Zpráva pro 12. shromáždění Společenství vlastníků Nedvězská 2225-8 (SV) o stavu SV k listopadu 2006 Nebudu opakovat obecnosti předchozích zpráv. Ty platí. Zde se zaměřím na rekonstrukci, hospodaření a několik drobností.
Rekonstrukce Máme téměř dokončenou rekonstrukci – naši největší akci „všech dob“. Ne vše se 100%ně povedlo. Kdybychom to dělali znovu … Některé příčiny budou patrnější, když si uvědomíme důležitější fakta. Pokusím se je uspořádat převážně chronologicky: 1. VSV vybral dodavatele rekonstrukce v březnu. Tento výběr byl zpochybněn, proto bylo třeba v dubnu uspořádat dvě, 9. a 10. shromáždění, která výběr potvrdila i zkvalitnila, ale také zbrzdila. Nabrané zpoždění se pak projevovalo permanentní časovou tísní. 2. Na vedení výběrového řízení zejména po technické stránce se nejvíce podílel ing. Teichmann. Vedení jednání o smlouvách pak bylo prakticky jen na mně – což bylo špatné, ale nikdo jiný nebyl ochoten/schopen s tím pomoci. (Dr. Smolka pomoc nabídl, ale nějak k ní nedošlo?) Na kontrole realizace se podíleli všichni členové VSV. Kontrole také hodně pomohly připomínky některých vlastníků, např. Bednáře, Jansy, Kapinuse, Nového, Šinágla, Škandery, Ungrové (dodavatel i TDI připomínky trochu zpochybňovali, ale já ne). Vyskytly se i neoprávněné připomínky, např. na slíbené lišty okolo oken. 3. V Revitě došlo v době konečné přípravy smlouvy (SoD) ke změně – obchodní zástupce, který s námi celý půl rok akci připravoval z Revity odešel (spolu s dalšími pěti lidmi). To spolu s námi požadovanými změnami, navýšením ceny ze strany Revity (de facto zvýšena cca o 100.000 Kč) vedlo na složitá jednání. V některých chvílích bych byl nejradši od dalšího jednání odstoupil. Ale, odhadoval jsem, že kdybychom rekonstrukci letos neuskutečnili, stálo by nás to cca 200.000 Kč na nákladech na teplo. Tak jsme nakonec koncem května smlouvu podepsali. Cena 5 093 909 Kč, záruka 5 let. 4. V dalším průběhu akce došlo ke dvěma zdražením: a) Nejprve Revita zjistila, že v nabídce (i SoD) udělala chybu – počítala v některých položkách se čtvrtinovou plochou střechy, což dělalo rozdíl cca 200.000 Kč, a požadovala, abychom se na „opravě“ podíleli. Vyhrožovala odstoupením od SoD. VSV odsouhlasil (3:1) podílení částkou 30.000 Kč. To Revita ještě svévolně navýšila o VRN a DPH. VRN jsme uhádali, na DPH na mé urgence Revita nereagovala. Do dodatku k SoD se to dostalo s DPH. (Na některé maily Revita reagovala, na některé ne. V nabídce byly i další chyby.) b) VSV se nechal přesvědčit, že bude technicky i esteticky vhodné navíc nechat udělat rohovníky na omítku kolem oken (původně 43.890 Kč). Okolo ceny bylo také dohadování, které skončilo na ceně 36.588,30 Kč (čímž se DPH kompenzovalo). 5. K financování rekonstrukce jsme potřebovali úvěr. Výběr banky (ČSOB) schválilo další 11. shromáždění koncem května. Ovšem, k uzavření SoD s Revitou jsme potřebovali mít zajištěné financování (úvěr) a k uzavření smlouvy s ČSOB jsme potřebovali mít uzavřenou SoD s Revitou. Tak byla SoD s Revitou rozdělena na dvě části, na část, na kterou jsme měli prostředky, a na část podmíněnou prostředky z úvěru. Smlouvu s ČSOB jsme uzavřeli 22.6.: Výše úvěru 1.165.286 Kč, fixní úroková sazba 5,71%, měsíční splátky 15.669,83 Kč od ledna 2007 do srpna 2014. Náš účet u ČSOB nesmí poklesnout pod 2 splátky.
1
6. K určení výše úvěru bylo třeba vědět, kolik budeme potřebovat peněz. Na případné složení alikvotních podílů musel VSV vyhlásit termíny, ale umožnil úhradu i některým opozdilcům. Předběžné i konečné informace o placení nám ČSOB pružně dodávala. 7. Některým vlastníkům, kteří již měli dříve vyměněná okna, jsme umožnili složit o jejich hodnotu snížené podíly (55 598 Kč). Ne všem. Pouze těm, kteří o to požádali (o kterých jsme věděli – Brázda, Dřevová, Dvořáková). Zbývajícím (Říhovi (2), Ungrovi) okna proplatíme – po předložení účtů. Zdá se, že ještě o některých takových oknech nevíme. 8. Na úvěr chceme zajistit dotaci. Koncem května vydala vláda nařízení, kterým radikálně změnila podmínky pro poskytování dotace s platností změny od 1.7.2006: Stavbu nelze zahájit před podáním žádosti o dotaci. Proto bylo po dohodě s Revitou (dodatek č. 1 ke smlouvě) stavba zahájena ne 1.8. (podle původní smlouvy), ale až po podání žádosti, tj. 30.8. O stejný čas bylo také posunuto ukončení stavby. Žádost tedy byla podána, její vyřízení se odhaduje na listopad. 9. P. Smolka navrhoval sepsání (jakési) interní smlouvy (o splácení úvěru?). Přislíbil písemnou formulaci požadavku. Zatím nic nedodal. 10. Revita slibovala, že nám pomůže s podáním žádosti o dotaci. Přesto nám nakonec důrazně doporučila, aby podáním proběhlo po formální stránce správně, abychom uzavřeli na to jednu další smlouvu (15.000 Kč). 11. Jedním z řady podkladů, které bylo třeba doložit žádosti o dotaci, bylo pravomocné stavební povolení. Tady mám vůči Revitě největší výhrady. Přestože bylo jeho zajištění součástí SoD, bylo vydáno až 22.8. To bylo způsobeno mj. tím, že a) žádost o zplnomocnění jsme dostali až 26.6., b) souhlasy se zplnomocněním musel zajistit VSV, c) VSV nebyl dostatečně seznámen s procesem povolení stavby, d) některé kroky urychlující vydání a zpravomocnění musel zajistit VSV. (Jistým pozitivním vedlejším produktem této a dalších akcí je telefonní seznam všech vlastníků.) 12. Jedním z podkladů pro podáním žádosti o dotaci byl Energetický audit. Na něj jsme uzavřeli zvláštní smlouvu (29.750 Kč). Audit je k zapůjčení. (Při tom jsme zjistili, že SBD nemá technickou dokumentaci našeho objektu.) 13. Další smlouvu jsme uzavřeli s ing. Bůžkem – stavebním dozorem (TDI), 12.000 Kč/měsíc. TDI na stavbu docházel v úterý na kontrolní dny (kterých se někteří z Vás zúčastnili) a ve čtvrtek na kontroly. 14. V průběhu akce jsme od Revity získali několik materiálů upřesňujících technologické postupy. 15. Úspěšně jsme prosadili (někdy s větším nebo menším odporem dodavatele) statický posudek, aktualizaci návodů na okna, kachlíky u portálů, ošetření spárek podle statického posudku, předělání oken v zadních portálech, poškození podesty 2226, poškození zámků 2225 a 2226. Také byly vyřešeny individuální reklamace na okna a věci související (poškrábaná skla, pomačkané rámy, poškozené ventily topení, poškozený koberec). 16. Vyřešili jsme podezření, že nám byla dodána 5-ti komorová okna, místo 6-ti komorových. 17. Okna si mohla do měsíce „sednout“, mohla být také ovlivněna pracemi na fasádě. Proto jsme souhlasili, že budou nastavena až koncem celé akce (přesné termíny jsou vyhlášeny). Revita upozorňuje, že jste byli poučeni a podepsali jste to. Doporučujeme pečlivě prostudovat (nový) návod a řídit se podle něj (např. užívat mikroventilaci)! Při seřízení dostanete znovu k podpisu předávací protokol. Doporučujeme sundat ochranné folie z rámů! 18. P. Svatoš nabízí držáky na květináče za 500 Kč/okno. 19. Pří pokusu o vloupání a vloupání (Smolka, Blažková, Fabichová) byla poškozena okna. Náklady uhradí příslušní vlastníci z pojistek SV/SBD. 20. O stavbě se vedl stavební denník –máme jednu jeho kopii.
2
21. Individuální požadavky byly trojího druhu – podle dodavatele: a) od Revity (mříže, bezpečnostní skla, parapety) – hrazené přes VSV, b) žaluzie a sítě do oken – hrazené individuálně, a c) sušáky - hrazené přes VSV (na ty VSV uzavřel další smlouvu s p. Svatošem). Na zaplacení musel VSV vyhlásit termíny, ale umožnil úhradu i některým opozdilcům. 22. Když jsme chtěli rozhodnout o barvě objektu na shromáždění, bylo to odmítnuto. Pak byla barva navržena projektantem a odsouhlasena v rámci odsouhlasení stavebního projektu. Pak mělo několik vlastníků výhrady a tak jsem pověřil p. Benešovou, aby spolu s týmem dalších barvu navrhla. Kvůli tomu jsem jednal s památkáři a dostal od nich vyjádření, že barva pro ně není důležitá. Tým vybral barvy podle vzorníku. Vybrané barvy se trochu liší od těch, které ve skutečnosti máme na domě. (Na to jsme byli předem upozorňováni.) Někomu se líbí, někomu ne. Přebarvení by stálo cca 300.000 Kč. 23. Naši akci provázely změny v Revitě. Postupně odešli lidé, se kterými jsme přímo spolupracovali: Boublíková – obchodní zástupce, Václavík – stavbyvedoucí, Preisler – příprava výroby, Buřičová – obchodní ředitelka, Černovický - předseda představenstva. 24. Revita nás požádala, aby na náš objekt mohla umístit reklamu. Já jsem proti, ale záleží na nabídnuté protihodnotě. 25. Po skončení rekonstrukce proběhne kolaudace. Účastníkem je zřejmě každý vlastník. Nebude-li chtít, musí někoho zplnomocnit. VSV bude zjišťovat. 26. Na rekonstrukci budeme mít záruku 5 let. Navrhuji, abychom se dohodli, že nikdo nesmí zteplení fasády ani střechy neodborně narušit.
Financování rekonstrukce
DZOI
Financovani rekonstrukce Cena rekonstrukce 5 093 909 Dodatek c. 1 - střecha 34 650 Dodatek c. 2 - lišty 36 588 TDI 42 000 Energetický audit 29 750 Zrušení Energetického auditu -29 750 Podání žádosti o dotaci 15 000 Klíče Kaltmayer 4 250 SBD - ekonomické podklady 1 785 Cena celkem 5 228 182 Puvodni odhadnuta cena 5 101 446 Rozdil hrazeny primo z FO 126 737 1. Financování je velmi napnuté. Proto Cena včetně ind. požadavků 5 337 177
navrhuji shromáždění schválit pro případ Financovani naléhavé potřeby možnost vyhlášení mimořádného příspěvku do DZOI, řádově 1000 Kč na byt.
Účetní závěrka roku 2005 3
stav 1.1.06 tvorba za 11 mes. Úhrada nedoplatku 2005 Deratizace Oprava osvětlení schodiště vybráno na podílech vybráno na individ.pož. vybráno na sušáky fa 1 Revita fa 2 Revita TDI Vratka Pipkové Energetický audit Záloha na sušáky Dobropis na Energetický audit Suma k listopadu 06 tvorba za 1 mes. Uver fa 3 Revita fa 4 Revita Individuální požadavky Sušáky Zbytek TDI Žádost o dotaci Zbytek ceny Revita Klíče SBD - ekonomické podklady Zbourání přístřešku Techem Vyplatit jeste okna Zbyde
1 266 226 651 167 -24 266 -1 904 -600 2 280 562 82 865 26 130 -1 890 000 -88 060 -27 000 -1 658 -29 750 -10 500 29 750 2 262 962 59 197 1 165 286 -1 048 283 -778 314 -82 865 -26 130 -15 000 -15 000 -1 360 491 -4 250 -1 785 -11 865 -9 637 -91 865 41 961
Podle Stanov SV (čl. IV, odst. 7d) výbor SV (VSV) předkládám shromáždění ke schválení Účetní závěrku za rok 2005. Účetní závěrku VSV původně neschválil, protože se na ni neshodl s SBD na způsobu proplacení funkcionářských odměn, pak ji ale na nátlak SBD („závěrku musíme odevzdat a neodevzdáme-li ji, následky si ponesete sami“) nakonec podepsal.
Vydání 2005
Fond oprav 2005
Příjmy 2005
Poč.stav 599 257 Vybráno -60 464 Deratizace -1 904 Dodělání portálů -4 620 Zasklení dveří -1 393 Domalování -8 800 Instalatérské práce -1 950 Zahradnické práce -14 542 Revize PV -2 404 Výměna vodoměrů -24 852 Vloženo 727 433 Odvod do DZOI 710 364 Převod 2004 9 796 Převod 2004 131 Finance ze Stattut.fondu 7 141 Konečný stav DZOI 1 266 226
Zálohy Skutečnost Teplo 455 916 445 622 TUV 243 000 200 532 SV 88 536 109 769 Úklid 42 000 62 832 Elektřina 6 636 12 309 Odpadky 39 192 47 544 Pojištění 15 624 0 Provozní náklady 6 000 41 740 Správce 90 060 90 250 Daň 252 498 DZOI 710 364 710 364 Bankovní poplatky 6 747 Vyúčt.krátk.zál.2004 24 266 Celkem 1 681 440 1 752 472
Nájemné Vstupní poplatky Nájem Telecomu Úroky Celkem
Skutečnost 1 695 696 0 9 572 19 727 1 724 995
1. Ve vyúčtování 2005 došlo ke zřejmé chybě – p. Ungerovi byla započítána záporná spotřeba TUV. Bylo dohodnuto, že na napravení chyby doplatí částku 7.175 Kč mimořádnou platbou do DZOI. 2. Jsou ještě určité drobné nejasnosti okolo výše správních poplatků; předpokládám, že se brzy vyjasní.
Hospodaření 2006 1. Za odečty a vyúčtování tepla platíme Techemu cca 10.000 Kč ročně. Letos stejně jako loni byly problémy s proplacením příslušné faktury – Techem nám naúčtoval cca o 800 Kč více. Po vlekoucích se jednáních, ve kterých nás SBD nepodpořilo, jsme nakonec své stanovisko prosadili; na dobropis na cca 400 Kč ještě čekáme.. 2. Pronajímáme půl kočárkárny Telecomu. SBD připravilo zvýšení nájemného o inflaci roku 2005. S tím jsme nesouhlasili, nakonec na náš požadavek, prosadilo zvýšení o inflace let 2003-5. Otázkou je, nemáme-li žádat víc. 3. Jak jsme se dohodli na 6. shromáždění (29.11.2005, b. 17) upraví VSV spolu s SBD nájemné. a) Ti co složili alikvotní podíly, budou platit jen 20% současného příspěvku do fondu oprav, b) ti co nesložili budou platit 100% současného příspěvku do fondu oprav; z toho 80% bude formou mimořádného nájemného a bude určeno na splácení úvěru, c) ti co složili alikvotní podíly částečně, budou platit 20% + poměrnou část z 80%. Další složky nájemného upravíme podle potřeb, tak jak je odhaduje SBD. Zálohy na media upravíme podle skutečných nákladů na media v roce 2005 zvýšené o 15%. 4. Jeden vlastník měl potíže s placením. Neplatil nájem od ledna do srpna. SBD navrhovalo soud. Prodiskutovali jsme to s ním, soud jsme nepožadovali. V září větší část dluhu doplatil.
4
Doporučuji shromáždění schválit (viz výše) 1. Účetní závěrku 2005 2. převod přebytků/ztrát hospodaření 2005, např. nájemné Telecomu, do fondu oprav (DZOI), 3. změnu nájemného.
Různé Na několika věcech se VSV 100%ně neshodl: 1. SBD požadovalo, abychom si sami zajistili archivaci účetních dokladů, nebo abychom za to platili (3.000 Kč / rok). Domníváme se, že na takový požadavek neměli nárok (podle platné smlouvy a zákona). SBD na svém požadavku trvalo - pohrozilo vypovězením smlouvy o správě. VSV nakonec rozhodl (3:1) platit. 2. SBD zorganizovalo zbourání přístřešku na popelnice. S tím VSV na obecné úrovni souhlasil (sám se o to neúspěšně před rokem snažil), konkrétní souhlas podmínil vyjasněním vlastnických práv k přístřešku (není na našem pozemku). SBD nechalo zbourat přístřešek bez takového vyjasnění z čehož vznikly komplikace při placení (cca 11.000 Kč). Nakonec VSV proplacení odsouhlasil (3:1). 3. Řešili jsme vzlínání vody po stěně pí. Fabichové. VSV souhlasí se stanoviskem technika SBD – natřít v bytě speciálním lakem. Jindřich Bůcha předseda VSV, 23.11.2006
5
