via één enkele debietmeter in de kelderverdieping van blok Kouter. De berekening van de individuele bijdrage gebeurt daarom op basis van de kwotiteiten ( aandelen in de mede-eigendom ) die aan elk appartement zijn toegekend. Voor het commercieel gelijkvloers gebeurt dit tevens op basis van de aandelen in de mede-eigendom doch herleid tot de helft ( 750 in plaats van 1500 ). Dit heeft voor gevolg dat kwistig koud waterverbruik en koud waterverlies onopgemerkt blijft terwijl zuinig gebruik niet wordt beloond. Welnu, vandaag is de kostprijs van leidingwater dermate gestegen dat de verbruiksmeting per appartement alvast wenselijk is, stelt de RVME. Uit de bedragen opgegeven door Ista blijkt dat de post “water” ( afgenomen leidingwater voor warm en koud water ) ± 30% van de totale kost Ista bedraagt ! De RVME is ervan overtuigd dat er gevoelig bespaard kan worden op het koud waterverbruik in de Kouterresidentie. De RVME stelt voor de berekening van de bijdrage inzake verbruik van koud water, voor de appartementen, te baseren op basis van het warm waterverbruik dat wel, pér appartement, wordt geregistreerd. In de praktijk is het verbruik van warm en koud water in een ruime mate gelijklopend. Wie veel warm water verbruikt, verbruikt eveneens veel leidingwater. Wij maken niet zonder reden gebruik van mengkranen: aan het aanrecht, in de badkamer en in de douchecel. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



12

De toepassing van dergelijke parameter “responsabiliseert” de bewoners tot oordeelkundig en zuinig omspringen met koud waterverbruik en werkt bijgevolg een algemene prijsverlaging van de kost Ista én van het warm én van het koud water in de hand. Nà plenaire bespreking wordt volgende vraag aan de algemene vergadering, bij publieke vraagstelling, voorgelegd: Gaat u akkoord met de toerekening van het koud water van de appartementen, niet langer volgens de notarieel vastgelegde verdeelsleutel, maar volgens het individueel opgenomen warm waterverbruik en dit met ingang van werkjaar 2013 – 2014 ? DB Flanders Invest, bij volmacht aanwezig, stelt dat hij enkel akkoord kan gaan met het voorliggend voorstel indien het commercieel gelijkvloers op eenzelfde manier wordt behandeld, in casu eenzelfde verrekening van het koud water volgens het opgemeten verbruik van het warm water voor het commercieel gelijkvloers. Het voorliggend agendapunt voorziet de wijziging echter enkel voor de woonprivatieven op de verdiepingen en niet voor het gelijkvloers. Gezien de wijziging van deze verdeelsleutel een 4/5de meerderheid vereist en de aandelen van het gelijkvloers 1 600 / 10 000sten bedragen, kan de vereiste 4/5de meerderheid ( op 7 091 aandelen ) niet worden gehaald, heeft een publieke stemming géén zin en wordt dit agendapunt derhalve afgevoerd van de agenda, waarvan expliciet akte.

14.

Elektriciteit private kelders: voorstel om een stopcontact en verlichting te plaatsen in de individuele kelderbergingen: toelichting door de Voorzitter bij de voorliggende offerte: praktische afspraken.

In de recent gecreëerde nieuwe provisiekelders is verlichting en tevens een stopcontact voorzien. Dit heeft voor gevolg dat vanaf elke nieuwe kelder een afzonderlijke leiding vertrekt naar de particuliere teller in het tellerlokaal. Vanwege meerdere bewoners, eigenaars van een traditionele kelder zonder verlichting, werd de vraag gesteld naar de mogelijkheid tot veralgemening van dit comfort. De RVME stelt voor aan de gegadigden die kans te bieden. Samen met het verslag van de algemene vergadering zal een intekenformulier worden toegestuurd waarmee elke eigenaar op groepsgewijze realisatie, kan intekenen tegen 220€ / appartement, Btw niet inbegrepen. De facturatie zal, nà uitvoering van de werken, rechtstreeks aan de betrokken eigenaar geschieden.

EPC – wetgeving: voorstel van de Raad van Mede-eigendom ( RVME ) om te werken met één erkend bureau voor het opmaken van de EPC – attesten: toelichting door de Voorzitter; praktische afspraken.

15.

Vanaf 1 januari 2009 moeten zowel verkopers als verhuurders een EPC of energie-prestatie-certificaat voorleggen aan elke kandidaat-koper of -huurder en dit vanaf het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Het is de bedoeling om kandidaat-kopers of verhuurders op die manier op de hoogte te stellen van de energetische toestand van de woning. Het resultaat wordt uitgedrukt door middel van een “kengetal” op een schaal van groen naar geel naar rood. Dit “kengetal” geeft het energieverbruik aan per m² bruikbare vloeroppervlakte. Een waarde aan de groene kant van de schaal betekent dat de woning energiezuinig is. Een waarde aan de rode kant duidt op een minder energiezuinige woning. Deze EPC’s hebben een geldigheidsduur van 10 jaar. Als de woning opnieuw verkocht of verhuurd wordt binnen de termijn van 10 jaar, dan is geen nieuw EPC nodig. De prijs is afhankelijk van het type woning of appartement. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



13

De opsteller van het certificaat is een door het Vlaams Gewest erkende energie-deskundige type A, die de eigenaar van het appartement zelf en vrij mag aanduiden. De deskundige heeft oa echter behoefte aan het plan van de woning, aan de technische documentatie van de verwarmingsinstallatie en van de gebruikte isolatiematerialen. Dit betekent dat telkens opnieuw toegang moet worden verleend tot de stookruimte. De RVME stelt daarom voor voortaan op hetzelfde organisme beroep te doen om het nodeloos tijdverlies dat daarmee gepaard gaat te vermijden. De RVME stelt voor terzake beroep te doen op de firma die reeds enkele malen in de Kouterresidentie langskwam, namelijk: H & D Technisch Adviesbureau Bvba , dhr D’Haene Gloxinialaan 26 9840 De Pinte 0479 / 660 340 Daar het EPC-attest een privatieve aangelegenheid betreft, kan de algemene vergadering enkel de mede-eigenaars aanbevelen deze firma te contacteren. De syndicus wijst er anderzijds wel op dat prestaties verleend in het kader van de EPC-wetgeving, géén deel uitmaken van de wettelijke opdracht van de syndicus en derhalve voorwerp kunnen zijn van extra-facturatie, aan de betrokken mede-eigenaar / verhuurder.

16.

Herneming agendapunt 18 en 19 van de SAV van 11/09/2012: dossier verkoop App 65 + provisiekelder 23: toelichting door de Voorzitter en de syndicus bij de actuele stand van zaken; juridische breekpunten; herroeping van de beslissing van de SAV van 11/09/2012: standpunt van de algemene vergadering; plenaire bespreking + stemming ( ½ + 1, ¾ en 4/5 meerderheid ).

Voor zover als nodig wordt verwezen naar de notulen van de jaarvergadering van 11/09/2012. De syndicus en de voorzitter van de RVME hebben uiteraard destijds, bij de voorbereiding van de jaaragenda werkjaar 2012 – 2013, de nodige voorbereidende kontakten gelegd met de Notaris die aanvankelijk geen problemen vermoedde bij een verkoop en derhalve notariële eigendomsoverdracht van studio nr 65 met provisiekelder 23 aan een derde. Agentschap Dewaele Vastgoed werd ingeschakeld om een pre-sale te organiseren. Deze pre-sale diende echter te worden afgeblazen, wegens juridische complicaties. Het bleek immers dat de hypotheekbewaarder bezwaren maakte, de grootste pijnpunten vindt u hieronder: ……… Ik probeerde u telefonisch te contacteren in verband met de verkoop van de studio gelegen te 9000 Gent, Kouter 65. Aangezien het hier de verkoop betreft van een gemeenschappelijk deel (voormalige conciërgewoning) en de bevoegde hypotheekbewaarder een aantal praktische bezwaren maakte heb ik het consultatiecentrum van de federatie van het notariaat geraadpleegd. Uit de mij bezorgde informatie blijkt dat de Vereniging van Mede-eigenaars niet als verkoper kan gekwalificeerd worden. Alle individuele mede-eigenaars van de residentie dienen samen als verkoper gekwalificeerd te worden ieder in hun verhouding tot het aantal aandelen in de gemene delen. Wel kunnen ze vertegenwoordigd worden door het orgaan van de VME, te weten de Syndicus. De praktische gevolgen zijn onder andere de volgende : De gebruikelijke formaliteiten/opzoekingen dienen te worden verricht tegen alle eigenaars die een privatieve kavel bezitten in het gebouw. Dit houdt in dat de bekwaamheid van alle individuele partijen zal moeten worden onderzocht (vertegenwoordiging bij vennootschappen, bekwaamheid, machtiging voor minderjarigen / onbekwamen), desgevallend de toestemming van alle (hypothecaire) schuldeisers zal moeten worden bekomen, de fiscale & hypothecaire opzoekingen gericht zullen zijn tegen al deze personen, … U begrijpt dat dit alles zeer tijdrovend zal zijn en een aanzienlijke meerkost met zich zal meebrengen. Het is van belang te weten wie de kosten van deze opzoekingen zal dragen. Op vandaag kan ik deze kost echter onmogelijk inschatten. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



14

Daarenboven kan er aan de kandidaat-koper geen zekerheid gegeven worden van de termijn waarbinnen de notariële akte verleden zal kunnen worden. Dit alles in acht genomen, kan er m.i. onmogelijk worden overgegaan tot het ondertekenen van een geldige onderhandse verkoopovereenkomst. Enkel een onderhandse aankoopbelofte of bod van een kandidaat-koper is mogelijk en dit met mededeling dat er geen precieze datum kan overeengekomen worden m.b.t. de eigendomsoverdracht. ……

In de gegeven omstandigheden werd de pre-sale geannuleerd en terug contact gezocht met de Notaris. Tot op vandaag blijkt er géén sluitende juridische én betaalbare oplossing voorhanden om de verkoop van studio nr 65 met provisiekelder 23 te bewerkstelligen. Er wordt daarom aan de plenaire vergadering voorgesteld de beslissingen van de algemene vergadering van 11/09/2012 – agendapunt 18 en 19 –, ingevolge gewijzigde omstandigheden, te herroepen en de studio 65 met provisiekelder 23 NIET te verkopen doch verder in verhuring aan te bieden. Nà plenaire bespreking wordt volgende vraag aan de algemene vergadering, bij publieke vraagstelling, voorgelegd: Gaat u akkoord met de herroeping, ingevolge gewijzigde omstandigheden, van de beslissing van de SAV van 11/09/2012, tot verkoop van studio 65 met provisiekelder 23 én gaat u derhalve akkoord dat deze studio met zijn provisiekelder 23 verder in onverdeeld bezit wordt gehouden van de vereniging van mede-eigenaars om verder te worden verhuurd ?


7 091 aandelen 0 aandelen 0 aandelen

100% ( > 4/5 ) gaat akkoord met de herroeping vaan de beslissing van de SAV van 11/09/2012; deze studio met provisiekelder 23 wordt niet langer te koop aangeboden, blijft dus in het patrimonium van de VME en zal verder, ter verhuring, worden aangeboden, waarvan expliciet akte. De syndicus meldt de algemene vergadering volledigheidshalve dat de lopende huurovereenkomst wordt opgezegd tegen 30/11/2013. Agentschap De Waele werd aangesteld om de wederverhuring te bewerkstellingen.

17.

Gedeeltelijke herneming agendapunt 17 van de SAV van 11/09/2012 inzake de creatie van 4 provisiekelders in de vroegere ruimte van de grote mazouttank: gedeeltelijke herroeping van de beslissing van de SAV van 11/09/2012; verlenen van een exclusief genotsrecht, tegen betaling van een éénmalige bijdrage van 4 000.00€, te storten in het reservefonds, op een deel van de gemeenschappelijke kelderruimte - volgens detailplan in bijlage -; herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van de betrokken privatieven: toelichting door de Voorzitter en het kantoor van de syndicus; standpunt van de algemene vergadering; verlenen van volmacht aan het kantoor van de syndicus om de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes: plenaire bespreking + stemming ( ½+1, ¾ en 4/5 meerderheid )

Voor zover als nodig wordt verwezen naar de notulen van de SAV van 11/09/2012. Ingevolge goedkeuring op deze SAV werden vier nieuwe provisiekelders gecreëerd in de oude ligplaats van de grote mazouttank. De 4 geïnteresseerde eigenaars hebben correct én op eerste verzoek de afgesproken bijdrage van 4 000€ gestort. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



15

De kostprijs voor de realisatie (metselwerk, elektriciteit, schrijnwerk) - die begroot was op 6 000€ bedraagt, nà uitvoering van alle aanpassingswerken, 4.462€ en werd opgenomen in de jaarafrekening 30/04/2013. Net zoals bij een mogelijke verkoop van studio 65, hebben de syndicus en de Voorzitter van de Raad van Mede-eigendom zich vooraf ten gronde geïnformeerd bij de Notaris. Waar initieel daar ook géén problemen werden verwacht, liet de Notaris achteraf weten dat de hypotheekbewaarder ook hier problemen maakte voor een notariële eigendomsoverdracht van deze nieuw gecreëerde bergingen. Aan deze bergingen zouden – in tegenstelling tot de andere kelderbergingen – nu wél aandelen in de mede-eigendom moeten worden toegekend wat repercussie heeft op de rechten van elke medeeigenaar zodat ook hier een volledig eigendomsrechterlijk en fiskaal onderzoek zou dienen te gebeuren. Dergelijk onderzoek is niet alleen bijzonder – zie hoger - tijdsrovend maar de kostprijs ervan overtreft mogelijks de “netto-opbrengst”, nà aftrok investeringskosten, van +/- 11 000.00€. In de gegeven omstandigheden én na verder overleg met de Notaris stelt de Raad van Medeeigendom voor de beslissing van de SAV van 11/09/2012 gedeeltelijk te herroepen, in die zin dat de bestemmingswijziging van deze ruimte ( van een gemeenschappelijke ruimte voor een mazouttank naar gemeenschappelijke provisiekelders met een gemeenschappelijke gang ) wordt behouden, de uitgevoerde investeringswerken als een gemeenschappelijke uitgave worden aanzien en de 4 betrokken privatieven via een herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van hun privatief, een exclusief genotsrecht te verlenen op elk een deel van deze gemeenschappelijke provisiekelders en de ontvangen bijdragen van 4 000.00€, pér provisiekelder, te storten in het reservefonds van de vereniging van mede-eigenaars van de Kouterresidentie. De provisiekelder wordt derhalve deel van het betrokken privatief, zij het dan niet in volle eigendom maar op basis van een exclusief genotsrecht. Nà verdere plenaire bespreking, tussenkomst van een aantal eigenaars en rondvraag wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met een gedeeltelijke herroeping van de beslissing van de SAV van 11/09/2012, ingevolge gewijzigde omstandigheden; het verlenen van een exclusief genotsrecht - tegen betaling van een éénmalige bijdrage van 4 000.00€, te storten in het reservefonds - op een deel van de gemeenschappelijke kelderruimte - volgens detailplan in bijlage -; gaat u akkoord met de herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van de betrokken privatieven; gaat u akkoord met het verlenen van volmacht aan het kantoor van de syndicus, als vertegenwoordiger van de VME, om de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes ?



100% ( > 4/5 ) gaat akkoord met een gedeeltelijke herroeping van de beslissing van de SAV van 11/09/2012 in die zin dat de bestemmingswijziging van deze ruimte ( van een gemeenschappelijke ruimte voor een mazouttank naar gemeenschappelijke provisiekelders met een gemeenschappelijke gang ) wordt behouden; 100% gaat akkoord om de uitgevoerde investeringswerken als een gemeenschappelijke uitgave te aanzien; 100% gaat akkoord met het verlenen van een exclusief genotsrecht op een deel van deze gemeenschappelijke kelderruimte – volgens detailplan in bijlage – 100% gaat akkoord om de ontvangen bijdragen van 4000.00€ pér provisiekelder, te storten in het reservefonds van de vereniging van mede-eigenaars Kouterresidentie; 100% gaat akkoord met een herformulering in de basisakte, van de omschrijving van de betrokken privatieven; 100% gaat akkoord met het verlenen van een volmacht aan het kantoor van de syndicus om de vereniging van medeeigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



16

De algemene vergadering beslist tevens unaniem dat, indien, in de toekomst, om welke reden aan ook, dit exclusief genotsrecht zou worden herroepen bij een rechtsgeldige beslissing van de algemene vergadering, de bijdrage / vergoeding van 4 000.00€ pér provisiekelder, zal worden teruggestort aan de rechtmatige mede-eigenaar, waarvan expliciet akte. In concretu betekent de herformulering van de betrokken privatieven, in de basisakte, het volgende: - de appartementen type A omvatten: Hall, lavabo, WC, living-room, keuken met terras, berging met vuilschuif, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel. Het App A5 omvat hall, lavabo, WC, living-room, keuken met terras, berging met vuilschuif, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel, alsmede het exclusief genotsrecht op een gemeenschappelijke kelderruimte, in de kelderverdieping, genummerd N4, volgens grondplan gehecht in bijlage van deze akte. Het App A6 omvat hall, lavabo, WC, living-room, keuken met terras, berging met vuilschuif, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel, alsmede het exclusief genotsrecht op een gemeenschappelijke kelderruimte, in de kelderverdieping, genummerd N1, volgens grondplan gehecht in bijlage van deze akte - de appartementen type B omvatten: Hall, berging met vuilschuif, lavabo, WC, living-room, keuken, badkamer en twee slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel. Het App B7 omvat hall, berging met vuilschuif, lavabo, WC, living-room, keuken, badkamer en twee slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel alsmede het exclusief genotsrecht op een gemeenschappelijke kelderruimte, in de kelderverdieping, genummerd N3, volgens grondplan gehecht in bijlage van deze akte. - de appartementen type C omvatten: Hall, berging met vuilschuif, lavabo, WC, living-room, keuken, badkamer en twee slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel. Het App C4 omvat hall, berging met vuilschuif, lavabo, WC, living-room, keuken, badkamer en twee slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel alsmede het exclusief genotsrecht op een gemeenschappelijke kelderruimte, in de kelderverdieping, genummerd N2, volgens grondplan gehecht in bijlage van deze akte. Waarvan expliciet akte.

18.

Voorstel tot wijziging van bestemming van het buiten gebruik zijnde afvallokaal, in de kelderverdieping, aan de overkant van kelder 21, naar een gemeenschappelijke kelderberging en het verlenen van een exclusief genotsrecht op deze gemeenschappelijke kelderruimte én +/- 1m² gemeenschappelijke keldergang – volgens detailplan in bijlage -, tegen betaling van een éénmalige bijdrage van 4 500.00€, te storten in het reservefonds; herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van het betrokken privatief; toelichting door de Voorzitter en het kantoor van de syndicus; standpunt van de algemene vergadering; verlenen van volmacht aan het kantoor van de syndicus om de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes: plenaire bespreking + stemming ( ½+1, ¾ en 4/5 meerderheid )

In de kelderverdieping bevindt zich, rechtover kelder 21, een gemeenschappelijk afvallokaal dat vroeger dienst deed toen de afvalschuiven nog in werking waren. Deze gemeenschappelijke ruimte staat reeds jaren leeg. De eigenaar van kelder 21 is vragende partij om deze gemeenschappelijke ruimte te integreren in haar privatieve kelderberging; dit kan eenvoudig door het bouwen van een muur op +/- 1 meter van het einde van de gemeenschappelijke keldergang en beide kelders met mekaar te verbinden. Voor zover als nodig wordt verwezen naar de detailtekening die, ter vergadering, wordt geprojecteerd en bijlage vormt van deze notulen. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



17

Gezien de inmiddels gekende problematiek dat een klassieke verkoop – om diverse redenen – niet haalbaar is, wordt ook hier voorgesteld te werken met een exclusief genotsrecht, gekoppeld aan een herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van het desbetreffende privatief. Naar analogie met de eerder aldus gecreëerde provisiekelders, wordt hier ook een éénmalige bijdrage voorgesteld van – in casu - 4 500.00€, te storten in het reservefonds van de vereniging van medeeigenaars. Nà verdere plenaire bespreking, tussenkomst van een aantal eigenaars en rondvraag wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met een wijziging van bestemming van het buiten gebruik zijnde afvallokaal, in de kelderverdieping, rechtover kelder 21, naar een gemeenschappelijke kelderberging en het verlenen van een exclusief genotsrecht op deze gemeenschappelijke kelderruimte én +/- 1m² gemeenschappelijke keldergang – volgens detailplan in bijlage - , tegen betaling van een éénmalige bijdrage van 4 500.00€, te storten in het reservefonds; gaat u akkoord met de herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van het betrokken privatief; gaat u akkoord met het verlenen van volmacht aan het kantoor van de syndicus, als vertegenwoordiger van de VME, om de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes ?



100% ( > 4/5 ) gaat akkoord met deze bestemmingswijziging, van een gemeenschappelijke ruimte voor afvalcontainers naar een gemeenschappelijke provisiekelder; 100% gaat akkoord met het verlenen van een exclusief genotsrecht, tegen de som van 4 500.00€, op deze gemeenschappelijke kelderruimte én +/- 1m² gemeenschappelijke keldergang – volgens detailplan in bijlage –; 100% gaat akkoord om de ontvangen bijdrage van 4 500.00€ te storten in het reservefonds van de vereniging van mede-eigenaars Kouterresidentie; 100% gaat akkoord met een herformulering in de basisakte, van de omschrijving van het desbetreffende privatief; 100% gaat akkoord met het verlenen van een volmacht aan het kantoor van de syndicus om de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes.

De algemene vergadering beslist tevens unaniem dat, indien, in de toekomst, om welke reden aan ook, dit exclusief genotsrecht zou worden herroepen bij een rechtsgeldige beslissing van de algemene vergadering, de bijdrage / vergoeding van 4 500.00€, zal worden teruggestort aan de rechtmatige mede-eigenaar, waarvan expliciet akte. In concretu betekent de herformulering van het betrokken privatief, in de basisakte, het volgende: - de appartementen type D omvatten: Hall, lavabo, WC, living-room, keuken met terras, berging met vuilschuif, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel. Het App D3 omvat hall, lavabo, WC, living-room, keuken met terras, berging met vuilschuif, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel alsmede het exclusief genotsrecht op een gemeenschappelijke kelderruimte én +/- 1m² gemeenschappelijker keldergang, in de kelderverdieping, genummerd N6, volgens grondplan gehecht in bijlage van deze akte, Waarvan expliciet akte.




18

19.

Voorstel tot het verlenen van een exclusief genotsrecht op een kleine gemeenschappelijke bergruimte, in de kelderverdieping blok Kouter, onder de trap naar de eerste verdieping – volgens detailplan in bijlage – tegen betaling van een éénmalige vergoeding, te storten in het reservefonds; herformulering, in de basisakte, van het betrokken privatief; toelichting door de Voorzitter en het kantoor van de syndicus: standpunt van de algemene vergadering; verlenen van volmacht aan het kantoor van de syndicus om de vereniging van medeeigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes: plenaire bespreking + stemming ( ½+1, ¾ en 4/5 meerderheid )

In de kelderverdieping blok Kouter, bevindt zich, onder de trap naar de eerste verdieping, een kleine gemeenschappelijke berging die actueel wordt verhuurd. De betrokken mede-eigenaar is vragende partij voor een exclusief genotsrecht op deze gemeenschappelijke ruimte Voor zover als nodig wordt verwezen naar de detailtekening die, ter vergadering, wordt geprojecteerd en bijlage vormt van deze notulen. Gezien de inmiddels gekende problematiek dat een klassieke verkoop – om diverse redenen – niet haalbaar is, wordt ook hier voorgesteld te werken met een exclusief genotsrecht, gekoppeld aan een herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van het desbetreffende privatief. Naar analogie met de eerder aldus gecreëerde provisiekelders, wordt hier ook een éénmalige vergoeding voorgesteld van – in casu - 500.00€, te storten in het reservefonds van de vereniging van medeeigenaars. Nà verdere plenaire bespreking, tussenkomst van een aantal eigenaars en rondvraag wordt volgende vraag aan de algemene vergadering voorgelegd: Gaat u akkoord met het verlenen van een exclusief genotsrecht op deze gemeenschappelijke kelderruimte – volgens detailplan in bijlage - , tegen betaling van een éénmalige bijdrage van 500.00€, te storten in het reservefonds; gaat u akkoord met de herformulering, in de basisakte, van de omschrijving van het betrokken privatief; gaat u akkoord met het verlenen van volmacht aan het kantoor van de syndicus, als vertegenwoordiger van de VME, om de vereniging van mede-eigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes ?



100% ( > 4/5 ) gaat akkoord met het verlenen van een exclusief genotsrecht, tegen de som van 500.00€, op deze kleine gemeenschappelijke kelderruimte – volgens detailplan in bijlage –; 100% gaat akkoord om de ontvangen bijdrage van 500.00€ te storten in het reservefonds van de vereniging van mede-eigenaars Kouterresidentie; 100% gaat akkoord met een herformulering in de basisakte, van de omschrijving van het desbetreffende privatief; 100% gaat akkoord met het verlenen van een volmacht aan het kantoor van de syndicus om de vereniging van medeeigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle mogelijke wijzigende (basis)aktes. De algemene vergadering beslist tevens unaniem dat, indien, in de toekomst, om welke reden aan ook, dit exclusief genotsrecht zou worden herroepen bij een rechtsgeldige beslissing van de algemene vergadering, de bijdrage / vergoeding van 500.00€, zal worden teruggestort aan de rechtmatige medeeigenaar, waarvan expliciet akte. In concretu betekent de herformulering van het betrokken privatief, in de basisakte, het volgende:




19

- de appartementen type A omvatten: Hall, lavabo, WC, living-room, keuken met terras, berging met vuilschuif, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel. Het App A6 omvat hall, lavabo, WC, living-room, keuken met terras, berging met vuilschuif, twee badkamers en drie slaapkamers waarvan één met toegang tot een terras aan de achtergevel, alsmede het exclusief genotsrecht op twee gemeenschappelijke kelderruimtes, in de kelderverdieping, genummerd N1 – zie hoger - & N5, volgens grondplan gehecht in bijlage van deze akte In de gegeven omstandigheden beslist de algemene vergadering tevens unaniem om, in der minne, bij ondertekening van het notarieel exclusief genotsrecht, een einde te maken aan de afgesloten huurovereenkomst tussen de VME en de betrokken mede-eigenaar, waarvan expliciet akte.

Inleiding tot de agendapunten 20 en 21 De voorzitter neemt het woord. Dames en Heren, In verband met de hiernavolgende punten ( verhuren aan studenten, en het uitoefenen van een vrij beroep) wens ik het volgende voorop te stellen: Het dagelijks bestuur van de Kouterresidentie wordt waargenomen door de syndicus en de leden van de RVME, die o.m. waken over de toepassing van het HHR. ( dit staat duidelijk vermeld op p.3 HHR ) Zij beschouwen het als hun opdracht de belangen van elke mede-eigenaar te behartigen. Dit belet hen echter niet, in een probleemsituatie, een gefundeerd standpunt in te nemen. Dit standpunt is het resultaat van besprekingen die in de schoot van het dagelijks bestuur aan de problematiek werden gewijd. In de gevallen hierna hebben zij het noodzakelijk geacht, dit standpunt op de algemene vergadering aan de evaluatie van de mede-eigenaars voor te leggen. Zoals gebruikelijk gebeurt dat bij monde van de woordvoerder, die het gezamenlijk ingenomen standpunt uiteenzet.

///// Mevrouw Vernimmen ( 175 / 10 000 aandelen), de heer De Bie ( 85 / 10 000 aandelen), mevrouw Van Meerbeeck ( 105 / 10 000) hebben om 20u00 de vergadering verlaten wat het quorum brengt op: Aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemhoudende eigenaars: 34 op 60 of 56.70% Aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandelen: 6 726 / 10 000sten of 67.26%

/////

20.

De problematiek van verhuring van appartementen aan studenten: aansprakelijkheid van de mede-eigenaars; standpunt van de algemene vergadering: toelichting door de Voorzitter.

De statuten maken geen gewag van verhuring aan studenten. In het verleden werd daarom door Raad van Beheer expliciet gevraagd niet aan studenten te verhuren. Dit belet niet dat het – zij het in beperkte mate – toch werd gedaan. Feit is dat de aanwezigheid van studenten vaak aanleiding is tot diverse vormen van hinder, tot onenigheid onder bewoners, woordwisselingen en discussies en uiteraard ook tot klachten die aan de syndicus worden gemeld. De gewone overlast bestaat uit geluidshinder ( muziek, gesprekken, slaande deuren, naaldhakken, “kotfuiven”, roken, peuken, opmerkingen - in de zin van …”isoleer uw appartement, koop oordoppen, wij mogen gerucht maken tot 10.30 ’s avonds” -, enz.), frequent gebruik van de lift, overdreven afvalstorting, sluikstorting, ongekende personen in de gaanderij, het betreden van de platte daken, bijeenkomsten op de terrassen, een overvloed aan circulerende sleutels, miserie bij de verhuis, gevaar van loos brandalarm, enzovoort. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



20

Ondertussen lijkt het gebruik om te verhuren aan studenten te escaleren met groeiend protest vanwege meerdere bewoners tot gevolg. De concrete aanleiding in casu: de verhuring van een groter appartement aan drie studentinnen tegelijk. Inmiddels heeft de toenemende praktijk – waarbij een woning of appartement aan meerdere studenten wordt verhuurd – geleid tot een standpunt van Stad Gent dat overigens via de pers werd gepubliceerd. Daarin wordt gewezen op de aanvechtbare verhuursituatie die ontstaat als een woning of appartement verhuurd wordt aan meerdere studenten. Het gevolg: verplichte domiciliëring van de betrokken studenten op het adres van de verhuurde woning of appartement. Daardoor komt b.v. het kindergeld in het gedrang. Bovendien worden de veiligheidsnormen in het gebouw zelf, behoorlijk opgedreven. Elke klacht heeft daarenboven automatisch voor gevolg dat de wooninspectie ter plaatse wordt gestuurd. Dergelijke klacht is intussen door een mede-eigenaar ingediend. (Geïnteresseerden richten zich best tot de Dienst Bouw- en Woontoezicht via [email protected]) De problematiek van de druk van studenten op de woningmarkt kwam eerder nog uitgebreid aan bod in de pers (o.a. http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=DMF20130513_00579877 ). Het Dagelijks Bestuur van de Kouterresidentie heeft deze problematiek op een speciale zitting van de RVME besproken en volgend standpunt ingenomen: 

De bewoning van een appartement door een student(e) is niet per sé oorzaak van (notoire) hinder. De RVME acht dus aanvaardbaar dat eigenaars van een studio of (klein) appartement dit ter beschikking stellen van een zoon of dochter die studeert.



De RVME is zich echter wel degelijk bewust van de hinder die – bij ervaring – meestal gepaard gaat met verhuring aan studenten en begrijpt derhalve de weerstand vanwege de omwonenden én vanwege de andere bewoners én van de eigenaars in het algemeen.



De aanwezigheid van studenten kan de verhuur- en verkoopbaarheid van belendende appartementen mogelijks in het gedrang brengen.



De huidige RVME herbevestigt daarom het standpunt van de vorige RVB en betreurt de verhuring aan meer dan één student in hetzelfde appartement. De RVME kan ook niet verhinderen dat de wooninspectie wordt ingeschakeld door de actie van ontevreden medebewoners.



Studenten “leven” anders dan de gebruikelijke residenten in de Kouterresidentie. Studenten dienen derhalve rekening te houden met het feit dat zij niet in een studentenhome of “kot” wonen; zij dienen – zoals iedere bewoner – de bepalingen van het huishoudelijk reglement ( HHR ) van de Kouterresidentie strikt na te leven en toe te passen.

De Voorzitter wijst er tot slot op dat het upgedatet huishoudelijk reglement ( HHR ), dat in één van de volgende agendapunten, ter bespreking en goedkeuring wordt voorgelegd, deze aanbevelingen van de Raad van Mede-eigendom herneemt.

21.

Uitoefening van vrije beroepen in de Kouterresidentie; toetsing aan de Statuten van de VME Kouterresidentie en aan de realiteit van vandaag; aansprakelijkheid van de mede-eigenaars; standpunt van de algemene vergadering: toelichting door de Voorzitter.

Sinds maart 2013 wordt een dokterspraktijk “dermatologie” uitgebaat op de eerste verdieping van blok Kouter. De problemen die intussen zijn gerezen en die door de medebewoners aan de syndicus en RVME werden gesignaleerd zijn oorzaak van het agendapunt. De Voorzitter van de RVME stelt: Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



21

Standpunt van het dagelijks bestuur: Algemeen:  De Basisakte laat de uitoefening van een vrij beroep op de eerste verdieping toe. Uit de Basisakte, p.13, punt 12. BESTEMMING-BEWONING-GEBRUIK a) Bewoning der appartementen: “De appartementen zijn voorbehouden om dienst te doen als residentiële woning, met hoogstens een plaats die dienst mag doen als privaat bureel met niet meer dan twee bedienden. Het uitoefenen van een vrij beroep in de appartementen is toegelaten.” c) Uitbating van eerste verdieping “ Het appartement der eerste verdieping mag gebruikt worden als residentiële woning, als burelen, zo voor vrije beroepen als voor commerciële of professionele activiteiten passend bij de standing van het gebouw, het is de eigenaar of de gebruiker van dit appartement op de eerste verdieping nochtans niet toegelaten lichtreclames en publiciteit aan te brengen aan de voorgevel en ramen.”



De basisakte en het Algemeen Reglement van Mede-Eigendom omschrijven de voorwaarden waaraan de eigenaar moet voldoen.



De bezoekersfrequentie is een belangrijke factor van eventuele belasting. Een notaris, een architect en een landmeter ontvangen bvb veel minder klanten dan een apotheker. De statuten maken dat onderscheid niet, maar het bestaat duidelijk wel, en in de praktijk is het bijzonder belangrijk.



Een drukke artsenpraktijk brengt wegens de gestegen bezoekersfrequentie uiteraard mogelijke belasting / overlast mee: o De toenemende gebruiksfrequentie van de lift en de toenemende aanwezigheid van onbekenden in het gebouw, zijn inherent aan de zaak. o Tijdrovende toeleveringen van producten maken de lift tijdelijk ontoegankelijk voor de bewoners en veroorzaken wrevel ; o Fietsen die in de gaanderij worden achtergelaten tijdens het bezoek aan de dokterspraktijk, zijn overtredingen van het HHR;

•

Dat is des te meer het geval als die praktijk wordt benut door meerdere professionelen die elk en gelijktijdig patiënten ( kunnen ) ontvangen, cfr website: www.dermatologiegent.be.



Het gebouw, en in casu blok Kouter, schept op zich al een probleem van bereikbaarheid. o Bij gebrek aan een normaal toegankelijke trap biedt uitsluitend de lift toegang tot de eerste verdieping. De onderste trede van de steile kort draaiende trap van de eerste verdieping naar het gelijkvloers, stuit zonder overgang tegen de afsluitende deur. De trap is bovendien, vooral bij het naar beneden gaan, niet ongevaarlijk. Een situatie inherent aan dit deel van het gebouw. o De trapovergangen zijn overigens eerder klein, waardoor de bewegingsvrijheid in geval van meer dan één persoon op de trap, duidelijk wordt beperkt.

Proactieve initiatieven vanwege het dagelijks bestuur: De voorzitter beklemtoont het dagelijks bestuur, van meet af aan, proactief, meerdere initiatieven heeft genomen om een aantal voorzienbare problemen te voorkomen:  

Een doktersicoon werd van meet af aan aangebracht naast de naam van de dokterspraktijk, én op het bellenbord én in de lift, om zoekende patiënten te helpen probleemloos de weg te vinden; Aan de binnenkant van de liftdeur, zowel op het gelijkvloers als op de eerste verdieping, werd ten behoeve van de gebruikers een zo klaar mogelijke richtlijn geafficheerd;




22



•

In een vergadering ad hoc werd – wegens de geregeld optredende blokkeringen van de lift eveneens de mogelijkheid onderzocht om de trap naar de eerste verdieping als alternatief voor de lift te laten gebruiken. Gevolg hiervan is wel dat alle bezoekers dan toegang zouden krijgen tot alle verdiepingen… Op 28/7/2013 werd daarom door de Voorzitter contact gelegd met de firma Roelandt Interieur ( die eerder reeds instond voor de renovatie van de gaanderij en van de inkomhallen van beide blokken ) met als bedoeling een eventuele oplossing te onderzoeken en offerte te vragen, bvb voor plaatsing van een afsluitbaar “hek” ter hoogte van de trap op de eerste verdieping. Zodoende zou de toegang tot de hoger gelegen verdiepingen worden afgesloten, terwijl de bewoners van die hoger gelegen verdiepingen toch op een vlotte manier ( via toepassing van een noodsluiting ) naar beneden zouden kunnen gaan. Het voorstel werd uiteindelijk niet weerhouden omwille van de afwijzende reactie vanwege inwonende mede-eigenaars; vanwege de vrees voor toenemende onveiligheid; vanwege de kostprijs en wegens de ongelukkige, onveilige constructie van deze trap in het algemeen. Op voorstel van de RVME werd de normale noodverlichting van de trap vervangen door een permanente noodverlichting, om de bezoekers die van de eerste verdieping met de trap naar het gelijkvloers gaan, in normale én in noodgevallen, steeds veilig te stellen.

De Voorzitter besluit dat de RVME in elk geval hiermee geen controverse wenst te zoeken. Hij herhaalt – ten bewijze – dat het dagelijks bestuur zelf alles in het werk heeft gesteld om een probleemloze start van de dokterspraktijk te bevorderen; maar, voegt hij eraan toe, dat het dagelijks bestuur uiteraard ook verwacht dat de dokterspraktijk, van haar kant, concreet – en niet met woorden alleen – haar volle verantwoordelijkheid opneemt, en minstens ervoor instaat, dat de problemen die door haar tussenkomst kunnen worden vermeden, effectief ook vermeden worden. Zo acht de RVME het normaal dat de uitbaters van de praktijk erop toe zien of hun bezoekers wel degelijk de liftdeur hebben dichtgedaan, en dat zij daar desnoods zelf voor in willen staan – het enige wat herhaalde malen werd gevraagd - in plaats van hun verantwoordelijkheid af te schuiven op het dagelijks bestuur door te verwijzen naar een ‘zogezegd’ defect sluitmechanisme van de liftdeur. Voor het geval het sluitmechanisme effectief defect geweest zou zijn – quod non – dan was de (tijdelijke) verantwoordelijkheid van de uitbaters a fortiori des te groter. Verder behoort het tot de verantwoordelijkheid van de dokterspraktijk – net zoals dit het geval is voor elke andere uitbating - om elke vorm van hinder zoveel als mogelijk te beperken Verantwoordelijkheid van de uitbaters: De Voorzitter resumeert het standpunt van de RVME als volgt:  De uitbaters moeten elke vorm van hinder tot een minimum beperken én bij voorbaat voorkomen;  De praktijk mag in elk geval geen oorzaak zijn van hinder, die door de praktijk zelf, kan worden opgelost;  Er wordt van de uitbaters verwacht dat zij hun cliënten wijzen op de bekommernissen en verzuchtingen van de bewoners. De Voorzitter besluit dat de RVME in elk geval hiermee geen controverse wenst te zoeken. Hij herhaalt – ten bewijze – dat het dagelijks bestuur zelf alles in het werk heeft gesteld om een probleemloze start van de dokterspraktijk te bevorderen; maar, voegt hij eraan toe, dat het dagelijks bestuur uiteraard ook verwacht dat de dokterspraktijk, van haar kant, concreet – en niet met woorden alleen – haar volle verantwoordelijkheid opneemt, en minstens ervoor instaat, dat de problemen die door haar tussenkomst kunnen worden vermeden, effectief ook vermeden worden. Verder behoort het tot de verantwoordelijkheid van de dokterspraktijk – net zoals voor elke andere uitbating - om elke vorm van hinder zoveel als mogelijk te beperken. Meester Vermassen, advocaat van mede-eigenaar dhr. en mevrouw Gordjestani – Voet, vraagt vervolgens het woord en spreekt de vergadering toe. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



23

1. Hij stelt dat de statuten van de Kouterresidentie expliciet bepalen dat een vrij beroep, op de eerste verdieping, mag uitgeoefend worden; 2. Hij meldt dat de uitnodiging die de patiënten ontvangen voor op consultatie te komen, praktische richtlijnen bevatten, om de hinder voor de bewoners zo beperkt mogelijk te houden; 3. Hij stelt dat de uitbaters van de praktijk niet liever wensen dan in rust en vrede hun praktijk te kunnen uitoefenen; 4. Hij stelt dat het een feit is dat er een probleem was/ is met de liftdeur op de eerste verdieping. Het voorstel om een technieker te sturen, zelfs het voorstel om op eigen kosten een technieker te sturen, werd door het dagelijks bestuur niet aanvaard; 5. Om het probleem met de liftdeur in alle objectiviteit vast te stellen, deed de dokterspraktijk beroep op een onafhankelijke erkende liftfirma. Deze stelde vast dat de veer in de deur onvoldoende aangespannen zou zijn; 6. Bovendien stelt zich een bijkomend probleem met het bellenbord, waarbij de technieker van de firma Iljana meerdere malen werd gecontacteerd om dit probleem na te zien. Tot op heden is er nog steeds een probleem; 7. Hij verwijt de Voorzitter, dhr Debacker, belet te hebben een nazicht te laten uitvoeren van de liftdeur op de eerste verdieping en zelfs dat hij de fietshaak – eerder toegewezen aan mevr Voet – zo maar zou hebben afgenomen. 8. Hij meldt, tot slot, dat de praktijk maar 3 dagen in de week open is en stelt voor, gedurende die dagen, de trapdeur naar de eerste verdieping open te stellen. Dhr De Waele vraagt het woord en stelt onomwonden dat dhr Debacker er alles aan heeft gedaan om de praktijk ter wille te zijn, en dat bovendien elke beslissing door alle leden van de RVME gezamenlijk werd genomen. Voor wat de fietshaak betreft, verwijst hij naar het HHR dat expliciet stelt dat een fietshaak nooit een verworven recht is, en toegekende fietshaken die enkele maanden ongebruikt blijven, door het dagelijks bestuur aan iemand op de wachtlijst kunnen worden toegewezen; in deze werd dus enkel het HHR gevolgd. De Voorzitter sluit aan en stelt dat de basisakte inderdaad toelaat een vrij beroep uit te oefenen maar dat houdt geen vrijbrief in. Er is bvb een enorm verschil in bezoekersfrequentie tussen de praktijk van een deurwaarder en deze van een apotheker. Een “drukke artsenpraktijk” ligt daar tussenin. Uit de website www.dermatologiegent.be blijkt echter dat in de praktijk op de eerste verdieping naast een dermatologe ook een schoonheidsspecialiste en een plastisch chirurg optreden. De bezoekersfrequentie van de praktijk kan daardoor uiteraard nog behoorlijk toenemen. Het is daarom normaal dat de uitbaters de mogelijke overlast voor de bewoners inzien, proactief voorkomen en minstens beperken. De Voorzitter merkt op dat de bewering dat de praktijk slechts drie dagen bereikbaar is niet klopt. Volgens de website kan op elke werkdag van de week een afspraak worden gemaakt. De syndicus van zijn kant stelt formeel dat, in geval van een probleem met een gemeenschappelijke installatie ( bvb de liftdeur ) enkel en alleen het kantoor van de syndicus ( en niet de betrokken bewoner ), opdracht geeft tot nazicht en/of herstel, aangezien alleen de syndicus als enige bevoegd is om aldus op te treden. De Voorzitter stelt dat de bewering alsof hij en/of een ander lid van de RVME een nazicht van de liftdeur op de eerste verdieping zou hebben belet, geen steek houdt en niet strookt met de werkelijkheid. De syndicus stelt vooreerst dat de VME met OTIS een onderhoudscontract heeft afgesloten dat jaarlijks in 10 onderhoudsbeurten voorziet, en dat geen enkel mankement aan de liftdeur op de eerste verdieping werd gesignaleerd. Op vraag van de RVME werd daarnaast door de syndicus een speciaal nazicht bevolen van het sluitsysteem van deze liftdeur. Hij leest ter vergadering het rapport voor: Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



24

De technieker van Otis heeft geen enkele onregelmatigheid kunnen vaststellen voor zover men de deur haar gang laat gaan. “ Ik kan u melden dat onze technicus bevestigt dat de deur van de eerste verdieping perfect sluit. Er is dus niets mis met het mechanisme. Bij normaal gebruik van de slagdeur, gaat de deur altijd netjes sluiten. Daarmee is de maanden aanslepende stelling ontkracht, dat een gebrekkig sluitmechanisme oorzaak zou zijn van de blokkeringen van de lift, die zich al die tijd geregeld hebben voorgedaan. De Voorzitter haalt aan dat er in totaal 20 liftdeuren zijn in de Kouterresidentie die allemaal automatisch perfect dichtvallen bij een ‘normale bediening’ en dat elk van die deuren, in geval van “langzaam sluiten”, op een kier kunnen worden gezet. ( De werking van het sluitsysteem kan worden bekeken via http://www.dictator.nl/engels/freed.htm .) Mevrouw Droessaert, bewoonster van de zevende verdieping, vraagt het woord en stelt dat die liftproblemen zich voorheen niet voordeden en pas opgetreden zijn sinds de start van de dokterspraktijk op de eerste verdieping. Zij stelt de vraag hoe zal worden gereageerd als de problemen zich opnieuw voordoen… Aangaande het interfoniesysteem stelt de syndicus dat reeds meerdere testen en ingrepen werden verricht. De syndicus zal die zaak uiteraard verder opvolgen en desgevallend de nodige opdrachten tot herstelling geven, wanneer zou blijken dat de vastgestelde gebreken hun oorsprong vinden in de gemene delen. De Voorzitter stelt expliciet dat hij, in samenspraak met de syndicus en de leden van de RVME steeds gehandeld heeft in het belang van alle bewoners; en dat hij in elk geval geen enkel nazicht van welke installatie ook, heeft belet. Integendeel. Alle documenten ter staving ( waaronder de geprojecteerde slides, het mailverkeer met de syndicus, met de RVME, met de huisleveranciers Iljana en Roelandt Interieur, enz. in verband met de aangehaalde zaken ) zullen worden gebundeld om in het archief van het gebouw door de syndicus bewaard te blijven. Dhr Delaet vraagt vervolgens het woord en wijst Meester Vermassen er op dat hij zich niet in een assisenzaal bevindt waar een slachtoffer moet worden gevonden, maar in de plenaire statutaire jaarvergadering van de Kouterresidentie. Hij stelt dat dhr Debacker, als Voorzitter, tot eenieders voldoening, acht jaar lang, onbezoldigd, de belangen van de mede-eigenaars met volle inzet heeft gediend en deze onterechte uitval aan zijn adres allerminst verdient ( applaus vanwege de aanwezige mede-eigenaars ). De syndicus wijst er tenslotte op dat dit agendapunt – net zoals de kwestie van verhuring aan studenten - als bedoeling had een signaal te geven. De RVME en de syndicus zullen, binnen de hen toegekende beheersopdracht, de statuten en het HHR, de situatie verder blijven opvolgen, evalueren en desgevallend rapporteren in een volgende algemene vergadering.

22.

Gewijzigde Wet op de Mede-eigendom: herneming agendapunt 21 van de SAV van 11/09/2012: coördinatie van de Statuten, conform de nieuwe Wet op de mede-eigendom: een actuele stand van zaken; toelichting door de Voorzitter en het kantoor van de syndicus; plenaire bespreking + stemming; verdere planning ( ½ + 1 meerderheid ).

Uit de notulen van de SAV van 11/09/2012: Gaat u akkoord met de wettelijk verplichte coördinatie van de statuten van de Kouterresidentie door het notariskantoor Notas? STEMUITSLAG AKKOORD: 6552 aandelen NIET AKKOORD 0 aandelen ONTHOUDING 0 aandelen 100% ( > ½ + 1 ) gaat akkoord met het voorliggend voorstel, waarvan akte. De syndicus wordt gemandateerd om, in overleg en samenspraak met de RVME, uitvoering te geven aan de beslissing van de algemene vergadering, Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



25

De nieuwe Wet op de mede-eigendom heeft voor gevolg dat aanpassingen aan de statuten noodzakelijk zijn. Zolang die wijzigingen louter beperkt blijven tot deze die voortspruiten uit de Nieuwe Wet zelf, zijn daar geen notariskosten aan verbonden. Van de gelegenheid kan echter gebruik worden gemaakt om ook andere – door de AV goedgekeurde aanpassingen – in de statuten in te schrijven. Inmiddels heeft de wetgever de termijnen, binnen dewelke deze coördinatie aan de algemene vergadering dient voorgelegd, opnieuw met één jaar verlengd zodat de deadline nu bepaald werd op 01/09/2014. Het is derhalve de bedoeling, in de loop van het werkjaar 2013 – 2014, deze coördinatie voor te bereiden, aangevuld met wijzigingen of aanpassingen uit het verleden én de huidige beslissingen – zie hoger - om deze, op de volgende statutaire jaarvergadering in 09/2014, aan de mede-eigenaars voor te leggen, ter goedkeuring, waarvan akte. De algemene vergadering verleent – pro forma – nogmaals unaniem volmacht aan het kantoor van de syndicus om de beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren en de vereniging van medeeigenaars rechtsgeldig te vertegenwoordigen bij de ondertekening van alle noodzakelijke wijzigende notariële (basis)aktes, waarvan akte.

23.

Toelichting bij de lopende rechtsprocedures; bekrachtiging aanstelling Meester Mertens Filip ( ½ + 1 meerderheid )

VME versus Reno+ en consoorten Uit de notulen van de SAV van 11/09/2012: De zaak zal vervolgens ten gronde worden behandeld op de openbare zitting van de vijftiende kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg op 28/01/2013 om 09.00uur. Dit dossier wordt hernomen op de statutaire jaarvergadering afsluitende werkjaar 2012 – 2013, te plannen in de eerste helft van 09/2013.

…… Actuele stand van zaken: De eerder vastgelegde pleitdatum van 28/01/2013 werd verschoven naar 22/04/2013. Spijts talloze telefoontjes, mails en vergaderverzoeken aan het adres van Meester Vermeire – de advocaat die de belangen van de VME Kouterresidentie dient te beheren ! –, in de periode 12/2012 tot 04/2013, reageerde Meester Vermeire niet, noch naar de Raad van Mede-eigendom toe, noch naar de syndicus toe. In bijzondere zitting van de Raad van Mede-eigendom van 10/04/2013 werd derhalve, met unanimiteit van stemmen, door de Raad van Mede-eigendom - in samenspraak met het kantoor van de syndicus beslist, de samenwerking met Meester Vermeire onmiddellijk stop te zetten en het dossier, met onmiddellijke ingang, over te dragen aan Meester Mertens Filip, een advocaat uit het Gentse met héél wat ervaring in juridische kwesties inzake mede-eigendom. Op 16/04/2013 werd het lijvig dossier, in bijzondere zitting van de Raad van Mede-eigendom, uitvoerig besproken met Meester Mertens zodat hij alvast, mét kennis van zaken, de belangen van de vereniging van mede-eigenaars kon ter harte nemen op de zitting van 22/04/2013. Op de zitting van 22/04/2013 werd de zaak uitvoerig gepleit voor de 15de kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Gent; het dagelijks bestuur van de Kouterresidentie is in afwachting van het vonnis van de Rechtbank van eerste aanleg te Gent. De Wet op de mede-eigendom bepaalt dat de aanstelling van een raadsman, door de syndicus, dient bekrachtigd op de volgende algemene vergadering. De algemene vergadering bekrachtigt vervolgens unaniem de aanstelling van Meester Filip Mertens in het lopend rechtsgeschil met Reno+/Staluco, architect Vanzieleghem enz, waarvan expliciet akte.




26

ADDENDUM: De syndicus ontving inmiddels een schrijven, op 30/09/2013, van Meester Mertens met het wel bijzonder beknopt vonnis van de 15de kamer van de Rechtbank van eerste aanleg te Gent dd. 16/09/2013. Samengevat, de Rechtbank verklaart de vordering van de VME tegen bvba STALUCO in faillissement gegrond doch zij wijst de vordering tegen de architect af als ongegrond, aangezien het naar het oordeel van de Rechtbank om loutere uitvoeringsfouten gaat. De vordering van de VME lastens Staluco wordt dus ingewilligd doch of de VME ooit een vergoeding vanuit het faillissement zal ontvangen, blijft de vraag gezien de VME géén bevoorrechte schuldeiser is. Advocaat Mertens volgt dit verder op. De vordering (van een voorbehoud) tegen de vrijwillig tussenkomende partijen wordt afgewezen als ongegrond, op grond van volgende overweging :

Op vlak van de kosten wordt de VME verwezen in de kosten van de architect ( rechtsplegingsvergoeding van 2.750,00€ ) en worden de kosten tussen de VME en de consoorten Lietaert gecompenseerd. Dit vonnis werd inmiddels juridisch verder geanalyseerd en de kansen op hoger beroep onderzocht. In overleg met het dagelijks bestuur en de raadsman, werd beslist géén hoger beroep in te stellen tegen het vonnis van de Rechtbank van eerste aanleg te Gent.

24.

Huishoudelijk reglement ( HHR ): noodzakelijke aanpassingen en toezicht op toepassing van het HHR ( ¾ meerderheid ):

24.1 De bindende kracht van het HHR en de voorbeeldfunctie van de eigenaars: Het HHR is – net zoals de statuten – bindend voor de eigenaars en huurders. Het HHR kan daarom worden geïntegreerd in de statuten en dat is in meerdere appartementsgebouwen ook het geval. Het dagelijks bestuur van de Kouterresidentie is daar echter geen voorstander van omdat er zich geregeld omstandigheden voordoen waardoor een actualisering wenselijk zo niet noodzakelijk is. Het HHR van de Kouterresidentie wordt daarom elk jaar opnieuw aan de algemene vergadering ter bespreking en goedkeuring voorgelegd. Het is opgevat als een vademecum voor de nieuwe én ingeburgerde bewoners. Het beantwoordt de meeste vragen die een bewoner zich kan stellen. De syndicus en de leden van de RVME waken over de toepassing van het HHR. Dit resulteert geregeld in geafficheerde berichtgeving in de drie liften of via de brievenbussen. Het volstaat uiteraard niet het huishoudelijk reglement goed te keuren. Het komt er in eerste instantie op aan het bewust toe te passen… Van de inwonende eigenaars wordt verwacht - in volle mede - verantwoordelijkheid voor de reglementering die zij hebben goedgekeurd - de voorbeeldfunctie waar te nemen die uiteraard van hen mag worden verwacht. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



27

Van de verhurende eigenaars wordt bovendien verwacht dat zij hun medeverantwoordelijkheid ook opnemen t.a.v. hun huurder(s) door hen expliciet te wijzen op de bindende kracht van het HHR, waarvan zij hen – tegen ondertekening van het ontvangstbewijs* – van bij de afsluiting van het huurcontract, een kopie horen te bezorgen. (* Model in de bijlagen van het HHR ) Van de verhurende eigenaars wordt tevens verwacht dat zij de klachten waarover de syndicus hen bericht, ernstig nemen en er hun huurders mee confronteren. In uitzonderlijke omstandigheden waarin een huurder oorzaak is van zware hinder en zelfs van (dreigend) gevaar ( bvb in geval van frequente dronkenschap, drugsgebruik, agressiviteit, seniliteit, enzovoort) wordt van hen verwacht dat zij passend reageren en desnoods het huurcontract opzeggen. (Zie p. 16: de bindende kracht van het HHR) Mede-eigenaars die verhuren aan studenten, moeten ook aanvaarden dat de verzuchtingen van de bewoners – die hier vaak sinds vele jaren wonen ! – voorrang genieten op de argumenten van studerende jongeren die hier – op kosten van hun ouders – tijdelijk verblijven. Het dagelijks bestuur van de Kouterresidentie veronderstelt dat de ouders / mede-eigenaars dit standpunt aanvaarden en het ten aanzien van hun zoon / dochter ook verdedigen. Leven in mede-eigendom vergt wederzijds respect en verdraagzaamheid, en is in een ruime mate gebaseerd op goodwill. Het belet niet dat het huishoudelijk reglement een nuttig instrument is om de bewoners te herinneren aan de afspraken die op de algemene vergadering van medeeigenaars werden gemaakt en genotuleerd. 24.2 Actualisering van het HHR, versie HHR 2013: De voorzitter wijst erop dat de tekst van het HHR vóór de AV aan de eigenaars werd bezorgd met de vraag eventuele opmerkingen schriftelijk aan de syndicus over te maken. De syndicus heeft géén schriftelijke vragen of bemerkingen ontvangen. De Voorzitter stelt voor om enkel die punten nog te behandelen waaromtrent nog opmerkingen worden gemaakt. 

Updating bewonersgegevens en noodzakelijke naamplaatjes: Het dagelijks bestuur van de Kouterresidentie moet te allen tijde beschikken over de correcte naamgegevens van alle bewoners die in de residentie wonen. (cfr p.6, SLEUTELBEHEER EN VERPLICHTE BEWONERSGEGEVENS) De wet verplicht de eigenaars/verhuurders de syndicus ervan te verwittigen van zodra zij hun appartement of staanplaats in de parkeergarage verhuurd hebben en/of wanneer nieuwe huurders de residentie komen bewonen ( wet op de mede-eigendom, artikel 577 – 10 van het burgerlijk wetboek ). Dit houdt in dat de naam, het adres en alle andere relevante gegevens ( telefoon, email, gsm, … ) van de nieuwe bewoner(s) (eigenaar / huurder(s)) zo snel mogelijk aan de syndicus worden meegedeeld. Dit geldt eveneens indien, in een tussenperiode, een appartement tijdelijk / voorlopig wordt bewoond door familieleden, vrienden en/of kennissen. De syndicus moet immers ten allen tijde weten wie in de residentie woont teneinde zijn wettelijke opdracht naar behoren en correct te kunnen uitvoeren. Het HHR verplicht de nieuwe bewoners, binnen de 8 dagen nà het betrekken van het pand, een uniform naamplaatje aan te brengen aan de inkomdeur van het appartement, in de lift, aan het belbord en aan de brievenbus. Het HHR biedt alle informatie in verband met bestelling, plaatsing enzovoort. 

Publicitaire berichten in geval van verhuur of verkoop:




28

Berichtgeving in geval van verhuur en verkoop gebeurt bij voorkeur via het afficheerpaneel in de gaanderij, dat speciaal daarvoor werd geplaatst. Het HHR bepaalt vorm en afmeting van de toegelaten publiciteit waaraan de eventueel ingeschakelde immobiliënkantoor zich moeten houden. Dergelijke berichten worden aan de syndicus overgemaakt voor affichering door een medewerker van zijn kantoor. 

Telefoonaansluitingen, tv-distributie, meteropname van gas, elektriciteit, warm en koud water:

Op de grondplannen voorzien in het HHR is de ligging aangeduid van de lokalen waarin zich gas- en elektriciteitsmeters, en de aansluitingen voor TV-distributie (Telenet) en telefoon (Belgacom) bevinden. Ook de wijze waarop toegang tot de lokalen verleend wordt staat er vermeld. Aangezien de gasmeters en telefoonaansluitingen zich in afgesloten ruimten bevinden moet vooraf een afspraak worden vastgelegd met het kantoor van de syndicus. De telefoonaansluitingen betreffend blok Kouter bevinden zich in de kelderverdieping van blok Kouter; deze met betrekking op blok Ketelvest, bevinden zich onder de trap van het gelijkvloers naar de eerste verdieping, in de inkom van blok Ketelvest. Ingrepen van welke aard ook in deze installaties moeten vooraf aan de syndicus worden gemeld en kunnen pas nà goedkeuring worden uitgevoerd. Alle gasmeters bevinden zich in de kelderverdieping van blok Kouter.  Door de zorgen van de syndicus wordt jaarlijks een lijst met de tellerstand van elke gasmeter geafficheerd in de liften van het gebouw, in de periode waarin de bewoners, die koken op aardgas, opgave moeten doen van de tellerstand.  Voor tussentijdse opnames, b.v. in geval van verhuis, moet de betrokkene een afspraak maken met het kantoor van de syndicus.  Kipstand van de ramen in de parkeergarage: In functie van maximale rookevacuatie in geval van brand, zijn de kipramen in de parkeergarage – overeenkomstig het advies van de brandweer – in kipstand vastgezet. Het is de gebruikers van de aanpalende staanplaatsen verboden die ramen te forceren om ze dicht te klappen.  Stand van de rookluiken in de trappenhuizen: Elk trappenhuis is voorzien van een rookluik voor de rookevacuatie in geval van brand. De bediening ervan (openen of sluiten) gebeurt via de bedieningsknop in de respectieve brandcentrales, hetzij door de brandweer, hetzij door de syndicus of hetzij door een lid van de Raad van Mede-eigendom.  Afvoerkanalen in keuken, toiletten en badkamers: Op de HBAV van 14 06 2004 werd beslist de afvoer van de dampkappen in de keukens, aangesloten op de aera’s (verluchtingskokers), af te sluiten. In bedoelde gevallen dient de dampkap te worden uitgerust met een koolstoffilter. Op dezelfde vergadering werd tevens een verbod goedgekeurd op de toepassing van ventilatoren voor de verluchting van toiletten en badkamer(s). Na raadpleging van de Technische Dienst van de Stad Gent, wordt het verbod op aansluiting van de dampkap op de aera’s gehandhaafd. Het verbod op toepassing van een ventilator in toilet en/of badkamer wordt echter herroepen.




29

Uit navraag bij de hierboven vermelde instantie blijkt dat dergelijke ventilatie niet verplicht is maar wél vrij algemeen gebruikelijk en eerder aanbevolen is. Wel wordt aanbevolen de ventilator aan te sluiten op een PVC-buis met naar boven gerichte elleboog, zodanig dat de uittredende lucht verticaal wordt afgeblazen.  Restafval in Gele IVAGO-zakken: Het HHR verzoekt de bewoners enkel gebruik te maken van gele Ivago - zakken voor het bergen van restafval. Sommige bewoners menen te weten dat de VME reeds de containers heeft betaald, en dat het gebruik van IVAGO-zakken een dubbele betaling inhoudt. Deze bewering houdt geen steek. Containers worden door IVAGO gratis ter beschikking gesteld. De VME stelt de diensten van IVAGO bijzonder op prijs en wenst derhalve de voorschriften van IVAGO te volgen.  Misbruik van staanplaatsen in de parkeergarage: Er worden geregeld klachten neergelegd in verband met het onrechtmatige gebruik van toevallig vrije autostaanplaatsen in de parkeergarage. De eigenaars en of huurders van een staanplaats worden daarom dringend verzocht een kopie van de nummerplaat van hun wagen op de staanplaats de afficheren. Van zodra een staanplaats aan een andere gebruiker wordt verhuurd dient dit door de verhurende eigenaar onmiddellijk aan de syndicus gemeld.  Uniformiteit inzake rolluiken, zonnewering, enzovoort. Het ARM is karig met bepalingen in dat verband. Wel wordt onderstreept “dat geen enkel eigenaar, zonder uitdrukkelijke toestemming van de algemene vergadering het initiatief mag nemen om zelf, en op zijn kosten, de ramen, rolluiken en de uitwendige kant van de inkomdeur van zijn appartement mag doen schilderen”. Standaard zijn de appartementen echter niet uitgerust met rolluiken. In de loop der jaren werden wel meerdere ramen van rolluiken voorzien. Aan enkele luifels werd ook een zonnewering toegepast. In feite gaat het om voorzieningen die ofwel de veiligheid waarborgen ofwel beantwoorden aan een normaal nagestreefd comfort. De RVME streeft echter een zo groot mogelijke uniformiteit na en verzoekt de eigenaars daarom vooraf de plannen voor te leggen en de goedkeuring van het dagelijks bestuur te vragen, zoals dat ook voor interieurvernieuwing het geval is.  Glasschot aan oostkant van de terrassen van blok Kouter: De terrassen van de appartementen zijn van elkaar gescheiden door tussenschotten die tegelijk de terrassen begrenzen. Dit is niet het geval met de A-appartementen die aan de kant van de Handelsbeurs blootgesteld zijn aan wind en neerslag, die er aardig tekeer kunnen gaan. Aan die terrassen, uitkijkend op het plat dak van de Handelsbeurs, mag daarom een glazen afsluitend glazen paneel worden voorzien mits het formaat van de andere tussenschotten gehandhaafd blijft, met dien verstande evenwel dat helder glas in die gevallen dan uiteraard in aanmerking komt.  Nummering fietsen in de fietsenberging: Het aantal fietshaken is beperkt en onvoldoende om aan elke vraag onmiddellijk te beantwoorden. Dit belet niet dat het goedgekeurde reglement dat er geafficheerd is, ook wordt toegepast. Wij onderstrepen andermaal volgende punten:  Niemand is eigenaar van een fietshaak. Er kan dus nooit in een huurovereenkomst naar enig gebruiksrecht van een fietsstalling worden verwezen.  Personen aan wie een haak werd toegekend kunnen die ook nooit doorgeven aan een ander gebruiker zonder toestemming door de syndicus.  Er wordt daarom aan elke gebruiker expliciet gevraagd het nummer van de toegekende haak, naast de naam van de gebruiker in kwestie, op de zadelbuis van de fiets over te nemen.




30

Het HHR is het basisdocument bij uitstek betreffende het dagelijks reilen en zeilen in de Kouterresidentie. Het wordt door de algemene vergadering bekrachtigd en het is daarom bindend voor elke huurder én voor elke eigenaar; ook dus voor diegene die het niet heeft gelezen. Het is opgevat als een naslagwerk dat alle nuttige praktische informatie bevat in verband met de meeste problemen die zich voor kunnen doen. Het wordt mogelijks jaarlijks bijgestuurd als gevolg van de ervaring met problemen die zich in de loop van het werkjaar hebben gesteld. Sommige schema’s werden in de tekst geïntegreerd zodanig dat zij niet aan de aandacht ontsnappen. Nieuw zijn oa een aantal grondplannen opgenomen in het huishoudelijk reglement, een wijziging betreffende de aankoop en aanbrengen van de naamplaatjes aan de inkomdeur, in de lift, aan de brievenbus en aan het bellenbord, een updating van de spelregels voor de fietsenstalling en de gewijzigde ISTA-opnames ( toegang tot het appartement is niet langer verplicht ).

Het HHR is bindend voor de bewoners én voor de eigenaars. De toepassing ervan voorkomt problemen en verzekert voor iedereen een aangenaam leefklimaat in de Kouterresidentie. De syndicus en de leden van de RVME rekenen op de volle medewerking van alle eigenaars en wijzen hen op hun verantwoordelijkheid t.o.v. hun huurders. Tijdens de plenaire besprekingen worden een aantal opmerkingen geformuleerd, wordt het ontwerp van HHR bijgestuurd: - Pagina 16: ”Het probleem van verhuring aan studenten” dient aangepast te worden naar ‘Verhuring aan studenten’; akkoord, unanieme beslissing; -

Pagina 16 ‘De bewoning van een appartement door een student(e)…’ dient aangepast te worden naar ‘De verhuring van een appartement aan één student…’; akkoord, beslissing meerderheid tegen minderheid; enkel mevr Andries ( 85 /10 000sten ) stemt tegen;

-

Pagina 28 “de verbouwingswerken worden uitgevoerd onder leiding van een toezichthoudende architect” : akkoord, unanieme beslissing;

Nà verdere plenaire bespreking en rondvraag wordt volgende vraag aan de algemene vergadering, bij publieke vraagstelling, voorgelegd: Gaat u akkoord met de noodzakelijke aanpassingen aan het HHR zoals opgenomen in het ontwerp van HHR dat met de uitnodiging werd meegestuurd?

STEMUITSLAG AKKOORD: 6466 aandelen NIET AKKOORD 85 aandelen ( Andries ) ONTHOUDING 0 aandelen 99% ( > ¾ ) gaat akkoord met het voorliggend ontwerp van huishoudelijk reglement ( HHR ), waarvan akte. In bijlage met de notulen zal iedere eigenaar een upgedate versie worden meegestuurd.

25.

Vragen en/of opmerkingen vanwege de houders van een persoonlijk en/of zakelijk recht en/of van de niet stemhoudende mede-eigenaars.

De syndicus heeft géén vragen of opmerkingen ontvangen zodat dit agendapunt dan ook géén verdere behandeling behoeft. Maatschappelijke zetel VM VASTGOEDBEHEER CVBA Scheldekant 13 – 9700 OUDENAARDE



31

26.

Verlenen van toestemming aan het kantoor van de syndicus om alle beslissingen, voorwerp van deze algemene vergadering, bij voorraad uit te voeren zonder het verstrijken van de termijn – binnen dewelke een medeeigenaar zijn verhaalsrecht kan uitoefenen bij de Vrederechter – af te moeten wachten ( ½ + 1 meerderheid ).

De Wet op de mede-eigendom bepaalt dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen een zijn inziens onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Dit betekent dat, strikt theoretisch gezien, tenvroegste slechts uitvoering kan worden gegeven aan de beslissingen van de algemene vergadering, vier maanden nà datum van de algemene vergadering die heden plaatsvindt. Daar dit een efficiënte en optimale beheersvoering van het gebouw hypothekeert, beslist de algemene vergadering unaniem, toestemming te verlenen aan het kantoor van de syndicus om alle beslissingen, voorwerp van deze algemene vergadering, bij voorraad te laten uitvoeren zonder het verstrijken van de termijn – binnen dewelke een mede-eigenaar zijn verhaalsrecht kan uitoefenen bij de vrederechter – af te moeten wachten, waarvan akte.

27.

Diversen, rondvraag en slotwoord

De heer Devos Yves, rekencommissaris en lid van de RVME, vraag het woord en leest een dankbetuiging, gericht aan de heer Debacker, voor. De volledige tekst vindt u in bijlage van de notulen. De algemene vergadering verklaart zich vervolgens unaniem akkoord met het voorstel – opgenomen in deze dankbetuiging -, om een waardebon van +/- 1 000.00€ te schenken aan dhr Debacker, ter financiering van een nieuwe laptop, waarvan expliciet akte. De Voorzitter dankt, tot slot, de mede-eigenaars voor hun aanwezigheid. Hij dankt de aanwezigen voor hun volgehouden aandacht en constructieve medewerking. De Voorzitter sluit de algemene vergadering en nodigt vervolgens de mede-eigenaars uit op een kleine receptie.




32

De algemene vergadering wordt afgesloten om …….uur. Nà voorlezing van de notulen, ondertekenen de syndicus en de aanwezige mede-eigenaars de notulen. Het origineel wordt opgenomen in het Register der Statuten. Een kopie van dit verslag zal door de syndicus aan elke mede-eigenaar worden bezorgd.

Oudenaarde, 24/09/2013 Luc Vander Meeren Namens VM Vastgoedbeheer cvba Syndicus VME Residentie Kouterresidentie Ondernemingsnummer 0808.474.412




( HA) VERSLAG VAN DE AGENDAPUNTEN

Recommend Documents