ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUE REPORT)

Část B Objednatel:

Praktická část Anna Sýkorová V Břinkách 196 252 41 Zlatníky Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUE REPORT)

Rodinný dům č. p. 196 V Břinkách 196 252 41 Zlatníky

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUUE)

Datum ocenění: 3. DUBNA 2011

40

• Úvodní list • Obsah • Průvodní dopis • Popisné informace • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití • Ocenění • Závěr • Omezující podmínky a předpoklady Přílohy • List vlastnictví (příloha č. 2) • Snímek katastrální mapy (příloha č. 3) • Fotodokumentace objektu (příloha č. 4)

41

Paní Anna Sýkorová V Břinkách 196 252 41 Zlatníky Česká republika 3. dubna 2011 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku mě označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 196 Uvedený na listu vlastnictví č. 484, pro katastrální území Zlatníky u Prahy, Obec Zlatníky, okres Praha – západ Nacházejícího se na adrese V Břinkách 196, 252 41 Zlatníky, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro prodej nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Praha – západ, na listu vlastnictví č. 484, pro katastrální území Zlatníky u Prahy, obec Zlatníky, okres Praha – západ. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. 6. 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by prodávající nebo kupující byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (1. dubna 2011) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

42

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definován jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • Polohu, velikost a využitelnost pozemku • Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • Nejvyšší a nejlepší využití majetku • Převažující trendy v dané lokalitě, obecní podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a katastrálním úřadem.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 196 se nachází v těsné blízkosti Prahy v rozvojové lokalitě. Celkový charakter lokality je příměstské bydlení středního a vyššího standardu. V obci je k dispozici zastávka příměstského autobusu. Základní občanská vybavenost – škola, lékař, pošta, základní síť obchodů a služeb chybí. Parkování je možné zcela bez problémů v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je z části omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období.

43

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání komerčnímu využití nebo pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2002 a byl od svého vzniku obýván rodinou majitele. Ke dni ocenění se zachoval prakticky v původní podobě.

Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek p. č. 421/32 o rozloze 550 m2. Pozemek se nachází v obci Zlatníky v zástavbě rodinných domů. Pozemek má obdélníkový tvar a je delší stranou situován podél ulice V Břinkách. Pozemek je zhruba z jedné pětiny zastavěn budovou. Zbytek tvoří zpevněná plocha terasy, příjezdu podél domu, vjezdu do garáže a okrasná zahrada u rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon). S výjimkou telefonu jsou na pozemek zavedeny.

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody č. j. 3467/01 z PVC trouby z vodovodního řadu z ulice V Břinkách 2. Přípojka kanalizace č. j. 3467/01 z PVC trub do uličního řadu v ulici V Břinkách 3. Přípojka elektro č. j. 3467/01 napojená zemním kabelem z uličního řadu v ulici V Břinkách 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného na hranici oplocení ulice 5. Zpevněná plochy – provedené ze zámkové dlažby 6. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 7. Plot ze dřevěných prken se zděnými sloupky 8. Vrata z dřevěných prken zavěšených na ocelové konstrukci 9. Vrátka z dřevěných prken zavěšených na ocelové konstrukci Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.

Trvalé porosty Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

44

Rodinný dům Jedná se o samostatně situovanou stavbu půdorysu do tvaru L s delší stranou umístěnou rovnoběžně s ulicí V Břinkách. Rodinný dům je navržen jako přízemní, nepodsklepený s obyvatelným podkrovím bez balkónů, teras nebo lodžií. Do domu se vstupuje přímo z upraveného terénu zahrady. V přízemí se nachází kuchyň, dvě obytné místnosti se zádveřím, koupelnou s WC, skladem potravin, vestibulem a schodištěm do obytného podkroví. Obytné podkroví obsahuje 4 obytné místnosti, šatnu, koupelnu s WC, chodbu a vstup do půdního prostoru. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba neobsahuje více než jedno nadzemní a podzemní podlaží a nemá více než tři kolaudované byty.

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové. Základová spára je navržena v nezámrzné hloubce v úrovni 1,1 m pod upraveným terénem. Nosné zdivo je zděné z keramzitbetonových bloků o celkové tloušťce 365 mm. Příčky v přízemí jsou provedeny z keramzitbetonových příčkovek tl. 120 mm. Stropy jsou rovné monolitické s vložkami. Střecha je tvořena pronikem dvou valbových střech o stejné výšce s dřevěným trámovým krovem se sedmi střešními okny VELUX. Střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC v černé barvě. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnější omítky jsou stěrkové střední zrnitosti v pastelové zelené barvě. Vnitřní omítky jsou štukové, natřené klihovými barvami. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelnách. Schody jsou provedeny z dubového dřeva na ocelové konstrukci se zábradlím o výšce 1100 mm. Dveře jsou dřevěné, náplňové, osazené do dřevěných zárubní. Okna jsou plastová zdvojená. Podlahy obytných místností v přízemí jsou pokryty keramickou dlažbou. Celé obytné podkroví je pokryto plovoucími podlahami. Vytápění je ústřední. Zdrojem tepla je plynový kotel značky Dakon Duo BT 28. Popř. možnost přitápění krbem. Elektroinstalace je zavedená světelná, napojená na veřejný rozvod. Rozvod vody je proveden z trubek PPH-R v šedé barvě. Zdrojem teplé vody je plynový kotel Dakon Duo BT 28. Zemní plyn je zaveden pouze do přízemního podlaží. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PVC trub. Vybavení zdravotní technikou zahrnuje 1 x sprchový kout, 1x vana, 2 x umyvadlo, 2 x splachovací toaletní mísa.

45

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Objekt slouží k vlastnímu bydlení vlastníka nemovitosti a jeho rodiny a nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné. Tím je splněna i podmínka maximální ziskovosti. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ Úvod: Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

46

POROVNÁVACÍ METODA Při stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem použila kombinaci porovnávací a nákladové metody ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu porovnávací. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory, jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 533 000 Kč A je kalkulována následně: 550 x 2786,609069 = 1532634,988 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 4.

47

TABULKA č. 4 - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1

2

3

Zlatníky V Břinkách

Úvaly Jirenská

Hostivice Unhošťská

Mezouň Za Rybníkem

421/32 Zlatníky

3236/14 Úvaly

57/4 Hostivice

238/2 Mezouň

Zlatníky u Prahy

Úvaly u Prahy

Hostivice

Mezouň

Zlatníky

Úvaly

Hostivice

Točná

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec

PrahaZápad

Praha-Východ Praha-Západ Okres B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X 1614000 1950000 celkem Rozloha pozemku v 550 600 540 m2 X 2690 3611,1 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Beroun

400000 500 800

26.2.2011 1

28.3.2011 1

5.2.2011 1

2690

3611,1

800

Prodej 1

Prodej 1

Prodej 1

2690

3611,1

800




1

1

1

2690

3611,1

800




1

1

1

2690

3611,1

800

48

Využití podle územního Rodinný dům plánu Korekce Upravená hodnota Ano Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Dobrá Lokalita Korekce Upravená hodnota Pravidelný Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Rovinný Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita místa Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1 1 3586,666667 3611,111111 Ano Ano 1 1 3586,666667 3611,111111 Ne

Ne

1 1 3586,666667 3611,111111

Průměrná

Ne

Ne 1 1600

Lepší Dobrá Horší 0,95 1 1,2 3407,333333 3611,111111 1920 Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 3407,333333 3611,111111 1920 Rovinný Rovinný Mírně svažitý 1 1 1,05 3407,333333 3611,111111 2016 Kompletní

Kompletní

1 1 3407,333333 3611,111111 Nezjištěna Nezjištěna 1 1 3407,333333 3611,111111 Autobus, Vlak

Autobus, Vlak

0,95 0,95 3236,966667 3430,555556 Výborná

1 1600 Ano 1 1600

Výborná

Výborná

1 1 3236,966667 3430,555556 Nadprůměrná Průměrná 0,9 1 2913,27 3430,555556

Kompletní 1 2016 Nezjištěna 1 2016 Autobus 1 2016 Výborná 1 2016 Průměrná 1 2016

Ne

Ne

Ne

1 2913,27

1 3430,555556

1 2016

49

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

X

X

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 2913,27 3430,555556 2016 Obdobná 1 2913,27

Obdobná 1 3430,555556

Obdobná 1 2016

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Možná zastavitelnost 1 1 1 Korekce 2913,27 3430,555556 2016 Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota 2016 Porovnávací hodnota 1 m2 2786,609069 2913,272708 3430,5545 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Celkem (zaokrouhleno)

550 1532634,988

0

0

0

1 533 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy ve srovnatelné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Srovnávací jednotku jsem zvolila celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při ocenění tržní hodnoty porovnávacím přístupem byly dále vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

6 720 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 5.

50

TABULKA č. 5 - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti

Adresa nemovitosti

Rodinný dům Zlatníky 421/32 V Břinkách 196

Katastrální území

Zlatníky u Prahy

Název nemovitosti Parcelní číslo

1 Rodinný dům Dolní Jirčany 216/22

Rodinný dům Zvole 502/3

3 Rodinný dům Černošice 252/1

Trnková 702

Hlavní 85

V Horce

Dolní Zvole u Černošice Jirčany Prahy Dolní Zlatníky Zvole Černošice Jirčany Praha-Západ Praha-Západ Praha-Západ Praha-Západ

Obec Okres B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky č. 4 550 568 Plocha pozemku Hodnota za 1m2 pozemku

2

2786,609069

3650

720

480

2850

3250

Hodnota pozemku 1 532 635 2073200 2052000 1560000 celkem C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

140

128

100

174

X

6200000

6500000

5650000

4126800

4448000

4090000

32240,63

44480,00

23505,75

18.3.2011 1 32240,63

16.3.2011 1 44480,00

6.2.2011 1 23505,75


Prodej 1 32240,63 Absolutní vlastnictví



Ne

1 32240,63 Ne

1 44480,00 Ne

1 23505,75 Ne

1 32240,63

1 44480,00

1 23505,75

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

X

51

Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům Zlatníky

Ano

Ne

Rodinný dům Zvole 1 44480,00 Ano 1 44480 Ne

Rodinný dům Černošice 1 23505,75 Ano 1 23505,74713 Ne

1 32240,63

1 44480,00

1 23505,75

Horší 1,05 46704,00 Dobrý 1 46704,00 Průměrná

Dobrá 1 23505,75 Dobrý 1 23505,75 Nadprůměr

Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota

Průměrná

Dobrá 1 32240,63 Dobrý 1 32240,63 Průměrná

Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

1 32240,63 Dobrá

1 46704,00 Dobrá

0,95 22330,46 Dobrá

Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Dobrý

1 32240,63 Dobrý

1 46704,00 Dobrý

1 22330,46 Žádný

Autobus

1 32240,63 Autobus

1 46704,00 Autobus

1 32240,63

1 46704,00

1,2 26796,55 Autobus, vlak 0,95 25456,72

Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Rodinný dům Dolní Jirčany 1 32240,63 Ano 1 32240,625 Ne

Dobrý

52

Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita pohledová Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výborná

Průměrná

X

Výborná

Výborná

Výborná

1 1 1 32240,63 46704,00 25456,72 Průměrná Nadprůměr Průměrná 1 1,25 1 32240,63 58380,00 25456,72 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 32240,63

1 58380,00

1 25456,72

Obdobný

Menší

Větší

1 0,85 1,15 32240,63 49623,00 29275,23 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 32240,63 49623,00 29275,23

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnota (zaokrouhleno)

37046,29

32240,63

5186479,90 1 533 000 6719479,90 6 720 000

53

49623,00

29275,23

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku přičtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při požití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkové kvality projektu. Ke stanovení tržní hodnoty daného majetku v aktuálním stavu je z nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která zastupuje fyzické opotřebení stavby, ekonomické nedostatky a funkční nedostatky.

Technické opotřebení Snížení hodnoty nemovitosti vlivem užívání a vnějšího prostředí

Funkční nedostatky Snížení hodnoty způsobené obvykle vlivem zdokonalení metod, materiálů nebo technologií. Důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití či nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Neodstranitelné snížení hodnoty vlivem působení vnějších vlivů jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Ekonomické nedostatky zohledněné v tomto ocenění vycházejí z poměru poptávky a nabídky v tomto sektoru trhu s nemovitostmi v daném místě a čase. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

5 443 000 Kč Podrobný výpis výpočtů provedených pro získání tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uvedeno v tabulce č. 6.

54

Tabulka č. 6 NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 10% Funkční nedostatky 0% Ekonomické nedostatky 0%

Rodinný dům, V Břinkách 196, Zlatníky 421/32 Klasická, zděná 10 let 100 140 1 přízemí, 1 podkroví 170 617 6500 4010500 3609450 0 0

Vedlejší stavba Venkovní úpravy

0 300 000

Pozemek

1 533 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

5 442 450 5 443 000

55

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví, tak jak by byl nabídnut k prodeji na volném trhu v místě a čase. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. dubnu 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu této zprávy. Provedením výše uvedených metod byly pro stanovení tržní ceny majetku indikovány tyto hodnoty:

Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda

Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) 6 720 000 80 5376000 5 443 000 20 1088600 N/A N/A 0

Výsledná cena Zaokrouhleno

6 464 600 6 465 000

Oceňovaný majetek patří mezi typ nemovitostí, které jsou na trhu běžně obchodovány. Domnívám se tedy, že porovnávací metoda nejlépe vyjadřuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku i poptávku. Z tohoto důvodu jsem jí přisoudila váhu 80%. Pro závěrečnou analýzu slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami nákladová metoda, proto je ji přisouzena váha 20%. Tento typ majetku – rodinný dům je v této lokalitě není často pronajímán. Nemovitost je většinou pořizována za účelem uspokojování vlastních bytových potřeb. Z tohoto důvodu nebyla indikace příjmovou metodou uvažována ve výpočtu finální hodnoty. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 1. dubna 2011 je:

6 465 000 Kč (slovy:šestmilionůčtyřistašedesátpěttisíckorunčeských) Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

56

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření ohledně právních náležitostí, tudíž nebude převzata žádná zodpovědnost za případné nesrovnalosti. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je úplné a správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, že vlastnictví není zatíženo žádnými zadržovacími právy a břemeny zadlužení. 2. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb jsou získány na základě vlastního šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí. Popisy pozemků budov a staveb jsou pouze pro identifikace a neměly by sloužit k jinému účelu. 3. Prověřovaný majetek nebyl zkoumán destruktivně pomocí sond. Při prohlídce nebyly zaznamenány žádné viditelné patologické jevy ani jiné nedostatky. Předpokládá se, že oceňovaný majetek neobsahuje žádné potencionálně nebezpečné či škodlivé materiály, které mohou nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 4. Nebere se žádná zodpovědnost za změnu tržních podmínek, které se vyskytnou po datu ocenění. 5. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 6. Nebyly zjištěny žádné nedostatky v rozporu se státními zákony a nařízeními. 7. Tato zpráva byla zpracována za účelem zjištění tržní hodnoty nebo pro případný prodej majetku. 8. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

57

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštní listině. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 3. dubna 2011

58

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUE REPORT)

Recommend Documents