Objednatel: Druţstvo U. S. 8 U Svobodárny 8 Praha – 8 – Libeň Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUE REPORT)
Bytový dům č. p. 3302 U Svobodárny 8 Praha – 8 – Libeň
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUUE)
Datum ocenění: 11. BŘEZNA 2010
59
• Úvodní list • Obsah • Průvodní dopis • Popisné informace • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití • Ocenění • Závěr • Omezující podmínky a předpoklady
Přílohy • Snímek katastrální mapy (příloha č. 5) • Fotodokumentace objektu (příloha č. 6)
60
Družstvo U. S. 8 U Svobodárny 8 Praha – 8 – Libeň Česká republika 11. března 2011 Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku mě označeného jako BYTOVÝ DŮM č. p. 1216 Uvedený na listu vlastnictví č. 2327, pro katastrální území Libeň, Obec Praha, okres hlavní město Praha Nacházejícího se na adrese U Svobodárny 1216/8, Praha – 8 - Libeň, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem (břemeno nájemních smluv), jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 9. březnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze - 8, na listu vlastnictví č. 2327, pro katastrální území Libeň, obec Praha, okres hlavní město Praha. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by prodávající nebo kupující byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (9. března 2011) užíván výhradně komerčně jako bytový dům se 29 byty a nebytovými prostory v podzemním podlaží. Žádná část domu není pronajata za regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace jsou uzavřeny nájemní smlouvy o pronájmu za tržní nájemné. Pět bytů je pronajato na dobu určitou (na dožití).
61
Majetek tedy podléhá věcnému břemeni nájemních smluv. Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, plynoucí z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definován jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • Polohu, velikost a využitelnost pozemku • Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • Nejvyšší a nejlepší využití majetku • Převažující trendy v dané lokalitě, obecní podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a katastrálním úřadem.
62
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č. p. 1216/8 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Libeň. Celkový charakter lokality je, po rozsáhlých rekonstrukcích a renovacích stávajících objektů, rezidenční bydlení střední až nejvyšší třídy. Obecně lze říci, že se jedná o lokalitu s velkým rozvojovým potencionálem. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost jako jsou školy, hotely, obchodní síť, banky apod. V blízkosti objektu je také zastávka městské hromadné dopravy – autobus, tramvaj, metro (trasa B – stanice Českomoravská). Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích. Kapacita však nepostačuje potřebám všech rezidentů. Parkování na pozemku přilehlému k objektu není možné. Kvalita pohledových horizontů je průměrná, omezena zástavbou budov ze stejného období.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle podkladů předložených zadavatelem i dle skutečností zjištěných na místě je hlavní a jedinou podnikatelskou činností v objektu poskytování pronajímatelných prostor – bytů. Dům je primárně určen k podnikatelské činnosti.
Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1940 jako, na svou dobu, velmi konstrukčně moderní a dobře technicky vybavený činžovní dům. V bytovém domě se nachází 29 bytových jednotek, z toho 5 bytů s dispozicí 1+1, 22 bytů s dispozicí 2+1 a 2 byty s dispozicí 4+1. Od doby svého vzniku až dodnes byl dům užíván k nájemnímu bydlení. Po dobu jeho existence byla prováděna pravidelná údržba. Větší rekonstrukce, která proběhla v roce 1995, zahrnovala výměnu nákladního výtahu za běžný, výměnu střešní krytiny, rekonstrukci rozvodů plynu a elektřiny, výměnu lokálních topidel na tuhá paliva za lokální plynová.
Pozemek Předmětem ocenění je pozemek číslo 3302 o rozloze 549 m2, který je převážně zastavěn objektem bytového domu. Pozemek je rovinný a má obdélníkový tvar. Je vybetonován v celé nezastavěné ploše.
63
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizace. Dále oplocení dvora, zpevněná plocha. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována do ulice U Svobodárny, dvorní do vnitrobloku ostatních budov. Konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický zděný z pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce jsou z monolitického železobetonu. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni. Krov je dřevěný vaznicový. Střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC v červené barvě. Okna jsou dřevěná špaletová. Topení je lokální, zajištěné plynovými topidly. Ohřev vody je lokální pomocí elektrických zásobníkových ohřívačů. V objektu je výtah se zastávkami ve všech podlažích (před rekonstrukcí výtah nákladní). Většinu konstrukčních prvků lze hodnotit jako standardní. Díky citlivé rekonstrukci bylo zachováno množství původních prvků, které dotváří „genius loci“ objektu.
Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: • 5 bytů s dispozicí 1+1 • 22 bytů s dispozicí 2+1 • 2 byty s dispozicí 41 Z výše uvedených bytů je: • 5 bytů pronajato na dobu určitou (na dožití) • 24 bytů pronajato za tržní nájemné
64
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem ke skutečnosti, že pět bytů je pronajato na dobu určitou (na dožití), což je de-facto břemenem, není tato podmínka splněna Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. K jeho nejlepším a nejvyšším využití dojde a ž v okamžiku kdy pomine věcné břemeno nájemních smluv na dobu určitou a celý objekt bude možné pronajmout za tržní nájemné.
OCENĚNÍ Úvod: Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
65
POROVNÁVACÍ METODA Při stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila metodu porovnávací. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory, jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:
13 585 000 Kč A je kalkulována následně: 549 x 24 744,33 = 13 584 637,17 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 7
66
TABULKA č. 7 - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek 1
2
3
U Svobodárny 8
Prosecká
3302
645
408/17 408/19
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1 23265
1 28390,5
1 29600
Na Žertvách Postřižínská
205/3 Parcelní číslo Adresa pozemku Libeň Libeň Libeň Hloubětín Katastrální území Praha Praha Praha Praha Obec Hl. m. Praha Hl. m. Praha Hl. m. Praha Hl. m. Praha Okres B. Základní údaje pro porovnávání - cena za 1 m2 v tisících Kč x 28 952 000 19 620 990 29 185 600 Prodejní cena celkem 2 549 1120 622 986 Rozloha pozemku v m 2 x 25850,00 31545,00 29600,00 Cena za 1 m 20.11.2010 29.12.2010 22.2.2011 Datum transakce 1 1 1 Korekce 25850,00 31545,00 29600,00 Upravená hodnota C. Právní údaje Nabídka Nabídka Prodej Druh transakce 0,9 0,9 1 Korekce 23265,00 28390,50 29600,00 Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen
Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota
Bytový dům
1 23265
1 28390,5
1 29600
Bytový dům Bytový dům Bytový dům 1 23265
.
67
1 28390,5
1 29600
Ano Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Dobrá Lokalita Korekce Upravená hodnota Pravidelný Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota
Rovinný
Kompletní
Nezjištěna
Kompletní
Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota
Omezené
Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
Ne
Ano 1 23265
Ano 1 28390,5
Ano 1 29600
Ne
Ne
Ne
1 23265
1 28390,5
1 29600
Dobrá 1 23265,00 Pravidelný 1 23265 Rovinný 1 23265
Dobrá 1 28390,50 Pravidelný 1 28390,5 Rovinný 1 28390,5
Horší 1,03 30488,00 Pravidelný 1 30488 Rovinný 1 30488
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1 23265 Nezjištěna 1 23265 Kompletní 1 23265
1 28390,5 Nezjištěna 1 28390,5 Kompletní 1 28390,5
1 30488 Nezjištěna 1 30488 Kompletní 1 30488
Omezené
Omezené
Dobré
1 23265,00
1 28390,50
0,95 28963,60
Ne
Ne
Ne
1 23265
1 28390,5
1 28963,6
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 23265
68
1 28390,5
1 28963,6
E. Ostatní parametry x Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zstavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Celkem (zaokrouhleno)
Větší Obdobná Větší 0,85 1 0,9 19775,25 28390,5 26067,24 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 19775,25 28390,5 26067,24
24744,33
19775,25
28390,5
26067,24
549 13584637,17 13 585 000
Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy ve srovnatelné době prodávané nebo nabízené k prodeji. Srovnávací jednotku jsem zvolila celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při ocenění tržní hodnoty porovnávací metodou byly dále vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
44 331 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 8
69
TABULKA č. 8 - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti Název nemovitosti
Bytový dům U Svobodárny 8 3302
1
2
3
Ke Stírce 9
Vítkova 19
Světova 472/7
506 112 2864 Parcelní číslo Adresa nemovitosti Libeň Kobylisy Karlín Libeň Katastrální území Praha Praha Praha Praha Obec Hl. m. Praha Hl. m. Praha Hl. m. Praha Hl. m. Praha Okres B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I 549 521 205 320 Plocha pozemku Hodnota za 1m2 24970,55 24970,55 24970,55 24970,55 pozemku Hodnota pozemku 13 709 000 13009656,55 5118962,75 7990576 celkem C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
334
100
130
200
x
30 000 000
22 400 000
20 500 000
16 990 343
17 281 037
12 509 424
169903,43
132931,06
62547,12
29.9.2010 1 169903,43
3.2.2011 1 132931,06
18.1.2011 1 62547,12
Nabídka 0,9 152913,09
Nabídka 0,9 119637,95
Prodej 1 62547,12
Absolutní vlastnictví
Břemeno náj. Smluv
Absolutní vlastnictví
0,9 137621,78
1 119637,95
0,9 56292,41
Ne
Ano
Ne
0,95 130740,69
1 119637,95
0,95 53477,79
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
x
Břemeno náj. Smluv
Ano
70
Využití podle Bytový dům územního plánu Korekce Upravená hodnota Koladační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní památková omezení a ochrana závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Dobrá Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota
Dobrý
Průměrná
Dobrá
Omezený
Kompletní
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
1
1
1
130740,69
119637,95
53477,79
Ano
Ano
Ano
1
1
1
130740,69
119637,95
53477,79
památková ochrana
památková ochrana
Ne
1
1
0,95
130740,69
119637,95
50803,90
Horší 1,05
Dobrá 1
Dobrá 1
137277,72
119637,95
50803,90
Dobrý
Dobrý
Průměrný
1
1
1,1
137277,72
119637,95
55884,29
Výborná
Dobrá
Dobrá
0,8
0,9
0,9
109822,18
107674,16
50295,86
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
109822,18
107674,16
50295,86
Omezený
Omezený
Průměrný
1
1
0,95
109822,18
107674,16
47781,07
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
109822,18
107674,16
47781,07
71
Dopravní dostupnost a Omezená parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická x korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry
Dobrá
Průměrná
Omezená
0,8
0,9
1
87857,74
96906,74
47781,07
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
87857,74
96906,74
47781,07
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
87857,74
96906,74
47781,07
Korekce pro velikost x nemovitosti Korekce Upravená hodnota x Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 91682,33333 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez 30621899,33 pozemku) 13 709 000 Hodnota pozemku Celková porovnávací 44 330 899 hodnota Celková porovnávací hodnota 44 331 000 (zaokrouhleno)
Menší
Menší
Menší
1,1 1,2 1,3 96643,52 116288,09 62115,39 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 96643,52 116288,09 62115,39
96643,52
72
116288,09
62115,39
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat zisk, jsou oceňovány i příjmovou metodou, která je v tomto případě provedena na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu majetku. Prvním krokem je stanovení potencionálního hrubého příjmu. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny hrubého příjmu. Tím získáme provozní příjem. Od provozního příjmu jsou odečteny rezervy na renovace a tím je dán čistý provozní příjem. Tržní hodnota je pak stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného casch flow. V tomto konkrétním případě je byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv. Ve svých výpočtech jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kde jsou nájemníkům účtovány služby dle skutečné spotřeby. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku stanovená příjmovou metodou je:
0 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené ceny je uveden v tabulce č. 9
73
TABULKA č. 9 - PŘÍJMOVÁ METODA Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
0%
459 435 459 435
Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
382 862 54 500 23 600 10 000 0 0 10 000
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
284 762 350 000 -65 238
Míra kapitalizace
8%
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
0 0
74
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku přičtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při požití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkové kvality projektu. Ke stanovení tržní hodnoty daného majetku v aktuálním stavu je z nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která zastupuje fyzické opotřebení stavby, ekonomické nedostatky a funkční nedostatky.
Technické opotřebení Snížení hodnoty nemovitosti vlivem užívání a vnějšího prostředí.
Funkční nedostatky Snížení hodnoty způsobené obvykle vlivem zdokonalení metod, materiálů nebo technologií. Důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití či nadměrné provozní náklady části daného majetku.
Ekonomické nedostatky Neodstranitelné snížení hodnoty vlivem působení vnějších vlivů jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Ekonomické nedostatky zohledněné v tomto ocenění vycházejí z poměru poptávky a nabídky v tomto sektoru trhu s nemovitostmi v daném místě a čase. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
39 935 000 Kč Podrobný výpis výpočtů provedených pro získání tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uvedeno v tabulce č. 10.
75
TABULKA č. 10 - NÁKLADOVÁ METODA Název Bytový dům, U Svobodárny 8, Praha 2716/4 2716/3 Číslo pozemku Nosná konstrukce Klasická zděná Skutečné stáří 70 Životnost zděných budov 100 Zastavěná plocha 334 Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
1 podzemní, 5 plných nadzemních 2044,08 1854,26 9607,76 6 000 57646560 40352592 38334962,4 38334962,4
30% 5% 0%
Vedlejší stavba + venkovní úprava
0
Pozemek
1600000
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
39 934 962 39 935 000
76
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu daného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, tak jak by byl nabídnut k prodeji na volném trhu v místě a čase. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 11. březnu 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu této zprávy. Provedením výše uvedených metod byly pro stanovení tržní ceny majetku indikovány tyto hodnoty:
Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Výsledná cena
Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) 44 331 000 90 39897900 39 935 000 0
10 0
Zaokrouhleno
3 993 500 0 43 891 400 43 892 000
Oceňovaný majetek patří mezi typ nemovitostí, které jsou na trhu běžně obchodovány. Domnívám se tedy, že porovnávací metoda nejlépe vyjadřuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku i poptávku. Z tohoto důvodu jsem jí přisoudila váhu 90%. Pro závěrečnou analýzu slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami nákladová metoda, proto je ji přisouzena váha 10%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je majetkem typicky pořizovaným pro přínos zisků investorovi. V tomto konkrétním případě je schopnost generovat zisk snížena břemenem nájemních smluv. S přihlédnutím ke stáří domu a stále častějšími nezbytnými opravami není majetek jako celek schopen generovat zisk. Z výše uvedených důvodů není použití příjmové metody objektivním indikátorem tržní hodnoty, proto nebude zohledněna ve finálním hodnocení. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 11. března 2011 je:
43 892 000 Kč (slovy: čtyřicettřimilionůosmsetdevadesátdvatisíckorunčeských) Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
77
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.
Nebylo provedeno žádné šetření ohledně právních náležitostí, tudíž nebude převzata
žádná zodpovědnost za případné nesrovnalosti. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je úplné a správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, že vlastnictví není zatíženo žádnými zadržovacími právy a břemeny zadlužení. 2.
Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb jsou získány na základě vlastního
šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí. Popisy pozemků budov a staveb jsou pouze pro identifikace a neměly by sloužit k jinému účelu. 3.
Prověřovaný majetek nebyl zkoumán destruktivně pomocí sond. Při prohlídce
nebyly zaznamenány žádné viditelné patologické jevy ani jiné nedostatky. Předpokládá se, že oceňovaný majetek neobsahuje žádné potencionálně nebezpečné či škodlivé materiály, které mohou nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 4.
Nebere se žádná zodpovědnost za změnu tržních podmínek, které se vyskytnou po
datu ocenění. 5.
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
6.
Nebyly zjištěny žádné nedostatky v rozporu se státními zákony a nařízeními.
7.
Tato zpráva byla zpracována za účelem zjištění tržní hodnoty nebo pro případný
prodej majetku. 8.
Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu
ocenění.
78
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštní listině. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze dne 11. března 2011
79
