ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE 2005., valamint ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG SZABÁLYOZÁSI TERVE 2005

URBANITÁS TERVEZŐ ÉS TANÁCSADÓ KFT 1111 Budapest, Sztoczek u. 19. IV./3. tel/fax 466 42 20, 466 20 18

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE – 2005., valamint ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005.

2005. június

A TERVEZŐK NÉVSORA ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE – 2005., valamint ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. MUNKARÉSZEIHEZ Felelős tervező: Településtervező:

Közlekedéstervező: Táj- és környezetvédelem: Víziközművek:

Kertész Beáta TT1-01-1252/01 Kertész Beáta Kissfazekas Kornélia (a 2004-ben jóváhagyott TSZT, valamint Örökségvédelmi Hatástanulmány) (TT1-01-1298/01) Tóthné Pocsok Katalin (TT1 01-5086/02) Burányi Endre (K1-TR1-01-5014/2) Heckenast Judit (MMK 015295, K1d-1) Tóthné Pocsok Katalin (K2 01-5086/02) Bíró Attila, KÉSZ Kft (01-2456, 01-2456, C2-1, V3-1, V4c-1)

Energiaközművek

Hanczár Zsoltné, KÉSZ Kft (01-2418,. G-2, HE-2, HK-2, HSZ-2, HTá-2, HV-2, G-B-12, G-B-18, GD-33)

Településtervező munkatárs: Szerkesztő informatikus:

Polák Andrea Miklós Dániel

Ügyvezető:

Berényi Mária (TT01-0654/01)

A SZABÁLYOZÁSI TERVBE ÉS AZ ÉPÍTÉSI SZABÁLYZATBA BEÉPÍTETT, A POMSÁR ÉS TÁRSAI ÉPÍTÉSZ IRODA KFT. ÁLTAL KÉSZÍTETT 44-45-ÖS ÉS 22-ES TÖMB SZABÁLYOZÁSI TERVE MUNKARÉSZEIHEZ Településtervező: Táj- és környezetvédelem: Víziközművek:

Városy Péter TT1-01-2320 Drobni Mária, Exteriőr Bt K-1-01-5106/99 Sárosiné Eötvös Judit Bíró Attila, KÉSZ Kft (01-2456, 01-2456, C2-1, V3-1, V4c-1)

Energiaközművek

Hanczár Zsoltné, KÉSZ Kft (01-2418,. G-2, HE-2, HK-2, HSZ-2, HTá-2, HV-2, G-B-12, G-B-18, GD-33)

Budapest, 2005. június

TARTALOMJEGYZÉK ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV – 2005., valamint ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG SZABÁLYOZÁSI TERV – 2005. (beleértve a 44-45-ös és a 22-es tömbök területét, kivéve a 34-es tömb területét)

BEVEZETŐ, ELŐZMÉNYEK, A TERVEZÉSI FELADAT JÓVÁHAGYOTT MUNKARÉSZEK A TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV –2005. MUNKARÉSZEI Zsámbék Nagyközség Önkormányzat 353/2005. Ö.K. számú határozata Zsámbék Nagyközség Településszerkezeti Terve módosításáról Szöveges melléklet: Melléklet a 353/2005 (VI.28.) Ö.K. sz. határozathoz ZSÁMBÉKNAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE MÓDOSÍTÁSÁNAK LEÍRÁSA Rajzi melléklet: TSZT-B Területfelhasználási és Településszerkezeti Terv - Belterület, M=1:10.000 TSZT-K Területfelhasználási és Településszerkezeti Terv - Külterület, M=1:30.000 A SZABÁLYOZÁSI TERV – 2005. MUNKARÉSZEI Zsámbék Nagyközség Önkormányzat 14/2005.(07.04.) Ö.K. számú rendelete Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatáról és Szabályozási Tervéről Mellékletek: 1. számú melléklet 2. számú melléklet 3. számú melléklet 4. számú melléklet 5. számú melléklet Függelékek: 1. számú függelék 2. számú függelék 3. számú függelék 4. számú függelék 5. számú függelék 6.számú függelék

SZT-B Szabályozási Terv – Belterület, M=1:4000 (önálló rajzi melléklet) SZT-B-22 Szabályozási Terv – 22-es tömb, M=1:1000 (önálló rajzi melléklet) SZT-K Szabályozási Terv – Külterület, M=1:20.000 (önálló rajzi melléklet) A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területeken végezhető tevékenységek TEÁOR szerinti listája Az elővásárlási joggal terhelt telkek Műemlékjegyzék A nyilvántartott régészeti lelőhelyek helyrajzi szám szerint és a régészeti érdekű területek Az épített környezet szempontjából helyi védett területek, épületek, objektumok Helyi jelentőségű védett természeti területek, helyi jelentőségű természetvédelemre jelölt területek A szabályzat elemei Közterületrendezési Terv (KÖRT)

ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

MŰLEÍRÁS ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVÉHEZ ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ – 2005. MŰLEÍRÁS A 44-ES ÉS A 45-ÖS TÖMB SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ (Pomsár és Társai Építész Iroda Kft) MŰLEÍRÁS A 22-ES TÖMB SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ (Pomsár és Társai Építész Iroda Kft)

Tervi rajzi mellékletek: TSZT tervlapok TSZT-BÉ Értékvédelem, táj- és természetvédelem – Belterület, M=1:6.000 TSZT-K É Tájrendezési és értékvédelmi javaslat – Külterület , M=1:30.000 SZT tervlapok Javaslat az Mk-Lke övezetű területek lakóterületi felhasználásához készítendő Szabályozási Tervek tömblehatárolásához, M=1:8000 SZT-Kö Mintakeresztszelvények SZT-45-Ka, 45-ös tömb, Környezetalakítási tervjavaslat, M=1:2000, kicsinyítés SZT-22-Ka, 22-es tömb, Környezetalakítási tervjavaslat, M=1:1000 SZT-22-G Geodéziai felmérés, 22-es tömb, M=1:1000 SZT-22-A Alaptérkép, a 22-es tömbhöz, M=1:1000 SZT-22-P Pincealaprajzok a 22-es tömbhöz Közműfejlesztési tervlapok KF-VÁ Viziközművek fejlesztési javaslata, átnézeti helyszínrajz, M=1:10.000 (önálló rajzi melléklet) KF-V Viziközművek fejlesztési javaslata, M=1:4000 (önálló rajzi melléklet) KF-EÁ Energiaközművek fejlesztési javaslata, átnézeti helyszínrajz, M=1:10.000 (önálló rajzi melléklet) KF-E Energiaközművek fejlesztési javaslata, M=1:4000 (önálló rajzi melléklet) Hitelesített, záradékolt földhivatali alaptérkép, M=1:2000, 1.-3. szelvény (önálló rajzi melléklet) ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY (önálló munkarész)

BEVEZETŐ, TERVEZÉSI ELŐZMÉNYEK, A TERVEZÉSI FELADAT Jelen tervdokumentáció - ZSÉMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE – 2005., valamint ZSÉMBÉK NAGYKÖZSÉG SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. megnevezéssel Zsámbék Nagyközség 106/2004.(III.30.) Ök. számú határozattal 2004. tavaszán jóváhagyott Településszerkezeti Tervének a 353/2005.(VI.28.) Ö.K. számú határozattal jóváhagyott módosítása, illetve a 19/1999.(X.18.) Ök. számú rendeletével jóváhagyott Építési Szabályzatának és Szabályozási Tervének a 14/2005.(07.04.) Ö.K. számú rendelettel jóváhagyott módosítása. 1. Tervezési előzmények Zsámbék Nagyközség területére 1989-ben készült Általános Rendezési Terv. 1996-ban új terv készítése kezdődött el, melynek programját az önkormányzat elfogadta, azonban az éppen akkor változóban lévő jogszabályi környezetben a tervi munkarészek elkészíttetését és jóváhagyatását már nem tartotta célszerűnek. Helyette, az ÁRT-programra alapozva megszületett a település 2005. júniusáig is hatályos Szabályozási Terve és Helyi Építési Szabályzata, melyet 1999-ben a 19/1999.X.18. számú rendelettel hagytak jóvá. Mivel 1999.óta, a jóváhagyás óta eltelt időszak agglomerációs jelenségei, gazdasági változásai Zsámbék számára is sürgető, új településfejlesztési kérdések megoldását vetették fel, szükségessé vált az aktuális helyzet és a látható tendenciák alapján a Településfejlesztési Koncepció megfogalmazása és a Településszerkezeti Terv elkészítése, mely feladatot az Urbanitás Kft kapta Zsámbék Nagyközség Önkormányzatától 2002-2003 folyamán. Az előkészítő és vizsgálati munkarészeket követően a tervezés első fázisa a Településfejlesztési Koncepció megfogalmazása volt. A Koncepciót az Önkormányzat képviselőtestülete 79/2002./04.09. számon elfogadta, majd az ennek alapján elkészült Településszerkezeti Tervet az 106/2004.(III.30.) számú határozattal 2004. tavaszán hagyta jóvá a Képviselő-testület. Ebben az időben kapott megbízást Zsámbék Nagyközség Önkormányzatától az Urbanitás Kft az elfogadott Településszerkezeti Terv alapján az akkor hatályos Szabályozási Terv módosítására. 2. A tervkészítés célja A módosítást a TSZT-hez való igazodáson kívül az az igény is szükségessé tette, hogy a Szabályzat szövege a jogalkotásnak megfelelően módosuljon. Ezt az igény az elsőkörös államigazgatási eljárás során a Középmagyarországi Területi Főépítészi Iroda állásfoglalása is megerősítette, a vélemény szerint a Szabályzatnak új, a jogalkotásnak megfelelő megfogalmazása szükséges. Így a Szabályozási Terv módosítása végülis új terv megalkotását jelenttette az akkor hatályos szabályozási terv hatályon kívül helyezése mellett. A jelen munkával párhuzamosan a Pomsár és Társai Építésziroda Kft tervezésében folyt a település un. 22-es és a 45-ös tömbjére a Szabályozási Tervek készítése. Ezen tervek tervi elhatározásait a jelen anyag (tervi rajzi munkarészek, Építési Szabályzat) tartalmazzák, azokkal szinkronban van, illetve a 22-es tömb egyes, különálló munkarészeit külön kiemelve tartalmazzák, államigazgatási egyeztetésük jelen tervvel együtt történt meg, mint ahogy végleges dokumentálásuk is úgy történik. 3. A tervezési feladat A tervezési feladat tehát Zsámbék Nagyközség 19/1999.(X.18.) számú rendeletével jóváhagyott Szabályozási Terve és Építési Szabályzata módosítása a hatályos, illetve módosítandó Településszerkezeti Terv szerint volt. A Szabályozási Terv a módosítása alapjául szolgáló, az Önkormányzat által megfogalmazott tervezési-módosítási programpontok néhány nem jelentős, a Településszerkezti Terv alapvető módosítását nem igénylő, csak kisebb területfelhasználási korrekciót jelentett a TSZT-be történő visszacsatolásnál.

1

Időközben azonban, a Településszerkezeti Terv jóváhagyása óta eltelt időben történt néhány változás, néhány esemény, mely indokolttá tette a terv szélesebbkörű aktualizálását, illetve módosítását. Időközben lezajlott az ARCHINOVUM, európai, településrendezési- és építészeti ötletpályázat, a Zsámbéki medence Térségfejlesztő Kht., a ZSAMÉRT, az OLÉH és a MÉK kiírásában, melynek célja a ZSAMERT (Zsámbéki medence Térségfejlesztési Társulás) 14 településének általános területfelhasználási és beépítési tervének kidolgozása, a Talentis néven létrehozandó tudásalapú régiófejlesztési program számára - 20 éves időtávlatot számításba véve - rendezési és építészeti ötleteket, megoldásokat is tartalmazó tervjavaslat kidolgozása. Ezen tervpályázat eredménye alapul szolgál a 14 település területét érintő Talentis tudásalapú régiófejlesztési program megvalósulása során létrejövő Campus, Innovációs Központ, Technológiai Park 3 pillérének, valamint számos környezetfejlesztési projekt tervei létrejöttének. A tervezési folyamatnak és hierarchiának megfelelően Etyek, Mány, Páty, Tök, Perbál és Zsámbék TSZT-je módosul, amelyek egységes koncepciót alkotva a teljes Zsámbéki medencére hosszútávú „kerettervet” biztosít a fenntartható fejlődés és projekt fejlesztések számára. A program Zsámbék területének külterületét érinti, az autópályához, a herceghalmi, mányi, töki területekhez kapcsolódóan. A Talentis-programnak a Településszerkezeti Terv módosításába történő integrálása, valamint a Szabályozási Tervbe való szükséges beemelése a jelen tervezési folyamatban lehetséges volt, az önkormányzattal történt előzetes egyeztetések, a program bizottsági megvitatást és elfogadását, illetve Képviselő-testületi elfogadását követően. A Talentis programnak a TSZT-ben történő szerepeltetése az eredetileg számításba vett TSZT módosítás mélyrehatóbb elkészítését követelte meg, illetve az alátámasztó munkarészek kiegészítését igényelték, amit a jelen munka tartalmaz is. A Talentis programnak a TSZT-ben történő szerepletetése építési jogot nem keletkeztet. A 20 éves távlatú program ütemezetten, a tényleges területfelhasználáshoz igazodóan, az önkormányzat szakmai felügyelete alatt álló és döntési joga mellett, későbbiekben, ütemezetten készítendő szabályozási tervek alapján lesz lehetséges. 4. A Talentis program területfelhasználásai, a TSZT módosítás új elemei (külterület) a. Gazdasági területek: az autópálya déli oldalán, a korábbiakban tervezetthez csatlakozóan, összesen 26,5 ha b. Vegyes központi területek: a Lohman-telep (33ha) és tőle északkeletre eső terület (177 ha), a tervezett térségfeltáró forgalmi út keleti oldalán, összesen 210 ha Az első ütemben felhasználható 33 ha-os Lohmann-telep tervezett hasznosítását a következők tették lehetővé: a Herceghalmi Kísérleti Gazdaság herceghalmi hígtrágyás sertéstelepét, valamint a hígtrágya kezelésére kialakított hígtrágya-kezelő telepet 2003-ban használaton kívül helyezték. A Zsámbéki medence kistérségi fejlesztési koncepcióját, fejlesztési projektjeinek, fejlesztési terveinek készítését koordináló Talentis Programiroda - a létesítmények új tulajdonosainak területhasznosítási szándékát képviselve - a telepek területének távlati hasznosításával kapcsolatban - Agrogate-projekt néven – a funkcióváltásnak, a területhasználat módosításának igényét fogalmazta meg. A község déli közigazgatási határán korábban működő hígtrágya-kezelő létesítményét felszámolták, a területet az új területhasználat számára kívánják előkészíteni. A hatályos Településszerkezeti Terv szerinti K-ht jelű különleges hígtrágya kezelő területhasználat helyett a módosított Településszerkezeti Terv Vk jelű központi vegyes területet határoz meg. A Vk jelű központi vegyes területet kereskedelmi-szolgáltató, oktatási, vendéglátó funkciójú létesítmények számára kívánják kínálni. A település új beépítésre szánt területe a védendő belterülettől, a lakóterületektől távol van, így a használatából, a kiszolgáló forgalomból eredő zavaró környezeti hatások is távoltarthatók. c. Különleges területek (golfpályák és rekreációs fejlesztések): az autópálya és a herceghalmi út között (35 ha)

2

valamint a tervezett térségfeltáró forgalmi út nyugati oldalán és a pátyi útra kapcsolódóan (483 ha) öszesen 518 ha. Zsámbék déli részén, a Herceghalmi út és a Pátyi út között nagy kiterjedésű különleges idegenforgalmi terület létesítési lehetőségét határozza meg a terv. A Talentis Programiroda a Zsámbéki medence kistérségi fejlesztési koncepciójának részeként ezen a területen jelentős zöldfelületű különleges területhasznosítású létesítmények – pl. golfpálya és kapcsolódó szolgáltató területek - igényét fogalmazta meg. 5. A tervezési feladat tételes felsorolása, A TSZT módosítás és SZT módosítás elemei

sorszám

1.

2.

3.

4.

5. 6.

a megoldás módja, magyarázata, illetve egyes esetekben a bizottsági határozat a FO-VILL Kft kérelmére a 33-as tömbben az átvezetés megtörtént az 453 hrsz-ú ingatlan szomszédságában a Gksz építési övezet kiterjesztése a lakóterületi építési övezet rovására a 32-es tömbben az orvosi rendelő az átvezetés megtörtént telkének településközpont vegyes (intézményi) területté történő övezeti besorolása (Magyar u. 22.) a Petőfi S. u. 23. számú telek az átvezetés megtörtént településközpont vegyes (intézményi) területté történő övezeti besorolása (református templom) a Kecske–park egy kisebb részén parkoló a településszerkezeti jelentőségű közpark kialakítása (a Településszerkezeti Terven településképi értékű zöldfelület, mely terület egy nem jelölendő elhatározás) részén kisebb kapacitású, nem önálló, a közparki funkciót nem veszélyeztető parkoló elhelyezése, kialakítása nagy körültekintést igénylő közterületrendezési feladat, ezért az átalakítása a Szabályzat szerint csak Közterületrendezési Terv alapján lehetséges, közterületi parkoló csak helyi parkolási rendelet alapján számítható be egy létesítmény parkolási mérlegébe, a közterületi parkolás legalizálásához, szabályozásához meg kell alkotni a helyi parkolási rendeletet a 44-es tömbben a jelenlegi sportterületi az átvezetés megtörtént a 44-es tömbre készült besorolás részleges átsorolása lakó SZT szerint építési övezetbe a 34-es tömbben a PEMÜ területének az átvezetés megtörtént a DINPI-vel (Duna-Ipoly övezeti átsorolása Vt településközpont Nemzeti Park Igazgatóság) történt egyeztetésnek vegyes építési övezetből Gksz építési megfelelően, az övezeti átsoroláshoz a DIMPI övezetbe hozzájárult általa elfogadott területlehatárolással, illetve szabályozási előírások megfogalmazásával • a Gksz építési övezeti besoroláshoz a Portaterv által jelen munkával párhuzamosan készített szabályozási terv alapján • a tömbbel szemben levő terület különleges építési övezeti besorolásához idegenforgalmi hasznosítással, a szennyvíztisztító védőtávolságának korlátozása mellett a megoldandó feladat

3

7.

8. 9.

szakhatósági hozzájárulás esetén a 42-es és 46-os tömbök Gksz építési övezetbe sorolása a Vt településközpont vegyes építési övezetből

az átvezetés megtörtént a DINPI-vel történt egyeztetés szerinti területlehatárolással, illetve szabályozási előírások megfogalmazásával, valamint azt követően az önkormányzati egyeztetéseknek megfelelően: • a 42-es tömbben levő, a Ziegler terület melletti, beépítetlen háromszög alakú telek (1720 hrsz) övezeti besorolása közpark, azaz Zkp övezetre módosul, a Török-kúttól a Malomig terjedő területi hatályú patak-rehabilitációs tervre tekintettel • a 42-es tömbben levő az 511 hrsz-ú telek nem beépíthető, külterülethez csatolandó, mezőgazdasági terület marad a védendő patakok rehabilitációjára tekintettel • a 46-os tömbben Gksz építési övezeti besorolás lehetséges a Herceghalmi út keleti oldalán a „természet-közeli állapotú terület” határáig, valamint az út északkeleti oldalán, a regionális gázvezetékig, a Herceghalmi út és a „természet-közeli terület” közötti terület területfelezőjéig. a 45-ös tömb Barackos utca belterületbe az átvezetés megtörtént vonása a Szent György lovasklub alatti 049/19-20 az átvezetés megtörtént hrsz-ú telkek belterületbe vonása a közlekedési törvény szerint az országos út lakóterületként külterületi szakasza melletti 50 méteres sáv nem vonható belterületbe az építési törvény szerint viszont, ha az út menti terület belterületté válik, akkor az utat is belterületi jellegűvé kell alakítani, vagyis közvilágítás és járda kell

4

10.

11. 12. 13.

14. 15.

16.

az 57-es és 79-es tömbökben a belterületi határon levő utcák másik oldalán levő telkek belterületbe vonása készítendő szabályozási terv nélkül, mely során nyeles telek kialakítható, ha nem akadályozza a tömb feltárását

a belterületbe vonás és építési engedélyezés csak legalább tömbönként készített részletes, a telektulajdonosok egyeztetett érdekeit a lehetséges mértékig figyelembevevő szabályozási terv alapján, illetve a terület adottságaira tekintettel egyéb feltételek érvényesülése esetén lehetséges (lásd Szabályzat, Mk-Lke övezet), nyeles telek ezen a területen nem alakítható ki, mert annak véletlenszerű elhelyezkedése a tömbök további telkeinek rendezését, lakóterületi kialakítását korlátozza, akadályozza, ezeken a területeken a belterületbe-vonás lehetőségét a terv tartalmazza, meghatározva a tervezett belterületi határ meghatározásával azokat a területrészeket, amelyeket a fenti körülmények és feltételek teljesülése esetén belterületbe lehet vonni a terv alátámasztó munkarésze - a lakossági fórumon elhangzottaknak megfelelően, a lakossági igényeket kielégítve - javaslatot tartalmaz a belterületbe vonható, tervezett lakóterületekre készítendő Szabályozási Tervek tömblehatárolására – irányadó jelleggel a legalább telektömbre készülő SZT alapján telektömbre szóló Telekalakítási Terv készítendő, a telektömb telekalakítása ugyanis csak olyan telekalakítási terv alapján engedélyezhető a 85/2000.(XI:8.) FVM rendelet alapján, mely tervet TT-s tervezési névjegyzékben szereplő tervező készít az Akácfa utcában a Rátkay-féle kérelem az átvezetés megtörtént támogatása, azaz kisebb telekméretek, 720m2 meghatározása a Medicontur telekmegosztási kérelme, az átvezetés megtörtént, településközpont vegyes mely szerint belterületbe vonandó központi területként vegyes területként a Főiskola számára a Kálvária alatti „gyurgyalagos” terület az átvezetés megtörtént, zöldterületi övezeti besorolása a Kálvária alatti volt homokbánya területét, ahol a homokfalban gyurgyalagfészkelő helyek alakultak ki, a természetvédelemről szóló törvény alapján, mint védett élőlény élőhelyét védeni kell, a tervezett zöldterület kialakítását a természetvédelem érdekeinek kell alárendelni. a mányi út felé vezető elkerülő út amennyiben a délnyugati elkerülő út országos út védőtávolságának felülvizsgálata lesz, a védőtávolsága 50-50 méter, ha helyi út, akkor védőtávolsága nincs az óvoda területének (volt tiszti klub) az átvezetés megtörtént településközpont vegyes terület építési övezeti besorolása 40%-os legnagyobb beépítettség biztosításával a Rácvárosi pincesor lakó építési övezetté az illetékes tűzoltóságtól az államigazgatási nyilvánítása különleges építési övezeti eljárást megelőzően megkért vélemény szerint az besorolás helyett átsorolást nem javasolja a kialakult helyzetre tekintettel, az átsoroláshoz szükséges feltételek teljesülése esetén (befalazások a megfelelő tűztávolság biztosíthatóságához, a tűzi-vízhálózat, megfelelő út kiépítése, stb.) adható ki a használati mód változáshoz az engedély bizottsági döntés alapján a Kpi - különleges pince építési övezeti besorolás marad

5

17.

18.

19.

20.

21. 22.

23.

24.

25. 26.

az 57 és 61-es tömbökre örökségvédelmi örökségvédelmi hatástanulmány az egész hatástanulmány készítése tervezési területre készül alátámasztó munkarészként a jogszabályi előírásoknak megfelelően és tartalommal oldalhatáros beépítés esetén a hátsó az egyedi kérés általánosságban nem oldalhatáron ablak építésének, ablak fogalmazható meg, így az nem illeszthető be a nyitásának megtiltása a helyi védelemre Szabályzatba javasolt területen az újonnan kialakított építési övezetek • a korábbi, egyes területekre készült és telkei méretének csökkentése (720m2) jóváhagyott Szabályozási Tervek építési övezetiben szereplő telekméretek megváltoztatásának nincs értelme, hiszen ezeket a telkeket már kiosztották (Csillaghegy, Határ út menti terület) • a 45-ös tömbre készülő terv az adottságok alapján szintén lehetőséget ad a szakmai szempontból kívánatos, 720 m2-nél nagyobb méretű telekosztásra • Zsámbék egyéb, kialakult területein a kisebb telekméretet tartalmazza a terv a kialakult állapotokhoz igazodóan (500, 700 m2 telekméretek) a területi főépítész szakmai véleménye A Településszerkezeti Terv az Országos alapján az Országos Településrendezési Területrendezési Terv (OTrT) területi és Tervhez való igazodás érdekében: szabályozási meghatározásaihoz igazodva • a mezőgazdasági térséget legalább határozza meg a település mezőgazdasági- és 85%-ban belterjes vagy külterjes települési térségét. Az OTrT a Mányi út melletti hasznosítású mezőgazdasági térség meglévő bányaterületet, a hulladéklerakó területét kategóriába kell sorolni, a fennmaradó és a lovassportot szolgáló különleges területeket, részen városias települési térség nem a funkcióváltás előtt álló két volt honvédségi területet (különleges oktatási, egészségügyi, sport, jelölhető ki • a belterjes mezőgazdasági térséget kulturális) nem jelöli beépítésre szánt területként, legalább 85%-ban, a külterjes ami így eltérést mutat az OTrT, Budapesti mezőgazdasági térséget pedig Agglomeráció Területrendezési Terve és Zsámbék legalább 75%-ban mezőgazdasági Településszerkezeti Terve között. A meglévő beépítésre szánt területek terület kategóriába kell sorolni szerepeltetése így visszacsatolandó módosítási igényként jelentkezik az OTrT, valamint BART számára. a Szőlőhegyi út fölötti terület belterületbe lásd a 10. pontra adott választ csatolása a 3080, 3081/3 stb. hrsz-ú telkek a lakossági fórumon elhangzottak szerint belterületbe csatolása korrigálva, azaz belterületbe tervezettként jelölve asz SZT-n, az érintett telkek korábbi belterületi státuszra tekintettel a Gagarin utcai 27/43 és 27/23 hrsz-ú a kívánt lakóterületi építési övezet megingatlanok építési telekké történő határozása megtörtént a 27/23 hrsz-ú telken, a kialakítása 27/43 hrsz-ú telek építési övezeti módosítási kérelme visszavonva a telepítési távolságról való rendelkezés (a legkisebb ültetési/telepítési távolság az meghatározva a Szabályzatban ingatlan határától) a.) belterületen és külterületen a „zártkerten” belül eső részén b.) külterületnek a zártkertnek kívül eső részén Nyárfás utcai körforduló az átvezetés megtörtént a 3550 és 3551 hrsz-ú ingatlan lásd a 10. pontra adott választ belterületbe vonása

6

27.

a Bicskei és a Csap utca által határolt az átvezetés az önkormányzati adat-szolgáltatás telkek úttal történő feltárása végfordulós szerint megtörtént zsákutca kialakításával a 693/1 és a 693/2 hrsz-ok érintése nélkül 28. a 0175/3 hrsz-ú ingatlanból kialakítandó az átvezetés megtörtént 400m2 nagyságú terület ipari övezetbe sorolása a Szabályozási Terv készítésekor a Településszerkezeti Tervhez képest változtatást jelentő tervi elhatározások (további, TSZT módosítást igénylő kérdések) Közlekedési kérdések 29. Zsámbék belterületét nyugat felől • a bizottsági határozat szerint a TSZT szerinti, a elkerülő út nyomvonalának változatai: Zsámbékot nyugat felől elkerülő út marad, A.) a hatályos TSZT-ben szereplő, Mány nyomvonala annyiban módosul, hogy a 10sz. irányába vezető nyugati elkerülő út főút és az M1 autópálya közötti új kistérségi, megtartása, vagy Zsámbékot keletről elkerülő úthoz - annak az B.) a Zsámbék belterületének nyugati egyenes továbbvezetéseként - a Herceghalmi szélén haladó, az elkerülő útszakaszt útnál csatlakozik, és helyettesítő helyi gyűjtőút tervi • alternatív lehetőségként a Zsámbék és Mány szerepeltetése, a TSZT módosítása között haladó észak-déli irányú tervezett nemzetközi útig egyenesen továbbvezethető, ahhoz csatlakoztatva is betöltheti az átmenő forgalmat elvezető szerepét 30. Zsámbék külterületét érintő, a 1101 sz. • a környező települések településrendezési és a 1103 sz. utakat összekötő út: tervei készítése során kialakult javaslat, amely szerint távlatban a 1101 sz. és a 1103 sz. utakat új forgalmi út fogja összekötni • az út az M1 északi pályájának és a 1101 sz. útnak a csomópontjából indul, és érinti Zsámbék közigazgatási területét is, annak délkeleti szélén • a tervezett útkapcsolat az érintett zsámbéki területek felértékelődése által Zsámbéknak közvetlenül is hasznos lenne, kapcsolható a Talentis programhoz, hálózati szempontból azért nagyon kedvező, mert elvezet olyan forgalmakat is, amik egyébként Zsámbékon keresztül haladnának 31. a községközpontból való kitelepítése bizottsági határozat szerint a buszfordulót a érdekében az autóbusz-végállomás Herceghalmi út környezetében levő gazdasági (forduló és parkoló) számára helykijelölés építési övezetben kell kialakítani, a Szabályzat (helyigény kb. 3000-4000m2 telekterület) építési övezeteiben erre lehetőséget kell biztosítani Egyéb kérdések 32. a „településközpont” vegyes terület és a a megkülönböztetésnek Zsámbék esetében nincs „központi” vegyes terület összeolvasztása jelentősége, a terv övezeti rendszerét településközpont vegyes területté egyszerűbbé, világosabbá teszi 33. a Romtemplom környezetében a a településközponti vegyes terület segíti a lakóterületi övezet településközponti romtemplom intézményi fejlődését, átalakulását, vegyes területbe sorolása de ugyanakkor nem akadályozza a lakóterületi használatot 34. a Zichy-téren - a Kastély alatti földhivatali megtörtént „sportterület” - különleges övezetből közpark – Zkp - övezetbe sorolása 35. a Magyar utca és az Etyeki utca közötti bizottsági határozat értelmében a patakpart távlati tömbben a patak (vízelvezető árok feltárása – akár gyalogos és kerékpáros, akár mentén) mentén eldöntendő kérdés: beépítés céljára út kialakítása biztosítására - a A.) gyalogos és kerékpáros sétány SZT-ben a patak élétől számítva 15-15m kialakítása, vagy mélységű hátsókert biztosítandó, B.) tömbfeltáró út szabályozása, lakótelkek ugyanezen okokból a 22-es tömbben a Terv utca kialakítására felőli telekvégeken 15 m-es hátsókert biztosítandó

7

36.

37.

38.

39. 40.

a 13-as tömbben a regionális közművezetékek által érintett területen a TSZT szerinti lakóterület helyett vegyes településközpont - Vt - építési övezet meghatározása, valamint a telek fennmaradó részén különleges idegenforgalmi terület - Ki – és az áttelepítendő adótorony számára különleges - Ka közműterület jelölendő ki A műemléki környezet kibővítése, a helyi értékvédelemmel kapcsolatos elhatározások: A.) a hatályos TSZT-ben, országos védettséget élvező „Műemléki környezet” a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal által kívánt és elfogadott kibővítése megtartása B.) a „Műemléki környezet” kibővített területe helyi védett területként szerepeltetése a tervben a csatlakozó, a TSZT-ben helyi védettségre javasolt területként. (A Kulturális Örökségvédelmi Hivatal ezzel előzetes állásfoglalása szerint nem ért egyet) meglevő épület bontása esetén a javasolt beépíthető minimális telekméret 400m2 (a Szabályzat 10.§ (1) bekezdés e.) pontja) Különösen a községközpontban sok kisméretű telek van, ezért célszerű ennek a szabálynak az alkalmazása a hatályos Határ út menti SZT-ben az oldalkert előírása 9m. Ettől kevesebb is elég lenne, pl. 7,5m. elővásárlási jog bejegyzését kéri az önkormányzat az alábbi hrsz-okra:

megtörtént

a bizottsági határozat értelmében maradnak a hatályos TSZT szerint meghatározások, lehatárolások

elfogadva

nagyrészt már beépült területről lévén szó, maradjon a 9m-es oldalkert méret • lakóterület fejlesztés érdekében a 45-ös tömbben a 592 hrsz-ra • intézményfejlesztés érdekében a 7-es tömbben a 30/4 hrsz-ra • sportterület-fejlesztés érdekében a 804 és 807 hrsz-ra • gazdasági-kereskedelmi terület fejlesztése érdekében a 46-os tömbben a 0101/1, 0101/2 hrsz-ra, a 0101/5, 101/6 és 101/7 hrsz SZT által érintett részére

Egyéb új tervi javaslatok 41. Zsámbék központi térrendszerének a javasolt területlehatárolás a romtemplom és kialakítására „Közterületrendezési Terv” környezetét is magában foglalja, de a tervkészítés készítési kötelezettség kijelölése két ütemre is osztható

8

42.

Talentis program Gazdasági területek: az autópályától délre eső terület • a kijelölt gazdasági terület kapcsolódik Zsámbék hatályos Településszerkezeti Tervében szereplő gazdasági területhez, a Zsámbék közigazgatási határával szomszédos Mány (Fejér megye) és részben Herceghalom gazdasági területeihez, amelyeket már az érintett település Képviselő-testülete megszavazott (Herceghalomban 2005. január. 31.-én hatályba lépett az új Szabályozási Terv). Herceghalom közvetlen szomszédságában – a jószomszédság jegyében, a herceghalmi egyet nem értésre tekintettel - mintegy 46 ha-nyi terület gazdasági felhasználásától visszalépett, majd még később, a terv lakossági fórumán bejelentettek szerint - további 27,5 ha területről törlődik a gazdasági területhasználat. Ezen területek mezőgazdasági hasznosításúak maradnak. • a terület megközelítése mindkét irányból (Mány és Herceghalom) az új Településszerkezeti és Szabályozási Tervek által már meghatározott módon történik • a terület feltárásához új autópálya csomópont és lehajtó kialakítása nem szükséges Központi vegyes területek: a térségfeltáró úttól délkeletre eső területek Herceghalom jóváhagyott Szabályozási Tervnek megfelelően az autópálya csomópontjába érkező, Zsámbék déli külterületein keresztülhaladó TelkiBudajenő közvetlen elérhetőségét segítő tervezett, térségfeltáró út, új csomópont (Zsámbéki /Herceghalmi/ út – autópálya csomópont) és szomszédságában az AGROGATE projekt fejlesztése indul el 2005 tavaszán. A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területen agrár-klaszter (oktatás, kutatás-fejlesztés, disztribúció, takarmánykeverés, raktározás) valósul meg, amely ingatlanok első ütemben közvetlen Zsámbék településhatárával szomszédosak. A Központi vegyes övezet lehetővé teszi a területen mind az agrár-klaszter oktatási és innovációs épületeinek elhelyezését, a hozzá kapcsolódó szállásjellegű épületek létrehozásának lehetőségét is beleértve, mind az olyan nem zavaró hatású gazdasági, kereskedelmi, szolgáltató projektek megvalósíthatóságát, amelyek jól kapcsolódnak a csatlakozó herceghalmi, valamint a töki gazdasági területekhez. Zsámbék területén, a TSZT-ben kijelölt vegyes központi területek: • a fenti projekt bővítésének lehetséges második, harmadik ütem megvalósulásának lehetséges iránya az úgynevezett Lohmann-telep, Zsámbék közigazgatási területére eső részén • a település történelmi belterületétől legmesszebb húzódó részén további, a Páty-Zsámbék főútig húzódó, központi vegyes övezet kijelölése egészen a Tök-Zsámbéki újmajorig, amely területekhez Tök község gazdasági területei csatlakoznak Különleges, sport rekreációs területek: A magas zöldfelületi arány, az alacsony mértékű beépítettség biztosítása, a turisztikai és idegenforgalmi bevételek reménye összhangban vannak a település hosszú távú fejlesztési koncepciójával, a képviselőtestület elvárásaival. Az itt kialakításra kerülő golfpályák és rekreációs fejlesztések megvalósításának feltétele a szabályozási terv és építési engedélyek megszerzésekor a környezeti hatástanulmány elkészítése, az abban megfogalmazott feltételek teljesülése. A TSZT módosításban kijelölt különleges területek: • a térségfeltáró út településhez közelebb eső, nyugati oldalán, valamint a páty-zsámbéki főút mellett • az autópálya csomópont környezetében, herceghalmi területekhez csatlakozóan

9

Egyéb kiemelendő tervi elhatározások A Szomori útról feltárható, volt honvédségi területek az Önkormányzat tulajdonába kerültek, így a terüfelhasználásukat a korábbi szándékoknak megfelelően a különleges területek körébe tartozó oktatási, egészségügyi, szociális, illetve sportolási, kulturális célú területekként lehet meghatározni. A Magyar utca és az Etyeki utca közötti tömbbelső, illetve a felette lévő területek, a Törökkút vizét levezető vizes árokra ökológiai rehabilitációs tanulmányterv és intézkedési javaslat készült 2004-ben. Az árok a 42-es tömb északi határán lép ki a külterületre, illetve itt éri el a Békás-patak felé haladó árkot. A korábbi elképzelések szerint alternatív javaslatként, az árok és a Ziegler Ostyaüzem közötti területre települt volna ki az autóbusz-végállomás. Az ökológiai értékek védelme érdekében azonban helyi döntés alapján - ezen a területen a vízfolyás és élőhelyeinek védelme érdekében ökoparkot kíván a település létesíteni. A régi Szomori út menti sportterület helyett szintén közparkot kíván a település a távlatban kialakítani, ami a korábbi tervhez képest változtatást jelent. A szakhatósági egyeztetést követően történt tervi változások összefoglalva: 1. 2. 3.

4. 5. 6. 7. 8. 9.

A rendelet kisebb pontosításai, kiegészítései a Terviratokban szereplő „Tervezői válaszok” szerint A Gksz terület csökkenése a herceghalmi határ mentén a Talentis-program területén, azaz 26,5 ha mezőgazdasági terület marad, vagyis az itt kijelölt gazdasági területe 46+27,5ha-ral kevesebb a terv szerint. Az ÁNTSZ észrevételei szerinti kiegészítések, korrekciók, a szennyvíztisztító telep tisztító műtárgya körül meghatározott 500m-es védőtávolság az eddigi 400m-es védőtávolság helyett, illetve a feltételhez kötött 300m-es távolság szerepeltetése, az érintett területeken a szabályozás kisebb korrekciója a gazdasági területek látványvédelmének érdekében, a beültetési kötelezettség kijelölésével, mint településrendezési eszköz igénybevételével. Az 500m-es védőtávolság – miután az a tisztító műtárgy körül határozandó meg – megegyezik a korábbi 400 m-es, a tisztítótelep határától mért távolsággal. A jelen tervben szereplő 500m-es távolság tehát nem korlátoz nagyobb területet, mint a korábbi hatályos tervekben meghatározott, a tisztítótelep határától mért 400 m-es védőtávolság. A hulladéklerakó körüli védőtávolság az ÁNTSZ nyilatkozata szerint 500m. A 22-es tömbben a Józsefvárosi pincekör ideiglenes műemléki jegyzése a kapott KÖH adatszolgáltatás alapján. A bányák területének korrekciója a kapott adatszolgáltatás alapján. A regionális vízvezetékek korrekciója a kapott adatszolgáltatás alapján, illetve a regionális vízvezeték közterületi szabályozása. A 34-es tömb kivétele a Szabályozási Terv hatálya alól, tekintettel arra, hogy annak szakhatósági egyeztetése nem zárult még le a jelen terv készítésének befejezésekor. A 2005. június 22-én megtartott lakossági fórumon elhangzottak figyelembevételével a korábbi önkormányzati határozat szerint, a Malom-dűlő korábban volt belterületi telkeit feltételhez nem kötött belterületbe vonhatónak jelzi a Szabályozási Terv. A Közép-Duna-völgyi Környezetvédelmi és Vízügyi Igazgatóság Vízgazdálkodási és Víziközmű Osztályától érkezett hatósági észrevétel alapján a terv kiegészül a Zsámbék B-6 vízmű-kút 50 éves elérési idejű felszíni védőterületének ábrázolásával. A jelenleg tartalékban tartott B-6 kút a távlati ivóvízellátásban hasznosítható, a karsztkút védőterületének meghatározása megtörtént. A hidrogeológiai „B” védőövezeten belül a felszín alatti vizek védelmét szolgáló 123/1997. Korm. rendelet előírásait érvényesíteni kell a területhasználat és az építés során. A Településszerkezeti Terv és a Szabályozási Terv tartalma a vízvédelmi rendelkezésekkel összhangban van.

10

JÓVÁHAGYOTT MUNKARÉSZEK

Zsámbék Nagyközség Önkormányzat 353/2005.(VI.28.) Ö.K. sz. határozata Zsámbék Nagyközség Településszerkezeti Terve módosításáról Zsámbék Nagyközség Képviselőtestülete az 1990. évi LCV. Tv., valamint az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. Tv (és annak módosításáról szóló 1999. évi CXV.tv.) 7. §.ának (3) bek. B) pontjára tekintettel, továbbá hivatkozással a 253/1997.(XII. 20.) Korm. Rendelettel közzétett OTÉK 2.§. (1) bekezdésében foglaltakra az alábbi döntést hozza: 1. Jóváhagyja Zsámbék Nagyközség közigazgatási területére vonatkozóan Településszerkezeti Terv módosítása mellékelt leírását, valamint a TSZT-B Területfelhasználási és Településszerkezeti Terv – Belterület, M=1:10.000, valamint a a TSZT-K Területfelhasználási és Településszerkezeti Terv – Külterület, M=1:30.000 rajzszámú és megnevezésű tervlapokat.

a

2. E határozat hatálybalépése után a közigazgatási területen belül készülő szabályozási terveket és műszaki terveket a Településszerkezeti Terv módosításával összhangban kell elkészíteni. Határidő: folyamatos Felelős: főépítész

1

Melléklet Zsámbék Nagyközség Önkormányzat 353/2005.(VI.28.) Ö.K. sz. határozatához ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE MÓDOSÍTÁSÁNAK LEÍRÁSA TÉRSÉGI SZEREPKÖR Zsámbék a Budapesti Agglomeráció részét képező település. Szándéka, hogy az agglomerációs előnyök és hátrányok között egyensúlyt teremtve, céljait jelentős kistérségi együttműködés keretei között valósíthassa meg. Ugyanakkor nem akar az önálló szerepkör elvesztését előidéző, agglomerációs kiszolgáló alvó-falu helyzetébe süllyedni, hanem elsősorban a már hatályos tervek által biztosított lélekszám-növekedési keretek között, a kistérséget is ellátó speciális szerepeket kíván felvállalni. Ezért a Településfejlesztési Koncepciójában megfogalmazott egyik fő célja a térségi települési kapcsolatok és együttműködés fejlesztése, a történelmi kisrégiós központi szerepkör megerősítése, a) az alábbi meglévő térségi szerepek fejlesztésével: • kulturális (műemléki, kulturális és fesztivál-turisztikai) központ, • oktatási központ és b) új szerepkörök felvállalásával: • térségi sportközpont, • egészségügyi és szociális központ; • kistérségi rendőrőrs, • kistérségi hulladékudvar, • a Talentis tudásalapú regiófejlesztési program egyik tagjaként intézményi, sport- és szabadidő-központi, valamint az autópályához kapcsolódó gazdasági szerep • távlatban az esetleges termálvíz hasznosítás üdülési, illetve hőenergia-felhasználás céljából TERÜLETFELHASZNÁLÁS Zsámbék közigazgatási területe építési szempontból beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területekre tagolódik. A beépítésre szánt területek jelentős része már beépített, de a terv további jelentős beépíthető területeket jelöl ki, elsősorban a település közigazgatási területének déli részén. A beépítésre szánt területek jellemzően, de nem kizárólag a meglévő és tervezett belterületek, melyek, a felhasználási igények szerint, ütemezetten vonhatók belterületbe. A közigazgatási terület déli részén kijelölt beépítésre szánt területek nem vonandók belterületbe. Meglévő A közigazgatási terület nagysága

3366 ha 8299 m2→ ~3.367 ha melyből belterület: 257 ha

külterület: zártkert:

2944ha 166ha*

Tervezett a meglévővel együtt ua., 3367 ha 394,5 ha (ebből~141,5 ha* növekmény, de 4 ha külterülethez csatolás, azaz növekmény 137,5 ha (a TSZT-hez képest 14,5ha növekmény) 2855,5 ha ~117 ha

141,5 ha*, ebből - a Herceghalmi út mentén (nagyrészt már beépült terület) 43 ha - a Határúttól délkeletre eső területen 42ha - a fennmaradó ~58 ha a volt zártkerti területek távlati lakóterületi átalakulásával belterületbe vonható terület

2

A JELLEMZŐEN BEÉPÍTÉSRE SZÁNT TERÜLETEK A település beépítésre szánt területei az alábbi területfelhasználási egységekre tagolódnak: 1.)

Lakóterületek • Kisvárosias (kialakult) lakóterület - Lk • Kertvárosias lakóterület – Lke

2.)

Vegyes területek • Településközpont vegyes terület - Vt • Központi vegyes terület - Vk

3.)

Gazdasági területek: • Kereskedelmi szolgáltató terület – Gksz

4.)

Különleges területek: • Egyéb (máshova nem sorolt) különleges területek • Romtemplom területe – Krtp • Kálvária - Kká • Oktatási terület – Ko • Piac terület – Kpi • Pinceterületek – Kp •

Jelentős zöldfelületű különleges területek • Temetők, kegyeleti parkok – Kte, Kke • Sportolási célú területek - Ksp

•

Idegenforgalmi területek (lovaspályák, „malom-tó” melletti idegenforgalmi területek) – Ki Közműterületek • Khsz - Szennyvíztisztító telep, • Kgá - Gázátadó, • Ka jelű adótorony, • Kvi – Vízműtelep

•

• •

Hulladéklerakó területe - Kh Bánya-, bányászattal érintett terület - Kb

A beépítésre szánt területek egyes területfelhasználási egységei terhelhetőségének felső határa, valamint annak jelenlegi jellemző értékei az alábbiak: Területfelhasználási egységek Legnagyobb Beépítettség (%) * szintterületJellemző Megengedhető sűrűség* legnagyobb Kisvárosias lakóterület Lk kialakult kialakult, illetve 45 Kertvárosias lakóterület 0,6-1,3 13-30 30 Településközpont vegyes terület Vt 0,8-1,5 30 60 Központi vegyes terület Vk 1,5, illetve SZT 10-20 SZT alapján alapján Kereskedelmi, szolgáltató terület Gksz 1,5**, illetve SZT 10-30 30**, illetve SZT alapján alapján Különleges területek kialakult, 2,0, 14-20 30, illetve SZT • Oktatási terület Ko illetve SZT alapján alapján 0,4. illetve SZT SZT alapján • Idegenforgalmi, kulturális, sport alapján terület Ki, Kk, Ksp, * az OTÉK szerinti értelmezésben ** az Má övezetekben, a későbbiekben kialakítható gazdasági területek esetén a készítendő SZT szerint

3

A beépítésre szánt területek felhasználása, a belterületek növelése csak ütemezetten, szigorú (műszaki, környezeti és gazdasági szempontú) feltételekhez kötött és a fejlesztésben érdekeltek költségviselése mellett valósíthatók meg. Az M1 út melletti gazdasági területek, a délkeleti, keleti tervezett gazdasági és különleges területek fejlesztésekor a területek más célú hasznosítását javasolt ütemekre bontva megvalósítani, annak során Zsámbék tájhasználatát, beépítési és építészeti hagyományait, jellegzetességeit, tájképi, településképi adottságait, látványvédelmi követelményeit alázattal figyelembevevő, illetve azokhoz alkalmazkodó beépítési-építészeti megoldásokat kell az új területhasználatoknál alkalmazni. Lakóterületek A korábbi terveknek megfelelő fejlesztési területek: a) az önkormányzat elhatározásának megfelelően tömbökön belüli új utcanyitásokkal a terv nem számol, kivéve a folyamatban levő 44-es tömb tömbfeltárását, a Szabályozási Terv alapján b) korábban készült és jóváhagyott szabályozási tervek szerint beépíthető – (részben megvalósítás alatt álló) lakóterületek: • Határ úti terület (18. sz. tömb-I.-ütem) kb. 65 db lakótelek • Csillagerdői terület (48. sz. tömb) kb. 100 db lakótelek • Határ úti terület (18. sz. tömb-II.ütem) kb. 40 db lakótelek • a volt zártkerti területek belterülethez csatlakozó tömbjei (57, 61, 75, 77, 79, 80, 81, 82 sz. tömbök): kb. 460 db lakótelek Összesen: kb. 665 db lakótelek A jelen tervmódosítás szerinti lakóterület-fejlesztés: • az SZT módosítással együtt készülő 44-es tömb Szabályozási Terve szerint: 140 db családiházas lakótelek (210 db) 50 db társasházas lakásszám Mindösszesen: kb. 855 db lakótelek Vegyes területek Településközponti vegyes területek - Vt: Ebbe a területfelhasználási kategóriába soroltak a település belterületének intézményterületei: • a történelmi településközpont tömbjei, illetve az azokkal szomszédos, intézményi tömbszélek • a Romtemplom környezetének tömbjei • azok a területek, ahol fontos az intézményi területfelhasználás hangsúlyozása: • a Petőfi S. utca melletti intézményi alközpont térsége • az Ady Endre út környezete, mint alközponti szerepű térség • a 24-es tömb alközponti funkciók elhelyezésére • a 61-es tömbben a megszűnő gazdasági terület helyén A település területén ebbe a kategóriába soroltak a fenti területeken belül a meglévő községközpont középfokú szerepkörrel rendelkező intézményi területei: • a Premontrei Szakközépiskola területei • a kistérségi mentőállomás és orvosi ügyelet • a BM-oktatási központ területe. Központi vegyes területek - Vk: Ebbe a területfelhasználási kategóriába soroltak a település délkeleti külterületén kijelölt Talentis tudásalapú régiófejlesztési program intézményterületei a tervezett térségfeltáró forgalmi út mentén Különleges területek Zsámbék közigazgatási területén az intézmények, illetve intézményi jellegű területek az alábbi különleges területfelhasználási egységbe soroltak:

4

•

Egyéb (máshova nem sorolt) különleges területek: • Romtemplom (Krtp) • Kálvária (Kká) • Oktatási terület – a volt Katolikus Tanítóképző Főiskola és a Josephinum területe (Ko) • Piacterület (Kpi) - Magyar u.- Ady E. utca sarokterületén, • Pinceterületek – (Kp) – az un. Józsefvárosi gödör, a Petőfi S. utca, a Régi Szomori út, a Szuszogó út, a Mélyvölgyi út és a Rácvárosi u. mentén

•

Jelentős zöldfelületű különleges területek • temetők, kegyeleti parkok (Kte, Kke) • sportolási célú területek (Ksp) • meglévő: a Petőfi S. utcai sportpálya • újonnan kialakítandó: a 45. tömb területén

•

Idegenforgalmi területek (Ki) • lovas-pályák, lovas-centrumok • a „Malom-tó” melletti idegenforgalmi területek, • a 3645 hrsz.-ú volt honvédségi terület, (a korábban sertéstelepként használt és jelenleg védőtávolság nélküli, gazdasági területként szabályozott telephely védőtávolságának csökkentése vagy megszűnése esetén) szociális, oktatási célra (pl. erdei iskola, környezeti nevelési és oktató központ) és szociális lakásépítés céljára távlati területként • íjász-pálya • a 34-es tömbbel szemben, a Pátyi úttól délre eső terület levő terület • a pedagógusföldek melletti területre tervezett új szabadidős-rekreációs terület • külterületen a Talentis-program szerint fejleszteni kívánt sport- és szabadidős területek

•

Közműterületek • Szennyvíztisztító telep (Khsz) • Gázátadó (Kgá) • Adótorony (Kad) • Vízműtelep (Kvi)

• •

Bánya-, bányászattal érintett terület (Kb) Hulladéklerakó területe (Kh)

Gazdasági területek - Gksz Ütemezés Megnevezés Területnagyság (ha) Meglévő területek, összesen 16,0ha: a 45. sz. tömb egy részén ~6 ha a Pátyi út mellett (PEMŰ) – 7,4 ha a 42. számú tömb egy része (Ziegler): .~1 ha Medicontur Kft. területe ~1,1 ha a Magyar utca - Ady E. utca sarkán ~ 0,5 ha lévő gazdasági terület A TSZT-ben kijelölt gazdasági területek, összesen 23,0ha: I. ütem a volt major területe (45.tömb) ~20 I. ütem a Pátyi út melletti terület ~3,0 A TSZT-módosításban kijelölt új gazdasági terület, összesen 15,5 ha II. ütem a Pátyi út melletti területek ~7,0 II. ütem a Herceghalmi út mellett ~8,5 Összesen, ~54,5ha belterületen I. ütem M1 autópálya melletti területek – 100 ha további ütemekre bontandók I.-II-ütem Talentis területek az autópálya mentén ~26,5 ha Összesen: 181 ha

5

Az ütemezést a településszerkezeti adottságok, a terület beépítési kötöttségei (védőtávolság, látványvédelem) és a mezőgazdasági területek minősége határozta meg. A JELLEMZŐEN BEÉPÍTÉSRE NEM SZÁNT TERÜLETEK Közlekedési területek Országos utak Zsámbék közigazgatási területét az M1 autópálya, a 1101sz., a 1102sz., a 1104sz., és a 1105sz. összekötő utak érintik. Az autópálya a közigazgatási terület déli szélét érinti, az összekötő utak áthaladnak a településen. Az országos utak tervezett fejlesztései A megyei terv szerint Zsámbék közigazgatási területét országos közútfejlesztési elképzelés is érinti. A 10sz. főút és az M1 autópálya között egy új, a településeket elkerülő útkapcsolat kiépítését tervezik. Ez a tervezett út Zsámbék külterületét is érinti. Az út országos mellékút lesz, de a legtöbb szakaszán főúti paraméterekkel épül ki. A nyomvonalra részletesebb tervek készültek. A TSZT-ben a tervelőzmények szerinti úttengely szerepel. A fejlesztést tartalmazza a közútkezelő 2030-ig szóló fejlesztési terve is. A Mány és Szomor felől érkező átmenő forgalom számára a fentiekben leírt új országos út nyomvonalát ki kell egészíteni, folytatni kell egy Zsámbékot délnyugatról elkerülő úttal. A délnyugati elkerülő út vagy a 1104sz. út nyugati szakaszához, vagy az esetleg kiépülő, Mány és Zsámbék között elhaladó gyorsforgalmi úthoz csatlakoztatható. Távlatban a 1101sz. és a 1103sz. utakat új forgalmi út fogja összekötni, ami részben meglévő utak nyomvonalán halad. Az új út a célul kitűzött országos mellékúti szerepnek megfelelő paraméterekkel épül ki. Az út az M1 északi pályájának és a 1101sz. útnak a csomópontjából indul és érinti Zsámbék közigazgatási területének a délkeleti szélét. Az országos mellékutak települési szakaszán a kialakult területen belül, a meglévő nyomvonalon, a keresztmetszeti kialakításban szükséges a fejlesztés. A településközponti szakaszokon, valamint a Petőfi Sándor utcai szakaszon zárt csapadékvíz elvezetést kell magvalósítani. A Petőfi Sándor utca mellé tervezett kerékpárút e nélkül nem építhető ki. Az országos úthálózat az alábbiaknak megfelelő tervezési kategóriák szerinti besorolást kapja: M1 autópálya: K.I.B. A 10sz. főút és az M1 között tervezett elkerülő út: K.III.B. 1101 sz. út: K.V.B., B.V. b-C 1102 sz. út: K.V.B., B.V. b-C 1104 sz. út: K.V.B., B.V. b-C 1105 sz. út: K.V.B., B.V. b-C a távlatban a 1101sz. és 1103sz. utakat összekötő tervezett út: K.VIII.B., de a vonalvezetésben a K.V.B. tervezési osztálynak megfelelő paramétereket kell betartani. Települési utak • •

helyi gyűjtőutak kiszolgáló, illetve lakóutak, kiskerti utak, erdő- és mezőgazdasági utak, dűlőutak

A települési utak tervezett fejlesztései Zsámbékon a Határ út-Malomárok utca és az autópályával párhuzamos, attól északra haladó tervezett út tölt be gyűjtőúti szerepet. A Határ út megfelelő működése érdekében az utat az Ady E. utca-Magyar utca csomóponthoz kell csatlakoztatni a csomópont négyágúsításával. A tervezett kialakításhoz magánterületet kell igénybe venni. A kiszolgáló úthálózat bővítése általában a területfejlesztésekhez kapcsolódik. A szabályozási tervkészítésre kijelölt területeken belüli úthálózatot majd a terület szabályozási tervében kell

6

meghatározni. A hálózati kapcsolatok szempontjából fontos útvonalakat és az előre meghatározható szerkezetű területek úthálózatát viszont a HÉSZ keretében kell szabályozni. A fejlesztések által nem érintett, kialakult úthálózat jellemzően megtartja szabályozási szélességét. A történetileg kialakult, jellegzetes szerkezetet őrző, illetve értékes beépítéssel szegélyezett és általában keskeny lakóúthálózat, mint helyi jellegzetesség, megőrzendő érték. A közlekedés számára a legkedvezőbb megoldás ezeknek az utcáknak az esetében a forgalomcsillapított vegyeshasználatú burkolatkialakítás alkalmazása. A lakóterületté alakuló zártkertek úthálózatát a lakóterületekkel azonos paraméterekkel kell kialakítani. A területfejlesztéssel nem érintett zártkerti részek utcahálózatát a zártkerti forgalom számára szükséges, minimális mértékben kell szélesíteni. Meg kell teremteni a minden telek megközelítését biztosító, összefüggő hálózatot. A későbbiekben esetleg szükségessé váló jelentősebb útszélesítés lehetősége az út menti beépítés szabályozásával biztosítható. Ugyanez érvényes a mező- és erdőgazdasági külterületi utakra. A mezőgazdasági utak melletti építmények elhelyezésének szabályozásával egyszerre biztosítható a mezőgazdasági járművek akadálymentes közlekedése és az, hogy az út esetleges szélesítéséhez szükséges terület ne épüljön el. Az útszélesítéshez, esetleges burkoláshoz szükséges terület tényleges igénybevétele egy-egy konkrét fejlesztés esetén történhet meg. A helyi úthálózat az alábbiaknak megfelelő tervezési kategóriák szerinti besorolást kapja: helyi gyűjtőutak: K.VIII.B., B.V. c-D kiszolgáló (lakó) utak: B.VI. d-D önálló kerékpárutak: K.IX., B.IX. önálló gyalogutak: K.X., B.X. helyi külterületi utak: K.VIII.C. Gyalogos felületek, kerékpárút A gyalogos közlekedés legfontosabb területe a központ környéke lehet. A közterület átalakításával hangsúlyozni kell a főtér jelleget. Itt kisebb egységekben közterületi parkolók is beilleszthetőek a térkialakításba. A történelmi településközpontban forgalomkorlátozást, forgalomcsillapítást kell bevezetni. Szükséges a központi terek és a hozzájuk kapcsolódó utcák parkok, Zichy tér, Zichy utca, Törökkút tér, Apáca kert, Akadémia utca, Szent István tér, Piac köz, katolikus templom előtere, valamint a Romtemplom és környezete fizikai és vizuális összekapcsolása. A közterületrendezés konkrét formáját és módjait több ütemre készített közterületrendezési tervben kell meghatározni. Az átalakítás előfeltétele, hogy legalább délen kiépüljön egy elkerülő útvonal, hogy a tömegközlekedés átszervezése elinduljon, valamint a jelenlegi piac, és a benzinkút áttelepítése megtörténjen a területről. A megvalósításhoz a saját erőn kívül pályázati alapokat is igénybe lehet venni. A történelmi településközpontban részen forgalomkorlátozást, forgalomcsillapítást kell bevezetni. Szükséges a központi terek és a hozzájuk kapcsolódó utcák, parkok, Zichy tér, Zichy utca, Törökkút tér, Apáca-kert, Akadémia utca, Szent István tér, Piac köz, katolikus templom előtere, valamint a Romtemplom és környezete fizikai és vizuális összekapcsolása. A közterület rendezés konkrét formáját és módjait több ütemre készített részletes közterületrendezési tervben kell meghatározni. Az átalakítás előfeltétele, hogy legalább délen kiépüljön egy elkerülő útvonal, hogy a tömegközlekedés átszervezése elinduljon, valamint a jelenlegi piac, és a benzinkút áttelepítése megtörténjen a területről. Parkolás, rakodás Jelentősebb telken kívüli parkolási igény a központban lévő helyi intézményeknél jelentkezik. A burkolatok kialakítása és a parkolási rend kijelölése a közterület rendezéséhez kapcsolódó feladatok. Az új létesítményekhez minden esetben telken belül kell biztosítani az OTÉK szerint szükséges parkolóhelyeket és a rakodási lehetőséget, ez alól csak a meglévő épületek funkcióváltásánál lehet felmentést adni. A közterületi parkolás legalizálásához és szabályozásához viszont meg kell alkotni az önkormányzati parkolási rendeletet. Tömegközlekedés

7

A tömegközlekedési ellátást továbbra is elsősorban a helyközi autóbuszjáratok biztosíthatják. A központban lévő megálló kialakítását a főtér átépítéséhez kapcsolódóan felül kell vizsgálni. A Petőfi utcai zárt csapadékvíz elvezetés megvalósítása a megállók öbölbe helyezésének és a megfelelő járdakapcsolatnak az érdekében is szükséges. A jelenlegi autóbuszállomást át kell helyezni a 45-ös, 46-os tömbökben kijelölt gazdasági területre. A tervezett kialakításhoz magánterületet kell igénybe venni. Helyi közlekedésfejlesztési feladatok A helyi utcahálózattal, gyűjtő, lakó, kiszolgáló utakkal kapcsolatos fejlesztések jellemzően a helyi területfejlesztésekkel összhangban szükségesek. A Határ út megfelelő működése érdekében az utat az Ady E. utca-Magyar utca csomóponthoz kell csatlakoztatni a csomópont négyágúsításával. A tervezett kialakításhoz magánterületet kell igénybe venni. A központ főtérré történő átépítése részletes, építészi, közlekedési, közmű és kertépítészeti munkarészeket tartalmazó közterületrendezési tervet igényel. A gyalogos közlekedés érdekében a járdaépítés és a vegyeshasználatú utak kiépítése a feladat. A nem az országos kerékpárúthálózat részét képező kerékpárutak kiépítése helyi feladat. A 1104sz. út átkelési szakasza menti kerékpárút kialakításának és a buszmegállók öbölbe helyezésének feltétele az utcában a zárt csapadékvíz-elvezetés megvalósítása. A közterületi parkolás legalizálásához és szabályozásához meg kell alkotni az önkormányzati parkolási rendeletet. Új autóbusz állomást kell kialakítani a 45-ös, 46-os tömbökben kijelölt gazdasági területen. A tervezett állomáshoz magánterületet kell igénybe venni. Zöldterületek, zöldfelületek A település zöldfelületi rendszerét részben a közterületi zöldterületek, részben egyéb zöldfelületek (intézmény és magánkertek, erdők, erdősávok és hálózati elemek alkotják (út- és vízfolyások menti fásítások). A meglévő belterületi zöldfelületek, elsősorban a közparkok rendezésre (zöldfelületi és funkcionális fejlesztés), revitalizálásra szorulnak. A település ökológiai hálózata, az ökofolyosóinak fenntartása, fejlesztése szempontjából nagyon fontos, hogy az utakat és a felszíni vízelvezetőket – patakok, árkok – kísérő zöldsávok, fasorok fenntartásáról, rehabilitációs rendezéséről a település gondoskodjon. Ezen zöld folyosók kötik rendszerbe a szigetszerű zöldfelületi elemeket. Zöldterületi létesítmények, közparkok, közkertek: • • • • • • • • • •

Szent István tér „Törökkút” tér Józsefvárosi pinceköz Kecske park Csillagerdő Majális rét A 45-ös tömbben kialakítható két új közkert Régi Szomori út melletti sportterületből létesíthető új közpark A 42-es tömbben az árok és a Ziegler létesítményei között kialakítható ökopark A Határ út Terv u.-Dózsa György u. közti szakszán kialakítható zöldterületek A heti piac területén kialakítható közpark

Egyéb, jelentős zöldfelületi elemek: • • • • •

A volt Katolikus Tanítóképző kertje A 45-ös tömbben tervezett sporttelep a Herceghalmi út mellett A Petőfi Sándor utcai iskolai sporttelep Temetők Kegyeleti parkok

A település legjelentősebb zöldfolyosói:

8

• • • • •

A Nyakashegyi fásodott vízmosások az Angyalárok és erdősült környezete, a Csillagerdő természeti területével Etyeki utca és Magyar utca árok menti zöldsávjai a Békás patakot, a Zsámbéki patakot, az Ökörmező-réti patakot, valamint a Nyakashegyi patakot kísérő rétek, fás ligetek, továbbá a mezővédő erdősávok

A jellemzően családi házas beépítésű lakóterületeket, illetve azok lakosságát kevés közösségi célú, kiépített rekreációs-, játszó- és pihenőkert szolgálja. A zöldterületi hiányok részben pótolhatók a belterület közelében, illetve kissé távolabb lévő közösségi célú és használatú egyéb rekreációs zöldfelületekkel – Csillagerdő-Majális rét, Malom tó és környezete, Nyakashegy mint vonzó kirándulóhely. A legalább 5700 fő távlati lakónépesség közcélú, zöldterületi szükséglete legalább 6,0 ha összterületű közpark, közkert. Erdőterületek Zsámbék területén kevés erdő található. A meglévő erdőterületek és erdősávok alapvetően védelmi célt szolgálnak. Az erdőterületek távlati bővítése is elsősorban védelmi célok miatt szükséges (pl. a hulladéklerakó környezetében, a patakmedrek és közutak mentén, a gyenge minőségű mezőgazdasági területeken, az erózióveszélyes területeken, a gazdasági területek és védendő lakóterületek elhatárolására, stb.). A gyenge termőhelyi adottságú mezőgazdasági területek erdősítése az EU által is támogatott művelési ág-változtatás. A támogatással létesíthető erdősítés a termőföld védelme és a természetvédelem érdekeinek figyelembe vételével valósítható meg. Jóléti célú erdőtelepítés javasolt a Csillagerdei Majális rét és a Malom tó környezetében. A település lakosainak kiránduló erdő szükségletét a Budai Tájvédelmi Körzet erdőterületei tudják kielégíteni. A közeli Telki, Páty, Budakeszi erdőterületei kiváló kiránduló célpontul szolgálhatnak. A település lakosainak kiránduló erdei szükségleteit a Budai Tájvédelmi Körzet erdőterületei tudják kielégíteni. A közeli Telki, Páty, Budakeszi erdei kiváló kiránduló célpontul szolgálhatnak. Mezőgazdasági területek A korábban nagyüzemi jellegű művelésre alkalmas mezőgazdasági területek rendeltetésszerű használata a földprivatizáció ellenére továbbra is megmarad. A település fejlesztési elképzeléseinek jelentős része azonban „zöldmezős beruházásként, a mezőgazdasági területek termelés alóli” kivonásával valósul meg. A beépített területek terjeszkedésével tehát a mezőgazdasági területek csökkenésére kell számítani. Beépítésre elsősorban a gyengébb termőhelyi adottságú ökológiai hálón kívüli területek vehetők igénybe. A tervezett beépítés érdekében szükséges termelés alóli kivonás, így a fejlesztések ütemezését többek között a termőföld értéke is befolyásolja. Jobb minőségű földterület igénybevétele csak abban az esetben indokolt, ha az új beépítés helyhez kötött, illetve a gyengébb minőségű termőterületek beépítéssel járó más célú igénybe vétele már megtörtént. A Településszerkezeti Terv tartalma szerint a mezőgazdasági majorok a tulajdonosváltás és az új hasznosítási szándékok miatt funkcióváltással átalakulnak. A Herceghalmi út melletti major (45. tömb) a területre készített szabályozási tervben már kidolgozott elképzelések szerint részben kertvárosi lakóterületté, részben a környezetet nem zavaró kereskedelmi-gazdasági területté alakul át. A kőbánya melletti major területe a hulladéklerakó és a védőtávolságának fennmaradásáig mezőgazdasági célokat is (állattartás) szolgáló gazdasági területként hasznosítható (jelenleg elhagyott, használaton kívüli terület), a védőtávolság megszűnése után különleges idegenforgalmi célú területté (pl. kedvtelési és sport célú állattartás-lovassport, vendéglátás, szállásférőhely) alakulhat át. A zártkertek déli-délnyugati kitettségű területei kiválón alkalmasak szőlő-gyümölcs termesztésre. A kertek használata azonban – főleg a belterülethez közeli sávokban – fokozatosan átalakul, az olcsó, részlegesen közművesített telkek építési telekké alakítására nagy a lakossági igény. A zártkertek átalakulása, a telkek építési telekként történő fölaprózódása azonban rendkívül sok és nehezen megoldható problémát vet fel. A közműellátási- és közlekedési problémák, valamint a történeti

9

jelentőségű műemlékek hátteréül szolgáló tradicionális tájhasználat megváltozása rendkívül zavaró táji karakterváltozást, településképi módosulásokat és súlyos környezeti konfliktusokat okozhatnak. A zártkertek lakóterületté válását csak szabályozási terv birtokában lehet kellő felkészültséggel irányítani, engedélyezni. A jelenleg hatályos szabályozási előírások a külterület zártkerteken kívüli részét védik az agglomerációs településekben burjánzó, családi gazdaságot kiszolgáló tanyák építési igényének fedőneve alatt megvalósuló, külterületi lakásépítéstől, a termőföldterületek egyre nagyobb mértékű művelés alóli kivonásától, a település identitását is jelentő tájhasználat, tájkarakter megváltozásától. A hatályos helyi építésszabályozásban megtestesülő közakarat – miszerint a mezőgazdasági területeken a tanyaépítés nem támogatott, hiszen a belterület közelsége a „kint lakást” nem teszi szükségessé - a településrendezési terv számára is meghatározott koncepcionális cél, aminek megváltoztatása, illetve jelentős mértékű föllazítása a települési értékvédelem, a tájvédelem érdekei miatt nem kívánatos. Vízgazdálkodási területek A település vízgazdálkodási területei: • a felszíni vízfolyások - Békás patak, Zsámbéki patak, Ökörmező-réti patak és Nyakashegyi patak, valamint a patakokat kísérő mélyfekvésű ártéri rét területek, parti sávok • a közcélú nyílt csatornák és parti sávjaik • tavak – Anyácsa tó, Malom tó A vízgazdálkodási területen építeni csak jogszabályi előírások szerint megadott vízjogi engedély alapján lehet. A településszerkezeti terv a vízgazdálkodási területeket érintő építést a Malom tó környezetében tartalmaz. A Malom tó rehabilitációs rendezése a természetvédelmi érdekek érvényesülését biztosító vízrendezést és a tókörnyék terv szerinti idegenforgalmi hasznosítását jelenti. KÖZMŰELLÁTÁS A település fejlődését és a környezet védelmét szolgálva, a komfortos élet-és munkakörülmény biztosítása érdekében a közműveket érintően: • A település beépített és beépítésre szánt területén a teljes közműellátás biztosítása szükséges, a beépítésre nem szánt területen emberi tartózkodásra szolgáló építményt is csak akkor lehet építeni, ha az egészséges (ÁNTSZ által elfogadott) vízellátás, a villamosenergia ellátás, a (VIZIG, KÖFE által elfogadott) szennyvízgyűjtés, elhelyezés megoldható. •

A település hosszútávú arculatformálása és a kedvezőbb területgazdálkodás érdekében a csapadékvíz elvezetésére: • zárt csapadékvíz elvezető rendszert kell építeni a burkolt utakkal feltárt beépített, illetve beépítésre javasolt területen. A beépített, illetve a beépítésre szánt területen a meglevő nyílt árkos felszíni vízelvezetés az útburkolat kiépítéséig, illetve a már burkolt utak soron következő rekonstrukciójáig fennmaradhat. A szilárd burkolat építésével egyidejűleg kell a zárt csapadékvíz csatornát kiépíteni. • nyílt árkos csapadékvíz elvezetési rendszer tartható fenn, illetve létesíthető beépítésre nem szánt területen, illetve beépítésre szánt területen hosszabb távon is a szilárd burkolat nélküli utcák esetén, • a településkép védelem és az értékes vizes élőhelyek védelme szempontjából is számon tartható lemélyült, gyepes árkok megtartása, gondozása azonban fontos célkitűzés a települési értékvédelemben

•

Településesztétikai és területgazdálkodási szempontból a burkolt utakkal rendelkező területeken, illetve utak szilárd burkolatának kiépítésekor beépített és beépítésre szánt területen új (120 kV-ig a nagy-, közép-, kisfeszültségű, valamint közvilágítási) villamosenergia ellátási hálózatot építeni, meglevő hálózat rekonstrukcióját engedélyezni csak földkábeles elhelyezéssel szabad. (Vonatkozik ez a 120 kV-os új vezeték elhelyezésére is!)

•

Településesztétikai és területgazdálkodási szempontból beépített és beépítésre szánt területen, a burkolt utakkal rendelkező területen, illetve utak szilárd burkolatának kiépítésekor új vezetékes távközlési hálózatot létesíteni illetve meglevő rekonstrukcióját engedélyezni csak föld alatti

10

(földkábel, alépítmény) elhelyezéssel szabad. A földfeletti vezetése a lazább családiházas beépítésű körzetekben rövid távon fennmarad, ezért területgazdálkodási okokból, valamint az utca fásítási és utca-bútorozási lehetõségének a biztosítására a 0,4 kV-os, a közvilágítási és a távközlési szabadvezetéket közös oszlopsoron kell vezetni. AZ ÉPÍTETT KÖRNYEZET ÉS A TERMÉSZETI ÉRTÉKEK VÉDELME A jóváhagyott Településfejlesztési Koncepció az alábbiakban összegezte az épített és természeti értékek védelmére vonatkozó főbb elveket: A meglévő településszerkezeti, építészeti, helytörténeti és természeti értékek megőrzése, védelme és fejlesztése érdekében szükséges feladatok: • • • • • •

• •

a műemlékvédelmi területek lehatárolása a megváltozott jogszabály szerint; a helyi védelem alatt álló településszerkezeti, építészeti, mérnök-létesítményi és természeti értékek listájának kiegészítése, helyi védelmi rendelet megalkotása, a védelemhez kapcsolódó korlátozások és a támogatás rendszerének meghatározása; a népi építészeti értékek felmérése, értékvédő karbantartásának/felújításának támogatása; területhasznosítási-városrendezési-építészeti pályázati lehetőség vizsgálata a Romtemplom tömbje és környezete területére; a közlekedés átszervezése a történeti településmag és a hozzá tartozó közterületi zónák, közösségi létesítmények méltó kialakítása érdekében; egységes (ütemezhető) közterületi terv készíttetése, a település közterületi arculatának megfogalmazása; építészeti pályázatok kiírása a fontosabb közterekre: a Zichy-tér - Török-kút tér -– Szent István tér – Akadémia utca – Piac köz – Apor V. Főiskola Mányi út felöli bejárati parki térsorra; a természet-közeli állapotú területek védelmének biztosítása; a látványvédelem, mint közérdekű értékvédelem következetes érvényesítése a településrendezési tervek szintjétől a konkrét építési tevékenységig, a készítendő értékvédelmi hatástanulmányokban foglaltak érvényre juttatása.

A település karakteréhez illeszkedő fejlesztési szándékok: • •

Az új beépítéseknél kerülni kell a település arculatától idegen beépítési és építészeti formákat, anyaghasználatot A szabályozási tervben biztosítani kell, hogy az ne tegye lehetővé az olyan egyéb táj-, illetve területhasználati és övezeti besorolásokat, előírásokat, amelyek az értéket képviselő, hagyományos tájhasználat, beépítési karakter, beépítési mód kedvezőtlen változtatására nyitnak lehetőséget.

Az építészeti örökség védelme Az országos védelem elemei Az országos védelem alatt álló műemléki védett környezet (MK*) területén, valamint a védelem alatt álló épületek, építmények, és ezek műemléki környezetén (MK) belül a hatályos műemlékvédelmi törvény szerint kell a megfelelő védelmet biztosítani. Mindaddig, amíg a műemléki környezetek jogszabályban pontosítva rögzített területi lehatárolása nem történik meg, a Településszerkezeti Tervben jelölt műemléki környezet területét kell figyelembe venni. A műemléki környezetek lehatárolása szabályozási terv alapján pontosítható, növelhető, de nem csökkenthető. A jogszabályi rögzítést követően a pontosított lehatárolást a településrendezési tervekben is át kell vezetni. Helyi értékvédelem, valamint egyedi védelem A helyi védelemre javasolt területek, épületek, létesítmények védelmét biztosítani kell, a védelemre javasolt értékeket az épületekre, jellemző településszerkezeti elemekre, védendő utcaszakaszokra,

11

utcaképre, mérnöki létesítményekre, feszületekre, temetőkre, fasorokra, stb. a Szabályzat 3. számú melléklete tartalmazza. Az építészeti örökség helyi védelmét – a hatályos jogszabály szerint – önkormányzati rendeletben kell biztosítani. Látványvédelem Gondoskodni kell a település meghatározó látványképének védelméről. Meg kell őrizni a: • a Nyakas-hegy és a Romtemplom látványát a Pátyi út – Magyar utca - Ady Endre utca, Herceghalmi út – Etyeki utca felöl, „nagytávlatból”, • a Romtemplom látványát valamennyi, meglévő jellemző rálátási pontból: • a Pátyi útról, a Herceghalmi útról, • az Etyeki utcáról, Magyar utcáról, • a Törökkút-térről, • a Jóvilág utca - Szőlőhegyi útról, • a Táncsics M. és Corvin János utcák felöl, • a Pálos utca felől, • valamint a Kálvária-domb felől. • az Etyeki út és a Magyar utcát határoló tömbök, valamint az Pátyi út és Herceghalmi út közti és menti tömbök látványát a Romtemplom felöl; • a barokk templomra történő rálátást, a fontosabb feltárulási pontok irányából. Szigorítani kell a Nyakas-hegy és a Herceghalmi út – Pátyi út közti tömbök beépítésre szánt területegységeinek építmény- és homlokzatmagasságát. A látványvédelem szempontjából érzékeny területeken tervezett új épületekkel/építményekkel szemben elvárás legyen, hogy ne „összefogott”, nagy kubusú, hanem tagolt tömegformájú épületek, épület-együttesekként létesüljenek. Látványvédelem szempontjából fokozottan védettek a Településszerkezeti Terv értkvédelmi rajzi mellékletén feltüntetett rálátási pontok, feltárulási irányok, melyeket a készítendő szabályozási terv(ek) Örökségvédelmi hatástanulmányának keretében kiemelten kell vizsgálni. Az Örökségvédelmi hatástanulmánynak tartalmaznia kell az érintett védendő értékek és a tervezett új létesítmény, épület, építmény településszerkezeti, esetleges működésbeli és vizuális viszonyát, melyeket nemcsak szöveges, hanem térképi-grafikai eszközökkel is szükséges ábrázolni. A régészeti lelőhelyek védelme A kulturális örökség részét képező régészeti emlékek védelmét a hatályos jogszabályok szerint kell biztosítani. A nyilvántartott régészeti lelőhelyek védelmét mind a településrendezési tervekben, mind az építési hatósági munka során érvényesíteni kell. A természeti értékek védelme A településrendezési terv eszközeivel segíteni kell a tervezett Nemzeti Ökológiai Hálózat részét képező, illetve az EU-irányelvek alapján kiválasztott „NATURA 2000” területek rendszerében kataszterizálásra kerülő természet közeli állapotú területek megőrzését, az élőhely-rekonstrukcióknak, az egészséges és fejlődésre képes jövő alapját adó biodiverzitás feltételeinek a megteremtését. A nagyüzemi mezőgazdasági területeket tagoló, az ökológiai hálózat értékes elemeinek minősíthető mezővédő erdősávok rendszerét bővíteni kell, a meglévők rekonstrukciójáról gondoskodni kell. Mindezek a patakmedreket kísérő „zöldfolyosókkal” együtt gazdagítják az állatok és növények sokféleségének élőhelyet biztosító „zöld hálózatot.” A Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatóságának felmérése szerint a Nemzeti Ökológiai Hálózat részeként tervezett természet közeli állapotú területek • a Zsámbéki patak és a Békás patak medrét kísérő ökofolyosó, • a Herceghalmi és a Pátyi út közötti terület északi, mélyen fekvő részei mint vizes élőhelyek a DINPI adatszolgáltatása szerint

12

• • •

a vízfolyásokat, felszíni vízelvezető árkokat, vízmosásokat kísérő vizes élőhelyek láncolata, a Malom tó környezete, továbbá a Csillagerdő megmaradt védendő élőhelyei.

A Malom tó fűzligetes környezetét a hatályos szabályozási terv szerint deklarált értékvédő és egyben értékteremtő, az un. „szelíd turizmust” szolgáló vízrendezéssel és élőhelyrekonstrukcióval járó idegenforgalmi fejlesztéssel, un. „ökológiai parkként” szabad rendezni. A tervezett tavak szükségességét, a tavak létesítésének a környezetre, a meglévő természeti értékekre (pl. patak menti fűzes legelők) gyakorolt hatását komplex ökológiai szemlélettel újra kell értékelni. A Nyakashegy a 4/1995. (II.27.) önkorm. rendelettel meghatározott területtel már helyi védelem alá vont természeti terület. A helyi védelem alatt álló Nyakas hegy országos védetté nyílvánítását szorgalmazni kell a természetvédelmi hatóság illetékes helyein. A település helyi jelentőségű védett természeti értékeinek körét a településszerkezeti terven jelölt alábbi területekkel javasolt bővíteni: • Kálvária domb oldalában található felhagyott homokbánya, ahol a telepesen fészkelő gyurgyalag szűken vett élőhelye „ex lege” védett • A Malom tó fűzligetes környezetét a Békás patak és a Zsámbék patak medrének, partot kísérő természeti területeinek jelölt szakasza • A Csillagerdő hagyásfás legelőterülete – Majális park – az Angyalárok értékes zöldfelületével • Apácakert - közhasználatra igénybe vehető történeti kertként KÖRNYEZETVÉDELEM Levegőtisztaság-védelem A település területén - a hatóságokhoz benyújtott éves bevallások alapján - jelenleg nincs határérték feletti emissziójú légszennyező forrás. A beépített terület környezeti levegőjének jellemzően jó minőségét, illetve jó kondícióját meg kell őrizni. A jelenleg tapasztalható kedvezőtlen környezeti hatást okozó szennyezéseket, szaghatást (pl. hulladéklerakó, mányi állattartó telep, PEMŰ-Wavin) a szennyezőforrásokat érintő környezetvédelmi célú intézkedésekkel távlatban meg kell szűntetni. A levegőtisztaság szempontjából zavaró létesítmények környezetében és a vízfolyások, utak mentén megvalósított fásítások, valamint a gyenge termőhelyi adottságú területek erdősítése térségi szinten javítja a környezeti levegő minőségét. A település belterületén áthaladó országos összekötő utak átmenő forgalmának – kiemelten a teherforgalom – a megengedett környezeti normákon túli zavaró környezeti hatása – légszennyezés, zajterhelés, balesetveszély – miatt több szomszédos település érdekével egyezően egyre sürgetőbb környezetvédelmi és közlekedéshálózat-fejlesztési feladat a települések belterületét elkerülő új közúti nyomvonal kiépítése. A tervezett, nagyforgalmú elkerülő utak mellett, a közúti forgalomból eredő zavaró környezeti hatások lokalizálásra, csökkentésére az úthálózat-fejlesztési beruházás keretén belül kell a védőfásítást megoldani. A felszíni- és felszín alatti vizek védelme, talajvédelem A változatos domborzati adottságú, lejtős területek (Nyakas-hegyi zártkertek, Kálvária dombCsillagerdő, romtemplom környéki területek) lakóterületi beépítése, illetve minden egyéb épület építése jelentősen megnöveli a felszínen összefolyó és elvezetendő csapadékvíz mennyiségét, csökkenti a beszivárogtatásra és a lefolyás lassítására alkalmas növényzettel fedett, burkolatlan talajfelszínt. A felszíni vízelvető rendszer teljes körű, biztonságos és a környezetbe esztétikusan illeszkedő kiépítését és fenntartását meg kell oldani. A köves altalajú, szűk keresztmetszetű, esetenként lemélyült, vízmosás jellegű utak vonalán a Nyakas-hegyi területeken a felszíni vízelvezető rendszer kiépítése részletes felmérésen alapuló szabályozást, műszaki tervezést igényel. A településképi és zöldfelületi értéket képviselő lemélyült, gyepes-fás-cserjés vízmosások, vízelvezető árkok védelméről gondoskodni kell. A rendezett felszíni vízelvezetéssel védekezni lehet az összefolyó csapadékvíz kártétele ellen (erózió, elöntés). A szennyvíz-csatornahálózatnak és a rákötéseknek a kiépítésével gondoskodni lehet a talaj, a felszíni- és a felszín alatti vizek minőségének védelméről. Új beépítésre szánt területeket kialakítani, illetve igénybe venni csak teljes közműkiépítéssel, illetve a gerincvezetékek kiépítéséig szennyvíztározó közműpótló alkalmazásával lehet, kivéve a lejtős terepű, a nagyobb gépjárművek

13

közlekedése számára még kialakítatlan szélességű közterületi kapcsolatokkal, keskeny utakkal feltárt, lakóterületté minősített zártkertek területét. (A köves altalajú terület a szennyvízgyűjtők kiépítését, a keskeny utak a szippantó kocsival történő megközelíthetőséget teszi kérdésessé.) A területen található források a természetvédelemről szóló törvény előírásai szerint „ex lege” védettek. A források és környezetük kímélő területhasználatáról, a településközpontban lévő Törökkút forrásának távlati hasznosításáról, környezetének rendezéséről továbbtervezéssel és a tervek megvalósításával gondoskodni kell. A nagyléptékű gazdasági-, különleges- és központi vegyes területek kiépítésénél jelentős mennyiségű humuszos termőföld letermelésére kerül sor, aminek újrahasznosításáról szakszerűen kell gondoskodni. A „zöldmezős” beruházásként megvalósuló új beépítésre szánt területek megvalósítását, a termőföld igénybe vételét időben és térben is ütemezni szükséges. A jobb minőségű termőterületek igénybe vételére jellemzően csak a gyengébb minőségűek felhasználása után kerülne sor. Hulladékgazdálkodás A település területén működő térségi hulladéklerakó területének e célú hasznosítására még távlatban is szükség van. A zsámbéki kommunális hulladéklerakó bezárására és végső rekultiválására csak akkor kerülhet sor, amennyiben a megyei hulladékgazdálkodási tervben szereplő, valamely közeli településben újabb térségi lerakó létesül, illetve áll a település számára a távlatban rendelkezésre. A hulladéklerakó területe a területhasználat jellege és a település viszonylagos közelsége miatt alkalmas lehet lakossági hulladékudvar létesítésére. A lakossági hulladékudvar üzemeltetése a környezetkímélő korszerű hulladékgazdálkodás egyik eszköze. Igény esetén a zöldhulladék üzemszerű komposztálására a védendő lakóterületektől és egyéb védendő területhasználatoktól (pl. szállásférőhely, egyéb turisztikai-idegenforgalmi létesítmény és terület) a környezetvédelmi- és közegészségügyi hatóságok meghatározásától függően, de legalább 300m-es távolságon túl létesíthető, illetve jelölhető ki telephely. Zaj- és rezgésvédelem Üzemi eredetű zajterhelés az egyes gazdasági területeken és környezetükben (pl. nyílttéri anyagmozgatás, áruszállítás), továbbá a bányaüzem közelében érzékelhető. A zajos üzemek és a védendő lakóterületek elhatárolását a településrendezés eszközeivel is segíteni kell (pl. PEMÜ, Wavin, QUALICHEM). Közvetlen szomszédsági viszony esetén a zajvédelmet a telephely határán belül kell megoldani (pl. ALEX Kft). A zsámbéki és a mányi bányaüzem környezetében a robbantásos fejtési technológia miatt zaj- és rezgésvédelmi területet kell fönntartani. A bánya bezárása esetén ettől természetesen el kell tekinteni. Védőtávolságok, védőterületek, korlátozások A környezeti konfliktust okozó, vagy annak annak potenciális veszélyét jelentő létesítmények hatásterületén, a hatóságilag megállapított védőtávolságokon belül − Szennyvíztisztító – 500 m, illetve feltételhez kötött 300 m-es közegészségügyi védőtávolság − Hulladéklerakó –500m-es közegészségügyi védőtávolság − Bánya – 300 m-es robbantásveszéllyel terhelt balesetvédelmi távolság − Állattartó- és hígtrágya kezelő telepek körül nagylétszámú állattartás esetén – 500-1000 m közötti közegészségügyi védőtávolság − A felszíni vízfolyások természet közeli állapotú külterületi szakasza mentén a partéltől mért 5050 m széles sáv, tavak partjától 100 m széles sáv természetvédelmi érdekből csak a területeken kötelezően előírt környezeti normaértékek igazolható betarthatósága mellett szabad védendő területhasználatú területet fejleszteni ( pl. PEMÜ, kommunális hulladéklerakó környezete). A meglévő környezeti konfliktusok feloldását segítő településrendezési intézkedések körét a fejlesztés előtt meg kell határozni. A lakókörnyezet minőségét befolyásoló környezeti hatások közül a közúti közlekedésből eredő légszennyező és zajhatások a legzavaróbbak közé tartoznak. A lakóterületi életminőség javításában meghatározó szerepű településfejlesztési célkitűzés a települést terhelő átmenő nehézteher és egyéb forgalom elterelhetőségét biztosító elkerülő út nyomvonalának kiépítése, amit kistérségi összefogással közös érdekként kell támogatni.

14

Zsámbék Nagyközség Önkormányzat 14/2005.(07.04.) Ö.K. számú rendelete Zsámbék Nagyközség Önkormányzat Képviselő-testülete a helyi önkormányzatokról szóló 1990.évi LXV. tv. 16.§ (1) bekezdésében, illetve az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. 7.§. (3). bek. c.) pontjában kapott felhatalmazás alapján megalkotja Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatát és jóváhagyja a város közigazgatási terültére szóló Szabályozási Tervet.

(1) (2) (3)

(4)

I. FEJEZET A SZABÁLYZAT HATÁLYA ÉS TARTALMA A szabályzat hatálya 1.§ A rendelet hatálya Zsámbék Nagyközség közigazgatási területére terjed ki (a továbbiakban: a Terület), kivéve a Szabályozási Terven lehatárolt, nem szabályozott területet. A rendelet hatálya alá tartozó területen az OTÉK előírásait e rendeletben foglaltakkal együtt kell alkalmazni A rendeletet a következő mellékletekkel és függelékekkel együtt kell alkalmazni: a) Mellékletek: 1. számú melléklet: SZT-B Szabályozási Terv – Belterület, M=1:4000 2. számú melléklet: SZT-B-22 Szabályozási Terv, M=1:1000 3. számú melléklet: SZT-K Szabályozási Terv – Külterület, M=1:20.000 4. számú melléklet: A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területeken végezhető tevékenységek TEÁOR szerinti listája 5. számú melléklet: Az elővásárlási joggal terhelt telkek b) Függelékek: 1. számú függelék: Műemlékjegyzék 2. számú függelék: A régészeti lelőhelyek helyrajzi szám szerint, régészeti érdekű területek 3. számú függelék: Az épített környezet szempontjából helyi védett területek, épületek, objektumok 4. számú függelék: Helyi jelentőségű védett természeti területek, helyi jelentőségű természetvédelemre jelölt területek 5. számú függelék: A szabályzat elemei 6. számú függelék: A Közterületrendezési Terv (KÖRT) tartalma A 46/1997. (XII.29)KTM rend. 9.§ (1) bek. j./ pontjában kapott felhatalmazás alapján a Képviselő-testület az engedélyköteles építmények körét az alábbiak szerint bővíti: a) a Gksz építési övezetekben a telek minden oldalán épülő kerítés b) a 0,5 m2–nél nagyobb felületű cég- és címtábla, hirdetési és reklámcélú építmény, reklámszerkezet, felirat elhelyezése c) bármiféle épülethez, építményhez, vagy az azt körülvevő állványzathoz rögzített védőfelületen, ponyván történő írást tartalmazó, reklámcélú ábrázolás d) építmény (építményrész) közterületről látható díszkivilágítása e) a 2m-nél magasabb, önálló zászlórúd létesítése f) a 0,25 m2-nél nagyobb felületű, közterületről látható emléktábla a. létesítése esetén b. a kerítés engedélyezési tervét az épületek engedélyezési tervével egyidejűleg kell megkérni.

II. FEJEZET SAJÁTOS JOGINTÉZMÉNYEK Településrendezési kötelezések 2.§ (1) Beültetési kötelezettség a) Beültetési kötelezettség érinti mindazokat a telkeket, amelyeknél a Tervlapon ezt a telek meghatározott részén jelöli. b) A beültetési kötelezettségű telek telepítendő fás állományának alkalmazott fajai csak honos fafajok lehetnek c) A beültetési kötelezettség kötelezettje az építési engedély kérelmezője. A beültetési kötelezettség megvalósulásáról a kötelezettnek úgy kell gondoskodnia, hogy a területhasználat során a beültetési kötelezettségnek megfelelő fedettség tartósan fennálljon.

(1)

(2)

Sajátos helyi településrendezési eszközök 3.§ A Helyi önkormányzati tervtanácsra (Zsámbéki Zsűri) a következő terveket kell benyújtani a tervezőnek, illetve a tervezéssel megbízott szervezet vezetőjének: a) a településrendezési terveket az államigazgatási véleményezési eljárást megelőzően, illetve a Képviselő-testületi előterjesztést megelőzően b) egyéb építéshatósági estekben a vonatkozó önkormányzati rendelet szerint A KÖH szakmai véleményét be kell szerezni engedélyezési (elvi, építési) építészetiműszaki terveit engedélyezésre történő benyújtás előtt az alábbi esetekben: 1. a Vt-3 jelű építési övezetekben 2. a Vt-5 jelű építési övezetben 3. a Gksz jelű építési övezetekben 4. a műemléki környezet építési övezeteiben III. FEJEZET A TERÜLETFELHASZNÁLÁS RENDSZERE

Belterület 4.§ A belterületbe vonás feltétele, – a jogszabályokban rögzítetteken kívül - hogy a) az érintett ingatlanok csatlakozzanak a meglévő belterülethez b) az érintett terület tulajdonosai – az önkormányzattal kötött előzetes megállapodásban – vállalják a terület felhasználásához és beépítéséhez szükséges létesítési költségeket (továbbtervezés, közutak kialakítása, útépítés, közművesítés, stb.).

(1) (2)

Területfelhasználási egységek 5.§ A terület beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területekre tagolódik. A terület beépítésre szánt területei az építési használat szerint: a) Lakóterületek 1. kisvárosias lakóterület 2. kertvárosias lakóterület b) Vegyes terület: 1. településközpont vegyes terület 2. központi vegyes terület

jele: Lk jele: Lke jele: Vt jele: Vk 1

(3)

c) Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területek jele: Gksz d) Különleges területek 1. Egyéb, máshova nem sorolt különleges területek a.) a Romtemplom területe jele: Krtp b.) a Kálvária területe jele: Kká c.) oktatási terület jele: Ko d.) kulturális terület jele: Kk e.) a piac területe jele: Kpi f.) pinceterületek jele: Kp 2. Jelentős zöldfelületű különleges területek a) temetkezési célú (temető) jele: Kte (kegyeleti park) jele: Kke b) sportolási célú területek jele: Ksp 3. Idegenforgalmi területek jele: Ki 4. Energiaszolgáltatási és településgazdálkodási különleges területek a) gázátadó terület jele: Kgá b) adótorony terület jele: Ka c) vízműtelep terület jele: Kvi 5. Hulladékkezelő területek a.) szennyvíztisztító terület jele: Khsz b.) hulladéklerakó terület: jele: Kh 6. Bánya, bányászattal érintett területek jele: Kb A terület beépítésre nem szánt területek a használat szerint: a) Közlekedési és közműterület 1. közúti közlekedési terület jele: KÖú, illetve színezés b) Zöldterület 1. közpark, közkert jele: Zkp 2. fásított köztér jele: Zfk c) Erdőterület 1. gazdasági célú erdőterület jele: Eg 2. egészségügyi, szociális, turisztikai célú erdőterület jele: Ee 3. védelmi célú erdőterület jele: Ev d) Mezőgazdasági terület 1. általános mezőgazdasági terület jele: Má-á 2. táj- és természetvédelem érdekében korlátozott használatú mezőgazdasági terület jele: Má-t 3. kertes mezőgazdasági terület jele: Mk 4. átmeneti kertes mezőgazdasági terület: jele: Mk-Lke (lakóterület-fejlesztési terület) e) Vízgazdálkodási terület 1. vízmeder terület jele: V

IV. FEJEZET LÉTESÍTÉSI FELTÉTELEK A beépítésre szánt területek általános előírásai 6.§ (1) A telekalakítás általános szabályai: a.) A kialakítható telekméreteket – a kialakítható új telkek legkisebb telekterület méretét - az övezeti előírások tartalmazzák. 2

(2)

(3)

(4)

(5) (6) (7)

b) A Szabályzat szempontjából meglevő út szabályozása nem minősül telekalakításnak, így amennyiben a területen meglevő telek mérete a telket érintő útszabályozás miatt az építési övezeti, övezeti előírásokban meghatározott mérték alá esik, a telek beépíthetősége a szabályozást követően is megmarad. c) Nyúlványos (nyeles) telek a területen a Vt, Vk és Gksz építési övezetben nem alakítható ki. d) Nyúlványos (nyeles) telek lakó építési övezetben a kialakult állapotra tekintettel létesíthető, amennyiben a kialakított és a megmaradó telek szélessége legalább 14 m, valamint a kialakított és a megmaradó telek az övezetre vonatkozó minden építési előírásnak megfelel. e) Meglevő épület bontása esetén a beépíthető minimális telekméret 400m2 f) Az Lke jelű építési övezetekben legfeljebb 3 db szomszédos telek vonható össze. Az építmények elhelyezése: a) Az épületeket, építményeket a Szabályozási Terv szerinti építési helyen belül, illetve az OTÉK előírásai alapján kell elhelyezni. b) Az oldalkert méretét - egyéb előírás hiányában - az OTÉK szerint kell meghatározni, de nyílásnélküli épületszakasz vonalán – megengedő tűzrendészeti szakhatósági vélemény esetén - az oldalkert megengedett legkisebb mérete 4 m lehet. c) Kialakult beépítésnél az előkert mérete a meglevő állapothoz igazodóan határozandó meg, előkert nélküli utcában, előkert nélkül, előkertes beépítés esetén a meglevőkhöz 3-5 m között igazodóan. Építmények létesítése és átalakítása a.) Ha a kialakult beépítés mértéke meghaladja az építési övezetre előírt mértéket, a meglevő épületrész átépítése, bővítése, a meglevő épületrész bontását követően új épületrész építése – a földkönyvben rögzített kialakult beépítettség területén – a földhivatali nyilvántartás szerinti mértékig megtartható, illetve engedélyezhető. b.) Ahol a Szabályozási Terv meglévő beépítést érintően jelöl ki építési helyet, új épület létesítése, a meglévő épület bővítése csak a kijelölt építési helyen belül megengedett. Építmények tetőkialakítása: a.) A magastetős épületek tetőhajlásszöge 30 és 45 fok közötti lehet b.) A tetőfedés anyaga nem lehet: 1. nagyelemes fém és műanyag alapanyagú 2. natúrszínű betoncserép 3. bitumenes zsindely 4. kék színű, valamint a természetes építőanyagok színétől, színárnyalataitól eltérő, c.) Új építés esetén eresz-, párkánycsatornát és más épületrészt a birtokhatáron belül kell kialakítani. A községközpontban, a kibővített műemléki környezet területén belül, illetve a kibővített műemléki környezet külső határvonala mentén levő telkek területén csak égetett tetőcserép tetőfedő anyag alkalmazható. A meglevő épületek, építmények újraépítése, állagmegóvása során - az építmények közötti telepítési távolság hiánya esetén - csak olyan építési mód, anyag alkalmazható, amely a tűzfalra vonatkozó követelményeket kielégíti. A területen kerítés létesítése az OTÉK 44. §-a szerint engedélyezhető az alábbi eltérésekkel: a) a telekhatárok mentén legfeljebb 1,80 m magas áttört kerítés létesíthető, legfeljebb 30 cm magas tömör lábazattal. Áttörtnek az a kerítés minősül, amelynek a kerítés síkjára merőleges átláthatósága 50%-nál kisebb mértékben korlátozott. Amennyiben a telek

3

határvonalán támfal építése szükséges, a kerítés magasságát a támfalhoz csatlakozó magasabb terepszinttől kell mérni. b) a területen csak természetes anyagú kerítés létesíthető, hullámlemez, műanyag, eternit-, tömör fémlemezkerítés és rikító, a környezettel nem harmonizáló színűre vagy mintásra, képnek minősíthetőre festett kerítés nem létesíthető. c) az utcavonalon álló kerítés – a környezettel összhangban – a telek irányában beljebb helyezhető - pl. kapubehajtó, parkoló létesítése miatt – azonban a közterülettel egybenyitott telekrészen a közterületre vonatkozó előírásokat kell alkalmazni. V. FEJEZET

(1)

ÖVEZETI ELŐÍRÁSOK 7.§ Az övezeti előírásokat az általános előírásokkal együttesen kell alkalmazni. A BEÉPÍTÉSRE SZÁNT TERÜLETEK ÖVEZETEI

LAKÓTERÜLETEK ÁLTALÁNOS ELŐÍRÁSOK 8.§ (1) A lakóterületek építési övezetei jellemzően lakóépületek elhelyezésére szolgálnak, a lakóterületek elsődleges rendeltetése a lakófunkció. (2) A lakóterületen nem helyezhető el: a) üzemanyagtöltő állomás b) parkolóház c) a vonatkozó építési övezetben tiltott további építmények (3) Lakóterületeken az alábbi TEÁOR szerinti gazdasági tevékenység nem folytatható: 01 Mezőgazdaság, vadgazdálkodás kivéve: 01.1 Növénytermelés, kertészet 15 Élelmiszer, italgyártás 20 Fafeldolgozás, fonottáru gyártása kivéve: 20.52 Parafa-, fonottáru gyártása 28 Fémfeldolgozási termék gyártása 34 Közúti jármű gyártása 35 Egyéb jármű gyártása 36.1 Bútorgyártás 50 Jármű-, üzemanyag-kereskedelem 51 Nagykereskedelem (4) A lakóterületi (kisvárosias, kertvárosias, falusias) építési övezetek környezeti határértékei, egyedi előírásai: a) A lakóterületen az üzemi tevékenységből eredő környezeti zajterhelés határértéke, melynek a védendő épület homlokzata előtt 2 m-rel teljesülnie kell, 50/40 dBA érték nappal/éjjel. b) A lakóterületen a közlekedésből eredő zajterhelésének határértéke kiszolgáló út mentén 55/45 dBA, gyűjtő- és forgalmi utak mentén 60/50 dBA (a közegészségügyi hatóság engedélyével 65/55dBA) nappal/éjjel értékek.

4

Kisvárosias lakóterületek 9.§ (1) A kisvárosias lakóterületen nem helyezhető el: 1. termelő kertészeti építmény 2. gazdasági építmény (2) A kisvárosias lakóterületek az alábbi építési övezetekre tagozódnak: a) Lk-1 jelű jellemzően szabadonálló beépítésű közepesnél nagyobb beépítettségű, négy-ötszintes kisvárosi lakóterület b) Lk-2 jelű jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű, egy-kétszintes lakóterület (3) A kisvárosias lakóövezetek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 1.sz. táblázat Az építési telek A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

K*

-

-

45

65

2,0

40

3,0

K

24 tömb

Lk-2

SZ

K*

-

-

30

40

0,7

60

3,5

7,5

14 tömb

Megjegyzés

Övezeti jel

Legnagyobb (m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

SZ

Legkisebb (m)

mélysége (m)

Lk-1

A beépítés jellemző módja

szélessége (m)

megengedett építménymagassága

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

Az építési övezet

K*- a kialakult telek nem osztható meg (4) Az Lk-1 jelű építési övezetben sorgarázs csak elvi építési engedély alapján létesíthető. Kertvárosias lakóterületek 10.§ (1) A kertvárosias lakóterületek az alábbi építési övezetekre tagozódnak: a) Lke-SZ-1 jelű, jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű, kétháromszintes kertvárosi lakóterület b) Lke-SZ-2 jelű, jellemzően szabadonálló beépítésű, kis beépítettségű, egy-kétszintes kertvárosi lakóterület c) Lke-SZ-3 jelű, jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű, egy-kétszintes kertvárosi lakóterület d) Lke-O-1 jelű, jellemzően oldalhatáronálló beépítésű, közepes beépítettségű, egykétszintes kertvárosi lakóterület e) Lke-O-2 jelű, jellemzően oldalhatáronálló beépítésű, kis beépítettségű, egy-kétszintes kertvárosi lakóterület f) Lke-O-3 jelű, jellemzően oldalhatáronálló, közepes beépítettségű, egy-kétszintes kertvárosi lakóterület g) Lke-O-4 jelű, jellemzően oldalhatáronálló, kis beépítettségű, egy-kétszintes kertvárosi lakóterület h) Lke-Ikr-1 jelű, jellemzően ikerházas beépítésű, közepes beépítettségű, egy-kétszintes kertvárosi lakóterület (2)Az Lke jelű kertvárosias lakóövezetek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 5

2.sz. táblázat Az építési telek

Legkisebb (m)

Legnagyobb (m)

50

30

40

1,3

40

4,5

7,5

a 44-es tömbben

Lke-SZ-2

SZ

800

20

30

20

25

0,6

60

3,5

5,5

48-as Kálváriadomb

Lke-SZ-3

SZ

700

25

25

30

40

0,6

45

3,5

5,5

48-as Kálváriadomb

Lke-O-1

O

500

16

35

30

40

0,6

60

3,5

5,5

az újabb, de már beépült településrészeken

Lke-O-2

O

850

18

40

25

35

0,6

65

3,5

3,5

a Határ út melletti, 18-as tömb területei, a 44-es tömb új telekosztású lakóterületein

Lke-O-3

O

700

14

40

30

40

0,6

60

3,5

5,5

a régi telekosztású településrészeken

Lke-O-4

O

1000

20

50

25

35

0,6

65

3,5

5,5

a 44-es tömb új telekosztású lakóterületein

Lke-Ikr-1

Ikr

350

12

30

30

45

0,6

60

3,5

5,5

15-ös tömb

(3)

(1) (2)

Megjegyzés

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

25

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

1500

mélysége (m)

SZ

szélessége (m)

Lke-SZ-1

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

A beépítés jellemző módja

megengedett építménymagass ága

Övezeti jel

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

Az építési övezet

Az Lke-O-2 jelű építési övezetben a további előírások: a.) az építési övezetben a telkenkénti épületek száma legfeljebb egy lehet b.) az építési övezetben telkenként legfeljebb két lakás alakítható ki c.) az építési övezetben a legkisebb kialakítandó előkert mérete 5 m, az oldalkert mérete 9m, a hátsókert mérete 10m TELEPÜLÉSKÖZPONT VEGYES TERÜLETEK 11.§ A településközpont vegyes terület lakó- és kereskedelmi, szolgáltató épületek vegyesen történő elhelyezésére szolgál, jellemző rendeltetése az intézményi (közösségi) funkció. A településközpont vegyes területen nem helyezhető el, nem alakítható ki: a) a lakosságot közvetlenül nem szolgáló termelő, raktározási, közlekedési funkciók b) ipari és üzemi tevékenység 6

c) d) e) f) g) h) i)

szélessége (m)

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület megengedett építménymagassága Megjegyzés

Az építési telek A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

A beépítés jellemző módja

Övezeti jel

Az építési övezet

Legnagyobb (m)

(7)

Legkisebb (m)

(6)

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2) ) A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

(5)

A megengedett legnagyobb beépítettség. % A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

(4)

mélysége (m)

(3)

önálló raktározási tevékenység termelő kertészeti tevékenység üzemanyagtöltő állomás parkolóház nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény termelő kertészeti építmény önálló parkolóterület és garázs a 3,5 tonna önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára A településközpont vegyes területen intézmények üzemelése, használati módjának akár részleges megváltoztatása csak a lakosság ellátását közvetlenül szolgáló más használati módra megengedett és csak olyan lehet, amely a környező lakások használatát nem zavarja. A településközpont vegyes területeken meglevő gazdasági-termelő funkciójú épületek csak a lakókörnyezeti határértékeket teljesítő tevékenység, illetve funkcióváltás esetén bővíthetők. A településközpont vegyes területek környezeti határértékei, egyedi előírásai: a) A vegyes övezetben az üzemi tevékenységből eredő környezeti zajterhelés határértéke, melynek a védendő épület homlokzata előtt 2 m-rel teljesülnie kell, 55/45 dBA érték nappal/éjjel. b) A vegyes övezetben közlekedésből eredő zajterhelésének határértéke kiszolgáló út mentén 60/50 dBA, gyűjtő- és forgalmi utak mentén 65/55 dBA nappal/éjjel értékek. A településközpont vegyes területek az alábbi építési övezetekre tagozódnak: a) Vt-1 jelű, nagytelkes, jellemzően zártsorú beépítésű, közepes beépítettségű, egykétszintes településközpont vegyes terület b) Vt-2 jelű, kistelkes, jellemzően zársorú beépítésű, nagy beépítettségű, egykétszintes településközpont vegyes terület c) Vt-3 jelű kistelkes, jellemzően a Templom-domb oldalhatáronálló, közepes beépítettségű oldalhatáronálló beépítésű, egy-szintes településközpont vegyes terület c) Vt-4 jelű nagytelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű, három-négyszintes településközpont vegyes terület d) Vt-5 jelű nagytelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, nagy beépítettségű, egykétszintes településközpont vegyes terület e) Vt-6 jelű kistelkes, jellemzően, szabadonálló, kis beépítettségű, egyszintes településközpont vegyes terület. A településközpont vegyes területek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 3.sz. táblázat

7

Vt-1

Z

1000

14

40

40

70

1,2

45

4,5

8,0

Vt-2

Z

400

14

K

60

70

1,2

25

4,5

8,0 (kivéve a templomtorony magasságá

jellemzően a községközpontban jellemzően a községközpontban

t)

Vt-3

O

K

K

K

40

50

0,5

45

3,5

4,5

A Romtemplom környezetében

Vt-4

SZ

1500

40

40

25

45

1,5

50

4,5

12,5

Iskola, malom

Vt-5

SZ

4000

40

50

60

60

0,8

10

4,5

7,5

a 41-es tömbben

Vt-6

SZ

300

16

16

40

50

0,8

40

3,5

7,5

a 14-es tömbben a pavilonok

Vt-7

SZ

800

20

40

30

40

1,0

40

4,5

7,5

a 44-es tömbben

(8)

(9) (10)

A Vt-3 jelű építési övezetben további előírások: a) az elhelyezhető épület maximális szélessége az utcafronton 7 m b) garázskapu az utcai fronton nem helyezhető el c) az építési övezetben legfeljebb 2db szomszédos telek vonható össze d) az építési engedélyezési eljárásba szakhatóságként a KÖH-t be kell vonni A Vt-5 jelű építési övezetben kerítés nem létesíthető a gazdasági udvar kerítésén kívül, a terület használata közhasználat számára megnyitottan biztosítandó, zöldfelülete kertészeti tervek alapján alakítandó ki. További előírások a Vt-5 jelű építési övezetben: a) minden épülethomlokzaton magastető létesítendő, 35% és 45% közötti hajlásszöggel b) anyaghasználat: csak természetes anyagok c) tetőfedés: kizárólag égetett cserép d) homlokzatkialakítás: a településképbe történő illeszkedéssel e) az Ady E. utca és a Magyar utca sarkán, az elhelyezhető épület tömegéből - az előírások keretei között - kiemelkedő épületrész létesítendő f) reklámfeliratok építési engedéllyel helyezhetők el g) az előírt zöldfelületet előnevelt fákkal kell kialakítani.

KÖZPONTI VEGYES TERÜLET 12.§ (1) A központi vegyes terület több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, elsősorban központi igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági épületek elhelyezésére szolgál.

8

(2) A központi vegyes területen a) elhelyezhető: 1. igazgatási épület, 2. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, 3. egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület, 4. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, 5. sportépítmény, 6. nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény, 7. a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások, b) nem helyezhető el: 1. többszintes parkolóházhoz kapcsolódó üzemanyagtöltő, 2. önálló lakás 3. önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. (3) A Vk építési övezetben a területfelhasználás, új beépítés feltétele a talaj szennyezettségének vizsgálata, feltárása és dokumentálása. Az építés csak akkor engedélyezhető, ha a talajszennyezés mértéke azt lehetővé teszi (4) A településközpont vegyes területek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 4.sz. táblázat

40

1,5

25*

3,0

14

(m) Megjegyzés

50

Legnagyobb építménymag

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

60

megengedett építménymaga ssága

Legkisebb (m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

40

A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

5000

mélysége (m)

SZ

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

szélessége (m)

Vk-1

Az építési telek A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

Övezeti jel

A beépítés jellemző módja

Az építési övezet

AGROGATE

* Többszintes növényállomány telepítése esetén az előírt legkisebb zöldfelület mértéke 20%ra csökkenthető

(1) (2)

KERESKEDELMI, SZOLGÁLTATÓ GAZDASÁGI TERÜLET 13.§ A kereskedelmi, szolgáltató terület elsősorban nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épületek elhelyezésére szolgál. A kereskedelmi, szolgáltató területen a.) elhelyezhető: 1. mindenfajta, nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épület, 2. a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakás (telkenként legfeljebb egy lakás) 3. igazgatási, egyéb irodaépület 4. autóbuszvégállomás és parkoló b) nem helyezhető el: 1. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület 2. egyéb közösségi szórakoztató épület, 3. parkolóház, üzemanyagtöltő, kivéve a Gksz-5 jelű építési övezetet

9

4. állattartó épület. A kereskedelmi, szolgáltató terület építési övezet környezeti határértékei, egyedi előírásai: Az üzemi tevékenységből eredő környezeti zajterhelés határértéke, melynek az üzemi létesítmények telekhatáránál teljesülnie kell, 60/50 dBA érték nappal/éjjel. d) A Gksz jelű építési övezet általános részletes előírásai: a) nyeles telek nem alakítható ki b) szabadtéri tárolás nem folytatható c) az épületek koordinátarendszerét a határoló úttal megegyezően (arra merőlegesen/párhuzamosan) kell felvenni d) a Terv szerinti egyéb előírás hiányában - a kialakítandó előkert legalább 10m e) a legnagyobb burkolt felület 40 % lehet, több ütemű beruházás esetén az átmenetileg beépítés nélkül maradó területek legalább 50%-át gyepfelülettel kell kialakítani f) lépcsők, bejáratok, előtetők, egyéb építészeti elemek a beépített alapterületnek legfeljebb 10%-áig terjedő alaprajzi vetülettel az épület homlokzati síkján túlnyúlhatnak g) manzard tető nem építhető h) a homlokzati anyaghasználatban a hagyományos anyagok – kő, fa, tégla, vakolat alkalmazhatók csak a nagyelemes fém és műanyag hullám és trapézlemez burkolatok, az előregyártott betonelemek nem alkalmazhatók i) a tetőfedésénél nagyelemes fém és műanyag alapanyagú, natúr színű betoncserép héjalás, illetve kék színű fedőanyagok nem alkalmazhatók j) kerítés csak úgy létesíthető, ha annak 0,30 m feletti felülete a kerítés síkjára merőlegesen 50%-nál nagyobb mértékben áttört és magassága nem haladja meg a 1,8 métert, az anyaguk terméskő, tégla, cserép, fa és drót lehet. k) a telekhatárok mentén fasor telepítendő, melyek létesítése a használatbavételi engedély kiadásának feltétele e) A kereskedelmi, szolgáltató terület építési övezetei: a) Gksz-1 jelű, középtelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű kereskedelmi, szolgáltató terület b) Gksz-2 jelű, középtelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű kereskedelmi, szolgáltató terület c) Gksz-3 jelű, középtelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, kis beépítettségű, kereskedelmi, szolgáltató terület d) Gksz-4 jelű, nagytelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, kis beépítettségű, kereskedelmi, szolgáltató terület e) Gksz-5 jelű, kistelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű, kereskedelmi, szolgáltató terület f) Gksz-7 jelű, középtelkes, jellemzően szabadonálló beépítésű, közepes beépítettségű kereskedelmi, szolgáltató terület (6) A kereskedelmi, szolgáltató terület építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: (3)

10

5.sz. táblázat Az építési övezet

Az építési telek A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

Legkisebb (m)

60

40

0

0,8

30

4,5

Gksz-2

SZ

4000

60

60

40

0

0,8

30

3,5

7,5

a Pátyi út melletti terület

Gksz-3

SZ

4000

50

70

30

40

1,4

40

3,0

7,5

46-os tömbben

Gksz-4

SZ

8000

50

70

30

40

1,5

30

3,0

7,5

a 45-ös tömbben

Gksz-5

SZ

500

15

30

40

60

0,6

20

3,0

7,5

benzinkút, autómosó

Gksz-7

SZ

4000

40

60

40

40

0,8

30

3,0

8,0

a Herceghalmi út északi oldalán

Övezeti jel

Megjegyzés

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

40

(m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

4000

Legnagyobb építménymag

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

SZ

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

Gksz-1

A beépítés jellemző módja

mélysége (m)

megengedett építménymagassága

szélessége (m)

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

12 (30*) a Határút mellett

Magyarázat: (30*) Technológiai okból - kémény, siló, antenna, stb. építése – legfeljebb 30m építménymagassággal létesíthető

(7) A Gksz-1, Gksz-2, Gksz-3, Gksz-4, Gksz-5 és a Gksz-7 jelű építési övezetekben a jelen

rendelet 3. sz. mellékletében meghatározott TEÁOR besorolás szerinti tevékenységek, funkciók és azokhoz szükséges épületek, építmények helyezhetők el. (8) A Herceghalmi út menti Gksz-5 és Gksz-7 jelű építési övezetben csarnoképület nem építhető. Az épületek kialakításakor figyelembe kell venni a romtemplommal való együttlátás tényét, ezért az épületek csak legalább 25 fokos, legfeljebb 45 fokos meredekségű magastetősek lehetnek. (9) A Herceghalmi út menti Gksz-2 és Gksz-3 jelű építési övezetben, az utcafronton közvetlenül csarnoképület nem építhető.

11

(1)

(1) (2) (3)

(4) (5)

KÜLÖNLEGES TERÜLETEK 14.§ Különleges terület építési övezetébe azok a területek tartoznak, amelyek a rajtuk elhelyezhető építmények különlegessége miatt eltérnek a többi területfelhasználási kategóriába sorolt területektől. Egyéb, máshova nem sorolt különleges területek 15.§ A Krtp jelű különleges terület kizárólagosan a kiemelt jelentőségű műemlék romtemplom és azt szolgáló létesítmények (fogadó épület, nyilvános WC, parkoló) elhelyezésére szolgáló terület. A Kká jelű különleges terület kizárólagosan a műemlék kálvária létesítmények elhelyezésére szolgáló terület. Az építési övezetben épületet, létesítményt, parkolót elhelyezni nem lehet. A Ko jelű különleges oktatási terület elsődlegesen oktatási létesítmények elhelyezésére szolgáló terület. a.) A Ko jelű építési övezetben elhelyezhető: 1. oktatási célú épület 2. szálláshely szolgáltató épület 3. szolgálati lakások 4. igazgatási épület, egyéb irodaépület 5. egyházi épület 6. egészségügyi épület 7. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület 8. egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület 9. kutatási épület 10. sportépület, sportlétesítmény b) A Ko jelű építési övezetben nem helyezhető el: 1. gazdasági épület 2. önálló lakóépület 3. üzemanyagtöltő állomás 4. parkolóház A Kk jelű különleges terület elsődlegesen kulturális létesítmények elhelyezésére szolgáló terület. A Kpi jelű különleges piacterület elsődlegesen az őstermelői települési piac elhelyezésére szolgáló különleges terület. a) A Kpi jelű építési övezetben elhelyezhető: 1. a piaci árusítást szolgáló épületek, építmények 2. a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület 3. nyilvános WC b) A Kpi jelű építési övezetben nem helyezhető el: 1. lakóépület 2. egyházi, oktatási, egészségügyi épület 3. gazdasági célú épület 4. igazgatási épület, egyéb iroda a piacot szolgáló irodát kivéve 5. szálláshely-szolgáltató épület 6. egyéb közösségi szórakoztató épület 7. sportépület 8. üzemanyagtöltő állomás 12

(6) A Kp jelű pinceterületek elsődlegesen pincék elhelyezésére szolgáló különleges terület. a) A Kp jelű építési övezetben elhelyezhető: 1. a szölő- és gyümölcstermesztéssel kapcsolatos terménytárolás, -feldolgozás és terményárusítás épületei 2. turisztikai célt szolgáló egyéb kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület (pihenés, borkóstolás, csomagolt ételfogyasztás) 3. igazgatási épület, egyéb iroda b) A Kp jelű építési övezetben nem helyezhető el: 1. lakóépület 2. üdülőépület 3. szálláshely szolgáltató épület 4. gazdasági célú épület (7) Az egyéb, máshová nem sorolt különleges területek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 6.sz. táblázat Az építési övezet

Az építési telek

-

90

K

K

Kálvária

40

50

2,0

30

3,5

K, illetve 4,5

Oktatási létesítmények

25

20

60

0,6

40

3,0

4,5

a 41-es tömbben

K

-

100

0,5

95

1,5

-

100

0,5

40

3,0

3,5 6,0*

Mélyúti és egyéb pincesorok

K 55

75

0,5

40

3,0

4,0

Rácvárosi pincesor

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

szélessége (m)

mélysége (m)

SZ

K

-

-

K

Ko

SZ

K

-

-

Kpi-1

SZ

1000

15

Kp-1

Z

K

Kp-2

Z

K

Kp-3

O

120

Övezeti jel

A beépítés jellemző módja

Kká

3,0* 8,0*

18

K+10 K+20

Megjegyzés

-

K

(m)

Romtemplom

K

Legnagyobb építménymag

Legkisebb (m)

K

K

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

3,5

SZ

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

60

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

-

Krtp-1

6

megengedett építménymagassá ga

A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

3,01, Józsefvárosi illetve pincekör 2,02

Megjegyzések, magyarázatok:

3,01 Legnagyobb építménymagasság az építési vonal-1 mentén 2,02 Legnagyobb építménymagasság az építési vonal-2 mentén Építési vonal –1: a pince nyílászárókkal kiképzett főhomlokzatának építési vonala Építési vonal –2: a lejtőhöz csatlakozó pince-oldalhomlokzat * Kialakultan közterületen, vagy magánterületen, legnagyobb értékek

13

** A homlokzati magasságok a pinceoromfal mögötti földpart magasságától függően, valamint a szomszédos pincék egységes megjelenése függvényében változó

(8)

A Kp-1 jelű építési övezetben az építési vonal-1-től a telek mélységének irányában –a közterület felé is - plusz/mínusz 50 cm-t el lehet térni, de amennyiben meglevő pince helye kerül felhasználásra, az eltérés a kialakult állapothoz igazodó lehet (9) A Kp-1 jelű övezetek egyéb előírásai: a.) a pincék homlokzatán, látható épületrészein műanyag, fém, táblás fedés, vagy burkolat, bitumenes zsindelyfedés nem megengedett b.) az övezetben meglevő lakóépületen állagmegóvás megengedett, de bővítés, értéknövelő belső átalakítás nem engedélyezhető c.) A pince legalább egy, a telek teljes mélységében kialakított, téglából vagy kőből rakott boltozott helyiséget kell, hogy tartalmazzon (=főhelyiség), a további építményrészek készülhetnek vasbetonból is, amennyiben a főhelyiségből közvetlenül nem láthatók. d.) A homlokzat lehet fekvő téglány formára faragott terméskő vagy fehér vakolt felület. e.) A nyílászárókat fából kell készíteni. (10) A Kp-3 jelű építési övezet lakóterületi építési övezetbe sorolásának feltétele tűzvédelmi szempontból a tűztávolság alóli tűzrendészeti szakhatósági felmentés, az egyes építmények közötti tűzfalas elválasztások utólagos kialakítása és a jövőben történő megkövetelése, az oltóvíz biztosítása és a tűzoltó gépjárművek közlekedésére is alkalmas út kiépítése. Jelentős zöldfelületű különleges területek 16.§ (1) A Kte, illetve a Kke jelű temetkezési célú jelentős zöldfelületű különleges területek elsődlegesen a temetők, kegyeleti parkok és létesítményei elhelyezésére szolgálnak. (2) A Kte és a Kke jelű építési övezetekben a) elhelyezhető: 1. kereskedelmi, szolgáltató, igazgatási épület 2. szolgálati lakás 3. kizárólag a működéshez szükséges gazdasági célú épület b) nem helyezhető: 1. önálló lakóépület 2. üzemanyagtöltő állomás 3. parkolóház 4. önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb teher- és gépjárművek számára. (3) A jelentős zöldfelületű, temetkezési célú különleges területek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 7.sz. táblázat

Megjegyzés

Legnagyobb (m)

megengedett építménymaga ssága

Legkisebb (m)

A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

Az épület A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

mélysége (m)

szélessége (m)

A kialakítható új telek legkisebb

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

Az építési telek A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

A beépítés jellemző módja

Övezeti jel

Az építési övezet

14

temetők

Kte

SZ

K

-

-

15

10

0,4

40

3,5

8,0

Kke

SZ

K

-

-

15

10

0,4

50

3,5

8,0 felhagyott temetők

(4) A Ksp jelű sportolási célú jelentős zöldfelületű különleges terület a sportolást, a szabadidő eltöltését szolgáló létesítmények elhelyezésére szolgáló területek (sport-, szabadidős területek). (5) A Ksp jelű jelentős zöldfelületű sportolási célú különleges területek építési övezeteiben a) elhelyezhető: 1. sportépítmény 2. a pihenést, testedzést szolgáló építmény 3. kereskedelmi szálláshely-szolgáltató épület kötelező elvi építési engedély alapján 4. kereskedelmi, szolgáltató épület, vendéglátó épület 5. szolgálati lakás 6. a lovassportot szolgáló tároló és állattartó építmények kötelező elvi építési engedély alapján b) nem helyezhető: 1. önálló lakóépület 2. igazgatási épület, egyéb iroda épület 3. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület 4. egyéb gazdasági célú épület 5. üzemanyagtöltő állomás 6. parkolóház 7. önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb teher- és szállító gépjárművek számára. (6) A jelentős zöldfelületű különleges területek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 8.sz. táblázat

(1) (2)

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

50

15

30

0,25

70

3,5

8,0

Megjegyzés

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

50

Legnagyobb (m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

5000

megengedett építménymagass ága

Legkisebb (m)

mélysége (m)

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

szélessége (m)

SZ

Az építési telek A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

Ksp

A beépítés jellemző módja

Övezeti jel

Az építési övezet

Idegenforgalmi különleges területek 17.§ A Ki jelű idegenforgalmi különleges területek elsődlegesen az idegenforgalom a meglevő épített és természeti értékek bemutatására szolgáló területek. Az építési övezetben a) elhelyezhetők: 1. a pihenést, testedzést szolgáló építmények 15

(3)

2. kereskedelmi, szállásférőhely-szolgáltató épület 3. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület 4. szolgálati lakás 5. kizárólag a működéséhez szükséges gazdasági célú épület (pl. állattartó épület) b) nem helyezhetők el: 1. lakóépület 2. egyéb gazdasági célú épület A Ki idegenforgalmi különleges területek (a lovasklubok, a Malom-tó melletti területek) építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 9.sz. táblázat

Az építési övezet

(2)

szélessége (m)

mélysége (m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

Legkisebb (m)

Legnagyobb (m)

SZ

5000

50

50

15

15

0,4

70

3,5

8,0

Pegazus lovasklub, Mányi úti lovasklub és volt Tszjuhtelep

Ki-2

SZ

10.000

50

50

15

15

0,3

70

3,5

5,5

Malomtó

Ki-3

SZ

5000

30

50

15

15

0,3

70

3,5

5,5

CsillagerdőÉszak, a pedagógusföldek mellett

Megjegyzés

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

megengedett építménymagassága

A beépítés jellemző módja

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

Ki-1

Övezeti jel

(1)

Az építési telek

Energiaszolgáltatási és településgazdálkodási különleges terület 18.§ Az energiaszolgáltatási és településgazdálkodási különleges területbe sorolt Kgá jelű gázátadó terület, a Ka jelű adótorony terület és a Kvi jelű vízműterület kizárólag az érintett funkcionális létesítmények és azokhoz szorosan kapcsolódó épületek, építmények elhelyezésére szolgál. Az energiaszolgáltatási és településgazdálkodási különleges területek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza:

16

10.sz. táblázat

mélysége (m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

40

50

0,5

40

3,0

7,5

Ka

SZ

400

15

15

30

40

-

50

3,0

technológi ai igény szerint

Kvi

SZ

K

15

15

20

40

0,2

40

3,0

technológi ai igény szerint

Legkisebb (m)

Legnagyobb (m)

szélessége (m)

15

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

15

A beépítés jellemző módja

400

A hulladékkezelő területek 19.§ A Khsz jelű szennyvíztisztító terület kizárólag a szennyvíztisztító létesítményei és az azokhoz szorosan kapcsolódó épületek, építmények elhelyezésére szolgál. A Kh jelű hulladéklerakó terület kizárólag a hulladéklerakó építményei, létesítményei elhelyezésére szolgál. A hulladékkezelő területek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 11.sz. táblázat Az építési övezet

Az építési telek

mélysége (m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

SZ

1000

20

20

10

15

0,5

40

3,0

7,5

Kh

SZ

K

K

K

10

-

0,10

10-85*

3,5

4,5

Legnagyobb (m)

szélessége (m)

Khsz

Övezeti jel

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

megengedett építménymagassága

A beépítés jellemző módja

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

Legkisebb (m)

(3)

megengedett építménymagassága

SZ

A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

(2)

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

Kgá

Övezeti jel

(1)

Az építési telek A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

Az építési övezet

*a művelés és a rekultivált állapot között

(1) (2)

Bánya, bányászattal érintett terület 20.§ A Kb jelű bánya, bányászattal érintett terület a bányaművelés és ezzel közvetlenül összefüggő tevékenység céljára kijelölt terület. Az építési övezetben elhelyezhető építmények a) a bányaüzemeltetéshez szükséges irodai és szociális szükségleteket kiszolgáló építmények 17

A megengedett legnagyobb beépítettség. terepszint alatt %

A megengedett legnagyobb szintterületi mutató(m2/m2)

100

200

10

-

0,01

40

megengedett építménymagassága

3,5

Legnagyobb (m)

A megengedett legnagyobb beépítettség. %

50000

mélysége (m)

SZ

A kialakítható új telek legkisebb

Az épület

szélessége (m)

A beépítés jellemző módja

Kb

Az építési telek A kialakítható új telek legkisebb telekterülete (m2)

Övezeti jel

Az építési övezet

Legkisebb (m)

(5)

A legkisebb kialakítandó zöldfelület %

(3) (4)

b) porta és mérleg épület c) a kitermelt anyag kezeléséhez (aprítás, osztályozás, rakodás, stb.) szükséges építmények d) szolgálati lakás e) a terület, illetve egy része idényjellegű használatát (sport, szabadidő) biztosító épületek Az övezeti lehatárolás megegyezik a bányatelek határával. Az építési övezetben az építés és akár részleges funkcióváltás csak az érintett teljes telekre készülő távlati fejlesztések lehetőségét is biztosító beépítési és funkciótervek alapján, kötelező építési engedély alapján megengedett. A bányaterületek építési övezeteinek építési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 12.sz. táblázat

8,0 technológiai építmény max.20m

VI. FEJEZET A BEÉPÍTÉSRE NEM SZÁNT TERÜLETEK ÖVEZETI ELŐÍRÁSAI

(1)

(1) (2) (3) (4)

KÖZLEKEDÉSI ÉS KÖZMŰTERÜLETEK 21.§ A közlekedési és közműelhelyezésre szolgáló terület az országos és helyi közutak, a kerékpárutak, a gépjármű várakozóhelyek (parkolók), a járdák és a gyalogutak, mindezek csomópontjai, vízelvezetési rendszere és környezetvédelmi létesítményei elhelyezésére szolgál. Közlekedési területek 22.§ A közlekedési területeket és létesítményeket, azok szabályozási szélességét és védőtávolságát a Terv tartalmazza. A közlekedési területen belüli bármilyen építmény elhelyezése, bármilyen építési tevékenység az illetékes közlekedési szakhatóság és a közlekedési létesítmény kezelőjének hozzájárulásával és előírásai szerint történhet. Közlekedési célra területet alakítani, felhasználni csak a vonatkozó ágazati szabványoknak és előírásoknak, az OTÉK-nak és jelen tervnek megfelelően szabad. Az építési (szabályozási) szélességen belül az OTÉK 26.§ (3) szerinti létesítmények, valamint utcabútorok, a közművek létesítményei és berendezései helyezhetők el, illetve utcafásítás telepíthető.

18

(5) A közúti közlekedési területek közül a Terven a KÖú jellel, sárga és szürke színezéssel megkülönböztetett területek az alábbiak: a) Sárga színnel jelölt közlekedési területek: 1. az országos utak 2. a települési fő-, és mellékutak b) Szürke színnel jelölt közlekedési területek: 1. a kiszolgáló utak 2. az önálló kerékpárutak 3. az önálló gyalogutak (6) A település közútjainak tervezési osztályba sorolása: a) M1 autópálya: K.I.B. b) a 10sz. főút és az M1 között tervezett elkerülő út: K.III.B. c) 1101 sz. út: K.V.B., B.V. b-C d) 1102 sz. út: K.V.B., B.V. b-C e) 1104 sz. út: K.V.B., B.V. b-C f) 1105 sz. út: K.V.B., B.V. b-C g) a távlatban a 1101sz. és 1103sz. utakat összekötő tervezett út: K.V.B. h) helyi gyűjtőutak: K.VIII.B., B.V. c-D i) kiszolgáló (lakó) utak: B.VI. d-D j) önálló kerékpárutak: K.IX., B.IX. k) önálló gyalogutak: K.X., B.X. l) helyi külterületi utak: K.VIII.C. (7) Az országos utak külterületi szakaszai menti védőtávolságon belüli bármilyen építmény elhelyezése, bármilyen építési tevékenység csak az illetékes közlekedési szakhatóság és a közlekedési létesítmény kezelőjének hozzájárulásával és előírásai szerint történhet. A védőtávolságok értékei: a) az M1 autópálya nyomvonala mentén a tengelytől mért 100,0-100,0 m. b) a 10sz. főút és az M1 között tervezett elkerülő út mentén a tengelytől mért 50,050,0 m. c) az országos mellékutak mentén: 50-50 m. d) a távlatban a 1101sz. és 1103sz. utakat összekötő tervezett út nyomvonala mentén a tengelytől mért 50,0-50,0 m. (8) Az önkormányzati úthálózaton belül helyi gyűjtőúti szerepet tölt be: a) a Határ út-Malomárok utca b) a belterület délnyugati szélén haladó c) az 1105sz. utat a 1101sz. úttal összekötő tervezett út d) az autópálya északi oldalán haladó, az azzal párhuzamos tervezett út (9) A közforgalom számára megnyitott magánutak kialakítását telekalakítási és útépítési engedélyezési terv készítése során kell meghatározni, jelen előírások és az érintett szakhatóságok állásfoglalásának figyelembe vételével. A közforgalmú magánutat a közútnak megfelelő paraméterekkel kell kialakítani. Az SZT-n feltüntetett tervezett utak kivitelezése és a közművek kiépítésének költségei – egyéb megállapodás hiányában – a létesülő utak mentén levő ingatlanok tulajdonosait terhelik (10) A vegyeshasználatú burkolatokat és a meglévő, vagy tervezett közterületek térkialakítását településtervezői jogosultsággal rendelkező építész, kertépítész, közmű- és közlekedéstervezők közreműködésével készült terv alapján kell megvalósítani. (11) A nem az országos úthálózat részét képező külterületi utak, mező- és erdőgazdasági üzemi utak, külterületi utak, dűlőutak mentén az úttengelytől mért 6,0-6,0 m-es területsávon belül építmény nem helyezhető el, kivéve Mk-k övezet útjait.

19

(12) Az Mk-k övezet útjai mentén az úttengelytől mért 5,0-5,0 m sávon belül kerítés, támfal, pincelejáró építmény, az úttengelytől mért 11m-en belül épület nem helyezhető el. Az övezetben a SZT-n gyűjtőútként jelölt utak szabályozási szélességes minimum 12m. (13) Az egyes építési övezetek tervezett létesítményeinek parkolási, rakodási igényét az OTÉK előírásai szerint telken belül kell biztosítani. (14) A meglevő intézmények, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épületek parkolása közterületi parkolóval is megoldható helyi parkolási rendelet alapján. (15) Meglévő épületek funkcióváltásával létrejövő új parkolási igények esetében, amennyiben a telken belüli parkolás fizikailag nem megoldható, vagy csak aránytalanul nehezen lenne megvalósítható, a parkolás, helyi parkolási rendelet alapján, közterületen is lehetséges. (16) A saját telken kívüli parkolóhely kialakításának feltételeit külön önkormányzati helyi parkolási rendeletben, a jogszabályban rögzített módon kell meghatározni. (17) A felszíni parkolókat a lehető legkevesebb burkolt felülettel kell kialakítani. A burkolatlan felületeket egyoldali parkolótípus esetén 3-3, kétoldali parkolótípus esetén 66 gépkocsi-állásonként 1-1, környezettűrő, a helyi hagyományokhoz igazodó honos fafajták alkalmazásával fásítani kell. (18) Meglévő parkolók felújítása esetén az új parkolók kialakítására vonatkozó előírásokat kell betartani. Járművek elhelyezése 23.§ (1) A járművek elhelyezését a vonatkozó jogszabályok szabályozzák. (2) A területen meglévő gépkocsitároló, valamint közterületi parkolóhely csak annak egyidejű pótlásával szüntethető meg.

Övezeti jel

(5)

Zkp

A kialakítható új telek legkisebb telekterülete

(m2)

legkisebb

-

legnagyobb

-

-

Beépítettség (%) terepszint alatt∗

felett

2

2

0,02

Legkisebb zöldfelület (%)

(4)

Szintterületi mutató

(3)

(m2)

(2)

Épület elhelyezésére igénybe vehető legkisebb telek

(1)

ZÖLDTERÜLETEK 24. § A zöldterületi övezetekbe tartozó területek a terület jellemzően növényzettel fedett közhasználatú területrészei. A zöldterületek a rendeltetési célok szerint az alábbi övezetekre tagozódnak: a) a Zkp jelű (közpark, közkert) övezet területei a rekreációs szerepet betöltő, díszkertként is funkcionáló közterületek, vagy közhasználatra átadott területek b) a Zfk jelű övezet (fásított köztér) területei az első sorban díszkertként funkcionáló, jellemzően burkolt, fásított közterületek, vagy közhasználatra átadott területek A Zkp jelű közpark övezetben: a) a pihenést és testedzést szolgáló építmények A Zfk jelű fásított közterületek övezetében: a) a dísz- és pihenőkert funkciójához tartozó kerti építmények b) vendéglátó-, valamint c) a közterület megengedett használatához szükséges egyéb építmények helyezhetők el. A zöldterületek övezeteinek előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 13. sz. táblázat

85

MegBeültetési engedett kötelezettlegnagyobb ség építmény magasság (%) (m)

40

3,0 20

Zfk

-

-

-

2

60∗

0,03

30

35

3,0

∗A terepszint alatti beépítés kizárólag parkoló létesítése céljából, a megengedett beépítési százaléknak megfelelően, legfeljebb két szintben történhet.

(6) (7)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

A zöldterületi övezet felhasználása csak kertépítészeti terv alapján történhet. Az Ady Endre utca menti Zkp jelű közkert út menti helyzete miatt védelmi szerepet is betölt. A közkert védelmi hatását többszintes növénytelepítéssel és a térfelszín környezethez képest történő kismértékű (max. 1,0 m) kiemelésével kell javítani.

ERDŐTERÜLETEK 25. § Az erdőterületek övezetei erdő művelési ágú területek.. Jellemzően az erdő folyamatos fenntartásának céljára szolgálnak, továbbá azok a nem erdő művelési ágban nyilvántartott területek, amelyek az erdőműveléshez, az erdőhasználathoz, valamint a vadgazdálkodáshoz szükséges építmények, létesítmények elhelyezésére szolgálnak. Az erdőterületek az építésszabályozási rendeltetési célok szerint, de azzal a kitétellel, hogy az esetleges építési igénybevételkor az Evt. 15. § (1) és a 16. § (1) bekezdésben meghatározottak a mérvadóak - az alábbi övezetekre tagozódnak: a.) az Eg és Ee jelű övezet területei a védelmi célú erdőterületeken kívüli minden más céllal (pl. gazdasági- fatermelő-, egészségügyi-szociális-, turisztikai, oktatásikutatási-) hasznosított meglévő és létesíthető új erdőterületek b.) az Ev jelű övezet területei a védelmi céllal hasznosítandó meglévő és létesíthető új erdőterületek. Az Eg és Ee jelű erdőövezetben elhelyezhető építmények: a.) az erdő rendeltetésének megfelelő termelő-szolgáltató tevékenységeket kiszolgáló építmények (pl. farakodó építményei, erdészház, vadászház, állatetetők) b.) az erdei turizmust szolgáló építmények (jellemzően turistaút, erdei pihenő, tűzrakó, esőbeállók, kilátó, parkolók) Az Ev jelű védelmi célú erdők övezetében elhelyezhető építmények a máshol és másként nem létesíthető: a.) nyomvonal jellegű építmények és műtárgyak b.) a kutatást és az ismeretterjesztést szolgáló, épületnek nem minősülő építmények c.) a honvédelmet és belbiztonságot szolgáló műtárgyak Az erdőgazdasági övezetekben minden engedélyköteles építési munka, területhasználatmódosítás csak az erdők védelmével, létesítésével, kezelésével, használatával összefüggő országos hatályú jogszabályok és jelen szabályzat alapján erdészeti hatósággal, mint szakhatósággal, egyetértésben történhet, mindenkor figyelemmel az Evt. 10. §-ához kapcsolódó Vhr. 7, 8, 9, 10 szakaszaira. Az erdőövezetek előírásait az alábbi táblázat tartalmazza:

területe (m2)

szélesalatt sége (m)

felett*

(%)

terepszint

Beültetési kötelezettség

legnagyobb (m2)

Beépítettség %

zöldfelület (%)

legkisebb (m2)

Épület elhelyezésére igénybe vehető legkisebb telek

Legkisebb

Övezet jel

A kialakítható új telek mérete

Szintterületi mutató

14.sz. táblázat A megengedett legnagyobb építmény magasság ** (m)

21

Eg, Ee

-

-

100.000 -

-

0,2

0,2*

0,4

98

95

4,5**

Ev

-

-

-

-

-

-

-

98

95

-

*a terepszint alatti beépítés kizárólag a terepszint feletti beépítés alatt, a megengedett beépítési százaléknak megfelelően, egy szintben létesülhet **az erdő elsődleges rendeltetésével összhangban levő technológiai igény esetén (pl. kilátó) Elvi építési engedély alapján eltérő is lehet

(7)

(1)

(2)

Az üzemtervezett erdők fenntartásáról és kezeléséről az érvényes erdészeti üzemterv rendelkezik. MEZŐGAZDASÁGI TERÜLETEK 26. § A mezőgazdasági területek övezetei a növénytermesztés és állattenyésztés számára, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és tárolás, együttesen mezőgazdasági termelés és az ahhoz szükséges építmények elhelyezésére szolgálnak. A mezőgazdasági terület az alábbi övezetekre tagolódik: a) az Má-á jelű általános mezőgazdasági övezet, ahol az üzemszerű szántóföldi művelés a jellemző b) az Má-t jelű táj- és természetvédelem érdekében korlátozott használatú mezőgazdasági terület, ahol a természeti értékek védelme érdekében a természetszerű gyepgazdálkodás a jellemző, a művelési ág megváltoztatása, a gyep feltörése nem megengedett c) az Mk jelű kertes övezet (a volt zártkertek területe) d) az Mk-Lke jelű átmeneti kertes mezőgazdasági terület, belterülethez kapcsolódó, feltételekhez kötött lakóterület-fejlesztési terület A mezőgazdasági övezetek előírásait az alábbi táblázat tartalmazza: 15.sz. táblázat A telek

500.000

50

0,1

alatt (%)

0,1

-

-

5,5

tanyagazdaság (lakó+gazdasági épület

felett (%)

Megengedett legnagyobb építménymagassága (m)

gazdasági épület

50 200.000

-

szélessége (m) tanyagazdaság (lakó+gazdasági é ül t) gazdasági épület

tanyagazdaság (lakó+gazdasági épület)

gazdasági épület

területe (m2)

legnagyobb

legkisebb

A beépítés jellemző módja

Övezeti jel

Má-á SZ

10.000

Általános mg-i övezet

Sajátos területhasználat

(m2)

A megengedett legnagyobb beépítettség terepszint∗

tanyagazdaság (lakó+gazdasági épület)

Épület elhelyezésére igénybe vehető telek legkisebb

gazdasági épület

A kialakítható új telek mérete

Az épület

tanyagazdaság (lakó+gazdasági é ül t) gazdasági .épület

Az övezet

4,5 + 5,5 lakó+gazd. ép.

22

10.000

Kertes mg-i övezet

50

-

0,01

-

-

-

4,5

-

SZ

3000

-

1500

-

12

-

3

-

3

-

4,5

-

Mk- SZ Lke

1300

4500

720

-

12

-

3

-

3*

-

4,5

-

Mk

átmeneti kertes mezőgazdasági terület, belterülethez kapcsolódó, feltételekhez kötött távlati lakóterületfejlesztési terület

1.000.0000

Természeti területek mg-i övezete

Má-t SZ

* de legfeljebb 65 m2

(3)A mezőgazdasági területeken történő építések építési engedélyezési eljárásába a vonatkozó jogszabály szerint a talajvédelmi hatóságot is be kell vonni. Az építési engedélyezési tervben külön munkarészben kell foglalkozni a területen található humuszvagyon védelmével, a letermelés, a deponálás és a felhasználás módjával. (4)A mezőgazdasági övezetekben minden építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési munka, területhasználat módosítás csak elvi építési engedély alapján történhet. (5)A mezőgazdasági övezetekben lakás csak a gazdasági tevékenység folytatásához is alkalmas funkciójú tanyagazdaság (lakóépület+gazdasági épület) részeként helyezhető el. Tanya építése esetén a lakóépület alapterülete az országos érvényű jogszabályoknak megfelelően nem haladhatja meg a megengedett beépítettségnek a felét. Egy telken legfeljebb két lakás helyezhető el. (6)A mezőgazdasági övezetekben építhető egy-egy épület max. alapterülete 200 m2 lehet, kivéve, ha az ennél nagyobb szintterületű építmény létesítése az elvi építési engedélyben a környezet- és a látványvédelem érdekeit biztosítva indokolható. (7)A mezőgazdasági övezetekben az alábbi építési előírásokat is érvényesíteni kell: a) A nyeregtetős vagy kontyolt nyeregtetős épület tetőhajlásszöge 30°-45° között lehet. Lapos tetős épület építését az építésügyi hatóság az engedélyezés során a településkép védelme érdekében megtilthatja. A nyakashegyi kertes övezetekben a hegygerinccel párhuzamos utcafrontú telkeken az épület csak a Nyakas-hegy gerincvonalára merőleges tetőgerinc kialakítással helyezhető el. b) Csak környezetbarát, tájba illő anyagok alkalmazhatók. A közterület felé, illetve a meghatározó rálátások irányába látszó homlokzatokon csak természetes anyagok, illetve a természetes anyagok színárnyalatainak megfelelően színezett anyagok használhatók. c) Az épületek földszinti padlószintje az eredeti terephez képest 1,5 m-nél nagyobb mértékben nem emelhető ki. d) A mezőgazdasági övezetbe sorolt, de az ingatlan-nyilvántartásban erdőművelési ágban nyilvántartott, illetve az erdőtörvény hatálya alá tartozó 1500 m2-t meghaladó

23

területnagyságú telek az erdészeti hatóság hozzájárulásától függően a védelmi célú erdőövezetre vonatkozó előírások szerint hasznosítható. e) Nagy állatlétszámú, üzemi állattartás célját szolgáló épületek és a trágya, valamint egyéb bűzös hulladék kezeléséhez szükséges építmények, területek a belterület határától mért 1000 m-es, a belterületen kívüli egyéb lakott telkek körüli 300 méteres távolságon belül nem helyezhetők el. f) Az övezet feltáró útjai kialakítására vonatkozóan a 22.§ (11) és (12) bekezdés rendelkezik. VÍZGAZDÁLKODÁSI TERÜLETEK 27.§ (1)

(2) (3) (4) (5)

A vízgazdálkodással összefüggő övezetekbe tartoznak az alábbi területek: a) a patakok, erek, tavak-tározók medrei b) a felszíni vízelvezetésben szerepet játszó, a Terven meghatározott vízmosások területe c) a vízmedrek mentén a vízgazdálkodás szempontjából, a Szabályozási Terven vagy a ÉSZ előírásai szerint meghatározott szélességű parti sávok d) a közcélú nyílt csatornák medre és partja a vízgazdálkodási területként szabályozott szélességben A vízgazdálkodási területek az alábbi övezetre tagolódik: a V jelű vízmedrek övezete A vízgazdálkodási övezeteket érintő bármilyen építési munkát folytatni, területet hasznosítani csak elvi építési engedély és az ahhoz beszerzett vízjogi engedély alapján lehet. A vízgazdálkodási övezetekben a meder partja mentén a karbantartási munkálatok elvégezhetősége érdekében az egyéb jogszabályban előírt szélességű fenntartó sávokat szabadon, kerítés és egyéb építménytől mentesen kell hagyni. A területen építményt elhelyezni, jelentős földmunkát végezni, művelési ágat változtatni a vonatkozó rendelkezések előírásainak megfelelően, valamint az alábbiak figyelembe vételével csak úgy szabad, hogy a beavatkozás: a) a biztonságos felszíni vízelvezetést ne veszélyeztesse, illetve szolgálja

b) segítse elő a csapadékvizek tárolását, a vízhiányos időszakra való visszatartását c) biztosítsa a meglévő élőhelyek védelmét és újak kialakulását VII. FEJEZET ÁLTALÁNOS TERÜLETFELHASZNÁLÁSI KÖVETELMÉNYEK

(1)

(2) (3) (4) (5)

A föld védelme 28.§ A bányászati tevékenység eredményeként visszamaradt bolygatott, rendezetlen terepfelszínű területek – felszíni bányászat bányagödrei –, valamint a felhagyott községi szeméttelep területének hasznosítása csak a területek tájrehabilitációs rendezésével, rekultivációjával történhet. Az építési munkák során a termőföld védelméről, a talaj felső, humuszos termőrétegének összegyűjtéséről, megfelelő kezeléséről és a jogszabályban előírt újrahasznosításáról az építtető köteles gondoskodni. Fertőzött, szennyezett talajú területet felhasználni csak a jogszabályban előírt kármentesítést követően szabad. Építési munkát csak úgy lehet végezni, építményt csak úgy lehet használni, hogy a keletkező szennyező anyagok ne kerülhessenek a talajba. A talaj szennyezésével járó környezetkárosítás egyéb jogszabályban meghatározott büntetőeljárást von maga után. A földmozgatással járó munkavégzések során: a) a felső humuszos külön kell letermelni és deponálnia 24

(6)

(7) (8) (9)

(1) (2)

(3)

(4)

(5)

b) a földmozgatás, majd a végleges elhelyezés során a külön tárolt humuszos szintet a kiporzás ellen védeni kell (takarással, füvesítéssel, nedvesítéssel) c) az építési tevékenység befejezésekor a humuszos feltalajt helyben kell legfelső rétegként elteríteni d) a feleslegben maradó humuszos feltalajt a területről elszállítani csak a talajvédelmi hatóság nyilatkozata alapján szabad Termőföldet érintő tereprendezéshez a talajvédelmi hatóság engedélye szükséges. A mezőgazdasági területek területfeltöltéssel járó tereprendezéséhez csak bevizsgált, nem talajidegen anyag használható. Az ± 1,0 m-t meghaladó terepszint-változással járó tereprendezéshez, földmunkához az építéshatóság engedélye is szükséges. A talajvédelem érdekében a talajvédelmi szakhatóság állásfoglalásával összhangban az építésügyi hatóság talajvédő növényzet (védőzöld, erdő, fásított zöldsáv, beültetési kötelezettség) létesítésére és fenntartására kötelezheti a telkek tulajdonosait. A telkek terepfelszíne kizárólag oly módon alakítható, hogy a talaj erózióvédelme, a rézsűk állékonysága és a felszíni vizek elvezetése a telek területén belül biztosítható legyen. A területen közvetlen talajszennyezést okozó gazdasági tevékenység nem végezhető. A vízmedrek feliszapolódását, kedvezőtlen változását okozó, a vízmedrek természetes állapotát vagy funkcionális működését befolyásoló területhasználat, építési tevékenység nem folytatható. A levegő védelme 29.§ A légszennyezettségi agglomerációk és zónák kijelöléséről szóló rendelet meghatározása szerint Zsámbék a Budapest és környéke légszennyezettségi zónába tartozik. A levegő tisztaságának védelme érdekében semmilyen, a hatályos határértéket meghaladó szennyezéssel járó a) tevékenységet folytatni b) új építményt elhelyezni, illetve meglévő rendeltetési módot megváltoztatni nem szabad. A területen zavaró környezeti hatású bűzzel járó területhasználat nem folytatható. Meglévő létesítmény tevékenysége korlátozható, vagy betiltható, amennyiben a közegészségügyi hatóság az onnan származó bűzt a lakosság számára zavarónak minősíti. A területen olyan anyagot, amely légmozgás révén levegőbe kerülhet, diffúz légszennyezést okozhat, csak takartan (megfelelően lefedve, elzárva) szabad tárolni, illetve szállítani (mozgatni). A zavaró mértékű légszennyező környezeti emisszióval járó, szagos-bűzös létesítmények körül a közegészségügyi-, a környezetvédelmi- és az építési hatóság előírásai szerint a szennyező építménytől meghatározott védőtávolságot kell kijelölni. A védőtávolságon belüli védőterületen huzamosabb emberi tartózkodásra alkalmas, vagy élelmiszer- és gyógyszergyártással, tárolással összefüggő új létesítmény nem helyezhető el. Olyan esetben, amikor a település átszellőzése, levegőminősége szempontjából meghatározó levegőmozgásokat, a jellemző mikroklimatikus adottságokat az új beépítés megváltoztathatja (pl. akadályozza vagy kedvezőtlen légáramlatokat kelt), az építés csak akkor engedélyezhető, ha kedvezőtlen változás feltételezése esetén, az építési engedélyezésre beadott dokumentációban igazolják, hogy az építés, a funkcióváltozás ilyen kedvezőtlen hatással nem jár.

25

A felszíni- és a felszín alatti vizek védelme 30.§ (1) A terület a felszíni szennyeződésekkel szembeni érzékenység szerinti besorolást tartalmazó jogszabály alapján „B Érzékeny terület”. A felszíni szennyeződésekkel szembeni fokozott érzékenység figyelembe vételével, a földtani közeg védelme érdekében a település teljes területén kiemelt figyelemmel kell eljárni a területhasználat és az építés engedélyezése, ellenőrzése során. (2) A területen a vízfolyások, a felszíni, illetve felszín alatti vizek védelme érdekében, a vizek szennyeződését, illetve a vízmedrek nem kívánatos feltöltődését, vagy lefedését eredményező építési munka a területen nem folytatható. (3) A felszíni vízelvezető rendszert a beépítésre szánt területeken a közhasználatú terület kialakításának részeként, a beépítésre nem szánt területeken az azokat feltáró úthálózat részeként, a talajvédelmi előírásoknak megfelelően kell megvalósítani. (4) A vonatkozó jogszabályi előírások értelmében a befogadóba a csapadékvíz csak tisztán vagy a vízjogi engedélyben előírt minőségben kerülhet. A szennyeződésmentes csapadékvíz a létesítmények zöldfelületein elszivárogtatható, vagy közvetlenül a befogadóba vezethető. (5) A területen közműpótló berendezés csak az illetékes szakhatóságok által meghatározott időre, a csatornahálózat kiépítéséig, illetve a hálózatra rákötés megvalósíthatóságáig alakítható ki, illetve használható. (6) Szennyvíz a közcsatorna hálózatba csak az országos jogszabályokban előírt minőségben vezethető. Az előírt minőségtől eltérő szennyvizeket a közcsatornába vezetés előtt a keletkezés helyén (a létesítmény telkén) elő kell tisztítani. Szennyvíz az előírásos tisztítás nélkül a természetes vizekbe nem vezethető. Tisztítatlan szennyvíz szabadtérben csak a tisztítómű területén az egyéb előírások betartásával tározható. (7) A területen a tisztított és a tisztítatlan szennyvíz szikkasztása egyaránt tilos. (8) A természetes vizek védelme érdekében folyamatosan biztosítani kell az ökológiai egyensúly környezeti feltételeit. (9) A felszíni vizek elvezetésének módját - legalább az együttesen kezelendő területekre kiterjedően - a terep rendezésére, a felszíni és szivárgó rendszer kialakítására, valamint a növénytelepítésre vonatkozó tervek alapján kell meghatározni. (10) Terepszint alatti építmények, építményrészek elhelyezésével a felszín alatti vizek mozgása nem akadályozható, illetve a kialakult természetes viszonyok károsan nem befolyásolhatók. A felszín alatti vizekkel érintkező térszín alatti építés környezetvédelmi érdekből kerülendő. Egyéb környezetvédelmi követelmények 31.§ (1) A zaj és rezgés elleni védelem a) Zsámbék Nagyközség helyi zajvédelmi rendeletét az egyéb hatályos jogszabályok előírásaival együtt kell alkalmazni. b) Bármely zajt kibocsátó vagy rezgést okozó funkció csak abban az esetben megengedett, ha az általa okozott környezeti zaj, illetve rezgésterhelés mértéke a hatályos jogszabályban, illetve Zsámbék Nagyközség helyi zajvédelmi rendeletében az adott területhasználatú területre, az adott létesítmények körére megállapított határértékeket nem haladja meg. (2) Hulladékártalmatlanítás a) A területen keletkező kommunális hulladékot és azzal együtt kezelhető termelési hulladékot a szervezett hulladékgyűjtés és szállítás keretei között kell ártalmatlanítani.

26

b) c) d) e)

f)

(1)

(2) (3)

(4)

(5)

(6)

(7)

A szervezett szemétszállításhoz nem kapcsolódó területeken a hulladék környezetkímélő ártalmatlanításáról a tulajdonos köteles gondoskodni. Ahol a szelektív hulladékgyűjtés feltételei biztosítottak, a háztartásokban és intézményekben keletkező hulladék szelektív gyűjtéséről, illetve tároló edényzetbe helyezéséről a helyi rendelkezéseknek megfelelően kell gondoskodni. A veszélyes hulladékok gyűjtéséről, biztonságos átmeneti tárolásáról, elszállíttatásáról, illetőleg ártalmatlanításáról a hulladéktermelőnek a vonatkozó jogszabályok szerint kell gondoskodni. A különleges kezelést igénylő lakossági hulladékok gyűjtése a szükséges hatósági engedélyek megléte esetén, a gazdasági- és különleges övezetekben kialakítható lakossági hulladékudvar területén történhet. A zöldfelületeken keletkező zöldhulladékot külön jogszabályban foglaltak szerint kell ártalmatlanítani. A zöldhulladékot a komposztálhatóság érdekében az egyéb hulladéktól elkülönítetten kell gyűjteni és tárolni, a hulladékot az újrahasznosíthatóságnak megfelelően kell kezelni. Elégetni csak abban az esetben lehet, ha olyan kártevők támadták meg, melyeket csak így lehet megsemmisíteni. A zöldhulladék, illetve avar égetéséről helyi rendelet rendelkezik. A területen érintett minden telektulajdonosnak gondoskodni kell arról, hogy a tulajdonán rendezetlen, engedély nélküli, illegális hulladéklerakás ne történjen. A magánterületen lévő engedély nélkül (illegálisan) lerakott hulladékok környezeti ártalom nélküli felszámolásáról (elszállítás) és az igénybe vett terület rendeltetés szerinti állapotnak megfelelő rendezéséről a tulajdonosnak kell gondoskodni. (A közterületen lévő illegális hulladéklerakás felszámolásáról és az igénybe vett terület rendezéséről az önkormányzat gondoskodik.)

A táj-és természetvédelem 32.§ A település országos jelentőségű „ex lege” védett természeti értékei a terven jelölt, illetve nyilvántartott források, valamint a Csillagerdő alatti homokbánya mint gyurgyalag-fészkelőhely. Az Országos ökológiai hálózat területeként jelölt területek az Országos Területrendezési Tervvel összhangban a természetvédelmi hatóság jóváhagyásával hasznosíthatóak. A jogszabályban meghatározott „Natura 2000” területeket érintő használatmódosítás és építés csak a Nemzeti Park Igazgatóságával, mint természetvédelmi hatósággal egyeztetve történhet. A Nyakas-hegyi helyi jelentőségű Természetvédelmi Terület meghatározását, illetve a helyi jelentőségű természetvédelemre javasolt természeti értékeket, területeket a 4.sz. függelék tartalmazza. A helyi védett területeken a védettséggel összefüggő rendelkezéseknek, illetve követelményeknek a területek használatakor és az építéssel összefüggő tevékenységek során érvényt kell szerezni. A 4. számú függelékben helyi védelemre jelölt területeken a természeti értékeket veszélyeztető változtatás nem megengedett. A természet-közeli állapotú területeken - az ember által csekély mértékben befolyásolt élőhelyek, tájrészletek – a területhasználat módosítása, építéssel összefüggő tevékenységek csak a természet védelméről szóló törvény előírásai szerint, a természetvédelmi szakhatóság hozzájárulásával végezhető. Bármely területet felhasználni csak úgy szabad, hogy az életközösségek természetes folyamatai és viszonyai, a biológiai sokféleség ne károsodjanak, illetve a természeti értékek ne legyenek veszélyeztetve.

27

(8)

(9)

(10)

(11) (12)

(13)

(14) (15)

(16)

(17)

(18) (19) (20)

A területfelhasználás során biztosítani kell a védett növények és állatok élőhelyeit, az élőhelyek kapcsolatát, az ökológiai folyosók megmaradását. A 10 ha területnagyságot meghaladó ökológiai folyosóhoz tartozó területet érintő, mezőgazdasági célú jelentős változtatások a környezetvédelmi hatóság döntésétől függően környezeti hatásvizsgálat kötelesek. Az országos ökológiai hálózat területeit az Országos Területrendezési Tervet meghatározó törvény védi a terület jellegét jelentősen megváltoztató, a természetes és természet közeli élőhelyeit és azok kapcsolatait károsan befolyásoló, más célú változtatásoktól. A felszíni vizek mederrendezésénél a természetes vízparti vegetációt, a természetes élőhelyek védelmét a kivitelezés és a végleges területfelhasználás során egyaránt biztosítani kell. A mederrendezés csak tájrehabilitációs terv alapján, azzal megalapozott vízjogi engedély szerint történhet. A területen különös gonddal kell óvni a természetet. Erdőterületen kívüli, egyedi fát (növényzetet) kivágni csak rendkívül indokolt esetben, a jegyző előzetes engedélyével szabad. A kivitelezések során a meglévő növényzet megóvásáról gondoskodni kell. A területen a megsemmisített, (kivágott) vagy elpusztult fa visszapótlásáról jelen rendelet előírásainak figyelembevételével annak kell gondoskodni, aki a növényzetet megsemmisítette, illetve ha annak személye nem ismert, akkor a visszapótlás az ingatlan tulajdonosának feladata. A visszapótlásra szánt növényállomány fajtájának, a telepítés helyének és idejének a meghatározása a hatályos jogszabályok alapján, kertépítész szakember bevonásával történhet. A visszapótlásra szánt növényzetet lehetőség szerint az eredeti helyen vagy annak közvetlen környezetében kell telepíteni. A pótlandó növényzetállomány nagysága engedély alapján kivágott, vagy természetes módon elpusztult fapótlás esetén annak törzsátmérőjének egyenértéke, engedély nélkül kivágott, elpusztított növényzet esetén a törzsátmérő egyenérték kétszerese, amit faiskolai előnevelt, legalább 5 cm törzsátmérőjű faegyedekkel kell pótolni. A visszapótlásra kijelölhető telepítési hely későbbi meghatározása esetén a kötelezően visszapótlandó fás növényállomány értékét mértékadó beszerzési áron a település zöldfelületeinek létesítésére, fenntartására elkülönített költségvetési keretbe be kell fizetni. A meglevő értékes növényzet védelme érdekében az elvi építési-, illetve építési engedélyben a Szabályzatban megengedetthez képest az építési hely módosítható, terepszint alatti beépítés esetén az aláépítés mértéke 30 %-kal csökkenthető Az SZT-n környezetvédelmi-, értékvédelmi és látványvédelmi szempontból érzékenynek jelölt terület telkein fás növényzet ültetése esetén a tájban honos, a helyi alkalmazási hagyományokhoz illeszkedő, a termőhelyi adottságoknak megfelelő díszfák és díszcserjék fajtáiból lehet választani. A közterületek terepszint alatti felhasználásánál, így a közművezetékek elhelyezésénél, átalakításánál elsőbbséget kell biztosítani a fasorok, közcélú növényzetek elhelyezhetőségének. A országos közutak külterületi szakasza mentén, a közút telkén, az utak építése, felújítása esetén – ökológiai és tájképi érdekek érvényesítése céljából fasor, illetve többszintű kialakítású zöldsáv telepítendő. A zavaró mértékű légszennyező-, zajterhelő környezeti hatások elleni védekezésre, zavaró látványok takarására, illetve értékes élőhelyek összekapcsolására – megfelelő hely rendelkezésre állása esetén – többszintes telepítésű (fa-, cserje- és gyepszint) védő

28

zöldsávot, „biofalat” kell létesíteni. „Biofal” létesítése csak táj-, illetve kertépítészeti terv alapján történhet. Az épített környezet értékeinek védelme 33.§ Régészeti védelem (1) A Területen levő nyilvántartott régészeti lelőhelyeket a 2. számú függelék tartalmazza. A régészeti védelemmel összefüggő rendelkezéseket, illetve követelményeket külön jogszabály tartalmazza. (2) A 2. számú függelékben megnevezett régészeti érdekű területen bármiféle földmunka csak régészeti felügyelet mellett végezhető. A földmunkával járó beruházások megkezdése előtt 8 nappal a területileg illetékes múzeumot értesíteni kell. Műemlékvédelem (3) A Szabályozási Terven lehatárolt műemléki környezetet, a megjelölt telkeket és épületeket, objektumokat műemléki védettség érinti. A védettséggel összefüggő rendelkezéseket, illetve követelményeket külön jogszabály tartalmazza. A műemléki védelem alatt álló telkeket, épületeket az 1. számú melléklet tartalmazza. (4) A műemléki környezet javasolt bővítésének jogszabályban rögzített érvényesítéséig az építéshatósági ügyekben a KÖH szakhatóságként jár el. Helyi területi védelem (5) A Terület jellegzetes településszerkezetének, telekosztásának és utcavonal-vezetésének megőrzése érdekében a Szabályozási Terven lehatárolt helyi védett területen az alábbi előírásokat kell alkalmazni a rendelet keretei között: a) Csak olyan építési munka, illetve olyan állapot fennmaradása engedélyezhető, amely nem változtatja meg a védett értékek eredeti megjelenését, karakterét, eszmei (történeti, helytörténeti) értékét, nem veszélyezteti a védendő növényzet egészségét, fennmaradását. b) Az új építményeket a jellegzetes településkép, az épített és természetes környezte egységes megjelenését biztosító módon, a kialakult beépítési mód szerinti elhelyezéssel kell, a jellemzően kialakult tömegformálás és tetőformák alkalmazásával kell kialakítani, a meglévőket erre tekintettel kell használni, illetve fenntartani. c) A közterületek burkolatát, bútorzatát, növényzetét a kialakult környezeti kép jellegzetességeinek és karakterének megtartásával, azokkal összhangban, az. eredeti anyaghasználattal, vagy azzal egyenértékű megjelenésű anyagokkal kell kialakítani. d) A településközponti beépítésekre jellemző, utcavonalon történő (előkert nélküli) kialakult állapot esetén a beépítési vonal a kötelező építési vonal, előkertes beépítés csak attól esetlegesen eltérően kialakult állapothoz történő igazodás (illeszkedés) esetén engedélyezhető. e) Az utcavonalon történő beépítések esetén a járdára előlépcső nem nyúlhat. f) A védett területen, valamint az azokat határoló út másik oldalán egy teleksávnyi területen az épületeken a településképben jelentkező, közterületről látható klímaberendezés kültéri egysége, szabadon álló lemezkémény, illetve a homlokzaton szabadon szerelt gépészeti és egyéb vezeték nem létesíthető. g) A védett területen, valamint az azokat határoló út másik oldalán egy teleksávnyi területen a településképben jelentkező, közterületről látható műholdvevő, illetve távközlési adatátviteli berendezés kültéri egysége, hír- és adattovábbító berendezés csak az épület részeként, takartan helyezhető el. h) Az épületek részleges homlokzati felújítása (színezése) csak teljes homlokzatonként megengedett. 29

i) A tetők tömegének (idomának) kialakításakor egyszerű formákat kell alkalmazni. j) A tetőterek beépítése esetén a tetőfelépítmény nem haladhatja meg a tetőzet hosszirányú méretének egyharmadát. k) A magastetők fedési anyaga cserép, vagy azonos esztétikai értékű fedőanyag lehet l) Meglévő épület külső megjelenését érintő beavatkozás során az építésügyi hatóság az engedély megadását a meglevő településképbe, vagy környezetbe nem illő épületrészek, berendezések, vezetékek eltávolításához kötheti. m) Az épületek homlokzatképzésénél a helyi építészeti hagyományokat kell figyelembe venni. Egyedi helyi védelem (6) A Szabályozási Terven helyi védettségre jelölt építményeken, azok telkén az alábbi előírásokat kell alkalmazni a rendelet keretei között a helyi védettségre vonatkozó rendelet meghozataláig: a) Az épület több tulajdonos esetén is csak egyszerre, egységesen újítható fel. b) A épület akár részleges felújítása esetén az épület eredeti állapotáról a helyreállítás gyakorlati kivitelezéséhez szükséges mélységű felmérést kell készíteni, beleértve a részletes homlokzatfelmérést, a tetőzet, a nyílászárók, a tagozatok részletteveit is. Az eredeti állapotot felmérési terven és fotókon dokumentálni kell. c) Ha az épület egyes részét korábban az eredetitől eltérő megjelenésűvé alakították át, a lehatárolható átalakított részt is magába foglaló részegységre kiterjedő felújítás során 1. az eredeti állapotnak megfelelően, vagy 2. ha az átalakított részt eredeti állapotára vonatkozó dokumentum nem lelhető fel és azt következtetéssel sem lehet valószínűsíteni, a homlokzat megfelelő megmaradt elemeinek, vagy hasonló stílusú épülethomlokzatok, eredeti és analóg formaelemeinek alkalmazásával kell helyreállítani. 3. A felújítás során meg kell őrizni a védelem alapját jelentő tömeget, tetőformát, homlokzati jelleget (homlokzati nyílásrend, nyílásosztás, díszek, tagozatok) 4. Az épületek utcai homlokzatai a csatlakozó tetőfelületeket és vízelvezető rendszert is beleéretve eredeti állapotukban - eredeti anyaghasználattal és szerkezeti megoldásokkal - állítandók helyre. 5. Az épület eseteleges stílusbeli, arány- vagy ritmushibája a felújítás során korrigálható, ha annak eredményeként egységes építészeti hatás jön létre. 6. Utcai tetőtéri ablakok csak elvi építési engedély alapján létesíthetők, kivéve, ha azok kialakíthatóságát az eredeti állapot visszaállítása indokolja. 7. Utcavonalra nyíló garázsbejárat a hagyományos kocsiáthajtót kivéve nem létesíthető. 8. Új épületszárny létesítése esetén azt a meglevő épülettel összhangban kell kialakítani. 9. Az épületen és telkén hirdetés, reklám nem helyezhető el. Az épület funkcióját jelző cégér, cégfelirat építési engedéllyel létesíthető. 10. Az épületen új parapet-konvektor, vagy klímaberendezés közterületről látható egysége nem helyezhető el. 11. Az épületen legfeljebb egy távközlési antenna helyezhető el, a közterületek felől nézve takartan.

30

Közműellátás, közműhálózatok és létesítmények 34.§ Általános előírások (1) Közműlétesítmények és közműhálózatok elhelyezésére vonatkozólag az OTÉK előírásait, valamint a megfelelő ágazati szabványokat és előírásokat figyelembe kell venni. Az előírások szerinti védőtávolságokat biztosítani kell. A védőtávolságon belül mindennemű tevékenység csak az illetékes üzemeltető, az érintett szakhatóság hozzájárulása esetén engedélyezhető. (2) A meglévő és a tervezett közcélú vízellátás, vízelvezetés (szenny- és csapadékvíz), energiaellátás (villamosenergia ellátás, földgázellátás), valamint a hírközlés (vezetékes és vezetéknélküli) hálózatai és létesítményei, továbbá azok ágazati előírások szerinti biztonsági övezeteik számára közműterületen, vagy közterületen kell helyet biztosítani. Ettől eltérő esetben - ha azt egyéb ágazati előírás nem tiltja - a közművek és biztonsági övezetük helyigényét szolgalmi jogi (vezetékjogi) bejegyzéssel kell fenntartani. Közművek számára szolgalmi jogi bejegyzést csak olyan telekrészre szabad bejegyezni, ahol új építési korlátozást nem okoz. Már szolgalmi joggal terhelt telekrészen mindennemű (építési és egyéb) tevékenység csak a szolgalmi joggal rendelkező érintett hozzájárulásával engedélyezhető. A szolgalmi jogot a Földhivatalnál be kell jegyeztetni. (3) Felhagyott, feleslegessé vált közművet fel kell bontani, felhagyott vezeték nem maradhat sem föld felett, sem föld alatt. (4) A Terület beépített, illetve beépítésre szánt területén új építési engedély csak akkor adható, funkcióváltás csak akkor engedélyezhető, ha az OTÉK 8.§-ban rögzített közművesítettség mértéke szerint: a beépítésre szánt területek valamennyi (lakó-, vegyes, gazdasági- és különleges-) építési övezetében a teljes közműellátás rendelkezésre áll, ettől eltérni csak a csapadékvíz elvezetés vonatkozásában, a jelen § (15) bekezdésben leírtak betartásával lehet. (5) A Terület beépítésre nem szánt területén, bel- és külterületen lakás céljául szolgáló, vagy kereskedelmi, vendéglátási célú, vagy szállásférőhelyet nyújtó, vagy gazdasági célú tevékenységre szolgáló új épület elhelyezése, illetve meglevő épület felsorolt célra történő funkcióváltása csak akkor engedélyezhető, ha jelen §. (7) bekezdésnek megfelelő egészséges ivóvízellátás és a villamosenergia ellátás, valamint a szennyvízelvezetés a(9), a felszíni vízrendezés a (15) bekezdésben a beépítésre nem szánt területre vonatkozóan rögzítetteknek megfelelően biztosítható. Vízellátás (6) Beépítésre szánt területen új vízvezetéket építeni csak a közcsatornahálózat kiépítésével egyidejűleg szabad. A vízvezetéken a vízszolgáltatást megkezdeni csak a szennyvízcsatorna üzembehelyezését követően lehet. (7) A beépítésre nem szánt bel- és a külterületen lakás céljául szolgáló, vagy kereskedelmi, vendéglátási célú, vagy szállásférőhelyet nyújtó új épület elhelyezése, ill. meglevő épület felsorolt célra történő funkció váltása csak akkor engedélyezhető, ha az ÁNTSZ által is elfogadott egészséges ivóvízellátás és a szükséges tüzivíz ellátás biztosítható. (8) Új vízhálózat építésénél, rekonstrukciójánál dn 100-asnál kisebb keresztmetszetű vezeték építését engedélyezni nem szabad, a biztonságos tüzivíz ellátás érdekében. Az ágazati előírások szerinti távolságban föld feletti tűzcsapok elhelyezése kötelező. (9) Az Északdunántúli Vízmű Részvénytársaság által üzemeltetett, a jelenlegi belterületet külterületen, a Szomori úttól Tök igazgatási határáig, illetve a Herceghalmi úttal párhuzamosan haladó regionális ivóvíz vezeték Keleti ága mentén levő fejlesztési területeken a vezeték nyomvonalát megközelítő és annak védősávját érintő építési

31

tevékenység esetén az építtetőnek geodéziai felméréssel kell a vezeték helyét pontosítani, illetve a vezeték üzemeltetőjével egyeztetni kell. Vízelvezetés (10) A szennyvizekkel a környezetet szennyezni nem szabad, ezért: (11) A Terület talaj és a talajvíz védelme érdekében a szennyvizek közvetlen talajba szikkasztása a Terület teljes közigazgatási területén tilos, az még átmenetileg –rövid időre- sem engedélyezhető. (12) A nyílt árkokra, patakra, egyéb időszakos, vagy állandó vízfolyásba való szennyvízrákötéseket, valamint a felhagyott kutakba történő szennyvíz bevezetéseket meg kell szüntetni. (13) A csatornázásra kerülő utcákban, a csatorna kiépítését követően az érintett már beépített telkeket a közcsatornára való rákötésre egy éven belül kötelezni kell. (14) A Terület belterületén, illetve beépítésre szánt területen építési engedély csak a Terület szennyvíz közhálózatára, az összegyűjtött szennyvíz tisztítótelepre történő szállításának biztosításával adható. (15) A Terület beépítésre nem szánt területén elhelyezhető építményben keletkező szennyvizeket ha : a) a napi keletkező szennyvíz mennyisége nem haladja meg a 3 m3-t, a közcsatorna hálózathoz csatlakozni 100 m-en belül nem tud, akkor a térség közcsatorna hálózatának kiépítéséig, a szennyvizeket szigorúan – ellenőrzötten - zárt szennyvízgyűjtő medencébe kell összegyűjteni és szippantó kocsival a kijelölt lerakóhelyre szállítani, ha ezt egyéb előírás, ágazati rendelkezés nem tiltja. Építési engedély addig nem adható, ameddig a szennyvízgyűjtő medence szippantókocsival történő megközelítési lehetősége nem biztosítható. Ha a közcsatornahálózat kiépítése a beépítésre nem szánt területet 100 m távolságon belülig megközelíti, akkor az érintett ingatlanokat kötelezni kell a közcsatornára való rákötésre. b) a napi keletkező szennyvíz mennyisége meghaladja a 3 m3-t, a közcsatorna hálózathoz csatlakozni 200 m-en belül nem tud és megfelelő befogadó rendelkezésre áll, egyéb előírások nem tiltják, az illetékes ÁNTSZ és a VIZIG hozzájárul a keletkező szennyvizek tisztítására engedélyezhető helyben létesítendő szennyvíztisztító kisberendezés alkalmazása. A kisberendezés védőtávolság igénye nem nyúlhat túl az engedélyt kérő telkén. A tisztítóberendezéssel azt a tisztítási hatásfokot kell teljesíteni, amit a befogadóhoz igazítva az illetékes VIZIG meghatároz. Amennyiben a keletkező szennyvíz mennyisége meghaladja a napi 3 m3-t, de bármelyik illetékes nem ad hozzájárulást, akkor helyi szennyvíztisztító kisberendezés létesítése nem engedélyezhető, ki kell építtetni a közcsatorna csatlakozást, különben építési engedély nem adható. (16) Gazdasági, kereskedelmi területről (lakótelkeken engedélyezett vállalkozások esetén is) a kibocsátott szennyvíz szennyezettségének a közcsatornára való rákötési előírásoknak meg kell felelni, az ettől eltérő szennyezettségű vizet telken belül létesítendő szennyvízkezeléssel -a megengedett szennyezettség mértékéig- elő kell tisztítani. (17) A szennyvíztisztítótelep védőtávolság-igénye a szennyvíztisztítótelep jelenlegi technológiája alapján az OTÉK szerint 500 m., a szippantott szennyvízfogadási hely megfelelő zárttá történő átépítése esetén 300 m. A védőtávolság, védőterület a szennyező műtárgy és a területfelhasználás területi határa közötti legkisebb távolság. A védőtávolságon belül élelmiszer és gyógyszer alapanyag nem termelhető, élelmiszer, gyógyszer nem állítható elő, nem tárolható, nem csomagolható és nem forgalmazható. Élelmiszer-, vagy gyógyszergyártás, forgalmazás, stb. vállalkozás elhelyezése a jelenlegi 32

védőtávolság területén belüli területre csak a védőtávolság-igény lecsökkentését követően engedélyezhető. A szennyvíztisztítótelep technológiáját úgy kell fejleszteni, hogy a fejlesztésre tervezett terület már ne essen a vádőtávolság által érintett területre. A jelenlegi szennyvíztisztítótelep védőtávolságán belülre tervezett területfejlesztés engedélyezésének feltétele a szennyvíztisztítótelep védőtávolság csökkentésének a tényleges megtörténte. (18) Közvetlen az élővízbe vizet beengedni csak vízjogi létesítési engedéllyel, a hatóságok által előírt megfelelő kezelés után szabad. (19) A patakok, tavak partélétől 6-6 m, az önkormányzati kezelésében lévő egyéb állandó, illetve időszakos vízfolyás partéleitől 3-3 m, a nyílt árkok karbantartására legalább 2-2 m szélességü sáv karbantartás számára szabadon hagyandó. A karbantartó számára, ha a karbantartási sáv közterületként történő szabályozása nem oldható meg, akkor szolgalmi jog biztosítandó. A szolgalmi joggal terhelt területrészen mindennemű tevékenység csak a szolgalmi joggal rendelkező hozzájárulásával engedélyezhető. (20) Vízgazdálkodási területként lejegyzett területet (árok, vízfolyás, vízmosás, stb.) egyéb célra hasznosítani csak vízjogi létesítési engedély alapján a VIZIG engedélyével szabad. (21) A Terület hosszútávú arculatformálása, az urbanizációs igény és a kedvezőbb területgazdálkodás érdekében a csapadékvíz elvezetésére, a készítendő csapadékvíz elvezetési tanulmánytervben rögzített lehatárolásnak megfelelően: a) zárt csapadékvíz elvezető rendszert kell építeni a burkolt utakkal feltárt beépített, illetve beépítésre javasolt területen. A beépített, illetve a beépítésre szánt területen a meglevő nyílt árkos felszíni vízelvezetés a szilárd útburkolat kiépítéséig, illetve a már burkolt utak soron következő rekonstrukciójáig fennmaradhat. A szilárd burkolat építésével egyidejűleg kell a zárt csapadékvíz csatornát kiépíteni. (Ettől eltérni csak a szakági tanulmánytervben kijelölt helyen lehet.) b) nyílt árkos csapadékvíz elvezetési rendszer tartható fenn, illetve létesíthető a beépítésre szánt területen belül, ahol ezt a szakági tanulmányterv kijelölte, a beépítésre nem szánt területen általánosan, valamint beépítésre szánt és nem szánt területen egyaránt a hosszabb távon is, a szilárd burkolat nélküli utcák esetén. (22) A csapadékvíz élő vízfolyásba, tóba történő bevezetése előtt hordalékfogó műtárgy elhelyezése kötelező. (23) A csapadékvíz elvezetését biztosító rendszer szállítóképességét egész a végbefogadóig ellenőrizni kell minden nagyobb (fél ha-t meghaladó telekterületű) beruházás engedélyezése esetén. A beruházásra építési engedély csak akkor adható, ha a többlet felszíni víz megfelelő biztonsággal továbbvezethető a befogadóig. (A szűk keresztmetszetű helyek kapacitásbővítésének tényleges megvalósítását, vagy a nagyobb mennyiségű víz gyorsabb lefutását megakadályozó helyi záportározó létesítésének megvalósítását követően adható csak ki a használatba vételi engedély.) (24) A 20, illetve annál több gépkocsit befogadó parkolókat kiemelt szegéllyel kell kivitelezni, hogy a felületén összegyűjthető legyen a csapadékvíz, az ne folyhasson közvetlen a zöldfelületre. Ezekről a nagyobb parkoló felületekről és a szennyezéssel veszélyeztetett gazdasági területek belső útjairól összegyűlő csapadékvíz csak hordalék és olajfogó műtárgyon keresztül vezethető a csatornahálózatba. "Zöld" parkoló létesítése tilos. Villamosenergia ellátás (25) Településesztétikai, területgazdálkodási és üzembiztonsági szempontból beépített és beépítésre szánt területen új (közép-, kisfeszültségű, valamint közvilágítási) villamosenergia ellátási hálózatot építeni, meglevő hálózat átépítésével járó rekonstrukcióját engedélyezni csak földkábeles elhelyezéssel szabad. A szilárd burkolattal rendelkező utak soron következő rekonstrukciója, illetve burkolatlan utak szilárd

33

burkolatának kiépítésekor kell a meglevő, föld feletti vezetéket föld alá helyezni az útépítés kapcsolt beruházásaként. (26) Burkolat nélküli utakkal feltárt területeken, valamint beépítésre nem szánt területeken a villamosenergia ellátás hálózatainak földfeletti vezetése fennmaradhat, területgazdálkodási okokból, valamint az utca fásitási és utca-bútorozási lehetőségének a biztosítására a villamosenergia elosztási, a közvilágitási és a távközlési szabadvezetéket közös egyoldali oszlopsorra kell fektetni, amelyre egyben a közvilágítást szolgáló lámpafejek is elhelyezhetőek. (27) Új közvilágítási hálózat létesítésekor, meglevő közvilágítási hálózat rekonstrukciója során csak energiatakarékos lámpatestek elhelyezése engedélyezhető. (28) Reklám- és térvilágítással kápráztatást, vakítást, vagy ártó fényhatást okozni, egyéb ingatlan használatát zavarni, korlátozni nem szabad. Földgázellátás (29) Középnyomású földgázellátású területen telkenként egyedi nyomásszabályozókat kell elhelyezni. A tervezett gáznyomásszabályozók az épületek utcai homlokzatára nem helyezhetõek el. A berendezés a telkek előkertjében, udvarán, vagy az épület alárendeltebb homlokzatára szerelhetőek. (30) Földgázvezetéket telken belül is csak föld alatti elhelyezéssel szabad kivitelezni. Hírközlés (31) Településesztétikai és területgazdálkodási szempontból beépített és beépítésre szánt területen, a burkolt utakkal rendelkező területen, illetve utak szilárd burkolatának kiépítésekor új vezetékes hírközlési hálózatot létesíteni ill. meglevő rekonstrukcióját engedélyezni csak föld alatti (földkábel, alépítmény) elhelyezéssel szabad. A földfeletti vezetés a szilárd burkolattal nem rendelkező utcákban egyelőre fennmarad, ezért területgazdálkodási okokból, valamint az utca fásítási és utca-bútorozási lehetõségének a biztosítására a 0,4 kV-os, a közvilágítási és a távközlési szabadvezetéket közös oszlopsoron kell vezetni. (32) Beépítésre nem szánt területeken a vezetékes távközlési hálózatok földfeletti vezetése fennmaradhat, területgazdálkodási okokból, valamint az utca fásítási és utca-bútorozási lehetőségének a biztosítására a távközlési szabadvezetéket, légkábelt és a villamosenergia elosztási, a közvilágítási szabadvezetékeket, légkábeleket közös egyoldali oszlopsorra kell fektetni, amelyre egyben a közvilágítást szolgáló lámpafejek is elhelyezhetőek. (33) Közszolgálati, iparági hírközlési antennák, létesítmények csak az Önkormányzattal történő egyeztetést követően helyezhetők el. VIII. FEJEZET ALKALMAZÁSI ÉS ZÁRÓRENDELKEZÉSEK Alkalmazási rendelkezések 35.§ (1) Az Terven jelölt telekalakítások pontos helyét a kialakult állapot, a tereptárgyak, és az értékes növényzet figyelembevételével telekalakítási térrajzban kell megállapítani. (2) Az épület homlokzatához csatlakozó 5 méter széles teleksávon belül legfeljebb 3 méter mélységig a terepszint süllyesztésével (bevágás, angolakna) kialakuló építménymagasság értéke az előírások alkalmazása szempontjából figyelmen kívül hagyható. (3) A kötelező zöldfelület (zöldfelületi minimum) számításánál teljes területi értékkel csak a növényzet telepítésére alkalmas, legalább 100 cm termőtalaj vastagságú, burkolatlan felületeket lehet figyelembe venni.

34

a) A számításnál a nem szilárd burkolatú felületek (kőzúzalék, kavics) sem vehetők figyelembe. b) A falra futtatott összefüggő zöldfelület 15 %-a a kötelező zöldfelület számításánál figyelembe vehető. c) A vízfelületek 70 %-a a kötelező zöldfelület számításánál figyelembe vehető. (4) A kötelező zöldfelületi fedettség biztosításánál az építmény felett kialakított zöldfelületet (tetőkert) a tetőkerten lévő termőréteg vastagságától függően - a kötelező zöldfelületi fedettség részeként - az alábbiak szerint lehet számításba venni: a) legalább 20 cm termőréteg esetén a tetőkert területének 20 %-a vehető számításba, b) minden további 10 cm vastag termőréteg biztosítása esetén, a kötelező zöldfelületi fedettség biztosításánál figyelembe vehető tetőkerti területrész további 10-10 %-kal növelhető c) a tetőkert területének 25%-a lehet burkolt felület (5) A fás növényzet telepítésének legkisebb telepítési (ültetési) távolsága az ingatlan határától: - szőlő, valamint 3 m-nél magasabbra nem növő gyümölcs- és egyéb bokor (élősövény) esetében 0,5 m. - 3 m-nél magasabbra nem növő gyümölcs- és egyéb fa esetén 2,0 m, - 3 m-nél magasabbra növő gyümölcs- és egyéb fa esetén, valamint gyümölcs- és egyéb bokor (élősövény) esetében a lombkorona fele, de minimum 4,0 m. Védőterületek, védőtávolságok 36. § (1) Légszennyező források és létesítmények védőtávolsága, védőterülete a) a nagy állatlétszámú, üzemi állattartás célját szolgáló épületek és a trágya, valamint egyéb bűzös hulladék kezeléséhez szükséges építmények, területek a belterület határától mért legalább 500 m, a belterületen kívüli egyéb lakott telkek körüli 300 méteres távolságon belül nem helyezhető el b) a szennyvíztisztító körül a kapacitás és a technológia alapján a szennyvíztisztítótelep jelenlegi technológiája alapján az OTÉK szerint 500 m, a szippantott szennyvíz fogadási hely megfelelő zárttá történő átépítése esetén 300 m, ahol tartósan lakás célját szolgáló épület nem helyezhető el c) a hulladéklerakó körül –500 m, ahol tartósan lakás célját szolgáló épület nem helyezhető el (2) Természet-közeli állapotú felszíni vizek part menti védőtávolsága, védőövezete: a) A természet közeli állapotú vízfolyások mindkét partján külterületen, a telekhatártól mért 50-50 m széles természet- és vízvédelmi érdekű védőövezet b) A vízfolyások partján, a partéltől mért 6,0 m fenntartósáv. (3) Közlekedési nyomvonalak és létesítmények védőtávolsága, védőterülete: a) az M1 autópálya külterületi szakasza mentén az út tengelyétől mért 100-100 m, ahol építmény elhelyezéséhez a közútkezelő hozzájárulása szükséges b) az országos közutak külterületi szakasza mentén az út tengelyétől mért 50-50 m, ahol építmény elhelyezéséhez a közútkezelő hozzájárulása szükséges (4) Közművek védőtávolsága, védőterülete a) a közművezetékek és létesítmények elhelyezésénél az OTÉK előírásait és a vonatkozó ágazati szabályokat és előírásokat be kell tartani, ahol a védőtávolság a kialakult állapot miatt nem biztosítható, ott meg kell oldani a közművek védelembe helyezését, és szabvány alóli felmentését kell kérni.

35

(5)

Az építmények építéshatósági engedélyezési eljárásában az engedélykérelemhez be kell szerezni az érintett szakhatóságok véleményét a szükséges védőtávolságok mértékéről.

Záró rendelkezések 37.§ (1) Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzata 2005.07.04 napján lép hatályba. (2) A hatálybalépéssel egyidejűleg a területre vonatkozó valamennyi, előzőleg jóváhagyott rendezési terv, rendelet, úm. a) Zsámbék Nagyközség Önkormányzat Képviselő Testület 8/1998.(IV.27.) sz. rendelete Zsámbék, Kálvária-domb(1620/2 hrsz. ingatlan és környéke) részletes rendezési tervének szabályozásáról b) Zsámbék Nagyközség Önkormányzat Képviselő Testület 19/1999.(X.18.) sz. rendelete Zsámbék Nagyközség Helyi Építési Szabályzatáról c) Zsámbék Nagyközség Önkormányzat Képviselő Testület 9/2001.(V.02.) sz. rendelete a Török-kút tér, Magyar utca, Piac köz és Akadémia utca által határolt tömb Helyi Építési Szabályzatáról+ d) Zsámbék Nagyközség Önkormányzat Képviselő Testület 28/2002.(XII.16.) sz. rendelete a 45-ös tömb Helyi Építési Szabályzatáról e) Zsámbék Nagyközség Önkormányzat Képviselő Testület 8/2002. (IV.16.)sz. rendelete a Határ út melletti terület Helyi Építési Szabályzatáról f) Zsámbék Nagyközség Önkormányzat Képviselő Testület 18/2004.(XI.30.) sz. rendelete a 41-es tömb Helyi Építési Szabályzatáról hatályát veszti. (3) A Szabályzatot a hatályba lépést követően indított építési ügyekben kell alkalmazni. (4) A Szabályzat kihirdetéséről a Szervezeti és Működési Szabályzatban meghatározott módon a jegyző gondoskodik. dr. Motorcza Gyula sk. jegyző

Horváth Gellértné sk. polgármester

36

MELLÉKLETEK Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez

1. számú melléklet: SZT-B Szabályozási Terv – Belterület, M=1:4000 (önálló rajzi melléklet) 2. számú melléklet SZT-B-22 Szabályozási Terv, M=1:1000 (önálló rajzi melléklet) 3. számú melléklet: SZT-K Szabályozási Terv – Külterület, M=1:20.000 (önálló rajzi melléklet) 4. számú melléklet A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területeken végezhető tevékenységek TEÁOR szerinti listája 5. számú melléklet: Az elővásárlási joggal terhelt telkek

37

4. számú melléklet Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területeken végezhető tevékenységek TEÁOR (a gazdasági tevékenységek egységes ágazati osztályozási rendszeréről) szerinti listája A Gksz-1 jelű építési övezetben végezhető tevékenységek TEÁOR szerinti listája „DB”

17.17 18.2

TEXTÍLIA, TEXTILÁRU GYÁRTÁSA

„DC”

19.2 19.3

BŐRTERMÉK, LÁBBELI GYÁRTÁSA

„DD”

20.5

FAFELDOLGOZÁS

„DE”

22.1 22.25 22.3

PAPÍRGYÁRTÁS, KIADÓI, NYOMDAI TEVÉKENYSÉG

„DH”

25.2

GUMI-, MŰANYAG TERMÉK GYÁRTÁSA

„DI”

26.2

EGYÉB NEMFÉM ÁSVÁNYI TERMÉK GYÁRTÁSA

„DJ”

28.6 28.7

FÉM ALAPANYAG, FÉMFELDOLGOZÁSI TERMÉK GYÁRTÁSA

„DL”

30 32 33

VILLAMOS GÉP, MŰSZER GYÁRTÁSA

„DM”

35.42 35.43 35.5

JÁRMŰGYÁRTÁS

„DN”

36

MÁSHOVA NEM SOROLT FELDOLGOZÓIPAR

„G”

50 51.1 52

KERESKEDELEM, JAVÍTÁS KIVÉVE:50.5

„I”

63.3 63.4 64

SZÁLLÍTÁS, RAKTÁROZÁS, POSTA, TÁVKÖZLÉS

„J”

65 66 67

PÉNZÜGYI TEVÉKENYSÉG

38

„K”

70 71 72 73 74

INGATLANÜGYLETEK, GAZDASÁGI SZOLGÁLTATÁS kivéve: 71.22, 71.23, 71.31 és a 71.32

„L”

75

KÖZIGAZGATÁS, VÉDELEM; KÖTELEZŐ TÁRSADALOMBIZTOSÍTÁS kivéve: 75.22 és a 75.24

„O”

91 92 93

EGYÉB KÖZÖSSÉGI, SZEMÉLYI SZOLGÁLTATÁS kivéve: 92.71, 92.53, 92.6, kivéve: 93.01, 93.03, 93.04

„Q”

99

TERÜLETEN KÍVÜLI SZERVEZETEK

A Gksz-2 jelű építési övezetben végezhető tevékenységek TEÁOR szerinti listája a KG-1 jelű övezetben végezhető TEÁOR szerinti tevékenységek, kivéve: „DH ”

25.2

GUMI-, MŰANYAG TERMÉK GYÁRTÁSA

A Gksz-3, Gksz-4 jelű építési övezetben végezhető tevékenységek TEÁOR szerinti listája „DB”

TEXTÍLIA, TEXTILÁRU GYÁRTÁSA 17.17 18.2

„DD”

FAFELDOLGOZÁS 20.5

„DE”

PAPÍRGYÁRTÁS, KIADÓI, NYOMDAI TEVÉKENYSÉG 22.1 22.2 22.3

„DI”

EGYÉB NEMFÉM ÁSVÁNYI TERMÉK GYÁRTÁSA 26.2 Kivéve 26.26

„DJ”

FÉM ALAPANYAG, FÉMFELDOLGOZÁSI TERMÉK GYÁRTÁSA 28.6 28.7

„DL”

VILLAMOS GÉP, MŰSZER GYÁRTÁSA 30 32 33

„DM”

JÁRMŰGYÁRTÁS 35.42 35.43 35.5

„DN”

MÁSHOVA NEM SOROLT FELDOLGOZÓIPAR 36

„G”

KERESKEDELEM, JAVÍTÁS 50 Kivéve:50.5 51.1 52 SZÁLLÍTÁS, RAKTÁROZÁS, POSTA, TÁVKÖZLÉS

„I”

39

63.3 63.4 64 „J”

PÉNZÜGYI TEVÉKENYSÉG 65 66 67

„K”

INGATLANÜGYLETEK, GAZDASÁGI SZOLGÁLTATÁS 70 71 Kivéve: 71.22, 71.23, 71.31 és a 71.32 72 73 74

„L”

KÖZIGAZGATÁS, VÉDELEM; KÖTELEZŐ TÁRSADALOMBIZTOSÍTÁS 75 Kivéve: 75.22

„O”

EGYÉB KÖZÖSSÉGI, SZEMÉLYI SZOLGÁLTATÁS 91 92 Kivéve: 92.53, 92.6, 93 Kivéve: 93.01, 93.03,

„Q”

TERÜLETEN KÍVÜLI SZERVEZETEK 99

A Gksz-7 jelű építési övezetben végezhető tevékenységek TEÁOR szerinti listája 24.41 24.42 33.10 33.40 51.46 52.32 52.47 52.48 74.14 74.20

Gyógyszeralapanyag-gyártás Gyógyszerkészítmény gyártása Orvosi műszer gyártása Optikai, fényképészeti eszköz gyártása Gyógyszer, gyógyászati termék nagykereskedelme Gyógyászati termék kiskereskedelme Könyv-, újság-, papíráru-kiskereskedelem Egyéb, máshova nem sorolt iparcikk-kiskereskedelem Üzletviteli tanácsadás Mérnöki tevékenység, tanácsadás

40

5. számú melléklet Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez Az elővásárlási joggal terhelt telkek A területen a településrendezési célok megvalósulása érdekében az Önkormányzat az alábbi telkeken érvényesíti elővásárlási jogát az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 25.§-ában meghatározott céloknak megfelelően a) A lakóterületfejlesztés érdekében: a 45-ös tömbben a 592 hrsz b) A vegyes központi területek fejlesztése érdekében: a 14-es tömbben a 30/4 hrsz c) A gazdasági területek fejlesztése érdekében: a 46-os tömbben a 0101/1, 0101/2 hrsz, valamint a 0101/5, 101/6 hrsz-ok SZT által érintett területrésze d) A különleges sportterület területek fejlesztése érdekében: a 804 és 807 hrsz

41

FÜGGELÉKEK Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez

1. számú függelék 2. számú függelék 3. számú függelék 4. számú függelék 5. számú függelék 6.számú függelék

Műemlékjegyzék A nyilvántartott régészeti lelőhelyek helyrajzi szám szerint és a régészeti érdekű területek Az épített környezet szempontjából helyi védett területek, épületek, objektumok Helyi jelentőségű védett természeti területek, helyi jelentőségű természetvédelemre jelölt területek A szabályzat elemei Közterületrendezési Terv (KÖRT)

42

1. számú függelék Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez Műemlékjegyzék (az épített környezet szempontjából országos védelem alatt álló területek, épületek, objektumok) Készült az Kulturális Örökségvédelmi Hivatal Tudományos Főosztályának Nyilvántartásában • M III 7522 Zsámbék Bicskei u. 1. hrsz: 726/1,2 Lakóház, klasszicista, 19. sz. első fele. •

M III 9593 Zsámbék Bicskei u. 12. hrsz: 611/1 Lakóház, népi. Helytörténeti kiállítás.

•

M III 7520 Zsámbék Magyar u. 1. hrsz: 903 Lakóház, klasszicista, 19. sz. első fele.

•

M III 9487 Zsámbék Magyar u. 2. hrsz: 408/1 Régi ált. iskola. 1791. Kollégium. (Tanítóképzőé)

•

M III 7521 Zsámbék Magyar u. 13. (?) hrsz: 1 R.k. templom, barokk, 1749-1753. Berendezés:mellékoltárok, szószék, 1754-ből, Bebo Károly művei. Orgona, rokokó, 18. sz. közepe, főoltár, copf, 1818.

•

MK 4323 Zsámbék A templom- és kolostorrom műemléki környezete Régi templom u.

•

MI 7525 Zsámbék Régi templom u. hrsz: 941 Templom- és kolostorrom, volt premontrei prépostság. A templom román stílusú, 13. sz. első fele, átépítve 1475-ben. A kolostor gótikus, 15. sz.

•

M II 7524 Zsámbék Táncsics u. hrsz: 904 Török kút, 16. sz. Restaurálva 1892-ben.

•

M III 7518 Zsámbék Zichy Miklós tér hrsz: 867 Immaculata-szobor, barokk, 1739.

•

MI 7519 Zsámbék Zichy Miklós tér 3. hrsz: 856 Tanítóképző főiskola, volt várkastély, középkori, 14-15. sz-i eredetű. Kastéllyá kiépítve a 18. sz.-ban, átalakítva 1902-ben.

•

M III 9445 Zsámbék Szt. Ferenc Pestiskápolna, Angyal-árok part

•

Ideiglenes műemléki védelem alatt áll a Józsefvárosi pincekör és a 259/6 hrsz.-ú telek teljes területe

43

2. számú függelék Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez A nyilvántartott régészeti lelőhelyek helyrajzi szám szerint és a régészeti érdekű területek Az azonosított lelőhelyekkel érintett területek az adattári és szakirodalmi adatok, valamint az elvégzett helyszíni beazonosítások alapján az alábbiak (lelőhelyenként a helyrajzi számok, melyek földhivatali ellenőrzése szükséges az alaptérképi bizonytalanságok miatt): 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39.

0101/5-11 hrsz 0116; 0119; 0120/7-26 hrsz 0116 hrsz 0116 hrsz 080/9-11, 24; 087/14; 098; 0101/4, 16-17; 0103/8 hrsz 104/3; 705/1; 706/3; 707/1; 708/1, 709/1; 710/1; 711/1; 712/4-5; 713/1, 3; 747 hrsz 830/1; 831; 3498/7; 3499-3500; 3502; 3503/1; 3504-3506; 3508/1-2; 3509/1-2; 3510; 3511/1-2; 3512-3522; 3523/1-2; 3524-3533; 3534/1-2; 3535-3537; 3540; 3541/1-2; 3543-3545; 3546/1-2; 3547/1-2; 3548/1-2; 3549/2; 3550-3552; 3553/1-4; 3554-3559; 3560/1-2; 3566/1-2; 3567; 3584/3; 3585; 3590/1-4; 3591/1-4; 3592/1-3; 3593 hrsz 577/1-2 hrsz 0129/1; 0142/1-2; 0161-0162 hrsz 0125/10-20; 0127; 0129/1 hrsz 1120/4-5; 1121/1-3; 1122 hrsz 012; 020 hrsz 016 hrsz 022 hrsz 026-028 hrsz 085/19-21 hrsz 07/1-2 hrsz 0103/7 hrsz 0103/5-7 hrsz 0173 hrsz 0139 hrsz 408. 0129/14-16 hrsz 0129/5 hrsz 0129/5; 0130-0131 hrsz 0133-0134 hrsz 884 hrsz 887; 900-902; 904-906 hrsz 0133; 0136-0137; 0150/1 hrsz 0150/1; 0136-0137 hrsz 0150/1 hrsz 0148; 0150/1; 0151; 0153; 0162 hrsz 0153 hrsz 0153. 066/5; 092/2 hrsz 0150/1 hrsz 856 hrsz 940-941 hrsz 592 hrsz

44

40. 3474-34766; 3488/1, 3; 3489-3491 hrsz 41. 020-021; 024 hrsz 42. 0142/15-16. hrsz Régészeti érdekű terület: - a Zsámbéki-patak, - a Békás-patak, - az Anyácsa-pusztán eredő patak melletti 4–500 m széles sáv régészeti érdekű területnek tekintendő.

3. számú függelék Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez Az épített környezet szempontjából helyi védelemre jelölt területek, épületek, objektumok A helyi védelemre jelölt lehatárolás az SZT szerint. Helyi védelemre jelölt egyedi építmények, létesítmények: • Etyeki u. 5. sz. (hrsz:524) 16. (hrsz:587) 22. (hrsz:590) 27. (hrsz:535) 40. (hrsz:602 • Bicskei u. 6. (hrsz:608) 13/a (hrsz:720) 18. (hrsz:614) 25. (hrsz:712) 29. (hrsz:710) 34. (hrsz:624) 35. (hrsz:707) • Jóvilág u. 22. (hrsz:1012) 24.? (hrsz:1013) • Szőlőhegy u. 1. vagy Jóvilág u.25. (hrsz:1008) 7. vagy Jóvilág u.29. (hrsz:1005) • Kis Imre u. 5. (hrsz:923) • Táncsics M. u. 8. (hrsz:914) • Magyar u. 18. (hrsz:426) 27. (hrsz:466) 34. (hrsz:438/2) 48. (hrsz:444) 49. (hrsz:481) 60. (hrsz:450) 62. (hrsz:451) 71. (hrsz:494) • Dózsa Gy. u. 11. (hrsz:382) 14. (hrsz:330) 28. (hrsz:318) 30. (hrsz:317) 37. (hrsz:367) 49. (hrsz:361/1) 64. (hrsz:295)

Í

45

• • • • •

• • • •

69. (hrsz:350) 70. (hrsz:292) • Petőfi S. u. 18. (hrsz:1065) 19. (hrsz:403) 23. (hrsz:399) 26. (hrsz:1068) 32. (hrsz:1071) 38. (hrsz:1075) 39. (hrsz:342/1) 56. (hrsz:1089) 76. (hrsz:1100/1) • Rácváros u. 11. (hrsz:1030) 16. (hrsz:978) 20. (hrsz:981) 23. (hrsz:997) • Pálos u. 9. (hrsz:960), ? (hrsz:958) • Benedek u. 10. (hrsz:927) • Régitemplom u. 6 (hrsz:948), 1/b? (hrsz:952) a Művelődési Ház, Etyek u. 45. (hrsz:569) a Petőfi Sándor utcai volt malomépület (hrsz:1129) a Joshephinum épülete, a település teljes vízlevezető árokrendszere, a csatlakozó mérnöki létesítményekkel együtt, valamennyi a településen található feszület, mint “tárgy” és annak helye: • Herceghalmi út –Etyeki út találkozásánál található kereszt, • Bicskei utcai kereszt, • Bicskei utca végi vörös márvány kereszt, • A régi Mányi úti pincéknél található kereszt, • Régi Töki utcai kereszt, • Új utca végi (felirat nélküli) kereszt, • Templom téri nagykereszt, • a temetők nagykeresztjei, a Nepomuki Szent János szobor, a Szent Vendel obeliszk, a Pestis kápolna, a Pátyi út melletti Szentháromság kápolna.

Településszerkezeti elemek, utcák, terek, teresedések, stb. (utca-keresztmetszetek a meglévő légtérarányokkal, árokrendszerrel, hidakkal) • a Templom-dombon, a Régitemplom, a Pálos és a Benedek utcák, • a Templom-domb a Törökkút térre levezető gyalogos utcája, • a Törökkút tér - Piac-tér - Akadémia utca – Szent István tér térsora, • a Magyar utca, az Etyeki utca - a védettség szempontjából külön kiemelve az utcakeresztmetszetet: a meglévő légtérarányokat, a zöldfelületi- és árokrendszert, hidakat, • a Dózsa György utca, a Bicskei utca és azok (fésűs) beépítési karaktere, • A Szt. István tér (zártsorú, kisvárosias) beépítési karaktere, • a Táncsics Mihály utca - Corvin János és Rácváros utcák - külön kiemelve az árok- és az azt kísérő zöldfelületi rendszerüket. Védendő beépítési karakterű épületcsoportok: • a Szent István tér zártsorú, kisvárosias beépítése, • a Rácváros utca észak-keleti oldala,

46

• • •

a Templom-domb utcái, a Dózsa György utca tervlapon jelölt szakasza, valamennyi pincesor,

A településkép és látványvédelem szempontjából kiemelt területek: a meglévő teljes településkép szempontjából: • az 1101.sz. Herceghalmi út, az 1102. Sz. Pátyi út közé eső terület, • a Nyakas-hegyi zártkertből átalakuló lakóterület, • az Etyeki és a Dózsa György utcák menti és azok közé eső tömbök, • Romtemplom felőli rálátás szempontjából: • az Etyeki és a Dózsa György utcák menti és azok közé eső tömbök, • az 1101.sz. Herceghalmi út, az 1102. Sz. Pátyi út közé eső terület, • a Romtemplomra történő rálátás szempontjából: • a Pátyi út, • a Herceghalmi út, • az Ady Endre utca, • a Magyar utca, • az Etyeki utca, • Törökkút-tér, • a Jóvilág utca - Szőlőhegyi út, • Kálvária-domb, a Csillagerdei új lakóterület, • a Pálos utca, • Corvin János utca, • a barokk templomra történő rálátás, feltárulási pontok szempontjából: • a Templom - domb utcái, • a Jóvilág utca;

4. számú függelék Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez Helyi jelentőségű védett természeti területek, helyi jelentőségű természetvédelemre jelölt területek Helyi jelentőségű védett természeti területek A 4/1995. (11. 27.) számú ök. rendelet által helyi jelentőségű természetvédelmi területté nyilvánított Nyakas-hegy a 03-06; 07/1, 09-029 hrsz-ú ingatlanokra kiterjedően. Helyi jelentőségű természetvédelemre jelölt területek: -

Csillagerdő - a 050 és a 052 hrsz-ú területek az SZT-n jelölt részei Malom-tó és környezete – 0101, 0104, 0121-0124, 0125c, 0129 hrsz-ú területek SZTén jelölt részei

47

5. számú függelék Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Tervéhez A szabályzat elemei Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzata, továbbá a Szabályozási Tervlapok meghatározzák az építési övezetek, övezetek jellemzőit, különösen: a) az elhelyezhető, illetve kialakítható építményfajták rendeltetését b) a beépítés jellemző módját c) a kialakítható új telkek legkisebb telekterületét, telekszélességét és telekmélységét d) a megengedett legnagyobb beépítettség mértékét e) a megengedett legnagyobb beépítettség mértékét terepszint alatt f) a megengedett legnagyobb szintterületi mutatót g) a legkisebb kialakítandó zöldfelület mértékét h) a megengedett legkisebb és legnagyobb építménymagasságokat i) a közműellátottsággal kapcsolatos követelményeket j) egyéb sajátos építési követelményeket tartalmazzák továbbá: a) a belterület tervezett határvonalát b) a tervezett szabályozási vonalat c) a beépítésre szánt terület határát külterületen d) a javasolt telekhatárt e) a megszüntető jelet f) az építési övezethatárt, övezethatárt g) a területfelhasználási egység határát külterületen h) az építési övezet, övezet rövidített jelét, valamint tartalmát i) egyes esetekben az építési helyet belterületen j) a beültetési kötelezettség helyét és mértékét k) fasorültetési kötelezettséget l) az elővásárlási joggal érintett telkek jelölését m) a Telekalakítási Terv, illetve Szabályozási Terv készítésére kijelölt területeket n) a létesítmények védőterületét (védősávok és védőterületek), védőtávolságát o) a védett területek lehatárolását, illetve a védett építmények megjelölését Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzata az építési övezeteket és övezeteket rövidített övezeti kóddal, a Szabályozási Tervek, azok jelmagyarázatában az alábbi ábra szerinti jellel és tartalommal tünteti fel: a.) Az építési övezet, övezet rövidített kódja: Lke-SZ-1 b.) Az építési övezet, övezet teljes jele: a beépítés jellemző módja Lke-SZ-1

a megengedett legnagyobb a legkisebb beépítettség terepszint kialakítandó zöldfelület felett (%) (%)

a megengedett a kialakítható új telek legnagyobb legkisebb telekterülete (m2) építménymagasság (m)

a legnagyobb megengedett szintterületi mutató (m2/m2)

48

-

Az első betűjel az OTÉK szerinti területfelhasználás jellemző módjának rövidítése (L-lakó) A második betűjel a beépítés jellemzője, illetve a terület rendeltetése (ke – kertvárosias beépítés) A beépítés jellemző módja: SZ: szabadonálló; O: oldalhatáronálló, Z: zártsorú, Ikr: ikresen csatlakozó, K: kialakult A betűjeleket követő számjel az egyes helyi építési övezetek, övezetek további megkülönböztetésére szolgáló helyi kód

c.) A mezőgazdasági területek övezeteinek jele:

a beépítés jellemző módja

Má

a megengedett legnagyobb építménymagasság (m)

gazd. ép. tanya

a megengedett legnagyobb beépítettség terepszint felett (%)

gazd. ép.

épület elhelyezésére igénybevehető legkisebb telek (m2, ha)

gazd. ép.

a kialakítható legkisebb új telekterület (m2, ha)

gazd. ép.

tanya*

a legkisebb kialakítandó zöldfelület (%)

tanya

tanya

- gazdasági épület: a mezőgazdasági tevékenységgel kapcsolatos építmény - tanya: lakóépület + gazdasági épület Az építési övezetek, övezetek jellemzőit területfelhasználási egységenként táblázatok összesítik a rendelet vonatkozó paragrufasaiban.

49

6.számú függelék Zsámbék Nagyközség Építési Szabályzatához és Szabályozási Teréhez A Közterületrendezési Terv (KÖRT) tartalma A Közterületrendezési Terv célja az Építési Szabályzat keretein belül a Terven kijelölt területegységen meghatározni a közterületek, illetőleg közterület jelleggel használt területek

a) b) c) d) e)

helyszínrajzi kialakítását, elrendezését a magassági méreteit, keresztmetszeteket a közműhálózat kialakítását a műtárgynak nem minősülő építményekkel kapcsolatos követelményeket a berendezéseket, utcabútorzatot, (pavilonok, telefonfülkék, felszíni vízelvezetők, korlátok, támfalak, szeméttároló edényzet, reklámhordozók, stb. kialakítását) f) a burkolatokat g) a létesítendő növényzetet h) a köz- és díszkivilágítást i) a terület kertépítészeti kialakítását j) a közlekedést és parkolást k) és az egyéb, városképi követelményeket l) a környezeti állapotát m) a gyalogos úthálózat rendszerét n) a kerékpáros úthálózat rendszerét o) általában az anyagválasztást A Közterületrendezési Tervet a Képviselő-testület határozattal fogadja el. A Közterületrendezési Terv méretaránya M=1:500, illetve indokolt esetben M=1:200, M=1:100, M=1:50.

50

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

URBANITAS KFT

1

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

MŰLEÍRÁS ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVÉHEZ ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ – 2005. I. II. III. IV.

V.

VI.

VII. VIII.

REGIONÁLIS KAPCSOLATOK, TELEPÜLÉSI SZEREPKÖR A TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ ÉS A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV ÖSSZEFÜGGÉSEI II.1. A Koncepció településrendezést meghatározó alapelvei II.2. A Koncepció alapelveinek érvényesítése a rendezési tervben TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVI ELŐZMÉNYEK, JÓVÁHAGYOTT ELEMEK A TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV ELEMEI IV.1. Népességprognózis IV.1.1. A népesség demográfiai fejlődése IV.1.2. Prognosztizált népességszám IV.2. Területfelhasználás IV.2.1. Rövid történeti ismertető IV.2.2. Településszerkezet és területfelhasználás IV.3. A beépítésre szánt területek felhasználása IV.3.1.Lakóterületek, a lakásállomány adatai, lakásprognózis IV.3.2.Lakásépítési területek IV.3.3.Vegyes területek IV.3.4.Gazdasági területek, foglalkoztatottság IV.3.5.Különleges területek IV.4. A település zöldfelületi rendszere TÁJRENDEZÉSI JAVASLAT V.1.Mező- és erdőgazdasági tájhasználat V.2.A turizmussal, üdüléssel összefüggő tájhasználat V.3.Egyéb gazdasági tájhasználat VI.1.TÁJ- ÉS TERMÉSZETVÉDELEM VI.1.1. Országos védelem VI.1.2. Helyi értékvédelem VI.1.3. Egyéb, nem védett táji/természeti értékek VI.2. KÖRNYEZETVÉDELEM VI.2.1. Levegőtisztaság védelem VI.2.2. Felszíni és a felszín alatti vizek védelme, talajvédelem VI.2.3. Hulladékgazdálkodás VI.2.4. Zaj- és rezgésvédelem VI.2.5. Védőtávolságok, védőterületek, korlátozások KÖZLEKEDÉS VII.1. Közlekedési vizsgálat VII.2. Közlekedésfejlesztés KÖZMŰVESÍTÉS ÉS ELEKTRONIKUS HÍRKÖZLÉS VIII.1. A jelenlegi ellátás összefoglaló értékelése VIII.2. Közműellátottság VIII.3. Közműfejlesztési javaslat VIII.3.1. Viziközművek VIII.3.1.1. Vízellátás VIII.3.1.2. Szennyvízelvezetés VIII.3.1.3. Csapadékvíz elvezetés VIII.3.2. Energiaközművek VIII.3.2.1.Villamosenergia ellátás VIII.3.2.2. Földgázellátás VIII.4. Elektronikus hírközlés VIII.4.1. Vezetékes elektronikus hírközlési létesítmények VIII.4.2. Vezeték nélküli elektronikus hírközlési létesítmények

MŰLEÍRÁS A 44-ES ÉS A 45-ÖS TÖMB SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ (Pomsár és Társai Építész Iroda Kft) MŰLEÍRÁS A 22-ES TÖMB SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ (Pomsár és Társai Építész Iroda Kft)

URBANITAS KFT

2

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

MŰLEÍRÁS ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERÉHEZ ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ – 2005. I.

REGIONÁLIS KAPCSOLATOK, TELEPÜLÉSI SZEREPKÖR

I.1.

Országos szintű koncepciók, tervek

I.1.1. Az Országos Területfejlesztési Koncepció Az Országgyűlés a 35/1998. (III.20.) OGY határozatával elfogadott dokumentumban, amely Magyarország Európai Unióhoz való csatlakozásához kapcsolódóan az országot a Koncepció fázisában 7, a tervi fázisba jutott Területrendezési Tervben 6 statisztikai-tervezési régióra osztotta, a megyehatárok alapján Zsámbékot a Budapestet és Pest megyét magába foglaló Közép-Magyarországi régióhoz sorolta. I.1.2.

Az Országos Területrendezési Terv

2003 július 1-én hatályba lépett az Országos Területrendezési Tervről szóló 2003. évi XXVI. törvény (a továbbiakban OTrT) Az OTrT országos övezeteket, területfelhasználási kategóriákat és közlekedési fő elemeket határozott meg. A területfelhasználási kategóriákat a középszintű regionális terveknek kell lebontania /6.§(1), (2) bek. szerint, pl.: Pest Megye Területrendezési Terve, Budapest Agglomeráció Területrendezési Terve/, és a településrendezési terveknek ezt kell alkalmaznia. A tapasztalatok szerint az országos tervek és a helyi tervek közötti összhang nem jött létre minden területen, így Zsámbék esetében sem, ennek kijavításán, a tervek közötti harmonizáció megteremtésén az illetékesek dolgoznak. I.2.

Regionális koncepciók, tervek

I.2.1.

Regionális Agglomeráció Területrendezési Terve

A terv az egypólusú településhálózat helyett a többközpontú településrendszer fejlesztésének alapelveit követi, melynek egyik fő eleme az agglomerációs övezet településhálózatának tehermentesítése érdekében, három központfejlesztési zóna kijelölése. I.3.

Megyei szintű koncepciók, tervek

I.3.1. I.3.2.

Pest Megye Területfejlesztési Koncepciója Pest Megye Területfejlesztési Programja

A megyei terv I. előkészítő fázisának egyeztetési anyaga elkészült, de az egyeztetése leállt, a tervet a térségben nem elfogadták el, ezért annak tartalma csak irányadónak tekinthető. I.3.3.

Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terve (BART)

A PESTTERV által elkészített egyeztetési anyag a Budapesti Agglomerációban megfogalmazott alapelveket érvényesíti. Az Előkészítő fázis (1999. április) után készült el a Tervi fázis egyeztetési anyaga, melynek bizottsági egyeztetése hosszadalmas munkafolyama során lezajlott, és végül a kormány elé 2005. során került. A BART jóváhagyása 2005. júniusában megtörtént, 2005. évi LXIV. törvény a Budapesti Agglomeráció Területrendezési tervéről címen. A jóváhagyás ténye és a törvény szövege a Magyar Közlöny 2005/88. számú, június 28-i számában jelent meg. A törvény hatálybalépése 2005. szeptember 1-én történik meg. Az addig jóváhagyott településrendezési tervekben elfogadottakat a BART-ba vissza kell vezetni. Miután Zsámbék Nagyközség Településszerkezeti Terv módosításának (Zsémbék Nagyközség Településszerkezeti Terve – 2005.) Önkormányzati jóváhagyása - a BART kihirdetése előtt - 2005 június 28-án megtörtént, a TSZT-ben foglaltakat a BART-ba szükséges visszavezetni. I.4.

Kistérségi szintű koncepciók, tervek

1999-ben készült el a “Kreatív és rekreatív terek Budapest vonzásában – a Zsámbéki medence Regionális Térségfejlesztési Társulás – Térségfejlesztési koncepció” című anyag (készült: MTA – Regionális Kutatások URBANITAS KFT

3

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Központja, Közép- és Észak-Magyarországi Tudományos Intézet), melynek felülvizsgálata a térségben lezajlott településfejlődési jelenségek hatására elkezdődött. A koncepció megállapítása szerint a ZSÁMERT kistérség nemcsak része a budapesti agglomerációnak, hanem speciális adottságai, földrajzi helyzete következtében központi szerepe van az agglomerációs terv által megfogalmazott befogadó (kapu) és közvetítő (híd) szerepkörök ellátásában. Mint a nyugat-kelet és az északdéli irányú európai főközlekedési vonalak által érintett terület, e régió jelentős logisztikai potenciállal rendelkezik és igen jelentős befogadó terepe az érkező tőkének és információnak. Ugyanakkor a fővárossal határos agglomerációs “magtelepülések” gyakorlatilag megszűrik az érkező hatásokat, s ez lehetőséget nyújt a ZSÁMERT településeinek, hogy fő értéküket, a természeti, táji adottságaikat megőrizve tudják befogadni a lakóhelyi és gazdasági szuburbanizáció hatásait. A koncepció készítői a budapesti agglomerációs tervvel összhangban a “policentrikus településrendszer” modelljét tartják a hosszútávú kiegyensúlyozott fejlődés alapjának. Ennek megfelelően a ZSÁMERT a településeit 4 belső mikrotérre osztja, melyben a zsámbéki mikrokörzetet “gyenge alsó fokú vonzáskörzeti szerepkörrel rendelkező, periférikus helyzetű körzetként” definiálja. Külön kiemeli azonban Zsámbék turisztikai és kulturális potenciálját, valamint az oktatási központi szerepét és ehhez kapcsolódóan a lakosság átlag fölötti képzettségi színvonalát. A ZSÁMERT koncepcióját megfogalmazó stratégiai alapelvek az alábbiak: • “egy Budapesttel, azon belül a szomszédos kerületekkel szoros együttműködésben élő, • gazdaságának egyenletes és ütemes fejlődése mellett, • természeti és társadalmi értékeinek megőrzésére illetve “újrateremtésére” is képes, • magas szintű lakóhelyi és rekreációs teret adó, • e funkciókat magas szinten kiszolgáló övezet legyen.” A fenti stratégia elveinek érvényesítéséhez, a policentrikus térszerkezet megvalósításához alapfeltételként emeli ki: • a vonalas infrastruktúra és közlekedés fejlesztését, • a mikro-térségi decentrumok fejlesztését, • a gazdaság fenntartható fejlesztésének programját, • a természeti környezet és értékek, a zöldövezeti és rekreációs funkció védelmét, • a lakóhelyi szuburbanizáció kedvezőtlen hatásainak kiszűrését. Zsámbék kapcsán az alábbiakat emeli ki: • A (Biatorbággyal és Etyekkel szorosabban együttműködve) a település a régió egyik oktatási, egészségügyi, kulturális és turisztikai centruma lehet, melyhez elengedhetetlen a volt Katolikus Főiskola utódintézménye nagyobb mértékű integrálódása a régió és a település életébe. • Kisebb léptékben Zsámbék alkalmas lehet a konferencia-turizmus befogadására, amely a térség egyik sikerágazata lehet, valamint az ifjúsági turizmusnak is célállomásul szolgálhat. • Várható a biatorbágyi területek betelte után Herceghalom-Bicske-Zsámbék, valamint Páty menti területek “logisztika potenciáljának” felértékelődése. Ügyelni kell azonban arra, hogy csak olyan “vállalkozások telepedhessenek le, amelyek nem veszélyeztetik a térség egyik legfontosabb értékét, a természeti környezetet, valamint a lakóhelyek közelségében található gazdasági területeken legfeljebb csak lakóhelybarát vállalkozások megtelepedését szabad engedélyezni. I.5.

Településszintű koncepciók, tervek

I.5.1.

Zsámbék Általános Rendezési Terve – program (Készítette: ANSYL Kft.–1998.)

Zsámbék Nagyközség területére 1989-ben készült Általános Rendezési Terv. 1996-ban új terv készítése kezdődött el, melynek programját az önkormányzat elfogadta, azonban az éppen akkor változóban lévő jogszabályi környezetben a tervi munkarészek elkészíttetését és jóváhagyatását már nem tartotta célszerűnek. I.5.2.

Szabályozási Terv és Helyi Építési Szabályzat (Készítette: ANSYL Kft.–1999.)

Az ÁRT-programjára alapozva készült el a 19/1999.(X.18.) számú rendelettel jóváhagyott, jelen TSZT módosítással együtt készülő SZT módosítás jóváhagyásával hatályát vesztő Szabályozási Terv és Építési Szabályzat.

URBANITAS KFT

4

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

I.5.3.

Zsámbék Nagyközség Településfejlesztési Koncepciója

Mivel a Szabályozási Terv és HÉSZ jóváhagyása óta eltelt időszak agglomerációs jelenségei, gazdasági változásai Zsámbék számára is sürgető, új településfejlesztési kérdések megoldását vetették fel, s ezekre az érvényes terv nem a jelenlegi kívánalmaknak megfelelően ad választ, szükségessé vált az aktuális helyzet és tendenciák alapján a településszerkezeti tervet megalapozó koncepció megfogalmazása. A munkára az URBANITAS Tervező és Tanácsadó Kft. kapott megbízást. A korábbiakban ismertetett alapelvekkel összhangban megfogalmazott Koncepciót a helyi civilszervezetekkel történő hosszas és többlépcsős egyezetés után, a Képviselőtestület 2002.áprilisában hagyta jóvá. I.6.

Zsámbék regionális kapcsolatai összefoglalva

Zsámbék olyan regionális, kistérségi szerepkörre törekszik, melyre történelmi múltja feljogosítja. Mivel az elmúlt években a térségben több kis település Zsámbéknál jóval intenzívebb gazdasági fejlődést tudott felmutatni, jelentősen növelve ezzel a térségben betöltött szerepének súlyát, Zsámbéknak nem célja, hogy „lépéshátrányát” gyorsított ütemű fejlesztéssel behozza. Célja az „egészséges” léptékű, és tempójú fejlesztés, amely a település szerves fejlődéséhez igazodik. Ezért elsősorban a meglévő és tőle elvitathatatlan térségi szerepköreit (a kulturális, oktatási szerepét) kívánja erősíteni, azok színvonalát növelni, és az azokhoz kapcsolható, a térségben még fejlesztésre váró, és a település táji adottságait kihasználó szerepeket (sportközpont, szociális központ) akarja megerősíteni. Emellett azonban célja, hogy megfelelő hátteret teremtsen a jelenlévő igen magasan kvalifikált munkaerő-bázisának, és rendelkezzen olyan fokozatosan bővíthető, fejleszthető gazdasági területekkel, melyek hosszú távlatban is fel tudják venni a rendelkezésre álló helyi munkaerőt. Mindezt úgy kívánja azonban végrehajtani, hogy a különböző irányú fejlesztési szándékok ne egymást akadályozzák, korlátozzák, hanem hosszabb távon eredményesen működhessenek egymás mellett. Részben meglévő, de fejleszteni kívánt térségi szerepek: • Kulturális központ, (kultúrtörténeti és fesztiválturisztikai) országos központ (meglévő szerepkör, melyet szélesíteni, “finomítani” szükséges) • az épített és táji kultúrtörténeti értékek óvásával, az értékek hatékonyabb érvényre juttatásával a kultúr-, a fesztivál-, és a rekreációs turizmus “árukapcsolásával” • a rendezvény-helyszínek lehetőségének bővítésével (Zichy-tér, Zichy-park, Főiskola belsőudvara stb.) •

Oktatási központ, – alapfokútól a felsőfokú oktatásig, (meglévő szerepkör, melynek részbeni bővítése, feltételeinek javítása szükséges) • A Zsámbéki volt Apor Vilmos Katolikus Tanítóképző Főiskola, a hajdani Zsámbéki várkastélyban működött, a közelmúltban a főiskola Vácra költözött, de ahogy az épülete az elmúlt 100 év során mindvégig oktatási intézményeknek adott otthont, ezt a funkciót a jövőben is meg kívánja tartani, illetve azt oktatási funkcióval, tartalommal kívánja megtölteni továbbra is. Terveik szerint a felnőttoktatás, az átképzés, speciális oktatási kurzusok, pl. fordítóképzés, szerepel a programban. • a Premontrei Szakközépiskola szakoktatói tevékenysége regionális vonzáskörű; • Zsámbéki Medence Erdei Iskola – környezeti nevelési oktató központ feltételeinek megteremtése folyamatban van.

Új szerepkörök: • Térségi sportközpont, sport- és szabadidős, rekreációs tevékenységek turisztikai és kisrégiós központja (jelentős terület- és tőkeigényű, kiépítésre váró, új szerepkör) • új sportlétesítmények megvalósításával (uszoda vagy távlatban strand létesítésével) elsősorban a helyiek valamint a kisrégió kiszolgálására, • a táji adottságokra épülő turisztikai célú, sport- és szabadidős tevékenységek idetelepülésének, vállalkozói alapú működtetésének a támogatásával, • regionális (akár országos) vonzáskörű ifjúsági táborok - pl. ökológiai-környezetvédelmi oktató tábor, erdei iskola - helyének kijelölésével, • a Talentis tudásalapú regiófejlesztési program egyik tagjaként intézményi, sport- és szabadidő-központi szerepkör megvalósítása, szélestése •

Egészségügyi és szociális központ (alapokkal már rendelkező, de jelentős fejlesztést igénylő szerepkör) • életmentő és sürgősségi ellátási központ, hétvégi és 24 órás ügyeleti központ létrehozásával, a jelenlegi, ideiglenes helyen működő mentőállomás végleges helyének kijelölésével, • a volt honvédségi területek “felszabadulása”, esetleges funkcióváltása esetén szociális létesítmények (ápolási otthon, öregek napközi otthona) létesítésével. • távlatban az esetleges termálvíz hasznosítás üdülési, illetve hőenergia-felhasználás céljából URBANITAS KFT

5

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

II. A VÁROSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ ÉS A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV ÖSSZEFÜGGÉSEI II.1.

A településfejlesztési koncepció településrendezést meghatározó főbb alapelvei és célkitűzései

a)

a térségi települési kapcsolatok és együttműködés fejlesztése, a történelmi kisrégiós központi szerepkör megerősítése, • az alábbi meglévő térségi szerepek fejlesztésével: • kulturális központ, • oktatási központ, • új szerepkörök felvállalásával: • térségi sportközpont, • egészségügyi és szociális központ; • kistérségi rendőrőrs, • kistérségi hulladékudvar .

b)

az élet- és lakókörülmények minőségi színvonalának emelése, • a meglévő történeti értékű épületek - a beépítési és az építészeti értékeket is tiszteletben tartó felújításának támogatásával, azok állagának, komfort-fokozatának, az általuk biztosított élet- és lakókörülmények javításának elősegítésével; • a lakókörnyezetet zavaró, funkciójukkal, tevékenységükkel, működésükkel, építészeti megjelenésükkel környezet-idegen üzemek kitelepítésével, áttelepülésének elősegítésével; • a közbiztonság javításával (helyi rendőrőrs működésével).

c)

az alapfokú intézményellátás mennyiségi és minőségi színvonalának javítása, • a meglévők alapfokú intézmények karbantartása, távlati felújítása; • új bölcsőde és óvoda építése, • új, távlatban telepítendő általános iskola helyének kijelölése; • az egészségügyi ellátás javítása, az orvosi létszám növelésével, hétvégi és éjszakai ügyeleti központ létrehozásával;

d)

a szabadidő eltöltés, rekreáció lehetőségeinek fejlesztése, • sportterületek (uszoda, sportpályák, lovaspályák) és • pihenő és turisztikai helyek kijelölésével (pl. a vízi-malomrom és környezetének ökoturisztikai fogadóhellyé alakításával)

e)

kulturális és fesztiválturizmus, és azok infrastuktúrájának kiépítése illetve bővítése; • együttműködés támogatása a volt Apor Vilmos Tanítóképző Főiskola utódjával, (mint újabb rendezvény- és szálláshely-lehetőséggel) – a főiskola a jelenleginél jobb integrálása a település kulturális életébe; • új kulturális színhelyek, vendéglátó- és szállóhelyek lehetőségének megteremtése; • összefüggő gyalogos- és kerékpárút-hálózat kiépítése;

f)

a meglévő településszerkezeti, építészeti, helytörténeti és természeti értékek megőrzése, védelme és fejlesztése, a tervezett településfejlesztési elhatározások értékvédő és értékőrző szemléletű megfogalmazása, a karakteréhez illeszkedő fejlesztése;

g)

a környezeti állapot folyamatos javítása, a közterületek egységes arculatának megfogalmazása;

h)

a térségi közlekedési kapcsolatok fejlesztése a település számára lehető legkedvezőbb irányelvek szerint;

i)

a településgazdálkodás alapját jelentő gazdasági fejlődés elősegítése, munkahelyteremtés, a település kultúrtörténeti adottságaival, településszerkezeti hagyományaival összhangban, azok tiszteletben tartásával;

j)

a települési infrastruktúrák mennyiségi és minőségi fejlesztése;

k)

a jó termőhelyi adottságú mezőgazdasági területek megőrzése, a hagyományos szőlőművelésű területek védelme.

URBANITAS KFT

6

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

II.2.

A Településfejlesztési Koncepció településrendezést meghatározó alapelveinek érvényesítése a rendezési tervben

A koncepció Településszerkezeti Tervben megfogalmazható, érvényesíthető alapelvei az alábbiak: a) A korábbi terv már jelentős lakóterületi fejlesztéseket tett lehetővé új területek kijelölésével, a zártkert egy részének lakóterületté történő átsorolásával. E korábbi döntésekből történő “visszalépés” jogi, pénzügyi következményei a település számára nem vállalhatók fel. Mivel mindezidáig ezeknek csak egy része valósult meg, a település még jelentős (kb. 1000 db teleknyi) lakóterületfejlesztési lehetőségekkel rendelkezik. Ezért további, új lakóterületek kijelölése csak korlátozott mértékben indokolt. b) A kereskedelmi-gazdasági területek lehatárolásánál és szabályozásánál gondoskodni kell arról, hogy a táj-, természet-, és látványvédelem miatt érzékeny területeken ne lehessen zavaró funkciójú, beépítésű, építészeti kialakítású területegység. Indokolt a gazdasági fejlődést ott segíteni, ahol már kedvező jellegű és tendenciájú folyamatok beindultak (pl. Herceghalmi út), illetve lehetőséget kell nyújtani, Zsámbéknak is arra, hogy az M1 közelségének szerencsés adottságából adódó előnyét, a szomszédos településekhez, (Pátyhoz, Herceghalomhoz) hasonlóan érvényesíteni tudja. c) Meghatározó elvként kell teljesülnie, érvényesülnie a meglévő táji/természeti valamint a kultúrtörténeti és épített értékek megőrzésének, tehát az értékvédelemnek és azok újabb szempontjainak (lsd. látványvédelem). III. A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVI ELŐZMÉNYEK, JÓVÁHAGYOTT ELEMEK Zsámbék területén az alábbi hatályos rendezési tervek voltak életben a TSZT ÉS SZT készítését meleőzően: •

8/1998.(IV.27.)sz. rendelet Zsámbék, Kálvária-domb 1620/2 hrsz. ingatlan és környéke részletes rendezési tervéről (PESTTERV Kft)

•

19/1999.(X.18.)sz. rendelet Zsámbék Nagyközség Szabályozási Tervéről és Helyi Építési Szabályzatáról (ANSYL Kft. –1999)

•

9/2001. (V.02.)sz. rendelet Zsámbék, Török-kút tér-Magyar utca-Piac köz-Akadémia utca által határolt tömb Helyi Építési Szabályzatáról

•

18/2001. (VII.19.)sz. rendelet Zsámbék, A 42. tömb Helyi Építési Szabályzatáról (Pomsár és Társai Kft./2001.)

•

22/2001.(II.01.)sz. rendelet Zsámbék, A Pegazus Lovasiskola Helyi Építési Szabályzatáról (Pomsár és Társai Kft.)

•

8/2002. (IV.16.)sz. rendelet Zsámbék, Határ út melletti területek Helyi Építési Szabályzatáról (PORTATERV Kft./2002.)

IV. A TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV ELEMEI Zsámbék közigazgatási területére a 19/1999/X.18./sz. önkormányzati rendelettel jóváhagyott “Zsámbék Nagyközség településrendezési terve - Szabályozási Terv és Helyi Építési Szabályzata” van érvényben, mely a korábban jóváhagyott ÁRT-program alapján készült. Mivel az éppen akkoriban változó jogszabályi környezetben nem készült még a településre Településszerkezeti Terv, az ÁRT-programot tekintették a Szabályozási Terv és Helyi Építési Szabályzat tervi előzményének és alapjának. A 2004-ben jóváhagyott Településszerkezeti Terv – a község 1995-ben készült ÁRT-program felülvizsgálataként készült, mint ilyen, az ÁRT-programra alapozott Szabályozási Terv és Helyi Építési Szabályzat bizonyos részeivel ellentmondásba került. Ezért a Településszerkezeti Terv jóváhagyását követően, annak alapján szükségessé vált a Szabályozási Terv és Helyi Építési Szabályzat módosítása. A Szabályozási Terv módosításának Önkormányzat által meghatározott tervezési programja viszont kisebb mértékben, de szükségessé tette a Településszerkezeti Terv módosítását is. Ez a módosítási igény nem érintett alapvető szerkezeti módosítási igényt, csak némi területfelhasználási korrekciót, aktualizálást. A tervezési folyamatba bekapcsolódó Talentis program azonban már jelentős külterületet érintő területfelhasználási változtatási igényével szükségessé tette a TSZ módosítását, mely jelen terv készítése kapcsán meg is történik, a tervmódosításhoz szükséges alátámasztó munkarészek elkészítése segítségével.

URBANITAS KFT

7

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

IV.1.

NÉPESSÉGPROGNÓZIS

IV.1.1. A népesség demográfiai alakulása Zsámbék lakosszáma 2001.01.01.-én 4538 fő, 2002.01.01.-én 4627 fő volt. Ez a szám statisztikai kistérség átlagos népesség-számához közelít. (2000-ben 4494 fő) A népesség számának viszonylag egyenletes növekedését a II. világháború jelentős mértékben megtörte. A háború, a kitelepítések és a kivándorlás hatására közel a felére csökkent a település lakossága, mely azóta ugyan folyamatosan és egyenletesen nő, azonban csak 2001-ben érte el 1941. évi szintet (4525 fő). Időszak 1870 -1941. 1949. 1960. 1970. 1980. 1990. 1995. 2000. 2001. 2002.

Fő 3486-4525 2606 3008 3257 3928 3847 4166 4521 4538 4627

Időszak

Élveszületés

Halálozás

Természetes szaporodás ill. fogyás (-)

1960 -1969 1970 -1979 1980 -1989 1990 -2001*

433 667 636 561

246 325 391 364

187 342 245 205*

Tényleges változás +1039 -1919 +402 +249 +671 -81 +319 +355 +17 +89

Vándorlási különbözet

Tényleges változás

62 329 -296 lakcím egyéb vált. 452* 34*

+249 +671 -51 +691

*(Adatforrás: népszámlálás 2001. – Előzetes) A fenti adatok szerint a település tényleges szaporulata: 1970-1979. között +20,6 %, 1980-1989. között –1,3%, 1990-2001. között +17,9% volt. Az elmúlt 10 év növekedési tendenciája közel azonos a térség átlagos változásával (amely a Zsámbékot is magába foglaló Pilisvörösvári statisztikai kistérségben 1990-2000. január 1. között 16,9 %). Ezen idő alatti fejlődési üteme, a szomszédos településekkel összevetve Herceghalom (17,8%), Tök (15,4%), Biatorbágy (15,6%) népességnövekedési üteméhez hasonlítható. (További összehasonlításul: Páty –31,5%-os, Telki – 173,5%-os tényleges népesség-szám növekedést mutat.) A fenti népességnövekedés egy részét a szokatlanul kedvező természetes szaporulat adja, amely 1960-ig visszatekintve ugyan kisebb–nagyobb ingadozásokat mutatott, de mindig pozitív és igen magas érték volt. A 2001. évi adatok szerint a statisztikai kistérség 14 településében csak ötben nem regisztráltak fogyást. Zsámbék 205 fős szaporodási értéke a legmagasabb, amelyet Telki követ 48 fővel. Népesség a nemek szerint (2001. évi adatok) Zsámbék Magyarország

népesség 4538 fő 100%

férfi 47,73% 48%

Nő 52,26% 52%

IV.1.2. Zsámbék prognosztizált népességszáma A TSZT a távlati népességszám alakulását a hatályos SZT által már megadott (és az Önkormányzat által visszavonni nem kívánt) lakásépítési jogok által gerjesztett lakosszám alapján becsülte, figyelembe véve a település befogadóképességét, területi tartalékait is. URBANITAS KFT

8

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Az 1997-ben készített ÁRT-program népességprognózisa a község lakosszámát: • 2000-ben 4320-4460 fős, • 2005-ben 4470-4770 fős, • 2010-ben 4650-5090 fős, • 2015-ben 4800-5390 fős intervallumban becsülte, amely összevetve 2000. év tényleges népesség adatával (4521 fő), a ténylegesnél kissé lassúbb ütemű népesség-növekedéssel számolt. Ennek fő oka az alábecsült bevándorlási ütem, amelyet éves szinten 20-30 fő bevándorlásával, vagyis 0,7 %-os növekedéssel számolt. Ezzel szemben az elmúlt évek tényleges adatai szerint: • 1997-ben 83 fő, • 1998-ben 44 fő, • 1999-ben 79 fő, • 2000-ben 44 fő volt a vándorlási különbözet. 1990-től 2001-ig vizsgálva a vándorlási különbözet (486 fő) kb. 10 %, amely a kistérségi átlagnak (15%) azonban alatta marad. Néhány reprezentatív példa, a kistérség településeinek vándorlási egyenlegéről, 1990-2001. közti időszakra: Település Zsámbék Biatorbágy Budajenő Herceghalom Páty Telki Tök

Lakcímváltozás

Egyéb változás

452 902 416 177 1111 910 71

34 476 91 -5 151 133 123

%-os növekedés ~10% ~11% ~32,3% ~13% ~21% ~53% ~5%

A tényleges növekedés ütemét nézve (1990-től: ~17,9%, de kerekítve 20%-ra), és a jelenlegi fejlődési ütemet kissé felülbecsülve: 15 év távlatában: kb. 6000 fő lakosszám becsülhető, ha a jelenlegi tendencia szerinti fejlődés folytatódik. A korábbi HÉSZ és Szabályozási Terv alapján (1,5 lakás/telek, 3 fő/lakás átlagos mutatók mellett,) a rendelkezésre álló lakóterületi tartalékokat alapul véve a lehetséges lakosszám: 9000 fő, ami irreálisnak látszik a jelenlegi fejlődési ütemet vizsgálva. Összegezve: A már megszületett és nehezen visszavonható korábbi lakóterületfejlesztési döntések ismeretében is, támaszkodva a helyi tapasztalatokra és prognosztizációkra, a számítások során “használt”, becsült lakosszám 2015. év távlatában a 6000fő a mai tendenciának megfelelően - az 1 lakásos épülettípus lesz a várhatóan jellemző. Zsámbék jelenlegi nappali népességének meghatározó elemei, az oktatási intézmények látogatói. Mind a község általános iskolái, mind a Premontrei Szakközépiskola tanulói között is jelentős az ingázók száma. Ugyanakkor a községnek a gazdasági szerepköre a térségben jelenleg nem meghatározó: a településre munka miatt be- illetve elingázó száma közel azonos. Az 1990-es adatok az alábbiak: aktív kereső: inaktív kereső: • lakóhelyén dolgozó: • naponta bejáró: helyben dolgozó

1685 fő 808 fő 946 fő 784 fő 1730 fő

•

naponta ingázó (eljáró) • ebből megyén belül: • megyén kívül:

732 fő 254 fő 478 fő

•

a Főiskolára naponta ingázok becsült száma:

~ 80 fő

URBANITAS KFT

9

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

• •

a Premontrei Szakközépiskolába ingázok becsült száma: az általános iskolákba ingázok száma:

azaz az oktatási intézményeket ingázói összesen:

~ 200 fő ~140 fő ~400 fő

A becsült nappali népesség összesen 2015-ben: Az 1990-es ingázási adatokra támaszkodva, de figyelembe véve a gazdasági fejlesztésekre irányuló törekvéseket is: Lakónépesség 2015-ben Inaktív lakosság: Az aktív keresők száma (kb. 48%) ebből helyben dolgozó (kb.65%) ebből eljáró bejáró dolgozó: összesen:

6000-7000 fő kb.3200-3600 fő kb.2800-33000 fő kb.1800-2200 fő kb.1000 fő kb.1600-2000 fő kb. 6600-7800fő

a Főiskolára naponta ingázok száma: a Premontrei Szakközépiskolába ingázok becsült száma: az általános iskolába ingázok száma:

kb. 150 fő kb. 200 fő kb. 250 fő

azaz az oktatási intézményeket ingázói összesen:

kb. 610 fő

A prognosztizált nappali népesség a belterületen összesen 2015-ben: kb. 7.200-8400 fő A Talentis program megvalósulása esetén Zsámbék prognosztizált nappali népességszáma ennél nagyobb lesz, de az nem a belterületen, hanem a létesítmények helyszínén, azaz a külterületen kijelölt területeken fog jelentkezni. Ennek a jelenlevő népességnek a várható nagysága az érintett területfelhasználások jellegére tekintettel nem számottevő (a gazdasági területek logisztikai jellegűek, azaz alacsony létszámot foglalkoztató létesítmények, a nagykiterjedésű sport, rekreációs területek, golfpálya, a vegyes központi terület, konferenciaközpont, egyéb intézmények szintén alacsony létszámot képviselnek a területek terjedelmességével ellentétben), így a várható népesség itt 1000-2000 fő. IV.2. TERÜLETFELHASZNÁLÁS IV.2.1. Rövid, átfogó történeti ismertető Az igazolhatóan kelta-római-avar települési eredetű Zsámbék tényleges fénykorát a középkorban élte. Fejlődésében meghatározó szerepet töltött be az a tény, hogy az ország állami/világi és egyházi központját, Székesfehérvárt és Esztergomot összekötő útvonal felezőpontján fekszik. Földrajzi adottságainak, központi elhelyezkedésének köszönhető, hogy a településen már a kezdetektől fogva fontos szerep jutott a földművelés mellett a kereskedelem és a kézművesipar fejlődésének, melynek fontos állomása volt, hogy Mátyás korában mezővárosi rangot kapott. Zsámbék fejlődésének eredendően az adott jelentős lendületet, hogy a dél-franciaországbeli III. Béla (2.) francia feleségének kíséretéhez tartozó Aynard lovag birtokul kapta Perbált és környékét, és a mai Főiskola helyén várkastélyt emeltetett. Utódja zsámbéki birtokának egy részét a premontrei szerzetesrendnek adományozta és nemzetségi monostort alapított. Ezzel megalapozta a települést ma is meghatározó románkori templom építését és az ősi település újjáélesztését. Zsámbék első lakóházai e templom alatti dombra épültek, és ami napig őriznek egyfajta középkorias hangulatot. Zsámbék természetes fejlődésének a török végvári harcok vetettek egy időre véget, melyek során az egész Zsámbéki medencét uraló, ezért stratégiai szereppel bíró, várrá alakított hajdani udvarház (a mai Katolikus Főiskola épületének elődje) többször cserélt viharos körülmények között gazdát. A térség a már említett kiemelt földrajzi helyzete miatt állandó harcok színtere lett, melyeknek csak Buda visszavétele vetett végett. 1690-től feltehetőleg részben a törökök elől menekülve - települtek meg (Szentendréhez, Ráckevéhez, Pomázhoz hasonló módon) Zsámbékon is a szerbek, melynek nyomaként a település észak-keleti részét a mai napig Rácvárosnak nevezik. A török kiűzése után Zsámbék a Zichy család birtoka lett, s ez a tény alapvetően meghatározta a település további fejlődését, ma is meglévő beépítését, illetve arculatát. 1710-20 között a Zichyk németeket telepítettek be, s ezzel a magyarok aránya a helyi családok közt csak 1/3 maradt. E korszak eredménye a várkastély barokkos átépítése is, a barokk plébánia templom és a napórás iskola megépítése is. A település központja, a URBANITAS KFT

10

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

falu nagyságához képest lenyűgöző méretű központi főtér (mai Piac-tér és a Szt. István-tér), amely az uradalmi épületig (a mai Művelődési házig) húzódott. 1739. Az országos pestis- majd kolera-járvány következményeként az 1600 lakosból 828 meghalt. (Emléküket egy műemlék, a Pestis-emlékmű, valamint az Angyal-árok partján emelt fogadalmi kápolna, és a Pátyi út melletti Szentháromság-kápolna őrzik.) 1763. földrengés-súlyosan megrongálódik a templom. A jelenlegi népességszám és összetétel tehát nem egy egyenletes fejlődés, kontinuitás eredménye, hanem a történelem során lezajlott többszöri drasztikus hatású események és erőszakos beavatkozások következménye. Mivel a település életét, az ott élők tudatát a mai napig meghatározzák a többszöri népességváltás eseményei, a szükséges arról is röviden néhány szót ejteni: A Potsdami-egyezmény nyomán Zsámbék lakossága teljesen kicserélődött: a lakosság 95%-át kitelepítették Németországba, helyükre zömében jászsági, nagykunsági magyar telepesek érkeztek, de betelepültek Szlovákiából, Erdélyből és Garam-völgyéből is. Mivel az 1946. után betelepültek jó ideig nem kapták meg a házak tulajdonjogát, az épületekhez nem nyúltak, jelentősebb átépítéseket nem folytattak le. Vélhetőleg ennek is köszönhető, hogy igen nagy számban maradtak meg többé-kevésé eredeti formájukban - de rendkívül leromlott állapotban – hajdani parasztházak. Jellemző adat, hogy az elmúlt évtizedek felmérési adatai szerint a lakosság anyanyelvi és nemzetiségi összetételében csak 0,4-1,6 % közötti a magukat nem magyarnak vallók aránya. Ez az arány diszkréten emelkedik, amelyet elsősorban a cigánylakosság lélekszámának növekedése okoz. IV.2.2. Településszerkezet, területfelhasználás A településhálózat és a különböző beépítési karakterek amellett, hogy szépen illeszkednek a község változatos domborzati viszonyaihoz, szinte “tiszta képletként” mutatják a település történetének főbb szakaszait. A község szerkezetét, utcahálózatát alapvetően meghatározza a földrajzi fekvése, a hajdan mocsaras Zsámbéki medence síkvidéke, melyet északi szegélyként, s egyben “háttérként” a Nyakas hegy zár le. Az intézmények A történelmi falu összességében a mai napig megőrizte azt a településszerkezetet, amely gyakorlatilag évszázadok óta a jellemzője. A központ változatlanul ott van, ahol azt annak idején a várkastély jelenléte meghatározta, s az újabb keletű nagyobb forgalmú intézmények (óvoda, bölcsőde, élelmiszer áruház) illetve létesítmények/funkciók (busz-végállomás, piac) is idekötődnek. A település hajdani, egy központi térre történő szervezettsége azonban változott azáltal, hogy 1880-as években a vásártér egy részét felparcellázták, és építési telekként értékesítették. Az új tömböt városszerkezeti helyzete és kisvárosias beépítése intézményi funkciók felvállalására is alkalmassá tette. A központi szerepkört ezáltal nemcsak koncentráltan a hajdani főtér, hanem az ahhoz kapcsolódó térrendszer, az egymásba fűződő teresedések, összekötő utcák lineális hálózata látja el. Lakóterületek A település sík részén a hosszú lakó-/termelőtelkeket néhány, a központ felé vezető, tágas légtérarányú, párhuzamosan szerkesztett fő feltáró útra szervezték. A Romtemplom alatti dombos részen a terepvonalra rendezett, szűk keskeny utcákra nyílnak a kis lakótelkek. Budapestről érkezve, a Herceghalmi és a Pátyi úthoz kapcsolódó, a faluba bevezető két párhuzamos széles fő utca, a Magyar és az Etyeki utca, “történelmi örökség”. Kialakításuk vizuális rávezetés a Nyakas-hegy oldalát uraló volt várkastélyra és a templomromra. Mindkettőt a Nyakas-hegyi vízlevezető rendszer elemeként nyílt árok tagolja, és két oldalról, hosszú nadrágszíjtelkek kísérik melyek a mai napig megőrizték falusias arculatukat. Sajnálatos módon a megőrzött településszerkezeten belül, az önerős, kis tőkével lebonyolított magánépítkezések révén rendkívül vegyes, helyenként kaotikus utcakép kíséri e történeti utcákat, amelyekbe csak az oldalhatáros beépítés következetes alkalmazása teremt valamely rendet. A 60-as évektől kezdve a település Tök irányába terjeszkedve új lakóterülettel bővült. Az un. Józsefvárosi lakóterület - melynek beépülése jelenleg is folyamatban van - az újonnan betelepülő, fiatalabb népességösszetételű területrész. Mivel itt található a szomszédos települések egy részét is ellátó általános iskola, amely mellé kisebb kereskedelmi egységek is települtek, a község alcentrumaként is működik. Az újabb keletű beépítések színterei a település “szélei”. A meglévő beépített területekhez csatlakozva, a HÉSZ-ben foglaltaknak megfelelően új utca kiszabályozásával kialakítottak 26 telket a Bicskei utcával párhuzamosan, kihasználva a rendkívül előnyös terep- és tájolási adottságokat. Már megtörtént a Csillagerdő lakóterület előközművesítése és közterületeinek kialakítása 73 új telek számára, a terület beépülése folyamatban van. A Határ út melletti terület beépítésére vonatkozó szabályozási terv alapján első ütemben a URBANITAS KFT

11

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

hatályos terv szerinti tervezett belterületi határig 65 db telek kialakítása történt meg, a terület beépítése megkezdődött. A fentiek mellett a zártkertek funkcióváltása sajnálatos módon spontánul és szinte ellenőrizetlenül beindult, különös tekintettel a Tök felé eső területrészeken, számos megoldatlan problémát (megfelelő keresztmetszetű közterületek, közművesítés hiánya) vonva maga után. Ugyancsak a közelmúlt új jelensége a pincék átalakítása, emeletes nyaraló- és lakóépületté történő átépítése, amely által nemcsak a pincék vesztik el eredeti funkciójukat és arculatukat, de sajátos életminőséget, beépítési paramétereket és intenzitást produkáló - a tűzvédelmi előírásokat ki nem elégítő - területegységeket hoznak így létre. A település teljes egészén az oldalhatáros beépítés a jellemző, amelyet meglepő módon még azon, újabb beépítésű területeken is követtek, ahol ezt sem a tájolás, sem a telekméretek nem tették feltétlenül szükségszerűvé. Az oldalhatáros beépítés a település alapkarakteréhez tartozik, ezért ahol egy-egy szabadonálló vagy ikres beépítés jelenik meg a meglévő „szövetben”, óhatatlanul kellemetlenül zavaró látványt nyújt. Gazdasági területek Zsámbék “kedvező” adottsága a viszonylagos szegénysége és egyben érintetlensége. A belterületi lakórészeken szórványosan működő, elsősorban mezőgazdasági tevékenységű üzemeket leszámítva, a gazdasági jellegű tevékenységek zömében a település szélére szorultak. Kedvezőtlen jelenség azonban a Magyar utcáról nyíló fémfeldolgozó, fémből készült termékeket gyártó üzem telephelyének működtetése, amely a jelenleg érvényben lévő intézményi övezeti besorolást kihasználva folyamatosan bővül és forgalmával, működésével, arculatával penetrálja a település jobb sorsra érdemes központját. A nagyobb területet igénybe vevők között meghatározó a Pátyi út mellett üzemelő, műanyag termékek gyártásával foglalkozó PEMŰ RT. és a hozzá területileg és tevékenységében is kapcsolódó WAVIN Kft. és QUALYPASTIC Kft. területe. Annál szembeötlőbb a Herceghalmi út déli oldalán újabb keletű az a színvonalas beépülés, melynek keretében közel azonos nagyságrendű új gazdasági telephelyek települtek. Zsámbék területén működő gazdasági tevékenységet folytató cégek listája és tevékenységi köre: PEMŰ –műanyag termékek gyártása WAVIN Kft.- műanyag termékek gyártása; QUALYPLASTIC Kft. - műanyag termékek gyártása; ALEX – fémmunka, színterezés, REIZER Kft. – szerszám- és finommechanikai berendezések gyártása; MEDICONTUR Kft. – szemüveglencse gyártás; POLLUX Kft. – bútorgyártás; FO-VILL KFT FARMERFIX Kft. – takarmány- és tápkeverő; LEMACO Kft. – hologramos címkék gyártása; ZIEGLER Kft. – ostyagyártás IV.3. A BEÉPÍTÉSRE SZÁNT TERÜLETEK FELHASZNÁLÁSA: IV.3.1. Lakóterületek, a lakásállomány adatai, lakásprognózis Zsámbék lakóterületei telekstruktúrájukat, beépítési módjukat és az ott található épületek állapotát tekintve vegyes képet mutatnak. A hagyományos, történeti múltú területek hosszú keskeny telkein a falusias, oldalhatáros beépítés a jellemző, melyet helyenként sajnálatos módon bontanak meg az újabb épületek hagyományt nem tisztelő beépítései és építészeti formái. Év 1960. 01.01. 1970. 1980. 1990. 2000. 2002

Lakások száma 684 783 1027 1154 1419 1451

Növekmény 47 99 244 127 265 32

% 7% 14,5% 23,8% 12,4% 23% 22,5%

Korábbi adatokkal is összevetve megállapítható, hogy a lakások kb. 25%-a (~350 lakás) még az 1900-as évek előtt épült, és jelentős hányaduk csak kis mértékű átépítésen, karbantartáson, felújításon esett keresztül, állapotuk tehát igen rossz.

URBANITAS KFT

12

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Feltűnő, hogy a 70-es években lényegesen több lakás épült, majd 1995-ig ez a tendencia megfordult és egyenletesen csökkenő jelleget mutatott. A 90-es évek második felétől azonban újabb fellendülés tapasztalható, amely az elmúlt 10 év átlagára számítva, egy a 70-es évekhez hasonló fejlődési ütemet jelez. A lakások nagyságának változásai A lakások 1szobás 2szobás száma 783 314 360 1970 100% 40 % 46 % 1027 225 481 1980 100% 22 % 47 % 1154 147 457 1990 100% 12 % 40 % 1418 114 444 2001 100% 8% 31 % Lakásadatok Háztartás db 1970 1980 1990

846 1117 1218

Család db

Lakás db

737 953 955

783 1027 1154

3 és többszobás 109 14 % 103 10 % 550 48 % 478 34 %

4 és többszobás -382 27 %

Lakóépü Lakás/lak let óépület db db 599 1,3 812 1,26 997 1,16

A lakásellátottság jellemzői: 100 lakott lakásra 100 lakásra jutó jutó lakó szoba 362 173 1970 357 214 1980 324 256 1990 A lakások száma építési időszak szerint: 204 1900. előtt 1900-1919 1920-1944 1945-1959

114 137 47

1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-2000

102 298 252 265

összesen:

1419

Fő/lakás 3,62 3,57 3,24

100 szobára jutó lakó 207 167 127 14,4% 8% 9,6% 3,3% 20,9 % 7,2% 21% 17,8% 18,7% 64,7% 100%

A fenti adatokból és a helyszíni ismeretekből az alábbi következtetések vonhatók le: • A település számottevő régi, történeti értékű épületállománnyal rendelkezik, melyek állaga azonban rendkívül rossz; • A lakásállomány ~65%-át a 60-as évektől kezdődően építették. Ezen újabb építések jelentős többsége, a történeti település magon kívüli új parcellázások (lásd Józsefváros) valamint kisebb hányadban a zártkertek területére koncentrálódik. • Fokozatosan megjelentek a 4 szobásnál nagyobb lakások, és számottevően nőtt a nagy lakások aránya, miközben csökkent az egyszobás lakások száma. • A településen jellemzően 1 lakásos épületek találhatók. • A lakásellátottsági mutatószám (fő/lakás) kedvezően csökkent; A prognosztizált lakásszám 2002-ben a lakásszám: 1451 db (korábban 12 év alatt a növekmény 264 db, évente 22 db, újabban egy év alatt a lakásnövekmény 33 db) A jelenlegi tényleges tendenciát alapul véve

URBANITAS KFT

13

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Év Népességszám Lakásszám Lakásépítés Lakásminőségi mutató

1990 3877 1154 127 3,3

2001 4538 1418 300 3,2

2002 4627 1451 32

2015 6000 1950 500 3

A 2003-ban elfogadott Településszerkezeti Terv a lakóterület-fejlesztési területek lehatárolásánál az 1999. óta hatályos Szabályozási Tervben foglaltakat követte az önkormányzat akkori elvárásainak megfelelően. A tömbfeltárások lehetőségét és a tervben jelölt volt zártkerti területek lakóterületi átminősítését jelentős, mintegy 460 lakásszámmal vette figyelembe, így a település természetes fejlődési üteméhez képest erőltetett lakóterület-bővítést, lakásszám-növelést jelentett, mintegy 1000 új telek számára kínált lehetőséget. 2015-re a prognosztizált lakásszám-növekmény a területi lehetőségek függvényében, a tömbfeltárásokat leszámítva: kb. 800 lakás (de ebből kb. 450 db a zártkertek tervezett beépítéséből származik, ami igencsak távlati a rendezés feltételeinek szigorúsága miatt), vagyis a következő 10 évben a jelentkező „megvalósulni akaró és tudó” lakásépítési építési igény kb. 300db + kb. 200 db, még üres telkek beépülésével, telekmegosztással, illetve a volt zártkerti területek belterületbe vonásával, összesen maximum kb. 500 db vagyis a prognosztizált lakásszám 2015-ben: kb. 1950 db lakás IV.3.2. Lakásépítési területek A lakásépítést szinte teljes egészében a magánerős lakásépítési forma teszi ki, melyen belül szinte egyeduralkodó a családiházas beépítés. Miután az önkormányzat a jelen Településszerkezeti Terv módosítása során a korábban számításba vett tömbfeltárások lehetőségével nem kíván élni és a zártkerti területek belterületbe vonása sem indult meg, illetve az sokkal lassúbb lesz a vártnál, felülvizsgálva tehát a prognosztizált lakásszámot, a lakóterület-fejlesztési területek az alábbiak: Tömbszám

Megnevezés

Létesíthető telkek becsült száma (db) A terület előkészítése megtörtént, beépülése folyamatban van 44. Bicskei utcai tömbfeltárás ~120 db 48. Csillagerdei lakóterület ~75 db A terület szabályozási terve jóváhagyva 18. Határ út menti terület –I. ütem ~65 db 18. Határ út menti terület –II. ütem ~40 db További lakóterületfejlesztési területek A még üres telkek beépülésével, telekmegosztással, a kb. 200 44-es és 45-ös tömbökben, illetve a volt zártkerti területek belterületbe vonásával Összesen: kb. 500 db IV.3.3.Vegyes területek A vegyes terültekbe tartoznak a településközponti és a központi vegyes területek. Az önkormányzati egyeztetésnek megfelelően a TSZT módosítás során a településközponti és a központi területeket az egyszerűbb szabályozás érdekében nem különbözteti meg a terv, azaz a belterületi vegyes területeket településközponti területbe sorolja, míg a Talentis program külterületi vegyes területei központi vegyes területbesorolást (Vk) kapnak. Vegyes településközponti területek (Vt) A következő intézmény-felsorolás felülvizsgálatára a TSZT módosítás nem terjed ki, így a vizsgálatok elkészülte óta eltelt két éve bekövetkezett esetleges változásait – mely vélhetően igen jelentéktelen - a felsorolás nem regisztrálja. Itt kell megjegyezni azt a változást, ami közismert, hogy az Apor Vilmos Főiskola Zsámbékról időközben elköltözött ugyan, de az intézmény oktatási - elsősorban a felnőtt-oktatásra, továbbképzésre, speciális oktatásra, pl. fordítói képzésre irányuló - programja továbbra is fennmarad, sőt oktatási funkciójának szélesítése vártható.

URBANITAS KFT

14

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Zsámbék történelmi múltja, hagyományai alapján egyrészt rendelkezik a regionális hatókörén már most is túlmutató, de a lehetőségei szerint tovább is fejleszthető szerepkörökkel (oktatatás, kulturális), de emellett szándéka, hogy további, speciális, a kistérségben jelenleg még hiányzó, ezért azt is ellátó szerepek felvállalása. A meglévő községközpont középfokú szerepkörrel rendelkező intézményi területei: • a Premontrei Szakközépiskola: - a Törökkút tér - Akadémia utca - Piac köz – Magyar utca által határolt tömbben lévő telke, - a Magyar utca-Piac köz északi sarkán álló épületének telke, valamint a vele szomszédos bérelt ingatlan, - és a Római Katolikus templom melletti épületének telke. • a kistérségi mentőállomás és orvosi ügyelet számára kijelölt területek, amelynek kialakítására az alábbi helyeken nyílik mód: - a Magyar utcában, a jelenlegi orvosi rendelőhöz kapcsolódóan; - a Petőfi S. utcai malom melletti területen. • a Római Katolikus templom telke a Magyar utca menti csatlakozó telkekkel együtt, a Somogyi Béla utcáig. • települési alközpont, a Józsefvárosi általános iskola tömbje (Petőfi S.u. - Malomárok u .- Józsefváros u. - Honvéd u.) kivéve a Lk övezetű lakóépület telkét, • a Pestis-kápolna telke az Angyal-árok partján; • a Petőfi S. utca Önkéntes Tűzoltó Egyesület területe, amely jelenleg ideiglenes mentőállomásként üzemel, • és a BM-oktatási központ területe. •

Oktatási központ – alapfokútól a felsőfokú oktatási szintig, • a település általános iskolája, valamint a volt Katolikus Tanítóképző Főiskola által működtetett gyakorló általános iskola több környező települést kiszolgál; • továbbra is várható a Főiskola oktatási szerepköre; különös tekintettel a felnőttoktatás terén, speciális kurzusok bevezetésével • a Premontrei Szakközépiskola szakoktatói tevékenysége regionális vonzáskörű; • a település - meghatározó társadalmi szervezete, a Zsámbéki medence Tájvédelmi Egyesület kezdeményezése alapján - az országos erdei iskola mozgalomhoz csatlakozva, környezeti nevelési központot kíván kialakítani, térségi esetleg megyei szerepkörrel.

Zsámbék oktatási intézményrendszere igen speciális. Alapjai szorosan kötődnek a város történelmi múltjához valamint az egyházi tevékenységhez. Alapfokú intézményként a községben 2 helyen üzemel általános iskola. A községi általános iskola nemcsak helybélieket fogad, hanem a környező településekből is, elsősorban a szomszédos Tökről, valamint Felsőőrsről, Szomorról. A környező településekről érkezők a tanulói létszám kb. 1/5-ét teszik ki. A Premontrei Szakiskola: A Premontrei Női Kanonokrend 1989-től kezdődő újjászerveződése során, a Budapesten élő nővérek csoportja Zsámbékon telepedett meg, ez lett a Rend anyaháza, s egyben a noviciátus otthona is. Az általuk alapított - a szociális gondoskodás jegyében létrehozott másik két intézményük mellett (Szt. Norbert Karitatív alapítvány, Premontrei Napközi otthon) – a Premontrei Szakközépiskola és Szakiskola speciális feladatot lát el a kisrégió életében. Az iskola első tanulói ez évben érettségiztek. Az iskola a környékbeli, hátrányos helyzetű fiatalok speciális (asztalos-, lakatos, vízvezeték-szerelő, stb.) szakoktatását kívánja felvállalni. Hasonló jellegű intézmény legközelebb csak Gödöllőn található. Az alapítás kezdete óta a tanulói létszám közel a tízszeresére nőtt, jelenleg ~200 fő, melynek kb. a harmada helyi lakos. Mivel az iskola kollégiummal nem rendelkezik, a környező településekről (Bicskéről, Pátyról, Perbálról, Tökről, Mányról) naponta ingáznak a tanulók. •

Kulturális (kultúrtörténeti és fesztiválturisztikai) országos központ azok infrastuktúrájának kiépítése illetve bővítése; (meglévő szerepkör, melyet szélesíteni, “finomítani” szükséges) • az épített és táji kultúrtörténeti értékek óvásával, az értékek hatékonyabb érvényre juttatásával a kulturális-, a fesztivál-, és a rekreációs turizmus “árukapcsolásával” • együttműködés támogatása a Főiskolával, (mint újabb rendezvény- és szálláshely-lehetőséggel) – a főiskola a jelenleginél jobb integrálása a település kulturális életébe; • a rendezvény-helyszínek lehetőségének bővítésével új kulturális színhelyek, vendéglátó- és szállóhelyek lehetőségének megteremtése; (Zichy-tér, Zichy-park, Főiskola belsőudvara stb.) • összefüggő gyalogos- és kerékpárút-hálózat kiépítése.

A kulturális intézményrendszer (a meglévő Művelődési házon kívül, más) tényleges intézményi háttérrel ugyan nem rendelkezik, alapjának tekinthetők azonban a meglévő táji- és kultúrtörténeti adottságok, a szinte URBANITAS KFT

15

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

érintetlen településszerkezet, településkép, az utcarendszer, valamint elsősorban a Romtemplom jelenléte, melyek a fesztivál- és kulturális turizmus „hátteréül” szolgálhatnak. A Zsámbéki Szombatok című kulturális programsorozat 20 éve működik, látogatottsága egyre nagyobb. Rendezvényeit a helyieken kívül elsősorban a fővárosból érkezők látogatják. Megléte, vonzása meghatározó alapja és kiegészítője lehet a település által fejleszteni kívánt kulturális és turisztikai szerepkörnek. •

Egészségügyi és szociális kisrégiós központ (alapokkal már rendelkező, de jelentős fejlesztést igénylő szerepkör) • A jelenleg ellátott 5 település mellett (Zsámbék, Gyermely, Szomor, Tök, Perbál,) Biatorbágy és Herceghalom ellátását is felvállaló, életmentő és sürgősségi ellátási központ, hétvégi és 24 órás ügyeleti központ létrehozásával, a jelenlegi, ideiglenes helyen működő mentőállomás végleges helyének kijelölésével, • A volt honvédségi területek “felszabadulása”, esetleges funkcióváltása esetén szociális létesítmények (esetleg szociális lakásépítéssel kombinált ápolási otthon, öregek napközi otthona) létesítésével. (A terület tényleges hasznosítása további egyeztetések tárgya: a kulturális, az oktatási és egészségügyi speciális funkciók közül, a támogatások és pályázati lehetőségek tisztázása után tud dönteni a település.)

Az egészségügyi szerepkör felvállalása nem kíván ugyan jelentős intézményi hátteret, a helyszín kiválasztásánál azonban számolni kell azzal, hogy a mentőállomás min. 30 fő dolgozói létszámmal üzemelne, és legalább 2 mentőautó, a dolgozói gépjárművek és az előírás szerinti garázsok, valamint egy autómosó elhelyezését tenné szükségessé. Feltételezni lehet egy távlati bővítési igényt is. Mindez amellett szól, hogy a központ ne a kialakult lakótelkes környezetbe legyen betelepítve. Zsámbék alapfokú intézményei (meglévő és tervezett javaslatok) • • • • • • •

a Polgármesteri Hivatal telke, a 42. és 46. sz. tömböknek az Ady E. út menti teleksora, lakó, turisztikai-, szálláshely és/vagy vendéglátó esetleg kisebb (legfeljebb 300 m2 alapterületű) kereskedelmi jellegű építményi-funkció megengedésével; a 44. sz. tömb Ady E. utca menti teleksávja; a Petőfi S. utca melletti volt malom és az Alfa-Romeo szerviz területe (kereskedelem/szolgáltatás, vendéglátás/kulturális); a Törökkút-tér-Magyar u.- Piac köz - Szent István tér - Etyeki u.- Zichy M. tér által határolt (36 és 37. számú ) tömbök jelentős része; a 40.sz. (Művelődési ház) tömbje; a 38. számú tömbnek Szent István tér - Piac köz - Magyar u. – Magyar u. 27. sz.-ú telek dél-keleti határa által közrefogott területe.

Zsámbék alapfokú ellátásának változása (a TSZT nem aktualizált javaslatai, a tényleges távlati igényeket a kereslet–kínálat fogja megvalósítani, nagyrész várhatóan a magánszektorban, illetve az önkormányzati lehetőségek figyelembevételével)

Idősek klubjában gondozottak Házi- és gyermekorvos (mh) Óvoda (fh) Általános iskolai tanuló (fő) Általános iskolai osztályterem Bölcsőde (fh) Kiskereskedelmi üzlet (db) ebből élelmiszer, vegyes vendéglátóhely

1980.

1990.

2000.

175 540 10 45 17 8 4

23 3 175 602 24 45 13 5 4

7+21 3 175 520 (+160) 29? 30 85 21 25

2015-re becsült igény ~60 ~5 ~360 ~1200 ~43-47 ~90 ~100 ~40 ~30

Szociális és egészségvédelmi intézmények • Bölcsőde: A történeti település egyik központi tömbjében található, környezete jelenleg nem kielégítő. Körzetében jelentős az intézmények aránya, valamint a hatósugarán belül nagyobb beépítetlen területek találhatók, fajlagosan tehát kicsi az általa kiszolgált lakókörzet. Eközben nagyobb, újonnan beépült, illetve beépülés alatt álló lakóterületek URBANITAS KFT

16

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

(lsd. Józsefváros) ellátatlanok. A területi fejlődés keretében északkelet-délnyugat irányban elterülő nagyobb és újabb lakóterületi egységeknek az optimális rágyaloglási távolságán (500 méter) kívül esik. A jelenlegi népességszám figyelembe vételével, (20 fh/1000 fő) normatív értékkel számolva a férőhelyszám 90 fh. lenne, amelyre azonban a napi tapasztalat alapján nincs igény. A tényleges igény kb. a normatíva szerinti érték fele. Férőhelyhiány azonban van, amely az új lakóterületek fokozatos beépítésével, az azzal együtt járó népességösszetétel megváltozásával, a község fiatalodásával csak fokozódhat. A jelenlegi bölcsőde területe azonban nem rendelkezik bővítési lehetőségekkel. A tömbön belül, a volt mosoda felhasználásával van terjeszkedési lehetőség, megmarad azonban, mint kedvezőtlen adottság, az áruház szomszédsága. Szerencsésebb az intézmény áthelyezése a Törökkút-térről nyílóan - a tömbre vonatkozó szabályozási terv szerint. Távlatban megfontolandó egy önálló (esetleg óvodához csatlakozó) intézmény létesítése, a Józsefvárosi vagy a Csillagerdő környéki újonnan kiépülő és leginkább ellátatlan területek kiszolgálására. (A Koncepció a 22. vagy a 24. sz. tömb valamint az 53. sz. tömb egy részének ilyen célú felhasználását javasolta)

•

Öregek napközi otthona: Jelenleg 7 fő veszi igénybe a bentlakást, 21 fő pedig a nappali klub-helyi étkeztetés lehetőségét. Mind a normatíva szerinti (7fh/1000 lakos), mind a tényleges igény ennél nagyobb, s bár e tényleges igény az irányadóként használt normatív értéknél kevesebb, szükséges az intézmény bővítése. Erre vonatkozólag már konkrét döntések is születtek: a tervek szerint a bővítést a szomszédos orvosi ügyelet épületében kívánják megvalósítani. További lehetőségként felmerült a megszüntetett honvédségi hasznosítású épületek részben ilyen célú felhasználása.

•

Orvosi ellátás: Jelenleg 3 háziorvos áll a helyiek rendelkezésére. A 0,43 mh/1000 lakos tájékozató jellegű normatív értéknek ez megfelel. A lakosszám növelés esetén azonban értelemszerűen szükséges növelni az ellátó orvosok létszámát. Gyógyszertár a Szt. István téren üzemel. Zsámbék orvosi ellátásának színvonalát feltétlenül növelheti a koncepcióban megfogalmazott 24 órás ügyeleti és mentőállomás kiépítése, amely min. 30 fő dolgozói létszámmal, és legalább 2 mentőautóval üzemelne. Oktatási és nevelési intézmények • Óvoda: A bölcsődével egy tömbben található s ahhoz hasonlóan kedvezőtlen körülmények között üzemel. Településközponti helyzetéből adódóan jelentős lakóterületek maradnak vonzáskörzetén kívül. Az óvoda 7 csoporttal működik, 175 férőhellyel. Az idejáró kisgyerekek mindegyike helyi lakos. A 40 fh/1000 lakos normatív számítás alapján, a jelenlegi lakosszámot figyelembe véve 181 férőhely létesítése indokolt, amely közel azonos a tényleges igénnyel. A település növekedése, a lakosszám emelkedése azonban lényegesen megnöveli az igényeket: 7000 lakos esetén 280, 9000 lakos esetén 360 férőhelyre. Célszerű lenne az óvoda területének növelése a Törökkút-tér irányába, a tömb szabályozása terve szerint, még akkor is, ha a bölcsőde idetelepítése nem megoldható. Távlatban új óvoda létesítése indokolt, amelyre az alábbi helyek javasolhatók: • Józsefváros, volt HM klubház a vele szomszédos közpark területtel; • a Csillagerdő körzetében, a Csap utca mentén található valamely telken; • vagy megfontolandó valamely, a történeti településközpontban működő, környezetét zavaró üzem tulajdonosával területcsere-megállapodást kötni, és az üzem helyén valamilyen gyerekintézményt elhelyezni. • Általános iskola: A községben 2 helyen üzemel általános iskola. A községi általános iskola az egyéb gyermekintézményekben (bölcsőde, óvoda) igen mostohán ellátott józsefvárosi területen működik. Közel 20 éve, 1983ban költözött ide, a római katolikus templom mellett lévő, és a premontrei rend tulajdonába visszakerülő épületből. Igen nagy telkekkel, bővítési tartalékokkal rendelkezik. Az iskola 24 tantermes, amelyből 2 szükségterem. Évek óta közel azonos létszámmal, 510-520 iskolással működik, 1-8 osztályig, évfolyamonként 3 párhuzamos osztállyal (kivéve a 7. évfolyamot, ahol 2 osztály van), valamint egy speciális tanrendű osztállyal. Nemcsak helybélieket fogad, hanem a környező településekből is, URBANITAS KFT

17

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

elsősorban a szomszédos Tökről, valamint Felsőőrsről, Szomorról. A környező településekről érkezők a tanulói létszám kb. 1/5-ét teszik ki. Saját 600 adagos főzőkonyhával rendelkezik, amely ellátja az iskolán kívül az óvodát, az idősek otthonát és a Premontrei Szakközépiskolát, s emellett a szociális „vendégebédeket” is biztosítja, amelyeket időseknek szállítanak házhoz. Az iskola bővítése évek óta napi renden van: ütemezetten szeretnék 3x4 tanteremmel bővíteni a meglévő épületet. A jövőbeni szükségletek becslésére a 4tt/1000 fő normatív számítás jelen esetben nehezen alkalmazható, hiszen az iskola nagyobb körzetet lát el, amelybe tartozó települések fejlődése számos tényező függvénye. A település növekedése, a lakosszám emelkedése – valamint a régióban végbemenő hasonló jellegű folyamatok - lényegesen megnövelik az igényeket: Az irányadó normatíva szerint: 7000 fő helyi lakos esetén 28 tanterem helyi+kb. 6 osztály a becsült körzeti ellátási igény, 9000 fő esetén a becsülhető igény: 36+7 osztály. A jelenlegi lakosszám/iskolai gyerekszám arányból (~12,5%) kiindulva, a 2015-re becsült iskolai gyereklétszám: kb. 1200 fő; (25 fős osztályokat véve alapul) 7000 fő helyi lakos esetén 38 tanterem. Mivel a fenti becslések nagyon sok feltételezésre épülnek (távlati lakosszám, a gyerekek aránya, az ellátott körzet nagysága és annak fejlődési tendenciái, az új lakosok iskola-választási szokásai (lsd. Budapestre ingázók, stb.), nagyon nehéz a tényleges távlati igényeket meghatározni. A már tervbe vett fejlesztések után a két iskolában kialakuló 44 tanterem kb. 1100 kisgyereket tud fogadni, ami lényegesen több a jelenlegi ~670 főnél. Indokolt, hogy az iskola-fejlesztésben a területi lehetőségekre tekintettel az újabb beépítésű és a jövőben is egyre tovább bővülő józsefvárosi lakóterületre helyeződik a hangsúly, kedvezőtlen azonban, hogy a település másik pólusa gyakorlatilag ellátatlan. Nem szerencsés emellett, ilyen nagy létszámmal, koncentráltan egy helyen gyűlnek össze a gyerek. Hosszabb távon tehát célszerű lenne az általános iskolai oktatás decentralizálása, a település egyenletes ellátása, lefedettsége érdekében, és a választás lehetőségének biztosítására. Ezért indokolt lenne az ellátatlan déli területrészen helyet találni egy általános iskolai tartalék-terület számára, vagy átgondolni a főiskolával való távlati együttműködés lehetőségeit. Az első megoldást azonban nehezíti, hogy az önkormányzat jelenleg nem rendelkezik megfelelő méretű és adottságú alkalmas területtel. Összegezve: Sem a bölcsődei, sem az óvodai férőhelyszám már jelenleg sem megfelelő. A jelenlegi helyen a kapacitás csak korlátok közt növelhető. Távlatra indokolt új hely kijelölése a józsefvárosi körzetben vagy a Csillagerdő körzetében. A kereskedelmi és vendéglátás intézményhálózata: Zsámbékon a kereskedelmi ellátás a településközpontba koncentrálódik, kapcsolódva a heti háromszori piacnak helyet adó Zichy Mihály (fő)térhez, valamint a busz-végállomáshoz. A községközpont minőségi fejlesztését elő kell segíteni a busz-végállomás Szent István térről történő áthelyezésével, és a központ (Zichy M. tér egy része, Akadémia utca, Piac köz, Szent István tér kijelölt része) forgalomkorlátozásával, forgalomcsillapításával. Kiemelt feladat a Zichy M. tér sorsának megfogalmazása, és mind e térnek, mind az ehhez kapcsolható csillapított forgalmú és gyalogoszónának a méltó kialakítása, amelynek egyik legfontosabb eleme a megfelelő egységes térburkolat kiválasztása. Megfelelően megválasztott burkolat alkalmazásával a tér alkalmassá válna nagyobb rendezvények, szabadtéri előadások megtartására is, valamint átmeneti jelleggel, a jelenlegi alkalmi funkciót (piac) is kezelhetőbbé tenné. A központi intézményi szerepkör a jővőben is megmarad, bár a központ közterületeinek egységes terv alapján történő rehabilitációjával, belső gyalogos zóna kialakításával várható az idegenforgalomhoz kapcsolódó, igényesebb vendéglátóhelyek, kereskedelmi egységek elszaporodása, a lakosság alapellátását szolgáló üzletetek mellett. A terv a korábbi elképzeléseknek megfelően a piac kitelepítését javasolja a település dél-keleti részére. A piac kitelepülésével távlatban várható az Ady E. utca - Etyeki u. - Magyar u. közti szakaszának is az arculat és funkció váltása (a környező lakótelkek egy részén üzletek megjelenése), tehát egy kisebb alközpont kialakulása.

URBANITAS KFT

18

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Javasolt az Ady E. utca mentén olyan turisztikai intézmény-sáv kialakítása, amelyben szállás- és vendéglátó létesítmények, vagy kisebb kereskedelmi egységek kaphatnak ideális (az egyik irányban körpanorámával a falura, a másik irányba közvetlen tájkapcsolattal rendelkező) helyet. Kereskedelmi szálláshelyek és magánszálláshelyek kapacitása és vendégforgalma – 2000.-ben Férőhely

Vendég Vendégéjszaka összesen Ebből külföldi összesen Ebből külföldi 81 192 114 2924 2017 Összehasonlításul más, szomszédos településekkel Vendég Vendégéjszaka Település Férőhely összesen Ebből összesen Ebből külföldi külföldi 81 192 114 2924 2017 Zsámbék Biatorbágy 26 397 42 3338 103 Budajenő Herceghalom Páty 13 Perbál Telki 18 279 2 4091 4 A korábbi évekhez képest látványosan javult a település alapfokú kereskedelmi ellátása: a kiskereskedelmi üzletek száma 1980-tól megötszöröződött és a vendéglátóhely száma is a hatszorosára nőtt, amely egy biztató folyamatot mutat. Szükséges, hogy a település táji-történelmi-építészeti adottságai, kulturális rendezvényei turisztikai és idegenforgalmi kiszolgáló hátteret is kapjanak: színvonalas szállás- és vendéglátó helyek kialakításával, azok elősegítésével, a közterület-hálózat, különösen a gyalogos- és kerékpárút-hálózat, esetleg lovastúra útvonalak fejlesztésével. IV.3.4. Gazdasági területek, foglalkoztatottság

(Gksz)

A gazdasági aktivitás jellemzőadatai az aktív keresők száma (fő) az inaktív keresők száma az eltartottak száma 100 keresőre jutó eltartott az aktív keresők %-a a lakónépességhez viszonyítva a lakosság száma

1980 1174 637 1517 129 29,9%

1990 1685 808 1310 77 43,5

3928

3877

A 2000-es adatok még nincsenek feldolgozva.

A 1990-es adatok szerint a munkanélküliek száma 69 fő volt, ebből 5 fő, azaz 7 %, pályakezdő. Az aktív keresők megoszlása gazdasági áganként évszám 1980 aktív kereső 1174 ipar 690 építőipar 73 mezőgazdaság 396 szállítás, 101 közlekedés, hírközlés kereskedelem, vendéglátás 135 egészségügyi, vízgazd, 8 egyéb fizikai 39 nem anyagi ágak 371 lakosságszám 3928

1990 1685 443 122 91 106 44 39 490 3877

A 2000-es adatok még nincsenek feldolgozva.

URBANITAS KFT

19

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Az adatokból jól látszik a népességösszetétel változása, a nem anyagi ágakban tevékenykedők számának erőteljes növekedése, és a mezőgazdaságban foglakozók arányának látványos (több, mint harmadára) csökkenése. A gazdasági terület jellemzően kereskedelmi-szolgáltató terület és ipari terület lehet. Zsámbékon csak az OTÉK szerinti kereskedelmi-szolgáltató gazdasági területek találhatók. Meglévő, kereskedelmi-szolgáltató gazdasági tevékenységgel üzemelő cégek Megnevezés Tevékenység Területnagyság (ha) PEMŰ RT. műanyag termékek gyártása ~7,2 ha WAVIN RT műanyag termékek gyártása QUALYPLASTIC RT. műanyag termékek gyártása REISER KFT. szerszám és finommechanikai ~1,6 berendezések ALEX fémmunka, színterezés MEDICONTUR szemüveglencse gyártás ~1 POLLUX KFT. bútorgyártás ~1,2 MÜRROL KFT. ~3,3 FO-VILL KFT. ~0,44 ZIGLER KFT. ostyakészítő ~1 ha Összesen: ~ 16 ha A Herceghalmi út – Ady E. út találkozásánál (45. tömb-volt major) a korábbi tervek kijelöltek gazdasági területet. A fenti területhez kapcsolódva, a Herceghalmi út déli oldalán már színvonalas gazdasági terület létesült, melynek keretében közel azonos nagyságrendű gazdasági telephelyek települtek. A TSZT módosításban meghatározott tervezési feladatok között szerepel a Herceghalmi út menti vegyes övezeti besorolású területek gazdasági övezeti átsorolása a szakhatósági egyeztetés megengedő eredménye függvényében. Az egyeztetés a DINPI-vel a tervmódosítás első fázisában megtörtént, a módosított TSZT ennek megfelelően ad javaslatot a természetvédelem szempontjából beépíthetőnek minősített területek gazdasági övezetbe sorolásáról, illetve annak területi lehatárolásáról. A tervben a Herceghalmi út mentén lehatárolt gazdasági terület mind a község mellett elhaladók, oda beérkezők, mind az ott élők számára meghatározó látványértékkel bíró terület, beépítésekor a lehetséges funkciók körének szűkítésével, kötelező zöldfelületi kialakításokkal, építési előírásokkal a beépítés módját szabályozni szükséges. Zsámbék Fejlesztési Koncepciója szerint a gazdasági zónát, ütemezve az M1 autópálya melletti területekre, valamint a Herceghalmi út délnyugati oldalára lenne célszerű átcsoportosítani. Ezzel felszabadulhat a településarculat szempontjából leginkább érintett, Herceghalmi út és Pátyi út közti, középső területrész, s olyan területekre koncentrálódik a gazdasági-kereskedelmi hangsúly, melyek több területi tartalékkal, kevesebb kötöttséggel (lsd. szennyvíztisztító védőtávolsága, fokozott látványvédelem, jobb minőségű termőföld) és üzleti szempontból jobb településszerkezeti pozícióval rendelkeznek. Cél tehát a településkép szempontjából meghatározó terület "kiváltása", és helyette a gazdasági tevékenységek speciális támogatási és szabályozási eszközökkel történő átcsoportosítása részben 45. tömbbe, a volt major területére, dominánsan azonban az autópálya környékén zöldmezős beruházásként, gyengébb talajminőségű mezőgazdasági területeken megvalósítható gazdasági területekre. A TSZT új gazdasági területek lehetőségét kínálta ugyanis az M1 autópálya menti területeken, amelynek fő előnye az alacsonyabb földérték (4-es, 5-ös minőségű), az autópályával való közvetlen vizuális, és közeli tényleges csomóponti kapcsolat, a településtől való megfelelő távolság, valamint, hogy kapcsolódik ahhoz a gazdasági zónához, amely az út átellenes oldalán, Herceghalom fejlesztési területén belül már jelentős előrehaladást tett. Az igen nagy terület lehatárolása azt célozza, hogy a település minden nagyobb területi igényű, és jelentősebb felépítményt kívánó gazdasági tevékenységét ide összpontosítsa és ne a település belterületének közvetlen szomszédságába. A kijelölt mintegy 100 ha-os terület jelentős tartalékot jelent Zsámbék számára. A remények szerint e terület kialakításával áthelyeződik a gazdasági célú tevékenység hangsúlya, nagyvonalúbb beruházási lehetőségeknek nyit kaput, kötöttségektől mentesebb területfelhasználását tesz lehetővé, amely azonban nem terheli a történeti falu településszerkezetét és életvitelét. Beépítése, kialakítása lépésenként történhet meg, a majdan készülő Szabályozási Tervekben, a felhasználásnak megfelelően ütemezetten. Az ütemezésben érvényesíteni kell azt az elvet, hogy valóban csak az egyes ütemek beépülése után kezdődhessen a következő ütem felhasználása. URBANITAS KFT

20

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

A fenti, az autópályától délre kijelölt gazdasági területekhez a Talentis program további gazdasági területei csatlakoznak, mintegy további 26,5 ha területen a módosított TSZT területfelhasználási terve szerint, mely várhatóan és előnyösen ezen külterületi területek beépítési kedvét fogja indukálni, előnyben részesíteni a belterülethez kapcsolódó, településképi szempontból nem kedvező beépítést eredményező gazdasági területekkel szemben. A módosított Településszerkezeti Tervben feltüntetett gazdasági területek és javasolt ütemezésük Ütemezés Megnevezés Területnagyság (ha) Meglévő területek, összesen 16,0ha: a 45. sz. tömb egy részén ~6 ha a Pátyi út mellett (PEMŰ) – 7,4 ha a 42. számú tömb egy része (Ziegler): .~1 ha Medicontur Kft. területe ~1,1 ha a Magyar utca - Ady E. utca sarkán ~ 0,5 ha lévő gazdasági terület A TSZT-ben kijelölt gazdasági területek, összesen 23,0ha: I. ütem a volt major területe (45.tömb) ~20 I. ütem a Pátyi út melletti terület ~3,0 A TSZT-módosításban kijelölt új gazdasági terület, összesen 15,5 ha II. ütem a Pátyi út melletti területek ~7,0 II. ütem a Herceghalmi út mellett ~8,5 Összesen, ~54,5ha belterületen I. ütem M1 autópálya melletti területek – 100 ha további ütemekre bontandók I.-II-ütem Talentis területek az autópálya mentén 26,5 ha Összesen: 181 ha Az ütemezést a településszerkezeti adottságok, a terület beépítési kötöttségei (védőtávolság, látványvédelem) és a mezőgazdasági területe minősége határozza meg. A II. ütemű beépítés távlati lehetőség, melyet csak az I. ütemű Gksz területek beépülése után célszerű e célra hasznosítani. IV.3.5. Különleges területek • • • • • • • • •

oktatási területek (a volt Katolikus Tanítóképző Főiskola és a Josephinum, továbbra is oktatási funkcióval) egyéb (máshova nem sorolt) területek (Romtemplom, Kálvária, piacterület) idegenforgalmi-rekreációs területek (lovas-centrumok, Malomtó, Pátyi út menti vendéglátó, idegenforgalmi, oktatási létesítmények területe) nagy zöldfelületű, intézményi jellegű területek (sport és rekreációs területek, temető, kegyeleti park) pinceterületek bánya- és bányászattal érintett területek hulladéklerakó terület szennyvíztisztító terület oktatási-, egészségügyi-, sport célú (átalakuló honvédelmi-) területek

IV.3.5.1. Oktatási központ

Ko

A Zsámbéki volt Apor Vilmos Katolikus Tanítóképző Főiskola, a hajdani Zsámbéki várkastélyban működött. Az épület az elmúlt 100 év során mindvégig oktatási intézményeknek adott otthont és ezt a funkciót a jövőben is meg kívánja tartani, illetve azt oktatási funkcióval, tartalommal kívánja megtölteni. Terveik szerint a felnőttoktatás, az átképzés, speciális oktatási kurzusok, pl. fordítóképzés, szerepel a programban. IV.3.5.2. Egyéb (máshova nem sorolt) különleges területek •

Romtemplom

Krtp

Zsámbék legnevezetesebb műemléke az 1220 körül felépített, késõromán stílusú egykori premontrei háromhajós, kéttornyú templom. A templom a Nyakas-hegy gerincének védelmében, 200 méterrel a tenger szintje felett, szinte uralja az alatta elterülő Zsámbéki medencét, s messziről meghatározó építészeti, tájképi eleme a tájnak. URBANITAS KFT

21

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Az Aynard nembeli Smaragd ispán 1205-1220 körül a premontrei szerzetesrendnek adományozta zsámbéki birtokának egy részét, és Keresztelõ Szent János tiszteletére családi, nemzetségi monostort alapított. Az építés ideje feltehetőleg 1220 és 1258 közé esik. A bazilika fõhajója feltehetőleg egy, a XI-XII. században felépített – „falusi” kõtemplom alapfalaira épült, s a templom az Aynard kegyúri nemzetség temetkezőhelye volt. Az 1234-es ninivei katalógus említi, Samboch néven. Egy 1477-es pápai bizottsági megállapítás a premontrei prépostság a szerzetesei hibájából elhanyagoltnak minősítette, ezért Mátyás a pálosoknak adta a monostort, akik átépítették. Teljes átépítésre került a kerengõ, újra alapozva, gótikusan boltozva. Nyugatra több helyiségbõl álló konyha-kamra együttes épült. Az átépítések nyomát ma már csak egy dongaboltozatos pince, az alapfalak, és egy alagútszakasz őrzi. Rövid kronológia: • 1541. – Buda eleste után – a szerzetesek elhagyják a kolostort. A vár és a falu török kézre került; • a török hódoltság: Zsámbék négyszer cserél viharos körülmények között gazdát; • 1763. földrengés rongálja meg az északi mellékhajó boltozatát és oldalfalát; • a megrongálódott templom gazdátlanná válik - a környékbeli lakosság a kváderköveket építkezésre elhordja; • a templom pusztulásának megakadályozása - Rómer Flóris bencés rendi szerzetes tanár, műtörténész, Henszlmann Imre műtörténetíró és Möller István építőmérnök áldásos tevékenysége nyomán; • 1889- 1889. Möller István állag megóvási munkálatokat keretében megkezdik a kolostor feltárását; • 1934-36-39 -Lux Kálmán professzor és Lux Géza - az északi oldalon feltárják a kolostort, • 1986.-1991 - hitelesítõ ásatások dr. Valter Ilona régész vezetésével. Noha a Romtemplom jelenleg a település legfőbb vonzereje és egyben a szimbóluma is, sorsa, jövője kapcsán számos rendezetlen kérdés vár tisztázásra. A Romtemplomhoz és környezetéhez kapcsolódó teendők: • •

•

•

össze kell gyűjteni a műemléki és a fesztivál-turizmus szempontjait, meg kell fogalmazni azok főbb igényeit és az összehangolás lehetséges megoldásait. meg kell vizsgálni egy építészeti, „hasznosítási” pályázat kiírásának feltételeit, esetleges nemzetközi pályázat lehetőségeit a Templom-domb teljes területére, mely tervnek tartalmaznia kell a dombról történő kilátással, valamint, a település különböző pontjairól a Romtemplomra való rálátással kapcsolatos speciális (városképi, építészeti) szempontokat, elvárásokat is speciális terv – környezetalakítási terv - készíttetése szükséges (önálló tanulmánytervként vagy a szabályozási terv külön munkarészeként) a közterületek kialakítására, a Romtemplomhoz kapcsolódó gyalogos hálózat, pihenő közpark rendezésére, gondoskodni kell az idelátogatóknak a környezethez méltó fogadásáról, készítendő környezetalakítási terv alapján - megfelelő, rendezett parkoló területtel, - fogadó- és információs épülettel, - illően és igényesen kialakított zöldfelületekkel, azokhoz tartozó útburkolattal, egységes utcabútorokkal.

Kálvária

Kká

A Csillagerdő területén folyó lakótelki parcellázások között „torzó”-ként megmaradó Kálvária elemei, annak területe és az innen feltáruló településkép védendő érték. Az Angyal-árok partján a gyalogos kapcsolat megfelelő kialakítása a majális-dombhoz és a Pestis-kápolnához, a kiránduló/turista hálózat alapeleme. •

Piacterület

Kpi

A piac mai működési formájában hosszabb távon nem tartható fent. Jelenlegi helyén, a település főterén maradása mellett szól, a tér központi helyzete, jó megközelíthetősége és a többszáz éves hagyomány, amely e helyhez köti. Egy hagyományos „falusi” piac-működés esetén, e tér kiváló lehetne az alkalmi (heti kétháromszori) piac befogadására. A ma általánosan elterjedt, és itt is meghonosodott jellemző piaci forma azonban a furgonos árusítás. A többre-jobbra érdemes tér az alkalmi piacok nagy gépkocsi forgalma miatt, óhatatlanul egy rendezetlen, elhanyagolt parkolóterület képét mutatja. A hét 5 napján tehát kihasználatlanul áll, és sem esztétikai, sem funkcionális értéket nem jelent. Jelenlegi formájában a helyi lakosok számára áthaladás céljára szolgáló közlekedő tér, a látogatóknak történeti értékekkel ugyan rendelkező, amúgy figyelmen kívül hagyandó kellemetlen látványú terület, parkoló. Közterületrendezési terv alapján, központi helyzetének, történelmi hagyományainak megfelelően rendezendő terület: a „felszabaduló” főtéren nagyobb szabadságfokú rendezésre, kötetlenebb kialakításra nyílhat lehetőség, a hasznosítás megválasztásában, az építészeti és térelemek helyének kijelölésekkor, (pld. az URBANITAS KFT

22

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Immaculata-szobor méltó elhelyezése, vagy zenepavilon, színpad felállítása, stb.) a burkolatok, utcabútorok, a növényzet elrendezésében, megválasztásában, az esetleges alkalmi rendezvényterület kialakításában, stb. A tér állandó használatú szerves részévé válhatna a településnek, a mai kiszolgáló, gazdasági funkciója helyett. A TSZT által kijelölt új piacterület mérete a 42-es tömbben, az időközben a tömbre készült Szabályozási Terv alapján lecsökkent az itt elhelyezendő kereskedelem érdekében, az önkormányzat piac számára egyéb további terület kijelölését nem látja aktuálisnak. Amennyiben a település a piacot még hosszabb távon a jelenlegi helyszínén kívánja tartani, akkor is meg kell fontolni a tér teljes átalakítását, a kapcsolódó terekkel és tervezett gyalogos utakkal összehangolt, egységes burkolatú átépítését, a községközpont - csillapított forgalmú és gyalogoszónaként kialakított - minőségi fejlesztését. A tér „berendezését” a piac itt maradása ugyan megnehezíti, azonban az egységes burkolat mind a karban– és tisztántartását, mind pedig a terület rendezettségét jelentősen javítaná. Egyben a tér így alkalmassá válhatna nagyobb rendezvények, szabadtéri előadások megtartására is. Megfontolandó a közterület rendezésére vonatkozó tervekben egy esetleges megvalósíthatósági ütemezést meghatározni, amely a rövid- és a hosszú távú térhasználat szempontjai és a kiépítési ütemek alapján tagolná a teret. •

Pinceterületek

Kp

A településen összefogottan öt helyen találhatók pinceterületek. Az un. Józsefvárosi-gödör, lakótelkek által közrefogott, gyalogosan is nehezen bejárható tömbbelső. A hajdani agyagbánya, a rajta lévő, csak részben használt pincékkel, rendezetlen terepviszonyaival, elhanyagolt állapotával jelentősen „penetrálja” a környező kulturált lakóterületet. A kb. 65 pince egy része már nem megközelíthető. A terület rendezésére Szabályozási Terv készült a jelen tervezési folyamat részeként a Pomsár és Társai Építész Iroda Kft tervezési munkájaként, de a jelen TSZT módosítással és SZT módosítással összhangban és közös dokumentálással. (Lásd külön a műleírást) A pincekört időközben ideiglenes műemléki védelem alá helyezte a KÖH. A Rácváros utca folytatásáról nyílóan kb. 15 db löszfalba vájt volt pince található. A hajdani pincéket egységes arculattal áttervezték és azokra emeletet építettek. A keretében láthatólag nagy költséggel kiépített „házsor” sajátos eleme lett a környéknek. Az üdülő- és lakócélra is használt épületek értékét igen kétségessé teszi, hogy a pincefunkcióból adódó kötöttségek miatt 0-1,2 méter távolságra, szorosan egymás mellé épült házak szinte egyfrontosak, csak az utca fele rendelkeznek használható homlokzattal, előkertjük szinte nincsen, hátsó ”falukkal” pedig a működő, un. Burgundia temető területéhez csatlakoznak. Egyes pincék lakóterületi övezetbe sorolása nem lehetséges az ott lakók kérése ellenére sem, a pincék ugyanis a tűzvédelmi előírásoknak a szakhatóság előzetesen kikért véleménye szerint nem felelnek meg. Lakóterületi átsorolásukat az illetékes tűzoltóhatóság nem javasolja, mivel a tűzvédelmi előírásoknak megfelelő átépítésük az adottságok miatt reálisan nem várható. A Régi Szomori út 2 oldalán található pincék használata és állapota jelentősen eltér egymástól. Miközben a hegy felöli oldal pincéi igen jól karbantartottak, a településközponthoz közeliek pedig át is épültek, a völgy felöli pincék helye szinte csak térkép alapján fellelhető. Süllyesztett kialakításukból és környezetük elhanyagolt állapotából adódóan elhelyezkedésük a valóságban szinte nyomonkövethetetlen. Itt is megfigyelhető az a Rácváros utcában tapasztalható tendencia, amelynek során a felújított pincék egy részét nyaralóként építik át. A Régi Szomori úthoz közeli a 3725/1-5 hrsz-ú (Mélyvölgyi) út mentén két oldalt lukpincék találhatók. A tulajdonviszonyok tisztázása a területen külön hangsúlyt kap, mivel a keleti oldalon található pincesor a Katolikus Főiskola fejlesztésre szánt telekterülete alá nyúlik. Az un. Szuszogói pincesor - hasonlóan a Mélyvölgyi út menti pincékhez - az útról nyílóan a határos magántelkek alá nyúlik. Arculatának megőrzését, felújítását tervezik. A Petőfi utcában, a Tök felé vezető szakaszon található kisebb pincesorok igényes felújítás esetén fontos látványelemei lehetnének a településnek. IV.3.5.3. Az idegenforgalom területei (Ki) Zsámbék a meglévő kulturális és táji adottságait jobban kihasználva célul tűzte ki a kulturális- és fesztiválturizmust kiszolgáló program- és létesítményhálózatának a kiépítését. A Zsámbékot jelenleg felkeresők zöme turisztikai, illetve kulturális céllal, de rövid időre érkező, időszakos látogató. Az ő hosszabb időtartamra történő “ittmarasztalásuk” Budapest közelsége miatt nem remélhető. Az URBANITAS KFT

23

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

elsődleges cél azonban nem az ő itt tartásuk, - hiszen vissza-visszatérő látogatóként is meghatározó jelentőséggel bírhatnak - hanem saját, célirányosan ideérkező réteg megteremtése, amely ugyan méltányolja Budapest közelségét, de bázisának Zsámbékot tekinti. Ennek érdekében is fontos a település nyújtotta kulturális kínálat bővítése, több rendezvénytípus meghonosítása, az egész településre jellemző saját kulturális arculat és program megfogalmazása, az adottságok, és “látványosságok” településfejlesztési, városrendezési és építészeti eszközökkel történő kiteljesítése. Ennek elemei: • új típusú rendezvények (pl. többnapos rendezvénysorozat, konferencia-turizmus, illetve nyári egyetem a Zichy kastély helyszíneinek bevonásával). A kastély, mint lehetséges rendezvény- és nyári szálláshelyszín integrálása a település életébe meghatározó Zsámbék távlati fejlődésében, nemcsak az intézmény hírneve, hanem településszerkezeti, központi helyzete és a településarculatot alapvetően meghatározó épületei miatt • a meglévő kultúrtörténeti “elemek” felfűzése (gyalogos zónákkal, a kapcsolódó térsorok igényes kialakításával, jelszerű szobrok, kutak, padok egységes terv alapján történő elhelyezésével, a belső turisztikai nyomvonalak konkrét és szimbolikus kijelölésével), valamint • a kulturális rendezvények, helyszínek kínálatának bővítése, új helyszínek kijelölése. (Zichy tér, Zichy-park, a Zichy kastély belsőudvara, a volt PEMŰ-épület, Petőfi s. utcai volt malom-épület) Szükséges, hogy a település táji-történelmi-építészeti adottságai, kulturális rendezvényei turisztikai és idegenforgalmi kiszolgáló hátteret is kapjanak: színvonalas szállás- és vendéglátó helyek kialakításával, azok elősegítésével, a közterülethálózat, különösen a gyalogos- és kerékpárút-hálózat, esetleg lovastúra útvonalak fejlesztésével. Támogathatók azok a szabadidős-rekreációs létesítmények is, amelyek a település táji adottságait kihasználva, ahhoz alkalmazkodva nem jelentenek radikális művi beavatkozást, jelentős mértékű át- vagy beépítést (pl. erdei iskola, malomtói horgásztó, íjász-pálya, lovaspályák). Hosszabb időre itt tarthatók, bár idény-jellegű “réteget” jelentenek a felnőtt vagy gyerek művészeti alkotótáborok látogatói. Zsámbék táji és művi adottságaival e téren is nagy lehetőségeket rejt még magában. Különösen a Malom-tó környéke kínál még kiaknázatlan területet e célra, melyhez kapcsolódhatnának, pl. a faluban létesített alkotóműhelyek, műtermek is. A Malom tó környezetének ökológiai szemléletű rekreációs fejlesztési programja - megfelelő igény és támogatottság mellett - akár egy erdei iskola, vagy kislétszámú szállásférőhely létesítményét is befogadhatja. A Malom tó és környékének rehabilitációja a már korábbi tervekben is szereplő „vizes” élőhely (három tó) létesítésével, a pihenés, szabadidő minőségi eltöltésére, rekreációra kínálna lehetőséget és mind a helyiek, mind az idelátogatók fontos célállomása lehet, un. „szelíd turizmus” célterületeként. A fejlesztés nagyságrendje és jellege azonban nem teremthet föloldhatatlan környezeti konfliktust, nem veszélyeztetheti a táj természeti értékeit, vonzó környezeti adottságait, a természetbarát turizmus idegenforgalmi vonzerejét. Ezért a terület rekreációs felhasználásától idegen vagy a terület kizárólagos használatát elősegítő funkciók idetelepítése, (kereskedelmi létesítmények, irodai és lakófunkciók) nem javasolhatók, mert ezen területhasználati változtatások, a tervezett fejlesztés korábbi területkiválasztásának, a funkciók telepítésének kinyilvánított okát – értékes, vonzó természeti/környezeti adottságok – veszélyezteti, illetve semmisíti meg. Igen fontos szerepet kaphat az ökoturizmushoz is kapcsolható környezeti nevelési oktatási központ, amelyet az országos erdei iskola mozgalomhoz csatlakozva kívánnak létrehozni. Lehetséges helyszínek elsősorban a volt honvédségi területeken találhatók, de felmerülhet a Malom tó környékének is ilyen jellegű részleges hasznosítása, illetve annak a programba történő bekapcsolása. Az övezet területén a turisztikát segítő és szolgáló (a helyi és térségi idegenforgalomra is hatással bíró) vállalkozások letelepedése engedélyezhető. Különleges esetekben támogatható a kultúrával, oktatással összefüggő tevékenységek engedélyezése. A területen szigorított építési paraméterek között, laza, tagolt tömegű, alacsony (az adott helytől függően legfeljebb F vagy F+1 szintes) épületet/épületegyüttest lehet elhelyezni, a Zsámbék Zsűri, a helyi főépítész, illetve külső építész opponens véleményének figyelembe vételével elkészített építészeti tervek alapján. IV.3.5.4. Nagy zöldfelületű intézményi jellegű területek •

Sportterületek Ksp

A Településfejlesztési Koncepció szerint fejleszteni, illetve kiépíteni kívánt (kis)régiós szerepkörök egyike, amely jelentős terület- és tőkeigényű, kiépítésre váró, új szerepkör:

URBANITAS KFT

24

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

• Zsámbék célja, hogy sport- és szabadidős, rekreációs tevékenységek turisztikai és kisrégiós központja legyen • új sportlétesítmények megvalósításával (uszoda vagy távlatban strand létesítésével) elsősorban a helyiek valamint kisrégió kiszolgálására, • a táji adottságokra épülő turisztikai célú, sport- és szabadidős tevékenységek idetelepülésének, vállalkozói alapú működtetésének a támogatásával (lovassport, íjászat stb.), • pihenő és turisztikai helyek kijelölésével (pl. a vízi-malomrom és környezetének ökoturisztikai fogadóhellyé alakításával) • regionális (akár országos) vonzáskörű ifjúsági táborok helyének kijelölésével. A település saját lakói számára nyújtotta minőségi “szolgáltatásainak” s egyben a Zsámbék által betölteni kívánt kisrégiós sportközpontnak meghatározó eleme, a sport és szabadidős programok központja lehet egy új uszoda. Jelenleg csak egy kis méretű tanmedence áll rendelkezésre a főiskola épületében, melynek a kihasználtsága az oktatások miatt maximális. Mivel az uszoda/sportközpont mérete, tényleges nagyság- és igényszintje még nem fogalmazódott meg, több helyszínt is számításba kell venni. Ugyanakkor kevés, még be nem épített önkormányzati tulajdonú terület található a településen, tehát igen szűkös a lehetséges helyszínek kínálata. Az egyik reális megoldás lehet a józsefvárosi általános iskola melletti, Malomárok utcára nyíló telek, melynek kedvező adottsága, hogy a józsefvárosi települési alközpontban található, szomszédos az iskolával és a meglévő sportpályával. A telek nagysága (kb. 5200 m2) megfelelő egy uszoda megépítésére, azonban nem alkalmas egy nagyobb sportközpont kialakítására. (Emellett továbbra is megfontolandó a koncepcióban megjelölt Pedagógus-földek ilyen célú felhasználása, noha a területre az Önkormányzat időközben más irányú elkötelezettséget vállalt.) Amennyiben tényleges igény, hogy az uszodához szabadtéri medencék, valamint sportpályák is kapcsolódjanak és a létesítmény ne csak, mint uszoda, hanem mint nagy kiterjedésű sportterület is üzemeljen, más helyszínt kell találni. E célra alkalmas a Bicskei utcai tömbnek a hatályos terv szerint sportterülete. Egyéb sportterületek ott alakíthatók ki, ahol a táji és terep-adottságok, valamint a településszerkezeti kapcsolatok arra lehetőséget adnak. Tervezői javaslat a Pátyi út - Herceghalmi út közti területen, a Malom tó körzetében kialakítható rekreációs terület részeként. Nagykiterjedésű sportolási célú területként szabályozza a 2002-ben jóváhagyott terv a „Pegazus lovasiskola” létesítményét is. A lovasiskola telekhatára és a Békás patak területe között mintegy 10 m távolság van, tehát a patakmeder fenntartásához szükséges sáv rendelkezésre áll. A patak medrét és a patakot kísérő gyepterületeket a Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatósága természeti területként jelölte, ezért a természetvédelemről szóló törvény vonatkozó előírásai szerint a patak partjától 50-50 méterre új építmény nem helyezhető el. A létesítmény megvalósítása külterületet érint, ezért a telekalakítás és az építés engedélyezésénél a természetvédelmi hatóság véleményét az értékvédelem érdekében ki kell kérni. •

Temetők

Kte

A település területén hét temető van, melyek összterülete 4,2 ha. A Corvin utca-Rácváros utca térségében lévő Koleratemető a település jelenleg is használatos temetője. A területe 1,7 ha. A temető közel egyharmada kegyeleti parkká alakított. A terület megfelelő tartalék területtel rendelkezik. A Tökkel határos zárkerti rész alján engedély nélküli cigánytemető működik, amelyet a töki lakosok használnak. A temető helyzetét mind építéshatósági mind közegészségügyi szempontból rendezetté kell tenni. A temető részére telket kell alakítani. A temető megközelítése a jelenleginek megfelelő marad, gyalogosan a zsámbéki határúton keresztül, míg gépjárművel Tök lakóterülete felöli irányból közelíthető meg. Az OTÉK hatályos előírásai szerint új temető vagy temetőbővítés területén belül a telekhatártól mérten 30 m széles fásított védő-zöldsávot kell kialakítani. A védő-zöldsávnak kegyeleti célokat kell szolgálni, ezért az új temetőrészt úgy kell tervezni, hogy a telekhatártól számított 10 méteren belül sírhely a harminc méteren belül pedig egyéb építmény (pl. kápolna, ravatalozó) nem helyezhető el. A Koleratemető továbbra is működő temetőként fönnmarad. A temető egész területére kertépítészeti tanulmánytervet kell készíteni, amely a sírhely kiosztásokat, a közlekedési sávokat, az intézményes növénytelepítést és a kegyeleti parkként fönntartott temetőrész megközelítését tartalmazza. A temető zöldfelületi fedettségét kívánatos növelni, ennek egy része a telekhatár mentén kegyeleti okok miatt kialakítandó fásított védősáv. •

Kegyeleti parkok Kke

A Kolera temető egy része kegyeleti parkként működik. Ezen kívül két felhagyott zsidótemető és három felhagyott katolikus felekezeti temető – Apácatemető, Kápolnatemető, Újtemető - található a település URBANITAS KFT

25

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

területén. A felhagyott temetők területét az utolsó temetéstől számított legalább 20 évig kegyeleti parkként kell fenntartani. A kegyeleti parkként kialakítható régi sírkövekkel teli volt sváb temetők településképi és történeti szempontból kiemelkedő értékűek, melyek területei megfelelő kertépítészeti rendezés és zöldfelületi fenntartás mellett értékes elemei – kultúrtörténeti értékkel is rendelkező díszkertek, kondicionáló zöldfelületek - a település zöldfelületi rendszerének. IV.3.5.5. Bánya- és bányászattal érintett területek

Kb

A település északi határában található a Zsámbék-Dolomit murvabánya, amelynek területét a terv távlatában továbbra is bányaterületként kell figyelembe venni. A bányatelek jogosítottja a Zsámbéki medence MGTSz. A bányatelken belül művelés alá nem vont tartalék terület már nincs. A bányatelek térfelszíni bővítése, a bányászattal érintett területek növelése Zsámbék területén tájképi, településképi szempontból nem lenne kedvező. A bányatelken belüli kapacitásbővítés a szükséges elővizsgálatok és engedélyek birtokában csak az alaplap süllyesztésével képzelhető el (+210 mBf-ről 190 mBf-re). Az alaplap mélyítésével történő továbbtermelésre készült új műszaki terv engedélyezési folyamata jelenleg zajlik, a szakhatóságok és az önkormányzat az egyeztetések során a további bányaművelést ellehetetlenítő kifogást nem emelt. A helyi természetvédő társadalmi szervezetek azonban a bánya ilyen jellegű továbbműködését - a környezet veszélyeztetettségét feltételezve – nem támogatják. Az engedélyezési eljárás végső eredménye nem ismert. A felhagyott területek egy részét (meddők) már fásítással rekultiválták. A felhagyott bányatelekrészek tájrendezési rekultivációs tervét és a településszerkezeti tervet össze kell hangolni. A tervezett elkerülő út nyomvonalának kiépítése a bányászattal érintett területen nehezen realizálható az igen nagy szintkülönbségekkel (15-20 m) tagolt terepfelszín miatt. Az út számára a bányatelek területén kívül új nyomvonalat jelöl a településszerkezeti terv. A bányászattal érintett terület és a bányatelek között nincs összhang. A bányatelken kívüli magántelkeken is történt bányászati kitermelés. A tulajdonviszonyokat és a kártalanítást rendezni kell az érintett tulajdonossal. A településszerkezeti terv különleges bányaterületként jelöli a bányatelket és a bányatelken kívüli bányászattal érintett területet is. A kőkitermelés robbantásos technikával történik, ezért a bányatelek körül védőtávolságot is figyelembe kell venni. A kőbányák védőtávolsága jellemzően a Csillagerdei és a Mányi út menti területek használatát és építését korlátozhatja. Zsámbék területét a Mányról átnyúló térszín alatti szénbánya területe Mány III. (Mány1/A akna) is érinti. A Településszerkezeti Terv a korábban bányászattal, anyagnyeréssel érintett, de ma már használaton kívüli a Nyakas-hegy platóján lévő területeket védelmi célú (tervezett) erdőként jelöli. A volt bányák területét a természet- és környezetvédelmi érdekeknek megfelelően, szükség szerint rekultiválni kell. IV.3.5.6. Hulladéklerakó területek

Kh

Zsámbék északi területén, a bányatelek szomszédságában üzemel a Zsámbék községet és kistérségi lerakóként további négy települést (Herceghalom, Perbál, Budajenő, Telki) kiszolgáló hulladéklerakó telep. A telephely műszaki védelemmel ellátott létesítmény. A hulladéklerakás előtt 2x20cm vastag agyagszigeteléssel látták el a területet. Övárok rendszerrel tartják távol az idegen területek felszínén összefolyó csapadékvizeket a lerakásra használt területektől. Szivárgó-szikkasztó medencében gyűlik össze a hulladék-depóniák csurgalékvize. Három talajvíz-minőség figyelő kutat működtetnek a telephelyen belül. A kutakból negyedévente vesznek mintát a talajvíz minőségének ellenőrzéséhez. Kész tervek alapján komposztáló telep és építési törmelék-hasznosító létesülne telken belül. Aprítógép és rostagép alkalmazásával a zöldhulladékból komposzt készülhet. Az ellenőrzött minőségű és szükség esetén kezelt építési törmelék a hulladék takarására is szolgálhat. Az ÁNTSz a környezetvédelmi engedélyben a telep körüli védőtávolságot a kialakult állapotra tekintettel 500 méterben állapította meg. A védőtávolságon belüli területhasználat közegészségügyi okok miatt korlátozott a lerakó működése idején, illetve a bezárást, rekultivációt követően a hatóságok által meghatározott ideig. A hulladéklerakó területén, illetve annak szomszédságában akár a szomszédos települések lakosságát is kiszolgáló lakossági hulladékudvar, vagy egyéb, jó esetben védőtávolságot nem igénylő, hulladék kezelésére, ártalmatlanítására alkalmas különleges létesítmény alakítható ki. A lakossági hulladékudvarok a különleges területeken belüli önálló telephelyként alakíthatók ki és működtethetők. Védőtávolságot jellemzően nem igényelnek. A hulladék beszállítása és a telephelyen belüli tárolás azonban a gépjárműforgalom és a látvány szempontjából kisebb jelentőségű környezeti zavaró hatással járhat, ami azonban az érintett területen a megközelíthetőséget is figyelembe véve nem eredményez környezeti konfliktust. A hulladéklerakó távlati hasznosításaként csak olyan funkció a megengedhető, amely a jelenlegi védőtávolság csökkentését, vagy megszüntetését megengedi.

URBANITAS KFT

26

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

IV.3.5.7. A volt honvédelmi területek A településen két nagyobb területi egység volt a Honvédség kezelésében. A Honvédség kezelésében lévő „rakétakilövő” területén jellemzően bérleti viszonyban gazdasági tevékenység folyik. A Mányi út melletti állami tulajdonú, honvédségi kezelésű terület meghatározott célú felhasználhatóság mellett az Önkormányzat tulajdonába került. A terület közösségi szociális-, oktatási- és sportterület céljára (idősek otthona, vagy környezetvédelmi oktató központ, vagy erdei iskola, stb.) hasznosítható. IV.4. Zöldterületek, a település zöldfelületi rendszere A település zöldfelületi rendszerét részben a belterületi közterületi zöldterületek, részben egyéb zöldfelületek (intézmény és magánkertek, temetők, erdők, erdősávok és hálózati elemek (út és vízfolyások menti fásítások), valamint a belterülethez csatlakozó, jelenleg igen kis mértékben épített, kiemelkedő kondicionáló és esztétikai értékű Nyakashegyi zártkertek - amelyek részben művelt szőlőskertek, részben felhagyott, beerdősült területek, de egyes területi csomósodásaiban az alapfunkciótól eltérően üdülési és lakófunkcióval használt telkek és kertek – alkotják. A meglévő belterületi zöldfelületek, de elsősorban a közparkok rendezésre (zöldfelületi és funkcionális fejlesztés), revitalizásálásra szorulnak. A belterületi zöldfelületi rendszer fontos elemei lennének az utcafásítások. Zsámbék belterületén karakteres, egységes kialakítású – fafaj, kor, stb. – fasor nincs. A közlekedési utakat és utcákat kísérő zöldsávok, az utcafásítások rendkívül hiányosak a településben. A településkép javítása, a települési környezet komfortosságának, környezeti kondiciójának javítása érdekében nagyon fontos településrendezési és üzemeltetési feladat a szigetszerű zöldfelületi elemeket öszekötő, rendszerbe szervező „zöld folyosók” helybiztosítása, kialakítása, a meglévők revitalizálása. A település zöldfelületi hálózata, az zöldfolyósóinak fenntartása, fejlesztése szempontjából nagyon fontos, hogy az utakat és a felszíni vízelvezetőket – patakok, árkok – kísérő zöldsávok, fasorok fenntartásáról, rehabilitációs rendezéséről a település gondoskodjon. A belterületen az Etyeki utca, a Magyar utca, a Bicskei utca és a Petőfi utca fásításának kialkítása meghatározó jelentőségű a településkép és a környezetminőség szempontjából. Az új utcák, közutak és a mezőgazdasági célú külterületi feltáró utak, valamint a felszíni vízfolyások mentén fasorokat kell telepíteni, fás zöldsávokat kell létesíteni. Az új utak, utcák építésekor, illetve a meglévők átépítésekor az út menti zöldsáv kialakítására alkalmas, legalább 16 m széles utcákban, a közművezetékek védőtávolságainak betartása mellett az utca mindkét oldalán fásított zöldsáv létesítése kívánatos. A 16-12 m közötti szélességű utcákban is legalább egyoldali, ültető-gödrös utcafásítást, vagy fásított zöldsávot javasolt megvalósítani. Az út- és utcafásítás feltételeit a közművek racionális elhelyezésével is biztosítani kell. Értéknövelő megújításra, új kert létesítésére javasolt zöldterületi létesítmények, közparkok, közkertek: • • • • • • • • • • • •

Szent István tér „Törökkút” tér a „Romtemplom” melletti közpark Apácakert – történeti kertként műemléki rekonstrukciós szempontokat is figyelembe véve Józsefvárosi pinceköz Kecske park Csillagerdő Majális rét A 45-ös tömbben kialakítható két új közkert Régi Szomori út melletti sportterületből új létesíthető közpark A 42-es tömbben az árok és a Ziegler létesítményei között kialakítható ökopark A Határ út Terv u.-Dózsa György u. közti szakszán kialakítható zöldterületek A heti piac területén kialakítható közpark

A Józsefvárosi lakótelep közhasználatú lakókertjének funkcionális gazdagítására, zöldfelületi rekonstrukciójára az emelet- és tetőtér-ráépítés megvalósulásával kialakuló besűrűsödés, valamint az igen zavaró méretű épülettömegek részbeni takarása miatt még inkább szükség van. A volt Katolikus Tanítóképző Főiskola tömbjével szomszédos Kecske-park, mint közpark értéknövelő átépítését teljes értékűen be kell fejezni. Egyéb, jelentős zöldfelületi elemek: • •

A volt Katolikus Tanítóképző kertje Romtemplom szűkebb környezete URBANITAS KFT

27

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

• • • • •

A Tanárképző Mányi úti sporttelepe A 45-ös tömbben tervezett sporttelep a Herceghalmi út mellett A Petőfi Sándor utcai iskolai sporttelep Temetők Kegyeleti parkok

A település legjelentősebb ökofolyosói • • • • •

a Nyakas-hegy fásodott vízmosásai, szőlőhegyi kertjei az Angyalárok és erdősült környezete a Csillagerdei természeti területtel az Etyeki utca és Magyar utca árkok menti zöldsávok a Békás patakot kísérő rétek, fás ligetek, valamint a Nyakas-hegyi patakot kísérő rétek, fás ligetek, továbbá a mezővédő erdősávok

A jellemzően családi házas beépítésű lakóterületeket, illetve azok lakosságát kevés közösségi célú, kiépített rekreációs-, játszó- és pihenőkert szolgálja. A zöldterületi hiányok részben pótolhatók a belterület közelében, illetve a kissé távolabb lévő közösségi célú és használatú egyéb zöldfelületekkel (Csillagerdő-Majális rét, Malom-tó és környezete, Nyakas-hegy. A legalább 6000 fő távlati lakónépesség közcélú, zöldterületi szükséglete különböző igényszint megfogalmazása esetén 4,0-10,0 ha közötti összterületű közpark, közkert mennyiséget feltételez. A meglévő és terv szerint kialakuló zöldterületek mennyisége is ezen területi határok között mozog majd, de az egyéb zöldfelületek kondicionáló és használati értéke az ellátás színvonalát javítja. IV.5. Vízgazdálkodási területek A település vízgazdálkodási területei: • a felszíni vízfolyások - Békás patak, Zsámbéki patak, Ökörmező-réti patak és Nyakas-hegyi patak, valamint a patakokat kísérő mélyfekvésű ártéri rét területek, parti sávok • a közcélú nyílt csatornák és parti sávjaik • tavak – Anyácsa tó, Malom tó • a dolomit bányától északra lévő vízműkút hidrogeológiai védőidoma A vízgazdálkodási területen építeni csak jogszabályi előírások szerint megadott vízjogi engedély alapján lehet. A településszerkezeti terv a vízgazdálkodási területeket érintő építést nem tartalmaz. A Malomtó környéki új tavak létesítését a meglévő természeti értékek védelmének figyelembe vételével újra kell gondolni. A felszíni vizek mellett fenntartó sávot kell szabadon hagyni. A természet közeli állapotú felszíni vizek partja mentén külterületen természetvédelmi érdekből – vizes élőhelyek védelme – tópart mentén 100 m, vízfolyás mentén 50-50 m széles olyan sávot kell meghatározni, ahol új építmény nem helyezhető el, kivéve a természetvédelmi hatóság által is elfogadott, feltétlenül a víz használatához kötődő építményeket (gát, malomépület, vízparti üdülési használathoz kötődő kiszolgáló építmények, stb.) V. TÁJRENDEZÉSI JAVASLAT A táji adottságokat a következő adottságok határozzák meg karakteresen: •

• • • •

Zsámbék tágabb környezete a Zsámbéki medence a Gerecse és a Budai hegység között kialakult tektonikus képződmény. A medencét többszáz méteres harmadkori üledék tölti ki. Felszínépítő közetei a szarmata mészkő, a pannoniai agyag, homok, negyedkori lösz, lejtőüledékek, kavics és édesvízi mészkő. A medencét a Gerecse és a Budai hegység dolomit és mészkő, illetve szarmata mészkő anyagú sasbércei keretezik. Éghajlata mérsékelten száraz. A leggyakoribb szélirányok Ny-ÉNY-i, az átlagos szélsebesség 3m/sec. A medence a Benta patak vízgyűjtője, aminek forráságai a Békás patak és a Kígyós patak. Árvizek főleg tavasszal és nyár elején, kisvizek főleg ősszel gyakoriak. A vízminőség II. osztályú. A talajok 72 %-a löszön képződött mészlepedékes csernozjom, kedvező víz- és tápanyag-gazdálkodású, jó minőségű termőtalaj. A terület 25 %-án, a magasabb térszínek löszös üledékén vályogos barnaföldek keletkeztek. A réti öntéstalajok részaránya 3 %.

A karakteres táji, környezeti adottságok mind a hosszú idő alatt kialakult jelenlegi tájhasználatnak mind a tervezhető tájhasználat-változtatásoknak meghatározói.

URBANITAS KFT

28

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

V.1. Mező- és erdőgazdasági tájhasználat Erdőterületek Zsámbék területén kevés erdő található. A természetes erdőtársulások között tatárjuharos tölgyesek, cseres kocsánytalan tölgyesek, gyertyános kocsánytalan tölgyesek és tölgy-kőris-szil ligeterdők találhatók. A meglévő, telepített erdőterületek és erdősávok alapvetően védelmi célt szolgálnak. Az erdőterületek távlati bővítése is elsősorban védelmi céllal valósul meg (pl. a hulladéklerakó környezetében, a patakmedrek és közutak mentén, a gyenge minőségű mezőgazdasági területeken, az erózióveszélyes területeken, a gazdasági területek és védendő lakóterületek elhatárolására, stb.). A gyenge termőhelyi adottságú mezőgazdasági területek erdősítése az EU által is támogatott művelési mód változtatás. A lehetséges támogatást a termőföld védelme és a természetvédelem érdekeinek figyelembe vételével érdemes megfontolni és kihasználni. Jóléti célú egészségügyi erdőt a Csillagerdei Majális rét és a Malom tó környezetében célszerű létesíteni, illetve a Nyakas-hegyen vagy az Anyácsa tó közelében lévő erdőket kívánatos ilyen céllal fejleszteni. A település lakosainak kiránduló erdei szükségleteit a Budai Tájvédelmi Körzet erdőterületei tudják kielégíteni. A közeli Telki, Páty, Budakeszi erdei kiváló kiránduló célpontul szolgálhatnak. Mezőgazdasági területek A korábban nagyüzemi jellegű művelésre alkalmas, jellemzően jó minőségű mezőgazdasági területek rendeltetésszerű használata a földprivatizáció ellenére továbbra is megmaradt, illetve megmarad. A település fejlesztési elképzeléseinek jelentős része azonban „zöldmezős beruházásként, a mezőgazdasági területek termelés alóli” kivonásával valósulhat meg. A beépített területek terjeszkedésével tehát a mezőgazdasági területek csökkenésére kell számítani. Beépítésre elsősorban a gyengébb minőségű területek vehetők igénybe. A tervezett beépítés érdekében szükséges termelés alóli kivonást, így a fejlesztések ütemezését többek között a termőföld értéke befolyásolja. Jobb minőségű földterület igénybevételét csak a gyengébb minőségű földek beépítése után, a távlatban II. ütemként lehet szorgalmazni. A Településszerkezeti Terv szerint a mezőgazdasági majorok a tulajdonviszonyok megváltozása miatt funkcióváltással átalakulnak. A Herceghalmi út melletti major a területre készült szabályozási tervben már kidolgozott elképzelések szerint részben kertvárosi lakóterületté, részben a környezetet nem zavaró kereskedelmi-gazdasági területté alakul át. A kőbánya melletti major területe a hulladéklerakó és a védőtávolságának fennmaradásáig mezőgazdasági célokat is (állattartás) szolgáló gazdasági területként hasznosítható, a védőtávolság megszűnése után különleges idegenforgalmi célú területté (pl. kedvtelési és sport célú állattartás, vendéglátás, szállásférőhely) alakulhat át. A zsámbéki táj karakterét a premontrei templomrom és a történeti településmag fölé mintegy száz méterrel magasodó szőlőhegyek jelentik. A zártkertek déli-délnyugati kitettségű területei kiválón alkalmasak szőlőgyümölcs termesztésre. A kertek használata azonban – főleg a belterülethez közeli sávokban – fokozatosan átalakul, az olcsó, részlegesen közművesített telkek építési telekké alakítására nagy a lakossági igény. A zártkertek átalakulása, a telkek építési telekként történő fölaprózódása azonban rendkívül sok és súlyos problémát vet fel, értékvédelmi szempontból ez nem kívánatos átalakulás. A történeti szőlőművelés megőrzését segíteni kell a településrendezés eszközeivel is. A közműellátási- és közlekedési problémák, valamint a történeti jelentőségű műemlékek hátteréül szolgáló tradicionális tájhasználat megváltozása rendkívül zavaró táji karakterváltozást, településképi módosulásokat és súlyos környezeti konfliktusokat okozhatnak. A zártkertek lakóterületté válását csak szabályozási terv birtokában lehet kellő felkészültséggel irányítani, engedélyezni. A külterület zártkerteken kívüli részét a jelenleg hatályos szabályozási előírások védik az agglomerációs településekben burjánzó családi gazdaságot kiszolgáló tanyák építési igényének fedőneve alatt megvalósuló külterületi lakásépítéstől, a termőföldterületek egyre nagyobb mértékű művelés alóli kivonásától, a település identitását is jelentő tájhasználat, tájkarakter megváltozásától. A helyi építésszabályozásban megtestesülő ezen közakarat alapján – miszerint a mezőgazdasági területeken a tanyaépítés nem támogatott, hiszen a belterület közelsége a kintlakást nem teszi szükségessé - a településrendezési terv számára továbbra is meghatározott koncepcionális cél, aminek megváltoztatása a települési értékvédelem, a tájvédelem érdekei miatt nem kívánatos.

URBANITAS KFT

29

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

V.2. A turizmussal, üdüléssel összefüggő tájhasználat Az idegenforgalom-turizmus kínálati lehetőségeiről már a központi vegyes területek leírásán belül, az idegenforgalom területeinek ismertetésénél lehetett az előzőekben tájékozódni. A turizmussalidegenforgalommal összefüggő tájhasználatot leginkább a nem beépített környezethez kötődő, illetve az intézményi jellegű idegenforgalmi attrakciókon, szolgáltatásokon túli terület-, illetve tájhasználat formái, turisztikai kínálatai határozzák meg. A településrendezési terv által is támogatottak azok a szabadidősrekreációs lehetőségek, amelyek a település táji adottságait kihasználva, ahhoz alkalmazkodva nem jelentenek radikális művi beavatkozást, jelentős mértékű át- vagy beépítést (pl. erdei iskola, anyácsa-tói és malomtói horgászat, íjász-pálya, lovaspályák és járulékos létesítményeik a Mányi út és a Pátyi út mellett). A Pátyi út mellett engedélyezett „Pegazus Lovasiskola” új, szállásférőhellyel rendelkező vendéglátó-, sport- és rekreációs szolgáltató létesítménye lesz Zsámbéknak. Szükséges, hogy a település táji-történelmi-építészeti adottságai, kulturális rendezvényei turisztikai és idegenforgalmi kiszolgáló hátteret is kapjanak: színvonalas szállás- és vendéglátó helyek kialakításával, azok elősegítésével, a közterület-hálózat, különösen a gyalogos- és kerékpárút-hálózat, esetleg lovastúra útvonalak fejlesztésével. Nagyobb sportterületek ott alakíthatók ki, ahol a táji és terep-adottságok, valamint a településszerkezeti kapcsolatok arra lehetőséget adnak. Tervezői javaslat a Pátyi út - Herceghalmi út közti területen, a régi malom körzetében kialakítható rekreációs terület részeként. V.3. Egyéb gazdasági tájhasználat Az egyéb gazdasági tájhasználat körébe gyűjthetők a beépített központi belterülettől távolabb kialakult városüzemeltetési területek (pl. szennyvíztisztító, hulladéklerakó - létesítése, üzemeltetése), a sajátos gazdasági tevékenységek (pl. bányászat), valamint a külterületen maradt gazdasági tevékenységek (baromfivágó, PEMŰ). A két honvédségi terület a települési önkormányzat tulajdonába került és így a területhasználatuk megváltozhat. Az egyéb tájhasználat körébe sorolható területhasználatokat és távlati rendezési lehetőségeiket már más témahelyen ismerteti a terv leírása. VI.1. TÁJ- ÉS TERMÉSZETVÉDELEM A Nyakas-hegy lábánál fekvő és a hegy délkeleti oldalára fölkapaszkodó, nagy múltú település építészeti- és természeti értékeinek Buda irányába megnyíló látványa kiemelkedő szépgégű tájképi érték és mint élményt nyújtó látvány közkincsnek tekintendő. Az értékvédelem egyik legnehezebb feladata ennek a környezetalakításra, a tájhasználat megváltozására olyan érzékeny, de évszázadokon keresztül megmaradt, megőrzött értéknek a további megőrzése, védelme a ma élő és a későbbiekben felnövekvő generációk számára. A tájképi érték megőrzése miatt ezt a látványt meghatározóan befolyásoló haszonelvű településfejlesztési döntéseknél nagyon fontos az értékvédelmi szempontok érvényesítése is. A község déli határában tervezett gazdasági területek, a Malom-tó környezete, valamint a Nyakas-hegy kertjeinek lakóterületként beépülő területrészei azon tájképileg érzékeny településfejlesztési célterületek közé tartoznak, ahol fokozott figyelmet kell fordítani az értékvédelmi szempontoknak a fejlesztési szándékok megítélésénél. A település lakosságának körében az öntudatos, lakókörnyezetükért, a táji és kultúrtörténeti értékek megőrzéséért felelősséget érző polgárok több önszerveződésű társadalmi szervezet hoztak már korábban létre annak érdekében, hogy erejükhöz mérten a település értékelvű és értékteremtő fejlődését támogatni tudják. A lakosság jelentős részének véleményét közvetítő társadalmi szervezetekkel történt egyeztetések segítséget nyújtottak a településfejlesztési koncepció megfogalmazásában, a településrendezési javaslatok kialakításában. A helyi értékvédelmi javaslatok is tükrözik a lakosság szándékait. VI.1.1. Országos védelem A település területén országosan védett természeti terület jelenleg nincs. A védett növények és állatok élőhelyei, valamint a források (pl. Török-kút a Zsámbéki patak forrása; azonban „ex lege” védettek. A Kálvária domb oldalánál lévő felhagyott homokbányában telepesen fészkelő gyurgyalag élőhelye található. A fészkelőhely és a szűkebb környezete tehát „ex lege” védett. A Nyakas-hegy országos védelem alá vonása javasolt. URBANITAS KFT

30

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

VI.1.2. Helyi értékvédelem A Nyakas-hegy és az Anyácsa-tóig húzódó patakmenti rétek természeti területe a 4/1995. (II.27.) önkorm. rendelet alapján helyi védelem alatt van. A település védett természeti értékeinek körét a terven jelölt alábbi területekkel javasolt bővíteni (a nemzeti örökségvédelem körébe tartozóan országos védelem alá helyezett természeti értékek esetén a helyi védelem nem szükséges): • Kálvária domb oldalában található felhagyott homokbánya, ahol a telepesen fészkelő gyurgyalag szűken vett élőhelye „ex lege” védett • A Malomtó fűzligetes környezetét a Békás patak és a Zsámbék patak medrének, partot kísérő természeti területeinek jelölt szakaszaival • A Csillagerdő hagyásfás legelőterülete – Majális park a kápolnával • Apácakert közhasználatra igénybe vehető történeti kertként • Kegyeleti parkok • a Főiskola kertje A helyi értékvédelem alá vonáshoz a védetté nyilvánítás jogi feltételeinek megfelelően a védelemről szóló önkormányzati rendeletet kell alkotni. VI.1.3. Egyéb, nem védett táji/természeti értékek A Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatósága felmérése szerint a Nemzeti Ökológiai Hálózat részeként tervezett természet közeli állapotú területek a Zsámbéki patak és a Békás patak völgyében kialakult ökofolyosó, vizes élőhelyek láncolata, a Csillagerdő megmaradt élőhelyei, valamint a már helyi védelem alá vont (4/1995. (II.27.) önkorm. rendelet) Nyakas-hegy lehatárolt területe. A természeti értékvédelem egyik nagyon fontos területe a biodiverzitás megőrzésében igen fontos vizes élőhelyek természetközeli állapotának helyreállítása. A rehabilitációs vízrendezéssel újra életre kelthető és biológiai egyensúlyban tartható kiválasztott vizes élőhelyeket mentesíteni kell a feltöltéssel járó megváltozó területhasználattól, a beépítéstől. A felszíni vízelvezetés mérnöki létesítményei a helyi kulturális örökség meghatározó elemei, melyeknek értékőrző szemléletű felújítása a közterületi rendszer átalakításával együtt kezelendő fontos feladat. A felszíni élő vízfolyásokat és az azokat kísérő élőhelyek láncolatát természeti értékként, a tervezett Nemzeti Ökológiai Hálózat értékes elemeként kell kezelni. Nem védett egyedi tájérték a Herceghalmi úti majornál, valamint a Pátyi útnál lévő útmenti kereszt, Pestis kápolna, a Szentháromság kápolna és a Malomrom. A település ökológiai hálózata, az ökofolyósóinak fenntartása, fejlesztése szempontjából nagyon fontos, hogy az utakat és a felszíni vízelvezetőket – patakok, árkok – kísérő zöldsávok, fasorok fenntartásáról, rehabilitációs rendezéséről a település gondoskodjon. Ezen zöld folyosók kötik rendszerbe a szigetszerű zöldfelületi elemeket. VI.2. KÖRNYEZETVÉDELEM A környezeti konfliktust okozó, vagy annak potenciális veszélyét jelentő létesítmények hatásterületén, a hatóságilag megállapított védőtávolságokon belül (pl. szennyvíztisztító, hulladéklerakó, bánya, állattartó telepek) csak a területeken kötelezően előírt környezeti normaértékek igazolható betarthatósága mellett szabad védendő területhasználatú területet fejleszteni ( pl. PEMÜ környezete). A fejlesztéshez a meglévő konfliktusok feloldását segítő településrendezési intézkedések körét is meg kell határozni. A termőföld védelme érdekében a jó termőhelyi adottságú mezőgazdasági területek termelésből való kivonását, építéssel járó igénybevételét a település a távlati fejelsztése során is el szeretné kerülni. A felszíni vízelvezető rendszert, annak elemeit jó karban kell tartani, a hiányzó elemek kiépítésének területi és egyéb feltéteit meg kell teremteni. A terepalakítással, a beépítéssel járó területi igénybe vételek, fejlesztések egyik fontos alapfeltételeként, a közművesítés részeként biztosítani kell a felszíni vizek korrekt, környezetkíméló elvezetését. Hangsúlyozottan fontos környezetfejlesztési, illetve rendezési feladat a felszíni vízrendezés, patakárkok természet közeli állapotot teremtő rehabilitációs rendezése, hiszen ezzel a patakmedrek és a kísérő parti sávok URBANITAS KFT

31

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

értékes zöldfelületi elemként, „zöld folyosókként” kapcsolhatók be a településfejlesztést igénylő zöldfelületi rendszerébe. VI.2.1. Levegőtisztaság védelem A település területén jelenleg nincs határérték feletti emissziójú légszennyező forrás. A beépített terület környezeti levegőjének jellemzően jó minőségét, illetve jó kondícióját meg kell őrizni. A jelenleg tapasztalható kedvezőtlen környezeti hatást okozó szennyezéseket, szaghatást (pl. hulladéklerakó, mányi állattartó telep, PEMŰ-Wavin, ALEX) a szennyező-forrásokat érintő környezetvédelmi célú intézkedésekkel távlatban meg kell szűntetni. A levegőtisztaság szempontjából zavaró létesítmények környezetében, továbbá a vízfolyások és utak mentén megvalósított fásítások, valamint a gyenge termőhelyi adottságú területek erdősítése térségi szinten javítja a környezeti levegő minőségét. A település belterületén áthaladó országos összekötő utak átmenő forgalmának – kiemelten a teherforgalom – a megengedett környezeti normákon túli zavaró környezeti hatása – légszennyezés, zajterhelés, balesetveszély – miatt több szomszédos település érdekével egyezően egyre sürgetőbb környezetvédelmi és közlekedéshálózat-fejlesztési feladat a települések belterületét elkerülő új nyomvonal kiépítése. VI.2.2. Felszíni és a felszín alatti vizek védelme, talajvédelem A változatos domborzati adottságú, lejtős területek (Nyakas-hegyi zártkertek, Kálvária-domb-Csillagerdő) lakóterületi beépítése jelentősen megnöveli a felszínen összefolyó és elvezetendő csapadékvíz mennyiségét, csökkenti a beszivárogtatásra és a lefolyás lassítására alkalmas növényzettel fedett, burkolatlan talajfelszínt. A felszíni vízelvető rendszer teljes körű, biztonságos és a környezetbe esztétikusan illeszkedő kiépítését és fenntartását meg kell oldani. A településképi és zöldfelületi értéket képviselő lemélyült, gyepes-fás-cserjés vízmosások, vízelvezető árkok védelméről gondoskodni kell. A rendezett felszíni vízelvezetéssel védekezni lehet az összefolyó csapadékvíz kártétele ellen (erózió, elöntés). A szennyvíz-csatornahálózatnak és a rákötéseknek a kiépítésével gondoskodni lehet a talaj, a felszíni- és a felszín alatti vizek minőségének védelméről. Új beépítésre szánt területeket kialakítani, illetve igénybe venni csak teljes közműkiépítéssel, illetve a gerincvezetékek kiépítéséig szennyvíztározó közműpótló alkalmazásával lehet, kivéve a lejtős terepű, a nagyobb gépjárművek közlekedése számára még kialakítatlan szélességű közterületi kapcsolatokkal, utakkal feltárt, lakóterületté minősített zártkertek területét. A nagyléptékű gazdasági területek kiépítésénél jelentős mennyiségű humuszos termőföld letermelésére kerül sor, aminek újrahasznosításáról szakszerűen kell gondoskodni. A „zöldmezős” beruházásként megvalósuló új beépítésre szánt területek megvalósítását, a termőföld igénybe vételét időben és térben is ütemezni kell. A jobb minőségű termőterületek igénybe vételére jellemzően csak a gyengébb minőségűek felhasználása után kerülne sor. A termőföld védelme érdekében a jó termőhelyi adottságú mezőgazdasági területek termelésből való kivonását, építéssel járó igénybe vételét el kell kerülni. A felszíni vízelvezető rendszert, annak elemeit jó karban kell tartani, a hiányzó elemek kiépítésének területi és egyéb feltéteit meg kell teremteni. A terepalakítással, a beépítéssel járó területi igénybe vételek, fejlesztések egyik fontos alapfeltételeként, a közművesítés részeként biztosítani kell a felszíni vizek korrekt, környezetkímélő elvezetését. VI.2.3. Hulladékgazdálkodás Zsámbék és további négy település (Herceghalom, Perbál, Budajenő, Telki) kommunális hulladékát, valamint a távlatban a zöldhulladékot is a község északi területén, a bányatelek szomszédságában lévő lerakótelepre az osztrák Rumpold cég hazai leányvállalata gyűjti. A telephelyet a cég jelenleg és várhatóan rövidtávon biztosan kistérségi lerakóként üzemelteti. A műszaki védelemmel ellátott létesítmény területén lakossági hulladékudvar kialakítása is megengedhető. Kész tervek alapján komposztáló telep és építési törmelék-hasznosító létesül telken belül. A műszaki védelemmel ellátott lerakóhely léte a hulladékgazdálkodás szempontjából rendkívül jó adottság, de a közegészségügyi okok miatt fenntartandó védőtávolság a szomszédos területek használatát korlátozza. A kommunális létesítmény üzemeltetése mindaddig közérdek, amíg a használata gazdaságosan nem váltható ki, illetve másodsorban amíg a szomszédos területek használatának korlátozottsága nem jelent a település fejlődése számára feszítő gátat. A jelenlegi és a távlatban várható adottságokat mérlegelve a településszerkezeti terv 5-10 évig a hulladéklerakó és a védőtávolság megmaradásával számol. A védőtávolságon belül jelölt védendő területhasználatok realizálása csak a hulladéklerakó megszűnése, rekultiválása, valamint a közegészségügyi URBANITAS KFT

32

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

védőtávolság csökkenése, vagy teljes körű feloldása után lehetséges. Távlatosan csak olyan funkció támogatható a hulladéklerakó területén, amely a védőtávolság csökkenését, esetlegesen a megszűntetését eredményezheti. VI.2.4. Zaj- és rezgésvédelem A lakókörnyezet minőségét befolyásoló környezeti hatások közül a közúti közlekedésből eredő légszennyező és zajhatások a legzavaróbbak közé tartoznak. A lakóterületi életminőség javításában meghatározó szerepű településfejlesztési célkitűzés a település belterületét terhelő átmenő nehézteher és egyéb forgalom elvezetését biztosító út elkerülő nyomvonalának kiépítése, amit kistérségi összefogással az érintett településeknek közös érdekként kell támogatni. A község átmenő forgalomtól való tehermentesítésével jelentősen csökkenne a közúti közlekedésből származó zaj- és légszennyezés. A forgalmi út jelenleg mindkét oldalon zömében lakóházak között halad, de érinti a település óvodájának a telkét, az általános iskola tömbjét és a sportpályát is. Üzemi eredetű zajterhelés az egyes gazdasági területeken és környezetükben (pl. nyílttéri anyagmozgatás, áruszállítás), továbbá a bányaüzem közelében érzékelhető. A zajos üzemek és a védendő lakóterületek elhatárolását a településrendezés eszközeivel is segíteni kell (pl. PEMÜ, WAVIN, QUALICHEM). Közvetlen szomszédsági viszony esetén a zajvédelmet a telephely határán belül kell megoldani (pl. ALEX Kft). A PEMÜ Rt, a WAVIN Kft és QUALICHEM Rt zsámbéki telephelyén belül és a környezetében is jelentős a tehergépjármű forgalom. Az alapanyag és a késztermék ki-beszállítása, valamint a telephelyen belüli anyagmozgatás a környezetet zavaró kültéri zajjal jár. A telken belül az anyagmozgatásnál használt targoncák okoznak üzemi zajterhelést. A telephelyek körül a közlekedési és üzemi zaj (targoncák zaja, kompresszor üzem, daráló üzem, fitting forgácsoló üzem) mértéke zavaró, ezért a környezetükben csak olyan távolságra szabad elhelyezni védendő lakóterületet, ahol a zajterhelés szintje a lakóterületi normáknak megfelelő. A zajvédelemről a telephelyen belül is gondoskodni kell. Amennyiben a környezeti zaj (pl. szállítási forgalom, kültéri anyagmozgatás) mérséklésének nincs reális lehetősége, akkor fölmerülhet az a településfejlesztési koncepcionális kérdés, hogy egy adott területet lakóterület vagy gazdasági terület számára célszerű hasznosítani. A rendezési tervnek feladata, hogy a környezeti határértékekkel körülírható egészséges környezet feltételeit a településrendezés eszközeivel biztosítsa. A tényleges védelem a végrehajtáson, a hatósági munkán, ellenőrzésen múlik. Az ALEX Kft folyamatosan terjeszkedve fejlődő telephelyén folytatott tevékenység a szomszédos, illetve közeli lakóingatlanok tulajdonosainál egyre több panaszra ad okot a zavaró zajterhelés és szaghatás miatt. A telephelyen folyó tevékenységnek a lakóterületi normáknak kell megfelelnie. A zsámbéki és a mányi bányaüzem környezetében a robbantásos fejtési technológia miatt zaj- és rezgésvédelmi területet kell fönntartani. VI.2.5. Védőtávolságok, védőterületek, korlátozások A környezeti konfliktust okozó, vagy annak annak potenciális veszélyét jelentő létesítmények hatásterületén, a hatóságilag megállapított védőtávolságokon belül − Szennyvíztisztító – 500 m, illetve feltélelhez kötött 300 m közegészségügyi érdekből − Hulladéklerakó –500 m-es közegészségügyi érdekből − Bánya – 300 m robbantásveszély, balesetvédelem miatt − Állattartó- és hígtrágya kezelő telepek – 1000 m − A felszíni vízfolyások természet közeli állapotú külterületi szakasza mentén a partéltől mért 50-50 m széles sáv, tavak partjától 100 m széles sáv természetvédelmi érdekből csak a területeken kötelezően előírt környezeti normaértékek igazolható betarthatósága mellett szabad védendő területhasználatú területet fejleszteni ( pl. PEMÜ, Környe PIG Rt hígtrágyás sertéstelep, kommunális hulladéklerakó környezete). A meglévő környezeti konfliktusok feloldását segítő településrendezési intézkedések körét a fejlesztés előtt meg kell határozni. Közútkezelői érdekből • az autópályának tengelyétől 100-100 m • a településeket összekötő utak mentén a külterületi szakaszokon az utak tengelyétől 50-50 m egyeztetési sávot kell jelölni. A természeti területen lévő patakok külterületi partélétől 50-50 m-en belül, tavak, tározók partjától 100 m-en belül a természetvédelem érdekei miatt új építmény nem helyezhető el.

URBANITAS KFT

33

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

VII. KÖZLEKEDÉS VII.1. Közlekedési vizsgálat A hatályos Településszerkezeti Terv készítése óta a Zsámbék közlekedési helyzetében gyakorlatilag semmilyen változás sem történt. Az országos, megyei, illetve térségi elhatározott fejlesztések váltak mára kicsit jobban körvonalazottabbakká. Egyelőre tehát a települést ugyanazok az országos utak érintik, ugyanazon a nyomvonalon, mint néhány éve. A közigazgatási terület déli részén halad át az M1 autópálya. Zsámbék teljes belterületét átszeli a 1104sz. út. Hozzá a település határán csatlakozik a 1101sz., a 1102sz., és a 1105sz. út. Az országos utak kiépítettsége átlagos, 2×1 sávos aszfalt burkolatuk van. A belterületen a burkolatot a kétoldali árok mellett általában járda is szegélyezi. A 1104sz. út egyúttal Zsámbék egyik fő útja is. Átmenő forgalma továbbra is zavarja a település életét. Kedvező, hogy országos út nem megy át a szorosan vett településközponton, de ettől még a központban lévő helyi utak forgalma ugyanolyan, mintha országos utak lennének. A helyi utcákkal kapcsolatban sem történtek alapvető változások. A helyi forgalmat többnyire megfelelően kiszolgálnák, de a rossz, hiányos burkolatok sokszor gondot okoznak. Változatlan a romtemplom környéki településrész utcahálózata is, itt persze az utcaszerkezetnek nem is volna szabad megváltoznia, hiszen ezek nagyon karakteres, szép utcák, jellegzetességükhöz a keskeny, szabálytalan vonalvezetés is hozzá tartozik. Továbbra is problematikus a zártkerti területek úthálózata. A területek átalakulásával nem járt együtt az úthálózat átalakítása. A településen továbbra sincs jelentősebb önálló gyalogos és kerékpáros létesítmény. A központ potenciálisan szép terei továbbra is csak alacsony színvonalú burkolattal ellátott közlekedési felületek. Jelentősebb közterületi parkoló a központban, valamint a romtemplomnál van. Ezek esztétikai, és funkcionális színvonala ma is alacsony. A tömegközlekedési ellátást ma is a helyközi autóbuszjáratok biztosítják. A központban lévő autóbuszállomás most is ugyanolyan zavaró, mint korábban, elsősorban esztétikailag, de a működést tekintve is. A megállóhelyek nem mindenütt vannak öbölben. A járatok nem töltenek be a közeli vasútra ráhordó szerepet. VII.2. Közlekedésfejlesztés Zsámbék közlekedésfejlesztési javaslata a régióra, illetve Pest megyére vonatkozó tervek, valamint a település fejlesztési szándékai ismeretében, az adottságokat és lehetőségeket figyelembe véve készült. Az elmúlt időszakban a települést érintő, az országos úthálózatra vonatkozó fejlesztési elképzelések határozottabban körvonalazódtak. Zsámbék közigazgatási területét érintő, a 10sz. főút és az M1 autópálya közötti új, a településeket elkerülő útkapcsolatra időközben engedélyezési tervek készültek. A tervek szerint az út országos mellékút lesz, de a legtöbb szakaszán főúti paraméterekkel épül ki. A tervezett nyomvonal Zsámbék külterületén érkezik északkelet felől, majd csatlakozik a 1101sz. úthoz. A fejlesztés benne van a közútkezelő 2030-ig szóló fejlesztési tervében is, tehát elég konkrétan lehet számítani a megépítésére. Az engedélyezési tervnek megfelelő nyomvonalat tartalmazza a TSZT. Zsámbék korábbi terveiben szerepelt az előbbi nyomvonalhoz kapcsolódó, azt kiegészítő nyugati elkerülő út is, ami a Mányi út zsámbéki szakaszát váltotta volna ki. Erre a nyomvonalra nem készültek részletesebb tervek, és ez a szakasz a közútkezelő fejlesztési tervében sem szerepel. Időközben felmerült egy új főút kiépítésének a szükségessége. A főút nemzetközi kapcsolatokat is biztosítana, az egyik európai folyosó része lenne. Esztergom térségében érkezne a határhoz, és innen az M6 autópályáig vezetne. A főút nyomvonala a Zsámbéki medencében közel párhuzamos a 10sz. főút és az M1 autópálya közötti új úttal, a főút azonban a medence északnyugati oldalán haladna. Zsámbéktól nyugatra, Zsámbék és Mány között fordulna le az M1 autópálya felé, és minden valószínűség szerint Herceghalom és Bicske között csomópontja lenne az autópályával. Csomópontja lenne a mányi, szomori utakkal is.

URBANITAS KFT

34

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

A főút tervezetének ismeretében kicsit át kell értékelni a Zsámbéki medence többi útfejlesztését. Ha a főút megépül, a 10sz. út és az M1 autópálya közötti új út kistérségi jelentőségű út lesz, egy kisebb elkerülő, ami Perbál, Tök és Zsámbék központjának az elkerülését teszi lehetővé. Ezeknek a településeknek a szempontjából nagyon fontos, viszont nem országos, illetve nemzetközi regionális jelentőségű. Többek között jó kapcsolatokat fog biztosítani a medence és a tervezett nemzetközi jelentőségű főút között. A térségi átmenő forgalom nagyrészt a főutat fogja terhelni. A Bicske, Mány irányából észak felé haladó forgalom is a főutat fogja igénybe venni, hiszen a mányi, szomori úti csomópontnál könnyen elérheti azt. Ez lényegesen befolyásolhatja (csökkentheti) a Zsámbékon áthaladó Mányi út forgalmát is, kérdésessé téve a délnyugati elkerülő nyomvonal kiépítésének szükségességét. A főút megépítésére egyelőre még nem született döntés, ezért az önkormányzat elvárásainak megfelelően ezért továbbra is szerepel ez az elkerülő nyomvonal a tervben. A délnyugati elkerülő csatlakozhat a 1104sz. út nyugati külterületi szakaszához, vagy esetleg közvetlenül kapcsolódhat a tervezett főúthoz. A lehetőség mindkét variációhoz adva van. A környező települések rendezési terveinek készítése során alakult ki az a javaslat, amely szerint távlatban a 1101sz. és a 1103sz. utakat új forgalmi út fogja összekötni, ami részben meglévő utak nyomvonalán halad. Az új út a célul kitűzött országos mellékúti szerepnek megfelelő vonalvezetéssel épül ki. Az út az M1 északi pályájának és a 1101sz. útnak a csomópontjából indul, és érinti Zsámbék közigazgatási területét is, a délkeleti szélén. A tervezett útkapcsolat az érintett zsámbéki területek felértékelődése által Zsámbéknak közvetlenül is hasznos lenne. Hálózati szempontból pedig azért nagyon kedvező, mert elvezet olyan forgalmakat is, amik egyébként Zsámbékon keresztül haladnának. A tervezett országos utakra nem készültek részletesebb, a Szabályozási Tervbe is beépíthető tervek, ezért csak a Településszerkezeti Tervben szerepelnek. Az országos mellékutak települési szakaszának a szerepköre az elkerülő utak megépülése után megváltozhat. A funkciótól függetlenül a kialakult területen belül, a meglévő nyomvonalon, a keresztmetszeti kialakításban szükséges fejlesztés. A szabályozási szélesség növelésének nincs realitása, a nyílt árkok viszont akadályozzák az út mellé tervezett kerékpárút kiépítését, a megállók öbölbe helyezését, a kultúráltabb arculat megteremtését. Legalább a településközponti szakaszokon, valamint a Petőfi Sándor utcában zárt csapadékvíz elvezetést kell magvalósítani. A Petőfi Sándor utca mellé tervezett kerékpárút e nélkül nem építhető ki. A Bicskei út és az Etyeki út csomópontját át kellene építeni, a csomópontba beépült benzinkutat meg kellene szüntetni. Az Ady E. utca - Magyar utca csomópontot négyágúsítani kéne, a Határ út csatlakoztatásával. A délnyugati gazdasági területek fejlődésével párhuzamosan a 1101sz. útnak és a gazdasági területre bevezető út csomópontjának az átalakítása is javasolt. Legkedvezőbb, továbbfejlesztésre is lehetőséget adó kialakítás a körforgalom lenne, a közelében lévő keresztet a közepére helyezve. A településközponti csomópontok megjelenését a központ gyalogos elsőbbségű térrendszerének a kialakításához kell igazítani. A helyi úthálózat bővítése általában a területfejlesztésekhez kapcsolódik. Gyűjtőúti szerepet tölt be a Határ út-Malomárok utca és az autópályával párhuzamos, attól északra haladó tervezett út. Mindkettőnek fontos gazdasági szerepe van. Szabályozási tervi szinten a Határ út-Malomárok utca útvonal jelenik meg. A szabályozási szélesség a meglévő részeken a kialakult marad, az új szakaszokon ~16 méter. Zsámbék többi útja kiszolgáló út. A volt zártkerti területek lakóterületi kialakításakor - majd az érintett területek szabályozási tervében kell az utak szabályozási szélességét meghatározni. A hálózati kapcsolatok szempontjából fontos útvonalak és az előre meghatározható szerkezetű területek úthálózata viszont a HÉSZ keretében szabályozottak. A tervezett utcák szabályozási szélessége 10-16 méter közötti. A fejlesztések által nem érintett, kialakult úthálózat általában megtartja szabályozási szélességét. A történetileg kialakult, jellegzetes szerkezetet őrző, illetve értékes beépítéssel szegélyezett és általában keskeny lakóúthálózat, mint helyi jellegzetesség, megőrzendő érték. A közlekedés számára a legkedvezőbb megoldás ezeknek az utcáknak az esetében a forgalomcsillapított vegyeshasználatú burkolatkialakítás alkalmazása. A kiskerti úthálózaton belül az átalakuló (vagy már átalakult) területek úthálózatát a lakóterületekéhez hasonló paraméterekkel kell kialakítani. Az egész külterület kapcsolatai szempontjából fontos útvonalakat viszont a HÉSZ keretében szabályozza a terv. A szabályozási szélesség 12-14 méter, a szerepkör függvényében. A külterületi úthálózaton belül a területfejlesztéssel nem érintett zártkerti részek utcahálózatát a zártkerti forgalom számára szükséges, minimális mértékben kell szélesíteni. A későbbiekben esetleg szükségessé váló jelentősebb útszélesítés lehetőségét az út menti beépítés szabályozásával biztosítja a szabályzat. Ugyanez érvényes a mező- és erdőgazdasági utakra is. A mezőgazdasági utak melletti építmények elhelyezését a szabályzat úgy állapítja meg, hogy az út esetleges szélesítéséhez szükséges terület ne épüljön el. Ezzel a szabályozással egyúttal a mezőgazdasági járművek akadálymentes közlekedése is biztosítható. Az URBANITAS KFT

35

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

útszélesítéshez, esetleges burkoláshoz szükséges terület tényleges igénybevétele egy-egy konkrét fejlesztés esetén történhet meg. Az úthálózatnak az alábbi tervezési kategóriák szerinti besorolásúak: M1 autópálya: K.I.B. A 10sz. főút és az M1 között tervezett elkerülő út: K.III.B. 1101 sz. út: K.V.B., B.V. b-C 1102 sz. út: K.V.B., B.V. b-C 1104 sz. út: K.V.B., B.V. b-C 1105 sz. út: K.V.B., B.V. b-C a távlatban a 1101sz. és 1103sz. utakat összekötő tervezett út: K.VIII.B., de a vonalvezetésben a K.V.B. tervezési osztálynak megfelelő paramétereket kell betartani. helyi gyűjtőutak: K.VIII.B., B.V. c-D kiszolgáló (lakó) utak: B.VI. d-D önálló kerékpárutak: K.IX., B.IX. önálló gyalogutak: K.X., B.X. helyi külterületi utak: K.VIII.C. Zsámbékot érinti a Biatorbágy felől érkező országos kerékpárút nyomvonala. A kerékpárút a Benta patak mellett halad, terepkerékpárút, talajstabilizált, szilárd burkolat nélküli úttal. Jelentősebb helyi kerékpárút tervezett a Mányi úton, a központon keresztül, a Magyar utca, az Etyeki út, és a Petőfi Sándor utca vonalán. A Petőfi Sándor utca nagy részén az út menti kerékpárút kialakításának feltétele az utca keresztmetszeti elrendezésének átalakítása, a zárt csapadékvíz-elvezetés megvalósítása. A gyalogos közlekedés legfontosabb területe a központ környéke. A közterület átalakításával hangsúlyozni kell az egymáshoz kapcsolódó terek sorozatát. Itt több egységre bontott közterületi parkolók is beilleszthetőek a térkialakításba. A közterület rendezésének konkrét formáját az utcabútorozást és egyéb részleteket is megoldó közterületrendezési tervben kell meghatározni. A megvalósításhoz a saját erőn kívül pályázati alapokat is igénybe lehet venni. A gyalogos közlekedés javítása érdekében járdaépítés, illetve a vegyeshasználatú (közös gyalogos-jármű útfelületek) burkolatú utcák megfelelő kiépítése is szükséges. Ez utóbbi Zsámbék esetében nagyobb hangsúlyt kap, különös tekintettel a Romtemplom és környezetére. Az új létesítményekhez minden esetben telken belül kell biztosítani az OTÉK szerint szükséges parkolóhelyeket és a rakodási lehetőséget, ez alól csak a meglévő épületek funkcióváltásánál lehet felmentést adni. Jelentősebb telken kívüli parkolási igény csak a központban lévő helyi intézményeknél jelentkezik. A közterületi parkolás legalizálásához és szabályozásához meg kell alkotni az önkormányzati parkolási rendeletet. A burkolatok kialakítása és a parkolási rend kijelölése a közterület rendezéséhez kapcsolódó feladatok. A tömegközlekedési ellátást továbbra is elsősorban a helyközi autóbuszjáratok biztosíthatják. A zárt csapadékvíz-elvezetés megvalósítása a megállók öbölbe helyezésének és a megfelelő járdakapcsolatnak az érdekében is szükséges. Már a tervelőzményekben is felmerült az autóbuszállomás áthelyezésének a szükségessége. A központi terek átalakításával együtt gondoskodni kell az autóbuszállomás áthelyezéséről is. A központban lévő megállók megtartandóak, de a térkialakításhoz illeszkedő formában és helyen. Az új állomás számára a 45-ös, 46-os tömbökben kijelölt gazdasági terület látszik megfelelőnek. A megvalósításhoz magánterületet kell igénybe venni és a járatok üzemeltetőjével is megegyezésre kell jutni. Az elővárosi vasúti közlekedés fejlődésével párhuzamosan célszerű lenne a vasúttal párhuzamos járatstruktúrát a vasútra ráhordóra alakítani. A legközelebbi elővárosi vasúti megálló a herceghalmi állomás lesz. VIII. KÖZMŰVESÍTÉS ÉS ELEKTRONIKUS HÍRKÖZLÉS VIII.1. A jelenlegi ellátás összefoglaló értékelése Zsámbék, a fővárosi agglomeráció nyugati szektorában elhelyezkedő, a Pilisvörösvári kistérségéhez tartozó település, amelynek népességszáma folyamatosan emelkedik a pozitív természetes szaporodás és a pozitív vándorlási mérleg eredményeként. A település nagyon kedvező térségi elhelyezkedése, közlekedési kapcsolatai, változatos topográfiai, természeti és területi adottságai hatására várhatóan továbbra is folyamatosan fejlődni fog. URBANITAS KFT

36

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

A fejlődés azért is várható, mert a települést érinti a Zsámbéki medencébe tervezett Talentis térségfejlesztési program, amelynek keretében megvalósításra kerülő fejlesztések egy része Zsámbék külterületére is átnyúlna, így ennek hatására a település iránt ezen túl is fokozottabb érdeklődés várható. Zsámbék beépített területén ma már a teljes közműellátás lehetősége a település döntő hányadán rendelkezésre áll, amelynek keretében biztosított a vezetékes ivóvíz ellátás, a közcsatornás szennyvízelvezetés, a villamosenergia ellátás, a gázellátás és a vezetékes távközlés, a csapadékvíz elvezetés pedig elméletileg nyílt árokrendszerrel megoldott. A teljes közműellátáshoz korábban rendeletileg hozzárendelt burkolt-fedett árkos, vagy zárt csapadékvíz elvezetés megoldását az OTÉK módosítása kapcsán a rendeletből kivették, így a csapadékvíz gondosabb, igényesebb megoldása nélkül is, nyílt árkos megoldással már teljes közműellátással rendelkezőnek tekinthető egy település. Zsámbék beépített területe, ahol a szennyvíz közcsatorna hálózat üzemel, ott teljes közműellátással rendelkezőnek minősíthető. A Zsámbékra jellemző nyílt árkos rendszerű csapadékvíz elvezetés, illetve szikkasztás azonban, ahol már kiépült, ott sem mindenhol biztosítja a megfelelő vízelvezetést a hidraulikai rendezettség hiányosságai miatt. A felszíni vizek befogadói a település területén áthaladó patakok. A közművek vonatkozásában figyelmet kell még fordítani a villamosenergia ellátás vezetékeinek és a vezetékes távközlési hálózatnak a föld feletti elhelyezésére, amely befolyásolja a település arculatát. VIII.2. Közműellátottság Zsámbék közműellátottságának jelenlegi állapotértékelésére pontos számszerű adatok a statisztikai évkönyvekből állnak rendelkezésre. A legutolsóként rendelkezésre álló évkönyv a 2003-as, amely közműellátottság tekintetében a 2004. január 1-ei állapotot rögzíti. A település közműellátottságát ezekkel az adatokkal lehet jellemezni, megjegyezve, hogy azóta a közművesítettség mértéke valamelyest nem számottevően, de növekedhetett. A statisztikai adatokat elemezve megállapítható, hogy a település lakásállományának majdnem 100 %-a rendelkezik villamosenergia ellátással. (A statisztikai adatok számszerűen 100 % feletti ellátottságot jeleznek, de ismert, hogy az adatok a villanyórák számát tartalmazzák és több háztartás rendelkezik két órával, valamint a kiskerteknél, a szőlőnél is van villamosenergia ellátás és ezek torzítják a statisztikai adatokat. E vonatkozásban a szolgáltató adatközlése a mértékadó, amely szerint az ellátottság majdnem 100 %.) Az egészséges vezetékes ivóvíz elosztóhálózat a beépített területen valamennyi utcában (24,2 km) kiépült, a vízvezeték kiépítettség 100 %-osnak tekinthető. Az ivóvízzel ellátott lakások száma 1497 volt, ez a település lakásállományának 2004. január 1-én is már a 100 %-a volt. A településen a 100 %-os vezetékes ivóvíz ellátottság mellett 2 db közterületi kifolyó üzemel. A vezetékes ivóvíz bekötéssel rendelkező telkeknél is több telken üzemelnek saját házi kutak, amelyeknek vízkészlete talajvízből táplálkozik. Az első vízadó rétegből nyert vízre jellemző, hogy a talajvíz szennyezettség hatására már alig tekinthető ivóvíz minőségűnek. A településen a statisztikai nyilvántartásban 21,8 km szennyvízelvezető közcsatorna hálózat meglétét jelzik. A közcsatorna hálózatra csatlakozó lakások száma 1247, aránya 85 % volt 2004. január 1-én. Ez a mutató jelzi, hogy a településen még mintegy 220 lakás, majdnem 700 fő tekinthető ellátatlannak. A közcsatornára nem csatlakozó lakások a keletkező szennyvizüket saját egyedi gyűjtőmedencékben gyűjtik, amelyek a hazai gyakorlat szerint döntő hányadba szikkasztóként üzemelnek. Ez Zsámbék egyik szennyező forrása, hisz naponta közel 70 m3 szennyvíz talajba szikkasztását jelenti. A szennyvíz okozta szennyezés felszámolása nagyon fontos, mivel Zsámbék fokozottan érzékeny vízbázis, nyílt karszt területén fekszik. A közműellátottság elemzésénél is ki kell emelni a felszíni vízelvezetés vonatkozásában, hogy a nyílt árkos vízelvezetés nemcsak, hogy nincs település-szintűen hidraulikailag egységes rendszerűre kialakítva, de már az urbánusabb életvitel elvárásait sem elégíti ki, helyfoglalása akadályozza a motorizáció növekedésének térnyerési igényeit és megjelenése rontja a település arculatát. Az automatikus üzemvitelű hőellátást biztosító vezetékes földgázellátás a beépített területen szinte valamennyi utcában megépült. A földgázzal ellátott lakások száma 1219 volt, ez a település lakásállományának 2004. január 1-én 81,4 %-a volt. A statisztikai nyilvántartás a közműfogyasztásokkal kapcsolatos értékelésekre is lehetőséget nyújt. A település közüzemi ivóvízhálózatával 169 ezer m3 vizet szolgáltattak 2003-ban a lakosság számára. Ez alapján a lakókörnyezetben az egy főre eső vízfogyasztás éves átlagban 95 l/fő/nap, amely figyelembe véve a helyben foglalkoztatottság és ingázás arányát, az ingázás túlsúlya ellenére, amely során a településen kívüli vízfogyasztás is jelentős, nem sok. A lakosság helyben tartásának növelése esetén a napi szociális URBANITAS KFT

37

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

vízfogyasztás éves átlagban meg fogja haladni a 150 l/fő/nap értéket, amely jelzi, hogy a meglevő fogyasztóknál a víztakarékosságra való törekvést figyelembe véve is, számolni kell a vízigény növekedésével. A település lakossági gázfogyasztása majdnem 3,1 millió m3 volt 2003-ban. Az egy háztartásra jutó átlagos havi földgázfogyasztás 213 Nm3/hó, amelyből számolt csúcsigény átlagosan 1,07 Nm3/h. Ez a mutató azt jelzi, hogy több háztartásban a gázt főzésre és egy-egy parapet konvektor üzemeltetésére használják. Várható a komfortigény növekedése, a cirko rendszerű központi fűtések kiépítése, terjedése és ez a földgáz fajlagos igénynövekedését fogja eredményezni. A továbbtervezés során ezt a várható fogyasztási növekedési igényt figyelembe kell venni. A település lakossági villamosenergia fogyasztása 5327 MWh volt 2003-ban. Az egy lakásra jutó havi átlagos villamosenergia fogyasztása 296 kWh. Ez az érték -figyelembe véve a földgáz ellátottság mértékét is várhatóan még növekedni fog. A háztartások kedvező, korszerű felszereltségének növelhetősége érdekében a távlati igények meghatározásánál a további várható fajlagos növekedési trendet is figyelembe kell venni. Összegezve Zsámbék közműellátottságának jelenlegi állapotát, meg kell állapítani, hogy az ellátottság mennyiségi vonatkozásban a településen igénykövető, a hasonló településekhez viszonyítva nagyon kedvező. A közműszolgáltatással szemben lassan a minőségi igények válnak követelménnyé. A közműellátottság értékelése fontos iránymutató a közműfejlesztési feladatok meghatározásában. VIII.3. Közműfejlesztési javaslat A Zsámbékra betelepülni szándékozók, a jelentkező beruházók nyomására szükségessé vált, hogy a település Önkormányzata a település népesség növekedésének határát, a még beépítésre igénybe vehető területeit úgy határozza meg, hogy a település identitásának az egyidejű megőrzésével, a fejlődési lehetőségét ne akadályozza. A közelmúltban készített rendezési terv is a település beépítésre szánt területeinek - ezzel a népességszámának is - jelentős növelési lehetőségét biztosította. Az azóta körvonalazódott fejlesztési szándékok miatt mégis szükségessé vált e korábbi terv módosítása. A módosítás alapvető célja a megjelenő fejlesztési szándékok elfogadható mértékének, kereteinek meghatározása és a szabályozással a fejlesztés, fejlődés minőségének a biztosítása. A település identitását ugyancsak a minőségi fejlődés segítségével tudja megőrizni. A területfejlesztési javaslat, a település értékeinek a megőrzésével a fejlesztésbe vonható területeken összesen 500 új lakótelek kialakítását javasolja, távlatban is csak telkenként jellemzően maximum két lakás építésével. A minőségi életvitelhez szükséges intézményi infrastruktúra létesítésére településközponti vegyes területeket jelöl ki, továbbá a Talentis program keretében megvalósítható gazdasági, kereskedelmi, szolgáltatási és vegyes központi, valamint sportolás, idegenforgalmi fejlesztési célú, golf pálya létesítésére is alkalmas, különleges övezeti besorolású területek kialakítását teszi lehetővé. A megfelelő élet- és munkakörülmény biztosítására, valamint a környezetvédelmi igények kielégítésére valamennyi fejlesztési terület teljes közműellátását kell biztosítani. A belterületen, illetve a beépítésre szánt területen már csak a teljes közműellátás biztosításával adható építési engedély. A teljes közműellátáshoz a már beépített, a beépítésre szánt területen a vízellátást (ivóvíz és tüzivíz ellátást), a közcsatornás szennyvízelvezetést, a biztonságos felszíni vízrendezést, a villamosenergia ellátást és a földgázellátást, valamint a vezetékes elektronikus hírközlést kell biztosítani. A külterületen, a beépítésre nem szánt területen, a mezőgazdasági övezetekben is elsődlegesen csak a belterületi közműhálózathoz csatlakozóan teljes közműellátással engedélyezhető területfejlesztés. A központi belterülettől, illetve a közművesített területektől távolabbra eső területen építési engedély a szabályozási előírásokban a közművekre vonatkozó előírások teljesítése esetén adható. A cél, hogy fokozatosan a település teljes közigazgatási területén biztosítható legyen a teljes közműellátás lehetősége és építkezést, területfejlesztést engedélyezni nagyobb távlatban már csak a környezet, a karszt vízbázis védelmét fokozottabban biztosító teljes komfortot nyújtó teljes közműellátás kiépítésével lehessen. A település topográfiai adottságaiból eredően a mélyvonalakon vízfolyások-árkok haladnak. A hivatalos, földhivatali térképen vízgazdálkodási területként jelzett (patak, árkok, vízjárta terület, stb.) területet mindaddig vízgazdálkodási területként kell kezelni, míg annak felülvizsgálata meg nem történik. A területek funkcióját megváltoztatni csak vízjogi létesítési engedély birtokában lehet. A felülvizsgálatot a teljes vízgyűjtőjére URBANITAS KFT

38

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

kiterjesztve kell elkészíteni. Amíg a terület vízgazdálkodási területként lejegyzett addig sem út, sem közmű abban el nem helyezhető. A közműfejlesztési feladatok között elsődleges feladatnak kell tekinteni a település meglevő beépített területeinek (lakó-, intézményi és gazdasági hasznosítású területen egyaránt) a közműellátottság növelését, amely érdekében a közmű ellátottsági hiányokat kell pótolni. Az ellátottsági hiányosságokat a statisztikai adatok alapján lehet hitelérdemlően megállapítani: Zsámbék közműellátottsága – a ma rendelkezésre álló legutolsó - a 2004. január 1-i állapotot rögzítő statisztikai nyilvántartás szerint: vezetékes ivóvíz ellátottság 100 % közcsatorna ellátottság (szennyvíz elvez.) 85 % földgáz ellátottság 81,4 % villamosenergia ellátottság 100 % vezetékes távközlési ellátottság 90 % Az adatok vízellátás és villamosenergia ellátás vonatkozásában hiányosságot nem rögzítenek, fejlesztési igényeket jelez a település szennyvíz csatornázottságának hiányossága és a földgáz ellátottság sem teljes körű. A helyszíni bejárások során szerzett tapasztalatok is megerősítették a statisztikai adatokból nem meghatározható közműhiányosságok jelenlétét. Zsámbék nagyon kedvező elhelyezkedése és a közműellátottság lehetőségei ellenére mégsem mutat urbánus arculatot. A település egyes részeinek közműellátottság hiányai, a burkolatlan utak, a meg nem oldott felszíni vízrendezése, az utcaképet alakítórontó villamosvezetékek és elektronikus hírközlési hálózat tartóoszlopai, a minimális mértékű közvilágítás nem nyújt igényes környezetet. A település vezetékes vízellátottsága és a közcsatornás szennyvízelvezetése közötti különbséget (15 %) a közműolló nyitottsága jelzi, mely környezetszennyező forrás. A közcsatorna hálózattal össze nem gyűjtött szennyvizeket jellemzően a talajban szikkasztják el. A szikkadó szennyvíz terheli és szennyezi a talajvizet. Ezért elsődleges közműfejlesztési feladata a közcsatornára történő rákötöttség mértékének növelése. Az ellátottság statisztikai adatok alapján történő elemzése ugyan nem tért ki rá, de a meglevő hiányosságok között kell említeni a település felszíni vízrendezésének elmaradottságát is. A jellemző nyíltárkos felszíni vízrendezéssel minőségi lakókörnyezetet kialakítani nem lehet. Mielőbb megoldandó a XXI. századhoz látványában illő, a motorizáltságot figyelembe vevő, korszerű felszíni vízrendezés megoldása. Az útburkolat kiépítésével egyidejűleg kell a felszíni vízrendezést megoldani. A burkoltság növekedésével az elvezetendő felszíni víz mennyisége is lényegesen nő. Ezért nagyon fontos, hogy legyen a településnek a teljes közigazgatási területére - a várható, javasolt fejlesztéseket is figyelembe vevő - felszíni vízrendezési tanulmánya, amelyben pontosan lehatárolhatók a zárt csapadékcsatornás és a nyíltárkos vízelvezetésre javasolt területek. A pontos geodéziai felmérésen alapuló tanulmányterv lehetőséget nyújt ütemezett fejlesztés megvalósítására, egyes szakaszok vízjogi engedélyezési tervének elkészítésére, amellyel pályázati úton finanszírozási támogatás is szerezhető a beruházás megvalósítására. A közműfejlesztési feladatok között a közműhiányok pótlását követi, mint további második közműfejlesztési feladat a területfejlesztés során a funkcióváltással új beépítésre, hasznosításra javasolt területek közműellátásának a megoldása. Az új beépítés, új területhasznosítás lehetőségének, különösen a funkcióváltásra jelölt területeken már feltételeként kell meghatározni, hogy a beépítés, hasznosítás csak a megfelelő, környezetvédelmi követelményeket kielégítő, közműellátás biztosítása esetén engedélyezhető. Nagyon fontos, hogy közműhiányos területek ne alakuljanak ki. Meg kell jegyezni, hogy szorosan összefonódhat a közműhiányok pótlása és az új hasznosításra javasolt terület elő-közművesítési problémájának a megoldása. A településrendezési javaslat a település teljes közigazgatási területére készül, megjelölve a kül- és belterület távlati hasznosítási lehetőségét. A javaslat tartalmazza a távlati – funkcióváltással - lakóterületi fejlesztésre figyelembe vehető területeket, a vállalkozások, a kereskedelmi, szolgáltatási célú tevékenység számára hasznosítható gazdasági területeket. Ezeknek a területeknek a hasznosítói jelentkeznek közműellátás szempontjából új igénylőként, amelyek kiszolgálását a közműfejlesztési javaslatnak biztosítani kell. Hasznosításra olyan terület nem javasolható, amelynek a közműellátása nem, vagy csak irreális költségekkel lenne megoldható. A fejlesztési területek közműellátása mellett a már beépített területek ellátottsági hiányainak a pótlásával, valamint villamosenergia vonatkozásában - amely az egyetlen olyan közmű, amelynek távlati folyamatos URBANITAS KFT

39

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

növekedésével számolni kell - fajlagos igénynövekedéséből eredő többletigény kielégítését is figyelembe kell venni. A fejlesztési területek távlati új igénye összesítve és a meglevő beépítés várható igénynövekménye (egyrészt a jelenlegi ellátottság növelése, hiánypótlás, másrészt a már ellátott fogyasztók igényesebb kielégítésének biztosítása) összesítve:

Vízigény m3/nap: Keletkező szennyvíz m3/nap: Villamosenergia ig. MW: Földgázigény Nm3/h:

Fejlesztési terület 4400 00 240 0000

Meglevő beép. ÖSSZESEN 400 4800 770 770 2,5 242,5 500 80500

Ezek a prognosztizált igények a település távlati prognosztizált fogyasztóinak teljes körű ellátását biztosítaná. A terv által javasolt és megengedett fejlesztések teljes körű megvalósulása és a már beépített területek igényes, teljes körű kiszolgálása esetén jelentkezne ekkora többlet igény. Ezek a becsült igények csak a szolgáltató számára előzetes jelzésre alkalmas adatok és a gerinchálózat fejlesztése esetén azok paramétereinek a meghatározására szolgálhatnak, valamint az ágazati fejlesztési tanulmányok elkészítésére adnak nagytávlati iránymutatást. Tervezői tapasztalat szerint rövidtávon ezen igényeknek reálisan a 10 %-ának a jelentkezése várható, a tervezés távlatában pedig kb. 40 %-a. Így a reálisan kielégítendő igény kerekítve, összesen: Vízigény m3/nap: Keletkező szennyvíz m3/nap: Villamosenergia ig. MW: Földgázigény Nm3/h:

Rövid távon 500 500 24 8000

Tervezés távlatában 2000 2000 96 32000

A közmű-üzemeltetők a tervezés távlatáig prognosztizált igénynövekedést a meglevő hálózati rendszereikből szolgáltatni nem tudják, valamennyi közműnél alapbázis fejlesztésre is szükség lesz, ha a prognosztizált igények ténylegesen jelentkeznek. Előzetesen a közmű-üzemeltetőknek a saját fejlesztési terveiket felül kell vizsgálni és fel kell készülniük az igénynövekedés kielégítésére, meg kell határozni az igények kielégítési lehetőségének műszaki-gazdasági feltételeit. A valóságban az igények felfutása ütemesen fog jelentkezni, így az ágazati fejlesztési koncepciónak is jól ütemezhetőnek kell lennie. Reálisan az üzemeltetők Zsámbék jelenlegi beépített területén, a foghíjak beépítését különösebb külső hálózatfejlesztés igénye nélkül ki tudják elégíteni, de új beépítésre bevont terület kiszolgálására csak jelentősebb külső hálózatfejlesztés megvalósítása után tudnak vállalkozni. A külső hálózatfejlesztésen túl az alapbázis kapacitásukat is növelni kell. Egyes közműveknél (pl. villamosenergia, földgáz, vezetékes távközlés esetében) az alapbázis fejlesztést a szolgáltató saját beruházásként oldja meg, a várható fogyasztóval szolgáltatói megállapodást köt és abban rögzíti a szolgáltatás gazdasági feltételeit. A vízbázis fejlesztést és a szennyvíztisztító telep, mint bázisfejlesztési igényt szintén a szolgáltató saját beruházásban valósítja meg és erre közműfejlesztési hozzájárulás fizetését kéri. Meg kell említeni, hogy a Talentis program keretében tervezett területfejlesztés közműellátása a település jelenlegi közműhálózatától távolabbra esik, mint a szomszédos Herceghalom kiépített, illetve a Herceghalomban már meginduló területfejlesztés ellátására a közeljövőben épülő közműhálózattól. A gazdaságos ellátás érdekében a továbbtervezés során gazdasági mérlegelés alapján lehet eldönteni, hogy a terület közműellátását a zsámbéki elosztóhálózat fejlesztésével, vagy a szomszédos herceghalmi elosztóhálózat továbbépítésével, avagy egyes közművek vonatkozásában, önálló ellátás kialakításával célszerűbb-e ellátni. Előzetes tervezői mérlegelés alapján, részben a zsámbéki (földgáz vonatkozásában), részben önálló (víz vonatkozásában Északdunántúli Vízmű Rt. Víztermelő Bányaüzem rendszerről), részben a herceghalmi szomszédos fejlesztési területet kiszolgáló (villamosenergia és vízelvezetés, szenny- és csapadékvíz vonatkozásában is) közművekről történő ellátás tűnik gazdaságosabbnak. A közműfejlesztési feladatok között harmadik feladatként kell említeni az esztétikai igények kielégítési szükségességét, amely Zsámbék vonzóképességének a növelését szolgálja. Az urbánus környezet kialakítási igénye, az utak és közterületek állapotának, látványának javítását teszi szükségessé. Ennek keretében az urbánusabb területen a felszíni vízrendezésnek is urbánusabb megoldását kell előtérbe helyezni. A kiemelt URBANITAS KFT

40

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

járdaszegély, a kontúros útnyomvonal vezetés, a zárt csapadékvíz csatornahálózat urbánusabb megjelenést eredményez. A zárt csapadékvíz csatornás elvezetés jelentős karbantartási költségmegtakarítást, területgazdálkodási előnyöket jelent. A kisebb helyigényű zárt csapadékcsatorna által felszabaduló terület utcafásításra hasznosítható, amely a látványjavításon túl, a mikrokörnyezeti állapot javítását is szolgálja. Zsámbék fejlődéséhez hozzátartozik a település arculatának a fejlesztési igénye is, amelyhez hozzá kell járulni a közművek megjelenésének a javításával is. E vonatkozásban különösen az energiaellátás és a vezetékes távközlés területén jelentkeznek feladatok. Az energiaellátás vonatkozásában figyelembe kell venni, hogy a teljes összkomfortot biztosító, környezetbarát, automatikus üzemviteli hőellátás iránti igényeken túl, az esztétikai igények is fokozatosan előtérbe kerülnek. A közműfejlesztések során távlatban előtérbe fog kerülni az utcaképet rontó szabadvezetékes, légkábeles villamosenergia ellátó és távközlési rendszerek látványjavítási igénye is. Ezért a villamosenergia ellátás hálózatainak és a vezetékes hírközlési hálózat település szintű földkábelesítésének távlati célkitűzéseivel is foglalkozni kell. A területfejlesztési oldalról meghatározott közműfejlesztési feladatokat, a közműhiányok pótlását, az új fogyasztók kiszolgálási lehetőségének megoldását a szolgáltatók az ágazati fejlesztési terveik módosításával vállalják, gondot a közműellátás esztétikai megjelenésének javítási igénye okozza, amelyet a privatizált, gazdasági érdekeltségű szolgáltatók nagyon nehezen akarnak elfogadni. A villamosenergia (közép-, kisfeszültségű és közvilágítási) hálózatok és a hírközlési hálózatok telepítésében a privatizált üzemeltető nem érdekelt az igényesebb, s valóban - bár egyre kevésbé számottevő - többletköltséggel járó, föld alatti kivitelezésben. Ezért nagyon fontos szerepe van a település szabályozási tervének, amelyben ha előírásra kerül és az helyi építési szabályzatként elfogadást nyer, akkor törvényi hátteret nyújt a Polgármesteri Hivatalnak és a törvény erejével követelheti meg az üzemeltetőtől az igényesebb beruházást. Meg kell jegyezni, hogy a föld alá történő hálózatfektetés ma már nemcsak településesztétikai igények miatt fontos, hanem az üzembiztonság érdekeit is szolgálja. A település arculata, az urbánus környezet piaci érték, ezért a rendezési terv egyik legfontosabb feladata a település érdekeinek biztosítására a közműszolgáltatók hálózatfejlesztési lehetőségeinek szabályozása. VIII.3.1.Viziközművek VIII.3.1.1. Vízellátás Zsámbék vízellátását a Zsámbékvíz kft. szolgáltatja. A Vízmű a Északdunántúli Vízmű Rt. Víztermelő Bányaüzem rendszeréről vételezett ivóvizet szolgáltatja a település számára. A község vízellátása alapbázis szempontjából a Északdunántúli Vízmű Rt. Víztermelő Bányaüzem rendszeréről történik. A rendszer fő alapbázisai a Tatabányai akna-kutak, amelyből igen nagy mennyiségű karsztvizet tudnak kitermelni.. Az Északdunántúli Vízmű Rt. Víztermelő Bányaüzem regionális ellátó hálózata Tatabányától keleti irányban, több ágon Biatorbágy nyugati széléig van kiépítve. A rendszeren Tatabányától Zsámbékig egy NÁ 500-as méretű gerincvezeték üzemel, majd itt a vezeték egy körvezeték rendszerre két irányba, az északi és a déli ágra ágazik el. Zsámbékon a regionális rendszer magas pontján egy 2x500 m3-es, ellennyomó tározóként funkcionáló térszíni tározó (240,0 mBf.) üzemel. A zsámbéki vízellátó hálózat a regionális hálózatról egy NÁ 200-as méretű töltővezetéken keresztül ellátott. A töltővezetékkel a települési hálózat ellennyomó rendszerű 2x100 m3-es térszíni magas tározóját (tfsz. 218 mBf.) töltik, majd az ellátó hálózat a vizet az ellennyomó tározó felől kapja. Zsámbék minden belterületi utcájában megépült a vízvezeték, zömmel körvezetékes rendszerrel, de a külterületek felé kifutó utcáknál azonban vannak ágvezetékek is, amelyekben pangó vizes állapotok alakulhatnak ki, valamint a rekonstrukciós munkáknál és a csőtöréseknél sok ingatlan maradhat vízellátás nélkül. A település meglévő hálózati rendszerének fő vezetéke a térszíni tározótól induló Rácváros utcai, majd Petőfi Sándor utcai nyomvonalú először NÁ 200-as, majd NÁ 150-es méretű vezeték, erről ágaznak le a kisebb átmérőjű ellátó vezetékek. Az elosztó vezetékek közül a régebbi építésűek NÁ 80-as azbesztcement anyagú vezetékek, az újabban építettek már NÁ 100-as méretűek és korszerűbb műanyag vezetékek. Az ellátó hálózati rendszerben a víznyomást a már említett 2x100 m3-es térszíni magas tározóban tárolt víz szintje határozza meg, a település területének alacsonyabban fekvő részein víznyomás problémák nincsenek, de a magasabban fekvő részeken már, főleg a tüzivíz ellátás szempontjából a víznyomás több helyen nem megfelelő. A település területfejlesztési javaslatában szereplő fejlesztések megvalósulása esetén a településen fellépő többlet vízigény rövid távon 500 m3/d-ra, míg a tervezés távlatában 2000 m3/d-ra prognosztizálható. A rövid távon tervezett többlet vízmennyiséget a Zsámbékvíz Kft. alapbázis szempontjából a Északdunántúli Vízmű

URBANITAS KFT

41

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

Rt. Víztermelő Bányaüzem rendszeréről ki tudja elégíteni, de lényegesen nagyobb vízigény esetén bővítésre lesz szükség (tározókapacitás bővítés) A településen belül az elosztó hálózatot a meglévő nagyobb átmérőjű vezetékekhez csatlakozva kell továbbépíteni a fejlesztésre javasolt területek irányába. A vízhálózat fejlesztésénél törekedni kell a körvezeték hálózat kialakítására. A tervezett új hálózatot, ill. a rekonstrukció során átépítendő hálózatot NÁ 100-as paraméternél kisebb átmérővel nem szabad megépíteni, hogy a tüzivíz ellátás igényeinek is megfelelő legyen. Főleg az intézményi és a gazdasági fejlesztési célú területeken a továbbépítendő vízellátó hálózat paramétereit nem a kommunális vízfogyasztás, hanem a várható tüzivíz igény nagyságának kell meghatároznia. A létesítendő létesítmények tüzivíz igényét pedig a létesítmény mértékadó tűzszakaszának nagysága határozza meg. Zsámbék magasabban fekvő részeinek ellátására egy második nyomászóna kialakítását javasolja a terv. Ennek rendszerében a hálózati víznyomást kétféle módon lehet biztosítani. Az egyik változat egy új ellennyomó tározó létesítése, amelynek magasságát a kialakítandó hálózati rendszer ismeretében lehet pontosítani. Ebben a változatban esetleg fel lehet használni a volt honvédségi terület ellátására megépített Nyakastetői tározót is, ekkor a meglévő tározót össze kell kötni egy tápvezetékkel a kialakítandó hálózati rendszerrel. A másik változat egy nyomásfokozó gépházzal betáplált magasabb zóna kialakítása. Ekkor megfelelő szállítókapacitású vezetékkel, vagy a meglévő tározókból lehet a nyomásfokozó gépházat betáplálni, majd attól a hálózati rendszert indítani. A két változat közül a továbbtervezés során lehet a döntést meghozni. VIII.3.1.2. Szennyvízelvezetés A település belterületén közel 100 %-os szintre kiépült szennyvízcsatorna-hálózat üzemel. A csatornahálózat által elvezetett szennyvizek a Zsámbéki szennyvíztisztító telepre kerülnek, ahol azokat háromfokozatú (mechanikai+biológiai+N,P eltávolítás) tisztítással tisztítják meg, a tisztított szennyvizek befogadója a Zsámbéki patak. A tisztítótelep kapacitása 1000+200 m3/d, ez a kapacitás ma csak kb. 35-40 %ra a kiterhelt. A telep korszerű, OMS rendszerű tisztító technológiával épült ki. A tisztító technológiai folyamat homokfogó, biológiai reaktor (itt aerob, anaerob és anoxikus terek működnek) fertőtlenítő és fölös iszap tároló elemekből áll. A települési szennyvízcsatorna hálózat lényegében gravitációs rendszerű, rajta a szükséges helyeken átemelő berendezések és szennyvíz nyomóvezetékek is üzemelnek. A település területfejlesztési javaslata által tervezett létesítmények megvalósulása esetén, a településen rövid távon 500 m3/d, míg a tervezés távlatában 2000 m3/d többlet szennyvíz elvezetéséről és tisztításáról kell gondoskodni. A Zsámbéki szennyvíztisztító telep a rövidtávú fejlesztések által kibocsátott szennyvizeket még fogadni tudja, de a tervezés távlatában a telepre várhatóan érkező 2000 m3/d többlet szennyvizet már jelen állapotában nem tudja fogadni. A szennyvíztisztító telepet ezért akkor, amikor a szennyvíztisztító kapacitása kiterheltté válik, akkor a megfelelő mértékben bővíteni kell, erre a telepen a hely biztosítva van. A bővítést telken belül kell megvalósítani, olyan korszerű technológiájú berendezések alkalmazásával, amelyek a tisztítótelep védőtávolság igényét nem növelik A település tervezett új területfejlesztési egységein a közterületen meg kell építeni az elválasztott rendszerű szennyvízcsatorna hálózatot. A hálózat a meglévő szennyvízcsatorna hálózat hidraulikai vizsgálata alapján, annak figyelembe vételével építendő tovább az új fejlesztési területeken. A csatornák építésére el kell készíttetni a vízjogi létesítési engedélyezési terveket és azokat a hatóságokkal jóvá kell hagyatni. Zsámbékon továbbra is a gravitációs szennyvízcsatornák kiépítését javasolja a terv, a topográfiai adottságoknak megfelelően, az optimális helyeken átemelő berendezések és szennyvíz nyomóvezetékek létesítése szükséges. A korábbi tervekben a szennyvíztisztítás során keletkező szennyvíziszap komposztálását tervezték, amely nem valósult meg. A szennyvíziszap megfelelő elhelyezését meg kell oldani. vagy az érvényes előírásoknak megfelelő komposztáló üzemet kell létesíteni, vagy a szakszerű elhelyezést biztosító helyre kell szállíttatni. VIII.3.1.3. Csapadékvíz elvezetés A település a Zsámbéki medence területén fekszik. A Zsámbéki medence a Gerecse és a Budai hegység között elhelyezkedő tektonikus medence. Fő vízfolyásai a Szent László víz és a Benta patak. Zsámbék a Benta patak vízgyűjtő területén helyezkedik el. A település Fő vízfolyása a belterületi részein a Zsámbéki patak, melynek befogadója a külterületi részein végighaladó, Tinnye irányából érkező Békás patak. A Békás patak befogadója a Benta, majd a Duna.

URBANITAS KFT

42

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

A meglévő beépített és nem beépített területeken a csapadékvíz elvezetés nyílt árkos rendszerrel épült ki. Az árkok egy vagy kétoldali kiépítettségűek. Az árkok hidraulikai összehangoltsága nem jellemző, néhány út mentén szikkasztó árkokban gyűlik össze esők esetén a csapadékvíz. A hegyoldalakról nagyobb záporok esetén lerohanó csapadékvizek a burkolatlan árkokat és az úttesteket is erodálják. A belterületi lakóterület növekedések, illetve az ebből eredő burkolt felület-növekedés miatt az elvezetendő csapadékvíz mennyisége jelentősen meg fog nőni. A többlet csapadékvizek elvezethetősége érdekében a továbbtervezés során ki kell dolgozni a fejlesztési területekről lefolyó vizek befogadóig való vezetésének pontos nyomvonalát, ennek kidolgozásához pontos geodéziai felmérések szükségesek. Zsámbékon a csapadékvíz elvezetést hosszú távon zárt csapadékcsatorna rendszer kiépítésével javasolja a terv megoldani. A zárt csapadékcsatornákkal esztétikus, kis karbantartás igényű csapadékvíz elvezetést lehet biztosítani, valamint a többi közmű, az utcafásítás és a parkoló kialakítás számára is kedvezőbb elhelyezést lehet adni. Természetesen a zárt csapadékcsatornás rendszer kialakítása jelentős anyagi áldozatokat kíván a településtől, tehát a rendszer kiépítését több ütemben, hosszú távon kell megoldani. Az első ütemben a település intézményi, nagyobb forgalmú, frekventált részein kell a zárt csapadékcsatornás rendszert kialakítani, majd fokozatosan lehet a többi településrészt is ebbe a rendszerbe bevonni. A település vízrendezésére, - amely természetesen zárt csapadékcsatornás rendszer is lehet - állami támogatásokat lehet pályázni. A pályázatok beadásához engedélyezett tervek szükségesek, így azokat el kell készíttetni az egyes területi egységekre. Ahhoz, hogy a település egészén kiépítendő csapadékvíz elvezetés összehangolt és egységes legyen, egy külön épített szakasz a később kiépítendő részek elvezetését ne akadályozza esetleges szűk keresztmetszeteivel, a legelső ütemben a település egészére csapadékvíz elvezetési tanulmányterv készítését javasoljuk. A tanulmányterv által meghatározott irányok és keresztmetszetek ismeretében lehet a későbbiekben a konkrét kiviteli terveket elkészíttetni és azokkal a pályázatokon részt venni. A Talentis tervezett gazdasági területén a burkolt felületek jelentős mértékben fognak megnőni. Ezekről a burkolt felületekről a rá eső csapadékvizek 95%-a folyik le a befogadó irányába, ráadásul nagyon gyorsan. Ezért minden esetben meg kell vizsgálni a befogadó vízfolyás vízszállító kapacitását, hogy az a többlet csapadékvizek levezetésére alkalmas-e, amennyiben arra nem alkalmas, akkor vagy a vízfolyás vízszállító kapacitását kell megnövelni, vagy pedig telken beüli csapadékvíz tározót kell létesíteni és abból a vizeket csökkent kifolyással engedni a befogadó irányába. Az olyan burkolt felületekről, ahol a csapadékvizek szennyeződésének veszélye (hordalék, szénhidrogén származék, stb.) fennáll, ott hordalékfogóban, vagy szénhidrogén származék fogókban kell a vizeket megtisztítani. VIII.3.2. Energiaközművek Zsámbék energiaellátására a vezetékes energiahordozók közül a villamosenergia és a földgáz áll rendelkezésre. A nem vezetékes energiahordozók használata bár a vezetékes földgáz megjelenésével, terjedésével párhuzamosan szorul ki a település energiaellátásából, még ma is és várhatóan a jövőben is jelentős szerepet tölt be a település energiaellátásában. A megújuló energiahordozók használata ma nem jellemző, de hasznosítása iránti igény növekedése várható. A villamosenergia továbbra is a világítás és technológiai energiaigény kielégítését szolgálja. A földgáz komplex hasznosításával -beruházási és üzemeltetési költségeiben még elfogadhatóan- a földgáz termikus energiaigények (fűtés, használati melegvíz termelés és főzés) teljes körű kielégítésére alkalmas, felváltva a környezetet erősebben szennyező nem vezetékes energiahordozók szerepét. Automatikus üzemvitelű, kezelést nem igénylő hőellátási mód is csak vezetékes energiahordozóval valósítható meg. A földgázzal történő, kezelést nem igénylő, automatikus üzemvitelű hőellátás a komfortosabb életkörülmény megteremtésének lehetőségét biztosítja. A termikus hőellátás épületenkénti, lakásonkénti, vagy - és ez a jellemzőbb Zsámbékon is, a szomszédos településekhez hasonlóan - lakóhelyiségenkénti (parapet konvektoros) ellátási móddal kivitelezték. A belterületen, illetve a beépítésre szánt területen nem vezetékes energiahordozók közül a szén, fa, olaj használata termikus célra egyaránt jellemző a vezetékes gázzal el nem látott, illetve a gázhálózatra nem csatlakozó telkeken. A PB használata, szintén a gázzal el nem látott ingatlanokra jellemző, elsődlegesen főzési célra. A külterületen, a beépítésre nem szánt területen a villamosenergia az egyetlen biztosan általánosan igényelt és ezért gazdaságosan kiépíthető vezetékes energiahordozó, a földgáz kiépítésének gazdaságossága csak URBANITAS KFT

43

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

bizonyos beépítési sűrűség, illetve jelentkező igény mellett válhat gazdaságossá. Ahol a vezetékes gázellátás kiépítése várhatóan nem gazdaságos, ott a villamosenergia ellátáson túl jelentkező összes egyéb energiaigényt nem vezetékes energiahordozóval kell megoldani. A tartályos pb gázzal, amelyet a Prímagáz szolgáltat a fogyasztói oldalról nézve a vezetékes gázzal azonos értékű, komfortot nyújtó ellátást lehet biztosítani. Az energiaellátás fejlesztési feladatai között kell említeni a megújuló energiahordozók alkalmazásának szükséges elterjesztését. A szokványosan alkalmazott energiahordozók előállításával és hasznosításával jelentkező környezetterhelést csökkenteni csak a megújuló energiahordozók alkalmazásával lehet. A környezeti állapot javítása nemcsak helyi érdek, erre ma már nemzetközi szerződések (Kiotói megállapodás) is köteleznek. A megújuló energiahordozók közül Zsámbékon elsődlegesen a napenergia kínál hasznosítási lehetőséget. A megújuló energiahordozó hasznosítása mivel időjárásfüggő, a vezetékes energiaellátás beruházási igényét nem csökkenti, csak a hagyományos energiahordozó éves felhasználást befolyásolja, csökkenti. Minden el nem fogyasztott és ezért elő nem állított, meg nem termelt vezetékes energiahordozó javítja a környezeti állapotot. A megújuló energiahordozó hasznosítását szolgáló berendezés jelenleg magas beruházási költségigénye a várható támogatási rendszer bevezetésével válik megfizethetővé, s egyben gazdaságossá. Már ma is vannak támogatások a megújuló energiahordozók alkalmazásának beruházására, ezen támogatási rendszerek népszerűsítése folyamatban van. Megújuló energiahordozóként hasznosítható napenergiával kapcsolatosan elsődlegesen a napenergia passzív hasznosítása javasolható pl. új épületek elhelyezésénél a megfelelő tájolással, a napenergiát megfogó, illetve árnyékoló növényzet telepítési lehetőségével, a veranda alkalmazásával, stb. Az aktív napenergia hasznosítására is figyelemmel kell lenni a továbbtervezés során. Az aktív napenergia hasznosítására napkollektorok, fotóelemek telepítése szükséges. Ezek gondos elhelyezéséhez szükséges az építész esztétikai igényessége is, ennek nem szabad arculatrontóvá válni. A hasznosítható megújuló energiahordozók között meg kell még említeni a szél energiahordozó szerepét is, valamint a szennyvíziszap, a mezőgazdasági hulladék hasznosításával előállítható bioenergiát. Ezek gazdaságossága további elemzést igényel. A megújuló energiahordozó a termálvíz kincs is. Zsámbék alatt húzódó termálvíz lencse, a főváros Budai oldalán levő gyógyfürdők vízbázisa is, így korlátozott a hasznosítási lehetősége. VIII.3.2.1. Villamosenergia ellátás A település villamosenergia ellátásának üzemeltetője a Budapesti ELMŰ Rt. Budai Üzletigazgatósága. A település az ELMŰ Rt. szolgáltatási területének a határán fekszik, így Zsámbék külterületére benyúlik a szomszédos ÉDÁSZ Rt. hálózati rendszere is, sőt transzformátorai is üzemelnek a település külterületi fogyasztóinak, –az ELMŰ kiépített hálózatától távolabbra eső- vízmű, gázfogadó, honvédségi terület, stb., ellátására. Zsámbék közigazgatási területén alaphálózati nyomvonal nem halad keresztül. A település ELMŰ Rt. szolgáltatási körzetének ellátása a budaörsi 120/20 kV-os alállomásról táplált 20 kV-os középfeszültségű hálózati rendszerről történik. Jelenleg három 20 kV-os hálózat (Sóskúti, Pátyi és KEFÉM vonal) érinti Zsámbék területét. Az ÉDÁSZ Rt. szolgáltatási körzetének ellátása a Bicskei 120/20 kV-os alállomásról történik. A 20 kV-os hálózatok oszlopokra szerelve haladnak és fűzik fel a településen jelenleg elhelyezett mintegy 35 db fogyasztói transzformátor állomást. A transzformátorokról táplált kisfeszültségű hálózatról elégítik ki közvetlen a fogyasztói igényeket. A korábbi vizsgálatok szerint a kisfeszültségű hálózatok is jellemzően –a honvédségi lakótelepet kivéve- oszlopokra szerelve üzemelnek a településen. Közvilágításra, a villamosenergia elosztóhálózat tartóoszlopaira szerelt, irányfény szolgálatra alkalmas, lámpák szolgálnak. Az ellátottság értékelésben is rögzítettek alapján a település villamosenergia fogyasztási tényadatait elemezve megállapítható, hogy az egy lakásra jutó átlagos havi villamosenergia fogyasztás majdnem 300 kWh, amely azt jelzi, hogy a villamosenergia fogyasztással járó korszerű lakásfelszereltség bár a hasonló településekhez képest átlag feletti, még nem éri el az igényes, kényelmes, komfortos felszereltség elvárható szintjét. Ezért az új igénylők igény kielégítésén kívül számolni kell a jelenlegi fogyasztók villamosenergia igényének növekedésével. Jelenleg Zsámbékon az egy lakásra eső a transzformátor kapcsokra vetített átlagos kommunális fogyasztói teljesítmény igénye 1,6 kW-t. A korszerűbb lakásfelszereltség esetén ez a teljesítmény igény el fogja érni a 3 URBANITAS KFT

44

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

kW-ot, nagyobb távlatban az 5 kW-ot is elérheti. A villamosenergia az egyetlen közműfajta, amelynél a fajlagos villamosenergia igénynövekedéssel folyamatosan azt követően is kell számolni, mivel minden irányú fejlődés villamosenergia igénynövekedéssel jár. Feltételezve, a meglevő lakások felszereltségének a fokozatos fejlődését először átlagosan lakásonként a 3 kW elérési igényig prognosztizálva, ennek a kiszolgálására kb 2,5 MW transzformátor kapacitás bővítése szükséges, nagyobb távlatban, ha a korszerűbb átlagos lakásfelszereltség igényli az átlagos 5 kW/lakás teljesítmény igényt a transzformátor kapcsokra vetítetten, akkor további 3,3 MW teljesítmény igény növelése várható, természetesen ez már csak nagyon nagy távlatra prognosztizálható. A településrendezési javaslat szerinti új beépítési lehetőségek megvalósítói jelentkeznek új igénylőként, a megengedett beépítés teljes megvalósulása esetén ez nagyobb távlatban összesen elérhetné a 240 MW igényt is transzformátor kapcsokra vetítetten. (Ez az érték települési egyidejűséget véve figyelembe alállomás szinten természetesen 72 MW kapacitás igényt jelentene.) A szabályozási előírásokban megengedett új beépítés teljes megvalósulása is azonban csak nagyobb, kb. 20 éves távlatban várható. Valószínűsíthető, hogy a szabályozási előírásokban megengedett beépítési lehetőségnek csak egy része valósul meg a tervezés távlatáig. Természetesen az így prognosztizált villamosenergia igény is csak nagyobb távlatba, lassú fejlődést követően fog jelentkezni. Mint ahogy az összes közműre vonatkozóan megállapítást nyert reálisan rövidtávon a tervezés nagyobb távlatára prognosztizált igénynek is csak a 10 %-a (ez figyelembe véve a meglevő lakosság addig várható igénynövekedését is) kb. 24 MW villamosenergia teljesítmény igénynövekedés, a tervezés távlatában a kisebb igény-küszöb (3 kW) elérési prognózisának 40 %-a, 96 MW villamosenergia teljesítmény igénynövekedés várható, s a további igények jelentkezése reálisan csak nagyobb távlatra prognosztizálhatók. A tervezés távlatáig prognosztizált igények, a 96 MW a transzformátor állomások kapcsaira vetítetten értendő, ebből az alállomás-szinten jelentkező várható terhelésigény növekedés figyelembe véve az egyidejűséget természetesen csak kb 30-40 MW. Ekkora alállomás hasznos kapacitás bővítési igénnyel kell számolni a tervezés távlatáig. A tervezés távlatáig várható prognosztizált villamosenergia igényt elsődlegesen a meglevő transzformátor helyek kapacitásnövelésével kellene kielégíteni. Az ezt meghaladó igény esetén már a térségben az alállomás kapacitás növelését is meg kell oldani. Legkézenfekvőbb megoldásként figyelembe lehet venni a Biatorbágyi un. MÁV alállomást, amely jelenleg ugyan kizárólag csak a MÁV igényeit elégíti ki, de kialakítását már úgy készítették, hogy a térség távlati igényeinek a jelentősebb emelkedése esetén, a kapacitás bővítése új cella üzembe helyezésével megoldható legyen. A biatorbágyi alállomástól –az alállomásnál szükséges kapacitás növelés megvalósítását követően- rövidtávon kb. négy, a tervezés távlatáig további kb. tizenkettő új 20 kV-os kábelkör kiépítése válik szükségessé. A fejlesztési területeken elhelyezendő transzformátor állomásokat ezekről az új kábelkörökről lehet betáplálni. A település az ELMŰ Rt és az EON-ÉDÁSZ Rt szolgáltatási területének határán fekszik, így a szabad szolgáltató választás lehetőségével élve, vizsgálható az EON-ÉDÁSZ Rt. hálózati rendszerének igénybevételi lehetősége is. Zsámbékhoz közeleső kommunális szolgáltatást is végző alállomás Bicskén üzemel. A Bicskei alállomás kapacitás bővítésének megvalósítását követően a szükséges középfeszültségű új kábelkörök abból az irányból is kivitelezhetők. A településtől nem túl távol halad 120 kV-os hálózat és a prognosztizált igények indokolttá tehetnék a vezetékről Zsámbék irányába kábelcsatlakozás kiépítését, amely betáplálási lehetőségével új un egyszerűsített 120/20 kV-os alállomás helyi létesítését biztosíthatná, ahonnan a szükséges új középfeszültségű hálózatok kiépítését meg lehet oldani. Az ilyen alállomás létesítésének helyet célszerű a fogyasztási igény súlypontjához közelebb telepíteni. A felesleges állóeszköz lekötés elkerülése érdekében hálózatot fejleszteni, továbbá transzformátor állomást létesíteni, meglevő transzformátornál gépcserét végrehajtani csak a ténylegesen konkrétan jelentkező igények kielégítésére szükséges. A tényleges beruházói igénybejelentéskor elégséges az igényelt villamosenergia ellátás módját és annak műszaki-gazdasági feltételeit meghatározni. A meglevő közép- és kisfeszültségű hálózat oszlopokra szerelten került kivitelezésre, a település egységes hálózati rendszerének megőrzése érdekében az üzemeltető törekedne a szabadvezetékes, illetve légkábeles elosztási rendszer további fenntartására. A település belterületének arculatformálása érdekében, az urbanizálódási és esztétikai igényeknek megfelelően azonban a hálózatok föld alatti elhelyezése javasolt. Első lépésként az új fejlesztési területeken kell a közép- és kisfeszültségű hálózatot földkábelbe fektetve kivitelezni. A már ellátott körzetekben fokozatosan, az aktuálissá váló hálózati rekonstrukció, a hálózatépítéssel járó karbantartás során kell a hálózatokat föld alá áthelyezni. A létesítendő új transzformátor állomásként már épített házas állomás telepítendő, és az oszloptranszformátorok rekonstrukciójakor épített állomásokra kell átépíteni. A közvilágítást is -a kisfeszültségű hálózat tartóoszlopaira szerelt- lámpák helyett önálló közvilágítási URBANITAS KFT

45

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

lámpatestekkel kell megoldani. Ezzel a nagytávlatra elérhető lesz, hogy település szinten eltűnhessen a "dróthálózat" és tér nyíljon a kedvezőbb utcafásításra, utcabútorozásra, biztosítva ezzel a szélsőségesebb időjárás hatásainak kompenzálását. Ezek természetesen többletköltséget jelentenek, korábban a többletköltségeket csak az igényesebb arculat, az urbánusabb megjelenés ellensúlyozta, ma már az érezhető klímaváltás okozta viharos méretű szelek esetén a fokozottabb üzem biztonságot eredményezi a hálózatok föld alatti elhelyezésével vállalt többletköltség. Zsámbék közvilágítása - szinte az egész településen - a kisfeszültségű hálózat tartóoszlopaira szerelt lámpafejjel éppen csak a közlekedés biztonságát szolgálja. A település közvilágításának fejlesztése is szükséges. A közlekedés biztonság szolgálatán kívül, a vagyon és a személyi biztonság fokozott védelmét is ki kell elégíteni a közvilágításnak. A fejlesztési területeken a közvilágítást energiatakarékos izzókkal, önálló lámpatestekkel kell megoldani. A lámpatestek energiaellátását közvilágítási földkábellel kell biztosítani. A már beépített területeken a közvilágítás korszerűsítését az utak rekonstrukciójához kapcsolódóan célszerű megvalósítani. Zsámbék közvilágítás fejlesztési igényén kívül a díszvilágítás jelentősége sem elhanyagolható, hisz a település jelentős értékét képező templom-rom, és további műemlékei iránti figyelem felkeltés az idegenforgalom növekedését is szolgálja. VIII.3.2.2. Földgázellátás A település földgázellátásának bázisa Zsámbék észak-nyugati szélén elhelyezkedő gázátadó állomás, amelynek betáplálása az országos nagynyomású hálózatról északi irányból, Úny felöl épült ki. A gázátadó mellé telepített nagy/nagy-középnyomású nyomás-szabályozó 40 ezer Nm3/h kapacitással biztosítja a Zsámbéki-medence településeinek (21) gázellátását. Ez a térség településeit ellátó nagy-középnyomású elosztó gerinchálózat a település közigazgatási területén több irányba halad keresztül. A gerinchálózat vezetékeinek nyomvonalát és a biztonsági övezetének helyigényét a tervezések során figyelembe kell venni. A nagynyomású vezeték és az átadó a MOL Rt. kezelésében van, a térségben a vezetékek és a berendezések tulajdonosa a Zsámbékgáz Kft., az üzemeltető a TIGÁZ Rt. A nagy-középnyomású (8 bar-os) gerinchálózatra telepített gázfogadóktól indul a településeket ellátó középnyomású elosztó hálózat. Zsámbékon belüli elosztás középnyomású hálózattal épült, az egyes ingatlanok bekötése is középnyomásról történik. A középnyomású bekötés táplálja a telkenként elhelyezett nyomáscsökkentőket, amelyről induló kisnyomású hálózattal lehet közvetlen a fogyasztói igényeket kielégíteni. Zsámbék már beépített területén a gázelosztó hálózat szinte valamennyi utcában megtalálható. Az elosztóhálózat olyan paraméterekkel épült, hogy az egyes utcákban valamennyi még el nem látott ingatlan ráköthető és a meglevő beépítés távlati igényeinek kiszolgálására is alkalmas. A meglevő beépítésnél várható igénytöbblet (500 Nm3/h) és a javasolt új beépítés nagyobb távlatú prognosztizált (80000 Nm3/h) igény összesített 80500 Nm3/h igényéből rövidtávon várható 8000 Nm3/h, a tervezés távlatában várható 32000 Nm3/h csúcsigény kielégíthetőségét kell biztosítani. Egyidejűséget figyelembe véve gázátadónál ez a tervezés távlatáig kb. 10000 Nm3/h igénynövekedést jelent. Ekkora többlet igényt a jelenlegi gázátadóról és gázfogadóról csak Zsámbék számára vételezni nem lehet. A bázisok kapacitásának növelésére több megoldási lehetőség is kínálkozik, amelyek közül a legkedvezőbbet az igények tényleges jelentkezésekor kell meghatározni. A meglevő elosztás középnyomású hálózattal épült, az új elosztóhálózatot is középnyomású hálózattal kell kivitelezni, így az egyes ingatlanok bekötése is középnyomásról történik. A középnyomású bekötés táplálja a telkenként elhelyezett nyomáscsökkentőket, amelyről induló kisnyomású hálózattal lehet közvetlen a fogyasztói igényeket kielégíteni. Az egyedi nyomáscsökkentőket lehetőleg az előkertben növényzettel takartan kell elhelyezni. Ha a nyomáscsökkentőt az épületre szeretnék elhelyezni, akkor azt csak alárendeltebb falra helyezhetik. Utcai homlokfalra, illetve település képet zavaró falra helyezni nem szabad. A látványjavítás érdekében a telken belüli kisnyomású vezetéket is csak föld alatti elhelyezéssel szabad kivitelezni. Az épület külső homlokfalára gázvezeték nem szerelhető. VIII.4. Elektronikus hírközlés

URBANITAS KFT

46

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

VIII.4.1. Vezetékes elektronikus hírközlési létesítmények Zsámbék vezetékes távközlési ellátását jelenleg a MATÁV Rt. Budai Igazgatóság Biatorbágy Területcentrum biztosítja. A Budapesti szekunderközponthoz tartozó 32-es körzetszámú Biatorbágy primer központ a település vezetékes távközlési hálózatának bázisa. A Biatorbágyon üzembe helyezett digitális telefonközpont a térség vezetékes távközlési ellátottságát megoldotta. Zsámbék 23-as körzetszámon csatlakozik az országos, illetve nemzetközi távhívó hálózathoz. A település közigazgatási területén, annak déli részén az autópálya mentén, annak északi oldalán áthalad az országos optikai kábel hálózat Budapestet Győrrel összekötő szakasza, amely föld alatti elhelyezésével minimális helyigényű, de az érintett nyomvonalon a védelméről mindennemű tevékenységnél gondoskodni kell. Zsámbék gerinchálózata az M1-es autópályától a Herceghalmi út mentén, annak mindkét oldalán haladó optikai kábel. A település jelenlegi vezetékes távközlési ellátottsága majdnem teljes körű, azaz valamennyi vezetékes távközlési igény kielégített. A településen belüli vezetékes távközlési hálózat a település nagyobb területi hányadán jellemzően oszlopokra szerelten épült. Meg kell jegyezni, hogy a távközlési hálózat számára többnyire önálló, saját oszlopsort helyeztek el. Így az utcákban jellemzően két oszlopsor található. Ezeknek az utcáknak az arculatát teljesen tönkretették, az utcafásítás lehetőségét nehezítik az oszlopsorok. A vezetékes távközlés bár műszaki megjelenésében közmű jellegű, szolgáltatása alanyi jogon történik. Ezért az igénylők ellátása is egyéni elbírálással, egyéni szerződéskötés alapján történik. A szükséges hálózatfejlesztést a szolgáltató saját beruházásként valósítja meg. Az új fejlesztési területen célszerű az út-szabályozási szélességén belül, lehetőleg a járda alatt elhelyezni a távközlési kábelt, vagy alépítményt, amelyről megfelelő bekötéssel az igénylő ellátható. A település arculatának alakítása megkívánja, hogy új fejlesztési területen vezetékes hálózat már kizárólag csak föld alatti elhelyezéssel létesüljön. Nagyobb távlatban fokozatosan, az útépítéshez kapcsolódóan, illetve a szükségessé váló hálózati rekonstrukció idején a meglevő hálózat föld alá történő áthelyezését is meg kell valósítani. A távközlési hálózat föld alatti elhelyezésével biztosítja az utcafásítás lehetőségét, amely a látványjavításon túl a mikroklímát is javítja. A kedvező távközlési ellátottság ellenére célszerű nyilvános távbeszélő helyek kialakítása is. Ezt lehetőleg kereskedelmi-szolgáltatási létesítményhez kapcsolódóan kellene megoldani. A korszerű adatátvitel is egyelőre a vezetékes távközlési hálózaton keresztül oldható meg nagyobb biztonsággal. A kedvező rádió-TV műsorvétel érdekében az épületenként elhelyezendő antenna helyett célszerűbb a kábeltévé hálózat kiépítése. Ezt a hálózatot a vezetékes távközlési hálózattal párhuzamosan kell a járdába -a föld alá- elhelyezni. VIII.4.2. Vezeték nélküli elektronikus hírközlési létesítmények A távközlési ellátottságot tovább növeli a vezeték nélküli mobiltelefonok használata. Ennek területi korlátja nincs. Zsámbékon valamennyi vezeték nélküli táv- (Westel, Pannon GSM, Vodafone) és hírközlési szolgáltató megfelelő vételi lehetőséget tud biztosítani. A településen újabb közcélú vezeték nélküli táv- illetve hírközlési létesítmény elhelyezése nem tervezett, nem is javasolt. Amennyiben mégis jelentkezik ilyen igény, az érvényes előírások szerint kell eljárni. A kedvező műsorvétel érdekében egyéni antennák elhelyezését korlátozni célszerű. Az újabb fejlesztési területeken központi antenna rendszerhez csatlakozóan, kábelhálózat közvetítésével kell a műsorszórást megoldani, elkerülve az épületenként megjelenő antennák látványát. A már beépített területen is célszerű a hálózat kiépítése, föld alatti elhelyezéssel és a településkép javítása érdekében fokozatosan felszámolhatók az egyedi antennák. A Zsámbék felett áthaladó országos mikrohullámú összeköttetés biztosítása magassági korlátozást okoz, amelyet figyelembe kell venni. Természetesen ez a magassági korlátozás jóval magasabban van a javasolt beépítési magasságnál, tehát tényleges korlátozást nem okoz.

URBANITAS KFT

47

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

MŰLEÍRÁS A 44-ES ÉS A 45-ÖS TÖMB SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ (Pomsár és Társai Építész Iroda Kft) A tervezési terület a 44-es és 45-ös tömbök Előzmények Zsámbék Nagyközség 1997-ben készült rendezési terve a belterületet sorszámozott tömbökre osztotta. Ebben a rendszerben a település dél-nyugati szélén elhelyezkedő terület a 44-es és a 45-ös sorszámot kapta. A tömb határai a Herceghalmi út, az Etyeki utca, a Szabadság utca, a 077 hrsz földút, déli oldalon egy erdősáv. Az Etyeki utcára és a Szabadság utcára néző, régi, beállt beépítésű teleksor képezte a 44-es tömböt, a többi, gazdasági felhasználású terület a 45-ös tömböt. A 44-es tömb hátsótelkeinek föltársára utcát jegyeztek le és zömében megtörténtek a telekalakítások is. Ennek eredményeképpen a 44-es tömb lakótelkei jelentősen megszaporodtak, két-háromszorosára nőtt az ingatlanok száma. A 45-ös tömb szabályozása először 2001-ben történt, amikor az egyik tulajdonos (Swedish Bridge, hrsz: 078/2) építkezni akart. Az akkori szabályozás figyelembe vette a Swedish Bridge Kft szándékai mellett a területen legnagyobb tulajdonos, a Zsámbéki Mezőgazdasági Szövetkezet fejlesztési elképzeléseit. A szabályozás nem lehetett teljeskörű a tömbre nézve, mert a Településszerkezeti Tervben sportcélra kijelölt terület – a volt nyárfás – területfelhasználása megváltoztatására nem volt mód a szerkezeti terv megváltoztatása nélkül. A szabályozás célja Jelen terv a 44-es és 45-ös tömböt egységben kezeli, egyrészt biztosítja az időközben jelentősebb hangsúlyt kapott lakócélú felhasználást, másrészt – gazdasági területfelhasználáson belül - rendezi a Szövetkezet időszerű telekalakítási igényeit, harmadrészt kialakítja az önkormányzati fejlesztési célok számára a sportterületet és a az önkormányzati bérlakások számára szolgáló építési övezetet. A szabályozás részben alkalmazkodik a kialakult adottságokhoz, részben szabályozási elemeket tartalmaz, melyek a rendezés érdekében szükségesek. Adottságként kezelt tervi elemek A kialakult úthálózatot, a szerkezeti rendszert nem változtatjuk meg. Ez olyan kedvezőtlen megoldások szabályozásba merevítését jelenti, mint a hátsótelkek feltáró útjának ki nem kötése a Vadászutcára (zsákutcában való végződése), az Etyeki utca felőli feltárás céljára – a Szövetkezet által mindig is közlekedőterületként használt építési telekből kialakított keskeny utca kiszabályozása, az ennek folytatásaként (hrsz: 592/4) „kitaposott” törtvonalú útvezetés, a gazdasági építési övezetben kialakult telekadottságok és új beépítések. Rendezési céllal bevezetett tervi elemek Szerkezeti rendszer A területegység észak-keleti és észak-nyugati sávja lakóterület, melyhez délről csatlakoznak a gazdasági területek, középen helyet hagyva a sportlétesítményeknek. Ez a rendszer akkor működhet jól, ha a különböző területhasználatok mind feltárásukat tekintve, mind egymás melletti fekvésüket tekintve zavartalanul tudnak érvényesülni. A lakótelkek föltárása nagyrészt önálló úthálózattal történik, egyetlen kivétel a hrsz 592/4 folytatásaként kialakított út, melyről egy gazdasági célú telek is nyílik. A lakóterület és a gazdasági terület között részben a sportközpont, részben 20 méteres szélességű háromszintes növényállományú ültetési kötelezettséggel terhelt sáv fekszik. A szerkezeti rendszert, a kiszabályozott úthálózatot jelentősen befolyásolta az a tény, hogy a tervezési területtől nyugatra új beépítésű, fejlődőben lévő lakóterületek fekszenek, melyek forgalma utat keres magának Herceghalmi út felé. Ennek átengedését a Vadász utcán annak keskenysége miatt el akartuk kerülni, ezért az csak kiszolgáló utcaként van szabályozva. El kell tehát azt is kerülni, hogy a tervezési terület dél-nyugati szélén URBANITAS KFT

48

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

kiszabályozott út később épüljön meg, mint a gazdasági terület belső (dk-ény irányú) feltáró útja és a Vadász utca kikötése ebben az irányban. Közlekedési hálózat A gazdasági területek útjait, de az újonnan szabályozott lakóterületi feltáró utcákat sem szabad 16 méternél keskenyebbre kialakítani részben a nagy szállítójárművek, részben a területen fontos szerepet betöltő árokrendszer elhelyezhetősége miatt. A gazdasági terület Herceghalmi útra való kikötésénél új közlekedési terület szabályozása szükséges a megnövekedő forgalom balesetmentessége céljából. A Herceghalmi út kanyarulatában lévő másik kihajtás nem útkapcsolat, az, mint meglévő teleknyúlvány a terv szerint is megmarad. A területet délről határoló földút szerepe nem változik, mert ez a forgalmi irány megjelenik a gazdasági terület belső feltáró útjában is és a távlatban tervezett déli elkerülő útban is. A határoló út felső szakasza viszont feltétlenül kiépítendő a Vadász utca kiváltása céljából. Igen fontos szerepet tölt be a Szabadság utca és az Etyeki utca csomópontjába, a benzinkút felé irányuló gyalogos kapcsolat, annak közterületként való kisajátítása, mert enélkül csak körülményesen, forgalmas útszakaszokon keresztül biztosítható a tervezési terület és a településközpont közötti gyalogos és kerékpáros kapcsolat. Az utca kiszabályozása az érintett telektulajdonosok érdeke is, mert valamennyinek új építési telek kialakítására nyílik módja. Zöldfelületi hálózat A zöldfelületi ellátottság a kertvárosias lakóterület mutatóiból adódóan is és a gazdasági területekre előírt ültetési kötelezettség miatt is kedvező lesz. A sportterület zöldfelületei ezt a helyzetet továbbjavítják. A gazdasági területek zöldfelületi elemei három részből állnak. egyik a kötelező zöldfelületi mutató, másik a telekhatáron előírt fásítási kötelezettség, harmadik az építési övezet határán – de telken belül – húzódó, szintén kötelező 20 méteres ültetési kötelezettség. Övezeti előírások A helyi építési szabályzatban szereplő mutatók közül néhány magyarázatra szorulót emelünk ki. A gazdasági területen a Herceghalmi út mentén húsz méteres kötelező előkert – építési vonal - van, mely a beépítés rendezettségét hivatott biztosítani. Egyébként az elő, oldal és hátsókert mindenütt legalább hat méter. A beépítési mód – annak ellenére, hogy újonnan beépülő kertvárosias területről van szó – oldalhatáron álló, mert a csatlakozó beépült területek hagyományosan így alakultak ki. (Elegendő telekszélesség mellett nincs tiltva az épület „szabadon álló” elhelyezése.) Eltérő jellegű a szociális lakások számára szabályozott kertvárosi lakóövezet. Ez a sportterület közelében fekvő, a feltáró út két oldalán elhelyezkedő Lke-SZ-1 építési övezet az OTÉK szerint maximálisan megengedhető 6 lakásos épületek elhelyezésre szolgál nagyobb építménymagassággal, társasház jelleggel.

URBANITAS KFT

49

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE – 2005. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK

MŰLEÍRÁS A 22-ES TÖMB SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ (Pomsár és Társai Építész Iroda Kft) A tervezési terület a 22-es tömb – Józsefvárosi gödör – Pincekör Előzmények Az Önkormányzat elhatározta, hogy a jó környezeti adottságú, de jelenleg elhanyagolt állapotban lévő egykori pincerendszert értékéhez méltó módon rehabilitálja. A szabályozás célja A szabályozás célja olyan előírások érvényesítése, melyek az épített elemeket és a zöldfelületi elemeket egymással és az elérni kívánt céllal összhangban szabályozzák, világos korlátokat szabnak a sok formában megjelenhető túlépítési szándékoknak, a zöldfelületek kialakítását differenciáltan teszik lehetővé, irányt mutatnak a magas szintű építészeti megjelenés számára, biztosítják a megfelelő infrastrukturális ellátást, amennyiben lehetséges, rendezik a környezet kaotikus részleteit. Adottságként kezelt tervi elemek A tervezési területen tervszerűtlenül folytak telekalakítások, építkezések, épülethasználatok. A pincekör területén most is három építményt használnak lakó célra. Az észak-keleti oldalon kialakított egyes telkeknek közterületi kapcsolata sincs, illetve a telekhatárok görcsös vonalvezetése jelzi az örökös rossz kompromisszumok megszületését. A természeti és az épített környezetet egyaránt romboló épületek jöttek létre. A dél-keleti oldalon nem legalizált területelkerítésnek vagyunk tanúi. Az észak-nyugati és a dél-nyugati határoló ingatlansorokkal kapcsolatban nem tapasztalhatók kedvezőtlen körülmények. A pincekör területén belül a pincetelkek kialakítása már megtörtént. A fenti problémahalmaz nagy részét el kell a szabályozásnak fogadnia. Kis korrekciót javasol a terv közterületi kapcsolat biztosítására és elkerített közterület visszaadására, nagyobb részt azonban legalizálja a kialakult állapotot. A pincekör észak-keleti kivezetését gyalogos kapcsolatként őrizzük meg, gépkocsival való feltárása dél-kelet felől lehetséges. A lakóépületként használt építmények fennmaradása addig indokolt, amíg az önkormányzat csereingatlant biztosít. Addig csak állagmegóvás végezhető. A meglévő pincék is igen rossz állapotban vannak, ezeket annyiban kívánja őrizni a terv, hogy az építési vonal kijelölésével mostani helyükön való, eredeti kialakításuknak megfelelő újraépítésüket szorgalmazza. A természeti értékek közül megőrzi a terv a vízfelületeket. Rendezési céllal bevezetett tervi elemek A pincék kialakítására egyrészt pontos utasításokat ad a szabályzat, másrészt mintatervekkel az alátámasztó munkarészben ad irányt a javasolt építészeti kialakításnak. Alapvető cél, hogy a pincék valóban azok legyenek, azaz földdel fedett, csak egy homlokzattal képzett építmények. A picék között nyíló feljáró ösvények miatt egyes helyeken oldalhomlokzatok is alakíthatók. Ez a magyarázata az alkalmazott kétféle építési vonalnak. A pincék belső kialakítása is az értékvédelmi szempontok szerint történik, azaz boltozott helyiséget kell építeni, melyhez legfeljebb elválasztottan kapcsolható síkfödémes kiegészítő helyiség. A zöldfelületet közparkként kell kialakítani. A területen kerítést nem lehet építeni, így a pincék fölötti terület, mely magántelek határán belül esik, szintén megközelíthető közterületi jelleggel. A pincék előtti sávot közlekedő területként kell kialakítani részben jármű, részben gyalogos forgalom számára. Az alátámasztó munkarészben mellékelt környezetalakítási (beépítési) javaslat mintát ad a parkosításra, melyet kertészeti engedélyezési és kiviteli tervben kell véglegesen meghatározni. A pincekört a KÖH időközben ideiglenes műemléki védelem alá helyezte. URBANITAS KFT

50

ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY

ZSÁMBÉK NAGYKÖZSÉG SZABÁLYOZÁSI TERVÉHEZ 2005

BUDAPEST, 2005. ÁPRILIS

ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY TARTALOMJEGYZÉK

3.5. Történeti térbeli rendszerek alakulása

ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY RÉGÉSZETI SZAKTERÜLETI RÉSZ (önálló munkarészként) Készítette: Archeosztráda Kft

1. VIZSGÁLAT 1.1. Történeti leírás 1.2. Természet, táj, tájhasználat – településhálózat és településszerkezeti összefüggések 1.3. Településkép és utcaképek 1.4. Településszerkezet és területhasználat 1.5. Településkarakter: telekszerkezet és telekhasználat, beépítési mód és épülettípusok 1.6. Védettségek 1.7. Az örökségi értékek elemzése 1.8. Területhasználat és területi állapot a kulturális örökség összefüggésrendszerében

3.6. Műemléki együttesek, műemlékek eszmei, használati és esztétikai jelentőségének alakulása a tájban, településszerkezetben, épített környezetben, a település életében 3.7. Műemlékek megújulásának és fenntarthatóságának gazdasági esélyei 3.8. Településkarakter változásának hatásai 3.9. Környezeti terhelések és az épített örökség műszaki állapotának összefüggései 3.10.Folyamatok iránya, visszafordíthatósága 3.11.Kárenyhítés lehetősége, költsége, illetve ellentételezésének lehetőségei 4. ÖSSZEFOGLALÓ

2. VÁLTOZTATÁSI SZÁNDÉKOK 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Településhálózati és tájhasználati változás Településszerkezeti, területhasználati és beépítettségi változás Infrastrukturális változás Népesség, életmód, társadalom, kultúra változása

5.

3. HATÁSELEMZÉS 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Történeti településhálózati következmények Természeti, táji hatások A településkép feltárulásának változásai Régészeti emlékek feltárhatóságának, megmaradásának, bemutathatóságának vagy pusztulásának lehetőségei

2

NYILATKOZAT

•

a népi építészeti értékek felmérése, értékvédő karbantartásának/felújításának támogatása;

•

területhasznosítási-városrendezési-építészeti pályázati lehetőség vizsgálata a Romtemplom tömbjének és környezetének területére;

Zs

•

a közlekedés átszervezése a történeti településmag és a hozzá tartozó közterületi zónák, közösségi létesítmények méltó kialakítása érdekében;

•

egységes (ütemezhető) közterületi rendezési terv készíttetése, a település

ámbék Nagyközség

közterületi arculatának megfogalmazása; építészeti pályázatok kiírása a

Szabályozási Terve és Építési Szabályzata, melynek jelen Örökségvédelmi

fontosabb közterekre: a Zichy-tér - Török-kút tér -– Szent István tér –

Hatástanulmány az alátámasztó munkarésze, a Településfejlesztési Koncepció

Akadémia utca – Piac köz – Apor V. Főiskola Mányi út felöli bejárat körüli parki

majd a Településszerkezeti Terv jóváhagyását követően készült el. Mindkét

térsorra;

korábbi településrendezési tervre az Urbanitás Kft. kapta a megbízást. E korábbi

•

a természetközeli állapotú területek védelmének biztosítása;

vizsgálatok, valamint a tervezés során is mindvégig központi kérdés volt a

•

a látványvédelem, mint közérdekű értékvédelem következetes érvényesítése

település meglévő, rendkívül értékes tárgyi és szellemi örökségének védelme.

a településrendezési tervek szintjétől a konkrét építési tevékenységig, a

Jelen munka az akkor már megfogalmazott elveken és tervezési szempontokon

készítendő értékvédelmi hatástanulmányokban foglaltak érvényre juttatása.

alapszik. A fejlesztések során:

BEVEZETŐ

•

az új beépítéseknél kerülni kell a település arculatától idegen beépítési és építészeti formákat, anyaghasználatot;

A jelen Szabályozási Tervet megelőzően készült Településfejlesztési Koncepció •

és Településszerkezeti Terv az alábbiak szerint fogalmazta meg az épített és

a

hatályos

tervben

módosítani

kell

azokat

az

egyéb

táj-,

illetve

területhasználati és övezeti besorolásokat is, amelyek az értéket képviselő,

természeti értékek védelmében szükséges főbb feladatokat:

hagyományos tájhasználat, beépítési karakter, beépítési mód kedvezőtlen •

a műemlékvédelmi területek lehatárolása a megváltozott jogszabály szerint;

•

a helyi védelem alatt álló településszerkezeti, építészeti, mérnök-létesítményi

változtatására nyitnak lehetőséget.

és természeti értékek listájának kiegészítése, helyi védelmi rendelet

E fenti alapelvek minden egyes fázisban beépültek az eddig elkészült tervekbe és

megalkotása, a védelemhez kapcsolódó korlátozások és a támogatás

jelen Örökségvédelmi Hatástanulmánynak is a fő „vázát” alkotják.

rendszerének meghatározása;

3

aránya a helyi családok közt csak 1/3 maradt. E korszak eredménye a várkastély barokkos átépítése, a barokk plébánia templom és az u.n. Napórás iskola megépítése is. A település központja, a falu nagyságához képest lenyűgöző méretű központi főtér volt (a mai Piac-tér és a Szt. István-tér együttvéve), amely az uradalmi épületig (a mai Művelődési házig) húzódott.

1. VIZSGÁLAT 1.1. TÖRTÉNETI LEÍRÁS – TELEPÜLÉSTÖRTÉNETI ÁTTEKINTÉS Az igazolhatóan kelta-római-avar települési eredetű Zsámbék tényleges fénykorát a középkorban élte. Fejlődésében meghatározó szerepet töltött be az a tény, hogy az ország akkori két központját az állami/világi Székesfehérvárt és az egyházi központot jelentő Esztergomot összekötő útvonal felezőpontján fekszik. Földrajzi adottságainak, központi elhelyezkedésének köszönhető, hogy a településen a földművelés mellett már a kezdetektől fogva fontos szerep jutott a kereskedelemnek és a kézművesiparnak, melyek fejlődésének fontos állomása volt, hogy Mátyás korában mezővárosi rangot kapott.

Az 1739. évi országos pestis- majd kolera-járvány következményeként az 1600 lakosból 828 meghalt. Emléküket az országos műemlékké nyilvánított a Pestisemlékmű (Immacolata-szobor), valamint az Angyal-árok partján emelt fogadalmi kápolna, és a Pátyi út melletti Szentháromság-kápolna a mai napig őrzik. 1763.-ben egy földrengés következtében súlyosan megrongálódott a templom. A jelenlegi népesség-szám és összetétel tehát nem egy egyenletes fejlődés, kontinuitás eredménye, hanem a történelem során lezajlott, többszöri drasztikus hatású események és erőszakos beavatkozások következménye. Mivel a település életét, az itt élők tudatát a mai napig meghatározzák a sorozatos legújabb-kori népességváltás eseményei, szükséges arról is röviden néhány szót szólni: A Potsdami-egyezmény nyomán Zsámbék lakossága teljesen kicserélődött: a lakosság 95%-át kitelepítették Németországba. Helyükre zömében jászsági, nagykunsági magyar telepesek érkeztek, de betelepültek Szlovákiából, Erdélyből és Garam-völgyéből is. Mivel az 1946. után betelepültek jóideig nem kapták meg a házak tulajdonjogát, az épületekhez nem nyúltak, azokon jelentősebb átépítéseket nem folytattak le. Vélhetőleg ennek is köszönhető, hogy igen nagy számban maradtak meg többé-kevésé eredeti formájukban - de rendkívül leromlott állapotban – hajdani (hagyományos paraszti) lakóházak.

Zsámbék fejlődésének eredendően azonban az adott tényleges lendületet, hogy a dél-franciaországbeli III. Béla francia (2.) feleségének kíséretéhez tartozó Aynard lovag birtokul kapta Perbált és környékét, és nagyjából a későbbi Főiskola helyén várkastélyt emeltetett. Utódja Smaragd ispán 1205-1220 körül zsámbéki birtokának egy részét a premontrei szerzetesrendnek adományozta és Keresztelõ Szent János tiszteletére családi, nemzetségi monostort alapított. Ezzel megalapozta a települést ma is meghatározó románkori templom építését és a korábbi ősi település fellendülését, újjáélesztését. A bazilika fõhajója feltehetőleg egy, a XI-XII. században felépített – „falusi” kõtemplom alapfalaira épült, amely templom az Aynard kegyúri nemzetség temetkezőhelye volt. A települést 1234-es ninivei katalógus Samboch néven említi. Zsámbék első lakóházai e templom alatti dombra épültek, és a mai napig őriznek egyfajta „középkorias” hangulatot.

1.2. TERMÉSZET, TÁJ, TÁJHASZNÁLAT – TELEPÜLÉSHÁLÓZAT ÉS TELEPÜLÉSSZERKEZETI-TERÜLETFELHASZNÁLÁSI ÖSSZEFÜGGÉSEK

Zsámbék természetes fejlődésének a török végvári harcok vetettek egy időre véget. Ennek során az egész Zsámbéki-medencét uraló, ezért stratégiai szereppel bíró, várrá alakított hajdani udvarház (a mai Katolikus Főiskola épületének elődje) többször cserélt viharos körülmények között gazdát. A térség, a már említett kiemelt földrajzi helyzete miatt állandó harcok színtere lett, melyeknek csak Buda visszavétele vetett végett. 1690-től - feltehetőleg részben a törökök elől menekülve - települtek meg (Szentendréhez, Ráckevéhez, Pomázhoz hasonló módon) Zsámbékon is a szerbek. Ennek nyomaként a település észak-keleti részét a mai napig Rácvárosnak nevezik.

A település történelem során lezajlott növekedése szépen illeszkedett a táji adottságokhoz. Ez a harmónia a táji/természeti és az épített környezet között a mai napig fellelhető, hiszen a történelmi településszerkezet szerencsésen megmaradt, és nem szenvedett el érdemi változtatásokat. A táj és település közötti összhang különösen nyomon követhető a Nyakas-hegyről lefutó utcák keresztmetszeti kialakításában, széles, levegős légtérarányában, a nyíltszíni árokrendszerek megjelenésében, az egész településnek a Zsámbéki-medencére való „tájolásában”.

A török kiűzése után Zsámbék a Zichy család birtoka lett, s ez a tény alapvetően meghatározta a település további fejlődését, ma is meglévő beépítését, illetve arculatát. 1710-20 között a Zichyk németeket telepítettek be, s ezzel a magyarok

4

1.2.1.

A tájat a következő karakteresen: •

• • • •

nincs. A közlekedési utakat és utcákat kísérő zöldsávok, az utcafásítások sok helyen hiányosak a településben. A településkép javítása, a települési környezet komfortosságának, környezeti kondiciójának javítása érdekében nagyon fontos településrendezési és üzemeltetési feladat a szigetszmuéerű zöldfelületi elemeket öszekötő, rendszerbe szervező „zöld folyosók” helybiztosítása, kialakítása, a meglévők revitalizálása. A település ökológiai hálózata, az ökofolyósóinak fenntartása, fejlesztése szempontjából a tervezők által többször hangsúlyozott szükséglet, hogy az utakat és a felszíni vízelvezetőket – patakok, árkok – kísérő zöldsávok, fasorok fenntartásáról, rehabilitációs rendezéséről a település gondoskodjon. Kiemelt feladat a belterületi, történelmi múltú Etyeki utca, Magyar utca, Bicskei utca és Petőfi utca fásításának kialakítása, amelyek meghatározó jelentőségűek a településkép és a környezetminőség szempontjából.

A TERMÉSZETI, TÁJI ADOTTSÁGOK természeti

adottságok,

körülmények

befolyásolták

Zsámbék tágabb környezete a Zsámbéki medence a Gerecse és a Budai hegység között kialakult tektonikus képződmény. A medencét többszáz méteres harmadkori üledék tölti ki. Felszínépítő közetei a szarmata mészkő, a pannoniai agyag, homok, negyedkori lösz, lejtőüledékek, kavics és édesvízi mészkő. A medencét a Gerecse és a Budai hegység dolomit és mészkő, illetve szarmata mészkő anyagú sasbércei keretezik. éghajlata mérsékelten száraz. a leggyakoribb szélirányok Ny-ÉNY-i, az átlagos szélsebesség 3m/sec. a medence a Benta patak vízgyűjtője, aminek forráságai a Békás patak és a Kígyós patak. Árvizek főleg tavasszal és nyár elején, kisvizek főleg ősszel gyakoriak. A vízminőség II. osztályú. a talajok 72 %-a löszön képződött mészlepedékes csernozjom, kedvező vízés tápanyaggazdálkodású, jó minőségű termőtalaj. A terület 25 %-án, a magasabb térszínek löszös üledékén vályogos barnaföldek keletkeztek. A réti öntéstalajok részaránya 3 %.

A település legjelentősebb ökofolyosói: • • • • •

A karakteres táji, környezeti adottságok mind a hosszú idő alatt kialakult jelenlegi tájhasználatnak, mind a tervezhető tájhasználat-változtatásoknak meghatározói. 1.2.2.

a Nyakas-hegy fásodott vízmosásai, szőlőhegyi kertjei az Angyalárok és erdősült környezete a Csillagerdei természeti területtel az Etyeki utca és Magyar utca árkok menti zöldsávok a Békás patakot kísérő rétek, fás ligetek, valamint a Nyakas-hegyi patakot kísérő rétek, fás ligetek, továbbá a mezővédő erdősávok

Egyéb, jelentős zöldfelületi elemek: • • • • • • •

TÁJHASZNÁLAT

A település zöldfelületi rendszere A település zöldfelületi rendszerét részben a belterületi közterületi zöldterületek, részben egyéb zöldfelületek (intézmény és magánkertek, temetők, erdők, erdősávok és hálózati elemek (út és vízfolyások menti fásítások), valamint a belterülethez csatlakozó, jelenleg már kis mértékben épített, kiemelkedő kondicionáló és esztétikai értékű Nyakashegyi zártkertek - amelyek részben művelt szőlőskertek, részben felhagyott, beerdősült területek, de egyes területi csomósodásaiban az alapfunkciótól eltérően üdülési és lakófunkcióval használt telkek és kertek – alkotják.

Katolikus Tanítóképző kertje Romtemplom szűkebb környezete A Tanárképző Mányi úti sporttelepe Tervezett sporttelep a Herceghalmi út mellett A Petőfi Sándor utcai iskolai sporttelep Temetők Kegyeleti parkok

Értéknövelő megújításra, új kert létesítésére javasolt zöldterületi létesítmények, közparkok, közkertek: • • •

A meglévő belterületi zöldfelületek, elsősorban a közparkok rendezésre (zöldfelületi és funkcionális fejlesztés), revitalizásálásra szorulnak.

• •

A belterületi zöldfelületi rendszer fontos elemei lennének az utcafásítások. Zsámbék belterületén karateres, egységes kialakítású – fafaj, kor, stb. – fasor

5

Szent István tér „Törökkút” tér - a Törökkút forrás rekonstrukciójával Apácakert – történeti kertként műemléki rekonstrukciós szempontokat is figyelembe véve A Romtemplom melletti közpark – pihenő és kilátóhelyként Józsefvárosi pinceköz – új zöldterület kialakítása

• Mányi út melletti, árokkörnyéki „patkó” • Bicskei utca déli lekötése melletti erdőterületen kialakítható új közpark • Józsefvárosi lakótelep közhasználatú lakókertjének funkcionális gazdagítása, • a volt Zichy-kastély tömbjével szomszédos árokkörnyéki „patkó” területén a közpark értéknövelő átépítés.

A település belső utcaképeit egyértelműen az oldalhatáros földszintes, illetve a településközpontban a zártsorú, földszintes kisvárosias beépítés határozzák meg.

A jellemzően családi házas beépítésű lakóterületeket, illetve azok lakosságát kevés közösségi célú, kiépített rekreációs-, játszó- és pihenőkert szolgálja. A zöldterületi hiányok részben pótolhatók a belterület közelében, illetve a kissé távolabb lévő közösségi célú és használatú egyéb zöldfelületekkel (CsillagerdőMajális rét, Malom-tó és környezete, Nyakas-hegy.

Különlegesen értékesek a domborzati adottságok adta szép rálátások, feltárulásiátlátási irányok, részben a települéképet ”uraló” Romtemplomra, részben a római katolikus templom tornyára. Az utcaképek fontos elemei a település egészét meghatározó nyíltszíni árkok és azok kísérő növényzetei, melyek a főbb helyeken tágas légtérarányú, rendkivül levegős utcakeresztmetszetet eredményeznek.

1.2.3.

TELEPÜLÉSHÁLÓZATI FÜGGÉSEK

ÉS

TELEPÜLÉSSZERKEZETI

Zsámbék település- és utcaképei igen egységesek, melyeket a hasonló utcakeresztmetszetek, légtérarányok, az igen egységes (jellemzően oldalhatáros) beépítés és a hasonló jellegű, léptékű, magasságú (földszintes) épületek adnak.

A Nyakas-hegy felől teljes egészében feltárul a település. A településképet innen nézve kellemetlenül rontják az a már eredeti méretükkel, elrendezésükkel és „építészetükkel” is „szemetszúró” volt honvédségi lakóépületek, melyeknek a közelmúltban emelték meg a tömegét, valamint a Pátyi út és Herceghalmi út közötti terület gazdasági épületei. Ez utóbbi közül kétsgtelenül a leghangsúlyosabb a Ziegler-üzem, amelynek tömege, szín- és anyaghasználata idegen a település léptékétől és mindenfelől szembeötlően „kilóg” abból.

ÖSSZE

A Zsámbék meghatározó települése a ZSÁMERT kistérségnek, amely nemcsak része a budapesti agglomerációnak, hanem speciális adottságai, földrajzi helyzete következtében központi szerepe van az agglomerációs terv által megfogalmazott befogadó (kapu) és közvetítő (híd) szerepkörök ellátásában. Mint a nyugat-kelet és az észak-déli irányú európai főközlekedési vonalak által érintett terület, e régió jelentős logisztikai potenciállal rendelkezik és igen jelentős befogadó terepe az érkező tőkének és információnak. Ugyanakkor a fővárossal határos agglomerációs “mag-települések” gyakorlatilag megszűrik az érkező hatásokat, s ez lehetőséget nyújt a ZSÁMERT településeinek, hogy fő értéküket, a természeti, táji adottságaikat megőrizve tudják befogadni a lakóhelyi és gazdasági szuburbanizáció hatásait. 1.3.

A Herceghalmi út bevezető szakasza mentén iparterület létesült. Azonos nagyságrendű telkekkel, jó léptékű, mértéktartó gazdasági épületeivel nem zavarja a település összképét. Az újabb beépítésű területek a Józsefvárosi valamint a Csillagerdei lakóterületek. Az első egy tipikus mai családiházas lakóövezet képét mutatja. Az oldalhatáros beépítés és a tervezett utcahálózat szabályossága közé szorítva gondosan kivitelezett, de igen különböző építészeti igényességű és arculatú 2 (+tt) szintes épületek láthatók.

TELEPÜLÉSKÉP ÉS UTCAKÉPEK

A Csillagerdei terület kialakítása az utóbbi évek egyik legtöbbet vitatott településfjelesztési döntésének következménye. Hosszasan elhúzódó előzmények után a terület beépülése a közelmúltban megkezdődött. A terület egyenlőre – megfelelő növényzet híján – a beépülés kezdeti állapotában igen “steril” képet mutat.

Zsámbék elsősorban természeti adottságaiból adódóan, valamint történelmi (szerkezeti) fejlődéséből következően a főváros felőli különböző megközelítési irányokból szépen “komponált” településképet ad. Mind a Pátyi, mind a Herceghalmi út felől érkezve, messziről feltárul a Romtemplom és a hajdani Zichykastély képe, melyet szépen övez a háttérből a Nyakas-hegy. Ezt a hangsúlyt erősítik a település fő feltáró belső utcái (melyek ugyancsak szinte rávezetnek a meghatározó építészeti “elemekre”), valamint a környező -jellemzően lakó – épületek vissszafogott mérete és oldalhatáros elhelyezése.

1.4.

TELEPÜLÉSSZERKEZET ÉS TERÜLETHASZNÁLAT

A településhálózat és a különböző beépítési karakterek amellett, hogy szépen illeszkednek a község változatos domborzati viszonyaihoz, szinte “tiszta képletként” mutatják a település történetének főbb szakaszait. A község szerkezetét, utcahálózatát alapvetően meghatározza a földrajzi fekvése, a hajdan mocsaras Zsámbéki-medence síkvidéke, melyet északi szegélyként, s egyben “háttérként” a Nyakas-hegy zár le.

A Budapest felől érkező, már említett 2 bevezető út között a korábbi szabályozási terv által bátorítva, sajnálatos módon megjelentek a település léptékétől idegen, helyenként igénytelen építészetű, gazdasági funkciójú “doboz”épületek.

6

• A Nyakas-hegy gerincének védelmében, 200 méterrel a tenger szintje felett, szinte uralja az alatta elterülő Zsámbéki-medencét Zsámbék legnevezetesebb mûemléke, az 1220 körül felépített, késõromán stílusú egykori premontrei háromhajós, kéttornyú templom, amely messziről meghatározó építészeti, tájképi eleme a tájnak. A Nyakas-hegynek szinte “neki vezetnek” az Etyeki és a Magyar utcák, melyek vonalvezetésükkel, keresztmetszetükkel - légtérarányaikkal, növényzetükkel - a történelmi településfejlődés örökségének részei, a faluszerkezet és településkép meghatározó elemei. Mivel csatlakoznak a Budapestről érkező két főúthoz, a herceghalmi és pátyi utakhoz valamint, a 1104 sz útnak a Mány felé vezető, településen áthaladó szakaszához, rendivül nagy átmenő forgalmat bonyolítanak le. Az átmenő forgalom jelentős része teherforgalom, amelyet ugyan a közelmúltban próbáltak szabályozni, azonban amely változatlanul penetrálja a település központját is. Ennek megfelelően a települést érintő legfontosabb közlekedési fejlesztés a 10-es és 6-os utakat összekötő tervezett országos út kiépítése lesz. A Zsámbékot délkeletről elkerülő nyomvonal szerepel a Pest megye-i és a Budapesti Agglomerációs Terv-ben is. Az elkerülő út megépítése óriási jelentőségű lenne annak érdekében, hogy a települést ne terhelje a jelenlegi, volumenében és összetételében is zavaró átmenő forgalom. A feladat maradéktalan teljesítéséhez azonban a 1104 sz útnak a Mány felé vezető, településen áthaladó szakaszát is szükséges kiváltani. Az elkerülő útszakaszok megépülése után a jelenlegi országos utaknak az elkerülő úttól a központ felé eső része nagyrészt települési főútként működhet, szerepe a zsámbéki célforgalom bevezetése lesz. Tehát a jövőben ilyen bevezető szerepet kap az Etyeki és a Magyar utca. •

A lakóterületek

A település sík részén a hosszú lakó-/termelőtelkeket néhány, a központ felé vezető, tágas légtérarányú, párhuzamosan szerkesztett fő feltáró útra szervezték. A Romtemplom alatti dombos részen a terepvonalra rendezett, szűk keskeny utcákra nyílnak a kis lakótelkek. Budapestről érkezve, a Herceghalmi és a Pátyi úthoz kapcsolódó, a faluba bevezető két párhuzamos széles fő utca, a Magyar és az Etyeki utca, “történelmi örökség”. Kialakításuk vizuális rávezetés a Nyakas-hegy oldalát uraló volt várkastélyra és a templomromra. Mindkettőt a Nyakas-hegyi vízlevezető rendszer elemeként nyílt árok tagolja, és két oldalról, hosszú nadrágszíjtelkek kísérik melyek a mai napig megőrizték falusias arculatukat. Sajnálatos módon a megőrzött településszerkezeten belül, az önerős, kis tőkével lebonyolított magánépítkezések révén rendkívül vegyes, helyenként kaotikus utcakép kíséri e történeti utcákat, amelyekbe csak az oldalhatáros beépítés következetes alkalmazása teremt valamely rendet. A 60-as évektől kezdve a település Tök irányába terjeszkedve új lakóterülettel bővült. Az u.n. Józsefvárosi lakóterület - melynek beépülése jelenleg is folyamatban van - az újonnan betelepülő, fiatalabb népesség-összetételű területrész. Mivel itt található a szomszédos települések egy részét is ellátó általános iskola, amely mellé kisebb kereskedelmi egységek is települtek, a község alcentrumaként is működik. Az újabb keletű beépítések színterei a település “szélei”. A meglévő beépített területekhez csatlakozva, a HÉSZ-ben foglaltaknak megfelelően új utca kiszabályozásával kialakítottak 26 telket a Bicskei utcával párhuzamosan, kihasználva a rendkívül előnyös terep- és tájolási adottságokat. Már megtörtént a Csillagerdő lakóterület elő-közművesítése és közterületeinek kialakítása 73 új telek számára. Jóváhagyták a Határ út melletti terület beépítésére vonatkozó szabályozási tervet, ahol első ütemben a hatályos terv szerinti új belterületi határig 65 db telek kialakítását tervezik.

Az intézmények

A történelmi falu összességében a mai napig megőrizte azt a településszerkezetet, amely gyakorlatilag évszázadok óta a jellemzője. A központ változatlanul ott van, ahol azt annak idején a várkastély jelenléte meghatározta, s az újabb keletű nagyobb forgalmú intézmények (óvoda, bölcsőde, élelmiszer áruház) illetve létesítmények/funkciók (busz-végállomás, piac) is idekötődnek. A település hajdani, egy központi térre történő szervezettsége jelentősen változott azáltal, hogy 1880-as években a vásártér egy részét felparcellázták, és építési telekként értékesítették. Az új tömböt városszerkezeti helyzete és kisvárosias beépítése intézményi funkciók felvállalására is alkalmassá tette. A központi szerepkört ezáltal nemcsak koncentráltan a hajdani főtér, hanem az ahhoz kapcsolódó térrendszer, az egymásba fűződő teresedések, összekötő utcák lineális hálózata látja el.

A fentiek mellett a zártkertek funkcióváltása sajnálatos módon spontánul és szinte ellenőrizetlenül beindult, különös tekintettel a Tök felé eső területrészeken, számos megoldatlan problémát (megfelelő keresztmetszetű közterületek, közművesítés hiánya) vonva maga után. Ugyancsak a közelmúlt új jelensége a pincék átalakítása, emeletes nyaraló- és lakóépületté történő átépítése, amely által nemcsak a pincék vesztik el eredeti funkciójukat és arculatukat, de sajátos életminőséget, beépítési paramétereket és intenzitást produkáló területegységeket hoznak így létre.

7

A már többször említett két bevezető főutca, a Magyar és Etyeki utca már az 1700-as térképeken megjelenik. Közöttük keskeny, “hagyományos nadrágszíjtelkek” húzódnak. E telkek is jellemzően oldalhatáros, földszintes beépítésűek. Az utcák tágasak, a hosszú telkek eredeti méretüket és szinte az eredeti épületállományukat is megőrizték, azaz a hajdani sűrűségüket, alacsony intenzításukat. A településnek ez a része nagyon laza beépítésű, rendkívül “levegős”. Több épületen is megtalálható a Zsámbékra jellemző, festett virágornamentikával díszített oszlopos tornác.

A település egészén az oldalhatáros beépítés a jellemző, amelyet meglepő módon még azon, újabb beépítésű területeken is követtek, ahol ezt sem a tájolás, sem a telekméretek nem tették feltétlenül szükségszerűvé. Az oldalhatáros beépítés a település alapkarakteréhez tartozik, ezért ahol egy-egy szabadonálló vagy ikres beépítés jelenik meg a meglévő „szövetben”, óhatatlanul kellemetlenül zavaró látványt nyújt. •

A gazdasági területek

Az említett két fő bevezető utcával párhuzamosan fut a Dózsa György utca, ahol több értékes, megőrzésre javasolható is lakóépület található. A 19-27. számú szakaszán lévő kis vályogházak hiteles képét adják egy hajdani falusi utcának. Sajnálatos, hogy az épületek rendkívül rossz állapota –mely a tervezés időszaka alatt is látványosan tovább romlott – a mai igényeknek nyilvánvalóan alkalmatlan életkeretet és életminőséget adnak. Gondos felújítással falumúzeumként, “skanzenként” megőrízhetők lettek volna, így legjobb esetben is legfeljebb a beépítési karakter konzerválható egy új szabályozásban.

A település “kedvező” adottsága a viszonylagos szegénysége és egyben érintetlensége. A belterületi lakórészeken szórványosan működő, elsősorban mezőgazdasági tevékenységű üzemeket leszámítva, a gazdasági jellegű tevékenységek zömében a település szélére szorultak. Kedvezőtlen jelenség azonban a Magyar utcáról nyíló fémfeldolgozó, fémből készült termékeket gyártó üzem telephelyének működtetése, amely a jelenleg érvényben lévő TV övezeti besorolást kihasználva folyamatosan bővül és forgalmával, működésével, arculatával penetrálja a település jobb sorsra érdemes központját. A nagyobb területet igénybe vevők között meghatározó a Pátyi út mellett üzemelő, műanyag termékek gyártásával foglalkozó PEMŰ RT. és a hozzá területileg és tevékenységében is kapcsolódó WAVIN Kft. és QUALYPASTIC Kft. területe. A Herceghalmi út déli oldalán újabb keletű, színvonalas beépülés található, melynek keretében közel azonos nagyságrendű új gazdasági telephelyek települtek. A korábbi terv sokak által vitatott módon a település déli részén, az Ady E. út mellett is lehetőséget kínál gazdasági tevékenységre. A korábban KG övezetként lehatárolt területrész mind a község mellett elhaladók, oda beérkezők, mind az ott élők számára meghatározó látványértékkel bíró terület, beépítése a lehetséges funkciók körének szűkítésével és a kijelölt területek csökkentésével korlátozandó. Szerencsés módon a terület jellemzően még beépítetlen, bár található itt egy újonnan épült ostyaüzem, egy könnyűszerkezetes szerelőcsarnok és raktározásra használt építmény is. A meglévő épületek együttese és a telephelyeken folyó kültéri anyagtárolás jelenleg kedvezőtlen, rendezetlen látványt mutat. 1.5.

A hajdani Zichy várkastély alatt húzódó, rendkívüli méretű tér egyrészét az 1880as években telkekre osztották. A beékelődő tömb két egységre osztotta a régi teret: a jelenlegi méretével is impozáns Piac térre, északi oldalán a támfal fölött magasodó kastélyépülettel, és a Szent István térre. Ez utóbbi elrendezése, terepviszonyai és forgalmi rendje következtében ma további 2 fő funkcionális egységre – parkra és közlekedési területre - tagozódik. A kialakított tömb zártsorú kisvárosias beépítése a területnek ténylegesen is városközponti karaktert kölcsönzött. Ugyanez a karakter áthúzódik Szent István tér déli oldalára, valamint a településközpontból kivezető főbb utak menti egyes helyeken, elsősorban a központhoz közeli utcaszakaszokon: az Etyeki utca és Magyar utca “felső” szakaszain, a Bicskei utca és Petőfi utca elején. E központi tércsoporthoz további kisebb terek kapcsolódnak közvetlenül vagy szép vonalvezetésű, árkokkal kísért utcákon keresztül. A település egyik legfőbb (város)építészeti értéke éppen a történelmi településmag így kialakult térsora, a felfűződő terek sorozata, és az azokat összekötő utcák együttese, melyek teljes egészében őrzik a régi utca- és térrendszert.

TELEPÜLÉSKARAKTER: TELEKSZERKEZET ÉS TELEKHASZNÁLAT, BEÉPÍTÉSI MÓD ÉS ÉPÜLETTÍPUSOK

A térrendszer mellett Zsámbék másik, település- és tájképi szempontból értékes részét képezik a Nyakas-hegy oldalában húzódó településrészek. Ezek meghatározó szerkezeti eleme a Rácváros utca, amely mintegy elválasztja a “templom-dombot” vagyis a Romtemplom és a környező utcáinak területegységét az utca túloldalán emelkedő Jóvilág utca környékétől. A két “domb” közötti rálátások, feltárulási irányok – elsőrban a Romtemplom képe a Jóvilág utcai terület különleges hangulatu történeti temetői felől– Zsámbék legnagyobb táji –építészetitörténeti értékei közé tartozik. A Rácváros utca tényleges “vízválasztó” a két

Zsámbék eredeti településmagja a Nyakas-hegyre települt monostor mentén szerveződött. A terepadottságokat (rétegvonalakat) követő szűk, kis utcákra oldalhatáros beépítéssel épültek a tornácos lakóépületek, helyenként szinte a templom alá benyúlva.

8

említett területegység között, hiszen a két domb közti völgyben fut. A Zsámbékra oly jellemző széles keresztmetszetű utca, nyílt árkával, hídjaival a település egyik legszebb utcája, melynek szépségét nemcsak a szerkezete és légtérarányai hanem éppen a környezet és maga az utca változatos terepviszonyai adják. Az oldalhatáros beépítés, a kertekben több helyen is megjelenő pincelejárókkal az utcához méltó településképet ad. A meredek “Templom-domb” terepvonalakon futó, jellegzetesen keskeny kis utcái izgalmas rátást adnak a település egészére. Különösen érdekes, ahogy egyes pontjaikról - tengelyben -feltárul a Római katolikus templom tornya. A Romtemplom alatt húzódó Pálos utca épületei szinte benyúlnak a templom alá, drámai rálátást engedve a műemlékre ebből a szokatlan (hátsó) irányból. A templom ilyen közelségből, a lakótelkek fölött tornyosuva szinte nyomasztóan más léptékű, a kis rogyadozó földszintes épületek méretéhez viszonyítva. A terepadottságokból adódóan a Templom-domb utcái mentén húzódó alsó telkek épületeinek csak egy kis része jelenik meg az utcaképben. Jellemzően a tömör kőkerítések dominálnak, melyek között helyenként le lehet látni a jóval lejjebb fekvő telkek hátsó kertjére. A korábbiak mellett szükséges még kiemelni a Bicskei utcát, ahol számos értékes épületet javasol a terv egyedi védelemre.

1800-as évek eleje - a hajdani Zichy várkastély alatt húzódó nagy tér megosztása előtt (közepén az Immaculata-szoborral) 9

1.6.

Csillagerdő megmaradt élőhelyei, valamint a már helyi védelem alá vont (4/1995. (II.27.) önkorm. rendelet) Nyakas-hegy lehatárolt területe.

VÉDETTSÉGEK

1.6.1.

A természeti értékvédelem egyik nagyon fontos területe a megőrzésében igen fontos vizes élőhelyek természetközeli helyreállítása. A rehabilitációs vízrendezéssel újra életre kelthető egyensúlyban tartható kiválasztott vizes élőhelyeket mentesíteni kell járó megváltozó területhasználattól, a beépítéstől.

TÁJ- ÉS TERMÉSZETVÉDELEM

a.) Országos védelem A település területén országosan védett természeti terület jelenleg nincs. A védett növények és állatok élőhelyei, valamint a források (pl. Török-kút a Zsámbéki patak forrása; azonban „ex lege” védettek. A Kálvária domb oldalánál lévő felhagyott homokbányában telepesen fészkelő gyurgyalag élőhelye található. A fészkelőhely és a szűkebb környezete tehát „ex lege” védett. A Nyakas-hegy országos védelem alá vonását szorgalmazni kell.

biodiverzitás állapotának és biológiai a feltöltéssel

A felszíni vízelvezetés mérnöki létesítményei a helyi kulturális örökség meghatározó elemei, melyeknek értékőrző szemléletű felújítása a közterületi rendszer átalakításával együtt kezelendő fontos feladat. A felszíni élő vízfolyásokat és az azokat kísérő élőhelyek láncolatát természeti értékként, a tervezett Nemzeti Ökológiai Hálózat értékes elemeként kell kezelni.

b.) Helyi értékvédelem

Nem védett egyedi tájérték a Herceghalmi úti majornál, valamint a Pátyi útnál lévő útmenti kereszt, Pestis kápolna, a Szentháromság kápolna és a Malomrom.

A Nyakas-hegy és az Anyácsa-tóig húzódó patakmenti rétek természeti területe a 4/1995. (II.27.) önkorm. Rendelet alapján helyi védelem alatt van.

A település ökológiai hálózata, az ökofolyósóinak fenntartása, fejlesztése szempontjából nagyon fontos, hogy az utakat és a felszíni vízelvezetőket – patakok, árkok – kísérő zöldsávok, fasorok fenntartásáról, rehabilitációs rendezéséről a település gondoskodjon. Ezen zöld folyosók kötik rendszerbe a szigetszerű zöldfelületi elemeket.

A település védett természeti értékeinek körét a településszerkezeti terven korábban jelölt alábbi területekkel javasolt bővíteni (a nemzeti örökségvédelem körébe tartozóan országos védelem alá helyezett természeti értékek esetén a helyi védelem nem szükséges): • Kálvária domb oldalában található felhagyott homokbánya, ahol a telepesen fészkelő gyurgyalag szűken vett élőhelye „ex lege” védett • A Malomtó fűzligetes környezetét a Békás patak és a Zsámbék patak medrének, partot kísérő természeti területeinek jelölt szakaszaival • A Csillagerdő hagyásfás legelőterülete – Majális park a kápolnával • Apácakert közhasználatra igénybe vehető történeti kertként • Kegyeleti parkok • a volt Tanítóképző Főiskola kertje

1.6.2.

AZ ÉPÍTETT KÖRNYEZET VÉDETT ÉRTÉKEI

a.) Régészeti védettségek A régészeti értékekre vonatkozóan hatástanulmány készült, amelyet jelen dokumentáció önálló munkarészként tartalmaz. b.) Műemlékvédelem

A helyi értékvédelem alá vonáshoz a védetté nyilvánítás jogi feltételeinek megfelelően a védelemről szóló önkormányzati rendeletet kell alkotni.

Az országos védelem alatt álló műemléki védett környezet (MK*) területén, valamint a védelem alatt álló épületek, építmények, és ezek műemléki környezetén (MK) belül a hatályos műemlékvédelmi törvény szerint kell a megfelelő védelmet biztosítani.

c.) Egyéb, nem védett táji/természeti értékek A Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatósága felmérése szerint a Nemzeti Ökológiai Hálózat részeként tervezett természet közeli állapotú területek a Zsámbéki patak és a Békás patak völgyében kialakult ökofolyosó, vizes élőhelyek láncolata, a

Mindaddig, amíg a műemléki környezetek jogszabályban pontosítva rögzített területi lehatárolása nem történik meg, a Településszerkezeti Tervben elfogadott és jelen Szabályozási Tervben is feltüntetett javasolt, új műemléki környezet

10

területét kell figyelembe venni. A műemléki környezetek lehatárolása a későbbi részletes szabályozási tervek alapján pontosítható, növelhető, de nem csökkenthető. A jogszabályi rögzítést követően a pontosított lehatárolást a településrendezési tervekben is át kell vezetni. Zsámbék méretéhez képest műemlékekben igen gazdag. 10 országos védelem alá tartozó építészeti “eleme” mellett, a templom- és kolostorrom tágabb környezete is külön országos területi védettséget élvez. A műemlékek hatékony védelme érdekében a fentiek szerint kibővített MK* területére szigorúbb és részletesebb előírások fogalmazandók meg a Szabályzatban és a Tervben - az anyaghasználatra, a tetőidomkialakításra, a kerítések kialakítására és anyaghasználatára, az antennák elhelyezésére, valamint a védendő látványokra vonatkozóan. Összeségében elmondható, hogy a településen található védett műemlékek közepesen jó állapotban találhatók. Állapotuk azonban nyílvánvalóan az egyéb, (jobb sorsra érdemes) épített értékkel összevetve tűnik megfelelőnek, melyeknek egy része szinte a pusztulás határán jár.

•

M III 9487 Magyar u. 2. hrsz: 408/1 Régi ált. iskola. 1791. Kollégium.

•

M III 7521 Magyar u. 13. (?) hrsz: 1 R.k. templom, barokk, 1749-1753. Berendezés:mellékoltárok, szószék, 1754-ből, Bebo Károly művei. Orgona, rokokó, 18. sz. közepe, főoltár, copf, 1818.

•

MK 4323 A templom- és kolostorrom műemléki környezete Régi templom u.

•

MI 7525 Régi templom u. hrsz: 941 Templom- és kolostorrom, volt premontrei prépostság. A templom román stílusú, 13. sz. első fele, átépítve 1475-ben. A kolostor gótikus, 15. sz.

•

M II 7524 Táncsics u. hrsz: 904 Török kút, 16. sz. Restaurálva 1892-ben.

•

M III 7518 Zichy Miklós tér hrsz: 867 Immaculata-szobor, barokk, 1739.

•

MI 7519 Zichy Miklós tér 3. hrsz: 856 Tanítóképző főiskola, volt várkastély, középkori, 14-15. sz-i eredetű. Kastéllyá kiépítve a 18. sz.-ban, átalakítva 1902-ben.

•

M III 9445 Szt. Ferenc Pestiskápolna, Angyal-árok part

Az országos védelem elemei: Az épített környezet szempontjából országos védelem alatt álló területek, épületek, objektumok az alábbiak az Országos Örökségvédelmi Hivatal Tudományos Főosztályának Nyilvántartásában - 2002. június): •

M III 7522 Bicskei u. 1. hrsz: 726/1,2 Lakóház, klasszicista, 19. sz. első fele.

•

M III 9593 Bicskei u. 12. hrsz: 611/1 Lakóház, népi. Helytörténeti kiállítás.

•

M III 7520 Magyar u. 1. hrsz: 903 Lakóház, klasszicista, 19. sz. első fele.

11

•

A népi építészeti értékeknél speciális önkormányzati támogatási rendszerrel kellene segíteni a tulajdonosokat, hogy akarják és tudják az értékörző szemléletű, sokszor jóval költségesebb felújítást finanszírozni.

Ideiglenes műemléki védelem alatt áll a Józsefvárosi pincekör és a 259/6 hrsz.-ú telek teljes területe

c.)

Helyi értékvédelem, valamint egyedi védelem

Helyi értékvédelem

Egyedi védelem elemei:

A helyszíni bejárások alapján elkészült a helyi védelemre történő javaslat épületekre, védendő utcaszakaszokra, utcaképekre, a bel- és külterületen levő feszületekre, fasorokra, stb. Az építészeti örökség helyi védelmét - a hatályos jogszabály szakmai szabályai szerint - önkormányzati rendeletben kell biztosítani.

ca.) •

Egyedi védelem: -

Az egyedi védelem a kiemelt helytörténeti, építészettörténeti értékek, a fejlődés kiemelkedő jelentőségű dokumentumainak megőrzésére irányul. Ezek kiválasztásánál tehát a városképi értékeken túl az egyedi értékek – ritkaság, szakmatörténeti jelentőség, esztétikai kvalitások (építészeti, ipar-és képzőművészeti, kézművességi, belsőépítészeti, stb.) - és adott esetben a megmaradt berendezések is a védelem tárgyát képezik. Az értékek megőrzésével kapcsolatban a legalapvetőbb szabályokat – tömegkép, homlokzat, alaprajz, belső alakítás, jellegzetes szerkezetek védelme, ipar- és képzőművészeti emlékek védelme – a rendelet szövegébe bele kell fogalmazni, hogy kellő hatással működhessen.

-

Az egyedi védelem listájának „nyitott”-nak kell lenni, tehát azon az elven kell alapulnia, hogy a „ma létrehozott építészeti értékek potenciálisan a holnap műemlékei” – tehát azokat a műemlékeknél elvárható szakszerűséggel és gondossággal kell fenntartani, karbantartani. Az ehhez szükséges és önkormányzati rendeletben meghatározott támogatáshoz az önkormányzat éves költségvetésében fedezetet kell biztosítani.

A jóváhagyott Településszerkezeti Terv helyi védelemre az alábbi szempontok alapján jelőlt ki területeket illetve létesítményeket: ca.) cb.) cc.) cd.)

Egyedi építmények, létesítmények:

egyedi védelemre javasolt épületek, építmények, létesítmények; jellegzetes történeti értékű településszerkezeti elemek, utcák, terek, teresedések, stb. védendő beépítési karakterű épületcsoportok; a településkép és látványvédelem szempontjából kiemelt szerepű területek;

A Szerkezeti Terv hangsúlyozta, hogy az építészeti örökség helyi védelmét – a hatályos jogszabály szerint – önkormányzati rendeletben kell biztosítani.

12

az alábbi népi építészeti értékeket őrző épületek: • Etyeki u. 5. sz. (hrsz:524) 16. (hrsz:587) 22. (hrsz:590) 27. (hrsz:535) 40. (hrsz:602 • Bicskei u. 6. (hrsz:608) 13/a (hrsz:720) 18. (hrsz:614) 25. (hrsz:712) 29. (hrsz:710) 34. (hrsz:624) 35. (hrsz:707) • Jóvilág u. 22. (hrsz:1012) 24.? (hrsz:1013) • Szőlőhegy u. 1. vagy Jóvilág u.25. (hrsz:1008) 7. vagy Jóvilág u.29. (hrsz:1005) • Kis Imre u. 5. (hrsz:923) • Táncsics M. u. 8. (hrsz:914) • Magyar u. 18. (hrsz:426) 27. (hrsz:466) 34. (hrsz:438/2) 48. (hrsz:444) 49. (hrsz:481) 60. (hrsz:450) 62. (hrsz:451) 71. (hrsz:494) • Dózsa Gy. u. 11. (hrsz:382) 14. (hrsz:330) 28. (hrsz:318) 30. (hrsz:317) 37. (hrsz:367) 49. (hrsz:361/1) 64. (hrsz:295)

• • • • •

• • • • cb.)

• • • •

69. (hrsz:350) 70. (hrsz:292) • Petőfi S. u. 18. (hrsz:1065) 19. (hrsz:403) 23. (hrsz:399) 26. (hrsz:1068) 32. (hrsz:1071) 38. (hrsz:1075) 39. (hrsz:342/1) 56. (hrsz:1089) 76. (hrsz:1100/1) • Rácváros u. 11. (hrsz:1030) 16. (hrsz:978) 20. (hrsz:981) 23. (hrsz:997) • Pálos u. 9. (hrsz:960), ? (hrsz:958) • Benedek u. 10. (hrsz:927) • Régitemplom u. 6 (hrsz:948), 1/b? (hrsz:952) a Művelődési Ház, Etyek u. 45. (hrsz:569) a Petőfi Sándor utcai volt malomépület (hrsz:1129) a Joshephinum épülete, a település teljes vízlevezető árokrendszere, a csatlakozó mérnöki létesítményekkel együtt, valamennyi a településen található feszület, mint “tárgy” és annak helye: • Herceghalmi út –Etyeki út találkozásánál található kereszt, • Bicskei utcai kereszt, • Bicskei utca végi vörös márvány kereszt, • A régi Mányi úti pincéknél található kereszt, • Régi Töki utcai kereszt, • Új utca végi (felirat nélküli) kereszt, • Templom téri nagykereszt, • a temetők nagykeresztjei, a Nepomuki Szent János szobor, a Szent Vendel obeliszk, a Pestis kápolna, a Pátyi út melletti Szentháromság kápolna.

• • • cc.)

• • • • •

cd.)

• •

•

Településszerkezeti elemek, utcák, terek, teresedések, stb. (utcakeresztmetszetek a meglévő légtérarányokkal, árokrendszerrel. hidakkal )

• • 13

a Templom-dombon, a Régitemplom, a Pálos és a Benedek utcák, a Templom-domb a Törökkút térre levezető gyalogos utcája, a Törökkút tér - Piac-tér - Akadémia utca – Szent István tér térsora, a Magyar utca, az Etyeki utca - a védettség szempontjából külön kiemelve az utca-keresztmetszetet: a meglévő légtérarányokat, a zöldfelületi- és árokrendszert, hidakat, a Dózsa György utca, a Bicskei utca és azok (fésűs) beépítési karaktere, A Szt. István tér (zártsorú, kisvárosias) beépítési karaktere, a Táncsics Mihály utca - Corvin János és Rácváros utcák - külön kiemelve az árok- és az azt kísérő zöldfelületi rendszerüket. Védendő beépítési karakterű épületcsoportok2): a Szent István tér zártsorú, kisvárosias beépítése, a Rácváros utca észak-keleti oldala, a Templom-domb utcái, a Dózsa György utca tervlapon jelölt szakasza, valamennyi pincesor, A településkép és látványvédelem szempontjából kiemelt területek: a meglévő teljes településkép szempontjából: • az 1101.sz. Herceghalmi út, az 1102. Sz. Pátyi út közé eső terület, • a Nyakas-hegyi zártkertből átalakuló lakóterület, • az Etyeki és a Dózsa György utcák menti és azok közé eső tömbök, Romtemplom felőli rálátás szempontjából: • az Etyeki és a Dózsa György utcák menti és azok közé eső tömbök, • az 1101.sz. Herceghalmi út, az 1102. Sz. Pátyi út közé eső terület, a Romtemplomra történő rálátás szempontjából: • a Pátyi út, • a Herceghalmi út, • az Ady Endre utca, • a Magyar utca, • az Etyeki utca, • Törökkút-tér, • a Jóvilág utca - Szőlőhegyi út, • Kálvária-domb, a Csillagerdei új lakóterület, • a Pálos utca, • Corvin János utca, a barokk templomra történő rálátás, feltárulási pontok szempontjából: a Templom - domb utcái, a Jóvilág utca;

1.7.

•

AZ ÖRÖKSÉGI ÉRTÉKEK ELEMZÉSE

1.7.1. •

Szent Vendel-ház/ Szent Vendel Domborműves Népi Lakóház Bicskei u. 12. (hrsz: 611/1) (M III 9593)

AZ ORSZÁGOS VÉDELEM ALATT ÁLLÓ ÖRÖKSÉGI ÉRTÉKEK: Klasszicista lakóház a 19. sz. első feléből Bicskei u. 1. (hrsz: 726/1,2)

(M III

7522)

Az épület a településen szórványosan fellelhető polgárias megjelenésével meghatározó, szép építészeti elem. A Bicskey utca sarkán, annak szinte tölcséres, kiteresedésében inkább a Szt. István tér kisvárosi beépítési karakteréhez tartozik.

A Keller család építtette 1740 körül. Nevét a homlokzatán látható Szent Vendeldomborműről kapta. A sváb népi építészeti hagyományokat őrző (népi barokk) épület jelenleg tájház. Szobáiban a festett illetve különleges technikával készült bútorok a sváb népművészetet és a régi zsámbéki életet idézik állandó kiállítás formájában. A konyhában látható a legrégebbi zsámbéki bútordarab, egy igen régi technikával - túró és mész keverékéből készült ún. kazeinnel- festett konyhaszekrény, melynek elejét négy, a tulipán, a rózsa és szegfű motívumaiból álló életfa díszíti. A konyhában látható tatai kerámiák a zsámbéki régi háztartásokban igen elterjedtek voltak. A szobába vezető ajtó kovácsoltvas sarokpántján gránátalma díszítés található, mely a termékenység egyik jelképe. A berendezés legjelentősebb darabja az 1874-es évszámot viselő szekrény, melynek festése sok jellemzőjében a Fekete-erdő vidékéről Zsámbékra települt németek hagyományait őrzi. (az Internet www.zsambek.hu honlapjának felhasználásával) •

Szent Vendel-dombormű

A Szent Vendel-ház homlokzatán látható faragott barokk dombormű, ami a pásztorok védőszentjét, Szent Vendelt ábrázolja, utalva a ház tulajdonosának állattenyésztő foglalkozására.

14

•

Klasszicista lakóház a 19. sz. első feléből Magyar u. 1. (hrsz: 903)

(M III

7520)

Földszintes L alakú épület, méltatlan állapotban, a „Pest megye műemlékei - II” című részletes leírásával összevetve, szinte felismerhetetlenül átalakítva. A hajdan szervesen hozzácsatlakozó faragott kövekből rakott udvarkerítés és rajta két, részben elfalazott körablak egyes feltételezések szerint a múlt századi forrásokban említett török mecset része is lehetett.

•

•

Régi ált. Iskola (u.n. Napórás iskola) Magyar u. 2. (hrsz: 408/1)

(M III

Római katolikus templom, (Keresztelő Szent János születése) barokk (Copf/Rokokó), 1749-1753. (M III 7521) Magyar u. 13. (?) (hrsz: 1)

A barokk templom 1749-1753 között épült. A miséket ezt megelőzően a Xavéri Szt. Ferencről elnevezett várkápolnában tartották. A homlokzat előtti harangformájú zsindelyezéssel fedett torony csatlakozik hozzá, alacsonyabb, íves lépcsőket rejtő építménnyel. A boltozatos belsőben látható copf stílusú főoltár 1818-ban készült, a térhatású oltárképeket Jakobey Károly és Vaszary János festette. Az 1754-ből származó szószék és a mellékoltárok Bebó Károly - a Zichy család építési felügyelője és szobrásza - művei. Rokokó orgonája a XVIII. század közepén készült. A gyakori földrengések a templom boltozatát megrongálták, az épület több ízben volt igen rossz, “omladozó” állapotban. A feljegyzések szerint ezért a Kamara számos esetben (1777. 1825. 1883. 1922-23.) engedélyezett kisebb-nagyobb összegeket a helyreállítására.

9487)

Az iskola 1791-ben épült barokk stílusban, Tallher József budai kamarai építész tervei alapján. Ma könyvtár és nyugdíjasotthon működik benne.

15

Samboch néven említi. A templom alapfalainak hosszúsága 38, szélessége 24 méter. A nyugati homlokzat és két tornya román, belseje már gótikus stílusú. A masszív két torony közötti hatalmas rózsaablak töredéke ma is látszik. Egy 1477-es pápai bizottsági megállapítás a premontrei prépostságot szerzetesei hibájából elhanyagoltnak minősítette, ezért Mátyás király IV. Sixtus pápa engedélyével – és a premontreiek tiltakozása ellenére - a pálosoknak adta a monostort, akik azt átépítették. A templom északi oldalához csatlakozó négyzsögletes, udvarral és gótikusan boltozott kerengővel kialakított kolostor falainak nagyrésze már a pálos szerzetesek építése. Nyugatra több helységbõl álló konyha-kamra együttes épült. Az átépítések nyomát ma már csak egy dongaboltozatos pince, az alapfalak, és egy alagútszakasz őrzi. Az egykori kolostor épen megmaradt pinceterében kőtár és a templom kialakításának történetét bemutató kiállítás látható.

•

•

Templom- és kolostorrom, volt premontrei prépostság Régi templom u. (hrsz: 941)

(M I

7525)

A templom- és kolostorrom műemléki környezete

(MK

4323)

További események rövid kronológiája: • 1541. – Buda eleste után – a szerzetesek elhagyják a kolostort. A vár (a mai Fõiskola) és a falu török kézre került; • a török hódoltság: Zsámbék négyszer cserél viharos körülmények között gazdát; • 1763. földrengés rongálja meg az északi mellékhajó boltozatát és oldalfalát; • a megrongálódott templom gazdátlanná válik - a környékbeli lakosság a kváderköveket építkezésre elhordja; • 1889. a templom pusztulásának megakadályozása - Rómer Flóris bencésrendi szerzetes tanár, mûtörténész, Henszlmann Imre mûtörténetíró és Möller István építőmérnök áldásos tevékenysége nyomán; • 1933. Möller István állagmegóvási munkálatokat keretében megkezdi a kolostor feltárását; • 1934-36-39 -Lux Kálmán professzor és Lux Géza - az északi oldalon feltárják a kolostort, • 1986-1991 - hitelesítõ ásatások dr. Valter Ilona régész vezetésével.

Zsámbék legnevezetesebb műemléke az 1220 körül felépített, későromán stílusú egykori premontrei háromhajós, kéttornyú templom. A templom a Nyakas-hegy gerincének védelmében, 200 méterrel a tenger szintje felett, szinte uralja az alatta elterülő Zsámbéki-medencét, s messziről meghatározó építészeti, vizuális eleme a tájnak. Az Aynard nemzetség-beli Smaragd ispán 1205-1220 körül a premontrei szerzetesrendnek adományozta zsámbéki birtokának egy részét, s Keresztelõ Szent János tiszteletére családi, nemzetségi monostort alapított. Az építés ideje feltehetőleg 1220 és 1258 közé esik. A kéttornyú, háromhajós templomot építési kora, nagysága és jelentősége alapján a lébényi és jáki templomokkal együtt említik. Későromán stilusú, de egyes részleteiben a cisztercita hatásra terjedő koragótikus elemek is láthatók, melynek alapján a befejezését a tatárjárás utánra datálják. A bazilika fõhajója feltehetőleg egy kisebb, egyhajós a XI-XII. században felépített – „falusi” kõtemplom (1100 körül) alapfalaira épült, s az Aynard kegyúri nemzetség temetkezőhelye volt. Valószínüleg azonban a falusi templomot megelőzően is állt a dombon egy korábbi épület. Egy francia ninivei kolostor 1234es katalógusa, amelyet a rend helyszínre küldött ellenőrei állítottak össze,

Jelenlegi állapota: Noha a Romtemplom jelenleg a település legfőbb vonzereje és egyben a szimbóluma is, sorsa, jövője kapcsán számos rendezetlen kérdés vár tisztázásra. Felújítása, rekonstruálása hajdan sok vitát kavart és rendkivüli módon felzaklatta a helyi és szakmai kedélyeket. Talán ezzel is (és nem csak a pénzügyi források hiányával) magyarázható, hogy állapota ugyan egy bizonyos szinten konzervált, de komolyabb építési munkák az utóbbi időben nem történtek. Javasolt teendők: Az épületegyüttes felújítása és méltó bemutatása kapcsán számos egyéb kapcsolódó, a teljes környezetére vonatkozó feladatot szükséges megoldani, melyek az alábbiak:

16

•

össze kell gyűjteni a műemléki és a helyi fesztivál-turizmus szempontjait, programjait; meg kell fogalmazni azok főbb igényeit és a műemléki „hasznosítással” való összehangolás lehetséges megoldásait;

•

meg kell vizsgálni egy építészeti, „hasznosítási” pályázat kiírásának feltételeit, egy esetleges nemzetközi pályázat lehetőségeit;

•

részletes szabályozási terv készítése szükséges a Templom-domb teljes területére, mely tervnek foglalkoznia kell a dombról történő kilátással, és a domb látványvédelmével is.

•

Romtemplomra való rálátással kapcsolatos speciális (városképi, építészeti) szempontokat, elvárásokat. • gondoskodni kell az idelátogatóknak a környezethez méltó fogadásáról: • megfelelő, rendezett parkoló területtel, • fogadó-, információs épülettel és kiállítási/bemutató területekkel; • illően és igényesen kialakított zöldfelületekkel, azokhoz tartozó útburkolattal, egységes utca-bútorokkal, összehangolva a településre készítendő speciális közterületi tervvel; •

valamint, meg kell fogalmazni a település különböző pontjairól a

17

rendezni kell a Pálos utcáról nyíló, a romterülettel határos lakótelkek sorsát (a telkek és épületek állagvédelmét összevetve a templom esetleges körbejárhatóságának kérdésével)

•

Török kút, 16. sz Táncsics u. (hrsz: 904)

(M II

7524)

A kevés török-kori építészeti emlék egyike. Az 1500-as évek második felében a törökök építették kváderkövekből ezt a szokatlanul nagy, 12,5x10,25 méteres, kétszintes, nyitott csorgókutat. A kerítő falai 1 méter magasak. Mellvédfalának sarkáról ma már hiányzik az a kő, amely az építőjének a nevét és a rangját hírdette. A kút alsó szintjén lehetett mosakodni, a víz sárgaréz (?) csapokból folyt. A kútház három oldalán ugyancsak rézcsapokból ömlött az ivóvíz. A lakosság az ivóvizet egészen az 1960-as évek közepéig – a vízmű megépítéséig - innen hordta. A víz nem volt hőforrás, de a helyiek szerint sosem fagyott be. A forrásvíz ma a kút alatt folyik át a községi parkba az. u.n. Apáca-kertbe, ahol egy kis tavat képez. A települést elhagyva a Békás-patakba ömlik. („Pest megye műemlékei - II” című szakirodalom felhasználásával)

Jelenlegi állapota: A kút jelenleg funkcióját vesztve húzódik meg a Törökkút-tér szögletében. Előzőleg felújítva 1892-ben volt. Mivel térszint alatt található és semmilyen megkülönböztető felszini jel nem hívja fel rá a figyelmet, nem tájékoztat a történetéről és hajdani jelentőségéről, ehelyett méltánytalan helyzetben, elhanyagolt állapotban érthetetlen gödörként tátong a téren. Jelenleg a környezetében ásatás folyik. Javasolt teendők: A tér a község arculatát meghatározó közterületi térsor meghatározó eleme. Rendezése kapcsán feltétlenül gondoskodni kell a Török-kút környékének kialakításáról, különös tekintettel arra is, hogy a romtemplomtól lefutó lépcsősor szinte rávezet. A kút a tér - és egyben a falu - kiemelt történeti emléktárgya. Javasolható valamilyen lefedése, egyszerű építészeti eszközökkel kialakított tető építése, amely nemcsak a védelmére, hanem a figyelemfelkeltés eszközeként, “jelként” is szolgálhatna. Feltétlenül szükséges valamilyen tájékozató felirat, tábla elhelyezése összehangoltan a tér kialakításával, a közterületi terv részeként, vagy egy esetleges építményhez kapcsolva.

•

Immaculata-szobor - Pestis-emlékmű, Zichy Miklós tér (hrsz: 867)

(M III

7518)

1740-ben készült el az akkori (a kastélytól az uradalmi épületig nyúló) Főtér közepére a barokk Immaculata szobor. “1790-ben Kummer György akkori plébános a Kamarához intézett levelében kéri, hogy a kastély előtt álló s a néhai Zichy Miklós földesúr által emletett Szeplőtlen Szűz szobrát – amelyet- különböző szentek szobrai, lámpák, vaskerítés díszit – alapítvány hiányában az özvegy birtokosnéval renováltassa, illetve hasson oda, hogy az a szobor számára alapítványt tegyen. Kérése nyílván meddő volt, mert az 1817. évi egyházlátogatási jegyzőkönyv is panaszkodik, hogy a 4 és ½ öl magas kváderkövekből faragott mű, amelyet Szent József, Xav. Szt. Ferenc, Szt. Rókus, Szt Flórián, Szt. Donát Szt. Rozália és Szt. Erzsébet szobra díszit, pusztuló állapotban van.“ („Pest megye műemlékei - II” című szakirodalom felhasználásával)

18

•

A fenti idézet részben jelzi a szobor több, mint 200 éves kálváriáját, és érthetővé teszi mai lehangoló állapotának okait is. 1884-86 között, amikor a község döntése alapján a főtér egyrészét felparcellázták építési telkek számára, a szobor beszorult a felparcellázott telkek közé. Marginális helyzete és rossz állapota miatt a téren járva szinte megtalálhatatlan. A II. világháború alatt is számos további sérülés érte és több alakja is eltünt a késöbbiek során. Művészeti értékének megitélése ugyan igen ellentmondásos, a település történetének azonban fontos eleme.

volt Zichy (vár)kastély, ezideig Tanítóképző Főiskola Zichy Miklós tér 3. (hrsz: 856)

(M I

7519)

Egyes feltevések szerint elődjét, mint megerősített udvarházat, várkastélyt a francia király húgának, Capet Margitnak (III. Béla 2. feleségének) a kíséretében betelepült Aynardi lovag építette. A XIV-XV. század során a település és a vár több „kézen ment át”, a macsói bán, Corvin János herceg majd az egri érsek birtokolta. A vár 1542-ben elpusztult, azonban stratégiai jelentősége miatt, a hadiút ellenőrzésére a helyén a törökök új várat építettek, állandó helyőrséggel, amely a későbbiekben is több csata színtere és célja volt. Buda visszafoglalása után került a Zichy család birtokába. Majd a XVIII. sz. elején barokk kastéllyá építették át. 1766-ban a Zichy család az uradalmat eladta a Kamarának, azonban a XIX. század végén, amikor az uradalmat az állam tagonként kezdte kiárusítani, a község megvásárolta a kastélyt, hogy a lebontástól megóvja. Az épület eredetileg egyemeletes volt, saroktornyokkal s csak a XIX. század végén egészült ki újabb emelettel. Tetőgerincének középén négy oldalra nyitott kis vörösréz harangtorony ül.

Jelenlegi állapota: A 80-as évektől folyamatosan napirenden van a felújításának a kérdése. Jelenlegi állapota drámai, melynek megoldása azonban nemcsak az állagmegóvás-felújítás teendőire kell, hogy kiterjedjen, hanem a településszerkezetben elfoglalt helyének a megtalálására is. Javasolt teendők: „Kézzel fogható megoldásként” többször felmerült a szobor jelenlegi Piac-tér közepére való elhelyezése. A helykijelölésnél azonban feltétlenül figyelembe kell venni a tér jövőbeni szerepét a község életében, s az annak szánt funkció(ka)t is. Semmi nem indokolja ugyanis, hogy áthelyezése esetén a szobor a jelenlegi tér közepére kerüljön, ellehetetlenítve esetleg más funkció odakerülését. Elhelyezése tehát, az egész településre vonatkozó átfogó, közterület rendezési koncepció és részletes közterület rendezési terv keretében kell, hogy formát öltsön.

1904-ben a svájci Ingenbohl-ban alapított Szent Keresztről elnevezett Irgalmas Nővérek vették meg a kastélyt, és azt a magyarországi tartományi központjukká tették. Az eredetileg L alakú, 14 ablak tengelyes, középen kapucsarnokos épületet, melynek keskeny udvari folyosójáról dongaboltozatos szobák nyíltak, a rövidebb szárnyban a templomnak is beillő kápolnával, zárt udvarossá alakították, felújították, majd több ütemben átépítettek (pl. a főhomlokzat és a saroktornyok szintszámát is ők emeltették meg). Ezen építkezések következtében tüntek el a hajdani udvar hátsó részében található középkori épületcsoportok is. A rend a kastélyban elöbb elemi iskolát, majd tanítóképzõ intézetet alapított. A kastély mellett felépítették a Josephinumot, amely az idõs nõvérek otthonául és kórház céljára szolgált, és amely jelenleg kollégiumként működik. A nõvérek hozták létre a Török-kút forrásából táplálkozó kis tó körül a Zárdakert parkját is. A várkastély lóhere-íves barokk kápolnája, a Xavéri Szent Ferenc-kápolna hatalmas méretei miatt is ritkaságnak számít. 1716-tól az új plébániatemplom felépítéséig, 1750-ig itt tartották az istentiszteleteket.

19

•

2004. nyara: a hírek szerint az egyházi vezetés úgy döntött, hogy a főiskolát Vácra helyezi át. A végleges döntés és az épület jövőbeni szerepének tisztázása még várat magára.

2003. augusztus 18-án az esti órákban leégett és megsemmisült a kápolnájának, a homlokzati és a nyugati épületszárnyának a tetõszerkezete, és nagyban sérült a fõiskola kollégiuma is. Megolvadt a harang, ledõlt a harangtorony. 1680 m2 felület vált a lángok martalékává. A felújítás során a falakon 18. századi freskók nyomait rögzítették a régészek, valamint - a hírek szerint - az épületben különböző, török korból származó leletek is előkerültek. A régészek csapatában dolgozik a Budakeszin jól ismert archeológus, Siklósi Gyula is, aki az egykori vár alaprajzát próbálja rekonstruálni. A most előbukkant leletek hozzásegíthetnek, hogy az eddiginél pontosabb képet lehessen kapni a középkori Zsámbékról. Jelenlegi állapota: A főiskola intézménye jelenleg szinte „szellemi zárványként” működött a településen. Hallgatóinak minimális volt a kapcsolata a helybeliekkel, a felméréseink szerint közülük érzelmileg rendkívül kevesen kötődtek a településhez. A nyári programokon nem vetek részt, csak az iskola „infrastruktúráját” használták kötelességszerűen. A főiskola épületállománya megmaradó funkció esetén bővítésre, korszerűsítésre szorult volna, tisztázva a kollégiumi-kapacitás és szálláskörülmények kérdését is. Az oktatási épület tetőszerkezete leégett, felújítása megkezdődött, bővítése, a tetőtér hasznosítása azonban “nyitott kérdés”. Az épület funkcióváltása esetén ugyanis nyílván át kell értelmezni az erre vonatkozó elképzeléseket illetve terveket is.

A XX. sz. eleje óta a zsámbéki várkastély különböző formában oktatási célokat szolgál. A főiskolai tanulókat csaknem 100 ezer kötetes könyvtár segíti. Rövid kronológia: • 1925-ben női gazdasági iskola • 1929-ben a keresztes Nővérek Tanítóképző Intézetet tanítóképző • 1924-ben ráépült a kastélyra a második emelet • Az 1948-as államosítás után 1949-ben a Földművelésügyi Minisztérium Mezőgazdasági Akadémiát létesített az épületben • 1952-ben Termelőszövetkezeti Vezetőképző • 1962. Felsőfokú Mezőgazdasági Technikum • 1962-ben átszervezik Üzemmérnöki Karrá és a Gödöllői Agrátrudományi Egyetem vezetése alá kerül – 1979-ig • 1977. az Esztergomi Tanítóképző Főiskola kihelyezett tagozatának helyszíne • 1983-tól önálló főiskola • 1993-tól a főiskolát visszavette az egyház, a tulajdonosok a Keresztes Nővérek, a felügyeletet a Székesfehérvári Római Katolikus Püspökség gyakorolja

20

•

Javasolt teendők: Az intézmény sorsa sajnálatosan bizonytalanná vált. Csak remélni lehet, hogy a Főiskola legalább részlegesen helyben marad, illetve hogy javulás várható az intézmény és a település közötti kapcsolatteremtésben. Rendkivüli lehetőség, kultúrális erő lehetne ugyanis a település számára a felsőfokú intézmény (és a fiatalok) jelenléte, melyet jó településpolitikával ki lehetne aknázni. A Főiskola számára pedig a műemléki és táji adottságokban gazdag környezet és annak vonzereje, valamint a főváros közelsége kínálhatna a nyári, „pangó” időszakra újabb hasznosítási lehetőségeket. A Településszerkezeti Terv felvetette a kulturális rendezvények színtereként, nyári egyetemek helyszíneként, konferencia központként történő hasznosítás lehetőségét is. A főiskola épülete kapcsán feltétlenül megoldandó feladat a kapcsolódó közterületek sorsának, a Kecske parknak és a Zichy M. térnek a rendezése is. A Zichy-leszármazottak az oktatási funkciót kívánják továbbra is folytatni (felnőtt továbbképzési, speciális kurzusok, felnőtt átképzés, stb.)

Szt. Ferenc Pestiskápolna, Angyal-árok part

(M III

9445)

1738-39-ben súlyos pestis (majd kolera) járvány dúlt a faluban, amelynek a lakosság több, mint a fele esett áldozatul. Az elhunytak emlékékre a Zichy család fogadalmi kápolnát emeltetett az Angyal-árok partján. Jelenlegi állapota: A –80-as évek második felében a helyiek közös összefogással szépen felújítatták. Javasolt teendők: A település idegenforgalmi, turisztikai „főcsapásából” kiesik. Megközelítése (és megtalálása) igen nehézkes. Fontos, hogy feltüntessék a kiránduló, turisztikai térképeken, s hogy a kialakítandó kirándulóutak, kerékpárutak érintsék. Néhány pad, asztal elhelyezésével a (gyalogos, lovas, kerékpáros) túrázók számára ideális/idilli pihenőhely, “stáció” lehet.

21

1.7.2.

AZ EGYEDI VÉDELEMRE JAVASOLT ÖRÖKSÉGI ÉRTÉKEK: Egyedi építmények, létesítmények:

22.

24.

1.

7.

Í Í

Jóvilág utca

Kis I. utca 5.

Táncsics M. utca 8. Szőlőhegy utca

22

Etyeki utca

Bicskei utca 6.

Í Í

8.

16.

13.

18.

22.

27.

25.

29.

45.

34.

35.

Művelődési Ház 23

Dózsa György utca 11.

14.

49.

49.

28.

30.

64.

69

37.

37.

70.

70.

24

Petőfi utca

Í 18.

19.

32.

23.

23.

38.

39.

26.

26.

56.

56.

25

Rácváros utca

Pálos utca

Í

Í 11.

16.

20.

23.

9.

958. hrsz

10. Benedek utca

26

Magyar utca

49.

49.

18

27.

60.

71.

34.

48.

62.

62

27

a Petőfi S.utcai volt malomépület •

Joshephinum épülete

Rácváros utca

a település teljes vízlevezető nyílt árokrendszere, a csatlakozó mérnöki létesítményekkel együtt;

Magyar utca

Templom-domb

Bicskei utca

• a Nepomuki Szent János szobor, • a Szent Vendel obeliszk, • a Kálvária stációi, (A jelenleg is folyó lakótelki parcellázások között „torzó”-ként megmaradó Kálvária elemei, annak területe és az innen feltáruló településkép védendő érték.) • a Pátyi út melletti Szentháromság kápolna; • a település teljes vízlevezető nyílt árokrendszere, a csatlakozó mérnöki létesítményekkel együtt; Táncsics M. utca

Etyeki utca

28

•

Egyedi védelemre javasolt jellegzetes történeti értékű településszerkezeti elemek, utcák, terek, teresedések, stb. (utcakeresztmetszetek a meglévő légtérarányokkal, árokrendszerrel, hidakkal)

valamennyi, a településen található feszület, mint “tárgy” és annak helye: • Herceghalmi út –Etyeki út találkozásánál található kereszt, • Bicskei utcai kereszt, • Bicskei utca végi vörös márvány kereszt, • A régi Mányi úti pincéknél található kereszt, • Régi Töki utcai kereszt, • Új utca végi (felirat nélküli) kereszt, • aTemplom téri nagykereszt és a temetők nagykeresztjei,

•

29

a Templom-dombon, a Régitemplom, a Pálos és a Benedek utcák

•

a Templom-domb Törökkút térre levezető gyalogos utcája;

• • • •

a Törökkút tér - Piac-tér - Akadémia utca – Szent István tér térsora; a Dózsa György utca, a Bicskei utca; a Magyar utca, az Etyeki utca - a védettség szempontjából külön kiemelve az utca-keresztmetszetet: a meglévő légtérarányokat, a zöldfelületi- és árokrendszert, hidakat;

30

•

a Táncsics Mihály utca - Corvin János utcák - külön kiemelve az árokrendszerüket – azok építményeit és az azt kísérő zöldfelületeket.

•

valamint a Rácváros utca - külön kiemelve az árokrendszerét – azok építményeit és az azt kísérő zöldfelületeket

Védendő beépítési karakterű épületcsoportok: a Szent István tér és a csatlakozó utcarészek zártsorú, kisvárosias

• beépítése,

•

a Templom-domb utcái és beépítése,

31

a Dózsa György utca 17-29.-ig terjedő fésűs beépítésű szakasza,

• • •

Az u.n. Szuszogói pincesor - hasonlóan a Mélyvölgyi út menti pincékhez - az útról nyílóan a határos magántelkek alá nyúlik. Arculatának megőrzését, felújítását tervezik.

a Rácváros utca észak-keleti oldala, Corvin János utca; valamennyi pincesor

A Petőfi utcában, a Tök felé vezető szakaszon található kisebb pincesorok igényes felújítás esetén fontos látványelemei lehetnének a településnek.

A településen összefogottan öt helyen találhatók pincék. Az u.n. Józsefvárosi-gödör, lakótelkek által közrefogott, gyalogosan is nehezen bejárható tömbbelső. A hajdani agyagbánya, a rajta lévő, csak részben használt pincékkel, rendezetlen terepviszonyaival,a Bicskei elhanyagolt állapotával jelentősen utca “fésűs” beépítési karaktere; „penetrálja” a környező kulturált lakóterületet. A kb. 65 pince egy része már meg sem közelíthető. A Józsefváros, ahol település lakónépességének jelentős hányada él, szűkölködik tartalék, közösségi célokra felhasználható (közparki, intézményi) területtel. Ezért nagyfokú „pazarlás” a közel 1,8 hektárnyi területet parlagon hagyni, még akkor is, ha rendbetétele, a tulajdoni állapotok tisztázása, a terep rendezése és hasznosíthatóvá tétele jelentős ráfordítást igényel. (A terület felmérése jelen terv készítésének idején megkezdődött) A Rácváros utca folytatásáról nyílóan kb. 15 db löszfalba vájt volt pince található. A hajdani pincéket egységes arculattal áttervezték s azokra emeletet építettek. A jelenleg is folyó építés keretében láthatólag nagy költséggel kiépített „házsor” sajátos eleme lett a környéknek. Az üdülő és lakócélra is használt épületek értékét igen kétségessé teszi, hogy a pincefunkcióból adódó kötöttségek miatt 0-1,5 méter távolságra, szorosan egymás mellé épült házak szinte egyfrontosak, csak az utca fele rendelkeznek használható homlokzattal, előkertjük szinte nincsen, hátsó ”falukkal” pedig a működő, un. Burgundia temető területéhez csatlakoznak. A Régi Szomori út 2 oldalán található pincék használata és állapota jelentősen eltér egymástól. Miközben a hegy felöli oldal pincéi igen jól karbantartottak, a település központhoz közeliek pedig át is épültek, a völgy felöli pincék helye szinte csak térkép alapján fellelhető. Süllyesztett kialakításukból és környezetük elhanyagolt állapotából adódóan elhelyezkedésük a valóságban szinte nyomon követhetetlen. Itt is megfigyelhető az a Rácváros utcában tapasztalható tendencia, amelynek során a felújított pincék egy részét nyaralóként építik át.

Látványvédelem A településkép és látványvédelem szempontjából kiemelt területek:

A Régi Szomori úthoz közeli a 3725/1-5 hrsz-ú (Mélyvölgyi) út mentén két oldalt lukpincék találhatók. A tulajdonviszonyok tisztázása a területen külön hangsúlyt kap, mivel a keleti oldalon található pincesor a Katolikus Főiskola fejlesztésre szánt telekterülete alá nyúlik.

•

32

a meglévő teljes településkép szempontjából: • az 1101.sz. Herceghalmi út, az 1102. Sz. Pátyi út közé eső terület; • a Nyakas-hegyi zártkertből átalakuló lakóterület; • az Etyeki és a Dózsa György utcák menti és azok közé eső tömbök;

•

kiegészítője lehet a település által fejleszteni kívánt kulturális és turisztikai szerepkörnek.

a Romtemplomra történő rálátás szempontjából: • a Pátyi út, • a Herceghalmi út, • az Ady Endre u. • a Magyar utca, • az Etyeki utca, • Törökkút-tér, • a Jóvilág utca - Szőlőhegyi út, • Kálvária-domb, a Csillagerdei új lakóterület; • a Pálos utca, • Corvin János utca;

•

a barokk templomra történő rálátás, feltárulási pontok szempontjából: • a Templom - domb utcái, • a Jóvilág utca;

•

a Romtemplom felőli rálátás szempontjából: • az Etyeki és a Dózsa György utcák menti és azok közé eső tömbök; • az 1101.sz. Herceghalmi út, az 1102. Sz. Pátyi út közé eső terület.

•

Művészeti galériák alakulása, művészek beköltözése a településre

•

Borus Ferenc Lámpamúzeuma - Magyar utca 18.

A világ legnagyobb, 1979-ben megnyitott lámpamúzeuma, több évtizedes magángyűjtőmunka eredménye, amelynek külön érdeme, hogy a községre jellemző „tipikus” népi építészeti környezetben mutatja be stílus és működés alapján csoportosítva a gyűjtemény kb. 1500 darabját. Az 1750-es évektől láthatunk mintegy 1200 világítóeszközt; a mécsesektől a világhírű porcelángyárak petróleumlámpájáig. A mécsesek, gyertyatartók, ipari, háztartási, olaj- és petróleumlámpák között található régi kínai vázából készült lámpa, valamint Zsolnay-majolika, meisseni porcelán talpú petróleumlámpa, 1800 körül készült olajpumpás világítóeszköz stb. Valóságos ipartörténeti, iparművészeti kuriózum. (az Internet www.zsambek.hu honlapjának felhasználásával)

A látványvédelem szempontjából érzékeny területeken tervezett új épületekkel/építményekkel szemben elvárás legyen, hogy ne „összefogott”, nagy kubusú, hanem tagolt tömegformájú épületekként, épület-együttesekként létesüljenek. Természeti és építészeti/épített elemek, mint „együttes” értéekk: • az árokrendszer és építményei valamint az árokpartok és növényzeteik 1.7.3.

A KULTURÁLIS, SZELLEMI ÉRTÉKEK EGYÉB ÖRZŐI:

• A helyi civilszervezetek működése A településen rendkivül nagyszámban működnek helyi kulturális, nemzetiségi, táj és értékvédő és egyéb civilszervezetek, amelyek aktívan igyekeznek részt venni a a meghatározó döntésekben. A Településszerkezeti Terv készítése során nyílvánvaló vált, hogy nemcsak igénylik a döntésekben, a helyi eseményekben való részvételt, hanem elképzelésük is van a településük jövőjére és értékeire vonatkozóan. Úgyan sok esetben a véleményeik szemben állnak egymással sőt ütköznek, meghatározó jelentőségű ez az aktivitás mind a napi társadalmi élet, mind az identitás tudat erősítésében.

•

A Zsámbéki Szombatok – Zsámbéki Nyári Szinház – Zsámbéki Jazz Szombatok E kulturális programsorozat 20 éve működik, látogatottsága egyre nagyobb. Rendezvényeit a helyieken kívül elsősorban a fővárosból érkezők látogatják. Helyszínei folyamatosan bővülnek: a Romtemplomot és művelődési házat követően az elmúlt 2 évben a volt Nyakas-hegyi honvédségi terület u.n. „rakétasilóit” is igénybe vették a rendezvényeik számára. A színházi programokhoz képzőművészeti, népi- és iparművészeti kiállítások is társulnak a rendezvénysorozat keretében. Működése, vonzása meghatározó alapja és

33

"Játsszunk együtt!" Baráti Egyesület Német Nemzetiségi Egyesület Zsámbéki Medence Életminőségi Egyesület

Borsi Ferenc Berkó Istvánné Keményné Forró Andrea

2051 Biatorbágy Kolozsvári u. 2/b.

Szeles Nóra

1.7.4.

A Zsámbékon működő civil szervezetek: Civil szervezet neve:

Elnöke, képviselője:

Címe:

Zsámbéki Vöröskereszt

Kerekes Tiborné (vezető)

Zsámbéki Nyugdíjas Klub

Kálmán Istvánné (vezető)

Német Nemzetiségi Önkormányzat Német Nemzetiségi Kör

Bognárné Donovitz Mária (vezető) Tóth Imréné (vezető)

Zsámbéki Sport Egyesület

Kollár Miklós (vezető)

Önkéntes Tűzoltó Egyesület

Csepilek István (vezető)

Zsámbéki Horgász Egyesület

Soós Erzsébet (vezető)

Zsámbéki Műemléki Baráti Kör

Melocco Miklós (vezető)

Zsámbéki Hagyományőrző Baráti Kör

Bognárné Donovitz Mária (vezető) Fésű József (elnök) Kalina Józsefné Zsarnóczai István (titkár)

2072 Zsámbék Somogyi B. u. 17. 2072 Zsámbék Etyeki u. 5. Művelődési Ház 2072 Zsámbék Szent István tér 2072 Zsámbék Szent István tér 2072 Zsámbék Mányi u. 64. 2072 Zsámbék Petőfi u. 110. 2072 Zsámbék Szt István tér 21. 2072 Zsámbék Bicskei u. 1. 2072 Zsámbék Szent István tér 2072 Zsámbék Pf.119. 2071 Páty Tulipán u. 21. 2072 Zsámbék Honvéd u. 4. 2072 Zsámbék Honvéd u. 4. 2072 Zsámbék Mányi u. 11. 2072 Zsámbék Somogyi u. 5. 2072 Zsámbék Bicskei u. 64.

Zsámbéki Medence Tájvédelmi Egyesület Alapítvány a Gungl József Zeneiskoláért Alapítvány a Zsámbéki Általános Iskoláért Bűnmegelőzési és Vagyonvédelmi Egyesület Erdélyi Baráti Kör Egyesület

Küszter Andrea Faragó Tiborné Szabó Zoltán Hidvégi Béla

Gyermekbarát Egyesület

Szűcs Ferencné

Hajnalkötőző Népzenei Együttes

Szűcs Ferencné

AZ IDENTITÁST MEGHATÁROZÓ ÉRTÉKEK (a helyiek érzelmileg kötődnek hozzá, szimbolikus jelentőséget tulajdonítanak neki)

A hosszabb tervezési folyamat alatt sűrűn megfordulva a településen, felhasználva a civil szervezetek, a helyi lakosok, ideingázó főiskolások körében végzett felméréseket és a beszélgetések tapasztalatait az alábbi helyi „elemekhez” való kötödéseket szükséges kiemelni: • a Romtemplom, • a település fekvése, földrajzi adottságai, • a Nyakas-hegy, mint tájegység és mint „háttér” a templom-együtteshez, • a régi Malom-tó környéke a környező ligettel, • az Apáca-kert, • a Kálvária hajdani környéke, • a Pestis-kápolna az Angyal-árok partján és a Pátyi út mentén, • az Immaculata-szobor, • a tájmúzeum, • az árok-rendszer, • az út menti feszületek, • egy nagymúltú speciális oktatási intézmény (a legutóbbi Apor Vilmos Főiskola és elődei) jelenléte, A fenti természeti, táji egységek, épített elemek jelenléte „birtoklása” büszkeséget, helyi öntudatot hordoz a megkérdezettekben, amelyek - úgy gondolják alapvetően megkülönböztetik az ő településüket más magyar falvaktól.

34

1.7.5.

INTÉZMÉNYI ÉRTÉKEK (valamely intézményhez kötődő, nagymúltú, a település társadalmi, szociális, stb. életét meghatározó értékek, civil szervezetek)

•

a volt Apor Vilmos Főiskola és elődei, vagyis egy nagymúltú speciális oktatási intézmény jelenléte: a Katolikus Tanítóképző Főiskola működése, vonzáskörzete nemcsak a régióban, hanem országos szinten is meghatározó volt. Elköltözése igen nagy veszteség lehet a település számára, különösen ha a helyére olyan „befelé szervezett”, zárt intézmény

•

találunk olyan eseteket és rossz példákat, amelyek nem vették figyelembe, más szóval nem tisztelték kellőképpen a kulturális örökség adottságait, ezen kirívó esetek azonban egyediek. (Ilyen például a Magyar utcáról nyíló üzemi terület, amely a korábbi szabályozási terv TV-övezeti besorolásának „rugalmasságát” kihasználva telepszerűen terjeszkedik a történeti településközponthoz közeli lakótömb belsejében. Igen gyakori azonban, hogy a látványvédelem szempontjai nem érvényesülnek egy-egy rosszul megtervezett épülettömeg, hibásan megválasztott anyag- vagy színhasználat révén.

költözik, amely nem használja ki az épület központi fekvését, impozáns megjelenését. a Premontrei Szakközépiskola, a premontreiek jelenléte a településen amint az a korábbiakban leírtakból kiderül a premontreiek kötődése a településhez többszáz éves hagyományokra tekint vissza.. A Premontrei Női Kanonokrend 1989-től kezdődő újjászerveződése során, a Budapesten élő nővérek csoportja Zsámbékon telepedett meg, ez lett a Rend anyaháza, s egyben a noviciátus otthona is. Az általuk alapított - a szociális gondoskodás jegyében létrehozott másik két intézményük mellett (Szt. Norbert Karitatív alapítvány, Premontrei Napköziotthon) – a Premontrei Szakközépiskola és Szakiskola speciális feladatot lát el a kisrégió életében. A Premontrei Szakközépiskola szakoktatói tevékenysége regionális vonzáskörű

2. VÁLTOZTATÁSI SZÁNDÉKOK

2.1. TELEPÜLÉSHÁLÓZATI ÉS TÁJHASZNÁLATI VÁLTOZÁS

•

Német Kisebbségi Ház és tevékenysége: tekintettel a sváb gyökerekre (lsd. a Zichyk-féle letelepítések), a hagyományörző szerepe meghatározó.

•

a Művelődési Ház: nemcsak, mint helyi művelődési központ működik; Vezetője, Mátyás Irén a Zsámbéki Szombatok megvalósítója, a Zsámbéki Nyári Színház rendezvényeinek főszervezője.

A tervezési területen településhálózati és tájhasználati változás tekintetében lényeges változás nem fog történni. A Településszerkezeti Terv és annak nyomán készült Szabályozási Terv, valamint Szabályzat a meglevő természetes tájhasználat védelmére, megőrzésére, illetve a káros folyamatok megszüntetésére, fékezésére irányul.

A helyi kulturális intézményrendszer - a meglévő Művelődési Házon és a Német Kisebbségi Házon kívül - más tényleges intézményi háttérrel nem rendelkezik. Azonban a meglévő táji- és kultúrtörténeti adottságok, a szinte érintetlen településszerkezet, településkép, az utcarendszer, valamint elsősorban a Romtemplom jelenléte, melyek a fesztivál- és kultúrturizmus „hátteréül” szolgálhatnak szintén e kulturális intézményhálózat szilárd (szellemi) alapjának tekinthetők.

2.2. TELEPÜLÉSSZERKEZETI, TERÜLETHASZNÁLATI ÉS BEÉPÍTETTSÉGI VÁLTOZÁS

A településszerkezet külterületi főúthálózatának fontos eleme a tervezett elkerülő főút, melynek kiviteli terve már elkészült. Kiépítése rendkívül kedvezően hathat a faluközpont forgalom-csökkenése, tehermentesítése terén.

• Gyakorló Általános Iskola A Katolikus Tanítóképző Főiskola intézményén belül működik, mint gyakorló általános iskola, kb. 150-160 férőhellyel, jelenleg 7 évfolyammal, évfolyamonként 1-1 osztállyal. A környéken a helyi általános iskolával szemben/mellett kínál minőségi, alternatív lehetőséget, azonban jellegénél fogva nem körzet, hanem egyéb szelekció alapján vesz föl gyerekeket.

Zsámbék rendkívül kis számú belső településszerkezeti változásai alapvetően a meglevő úthálózatra épülnek, azt fejlesztik tovább, nem jelentenek szerkezetidegen „erőszakos” úthálózat-kialakítást. A területfelhasználási változások mindegyike a már korábbi, korábbi szabályozási tervben megfogalmazott szándékokon alapulnak. Mivel e korábbi döntésektől való visszalépést az önkormányzat nem kívánta megkockáztatni, jelen terv egyik célja e sok esetben kedvezőtlen korábbi terv hatásainak jobbítása.

1.8. TERÜLETHASZNÁLAT A TERÜLETI ÁLLAPOT ÉS A KULTURÁLIS ÖRÖKSÉG ÖSSZEFÜGGÉSRENDSZERÉBEN

A beépítettségi változások nem jellemzőek, e szempontból is a kialakult hagyományok megőrzése volt a tervezési alapelv. Az adott területek szabályozása

Zsámbék területi állapota és területhasználata általánosságban alkalmazkodott a történelmi településfejlődés során a kulturális örökségéhez. Természetesen itt is 35

a meglevő adottságokhoz való illeszkedést szolgálja, illetve a „javítás” gondolatát és szándékát hordozza.

1960 -1969 1970 -1979 1980 -1989 1990 -2001*

2.3.INFRASTRUKTURÁLIS VÁLTOZÁS

A népesség számának viszonylag egyenletes növekedését a II. világháború jelentős mértékben megtörte. A háború, a kitelepítések és a kivándorlás hatására közel a felére csökkent a település lakossága, mely azóta ugyan folyamatosan és egyenletesen nő, azonban csak ez évben érte el 1941. évi szintet (4525 fő).

Halálozás

Természetes szaporodás ill. fogyás (-)

+249 +671 -51 +691

Az elmúlt 10 év növekedési tendenciája közel azonos a térség átlagos változásával (amely a Zsámbékot is magába foglaló Pilisvörösvári statisztikai kistérségben 1990-2000. január 1. között 16,9 %). Ezen idő alatti fejlődési üteme, a szomszédos településekkel összevetve Herceghalom (17,8%), Tök (15,4%), Biatorbágy (15,6%) népességnövekedési üteméhez hasonlítható. A fenti népességnövekedés egy részét a szokatlanul kedvező természetes szaporulat adja, amely 1960-ig visszatekintve ugyan kisebb–nagyobb ingadozásokat mutatott, de mindig pozitív és igen magas érték volt. A 2001. évi adatok szerint a statisztikai kistérség 14 településében csak ötben nem regisztráltak fogyást. Zsámbék 205 fős szaporodási értéke a legmagasabb, amelyet Telki követ 48 fővel.

Emlékeztetőül Zsámbék lakónépességének alakulása az utóbbi 5 évtizedben:

Élveszületés

62 329 -296 lakcím egyéb vált. 452* 34*

1970-1979. között +20,6 %, 1980-1989. között –1,3%, 1990-2001. között +17,9% volt.

Zsámbék lakosszáma: 4538 fő. Ez a szám statisztikai kistérség átlagos népességszámához közelít. (2000. 01.01.: 4494 fő) Népessége a nagyközség agglomerációs helyzetének megfelelően fokozatosan növekvő tendenciát mutat. A legutóbbi években a főváros felől érkező letelepedési, beköltözési szándék látványosan megerősödött.

Időszak

187 342 245 205*

A fenti adatok szerint a település tényleges szaporulata:

2.4.NÉPESSÉG, ÉLETMÓD, TÁRSADALOM, A KULTÚRA VÁLTOZÁSA

Fő 3486-4525 2606 3008 3257 3928 3847 4166 4521 4538

246 325 391 364

*(Adatforrás: népszámlálás 2001. – Előzetes)

Az infrastruktúra minden területén (közlekedés, közműellátás) a terv által megfogalmazott cél a teljesség elérése irányában tervezett, teljes közműellátás biztosítása a lehető legnagyobb területre kiterjedően.

Időszak 1870 -1941. 1949. 1960. 1970. 1980. 1990. 1995. 2000. 2001.

433 667 636 561

Tényleges változás +1039 -1919 +402 +249 +671 -81 +319 +355 +17 Vándorlási különbözet

Zsámbék prognosztizált népességszáma Az elmúlt évek tényleges adatai szerint: • 1997-ben 83 fő, • 1998-ben 44 fő, • 1999-ben 79 fő, • 2000-ben 44 fő volt a vándorlási különbözet. 1990-től 2001-ig vizsgálva a vándorlási különbözet (486 fő) kb. 10 %, amely a kistérségi átlagnak (15%) alatta marad.

Tényleges változás

A tényleges növekedés ütemét és a jelenlegi fejlődési ütemet kissé felülbecsülve: 15 év távlatában: kb. 6000 fő lakosszám becsülhető, ha a jelenlegi tendencia szerinti fejlődés folytatódik. 36

Zsámbék jelenlegi nappali népességének meghatározó elemei, az oktatási intézmények látogatói. Mind a község általános iskolái, mind a Premontrei Szakközépiskola, valamint az időközben elköltözött Tanítóképző Főiskola tanulói között is jelentős az ingázok száma. Ugyanakkor a községnek a gazdasági szerepköre a térségben jelenleg nem meghatározó: a településre munka miatt be- illetve kiingázó száma közel azonos.

3. HATÁSELEMZÉS

Az 1990-es ingázási adatokra támaszkodva, de figyelembe véve a gazdasági fejlesztésekre irányuló törekvéseket is:

3.1. TÖRTÉNETI TELEPÜLÉSHÁLÓZATI KÖVETKEZMÉNYEK

(a Főiskolára naponta ingázok száma: a Premontrei Szakközépiskolába ingázok becsült száma: az általános iskolába ingázok száma:

kb.100 fő) kb. 200 fő kb. 250 fő

azaz az oktatási intézményeket ingázói összesen:

kb. 550 fő

A tervezés során a település szerkezeti összefüggéseit, adottságait a javaslatok és a szabályozás figyelembe vette, így a fő szerkezeti struktúrák és az utcahálózat változásai nem jelenthetnek káros hatásokat, hiszen igazodnak a történetileg kialakult állapotokhoz. A terv a meglévő településszerkezet védelmét a koncepció kezdetétől fogva az elsődleges szempontok közé sorolta. Ezért nem javasolt olyan alapvető, a településszerkezetet, a jelentős történeti értékekkel rendelkező utcahálózatot érintő módosításokat, amelyek azt érdemben befolyásolhatnák.

Zsámbék lakossági összetételét, társadalmi viszonyait még ma is jelentősen befolyásolják a falut érintő XX. századi történelmi események, a ki- és betelepítések.

3.2. TERMÉSZETI, TÁJI HATÁSOK

Emellett meghatározó, hogy a település a budapesti agglomeráció 2. gyűrűjében fekszik, s ez a tény alapvetően meghatározza a lakosság jelentős részének életmódját, társadalmi mozgásterét, a településhöz fűződő viszonyát és elvárásait. A község “ős” és új lakosai között érezhető a más agglomerációs települések esetében is tapasztalható távolságtartás.

A terv a természeti, táji változásokat a meglevő adottságokra épülve, a természet védelme érdekében szabályozza. Különösen gondot fordít a védelmet igénylő természeti, táji értékekre, a Zsámbéki–medence és a Nyakas-hegy táji szépségénekmegőrzésére, a mezőgazdasági területek lehetséges megtartására.

A közelmúltig meghatározó elemként lehetett említeni a város életmódjának jellemzésére a jelentős közép- illetve főiskolás korú tanulólétszám jelenlétét.

3.3. A TELEPÜLÉSKÉP FELTÁRULÁSÁNAK VÁLTOZÁSAI

A község idegenforgalma, turistaforgalma ugyancsak fontos tényező, bár elsősorban időszakokhoz és rendezvényekhez kötődik és erősen szezonális jellegű.

A településkép belső és külső feltárulásának változásait a terv a szabályozási elemei révén kívánja kedvező módon meghatározni illetve kontrollálni. 3.4. A RÉGÉSZETI EMLÉKEK FELTÁRHATÓSÁGÁNAK, MEGMARADÁSÁNAK, BEMUTATHATÓSÁGÁNAK VAGY PUSZTULÁSÁNAK LEHETŐSÉGEI

37

Az érintett, meglevő, ismert értékek védelmét, illetve az esetlegesen előkerülő értékek feltárhatóságát, fennmaradását, bemutathatóságát a törvény erejénél fogva biztosítja a hatályos műemléki törvény és annak érvényesítése a szabályozási előírásokon keresztül.

3.7. A MŰEMLÉKEK MEGÚJULÁSÁNAK ÉS FENNTARTHATÓSÁGÁNAK GAZDASÁGI ESÉLYEI A vizsgálatok egyértelműen rávilágítottak arra, hogy a település igen jelentős számú és minőségű örökségi értékkel rendelkezik, melynek fenntartása, időszakonkénti felújítása roppant nehéz az ismert gazdasági körülmények között. Ezért, nagyon fontos minden lehetőséget megragadni, amely a különböző szinteken elérhető, így EU és más alapok, országos szinten a törvényekben biztosított anyagi lehetőségek kiaknázása, megyei és helyi szinten az önkormányzatok segítsége, de ilyen lehet társaságok és magáncégek bevonása is. Javasolható a korszerű kooperációs technikák, mint a PPP (Private – Public – Partnership ) alkalmazását a finanszírozásban.

3.5. A TÖRTÉNETI TÉRBELI RENDSZEREK ALAKULÁSA

Noha Zsámbék nem egy nagy település, az EU csatlakozás nyomán várhatóan az ő meglévő történeti térbeli rendszerben betöltött szerepköre is megváltozik. A “határok nélküli”, európai léptékű településhálózatban reménye lehet arra, hogy ne csak a főváros vonzáskörzetébe kényszerült, alárendelt “kistelepülés”-ként prosperáljon, hanem a szomszédos településekkel megerősítve, értékörző és értékerősítö szellemben, valódi, tudatos településpolitikával, menedzsmenttel irányított, (kis)térségként működjön. Ehhez a szükséges intézményi, szervezeti háttér (kistérségi társulások) részben már megvannak.

3.8. TELEPÜLÉSKARAKTER VÁLTOZÁSÁNAK HATÁSAI, A tervezett fejlesztések alapvetően nem változtatják meg a település karakterét. A meglévő beépítésű területeknél következetes szándék volt a településre jellemző beépítési karakter (jellemzően oldalhatáros, a faluközpontban zártsorú) megőrzése. Az előírások ennek messzemenő figyelembe vételével készültek. 3.9. KÖRNYEZETI TERHELÉSEK ÉS AZ ÉPÍTETT ÖRÖKSÉG MŰSZAKI ÁLLAPOTÁNAK ÖSSZEFÜGGÉSEI

3.6. MŰEMLÉKI EGYÜTTESEK, MŰEMLÉKEK ESZMEI, HASZNÁLATI ÉS ESZTÉTIKAI JELENTŐSÉGÉNEK ALAKULÁSA A TÁJBAN, TELEPÜLÉSSZERKEZETBEN, ÉPÍTETT KÖRNYEZETBEN, A TELEPÜLÉS ÉLETÉBEN

A vizsgálatok szerint Zsámbék legjelentősebb környezeti terhelését a településközponton áthaladó gépjármű forgalom jelenti. Ennek csökentése a nagysúlyú tehergépjárművek kitiltásával részben lezajlott, azonban tényleges megoldást az elkerülő út megépítése hozhat. A másik jelentős, de helyi jellegű /eredetű terhelést a buszvégállomás forgalma, valamint a heti piacok jármű forgalma adja a történti faluközpontban. Mindkettő megoldására a terv javaslatot ad, amely javaslat megvalósítása esetén lehetővé válik a település központjának a gyalogos- illetve csökkentett forgalmú zónává alakítása.

Az elfogadott Településfejlesztési Koncepció, a Településszerkezeti Terv és ezen keresztül a Szabályozási Terv célja, hogy a lehető legteljesebb mértékben érvényre juttassa, kiteljesítse a település adottságait, elsősorban a műemléki és helyi értékeket, a földrajzi fekvésből származó előnyökkel együtt. A terv ezért komoly gondot fordít a meglévő műemléki együttesek tájban való megjelenésének érvényesítésére és lehetőség szerinti fokozására, a műemléki értékek mellett a kisebb értékű, de a település identitása szempontjából meghatározó, helyi védelemmel megőrizhető adottságok jelentőségének tudatosítására és azok hasznosítására.

3.10. A FOLYAMATOK IRÁNYA, VISSZAFORDÍTHATÓSÁGA Az idő nem segít a műemléki és régészeti értékek megtartásánál, konzerválásánál, hasznosításánál. Ennek ellenére arra kell törekedni minden rendelkezésre álló eszközzel, hogy a múlt értékes kulturális örökségét megőrizzük, gondoskodjunk állagának megóvásáról, lehetőség szerint bemutathatóságáról és amennyiben eredeti rendeltetésével nem összeférhetetlen – a mai igényekhez igazodó – új funkcióval való megtöltéséről.

A műemlékek mellett e védelemre javasolt adottságok, értékek a település identitásának meghatározó elemei, a község jövőbeni továbbfejlődésének szellemi és materiális erőforrásai.

38

3.11. KÁRENYHÍTÉS LEHETŐSÉGE, ELLENTÉTELEZÉSÉNEK LEHETŐSÉGEI

KÖLTSÉGE,

együtt. A terv ezért komoly gondot fordít a meglévő műemléki együttesek tájban való megjelenésének érvényesítésére és lehetőség szerinti fokozására, a műemléki értékek mellett a kisebb értékű, de Zsámbék identitása szempontjából meghatározó helyi védelemmel megőrizhető adottságok hasznosítására.

ILLETVE

A szabályzat előírásai, az értékek tervi ábrázolásai ennek a lehetőségét biztosítják, azonban a károk keletkezésével remélhetőleg nem kell számolni.

4. ÖSSZEFOGLALÓ Az épített, tárgyi „elemek” esetében:

A tervkészítés alapvető szándéka az volt, hogy a tervi eszközök „korlátozzák”, szabályozzák a beépített területek nagyságának gyors és eröltetett mértékű növekedését, teret adva azonban a település számára a spontán növekedési folyamat által diktált természetes fejlődéshez. Mivel a terv alapvetően nem tartalmaz radikális területnövelésre vagy karakteres területhasználat-módosításra vonatkozó javaslatokat, ennek megfelelően az általa indukált változások sem hordozhatnak a meglévő települési értékeket jelentősen érintő hatásokat. A tervezett fejlesztések nem változtatják meg a település karakterét.

Zsámbék közigazgatási területén 42 db régészeti lelőhely található. A 2001. évi LXIV. törvény 11. §-a alapján a régészeti lelőhelyek ex lege, a törvény erejénél fogva általános védelem alatt állnak. Zsámbék, települési méretéhez viszonyítottan műemlékekben rendkívül gazdag. 10 műemléke közül a Templom- és kolostorrom egyedi jelentőséggel is bír. Az országos védelem alatt álló műemléki védett környezet (MK*) területén, valamint a védelem alatt álló épületek, építmények, és ezek műemléki környezetén (MK) valamint az egyedi védelem alatt álló épületeken, építményeken és ezek műemléki környezetén belül a hatályos műemlékvédelmi törvény szerinti védelmet kell biztosítani.

A vizsgálatok egyértelműen rávilágítottak arra, hogy a település igen jelentős számú és minőségű örökségi értékkel rendelkezik, melynek fenntartása, időszakonkénti felújítása roppant nehéz az ismert gazdasági körülmények között. Ezért, a tervi elhatározások, szabályozások betartása mellett nagyon fontos minden lehetőséget megragadni, amely a különböző szinteken elérhető, így EU és más alapok, országos szinten a törvényekben biztosított anyagi lehetőségek kiaknázása, megyei és helyi szinten az önkormányzatok segítsége.

A terv nem tartalmaz az építészeti értéket képviselő épületekre, építményekre, épített (tárgyi) elemekre vonatkozó olyan jellegű javaslatokat, amely azok értékvesztését eredményezhetné. Éppen ellenkezőleg: jelentősen kiterjeszti a védelemre javasolt épületek, tárgyak körét, a hatályos műemléki környezetnél nagyobb területet lehatároló, „javasolt, új műemléki környezet” bevezetésével és a helyi védelem tételes, részletes listájával.

Zsámbék lakosságának körében az öntudatos, lakókörnyezetükért, a táji és kultúrtörténeti értékek megőrzéséért felelősséget érző polgárok több önszerveződésű társadalmi szervezet hoztak már korábban létre annak érdekében, hogy erejükhöz mérten a település értékelvű és értékteremtő fejlődését támogatni tudják. A lakosság jelentős részének véleményét közvetítő társadalmi szervezetekkel történt egyeztetések segítséget nyújtottak már a településfejlesztési koncepció megfogalmazásában, s később a településrendezési javaslatok kialakításában, ugyanígy a helyi értékvédelmi javaslatok is tükrözik a lakosság szándékait.

A műemléki környezetek jogszabályban pontosítva rögzített területi lehatárolásáig a Településszerkezeti Tervben kijelölt és a Szabályozási Tervbe átvett területet kell figyelembe venni. A műemléki környezetek lehatárolása a továbbiakban a Szabályozási Tervek karbantartásai során tovább pontosíthatók, illetve módosíthatók. A jogszabályi rögzítést követően a végleges lehatárolást a településrendezési tervekben át kell vezetni.

A Településszerkezeti Terv és ezen keresztül a Szabályozási Terv célja, hogy a lehető legteljesebb mértékben érvényre juttassa, kiteljesítse a település adottságait, elsősorban a műemléki és helyi értékeket, a táji, természeti előnyökkel

A táji „elemek” esetében:

39

A településrendezési terv eszközeivel segíteni kell a tervezett Nemzeti Ökológiai Hálózat részét képező, illetve az EU-irányelvek alapján kiválasztott „NATURA 2000” rendszerében kataszterizálásra került természet közeli állapotú területek megőrzését, az élőhely-rekonstrukcióknak, az egészséges és fejlődésre képes jövő alapját adó biodiverzitás feltételeinek a megteremtését. A nagyüzemi mezőgazdasági területeket tagoló, az ökológiai hálózat értékes elemeinek minősíthető mezővédő erdősávok rendszerét bővíteni kell, a meglévők rekonstrukciójáról gondoskodni kell. Mindezek a patakmedreket kísérő „zöldfolyosókkal” együtt gazdagítják az állatok és növények sokféleségének élőhelyet biztosító „zöld hálózatot.”

látványa kiemelkedő szépségű tájképi érték, és mint élményt nyújtó látvány közkincsnek tekintendő. Az értékvédelem egyik legnehezebb feladata ennek a környezetalakításra, a tájhasználat megváltozására olyan érzékeny, de évszázadokon keresztül megmaradt, megőrzött értéknek a további megőrzése, védelme a ma élő és a későbbiekben felnövekvő generációk számára. A tájképi érték megőrzése miatt ezt a látványt meghatározóan befolyásoló haszonelvű településfejlesztési döntéseknél nagyon fontos az értékvédelmi szempontok érvényesítése is. A község déli határában tervezett gazdasági területek, a Malomtó környezete, valamint a Nyakas-hegy kertjeinek lakóterületként beépülő területrészei azon tájképileg érzékeny településfejlesztési célterületek közé tartoznak, ahol fokozott figyelmet kell fordítani az értékvédelmi szempontoknak a fejlesztési szándékok megítélésénél.

A Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatóságának felmérése szerint a Nemzeti Ökológiai Hálózat részeként tervezett természet közeli állapotú területek • a Zsámbéki patak és a Békás patak medrét kísérő ökofolyosó, • a Herceghalmi és a Pátyi út közötti terület északi, mélyen fekvő részei mint vizes élőhelyek a DINPI adatszolgáltatása szerint • a vízfolyásokat, felszíni vízelvezető árkokat, vízmosásokat kísérő vizes élőhelyek láncolata, • a Malom tó környezete, továbbá • a Csillagerdő megmaradt védendő élőhelyei. A Malom-tó fűzligetes környezetét a hatályos szabályozási terv szerint deklarált értékvédő és egyben értékteremtő, az un. „szelíd turizmust” szolgáló vízrendezéssel és élőhelyrekonstrukcióval járó idegenforgalmi fejlesztéssel, un. „ökológiai parkként” szabad rendezni. A tervezett tavak szükségességét, a tavak létesítésének a környezetre, a meglévő természeti értékekre (pl. patak menti fűzes legelők) gyakorolt hatását komplex ökológiai szemlélettel újra kell értékelni.

A természeti és szempontjából:

építészeti/épített

elemek,

mint

„együttes”

értékek

A településkép és látványvédelem: Zsámbék természeti adottságaiból, földrajzi fekvéséből és történelmi fejlődéséből adódóan szépen komponált képet mutat nemcsak a különböző megközelítési irányokból, hanem belülről a településről nézve is. Ez az évszázadok óta jól megörzőtt településkép az utóbbi évtizedben némileg sérült. A vizsgálatok tanúsága szerint a település táji adottságai, morfológiája, utcahálózata miatt a látványvédelem szempontjai Zsámbék esetében ”érzékenyfokozottan érzékeny” értékkategóriába sorolhatók. A korábban hatályos szabályozási terv 2 olyan javaslatot is tartalmazott, amely e tekintetben meghatározó változást eredményezhet. Az érintett két területegység, melyek hatáskörzete a teljes település: • A Nyakas-hegy beépítése, • A Pátyi út és Herceghalmi út menti és közötti területek beépítése,

A Nyakashegy a 4/1995. (II.27.) önkorm. rendelettel meghatározott területtel már helyi védelem alá vont természeti terület. A helyi védelem alatt álló Nyakas hegy országos védetté nyílvánítását szorgalmazni kell a természetvédelmi hatóság illetékes helyein. A település védett természeti értékeinek körét a településszerkezeti terven jelölt alábbi területekkel javasolt bővíteni: • Kálvária domb oldalában található felhagyott homokbánya, ahol a telepesen fészkelő gyurgyalag szűken vett élőhelye „ex lege” védett • A Malom tó fűzligetes környezetét a Békás patak és a Zsámbék patak medrének, partot kísérő természeti területeinek jelölt szakasza • A Csillagerdő hagyásfás legelőterülete – Majális park – az Angyalárok értékes zöldfelületével • Apácakert - közhasználatra igénybe vehető történeti kertként

A Településszerkezeti Terv és jelen Szabályozási Terv a településképi szempontok érvényesülését, védelmét az egyik legfontosabb feladataként kívánta kezelni. A településkép védelmére vonatkozó új jogszabályok megjelenése és érvényesítése fontos segítségül szolgálhat a korábbi tervi döntések esetlegesen kedvezőtlen hatásainak megállítására illetve kordában tartására is. A kulturális, szellemi értéket hordozó egyéb „elemek”:

A Nyakas hegy lábánál fekvő és a hegy délkeleti oldalára fölkapaszkodó, nagy múltú település építészeti- és természeti értékeinek Buda irányába megnyíló 40

A terv a kulturális, szellemi értéket hordozó „elemek”-et kedvezően befolyásolhatja. Lehetőséget nyújt ugyanis arra, hogy a meglévő kulturális helyszínek száma és kínálata bővüljön: • új (regionális) szerepek javaslatával (erdei iskola, nyári művészeti tábor, stb) • az ezek felvállalásához szükséges fejlesztések tervi hátterének megteremtésével (megfelelő terület-kijelölések, övezeti besorolások, stb.) • a közterületek terv szerinti átalakításával, • egyes épületek javasolt funkcióváltásával • a volt főiskola épületre vonatkozó javaslatokkal. A terv elősegítheti, hogy Zsámbék kulturális élete tovább bővüljön és az azt kiszolgáló, sokszinű intézményi hálózat is kiépülhessen.

érdekek Zsámbékon is sok helyen veszélybe sodorhatják ezeket az alapvető értékeket - részben a korábbi terv által megtámogatva, vagy attól függetlenül is. Éppen ezért külön ki kell emelni, hogy az identitás-értékek megőrzésénél hallatlan nagy szerepe juthat a helyi civilszervezetek, a helyi lakosok összefogott tevékenységének. Hiszen éppen ők azok, akik egységesen és határozottan fellépve képviselni tudják a közös szellemi értékeket, és azok tárgyi elemeinek védelmét mind az egyéni érdekkel, mind a külső, sokszor „semmire-tekintettelnem-lévő” (beruházói) érdekekkel szemben. Intézményi értékek esetében: A teljes, többlépcsős tervezési fázis lebonyolítása során mód nyílt azon intézmények működésének feltérképezésére, melyek a település életét alapvetően meghatározzák. Az intézményfejlesztési javaslatok ezek ismeretében születtek, figyelembe véve az esetleges hiányokat és a kihasználatlan potenciális lehetőségeket.

Az identitást meghatározó értékek esetében: A terv nem tartalmaz olyan új javaslatot, amely az identitási értékeket hordozó elemeket veszélyeztetné. Sajnálatosnak kell azonban tekinteni, hogy az egyéni

41

Tervezői nyilatkozat

Alulírott Kissfazekas Kornélia okleveles építészmérnök, vezető településrendezési tervező (TT1- 01-1298//01) büntetőjogi felelőségem tudatában nyilatkozom arról, hogy a hatástanulmány elkészítésére vonatkozó jogosultsággal rendelkezem valamint, hogy a tervben javasolt megoldások az örökségvédelmi jogszabályoknak és hatósági előírásoknak megfelelnek.

……………………………………………….. Kissfazekas Kornélia okl. építészmérnök

Budapest, 2005. április

42

ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY RÉGÉSZETI SZAKTERÜLETI RÉSZ

ZSÁMBÉK

Készült: Zsámbék Településszerkezeti Tervéhez Megrendelő: URBANITÁS Tervező és Tanácsadó Kft. Készítette: Archeosztráda Kft.

2004. augusztus 30.

1

A tanulmány tárgya: Zsámbék

Törvényi környezet:

Nagyközség

Önkormányzata

a

jogszabályi

(A vonatkozó hatályos jogszabályok és tartalmuk, azaz a régészettel érintett területeken követendő eljárás, jogok és kötelezettségek)

előírásoknak

megfelelően hosszú távra szóló Településszerkezeti Tervet készíttet. Ehhez A régészeti lelőhelyekre, a régészeti kutatásra és a régészeti leletekre

a 2001. évi LXIV. tv. 66. § (2) bekezdés alapján kulturális örökségvédelmi

vonatkozó főbb jogszabályok:

hatástanulmány szükséges, mely a 4/2003. (II.20.) NKÖM rendelet 5. § (2)

2001. évi LXIV. törvény – örökségvédelmi törvény

bekezdés értelmében az 1997. évi LXXVIII. tv. 9. § (3) bekezdése alapján

1997. évi CXL. törvény, különösen a 38-49. § - múzeumi törvény

véleményezésre megküldendő tervek kötelező alátámasztó munkarésze. A

1979. évi 2. törvényerejű rendelet – kulturális javak jogtalan átruházásáról

jelen régészeti tanulmány a rendelkezésünkre bocsátott térképen jelölt

218/1999. (XII. 28.) Kormányrendelet – szabálysértésekről

területeket foglalja magába.

149/2000. (VIII. 31.) Kormányrendelet – a régészeti örökség védelméről szóló Európai Egyezmény kihirdetéséről

Jelen munkát (azaz a jelen tanulmány részét és egészét is) a szerzői jogról

191/2001. (X. 18.) Kormányrendelet – örökségvédelmi bírságról

szóló 1999. évi LXXVI. tv. alapján szerzői jogvédelem illeti meg. A vagyoni

190/2001. (X. 18.) Kormányrendelet – Kulturális Örökségvédelmi Hivatalról

jogok kizárólagos jogosultja az Archeosztráda Kft. A tanulmány vagy annak

4/2003. (II. 20.) NKÖM rendelet – örökségvédelmi hatástanulmányról

része sokszorosítása, átdolgozása, az abból való idézés, vagy bármely más

3/2003. (I. 25.) NKÖM rendelet – egyes lelőhelyek védetté nyilvánításáról

formában történő felhasználása csak az Archeosztráda kft. és a szerző

(példa)

előzetes írásbeli hozzájárulásával lehetséges. A szerzői jogi jogsértés

17/2002.

büntetőjogi és kártérítési következményekkel járhat. A tanulmányt csak annak

megrendelője

jogosult

a

szerződésben

meghatározott

régészeti

érdekű

területekre

vonatkozó

–

kulturális

örökség

hatósági

nyilvánításának részletes szabályairól 18/2001. (X. 18.) NKÖM rendelet – régészeti feltárásokról

A közölt adatok szerződéstől eltérő célra való felhasználása, a régészeti a

NKÖM rendelet

3/2002. (II. 15.) NKÖM rendelet – a kulturális örökség védetté

szolgáltatás vagy mások részére készített tanulmány részeként felhasználni. és

21.)

nyilvántartásáról

célra

felhasználni, de azt nem jogosult átdolgozni, azt mások részére végzett

lelőhelyekre

(VI.

17/2001. (X. 18.) NKÖM rendelet – kulturális javak kiviteli szabályairól

adatok

16/2001. (X. 18.) NKÖM rendelet – örökségvédelmi hivatal eljárásrendjéről

nyilvánosságra hozása vagy továbbadása harmadik fél számára csak a

18/2000. (XII. 18.) NKÖM rendelet – a kulturális szakértők működési

szerző engedélyével, a 17/2002. (VI.21.) NKÖM rendelet 7. §, valamint a

engedélyéről

47/2001. (III.27.) Kormányrendelet szabályai szerint történhet.

BTK vonatkozó paragrafusai (216/b, 316, 324, 325. §)

2

Általában a 2001. évi LXIV. törvény és végrehajtási rendeletei alapján kell

Az engedélyezési eljárás miatt célszerű már a tervezés előtt a Hivatal

eljárni. Ennek alapján a régészeti területeket három kategóriába lehet

előzetes nyilatkozatát kérni, hogy az adott beruházáshoz, hasznosításhoz

besorolni:

(pl. építkezés, művelési ág változtatása, halastó kialakítása, stb.) hozzá

1. fokozottan vagy kiemelten védett régészeti lelőhelyek

fognak-e járulni, s ha igen, akkor milyen feltételekkel. Így a később

2. nyilvántartott régészeti lelőhelyek

megvalósíthatatlannak minősülő fölösleges tervezés, illetve a feltárás miatt

3. régészeti érdekű területek.

történő nem várt időbeli csúszás és költségnövekedés kiküszöbölhető vagy előre kalkulálható lesz.

1.) Védett régészeti területek esetében:

2001. évi LXIV. tv. 22. § (1)-(2) bekezdések

2001. évi LXIV. tv. 63. § (2) bekezdés a) pont

A földmunkával járó fejlesztésekkel a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal által

A KÖH engedélye szükséges védett régészeti területen bármilyen, a talajt 30

nyilvántartott régészeti lelőhelyeket – a (2) bekezdésben meghatározottak

cm-nél mélyebben bolygató, más hatósági engedélyhez nem kötött

kivételével – el kell kerülni. Ha a lelőhely földmunkával való elkerülése a

tevékenység végzéséhez. A KÖH határozatának hiányában semmilyen

fejlesztés, beruházás költségeit aránytalanul megnövelné, vagy a beruházás

munka nem végezhető. Egyéb esetekben a KÖH szakhatóságként jár el.

máshol nem valósítható meg, a beruházással veszélyeztetett területet

Egyebekben mindenben az adott területre a régészeti védelmet elrendelő

előzetesen fel kell tárni.

miniszteri rendeletben (a korábbiak esetében határozatban) foglaltakat kell

2001. évi LXIV. tv. 22. és 23. §; 18/2001 NKÖM rendelet 14. §

követni és betartani.

A beruházás feltételeként adott esetben előírt régészeti feltárás költségei mindig a beruházót terhelik, mivel az ő érdeke a már ismert lelőhely

2.) Nyilvántartott régészeti lelőhelyek esetében:

megbolygatása. A régészeti feltárásra vonatkozó szerződést a beruházónak

2001. évi LXIV. tv. 11. §

minden esetben a területileg illetékes múzeummal kell megkötnie. Ez

A régészeti lelőhelyek e törvény erejénél fogva általános védelem alatt

általában a megyei, egyes területeken a helyi (városi) múzeum. A szerződés

állnak.

érvényességéhez a Hivatal jóváhagyása szükséges. Magát a feltárást

2001. évi LXIV. tv. 63. § (2) bekezdés a) és (4) bekezdés a) pontjai

bármelyik, a régészeti feltárások végzésére jogosult intézmény elvégezheti,

A nyilvántartott régészeti lelőhelyek esetében minden az eddigi használattól

amennyiben a szerződő felek erről megállapodásra tudnak jutni. A feltárásra

eltérő hasznosításhoz, építkezéshez, a talaj bolygatásával járó tevékenység

jogosult intézményeket a 18/2001. (X.18.) NKÖM rendelet 2. § sorolja fel.

végzéséhez a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal előzetes (szakhatósági,

Nyilvántartott régészeti lelőhelyen a lelőhely jelenlegi használati módját csak

feltárások esetében hatósági) engedélye szükséges.

akkor kell korlátozni, ha annak folytatásától a lelőhely súlyosan károsodhat,

2001. évi LXIV. tv. 65. § (1) bekezdés

vagy fennáll a megsemmisülés veszélye. Ugyanez vonatkozik az ott a

3

Hivatal hozzájárulásával végzett tevékenységekre is: amennyiben ennek

értesíteni kell a jegyzőt, aki a területileg illetékes múzeum és a KÖH szakmai

során előre nem kalkulálható örökségvédelmi érdek merül fel, vagy nem várt

bevonásáról köteles gondoskodni. A bejelentési kötelezettség a felfedezőt,

jelenség mutatkozik, a végzett tevékenységet korlátozni kell. A Hivatalnak a

az ingatlan tulajdonosát, az építtetőt és a kivitelezőt egyaránt terheli! A

munka

múzeum

felfüggesztése

megindítására,

illetve

esetén annak

lehetősége

van

megvalósulása

régészeti esetén

védelem

24

órán

belül

írásban

köteles

nyilatkozni

a

munka

folytathatóságáról. A szükséges beavatkozás költségeit (amennyiben

kisajátítás

kezdeményezésére.

időközben a KÖH nem regisztrált lelőhelyet a helyszínen) a feltárásra

2001. évi LXIV. tv. 82-85. §; 191/2001 Kormányrendelet

jogosult intézmény köteles állni.

A régészeti lelőhelyben vagy a leletekben okozott kár, illetve ezek

2001. évi LXIV. tv. 26. §; 18/2001 NKÖM rendelet 16. §

megsemmisítése büntetendő cselekmény (BTK hatálya alá esik), továbbá

A lelet, illetve a lelőhely bejelentőjét jutalom illeti meg, amely nemesfémek

örökségvédelmi bírság kirovását eredményezi. A nyilvántartott régészeti

esetében nem lehet kisebb a beszolgáltatott lelet nemesfémtartalmának

lelőhelyek a III. kategóriába tartoznak, vagyis a bírság a kötelezettségszegés

piaci értékénél. A nyilvántartásban nem szereplő régészeti lelőhelyben vagy

vagy a károkozás mértéke szerint 10 ezer forinttól 25 millió forintig terjedhet.

az onnan származó leletekben okozott kár, illetve ezek megsemmisítése ugyancsak büntetendő cselekmény (BTK hatálya alá esik).

3.) Régészeti érdekű területek, továbbá valamely tevékenység során bárhol újonnan észlelt régészeti lelőhely előkerülése esetében:

4/2003. (II.20.) NKÖM rendelet

2001. évi LXIV. tv. 7. § 14. pont

A Hivatal a rendeletben foglalt esetekben és tartalommal örökségvédelmi

Régészeti érdekű területnek számít minden olyan területrész, ahol régészeti

hatástanulmány elkészítetéséhez kötheti szakhatósági állásfoglalásának

lelőhely előkerülése várható vagy feltételezhető. Így ide kell sorolni minden

megadását. Ez lényegében a már ismert lelőhelyek esetében a nagyobb

talajbolygatással járó tevékenység végzésére kiszemelt területet is. E

felületet érintő, 1 hektár területet vagy 500 m2 épület-alapterületet

területekre ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a beruházás során

meghaladó méretű, illetve bizonyos nyomvonalas létesítményekre, vízügyi

nem várt módon előkerülő régészeti leletekkel és objektumokkal fedett

létesítményekre,

területekre. Az ilyenkor követendő eljárásban a helyi önkormányzat is

beruházásokra érvényes bármely területen. A tanulmány elkészíttetése a

feladatot kap.

beruházót terheli, készítésére a nevezett rendeletben feljogosítottak

2001. évi LXIV. tv. 24. és 25. §; 18/2001 NKÖM rendelet 15. §

vállalkozhatnak.

Amennyiben ezeken a nem ismert és így hivatalosan nyilván nem tartott

A 2001. évi LXIV. törvény 66. § (2) bekezdés alapján készítendő

régészeti lelőhelyeken régészeti jelenség vagy lelet kerül elő, a végzett

hatástanulmányok tartalmi követelményeit részletesen tartalmazza a 4/2003.

tevékenységet abba kell hagyni, és a helyszín vagy lelet őrzése mellett

(II.20.) NKÖM rendelet melléklete. Ugyanezen rendelet értelmében a

4

bányatelkekre

és

tereprendezésre

vonatkozó

hatástanulmány régészeti szakterületi részét csak felsőfokú szakirányú

alaposabb és kiterjedtebb ásatás a romtemplomnál. A volt Zichy-kastélynál a

végzettséggel rendelkező személy készítheti. A hatástanulmány készítője

tűzvész után megkezdett helyreállításokhoz kapcsolódóan került sor

jogosultságán túl egyben nyilatkozik arról is, hogy a tervezett megoldás

régészeti megfigyelésekre. Jelenleg a Török-kút feltárása folyik.

megfelel az örökségvédelmi jogszabályoknak és hatósági előírásoknak.

2004. nyarán munkatársunk állapotfelmérő helyszínelést, terepbejárást végzett a külterületi lelőhelyeken, a már korábban ismert lelőhelyek

A 4/2003. (II.20.) NKÖM rendelet melléklete szerinti tartalmi követelmények:

számbavételén, hitelesítésén kívül két új lelőhelyet fedezett fel (41–42. számú lelőhely). Munkája eredményeként a hatástanulmányt a lelőhelyek

1. Vizsgálat (értékfelmérés)

aktuális állapotának ismeretében tudtuk elkészíteni.

a.) történeti leírás, régészeti örökség

Jelenleg 42, térképen ábrázolható zsámbéki régészeti lelőhelyet ismerünk. A településre alkalmas területeken a lelőhelyek nagyon sűrűn helyezkednek el,

Zsámbékról a 19. század nyolcvanas éveitől kezdve számos — köztük több

ezért a jövőben csak kevés teljesen új lelőhely felbukkanása várható. A már

jelentős őskori és főleg római kori, valamint középkori — lelet került a

ismert lelőhelyek kiterjedésének növekedésére viszont bárhol számíthatunk.

Magyar Nemzeti Múzeumba. Néhány kisebb leletmentő, hitelesítő feltárásra

Tekintve, hogy a temetők helyét felszíni kutatásokkal általában nem lehet

is sor került. A magyarországi késő-román – kora-gótikus építészete egyik

megtalálni, a zsámbéki földben még legalább tucatnyi olyan temetkezési

legkiemelkedőbb alkotásának, a premontrei prépostság templomának

hely rejtőzik, amelyeknek felfedezése csak földmunkáktól várható.

kutatása korán megkezdődött. Helyreállítási munkákat 1889-től többször

A mai közigazgatási határon belül három, a középkori írott forrásokban is

végeztek. 1934-től kezdve ugyancsak több régészeti feltárásra került sor. A

szereplő település volt: Zsámbék, Ányás és Gyálafölde.

zsámbéki

elsősorban

Zsámbék (az oklevelekben a törökkorig mindig Zsámbok néven szerepel)

művészettörténeti tanulmány készült. Az 1986-ban megjelent régészeti

1258-tól adatolható első ismert birtokosa a francia eredetű Smaragd (Ajnárd)

topográfia [Dinnyés István – Kővári Klára – Lovag Zsuzsa – Tettamanti

nemzetség volt. 1398-ban Zsigmond király Maróti Jánosnak adta a Smaragd

Sarolta – Topál Judit – Torma István: Pest megye régészeti topográfiája. A

nemzetségből származó Atyai Szár László unokájának, Jánosnak többek

budai és szentendrei járás (MRT XIII/1.) (Szerk.: Torma István) Bp. 1986.

között zsámbéki birtokait is. 1403-ban Maróti János megkapta Vér László fia,

(MRT 7.], az őskortól a törökkor végéig terjedő teljes régészeti időszak

Miklós birtokait is. A továbbiakban nincs adatunk a Smaragdok itteni

emlékeit és a rájuk vonatkozó történeti adatokat a korábbi kutatások

birtoklására. 1467-ben Zsámbék mezőváros (oppidum) volt. Ekkor Maróti

eredményeit felhasználva, lelőhelyenként csoportosítva tárgyalja. A kötet

Máté adósságai fejében elzálogosította. 1490-ben Korvin János kezében

megjelenése után kevés régészeti kutatás volt. Közülük kiemelkedően a

volt. A 16. század elején a királyi birtok zálogként Buzlai Mózesé volt. 1526

legfontosabb a Valter Ilona vezetésével végzett, minden korábbinál

utáni birtokosai közül Werbőczi István érdemel említést.

emlékekről

több

régészeti,

történeti

és

5

1541 után Zsámbék is a hódoltsági terület része lett. Középkori eredetű

b.) természet, táj, tájhasználat – településhálózat és településszerkezeti

kastélyát a törökök várrá alakították át. A közeli magyar várak — Tata,

összefüggések

Komárom, Győr — katonái gyakran intéztek támadásokat a vár és környéke ellen. 1599-ben a keresztények elfoglalták, és felrobbantották. A 17.

A település külterületének legnagyobb részét a mezőgazdasági területek

században ismét a töröké, 1661 és 1664 között rövid ideig magyar kézen

foglalják el. A szántóföldeken kívül kiterjedt szőlők és zártkertek vannak.

volt. Maga a település a sok szenvedés ellenére átvészelte a törökkort.

Viszonylag

A Keresztelő Szent János tiszteletére szentelt premontrei prépostságot

mészkőgerincen nagy kiterjedésű kopár füves területek találhatók. A

Egyed és Smaragd comes alapították 1205 és 1222 között. 1477-ben

Zsámbéki-medence vizei a Benta-patak közvetítésével a Mezőföldön jutnak

Mátyás király az elhanyagolt kolostort elvette a premontreiektől, és a

el a Dunába. Ugyanakkor északi irányban, Esztergom felé sem teljesen zárt

pálosoknak adta. A szerzetesek a törökkor elején elmenekültek, majd 1599.

a táj. Ez a természetföldrajzi tényező az őskortól egészen a legutóbbi időkig

után visszatértek, de a második török uralom kezdetekor végképp elhagyták.

meghatározta

Plébániatemploma is volt, papját az 1333-1334. évi pápai tizedjegyzék említi.

kapcsolatrendszerét. A község középkori településszerkezetét nem ismerjük.

alacsony

a

az

falu

erdők

aránya.

településhálózatban

A

Gerecséhez

elfoglalt

tartozó

helyét

és

A középkori település és plébániatemplom a mai római katolikus templommal, illetve környékével azonosítható (22. lelőhely). A középkori

c.) településkép és utcaképek

kastély és a török végvár a gótikus részleteket is őrző Zichy-kastély helyén állt (37. lelőhely). A romjaiban is impozáns premontrei templom ma is a

Az építészeti-műemléki értékvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

település képének domináns eleme (38.lelőhely). A törökök jelenlétére még

szakterületi résznek.

turbán alakú sírkő töredéke (8. lelőhely) és talán a “Török-kút”, valamint a feltételezett török fürdő (28. illetve 39. lelőhely) utal.

d.) településszerkezet és területhasználat

Ányás neve magyar névadással puszta személynévből keletkezett. A régészeti leletek (12. lelőhely) bizonysága szerint a kis falu élete a 12–13.

Az építészeti-műemléki értékvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

századra korlátozódott. Egyetlen írásos említése 1427-ből származik, ekkor

szakterületi résznek.

Maróti László birtokában volt. A török kori forrásokban már pusztaként sem szerepel. Emlékét Anyácsa-puszta neve őrizte meg.

e.) településkarakter: telekszerkezet és telekhasználat, beépítési mód

Gyálafölde csak Zsámbék 1427. évi határjárásában fordul elő. Az ekkor már

és épülettípusok

elpusztult település Maróti Lászlóé volt. Emlékét helynév már nem őrzi, talán a 35. lelőhellyel azonosítható.

6

Az építészeti-műemléki értékvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

-

Népvándorlás kor (késő avar kor)/telep

szakterületi résznek.

-

Honfoglalás kor – kora Árpád-kor/telepek

f.) védettségek

-

Árpád-kor/telepek, falu, kincslelet

-

Árpád-kor – késő középkor/telepek, kolostor, temető

-

Árpád-kor – késő középkor – kora újkor/falu

-

Kora újkor (törökkor)/(palánk)vár, sírkő, fürdő, kút, vízvezeték?

-

régészetileg védett területek:

A település közigazgatási határain belül külön rendeletben régészetileg védetté nyilvánított lelőhely nem található.

A régészeti lelőhelyek jellegéből adódóan a pontos lokalizáció, még inkább pedig a pontos kiterjedés általában nem határozható meg pusztán a felszíni

g.) az örökségi értékek elemzése

jelenségek alapján. Az adattári és szakirodalmi adatok, valamint az elvégzett -

nyilvántartott régészeti lelőhely és környezete:

helyszíni beazonosítások alapján jelenleg az azonosított lelőhelyekkel

A község közigazgatási területe a történelem legtöbb időszakában lakott

érintett területek az alábbiak (lelőhelyenként a helyrajzi számok).

volt. Különösen intenzív betelepültségről tanúskodnak a római kori és

Megjegyzendő,

középkori emlékek. Jelenleg az alábbi korú és jellegű lelőhelyekről van

felvételének idejét nem ismerjük, ezért a helyrajzi számok egy részének

ismeretünk (beleértve a lokalizálhatatlan lelőhelyekről származó leleteket is):

érvényességét illetően kétség merülhet fel. A településszerkezeti terv

hogy

a

Megbízótól

kapott

térkép

kataszteri

adatai

-

Őskor (azon belül nem meghatározható korú)/telepek, szórvány

jóváhagyása előtt feltétlenül ellenőrizni kell az alább megadott helyrajzi

-

Újkőkor (dunántúli vonaldíszes kerámia)/telepek

számokat! Ennek hiánya súlyosan veszélyeztetheti a régészeti örökség

-

Középső rézkor/bizonytalan jellegű lelet

elemeinek megőrzését.

-

Késő rézkor (badeni kultúra)/telep, bizonytalan jellegű lelet

1.)

0101/5-11.

-

Bronzkor (azon belül nem meghatározható korú)/telepek

2.)

0116; 0119; 0120/7-26.

-

Kora bronzkor (makói kultúra)/telep

3.)

0116.

-

Középső bronzkor (vatyai kultúra)/telep, bizonytalan jellegű lelet

4.)

0116.

-

Késő bronzkor (urnamezős kultúra)/telepek

5.)

080/9-11, 24; 087/14; 098; 0101/4, 16-17; 0103/8.

-

Kora vaskor/bizonytalan jellegű lelet

6.)

104/3; 705/1; 706/3; 707/1; 708/1, 709/1; 710/1; 711/1; 712/4-5;

-

Késő vaskor (kelta)/telepek

713/1, 3; 747.

Római kor/villatelepek, falusias telepek, szentély, temetkezések, kocsitemetkezés, faragott kövek, érmek

7.)

830/1; 831; 3498/7; 3499-3500; 3502; 3503/1; 3504-3506; 3508/12; 3509/1-2; 3510; 3511/1-2; 3512-3522; 3523/1-2; 3524-3533;

7

3534/1-2; 3535-3537; 3540; 3541/1-2; 3543-3545; 3546/1-2;

31.)

0150/1.

3547/1-2; 3548/1-2; 3549/2; 3550-3552; 3553/1-4; 3554-3559;

32.)

0148; 0150/1; 0151; 0153; 0162.

3560/1-2; 3566/1-2; 3567; 3584/3; 3585; 3590/1-4; 3591/1-4;

33.)

0153.

3592/1-3; 3593.

34.)

0153.

8.)

577/1-2.

35.)

066/5; 092/2.

9.)

0129/1; 0142/1-2; 0161-0162.

36.)

0150/1.

10.)

0125/10-20; 0127; 0129/1.

37.)

856.

11.)

1120/4-5; 1121/1-3; 1122.

38.)

940-941.

12.)

012; 020.

39.)

592.

13.)

016.

40.)

3474-34766; 3488/1, 3; 3489-3491.

14.)

022.

41.)

020-021; 024.

15.)

026-028.

42.)

0142/15-16.

16.)

085/19-21.

17.)

07/1-2.

18.)

0103/7.

19.)

0103/5-7.

Mivel a nyilvántartásban szereplő lelőhelyek többségének a kiterjedése a

20.)

0173.

felszíni jelenségek alapján csak hozzávetőlegesen volt megállapítható, a

21.)

0139.

környezetüket, továbbá azokat a területeket, ahol a földrajzi adottságok és

22.)

408.

az adatgyűjtés során szerzett információk alapján jelenleg ismeretlen

23.)

0129/14-16.

lelőhelyek feltételezhetők, régészeti érdekű területként kell kezelni.

24.)

0129/5.

Az ismert zsámbéki lelőhelyek elsősorban folyóvizek mellett, a keskeny

25.)

0129/5; 0130-0131.

árterületből kiemelkedő alacsonyabb vagy magasabb domboldalakon,

26.)

0133-0134.

dombhátakon helyezkednek el. Újabb lelőhelyek előkerülésére, illetve amint

27.)

884.

fentebb már jeleztük, a hasonló adottságú térségeken számíthatunk. Ezért a

28.)

887; 900-902; 904-906.

Zsámbéki-patak, Békás-patak, az Anyácsa-pusztán eredő patak melletti 4–

29.)

0133; 0136-0137; 0150/1.

500 m széles sáv régészeti érdekű területnek tekintendő.

30.)

0150/1; 0136-0137.

régészeti érdekű terület:

8

h.)

területhasználat

és

területi

állapot

a

kulturális

örökség

b.) településszerkezeti, területhasználati és beépítettségi változás

összefüggésrendszerében A rendezési terv nem tartalmaz településszerkezeti változást. A jelenlegi területhasználat és területi állapot (mezőgazdasági művelés,

A régészeti lelőhelyeket érintő változtatási szándékok: Területhasználati,

azon belül szántás) a kulturális örökség régészeti elemeit nagymértékben

beépítettségi változást erdőtelepítés, különleges idegenforgalmi terület,

érinti. szántó 30 (71 %), szőlő 4 (10 %), gyep 1 (2 %), belterület 7 (17 %),

gazdasági terület és lakóterület létesítése jelent. (l. még a 3. d.) pontnál).

barlang 1 (2 %), út 3 (7 %), pincék 1 (2 %). A zsámbéki lelőhelyek közül 30 (71 %) szántóföldön, 4 (10 %) szőlőben található. Gyepes, illetve műveletlen

c.) infrastrukturális változás

területen csak 1 lelőhely (2 %) van. Viszonylag alacsony a belterületi lelőhelyek száma: 7 (17 %). 1 barlangban (2 %) találtak régészeti leleteket.

Infrastrukturális változást útépítés jelent (l. még a 3. d.) pontnál).

Felhagyott bányában 2 lelőhely volt (14 %). Részben vagy egészében út alatt 3 lelőhely (7 %), pincék területén 1 lelőhely van. (A különböző területhasználati

ágak

között

megoszló

lelőhelyek

több

helyen

d.) népesség, életmód, társadalom, kultúra változása

is Nem kaptunk erre vonatkozó adatot.

szerepelnek, számuknak és a százalékuknak az összege ezért magasabb.). A régészeti lelőhelyeket a talajművelés súlyosan károsította, és továbbra is veszélyezteti. Az ismert lelőhelyek esetében a tájékozatlanság és a

3. Hatáselemzés a különböző hatásterületek kijelölésével

tájékozódás lehetőségének elmulasztása (!) következtében ez már eddig is

(hatásvizsgálat és javaslatok)

nagyfokú

a.) történeti településhálózati következmények

pusztítást

eredményezett.

Amennyiben

a

mezőgazdasági

területeken fennmarad az intenzív talajforgatásos művelés (vagyis a szántás), akkor ez a pusztulás is folytatódik, hosszú távon pedig

Az építészeti-műemléki hatásvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

megsemmisülést eredményez.

szakterületi résznek.

2. Változtatási szándékok

b.) természeti, táji hatások

a.) településhálózati és tájhasználati változás

A régészeti lelőhelyekre új természeti vagy táji hatások nem várhatók.

A rendezési terv nem tartalmaz településhálózati és tájhasználati változást.

c.) településkép feltárulásának változásai

9

Az építészeti-műemléki hatásvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

javasolunk területeket, de az összes külterületi lelőhely esetében a teljes

szakterületi résznek.

építési tilalom kimondása jelentősen segítené a régészeti örökség elemeinek a jövő generációi számára való fennmaradását.

d.)

régészeti

emlékek

feltárhatóságának,

megmaradásának, Bár több lelőhely esetén megállapítható annak veszélyeztetettsége és

bemutathatóságának vagy pusztulásának lehetőségei

hosszú távon való károsodása, esetleges feltárásuk tervezését – legalábbis A Zsámbék területére eső ismert lelőhelyek a patakok völgyéből kiemelkedő

a fent javasolt régészeti védelem megvalósulása esetén – egyik esetben

magaslatokon helyezkednek el. A hasonló adottságú területeken számolni

sem javasoljuk. Beruházások esetén azonban megelőző régészeti kutatásra

kell jelenleg nem ismert régészeti lelőhelyek váratlan előkerülésével. A

lehetőség van a nyilvántartott lelőhelyeken, régészeti érdekű területeken

lelőhelyek nagyobb része külterületre esik (Felsorolásukat l. az 1. h)

vagy a községhez tartozó bármely, régészetileg nem nyilvántartott területen

pontnál).

pedig újabb régészeti emlékanyag előkerülése esetén mentő feltárás

A

lelőhelyek

2/3-a

szántó,

így

régészeti

szempontból

veszélyeztetett.

végzése szükséges.

Fokozott régészeti védelemre tett javaslat megfontolását jelenleg egyik

Régészeti szempontból alapvetően fontos, hogy minden egyes nyilvántartott

lelőhely esetében sem javasoljuk. Amennyiben a jövőben ilyen igény

lelőhelyet érintő munkálat esetében, továbbá minden olyan esetben, amikor

felmerül, a védelemre bárki nyújthat be kezdeményezést a KÖH területileg

váratlanul

illetékes

Tudományos

Örökségvédelmi Hivatalt (KÖH) értesíteni kell (ez utóbbi esetben a területileg

Igazgatóságához. A szükséges jogi eljárásról a KÖH tud további

illetékes múzeum értesítésével párhuzamosan). Tekintettel azonban a

információval szolgálni.

törvényi

A helyi, önkormányzat által rendeletben kimondott régészeti védelemnek

szükségessé váló régészeti feltárások költségét a beruházónak kell állnia,

csak abban az esetben van értelme és létjogosultsága, ha az az egyes

valamint a váratlanul előkerülő lelőhelyek kapcsán szükséges mentő

területek számára az éppen hatályos jogszabályokban biztosítottnál erősebb

feltárások által okozott időkiesésre egy-egy beruházás során, a nem kellően

védelmet garantál. Ez különösen a régészeti érdekű területek esetében

motivált felek miatt a gyakorlatban továbbra is számolni kell a régészeti

jelenthet átmeneti megoldást arra az időszakra, amíg az érintett terület

jelenségek egy jelentős részének dokumentálatlan pusztulásával. Ennek

régészeti lelőhellyel való érintettsége egyértelműen kiderül, de a miniszteri

elkerülése érdekében szükséges az előrelátó tervezés, valamint a

rendeletben megjelenő védettség kimondásáig a veszélyeztetett területen is

fejlesztések során a régészeti pluszköltségek tervezése.

irodájához

vagy

a

KÖH

Nyilvántartási

és

átmeneti megoldást jelenthet. A településen helyi védelemre jelenleg nem

10

régészeti

lelet

szabályozásra,

vagy

mely

jelenség

szerint

a

kerül

elő,

beruházások

a

Kulturális

esetében

a

A régészeti lelőhelyek megmaradása nagyban függ attól, hogy a jelenlegi

régészeti örökségben keletkező visszafordíthatatlan folyamatok arányát,

veszélyeztetés folytatódik-e, vagy a lelőhellyel érintett földrészleteken más,

viszonyát, majd a jogszabályokkal összhangban ezek alapján engedélyezi,

bolygatással nem járó művelésre vagy hasznosításra térnek át. A szántás –

kikötésekkel (pl. a beruházó költségére történő megelőző feltárás vagy

különösen a mélyszántás, a talajlazítás – folyamatos állagromlást okoz az

régészeti

érintett lelőhelyekben, tartós, több évtizedes ilyen jellegű használat során

engedélykérelmet. Mindezek alapján a lelőhelyekkel érintett területeket

pedig teljes megsemmisüléssel fenyeget. Ezeken a területeken a szántóként

érdemes a gazdasági/ipari vagy építési területek kijelölésénél mellőzni.

való használatot, mint az eddigi használati módot, az esetek többségében

A fejlesztésre kijelölt területek 16 lelőhelyet (38 %) érinthetnek valamilyen

korlátozni ugyan nem szükséges, de javasolt a művelési ág megváltoztatása

formában (részletezésüket l. alább). Legcélszerűbb lenne a létesítmények

olyan módon, hogy az a lelőhelyek tartós és további romlással nem járó

számára más területet kijelölni. Az eredetileg tervezett helyen történő

fennmaradását garantálja: javasolt a gyep művelési ág és ennek

megvalósításhoz mindenképp a Hivatal szakhatósági hozzájárulására lenne

megfelelően a füvesítés utáni kaszálóként vagy legelőként való hasznosítás

szükség. Még abban az esetben is, ha igazolható, hogy a beruházás máshol

bevezetésének megfontolása. A gyep, rét, legelő művelések a régészeti

nem, vagy csak a költségek aránytalan megnövekedésével valósítható meg,

lelőhelyek állapotának háborítatlan megőrzése szempontjából kifejezetten

a Hivatal hozzájárulása akkor is csak a teljes megelőző feltárás

kedvezőek. Épp ezért törekedni kell e felületek megőrzésére és lehetséges

elvégzésének kikötésével várható. Ennek idő- és pénzbeli vonzatával ezért

kiterjesztésére a régészeti lelőhelyeken és környezetükben.

már a tervezéskor számolni kell.

felügyelet

elrendelésével)

engedélyezi,

vagy

elutasítja

az

A változással érintett lelőhelyek a tervek megvalósulása esetén szükségessé A lakott vagy más módon beépített területeken az emberi tevékenység az

váló régészeti beavatkozás jelzésével:

átlagosnál is jobban veszélyezteti a földben rejlő régészeti emlékanyagot. A

Távlati lakóterület létesítése a 7. lelőhely É- részéből egy kisebb szeletet

6, 22, 27–28, 37–39. lelőhely esetében ezért külön figyelmet kell fordítani a

érint. A beruházás megkezdése előtt próbaásatással meg kell bizonyosodni

területhasználattal kapcsolatos bármilyen, akár minimális változtatásra is.

a szőlőműveléssel, pince- és egyéb építkezésekkel megbolygatott lelőhely

A további lelőhelyeken a jelen használat nem veszélyeztet közvetlen

állapotáról, szükség szerint el kell végezni a lelőhely érintett részének teljes

pusztulással, de hosszú távon súlyos károkat okoz. Ugyanakkor bármilyen

megelőző feltárását.

újabb beruházás (pl. alagcsövezés, meliorálás, talajlazítás, csatornaásás,

Gazdasági terület – Kereskedelmi szolgáltató terület. Kiterjed az 1. lelőhely

homok-, agyag-, vagy földbányászás, magas- vagy mélyépítés, útépítés,

ÉNy-i szélére. A lelőhely intenzitása miatt minden bizonnyal teljes megelőző

stb.) jelentős károkat okozhat a lelőhelyeken, ezért ezek a tevékenységek

feltárás szükséges.

minden esetben a Hivatal előzetes szakhatósági engedélyéhez kötöttek. A

Különleges idegenforgalmi terület. A 9. lelőhely közepén, a 18. lelőhely

Hivatal saját hatáskörében mérlegeli a tervezett beruházás és az általa a

nagyobb részén és a 19. lelőhely északi szélén jelöl ilyent a térkép. A

11

kialakításukhoz szükséges földmunkák függvényében régészeti felügyelet

A rendelkezésünkre álló adatok alapján a településszerkezeti tervben

vagy megelőző feltárás előírása várható.

jelenleg nem szerepelnek további fejlesztések. A jövőben esetleg felmerülő

Elkerülő út. A 10-es és 6-os utakat összekötő országos út zsámbéki

szándékokkal kapcsolatban azonban megjegyzendő még, hogy kert, szőlő,

szakaszának két változata van. A nyugatabbi nyomvonal az 1, 3. és 4.

vagy gyümölcsös kialakítása, illetve erdő telepítése is többnyire jelentős

lelőhely közvetlen közelében halad. Mindhárom lelőhely kiterjedhet a

veszélyt jelenthet a régészeti lelőhelyre nézve, ugyanis a szőlő és

nyomvonal alá is. Megvalósítás előtt a Hivatal mindenképpen próbafeltárást,

kertműveléshez, illetve az erdőgazdálkodáshoz általában kapcsolódó

majd az eredménytől függően teljes megelőző feltárást ír elő.

műveletek (pl. rigolírozás, szőlőirtás, új ültetvény telepítése, fásítás,

Az alternatív változat a 9. lelőhely É-i felén megy keresztül. Itt teljes

tuskózás) a lelőhelyek részbeni bolygatásával vagy megsemmisítésével

megelőző feltárás előírása várható. Megközelíti a 19. és 23. lelőhelyet. Ezen

járhatnak. E tevékenységeket ezért lehetőleg kerülni kell. A jelenlegi

a szakaszon első lépésként próbafeltárás előírásával kell számolni.

területhasználatok

Erdősítés (egészségügyi stb. és védelmi célú). A tervezett erdősítés lefedi a

állásfoglalásának beszerzéséhez kötni.

12, 14. és 41. lelőhely területét. A 35. lelőhely nagy része a T-2-K térképen

A belterületi, vagy egyéb beépített területrészeken azok az építési

erdősítésre javasolt területként szerepel. A T-1-B térkép szerint viszont

munkálatok, melyek a talajt 30 cm-nél mélyebben bolygatják (pl. ház-, pince-

általános mezőgazdasági terület marad. Az erdőtelepítés megelőzően az

, vagy kerítésalap ásása, közművek vezetése, tereprendezés, oszlopállítás,

összes érintett lelőhelyen első lépésként próbafeltárás előírásával kell

fásítás, árokásás, útépítés, stb.), ugyancsak veszélyeztető forrásnak

számolni.

minősülnek, ezért a jövőben a beépített területeken esetleg lokalizált

Táj- és természetvédelem érdekében korlátozott használatú mezőgazdasági

lelőhelyek területén az ilyen jellegű beavatkozásokat (a talaj bolygatásának

terület. Három lelőhelyet érint (5, 26, 29.). Amennyiben ez gyep, legelő

mértékétől függetlenül) a KÖH előzetes engedélyéhez kötik a jogszabályok.

kialakítását jelenti, a lelőhelyek megmaradása szempontjából pozitív

A régészeti érdekű területek közül a belterületen elhelyezkedőkre különösen

változást jelent. Amennyiben viszont a kialakítás a jelenlegi szántásnál

vonatkoznak előző bekezdésben leírtak. A külterületen fekvő régészeti

mélyebb talajmozgatással jár, próbafeltárás és alkalmasint teljes területre

érdekű területek esetében a hatások is nehezebben kalkulálhatók. Nem

kiterjedő megelőző feltárás előírása várható.

tudni például, hogy egy adott területen a felszín azért nem tartalmaz jelenleg

Látványtó. A T-2-K rajzszámú térkép szerint a 2. lelőhely DK- szélét érinti a

lelőhelyre utaló leleteket, mert a bolygatás nem érte el eddig az ehhez

tervezett látványtó. A T-1-B térképen ezt a tavat délebbre ábrázolják, ahol

szükséges mértéket, vagy éppenséggel már teljesen megsemmisítette a

nem érint régészeti lelőhelyet. Örökségvédelmi szempontból az utóbbi helyet

jelenségeket. A jelen használattól ezért eltérni nem kell, jelenségek, vagy

javasoljuk.

leletek észlelése esetén azonban a jogszabályok által előírt tennivalókon túl

módosítását

ezért

javasolt

a

KÖH

előzetes

értesíteni kell a Hivatalt is, hogy a lokalizáció alapján a lelőhelyet fel tudja

12

venni a nyilvántartásába. A lelőhely jellegétől függően a további teendőket a

Az építészeti-műemléki hatásvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

Hivatal tudja majd meghatározni. Amennyiben ezeken a területeken belül

szakterületi résznek.

azonosítani sikerül a konkrét lelőhelyeket, azokra a továbbiakban a nyilvántartott régészeti lelőhelyekre vonatkozó szabályok és eljárások

f.) műemléki együttesek, műemlékek eszmei, használati és esztétikai

vonatkoznak. Újabb földmunkával járó beruházás vagy változtatás ezért

jelentőségének alakulása a tájban, településszerkezetben, épített

egyik ilyen területen sem javasolt.

környezetben, a település életében

Egy-egy nagyobb területet érintő beruházás esetén – így esetleges útépítés, zöldmezős beruházás nyomvonalának, helyének végleges meghatározását

Az építészeti-műemléki hatásvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

megelőzően – célszerű külön hatásvizsgálat készíttetése. Az elsősorban úgy

szakterületi résznek.

nevezett non-destruktív metodológiák (légifotó, teljes felületet érintő szisztematikus

terepbejárás,

geofizikai

felmérés),

esetleg

szondázó

g.) műemlékek megújításának és fenntarthatóságának gazdasági

kutatások alkalmazásával a lelőhelyek azonosítása, kiterjedése és jellege

esélyei

viszonylag jól meghatározható. A terv véglegesítését megelőzően, saját megrendelésre készített hatásvizsgálat révén ugyanis elkerülhető, hogy a

Az építészeti-műemléki hatásvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

terv az engedélyezési fázisban a Hivatal által elutasításra, vagy nem várt

szakterületi résznek.

mértékben

módosításra

kerüljön.

A

hatásvizsgálat

beruházó

általi

elkészíttetését ugyanakkor a jogszabályokban meghatározott esetekben a

h.) településkarakter változásának hatásai

Hivatal is elrendelheti. Egy-egy konkrét tervezés megkezdésekor ezért mindenképp értesíteni kell a KÖH területileg illetékes irodáját.

Az építészeti-műemléki hatásvizsgálat része, nem tárgya a régészeti

Amennyiben a lelőhelyeken és régészeti érdekű területeken kívül kerülne elő

szakterületi résznek.

lelet vagy jelenség, akkor a korábban részletesen is leírt jogszabályok szerint kell eljárni.

i.) környezeti terhelések és az épített örökség műszaki állapotának

A lelőhelyek közül jelenleg egyiket sem javasoljuk régészeti bemutatóhely

összefüggései

kialakítására. Az építészeti-műemléki hatásvizsgálat része, nem tárgya a régészeti szakterületi résznek.

e.) történeti térbeli rendszerek alakulása

13

életmódjának

j.) folyamatok iránya, visszafordíthatósága

területhasználati

fontos

bizonyítékai.

változtatás,

Bármilyen

infrastrukturális

vagy

településszerkezeti, egyéb

beruházás

A jelenlegi károsan ható folyamat (talaj bolygatása) a fokozatos állagromlást

tervezése esetében kiemelt figyelmet kell fordítani a földben rejlő régészeti

jelenti a lelőhelyek számára. E folyamat elméletileg visszafordítható lenne,

emlékanyagra, legyen szó nyilvántartott régészeti lelőhelyről vagy régészeti

ha a területeken a talajművelést a már felvázolt módon megváltoztatnák.

érdekű területről. A kedvező településföldrajzi adottságok miatt régészeti

Ehhez a helyi adminisztráció (Önkormányzat), a szakemberek (KÖH, Megyei

leletek váratlan előkerülése a település nagy részén várható, ez esetben

Múzeum) és az érintett magánszemélyek vagy vállalkozások konstruktív

pedig mindenki részéről elvárható a törvények tiszteletben tartása és a

együttműködése

nemzeti kulturális örökség iránti megfelelő megbecsülés.

szükséges.

Ellenkező

esetben

a

folyamat

megfordíthatatlannak látszik és előbb vagy utóbb menthetetlenül a régészeti

Akárcsak a belterület esetében, a külterületi fejlesztések tervezésénél is

lelőhelyek teljes megsemmisüléséhez vezet.

érdemes figyelembe venni a nyilvántartott lelőhelyeket, az itt előkerülő régészeti emlékek léte, illetve szükségszerű feltárása ugyanis lelassíthatja

k.)

kárenyhítés

lehetősége,

költsége,

illetve

vagy megakadályozhatja a tervbe vett beruházások létrejöttét. Tanácsos

ellentételezésének

tehát a régészeti lelőhelyeket és régészeti érdekű területeket kihagyni a

lehetőségei

nagyobb szabású fejlesztési tervekből. Amennyiben ez nem lehetséges A

jogszabályok

nem

írnak

elő

kárenyhítési

vagy

ellentételezési

hosszan elhúzódó feltárásokkal kell számolni.

kötelezettséget arra az esetre, ha egy terület tulajdonosát az előírások vagy a jogszabályból eredő kötelezettségei miatt hátrányok érik. Ugyanakkor a

Régészeti érintettség és a tervezés:

kárpótlás lehetőségét nem is zárja ki semmi, így ez minden esetben az érintett felek megegyezésétől függ.

A talaj bolygatásával járó tevékenységek során régészeti szempontból

A régészeti lelőhellyel érintett ingatlanok esetében megvizsgálandó annak

kiemelten vizsgálandó területek általában véve a tervezett aszfaltos utak

lehetősége, hogy a Nemzeti Földalapba való felajánlásért cserébe onnan

építésével érintett területek, belterületbe vonni kívánt új területek, gazdasági

másik, azonos értékű ingatlan formájában történjen ellentételezés.

hasznosításra kiszemelt területek, egyéb beépítésre szánt területek, ill. az erdősíteni vagy vízzel elárasztani tervezett földrészletek és a feltörésre kijelölt rétek. Ezeken a területeken beruházás tervezése esetén, már a

Összefoglaló

tervezés legelején javasolt a Hivatal előzetes állásfoglalásának beszerzése. Zsámbék területén nagyszámú régészeti lelőhelyet tartunk nyilván, amelyek

Ebben a hivatal nyilatkozni tud arról, hogy az érintett területen időközben

az emberiség és a magyarság történetének, települési viszonyainak,

vett-e nyilvántartásba régészeti lelőhelyet, illetve, hogy az adott beruházás

14

megvalósításához hozzá fog-e járulni, és ha igen, akkor milyen feltételekkel.

(különösen

A Hivatal állásfoglalásának kialakításához a 4/2003. (II.20.) NKÖM

Örökségvédelmi Hivatal előzetes (szakhatósági) engedélye szükséges.

rendelettel

A régészeti érdekű területeken tervezett munkálatok esetében a Kulturális

összhangban

elrendelheti

örökségvédelmi

hatástanulmány

gyep

feltörése

vagy

tuskózás)

esetében

a

Kulturális

Örökségvédelmi Hivatalt véleményező szervként kötelezően be kell vonni

elkészíttetését.

még a tervezés fázisában. A jelen hatástanulmány a készítés időpontjában rendelkezésre álló

Minden olyan esetben, amikor lelet vagy jelenség kerül elő, a területileg

adatok alapján készült. A község területén időközben előkerülő

illetékes múzeumot és a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalt értesíteni kell és

lelőhelyekről a Kulturális

a továbbiakban a múzeum nyilatkozatának megfelelően kell eljárni.

Örökségvédelmi Hivatal vezet közhiteles nyilvántartást. Javasolt

Régészeti lelőhelyeken a nagy felületeket érintő beruházások előtt a Hivatal

minden tervezett beruházás előtt a lelőhellyel való érintettségről időben

hatásvizsgálat készítését írhatja elő.

meggyőződni.

A régészeti örökséget érintő kérdésekben a rendezési tervhez készített hatástanulmányban foglaltak az irányadók.”

A HÉSZ-be javasolt szövegrész Budapest, 2004. augusztus 30.

“Régészeti érintettség esetén a 2001. évi LXIV. törvény és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek alapján kell eljárni. A fokozottan vagy kiemelten védett régészeti lelőhelyeken a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal az adott ügy típusától függően hatóság vagy

dr.

szakhatóság. Minden nyilvántartott régészeti lelőhelyet érintő, a talaj bolygatásával járó tevékenység,

továbbá

művelési

ág

megváltoztatásának

szándéka

15

Torma

István

NYILATKOZAT Alulírott, Torma István, régész, nyilatkozom, hogy a 4/2001 (II. 20.) NKÖM rendelet 6. § (1) bekezdésének a) pontja szerinti előírásnak megfelelően szerepelek az adott örökségvédelmi területre vonatkozó szakértői névjegyzékben (a régészeti lelőhelyvédelem szakterületen), valamint a nevezett jogszabályi hely (2) bekezdésében foglalt előírásnak megfelelően rendelkezem régész szakirányú felsőfokú végzettséggel. Régész diploma száma: 452/1964. (ELTE-BTK) Szakértői engedély száma: 2.2.2/19/2002. Sz-20/2002. (NKÖM) Az általam ellenjegyzett örökségvédelmi hatástanulmány (Zsámbék), illetve annak általam jegyzett részei az örökségvédelmi jogszabályokkal és a hatósági előírásokkal összhangban készültek, a tanulmányban szereplő tervezett megoldásokra vonatkozó javaslatok azoknak mindenben megfelelnek. Budapest, 2004. augusztus 30.

dr. Torma István

16