gemeentr
Heusden
WONEN IN DE GEMEENTE HEUSDEN Volkshuisvestingsplan gemeente Heusden
Vastgesteld door de gemeenteraad op 3 november 1998
Bibliotheek TU Delfl
1111111111
C 3024707
~ 8504 515G
OTBOUWSTENEN
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11 , 2629 JA Delft Tel. (015) 278 3005 Fax (015) 278 44 22 E-mail
[email protected] http://www.otb .tudelft.nl
41
WONEN IN DE GEMEENTE HEUSDEN
Volkshuisvestingsplan gemeente Heusden
R. Raat
Delft University Press, 1999
De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door : Delft University Press Prometheusplein I 2628 ZC Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61 Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Heusden
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Raat, R. Wonen in de gemeente Heusden. Volkshuisvestingsplan gemeente Heusden! R. Raat Delft: Delft University Press - /(OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173: 41) Met lito opg. ISBN 90-407-1828-8 NUGI 655 Trefw.: Heusden, volkshuisvestingsplan
© Copyright 1999 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means , without written permission from the publisher: Delft University Press, Prometheusplein 1,2628 ZC Delft, The Netherlands .
INHOUD
VOORWOORD 1 INLEIDING .......... . ......... ... .... .. ...... ... .. ... .. . ... . ... .. .. . .. . ...... ...... ........... . 1
2 SCHETS WONINGMARKT ... ... ....................... .................... ............... 3 2.1 Inleiding .... ........ ................. ....... .. .. .. ... ..... ... ..... ................ .... .... 3 2.2 De woningmarkt in beeld .............. .. .............................. .. ............ .4 2.3 Woon- en verhuiswensen ............ ................ .. ..... ........... ........ ..... .. 6 2.4 Kernen en wijken binnen de gemeente Heusden .................. .. .. .. .... .. .... 9
3 BELEIDSVISIE .............. ... .. ..... .. .......... ... .. .. ..... .... ...... .. .................. 15 4 VOORRAADBELEID ... ... ... .. .. .. .... .......................................... ..... .... 19 4.1 Inleiding ................. ... ............. .. ....................... ...... ....... .. .... ... 19 4.2 De betaalbare woningvoorraad .. .... ... .. .. .. .. .. .................................. 19 4.3 Aandachtsgroepen .... .. .. ... ... ................. ........................ ............ . 21 4.3.1 Senioren ........................ ..... ....... ....... .................................... 21 4.3.2 Jongeren .... ............... ..... .. ... ... ... .. .. .... .............................. ...... 24 4. 3.3 Gehandicapten .. .. ..... ...... ................................. ............... .... ... .. 26 4.3.4 Statushouders ..... .. .... ... .. ... ....... ... ................................ ...... ...... 26 4.3.5 Woonwagenbewoners ......................... ....... .. .. .. ... ............. ......... 26 4.4 Voorraadbeleid en kwaliteit ............. .. ... ....... .... ........ .. ..... ............ 27 4.4.1 Inleiding ................. ........ ........ .. ....................................... .. ... 27 4.4 .2 Kwaliteit van de woningvoorraad .. .. .. .. .. .................................. .. .. . 27 4.4 .3 De kwaliteit van de woonomgeving .... .............. .. ................ .. .. .. .... 28 4.4.4 Het verkopen van huurwoningen ................ .. ................................ 29 4.4.5 Mengvormen tussen koop en huur ..................................... .. ...... ... 29 4.4.6 Het slopen van woningen .. .. ...... .. .. .. ............................ .... ........... 30 4.4.7 Huurprijsaanpassingen ............................. ... ..... ... ... .... ... ... ... .. .... 30 5 NIEUWBOUW .... ............................. .. ... .................................... .... . 31 5.1 Inleiding ...................... .. .. ... ..... .... .... .. .. ............ .................... . 31 5.2 Doelstellingen nieuwbouw ....... ..... ... ...... ...... ..... ... ... ... ... ... .......... 31
5.3 5.4 5.5
De nieuwbouwproductie ...... ............ ........ ... .. ... .... .. .............. ... .. . 32 Aanpasbaar (ver)bouwen ........................................................... 36 Duurzaam bouwen ................................................................... 37
6 WIJKGERICHT WERKEN .. .. ... .. ... .. .. ...... .... .. .......... ... ....... .......... .. ... 6.1 Inleiding ................................... ....... .. ..................... ... .. ......... 6.2 Leefbaarheid .......................................................... ... ............. 6.3 Een basis voor wijkvisies .. ..... ... ... .. .. .... .. ....................................
39 39 40 41
7 WOONRUIMTEVERDELING .. ... ... ... ... ... .. .. .. .................................... 45 7.1 Inleiding ............................................................................... 45 7.2 Toewijzingsregels huursector ...................................................... 46 8 SAMENWERKING .... ..... ... ... ... ........ ... .... ... ... ... .. .. .... .. ........... .... .. .... 49 8.1 Inleiding ... .................................. ... ..... .. ... .. ....... .. ... ..... .. .. .. .... 49 8.2 De regio 's-Hertogenbosch ....................................................... .. 49 8.3 Corporaties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 50 8.4 Bewonersorganisaties ...... .. .... .... .. ..... ... .... .. .. .. ..... .... ... ... .... .. .. ... .. 50 8.5 Overige marktpartijen .... .. .. ... .... .. ............. ..... .. .. .... ............. ..... .. 51 8.6 Naar nieuwe overlegstructuren ......... .................... .. ..... .. ..... .. ... ... . 51 8.7 Monitoring ............................................................................ 52 8.8 Financiën .............................................................................. 53 9 SAMENVATTING EN ACTIEPLAN .... .. .. .. ..... ... .. .. ...... ...... ... .. ... ..... .... 55 9.1 Samenvatting ... .............. .... ... ........................................... ....... 55 9.2 Actieplan .......... .... ...... .................. ....... ............. ......... ..... .. .... 58 LITERATUUR .. .. ..... .... .... ......... .............. ......................... ..... .. .. .... ..... 61 BIJLAGE 1 BEGRIPPEN EN DEFINITIES .... ... .. .. ... ........ ... .. ................................... 63 BIJLAGE 2 KERNEN EN WIJKEN IN HEUSDEN ...... ................... ........................... 65 BIJLAGE 3 PLANNING VAN DE NIEUWBOUWPRODUCTIE 1998-2005 .......... .. ....... .. 67
VOORWOORD
Bij de opstelling van dit volkshuisvestingsplan zijn veel mensen van binnen en buiten Heusden betrokken geweest. De conceptversies van dit volkshuisvestingsplan zijn voorbereid en besproken in de Projectgroep, waarin zitting hadden: - dhr. C. Lips; voorzitter (Gemeente Heusden); - dhr. A.J. Gorter (Woningstichting Leygrave); - dhr . A. de Folter (Stichting Woningbouw Drunen) ; - dhr . H. de Kort (Gemeente Heusden); - dhr. W. van Pelt (Woningstichting Heusden); - dhr . A. Udo (Gemeente Vught) . Dankzij de leden van de Projectgroep is inhoud en vorm gegeven aan dit volkshuisvestingsplan, waarbij Aart Udo een belangrijke taak op zich nam als proces begeleider . Naast de Projectgroep heeft ook de Klankbordgroep een belangrijke rol gespeeld bij de totstandkoming van dit plan. Alle leden uit deze veelzijdig samengestelde groep, met daarin vertegenwoordigers uit de makelaardij, de huurdersverenigingen, de Vrouwen Advies Commissie, de corporaties, de provincie, de inspectie volkshuisvesting, de adviseurswereld en de gemeente, worden bedankt voor hun open en doelgerichte bijdrage aan dit plan. Een plan dat zonder u niet kan worden opgesteld en ook niet kan worden uitgevoerd. Daarnaast is veel dank verschuldigd aan de stagiair Arjen Godthelp, die de benodigde informatie voor het volkshuisvestingsplan heeft verzameld en geordend, en aan Bas van Rosmalen, die de eerste analyses op basis van deze informatie heeft gepleegd. Frans van der Zon heeft op het Onderzoeksinstituut OTB de totstandkoming van het plan nauwgezet gevolgd en van commentaar voorzien en heeft ook de discussies in de Projectgroep en Klankbordgroep inhoudelijk gevoed. Ten slotte wordt Jorien Elenbaas van het adviesbureau SOAB bedankt voor haar bereidheid om conceptteksten over het strategische voorraad beleid van de Heusdense corporaties aan te leveren. Roger Raat Onderzoeksinstituut OTB Delft, december 1998
1 INLEIDING
Dit volkshuisvestingsplan is het eerste van de op 1 januari 1997 nieuw ontstane gemeente Heusden. Door het samengaan van de gemeenten Heusden, Vlijmen en Drunen werd het noodzakelijk en wenselijk om inzicht te verkrijgen in de opbouwen samenhangen binnen de nieuwe gemeente. In ruimtelijke zin is dit inzicht verkregen en tot beleid verwoord in de StructuurvisiePlus "Heusden: groene drie-eenheid". In deze visie wordt het richtinggevende integrale kader aangegeven voor de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente, waarvan woningbouw en (het gebruik van) de bestaande woningvoorraad een belangrijk onderdeel vormen. Het volkshuisvestingsplan is in die zin een nadere uitwerking van deze onderdelen uit de StructuurvisiePlus . Met dit volkshuisvestingsplan wil de gemeente Heusden, voor de periode 1998 tot en met 2002, haar visie geven op het beleid dat betrekking heeft op de volkshuisvesting binnen haar gemeentegrenzen. Deze beleidsvisie is in samenspraak met de betrokken partijen opgesteld en vormt voor de gemeente de belangrijkste onderlegger voor het maken van concrete afspraken met deze partijen voor de komende periode. Naast de noodzaak voor nieuw beleid in een nieuwe gemeente, zijn ook de veranderende verhoudingen tussen de partijen in de volkshuisvesting aanleiding om met een duidelijke beleidsvisie te komen. De volkshuisvesting wordt meer en meer overgelaten aan de marktpartijen, waaronder de corporaties . De gemeente zal daarbij steeds meer een regierol op zich nemen. Om deze rol te kunnen spelen, dient de gemeente echter een duidelijk beleidsmatig handvat te hebben waarop ze de andere partijen kan aanspreken en waarop deze partijen ook kunnen vertrouwen. Een volkshuisvestingsplan is bovendien verplicht als een gemeente tot prestatieafspraken wil komen met corporaties. Ook vanuit het Rijk en de provincie wordt het belang van een volkshuisvestingsvisie onderstreept. Een gemeente zonder visie op het wonen binnen haar grenzen kan niet adequaat reageren op de dynamische ontwikkelingen in de maatschappij en geen gelijkwaardige gesprekspartner zijn voor de overige betrokken partijen. In de toekomst ligt het in de lijn der verwachtingen dat de verstrekking van subsidies ook steeds meer gebaseerd zal worden op de aanwezigheid van een dergelijke visie. Zeker als in het 1
kader van het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing in de nabije toekomst de verschillende subsidiestromen worden gebundeld. De gemeente Heusden ziet hierin voldoende aanleiding voor het opstellen van een volkshuisvestingsplan voor de periode 1998-2002. Het ligt in de bedoeling dat dit beleidsplan in de toekomst geregeld wordt geëvalueerd en bijgesteld .
Leeswijzer Het volkshuisvestingsplan start in hoofdstuk twee met een schets van de situatie op de Heusdense woningmarkt. De gemeentelijke doelstellingen op het terrein van het wonen worden behandeld in hoofdstuk drie . Vervolgens worden deze doelstellingen in een aantal vijftal beleidsthema's verder uitgewerkt. Om te beginnen wordt in hoofdstuk vier ingegaan op het voorraadbeleid, dat gericht is op de (on)mogelijkheden van de bestaande voorraad, de kwaliteit van deze voorraad en de (aandachts)groepen die er gebruik van kunnen maken. Op de nieuwbouw wordt meer specifiek ingegaan in hoofdstuk vijf. Hoofdstuk zes behandelt het wijkgericht werken, dat een belangrijke activiteit zal worden voor de komende jaren. In de afstemming van vraag en aanbod op de woningmarkt speelt de woomuimteverdeling een belangrijke rol. In hoofdstuk zeven zal de woonruimteverdeling binnen Heusden worden besproken. Hoofdstuk acht gaat in op de samenwerking op lokaal en regionaal niveau. Overlegstructuren, monitoring en financiën maken deel uit van dit hoofdstuk. In hoofdstuk negen wordt een samenvatting van het volkshuisvestingsplan met daarbij de belangrijkste doelstellingen per thema. Bovendien wordt een globaal actieplan gepresenteerd waarin de in het plan gepresenteerde doelstellingen van de gemeente worden vertaald in concrete acties naar de overige betrokken partijen toe.
2
2 SCHETS WONINGMARKT
2.1
Inleiding
De Heusdense woningmarkt bestaat slechts ruim een jaar. Voor die tijd waren er drie woningmarkten, die grotendeels in de praktijk onafhankelijk van elkaar functioneerden en onderdeel uitmaakten van twee verschillende regionale woningmarkten. Nu is de tijd aangebroken om binnen de nieuwe gemeente de woningmarkt te leren kennen in al haar samenhangen en in al haar verscheidenheden. Als basis voor deze studie dient het woningbehoefteonderzoek dat in de regio 's-Hertogenbosch is uitgevoerd (Hoekstra, Boelhouwer en Gunsing , 1998). Dit onderzoek geeft inzicht in de kwalitatieve en kwantitatieve woning behoefte in de randgemeenten van 's-Hertogenbosch. De gemeente Heusden behoort tot deze groep van zes randgemeenten!. Omdat het aantal interviews per gemeente beperkt is geweest, kunnen geen uitspraken worden gedaan over de afzonderlijke gemeenten. In het volgende zal dan ook steeds gerefereerd worden aan gegevens geldend voor de randgemeenten gezamenlijk. Wel vormt de respons uit Heusden een substantieel aandeel (circa 25%) van de totale respons in de randgemeenten. Dit regionale woning behoefteonderzoek is voor de gemeente Heusden dan ook vooral richtinggevend. Beoogd wordt een globaal kader aan te geven waarbinnen Heusden zich bevindt. Meer lokaal gericht zijn de woningmarkt- en waarderingsonderzoeken die de drie Heusdense corporaties hebben laten uitvoeren (SOAB, 1997b, 1998a en 1998b). Deze onderzoeken geven inzicht in de marktpositie van de woningvoorraad, de verhuurprestaties en de (mogelijke) doelgroepen waarop de desbetreffende corporatie zich kan richten. Op basis hiervan kunnen de corporaties overgaan tot strategisch voorraadbeheer. Ten eerste wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de belangrijkste kenmerken van de woningmarkt. Vervolgens worden de woon- en verhuiswensen van de bewoners in Heusden bekeken. Ten slotte komen de verschillende kernen en wijken aan bod .
!
Tot de randgemeenten horen: Boxtel, Haaren, Heusden, Schijndel, Sint Michielsgestel en Vught.
3
Afbeelding 2.1
140
..
-8
.E
130 120 110
Groei van de bevolking en woningvoorraad (1985=100) en de gemiddelde woningbezetting in Heusden
~ r r
100
3,2 3,1 3 Ol
2,9 ~
= Ol
1
2,8 2,7 2,6 2,5
c::::::J Bevolking
111
_Woningvoorraad
-+- Gemiddelde woningbezetting
1985 1990 1995 1998
Bron: CBS, 1998.
2.2
De woningmarkt in beeld
Grote koopwoningen domineren Heusden telt ruim 15 .000 woningen. Bijna driekwart van het aantal woningen is in handen van eigenaar-bewoners. Voor een landelijke gemeente met een tweetal grotere kernen is dit een vrij hoog percentage. Ruim 85% van de koopwoningen in de randgemeenten valt in de dure prijsklasse. In de randgemeenten blijkt verder dat ruim 85% van de woningen over 4 kamers of meer beschikken. Het gaat dus om ruime woningen. Uit afbeelding 2.1 blijkt dat de gemiddelde woningbezetting in Heusden 2,73 bedraagt (landelijk 2,45) en een dalende lijn vertoont. Bijna tweederde van de woningvoorraad bestaat uit rijtjes woningen en twee-ondereen-kapwoningen. De geringe voorraad middelhoge woningbouw is vrij geconcentreerd aanwezig in Vliedberg en in Venne-Oost. Hoogbouw ontbreekt.
Een kleine maar goedkope voorraad sociale-huurwoningen In Heusden beheren de drie aanwezige woningcorporaties tezamen ruim 4.100 woningen, Particuliere verhuur komt in Heusden nauwelijks voor. Meer dan 75 % van de huurwoningenvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Uit tabel 2.1 blijkt dat de spreiding van huurwoningen binnen de gemeente niet gelijk is. Vooral in HeusdenVesting, Oud-Heusen en Vliedberg zijn relatief veel huurwoningen aanwezig. De huurwoningen vallen voor het grootste deel in de goedkopere prijsklassen. Een derde deel van de huurwoningen heeft een huurprijs tot f 600,- en bijna de helft is betaalbaar met een huurprijs vanf 600,- totf 810,-. De huurwoningen zijn gemiddeld kleiner dan de koopwoningen, maar nog altijd beschikt ruim driekwart van alle woningen over vier kamers of meer.
4
Tabel 2.1
Kenmerken van de voorraad huurwoningen in percentages in de onderscheiden wijken en voor de gemeente in totaal'
Wijk/kem2 Aantal huurwoningen (abs.)
HV
OH
HS
VC
VH
VL
NK
DN
VW
VOS
290 45%
437 36%
62 10%
247 20%
370 20%
730 47 %
94 14%
440 22%
449 26%
924 66 4 . 109 36% 12% 27%
EH
TOT
Prijsklassen
totf 600,-
46
27
67
37
5
57
43
45
27
10
50
32
f 600,- - f 810,-
44
52
2
48
53
37
40
30
70
50
47
47
vanaf f 810,-
10
20
31
15
42
6
17
25
3
40
3
21
Aantal kamersJ tot 3 kamers
25
10
35
45
17
18
22
12
22
12
18
18
4 kamers
30
5
31
20
50
12
60
8
36
6
24
19
vanaf 5 kamers
45
85
34
35
33
70
18
80
42
82
58
64
eengezins
69
97
74
65
85
85
83
82
47
87
59
meergezins
31
3
26
35
15
11
17
11
39
Woningtype'
HAT-eenheid seniorenwoning overig
4
5
22
12
30
2
Bron: SOAB, 1997 en 1998, OTB-bewerking. I De gegevens zijn in Vlijmen verzameld in 1996 en in Drunen en Heusden in 1997. 2HV = Heusden-Vesting VC = Vlijmen-Centrum NK = Nieuwkuijk VOS VenneOost/ ' t Sempke DN = Drunen-Noord OH = Oudbeusden VH = Vijfhoeven VW = Venne-West EH Elshout VL = Vliedberg HS = Haarsteeg J In Drunen en Heusden waren alleen het aantal slaapkamers bekend. Er is van uitgegaan dat het aantal slaapkamers + 2 gelijk is aan het aantal kamers, zoals in de tabel weergegeven. 4 Niet bij elke woningcorporatie zijn de gegevens op dezelfde wijze gepresenteerd . Er is dan ook geen sprake van elkaar uitsluitende categorieën, zodat geen totaal is aangegeven voor de gemeente. HA Teenheden en seniorenwoningen zijn ook in Vlijmen en Heusden aanwezig.
Weinig goedkope woningen voor de doelgroep van beleid Huishoudens met een laag inkomen, die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien behoren tot de doelgroepen van beleid. Gemeente en corporaties hebben een belangrijke taak in het huisvesten van deze doelgroepen. In de randgemeenten van 's-Hertogenbosch behoort circa 28 % van de huishoudens tot de doelgroep van beleid. Relatief laag gezien het aandeel van de doelgroepen in Nederland (38 %) en in NoordBrabant (40 %)2. Hoewel de sociale woningvoorraad uit relatief veel goedkope huur2
Cijfers zijn gebaseerd op het Woningbehoefteonderzoek 1993/1994 van het Ministerie van VROM en daarmee minder recent dan de cijfers uit het regionale woningbehoefteonderzoek.
5
woningen bestaat (tot f 600,-), zijn de absolute aantallen klein ten opzichte van de geschatte grootte van de doelgroep in Heusden). Het gaat dan om ruim 1.300 woningen ten opzichte van een doelgroep die ruim 4.000 huishoudens telt. Wordt ook rekening gehouden met de betaalbare sociale woningvoorraad (zie bijlage 1: prijsgrenzen), dan is er geen sprake van een tekort aan woningen voor de doelgroep. Op basis van ervaringcijfers geven de sociale verhuurders aan dat er niet zozeer een tekort is aan goedkope woningen, maar aan woningen voor specifieke doelgroepen. Dit betreft voornamelijk woningen voor senioren.
Een sterk toenemende vergrijzing en ontgroening Het aantal 55-plussers zal in de gemeente Heusden in de toekomst sterk gaan toenemen. Waar deze bevolkingsgroep nu nog 20% van de totale bevolking vormt, is dat in 2015 ruim 31 %. De grootste relatieve groei zal zich voordoen onder de groep 75plussers. De vergrijzing zal de eerste jaren nog vrij geleidelijk verlopen, maar zich vooral na 2005 versterkt gaan voordoen. Tot 2005 zal in absolute omvang de leeftijdsgroep van 35-54 jarigen domineren. Daarna zal deze leeftijdsgroep langzaam afnemen. De kinderen uit deze groep zorgen voor een groei van het aantal 10-19 jarigen, maar in de jaren daarna zal de ontgroening verder toenemen. In het algemeen is er een continue, steeds snellere afname van het aandeel 0-19 jarigen. Door het toenemende aantal senioren en het langer alleen blijven wonen van jongeren zal het aantal alleenstaanden in de toekomst toenemen.
Relatiefweinig inkomenstrekkers, maar geen laag gemiddeld besteedbaar inkomen Relatief gezien had Heusden in 1994 weinig inwoners met een vast inkomen (67%). De omliggende gemeenten (69-70%) en de overige regio's in Brabant (70-71 %) kennen relatief meer inkomenstrekkers. Het gemiddelde besteedbare inkomen per inwoner ligt echter boven het regionale gemiddelde. De gemeente Heusden blijkt met name een omvangrijke groep middeninkomens te huisvesten, ruim 40% van de bevolking. Ten opzichte van de regio zijn er relatief minder hoge inkomensgroepen en een relatief gelijk aandeel lage inkomensgroepen. Deze laatste groepen komen evenwel binnen de gemeente meer voor in de kernen Vlijmen en (vooral) Heusden, dan in Drunen.
2.3
Woon- en verhuiswensen
Grote tevredenheid met woning en woonomgeving Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat er in de randgemeenten een grote tevredenheid bestaat over de woning en de woonomgeving. Negen op de tien huishoudens is tevreden met de woning en 93% is tevreden met de buurt (zie ook tabel 2.2). Heusden zelf komt wat duidelijker naar voren in het woningbehoefteonderzoek onder de Heusdense huurders. De huurders beoordelen zowel de woning als de woonomge-
)
6
Om het aantal huishoudens dat tot de doelgroep van beleid behoort te bepalen, is het randgemeentenpercentage aangehouden.
ving als ruim voldoende. In Vlijmen is men het meest tevreden en in met name OudHeusden het minst. Vooral de woonomgeving moet het in Oud-Heusden ontgelden. In het algemeen zijn de huurders, het meest tevreden over de bereikbaarheid van de winkels, het groen en de bereikbaarheid van het openbaar vervoer . De verkeersveiligheid en ontmoetingsplaatsen voor oudere kinderen behoeven enige aandacht, evenals het onderhoud van groen in Drunen. Ten aanzien van de woningen is het niet verrassend dat vooral de grootte van de woningen tevredenheid oproept. Veel genoemde minpunten aan de woningen zijn de geluidsisolatie en de prijs-kwaliteitverhouding .
Hoge verhuisgeneigdheid onder jonge huishoudens en lage inkomensgroepen In de randgemeenten van het Stadsgewest Den Bosch bedraagt de verhuisgeneigdheid onder starters 52 % en onder doorstromers 13 %. In totaal zijn 20 % van de huishoudens verhuisgeneigd. Een op de vijf huishoudens geeft daarmee te kennen binnen twee jaar te willen verhuizen. Dit zijn lage percentages, zeker ten opzichte van Den Bosch, terwijl het Nederlandse gemiddelde op 25 % verhuisgeneigden ligt. Wordt gekeken naar de huishoudenskenmerken van de verhuisgeneigden, dan zijn in de randgemeenten vooral huishoudens met een laag inkomen (32 %) verhuisgeneigd. Ook hogere inkomensgroepen kennen een relatief hoge verhuisgeneigdheid (25 %). Met name de jonge huishoudens tot 40 jaar willen op korte termijn verhuizen.
Zelfstandig wonen populair bij starters, een grotere woning bij doorstromers Gevraagd naar de verhuismotieven onder de verhuisgeneigden in de randgemeenten, dan willen de meeste starters (59%), logischerwijs, vooral op zich zelf gaan wonen, terwijl ook een groot deel (22 %) werk of opleiding noemt als motief. De verhuismotieven van doorstromers blijken uit tabel 2.2 veel meer in verband te staan met de wooncarrière. Vooral een groter huis is een belangrijke verhuisreden. Onder de verhuisgeneigde huurders van Heusden is de belangrijkste reden het willen doorstromen naar een koopwoning (ruim 30%), daarna volgt de wens voor een grotere woning en ook de wens voor een seniorenwoning wordt geregeld genoemd (circa 10%). Deze laatste woning is ook populair in het aanbodmodel van de corporaties.
Merendeel van de verhuisgeneigden op zoek naar een eengezinskoopwoning Bijna tweederde deel van de verhuisgeneigden in de randgemeenten wil beslist een koopwoning betrekken. Van de doorstromers wil zelfs 75% een koopwoning, van de starters 43 %. Het blijkt dat hoe hoger het inkomen, hoe meer kinderen en hoe lager de leeftijd, hoe meer men uit is op een koopwoning. Twee op de drie starters zoeken een koopwoning in de prijsklasse van f 243.000,- tot f 400.000,-. Doorstromers willen (en kunnen veelal) meer betalen: 71 % wil meer dan f 300.000,- betalen, terwijl 47% bereid is zelfs meer dan f 400.000,- te betalen. De gemiddelde gewenste koopprijs in de randgemeenten ligt op f 368 .000,- (Hoekstra, e.a., 1998). Het type woning mag variëren van de verhuis geneigden, zolang het maar een eengezinswoning blijft. De rijtjeswoning is in de randgemeenten minder populair dan de
7
Tabel 2.2 De belangrijkste woon- en verhuiskenmerken in de randgemeenten en 's-Hertogenbosch Randgemeenten
's-Hertogenbosch
Tevredenheid Tevreden met woning
90%
86%
Tevreden met buurt
93%
84%
7%
17%
82
74
Buurt ontwikkelt zich minder prettig Gemiddelde leefbaarheidsscore
11
Verhuisgeneigdheid van doorstromers Tot minimumplus
32%
20%
Vanaf 1,5x modaal
25%
31%
16-30 jaar
19%
35%
8%
9%
Werk/opleiding
5%
5%
Gezinsuitbreiding
7%
4%
Leeftijd en gezondheid
5%
6%
Wil kopen i.p.v. huren
14%
17% 37%
65 jaar en ouder Verhuismotieven verhuisgeneigde doorstromers
Wil grotere woning
27%
Wil kleinere woning
9%
6%
Wil goedkoper wonen
4%
3%
Wil betere woning
8%
7%
Ontevreden met buurtlbewoners
5%
4%
16%
11%
Overige redenen Gewenste eigendomsverhouding verhuisgeneigden Starter wil huren
57%
65%
Doorstromer wil huren
25%
34%
Gewenste koopprijsklasse verhuisgeneigde doorstromers Tot! 243.000,-
2
21
Van! 243 .000,- tot! 300.000,-
15
23
Van! 300.000,- tot! 400.000,-
36
29
Vanaf! 400.000,-
47
26
Gewenste huurprijsklasse verhuisgeneigde starters Tot! 576,-
43
40
Van! 576,- tot! 823/882,-
43
51
Vanaf! 823/882,-
14
9
Hoekstra e.a. , 1998. 1 De leefbaarheidsscore is opgebouwd uit scores met betrekking tot sociale veiligheid, overlast en verkeersveiligheid.
8
vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. De verhuisgeneigden (21 %) die ook ineen meergezinswoning zouden willen wonen, willen daar wel een lift in.
Eigen kavel en middelgrote woningen populair In de randgemeenten blijken de eigen kavels zeer populair. Van alle verhuisgeneigden die in nieuwbouw zouden willen wonen, geeft 69 % de voorkeur aan een eigen kavel. Dit percentage neemt toe naarmate de koopprijs hoger is . Gevraagd naar het aantal kamers in de gewenste woning, blijkt dat 69% van de potentiële huurders in de randgemeenten genoeg heeft aan 3 tot 4 kamers . Bij de potentiële kopers is dat 60 %. Hier wil 37 % liever 5 kamers of meer.
Lage inkomensgroepen en senioren kiezen voor huurwoningen Mede omdat zij geen andere keuze hebben, kiezen verhuisgeneigde lage inkomensgroepen en senioren in de randgemeenten grotendeels voor een huurwoning. Een duurdere huurwoning boven de aftoppingsgrenzen wordt slechts door 14% van de starters en 25 % van de doorstromers geprefereerd.
Verhuisgeneigde senioren op zoek naar zelfstandige en gelijkvloerse woningen Van de bewoners in de randgemeenten ouder dan 55 jaar is 13 % verhuisgeneigd . Bij de vraag naar welke speciaal voor senioren geschikte woning men zou willen verhuizen, blijken vooral de gelijkvloerse woning en de zelfstandige seniorenwoning in trek. Overigens heeft het merendeel ook belangstelling voor andere, niet speciaal voor senioren bestemde woningen . Met name de flatwoning met lift is dan populair.
Een tekon aan woningen in de dure koopsector Als in theorie het aanbod aan woningen (door verhuisbewegingen) wordt afgezet tegen de vraag, dan blijkt in de randgemeenten een groot tekort te bestaan aan koopwoningen boven de f 300.000,-. Ook is er een klein tekort aan betaalbare huurwoningen en een gering tekort aan goedkope koopwoningen. Qua type gaat het om tekorten aan vrijstaande en geschakelde koopwoningen en aan woningen met 3 en 4 kamers . In de huursector bestaat vooral een tekort aan middelgrote betaalbare (3 kamer)woningen, vooral van het type meergezins met lift.
2.4 Kernen en wijken binnen de gemeente Heusden De bijna 42.000 inwoners tellende gemeente Heusden bestaat uit verschillende grote en kleine kernen (zie bijlage 2). De gemeente kent dan ook een complexe structuur met een verscheidenheid aan woonmilieus. In deze paragraaf wordt op hoofdlijnen ingegaan op de verschillende te onderscheiden kernen en wijken en hun meest typerende karakteristieken op het terrein van het wonen.
Heusden- Vesting Dit eeuwenoude vestingstadje vormt het meest unieke en bijzondere woonmilieu binnen de gemeente en is tevens een toeristische trekker. De 1.500 over het algemeen wat
9
oudere personen wonen in 642 woningen. Een verhoudingsgewijs groot aandeel van deze woningen bestaat uit goedkope huurwoningen (21 %) en betaalbare huurwoningen (20%) . Van de huurwoningenvoorraad bestaat 75% uit meergezinswoningen en 13% uit eengezinswoningen. De kwaliteit van de woningen is na een recente restauratie van het stadje goed. Door het bijzondere karakter van het stadje in een landelijke omgeving langs de Maas, zijn de bewoners zeer te spreken over de woonomgeving. Ook is er sprake van een concentratie aan winkels en culturele voorzieningen.
Oud-Heusden Oud-Heusden is nu een grote eentonige naoorlogse woonwijk (vooral jaren '60) ten zuidwesten van Heusden-Vesting. Er wonen 3.200 personen in 1.143 woningen. Ook hier is een voor deze gemeente hoog aandeel huurwoningen (36%) aanwezig, alhoewel lager dan in Heusden-Vesting (45 %) . De woningvoorraad bestaat voornamelijk uit betaalbare middelgrote eengezinswoningen. Van de huurwoningen bestaat 98% uit eengezinswoningen. Opvallend is het hoge aandeel (25 %) etnische minderheden in de bevolking. Oud-Heusden huisvest veel huishoudens met kinderen, maar het voorzieningenniveau is slecht te noemen. De wijk is weinig populair onder woningzoekenden en er wonen relatief veel lagere inkomensgroepen.
Vlijmen-Dorp . Vlijmen-Dorp is het oudste deel van de kern Vlijmen en maakt deel uit van de historische Brabantse Langstraat. De dichtheid in dit deel van Vlijmen is laag door de bebouwing met karakteristieke boerderijen en landhuizen. Er staat echter ook naoorlogse wederopbouw en invulbouw . De meeste woningen zijn eengezinswoningen, maar in de huursector komen ook veel meergezinswoningen voor. Veel van de huurders zijn senioren en alleenstaanden. Het inkomen van de huurders is over het algemeen laag. De woonomgeving in Vlijmen-Dorp wordt zeer gewaardeerd; er zijn veel voorzieningen aanwezig.
Vijfhoeven De Vlijmense wijk Vijthoeven is in de jaren zeventig ten noorden van het dorp tot stand gekomen. De wijk bestaat overwegend uit grotere eengezinswoningen in een rij . Aan de rand van de wijk staan meer vrijstaande woningen. In de wijk wonen over het algemeen veel huishoudens van middelbare leeftijd met kinderen. De inkomens zijn er vrij hoog, net als de huurprijzen van de 370 huurwoningen. De groene woonomgeving in de wijk is een plus, maar (winkel)voorzieningen ontbreken vrijwel geheel.
Vliedberg De Vlijmense uitbreidingswijk Vliedberg is een dorp op zich, gescheiden van Vlijmen door de A59. De wijk is gebouwd in de jaren vijftig en zestig in een vrij grove ver kavelingsstructuur met veel portiek- en ruime rijtjeswoningen. In de wijk wonen circa 3.900 personen in 1.543 woningen. Bijna de helft van de woningvoorraad bestaat uit goedkope huurwoningen. Daarvan is 13% bestemd voor alleenstaanden en 5% voor senioren. Vliedberg was eens een wijk vol gezinnen, maar de meeste kinderen zijn het huis uit en nu overheersen jonge senioren. Behalve in Oud-Heusden zijn ook hier veel
10
etnische minderheden geconcentreerd (15 %). Vliedberg is geruime tijd geen populaire wijk geweest binnen Vlijmen, alhoewel het voorzieningenniveau goed is . Aan de renovatie en het imago van de wijk wordt nu hard gewerkt. Er is een begin gemaakt met de herstructurering door de sloop van 20 woningen en de renovatie van 116 woningen. De vervangende nieuwbouw wordt zodanig ingepast dat daarmee ook de stedenbouwkundige structuur kan worden verbeterd.
Nieuwkuijk Nieuwkuijk is een klein straatdorp tussen Drunen en Vlijmen en het grenst aan Vliedberg. Er wonen l.845 personen in 680 voornamelijk koopwoningen . Het aandeel huurwoningen bedraagt 14 %. Van deze huurwoningen bestaat 57 % uit eengezinswoningen, 27% uit flexibele woningen en 16% uit seniorenwoningen. De bebouwing bestaat grotendeels uit karakteristieke boerderijen en in het zuiden uit enige naoorlogse woningbouw. De leeftijdsopbouw van de bevolking is relatief oud. De woonomgeving wordt als aantrekkelijk gezien, hoewel een voorzieningenstructuur ontbreekt. De kwaliteit van de woningen is goed.
Haarsteeg Haarsteeg is een klein oost-west gestrekt straatdorp ten noorden van Vlijmen op de overgang van zand naar rivierklei. Het dorp telt 1.784 inwoners en 600 woningen, waarvan 10% huurwoningen. De helft van deze voorraad huurwoningen bestaat uit meergezinshuurwoningen. Deze goedkope meergezinshuurwoningen zijn vooral voor alleenstaanden (17%) en senioren (33%) bedoeld. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit vrijstaande en half-vrijstaande eengezinswoningen. De leeftijdsopbouw weerspiegelt het gemeentelijke gemiddelde met een grote groep 35-55 jarigen en een toenemend aantal 55-plussers. De kwaliteit van woningen en woonomgeving is goed te noemen. Het voorzieningenniveau is slecht.
Drunen-Noord Deze grote wijk in Drunen is gebouwd vanaf de jaren veertig tot en met de jaren zeventig grenzend aan de noordkant van het oude straatdorp aan de Langstraat. In totaal staan er l.977 woningen en wonen er 5.560 mensen. De woningvoorraad bestaat voor 75% uit koopwoningen . Van de huurwoningen is 16% een seniorenwoning, 4% een HAT-woning en 20% een eengezinswoning. In het algemeen wordt de leefbaarheid en woonomgeving in Noord minder gewaardeerd dan in de andere wijken, maar het voorzieningenniveau is, vanwege de dorpskern, goed. Drunen-Noord is in twee delen te splitsen: Braken-West en Braken-Oost. Braken-West is grotendeels in de jaren zestig gebouwd. Een kwart van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen. Het aanbod van betaalbare huurwoningen is gering. Het overgrote deel van de woningen bestaat uit eengezinswoningen, maar er komen ook meergezinshuurwoningen voor. Qua type huurders zijn in Braken-West relatief veel senioren en uitkeringsgerechtigden gehuisvest. Braken-Oost verschilt maar weinig van Braken-West. Delen van de bebouwing zijn wat ouder en de eengezinswoningen overheersen hier nog meer dan in Braken-West. Een kwart van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen. Onder de huurders ko-
11
men relatief meer huishoudens met kinderen voor , maar ook hier treft men een oververtegenwoordiging van lage inkomensgroepen aan. De bouwtechnische kwaliteit van de huurwoningen is hier, net als in Braken-West, goed te noemen.
Venne-West Dit is de jongste wijk van Drunen en gebouwd vanaf de jaren tachtig . Er staan veel vrijstaande eengezinswoningen en enkele gestapelde laagbouwflats. De wijk is ruim en groen opgezet. In totaal wonen er 4.559 mensen in 1.746 woningen. Koopwoningen maken driekwart van de kwalitatief goede woningvoorraad uit. De middeldure huurwoningenvoorraad is gedifferentieerd: 47% eengezinswoningen, 23% HAT-woningen en 30% seniorenwoningen. Veel van de huurders zijn senioren en zijn huishoudens die tot de lage inkomensgroepen behoren. Naar het noordelijk gelegen dorpscentrum toe met zijn vele voorzieningen, wordt er meer stedelijk gebouwd in hogere dichtheden .
Venne-Oost/'t Sempke Deze zuidoostelijke uitbreiding van Drunen werd gerealiseerd in de periode 19651980. Er is een wisselende woonbebouwing toegepast met een- en meergezinswoningen in verschillende vormen, alhoewel het eerste type in geschakelde vorm 80 % van de voorraad van 2.575 woningen uitmaakt. De wijk heeft in totaal 7.515 inwoners . De huurwoningenvoorraad is hier relatief groot met een aandeel van 40 %. Deze voorraad bestaat voornamelijk uit grote een- en meergezinswoningen (85 %) in de middeldure prijsklasse. Verder bestaat 11 % van de sociale woningvoorraad uit seniorenwoningen en 4% uit HAT-woningen. Qua type huurders zijn er relatief veel tweeverdieners, jonge senioren en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen. In de meer recente wijk 't Sempke wonen juist wel veel kinderen en huishoudens van middelbare leeftijd. De leefbaarheid, de woonomgeving en de woningen liggen op een hoog peil. Het voorzieningenniveau is daarentegen vooral voor de inwoners van 't Sempke matig, omdat zij het verst van de winkels in het dorpscentrum afwonen.
Elshout Het langgerekte straatdorp Elshout ligt ten noorden van Drunen in het verlengde van het vergelijkbare Haarsteeg. Er wonen 1.612 mensen in 542 grotendeels eengezinskoopwoningen. De bebouwing is losjes en bestaat voornamelijk uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen. De zeer kleine huurwoningenvoorraad (8 %) is gericht op senioren en bestaat uit goedkope kleine en middelgrote huurwoningen. Van de huurwoningenvoorraad bestaat 60% uit eengezinswoningen, 18% uit seniorenwoningen en 22 % uit steunpuntwoningen. De woonomgeving is prettig in Elshout, de woningen kwalitatief goed, maar het voorzieningenniveau is zeer matig. '\
De overige kernen Naast de genoemde kernen en wijken kent de gemeente Heusden nog een vijftal buurtschappen. Het gaat om Heesbeen, Herpt, Doeveren, Hedikhuizen en Giersbergen. De woningvoorraad in deze vijf buurtschappen bestaat voornamelijk uit eengezinskoopwoningen. De kwaliteit van de woningen is goed en de woonomgeving wordt als zeer aantrekkelijk ervaren. In dit volkshuisvestingsplan zullen deze buurtschappen niet ver-
12
der behandeld worden. Uitbreiding zal, op Heesbeen en Herpt na, niet plaatsvinden in deze kernen (hooguit een enkele woning voor de plaatselijke woningbehoefte) .
13
3
BELEIDSVISIE
In de komende periode zal het volkshuisvestingsbeleid minder in kwantitatieve zin worden opgevat, maar meer in kwalitatieve zin. Dit betekent dat het aantal nieuwbouwwoningen, hoewel van belang, minder centraal komt te staan. De mogelijkheden en de onmogelijkheden van de bestaande woningvoorraad zullen in belang toenemen. Het is immers vooral deze voorraad die zal moeten voorzien in de woning behoefte van de toekomst. De tot 2005 nog omvangrijke nieuwbouw speelt een belangrijke aanvullende rol bij de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad. De woningvraag zelf heeft al enige tijd een kwalitatief karakter. Woningzoekenden nemen geen genoegen meer met de eerste de beste woning, maar zijn specifiek op zoek naar een voor hen geschikte woning. De vraag wordt daarmee gedifferentieerder, terwijl naast de kwaliteit van de woning ook de kwaliteit van de woonomgeving in belang toeneemt. Het 'wezen' van een wijk of buurt wordt nu bepalend voor de woonkwaliteit. Het volkshuisvestingsbeleid is dan nog maar één van de beleidsterreinen die de gemeente kan inzetten om de gewenste woonkwaliteit te bewerkstelligen. Het beleid omtrent stedenbouw, herstructurering, welzijn, sociale veiligheid, leefbaarheid en milieu speelt ook een belangrijke rol. Integraal beleid is noodzakelijk en een integrerend kader wordt geboden door de StructuurvisiePlus . In deze StructuurvisiePlus "Heusden: groene drie-eenheid" wordt voor het wonen een aantal belangrijke strategische uitgangspunten verwoord met betrekking tot de ontwikkeling van de gemeente: - Behoud van de grote variatie aan stedenbouwkundige structuren; eigenheid en ligging van de kernen staat voorop; - Bij nieuwe ontwikkelingen wordt zo efficiënt mogelijk de ruimte gebruikt, zodat sprake is van een duurzame en verantwoorde ontwikkeling; - In de toekomst zullen de reeds bekende en nog onbekende ontwikkelingen met een ruimteverdichtende werking geconcentreerd worden in het "Verdichtingsgebied" rondom de A59 tussen Elshout/Haarsteeg en de dijken ten zuiden van Drunen en Vlijmen. Hier bevindt zich nu al de grootste concentratie aan woningen, bedrijven en voorzieningen;
15
- Een verdere ontwikkeling van het groene karakter van de gemeente als groene buffer tussen de stedelijke bebouwing van 's-Hertogenbosch en Waalwijk . Vanuit het volkshuisvestingsbeleid wordt binnen dit ruimtelijke integrerende kader een visie gegeven op het wonen. Bij de opstelling van deze visie heeft de gemeente ook te maken met de huidige woonsituatie en de bestaande woonwensen en woonbehoeften van de eigen bevolking. Zoals we in hoofdstuk twee hebben gezien, wordt de woningmarkt in Heusden gekenmerkt door zowel betaalbare woningen als dure ruime eengezinswoningen en een groot aantal huishoudens heeft bovendien een bovenmodaal inkomen . Er is in Heusden vooral vraag naar duurdere middelgrote koopwoningen. Toch is ook het aantal huishoudens dat tot de aandachtsgroep behoort niet onaanzienlijk. Ook voor hen dienen er voldoende woonkansen en -alternatieven te zijn. In een aantal wijken dreigt een concentratie van huishoudens met lage inkomens . De gemiddelde huishoudensgrootte neemt steeds verder af en het aantal alleenstaanden dat naar woonruimte zoekt, neemt steeds meer toe . Ook het aantal senioren zal in de toekomst sterk stijgen . Er bestaat weinig woningaanbod in Heusden dat voldoet aan de eisen van alleenstaanden en senioren. De visie die de gemeente Heusden heeft op de volkshuisvesting is gericht op het bewerkstelligen van een gedifferentieerd en kwalitatief hoogwaardig groen woonmilieu in elk van de onderscheiden kernen . Huisvestingskansen van jong en oud en rijk en arm dienen gespreid te worden. Het eigen karakter van elke kern en het bereiken van een evenwichtige bevolkingssamenstelling is daarbij richtinggevend. Deze algemene visie wordt meer specifiek uitgewerkt in een aantal thema's die betrekking hebben op het wonen. Het gaat om de volgende thema's: 1. voorraadbeleid, 2. nieuwbouw, 3. woonruimteverdeling , 4. samenwerking. Ad 1 Voorraadbeleid Bij dit thema gaat het om het benutten van de potenties van de bestaande voorraad. Heusden geeft prioriteit aan het benutten van deze potenties. Hiervoor dient inzicht te worden gekregen in de voorraad en de gebruikers op wijkniveau. Op basis daarvan kan het nodig zijn om in te grijpen in de bestaande voorraad, daar waar de gewenste kwaliteit van woning en woonomgeving te wensen over laat. Deze ingrepen kunnen verschillen in zwaarte en dienen in gezamenlijk overleg met de direct betrokkenen plaats te vinden. Naast de fysieke structuur van de woningvoorraad, is ook de sociale structuur van de bevolking een aandachtspunt. Met de toenemende marktwerking hebben juist de gemeente en de sociale verhuurders een verantwoordelijkheid om te zorgen dat de op de woningmarkt zwakkere groepen in hun woningvraag kunnen worden voorzien: de aandachtsgroepen. Voor deze groepen dienen voldoende goedkope en betaalbare wo16
ningen beschikbaar te komen. Om dit te bereiken, kiest Heusden voor de stimulering van doorstroming. Deze doorstroming mag echter niet zover gaan dat de noodzakelijk geachte sociale differentiatie in een wijk dreigt te verdwijnen. Corporaties spelen een belangrijke rol bij het bereiken van deze doelstelling. Ad 2 Nieuwbouw
Met het nieuwbouwbeleid wil Heusden zoveel mogelijk de doorstroming in de bestaande voorraad stimuleren. Nieuwbouw zal daarom zoveel mogelijk de vraag volgen en grotendeels uit (middel)dure koopwoningen bestaan. Op beperkte schaal kan sociale woningbouw worden gerealiseerd als het gaat om specifieke woningtypen en kan gezorgd worden voor meer differentiatie (spiegelbeeldig bouwen). Omdat een deel van de woningbehoefte binnen de gemeente geleid dient te worden naar het Verdichtingsgebied, is het van groot belang dat de nieuw te bouwen woonmilieus aantrekkelijk en kwalitatief hoogwaardig zijn. Dit betekent concreet dat ruimte en groen overheersen en dat de stedenbouwkundige structuur goed aansluit bij de historische context van het gebied en bij de aangrenzende gebieden. Ad 3 Woonruimteverdeling
In de afstemming tussen vraag en aanbod speelt de woonruimteverdeling een belangrijke rol. Met het marktgerichte aanbodmodel van de corporaties kunnen woningzoekenden zelf bepalen welk woning zij willen hebben. In de gemeente Heusden worden geen bindingseisen gesteld, alleen passendheidscriteria. Wel bestaat de mogelijkheid om voorrangsregels voor senioren te hanteren en dure scheefheid te bestrijden. Ad. 4 Samenwerking
De gemeente kan niet zelfstandig inhoud geven aan het volkshuisvestingsbeleid. Dit gebeurt in samenwerking met de betrokken andere partijen. Deze partijen zoals corporaties, andere marktpartijen en bewoners, hebben hun eigen visie op het wonen en doen belangrijke investeringen met betrekking tot het wonen. Met hen zal de gemeente in overleg treden om samen het volkshuisvestingsbeleid vorm te geven en uit te voeren op lokaal niveau. De gemeente vervult daarin vooral een regisserende rol. Daarnaast weet de gemeente zich omringd door andere gemeenten waarmee op regionaal niveau wordt samengewerkt ten behoeve van de afstemming op de regionale woningmarkt. Ook de provincie zal in de toekomst als beleidsmaker en budgethouder en -verdeler een grotere rol gaan spelen op het beleidsterrein 'wonen'. De gemeente zet zich de komende jaren in voor het onderhouden en waar nodig uitbreiden van de overlegstructuren met de betrokken partijen. Na een korte schets van deze vier thema's worden ze in de volgende hoofdstukken uitgewerkt. De thema's zullen inhoudelijk worden beschreven, waarna per thema duidelijk wordt gemaakt welke visie de gemeente voor ogen heeft.
17
4
VOORRAADBELEID
4.1
Inleiding
De bestaande woningvoorraad is van primair belang voor de huisvesting van de huidige en toekomstige woningzoekenden . Dit brengt met zich mee dat de woningvoorraad ook aantrekkelijk dient te blijven voor de verschillende groepen woningzoekenden. Niet alleen het woningtype en de kwaliteit van de woningen spelen daarbij een rol, maar ook de kwaliteit van de woonomgeving . Zeker met de grote bouwstromen in omliggende gemeenten 's-Hertogenbosch en Waalwijk, kunnen delen van de bestaande woningvoorraad in Heusden onder druk komen te staan. In dit hoofdstuk worden onder meer de mogelijkheden besproken om de kwaliteit van de woning en woonomgeving op peil te houden. Daaraan vooraf wordt echter eerst meer specifiek gekeken naar de huisvestingsmogelijkheden van de doel- en aandachtsgroepen binnen de bestaande woningvoorraad.
4.2 De betaalbare woningvoorraad Het zorgen voor voldoende woningen voor de primaire doelgroep van beleid, zowel in de bestaande voorraad als in het vrijkomende aanbod, is een belangrijke doelstelling in dit volkshuisvestingsplan. Omvang De omvang van de betaalbare voorraad huurwoningen is van wezenlijk belang voor de huisvesting van de primaire doelgroep . Deze voorraad bestaat in Heusden uit circa 3.600 woningen, waarvan 1.300 goedkope woningen. Over de betaalbare woningvoorraad waren geen recente cijfers aanwezig . Deze betaalbare voorraad zal minimaal circa 1.900 woningen omvatten en maximaal circa 2 .500 woningen . Wordt nog rekening gehouden met de betaalbare voorraad koopwoningen, dan komen er nog 1.200 woningen bij zodat er in theorie bijna 5.000 woningen betaalbaar zijn. In de gemeente Heusden lijken er zodoende voldoende woningen aanwezig voor de doelgroepen van beleid, maar voor met name ouderen worden tekorten gesignaleerd.
19
Nu worden lang niet al deze woningen ook daadwerkelijk bewoond door de doelgroepen van beleid. Veel van de betaalbare woningen worden bewoond door huishoudens met een ten opzichte van de huurprijs te hoog inkomen. Deze huishoudens wonen goedkoop scheef. Aan de andere kant is het niet onwaarschijnlijk dat met het grote aantal eigenaar-bewoners, een deel van de doelgroepers een duurdere koopwoning bezit, waarvan de hypotheek al is afbetaald en de lasten niet hoog zijn. Noodgedwongen zijn er daarnaast ook doelgroepers die in dure huurwoningen wonen en daarmee duur scheef wonen.
Nieuwbouw en huurbeleid Er bestaat in de gemeente Heusden op dit moment nog weinig inzicht in de daadwerkelijke omvang van de goedkope en met name de betaalbare (sociale) woningvoorraad . In de praktijk wordt geen tekort ervaren aan woningen voor de doelgroepen van beleid. Tot nu toe worden vooral tekorten ervaren voor specifieke groepen woningzoekenden, zoals voor senioren en jongeren. Gemeente en corporaties zullen gezamenlijk deze praktijkervaringen bespreken op basis waarvan beter kan worden ingeschat welke type woningen nodig zijn. Het regionale woningbehoefteonderzoek vormt hiervoor al een eerste aanwijzing . Aan de hand van dit onderzoek zal ook duidelijk moeten worden in hoeverre de bestaande goedkope en betaalbare woningvoorraad in stand moet blijven, dient toe te nemen of wellicht kan afnemen . Pas dan kunnen beslissingen worden genomen over onder andere nieuwbouw, sloop en huurbeleid. Doorstroming zal echter het belangrijkste instrument blijven om goedkope en betaalbare woningen vrij te krijgen voor de doelgroepen van beleid. Gemeenten en corporaties gaan gezamenlijk onderzoek doen naar de vraag en het aanbod van woningen voor de doelgroep en andere specifieke groepen woningzoekenden. Hieruit moeten de tekorten op de Heusdense woningmarkt blijken. Op basis van dit onderzoek zullen beslissingen worden genomen over de ontwikkeling van de voorraad goedkope en betaalbare woningen. Een dynamische benadering van de goedkope voorraad Op basis van deze gegevens kan de omvang van de goedkope voorraad worden geplaatst tegenover het aantal huishoudens dat aangewezen is op goedkope huisvesting . Door prognoses is zo de vraag en het aanbod voor de toekomst te bepalen. Dit wordt een statische benadering genoemd. Het probleem is vaak dat veel goedkope huurwoningen niet beschikbaar zijn voor de doelgroepen van beleid. Er wonen huishoudens met hoge inkomens in, die lang niet allemaal verhuis geneigd zijn. Deze goedkope voorraad heeft op dat moment geen volkshuisvestelijke waarde voor de doelgroep . Met een zogenoemde dynamische benadering kan hierop worden ingespeeld. Niet het totale aantal goedkope woningen is relevant, maar het vrijkomende aanbod . Per jaar wordt een van tevoren afgesproken deel van dit vrijkomende aanbod bestemd voor de doelgroepen van beleid. Corporaties zijn in principe vrij om te bepalen welke wonin-
20
gen ze goedkoop aanbieden, maar ze garanderen dat minimaal het afgesproken aantal vrijkomende woningen wordt aangeboden. Komen er weinig goedkope woningen vrij , dan kan dit betekenen dat duurdere huurwoningen goedkoop worden aangeboden. De corporaties staan achter een mogelijke toepassing van deze dynamische benadering.
De gemeente wil met de verhuurders komen tot een dynamische benadering van de goedkope voorraad en tot afspraken over het voor de doelgroepen van beleid te bestemmen deel van de vrijkomende woningen. Nader gezamenlijk onderzoek zal moeten uitwijzen om hoeveel woningen dit jaarlijks gaat.
4.3
Aandachtsgroepen
Met het marktgerichter worden van de volkshuisvesting hanteert de gemeente als uitgangspunt dat iedereen in beginsel zoveel mogelijk zelf, binnen de mogelijkheden die er op de woningmarkt zijn, voor passende huisvesting dient te zorgen. Uit de vorige paragraaf bleek echter dat er groepen zijn die speciale aandacht nodig hebben van de gemeente en betrokken organisaties, in het bijzonder de corporaties. Extra inspanningen zijn nodig om deze aandachtsgroepen passend te kunnen huisvesten . In deze paragraaf wordt dit beleid weergegeven. Achtereenvolgens worden senioren, jongeren, gehandicapten, statushouders en woonwagenbewoners behandeld.
4.3.1 Senioren Een op de vijf inwoners van Heusden is nu 55 jaar of ouder. De komende jaren zal deze leeftijdsgroep sterk in omvang toenemen . In 2015 zal bijna eenderde van de bevolking ouder dan 55 jaar zijn. Relatief nog sterker zal de toename zijn van het aantal 75-plussers binnen de gemeente. Het is van belang voor de gemeente om in te spelen op de specifieke eisen die deze bevolkingsgroep stelt aan het wonen, maar ook met betrekking tot bijvoorbeeld voorzieningen, zorg en vervoer. Dit vraagt om een integrale benadering van het seniorenbeleid.
Voor de in belang toenemende groep senioren gaat de gemeente een specifiek beleidsplan opstellen. Dit plan zal integraal worden opgesteld binnen de gemeentelijke organisatie. Het wonen zal daar onderdeel van uitmaken. Zelfstandig wonen Centraal element in dit op te stellen gemeentelijke beleidsplan moet zijn dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Deze wens blijkt onder senioren zelf te leven. Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat verhuisgeneigde senioren (9 %) grotendeels een kleine tot middelgrote gelijkvloerse (meergezins)-huurwoning prefereren, niet ver gelegen van voorzieningen en gelegen in de wijk waar ze altijd gewoond hebben. In tabel 4 .1 wordt de populariteit van een aantal woontypen onder senioren in de randgemeenten weergegeven.
21
Tabel 4.1 Percentage verhuisgeneigde senioren dat in de genoemde woonvorm wil wonen onderscheiden naar leeftijd; randgemeenten 55 tfm 65 jaar
> 65 jaar
Totaal
Gelijkvloerse woning
80
89
84
Zelfstandige seniorenwoning
68
75
71
Woontussenvoorziening
16
51
32
Aanleunwoning
16
48
31
Woongroep voor senioren
10
23
16
9
4
Woonvorm
Verzorgingshuis Verpleeghuis Bron: OTB, 1998.
Het Sociaal Cultureel Planbureau constateert een urgent woonlastenprobleem van senioren met een laag inkomen. Er is een tweedeling zichtbaar tussen een toenemend . aantal senioren met een goed pensioen en een nauwelijks afnemend aantal senioren . met een inkomen rond het minimum. Senioren zullen voor een (groot) deel afhankelijk blijven van de woningen van corporaties . Bij het onderzoek naar de tekorten op de woningmarkt, zal daarom ook aandacht worden besteed aan de vraag naar woningen door Heusdense senioren. Type en prijsklasse van de woningen vormen daarin een belangrijk onderdeel. De aanwezige voorraad seniorenwoningen is klein ten opzichte van het aantal senioren. In de praktijk wordt dit ook zo ervaren. In de toewijzingen van de corporaties blijkt de populariteit van de seniorenwoningen. Gemiddeld reageren hier de meeste woningzoekenden op.
Opplussen Voor veel senioren is een speciaal op senioren gerichte (aanleun- of senioren)woning echter niet nodig . De provincie heeft onderzoek laten verrichten naar de maatschappelijke vraag naar seniorenhuisvesting. Dit onderzoek beperkte zich tot de voorraad sociale-huurwoningen. Hieruit komt naar voren dat ruim de helft van alle senioren (55 jaar en ouder) als vitaal kan worden gezien. Zij kunnen zelfstandig wonen en behoeven geen woningaanpassingen. Een grote groep senioren met functiestoornissen (40%) behoeft wel lichte aanpassingen aan de woning om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Deze groep wordt relatief groter naarmate de leeftijd toeneemt. Waar er voldoende woningen zijn voor de vitale senioren en de zeer kleine groep senioren die zware aanpassingen aan de woning nodig hebben, is er een groot tekort aan woningen voor de senioren die lichte aanpassingen behoeven. Het gaat om aanpassingen als drempels, liften, dagmaten van deuren, stoelliften, etc. Deze groep senioren zal in de toekomst alleen maar verder toenemen. Het geschikt maken van woningen voor deze groep senioren wordt opplussen genoemd. Met name bij begane grondwoningen en meergezinswoningen met lift is opplussen een reële optie. Bij eengezinswo-
22
ningen is dat moeilijker en dus kostbaarder . Juist dit woningtype overheerst in Heusden. De gemeente en de corporaties hechten veel belang aan het opplussen. Kleine aanpassingen zijn in principe een taak van verhuurders en eigenaar-bewoners. Deze aanpassingen kunnen kostendekkend in de huur worden opgenomen. Grotere aanpassingen brengen hogere kosten met zich mee. Corporaties zijn bereid om deze kosten voor een deel voor eigen rekening te nemen en huurders niet met huurstijgingen te confronteren . Opbrengsten uit de verkoop van woningen kunnen hier goed voor gebruikt worden. In een op te stellen strategisch voorraadbeleid zullen de verhuurders dit verder uitwerken. De gemeente vindt dat daarbij rekening moet worden gehouden met de locatie van de op te plussen woningen. Vooral woningen die dicht bij voorzieningen en openbaar vervoer zijn gelegen, dienen (als eerste) voor opplussen in aanmerking te komen. Niet alleen huurwoningen dienen te worden opgeplust. Het grootste deel van de woningvoorraad in Heusden bestaat uit particuliere woningen. In deze woningen zullen in de toekomst steeds meer senioren wonen. De gemeente wil naar de mogelijkheden kijken om corporaties ook in de particuliere woningvoorraad woningen te laten opplussen. Op deze wijze kunnen kostenvoordelen worden behaald en worden tegelijk meer woningen geschikt gemaakt voor bewoning door senioren. De gemeente heeft in het verleden het opplussen gestimuleerd door subsidies komende van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) beschikbaar te stellen. De gemeente vindt opplussen van groot belang en wil dit samen met de corporaties ook in de toekomst verder stimuleren door subsidieverlening. Mogelijk kunnen daarbij ook gelden op basis van de Wet Voorzieningen Gehandicapten worden ingezet. Er worden geen subsidies beschikbaar gesteld voor het opplussen van particuliere woningen. De gemeente wil het opplussen van woningen gezamenlijk met de corporaties in de toekomst blijven stimuleren. Als resultaat van de inspanningen van corporaties en gemeente wordt jaarlijks een aantal woningen opgeplust. Seniorenlabel Het Seniorenlabel is een consumentenkeurmerk voor seniorenhuisvesting4 . Het stelt eisen aan de woning, het woongebouw en de woonomgeving. De eisen hebben betrekking op veiligheid, de toegankelijkheid, het gebruiksgemak en de aanpasbaarheid. Alle nieuwbouw zou aan de eisen van het Seniorenlabel dienen te voldoen Voor de bestaande woningvoorraad zijn deze eisen te zwaar. De gemeente en corporaties streven er naar ook de bestaande voorraad seniorenwoningen te laten voldoen aan nader te bepalen eisen. Deze eisen worden in het op te stellen seniorenbeleidsplan bepaald .
4
Recent heeft de SEV aan het Rijk geadviseerd het Seniorenlabel in zijn huidige vorm op te heffen en te integreren met aanpasbaar bouwen en nog een aantal eisenpaketten tot een consumentenkeurmerk "Goed Wonen" .
23
Wonen en Zorg Met het koppelen van thuiszorgverlening aan wonen kan een belangrijke bijdrage worden verleend aan het zelfstandig blijven wonen van senioren. In de gemeente Heusden zijn drie zorgcentra actief. Naast het bieden van thuiszorgverlening bieden zij primair capaciteit aan zorgbehoevende doelgroepen.
De relaties tussen de gemeente en de zorginstellingen is op het terrein van wonen op dit moment weinig ontwikkeld. De gemeente wil deze relaties samen met de corporaties meer vorm gaan geven. Dit is ook de wens van de corporaties, die overigens al wel samenwerken met de zorginstellingen. Woonruimteverdeling Binnen het aanbodmodel worden seniorenwoningen aangeboden (in de woonkrant herkenbaar door de letter S). Deze woningen zijn gelijkvloers en passende zorg is mogelijk. De voor senioren opgepluste woningen moeten naar de mening van de gemeente zoveel mogelijk bewoond worden door senioren. In het aanbodmodel zoals dat functioneert in de gemeente Heusden, vindt toewijzing plaats op basis van inschrijvingsduur . Senioren hebben op basis van hun leeftijd dus geen voorrang op andere woningzoekenden. Wel bezitten de corporaties seniorenwoningen die speciaal in de vraag van senioren kunnen voorzien. Met de komst van een nieuwe Huisvestingswet wordt het ook mogelijk om woningen met voorrang toe te wijzen aan senioren. Een schaarste in dit specifieke segment van de woningmarkt moet dan wel kunnen worden aangetoond. De gemeente staat niet negatief tegenover een dergelijke voorrangsregel. Uit de ontwikkeling van vraag en aanbod met betrekking tot seniorenhuisvesting, zal moeten blijken of deze voorrangsregel nodig is.
Nieuwbouw Het toenemende aantal senioren zal van invloed zijn op de nieuwbouw die wordt gepleegd. Een relatief gering percentage van deze senioren heeft aangegeven een huurwoning te willen betrekken. In absolute zin gaat het nog om een aanzienlijk aantal. Een belangrijk deel van de nieuw te bouwen sociale-huurwoningen zal dan ook voor senioren bestemd dienen te worden. Deze nieuwbouw voor senioren dient primair in gestapelde bouw op inbreidingslocaties gepleegd te worden, nabij voorzieningen en openbaar vervoer. Met het groter worden van de groep senioren met een goed pensioen, bestaan er mogelijkheden om ook duurdere luxe huurwoningen en luxe appartementen met speciale zorgpakketten aan te bieden. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of hier voldoende vraag naar is . Makelaars geven al aan dat er sprake is van verzadiging. Op in eerste instantie beperkte schaal (één of twee complexen) wil de gemeente hiervoor de mogelijkheden openhouden.
4.3.2 Jongeren De groep jongeren van 20 tot 35 jaar vormt nu nog 22 % van de bevolking van Heusden: 9000 personen. In 2010 bedraagt het aandeel jongeren circa 17%. Veel mensen 24
uit deze leeftijdsgroep gaan voor het eerst een zelfstandig huishouden vormen. Met name alleenstaande jongeren zijn in eerste instantie aangewezen op kleine en goedkope huisvesting . Hierbij speelt mee dat een steeds groter deel ongehuwd blijft en het krijgen van kinderen uit- of afstelt. Tweeverdienende jongeren maken vaak wel de stap om een middeldure koopwoning te betrekken. Het aantal kleine woningen in de totale woningvoorraad en ook bij de corporaties is gering. Van de sociale-huurwoningen bestaat circa 9 % uit HA T -woningen, hetgeen neerkomt op ongeveer 400 woningen. Met name in Heusden-Vesting staan relatief veel kleine woningen voor zowel jongeren als senioren. Binnen het aanbodmodel zijn de HA T -woningen zeer populair. Op het weinige aanbod komen vele reacties. Vooral in Drunen wordt dit tekort aan woningen voor jongeren ervaren. In het aanbodmodel wordt geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers . Bij de toewijzing van woningen wordt de groep jongeren van 18 tot 23 achtergesteld bij andere woningzoekenden. Zij kunnen slechts op een beperkt aantal (HAT -)woningen reageren . De huisvestingskansen van jongeren vanaf 23 jaar zijn wel gelijk ten opzichte van andere woningzoekenden. Er worden echter geen specifieke jongerenwoningen aangeboden . Het aanbod van kleine woningen waar alleenstaanden op kunnen reageren is gering. Corporaties geven aan dat het voorkomt dat ruimere weinig gewilde (dure) huurwoningen worden aangeboden aan alleenstaanden. Het gaat om woningen die niet gewild zijn bij andere woningzoekenden. Hoewel de verhouding tussen woninggrootte en huishoudensgrootte scheef is , kan dit aanbod wel voorzien in een woningbehoefte van alleenstaande jongeren met een hoog inkomen. Voor een evenwichtige bevolkingsopbouw is het van belang dat ook jongeren een plek kunnen krijgen binnen Heusden. Alhoewel de groep jongeren in de toekomst zal afnemen, is duidelijk dat het aanbod van kleine goedkope woningen te gering zal blijven. Daarnaast is er de verwachting dat jongeren langer alleen of met zijn tweeën blijven wonen . Deze leefstijl vergroot de vraag naar kleine woningen. Om in de vraag naar jongerenwoningen te voorzien zal vooral worden ingezet op doorstroming in de bestaande voorraad. Door flexibel te bouwen kan op termijn ook een groter deel van de woningvoorraad geschikt worden voor jongeren.
Binnen Heusden zal geen nieuwbouw plaatsvinden specifiek gericht op jongeren. Door flexibel te bouwen kan het aanbod wel meer geschikt worden gemaakt voor zowel senioren als jongeren. In eerste instantie echter staat het de gemeente voor om via doorstroming in de bestaande voorraad woningen beschikbaar te maken voor jongeren. Corporaties hebben aangegeven dat het splitsen van bestaande woningen geen optie is om kleinere woningen voor jongeren te creëren. De kosten hiervan zijn te hoog . Er vindt op zeer kleine schaal kamerverhuur plaats door een enkele sociale verhuurder . Deze wijze van verhuren zal ook in de toekomst niet verder toenemen.
25
4.3.3 Gehandicapten De gemeente streeft naar participatie en integratie van lichamelijk en verstandelijk gehandicapten. Op grond van de Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG) draagt de gemeente zorg voor de geldelijke steun voor woningaanpassingen van gehandicapten. Nieuwbouwwoningen zullen in principe aanpasbaar worden gebouwd. Overeenkomstig het rijksbeleid, hanteert de gemeente het uitgangspunt dat verstandelijk gehandicapten zoveel mogelijk in zelfstandige huurwoningen gehuisvest worden. Dit gebeurt onder begeleiding van een instelling die zorg en diensten verleent. De Heusdense corporaties verhuren al panden aan dergelijke instellingen. De toewijzing vindt plaats buiten het aanbodmodel om. In de toekomst kan deze verhuur aan zorginstellingen mogelijk verder toenemen. Tussen de gemeente en de corporaties is een overeenkomst opgesteld over van het gezamenlijk uitvoeren van de WVG. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over het beschikbaar stellen van een al aangepaste woning, de derving van huur van een leegstaande aangepaste woning en de wijze waarop collectieve voorzieningen kunnen worden getroffen bij bestaande dan wel nieuw gebouwde woningen.
4.3.4 Statushouders De gemeente Heusden huisvest de statushouders die zij volgens de taakstelling moet huisvesten. Deze statushouders worden voornamelijk in de huursector gehuisvest. Dit gebeurt in goed overleg met de corporaties. De gemeente en de sociale verhuurders streven ernaar om de huisvesting van statushouders zoveel mogelijk verspreid binnen de gemeente te doen plaatsvinden. Op deze wijze kan de integratie zoveel mogelijk bevorderd worden. Tot nu toe is deze spreiding binnen de gemeente gering. De mogelijkheden tot spreiding zijn ook niet in alle wijken even groot. Bij het vervullen van de taakstelling wordt de medewerking gevraagd van de Stichting Vluchtelingenwerk Heusden. Vanuit deze Stichting worden de geplaatste personen in hun eerste maanden begeleid en geïnformeerd. Over de taakstelling wordt regelmatig overleg gepleegd met de corporaties, de Stichting Vluchtelingenwerk Heusden en met het Centraal Orgaan Asielzoekers .
4.3.5 Woonwagenbewoners In de gemeente Heusden zijn vier kleinschalige woonwagencentra gelegen. In totaal gaat het om 27 standplaatsen. Het gaat om acht standplaatsen in Drunen, vijf in Haarsteeg, zeven in Heesbeen en zeven in Vlijmen. De gemeente streeft naar een integratie van de woonwagens in hun woonomgeving. Op de huidige locaties is nog slechts een beperkte uitbreiding mogelijk. De gemeente wil de centra kleinschalig houden. Het beleid zal in de toekomst dan ook niet gericht zijn op een verdere uitbreiding van de bestaande standplaatsen.
26
De gemeente wil het beheer van de woonwagencentra en de verhuur van standplaatsen overdragen aan de corporaties. Daarbij past dat de gemeente in het kader van de ruimtelijke ordening de corporaties mogelijkheden biedt om deze taken te kunnen vervullen. De gemeente zal daarom op zoek gaan naar een beperkt aantal locaties waar standplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Daarbij gelden de volgende randvoorwaarden: - integreren van woonwagen in nieuwe woonbestemmingen; - een maximum van drie standplaatsen per locatie; - geen koppeling aan bedrijfsactiviteiten; - spreiding over de gemeente.
Daarnaast zijn er ontwikkelingen te constateren die ervoor zorgen dat een woonwagen door 'verstening' niet meer als zodanig kan worden gezien. De woonwagen 'verwordt' tot een luxe bungalow. De gemeente zal zich over deze ontwikkeling beraden.
4.4 Voorraadbeleid en kwaliteit 4.4.1 Inleiding Het grootste deel van de woningvoorraad die in de toekomst nodig is, is nu al aanwezig. De nog te plegen nieuwbouw zal nog hoogstens 15 % toevoegen aan het woningbestand. Het is dan ook van groot belang dat de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op peil wordt gehouden. Dit geldt zeker nu de woningvraag meer kwalitatief van aard is geworden en er meer concurrentie ontstaat tussen woningen binnen een gemeente en tussen gemeenten. De nog te plegen nieuwbouw in Heusden en omliggende gemeenten hebben daarbij ook hun invloed op de bestaande voorraad. Het is dan ook zaak om het gehele woningaanbod concurrerend te houden. 4.4.2 Kwaliteit van de woningvoorraad De gemeente Heusden vindt het van groot belang dat de kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving op een hoog peil staan. Dit past in het ruimtelijke concept van een groene buffer tussen de stedelijke gebieden van 's-Hertogenbosch en Waalwijk. In het algemeen is het met de kwaliteit van de woningen goed gesteld. De voorraad is relatief jong met veel woningen die gebouwd zijn vanaf de jaren zestig . De zorg voor de kwaliteit van de sociale woningvoorraad is primair de verantwoordelijkheid van de corporaties. In de voorraadbeleidsplannen van de corporaties kan aangeven worden waar woningverbetering gewenst is . Het blijkt dat met name de duurdere huurwoningen een kwetsbare positie hebben op de woningmarkt. Dit kan betekenen dat in enkele gevallen onrendabel geïnvesteerd dient te worden om de prijs-kwaliteitverhouding van deze woningen te verbeteren of dat de woningen worden verkocht. Ook in enkele naoorlogse wijken met veel gestapelde bouwen een grote eenzijdige
27
voorraad kan het nodig zijn om te investeren in de kwaliteit van de woningen. In de wijk Vliedberg heeft dit recent plaatsgevonden. Het grootste deel van de woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners. Zij worden zelf verantwoordelijk geacht voor het in stand houden van de kwaliteit van hun woning. De gemeente heeft niet de beschikking over stads- en dorpsvernieuwingsgelden en BWS-gelden om initiatieven tot particuliere woningverbetering te ondersteunen. Er zal dan ook extra aandacht moeten worden besteed aan het betrekken van eigenaar-bewoners bij het kwaliteitsbeleid. Bewustworden, betrekken en belonen kunnen daarbij sleutelwoorden zijn. De monumentale karakteristieke boerderijen vormen een zeer belangrijk cultureel en sfeerverhogend onderdeel van de woonomgeving. De historisch interessante bebouwing langs het oude Langstraat-lint en in Heusden-Vesting zijn het meest bepalend binnen de gemeente Heusden. De gemeente is er veel aan gedaan om deze monumenten in stand te houden. Dit betekent dat bij woningverbetering de mogelijkheid tot subsidieverlening wordt bestudeerd. Verder zullen bij bouwkundige ingrepen deze monumenten in principe ongemoeid blijven. 4.4.3 De kwaliteit van de woonomgeving Een steeds belangrijker punt voor met name de leefbaarheid in wijken, vormt de kwaliteit van de sociale en fysieke woonomgeving. Zowel de gemeente, de corporaties als de bewoners zijn hiervoor verantwoordelijk. Een prettige en goed onderhouden woonomgeving heeft een positieve uitwerking op het imago van een wijk. Uit het regionale woningbehoefteonderzoek en het woningmarktonderzoek onder de Heusdense huurders blijkt dat de woonomgeving in Heusden positief wordt gewaardeerd. In het algemeen blijkt de verkeersveiligheid echter wel een aandachtspunt. Heusden wil zich profileren als een groene gemeente. Niet alleen een belangwekkend natuurgebied als de Drunense Duinen en het open rivierengebied dragen daartoe bij , ook binnen de dorpen zelf overheerst het groen. Wel vinden huurders het onderhoud van het groen 'matig' . Ook de A59-zone heeft extra aandacht nodig om de overlast en de scheidende werking te verminderen. Het bestaande positief gewaardeerde woonmilieu binnen Heusden dient te worden onderhouden en op enkele locaties en punten te worden verbeterd. De verkeersveiligheid, de groenvoorziening en de A59-zone zijn belangrijke aandachtspunten. Daarvoor dienen zowel gemeente als corporaties zich in te spannen. De kwaliteit van de woonomgeving en van de woningen zijn belangrijke elementen in de wijkvisies, die de gemeente gezamenlijk met andere partijen wil opstellen. In hoofdstuk zes wordt hierop ingegaan. Kwaliteit van de woonomgeving betekent ook het aanbrengen van een bepaalde mate aan differentiatie. Dit betekent niet dat op grote schaal bedrijvigheid en wonen bij elkaar zal worden gebracht. In woongebieden blijft de woonfunctie voorop staan, inclu-
28
sief de op het wonen betrekking hebbende voorzieningen, zoals scholen, kinderopvang en wijkvoorzieningen. Het is wel belangrijk om waar mogelijk bedrijvigheid die geen overlast veroorzaakt en kantoren (o.a. startende ondernemers in achterkamers) niet op voorhand te weren, met name als deze voor een verlevendiging van het woonmilieu zorgen. Om van alle partijen blijvend aandacht te krijgen voor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving, zal de gemeente Heusden een notitie over haar kwaliteitsbeleid uitbrengen. Deze notitie bouwt voort op de StructuurvisiePlus en zal zowel betrekking hebben op de kwaliteit van de woningen, als op de ruimtelijke kwaliteit (woonomgeving, stedenbouwkundige structuur) in het algemeen.
4.4.4 Het verkopen van huurwoningen Een mogelijkheid om verhuurproblemen op te lossen of een concentratie van huurwoningen te doen afnemen, is het verkopen van huurwoningen. Tevens kan deze verkoop voorzien in de vraag naar goedkope koopwoningen en leiden tot een lagere mutatiegraad in een wijk, wat ook de kwaliteit van een wijk ten goede komt. De corporaties gaan nieuw beleid ontwikkelen ten aanzien van het verkopen van huurwoningen. In het verleden zijn op kleine schaal woningen verkocht. Hierbij ging het met name om woningen met een relatief hoge huur. De verkoop van huurwoningen kan volgens de gemeente een nuttig instrument zijn om bij de herstructurering in te zetten. Het verkopen van de woningen valt primair onder de verantwoordelijkheid van de woningcorporaties. De gemeente vindt wel dat de woningen van een goede kwaliteit dienen te zijn. Woningen met achterstallig onderhoud zouden niet mogen worden verkocht. Verder zouden de opbrengsten uit verkoop dienen te worden ingezet ten behoeve van volkshuisvestingsdoelstellingen.
4.4.5 Mengvormen tussen koop en huur Binnen Nederland zijn enkele mengvormen tussen huren en kopen ontwikkeld, waarbij de voordelen van het kopen worden gecombineerd met enkele zekerheden van het huren. Op deze manier kan de wooncarrière binnen een wijk worden verlengd en ontstaat er meer differentiatie in de wijk. Van belang is dat de corporatie een band met de woningen houdt, zodat het mogelijk blijft om de woningen zo nodig terug te laten vloeien naar de kernvoorraad. Tevens kan zo ook het onderhoud beter worden gewaarborgd. De corporaties overwegen experimenten met mengvormen alleen bij verkoop of nieuwbouw van goedkope woningen. Een mogelijkheid is ook de terugkoopgarantie waarbij bij verkoop van een voormalige huurwoning, de woning eerst aan de corporatie wordt aangeboden. Op deze wijze blijft de goedkope woningvoorraad ter beschikking van de sociale verhuurder.
29
4.4.6 Het slopen van woningen Door het slopen van woningen en er nieuwe voor in de plaats te zetten, kan meer differentiatie in een wijk worden aangebracht. De mogelijkheden tot sloop zullen een onderdeel vormen van de op te stellen wijkvisies (zie hoofdstuk zes). Na sloop zal nieuwbouw plaatsvinden, waarbij het type en de omvang een resultante is van de afspraken in de wijkvisie. Op kleine schaal heeft tot nu toe sloop plaatsgevonden in Heusden. De gemeente maakt geen bezwaren tegen sloop als het past binnen de op te stellen wijkvisies. De noodzaak lijkt echter gering. Grootschalige sloopactiviteiten zullen niet plaatsvinden binnen de gemeente.
4.4.7 Huurprijsaanpassingen Door harmonisatie en bovengemiddelde huurprijsverhogingen of -verlagingen, ontstaat de mogelijkheid om woningen in een andere prijsklasse te plaatsen. Dit kan plaatsvinden bij woningen die gezien de kwaliteit een te lage of juist te hoge huurprijs hebben. Het uitgaan van een huursombenadering maakt het mogelijk voor corporaties om meer te differentiëren binnen de voorraad . Dit inzet van dit instrument in Heusden willen de corporaties onderzoeken in relatie tot de dynamische benadering van de kernvoorraad. Huurprijsaanpassingen vallen onder de verantwoordelijkheid van de corporaties. Op basis van de opgestelde voorraadbeheerplannen kunnen zij vorm geven aan huurprijsaanpassingen en tegelijk aan mogelijke verbeteropgaven. Vooral de mutatiefase van een woning biedt hiertoe mogelijkheden.
30
5
NIEUWBOUW
5.1
Inleiding
In de gemeente Heusden is vanaf de zestiger jaren op vrij omvangrijke schaal gebouwd. De kernen Drunen en Vlijmen groeiden uit tot middelgrote dorpen. De laatste jaren werden er gemiddeld rond de 220 woningen per jaar gebouwd. In Vlijmen en met name Drunen bevonden en bevinden zich de grootste bouwlocaties . Beide liggen in het Verdichtingsgebied. Op basis van spanningsonderzoeken in de woningmarktregio's blijkt er geen grote spanning op de woningmarkt te bestaan binnen de gemeente. In de kern Drunen is in verhouding de spanning nog het grootst. In het algemeen kan de woningmarkt echter niet als krap worden gezien, behoudens enkele marktsegmenten, zoals bijvoorbeeld voor senioren bestemde woningen .
5.2 Doelstellingen nieuwbouw Hoewel nieuwbouw in de beleidsvisie van de gemeente duidelijk als aanvullend op het voorraadbeleid wordt gezien, bestaat er tot 2005 nog een aanzienlijke bouwopgave . Een deel van deze bouwopgave komt voort uit de afspraken van de voormalige gemeente Vlijmen met het Stadsgewest 's-Hertogenbosch over de bouw van 330 woningen. Deze woningen behoren tot de VINEX-taakstelling. Op de bouw van deze 330 VINEX-woningen na, vervult de gemeente geen regionale opvangtaak binnen het Stadsgewest 's-Hertogenbosch. Er wordt dus gebouwd voor de eigen woningbehoefie. De gemeente wil met nieuwbouw een aantal doelstellingen realiseren. Primair wil de gemeente door nieuwbouw een evenwichtige bevolkingssamenstelling verwezenlijken en het draagvlak van voorzieningen op peil houden. Van deze hoofddoelstellingen is een aantal doelstellingen af te leiden die meer gericht zijn op het volkshuisvestingsbeleid:
a) Strategisch bouwen ten behoeve van de doorstroming Nieuwbouw dient de keuzemogelijkheden van woningzoekenden in Heusden te vergroten en aan te sluiten op ontbrekende delen van de woningmarkt. Omdat er vraag is naar met name middelgrote dure koopwoningen, zal nieuwbouw in die sectoren gere-
31
aliseerd worden. Hiermee kunnen verhuis stromen in gang worden gezet, waarmee onder andere het goedkoop scheef wonen kan worden verminderd.
b) Bouwen voor de doelgroepen Heusden kent een in verhouding tot de goedkope woningvoorraad grote aandachtsgroep. Hoewel het nieuwbouwprogramma voornamelijk uit koopwoningen zal bestaan, zullen er zeker ook betaalbare huurwoningen worden gebouwd. Met de bouw van deze woningen kan niet alleen gedifferentieerd worden op aparte nieuwbouwlocaties . Speciale aandacht verdienen nieuwbouwlocaties in de dorpscentra van Drunen en Vlijmen. Hier dienen meergezinshuurwoningen te worden gebouwd voor met name senioren. Aan dit type woningen bestaat een tekort. Op deze wijze kunnen jongeren binnen de gemeente blijven en worden senioren verleid om door te stromen, waarbij zij niet zelden een voor hen te ruime woning achterlaten. Bij het bouwen voor de doelgroepen zal de gemeente een gedifferentieerd grondprijsbeleid voeren. Voor betaalbare woningen voor de doelgroep zal de gemeente een lagere grondprijs hanteren. Bij sociale woningbouw zal de gemeente eerst de Heusdense corporaties benaderen. c)
Streven naar wervende woonmilieus
Nieuwbouw dient tevens het gewenste groene imago van de gemeente Heusden te ondersteunen. De nieuwe woningen moeten een wervend woonmilieu bieden en bovendien op uitleglocaties zorgen voor een aansluiting op de landschappelijke waarden buiten de bebouwde kom.
5.3 De nieuwbouwproductie
Omvang van de nieuwbouw De nieuwbouwprogrammering van 1997 tot 2005 is gelijk aan de woningbehoefte tot die tijd. In totaal gaat het om de bouw van 1.910 woningen. In tabel 5.1 is de programmering en de woningbehoefte weergegeven. Gemiddeld zullen er de komende jaren bijna 275 woningen per jaar worden gebouwd. De grootste bouwstromen zullen plaatsvinden binnen het tijdsbestek waarop dit volkshuisvestingsplan betrekking heeft, namelijk tot het jaar 2002. Vanaf 2005 zal de omvang van de nieuwbouw duidelijk afnemen. De genoemde 1.910 woningen is voor de gemeente een absoluut maximum aantal. In feite wordt met 1.600 woningen al voorzien in de lokale behoefte. De overige woningbouw dient voor regionale opvang, voortkomende uit de VINEX-taakstelling in Vlijmen. Bij elk te plegen nieuwbouwproject zal de behoefte dienen te worden verantwoord .
Woningbouwlocaties De gemeente wil een duidelijk locatiebeleid gaan voeren met betrekking tot nieuwbouw. Voor het plegen van nieuwbouw worden de volgende stappen ondernomen:
32
Tabel 5.1 Nieuwbouwprogrammering van 1997 tot 2005 in de gemeente Heusden
Oud-Heusden Heesbeen Herpt Drunen Elshout Vlijmen Haarsteeg Nieuwkuijk ' Groene Hart' Totaal
Progranuna I
Woningbehoefte
Saldo
39 16 8 707 41 830
225 (Heusden)
-160
749
(Drunen)
0
943
(Vlijmen)
100
72
135 60 1.908
60 1.917
0
Bron: Gemeente Heusden. I Het programma in Elshout, Haarsteeg en Nieuwkuijk kan nog toenemen door de bouw van kleine aantallen woningen op diverse nog niet nader bepaalde locaties. Deze aantallen zijn nu nog bij de hoofdkemen (resp. Drunen en Vlijmen) meegeteld.
1- Actieve voorraadstrategie De gemeente wil ten eerste de mogelijkheden van de bestaande voorraad ten volle benutten. In het vorige hoofdstuk is hierover al gesproken. Als alternatief voor nieuwbouw wil de gemeente het gebruik van de bestaande voorraad intensiveren. In de StructuurvisiePlus wordt aangegeven dat door splitsing, medegebruik en functieveranderingen meer mensen kunnen worden gehuisvest. De gemeente wil samen met de corporaties de mogelijkheden tot splitsing bekijken. De sociale verhuurders geven echter aan dat splitsing van huurwoningen niet aan de orde is. Wel kunnen andere (aangekochte) grote bouwwerken worden gesplitst en geschikt worden gemaakt voor bewoning. Als medegebruik kan het wonen boven winkels worden gezien. Dit lijkt vooral een optie om jongeren te huisvesten. De gemeente zal de mogelijkheden inventariseren. Functieverandering wordt interessant als het om grote bouwwerken (kantoren, voorzieningen, bedrijven) gaat die hun functie verliezen. Heusden zal initiatieven tot hergebruik van deze gebouwen stimuleren en ondersteunen. 2- Inbreiding Hoewel zeer belangrijk, kan een actieve voorraadstrategie hoogstens een kleine bijdrage leveren aan de totale woningbehoefte . Nieuwe woningen blijven nodig. Deze nieuwbouw dient zoveel mogelijk tot stand te komen op inbreidingslocaties. De gemeente heeft in de StructuurvisiePlus de inbreidingslocaties geïnventariseerd en zal bepalen wat de mogelijkheden zijn op de desbetreffende locaties.
33
Inbreiding kan bestaan uit het invullen van lege plekken (vooral in Vlijmen-Dorp liggen er mogelijkheden), het verdichten van bestaande woonwijken en uit het verplaatsen van andere functies ten behoeve van woningbouw. Bij het laatste punt wordt vaak gedacht aan de verplaatsing van bedrijvigheid. Dit is een reële optie als het om hinderlijke bedrijvigheid gaat die het woonmilieu negatief beïnvloedt. De gemeente streeft ernaar dergelijke bedrijvigheid te verplaatsen naar een bedrijventerrein. De hoge kosten maken dit evenwel niet altijd op korte termijn mogelijk. De gemeente staat evenwel niet achter verplaatsingen van bedrijven en voorzieningen die geen tot nauwelijks hinder geven. Monotone woongebieden dienen zoveel mogelijk te worden voorkomen. Verschillende functies binnen een wijk of kern dragen bij aan de levendigheid en daarmee aan de leefbaarheid van wijken.
Bij de ontwikkeling van inbreidingslocaties is het gewenst dat de gemeente zelf de regie in handen houdt. Op deze wijze kan de gemeente vorm geven aan de gewenste hoge kwaliteit van woning en woonomgeving. Bij elke inbreidingslocatie en bij elke locatie die door projectontwikkelaars wordt ontwikkeld, stelt de gemeente het programma van stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke eisen op voordat ze haar medewerking verleent. 3- Uitleg locaties Als actieve voorraadstrategie en inbreiding geen mogelijkheden bieden om in de woningbehoefte te voorzien, dan pas wordt naar nieuwe uitleglocaties voor nieuwbouw gekeken. Al gemaakte afspraken over woningbouw op nieuwe locaties vallen hier buiten. Deze locaties zijn voornamelijk in het Verdichtingsgebied gelegen. Daarbuiten is alleen sprake van kleinere locaties in Oud-Heusden en Heesbeen.
In bijlage 3 wordt de meest recente planning van de nieuwbouwproductie weergegeven. Aangegeven is waar nieuwbouw zal plaatsvinden tot 2005. Niet alle locaties staan al vast. In de lijn van de uitgesproken doelstellingen zal de gemeente zich in eerste instantie zoveel mogelijk richten op de inbreidingsmogelijkheden.
Type woningbouw De gemeente wil voorzien in de woningvraag. In tabel 5.2 staan de belangrijkste tekorten aangegeven als alle voorgenomen verhuizingen in de randgemeenten ook daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Duidelijk blijkt uit deze tabel dat vooral aan duurdere middelgrote koopwoningen een tekort bestaat. Juist bij de bouw van dit soort woningen wordt ook de doorstroming bevorderd, omdat de vraag van doorstromers naar dit soort woningen groot is. De gemeente Heusden wil deze doorstroming bevorderen. Dit betekent dat met name middelgrote koopwoningen met een prijs van f 300.000,- of hoger zullen worden gebouwd. Ook meergezinswoningen met 3 kamers en lift zijn populair. Met deze woningen kan ook worden gezorgd voor een meer evenwichtige bevolkingsopbouw gezien de toenemende vergrijzing en ontgroening. Het zijn vooral één- en tweepersoonhuishoudens die om deze meergezinswoningen vragen.
34
Tabel 5.2 Tekorten naar woningkenmerken in absolute aantallen in de randgemeenten Type woning
Totale voorraad
Vrijkomend
Vraag doorstromers
Vraag starters
Saldo
753
492
-479
Huur 3 kamers
3.798
766
Koop 3 kamers
1.425
142
438
562
-858
Koop 4 kamers
11.520
930
1.394
879
-1.342
Vrijstaand koop
13.912
750
1.909
562
-1.721
Tok/geschakeld koop
13.493
1.657
1.854
599
-796
1.510
303
348
449
-494
0
0
0
112
-112
397
0
100
75
-175
13.375
1.410
607
1.098
-296
4.659
310
25
458
-173
9.752
1.602
1.591
458
-446
15.077
1.147
1.940
92
-885
Meergez. huur met lift Meergez. koop zonder lift Meergez. koop met lift Huur f567,- totf823,-lf882,Koop
< 1243.000,-
Koop 1300.000,- tot f4oo.ooo,Koop> f4oo.ooo Bron: Hoekstra e.a., 1998.
De doorstroming die deze bouw stroom veroorzaakt, is gering en zal niet op grote schaal goedkope woningen opleveren. Het aantal goedkoop scheefwonenden is niet al te groot en een groot deel heeft geen verhuiswensen. Het is dan ook van groot belang dat goedkope en betaalbare woningen worden gebouwd. In de VINEX-taakstelling wordt uitgegaan van maximaal 30% sociale woningbouw. Ook buiten deze taakstelling om zou sociale woningbouw dienen plaats te vinden. De totale vraag naar huurwoningen is echter beperkt. Het plattelandskarakter van de gemeente, waarin veel bewoners een eigen huis bezitten, is evenmin een argument om de sociale woningvoorraad fors uit te breiden. Een aandeel van 20% tot 25% in het totale nieuwbouwprogramma is voldoende. De bouw van sociale koopwoningen zal niet gesubsidieerd worden door de gemeente. De verkoop van bestaande huurwoningen kan in deze vraag voorzien.
Er dient bij nieuwbouw uitdrukkelijk onderscheid te worden gemaakt tussen inbreidingslocaties en uitleggebieden. De aard van de inbreidingslocaties, stedenbouwkundige randvoorwaarden, economische aspecten zullen er meestentijds toe moeten leiden, dat die locaties alleen projectmatig zullen worden ontwikkeld. Zodra er sprake is van uitleggebieden zal het gemeentelijke beleid er op gericht blijven ook te komen tot uitgifte van voor particuliere bouwers bestemde bouwkaveis. Duidelijk is dat er ook op het onderdeel particuliere bouwkavels sprake zal zijn van een terugloop, gelet op de gewijzigde taakstelling en de neergaande ontwikkeling in de toegestane woningbouwproductie in Heusden.
35
De gebruikelijke anti-speculatiebedingen tegen doorverkoop bij de uitgifte van kavels blijven gehandhaafd. Dit betekent dat wanneer een kavel eenmaal is toegewezen, degene die de kavel heeft verkregen 10 jaar lang niet meer op de wachtlijst voor een kavel wordt geplaatst. Daarnaast geldt een verkoopverbod van 4 jaar. Met de komst van de nieuwe Huisvestingswet is het niet meer mogelijk om kavels alleen aan de eigen bevolking te verkopen. Bij het in werking treden van de nieuwe Huisvestingswet zullen de Heusdense inwoners geen voorrangspositie meer hebben.
Kwaliteit van de nieuwbouw Met een woningvraag die steeds meer kwalitatief van aard wordt, neemt de aandacht voor de kwaliteit van woningen en woonomgeving toe. Wil nieuwbouw succesvol zijn, dan dient de kwaliteit op de lange termijn te worden gewaarborgd. In de StructuurvisiePlus is een ontwerp gemaakt voor een duurzaam ruimtelijk structuurbeeld. Dit beeld moet de nieuwe gemeente een eigen identiteit geven. Het groene en kwalitatief hoogwaardige karakter van de bebouwing vormt daarvan een wezenlijk onderdeel. Ook de (sociale) veiligheid speelt een belangrijke rol. De gemeente wil dan ook dat nieuwbouw aansluit bij het experimentele keurmerk Veilig Wonen. Dit keurmerk moet uitgroeien tot een uniforme checklist in heel Nederland.
De notitie over het kwaliteitsbeleid zal worden gebruikt in overeenkomsten bij gronduitgifte aan corporaties en andere marktpartijen. Bij mogelijke conflicterende eisen zal een optimale oplossing worden gezocht die zo dicht mogelijk tegen de gewenste kwaliteit aanligt.
5.4
Aanpasbaar (ver)bouwen
Aanpasbaar bouwen moet volgens de gemeente veel aandacht krijgen bij nieuwbouw . Op deze wijze wordt in de toekomst een flexibel gebruik van de woningvoorraad mogelijk en worden toekomstige uitgaven in het kader van de WVG verminderd . Ook het in hoofdstuk vier genoemde opplussen, een kostbare vorm van aanpasbaar verbouwen, kan dan voor de nieuwe woningen worden voorkomen. Het Seniorenlabel zal in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid samengaan met aanpasbaar bouwen. Bij aanpasbaar bouwen gaat het ook om de ruimtelijke kwaliteit. Gesproken kan worden van een aanpasbare woonomgeving. In de notitie over het kwaliteitsbeleid zal dit verder uitgewerkt worden.
De gemeente Heusden streeft naar ]00% aanpasbaar bouwen. Dit zal verwoord worden in de op te stellen notitie over het kwaliteitsbeleid. De gemeente wil echter niet dogmatisch met de ]OO%-eis omgaan. Afwijkingen zullen in onderling overleg mogelijk zijn afhankelijk van de feitelijke situatie en eventuele conflicterende eisen.
36
5.5
Duurzaam bouwen
De gemeente stimuleert architecten, bouwondernemers, projectontwikkelaars en corporaties tot duurzaam bouwen. Op regionaal niveau zijn in het Stadsgewest 'sHertogenbosch uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van duurzaam bouwen in het Convenant Duurzaam Bouwen. In de notitie over het kwaliteitsbeleid zal hiernaar verwezen worden. In het gehanteerde Basispakket Duurzaam Bouwen Nieuwbouwwoningen worden eisen en aanbevelingen gedaan met betrekking tot de thema's: energie, bouwmaterialen, afval en drinkwater . Er zijn 11 milieueisen geformuleerd waaraan elk bouwproject moet voldoen en 23 aanbevelingen, waarbij het streven is minimaal 17 aanbevelingen te realiseren per bouwproject.
De gemeente wil experimenten met duurzaam bouwen bij nieuwbouw stimuleren. Daarbij kan gedacht worden aan nieuwbouwwijken met een gesloten waterhuishouding. Deze experimenten passen in het imago dat de gemeente wil uitstralen. Evaluatie en aanpassingen van de uitgangspunten zal door de snelle ontwikkelingen op het terrein van duurzaam bouwen, geregeld plaatsvinden op lokaal en regionaal niveau.
37
6 WIJKGERICHT WERKEN
6.1
Inleiding
Het lokale volkshuisvestingsbeleid in Heusden zoals dat in dit plan wordt beschreven, zal zijn concrete toepassing gaan vinden in de verschillende wijken en kernen. Voor bewoners zijn een prettige woonomgeving en een leefbare wijk van groot belang. Om die te kunnen realiseren, is een bijdrage van verschillende partijen gewenst. De gemeente wil graag aan alle bebouwde omgeving en woonomgeving in wijken en kernen aandacht geven. Dit wijkgerichte werken sluit aan bij de in de StructuurvisiePlus bepleite ontwikkeling van het groene karakter van de gemeente en het behoud en verder uitbouwen van de bestaande variatie en eigenheden van de verschillende kernen. De gemeente wil voor elke wijk een wijkvisie opstellen samen met de corporaties, overige marktpartijen, bewoners en andere betrokkenen. Een wijkvisie wordt vaak opgesteld in stedelijke gebieden. De kwaliteit van woning en woonomgeving staat daar veelal onder grote druk, terwijl er niet zelden problemen van sociale aard optreden. In de gemeente Heusden kan men over het algemeen tevreden zijn over de kwaliteit en de gesignaleerde problemen zijn kleinschalig . Om die reden wordt er in Heusden een onderscheid gemaakt tussen beherende en ontwikkelende wijkvisies. In beherende visies ligt de nadruk op het conserveren van de bestaande kwaliteiten en het monitoren van de (sociale) woonomgeving. Ontwikkelende visies gaan verder en grijpen in wijken waar zich knellende problemen voordoen drastisch in. Deze wijken dienen te worden geherstructureerd. In de gemeente Heusden zullen vooral beherende wijkvisies worden opgesteld. Ontwikkelende visies zijn op hun plaats in de wijken Vliedberg, Oud-Heusden en mogelijk op termijn in Drunen-Noord. De ontwikkelende visies zijn het meest urgent. In dit hoofdstuk zal een kader worden geschetst van mogelijke instrumenten die kunnen worden ingezet ter verbetering van de kwaliteit in wijken. Tevens zal worden aangegeven welke instrumenten in welke wijken en kernen geschikt worden geacht. In dit Volkshuisvestingsplan kan alleen een globaal beeld worden gegeven. Een nadere uitwerking per wijk of kern dient met de betrokken partijen samen te gebeuren. De recent opgestelde voorraadbeleidsplannen van de corporaties spelen daarbij een belangrijke rol. 39
6.2 Leefbaarheid Herstructurering Herstructurering is vooral een term die verbonden is aan de stedelijke vernieuwing en die weinig op zijn plek lijkt in dit landelijke gebied. Herstructurering is een middel om in fysiek en sociaal eenzijdig opgebouwde woonmilieus meer differentiatie te brengen. Hiermee kan segregatie worden voorkomen en het woonmilieu op een kwalitatief hoogwaardiger niveau worden gebracht. Het zijn met name de stedelijke naoorlogse woonmilieus met een grootschalige en eenzijdige opbouw waarin herstructurering noodzakelijk wordt geacht.
Herstructurering hoeft echter niet beperkt te blijven tot de stedelijke gebieden. Juist in de kleinere plattelandsgemeenten staat een groot deel van de naoorlogse woningvoorraad. In het algemeen is het er goed wonen, maar er komen probleemwijken voor. Dit blijkt uit een rapport van het adviesbureau SOAB dat in opdracht van de provincie Noord-Brabant is gemaakt (SOAB, 1997a). In de plattelandsgemeenten doen herstructureringsproblemen zich vooral voor in rijtjeswoningen. Dit type woningen komt ook het meeste voor in deze gemeenten. De portiekwoningen zonder lift vormen echter ook een bron van problemen. Hoewel deze problemen zich voordoen in wijken uit alle bouwperioden, lijkt de herstructurering met name nodig te zijn in wijken uit de jaren zestig. In de kleine plattelandsgemeenten zijn het vooral het voorkomen van woningmarktproblemen (leegstand), een eenzijdig samengestelde bevolking, leetbaarheidsproblemen, sociale veiligheidsproblemen en woonomgevingsproblemen die tot herstructurering aanleiding geven. Binnen Heusden blijken de wijken Vliedberg en Oud-Heusden in meer of mindere mate de genoemde kenmerken te vertonen en zo voor herstructurering in aanmerking te komen. In Vliedberg is de Woningstichting Leygrave samen met de gemeente al begonnen met lierstructureringsingrepen. Herstructurering vormt een complexe veranderingsopgave waarbij vele panijen betrokken zijn. De gemeente zal daarbij als initiator, coördinator en mede-investeerder optreden en trachten de samenwerking tussen corporaties, projectontwikkelaars en bewoners te stimuleren. Deze rol wil de gemeente ook op zich nemen in de wijken waar minder drastische ingrepen nodig zijn. Een gezamenlijk op te stellen wijkvisie zal aan de basis liggen van de ingrepen binnen een wijk.
In de wijkvisies wordt aangegeven welke instrumenten worden ingezet, bij welke complexen dit gebeurt, wie dat gaat doen en hoe de instrumenten worden gebruikt. Er zijn verschillende instrumenten te onderscheiden. Nieuwbouw en woonruimteverdeling zijn enkele van deze instrumenten. In hoofdstuk vijf is op de nieuwbouw ingegaan en in hoofdstuk zeven komt de woonruimteverdeling aan bod. Daarnaast vormen ook de verkoop van woningen, het slopen van woningen, huurprijsaanpassingen en mengvormen tussen huur en koop mogelijke instrumenten die kunnen worden ingezet in een bepaalde wijk. De situatie en mogelijkheden ter plaatse, alsmede de visie op de ont-
40
wikkeling van de wijk, zullen bepalen in hoeverre van deze instrumenten gebruik kan worden gemaakt.
Relativering problematiek De in deze paragraaf genoemde problematiek en de besproken instrumenten hebben met name betrekking op de sociale woningvoorraad. Het is bekend dat in Heusden deze voorraad slechts een kwart van de gehele woningvoorraad uitmaakt. Het overgrote deel bestaat uit koopwoningen. Ook de eigenaren van deze woningen moeten gestimuleerd worden om de kwaliteit van hun eigen bezit en hun directe woonomgeving op peil te houden. Hieraan moet invulling worden gegeven in de voor het merendeel van de Heusdense wijken en kernen op te stellen beherende wijkvisies . Informeren, subsidieverlening en in laatste instantie dwang op basis van de Woningwet zijn mogelijkheden om eigenaar-bewoners te laten investeren in de kwaliteit van hun woning . De meeste eigenaar-bewoners zullen hun bezit, waarin veel vermogen is geïnvesteerd, echter ook zonder deze stimulansen op peil willen houden. Ook corporaties waken goed over de kwaliteit van hun bezit om competitief te blijven. Hun bezit staat geconcentreerd in een aantal wijken en kernen binnen Heusden. Dit schept een zekere mate van eenzijdigheid in vooral de sociale structuur van een buurt: Verder kunnen hoge mutatiegraden of verhuurbaarheidsproblemen de leefbaarheid verminderen. De inzet van de hiervoor genoemde instrumenten kan dan nodig zijn.
6.3
Een basis voor wijkvisies
Op grond van de in deze paragraaf besproken instrumenten en de in hoofdstuk twee beschreven wijkbeelden, wordt hier een basis gelegd voor de op te stellen wijkvisies . De nu nog in ontwikkeling zijnde voorraadbeheerplannen van de corporaties kunnen ook nuttige informatie toevoegen aan de wijkvisies. In tabel 6.1 staan de verschillende typen wijken opgesomd met telkens daarbij aangegeven welke instrumenten in deze wijken het overwegen waard zijn om in te zetten. In de praktijk zal pas na overleg met de bij de wijk betrokken partijen daadwerkelijk een keuze kunnen worden gemaakt voor de in te zetten instrumenten. In wijk 1 is er sprake van een eenzijdigheid aan goedkope huurwoningen. In dergelijke wijken is het zaak om meer differentiatie aan te brengen door ook duurdere woningen een plaats te geven. Die kan plaatsvinden door nieuwbouw op inbreidingslocaties, maar ook door sloop van bestaande goedkope woningen. Om de bewoners de mogelijkheid te geven in de wijk te blijven wonen, en de overstap naar een koopwoning mogelijk te maken, kan ook worden gedacht aan de verkoop van huurwoningen. Afhankelijk van de kwaliteit van de woning zijn bovendien kwaliteits- en huurverhogingen mogelijk. Er kan zo een meer evenwichtig opgebouwde bevolkingsstructuur ontstaan. Veelal is in dergelijke wijken ook aandacht nodig voor de woonomgeving .
41
Tabel6.1 De inzet van instrumenten per wijk of kern Instrument
Wijk I
Goedkope (sociale) nieuwbouw Betaalbare (sociale) nieuwbouw
X
Dure nieuwbouw
X X
Verkoop/mengvormen • Kwaliteits- en huurverhogingen
*
Wijk 3
X
X
X
X
X
X
Wijk 4
Wijk 5
X X
X
X
X
X
X
X
X
X
Huurveriaging/gematigd beleid • Sloop • Woonomgeving (groen/veiligheid)
Wijk 2
X
Bron: Gemeente Arnhem en OTB, 1997. Wijk I: wijk met relatief veel goedkope huurwoningen Wijk 2: wijk met relatief veel dure huurwoningen Wijk 3 : wijk met veel (dure) koopwoningen Wijk 4: wijk met relatief veel meergezinswoningen Wijk 5: gemengde wijk X Inzet valt te overwegen * Het betreft hier de primaire verantwoordelijkheid van de verhuurders
In wijk 2 geldt feitelijk het omgekeerde als voor wijk 1. Het is nu zaak om ook wat meer goedkope en betaalbare woningbouw neer te zetten. Hiervoor zal vooral naar inbreidingslocaties moeten worden gekeken. Verder kan worden bekeken in hoeverre bepaalde huurprijsverlagingen mogelijk zijn of wellicht splitsing van woningen, waarmee veelal startende huishoudens kunnen worden aangetrokken, die veelal ook lagere inkomens hebben. De kans bestaat ook dat enkele duurdere huurwoningen een ongunstige prijs-kwaliteitverhouding hebben en moeilijk verhuurbaar zijn. Als daardoor leegstand ontstaat wordt de leefbaarheid van een wijk aangetast. Hier kan de verkoop van dergelijke woningen soelaas bieden. Uiteraard zal de kwaliteit van de woonomgeving op peil dienen te worden gehouden. In wijk 3 zou het de differentiatie in de wijk ten goede komen als er meer sociale woningbouw wordt gebouwd. Gezocht zal moeten worden naar inbreidingslocaties, zonder dat dit teveel leidt tot een aantasting van het veelal groene en ruime karakter van een dergelijke wijk. In het geval er grote villa's staan, is het te overwegen om bij het vrijkomen van dergelijke panden tot aankoop over te gaan en te bekijken of het pand kan worden heringericht ten behoeve van specifieke aandachtsgroepen.
Wijk 4 betreft meer de aanwezigheid van een bepaald type woningen: meergezinswoningen. Als dit type geconcentreerd voorkomt, tot de duurdere prijsklassen behoort enlof geen lift bezit, dan is dit woningtype weinig populair. In dat geval is de inzet van alle mogelijke instrumenten denkbaar. Ook het plegen van nieuwbouw is mogelijk, maar zal vooral afhankelijk zijn van de prijsklasse van de al aanwezige meergezinswoningen. Gaat het om goedkope meergezinswoningen dan zal vooral duur wor-
42
den gebouwd en vice versa. Vooral bij wijken met veel meergezinswoningen vraagt de woonomgeving veel aandacht om voor afwisseling en sociale veiligheid te zorgen tussen de grootschalige monotone woningblokken. Ten slotte is er wijk 5, een wijk die al gedifferentieerd is . Hier zou incidenteel een instrument kunnen worden ingezet. Dit zou vooral kunnen plaatsvinden in het kader van een eventuele verandering in de positionering van bepaalde type woningen of bij een verandering van het karakter van de wijk. Met name het blijven onderhouden van de woonomgeving is van belang en zal de wijk veelal voor lange tijd populair houden.
43
7
WOONRUIMTEVERDELING
7.1
Inleiding
Naast het voorraadbeleid en het nieuwbouwprogramma vormt de woonruimteverdeling de derde pijler onder het Heusdense volkshuisvestingsbeleid. Woonruimteverdeling heeft in eerste instantie de bedoeling om de schaarste aan woningen zo rechtvaardig en evenwichtig mogelijk te verdelen. Nu de schaarste aan woningen afneemt, krijgt de woonruimteverdeling steeds meer een functie in het zo passend mogelijk aanbieden van woonruimte om daarmee het scheef en te ruim wonen te voorkomen . In de gemeente Heusden hanteren de drie corporaties een gezamenlijk aanbodmodel. In dit aanbodmodel worden ook woningen aangeboden uit de gemeente Haaren. De woningen worden toegewezen op basis van een inschrijvingsduur. In de gemeente en de regio bestaat geen huisvestingsverordening. Er worden dan ook geen bindingseisen gesteld. Ook wordt er niet gewerkt met koopprijsgrenzen. Met de komst van de nieuwe Huisvestingswet kunnen alleen in gebieden met restrictief ruimtelijk beleid (regionale) bindingseisen worden gesteld. De provincie heeft aangegeven dat dit restrictieve beleid niet voor de gemeente Heusden zal gelden.
In de gemeente Heusden zullen geen bindingseisen worden gesteld bij de woonruimteverdeling van zowel sociale woningbouw als koopwoningen. Dit betekent dat er vrije vestiging geldt binnen de gemeente Heusden. De gemeente staat achter het gebruik van het aanbodmodel door de corporaties. Op deze wijze hebben de woningzoekenden een beter inzicht in het woningaanbod en kunnen zij reageren op de woningen die zij ook daadwerkelijk wensen. Wel acht de gemeente het van belang dat het aanbodmodel periodiek wordt geëvalueerd. Dit is nodig om te bezien of bepaalde groepen woningzoekenden niet worden beperkt in hun huisvestingsmogelijkheden. Ook kan het nodig zijn om juist een specifieke groep woningzoekenden met voorrang te huisvesten. In de nieuwe Huisvestingswet is dit mogelijk voor senioren en woningzoekenden die door herstructureringsingrepen zonder woning zijn komen te zitten.
45
Volgens de gemeente zou de woonruimteverdeling zich het volgende ten doel moeten stellen: - Een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woningen, met name in het belang van de zwakkere groepen op de woningmarkt; - Het bijdragen aan een evenredige verdeling van de woonlasten door ervoor te zorgen dat gesubsidieerde huur- en koopwoningen ook daadwerkelijk terecht komen bij de doelgroep; - Het bevorderen van een evenwichtige bevolkingsopbouw.
7.2 Toewijzingsregels huursector Doelgroepencriteria Door het labelen van woningen kan in het aanbodmodel beleidsmatig worden gestuurd. Het betekent dat de corporaties bepaalde type woningen voor bepaalde doelgroepen kunnen reserveren. Dit geeft deze doelgroepen voorrang op de andere woningzoekenden. Binnen het aanbodmodel worden twee doelgroepen onderscheiden: - Senioren, die kunnen reageren op woningen specifiek bestemd voor SS-jarigen en ouder en woningen voor 60-jarigen en ouder; - Jongeren, die kunnen reageren op HAT-woningen, bestemd voor 18- tot 23jarigen.
Passendheidscriteria huurprijs/inkomen Het inkomen van het huishouden dient in een redelijke verhouding te staan tot de huurprijs van de woning. Met het van kracht worden van de nieuwe Huursubsidiewet zijn de huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroepen van beleid verruimd. Er dient echter zorgvuldig te worden toegewezen om de 4%-grens uit de Huursubsidiewet niet te overschrijden. De ruimte die de nieuwe Huursubsidiewet biedt, zou vooral moeten worden ingezet voor het betaalbaar kunnen blijven huisvesten vc:n senioren in opgepluste woningen. In het Seniorenplan wordt dit verder uitgewerkt. Verder kan de ontstane ruimte gebruikt worden voor een verfijning van het huurbeleid in de verschillende wijken, afhankelijk van de uitkomsten van de wijkvisies.
Passendheidscriteria woninggrootte/huishoudensgrootte Ook de grootte van het huishouden moet volgens de gemeente in redelijke verhouding staan tot de omvang van de woning. In het aanbodmodel geldt dat voor eengezinswoningen tot f 725,- en met 4 kamers of meer alleen huishoudens in aanmerking komen bestaande uit meer twee of meer personen. Voor woningen boven deze huurprijs kunnen ruimere normen worden gesteld. Alleenstaanden ouder dan 23 jaar komen in aanmerking als geen huishoudens van twee personen of meer hebben gereageerd. De gemeente zou graag zien dat de passendheidscriteria optimaal worden gehanteerd om ruimbewoning tegen te gaan. In het kader van het efficiënte ruimtegebruik in de gemeente is het belangrijk om zo weinig mogelijk ruimte onbenut te laten. De gemeente zal in overleg met de corporaties nagaan of de huidige passendheidscriteria zijn te verscherpen.
46
Urgentie In geval van acute noodsituaties bestaat de mogelijkheid een urgentieverklaring te verkrijgen, waardoor voorrang wordt gekregen op andere woningzoekenden. Een urgentiecommissie beoordeelt de aanvraag tot urgentie. Deze commissie wordt door specifieke (medisch) deskundigen bijgestaan. Een woningzoekende die urgent is verklaard, heeft vier maanden de tijd om een passende woning te zoeken in het aanbodmodel . Wordt er geen woning gekozen, dan volgt een passend aanbod van de sociale verhuurder. Bij weigering vervalt de urgentie. Statushouders en gehandicapten worden buiten het aanbodmodel om gehuisvest.
47
8 SAMENWERKING
8.1
Inleiding
Het volkshuisvestingsplan kan worden gezien als een scharnier tussen de gemeente en de regio en tussen de gemeente en de afzonderlijke wijken en kernen binnen Heusden. De gemeente zet zich in om de in dit plan neergelegde visie uit te dragen . Hoewel het volkshuisvestingsplan een gemeentelijk plan is en beleid uitdraagt op het terrein van wonen, kan en wil de gemeente dit beleid niet zelfstandig vormgeven . Samenwerking zal dan ook de boventoon gaan voeren in het toekomstige volkshuisvestingsbeleid. Ook andere partijen investeren veel in het wonen . De gemeente heeft daarbij steeds minder een sturende functie, maar des te meer een regisserende functie. Overlegstructuren, monitoring en financiële middelen zijn belangrijke hulpmiddelen voor een gemeente om deze regie te kunnen voeren. De belangrijkste partijen die van invloed zijn op het volkshuisvestingsbeleid komen in dit hoofdstuk naar voren. Het gaat achtereenvolgens om de regio 's-Hertogenbosch, de Heusdense corporaties, bewonersorganisaties en overige marktpartijen.
8.2
De regio 's-Hertogenbosch
De regionale woningmarkt wordt steeds belangrijker als zoekgebied voor woningzoekenden. Gemeentegrenzen houden mensen niet langer tegen in hun zoektocht naar een woning. Met de nieuwe Huisvestingswet zal de verstevigde verankering van vrije vestiging daar verder aan bijdragen. Dit maakt het noodzakelijk voor gemeenten en andere partijen om tot afstemming te komen binnen de regio. Op deze wijze kan op regionaal niveau een gedifferentieerd en aantrekkelijk geheel aan woonmilieus ontstaan. De gemeente Heusden wil daarin een groene buffer vormen tussen de meer stedelijke bebouwing van ' s-Hertogenbosch en Waalwijk. In de regio 's-Hertogenbosch werken zeven gemeenten samen als woningmarktgebied. Het gaat om de gemeenten ' s-Hertogenbosch, Vught, Haaren, Heusden, Boxtel, Schijndel en Sint Michielsgestel. Tussen deze gemeenten is periodiek ambtelijk en bestuurlijk overleg. Hierbij zijn ook de provincie en de inspectie betrokken. De regionale overleggen dienen vooral om kennis uit te wisselen en beleid op elkaar af te
49
stemmen. Ook worden gezamenlijke acties ondernomen die meer inzicht geven op de werking van de regionale woningmarkt. Zo is er een regionaal woningmarktonderzoek gehouden in 1998 en wordt gewerkt aan een regionaal monitoringssysteem. Ook op het terrein van de woonruimteverdeling werkt de regio aan het komen tot afstemming en informeert zij de gemeenten over de gevolgen van de nieuwe Huisvestingswet (Hvw). De gemeente Heusden hecht veel belang aan de informatie-uitwisseling en afstemming op regionaal niveau. De gemeente Heusden zal dan ook actief deelnemen aan het regionale overleg.
8.3 Corporaties In Heusden zijn drie woningcorporaties gevestigd. Dit zijn de Woningstichting Leygrave in Vlijmen, de Woningstichting Heusden in Heusden en de Stichting Woningbouw Drunen te Drunen. Binnen de gemeente Heusden beheren Leygrave 1.500 woningen, de Woningstichting Heusden ruim 800 woningen en de Stichting Woningbouw Drunen 2.000 woningen. Leygrave is daarnaast ook actief in de gemeente Haaren en de Woningstichting Heusden in Den Bosch. De drie corporaties maken deel uit van regionale overlegplatformen van corporaties in de regio 's-Hertogenbosch en de regio Midden-Brabant. De corporaties gaan per 1 januari 1999 fuseren tot één krachtige woningcorporatie met in totaal 5.000 woningen. Daarmee beheren de corporaties vrijwel de gehele sociale woningvoorraad in de gemeente Heusden. Nu al hanteren de corporaties een gezamenlijk aanbodmodel en wordt op diverse terreinen naar afstemming gezocht. De corporaties spelen een belangrijke rol op de Heusdense woningmarkt en bij het toekomstige volkshuisvestingsbeleid. Tot nu toe vindt er twee maal per jaar overleg plaats tussen de portefeuillehouder van de gemeente en de corporaties. Daarnaast is er eenmaal per jaar een breed bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporaties. De gemeente en corporaties zijn van mening dat deze overlegstructuur geïntensiveerd dient te worden, gezien de toekomstige opgaven in het volkshuisvestingsbeleid. Vooral het gaan werken aan wijkvisies vraagt om deze intensivering. De directe rol van de gemeente bij het financiële toezicht op de woningcorporaties is verdwenen. Dit schept meer duidelijkheid in de verhoudingen tussen gemeente en corporaties. Op te stellen prestatieafspraken dienen inhoud te geven aan een gezamenlijke visie van gemeente en corporaties op het volkshuisvestingsbeleid. De gemeente wil tot meetbare afspraken komen met de corporaties.
8.4 Bewonersorganisaties De gemeente hecht veel belang aan de inbreng van de bewoners, maar erkent dat haar eigen inbreng ook nog moet worden vergroot. Omdat de gemeente meer wijkgericht
50
gaat werken en wijkvisies gaat opstellen, zal het overleg steeds meer op wijkniveau gaan plaatsvinden. Op dit moment wordt met name geregeld overleg gevoerd met de Vrouwen Advies Commissie (VAC) . De VAC maakte deel uit van de werkgroep voor bouwprojecten in de voormalige gemeente Vlijmen. Intussen heeft de VAC haar werkterrein verbreed tot de nieuwe gemeente Heusden, maar de werkgroep is opgeheven. De VAC adviseert nu incidenteel aan met name de corporaties bij nieuwbouwprojecten. De gemeente is momenteel bezig met de oprichting van nieuwe werkgroepen met betrekking tot nieuwbouw en voorbereiding bestemmingsplannen. De VAC zou hierin kunnen participeren. Met de huurdersverenigingen bestaat geen regulier overleg. Er is een afspraak gemaakt dat huurdersverenigingen contact leggen met de beleidsmedewerker volkshuisvesting wanneer er behoefte is om een onderwerp te bespreken. Ten slotte is er nog het Senioren Overleg Gemeente Heusden. Deze organisatie is tot nu toe niet nauw betrokken geweest bij de volkshuisvesting . De gemeente wil die betrokkenheid in de toekomst vergroten. Overleg met bewonersorganisaties gebeurt nu nog incidenteel door de gemeente. De gemeente wil het overleg met de bestaande bewonersorganisaties verbeteren door middel van informatieverschaffing en het beschikbaar stellen van faciliteiten .
Aan het overleg met bewoners zal inhoud worden gegeven bij het opstellen van de wijkvisies waarin ook bewoners dienen te participeren. Op wijkniveau kan zo een overlegstructuur ontstaan waarin zowel gemeente, corporaties, bewoners als overige marktpartijen zitting hebben.
8.5
Overige marktpartijen
Op de lokale koopwoningenmarkt zijn de makelaars de belangrijkste overlegpartners van de gemeente. Bijna driekwart van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. De gemeente wil de makelaars nauw betrekken bij het volkshuisvestingsbeleid en bij de wijkvisies. Hun marktinformatie is van belang voor het kennen van de relevante marktontwikkelingen. Binnen Heusden wordt een beperkt deel van de woningvoorraad aangeboden door particuliere verhuurders . De gemeente zou graag met deze partijen in contact treden, maar in de praktijk blijken deze partijen niet aanspreekbaar; zij volgen hun eigen koers . De trend is dat zij steeds meer van hun bezit in Heusden verkopen.
8.6 Naar nieuwe overlegstructuren Met het introduceren van een beleidsvisie op het wonen, wil Heusden meer werk maken van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente. Daarmee dient ook meer inhoud te worden gegeven aan het overleg en de samenwerking met de andere partijen. Dit is nodig op zowel het niveau van de regio en de gemeente om inzicht te krijgen in de
51
belangrijkste lokale en regionale woningmarktprocessen, als op wijkniveau om tot een concretisering van het volkshuisvestingsbeleid te komen. Op het regionale niveau zal de gemeente dan ook actief participeren in het overleg en de werkgroepen. Op lokaal niveau wil de gemeente de overlegstructuur met de corporaties intensiveren. Dit overleg kan gezamenlijke werkgroepen in het leven roepen, die bepaalde woonthema's onderzoeken en/of verder uitwerken. In deze werkgroepen kunnen ook deelnemers van andere partijen zitting hebben. Een werkgroep die het opstellen van de wijkvisies gaat begeleiden is een belangrijke al hier te benoemen werkgroep. Ook het overleg met de makelaars wil de gemeente meer inhoud geven. Jaarlijks zouden ontwikkelingen in de Heusdense woningmarkt uitgewisseld kunnen worden, alsmede de gemeentelijke beleidsvoornemens. Makelaars vormen ook een belangrijke partij voor werkgroepen die zich bezig houden met wijkvisies en nieuwbouw. Tevens is de informatie van makelaars van belang voor de lokale en regionale monitoringssystemen. Overleg met bewonersorganisaties is cruciaal voor de gemeente bij het opstellen van wijkvisies . Op lokaal niveau is het van belang dat bewonersorganisaties worden betrokken in op te stellen werkgroepen, waarvan de thematiek de bewoners direct raakt. De gemeente wil zich ten slotte inzetten voor een jaarlijks woonforum waarin alle partijen bij elkaar komen en informeel met elkaar van gedachten wisselen over de ontwikkelingen op de Heusden woningmarkt. Met de ingestelde Klankbordgroep bij de opstelling van dit volkshuisvestingsplan is daarmee in feite een eerste start gemaakt. Een forum biedt ook een goede mogelijkheid om de beleidsdoelstellingen van het afgelopen jaar te evalueren. De eerste evaluatie van dit volkshuisvestingsplan over een jaar kan dan ook de start zijn van dit forum.
De gemeente zal het voortouw nemen om de gewenste overlegstructuren tot stand te brengen. Gezamenlijk zal daar verder inhoud aan worden gegeven.
8.7 Monitoring Om te kunnen controleren of beleidsdoelstellingen en prestatieafspraken zijn gehaald en of ontwikkelingen gaan zoals van te voren wordt verwacht, is monitoring van groot belang. Een goede monitoring is nodig op regionaal, lokaal en wijkniveau. Hierover moeten procedureafspraken worden gemaakt. Op regionaal niveau wordt momenteel in de regio 's-Hertogenbosch gewerkt aan de ontwikkeling van een monitoringssysteem. Op gemeenteniveau kunnen binnen dit systeem onder meer de ontwikkeling in de bevolking, de woningvoorraad, de woningmarkt, het huursubsidiegebruik, de woningbouwplanning en de geleverde prestaties worden weergegeven. Dit geeft Heusden een belangrijk houvast voor het bepalen
52
Tabel 8.1 Te monitoren onderwerpen naar niveau Onderwerp Voortgang nieuwbouw
Regio
Gemeente
X
X
Wijk
Doorstroming nieuwbouw
X
X
X
Ontwikkeling kernvoorraad
X X X
X X X X
X
Spreiding kernvoorraad Ontwikkeling doelgroep Ontwikkeling bevolkingssamenstelling Leefbaarheid en veiligheid (woonomgeving)
X
Kwaliteit woningvoorraad Ontwikkeling woningbehoefte
X X X
X
X
Bron: Gemeente Arnhem en OTB, 1997.
van de (ontwikkeling van de) positie van de eigen gemeente binnen de regio . De gemeente zal hieraan meewerken door de gewenste kengetallen te verstrekken. Voor het wijkgericht werken is echter ook informatie nodig op wijkniveau. Deze informatie is aanwezig bij de gemeente zelf, maar ook bij de corporaties en makelaars. De corporaties hebben al wijkonderzoeken laten verrichten in het kader van de opstelling van hun voorraadbeheerplannen. De gemeente wil haar eigen informatie ernaast leggen om een totaalbeeld te verkrijgen. Tabel 8.1 geeft een voorbeeld van mogelijk te monitoren onderwerpen op de verschillende niveaus.
8.8
Financiën
Het Rijk heeft de subsidies op het gebied van de volkshuisvesting het afgelopen decennium fors verminderd. Het zijn met name de objectsubsidies die sterk zijn afgenomen, terwijl de subjectsubsidies (huursubsidie) aan belang toenemen. Hoewel de subsidies sterk afnemen, zijn investeringen nodig om de gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Het gaat daarbij zowel om gemeentelijke investeringen als om investeringen van andere partijen. Met de gemeentelijke investeringen zal vooral getracht worden investeringen van andere partijen te stimuleren.
Herstructurering Op dit moment staat de herstructurering nationaal erg in de belangstelling. Ook in Heusden is in enkele wijken op een meer bescheiden schaal sprake van herstructurering. Daarnaast zal in de meeste wijken vooral 'upgrading' van de woonomgeving plaatsvinden. Het Rijk stelt gelden beschikbaar voor herstructurering door middel van de Tijdelijke stimuleringsregeling herstructurering goedkope woningvoorraad. Daarvoor dient een herstructureringsplan te worden ingediend. In de gemeente Heusden is momenteel
53
geen geld beschikbaar afkomstig van de tijdelijke stimuleringsregeling. Bij het opstellen van nieuwe herstructureringsplannen in Heusden wil de gemeente een beroep doen op deze tijdelijke stimuleringsregeling of op gelden uit het in te stellen Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV) . In het ISV worden gelden voor herstructurering, stads- en dorpsvernieuwing, BWS en BLS gebundeld. Het ISV kan vanaf 2000 operationeel worden. De provincie wordt budgethouder voor de kleinere nietstedelijke gemeenten, waaronder Heusden. Om geld uit het budget te kunnen ontvangen, dient een meerjarige investeringsvisie te worden opgesteld. De investeringen dienen tevens regionaal te worden afgestemd. Met de StructuurvisiePlus en het volkshuisvestingsplan schept de gemeente Heusden een kader voor deze investeringen. In de wijkvisies zullen de investeringen concreet gemaakt worden. Deze notities vormen een belangrijke onderlegger voor een mogelijke Heusdense investeringsvisie. De gemeente gaat investeren in de herstructurering. Hiervoor zal de gemeente een Investeringsvisie opstellen. De gemeente beschikt over een Stimuleringsfonds volkshuisvesting dat gevoed wordt uit dividend op aandelen van het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. In 1999 zal de gemeente naar de bestedingsmogelijkheden van dit fonds kijken. Objectsubsidies De subsidies op basis van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) zijn de belangrijkste objectsubsidies . De regio 's-Hertogenbosch is budgethouder van deze BWS-subsidies. De BWS-subsidies zijn de afgelopen jaren sterk afgenomen. Voor Heusden betekent dit dat er slechts beperkt BWS-subsidies te verdelen zijn. Regionaal is afgesproken dat de gelden die er zijn, zullen worden ingezet bij de nieuwbouw van sociale-huurwoningen. Voor sociale koopwoningen wordt geen subsidie gegeven. Subjectsubsidies De belangrijkste subjectsubsidie is de huursubsidie. De mogelijkheden voor huursubsidies zijn vergroot met het van kracht worden van de nieuwe Huursubsidiewet op 1 juli 1997. Belangrijke uitgangspunten van de nieuwe regeling zijn het bieden van een hulpmiddel tegen segregatie en het bereikbaar maken van de VINEX-Iocaties voor minima. De Huursubsidiewet kent ook prestatienormen. Gemeenten en corporaties dienen er voor te zorgen dat de huursubsidie-uitgaven niet al te hoog worden. Een ruimer toewijzingsbeleid is mogelijk, maar dient gericht en zorgvuldig te worden toegepast. De gemeente en de corporaties willen voorzichtig omgaan met de ruimere mogelijkheden die de Huursubsidiewet geeft aan de lagere inkomensgroepen. Als deze ruimte zich concreet voordoet, kan die worden ingezet voor de huisvesting van senioren in opgepluste woningen. Het seniorenbeleidsplan zal meer inzicht verschaffen in de noodzaak hiervoor.
54
9 SAMENVATTING EN ACTIEPLAN
9.1
Samenvatting
Schets woningmarkt De Heusdense woningmarkt wordt gekenmerkt door de overheersing van grote koopwoningen. Meer dan een kwart van de totale voorraad bestaat uit socialehuurwoningen. Van deze woningen is de helft goedkoop te noemen, maar het aanbod is onvoldoende om de aanwezige doelgroepen van beleid te huisvesten. De bevolking zal de komende jaren in toenemende mate vergrijzen en ontgroenen. De verhuisgeneigdheid is relatief laag in Heusden. Het zijn vooral jonge huishoudens en lage inkomensgroepen die verhuisgeneigd zijn. Bijna tweederde deel van het aantal verhuisgeneigden is op zoek naar een middelgrote eengezinswoning. Het zijn de lagere inkomensgroepen en senioren die kiezen voor een betaalbare huurwoning . Bij het tegen elkaar afzetten van vraag en aanbod zal de komende jaren een tekort te zien zijn aan dure koopwoningen (boven f 300 .000,-) en aan betaalbare gestapelde huurwoningen met lift. Vooral middelgrote woningen voor tweeverdieners en kleine gezinnen en kleine woningen voor alleenstaande senioren en jongeren ontbreken in Heusden.
Beleidsvisie De beleidsvisie van de gemeente Heusden op de volkshuisvesting is gericht op het bewerkstelligen van een gedifferentieerd en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu in elk van de onderscheiden kernen. Huisvestingskansen van jong en oud en rijk en arm dienen gespreid te worden. Het eigen karakter van elke kern en het bereiken van een evenwichtige bevolkingssamenstelling is daarbij richtinggevend. Deze algemene visie wordt uitgewerkt in de volgende woonthema's: voorraadbeleid, nieuwbouw, woonruimteverdeling en ordening.
Voorraadbeleid Het is met name de bestaande woningvoorraad die zal moeten voorzien in toekomstige woningbehoeften. Veranderingen in woonbehoeften, bevolkingssamenstelling en veroudering van de voorraad hebben hun invloed op de bestaande voorraad. De gemeente wil de potenties van de bestaande voorraad ten volle benutten. De kwaliteit van woning en woonomgeving staat, samen met het huisvesten van de aandachtsgroepen
55
voorop. Beheer en waar nodig aanpassing (herstructurering) van de woningvoorraad vormen belangrijke activiteiten de komende jaren. Doelstellingen voorraadbeleid: - De gemeente hecht veel belang aan het beschikbaar komen van voldoende goedkope en betaalbare woningen voor de doelgroepen van beleid. Om in deze woningen te voorzien zal van een dynamische benadering met betrekking tot de kernvoorraad worden uitgegaan. - Gemeente en corporaties gaan gezamenlijk onderzoeken of er tekorten op de woningmarkt bestaan voor de doelgroepen van beleid en de aandachtsgroepen. - Senioren en gehandicapten zouden zolang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen. - De gemeente zal het opplussen van woningen stimuleren en subsidiëren. Met de sociale verhuurders worden afgespraken gemaakt over de jaarlijks op te plussen woningen. - De gemeente stelt een notitie op over het te gaan voeren seniorenbeleid. - Voor jongeren zal zoveel mogelijk door middel van doorstroming in de bestaande voorraad in huisvesting worden voorzien. - De relatie tussen wonen en zorg wordt meer aangehaald. - Statushouders worden zoveel mogelijk verspreid door de gemeente gehuisvest. - Huidige woonwagencentra worden niet verder uitgebreid. Beheer en verhuur wordt overgedragen aan de corporaties. Nieuwe standplaatsen worden op kleine schaal (hooguit 3) gekoppeld aan nieuwe woonbestemmingen. De gemeente bereidt een standpunt voor over de verstening van woonwagens. - De gemeente stelt een beleidsnotitie op over het gewenste kwaliteitsniveau van de woningvoorraad, de woonomgeving en de te plegen nieuwbouw . - De gemeente neemt het voortouw in de opstelling van wijkvisies . Dit gebeurt gezamenlijk met de betrokken partijen in de wijk. De gemeente geeft een scala van instrumenten om in te zetten in de wijk. De gemeente zal ook financieel bijdragen aan de herstructurerings- en beheeractiviteiten in de wijken.
Nieuwbouw Nieuwbouw dient vooral strategisch aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad. Vanaf 1997 tot 2005 worden er in Heusden 1.910 woningen gebouwd, waarvan 330 VIN EX-woningen voor de regio. De gemeente wil met nieuwbouw vooral een evenwichtige bevolkingssamenstelling realiseren en het draagvlak voor voorzieningen in stand houden. Nieuwbouw dient voor doorstroming te zorgen, door mensen die te goedkoop enlof te ruim wonen te verleiden om te verhuizen. Daarnaast dient in beperkte mate ook nieuwbouw voor aandachtsgroepen (senioren en jongeren) te worden gebouwd. Ten slotte zal nieuwbouw aantrekkelijk en hoogwaardig moeten zijn om een bijdrage te leveren aan het te ontwikkelen groene en ruime imago van Heusden.
56
Doelstellingen nieuwbouw: - Vanaf 1997 tot 2005 worden maximaal 1.910 woningen gebouwd. Bij elk project vindt een afweging plaats of er behoefte is aan nieuwe woningen. Voordat nieuwbouw wordt gepleegd, worden eerst de mogelijkheden in de bestaande voorraad bekeken, waarbij hergebruik, splitsing en medegebruik aan de orde kan zijn. Vervolgens worden de inbreidingsmogelijkheden bekeken en pas in de laatste plaats wordt nieuwbouw gepleegd op uitleglocaties . Zuinig en duurzaam ruimtegebruik staat bij de gemeente voorop. Nieuwbouw wordt vooral gericht op dure middelgrote koopwoningen en op betaalbare meergezinshuurwoningen met lift. De gemeente zal aangeven welke mogelijkheden er zijn op de inbreidingslocaties; De gemeente streeft naar 100% aanpasbaar bouwen. De uitgifte van vrije kavels aan particuliere bouwers zal plaatsvinden op de uitleglocaties . Op inbreidingslocaties zal vooral in projectmatige vorm worden gebouwd. De ontwikkeling van locaties door projectontwikkelaars moet voldoen aan door de gemeente op te stellen stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke eisen. Nieuwbouw zal zich grotendeels richten op de bouw van middelgrote eengezinskoopwoningen met een prijs boven de f 300.000,-. Sociale woningbouw dient gericht te zijn op betaalbare middelgrote meergezinswoningen met lift voor senioren. Deze zullen vooral op de inbreidingslocaties in centrumgebieden worden gebouwd. De gemeente stimuleert experimenten op het terrein van duurzaam bouwen bij nieuwbouw.
Woonruimteverdeling Met de woonruimteverdeling moet getracht worden te komen tot een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woningen, met name voor de zwakkere groepen van beleid. Ook een evenredige woonlastenverdeling en een evenwichtige bevolkingsopbouw zijn belangrijke doelstellingen. In Heusden hanteren de drie woningcorporaties een gezamenlijk aanbodmodel. Door middel van passendheidscriteria wat betreft inkomen en huishoudensgrootte worden de woningzoekenden gehuisvest. Doelstellingen woonruimteverdeling : De gemeente ondersteunt het aanbodmodel, maar acht periodieke evaluaties gewenst om te kijken of er geen groepen woningzoekenden buiten de boot vallen; Heusden stelt geen bindingseisen aan woningzoekenden. In de gemeente kan men zich vrij vestigen.
Samenwerking Het volkshuisvestingsplan vormt een scharnier op lokaal niveau tussen beleid en partijen op regionaal en provinciaal niveau en de partijen op wijkniveau. Hoewel zij een gemeentelijk plan opstelt, kan en wil de gemeente niet zelfstandig haar beleidsvisie realiseren. Andere partijen investeren ook in het wonen en hebben hun eigen ideeën en visie met betrekking tot het volkshuisvestingsbeleid. De gemeente wil met de betrokken partijen gezamenlijk aan de slag om de beleidsvisie voor Heusden te realiseren.
57
Goed opgezette overlegstructuren, monitoring en fmanciële middelen moeten de gemeente daarbij ondersteunen. Doelstellingen samenwerking: De gemeente vervult een regisserende rol en neemt het voortouw in het opzetten van nieuwe en het intensiveren van bestaande overlegstructuren. Met de corporaties wordt het overleg geïntensiveerd, evenals met marktpartijen. Met bewonersorganisaties wordt meer contact gezocht in op basis van de wijkvisies op te stellen overlegstructuren. De gemeente zet zich in voor het organiseren van een jaarlijks woonforum, waarin alle betrokken partijen op informele wijze hun visie kunnen geven op de Heusdense woningmarkt en waarbij tevens een evaluatie kan plaatsvinden van de beleidsdoelstellingen. De gemeente werkt mee aan het regionale monitoringssysteem dat in de regio 's-Hertogenbosch wordt opgezet. Dit systeem levert gegevens op lokaal en regionaal niveau op. De gemeente levert een actieve bijdrage aan de regionale samenwerking in de regio 's-Hertogenbosch. Gezamenlijk met corporaties, makelaars en bewoners wil de gemeenten de ontwikkelingen met betrekking tot het wonen gaan monitoren op wijkniveau. De gemeente maakt in 1999 een afweging waar het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voor wordt ingezet. Dit zal nauw samenhangen met de herstructureringsopgave. De ruimte die de nieuwe Huursubsidiewet biedt voor een ruimhartiger huursubsidiebeleid willen de gemeente en de corporaties voornamelijk inzetten ten behoeve van de huisvesting van senioren.
9.2 Actieplan Op basis van de doelstellingen die verwoord zijn in dit volkshuisvestingsplan wil de gemeente in overleg treden met de andere bij de volkshuisvesting betrokken partijen om gezamenlijk invulling te kunnen geven aan de afzonderlijke visies op de volkshuisvesting. De gemeente wil zich met de verschillende betrokken partijen op de volgende onderwerpen richten:
Met de sociale verhuurders: • bepalen omvang doelgroep en aandachtsgroepen gerelateerd aan de omvang en het gebruik van de woningvoorraad; • nieuwbouw; • de woonruimteverdeling; • het opzetten en invullen van wijkvisies; • de in te zetten instrumenten per wijk; • het gebruik van de huursubsidie; • kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving; 58
• de te hanteren overlegstructuur; • monitoring.
Met bewonersorganisaties: • • • • •
invulling nieuwbouw; de invulling van wijkvisies; woonruimteverdeling; kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving. overlegstructuur.
Met marktpanijen: • • • •
nieuwbouw; kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving. overlegstructuur; monitoring.
59
"
LITERATUUR
Bouwmans, R.NJ. en M.L. Straks, 1998, Gewijzigde Huisvestingswet benadrukt recht van vrije vestiging, in: Corporatiemagazine 98.12, De Bilt. Croonen Adviseurs, 1998, Heusden: Groene drie-eenheid; StructuurvisiePlus (concept), 's-Hertogenbosch. Gemeente Arnhem en Onderzoeksinstituut OTB, 1997, Spiegelbeeldig bouwen en beheren geoperationaliseerd; volkshuisvestingsplan 1998-2003, Arnhem. Gemeente 's-Hertogenbosch, 1996, Beleidsplan Wonen 1997; Voordeur naar de toekomst, 's-Hertogenbosch. Gemeente Heusden, 1997, Beleidsprogramma 1997-1999, Vlijmen. Hoekstra, J.S .C.M., P.J. Boelhouwer en M.C. Gunsing , 1998, Woningbehoefteonderzoek en verhuisanalyse gemeente en regio 's-Hertogenbosch, Delft. Provincie Noord-Brabant, 1997a, (voorontwerp), 's-Hertogenbosch .
Wonen
in
een
veranderend
Brabant
Provincie Noord-Brabant, 1997b, De vooruitberekening van de bevolking en de woningbehoefte en de woningbouwprogrammering in Noord-Brabant - 1997-2020 -, 's-Hertogenbosch. Rosmalen, B. van en R. Raat, 1998, Samen werken aan waardevol wonen; Volkshuisvestingsplan gemeente Rijswijk, OTBouwstenen 31, Delft (DUP). Samenwerkingsverband Midden-Brabant, 1995, Regionaal volkshuisvestingsplan 1995-1999, Tilburg. Samenwerkingsverband Midden-Brabant, Samenwerkingsverband Woningcorporaties Midden-Brabant, NVM-Kring Tilburg, 1997, Ontwikkeling Scan Volkshuisvesting Midden-Brabant, Tilburg. 61
Schumacher, PJ.M., 1994, Spanning in de distributiesector van het Stadsgewest 's-Hertogenbosch, 's-Hertogenbosch . SOAB, 1997a, Onderzoek naoorlogse woonwijken kleine gemeenten NoordBrabant, Breda. SOAB, 1997b, Strategisch voorraadbeheer Woningstichting Leygrave. Deel A: De regionale woningmarkt en het waarderingsonderzoek, Breda. SOAB, 1998a, Strategisch voorraadbeheer Stichting Woningbouw Drunen. Deel A: De regionale woningmarkt en het waarderingsonderzoek (concept), Breda. SOAB, 1998b, Strategisch voorraadbeheer Woningstichting Heusden. Deel A: De regionale woningmarkt en het waarderingsonderzoek (concept), Breda. Stadsgewest 's-Hertogenbosch, 's-Hertogenbosch.
1995,
Regionaal volkshuisvestingsplan 1995,
Stadsgewest 's-Hertogenbosch, 1996, Convenant Duurzaam Bouwen, 's-Hertogenbosch. Stichting Woningbouw Drunen, 1996, Notitie verkoop bestaande huurwoningen, Drunen. Stichting Woningbouw Drunen, 1997, Jaarverslag 1996 en jaarrekening 1996, Drunen. Stichting Woningbouw Drunen, Woningstichting Heusden en Woningstichting Leygrave, 1997, De huisregels als u op zoek bent naar een woning, Heusden. Woningstichting Heusden, 1997, Jaarrekening 1996, Heusden. Woningstichting Leygrave, 1996, Beleidsplan 1997-2002; Samen werken aan wonen, Vlijmen. Woningstichting Leygrave, 1997, Jaarverslag 1996, Vlijmen. Zebra Advies, NWR en provincie Noord-Brabant, 1997, Van wonen plus naar opplus; Een onderzoek naar vraag en aanbod van sociale-huurwoningen voor senioren in Noord-Brabant. Regiorapportage Stadsgewest 's-Hertogenbosch, 's-Hertogenbosch.
62
BIJLAGE 1 BEGRIPPEN EN DEFINITIES
Aandachtsgroepen: Onder de aandachtsgroepen worden in dit beleidplan verstaan de senioren, jongeren, gehandicapten, statushouders en woonwagenbewoners. Aandachtsgroepen horen veelal tot de doelgroepen van beleid. Aftoppingsgrenzen: Huurgrenzen uit de Huursubsidiewet (j 823,-//882,-). Als de huurprijs hoger is dan deze zogenaamde aftoppingsgrens moeten meerpersoonshuishoudens met een hoofdbewoner die jonger is dan 65 jaar, het huurgedeelte boven die grens zelf betalen. Bij alleenstaanden en senioren is dit 50 %. Doelgroepen van beleid: Corporaties dienen allereerst bij voorrang personen te huisvesten die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Als inkomensgrenzen gelden (belastbaar inkomen): < /35 .700,alleenstaande < 65 jaar < /47.550,meerpersoons < 65 jaar alleenstaande ~ 65 jaar < /30.050,meerpersoons ~ 65 jaar < /39.600,Dynamische kernvoorraad: Benadering van de kernvoorraad waar niet het aantal woningen centraal staat, maar het aantal vrijkomende woningen dat aan lage-inkomensgroepen wordt toegewezen. Herstructurering: Met herstructurering wordt beoogd de sociale en economische vitaliteit van naoorlogse wijken met een eenzijdig woningbestand en een onaantrekkelijk imago te versterken. Huishouden: Elke alleenstaande en tevens elke groep van twee of meer personen die in huiselijk verband samenleven.
63
Modaal inkomen: Inkomen van een huishouden met een jaarinkomen dat juist beneden de premiegrens Ziekenfondswet ligt (1996: f 59.700,- bruto). Monitoren: Het registreren en controleren van de ontwikkelingen volgens vooraf bepaalde meetpunten waarmee de ontwikkelingen worden gevolgd, bewaakt en afwijkingen worden gesignaleerd. Prijsgrenzen per 1-7-1998: Huurprijzen
Koopprijzen
~fl77.ooo,
fI67.ooo,- tot f252.ooo,-
Goedkoop
< f6oo,-
> 65 jaar < f6oo,-
Betaalbaar
f6oo,- tot f849,-/f91O,-
f6oo,- totf1.085,-
~
Huishoudens
Duur
65 jaar
> f849,-/f91O,-
Senioren
> f252.ooo,-
Huurprijsgrenzen per 1 juli 1998.
Primaire doelgroep: Zie doelgroepen van beleid. Segregatie: Ruimtelijke concentraties van huishoudens met bepaalde sociaal-economische kenmerken voor zover deze voortkomen uit belemmeringen op de woningmarkt en waardoor de woon- en leefsituatie onder druk komt te staan. Senioren: Personen ouder dan 55 jaar. VINEX -taakstelling: In de VINEX-convenanten vastgelegde aantallen te bouwen woningen op de VINEXlocaties in de periode 1995-2005. (Woningbouw)corporaties: Privaatrechtelijke instellingen (stichtingen of verenigingen) die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en als zodanig door de Kroon zijn toegelaten (toegelaten instellingen).
64
BIJLAGE 2 KERNEN EN WIJKEN IN HEUSDEN
Giersbergen ~
_
Woonbebouwing
Cl Bedrijventerrein
Bron: Gemeente Heusden, DTB-bewerking, 1998.
65
BIJLAGE 3 PLANNING VAN DE NIEUWBOUWPRODUCTIE 1998-2005
67
0\
Toename voo raad in:
00
1997
1998
1999
2000
3
16
12
114 20
174 -3 3 15
2001
2002
2003
2004
VLIJMEN
Kom Vlijmen te Vlijmen
6
Kom Vlijmen West I te Vlijmen Vlaernsche Hoeve te Vlijmen
161
Zuiderparkl Vliedberg te Vlijmen Meliepark te Vlijmen Tunnelweg/ Wolput te Vlijmen
Mommersteeg te Vlijmen
38 8
B. van Houtplein te Vlijmen
2 3
Verdilaan te Vlijmen Pastoriestraat te Vlijmen Industrieterrein Nieuwkuijk te Nieuwkuijk
61
2 62
4
7
Kom Nieuwkuijk te Nieuwkuijk Nieuwkuijk Noord te Nieuwkuijk Middelweg te Nieuwkuijk Vliedberg/D. van Baarstraat
14 20
I
Nassaulaan e.o. te Vlijmen
Kom Haarsteeg te Haarsteeg
15
64
St. J anshof te Vlijmen Achterstraat! Priemsteeg te Vlijmen
59
3
10
20
Vervolg Vlijmen
1997
1998
1999
12
9
9
5
5
6.080
6.331
2000
2001
2002
10
10
10
9
5
5
5
6.647
6.874
6.964
2003
2004
5
5
5
7.012
7.037
7.048
Pastoor Becxstraat Ipperhoeve II te Haarsteeg Priemsteeg-west Vijthoeven-zuid Priemsteeg te Haarsteeg Diverse locaties te Vlijmen, Nieuwkuijk en Haarsteeg TOTALE VOORRAAD VLIJMEN PER 31/12
0\ 'Cl
-..I
Toename voorraad
0
in
1997
1998
1999
2000
8
6
2001
2002
2003
2004
HEUSDEN Westakker te Heusden Oud-Heusden-zuidoost
35
Heesbeen Torenstraat te Herpt
2
3
Hoofdstraat te Herpt Diverse locaties te Heusden, Heesbeen en Herpt TOTALE VOORRAAD HEUSDEN
1
2 2.294
2.2%
2.308
2.318
2.319
2.355
2.356
2.357
2000
2001
2002
2003
2004
PER 31/12
Toename voorraad in:
1997
1998
1999
DRUNEN 2
7
4
Venne-West te Drunen
Venne-West IA te Drunen
38
28
12
Venne-West 28 te Drunen
69
35
Hugo de Grootstraat te Drunen Nw kwadrant centrum Drunen te Drunen Grotestraat (Helidforrn)
37
5
-10
63
20
37 40
Toename voorraad in:
Vervolg Drunen
Kastanjelaan te Drunen
1997
1998
13
30
Prins Hendrikstraat te Drunen
I
4
Leliestraat te Drunen
2
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Schoolstraat- B v.d . Heijdenstraat te Drunen Schoolstraat (v. Delft) te Drunen
40
Schoolstraat te Drunen
40
17
Lindestraat te Drunen
I
Drunen-noord, diverse locaties te Drunen
2
Oranjeveld te Drunen Kleinestraat te Drunen
8
Jeroen Boschlaan te Drunen Overlaatweg te Drunen Venne-West, 3· fase te Drunen
42
29
Zuidwest kwadrant centrum te Drunen
35
35
5
5
Overstortweg te Drunen Meeuwaert I te Elshout Meeuwaert II te Elshout Elshout 2e fase te Elshout Elshout 4e fase te Elshout Mayweg lOb te Elshout
-...I
......
2 3
2
5
5
5
5
-.J
Toename voorraad in:
N
Vervolg Drunen
2003
1998
1999
5
5
5
5
5
5
7.010
7.197
7.260
7.343
7.409
7.439
7.526
7.640
2000
2001
2002
1997
2004
Oosterseweg te Elshout Elshoutseweg te Elshout Diverse locaties te Drunen en Elshout TOTALE VOORRAAD DRUNEN PER 31/12
Toename voorraad in
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
OVERIG Groene hart
30
30
TOTALE VOORRAAD OVERIG PER 31-12
30
60
16.806
16.949
TOTAAL GEMEENTE HEUSDEN WONINGVOORRAAD werkelijk per 31/12 Bron: Gemeente Heusden.
--.l
\;J
15.384
15.824
16.213
16.535
16.692
VERSCHENEN IN DE SERIE OTBOUWSTENEN
1.
F . van der Zon, Kengetallen en succescriteria voor woningcorporaties 1995/70 blz./ISBN 9O-407-12OO-X// 25,-
2.
T. Hoenderdos en A. Metselaar, Probleemcomplexen en leefbaarheid: over de prestaties van woningcorporaties inzake de bevordering van leefbaarheid 1996/57 blz./ISBN 9O-407-1360-X// 15,-
3.
B. van Rosmalen en F. Wassenberg, Volkshuisvestingsplan 1996-2000 Gemeente Venray 1996/110 blz./ISBN 90-407-1368-5// 29,50
4.
H. Kruythoff en H. Heeger, Ogen, oren en mond van Haaglanden. Burgers over wonen 1996/47 blz./ISBN 90-407-1401-0// 15,-
5.
H. Priemus, B. van Rosmalen, F . Wassenberg, Regionaal volkshuisvestingsplan Haaglanden. Balans tussen herstructurering en behoud kernvoorraad 1996/224 blz./ISBN 90-407-1400-2// 60,-
6.
J. Kullberg, Aanbodmodellen geïnventariseerd. Een landelijke verkenning van vormen van marktgerichte woonruimteverdeling en impressies van de verdelers 1997/76 blz./ISBN 90-407-1412-6// 25,-
7.
B. van Rosmalen, De omslag. Woningmarktanalyse Monster 1997/69 blz./ISBN 90-407-1486-X// 21,50
8.
P.J. Boelhouwer, Woningmarktonderzoek Venlo en Tegelen: naar een woningbouwprogrammering. Een samenvatting 1997/101 blz./ISBN 90-407-1487-8// 30,-
9.
M. Elsinga, De Weerter woningmarkt in beeld. Conclusies woningmarktonderzoek 1997/49 blz./ISBN 90-407-1522-2/1 15,-
10.
B. van Rosmalen en F. Wassenberg, Regionaal Volkshuisvestingsperspectief Gooi en Vechtstreek 1997/108 blz./ISBN 90-407-1525-4/1 30,-
11.
F. van der Zon, Naar prestatie-afspraken tussen FEW, corporaties en gemeente in Enschede 1997/40 blz./ISBN 90-407-1555-6//15,-
12.
T .A.L. Leliveld, Woningmarktanalyse Hoogvliet/Pernis 1997/142 blz./ISBN 90-407-1559-9//40,-
13.
P.J. Boelhouwer en R. ter Bogt, Woningbehoefte- en migratieonderzoek Woerden en regio West-Utrecht 1997/119 blz./ISBN 90-407-1560-2/1 35,-
14.
P.J. Boelhouwer en R. ter Bogt, Woningmarktonderzoek Woerden 1997/69 blz.lISBN 90-407-1610-2/120,-
15.
H.M . Kruythoff, H.C.C.H. Coo1en en G.L.M. Hilkhuysen, Doorstromingseffecten van VINEX-locaties in Haarlemmermeer 1997/265 blz.lISBN 90-407-1598-0/1 75,-
16.
B. van Rosmalen, Evaluatie aanbodmodel Amstel-Meerlanden. Beleving en slaagkansen van woonboninstuurders 1997/57 blz./ISBN 90-407-1605-6// 20,-
17.
B. van Rosmalen, Evaluatie aanbodmodel Zaanstad. Beleving, zoekgedrag en slaagkansen van woonboninstuurders 1997/73 blz.lISBN 90-407-1606-4//20,-
18.
M. Elsinga, H. Boumeester, T.A.L. Leliveld en H. Priemus , Haken en ogen aan huren en kopen. Aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag 1997/101 blz./ISBN 90-407-1629-3// 30,-
19.
B. van Rosmalen en J. Kullberg, Evaluatie aanbodmodel Amsterdam. Woningzoekenden en hun zoekstrategieën, slaagkansen, begrip en waardering voor het nieuwe model 1997/108 blz./ISBN 90-407-1613-7/1 30,-
20.
I .B.S. Conijn, Het huurbeleid en het aan- en verkoopbeleid van institutionele beleggers 1997/29 blz.lISBN 90-407-1612-9//15,-
21.
F. Wassenberg en E. Kalle, Toekomstscenario's woningmarkt Leeuwarden 1997/62 blz./ISBN 90-407-1630-7//20,-
22.
H. Boumeester en P. I. Boelhouwer , Woonuitgavenonderzoek bovenminimaleinkomensgroepen in de huursector 1997/93 blz./ISBN 9O-407-1634-X/I 20,-
23.
B. van Rosmalen en R. Raat, Woningbehoefteonderzoek en verhuis analyse gemeente Rijswijk 1997/130 blz./ISBN 90-407-1633-11/ 37,50
24.
H. Priemus, H. Boumeester en R. ter Bogt, Scan van mogelijke woningmarktontwikkelingen in Nederland 1998/2003/2020/2030 1997/106 blz./ISBN 90-407-1642-0// 30,-
25 .
R. Raat en F. Wassenberg, De herstructureringsbehoefte in de regio's van ZuidHolland 1998/70 blz./ISBN 90-407-1648-X/I 20,-
26.
F . Wassenberg en L. Kuyers, Marktpositie hoogbouw Zoetermeer 1998/74 blz./ISBN 90-407-1657-9//22,50
27.
I. Kessels en J. Kullberg, Evaluatie woonruimteverdeling 'Kiezen en verdelen' in Roosendaal 1998/57 blz./ISBN 90-407-1665-X/I 20,-
28.
P.I. Boelhouwer, Toekomstverkenning De Rodes 1998/91 blz./ISBN 90-407-1663-3//27,50
29.
H. Heeger, J. Kullberg en L. van Die, Evaluatie "Stoeprand": laatste-kansbeleid in Rotterdam 1998/94 blz./ISBN 90-407-1670-6//30,-
30.
B. van Rosmalen, Woningmarktscan gemeente Rijswijk 1998/44 blz./ISBN 90-407-1667-6//20,-
31.
B. van Rosmalen en R. Raat, Samen werken aan waardevol wonen: Volkshuisvestingsplan gemeenten Rijswijk 1998/100 blz.lISBN 90-407-1674-9/1 30,-
32.
J. Kullberg en I. Kessels, Huisvesting van veroorzakers van extreme overlast 1998/110 blz./ISBN 90-407-1691-9// 33,-
33 .
J.S.C .M. Hoekstra, P.J. Boelhouwer en M.e. Gunsing, Woningbehoefteonderzoek en verhuisanalyse gemeente en regio 's-Hertogenbosch 1998/164 blz./ISBN 90-407-1726-5// 50,-
34.
P.J. Boelhouwer, M.C. Gunsing, H.J.F .M. Boumeester, Woningmarktanalyse verkoop Vleugelflat gemeente Venlo 1998/49 blz./ISBN 9O-407-1729-X//20,-
35 .
J.B.S. Conijn, P. de Vries , T.J . Stauttener, Prijsvorming nieuwbouw en bestaande koopwoningen 1998/89 blz./ISBN 90-407-1739-7//27,50
36.
H. van Rooijen en R.Raat, Stedelijke vernieuwing in kleine gemeenten in Overijssel 1998/66 blz./ISBN 90-407-1742-7//22,50
37.
P.J. Boelhouwer en J.S.C.M. Hoekstra, Lastenstijging, armoede en leetbaarheid in de deelgemeente Feijenoord 1998/159 blz./ISBN 90-407-1797-4//45,-
38.
H. Boumeester, Woningmarktanalyse Westland. Bouwen en beheren voor de toekomstige vraag van de Westlandse bevolking 1998/152 blz./ISBN 90-407-1812-1
39.
F. van der Zon, Woonlasten van studenten. Een onderzoek in Delft, Eindhoven en Leiden 1998/34 blz./ISBN 90-407-1782-6// 20,-
40.
M. van Veghel en F . Wassenberg, Ruimte rondom hoogbouw . Mogelijkheden om het beheer van de openbare ruimte in een hoogbouwwijk te privatiseren 1999/59 blz./ISBN 90-407-1819-9
ISBN 90-407-1828-8
9 789040718281
